房地产开发企业工程造价的控制论文

房地产开发企业工程造价的控制论文（共10篇）

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇1

房地产开发企业工程造价的控制论文

摘要：工程造价的控制作为房地产开发企业成本控制的主要组成部分，在企业的成本管理中影响至关重要。本文按工程项目的建设时序，分别从设计、招标和合同签约、施工、结算四个阶段对其进行浅析，重点阐述控制的要点和措施。

关键词：房地产;工程造价;控制

前言

房地产开发项目的工程造价涉及金额通常以数百万、数千万、数亿甚至数十亿计，其占企业成本比例可达50%以上。作为企业成本控制的主要组成部分，工程造价的控制至关重要。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。

一、以设计阶段为重点的造价控制工程造价控制贯穿于项目建设全过程。

建设工程全寿命期费用包括工程造价和工程交付使用后的经常开支费用(含经营费用、日常维修费用、使用期内大修和局部更新费用)以及该项目使用期满后的报废拆除费用等。工程造价控制的.关键在于前期决策和设计阶段，在执行控制时要特别注重此阶段的造价控制。

设计阶段的主要经济指标有：容积率、建筑占地面积、单方钢筋含量、单方砼含量、窗地比、建筑周长面积比。

控制要点：合理的产品技术经济指标、设计周期、设计质量。

控制原则：经济合理性最大化。

控制具体措施：

1、尽量采用设计方案招标。这样可以保证设计方案的先进性、合理性，有效减少因设计质量问题出现的工程洽商、变更。引入竞争的同时可降低设计费用。

2、实行限额设计。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。在设计中凡能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性。如前所提的指标中，按照经验数据来分析控制用钢量、用砼量这些重要指标，对项目是有指导性价值的。若项目指标超出经验数据，则项目需要作出调整。这个过程需要公司的决策层、造价部门和设计方通力沟通合作，造价部门更要快速反应。以求合理地使用人力、物力和财力取得较好的投资效益。

3、加强图纸会审、洽商变更管理。设计、工程、造价人员会同监理人员组成联合小组，对设计图纸的技术性、安全性、合理性、经济性(包括建成后的物业服务成本)等进行会审。提出明确的审查意见，并督促设计修正。洽商应杜绝不合理的设计洽商、变更。分清责任方，减少由于设计人责任心不强所发生的洽商和施工单位利用设计洽商增加工程造价。

二、工程招标、合同签约阶段的工程造价控制项目招标和合同签约是对项目具体控制的必要手段。

招标成本控制要点：获取竞争性低价成本、尽量采用工程量清单方式、集中采购。

招标控制原则：全面招标原则、合理低价中标原则、透明公正原则。

招标环节具体控制措施：

1、应组织设计、工程、造价、财务人员成立联合招标小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟定标书，开展招标活动;对投标单位应对其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行考察，提出考察意见;对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

2、同等条件下，应尽量选择企业(工程)类别高而取费较低的单位。

3、对垄断性质的工程项目(如水、电、气)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

工程类合同包含土地、前期(规划、设计、勘察、监理、造价咨询)、施工(建筑、安装、装饰、市政等)、采购、园林环境、营销六类合同。合同的主要经济条款包括：合同价款、付款进度、总包管理配合费、采购保管费、保修金、材料供应方式、变更与签证、竣工验收与结算。

合同成本控制要点：合同谈判、合同审批合同控制原则：合法性原则、事前签订原则、利益明晰原则施工合同谈判人员应具备工程、造价两方面专业知识，合同条件须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得无合同开工。出包工程应严禁转包。

三、施工阶段的成本控制

施工阶段成本控制的要点：工程洽商、签证、索赔、变更的控制，工程质量的控制，工期控制。

控制的具体措施：

1、工程洽商、签证、索赔要反复对照合同及有关文件规定谨慎处理，分清责任方。

2、工程洽商、签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，由甲方工程师、造价人员及监理共同签署。

3、工程洽商、签证按当时发生当时签署的原则，在事后5日内办理完毕，应禁止事后补签。洽商、签证内容、原因、工程量必须清楚明了。

4、因业主要求或因设计不当确实需要变更设计的，经设计、监理、甲方认可后方可办理，办理过程中须对照有关合同明确经济责任，杜绝盲目签证。

5、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合、严格把关，一旦发现质量事故，必须组织有关部门调查、分析事故原因，提交事故情况报告及处理措施，明确事故责任并监督责任单位按照质检部门认可的书面处理方案予以落实，事故报告与处理方案一并存档备案。

6、工程进度款：原则上不向施工单位支付备料款。确需支付的应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付款。

7、工程、造价部门会同监理，对照施工会同及进度计划，审核工程进度内容、完工部位和质量证明等资料;后由造价部门整理复核工程价值量。

8、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款。

四、竣工结算工程造价的控制

结算是具体将工程价值量化的工作，直接关系到合同各方的财务收支，稍有不慎，可能就会失之毫厘差之千里。

结算阶段的造价控制要点：严格审核结算工程量，合理确定结算单价。

控制原则：廉洁奉公、多级审核、准确高效、可复查性。

在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照合同约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更详细核对工程量、审定价格、取费标准，计算工程总造价。

结束语

综上可见，工程造价的控制是一个长期、庞杂、需要系统理论力一法支持、多部门协同的工作和学科领域。在设计、招标(合同签约)、施工、结算阶段以及这四阶段之外的环节还有很多理论、力一法、案例等囚篇幅原囚本文末尽其详，广大同仁在工作实践中的研究、总结、交流、探讨也将会积极地促进该领域的发展。

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇2

关键词：房地产,造价控制,动态管理

1 前言

当前建设工程超支、投资逐级追加的现象在投资建设领域相当普遍。造成这种状况的主要原因是, 在开发建设过程的各个阶段中, 存在着诸多问题。一是在投资决策阶段, 人为压低投资规模, 盲目地乐观预测市场前景, 使开发项目的可行性分析失实。二是开发项目土地成本过高, 造成项目总开发成本过高, 使房价高于市场平均水平。三是工程设计不当, 造成投资浪费。四是招标工程中, 中标工程敞口过大, 导致竣工结算价值超出原中标价值, 使工程造价失控。五是开发项目配套设施建设计划不周全, 也是造成开发失败的原因之一。本文结合工程实际论述了如何有效控制房地产项目的开发成本。

2 工程造价控制的原则

2.1 全过程全方位的控制

工程造价的控制涉及到方方面面, 是一项十分复杂的系统工程。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。

2.2 目标控制

基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点, 建设工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设的不断深入而分阶段进行的。在项目投资估算阶段, 应制定整个项目的成本目标, 要求设计单位严格按照该目标进行方案设计, 建设单位应按照该目标进行设计方案选择;在施工招标阶段要制定项目的建安成本控制目标以及分项工程控制目标;各阶段的控制目标是有机联系的整体, 是相互制约、相互补充的。而且是前者控制后者, 后者补充前者, 共同形成工程造价目标控制体系。目标设置应该进行充分的调研, 力求先进、准确、合理。但不要高估冒算, 也不要压低控制目标, 否则就失去了目标管理的实际意义。

2.3 主动控制

长期以来, 人们一直把控制理解为当实际值偏离目标值时, 分析偏差原因, 采取措施纠正偏差。对工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的, 但这种控制方法不能使已产生的偏差消失, 不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后纠偏的被动控制, 我们应把控制立足于事先主动采取措施, 采用主动积极的以预防为主的控制方法, 能动地影响投资决策, 影响设计和施工, 以避免实际值与目标值偏离太多。

3 房地产开发各阶段的造价控制

3.1 决策阶段是造价控制的关键

在项目的投资决策阶段, 项目的各项技术、经济决策对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响, 特别是建设标准水平的确定、工艺的评选、材料设备的选用等直接关系到工程造价的高低。因此, 工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究, 一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

3.2 设计阶段是造价控制的重点

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短, 而且也影响建设项目的使用价值和投资收益, 冈而设计阶段对项目投资的影。向最大。据统计, 在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~95%;在施工设计阶段.影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计, 设计费一般只是建安工程总造价的l%左右, 但正是这l%的费用, 对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说, 加大设计费的投入可以降低建设项目的成本, 即增加l0%的设计费可节约5%的总工程造价。

在资金有约束的情况下, 建设单位也可以采用限额设计, 控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口, 也能促使设计师采用更经济合理的设计方案, 从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采用了限额设计的方法, 一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面做得更细致入微;另一方面, 对装修材料的品牌、型号都有明确的规定, 使项目成本的控制获得了良好的效果。

3.3 施工阶段的工程造价控制

由于施工阶段是形成工程实体的阶段, 所投入的资金量最大, 因此虽然它不是投资控制的决定性阶段, 但却是工程造价控制的关键性阶段。如何有效地控制本阶段的工程造价?我认为应该从以下几个方面着手。

(1) 把握好工程施工招投标

通过招投标, 选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业, 鼓励施工单位采用先进施工工艺, 缩短工期。这样不但有助于控制工程施工质量、进度, 而且有利于加速资金的回笼, 减少利息的支出, 从而达到降低工程造价的目的。

(2) 加强现场签证的管理

房地产开发商应加强对现场管理人员的业务培训, 提高他们的现场管理水平、业务水平;并加强职业道德教育, 杜绝行贿受贿等不良风气, 避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时, 必须加强对签证的监督与审核, 要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发, 这样可杜绝不合理的签证, 有效地降低工程成本。

(3) 强化施工合同和索赔的管理

由于施工现场条件、气候条件、物价的变化, 以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响, 使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时, 必须予以高度重视。一方面, 必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录, 为避免索赔提供依据;另一方面, 在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容, 分清双方的风险和责任, 属于自己应承担的风险, 则严格对照合同, 谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的, 则一概不得批准对方的索赔要求。

3.4 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段, 它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件, 也是竣工验收报告的重要组成部分, 必须予以高度重视, 严格把关。

(1) 严格核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。

(2) 检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽验收手续是否齐全, 是否按图施工。譬如PVC管穿楼板的防渗透漏处理问题, 是钢性套管, 还是防漏胶圈, 二者造价相差甚远。

(3) 落实设计变更及签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的同意批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证、重复签证等。

(4) 按图严格核实工程量。一般而言, 施工单位均会有意高估工程量, 建设单位的审核人员必须严格把关, 按实结算。

(5) 严格执行投标过程中所报的单价或签证价格, 禁止高套单价的情形出现。

(6) 严格按规定和合同套取计费程序, 计取各项费用。

(7) 认真审查、复核, 防止各项计算误差。

3.5 以人为本、全员参与、动态管理

在工程造价控制诸多因素中, 人是最活跃的因素。“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念, 在工程造价控制中, 人的因素更显重要。由于专业能力、责任心以及工作态度因人而异, 导致工作造价控制出现漏洞, 给企业带来难以觉察的损失, 这样的事例屡见不鲜。从这个意义上讲, 工程造价控制得好坏, 与技术经济人员有着最直接的关系。

工程造价控制涉及多个环节和专业, 如:项目前期规划、设计、施工现场管理、竣工验收等。每个环节都需要相应人员来完成相关工作, 他们工作中的任何失误, 都会最直接、最迅速、最残酷地令企业的投资效益减少。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 重视“以人为本、全员参与、动态管理”, 建立合理的激励和约束机制, 完善绩效考核制度。

参考文献

房地产企业工程造价的控制 篇3

关键词：房产企业 工程造价 控制

房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面。因此，强化项目成本管理，对项目成本实行全面、全过程的控制，提高管理水平，已是房地产企业提高投资效益的重要途径之一。

1 投资决策阶段

长期以来，我国工程投资领域普遍存在着决算超预算，预算超概算的问题，其主要的原因首先是没有真正做到工程造价全过程控制。好多企业仅偏重于预算及结算的审核，对建设工程前期工作阶段造价控制不够重视，实际上投资决策和设计阶段对工程造价影响最大，如果对决策与设计阶段不加以控制，仅在施工阶段、结算审核去算小帐，必然无法得到良好的整体资金控制的效果。

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策，项目决策的正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到70%~90%。这就要求决策层具有战略眼光和丰富的经验。要在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。然后充分的依据当前市场状况，分析各项市场、技术及环境对项目的影响，做好投资估算。

2 设计阶段

项目决策是决定因素，设计则是关键因素。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

宏观上说，一方面，设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系，一般情况下，要在满足使用者要求的前提下，尽可能降低工程造价，或在资金限制范围内，尽可能提高项目工程水平。另一方面，设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，造价水平的变化，可能会影响到项目将来的使用成本，如果单纯为了降低造价而建造质量得不到保障，就会在竣工验收及销售环节产生很坏的影响，甚至有可能发生重大事故，给社会财产和人民安全带来严重损害。

从具体实施措施、规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。并且要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更。初步设计时可实行限额设计，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法；二次设计要加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，可以提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，增加不必要的变更和资金的浪费。

3 工程项目的招投标及合同签订阶段

以招投标发包，是建设单位控制工程造价的有效手段。实践证明：把竞争机制引入全过程投资控制，引进市场机制，在相对平等的条件下进行招标承包。推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端，同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加快了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

同样，加强合同管理也是施工阶段项目成本控制的重要环节。合同本应该是很严肃的法律文件，但是有些企业由于编制人员的水平不到位或其他原因，使得有的合同出现了承包范围描述不清或产生变更时结算方法不明确等问题，导致了发承包双方结算时的矛盾纠纷，甚至产生施工时，停工、窝工等现象，导致工程资源不必要的流失。企业的执行层、决策层，包括合同管理人员都应该树立合同意识，重视合同的管理，认真学习国家的法律法规，掌握有效的业务知识，认真把关施工合同的制定；加强企业内部的合同管理，结合实际情况，制定合同管理的有效办法，制定签订合同的审核管理体制，加强合同管理人员的责任，现场施工管理人员应该认真学习合同，明确合同规定的施工范围及甲乙双方的权利、责任和义务。

4 工程施工阶段

施工阶段是大量投资资金通过施工阶段不断物化形成固定资产，实现项目投资目标的阶段，也是人力、物力、财力消耗的主要阶段。该阶段的造价控制必须从以下几个方面来进行：

4.1 控制材料费。材料费在工程建设中一般要占整个建安费的60%以上，控制材料费的支出是施工阶段造价控制的一个很关键的环节。建设单位应广泛掌握建材行情，多进行市场调查，对无价材料及特殊材料价格应进行市场询价，做好价格签证，以达到控制工程造价的目的。

4.2 严把变更关。设计变更、工程量签证是项目施工阶段成本费用产生变化的另一个主要因素。设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善，对必须发生的变更要经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字，且尽量提前实现这类变更，减少损失；现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移，设计变更造成的施工费用增减，临时用工及各种技术措施处理等。

4.3 控制工程索赔。索赔是工程承包中经常发生的正常现象，由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度，以及施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免的出现索赔。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。在合理情况下，建设方为了维护业主利益可对承包方进行反索赔。首先，要对承包商的索赔报告进行评论和反驳，或者否定其索赔要求，或大刀阔斧地削减索赔款额。其次，对承包商的违约之处，提出进一步的经济反索赔要求，以抗衡承包商的索赔要求。

5 竣工结算阶段

本阶段是工程造价全过程控制的最后一个阶段。这一阶段投资控制的重点是：

5.1 严格控制工程竣工验收。保证工程质量，发挥投资效益，避免因质量问题在以后的销售或使用中再次产生不必要的维修费

用。

5.2 严格工程计量工作。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。建设方审核人员必须对照合同，认真整理竣工资料，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工簽证、合同明确包含的费用、未按合同条款履行的违约等，一律核减；对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。

5.3 客观、公正、合理。严格依据根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

浅析房地产开发贷款的风险控制 篇4

摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷款内部外部的环境。

关键词：房地产 贷款风险 环境

最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。

一、全球经济一体化带来的政策性风险 ：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。

二、市场风险分析

1.市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。

2.市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。

三、银行风险分析

银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存款和银行本身的安全，体系和社会经济的安定。按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面： 1借款人的风险

（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约(指个人财力不足引起还款能力丧失)和理性违约（即借款人转移投资违约,指借款人具有还款能力，但觉得放弃继续还款可带来更大的利益）。借款人买房后，房价上升，其理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源，影响资金正常循环。（2）借款人个人信用潜在风险。我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。

（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。（4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷款成数可能造成的风险。过低的成数还可能诱发借款人的道德风险。对以投资为目的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收工作设置了障碍。2 银行经营风险

（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人住房按揭贷款风险分析及防范有哪些？违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。

（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。

四、开发商的风险分析

（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金）风险。通过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。

（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展，具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。（3）来自开发项目的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。

（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。主要贷款风险表现在： 抵押物风险分析: 1住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造成抵押物风险。

（1）评估风险。主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。（2）抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。

（3）抵押物法律风险。主要来自抵押的合法性，一是因建筑违规违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售，致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权悬空。

（4）抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在一定的风险隐患，如不能正确认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预测和反应，就可能在未来造成损失。2贷款风险的防范

为了推动其健康发展，就必须防范规避风险。预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无序竞争。改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题，组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。2.1银行的贷款风险防范

银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。

（1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键。

（2）防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目，防止工程“烂尾”，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。

（3）加强房地产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。

（4）确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。3密切关注开发商，规避来自开发商的风险

（1）加强对开发商的审查。在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯，审慎选择支持对象。

（2）开发项目的审查。严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证，加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中，加强对开发商项目开发资金的审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。

（3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金(包括银行贷款)实行“封闭管理,专项运行”。

（4）要充分发挥按揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务。

（5）设置个人住房按揭贷款保证金制度。签订按揭协议时，应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金，金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款。4加强对抵押物监测，防范抵押物风险

（1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。（2）对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，若银行没有自己的评估机构，应委托信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵押物的价值会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地确定抵押物价值。

（3）办理财产保险，防止抵押物毁损。贷款银行应时时关注抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时,及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。（4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失。积极促进建立和完善住房二级市场，使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行，降低抵押物的处置风险。促进建立“廉租住房”制度，使无力继续还款而失去住房的人有安身之所，降低银行处置抵押物的社会成本。（5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借款合同中注明。

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇5

近二十年来,我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度,其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言,仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作,没有真正认真开展相应的成本管理工作,这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话,要想使企业能够得到更好的发展,延长企业生命周期,强化自身的竞争力,通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段,通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话,在当前市场竞争日趋激烈的今天,企业的各项运营成本逐渐上涨,在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此,只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算,对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话,鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期,并且投入相对较大的项目,这使得前提的控制工作显得至关重要。

2当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题

对房地产企业造价控制的探析 篇6

一、房地产企业在投资概算环节上对建设工程的造价控制

认真、客观地编制好投资概算对工程项目造价控制有着至关重要的意义。工程概算起着控制和监督工程计划, 控制工程预结算的作用, 也是工程招投标的标价依据。所以, 编制投资概算要遵循认真负责原则, 提倡实事求是精神, 严格执行有关规定, 确保概算编制内容完整无漏、数据准确。在这个过程中, 建设单位要与编制概算人员积极配合, 使编制的概算尽可能全面地反映客观实际, 不要漏项, 对设计中不够明确的地方不能随意甩项, 以免造成将来工程造价相差甚远, 我们俗称, 概算要“打足”。经上级部门批准的投资概算是工程建设的最高限额。

二、房地产企业在前期设计规划上对建设工程的造价控制

工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段。很多企业普遍忽视建设工程前期工作阶段的造价控制, 而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段, 这只能是被动控制。要有效的控制工程造价, 必须把重点转移到前期阶段上来。

设计阶段是工程实施的第一步, 是控制造价、提高效益的关键阶段。初步设计完成后, 构成了投资的轮廓, 形成了工程概算, 施工图完成后, 已准确地确定了工程造价中的“量”。现实中不少设计单位对设计文件的经济性往往考虑不足, 更多的是关注技术安全。有些设计人员在设计时, 缺乏经济观念, 设计思想不正确, 只负责技术性和不必要的装饰问题, 不注重考虑如何从设计的角度去降低工程造价, 许多建设单位也常常认识不到工程建设项目设计阶段的投资控制重要意义。所以, 要通过工程设计方案的招标, 落实设计单位的经济责任制。项目的设计工作应在保证使用功能的前提下, 尽量采用先进合理的设计, 合理采用新技术、新工艺、新材料, 千方百计地减少投入的费用, 尽可能达到提高设计效果的目的。同时尽可能提供准确的预算指标, 在工程项目的设计阶段对工程造价进行有效的控制管理。

三、房地产企业在招投标阶段对建设工程的造价控制

在工程建设领域实行招投标制, 是为了适应市场经济的客观要求, 通过竟争机制, 优化资源配置, 低成本, 高质量, 高效率的完成工程建设。在工期和质量都得到保证和满足的前提下, 招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人, 因此, 价格的竟争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。一是工程项目招标文件的编制, 应该做到内容严谨、完整、准确, 所提招标条件应公平合理, 符合有关规定。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据, 又是招标单位与中标单位签定承发包合同的基础。该文件提出的各项要求, 对工程招标乃至承发包双方都具有约束力。二是要编制好标底, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资控制的范围内。三是中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理。工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据, 应明确建设工期、工程质量、工程造价、材料设备供应责任、拨款结算、交工验收、质量保证期、违约责任等内容。要对合同全部内容仔细阅读和审查, 保证合同内容的完整性、严谨性和周密性, 保证合同内容符合法律法规要求, 要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

四、房地产企业在施工阶段对建设工程的造价控制

合同实施中涉及工程造价变化的主要因素为工程质量、工期、工程付款、工程变更、材料、设备价格的异常变化、竣工结算、风险、索赔等。例如材料价格的变动引起造价的变化。材料价格市场异常波动对承发包双方都存在巨大的风险, 如果承包人的投标书和合同中材料价格是一包到底, 风险将由承包人承担, 而承包人见材料亏本已成定局, 则会想方设法在其他方面挽回损失, 甚至不惜降低工程质量, 偷工减料;同时寻找一切机会向业主索赔, 比如工程进度款、备料款不能及时到位, 将导致承包人可购材料不能及时购进, 其后因涨价购进材料而增加承包人成本。承包人会抓住业主的小小失误通过索赔又将风险转移给业主赔, 比如工程进度款、备料款不能及时到位, 将导致承包人可购材料不能及时购进, 其后因涨价购进材料而增加承包人成本。承包人会抓住业主的小小失误通过索赔又将风险转移给业主, 所以业主必须严格按照合同规定操作, 避免承包人的额外索赔。所以, 应根据工程项目的大小划分:如果工程量较小, 工期时间较短, 施工图设计已全部完成, 可采用固定总价合同方式, 然后对工程变更严格控制, 切实按合同规定提供相应的施工条件避免引起索赔, 风险各自承担。如果工程量较大, 而且工期十分紧迫, 扩初设计一完成即开始招标的项目可采用综合单价合同, 但合同管理和造价控制的难度都要大得多, 还需做到:1) 在合同中明确各方即业主、承包人、投资监理、工程监理、审价、审计等单位在造价管理中的职责、作用和地位;2) 在招标时确定相应主要材料的单价及相关规定;3) 对精装修等未确定的分项目工程在招标文件中以暂估价列入, 以后再根据此项造价进行设计、施工;4) 上述各方应及时对未计价材料、设备的询价、定价。

五、房地产企业在竣工决算审核中对建设工程的造价控制

竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。在确定工程造价时, 坚持以现行的计价规范为依据, 按照施工合同和招标文件的规定, 根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法, 还要掌握它们的编制原理, 内在联系, 确保工程造价计算的准确性。此外, 还要坚持深入现场, 掌握工程动态, 了解工程是否按图纸和工程变更施工, 是否有的洽商没有施工, 是否有已经去掉的部分没有变更通知, 是否有在变更的基础上又变了。因此, 在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核, 要深入现场, 细致认真的核对, 确保工程结算的质量, 提高投资效益。应采取二审终审制, 第一审为内审, 第二审为外审, 严格控制每个环节, 层层把关, 使工程造价经济合理, 符合现行的计价规范。

综上, 建设工程的造价控制是整个工程建设中的主要目标之一。只有规范工程建设项目各阶段建设程序, 规范各阶段投资控制依据和方法, 规范适应投资控制的法律和法规, 严格履行合同中规定的权利、责任、义务, 公平、公正、合理地处理工程建设中出现的问题, 工程建设才能按期、保质、保量建成, 投资才能得到有效控制。如何利用有限的资金去建设合格的建设产品, 还需要我们在工作实践中再做更多的努力和探索。

摘要：房地产企业建设工程的造价控制, 应按照项目的实际需要、建筑服务功能、资金实力等来定, 并严格控制好材料、工期、质量、合同违约等方面引起的损失。本文主要从投资概算、设计规划、招投标、施工、竣工决算审核等几个方面探讨造价控制的措施。

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇7

关键词：房地产开发；项目管理；成本控制

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文童编号：1006－8937(2009)16－0053－01

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。

1项目前期规划设计阶段的成本控制

前期成本控制表现为项目的论证及设计，形成投资估算及设计概算。房地产开发项目前期成本控制对于整个工程的成本控制作用重大，其对其对工程造价的影响可能达到75％以上。

1.1营运方案的编制、决策和执行

房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。

1.2做好规划设计阶段的成本控制

工程设计是整个工程项目开始实施的龙头，是决定投资规模大小、提高经济效益的决定性环节。规划设计需要考虑商品住宅销售的市场和利润的大小，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数和设计平面组合等等应适应市场发展的需要，只有这样才会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。

①确定合理的容积率及明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。另外，水电图纸不能及供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都发生，应力求避免。

②加强设计阶段的经济论证。工程设计是工程建设的关键环节，这个阶段决定整个工程的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化等，它将直接影响工程的总造价和工程建设的综合效益。统计资料显示，此阶段的费用相当于工程全部费用的1％左右，但对建设项目投资的影响程度达70％以上。控制工程造价的关键在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。

③加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更。加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更对于工程造价的控制也是至关重要的。比如在广东省佛山市某约8万m²商住楼开发项目的水电图纸审查中，共为该项目节省约150万元。原因是该设计单位为广州地区的某设计院，他们按省会广州地区的用电负荷标准及给水、消防地方要求来设计，而广州地方设计标准高于佛山地区及国家规范标准要求，造成了过分设计。因此，在设计中要考同地区的验收标准有所不同，要求设计单位不能死搬硬套减少不必要的浪费。

2施工准备及实施阶段的成本控制

2.1加强合同管理

房地产开发过程中的各种支出基本上都是以各种各样的合同、协议为依据的，所以合同管理是控制这些支出的一个有效途径。

①工程施工范本要严格按照各省建设厅发布的最新合同范本，而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理，寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式，并应根据工程开发经验得失做出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题，不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白，使合同切实起到现场施工管理依据的作用。②开发企业的各个部门都有签订合同或协议的权利，所以公司必须制定严格规范的合同签订流程，以防止各部门的越轨操作。加强企业对合同的管理，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时按照合同内容进行支付，并要制定严格规范的合同审查、会签批准制度。

2.2控制新工程造价。加强对资金计划执行的监管

资金计划是建立在项目的各项合同被确定和项目总体进度计划被确认合理的基础上的，所以这就要求成本控制人员与工程管理人员能够相互配合，扎实地做好基础工作。施工阶段工程款的支付是以资金计划为前提的，它应同施工进度计划相协调，在施工进度计划和资金计划的总框架下监控项目，可使工程管理清晰明了，预防和减少一系列的问题。

2.3建立合理的工程签证制度。严格审核施工方案

工程签证是工程项目编制预结算的重要依据之一，是施工企业在中标后增加收入的主要手段。签证管理制度应清晰的确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。在组织工程施工时，要充分考虑到各种配套设施及大、小市政工程能否与主工程同步进行，尽量避免由于需要临时供水、供电而产生的费用，以及减少由于二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场，配合管道预埋，减少总包单位的索赔及其他额外费用，对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审，特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。

2.4加强设备和材料的品质与价格管理

工程材料和设备也是工程开发过程中比较大的成本投入，对于设备和材料的购买一定要做好科学的管理和规划，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。通常操作方式有：总承包单位采购；自行采购；甲方限价承包单位采购。三种采购方式各有特点，开发商可以根据实际情况选用。

3项目后期竣工验收阶段的成本控制

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇8

1前期调研阶段

在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：

1.1做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势;要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景;对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

1.2科学确定建设标准

建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。

1.3准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的`参考：①项目投资;②工程设计招标;③资金筹措;④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费;也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验;实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

2设计阶段

房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标;②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容;在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台;保证建筑材料的经济性;设计的过程中要充分使用标准化;基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额;在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价;③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价;在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3招标阶段

3.1做好招标文件及合同的编制

一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质;②承包范围;③现场情况;④地质;⑤劳保统筹的模式;⑥甲供;⑦甲限;⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等;要合理的制定质量标准;要准备的推算出工期;符合实际的制定各种奖惩条款。

3.2施工队伍的选择及施工合同的签订

在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。

3.3做好施工组织设计的审定

在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。

3.4做好图纸会审

图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整;②设计方案是否满足用户需求;③质量是否达到国家制定和合同规定的要求;④是否保证了经济可行性;⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案;同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。

4施工阶段

进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。

4.1加大对工程变更的管理力度

工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。

4.2对承包商的索赔申请严格审核

在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

4.3控制价格差

对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。

5竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

6结束语

由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版),,(6).

[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,,(3):12.

房地产开发成本全控制培训心得 篇9

随着房地产开发与拓展，已经成为市场经济主导，通过领导的悉心讲解，已对成本控制极其精细化管理有了整体的认知，在今后的工作中，成本管理的目的，不是要单纯地降低成本，而是合理有效的使用成本，控制好成本，达到合理造价、高端产品的目的。

本次培训从以下几个环节展开：项目前期发展环节成本控制措施、规划设计环节的成本控制措施、招投标环节成本控制要点、工程施工环节的成本控制要点、材料及设备采购环节成本控制要点、工程预决算环节的成本控制、销售环节的成本控制、期间费用的成本控制要点几个点嵌入；长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

房地产开发企业工程造价的控制论文 篇10

摘要：本文主要针对房地产开发工程成本控制精细化管理展开了探讨，详细阐述了新形势下加强房地产企业成本控制的意义，并在分析了房地产开发商成本控制存在突出问题的基础上，对落实房地产成本控制的精细化管理作了探讨，以期能为有关方面的需要提供参考借鉴。

关键词：房地产；开发工程；成本控制；精细化管理

随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来。但是房地产行业本身就具有资金投入大、开发周期长、市场变化和受国家政策影响大等特点，因此，为了更好的促进房地产市场的发展，就需要控制好开发工程的成本，并做好相应的精细化管理。基于此，本文就房地产开发工程成本控制精细化管理进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。

1 新形势下加强房地产企业成本控制的意义

1.1 加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求

随着国家分类调控政策的实施，相关部门也表示房地产税正在落实中，房地产行业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67個城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，导致房地产市场需求发生根本性变化，可能是因为户籍制度的改革以及保障性住房的出台。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。

1.2 加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施

目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道。

2 房地产开发商成本控制存在的突出问题

2.1 缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学

由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。

2.2 施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显

房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。

2.3 房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善

目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。

3 落实房地产成本控制的精细化管理

3.1 加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备

随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。

在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。

3.2 加强各个阶段的成本控制，形成全员、全程、全面的成本控制系统

在拿地阶段，要做好前期的调研，形成合理有效的投资分析评估体系，结合公司的战略，制定合理的成本控制体系。在这个阶段，房地产公司要形成多专业背景的人员组成的联合可行性研究小组，协同进行成本的调研，将成本、设计、市场、开发、工程等专业的人员组织起来，综合全面对项目进行分析。对项目进行实地调研，了解土地的周边市政配套设施和土地的属性，通过这些调研工作，结合建设规模、目标客户、产品定位，编制全面合理的成本估算，当然做好这些成本的估算后，企业仍然要根据自身的战略发展目标和公司的要求，制定包含靜态和动态投资指标的分析体系。

在规划设计阶段，房地产企业要选择更容易被市场、客户认可的方案，避免成本的浪费，对不同方案之间要进行经济性考虑，做好成本的事前控制，提前进行设计的优化，控制成本的上限，结合国家的未来政策预期选择合适的盈利性强的方案。在设计上可以选择采用建筑方案和经济方案结合的招标方法，对不同方案的设计理念、品质、含钢量、墙地比、附加值面积等进行对比分析，根据经济性技术指标和造价指标进行限额设计，并对达到目标的设计人员进行奖励，发挥设计人员的积极性。

施工阶段是成本控制的重要阶段，这是成本控制的具体现场实施阶段，这个阶段需要严格按照已经下达的成本目标进行执行，尽量减少执行中的偏差，对一些不合理的设计变更要进行否定，本着控制投资并加快进度的要求，从全局出发，加强对设计变更的可行性和评审工作。在施工现场也需要对图纸进行事前的审查工作，对一些不合理的设计进行反映，尽量在施工前就预先进行改正，做好施工的事前管理。房地产企业要利用业内有经验的专业IT公司，为房地产公司开发成本管理的信息化系统，结合企业的流程和特点，通过合理的机制将各个项目的成本实时反映至总部，总部及时对成本管理的情况进行审核，做好对成本的动态管理。

3.3 加强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估

总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。

房地产企业也要加强对项目完工后的成本进行分析，站在公司战略的角度思考最终实现的财务经济性情况，对成本执行效果和预算的偏差进行分析，对偏差额进行定量分析，同时分析背后的原因，细化到各个项目和岗位的责任，便于后期清除成本的差异。

4 结语

综上所述，为了更好的促进房地产企业在市场中的发展，就必须控制好自身开发工程的成本管理，并在新形势下做好相应的精细化管理。本文就对房地产开发工程成本控制精细化管理作了深入探讨，旨在能为房地产开发工程控制的精细化管理提供借鉴范例。

参考文献：

[1]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居（下旬刊）.2013（05）.