房地产工程的造价控制

2024-09-25

房地产工程的造价控制（共12篇）

房地产工程的造价控制篇1

一、通过规范工程签证实行造价控制

根据施工过程造价控制要求, 制定工程签证的程序和手续, 建立工程签证联合会省、会签制度, 确保签订的合理性与准确性。要深入工地现场, 随时查看工程实施情况, 严格核实, 规范签证, 对隐蔽工程变更签证要进行有效的造价控制。通过有效的现场控制, 可以避免造价控制事件发生。

1.对工程施工过程中与工程造价有关的隐蔽工程, 造价控制工程师会同监理及承包方及时共同测量确定。对于工程量收方记录, 要严格进行核实, 经确认无误后, 予以签字。在实际操作中, 造价控制工程师应根据招标文件、合同及预算规范规定, 拒签施工单位不合理的签证。通过上述工作, 既为将来结算奠定良好的基础, 也为项目节省不合理的开支。

2.对按图纸要求施工的, 在不发生变更的情况下, 经核实不作签证;对业主及施工单位提出的变更工程, 经核实确认后, 再为施工单位办理施工变更签证;对于施工单位之间配合不当或其它原因造成的挖、拆、填、修等不予签证部分, 提出分清责任的建议, 由责任方承担经济损失, 以便有效地保证施工过程的顺利进行。

二、通过加强工程合同管理进行造价控制

1.做好工程变更确认和控制。工程承包施工中, 工程变更是合同管理中普遍存在的工作。工程变更可能导致增加工程造价, 要正确评审工程变更, 是合同管理和造价管理的重要一环。在工程实践中, 应本着控制造价、保证质量、加快进度、提高效益的原则, 从全局考虑, 确定变更的必要性和可行性。合同额外工程不得纳入工程变更。额外工程不属于合同约定工程范围内的工程, 不是完成合同工程或施工工程竣工所必须的工程, 承包人没有履行的义务, 不能直接以工程变更指令实施。若确有必要, 在征得承包人同意的前提下可以变更, 否则由合同当事人双方另行补充协议实施。

工程变更价款确定的时效性。确定合理的工程变更价款是工程变更的重要内容。根据现行规定:承包商在工程变更确定后14天内, 提出变更价款的报告, 监理工程师确认后调整合同价款。

在工程实施中, 施工方合同管理的意识淡薄, 总认为“我做了, 就该拿钱”, 没有按合同规定的程序提出工程变更价款报告。而业主则认为:承包方没有在规定时间内提出变更工程价款报告, 说明变更不涉及合同价款, 合同价款不增加, 因此造成双方发生结算争执。为避免纠纷, 合同双方及工程师必须注意工程变更价款时效性的规定, 并严格执行。

2.预防索赔促管理, 加强工程索赔的前瞻性。业主在项目管理工作中应尽可能预测到自已行为带来的后果, 事先堵塞漏洞。在起草文件、下达指令、作出决定、递交请示时都应考虑到完备性和严密性, 对承包商发出的通知指令有关索赔的表达和要求, 应当具体明确, 技术用语标准, 意见表达准确, 不能使用含糊其辞、模棱两可和令人费解的词汇, 采用书面形式。在作出计划安排和工程实施时应多考虑其正确性、周密性和潜在的索赔可能。

掌握工程索赔的准确性。作为业主应熟悉有关合同内容及与此相关的法律知识。索赔事件一旦发生, 首先应当分析索赔事件的原因和责任, 查看事实依据和记录的完整性、真实性、有效性、关联性, 核实索赔事件的有关损失;其次根据工程项目的合同条款, 仔细研究合同文件, 审核承包商提出的索赔根据是否成立, 在合同中是否有充分依据的责任条款, 尽可能找出错误的地方和不合理的部分, 从而减少索赔费用。同时业主在处理索赔文件时, 应充分利用施工合同条款中赋予的权利, 对承包商由于工期延误、质量缺陷、保修不及时等违约的地方提出反索赔的要求, 以维护自己合法权利。业主在合同履行过程中, 做到勤监督、勤提醒、勤记录、勤处置、勤沟通, 并规范履行合同中的权利、责任与义务, 这样可大大减少因管理疏漏造成索赔。

三、通过加强竣工结算管理进行造价控制

工程竣工结算是施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程, 经验收质量合格, 并符合合同要求后, 向建设单位进行的最终工程价款结算。经审查核定后的竣工结算既是建设单位编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据, 也是施工单位向建设单位收取工程价款的依据。它直接关系到建设单位与施工企业的经济利益, 更是建设单位控制建设投资的最终环节和关键环节, 必须加强竣工结算审核和工程造价管理, 保证竣工结算的正确性、合法性。

1.确保送审资料完整性与准确性。在实际竣工结算审核中, 送审资料不全, 边审核边补交结算资料的现象较为常见, 直接影响竣工结算的质量与效率。严格工程审核管理, 建立健全送审资料完整性, 是避免工程结算失真, 合理评价工程造价, 保证竣工结算审核质量与效率的基础。规定送审结算资料完整性应包括以下几个方面:工程招投标文件、中标通知书、工程施工合同与协议;施工图与竣工图、招标答疑文件、图纸会审记录;有效隐蔽工程验收记录、设计变更通知单、现场签证资料;工程结算书;工程竣工验收合格证明、工程付款证明等相关资料。

确准性审查。严格审查送审资料是否真实有效, 手续是否齐全。如现场签证资料内容文字表达是否清楚, 图示尺寸是否标注完整, 是否有建设、施工、监理单位签名盖章。设计变更是否有设计、核审人员签字和加盖公章, 并经建设单位及监理工程师审核同意;材料价格证明是否注明厂家、规格、材质、型号, 并有建设、施工、监理单位签名盖章;竣工图绘制是否符合规定要求, 是否盖有效工程图章等;隐蔽工程验收记录是否注明相关深度、宽度及用料, 验收签证手续是否齐全。

2.对量、价、费采用全面的审核法。我国目前工程结算造价计价办法主要有两种, 即工程量清单计价法和定额计价法。工程量清单计价由“量+价+费”三要素构成。二者的计价过程和原理相同, 工程造价数额大小都与工程量及其单位价格成正比。因此, 竣工结算审核实际上就是围绕量、价、费进行, 工程量计算是否准确、单位价格组成是否合理、各项计费标准是否符合现行规定都是必审核内容。而各工程子项的量、价、费又紧密相连, 其中任何一项审核不准都会影起整个工程造价的变化, 影响审核质量。

3.运用计算机进行快捷准确的辅助审核。每项竣工结算审核的主要步骤是:复核工程量→核对单价或综合单价→材料调价→计费汇总。计算量庞大, 数据处理类型多, 数据之间关联密切, 单个数据的改变将影响到其他相关数据的变化, 直接造成工程造价波动。再加之工程造价随政策、市场信息、价格变化而变动, 查询量和修改量相当大, 若采用手工进行审核, 复杂繁琐, 耗时长, 易出错误。运用计算机辅助审核则能加快审核速度, 减少误差, 提高效率和准确性。

摘要：文章针对目前房地产工程存在的造价失控现象, 提出优化施工方案、规范工程签证, 加强合同管理和竣工结算管理等环节的造价控制, 从而实现工程目标造价。

关键词：房地产工程,造价控制,控制环节

参考文献

[1].孙泰德.建设项目全过程造价控制[J].工程造价管理, 2001 (1)

[2].陶学明.工程造价计价与管理[M].中国建筑工业出版社, 2004

房地产工程的造价控制篇2

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格

2、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。A．1月1日 B．6月30日 C．7月1日 D．12月31日

4、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A．简单平均法 B．回归分析法 C．移动平均法 D．加权平均法

5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工业用地的监测点评估价格

6、单位活期存款每季末月日为结息日。A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调

7、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格

8、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置 B：交通 C：人文 D：环境

E：工业用地的监测点评估价格

9、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担

10、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。A：调查分析待开发房地产状况 B：预测待开发房地产的价值 C：预测后续开发经营期

D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格

11、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。A．融通资金职能 B．防灾防损职能 C．分配职能

D．分散风险职能

12、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房 B：某酒厂厂房 C：某待出让土地 D：某写字楼

E：工业用地的监测点评估价格

14、估价报告应用有效期最长不宜超过。A：三个月 B：半年 C：一年 D：两年

E：工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

16、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

17、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

18、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。A：越富有弹性 B：需求弹性越小 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性

E：执行层的组织协调

19、长期贷款展期期限累计不得超过年。A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调

20、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

21、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物 E：执行层的组织协调

22、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10％、20％时市场承租面积的变化，该项调查属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：创新性调查 D：因果性调查 E：借款合同

23、实施加成征税，加二成等于加正税的__。A．10％ B．20％ C．30％ D．40％

24、物业服务企业应当是具有独立的。A：机关法人地位的经济组织 B：事业法人地位的经济组织 C：企业法人地位的经济组织 D：非企业法人地位的经济组织 E：执行层的组织协调

25、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。A．社会养老保险 B．健康保险

C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险

2、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元＝8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元＝8.29元人民币)。A．7999 B．7967 C．7996 D．8028

3、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B：对估价对象进行实地查看

C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

4、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有．(2005年试题)A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案

5、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是__。A．80% B．120% C．171% D．200%

6、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。A．县级或县级以上人民政府

B．县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C．县级以上人民政府

D．县级以上人民政府房地产行政主管部门

7、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。A．单元估算法 B．多元估算法

C．单位指标估算法 D．工程近似匡算法 E．概算指标法

8、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款

9、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括__。A．待开发房地产的价值 B．待开发房地产取得的税费 C．续建开发成本 D．销售费用 E．销售税金

10、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部门 C．B县人民政府

D．B县人民政府土地管理部门

11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有。A：资产负债表

B：投资计划与资金筹措表 C：借款还本付息估算表 D：资金来源与运用表 E：损益表

12、”可贷资金利率理论”认为。

A：可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成 B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成 C：利率不是由可贷资金的供求决定的

D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数

13、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。A：内部收益率总是大于目标收益率

B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E：内部收益率越高，投资风险就越小

14、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。A：建筑剖面图 B：建筑构造详图 C：建筑平面图 D：总平面图

E：执行层的组织协调

15、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

16、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。A．征税权 B．征收权 C．征用权 D．充公权 E．规章制度

17、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。A：背书 B：委托 C：代理 D：审批

E：执行层的组织协调

18、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋

C：列入拆迁范围內的房屋 D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋

19、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅

B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的

C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的

20、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

21、超额利润有以下三种。A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润 22、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意 B：征得出让方同意

C：经土地管理部门和城市规划部门批准 D：经土地管理部门和城市建设部门批准 E：最小二乘法

23、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

24、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。A．土地净收益

B．建筑物价格×建筑物还原利率 C．建筑物总收益 D．房地费用

25、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标

房地产项目工程造价控制篇3

一、决策阶段与设计阶段的造价控制

房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示，项目决策阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事半功倍的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，要做好以下几方面的工作：

1.实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2.规范设计任务书。通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。

3.进行限额设计。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

4.设计总体方案应重点研究。合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究。

5.规范设计评审。通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

二、施工招标及签约阶段的工程造价控制

合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

1.确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求既有利于业主控制造价又回避风险。

2.确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。

3.选择清单报价形式。对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，增加施工企业的竞争意识，通过市场竞争形成工程造价。还应特别注意已招标文件中一定要规定投标人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。

4.合同的审核。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。造价方面主要是对计价原则、综合费用、人工费的取定、设备材料的定价、总包服务费的取定、设计变更及现场签证的签发、违约条款、付款方式等进行审核，并与招投标文件保持一致。

三、施工阶段的工程造价控制

在工程施工阶段由于工程设计及招标阶段也已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段影响工程造价的可能性比其它阶段相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：

1.审查优化施工方案。施工方案是由施工单位编制，工程监理及建设单位审定的。合理的施工方案是施工单位进行科学管理的重要环节，是施工单位高质高效、低成本低消耗、加强管理提高经济效益的重要手段，也是建设单位控制工程造价的重要保障措施。

2.加强图纸会审，减少施工过程的变更。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。要杜绝不合理的设计变更，对确实必须发生的设计变更，应采取审核会签制的方法，相关单位讨论决定。特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几家现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。

3.择优确定专业分包单位。安装工程中的水电煤通讯等，带有一定的垄断性质，所报价格也往往是一口价。如某开发区域内，需要新建一个10KV开关站及用户站，供电部门所属三产负责从设备采购到安装的专业分包，根据电力定额相关规定及电力公司物资信息价编制的预算为1617万元，经专业工程师认真分析，发现该预算与土建公司的施工范围有重复，部分列项不尽合理且部分电缆价格要高出市场价。为了降低造价，同时又确保质量，以尊重供电部门的规定为交涉前提，与分包单位展开了多轮会谈，最终同意以1396万元的合同价与业主签订了合同，为业主节约221万元投资，核减率为13.67%。

4.做好材料、设备的订货、采购、供应工作。如安装工程由于系统多，材料设备的种类也多，其价格高低直接影响到工程的造价，所以严格控制材料价格是降低造价的有效手段。其中，材料的选型也相当重要，如某型号的一台热水泵，若选用进口产品报价为14352元，而选用同样满足设计要求的国产泵报价仅为4800元。因此对重要设备及金额大、数量多的材料，尽量采用招标竞价方式，经评比后，择优选择中标单位。对于市场比较透明的通用材料，可以由专业工程师通过市场信息或充分利用公司己有的数据库，询价时货比三家，合理确定材料价格。

5.建立实际投资与概（预）算动态对照分析表。每月根据实际签订的合同价、付款金额、变更等与批准概（预）算进行对比及分析，掌握总体投资情况，清晰超出或节约的费用，利于及时调整后期投资控制工作的目标。

四、竣工结算阶段工程造价控制

工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求后，向发包单位进行的最终工程价款结算。在工程结算时应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减；凡合同条款明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等也一律核减，严格把好审核关。要求：1.核对合同条款；2.检查隐蔽验收记录；3.落实涉及变更签证；4.按图核实工程数量；5.按合同原则组价取费。

综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

更正：2014年第六期《现代工商》杂志中《浅议集团公司日常管理中的税务筹划》的作者是王云飞。

房地产开发的工程造价控制篇4

关键词：房地产,造价控制,动态管理

1 前言

当前建设工程超支、投资逐级追加的现象在投资建设领域相当普遍。造成这种状况的主要原因是, 在开发建设过程的各个阶段中, 存在着诸多问题。一是在投资决策阶段, 人为压低投资规模, 盲目地乐观预测市场前景, 使开发项目的可行性分析失实。二是开发项目土地成本过高, 造成项目总开发成本过高, 使房价高于市场平均水平。三是工程设计不当, 造成投资浪费。四是招标工程中, 中标工程敞口过大, 导致竣工结算价值超出原中标价值, 使工程造价失控。五是开发项目配套设施建设计划不周全, 也是造成开发失败的原因之一。本文结合工程实际论述了如何有效控制房地产项目的开发成本。

2 工程造价控制的原则

2.1 全过程全方位的控制

工程造价的控制涉及到方方面面, 是一项十分复杂的系统工程。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。

2.2 目标控制

基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点, 建设工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设的不断深入而分阶段进行的。在项目投资估算阶段, 应制定整个项目的成本目标, 要求设计单位严格按照该目标进行方案设计, 建设单位应按照该目标进行设计方案选择;在施工招标阶段要制定项目的建安成本控制目标以及分项工程控制目标;各阶段的控制目标是有机联系的整体, 是相互制约、相互补充的。而且是前者控制后者, 后者补充前者, 共同形成工程造价目标控制体系。目标设置应该进行充分的调研, 力求先进、准确、合理。但不要高估冒算, 也不要压低控制目标, 否则就失去了目标管理的实际意义。

2.3 主动控制

长期以来, 人们一直把控制理解为当实际值偏离目标值时, 分析偏差原因, 采取措施纠正偏差。对工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的, 但这种控制方法不能使已产生的偏差消失, 不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后纠偏的被动控制, 我们应把控制立足于事先主动采取措施, 采用主动积极的以预防为主的控制方法, 能动地影响投资决策, 影响设计和施工, 以避免实际值与目标值偏离太多。

3 房地产开发各阶段的造价控制

3.1 决策阶段是造价控制的关键

在项目的投资决策阶段, 项目的各项技术、经济决策对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响, 特别是建设标准水平的确定、工艺的评选、材料设备的选用等直接关系到工程造价的高低。因此, 工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究, 一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

3.2 设计阶段是造价控制的重点

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短, 而且也影响建设项目的使用价值和投资收益, 冈而设计阶段对项目投资的影。向最大。据统计, 在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~95%;在施工设计阶段.影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计, 设计费一般只是建安工程总造价的l%左右, 但正是这l%的费用, 对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说, 加大设计费的投入可以降低建设项目的成本, 即增加l0%的设计费可节约5%的总工程造价。

在资金有约束的情况下, 建设单位也可以采用限额设计, 控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口, 也能促使设计师采用更经济合理的设计方案, 从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采用了限额设计的方法, 一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面做得更细致入微;另一方面, 对装修材料的品牌、型号都有明确的规定, 使项目成本的控制获得了良好的效果。

3.3 施工阶段的工程造价控制

由于施工阶段是形成工程实体的阶段, 所投入的资金量最大, 因此虽然它不是投资控制的决定性阶段, 但却是工程造价控制的关键性阶段。如何有效地控制本阶段的工程造价?我认为应该从以下几个方面着手。

(1) 把握好工程施工招投标

通过招投标, 选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业, 鼓励施工单位采用先进施工工艺, 缩短工期。这样不但有助于控制工程施工质量、进度, 而且有利于加速资金的回笼, 减少利息的支出, 从而达到降低工程造价的目的。

(2) 加强现场签证的管理

房地产开发商应加强对现场管理人员的业务培训, 提高他们的现场管理水平、业务水平;并加强职业道德教育, 杜绝行贿受贿等不良风气, 避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时, 必须加强对签证的监督与审核, 要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发, 这样可杜绝不合理的签证, 有效地降低工程成本。

(3) 强化施工合同和索赔的管理

由于施工现场条件、气候条件、物价的变化, 以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响, 使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时, 必须予以高度重视。一方面, 必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录, 为避免索赔提供依据;另一方面, 在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容, 分清双方的风险和责任, 属于自己应承担的风险, 则严格对照合同, 谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的, 则一概不得批准对方的索赔要求。

3.4 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段, 它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件, 也是竣工验收报告的重要组成部分, 必须予以高度重视, 严格把关。

(1) 严格核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。

(2) 检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽验收手续是否齐全, 是否按图施工。譬如PVC管穿楼板的防渗透漏处理问题, 是钢性套管, 还是防漏胶圈, 二者造价相差甚远。

(3) 落实设计变更及签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的同意批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证、重复签证等。

(4) 按图严格核实工程量。一般而言, 施工单位均会有意高估工程量, 建设单位的审核人员必须严格把关, 按实结算。

(5) 严格执行投标过程中所报的单价或签证价格, 禁止高套单价的情形出现。

(6) 严格按规定和合同套取计费程序, 计取各项费用。

(7) 认真审查、复核, 防止各项计算误差。

3.5 以人为本、全员参与、动态管理

在工程造价控制诸多因素中, 人是最活跃的因素。“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念, 在工程造价控制中, 人的因素更显重要。由于专业能力、责任心以及工作态度因人而异, 导致工作造价控制出现漏洞, 给企业带来难以觉察的损失, 这样的事例屡见不鲜。从这个意义上讲, 工程造价控制得好坏, 与技术经济人员有着最直接的关系。

工程造价控制涉及多个环节和专业, 如:项目前期规划、设计、施工现场管理、竣工验收等。每个环节都需要相应人员来完成相关工作, 他们工作中的任何失误, 都会最直接、最迅速、最残酷地令企业的投资效益减少。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 重视“以人为本、全员参与、动态管理”, 建立合理的激励和约束机制, 完善绩效考核制度。

参考文献

房地产工程的造价控制篇5

【关键词】工程造价咨询；控制；工程造价；影响

引言

在城乡一体化改革的不断推进下，建筑工程越来越多。全过程造价控制直接影响着企业的经济效益。过程造价的合理控制可以有效减少施工成本，为投资方带来巨大的经济效益，现阶段，工程造价咨询机构中在这方面发挥着重要的作用，对工程各个阶段与各个环节进行综合控制与管理，确保合理的造价，保证工程价格的真实可靠性，从而为各方利益的最大化提供重要保障，下面就具体阐述一下工程造价咨询对控制工程造价的必要性：

1工程造价咨询参与工程造价管理的必要性与可行性

随着我国经济的快速发展，建筑行业也随之不断地发展，在城乡一体化改革的不断推进下，建筑工程也越来越多。工程造价的控制与管理直接影响着企业的经济效益。通过合理控制工程造价，在对建设方案和设计方案优化基础之上，将工程造价控制在预期限额内，实现工程经济效益与社会效益的最大化。传统上的工程造价基本上都是由政府主导与管理，但是随着政府职能逐渐转变，现在主要由投资单位与建设主管部门共同确定与控制管理，在这个过程中还需要社会中介机构来提供综合的造价服务咨询，这也为工程造价咨询机构的进一步发展提供了空间。造价管理是需要根据建筑项目的具体情况以及工程的性质，在工程的设计、施工与竣工验收等阶段依据科学的方法与原理对各个环节的成本费用进行控制的手段。工程项目资源十分有限，合理的造价控制管理能有效节约资源成本。工程造价控制直接影响着建筑企业的经济效益，只有对工程造价进行严格、有效控制才会保证建筑企业的成本最小化。在未来发展趋势当中建设单位对造价咨询的服务需求只会越来越多，这也凸显出来在经济全球化市场经济影响下，社会经济体制不断得到完善，社会分工越来越明确。一项工程需要投入很大的人力、财力与物力，如果不能有效地对工程造价进行控制，则会造成建筑工程相当大的损失，做好工程造价控制，使有限资源发挥更大的经济效益。随着经济的高速发展，项目法人责任制与招标制度等确立，大大促进了项目融资以及工程索赔等新业务的崛起与快速发展。这些新业务以及相应专业人才是工程造价管理的重要基础与支持，这就是工程造价咨询参与工程造价管理的必要性与可行性[1]。

2工程造价咨询对工程造价的作用与影响分析

工程造价咨询机构参与到建设项目全过程造价管理，就要做到公平公正的确定造价，合理控制造价，需要对项目策划以及实施进行充分的考察与分析，直到竣工验收等一系列管理活动，使得业主与参建各方的经济利益最大化。要实现这个目标，工程造价咨询机构需要从以下几方面对建设项目进行全过程造价管理与控制，具体要点如下：

2.1项目投资决策阶段的造价控制

项目研究的根本目的就在于决策的科学性与经济性、可行性，如果决策是不科学的，势必对项目后期的施工建设以及各个环节带来不利后果。以往各个企业经常忽视对决策阶段的造价咨询，但是决策阶段是项目全过程造价控制的重要环节，是对后期各个阶段有效造价控制的基础与前提，是决策者、管理者的战略意识反应与实践经验反应的具体体现，因此，在决策阶段，以自身的基本条件为出发点，在一定范围内与行业进行对比与分析，并对项目当前市场前景以及国家相应政策需要进行综合探究与分析，从而形成多种初步实施方案。咨询单位需要出具详细的造价清单，清单内容必须明确具体，对建筑设计、建筑施工材料费用、工程基本建安成本以及税金等等方面费用有个精准、可靠的计算，保证项目技术的先进性与经济的合理性，有效防止决策上的盲目性为后期施工建设等各个阶段的费用开支创造有利条件。造价咨询机构拥有着丰富的工程造价数据资料以及具备专业人员，参与到项目投资估算与评价工作当中，在工程计价清单制定出来之后，需要经过专业人员严格审阅，并协调决策者与管理者对建筑项目的投资规模与收益率进行深入讨论与交流，保证各个部门协调一致，防止决算超出预算。有利于将投资估算与项目经济评价的误差降到最小值，减少投资风险[2]。

2.2勘察设计阶段的造价控制

项目勘察设计是一个综合性较强、涉及范围非常广的工作，是工程项目的重要内容，对工程项目建设以及后期使用过程中能否起到良好的经济效益具有至关重要的作用与影响。在设计阶段工程建设项目一般采用标准化设计，因为设计不够深入，这会造成编制的工程数量存在偏差或者遗漏，尤其是总平面部署、材料与设备选择等缺乏系统论证。以设计文件为依据的招标文件，其工程量清单自然出现缺陷与遗漏，严重影响投标报价。设计方案对工程造价的影响是非常大的，设计越详细全面具体，报价所需要的工程量以及设备询价所需要的技术参数就越准确，在勘察设计阶段的造价控制中，投资方可以委托造价咨询机构参与进来。需要从技术与质量上综合分析与对比社会效益与经济效益，最后再确定工程设计方案。在设计进行之前，造价咨询机构应该对产品设备厂家、设计单位以及设备选用等方面进行充分的考察与调研，通过价值工程等方法对设计方案进行经济分析、对比、分析以及论证，在保证功能的基础之上，再进行编制与规划工作，尽量保证概算不超过估算，避免因为资金不足问题影响工程进度与施工质量。

2.3项目招投标阶段的造价控制

对于招投标阶段的造价控制，其重点就是利用招投标将低碳经济工程合同价界定于目标范围之内，以招投标合同为基础，对建筑项目各个阶段存在的风险进行预测与控制，从而保证造价控制目标的实现。在项目的招投标阶段，工程造价咨询机构需通过分析建设项目的具体情况，并结合当时市场环境以及当地有关招投标反方面的政策文件等，与相关的参建单位进行充分沟通，根据设计文件、概算、工程数量确定招标限额，然后组织工作人员编制招标文件。这个阶段要合理确定招标范围，明确招标方式与合同总价，划分工程打包的内容。还需要分析可能影响合同总价变化的各种因素，比如工程量调整幅度系数等，然后向业主提供书面的咨询意见或者建议。开标之后，可以协助业主分析研究投标单位的报价，在必要情况下还可以适当参与到决标与投标过程当中，避免出现不必要的纷争[5]。

3结束语

综上所述，工程造价的控制与管理直接影响着企业的经济效益，工程造价控制是贯彻于整个建筑工程的全过程，包括投资决策、设计阶段以及招投标等各个阶段与各个环节。工程造价咨询机构可以在造价全过程进行控制与管理，加强各个阶段联系与分析，全方位控制工程造价。

参考文献

房地产工程的造价控制篇6

关键词房地产工程造价控制策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1 房地产项目工程造价现状

房地产开发行业一直被认为是高利润的，吸引着一大堆的人员进入该行业。然而，任何一个行业都会有饱和的时候。很多的房地产开发商却没有认识到这一点，他们大部分都被经济繁荣蒙蔽了双眼，迷失了方向，大部分都没有意识到经济繁荣背后隐藏着巨大的危机。没有这种危机感，大部分的房地产开发商认为只要能拿到地，就是占有了资源，就有利可图，就可以赚一大笔钱。这种错误思想直接促动房地产开发商拼命圈地，对工程如何造价不关心，对造价管理不重视，普遍存在“重经营、轻管理，没有系统的造价管理理念，没有对工程造价进行全过程动态控制”等问题，大部分的企业把工程造价当作常规的财务成本来控制，缺乏健全的工程造价管理制度。

2 房地产项目工程造价存在的问题

（1）盲目决策失误多，估算精度不够

项目建设全过程都贯穿着工程造价的计价与控制，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设地点的选择、建设标准的确定、设备选用、工艺的评选等方面，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题，是决定工程造价的基础阶段。投资决策过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，是一个由浅入深、不断深化的过程，投资估算的精确度也不同。

（2）招标不严谨，造价不科学

房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来进行。

（3）开发商对设计不够重视

长期以来，设计院经常会出现设计粗糙、设计保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重。有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低，或把设计周期压得较短，或使设计频繁变更。许多房地产开发商对设计重视不够，设计图纸质量不高。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。这些都给控制工程造价带来较大的难度。因此，也使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

3 有效控制房地产工程造价的对策

（1）确立房地产工程造价全过程的控制投资意识

房地产工程一般都周期比较长，而且受各种外部条件的影响与制约，所以在项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着房地产工程的开展与深入，造价的估算也越来越趋向合理化。因此，对于工程造价的合理确定和有效控制，应该考虑以下几个方面的问题：

①由于房地产工程这一项目的规模大，建设周期长，技术复杂，人力、物力、财力消耗大的特点，所以，为了合理确定造价，必须在工程全过程中，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现出造价的合理性。所谓工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。

②虽然房地产工程项目的全过程都要注意工程造价问题，但是控制的重点应该转移到项目决策和设计阶段，投资决策以后，控制的重点就要放在设计阶段。

③我国的建设项目普遍忽视了建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程结算阶段，因此经常会出现房地产工程竣工后投资超额的现象。所以，这一现状要求我们必须更新观念，重新认识，总结出一套完整的工程造价控制与管理方法。

（2）设计阶段工程造价控制

设计阶段是房地产工程造价控制的一个关键环节，是由设想向现实转变的关键阶段。可以从以下几方面进行工程造价控制：

①在实行设计招标制度，加强设计阶段的监理的同时确定合理的设计方案，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生。

②在建设全过程成本控制中，关键在于建设期的成本确定和控制。

③做好设计阶段的监理工作，包括：根据设计图纸和说明进行监理，协助业主审核不同的设计方案，以便进行经济比较，制定出资金支出的初步估算计划，以保证投资能得到最有效的运用。

④寻求一次性投资少且经济性好的设计方案算出需要的材料和设备，以便进行成本分析和研究，在投资限额范围内进行限额设计，从而节约投资。

（3）计划房地产工程造价时对工程项目策划阶段的造价控制

控制造价受多方面因素影响，不是造价越低就越好，应该结合工程的实际情况综合考虑。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。

参考文献

[1] 陈城.浅谈房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制[J].福建建材，2012（06）.

[2] 孙继全.房地产项目开发成本控制标准的探讨[J].中国城市经济，2011（21）.

[3] 陈跃泉.房地产开发项目的全过程成本控制[J].建筑，2011（08）.

[4] 方忠良.浅谈建筑企业竣工阶段的成本控制[J].财会月刊，2011（11）.

浅析房地产项目的工程造价控制篇7

一、房地产项目工程造价失控的主要原因

(一) 投资估算的作用不能够得到有效的发挥

在房地产项目工程的造价管理中, 工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家, 我国对于投资估算的管理控制较为缺乏, 致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算, 在每个工程项目可行性分析的基础上, 实施严格准确、科学合理的投资估算, 将估算确定之后, 便对其进行严格的控制, 保证不会超过, 但可以减少, 若是超出估算, 则主管方必须承担相应的经济责任。

(二) 工程招标投标存在不合理性

在我国现在的招标投标管理中, 存在较多的问题, 为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争, 找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时, 因为招标和投标过程中存在不合理的竞争, 存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户, 致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施, 最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中, 因为机械和人员不能够及时到位, 进而造成工期延后, 最终导致工程造价失控。

(三) 工程设计缺乏严肃性

在房地产工程项目的管理中, 相应的工程施工图为权威设计单位所制定, 是为满足工程需要而制定的合理工程结果, 可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑, 进而获取更多的国家资金, 对已定的设计文件进行更改, 随意增加征地数量和赔偿金额, 将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高, 或是改变施工的方式, 忽略工程造价的严肃性, 寻求单位的利益, 促使工程造价提高;或是在施工过程中, 更改原计划, 将工程项目增加和扩大, 促使设计标准提高, 将工程造价提高。

(四) 合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准, 但在具体的实践中, 部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工, 或是部分合同条款存在表述不严谨的现象, 促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同, 致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识, 缺乏对合同法律的理解, 存在反索赔的意识差, 以及有法不依的情况。另外, 因现场管理的缺位, 致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题, 在需要索赔时, 不具有书面证据, 致使反索赔失败。

二、房地产项目工程造价控制的优化措施

为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制, 需对其管理方法进行优化, 从设计招标等环节进行管理和控制, 图1为工程造价在各环节中的控制措施。

(一) 提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制

施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示, 由于缺乏对设计阶段的控制, 90%以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中, 应将合理的设计确定作为基础, 而有效管控则为其核心。在其设计中, 通过设计确定工程造价, 通过结算和预算的方式, 只能进行计量, 但不能使工程造价发生改变, 因此, 需注意对其关键作用的控制。

首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后, 便将其落实到位, 通过招标的形式, 选取优秀的设计单位, 保证设计的合理性和先进性, 防止由于设计质量而导致的工程纠纷;其次应对设计的费用进行必要的限制, 其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制, 对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用, 并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响, 为此, 应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点, 基于使用者的功能需求, 对研究对象的具体应用功能进行分析, 在满足功能需求的基础上, 降低成本。如地下室可应用深基础进行增加, 可停放车辆和堆放杂物, 不但能够美化环境, 还能够节约用地。

(二) 加强房地产项目工程的招标控制力度

招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用, 可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中, 合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节, 并且还是工程造价控制的核心和源头。为此, 需明确招标文件的主要影响作用, 在其文件中明确工程的现场情况和性质, 以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面, 需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外, 还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定, 推算工期, 结合实际情况制定奖惩标准。

工程招标的方式应为邀请招标和公开招标, 并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好, 可自行编制, 在保证标底质量的同时, 控制工程标底处于合理的造价下限, 并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订, 应注意工期的合理性, 明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。

(三) 促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制

在房地产项目工程的施工阶段, 由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏, 为此, 应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法, 确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况, 应对机械设备投入和人员投入进行调查, 同时施工单位在施工期时, 也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时, 应注重对整个工程项目的把控, 加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性, 还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升, 需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力, 将会导致审计工作缺乏实际的应用意义, 可对工程造价造成较大的损失, 给企业造成较大的损失。因此, 房地产投资商应注重人才的任用和管理。

综上所述, 实施房地产工程项目造价的管理, 不但能够有效的控制限额, 并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义, 实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。进而促进社会效益、经济效益的最佳提升。为实现房地产业利润的最大化, 需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制, 确保投资目标的实现。

参考文献

[1]张珊珊.谈房地产项目实施阶段工程造价控制措施[J].中国房地产业, 2012 (03) .

[2]朱冬明.房地产项目工程预算资金控制[J].华章, 2012 (04) .

房地产工程的造价控制篇8

1 房地产项目工程造价控制存在的问题

开发商对设计不够重视。长期以来, 许多房地产开发商对设计重视不够, 主要表现在以下几点:开发商完全不按照国家标准支付设计费, 把设计费压得很低;把设计周期压得较短等, 导致设计的图纸质量不高;随心所欲, 设计频繁变更;这些都给控制工程造价带来较大的难度。

招标方式欠妥, 造价的计算不科学。房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标, 竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期, 抢进度, 喜欢采用费率招标方式选择施工单位, 认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”, 即在投标人报完价后, 采取讨价还价的方式与对方议价, 这种方式的缺点是比较明显的, 例如投标人在首次报价时故意抬高, 水分很大, 留出足够的空间来与你周旋谈判。决策盲目, 估算精度不准确。项目决策失误, 主要体现在项目投资建设前, 市场调研不充分, 市场定位不准, 或者项目建设地点的选择错误, 或者投资方案的确定不合理等。这是造成各地烂尾楼的主要原因。

合同管理意识不足, 在合同执行的过程中遇到材料涨价, 施工单位不愿继续施工等等。在现实实践中, 许多开发商与承包商签订的合同文本往往没有借鉴标准合同文本, 合同条款不严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。如果合同签订周密, 考虑了风险因素, 强调了应对措施, 写明了防范条款, 就能有效地杜绝工程造价的增长。

2 房地产项目全过程工程造价控制

2.1 前期阶段的控制

项目可行性研究阶段造价控制。房地产项目可行性研究是对所建项目有关的社会、技术、经济等条件进行深入的市场调查, 进行全面、系统的技术经济分析和论证, 得出项目投资是否可行的结论。在做可行性研究时, 一方面要注重功能定位, 满足市场需求。近几年, 顾客对住宅小区的环境绿化、公共部位的卫生、小区的安全, 户型的选择, 空间的私密性等都提出了很高的要求, 这些要求甚至可能成为居民在选择购买住宅时的主要制约因素。另一方面要构建有效组织, 配置专业人才。房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧, 需要多种专业人才的协同作战, 如需要市场营销人员提供市场需求偏好;需要规划设计人员提供产品设计建议;需要工程技术人员提供施工的技术可行性和进度预测;需要造价人员提供成本的预测;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合管理人才。

设计阶段的工程造价控制。设计阶段工程造价的控制是建设全过程工程造价控制的重点。设计费用本身只占工程建安成本的1.5%~2%, 但对工程造价的影响可达75%以上。设计阶段工程造价控制程序图 (图1) 如下:

可见, 把握好设计阶段的造价, 就把握住了项目造价控制的关键。加强设计阶段的工程造价控制应重点把握以下环节: (1) 项目造价管理部门要对设计阶段的概算把好关; (2) 在满足设计任务书和相关标准的前提下, 设计人员要采用合理的工艺技术、材料设备和结构形式进行设计, 尽可能地降低成本; (3) 应推行设计招标, 实施限额设计, 通过设计方案比较, 选择经济合理的设计方案, 来降低工程造价。

2.2 建设实施阶段工程造价的控制

招投标阶段的工程造价控制。 (1) 工程量清单招标有利于项目实施中对工程造价进行比较快速和准确的计量和计价, 便于动态控制工程造价。为维护项目投资者的利益, 对申请投标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察, 保证“优中选优”。 (2) 做好材料设备招标。对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购, 不仅能保证质量, 还可节省投资。 (3) 建设工程施工合同的签订是本阶段工程造价控制的最终成果。它将作为工程实施阶段工程造价控制的依据贯穿于该阶段的始末。工期、质量、造价、安全等方面是施工合同中重要的内容。

施工阶段的工程造价控制。项目施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。做好项目施工阶段的造价控制需要从以下几方面着手:首先是技术措施。技术措施不仅对解决施工成本管理过程中的技术问题是不可缺少的, 而且对纠正施工成本管理目标偏差也有相当重要的作用。运用技术纠偏措施的关键, 一是要能提出多个不同的技术方案, 二是要对不同的技术方案进行技术经济分析。其次, 施工组织设计是指导施工的纲领性文件, 是保证工程顺利进行、确保工程质量、有效控制工程造价的重要工具。再次, 管理人员应编制资金使用计划, 确定、分解施工成本管理目标。

2.3 竣工结算阶段的造价控制

竣工结算阶段工程造价控制的内容包括:竣工结算的编制与审查, 竣工决算的编制, 保修费用的处理, 建设项目后评估等。其中竣工结算的编制与审查是这一阶段工程造价控制的重点。加强工程联系单的签证审核管理, 尽量减少施工变更费用。结算原则采用会议确认制, 通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限, 明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用, 以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算。2) 注意合理计取各项费用。建筑安装工程的取费标准应按合同要求执行, 或按项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行。3) 落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸, 设计、校审人员签字并加盖公章, 经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算。4) 按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算, 并按合同规定的计算规则计取工程量。

3 结语

房地产项目开发以经济效益为目的, 工程造价的有效控制是实现房地产开发投资效益的重要途径。只有有效地控制了工程造价, 房地产企业的开发效益才会有保障。建设工程造价的确定与控制的实质就是运用科学技术原理和经济及法律手段, 解决工程建设过程中的技术与经济、经营与管理等实际问题, 在其他条件和因素一定的情况下, 控制工程造价、降低工程成本是取得房地产项目开发效益的重要手段。房地产项目的造价管理和控制是贯穿于项目周期全过程的, 各个阶段的工程造价控制对项目能否取得良好的经济效益和社会效益都存在着重大的影响

摘要：本文从房地产开发项目工程造价控制存在的问题出发, 对房地产开发项目在各阶段的工程造价管理和控制提供一点见解, 主要包括项目开发的前期工作阶段, 建设实施阶段, 竣工结算阶段等的工程造价控制措施。通过本文对房地产开发阶段工程造价控制的探讨, 希望能为房地产开发企业在工程造价控制工作方面提供借鉴和参考。

关键词：房地产项目,工程造价,控制

参考文献

[1]田刘建华.如何加强建设单位工程造价管理[J].经济论坛, 2006 (16) :90.

论控制房地产工程造价的重要环节篇9

影响房地产成本涉及土地供应、拆迁周期及资金供给等许多不确定因素, 而在建设中不断完善房地产企业内部项目管理, 降低造价, 是整个房地产行业内部亟待解决的问题。

一、重在搞好项目前期设计

房地产项目工程设计对工程造价的影响占75%~95%以上。因此提高前期设计质量, 保证测量数据的准确性, 减少施工阶段的签证, 减少重大变更, 是有效控制造价的关键。具体做法为:一是要进一步加强开发企业前期设计阶段的人员技术力量, 确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制, 运用招投标方法优选勘察和设计队伍。三是开通设计部门对业主、施工现场的服务通道, 优化设计方案, 力求技术经济合理, 达到全程有效控制工程造价目标。

二、坚持施工单位信誉评级制度

过去在房地产项目组织施工建设中, 很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍。在具体操作过程中, 发现仍有业绩不佳的企业挂户、项目被分包给无信誉单位等现象, 企业管理混乱, 协调难度大, 是造成工程成本高的重要原因。因此, 提倡房地产开发项目实行招投标, 对报名入围的单位建立信誉评级制度, 提高门槛, 对以往业绩进行跟踪考核, 起到对项目的协调和控制作用。首先是项目分阶段与建设单位制定信誉评级制度。组织开发项目者按照不同的阶段, 对勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位等入围的单位进行信誉筛选, 确保队伍的质量。其次是每年对本企业开发投资的建设项目的单位, 进行年审, 认真考核, 建立“项目入围候选名册”, 做到长效管理。再次是做到网上追踪, 对信誉良好队伍给予公布, 增加其知名度;对信誉差, 生产项目低劣或采用不正当手段入围的队伍, 列入“黑名单”, 直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格。

三、认真履行项目监理制度

房地产开发项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理方式, 并建立对监理监督的制约机制。一是在招投标阶段, 严格审查监理资质和业绩, 进行队伍的认真考察。二是施工阶段督查例会、检查、质询、督查、奖惩、资质登记以及岗位工作考核等制度, 要建立将监理工作月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位。三是要求各开发项目部配备相应注册监理工程师, 以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够, 应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本, 防止施工企业漫天要价, 随意索赔的现象发生。在这种监理机制下, 能有效地达到控制造价的目的, 达到节约投资、降低成本的目的。

四、强化工程全过程的合同管理

合同管理贯穿工程管理始终, 是各阶段约束各方责任、权利和义务的重要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节, 是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款, 一方面严格审查承包商的索赔要求, 利用合同条款及时解决工程造价方面纠纷;另一方面, 严格全过程管理, 减少承包商的索赔机会。

在实际操作中, 部分开发商图省事, 通常采用费率招标, 即成本加酬金合同, 结果导致发包方承担更多的风险, 很难主动控制工程造价。因此, 应根据实际情况权衡利弊, 作出最佳合同形式的决策。为了有效控制工程造价, 必须采取如下举措: (1) 设立专门合同管理人员, 将相关合同统一存档, 便于查找, 做到有章可循, 有法可依。 (2) 在施工中要及时跟踪合同执行情况, 及时行使甲方权利。 (3) 建立支付报表, 专人管理工程费用的支付情况, 保证预付款及时支付, 避免发生延期支付的情况。

五、严格掌握材料设备采购环节

在房地产项目建设中, 材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上, 房地产公司为了追求利益的最大化, 一般确定材料设备由甲方供应。因为材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节之一。因此, 开发单位要做到:一是坚持比价采购法, 要进行市场产品的质量、价格比较。二是严格材料设备采购程序, 及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号等情况。三是认真编制招标文件。招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签订的主要依据, 在编制招标文件时要制定完整的技术规格, 合理的付款, 明确的服务内容, 清晰严密的条款。四是加强协调, 严格进场材料质量和验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度, 提前作出材料设备的采购计划。加强与供应商的衔接, 如卸货、接货、搬运等, 减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

城市化为我国整个经济发展提供巨大需求。2009年我国城市化率45.67%, 按每年城市化率提高1个百分点计算, 每年有1000万左右的农村人口要转为城市人口。如果未来20年城市人口上升到65%左右, 年均社会消费总额从目前10万亿元增加到20万亿元, 翻了一番。所以说城市化为经济发展提供巨大需求。城市化率每年提高一个百分点, 新增投资需求6.6万亿元, 能够替代10万亿元出口。

在“十二五”期间, 保持城市的房地产持续、稳定、健康发展, 必须坚持科学的发展观, 改革创新。不断完善和强化房地产企业管理, 注重功能性、经济性, 突出人性化, 实现城市商品房由“量”的扩张转变为“质”的提升, 全面改善城市居住环境, 提升城市形象, 力求环境与人文的和谐发展。

摘要：房地产价格是社会关注的热点问题, 房地产价格由地价、房屋建设成本、房屋销售费用、房屋开发商利润、国家税收以及拆迁费用等方面组成。房地产工程造价关系到整个房价和房屋开发商的利润, 是房地产业生存和发展的基础。文章论述了控制工程造价的若干重要环节。

房地产工程的造价控制篇10

我国房地产市场自20世纪90年代末才真正意义上发展起来, 虽然起步较晚, 但是发展速度很快, 因此房地产开发逐步成为一个新兴的行业。房地产项目是一个系统项目, 每一个项目的开发与运营都需要一个很长的周期, 资金量需求较大。项目工程造价涉及到的因素较多。近年来, 造价控制受到了开发企业的重视, 通过不断提高管理水平来不断降低造价, 实现在激烈的市场竞争中创造更高的经济效益。

1工程概况

某房地产开发项目总建筑面积约2万m2, 位于城市中心附近20km处, 配备设地下车库。开发项目住宅楼采用框剪结构, 混凝土为预拌混凝土, 挖掘土方需运输到项目30km以外的填埋场。工程项目包括建筑、装饰、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地十二个专业。含热交换站、消防、空调设备, 中高档卫生洁具, 普通灯具, 外窗为落地窗, 不含电梯, 居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖, 天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶, 外墙外保温粘贴聚苯板, 单层轻质陶粒混凝土条板隔墙。

2造价控制在房地产项目中应用的实例研究

2.1项目决策阶段

项目决策阶段的任务就是编制项目建议书和可行性研究报告, 进行投资估算。按照用地范围初步拟定项目规

模后, 为了确定合理的投资估算, 选取建筑规模相当、用途相近的同类工程, 进行单方造价的类比、测算。根据本工程特点, 在参照同类工程的基础上, 对本项目的建设费用进行测算, 并对可能的费用支出逐一进行分解, 利用建筑指标估算法, 计算出各项单方造价, 经过局部微调及修正制订出本项目的单方造价指标, 如表1。

2.2设计阶段

积极推行限额设计, 健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额、费用定额和建筑材料预算价格等, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算。

(1) 初步设计阶段。分析初步设计概算与批准的投资总额偏差原因, 对各专业设计提出合理化建议。该阶段应严格执行限额设计, 把设计概算控制在批准的投资估算以内, 由建设单位向设计单位及设计人员提出建筑物功能、用途、性质、等级等要求, 并在任务委托时明确总价限额设计要求。

(2) 施工图设计阶段。对设计提出明确结构含筋量要求, 控制钢筋用量, 使配筋尽可能经济、合理, 把钢筋含量控制在规定范围以内, 与同类工程相比, 节约造价约5%。基础底板和上部的结构采取塑性结构算法, 较一般的算法可节约20%的含筋量。地下车库采用“独立基础+防水板”的设计, 较普通筏板基础节约20%的钢筋用量。

结构计算的数据按照规范的最低要求进行设计。生活、消防、给排水, 争取按给排水、消防规范的最低要求“打擦边球”, 降低成本。优化管线设计, 优化材料设备选型。

2.3招投标阶段

工程量清单应做到项目齐全、内容完整、项目特征表述清楚、数量计算准确。工程量清单漏项不超过3%, 工程量误差不超过3%, 项目特征描述不准确或不完整项不超过总和的4%。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。如表1。

招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察。做好招标文件的编制工作, 造价管理人员对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件, 合理低价中标。

2.4合同签订阶段

确定中标单位后, 接下来的工作就是做好合同签订工作。合同编制对工程造价的控制非常关键。严格按照《建筑法》《合同法》《质量管理条例》《安全生产管理条例》《施工合同示范文本》等法律法规进行编制。

合同采用可调单价合同, 为防止施工单位在工程结算时高估冒算, 合同签订时在专用条款中作如下规定:结算价超出签订合同价的10%, 按签订合同价格的10%对施工单位罚款;结算价在签订合同时所定价格的5%以内, 对其进行一定比例的奖励;将一些不明确的工程量以补充合同条款的方式列出, 以防在最后产生纠纷。

2.5施工阶段

与设计单位协调, 把原来钢筋搭接改为螺纹套管, 节约造价0.5%;对施工队严格交底, 施工中应用规范允许负偏差 (支设模板时用负5mm以及梁板起拱) 节约造价约0.2%;利用各种信息渠道, 就近采购高质低价材料, 与原计划材料价格相比, 降低造价1%;强化施工管理, 对人工、材料、机械的使用做到有依有据, 减少资源浪费, 争取节约造价1%;加强索赔、签证及进度款支付, 严格控制工程变更, 争取少索赔, 节约造价2%。

2.6竣工阶段

工程竣工验收后, 依据国家有关方针政策做好本工程结算的审核工作。同时, 为了提高工程造价咨询部门审核的积极性, 做如下控制措施:审核后造价与施工单位上报结算价相比, 降低10%, 按合同价5%进行奖励, 如果审核价降低不明显, 扣除一部分咨询费, 这样至少节约造价3%。

3造价控制在房地产项目中的应用效果

通过上述全过程造价控制, 至少降低工程造价15%, 使该项目取得了较好的投资效益和社会效益, 最终使该房地产运营商获得合理利润, 如表2。

房地产企业成本控制是一项较为复杂、艰辛、敏感而又细致的系统工程。由于成本控制涉及面极广, 所以对于房地产开发企业而言, 创造成本优势可能要比获取差异优势付出更多的努力。成本控制是内功, 是企业应对危机, 发展壮大的核心竞争力。因此, 在激烈的竞争中, 房地产开发企业必须不断地扎实成本控制内功, 建立一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程、控制方法, 并不断地与时俱进, 创新经营, 方能为企业谋取更大的利润, 赢取更大的发展。

4结束语

房地产项目全过程造价控制, 从项目决策到竣工阶段应当进行全过程的规划、控制、协调、评价和监督。一旦房地产项目决策阶段确定了工程造价目标, 在明确功能和目标的前提下, 后期各个阶段的调整和变更都需要根据这一造价目标在合理范围内, 结合市场价格, 按照设计方案, 整个工程的造价可以适当浮动。 (1) 在整个工程造价中, 设计阶段的造价控制影响占比最大, 应当重点控制。 (2) 施工阶段是制定完善的招标方案阶段, 加强施工阶段的控制与管理, 通过工程标底和严密的合同条款审查和编制, 并洽商变更、严格控制设计, 使房地产项目工程造价在可控范围内合理浮动。 (3) 根据工程结算阶段各项资料的整理, 包括招标文件、工程洽商及材料、施工合同、设备认价以及设计变更等, 与施工单位反复洽谈, 把握好房地产项目全过程造价控制的最后一关, 进一步降低房地产项目造价成本, 提升企业经济效益。

参考文献

[1]金国建.试论房地产项目工程造价控制[J].经济师, 20l1 (6)

[2]邵颖红.工程经济学[M].同济大学出版社, 2013.

房地产工程的造价控制篇11

一、房地产业的作用

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业有着重要的作用，它主要体现在：

改善投资环境、加快改革步伐；有利于产业结构调整国民经济发展提供重要的物质条件；通过综合开发建设、避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；为城市建设一辟重要的积累资金渠道，带动相关产业的发展；有利于深化住房制度的改革、调整消费结构；此外还为改善人们的居住和生活条件。

二、房地产开发主要包括四大阶段：投资分析及决策阶段；设计阶段；实施阶段；竣工验收阶段。工程造价控制贯穿于整个开发过程，因此每个阶段的工程造价控制将是日后项目成败的关键。

（一）决策阶段工程造价的控制

1、控制投资估算是项目决策阶段工程造价控制的基础

投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一，投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目金筹措方案也有直接的影响。因此在开发项目投资估算中应力争全面地反映设计内容、建设标准、建设地区经济状况，从估算开始就较全面、完整地反映工程项目投资。

2、投资估算必须是设计的真实反映

投资估算能全面的反映设计内容，就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图，主要工艺要进行多方案比选与方案优化，做到设计方案技术可行、经济合理。所以工程经济人员从设计方案的优选开始，就应该渗透到设计全过程中，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽量做到投资不留缺口，这是编制投资估算的关健，也是下阶段工作的重要依据。

（二）设计阶段的工程造价的控制

工程设计阶段是确定与控制工程造价的关键环节，国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例甚小，不足1%，但它对工程造价的影响程度达75%-95%。因此我们应提高工程建设的前瞻性，从设计阶段控制工程造价。

1、通过引入设计招标机制优化设计方案，有效地控制工程造价。

开发商就拟建项目的设计任务通过报刊、中国建设网、信息网及其他媒体发布公告，公开向社会招聘符合条件的设计单位参加设计招标或设计方案竞选，获得较多的设计方案，采用专家组评定的方式，组织方案讨论，最后，根据专家组科学的评定，按照经济适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选出最优设计方案。

2、实行限额设计

限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资不被突破。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材质的控制。

3、运用价值工程优化设计方案

价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象的价值的思想方法和管理技术，其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，以获得最佳的综合效益。

在研究对象寿命周期的各阶段都可以实施价值工程，但是在设计阶段实施价值工程意义重大，尤其是对建筑工程，可以使建筑产品的功能更合理；可以有效地控制工程造价；可以节约社会资源。因此运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术经济可行合理的建设方案，以满足使用者功能需求为主，对研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，降低成本运用价值工程优化设计方案在实践中开发企业运用较少，应增加对其价值观的认识，提高社会经济效益。

（三）施工阶段的工程造价控制

施工阶段是工程实施的实质性阶段，是人、财、物力消耗的主要阶段，由于开发项目周期长、工程量大、涉及面广、影响因素多、材料价格波动大等政策性变化影响较大，因此施工阶段造价控制是工程控制的重要阶段。

1、有效地控制工程变更。

由开发商自身引起的工程变更有设计变更，工程项目变更，进度计划变更和施工条件变更。实践证明工程变更对工程造价的影响一般占建安工程总造价的5-10%，少数项目超过30%或者更多，因此控制工程变更，可有效地控制工程造价。工程变更实施后，造价工程师根据中标合同中有重关规定审批；变更价款确定后，作为结算依据，在审核变更中严格审核，控制造价。在项目建设中，变更是不可避免的，但变更在施工前，越早损失越小。

2、完善现场签订制度。

加强现场签证管理，对隐蔽工程要加强监理方的旁站监理制度，现场签证应及时、准确、客观、隐蔽工程要以施工图为依据，标明隐蔽部位、项目、工艺、质量完成情况，如属施工图以外的隐蔽签证，则除描述准确、清晰外还须配上简图、标明尺寸。施工现场人员要有严谨的工作态度，较好的职业道德，不能利益驱使加大签证工程量，这样才能做到有效控制工程现场签证对工程造价的影响。

3、严格审核施工图预结算

根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算，对于施工图预算超出设计概算的部分，要分析原因，及时与项目负责人沟通，调整控制目标。

5、较全面掌握准确的市场价格信息，为合理控制造价提供一手资料。

现行材料价格均由市场根据需求关系确定，因此掌握材料市场价格是为合理控制工程造价提供一手资料。作为造价咨询企业，我公司不仅及时掌握市场材料价格，动态并建立了企业内部材料信息库，以便在审核结算时客观公平地审核，并且尽可能地参观一些新型材料的生产工艺，对材料构成和价格形成做到心中有数，以利于工程造价的合理确定。

三、工程招投标机制的广泛应用是有效控制工程造价的手段。

引入招投标机制，开发商可在众多的施工队伍中挑选施工资质高、施工力量强、资质雄厚、技术先进、业绩突出、信誉度较高的企业建设项目。由于现行工程建设一些甲方要求施工企业垫资施工，虽然不符合建筑市场正确运行规则，但一些施工企业为得到建设项目而咬牙垫资施工，垫资款未能如期回收，企业负债经营。如果这样的企业易被其他开发商选中，那可能会造成开发商拨付施工款被挪用，工程无法按期按质施工，将不利于项目开展与价格控制。因此选择符合招标条件的优秀工企业将是后期正常施工的有效保证，根据中标价签订施工合同，是工程造价控制的合同保证。综上所述，房地产开发企业如引入全过程造价管理受益匪浅，将节约造价、保证工期、项目质量也能得到有效地保证，。

四、结束语

建设工程造价的有效控制贯穿了开发项目建设的各个阶段，我们要用科学的管理方式，正确地运用法律、法规文件，应用科学的计价方法和计价依据，借鉴先进的成功的管理经验，合理地确定工程造价，真正实现经济效益、环境效益和社会效益多赢的局面，使企业在市场经济的竞争中得以生存和可持续的发展。

参考文献：

1.《工程造价管理相关知识》天津理工学院尹贻林主编

2.《工程造价的计价与控制》徐大图主编中国计划出版社

房地产工程的造价控制篇12

近年来, 房地产业发展迅速, 人们的生产生活对房地产业的需求越来越大, 在建筑施工过程中, 房地产企业更应该注意工程造价的整体过程的有效控制, 目前来说, 企业工程造价的控制工作还存在一些问题, 主要表现在以下几个方面:

(1) 对造价中介组织管理力度不够, 几年来从事工程造价咨询工作的中介组织发展越来越快, 而相应的管理制度却不配套, 各种中介组织的资格认定和审批不能严格执行, 造成从业人员素质不一。

(2) 建筑工程行业垄断严重, 因为建筑市场没有明确的法律法规的管理, 某些建筑单位在工程发包中不是从工程的整体利益出发, 而是将工程交由多方共同管理, 垄断严重, 造成现场的总包单位无法协调安排进度和对现场的统一管理, 在很大程度上造成建筑施工中的浪费。

(3) 市场的供求关系失衡。由于市场发展中总会存在一些不良竞争, 这些不良竞争规范不合理性就会影响工程材料的合理性定价。特别是近几年市场在宏观政策的调控下, 企业工程项目的固定投资规模持续扩大, 导致从事建筑工程施工的队伍也不断增加, 社会上出现工程施工队伍之间出现供不应求的局面, 这种局面使得本来就激烈的市场竞争变得更加激烈。一些施工企业为争得施工任务不得不面对难以接受的条件, 面对这些不规范的市场交易, 施工企业也只能压低价格承包工程, 长此下去企业就会失去活力, 冲击了正常的工程造价管理, 却没有相应的政策约束。这样就在很大程度上助长了建筑市场竞争中的不规范行为。

(4) 企业在施工过程中缺乏对工程造价全过程的监控监督。现在, 企业的工程造价管理仍然缺乏相对比较全面系统的定位系统, 因而缺乏对工程造价的全过程的全方位动态的管理, 目前, 企业对工程造价的控制工作主要侧重于事后的核算, 这就在很大程度上减弱了对其他阶段的控制, 造成工程建设项目投资超支的现象。

当然, 在房地产业的工程建设过程中, 在工程造价的管理环节还存在其他问题, 大部分问题的主要根源还是企业的相关管理制度不完善, 企业的责任制度还不健全, 所以, 房地产业要想对建筑的造价管理进行有效控制就应该从企业内部改善。

2 工程造价全过程有效控制措施研究

既然房地产业的工程造价管理对于整个企业的发展具有重要意义, 企业更应该积极探索新方法, 不断改善工程造价的控制措施, 企业要想对工程造价的全过程进行有效控制, 就应该从以下几个环节出发:

2.1 工程造价在投资决策阶段的有效控制

企业的投资决策阶段是针对企业项目进行的合理化的研究, 并提出可行性的建议, 在投资决策阶段, 企业需要对项目投资进行合理的估算并编制可行的任务书, 在这个环节中, 对工程造价的有效控制具有决定性作用, 决策阶段的造价控制室整体工程造价的关键阶段, 在投资决策阶段的造价控制能够有效避免整个项目的工程造价的混乱或企业资金不足的问题, 企业工作人员应该具体做好以下几点:

(1) 管理工作人员需要针对项目的实际情况做好工程的可行性的研究, 对工程项目进行科学合理的估算, 确保企业工程项目的顺利进行。

(2) 在投资决策阶段, 企业还可以实行工程项目的法人责任制, 工程项目的每一个环节的每一项工作都能具体到人, 并建立健全企业监督管理机制。

(3) 在投资决策环节, 企业还应该做好工程前期的市场分析和工程分析, 避免项目决策过程中的盲目性, 在一定程度上降低企业项目的风险, 实现企业效益的最大化。

(4) 企业在投资决策阶段还应该规范化管理资本的融资。工程资本的融资需要有规范的相关文件, 规范化管理企业资金, 只有这样才能确保工程项目的顺利进行, 降低工程施工的风险。

房地产业是风险系数比较高的产业, 在投资决策阶段还可以咨询专业的造价管理单位, 结合实际情况, 对整个项目进行合理化的造价管理, 切实做好整个工程项目的造价管理的可行性研究。

2.2 在设计阶段做好企业的工程造价的管理控制

房地产业的设计阶段是实行造价控制的关键阶段, 在这个过程中, 企业施工可能会遇到很多可变因素影响工程的进度, 所以在设计阶段, 企业工作人员一定要协调好技术和经济之间的关系, 保证在功能不受影响的前提下充分考虑到工程的可变因素, 确保企业资金在控制范围内。在这个环节中, 企业应该做好以下几点:

(1) 完善竞标机制。企业招标是工程设计阶段比较常见的一种商业模式, 房地产业是一项工程比较大的项目, 它需要几个不同领域的企业共同完成, 所以在招标过程中, 房地产企业一定要做好其他企业的相关调查, 合理编制工程造价, 避免在合作过程中发生不愉快的事情。

(2) 企业应该对工程设计方案进行不断优化, 合理控制工程造价。在工程设计阶段工程应该尽可能满足工程的各方面的功能, 并实现工程的经济效益。

(3) 企业还可以推行产品的限额设计, 强化工程造价的纵横向控制, 这样不仅仅能够控制工程造价, 还能够解决房地产业存在的三超现象。

在工程的设计阶段, 企业还可以实施设计招标, 制定工程设计的监理制度, 尽可能地减少工程在施工阶段存在重大变更, 最大限度地发挥企业的经济和社会效益。

2.3 施工阶段的工程造价的管理控制