房地产成本控制论文

房地产成本控制论文（共8篇）

房地产成本控制论文 篇1

成本控制制度

一、总 则

1、为了增强成本控制力度，加强公司对项目投资的整体把控，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本方案。

2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、成本管理职责

1、编制经济合理的目标成本计划，分解成本控制指标，提出控制要点；

2、组织工程招投标与材料采购招标工作；编写招标文件、合同条款，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；

3、组织编制工程施工图预结算工作；

4、跟踪、落实项目成本计划及其执行情况，适时了解项目成本的实际构成，汇编项目成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促公司做好项目操作过程中的成本

控制工作。

5、及时收集项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据

三、项目各环节的成本控制

（一）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

3、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

4、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

5、垄断性质的工程项目（如消防、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

6、应建立健全施工企业档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

（二）施工过程的成本控制 现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处

理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人3员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款

1、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

（2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

（3）预算部门整理复核工程价值量；

（4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

2、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终

结算主动权。

（三）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；（3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

（4）售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部书面提出，设计部和设计单位通过，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和工程管理部的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

（四）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（五）工程结算管理

1、工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定； ◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以建设单位存档的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、工程部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、工程部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在工程部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（六）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

五、附 则

1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。

工程项目结算管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范工程项目结算管理工作，加强竣工工程结算力度，合理组织经济收入，提高企业经济效益，特制订本办法。

第二条 本办法适用于工程总承包部所属分公司、项目和集团公司委托管理项目对业主的结算。

第三条 工程项目结算管理是一项综合性的管理工作，涉及经营、技术、生产等多个部门，各单位、各部门要高度重视、通力合作。

第四条 工程项目结算管理工作，必须严格遵守国家的有关法律和政府法规、政策，坚持实事求是、合理有效的原则；严格执行结算文件的审核程序，做到计量准确、内容完整、各项费用计取全面、合理。

第二章 管理部门及职责

第五条 经营管理部是结算管理的主管部门，其职责是：

（一）负责工程项目结算日常管理工作，包括经营人员业务培训、经验交流、专题研讨；

（二）指导、协助或审核、监督项目的结算编制；

（三）协助集团公司对工程总承包部所属项目进行工程结算稽查；

（四）指导和监督项目结算资料收集、归档。第六条 项目经理部是结算管理的实施部门，其职责是：

（一）负责组织工程项目结算会审；

（二）负责工程项目结算的编制、报送及洽谈；

（三）负责工程项目变更、索赔资料及纠纷、诉讼所需

证据的收集、整理、编制；

（四）项目经理部结算工作分工及责任：项目经理、项目预算人员无论其人事关系如何变动，均需将该工程结算工作负责到底。项目经理是项目结算第一责任人，负责项目结算组织和审批工作，项目经营人员为结算工作的业务责任人，项目生产、技术、财务人员负责配合结算责任人完成结算工作，包括施工过程中提供施工、技术、物资、人力、机械、费用等方面资料，承担因资料或提供证据不足造成结算损失责任。

第三章 洽商及索赔管理

第七条 项目实施或工程施工过程中，由于业主或社会因素及因需要所发生的设计修改、洽商变更，造成我方经济支出增加、工期延误或经济损失，均应向业主及时办理签认。不能及时办理的要有当时施工情况的图片或录像资料，以便补办签认。

第八条 由于业主或社会因素的影响造成项目不能正常实施或施工中断，项目经理部应做好记录，并及时有效地办理签认手续，注意日常的资料积累。

第九条 设计修改或洽商变更记录的主要内容应包括：变更原因、知情人、项目、部位、数量、延误工期、发生费用、业主、设计、施工监理单位经办人签字及签证日期。

第十条 各种变更、洽商签证记录、会议纪要，来往函件等由现场负责施工的技术、生产、经营人员办理，工程项目负责人负责检查、落实，杜绝竣工后出现资料不全，业务人员相互推卸责任的现象发生。

第十一条 项目经营负责人应会同项目部生产、技术认真研究合同及招投标文件，技术、工程及其他有关业务人员在办理洽商、签认时要有经营意识，适当规避合同风险，提高洽商、签认的经济价值。

第十二条 各种变更、洽商签证记录应及时送交预算人员，预算人员要核实资料的完整性，按合同约定的期限及时编制费用文件，并送业主、监理单位审批，经营管理部不定期进行检查。

第十三条 当出现重大索赔事项时，项目经理部应在28天内（或按合同约定）以书面信件正式向业主、监理工程师发出索赔通知书，并取得业主和监理工程师确认。索赔通知书的内容包括：索赔事项的名称、相应的合同条款、索赔要求和索赔清单。

第十四条 监理工程师和业主代表无正当理由，对变更工程价款报告和索赔报告不予确认，对变更价款、工期有异议时，应请求政府相关管理部门调解，调解不成时应按《建设工程施工合同》约定的纠纷处理办法解决。

第十五条 为避免企业损失，确保项目部权益，合理处理工程索赔业务，大型、重点项目在工程中标后、工程实施前应编制《项目变更、索赔管理工作规范》，以提高工程管理水平。

第四章 工程结算管理

第十六条 具备阶段结算条件、工程竣工并取得核验证明或因故停缓建办理确认手续后，项目经理部应在施工合同规定的时间内，编制完整工程结算书，并组织相关部门进行结算会审，签署会审意见。在报送业主或监理前10天报工程总承包部经营管理部审核，经营管理部在５天内组织结算会审，项目部根据会审意见对结算进行修改装订后报送业主或监理审定。

第十七条 工程结算文件应包括下列内容：

（一）工程结算书封面；

（二）编制说明；

（三）工程结算费用汇总。包括工程合同造价、合同外增加费用、历次洽商变更及索赔金额、暂估价差调整以及其他按招标文件、合同及政府有关文件可以调整的费用；

（四）洽商变更及索赔依据；

（五）其他

第十八条 工程结算文件报送业主或监理时，项目部应做好签收登记。结算经办人应及时了解、掌握业主或监理单位审核进展情况，采取相应措施。在施工合同约定时间内，业主未提出异议时，可视为同意结算报告，应尽快形成法定文件。当业主或监理在规定时间内提出异议时，可通过协商解决或申请施工合同、工程造价管理部门调解，经调解无效时，可向仲裁机构申请仲裁或向法院提起公诉。

第十九条 接到结算审批单后，将原件和完整结算资料报经营管理部；并对该工程进行结算总结，分析结算结果和过程中的经验与教训，在一个月内将结算总结报告报送经营管理部。

第二十条 项目经理部应在三个月内或在合同约定时间内完成对业主结算工作。

第五章 结算资料管理

第二十一条 为保证工程造价与结算具有可追溯性，方便调查，项目经理部要分类建立资料登记台帐和明确保存方法和保管责任人。

第二十二条 归档资料要随时积累，结算完成后一个月内将结算资料装订成册，报公司经营管理部１套（统一为Ａ4，非Ａ4纸折叠成Ａ4纸大小），结算资料最迟在审计报告成立之前报送。其主要内容为：

（一）封皮、目录、结算确认单、工程概况；

（二）结算总结；

（三）工程结算文件；

（四）工程承包合同（补充合同、合同附件）；

（五）竣工验收单；

（六）其他资料。

第二十三条 重点工程和有代表性的工程竣工后，应进行资料分析，作为检验企业管理水平及以后投标报价的决策依据。

第六章 奖罚办法

第二十四条 为尽快完成工程结算，为工程款及时回收创造条件，各单位应根据本单位的具体情况，制定业务考评与奖罚办法，并上报工程总承包部，经审批后实施。

第七章 附 则

第二十五条 本办法由经营管理部负责解释。第二十六条 本办法自下发之日起施行，原文件同时作废。

房地产成本控制论文 篇2

关键词：房地产开发,成本构成,成本控制

随着房地产开发企业间竞争的不断加剧, 有效的土地资源不断减少, 土地成本越来越高, 人工、材料价格的不断上涨, 造成项目开发成本的不断攀升, 从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本, 从而减少或有效回避开发风险, 使有限的资金创造出更大的经济效益, 就显得至关重要。

合理有效地控制项目开发成本, 贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段, 可以说是一个系统控制过程, 它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点, 所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地产开发中的主要成本构成

1. 开发成本。

(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份, 将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额, 根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。 (2) 土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用, 主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地, 使原用地单位或个人造成经济损失, 新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。 (3) 前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用, 一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用, 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用, 主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费, 包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出, 可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费, 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度, 以前六项之和为基数, 按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

2. 开发费用。

开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数, 按3%左右计算。 (2) 销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。 (3) 财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用, 主要有借款利息和其他财务费用。

从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化。

二、房地产开发项目成本控制

1. 立项阶段的成本控制。

立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算, 明确项目的可行性, 准确进行项目决策, 避免决策失误带来的企业损失, 同时充分提高资源的利用效率, 用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制, 着重于以下几点:市场调研时, 通过投资成本估算, 进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研, 如通过全面采盘, 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等, 进而把握投资决策, 找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时, 通过《可行性研究报告》, 进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告, 各方专家意见等后, 编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外, 还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

通过争取优惠政策, 降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解, 在进行市场调研, 对市场走势做出分析、判断的基础上, 通过为企业争取优惠政策, 达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程, 通过招投标管理, 有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时, 应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时, 更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下, 选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2. 规划设计阶段的成本控制。

规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费, 含招标代理费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%, 比例虽不大, 但对工程造价的影响程度可达75%以上, 设计质量的好坏, 不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此, 在投资决策确定后, 该阶段是成本控制的关键。

在总体规划设计阶段, 开发商可以采用设计招标办法, 在工程造价和设计方案相结合条件下, 选择优秀的方案设计和建筑设计单位, 使项目不仅建筑造型美观, 而且造价合理。对于优秀方案的比较, 可以采用成本—效益分析方法, 在满足工程———结构及使用功能的前提下, 依据开发商可行性研究报告的经济指标 (要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数) 选择设计方案, 结合开发商对项目的开发理念, 最后修改并确定设计方案。

在单体详细设计阶段, 结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要, 向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用, 通过功能细化, 把多余的功能去掉, 对造价高的功能实施重点控制, 从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制, 按照批准的设计任务书和投资估算, 在保证功能要求的前提下, 按分配的投资额控制各专业设计, 若哪个专业超过或减少, 则给予罚款或奖励;也可采取合同措施, 若变更费用超过施工合同价的一定比例时, 则相应扣减设计费, 从而确保设计人员的责任心, 有效控制工程造价。

加强设计出图前的审核管理工作, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在, 如在设计出图前加以克服, 花费的代价可能最小, 效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理, 这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性 (包括建成后的物业管理成本) 等都有很大的帮助, 可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。

3. 施工阶段的成本控制。

在工程施工阶段, 由于工程设计已经完成, 工程量已完全具体化, 这一阶段影响工程造价 (即工程投资) 的可能性只有5%~10%, 节约投资的可能性比较小, 但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此, 业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外, 重点应加强工程施工现场管理, 杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训, 充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更, 有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理, 工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合, 做到“随做随签”。同时, 在确保签证内容与实际相符, 且不超过应签证范围的前提下, 做到签证的具体量化, 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

4. 竣工结算阶段的成本控制。

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制, 对审查出问题的人员给予一定的奖励, 同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾, 使得工程在管理和造价控制上出现漏洞, 给企业带来难以觉察的巨大损失。另外, 要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上, 将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库, 为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训, 提出今后工作中的改进方案。

三、结束语

长期以来, 习惯于把成本控制放在建设实施阶段, 其实, 投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的, 存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控, 管理才会出效益。

参考文献

[1].钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材, 2007 (3)

[2].朱亚兵, 兰峰.房地产开发经营与管理.上海:立信会计出版社, 2007, 1

[3].王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设, 2006 (2)

[4].冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑, 2005 (10)

房地产开发成本控制 篇3

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

二、成本控制的措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考慮施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

（四）竣工结算阶段

成本控制在房地产公司的作用 篇4

作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。

2房地产开发成本控制的内涵和意义

房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地产开发决策阶段的成本控制

决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。

3.2设计阶段的成本控制

设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20％以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。

3.3施工阶段的成本控制

施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。

3.4竣工结算阶段

在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。

4.结语

房地产成本控制论文 篇5

一、吸引造价专业的精英人才

市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。

值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。

二、建设项目全过程投资控制

1．项目可行性研究

从项目的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目，才能进行开发。

2．设计选型、优化设计

有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75％。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。

3．工程招投标或委托施工发包代理

通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。

4．严格把好签约工程合同关

工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。

5．重视其它相关的建设工程合同

如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证服务质量的条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。

6．委托施工监理

为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。

7．委托中介机构进行全过程造价控制

房产商在强调内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。

8．甲方指定分包工程

通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理费，列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利，不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。

9．甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商让利的部分即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲方收益，这样直接可以降低工程成本。

说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。

10．甲方确认价的材料（设备）

当今，新材料特别是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设备）市场价格幅度的情况下，再结合工程合同的优惠条件进行确认签字，否则结算时不予认可。

11．监控设计变更费用

一般情况下，从工程开工至竣工，或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况：一是因业主要求或其它非设计方原因造成的设计变更，根据合同的性质，其发生的费用应由业主承担；二是由于设计方未吃透业主的意图，或未完全按业主的意愿进行设计，或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用，理应由设计方承担相应的经济责任。

12．监控技术核定单和经济签证费用

设计变更通知由设计院发出，而技术核定单则由施工方经办，报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑，首先定性分析，该核定单费用由谁承担。其次，定量分析审核其合理性。

经济签证的现象，施工中一般难以避免。房产商确认时，须分析研究。凡合同（招投标）中已明确的内容或费用，或定额中（直接费或综合费率）均已包含的费用，或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。否则，易出现签证内容或费用重复的现象。

说明：技术措施费（如，施工方要求砼级别提高、掺外加剂等）、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干，故属于开办费性质的签证等，房产商可均不予确认。

13．工程预（结）算的控制

编制审核工程预（结）算，应按现行规定，结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确，选套定额子目及取费标准正确，主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是，预算按施工图纸计算，结算按竣工图纸计算；工程结算比工程预算，主要是多考虑了设计变更和签证等费用。

重点：预（结）算编制及审核后，如何让施工方确认，这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。

14．监控备料款及工程进度款

合同签约后，需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量（施工产值）的25～30％计算（注：安装工程一般为10～15％），房产商应在合同中注明尽量降低备料款的比例。按合同约定，工程进度款以当月（阶段）完成的工作量支付。支付前，业主须进行审核（已委托中介机构的，须经监理、审价单位审核）。为防止超付工程款可以合同约定，进度款按当月（或阶段）审定工作量的适当比例预付。现市场中宜取70～90％。

15．备料款的扣回

备料款起扣点可按公式进行：T=P-M/N

T：起扣点，即备料款开始扣回时的累计完成工作量； M：预付款的数额； N：主要材料所占比重； P：承包合同价。

为简化计算，一般工程进度达50～60％时，开始按合同约定的一定比例逐月抵扣备料款，至竣工前全部扣完备料款。

16．高度重视反索赔

鉴于我国的法制已逐步完善，房产商首先应在合同中明确和引用反索赔的概念。概括地说，反索赔就是非业主的原因（可以是施工、监理、设计、供应商等单位），造成了业主的经济损失。此时，房产商就应运用法律保护自己，向有关责任方进行反索赔（工期索赔、费用索赔）。属于设计方的失误，造成了不必要的设计变更，或因设计图纸迟供；属监理方未能尽责，造成工程质量事故；属于施工方的工程质量事故；属供应商的原因，推迟供货或供货质量不符合合同约定的要求等原因，致使质量、工期受到影响并增加费用的，业主都可以进行反索赔。

17．建筑安装工程造价以外的其他费用

（1）建设单位管理费。房产商应规范管理，深挖潜力，努力降低项目的管理成本。

（2）设备购置费及工器具、生产家具购置费。在保证质量、效果及供货期的前提下，房产商应货比三家，选用价廉物美的设备和家具等，多渠道地降低工程成本。

（3）生产准备费和联合试车费。从抓管理着手，尽量缩短生产准备期，降低生产培训费用。联合试车费。要求单机安装质量好，单机试车正常（其调试费属于安装单位承担）。调试前应认真审核联合调试的方案，力争一次性联机试车成功，达到设计要求，降低调试的成本。

（4）各种税费。利用政策的优惠条件，尽量争取减税、免税，降低成本。

18．业主的临时设施费

房地产成本控制论文 篇6

要: 房地产项目的全过程工程造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现房地产成本管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于房地产开发的全过程，概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的、设计、招标、实施、结算阶段的动态管理组成的。我们在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点，全方位的控制开发成本，提高经济效益。

关键词: 房地产项目开发 设计阶段 实施阶段 竣工结算 1．前言

房地产的竞争优势有两种表现方式，一是品牌创新优势；二是成本优势。成本不仅体现在是否具有竞争优势，有时甚至成为一个房地产开发企业能否存活下去的关键。一个房地产企业要做到持续创新，不断超越自身和竞争对手，是非常困难的，能达到这个高度的企业可以说是凤毛麟角。对大多数企业来说，只能通过成本优势来赢得竞争优势，即开发相同品质的楼盘，努力使所发生的成本相对低于竞争对手，所获得的利润高于竞争对手，从而获取竞争胜利。

可见，成本管理与控制是房地产企业重要的管理手段之一，而全过程工程成本控制管理是房地产业成本管理与控制的重要内容。因此，从成本管理与控制的角度较全面地对我国房地产开发企业在建设的各个环节存在的问题进行进一步探索，不仅具有重要的理论意义，而且具有十分重要的现实意义。

一个房地产工程项目的投资建设分为投资决策、可行性研究、设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。所以一个房地产工程项目的全过程造价是由各个子过程的造价构成的，而这些子过程的造价又是由许多项具体活动的造价构成的。因此，工程项目的全过程造价管理必须是基于活动与过程的，必须是按照工程项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理。

因此, 房地产工程项目的工程造价控制管理贯穿了项目的全过程, 即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算, 以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的造价控制目标是有机联系在一起的, 各个阶段互相制约、互相补充。因此, 要建立一体化的管理体系, 及时发现偏差, 纠正偏差, 使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控制房地产项目工程成本。

2．房地产开发各阶段造价控制管理存在的问题 2.1对房地产投资决策阶段的重要性认识不足

所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。由于房地产项目投资金额巨大，一旦错了第一步，那就满盘皆输，因此说，就房地产项目投资开发整个流程来看，这第一步投资决策环节无疑是重中之重。而这一环节恰恰是目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节。房地产投资决策阶段控制工程造价，是正确确定房地产建设项目计划投资数额的关键，对房地产企业正确控制投资目标值具有重大意义。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着决策阶段对其后面的各种形式造价起着制约作用。因此，必须加强项目投资决策阶段工程造价的管理。

2.2工程设计阶段对工程造价控制不严

在项目作出投资决策后，工程造价控制的关键在于设计，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1％ 以下，但正是这少于1％的费用却影响项目投资的可能性高达75％以上。可是目前普遍存在存在“重施工，轻设计”现象。在设计方案上基本上做到了采取两个以上的设计方案进行比较，但在经济上是否合理却考虑很少，出现“多用钢筋、少动脑筋”的现象。特别是在竞争激烈的情况下，设计人员为了满足开发商的要求，为了赶进度，施工图设计深度不够，甚至有些项目出现做法与选型交代不清，使设计预算与实际造价出现严重偏差，预算文件不完整，设计变更偏多，导致工程造价增加很多。

2.3建设项目发包阶段选择不当

工程设计完成后，项目发包显得尤其重要。选择了一家有实力、有信誉、报价合理的单位，工程就成功了一半。可是现阶段开发商选择中标单位时往往只选择报价最低的单位，有些中标单位可能是投标报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位，在施工过程中容易扯皮而影响质量和工期，导致造价失控。此外工程招标文件、合同文件不够严密、明确，也很容易给施工单位钻空子从而增加工程造价。

2.4工程实施阶段管理失控

工程实施阶段是建设项目形成实体的一个漫长过程，也是工程造价控制的难点阶段。在工程实施阶段，由于地质条件变化，材料的代换，施工组织方案和措施调整，工程变更过多，现场签证不明确，签证内容与实际不相符，合同管理不严格等，工程造价极易失控。

2.5工程竣工结算阶段控制不力

房地产项目工程竣工决算是整个工程造价控制最后的一环。竣工决算如何能真实实地反映整个工程的实际造价，反映了开发商和承包方对工程造价管理的能力。

根据建设部、国家工商局《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用条款，工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。但是目前仍存在不少工程项目竣工验收交付使用期超过一年以上，而承包方未报送结算资料的现象。在审核中，经常发现送审资料不完整、竣工图没有全面体现工程实际情况，直接以施工图代替竣工图或在施工图上做简单更改，很多变更没有在图上标注；设计变更手续不全，缺少变更通知及经济签证；隐蔽工程现场验收无正式签证手续；变更材料没有确定结算单价等。

工程结算一拖再拖；有时工程结算人员不了解施工现场，也不到现场审核复查，只凭自己的想象核算，与实际投入相差较大，这些都影响了工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。

3．加强房地产各阶段工程造价管理的措施 3.1在投资项目决策阶段。

房地产项目的决策, 对房地产项目工程造价有着决定性的影响, 是建设工程造价控制的重要环节阶段。据有关资料统计, 投资决策阶段影响项目的程度达到80%—90%。

因此, 必须严格投资决策程序、做好市场调查研究 在选择地点时应考虑该地点的交通问题、上学、购物、医疗、周边楼盘的情况等。还应该为该项目作市场调查, 了解该地段人员的收入水平、购买人群特点, 合理确定该发展项目的室内布局大小、楼层高度、装修标准等,为今后的销售计划打下良好的基础。

对于复杂的房地产市场，须对市场进行细分，找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的市场就会划分出不同的标准。根据目标市场结合地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合开发建设规模和标准。比如建筑用料、小区环境建设标准—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境、电梯的设臵、装修标准等等。

3.2.设计阶段的工程造价控制

3.2.1完善工程设计阶段的招标工作，各阶段引入竞争机制

为了有效避免设计阶段只注重方案招标，忽视初步设计和施工图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题，在设计招标工作中，不仅方案设计阶段要通过招标完成，而且初步设计和施工图设计也应引入竞争机制，使每个设计阶段均通过竞争完成。这样在每个细节上都会做到精益求精地去设计。

定标的主要因素应放在设计构思的新颖性、创造性、实用性、技术的优劣、投资估算的合理性，设计进度计划、设计组织方案等方面来进行评价。通过技术、经济和效果评价，力求选择在技术先进前提下确保经济合理，在经济合理的前提下确保技术先进，在满足使用功能的前提下注意造型别致美观，最少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位。

3.2.2在设计阶段引入监理工作 让有经验的监理人员参与到设计阶段来，对设计的全过程实施跟踪检查，可以及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷，发挥监理单位作为第三方所起的协调与约束作用，打破设计单位自己控制自己的单一局面。

3.2.3进行限额设计

推行限额设计，要从源头抓起。首先应制定合理的目标值，如果目标值不合理，就会被突破或者与实际悬殊很大。目标值应在对设计的科学性、功能的实用性和经济的合理性等方面进行充分论证分析后才能作出结论。进行限额设计关键是确定好工程项目的限额，控制好设计标准和规模。其次要制定实行限额设计相应的管理制度和有关规定，从整体上加强对项目投资的控制，由被动反应变成主动控制，由事后核算变成事前控制。

同时，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，建立健全相应的设计变更制度，对影响工程造价的重大设计变更，需进行由多方人员参加的技术经济论证，使建设投资得到有效控制。

3.2.4改革设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度

现行的设计取费与工程成本无关，只重视技术性，忽视经济性，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制。比如将设计费的计取分为两部分。一部分为基本设计费，按原设计费计取；另一部分为效益设计费，这部分费用应充分体现出激励机制。若设计单位在批准的投资限额内，认真运用价值工程原理，在保证工程安全和不降低功能的前提下，通过采用新技术、新材料、新工艺，节约的工程投资，应按一定比例给设计单位和设计人员提取奖励。相反，如设计超投资，设计不合理或造成了一定的浪费，设计单位和设计人员同样要承担相应责任，并视浪费程度承担一定的经济损失。奖罚分明、利益挂钩，才有利于调动设计人员积极性，有利于控制工程投资。

3.3.加强房地产招标阶段造价控制措施 3.3.1对评标办法，不能一味强调低价中标

按照《招标投标法》的规定“可采用经评审的最低投标价格法和综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标办法”，招标人在评标时除了对一些简单的工程可采用最低价中标的单因素评标法，对一些较复杂的工程应尽可能采用综合因素评标法，即除了评审投标人的投标报价外，还要对其质量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、拟投入的人员和机械设备等进行综合评审。

对投标报价评分时，不能只看总报价，还要同时重视清单子目的单价，以防止和限制投标单位采用不均衡报价法。这是因为总价符合要求的，并不等于每一清单项目的单价也符合要求；总价最低的，并不等于每一清单项目的单价也最低。对清单项目单价的评审，可采用平均值法，也可采用权重分配法。

3.3.2 应从专业的角度严格界定招标范围 招标范围的划分不科学，很有可能造成工程的重复计价，部分设备重复定货的现象，从而造成工程的造价无形的增加，例如，有的招标方对弱电专业不了解，其自控部分的电动阀门是在弱电的承包范围内，还是在空调管道专业的承包范围内划分不清，结果就会导致两个专业承包单位都对电阀作了定货，从而造成设备的重复定货。

3.4.建设工程项目实施阶段的工程造价控制

合同实施阶段投入资金量最多, 直接影响着建设费用和竣工结算, 是投资控制的重要阶段。应特别注意以下几方面的管理:

一是选择合理的施工方案 , 在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制。

二是加强工程进度管理,认真审核施工组织设计。施工组织不合理, 不仅影响项目进度和质量, 而且影响资金的使用。

三是加强工程变更及签证管理, 在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应图纸会审中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制。如基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要严格把关。对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及房地产项目成本管理方再审核签字后方才有。对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。

3.5工程竣工阶段的工程造价控制

工程竣工结算是确定工程造价的最终手段, 是投资控制的最后的一个工作环节。由于在施工过程中存在着不可避免的变化, 因此需要造价管理人员树立高度的责任心, 在施工过程中及时收集涉及工程结算的资料。认真审核竣工结算资料(包括工程变更、签证等), 凡进行竣工结算的工程必须要有竣工验收手续；在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是；为了合理确定工程造价，计价必须准确。造价管理人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，同时应深入现场了解实际情况, 与现场管理人员密切配合, 掌握第一手资料, 避免与实际脱节。防止有虚报工程量、工程量套错定额、重复计算等情况发生, 保证工程造价的准确度。

同时，为了保证工作少出偏漏，应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资收益。4.结束语

回顾过去，展望未来，房地产工程造价管理任重而道远。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。

谈房地产企业成本控制 篇7

追求投资收益的最大化，是任何企业永不改变的宗旨。尤其是2010年以来房地产市场在限购、限贷等严厉的调控措施作用下，房价走势出现了不确定性，使大部分人持币观望，房地产市场又一次进入寒冬。在这样的环境下，降低工程成本，做好成本控制，是房地产企业首要的管理目标。

1 加强企业内部成本管理体系的建设

1)建立全过程的成本控制体系。

成本控制应贯穿项目开发的全过程，项目立项时首先要进行成本测算，项目开工前确定目标成本，项目实施过程中应进行动态成本控制，项目竣工后要进行成本回顾，与目标成本进行对照，并进行成本核算，最终形成企业的成本数据库，实现目标成本管理。

2)建立全员成本责任制。

通过建立有效的成本控制制度，推行标准化管理，把成本责任落实到各个部门，落实到专人。采取适当的奖罚措施，做到“责、权、利”相结合，使降低成本成为每个管理人员的自觉行动，形成全员成本管理。

2 在设计阶段的成本控制方法

建设项目前期的设计阶段(方案设计、初步设计、施工图设计)影响整个项目投资的可达80%以上，限额设计、优化设计、精细化设计是设计阶段控制成本的重要手段。

在设计阶段，结构设计是控制的重点，一般地产商会采取限额设计的方法来控制结构造价。限额值是过去常规工程的一般经验值。在签订设计合同时，一定要将限额的指标写在合同内，设计单位才会重视。

结构优化设计与传统结构设计均遵循相似的设计原则和设计过程。所不同的是传统设计缺乏安全性和经济性等衡量的标准;而最优设计是在明确结构的经济性与安全性等指标下，使建筑功能更为合理或得到提升，使结构安全度和抗震性能提高，减少和避免设计差错。结构设计优化工作应由高水平的专业设计顾问公司承担，这类公司的工作重心和重点就是利用自身过硬的技术和经验，通过对设计工程的控制和技术措施，对结构方案的经济技术的比较，得到一个经济合理的方案和设计成果。深圳某地产项目约30万m2，地下室结构10万m2，委托优化设计公司进行优化，委托的费用为优化节约金额的30%，本项目三层地下室采用无地梁筏板基础、单向板、加腋梁等措施，结算钢筋含量85 kg/m2，与限额的110 kg/m2相比，每平方米节约钢筋35 kg，仅钢筋一项地下室节约造价1 470万元。

精细化设计是指在设计过程中，重视设计质量，避免在施工阶段出现大量的设计变更。在实际施工过程中，建筑与结构不符，水电安装留洞图纸与建筑图不符，图纸整版更换的情况比比皆是，充分体现了现在图纸设计质量粗糙，造成很大的返工浪费。品牌地产在这方面做的较好，如万科、恒大等，采用标准化设计，图纸问题相对较少。

3 在招投标阶段成本控制方法

招投标阶段要合理划分标段，重视合同谈判，公平、公开、公正、诚信招标，合理低价者中标。

合理标段的划分应遵循规模经济原则、充分竞争原则、可替换原则、管理效率原则。规模经济原则是指标段规模不易过小，过小不利于获得有竞争力的价格。如一个30万m2的住宅项目，最多划分两个标段。充分竞争原则是指在两个或两个以上单位在合约执行过程中形成有效的质量、进度、投资、管理等方面的竞争。可替换原则是指标段划分有利于在合约执行过程中根据承包商水平进行作业面切分替换。管理效率原则是指标段设置过于琐碎及供应商太多，会大幅降低管理效率。

做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

合同谈判是招投标阶段的重要工作，是双方争取各自利益的关键时刻。谈判时主要明确工程范围，工期确认，明确技术资料要求，价格与价格构成分析，隐含的技术质量材料方面的要求。谈判时要抓住对方心理，采用目标心理、最后期限、留有余地、声东击西、先苦后甜等技巧，达到合理确定合同价的目的。

合同风险防范也非常关键，建设工程施工合同风险的客观存在是由合同特殊性、合同履行的不稳定性、长期性、多样性、复杂性以及建筑工程的特点而决定的。因此聘请专门的法律人士、经验丰富的技术人员及造价人员共同进行合同审核，尽可能减少合同风险。

招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方个人认为应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

4 在施工阶段成本控制方法

施工阶段成本控制主要是严格审查施工方案，严格控制设计变更及签证，合理确定现场新增材料及项目的认质认价工作，重视进度款支付，认真审核竣工结算。

1)严格审查施工方案，优化施工方案。

大多数现场工程师只重视方案的安全性及合理性，对于是否影响造价不是特别关注。由于定额中有很多规定是按施工方案执行的，这就需要造价人员及时对影响造价的内容提出审核意见。比如:土方的工作面、放坡是否符合定额规定，进场的大型机械数量安排是否合理，砖胎膜的厚度是否合理，马镫筋的大小及间距是否合理，竖向钢筋的接头是否满足设计要求，地下室外墙的对拉螺栓间距数量是否合理等等。本人在某项目和施工方核对结算时，施工方的钢筋专项方案写明马镫筋为直径16 mm，间距500 mm×500 mm，项目工程师在审批施工组织设计时没有对施工方案认真审核，仅写明同意施工方案。在结算时，由于地下室较大，仅马镫筋一项钢筋为241 t，造价约150万元，项目工程师证实现场没有按施工组织设计施工马镫筋，实际施工间距至少1 000 mm×1 000 mm，但施工方坚决不同意按实际施工间距计算，后来正好由于漏水凿除混凝土底板大约50 m2，双方现场确认拍照，施工方才勉强同意放入争议中。由此可见施工方案审核的重要性。

2)严格控制设计变更及签证，处理好索赔及反索赔。

一直以来，变更及签证是影响施工阶段造价变化的最大因素。变更主要是由于目前地产企业为了追求开发速度压缩设计出图时间导致设计图纸粗糙，各专业相互矛盾、或是施工图纸不满足规划要求、或不满足消防要求等原因造成的，设计变更一般会引起工程造价增加。因此标杆房地产企业采用标准化系列住宅来减少施工阶段的设计变更。如万科地产有万科金色家园、万科金域华府、万科金域蓝湾等，恒大地产有恒大绿洲、恒大华府等系列。如有设计变更发生，应及时核算造价，避免设计擅自提高标准、提高定位档次来控制设计变更造价。

签证主要是由于设计变更、现场管理、赶工等原因引起的。现场必须制定严格的签证管理制度，做到现场按实际及时签证，及时确认造价。现场工程师签证时工程量应清晰准确，比如某工程师写的签证内容:由于图纸变更，原土建预留洞口位置与实际不符，水电专业自行开洞2 800个。这个签证未注明在什么类型及厚度的墙体开洞，未注明洞口的大小，给预算人员定价造成较大的难度。如阀门J41W-1.6P-DN100与J41W-1.6-DN100只是一个字母之差，材料价格则相差十倍以上。另外，现场工程师应熟悉合同内容，牢记不需要签证的内容，如广东定额预算包干费所含的内容，安全文明措施费包括的内容等。签证必须与实际相符，签证单应附上相应的原始记录及照片，避免现场工程师为了让施工单位配合施工在签证时加大工程量，或虚假签证。

索赔必须以法律法规为依据，合理准确确定索赔费用。索赔应重视原始资料的准备和审核。索赔主要审查是否为对方造成了损失。比如由于业主原因造成停工导致人员窝工，要及时清点现场窝工人数，如果窝工人数一直按第一天停工时的人数，就没有合理性。

3)合理确定现场新增材料及项目的认质认价工作。

施工过程中，未按清单招标的工程，很多材料及价格需要在施工阶段确认。由于材料价格占总造价60%左右，因此，对于大宗材料宜采用招标方式，如电缆、电线、桥架、防水材料等。对造价总金额较小的材料，可由施工方采购，根据材料档次确认材料价格。对于某些分部分项的价格，一定要熟悉工艺流程，现场实测消耗量，做到定价切合实际。

4)重视进度款支付。

工程进度款超付，会造成地产企业资金提前占用，降低投资效益;拖欠施工企业进度款，又会影响施工进度，因此，进度款应按合同约定支付，支付时应及时扣除履约保证金、甲供材、预付款、罚款、甲方代付代扣的水电费、配合费等。进度款支付的是已完合格工程的款项，支付进度款时，计量人员一定要核对现场实际进度，按实际支付。比如结构施工时，凸窗板不一定同时施工，付款时未施工的凸窗板就不应支付。

5)认真审核竣工结算。

结算是投资控制的最后一关，如何按照合同快速结算是大部分企业都非常重视的问题。结算中项目工程师应对结算资料的完整性、真实性负责。现在较多的房地产企业采取两家咨询公司背对背审核，然后两家咨询公司进行核对，再由其中一家咨询公司与施工单位核对结算，结算完成后，由本公司的审核人员再次审核，或再请咨询公司按核减额收费进行审核。这样多次审核保证了审核质量，也节约了工程造价。另外，结算中有很多争议，如果双方都纠结在争议中，结算就无法顺利完成。双方应本着“诚信、阳光、共赢”的原则，搁置争议，先行结算达成共识部分，争议部分可由双方相关领导共同协商解决。房地产企业在结算工作中，要站在战略合作的高度，从保障战略合作伙伴的长期利益来考虑，结算工作就会相对顺利。

房地产企业效益的好坏直接取决于房地产企业的成本控制，只有在项目开发的全过程、全方位的进行有效的成本控制才能取得良好的经济效益，为企业下一步的发展奠定良好的基础。

摘要：针对房地产企业的成本控制问题,从加强企业内部成本管理体系建设方面作了简述,并提出了设计阶段、招投标阶段、施工阶段的成本控制方法,从而有效控制成本,使企业取得良好的经济效益。

关键词：房地产企业,成本控制,设计,招标,施工

参考文献

[1]陈裕燕.浅谈建设单位在施工阶段如何做好项目投资控制[J].中国招标,2009(49):100.

浅论房地产开发的成本控制 篇8

摘 要 国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题,本文从成本控制角度出发,较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成,并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制,以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。

关键词 成本构成 外部调控 全面成本控制

内生是指靠自身发展,外生则主要指依靠外部力量。近十几年来,对我国房地产开发企业的发展,更多的主要集中在市场开拓等外生因素上,而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为,国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为,降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此,本文先从房地产开发的成本构成出发,对房地产开发的成本控制浅作探讨。

一、房地产开发的成本构成

房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。

(一)土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的30%-50%左右,而且逐年呈上涨趋势。因此,土地价格决定了房子的基础价格。

(二)前期工程费

前期工程费主要指开发项目的前期规划,设计费,可行性研究费,水文、地质勘察费,测绘费等土地开发费用,在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过5%。

(三)基础设施建设费

基础设施建设费指为开发产品发生的费用,包括开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。

(四)建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看,约占整个成本的30%左右。

(五)公建配套设施费

公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、超市等)等所发生的费用。

(六)销售费用

销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品过程中发生的各项费用。一般不超过整个销售额的3%。

(七)管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,在整个成本构成所占比例很小。

(八)财务费用

在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

(九)税费

税费包含两部分:一部分是税收,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,各地标准不一样。

二、房地产开发成本居高不下的影响因素

(一)土地供应价格上升

据统计,从2003年开始,全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以某市为例,在该市行政区内的同一地段,2006年取得土地楼面地价为2524元/每平方米,2007年9月取得土地楼面地价为7096元/每平方米,到2010年3月取得土地楼面地价竟为16144元/每平方米,相比2006年增长6.39倍。

(二)市政公共设施由开发企业承担,加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务,还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用,而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、居委会、卫生站、公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责,加重成本开支的同时,无形增加了消费者的负担。

(三)房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业要缴纳的各种税种综合计算,企业税收负担可达到15%左右。况且,现在税务部门对所得税收采取预征的政策,从收到预收房款之日起就开始征收。例如:预收到100万元房款,就必须将11.80万元先交税,剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任,但交纳时间提前,进一步减缓了房企的资金流速。

(四)融资渠道相对薄弱,财务成本居高不下

长期以来,我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资,而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。按目前商品房预售管理办法规定,只有“四证”齐全,同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%,银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度,方可取得房屋预售许可证,才可预售。按央行规定,商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算,每平方米利息成本将达到350元—500元不等。如果销售不畅,财务成本更不可预测。

(五)建材价格波动,带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材,水泥,木材三大材所占比重最大,近几年来价格均有大幅度上涨,以钢材为例,建筑需要最多的螺纹钢和各种线材,今年的价格较去年平均涨幅达近700元,有的最多每吨涨幅达1000多元,建材价格的上涨,直接影响了建安成本提高。

(六)房地产企业成本控制意识淡薄

历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响,导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视成本管理,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。

三、如何有效地控制房地产开发成本

(一)外部调控

1.强化土地供应管理,控制土地供应总量,降低地价

(1)加强政府调控,力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算,提供适量的供应维持动态平衡,使土地价格平稳上涨,甚至维持相对平衡的价格,避免因总量不足导致炒地之风盛行,地价狂涨。

(2)加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管,一方面要加大交地力度,使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制,应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回,以保持足量的用地规模。

2.加大对房地产开发审批环节的效率

从现状看,大部分地方政府能认真落实国家已出台的各项清理收费政策,对房地产开发建设领域的各项不合理收费进行了清理整顿。但是对审批手续的时效仍未能加以重视,只有提高审批效率,才能加快土地量转化成开发量,降低资金占用成本。

3.完善市政配套,履行政府职责,合理分摊城市公共设施费用

对应由政府负担的市政配套设施,政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发企业头上,对确需由开发企业承担的市政配套设施,应引进竞争机制,避免垄断性经营加重开发企业负担。

4.开拓金融业务,增强产业活力,降低利息费用

真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路,一是间接融资,依靠银行;二是直接融资,通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此,积极推行金融机制改革,适当对房地产业辅以支持,如发行住房投资基金,企业债券,降低房地产企业股票上市门槛等。

5.充分发挥政府职能,加强市场宏观调控力度,维持物价平稳

政府应通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行,抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手,优化建材产业配置,特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注,使其既保证具有适当生产规模,又具有一定竞争格局,确保价格维持合理水平,保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格,而且最终导致降低房屋建安成本。

(二)加强开发企业内部管理,全面控制成本

1.树立全面成本观念,并贯彻至企业每一员工

目前有许多的房地产发企业没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段,其他阶段的成本不管理也影响不大;有些企业认为成本管理是成本管理部门的事情,与企业的普通员工扯不上关系;有些企业认为成本构成中最重要的是材料和设备,所以其他的成本费用就无关紧要;其实这些都是错误的观念,任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围,同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的,所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

2.做好规划设计阶段的成本控制

控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制建设成本的关键。设计费一般只占项目总成本的1%左右,但对成本的影响程度达70%—90%。其措施,主要是以下几个方面:

(1)加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否,直接影响着工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本——效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。

(2)实行限额设计

所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

(3)要加强设计出图前的审核工作

加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。

3.严格控制建安成本,降低工程造价

(1)招标投标阶段的成本控制

招投标阶段是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察,防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。优秀的施工企业具有足够的技术实力,不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

(2)施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:

①抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对成本的影响,减少不必要的工程费用支出,避免成本失控。另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。

①从技术措施上展开项目成本的有效控制。在组织住宅小区的施工,安排开工计划时,要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。同时,材料费一般占直接工程费的70%左右,而直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

(3)竣工阶段的成本控制

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡系标底内已含项目不能重复出现。

4.财务成本的控制

在开发过程中,一方面要投入资金,另一方面项目预售收回部分资金。如何还贷才能使付出的利息最少,资金成本最低,这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。因此对项目整个开发过程的资金收支情况,应在项目开始之初就有一个很好的动态预算,结合工程进度及销售进度,在实施过程中做动态评估调整,从而把财务支出控制到最少。