房地产全过程造价控制

房地产全过程造价控制（精选12篇）

房地产全过程造价控制 篇1

在市场经济体制下, 以最小的投入获取最大的利益是商家进行商业活动最根本的源动力。二十一世纪房地产业得到了飞速的发展, 在确保安全和工程质量的前提下, 如何降低工程的造价, 是房地产业普遍关注研究的话题。因此对房地产工程进行造价控制是开发项目中重要的管理组成部分, 控制的情况将直接对房地产项目的盈利情况造成影响。房地产项目分为决策阶段、设计阶段、实施阶段以及竣工验收阶段, 不同的阶段需要不同的控制措施加以配合, 所面临的问题也是复杂多变的, 需要进行更深层次的探讨。本文针对房地产各个阶段的造价控制进行了分析。

一、房地产工程造价的构成以及影响因素

房地产工程造价主要由以下几个方面构成:

1.设备及工器具购置费用。设备及工器具购置费用是固定资产投资中的主要部分。这笔费用由为达到固定资产标准的设备、工具、器具的设备购置费用以及为不能达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用组成;

2.建设安装工程费用。其费用由建筑工程费和安装工程费两部分构成;

3.建设其他费用;

4.预备费;

5.建设期贷款利息等。

影响房地产项目工程造价的因素很多, 包括诸如政策法规性因素以及因不同的地域空间等外在因素, 比如不同的领域, 其价格自然而然会因为当地自然条件以及市场环境的不同而有所差异。还包括工程本身中所存在的内在因素, 比如设计因素, 初步设计阶段, 如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定, 设计是否经济合理, 对工程造价都会带来很大的影响, 设计阶段对项目成本影响的可能性可达到70%—80%。再例如施工因素对工程造价可造成5%—25%的影响。

二、工程概况

某小区属于高档住宅小区, 要求建筑符合居住要求, 具有小区的所有功能, 如学校、物业管理、商业街、会所等, 并且还要求通过实际达到人与自然和谐共处。该小区地理位置优越、占地12.62公顷, 总建筑面积142016平方米。其中, 住宅建筑面积125251平方米, 共建建筑面积3312平方米, 总居住户数为906户。本项目估算总投资18494万元。该工程周边交通便捷, 水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障, 无明显障碍物。

三、项目决策阶段成本控制

从该项目进行市场分析具有诸多有力条件, 首先具有便捷的交通条件, 周围是以花园为主、汇集了一片新建住宅小区, 宽阔的广场以及园林绿化使该项目具有良好的地理优势。另外从当地居民的收入水平考虑, 当地居民有较好的经济实力, 对生活环境有着更高、更新、更好的要求, 结合这些有利的因素, 为满足当地居民的要求, 在进行房地产设计时建设一个集气派、豪华、智能、高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区, 小区内具有完善的配套设施以及人性化的设备, 如小区内有大型的超市、娱乐场所、好的健身会所以及医疗保健设施、学校等教育设施等。根据以上情况分析, 确定了该项目的各项成本大体分布。以先进的规划设计理念, 新颖时尚的外观及户型设计, 高度智能化水平标准, 推出中高档的住宅社区, 辅以极具创意的营销手段, 营造销售上的破竹之势, 是唯一现实的选择。

四、实施阶段的造价控制

工程实施阶段是将设计转化为实体的过程, 是需要集合工程各个因素诸如人力、物力、财力以及施工技术等密切配合的阶段。该阶段由于影响因素众多, 主要面临着施工时间长、涉及面广的特点。其次由于项目工期时间的原因, 所用材料设备价格随市场供求波动也较大。故在保证工程质量的前提下, 从以下几个方面进行造价控制具有实际意义。

(一) 严格招标管理

为有效地控制工程的造价, 在工程中实施工程招标制度显得尤为重要。在招标过程中, 各投标单位在招标制度控制下能够进行规范化、法制化的操作。那么要使招标起到真正的作用, 这首先需要相关单位根据招投标文件编制出规范化的细致严谨的招投标文件, 比如要求条款阐述清晰明朗、内容全面等。工程造价及相关费用应尽量采用统筹全包的方式进行, 这样防止工程施工后投标单位利用标书中未指定到的地方进行价格索赔。在编制标书时, 标底的编制很重要, 建议自行进行标底的编制, 在保证工程质量的前提条件下, 先根据自身的实际情况综合市场各方面因素, 确定一个工程造价的下限。为保证编制的标底的合理性, 应加大审核力度, 将其控制在投资估算的范围内。

(二) 注重施工的管理

1. 加强对合同的管理

在工程的建设实施阶段, 为有效控制工程造价, 还会进行一些工程变更, 这是经常发生的, 也是进行成本控制的一个关键因素。从诸多工程中发现由于工程变更, 合同未作详细的说明而引发了许多工程纠纷, 因此强化工程合同管理、强化变更程序十分关键。目前, 房地产工程中多数采用工程量清单的方式进行报价, 这就导致了很多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。因此, 做好事前的把关是必须的。事前进行严格的监控, 对工程变更加大审核力度, 从而做好由于工程变更而引起的造价控制。对于出现的工程变更从经济、适用、美观等角度进行综合分析, 减少不必要的支出。此外, 在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔, 以便有效控制成本。

2. 完善监理机制, 加大工程的施工管理

工程监理公司是确保房地产项目保质保量按期完成的关键。所以, 业主在前期应选择一个好的监理单位, 可以对工程的质量、成本等起到很好的帮助控制作用。这首先需要进行合理的分工, 明确各自的责任, 其次, 建立健全控制系统。

3. 采取新材料、新技术、新工艺, 达到节约成本的目的

施工技术是施工阶段任何时候都无法回避的因素。精湛的工艺不但能够保证工程的质量, 还可以起到节约成本的作用。调查显示, 材料费用占据了大约直接工程费的70%, 随着科技的更新, 技术的改进, 采用当前流行的新技术、新工艺、新材料、新办法等, 利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约初投资的目的。

4. 采取经济措施, 控制管理成本

合理而有效的管理可以增加效益, 如开发商可以根据项目进行广告策划、销售代理的选择等方式来降低静态成本, 取得静态收益。对于工程变更, 要加强管理, 如果因为现场条件设计有误, 非要做变更, 也要要求造价人员先做预算, 后投入资金, 力求做到随时掌握工程造价的增减额度。此外, 坚定一个原则, 没有特殊情况, 一律不做设计变更。

五、结语

在我国房地产业蓬勃发展的当今社会, 竞争也越演越烈。在社会主义市场经济体制的大背景下, 特别是中国加入世界贸易组织以来, 企业加强自身的实力才能在行业中站稳脚跟, 拥有自己的一席之地。房地产工程所涉及的项目众多、周期长, 不稳定因素多, 合理地对新股成本进行有效控制, 加强工程造价的管理, 从项目的决策阶段、设计阶段以及项目实施阶段进行全过程的造价管理, 争取在保证项目质量和安全的前提下, 以尽可能小的投入获取最大的经济收益, 对房地产业的可持续发展具有深远的意义。

房地产全过程造价控制 篇2

在实践过程中，制定各种建设方案和施工方案，必须以经济、适用为原则，从整体经济效益出发，注重环境、市场等方面的影响，避免施工材料、设备和施工工艺等方面出现衔接问题。对建设工程项目的筹资、经营和效益等进行有效管理，落实具体的项目负责人，以保证工程项目的资源得到最有效利用。在进行各种施工报告的制定时，要对施工现场进行仔细的勘查，对周边环境和施工技术进行全面、科学的研究，以提高建设工程项目施工方案的可行性、可靠性。尤其是建设工程项目的投资预算，必须给以高度重视，要对不可预见的费用进行及时调整，注重投资项目各施工阶段的经济效益，收集最真实、最可靠的信息，对建设工程项目进行全面、合理的分析，以提高建设工程项目投资预算的准确性和真实性，确保整个建设工程项目的经济效益。

1.2建设工程项目施工设计期间的造价控制

一般采用限额设计和标准设计两种方式，可以提高施工设计的效率，降低设计成本，同时提高施工设计图纸的质量，提高施工涉及的额可行性。因此，选择合适的设计方式，使建设工程项目的人力、财力和物力得到最有效分配，是提高工程造价控制效应的重要途径。通过实地勘察、全面分析和研究，从制定的几种设计方案中选出最合适、最合理、最科学的最优方案，才能保证施工设计满足施工要求、符合施工组织安排等，从而提高施工设计的技术性、可行性。与此同时，注重施工设计的监理，减少施工设计变更情况，降低施工设计的错误率，以降低建设工程项目的投资风险，提高施工过程的安全性，使工程造价得到有效控制，为建设工程项目顺利完工提供可靠保障。

1.3建设工程项目招标投标期间的造价控制

在招标投资期间的造价控制，需要注重施工队伍的选择，对资质、整体素质、施工技术水平等进行严格审查，通过合理编制招标文件，明确招标目标，从而提高建设工程项目招标投资的可靠性，促进招标投资工作的规范化、标准化发展。在招标投标的过程中，选择合适的计价方式，按照施工要求和施工设计制定招标合同，对合同的相关条款进行严格审核，避免合同变更情况出现。与此同时，采用控制招标法，对施工工期、施工质量、施工材料等进行全面研究，以符合施工设计的相关要求，提高建设工程项目招标投资的可行性。另外，在制定招标投标报价时，要对评标定标进行严格审核，从总价和单价等方面进行综合评审，以确定工程数量的合理性，保证建设工程项目的施工技术水平，提高工程项目的施工质量，从而使建设工程项目的造价得到全面控制。

1.4建设工程项目具体施工期间的造价控制

在施工开始前，施工单位要根据具体的施工设计、施工要求，选择最合适的施工方案，安排专业人士对施工环境、施工技术等进行考察，以提高施工方案的可行性。在施工过程中，严格实行签证制度，合理制定计量方法，减少施工设计变更情况出现，提高施工技术水平，提升施工人员整体素质，加强考核和管理，对违纪行为给以严惩，才能让建设工程项目的资金得到最合理利用，从而提高建设工程项目的施工质量。注重施工过程的监理，采用先进的施工技术和施工工艺，提高施工质量，加强施工过程的安全管理，增强施工人员的工作积极性，才能使建设工程项目的工程造价得到有效控制，从而保证建设工程项目的经济效益。在实践过程中，监理人员的职责必须贯穿到整合工程项目的施工过程中，从施工设计、施工方案、材料选购到具体施工，才能降低资金浪费情况，使建设工程项目的`资金投入得到最大限度的控制。

1.5建设工程项目竣工时期的造价控制

在竣工时期的造价控制，主要是对工程量、清单为例项目和合同价格的调整等进行审核，因此，竣工时期的造价管理关系着整个建设工程项目的工程造价，需要严格、认真对待。在工程量的审核中，价格应按照综合单价来确定，没有的项目应按照预算定额来计算;在核查工程量时，要对隐蔽项目进行严格审查，以对施工各阶段做到最有效控制。根据施工日记、签证等相关资料，进行认真复查，避免漏算情况出现;采用定额套用的方式进行各种费用的审查，保持招标文件项目和合同项目一致，注重变更工程的计算，从而提高竣工结算的准确性和可靠性，使工程造价得到有效控制。

2结语

房地产全过程造价控制 篇3

关键字：房地产； 开发过程； 造价确定； 控制措施

工程造价是影响房地产价格的因素之一，房地产开发过程中的造价确定与控制措施更是贯穿了整个房地产开发过程，在开发过程的各个阶段都具有重要意义。下文主要针对房地产开发过程中造价确定和控制措施与房地产开发项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工管理阶段、竣工验收阶段的联系进行剖析引出房地产开发全过程中的造价确定和控制措施对于房地产开发的经济效益等方面的影响。

一、项目决策阶段的造价确定和控制措施

（一）项目决策阶段与造价确定的关系

项目决策阶段对于房地产开发商开发过程中的各项经济技术指标的设计具有决策性意义，对开发中的造价确定有极其重大的影响。项目的决策性阶段直接决定了整个开发中的人力、物力、财力以及价值资源的投入量，要让造价合理地确定首先要保证项目决策的正确进行，避免决策失误造成后期开发过程中的各种经济损失。

（二）项目决策阶段的造价确定

房地产开发过程中的造价组成主要由以下几点组成：

1.土地征用费。

2.拆迁安置费。

3.勘察设计调研费。

4.开发项目地点的“三通一平”费。

5.房屋建筑安装工程费。

6.基础设施建设工程费。

7.配套设施建筑工程费。

8.其他支出。

以上8种费用就构成了房地产开发过程中的造价，而以上8种费用排除房屋建筑安装工程费的不确定因素较大以外，其他费用的弹性较小，因此，房地产开发商可在项目决策阶段进行房地产开发过程中的造价估算，为造价确定奠定基石。

（三）控制措施

建立健全房地产开发过程中的项目经理部门是对一个未开发工程可行性研究的必需途径。通过项目经理部门的经济师、造价工程师、建筑师以及市场销售策划师等对开发过程中的造价进行确定和控制。项目经理部门通过市场调研进行市场评估及投资测算，决策部门根据项目经理部门提交的开发过程中的经济、技术等问题进行决策，作为今后涉及和施工的限定造价目标。

二、设计阶段的造价确定和控制措施

（一）推行限定造价目标设计政策

推行限定造价目标设计政策也就是推行限额设计。是设计部门根据设计任务书以及项目经理部门出具的投资估算进行初步设计，将工程造价按照科学的方案限额分配给各个不同专业的设计，实现了通过设计阶段对造价的控制。

（二）通过监理部门实现造价控制

监理部门的资深工程师具有大量的房地产开发过程的实践经验，设计过程当中存在造价误差和造价缺陷是在所难免的，因此通过监理部门也是一种实现造价确定和控制措施的途径。监理工程师通过价值工程原理分析设计方案，进行全过程设计的监督，对设计的经济构成是否符合造价进行审查管理。通过这些控制措施让监理部门融入房地产建设过程中的环节，以此提高设计阶段的高效高质，确定工程造价，并对其进行控制。

（三）加强设计阶段的监督

在设计过程中房地产开发商需要加强与设计院的联系，对设计阶段的每一个环节加强监督监管，将设计院提出的修改意见纳入造价确定因素，积极进行修改。反复多次的监督和审核达到控制造价的目标。

三、招投标阶段的造价确定和控制措施

合理规范的招投标制度是造价确定和控制的有效机制。在招投标阶段务必采取谨慎、专业的态度，以求通过招投标实现造价确定和控制措施。其过程一定要注意以下三点：

1.科学编写招标文件，阐述清楚开发项目的地理地质条件、地下管网资料、施工用水用电等资料，为确定和控制造价准备条件。在招标文件的合同中还应体现出工程承包范围、开工和竣工日期、工程款支付方式、工程材料的供应方式、工程变更的计价计量依据以及索赔权利和义务等。

2.编制高质量的工程清单报价，以便于对于工程质量进行控制，进而保证开发中的造價确定，对重点项目和单价较高项目进行抽查，保证造价的控制措施。以此实现开发过程中的保质保量。

3.严格执行合同条款，严密的合同条款对于造价确定和控制也十分重要。

四、施工管理阶段的造价确定和控制措施

施工管理阶段对于房地产开发过程中的造价确定和控制措施有着相当紧密的联系。首先，开发商需要制定资金链的使用和分解，确定造价的控制目标。在施工过程中根据施工跟踪进行检验、分析，区分实际施工和设计施工之间的误差，进行及时地修改，以达到预期的效果。在施工过程中定期对实际设计投资与预期设计投资进行控制，采取有效的措施加以平衡，保证造价预期控制目标的实现以及及时地管控。

其次，对于需要进行变更的的设计进行经济技术比较，对能够对造价产生影响的因素积极排除，选择合理的方案和措施进行，力求减少投资的重复，保证造价的稳定。同时，根据市场上材料、设备价格的变动积极进行了解，以达到对于开发过程中所需各种材料和设备价格的掌握，积极控制造价。

最后，要彻底发挥出监理工程师“一协调”“二管理”“三控制”的作用。监理工程在施工阶段要科学监理、积极监理，规避重质量和进度而忽略控制造价的情况。开发商对监理工程师给予充分的权利，让其能够在监理过程中坚持公平、公正、公开的原则，积极参与到造价确定与控制措施当中。工程监理师要在施工阶段通过管理促使工程造价的不反弹和不改变。

五、竣工验收阶段的造价确定和控制措施

在房地产开发过程中的验收阶段，项目工程的造价已经基本成型，此阶段主要进行的就是造价结算工作。在造价结算过程中，开发商首先要让施工单位提交涵盖方方面面的结算资料。例如项目竣工图纸、设计变更联系单、招标文件、投标文件、合同文件、工程签证联系单、会议纪要以及施工阶段每月每季的工程量化报表。其次，开发商结算工作的核心应该是核对工程质量，审核所有的工程签证联系单、设计变更联系单以及合同文件，根据招标文件和投标文件中原有体现的规定结算方式方法进行。在结算时一定要联系原有投标文件中的包工不包料施工内容，防止多次重复施工内容出现而进行结算。最后，统计开发过程中所有材料、设备的损耗情况以及水电等资源的使用情况。将所有费用统计之后与工程造价进行核对，为下一次的工程造价确定和控制措施提供实践经验以及造价数据。

结束语：

房地产开发过程中的造价确定和控制措施是一个全面系统的工作。在开发过程中的各个环节实施全方位、多阶段、全过程的造价确定和控制措施，有利于房地产开发过程中资金的合理利用，实现资金的一个良性循环过程，为开发过程的利益最大化、成本最低化奠定基础。切实重视房地产开发过程中的造价确定和控制措施需要各个部门进行严密合作，确切落实各部门在造价确定和控制过程中的责任，使开发过程中造价得到有效的控制。

参考文献：

[1] 黄晓珑，陈露.房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨[J].商业文（学术版），2008年.

[2] 王庆春.房地产开发概论[M].东北财经大学出版社，2004年.

[3] 沈洁.工程造价管理[M].东南大学出版社，2006年.

[4] 杨建勇.试论我国建筑工程造价实况原因及对策[D].技术经济，2005（1）.

房地产全过程造价的控制与管理 篇4

1 现阶段房地产造价管控存在的问题

结合当下房地产发展情况来看, 其在造价控制以及管理过程中, 存在诸多问题, 这在很大程度上导致了资源浪费, 不利于我国房地产行业的发展和进步。本人认为, 现阶段房地产造价控制与管理存在的问题, 主要体现在了以下几点:

1.1 投资估算准确性较差

房地产造价控制与管理过程中, 由于房地产企业过度追求经济效益, 导致盲目投资现象较为普遍, 对投资收益估算较差, 从而给房地产企业发展带来了较大的风险问题。房地产造价本身的发展, 与项目决策有着密切的关联性, 若是在这一阶段不能够对实际情况进行把握, 可能导致项目本身就面临着高成本的风险。一般来说, 在项目投资阶段, 其可能导致的成本约占总成本的70%~80%左右, 如何在这一阶段对造价进行控制和管理, 对于提升房地产企业经济效益来说, 有着十分重要的作用。在投资过程中, 由于对投资估算准确性较差, 导致造价控制存在较大的偏差, 不利于房地产节约生产。

1.2 施工设计存在较大缺陷

在进行施工设计过程中, 如何把握实际施工情况, 制定合理的施工方案, 对于降低成本来说, 起到至关重要的作用。现阶段, 房地产企业对施工设计重视度较低, 导致图纸在设计过程中, 不能够对实际施工参数进行详细标注。图纸设计, 更多地强调于美观, 导致设计较差, 难以对实际施工起到较好的指导作用。由于施工设计的缺失, 在实际施工过程中, 相关工艺、工期控制较差, 从而造成了相关资源的浪费。

1.3 招标形式不够严谨

在进行招标过程中, 主要以议标形式和邀请招标的形式为主, 这样一来, 承包商在进行报价过程中, 存在一定的虚假情况, 导致对房地产造价控制较为困难。同时, 现阶段招标形式存在着较大的缺陷, 一些开发商串标的违规行为较多, 这些问题, 都在很大程度上阻碍了房地产造价控制和管理水平的提升。

1.4 工程价款支付手段较差

在进行造价管理过程中, 工程价款支付的造价管理模式应用较为广泛, 但是这种静态的造价控制方式, 忽略了房地产建设的动态性, 导致造价控制和管理过程中, 缺乏长期性, 并且难以对复杂的施工条件进行把握, 造成了资源浪费较为严重的问题存在。例如在进行造价管理过程中, 若是由于业主或是施工过程中遇到其它不可抗力因素, 很容易导致造价管理失控, 给房地产造价控制带来较大的问题。

2 房地产全过程造价的管理与控制

房地产全过程造价的控制与管理, 要注重结合现阶段房地产项目造价存在的问题, 采取有针对性的解决措施, 从而更好地促进房地产全过程造价控制与管理的发展和进步。

2.1 科学决策, 加强投资估算

在进行房地产投资决策过程中, 要注重采取科学决策方式, 能够对投资进行较好的预算。房地产投资, 要注重对实际情况进行把握, 并能够根据建筑项目情况, 保证投资决策能够为后期发展创造有效条件。这样一来, 科学决策, 加强投资估算, 在项目建设初期, 就能够根据相关数据信息, 对房地产建造过程中产生的费用问题进行解决, 从而保证造价控制更好地满足实际需要。

2.2 加强管理, 重视图纸设计

在进行图纸设计过程中, 要切实把握工程建设情况, 能够建立专业化的设计团队, 保证施工方案设计, 能够更好地满足实际施工需要。这一过程中, 要加强造价人员和设计人员的有效交流, 能够建立相应的配套协作模式, 更好地控制设计阶段产生的成本, 从整体上降低实际成本消耗。同时, 图纸设计过程中, 要注重对图纸设计效果进行检测, 切实保证其具有准确的参数设计, 能够更好地指导施工, 有利于造价控制和管理对图纸的应用。

2.3 完善招标, 加强造价制定

在进行招标过程中, 要注重对投标单位的实际情况进行考察, 并对标书内容进行考核, 切实保证投标单位的相关内容真实可靠。同时, 制定科学合理的招标方式, 注重“评标、议标、核标”, 能够保证招标阶段, 对造价情况进行明确。

2.4 保证支付, 坚持动态管理

房地产造价管理过程中, 要对原有工程价款的支付方式进行改善, 在保证支付到位的情况下, 要注重运用动态管理理念, 更好地提升房地产造价管理水平。动态管理, 要注重全面地对问题进行分析和考虑, 能够从建筑单位本身、业主等多个层次出发, 建立长远目光, 对房地产造价控制和管理存在的问题进行有效解决。

3 结束语

结合上述分析我们不难看出, 房地产开发成为当下城市化发展过程中必须考虑的一个重要议题, 房地产开发要注重把握经济效益和社会效益, 要想更好地实现这一发展目标, 必须在房地产建造过程中, 能够对工程造价进行有效控制。房地产全过程造价的控制与管理方式应用, 能够立足于全面角度, 对房地产成本问题进行管控, 帮助企业更好地获取经济效益, 也能够在很大程度上降低房价, 满足人们住房实际需求。

参考文献

[1]张跃明.基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建[J].当代经济, 2010, (4) :66-67.

[2]吴琪琦.基于清单计价模式下商品住宅开发全过程造价控制[D].长江大学, 2012.

[3]辜红.关于房地产开发项目造价控制的研究[D].西安建筑科技大学, 2008.

[4]周显伦.房地产开发项目投资造价管理研究[D].燕山大学, 2015.

与国际接轨的全过程造价控制 篇5

与国际接轨的全过程造价控制

发布时间：2004-04-10作者：章海燕

工程造价控制是建设管理的一个核心部分，它始终贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。在我国加入WTO后，面临着如何与国际惯例接轨，进行全过程造价管理和控制的重要课题。

一、与国际惯例接轨，注重全过程工程造价管理

发达国家都十分重视全过程工程造价管理，都把工程造价作为一门专业来加以建设。它是建筑经济、技术与管理高度结合的专业。以美国为例，美国工程造价管理组织称为TheAssociationfortheAdvancementofCostEngineering,简称AACE，提出的目标“全面工程造价管理”(ThroughTotalCostManagement)，它指出“在当前日益加剧的竞争环境下，全面造价管理原则和实践所体现的效益是商业和公司关心和需要的。”在美国，政府项目投资控制主要依据批准的预算。其投资和预算确定主要依靠已完工程造价的资料进行估算。在项目实施中进行招投标，由承包商报价，有关造价的预算工作一致委托给造价工程师进行。在比较完善的建筑市场和中介组织服务的条件下，工程价格由市场定价，而造价工程师对项目进行全过程的造价控制。

二、我国全过程造价管理存在的问题

结合我国的具体情况，造价管理存在的问题如下：

1.不够重视投资决策阶段工程造价的确控

投资决策是产生工程造价源头，这一阶段耗资约占总投资额的0.5%～3%，但能有效提高项目的投资效益。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段，项目投资效益影响到整个国民经济的效率和效益。发达国家对投资决策阶段工程造价的确控十分重视，不惜花大本钱、大力气进行投资决策阶段的工程造价研究，作出相对比较准确的工程造价，进行控制。

长期以来，我国的工程建设存在投资膨胀严重的现象，造成工期越拖越长，工程造价越来越高，原因是缺乏建设前期确定工程造价的有效依据，只能依据专家、决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行估算，但又往往因为诸多因素影响，三超”现象相当普遍，究其原因，主要有：

(1)人为因素造成概算降低，有些项目在申请立项阶段，为了能使项目尽快通过批准，有意压缩工程投资，预留资金缺口。

(2)在初步设计阶段达不到国家规定的深度，存在较多设计上的漏洞，设备和材料价格的不按市场行情制定。

(3)在项目实施过程中，建设单位提出超过设计标准的过高要求，如办公设施面积增大，装修超标准等。

2、设计阶段的工程造价控制不严

设计阶段是建设项目工程造价控制的龙头。在投资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效控制工程造价要求在施工图设计中严密、全面。

当前我国的工程设计也实行招投标制、公平竞争，把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一，对全过程造价进行控制的管理。但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够、在设计中大多重技术轻经济，设计人员似乎只对设计工程的质量负责，对工程造价的高低不太关心。以致无法通过优化设计方案，编制初步设计、概算起到控制总造价的作用。工程设计图的质量和深度等也不够，工程量清单中的工程量错算、漏算，也引起暂估项目的增多，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。

3、还未全面采用国际上通用的工程量清单报价方式

在招标投标中采用国际上普遍使用的工程量清单报价方式，是我国工程造价制度改革和招投标制度改革的必然趋势。

在建设领域推行工程招标制度是建立社会主义市场经济和完善建筑市场运行机制的重要举措之一。建设工程招投标在我国全面推行后，在缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价、抵制不正之风方面作用明显。也有效地保障了招标人和投标人的合法权益。随着社会主义市场经济的`不断发展，原来的招投标阶段实行预算定额计价模式已不适应，采用国际上普遍使用的工程量清单报价方式进行招投标是必然趋势。建设部颁发了工程量清单计价方法，工程量清单计价是建设工程招投标工作中，由招标人按照国家统一的工程量计算规则提供工程数量，由投标人自主报价，并经评审低价中标的工程造价计价模式。

推行工程量清单计价方法是工程造价深化改革的一项重要措施，是规范招投标行为的有效措施。这种方法有利于改变过去以“量”、“价”“费”定额为主导的静态管理模式，使清单中的工程量不进入竞争，仅限于价格的竞争;有利于正确评价企业实力;有利于保证工程质量、降低工程造价;可减少重复计算工程量的繁杂劳动;简化招投标报价工作;减少工程结算中扯皮与纠纷;逐步与国际上“控制量、指导价、竞争费”的惯例接轨，深化工程计价主要依据市场变化动态管理的改革，为我国承包商走向国际市场创造条件。

4、施工阶段对工程造价控制不够

在施工阶段还要严格控制设计变更。虽然出于建筑工程的复杂性难免出现施工图在会审中或在施工过程中会有这样那样的问题，但要求设计部门严格把关，避免先干后变的状况，也是避免工程造价突破概算，有效控制工程造价的重耍环节。同时加强合同管理，保障发包方与承包方

平等互利。

5.工程竣工结算阶段的工程造价控制不力

建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。竣工决算如何能忠实地反映整个工程的实际造价，也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力，及时办好工程竣工决算必须收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种鉴证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员的签名和相关印鉴。现场监理的签证必须有甲方工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。

三、与国际惯例接轨，推进全面工程造价管理

全面造价管理是为了社会和企业的整体效益，促使参与建设过程的每个人去关心其工作是否能使工程造价得以有效控制;并把自己的经验和知识运用到工作中。与国际惯例接轨，推进全面工程造价管理，我们要做好如下工作：

l、重视投资决策阶段工程造价的确控。对建设项目进行投资决策阶段的工程造价研究和论证，作出相对比较准确的工程造价，作出合理的选择，进行工程造价控制。

2、设计部门要进一步提高图纸设计的质量和深度，建立比较完善的图纸会审制度，避免因设计图纸原因而引发的错、漏、缺现象，为进一步推行工程量清单计价方法招投标打好基础。

3、与国际惯例接轨，制定工程量清单计价办法。由国家建设行政管理机构编制全国统一的工程量清单计价办法，统一工程项目的划分，形成统一的清单编码，统一工程量计算规则和计量单位，满足建设工程在招标投标中采用工程量清单计价的需要。

4、全面推行国际上通用的“综合价格计价法”。以此代替现行的“分项工程单价法”

5、充分发挥注册造价工程师在工程造价控制方面的作用。注册造价工程师是受过特殊训练的专业人士，对建筑成本、价格、财务、及法律等均有专门知识，能就初步成本咨询、成本计划;招投标文件的制订及相关承包价格、建筑合约的制订和管理;工程费的预算及成本控制、工程策划及管理，建筑合约的纠纷仲裁，建筑工程保险费损失估值等方面提供广泛服务。要充分发挥他们在工程造价控制方面的作用。

6、做好工程竣工结算工作。重视工程竣工结算工作，应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强业务人员的素质教育，减少工程量清单中的差错率和杜绝违法违规行为。在进行工程竣工结算时，必须到工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理。

建设工程全过程造价控制 篇6

【摘 要】现阶段我国经济飞速发展，为了保证投资效益的实现，有效的实施对建筑工程造价的管理，合理确定和有效控制工程造价，这就要求我们应建立一套科学完善的工程造价管理体系。

【关键词】建设工程；投资决策；设计阶段；造价控制

0.前言

建设工程项目的造价控制工作贯穿于项目建设的整个过程。在不同的阶段，造价控制工作的重点和效果是完全不同的。工程造价控制的重点应该在工程实施前的投资决策和设计阶段，而当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，合理确定和有效控制工程造价，其目的不仅在于把项目投资控制在批准的概算之内，并从中掌握有效控制的手段，使各阶段的工程造价得到较为合理的控制。这是工程造价全过程控制的最终目的。

1.投资决策阶段工程造价的控制

在项目建设各个阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达80～90%。因此，投资决策阶段是决定工程项目经济效果的关键时期，是管理和控制的重点。过去工程造价控制的重点一直在项目的实施阶段，而实践证明项目的投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度最大，而过去所着重的施工阶段对投资的影响只有10%左右。因此，工程建设的决策阶段和设计阶段是决定工程造价的关键阶段，项目建设地点和标准水平的确定，工艺、设备、方案一经确定，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价是否合理、科学的问题。

2.设计阶段为造价控制工作的重点

当前，设计阶段的造价控制是个空白，许多人认为造价控制应放在施工过程的管理上，实际上，设计一旦定型，影响造价的可变因素就相对较少。一般设计费在建设工程全过程费用中只占建筑成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。因此，设计人员的经济责任意识强弱，直接影响着工程造价的高低。所以，在保证结构安全、功能要求等的前提下，应推行限额设计责任制，注重技术先进与经济合理的有效结合。同时为鼓励、促进设计人员做好设计方案优选，要把竞争机制引入到设计中，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，克服和杜绝方案比选中的片面性、局限性以及经验主义。

3.搞好招投标是控制造价的重要手段

“经评审的最低投标价法”的评标办法日益为建设方所推崇。这种评标办法可以为建设单位节约大量的建设资金，但是，“评审确定的最低投标价”≠“最低投标价”。否则会产生一些负面影响，如：有的施工单位为了中标，恶意压价，而在施工中又想方设法增加签证，增加工程量。

3.1重视工程量清单和控制价的编制质量

近几年我国推行了工程量清单招标方式。一个准确、完整的工程量清单是确定合理工程造价的前提，而控制价编制准确、合理与否也制约着中标价的合理性和可靠性，起杠杆作用。因此，建设单位应委托具有相应资质、业务能力强、信誉好的造价咨询机构，编制准确的工程量清单和控制价。

3.2确定合理的中标价

“合理的成本价”+“合理的管理费用”=“合理的报价”，这对商务标评委的生产实践经验和专业知识水平无疑要求很高。

（1）商务标评委必须掌握现行的计价依据、计价方法和相关规定，了解建筑市场最新动态。

（2）商务标评委应根据施工图纸、地质勘查报告及现场实际情况和本工程的技术特点，进行人、材、机消耗量的调整确定。现行定额考虑的是在社会平均的劳动时间内，生产合格产品所必须的消耗量。如果技术标中，施工单位的管理水平先进，采用了新工艺、新技术，就会缩短工期，提高效率。因此，商务标应和技术标结合进行评审，通过技术标书的评审来验证商务标报价的有效性和合理性。

（3）引进费用竞争机制。以往管理部门发布的取费定额，更多的带有计划经济体制的色彩，按固定的取费模式进行计算，削弱了施工企业的竞争意识。专家评标时应考虑哪些费用是必须的，哪些费用通过管理，能降低，全面考虑，确定除工程直接成本外的合理费用值。

只有通过以上三方面综合评判，才能按“控制量、指导价、竞争费”的原则，确定合理低价中标单位。

4.施工阶段的造价控制

施工阶段是将设计变成具有使用价值的实体的过程，也是实现工程造价有效控制、为合理确定工程造价提供原始依据的过程。据统计，施工阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，但由于施工阶段周期长，影响因素多，材料价格波动大，所以对施工阶段的造价控制也是全过程造价控制不容忽视的。

4.1严把工程变更关

在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等，所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模。

4.2严格现场签证管理

在施工过程中，建设单位要严格控制变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，对必要的变更，应做到先算账，后花钱，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度。

4.3加强合同管理

施工过程就是一个实现合同内容的过程，合同管理对控制造价起重要作用。造价管理人员应在充分理解和熟悉合同条款的基础上，一方面利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷：另一方面要提醒业主全面履约，避免索赔的发生。

5.竣工阶段的造价控制

建筑工程竣工决算是全过程工程造价控制的最后环节。施工方和业主都十分重视工程价款的结算审计。

5.1对量、核价中出现的问题

不同人员编制的工程量、价结果肯定不会相同，况且甲乙双方由于立场、观点的不同，出现工程量、价的不同是肯定的，客观的。造成工程量、价结果不同的原因：

（1）施工方出于经济利益的考虑，往往高估冒算，就高不就低，能蒙则蒙，如：有的工程在施工过程中没有使用大型机械，但竣工造价中却列入许多大型机械进退场费等费用；有的工程根本不需要抢时间进度，但竣工造价中却列入了夜间施工增加费、赶工措施费等费用。

（2）施工图与竣工图混淆不清。

有的变更、签证等多次变化，前后矛盾，没有归纳到竣工图里。造成施工图与竣工图混淆不清。有些施工企业把已取消的施工图仍列入造价，蒙混过关，计取工程费用。

（3）更改工程变更单。

由于变更单办理不及时，先口头交代就开始施工，后补填变更单。时间一长，就会模糊不清或不齐全，因为已经做过了，变更单填写也就草率、马虎。给签证审核带来很多麻烦。

（4）有意提高材料价格。

由于材料价格对工程造价的影响很大，施工方在编制造价时虚报材料价格的情况时有发生。尤其是遇到材料价格变动幅度较大的时候，往前、往后报价全由施工方说，向价格高的时间段靠拢。

（5）套用定额的随意性大。

有的施工单位在定额套用时，不是按定额的本意套用，而是捡哪个高就套哪个，但能沾上边的、高的就行，全然不顾职业道德。

（6）工程量调增不调减。

有的施工单位做造价时，只调增量不调减量。

5.2关于竣工图及变更资料的管理

必须及时、全面收集、绘制好竣工图和变更资料，详细整理归档。做好封面及说明，做到一目了然。

5.3施工日志及材料价格的管理

督促施工方做好施工日志，要有详细记录，从源头上杜绝高估冒算。

6.结束语

房地产全过程造价控制 篇7

近年来, 房地产业发展迅速, 人们的生产生活对房地产业的需求越来越大, 在建筑施工过程中, 房地产企业更应该注意工程造价的整体过程的有效控制, 目前来说, 企业工程造价的控制工作还存在一些问题, 主要表现在以下几个方面:

(1) 对造价中介组织管理力度不够, 几年来从事工程造价咨询工作的中介组织发展越来越快, 而相应的管理制度却不配套, 各种中介组织的资格认定和审批不能严格执行, 造成从业人员素质不一。

(2) 建筑工程行业垄断严重, 因为建筑市场没有明确的法律法规的管理, 某些建筑单位在工程发包中不是从工程的整体利益出发, 而是将工程交由多方共同管理, 垄断严重, 造成现场的总包单位无法协调安排进度和对现场的统一管理, 在很大程度上造成建筑施工中的浪费。

(3) 市场的供求关系失衡。由于市场发展中总会存在一些不良竞争, 这些不良竞争规范不合理性就会影响工程材料的合理性定价。特别是近几年市场在宏观政策的调控下, 企业工程项目的固定投资规模持续扩大, 导致从事建筑工程施工的队伍也不断增加, 社会上出现工程施工队伍之间出现供不应求的局面, 这种局面使得本来就激烈的市场竞争变得更加激烈。一些施工企业为争得施工任务不得不面对难以接受的条件, 面对这些不规范的市场交易, 施工企业也只能压低价格承包工程, 长此下去企业就会失去活力, 冲击了正常的工程造价管理, 却没有相应的政策约束。这样就在很大程度上助长了建筑市场竞争中的不规范行为。

(4) 企业在施工过程中缺乏对工程造价全过程的监控监督。现在, 企业的工程造价管理仍然缺乏相对比较全面系统的定位系统, 因而缺乏对工程造价的全过程的全方位动态的管理, 目前, 企业对工程造价的控制工作主要侧重于事后的核算, 这就在很大程度上减弱了对其他阶段的控制, 造成工程建设项目投资超支的现象。

当然, 在房地产业的工程建设过程中, 在工程造价的管理环节还存在其他问题, 大部分问题的主要根源还是企业的相关管理制度不完善, 企业的责任制度还不健全, 所以, 房地产业要想对建筑的造价管理进行有效控制就应该从企业内部改善。

2 工程造价全过程有效控制措施研究

既然房地产业的工程造价管理对于整个企业的发展具有重要意义, 企业更应该积极探索新方法, 不断改善工程造价的控制措施, 企业要想对工程造价的全过程进行有效控制, 就应该从以下几个环节出发:

2.1 工程造价在投资决策阶段的有效控制

企业的投资决策阶段是针对企业项目进行的合理化的研究, 并提出可行性的建议, 在投资决策阶段, 企业需要对项目投资进行合理的估算并编制可行的任务书, 在这个环节中, 对工程造价的有效控制具有决定性作用, 决策阶段的造价控制室整体工程造价的关键阶段, 在投资决策阶段的造价控制能够有效避免整个项目的工程造价的混乱或企业资金不足的问题, 企业工作人员应该具体做好以下几点:

(1) 管理工作人员需要针对项目的实际情况做好工程的可行性的研究, 对工程项目进行科学合理的估算, 确保企业工程项目的顺利进行。

(2) 在投资决策阶段, 企业还可以实行工程项目的法人责任制, 工程项目的每一个环节的每一项工作都能具体到人, 并建立健全企业监督管理机制。

(3) 在投资决策环节, 企业还应该做好工程前期的市场分析和工程分析, 避免项目决策过程中的盲目性, 在一定程度上降低企业项目的风险, 实现企业效益的最大化。

(4) 企业在投资决策阶段还应该规范化管理资本的融资。工程资本的融资需要有规范的相关文件, 规范化管理企业资金, 只有这样才能确保工程项目的顺利进行, 降低工程施工的风险。

房地产业是风险系数比较高的产业, 在投资决策阶段还可以咨询专业的造价管理单位, 结合实际情况, 对整个项目进行合理化的造价管理, 切实做好整个工程项目的造价管理的可行性研究。

2.2 在设计阶段做好企业的工程造价的管理控制

房地产业的设计阶段是实行造价控制的关键阶段, 在这个过程中, 企业施工可能会遇到很多可变因素影响工程的进度, 所以在设计阶段, 企业工作人员一定要协调好技术和经济之间的关系, 保证在功能不受影响的前提下充分考虑到工程的可变因素, 确保企业资金在控制范围内。在这个环节中, 企业应该做好以下几点:

(1) 完善竞标机制。企业招标是工程设计阶段比较常见的一种商业模式, 房地产业是一项工程比较大的项目, 它需要几个不同领域的企业共同完成, 所以在招标过程中, 房地产企业一定要做好其他企业的相关调查, 合理编制工程造价, 避免在合作过程中发生不愉快的事情。

(2) 企业应该对工程设计方案进行不断优化, 合理控制工程造价。在工程设计阶段工程应该尽可能满足工程的各方面的功能, 并实现工程的经济效益。

(3) 企业还可以推行产品的限额设计, 强化工程造价的纵横向控制, 这样不仅仅能够控制工程造价, 还能够解决房地产业存在的三超现象。

在工程的设计阶段, 企业还可以实施设计招标, 制定工程设计的监理制度, 尽可能地减少工程在施工阶段存在重大变更, 最大限度地发挥企业的经济和社会效益。

2.3 施工阶段的工程造价的管理控制

在施工阶段, 企业的人力财力和物力都是投资最大的阶段, 在这个环节中工程量最大, 涉及面也比较广泛, 影响施工的因素也比较多, 这些都会影响工程的造价管理, 所以在施工环节, 企业一定要做好工程造价的管理和监督工作, 严格控制施工条件的变化, 进而加强工程项目的全方位的控制。

(1) 在初步的设计阶段, 企业更应该注意工程造价的管理, 这是初步阶段的重点工作。

(2) 在招标阶段, 企业应该多合作公司做好调查, 选择质量可靠、服务好的合作伙伴, 为施工打下良好的基础。

(3) 在企业工程的结算环节, 企业应该认真核实各方面内容, 将工程造价完全控制好, 确保企业的最大效益。

工程的造价管理对整个工程来说都具有重要意义, 这就需要房地产业不断探索造价的控制措施, 实现企业的最大的经济效益。

3 结语

工程的造价管理是贯穿于整个市场的管理工作, 它直接关系到企业的切身利益, 企业工程造价管理的全过程不仅仅与工程的内容关系密切, 还与当地的经济、企业的管理措施以及工程的施工技术、当地政府的政策制度等息息相关, 所以合理的工程造价管理对企业的稳定发展具有非常重要的意义。

摘要：本文主要分析了在房地产工程造价环节中的全过程中的控制管理, 希望能够有所帮助。

关键词：房地产业,工程造价,造价过程控制,造价管理

参考文献

[1]张超.关于房地产业工程造价全过程控制的研究[J].现代商业, 2012 (03) .

房地产全过程造价控制 篇8

一、投资决策阶段工程造价的控制

投资决策阶段主要是对项目提出建议书, 进行可行性研究, 合理估算投资和编制设计任务书。这一阶段的项目采用技术对工程项目造价以及项目建成后的经济效益有着决定性影响, 是建设工程造价控制的重要阶段, 而且投资决策阶段的项目定位、选址等工作对整个项目投资的影响甚至可高达70%。而我国大部分建筑企业普遍重视施工阶段, 忽视了项目前期的造价控制, 造成了工程资金源头控制缺乏有效的管理和控制, 进而导致整个工程项目的工程造价混乱或者投入资金不足等问题。

在投资决策阶段最重要的是工程造价管理人员要做好工程的可行性研究的投资估算, 这项工作做得好与不好, 直接关系到建筑企业的投资和效益的比例。工作做得不好则会导致投资多, 效益少, 造成投资浪费现象。目前, 有的工程造价管理人员对项目的研究缺乏科学性, 对工程缺乏实地调查研究, 仅仅从主观意愿以及经验出发研究工程的可行性, 给项目以后的工作埋下了很大的隐患, 导致工程项目后续资金跟不上而不得不延长工期, 有的甚至不能继续施工, 造成工程不能投入使用, 造成了国家资源财产浪费。因此, 要想顺利完成工程项目, 必须做好以下几个方面的工作, 做到有效控制工程造价。

(一) 实行建设项目法人责任制

建设项目从筹建到施工、竣工全过程的资金使用和控制落实到人, 并建立相应的监督机制, 设立监察组, 严格监督项目资金的使用情况。一旦发现资金使用偏离资金计划立即分析、判断、决策并调整, 防止情况继续恶化, 造成投资失控或者工程停滞。

(二) 做好前期市场分析和工程分析

在决策前期, 要实事求是地做好市场分析, 避免项目决策的盲目性, 减少和降低投资风险。加强工程的地况分析, 并且分析同类项目, 比较各工程案例, 对该项目作出合理充分的评估, 并对工程以后的潜在市场做出恰当地评估, 使决策工作更具有科学性、可靠性。

(三) 规范资本融资

工程资本融资必须要有相关的正式文件, 规范投资方资金的到位, 确保项目顺利进行。对投资方资金不能到位造成工程工期延误的, 要制定索赔制度, 以降低工程风险。

此外, 建设单位还应咨询相关工程造价单位, 对整个项目资金进行全程控制。投资估算是控制投资的源头, 只有从源头着手才能取得较好的效果, 彻底转变“控制投资只是设计、施工阶段的事”的观念, 变被动控制为主动控制, 做好项目的可行性研究和经济评价工作。

二、设计阶段工程造价的控制

设计阶段是建设单位投资控制的的关键阶段, 按可研确立的投资估算进行限额设计是设计者建设意图实现的阶段, 是处理技术和经济关系的关键性环节。按照科学的方法对工程项目进行估算, 并在保证使用功能的前提下, 要充分考虑到工程变更的情况, 对变更情况要设置合理的范围, 并确保工程资金的合理控制, 以此获得最大的经济效益。对于估算要确保真实性、科学性和准确性, 在节约国家和企业资金的基础上, 顺利完成工程施工。

(一) 完善竞标机制

现今, 很多工程设计阶段的项目都实行竞标招标, 不仅仅是考察设计方案的技术性、安全性和工程功能, 还会对工程的造价进行综合考评, 防止竞标单位为获取经济利益而进行低价竞争, 对工程的发展潜力造成威胁。因此, 建设单位在设计阶段的竞标过程中要科学合理编制工程造价, 不能一昧的以低价视为最佳方案, 避免陷入低价竞争的陷阱。

(二) 优化设计方案, 控制工程造价

工程设计要尽可能地满足工程的多方面功能, 并能实现经济合理、效益可观等原则。在优化方案时要尽可能地衡量价值与功能的平衡, 在确保必要的功能的前提下, 消除投入资金较高的功能, 因此, 在进行优化方案时, 要认真评估各种方案的经济、技术的合理性和科学性, 从而达到控制投资的目的。

(三) 推行限额设计, 加强纵横向投资控制

限额设计就是按照批准的可行性研究报告所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据, 在投资估算限额范围内进行工程设计, 以提高投资的经济效益。实行限额设计, 不单是经济问题, 更是技术问题。运用价值工程理论, 将工程按一定的部位和功能, 划分成若干部分, 设计人员根据评估确定的额度进行方案设计。这种限额设计不仅能有效控制工程项目的造价, 还能按设计程序对工程的各个阶段逐层控制总投资, 可以从根本上解决建筑行业存在的三超现象, 即“概算超估算、预算超概算、决算超预算”。

(四) 实行设计招标和设计监理制度。

实行设计招标制度, 加强设计阶段的监理, 确定合理的设计方案、成熟的工艺, 减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生, 对有效控制工程造价将起到一定的作用。在工程设计中, 设立监理人员, 对工程设计严格监督, 排除不利因素, 促使设计人员增强风险意识, 提高设计水平和经济核算的科学性。通过技术比较和经济分析, 力求选择在技术先进下经济合理, 在经济合理下确保技术先进, 在满足使用功能前提下力求风格新颖, 从而更有效地控制项目的投资, 发挥最好的经济和社会效益。

三、工程施工阶段工程造价的控制

工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段, 是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大, 涉及面广, 影响因素多, 施工周期, 政策性变化, 材料设备价格, 市场供求波动大等都会影响工程造价。要提高建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 严格控制设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”的审批程序, 严格现场签证, 控制材料用量, 合理确定材料价格;严格对工程索赔的控制, 从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。以下是选取笔者所在单位开发的某房地产项目造价全过程控制的例子, 该项目B栋面积35608m2, 1层为商业用房, 2层为车库, 3层为住户主要入口, 4层~28层为住宅。裙楼面积约9000m2, 住宅面积约为26000m2,

初步设计阶段:

对项目建设投资的影响约为20%, 技术设计阶段对投资的影响约为40%, 施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%, 由此可见, 设计阶段的造价控制是工程造价控制的重点。

招标阶段:

以电梯设备招标为例, 工程共有4部电梯, 28层站, 两部普通电梯, 两部消防电梯, 公司根据设计概算的要求及电梯安全的重要性, 决定选用国内生产的中等偏上档次的品牌, 于是我们邀请了上海三菱电梯、上海富士通电梯、天津奥的斯等五家同档次单位进行投标, 结果天津奥的斯以其质量可靠、售后服务好、价格最低而中标。通过竞争, 我们最后购买4台电梯的单台价格和购买30台同标准电梯的单台价格一致, 既为公司节省了投资, 又为工程采购到了质量可靠的设备。

工程结算阶段:

通过核对合同条款、落实签证、核实材料单价及对费用的计取四个阶段的有效控制, B栋的安装工程造价, 最后工程造价为175元/平方米左右, 完全控制在施工预算内, 得到业内人士的好评。

造价全过程控制的影响大小如下表:

四、总结

我国加入WTO后, 工程项目造价的管理与国际接轨势在必行, 这就急需我国建筑企业在工程项目中有效控制工程造价。只有在项目建设的各个阶段, 采用科学的计价方法和切合实际的计价依据, 合理确定投资估算、初步设计概算和施工图设计预算, 才能提高投资效益。市场经济的变化多端, 使得工程投资的确定与控制变得更为复杂化, 这就需要对工程造价管理既全面又有侧重点。在工程项目实施的各个阶段, 时时要有控制工程造价的经济头脑, 认真分析和充分利用建设周期中的重要信息, 把握市场经济的脉搏, 减少或避免建设资金的流失, 最大限度地提高建设资金的投资效益。

摘要：工程造价的控制是贯穿项目建设全过程的关键工作, 是关系到建筑企业经济效益的重要因素。本文从笔者的经验出发, 从投资决策阶段、设计阶段和项目施工阶段三方面论述了如何有效合理地控制工程造价, 提高建筑企业的投资效益。

关键词：房地产,工程造价,全过程控制

参考文献

[1]、米红斌.建设项目工程造价的全过程控制[J].甘肃冶金, 2006, 28 (4) .

[2]、马蕾, 张骞, 刘伟.对工程造价控制管理问题的探讨[J].重庆交通学院学报 (社会科学版) , 2005, 5 (4) .

[3]、殷惠光.建设工程造价[M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.

[4]、陈金云.全过程工程造价控制探讨[J].福建建设科技, 2006 (6) .

[5]、刘少国.我国工程造价管理的发展[J].工程造价, 2005, (4) .

房地产全过程造价控制 篇9

1 项目投资决策和可行性研究阶段的造价管理

首先应组建一支优秀的造价管理小组, 由决策者、市场营销人员、项目总工程师、造价师、会计师等人员组成, 充分运用价值管理方法, 精心编制好项目可行性研究报告, 力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告过程中, 可按下列重点进行分析: (1) 市场营销人员对市场作预测, 包括市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。 (2) 项目总工程师作工程方案分析, 运用价值管理方法选择结构型式、基础工程方案等。 (3) 在建设规模、施工方案、设备方案及施工进度等基本确定的基础上, 造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量。 (4) 会计师运用价值管理方法, 在投资估算的基础上, 从拟建项目的资金渠道、融资方式、融资成本、融资风险等方面进行价值分析, 通过比选确定价值最大化的融资方案。 (5) 进行房地产项目财务评价, 预测项目经济效益和费用支出, 计算财务评价指标, 以判别拟建项目的财务可行性, 择优提出推荐方案, 供决策者决策。

2 设计阶段的造价管理

确定合理的设计方案, 减少在施工阶段发生重大设计变更和方案变化, 对于有效控制房地产工程造价意义重大。设计阶段如能精打细算, 节约投资的潜能要比施工阶段大很多, 因此, 重视并合理确定设计方案, 是有效控制房地产工程造价的关键环节, 具体方法包括以下几项内容: (1) 在项目设计招投标和评标过程中, 应尽量做到技术水平和经济指标有机结合, 优选设计方案, 不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行科学分析, 还要对该设计方案的经济指标进行分析、比较, 从源头上确保设计方案的科学性、先进性和经济性。 (2) 十分重视设计会审工作。在项目设计方案会审中, 应对初步设计阶段的总图方案及单项设计方案进行技术和经济性评价, 为此, 建设方需组织相关各方参与设计会审, 提出优化设计的建议, 通过删减某些不必要的功能, 降低建造成本, 以利使设计方案更加科学、经济、合理。 (3) 加强对设计概算的审核, 防止设计概算发生漏算、错算现象, 以确保估算、概算、预算相互制约、互为补充。

3 项目实施阶段的造价管理与控制

3.1 项目施工招投标阶段的造价管理与控制

建设方在编制招标文件时, 应要求参与编制人员对拟建项目的功能和技术、经济指标等了如指掌, 根据其特点撰写招标文件以及相关附件, 且要注意招标文件的严密性。为此, 首先应采用工程量清单进行招标投标, 遵循科学、合理的原则编制工程量清单, 加强招标管理;工程量清单中的工程项目应具有概括性, 条目清晰, 无漏项、错项, 还应保证计价项目的正确性。在编制工程量清单过程中, 不能仅限于图纸, 还要预计到哪些项目是目前图纸上没有, 但在项目施工过程中将会发生的, 对于这一部分项目可以采用综合单价包干的方法在招标阶段加以明确, 将应核准的费用尽量核准。其次, 询标要深入、全面, 建设单位应要求招标代理单位仔细研究回收的投标书, 进行详细的技术和数据审查, 并提供投标分析报告;在投标分析报告中应对技术标及商务标等进行综合评审, 对技术标应侧重施工方案、技术和工艺等的评审, 对商务标则应侧重于总价、综合单价、人材机单价以及措施项目等方面的分析评审, 必要时可以编制标底, 将投标价与标底进行综合分析与比对, 最终择优选取中标单位。

3.2 项目施工阶段的造价管理与控制

房地产工程项目的复杂性决定了它计价的多次性, 尤其是在该项目的施工阶段, 比如由于外部条件的变化, 设计阶段未考虑周全的因素会暴露出来, 导致设计变更, 或因施工现场实际条件的限制、不可预见事件的发生等等导致工程签证的发生, 造价也会随之发生变化。一般来说, 施工阶段对房地产工程的造价管理与控制手段主要有以下几方面: (1) 编制好成本计划。在优化的施工方案指导下, 编制好详细的成本计划, 并分解、落实到各分部分项工程中, 为后续成本计划的控制做好准备。 (2) 严格管理并控制好施工过程中的工程签证。 (3) 严格管理与控制好设计变更通知单及技术核定单。房地产公司造价师应对设计单位提出的设计变更通知单及技术核定单进行技术经济分析, 并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析, 以利于及时制订出有效的应对措施。 (4) 全面加强工程量计量管理, 严防漏项、错算现象发生。 (5) 项目施工阶段的造价管理与控制最重要的是做好造价的动态管控, 而要做好动态管控, 关键在于及时采取各种应对纠偏行动, 即根据项目实施过程中出现的各种偏差, 分析原因, 发挥项目造价管理小组的管控作用, 及时采取有效的纠偏行动, 从而使项目实施保持可控状态。

3.3 项目结算阶段的造价管理与控制

充分发挥在项目竣工结算阶段的投资管控作用, 是抓好施工阶段投资管控的重要一环。建设单位对施工单位送审的结算书需进行全面、系统的检查和复核, 做到及时纠正所存在的错误和问题, 从而更加合理地确定工程总造价, 确保项目管理目标圆满实现。在项目结算阶段的造价管控重点是: (1) 对项目结算资料的合理性、完整性和合法性进行审核。首先, 应核对合同条款、招标文件, 凡是违背合同条款、招标文件约定的费用, 或合同条款约定属于风险费包含的费用等, 一律核减;其次, 检验结算资料, 明确只有手续齐全的签证单、设计变更通知单等才能计入结算总价。 (2) 对工程量的审核。对项目施工图工程量的审核最重要的是依据国家统一的工程量计算规则对工程量进行全面而细致的审核;此外, 还要仔细划分专业、分包与总包的界面, 不能重复计算。对于现场签证及设计变更, 应根据现场情况逐一核实, 做到实事求是、合理计量。 (3) 对所套用单价的审核。单价应根据合同约定或招标文件规定的计价定额和计价原则执行, 不能随心所欲。 (4) 对费用的审核。取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定, 结合相关文件 (如合同、招标文件等) 来确定费率。审核费用时应注意取费文件的时效性, 执行的取费表是否与该工程性质相符, 费率计算是否正确, 价差调整的材料是否符合招标文件规定;还要注意计算时的取费基础是否正确, 是以人工费为基础还是以直接费为基础等。

最后, 在做好竣工决算的基础上, 要对项目进行整体分析与评价, 重点应对工程造价管控全过程进行总结, 找出节约和超支的具体内容和原因, 总结房地产项目造价管控方面的经验和教训, 提高工程造价管理水平, 为今后类似项目的投资决策提供参考资料和经验。

摘要：所谓全过程造价管理与控制, 是指在工程项目投资决策、可行性研究、设计、项目施工和竣工验收等各阶段均应认真做好工程项目造价管理与控制。

房地产全过程造价控制 篇10

如何降低工程成本, 提高企业工程投资收益?有效地控制工程造价是关键。

一、工程招投标是有效控制工程造价的核心

新开工建设项目应进行招投标, 通过招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程标底和标书, 做好评标定标工作。

以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 杜绝议标或变相议标。实践证明, 凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下, 或投标报价均超过标底20%以上。另外工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。要编制好标底, 有条件的单位应尽量自行编制, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

某公司对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款, 了解建筑行业的一般惯例和有关规范, 各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款, 如何同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。通过招标给某公司带来很大效益的是装修和消防工程, 某公司开发的某小区有一个车库, 由于消防工程由行业特殊性, 某公司没有进行招标, 直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工, 还没有结算, 工程造价已偏高。另一工程也有一个车库, 某公司采取邀请三家消防专业公司进行投标, 报出了非常优惠的价格。而中标方还是原车库的施工方。

从这个项目可以看到, 同一家施工单位, 同样的工程项目, 没有招投标时单方报价为1980元/平米, 而引进竞争机制后投标报价为1780元/平米, 一次为某公司节省投资40多万元。通过招投标某公司受益最大的是某居住区工程, 大家都知道某居住区是拆迁用房, 密度大、人口多。为了保证公司在不亏损的情况下能略有赢余, 某公司采取了向全区大型建筑施工企业招标, 一共有5家单位参加了本次投标, 经过激烈的竞争有2家单位中标。中标平均价为830元/平米, 比一般结算价970元/平米, 每平米降低造价150元。而且, 它们采取合同价一次包死不留活口。此项目招标共节省工程投资210万元。

二、施工管理是有效控制工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商, 二是严格审查承包商的索赔要求, 三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商, 应建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完, 时间久了一些细节容易忘记, 如果第二道工序又将其覆盖, 客观的数据资料就难以甚至无法证实。

对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次, 对签证的描述要求客观、准确, 要求隐蔽签证要以图纸为依据, 标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况, 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不准确, 还要求标明几何尺寸, 并附上简图。施工图以外的现场签证, 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据, 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定, 经办人员不得随意变通。要加强预见性, 尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情, 在现行材料价格全部为市场价的今天, 如果对材料市场价格不清楚, 就无法进行工程造价管理。

三、竣工结算是有效控制工程造价的关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同中的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施, 该增的增, 该减的减, 实事求是。

为了合理确定工程造价, 计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。次外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态;提高工程计价的准确性。

控制建安造价的最后一道关, 是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续, 从多年工作的经验来看, 在工程竣工结算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应该减, 却没有洽商;还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时, 多下现场核对。同时, 为了保证工作少出纰漏, 应实行工程结算复审制度和和工程尾款会签制度, 确保结算质量和我们的投资收益。

四、“以人为本”是有效控制工程造价的基础

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念, 在工程造价管理中, 人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式, 但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾, 使得工程造价在管理上出现漏洞, 给企业带来难以觉察的巨大损失, 这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看, 人才的竞争, 真正是企业生死存亡的竞争。

工程造价控制涉及多个环节和专业, 如:前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质 (下转第267页) (上接第249页)

量地完成相关工作, 他们工作中的任何失误, 都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 有胆有识地重视“以人为本”, 要强化激励和约束机制。回顾过去, 展望未来, 工程造价管理任重而道远。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化, 从客观上要求我们发挥主观能动性, 借鉴国内外的先进经验, 从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的历史问题, 推动我国建筑市的健康发展。

五、结语

从以上几个方面可以发现, 降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变, 土地的成本越来越高, 加之开发商自身资金紧张, 加强投资控制, 降低工程成本是开发企业的当务之急, 必须抓紧抓好, 才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中激流勇进。

参考文献

[1]宁夏工程造价信息.

建设项目全过程造价控制研究 篇11

引言

随着我国社会主义市场经济体制的确立与不断发展，建设项目全过程造价管理领域的改革也在不断的向前发展着，国家建立了相对健全的法律和措施，以适应项目造价管理的发展。建设项目工程造价主要包括两个方面，一建设项目全过程投资费用的管理，二是建设项目的工程价格管理。建设项目全过程造价控制在建设项目管理领域是一个全新的概念，对建设项目管理来说是十分有效的管理方法。建设项目从确立到完成大致分为四个阶段：项目的投资决策阶段、项目的设计阶段、项目实施阶段、项目完成后竣工结算阶段，而建设项目全过程造价控制使得每一个阶段紧密的联系在一起，投资决策是建设项目全过程造价控制的决定阶段，而设计是关键阶段。控制建设项目全过程的造价是使得工程造价在投资限额内，并且能够促进建设、设计、施工等单位加强合作管理，充分利用人力、物理、财力等资源。创造最大的经济社会效益。所以控制好建设项目全国过程的造价对加快经济的发展具有重大意义。

控制建设项目全过程

1.决策阶段工程造价的控制

决策阶段是工程造价控制的决定阶段，正确的项目决策是控制工程造价的前提，在工程项目的造价中，决策阶段的各项经济技术对其都有很大的影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，这些方面直接关系到工程造价的高低。项目决策是决定的是该项目的投资规模和建设方案，一经确定就直接关系到整个建设项目全过程的造假和投资效果以及经济效益。

2. 项目投资估算和设计阶段的造价控制

投资预算是建设项目前期工作重要步骤之一，在分析研究建设项目的经济效益扮演着十分重要的角色。在工程项目进行设计之前，都会事先对项目投资进行估算，为项目投资提供一定的参考，为设计任务提供投资额度，对项目投资提供理论依据。建设项目工程造价的控制是非常严格的，因此，为正确的反应项目的建设，必须要做出完整的项目投资估算。

项目投资估算可以真实的反映项目的设计内容，投资估算在项目开发过程中的作用以下作用：（1）投资估算是建设项目投资决策的重要依据。（2）投资估算是评价项目投资经济效果的基础。（3）投资估算控制着工程设计概算。（4）投资估算可以为项目资金筹措及制定建设贷款计划提供科学依据。（5）投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点。

（1）推广标准的设计方案

采用标准的项目设计方案，可以大大的节约成本，减少人力物力财力的浪费，缩短项目设计的时间。采用标准的设计方案可以满足建设项目的投资要求，关系到项目完成后的经济效益。采用优化设计方案的管理模式可以得到良好的经济效果，对所设计的项目进行合理优化，有利于陈本得到控制，还可以调动设计员工的积极性和责任性。

（2）工程项目实行限额设计控制工程造价

控制工程造价的重要措施之一就是实行限额设计，根据已经被批准的设计投资估算进行初步设计计算，严格控制不合理的设计结果的变化，保证投资总额不被突破。实行限额设计的管理方法，实现设计规范、设计标准、项目资源等方面合理的初步设计，严格控制设计方案的变更，对设计方案进行合理的修正，最终达到合理优化设计方案和控制工程造价的目的。

3.实施阶段工程造价的控制

在工程项目实施过程中，工程造价的控制是十分重要的。造价工程师应该全面掌握招投标文件、合同协议书以及其他的相关文件。而工程项目的实施阶段是资源消耗的主要阶段。工程量大、涉及到方方面面，影响因素比较复杂。为了提高建设建设项目的质量，控制全过程的造价，发挥投资资金的最大效益，就要在项目实施的过程中增强管理职能，以及采取一定的督促监督措施，从而全方位、全过程对工程项目加强造价控制。

4.项目竣工结算阶段的造价控制

工程项目竣工之后，工资的结算这一环节是各单位十分重视的一项工作。要核对竣工的项目质量是否符合合同书里的条件要求，要做到严格、合理、公平、公正。项目竣工验收是建设项目全过程最后一个重要的环节，全面检验工程是否合格，工程质量是否达到要求。竣工决算的主要目的就是加强各单位的监督管理意识和完善管理制度。

结束语

综上所述，本文通过对建设项目决策阶段工程造价的控制、项目投资估算和设计阶段的造价控制、实施阶段工程造价的控制、项目竣工结算阶段的造价控制等方面进行分析，得出为了保证工程项目的顺利实施，对上述每一方面都要对工程造价进行有效的控制。总之，对建设项目全过程造价控制是社会主义市场经济发展的必然结果。

房地产全过程造价控制 篇12

第一, 在积累资料, 尤其是估算指标方面要给予足够的重视

所谓估算指标, 指的是在对投资估算进行编制时所需要依据的数据、资料、规范等。为了充分体现指标的综合性、概括性, 在进行指标估算时, 必须不断地以实际需要对现有的指标系统及时地进行修正、更新和增加。

第二, 在对项目建设过程中及建成后的收益与风险进行合理、及时地估计的同时, 还要提出应对及防范措施, 从而保证投资估算编制的充分性、合理性。需要注意的是, 为了使估算编制的全面性、准确性、合理性得到保证, 必须采取有效措施防止过分高估。

工程建设和投资控制的关键点在项目决策确定之后便由决策转移到设计方面, 因为, 设计对工程投资和工期的长短产生着直接影响作用, 所以, 在工程全过程造价控制中, 要以设计为重点。在设计阶段, 技术与经济相结合的做法是最常用的, 主要强调的是造价控制必须贯彻在方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计等整个设计的各个阶段中之中, 并加大投入力度, 从而坚定坚实的基础于工程投资控制作用的充分发挥。

二、招投标阶段

第一, 进行招标计划的编制

在进行招标计划的编制中, 必须合理地对施工标段进行划分, 其主要依据是设计出图计划、施工计划、分项工程造价。

第二, 进行清单及标底的编制

1. 在进行清单的编制时, 要以清淡计价规范要求为依据, 同时还要对专业及部门进行合理划分, 进行详细的分部分项。

例如, 对于由五个地块组成的公园来说, 在铺地形式上每个地块都采用若干种方法, 因而, 在进行清单编制时, 要避免采用相同的工序项目汇总后来分项, 要以地块铺地形式的不同为依据来进行分项工作, 从而使施工阶段的造价控制及变更费用的核算更加方便。

2. 结合现场实际情况, 必要的措施费一定要考虑充分, 避免今后发生索赔。

例如某些市政工程不确定因素较多, 便道、排水等有些措施费用一般采取包干的形式, 如果措施项目考虑不足, 造成标底价过低, 影响投标单位的报价决策, 导致恶意压低报价中标, 施工阶段偷工减料导致工程质量下降, 或者造成施工阶段索赔增加。

第三, 编制招标文件。工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。招标文件确定了建设工程施工招标的原则和程序, 规范和指导工程建设施工招标的各个环节, 对建设工程从项目报建到合同签订的全过程都进行了详细的规定。由于招标文件也是合同文件的组成部分, 同样具有法律效力, 它是施工单位投标报价的依据, 是双方签订合同的依据, 也是竣工结算处理索赔的依据, 按法律解释顺序它也排在前列。因此, 招标文件的编制应当非常严密而准确, 每项都要详细地写明。

三、施工阶段

施工阶段造价控制的工作重点是:制定施工阶段资金使用计划, 并按照规定的程序进行工程计量, 严格进行付款控制;依据施工合同有关条款、施工图。对工程造价目标进行风险分析, 并制定防范性对策;严格控制工程变更, 力求减少变更费用;主动协调有关各方的关系, 按合同规定及时进行已完工工程的计量验收, 合格时签发工程付款凭证, 并督促建设单位及时支付工程进度款, 避免诱发工程索赔事件;及时收集、整理有关的施工和监理资料, 为处理费用索赔提供证据;及时统计实际完成工程量, 进行实际投资与计划投资的动态比较, 并定期向有关各方报告工程投资动态情况;及时掌握国家调价动态, 合理调整合同价款。

四、竣工结算与后评价阶段

竣工结算是工程造价合理确定的重要依据, 无论是施工单位还是业主都十分重视工程价款的审核结算。同时竣工结算的审核也是控制投资的最后一个环节。工程造价咨询单位在这个环节有两点十分重要:

第一, 审计报告的内容。我们不能仅仅注重审计后工程结算的价款数字, 还有审减数, 在报告中应有分析影响工程价款的原因、审核调整的主要内容及如何控制修正工程造价的相关内容;

第二, 审计过程中的三级复核应落实具体, 不能流于形式。由于工程审计工作面广、量大, 技术质量要求高, 在审核过程中难免有计算错误, 判断偏差, 为防范审核风险, 工程造价咨询单位应确定项目负责人、技术负责人和咨询单位负责人的三级复核制度, 层层把关, 对工作底稿逐级复核, 最终能交出一份合理的竣工结算审核报告, 从而真正达到工程造价的合理确定和有效控制。

建设项目的后评价阶段也是工程造价咨询单位参与较少的一个环节。一般说来, 造价咨询单位应做好三个方面的工作:

第一, 数据资料的积累、分析和整理归类。一个建设项目从立项到投入使用经历了较长的建设周期, 产生了大量有关工程造价的数据资料。我们造价咨询的专业人员, 应认真细致地对待这些数据资料, 通过与实际的联系分析、筛选, 并得出影响工程造价的各项因素。

第二, 工程造价咨询单位应充分重视业主、施工、监理、设计单位等各方的意见和建议, 集思广益, 分析造价控制如何在各环节得到有效衔接, 如何有效防范价格风险等, 真正达到工程造价由被动控制向主动控制转化的目的, 并防止“三超”情况的出现。

参考文献

[1]钱伟平:浅析建设工程造价控制措施[J].山西建筑, 2008, 34 (5) :273-274

[2]王中山张学仁:浅谈施工企业的工程造价管理[J].山西建筑, 2009, (13)

[3]朱卫东:关于建设工程造价控制的研究[J].山西建筑, 2009, (16)