房地产金融风险的控制

房地产金融风险的控制（精选12篇）

房地产金融风险的控制 篇1

近年来, 我国经济发展虽然呈现乐观的态势, 但表象的繁荣无法掩盖深层次的经济安全问题。因此, 必须认清当今金融所面临的内忧外患的安全问题。在众多问题中, 人们关注最多的就是房地产金融风险对我国金融安全的深刻影响。

一、目前我国房地产市场存在的突出矛盾

1. 结构性矛盾

长期以来, 低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足, 据建设部门统计, 2007年10月份, 在40个重点城市新上市的商品住房中, 套型建筑面积在9O平方米以下的住房面积占比为25.77%, 与政策规定的调控目标还有较大的差距。

2. 发展不均衡的矛盾

一个国家城市化的进程也就是房地产业快速发展的进程。我国城市化水平存在两个不均衡:一是大中城市集中度过高, 而小城镇发展水平不足;二是东西部发展不均衡。房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市, 使其房地产价格持续上涨, 泡沫滋生。这很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂, 进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统安全稳定。

3. 房价虚高, 房地产业暴利情况严重

住房是民生之本, 解决低收入家庭的住房问题, 是构建和谐社会的重要环节。根据《2008年房地产行业风险分析报告》所提供的数据, 2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35%~68%之间, 销售净利率在11%~64%之间, 盈利空间很大。

4. 房地产业道德风险严重

一些专家学者和中介机构推波助澜, 诱导百姓对房价的判断取向, 推动了房价的不合理上涨。在美国次贷危机中, 借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动, 还由于某些贷款机构采取故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段, 诱骗消费者上钩所致。

二、房地产市场对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的, 在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中, 无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业, 而银行业在利益驱动下, 争相进入房地产融资领域, 承担了房地产业的大部分资金需求, 同时也积聚了房地产业大量融资风险。

1. 超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来, 我国土地均是实行协议出让制度, 这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称, 很容易在两者之间产生寻租行为。2003—2007年, 房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米, 年平均增长6%;而2003—2006年共支付土地购置费10 852亿元, 年均增长23.5%。从金融运行的角度看, 银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利, 越是能够获得超过市场平均利润率的行业, 越是能够积聚市场资金, 同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏, 对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导, 导致房地产信贷在一段时间内, 随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

2. 结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看, 全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中, 开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中, 造成中低价位、中小套型住宅比例偏低, 商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外, 部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分, 将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场, 造成商品房长期空置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响, 使得银行还款来源具有很大的不确定性。

3. 投资性买房诱发价格泡沫, 导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中, 房地产抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。在这些因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期, 抵押品变现会变得十分困难, 抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

4. 资金来源比较单一, 导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中, 商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程, 是房地产市场各参与主体的主要资金提供者, 要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中, 企业的自筹资金一直维持在25%—33%左右, 房地产开发贷款约占18%—23%。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房, 以按揭贷款首付20%—30%计算, 其他资金来源中约有49%—56%的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中, 商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束, 使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散, 房地产融资风险过度集中在商业银行。

5. 信贷管理手段落后, 房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中, 其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展, 而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

三、防范房地产金融风险, 保障金融安全发展

历史上由房地产业引发的金融危机比比皆是, 因而, 为了避免中国重蹈美国、日本、东南亚之覆辙, 采取措施防范房地产业泡沫的产生甚至破裂显得格外重要。

1. 制定房地产业发展规划

各级政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划, 相关部门对涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题要统筹协调, 一旦确定下来, 就要形成建设开发计划。把各类保障性住房作为重点建设的主体, 真正贯彻中央“以人为本”的执政理念, 保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发, 增加中低价位、中小套型普通住房供应, 对高标准住宅采取严格的审批制度并制定相关税收政策, 加以正确引导。

2. 严格调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为

要限制外资进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 。调整相关法律法规的具体规定, 引导公众合理消费, 争取形成中高收入居民购买商品房, 中等收入者购买或租住商品房, 中低收入者购买或租住经济适用房, 低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要以家庭为单位认定, 严格控制第二套、第三套住房的买卖, 抑制投机行为, 对于购买住宅后短期内转手获取差价的行为要进行严格控制。借鉴其他国家经验, 对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者, 对其收益考虑开征重税;对持有空置房产者, 考虑开征物业税即房产持有税, 并实行累进税制, 空置时间越长, 征收的税费越高, 以打击房源囤积和房屋炒作, 降低房价, 缓解目前住房供需不均衡的矛盾, 节约社会资源。

3. 运用经济杠杆, 加强调控

用好货币和财税政策, 重点放在“保障自住、抑制投资、打击投机”上, 引导我国房地产市场健康、有序、稳健地发展。要继续发挥货币政策的灵活性特点, 审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理, 严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其房贷的利率水平和贷款最低首付款比例, 增加其成本支出, 抑制过度需求。

4. 加快住房金融体系改革

尽快出台房地产金融产品的相关法律规范, 构筑完善的住房金融体系, 形成房地产业和金融相互支持, 相互促进的机制。拓宽房地产企业合法融资渠道, 积极推动资本市场的发育, 鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金, 解决融资渠道单一的问题, 降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警、风险提示, 以及加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露基础上, 努力推动房地产金融创新, 积极探索房地产抵押贷款证券化, 提高银行房地产贷款的流动性和安全性, 分散集中于银行体系的信用风险。

摘要：金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展, 而且对整个金融业以至国民经济的安全稳定和发展至关重要, 因此, 有必要对房地产金融风险对我国金融安全的影响进行分析并提出相应防范措施。

关键词：房地产市场,金融安全,风险防范

参考文献

[1]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家, 2009, (2) .

[2]陈煜红, 张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].高教研究:西南科技大学学报, 2006, 22 (3) .

[3]郝会会.房地产金融市场存在的问题及对策研究[J].经济视角 (下) , 2008, (6) .

[4]刘德亚.房地产投资风险管理研究[J].职大学报, 2009, (8) .

[5]王寿松.浅析中国房地产市场的风险及其控制[J].北京市经济管理干部学院学报, 2007, 22 (4) .

房地产金融风险的控制 篇2

摘要:由于房地产业本身的特点,在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险其中,房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要,因此有必要对房地产金融风险进行分析

关键词: 房地产金融风险 分类 防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些

发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦

产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何

费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些

公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易

销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当

降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道

2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当

加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当

高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用

商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求

借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上

我们探讨了一些

防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求

较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当

发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

3.黄小彪等:《我国房地产金融市场发展思路》《南方房地产》1998年2月

我国房地产金融风险的思考与研究 篇3

【关键词】房地产，金融风险，防范对策

房地产金融主要是在房地产开发、房地产经营以及消费的流程中，开展的一系列筹资或者投资活动的总称。房地产所伴随着的金融风险主要指的是各大银行在进行房地产资金融通、筹集等服务中，因为一系列不确定的客观原因所造成的经济损失的风险。我党在十八大报告中明确提出要不断健全金融监管，进行金融创新，增强银行、保险等行业竞争力，最大限度的维护金融稳定。这对房地产金融风险的防范提出了更大的挑战，加之房地产行业自身所拥有的如高投资、高风险等特征，要求我们必须要做好其风险防范。

一、房地产金融及其概述

（一）房地产金融及其风险

房地产金融主要是和房地产活动相关的所有金融活动的总称。具体来说，房地产开发商筹集资金的融通行为它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等，而其中房地产预售住房按揭贷款是房地产开发商的主要资金来源。房地产金融风险指的是金融机构在为房地产企业提供资金筹集、清算等服务过程中，因为其他一些不确定因素的干扰而导致金融机构的实际收益和预期收益产生较大的差异，从而造成金融机构蒙受经济损失。我们知道，房地产行业属于一种高投入、高利润的行业，这样一来房地产行业必须伴随着高风险的特性。金融业和房地产行业的有机融合，由于逐利的原因非常容易引起过度支持的现象，从而导致信用膨胀，最终引发金融危机。从现阶段的实际情况来看，房地产金融风险通常是信用风险、流动性风险以及资产负债结构风险组成。

（二）房地产金融风险的特征

首先是隐蔽性的特征，在目前我国房地产金融体系内部，信息不对称的问题普遍存在。在资金链两头的投资机构与融资机构之间的交流沟通和信息互换存在很大的问题，由于一些客观障碍的影响，金融机构无法对贷款方进行详细的调查与有效的监督，这样就直接造成了隐蔽风险的积累，如果这一值到达临界点，将会导致巨大的损失；其次是传递性的特征，在房地产金融市场内部，通常都会有一种复杂的资金交易系统，而随着资金的借贷逐渐形成了一张相当大的债权网络，如果其中出现了任何一个非常小的金融问题，必然会对整个体系产生较大的影响，甚至最终导致金融危机的发生；最后是周期性的问题，在房地产市场中往往会存在着一种供需关系，这一关系如果发生微小的变化，也会对房地产金融市场产生一定的影响。加之金融市场时刻都处在政府的货币政策之下，随着宏观调控政策发生变化，这种作用同时也会对房地产金融市场产生影响，因此在其中就存在一种周期性的波动规律。

二、房地产金融风险的防范对策

（一）加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展

一方面，必须要正确处理好土地收益与地方财政之间的关系，降低地方政府对于土地的依赖性。要健全分税制度，科学的划分中央政府与地方政府的利益分配关系，提升一般性转移支付的比例。把现阶段地方政府土地出让金的收取方式进行一定的改革，从过去的一次性收取变为逐年进行收取，用土地年租制度取代过去的批租制度。另一方面应该做好市场的监督管理工作，逐渐完善相关的法律法规，确保土地供应能够有效的转变为房地产供给。例如应该禁止房地产开发商的囤地行为，杜绝房地产开发商通过捂盘等行为来干扰市场的供给。对于那些存在囤地和捂盘问题的房地产开发商要采取法律手段严格治理。此外，必须要明确抑制投机性购房需求的政策方向，在金融政策上应该对三套或以上的房贷应该提高利率，而在税收政策上，应该利用高税负来抑制一些投机购房行为。

（二）促进利率市场化进程，降低家庭房地产资产的配置比例

利率市场化是我国金融创新和改革的一项关键性工作，现阶段已经进入到了逐渐放松存款上限以及贷款下限的时期。利率市场化主要说的是将过去管制形成的利率转变为通过市场变化来定价。从2004年开始，我国的利率始终保持在一种较低的范围内，我国的利率相对于CPI来说应该是处于负利率的状态。而在现阶段的利率政策环境之下，人民币无法跨境流动，股市监管行为还不是非常完善，因此很多人由于害怕股市的不稳定，只有利用房产投资来让自己所拥有的资产保值增值，这样一来就助长了房地产泡沫的形成。因此应逐步开放存款利率的管理控制，加强股市的管理监督，商业银行要继续进行金融创新，从而创造出更多的风险较低的理财业务，让房地产资产从超配资产逐渐过渡到标配资产，从而逐渐降低房地产的金融风险。

（三）提高房地产行业监管力度，控制房地产企业的负债率

现阶段大多数房地产企业存在负债偏高和资金紧张的问题，房地产信贷风险也逐渐增加，为了更好的防范风险，银监会必须要提高房地产开发贷款的监督管理力度，最好是要建立一种全国性的统一的管理系统，这样才能够全方位的对房地产金融风险进行监控和管理。一方面，必须要对房地产投资贷款行为进行严格审查，对于那些不符合相关规定的房地产开发商坚决不提供贷款；在房地产项目建设中，应该监督房地产开发商是否严格根据合同要求来进行建设，同时还应该对可能出现的其他因素进行监管，如果发现风险要第一时间采取对策；另一方面，必须要根据合同的条框，严格敦促房地产开发商按时还款，杜绝拖延还款的情况出现。

（四）建立公民信用登记制度，正确引导房地产市场发展

第一，必须加快建立公民信用等级系统，系统应该以公民身份证号为基础，并且能够全国联网，只有这样才能够为国家的宏观调控政策提供准确的数据支持，才能提高房地产交易的透明度，减少交易成本。还可以适当的在一线重点城市征收房产税，增加多套房产的交易成本与持有成本，让公民能够不跟风、不炒房，降低非理性购房行为；第二，应该构建个人信贷系统，将个人信用度和贷款挂钩，相关管理部门有进行实时监督，从而让消费者能够合理的选择贷款额度，降低盲目贷款的行为；第三，应该加强个人住房贷款信用风险的防范力度，要做好贷款后的重新评估，充分的掌握个人贷款的整体抵押率情况，对于关注类的贷款要开展原因的排查以及成因的分析工作，减少关注类贷款成为不良贷款的可能性。

三、结语

随着我国国民经济的飞速发展，金融创新的不断进步，以及房地产市场的不断发展，房地产金融风险的发生几率也逐渐增加，这样在很大程度上对我国国民经济的稳定发展造成了威胁。为了确保房地产市场健康发展，我们必须要提高金融体系监管力度，做好调控工作，增强房地产金融风险的防范措施，逐渐开发更好更有效的房地产金融融资手段，这样才能够从根本上对房地产金融风险进行防范，保证我国经济健康发展。

【参考文献】

[1]高鹏，李雪，董纪昌，吴迪，李秀婷.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学.2012（05）：P31.

[2]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究.2010（12）：P75.

[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究.2011（23）：P12.

房地产金融的风险及防范 篇4

进入21世纪后, 国家采取一系列政策支持房地产业的发展, 房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展, 房地产行业的前景也一片大好, 房地产业成为新的经济增长点, 推动经济发展, 同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系, 房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一, 对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险, 对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题, 如果破解这一难题, 需要进行科学的研究和策划, 以及系统的分析。

房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应, 当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时, 尤其是已经受到较大损失时, 公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑, 因恐慌而挤兑, 引发多米诺骨牌效应, 波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外, 金融机构经营的外部环境变化, 也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险, 从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一) 投资增长过快

众所周知, 与其它行业相比, 房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业, 近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润, 所以就会有大量银行信贷资金进入该领域, 导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低, 那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外, 房地产业的投资中还包括其他各种社会资金, 如外资, 外资的流入为房地产业提供了大量资金支持, 但是也带来了一些负面影响, 利用外资所占比重的不断增加, 蕴含了巨大的投机风险。

(二) 地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来, 政府大力出台相关政策来调节房价, 但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业, 以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显, 我国房地产业是最容易获得财政收入的行业 (地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入) 各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置, 大力推进城市化建设, 对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩, 因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策, 但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度, 甚至有的地方政府仍然采用各种措施, 与中央政府背道而驰, 我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三) 自我资金不足, 融资渠道单一造成风险集中

一直以来, 房地产企业自我资金不足已是普遍现象, 已成为地产界面临的主要问题, 因为, 一个项目从开发到竣工, 各个环节都是很大的支出, 只有到销售或出租时才能有收益, 而此时也存在高额费用, 如广告、工资、开办费用等。因此, 房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家, 房地产开发商一般不从商业银行获得贷款, 所需资金主要靠各类基金提供, 如美国房地产资金的构成中, 只有15%是银行贷款, 70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程, 集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险, 一旦其中某一个环节扭曲或断裂, 如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一) 吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款, 因此应对其进行分层出售, 使之转变为次级的按揭证券, 在此基础上, 进一步的生成次级按揭证券衍生产品, 以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式, 可以进行金融创新, 将风险分散。汪成豪认为, 如果经过多层的证券化处理, 投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平, 这样对其进行风险评估就很困难, 只能依靠评价机构, 但是预测风险时, 传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远, 对其进行投资时就越具有投机性质, 而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中, 很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件, 反而使交易双方的信息更加的不对称, 增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂, 次级抵押贷款出现了大范围的违约情况, 开始仅在储贷机构中产生影响, 但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二) 实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 仍处于探索阶段, 要想推动我国REITs的发展, 必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规, 对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善, 对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理, 使信托行业的自律机制得到增强, 保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善, 信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等, 促进我国REITs的发展。

(三) 建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展, 由于过分依赖市场, 保障性住房严重不足, 因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题, 但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响, 因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键, 要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善, 使住房保障的法律体系可以快速的建立, 对城市住房建设规划进行完善, 逐渐的完善中央以及地方的财政体制, 使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时, 不会对住房供需产生很大的影响。

(四) 发挥政府职能, 加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能, 加强对房地产市场的宏观调控, 政府应该在充分分析市场的基础上, 确定房地产开发建设规模和各类商品房比例, 以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息, 通过科学的分析, 对市场状况和发展趋势做出准确判断, 及时向社会发布市场信息, 引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业, 它的发展需要金融机构的支持, 但我国房产的融资渠道过于单一, 房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款, 这样就导致了房产价格过高, 蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控, 对房产价格进行回调的背景下, 需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控, 使房产金融体系更加的完善, 达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析, 对市场与政府的调控作用都予以一定的分析, 希望政府可以深入把握房地产市场的发展, 为房地产行业的发展, 为开发商的投资提供政策依据, 促进房地产健康发展, 最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解, 以指导消费者合理消费。

摘要：房地产作为一个庞大的产业, 属于资金密集型产业, 因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑, 如果房地产金融风险长期存在, 将会导致多米诺骨牌效应, 带动整个环节的风险突发, 本文以房地金融风险为研究对象, 重点分析了风险防范中容易出现的问题, 并根据研究经验, 给出对策建议, 希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词：房地产,金融风险,对策,防范

参考文献

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长:1978-2008[M].北京:经济科学出版社, 2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济, 2014, 4:81-87

[3]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23 (1) :62-67.

房地产金融风险的控制 篇5

学年

论

文

论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风

险的策略

指导教师评语（以下内容要求手写）

成 绩

指导教师签字

年 录

月

日

目

内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 导言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我国房地产信贷风险特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我国房地产信贷现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地产信贷结构较合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地产信贷质量总体较好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 资本风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流动性风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企业行为风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 严防房地产贷款资金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险 导言

随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。

而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。我国房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性

房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。2.2 房地产信贷风险具有不可避免性

银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性

房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性

房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。

2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应

金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。我国房地产信贷现状

根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1％，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。

3.2 房地产信贷结构较合理

从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60％以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75％的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好；另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。3.3 房地产信贷质量总体较好

总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6％，较2005年的4.4％进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8％，也较2005年2％有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5％，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。商业银行发展房地产信贷业务面临的风险

当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险

由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会（第四届夏季达沃斯论坛）上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。4.2 期限风险

房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。4.3 资本风险

根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。4.4 流动性风险

资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。4.5 企业行为风险

一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。商业银行应采取的控制风险的策略

随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险

商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度

商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回；第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。5.3 严防房地产贷款资金被挪用

房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理

在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。5.5 尽快实施住房信贷资产证券化

2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。

参考文献

房地产行业金融风险与防范 篇6

【关键词】房地产 金融 风险 防控

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学， 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化， 2008（10） .

[3]许明，侯珺然，薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息，2008（07）.141-143

房地产金融的风险及防范 篇7

房地产金融, 顾名思义就是指跟房地产业有关的金融活动。具体来说, 就是在房地产开发、流通和消费的过程中所发生的资金筹集、融通的一系列金融活动。房地产金融的主要作用就是为房地产开发商提供必要的资金支持, 因此在房地产金融的范畴内就有了资金的提供者金融机构和资金需求者房地产开发商。在面临风险时, 双方都应采取积极的措施予以防范。

房地产金融的业务内容主要包括:房地产信贷融资、房地产股本融资以及吸收房地产业的存款、开办住房储蓄等。房地产的基本特征是:

1.1 以不动产为抵押品来保证贷款的偿还

即借款人以其所有的房屋作抵押来获得资金, 如果一旦没有能力偿还贷款则金融机构将对抵押的房屋进行低价拍卖来减少损失。

1.2 “无转移抵押”的性质

也就是说借款人依旧是抵押品的合法所有者, 拥有抵押品的所有权和使用权, 而贷款人则只拥有抵押品的平衡产权, 除此之外没有其他的权利, 只有在借款人无能力还款时才拥有收押权。

1.3 杠杆效应

也就是说以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。即在房屋交易中我们交付少量的首付就可以获得房屋的使用权。

以上房地产金融的特性决定了其面临巨大的风险, 尤其是道德风险, 所以说加强房地产金融风险的防范是我们必须重视和解决的。

2 房地产金融风险的分类

通过总结我国房地产金融的发展现状, 我们可以将房地产金融面临的风险分为四类, 即信用风险、操作风险、市场风险以及其他风险。

(1) 信用风险, 即道德风险, 由于房地产金融的特性杠杆效应, 使得信用风险的事故极易发生。目前房地产的销售模式就是支付少量的首付就可以获得房屋的使用权, 这样一来借款人不积极还款便造成了商业银行的呆账死账, 长此以往不严加防范的话便会给金融机构会造成严重的损失。

(2) 操作风险, 是指在房地产经营中因人员的失误、自然灾害、意外事故或者是机器故障等一系列非可抗性因素造成的金融机构的损失。房地产的经营和金融机构的运作涉及多个部门、多个经营环节, 所以每个工作人员、每个环节都有可能发生失误, 这是我们不能完全避免的, 所以我们也要把这种系统性的风险导致的损失考虑在内予以防范。

(3) 市场风险, 是指由于市场供求的不确定性导致金融机构损失的风险。当面临国家政策调整, 直接影响房地产市场销售问题时, 金融机构的收益也相应地不稳定, 进而形成了市场风险。同时, 我国房地产金融的融资方式过于单一, 仅局限于跟商业银行合作, 向商业银行贷款, 这便加剧了市场风险的作用力。

(4) 其他风险, 包括制度和法律的风险, 是指政府一段时间内制定的制度或法律对房地产金融造成影响甚至损失的风险;利率风险, 在一段时间内利率的波动会影响到房地产金融, 对于金融机构来讲如果存款利率上升, 贷款利率下降, 将会对其营业利润造成影响;还有就是抵押物处置风险, 在房地产金融中大多以房屋作为抵押品, 一旦借款人无法偿还贷款时金融机构将面临低价拍卖抵押品的局面, 会造成金融机构的部分损失。

3 房地产金融防范风险的措施

通过分析我国房地产金融的发展现状, 总结出我国目前面临的房地产金融的风险, 那么我们应将不遗余力的寻找防范风险的对策, 以期减少金融机构的损失, 使其更好的和房地产行业合作, 达到繁荣我国房地产行业的目的。

首先, 针对存在的信用风险, 从国家角度来讲, 我国政府因该出台相应的法律法规, 严格规范人们的金融行为按合同依法进行;从以商业银行为代表的金融机构来讲, 应该在贷款之前做好充分的审核准备, 同时相应的完善贷款审核制度和信用监督机制, 仅把资金贷给信用良好的企业或个人。

其次, 对于房地产金融的市场风险, 我们应加强房地产市场管理和制度建设, 同时我国应对房地产业进行宏观调控, 从而达到控制房价平稳的效果。通过增加供给、抑制需求来控制房价上涨, 房价平稳了房地产市场的销售量和营业额的波动就会趋于平缓, 对于市场风险的规避的效果则就会相应的体现出来。

再其次, 对于其他风险的防范我们则要从以商业银行为代表的金融机构入手, 加强商业银行的风险管理。具体则要求我们完善银行的治理结构, 提高商业银行的风险计量水平, 严格把控风险指数, 把风险因子扼杀在萌芽状态, 同时也要完善商业银行内部稽查监督机制, 各部门间相互监督, 相互检查, 避免银行内部的失误。

最后, 对于操作风险的防范, 我们因该做好充分的员工的教育培训工作, 同时对机器设备进行定期维护修理, 及时发现问题及时解决问题, 尽量降低操作风险的发生。

4 结论

房地产经济作为我国经济增长的的主要力量发展迅速, 而房地产金融则是支撑其发展的主干之一, 解决好房地产金融的风险防范问题则是为房地产发展铺平了道路, 希望本文可以为房地产业的发展有所帮助。

摘要：随着我国经济发展, 农村向城镇化的转型, 带动了我国房地产业的成长。到目前为止, 房地产业成为拉动我国经济的主要产业, 因此房地产业是否能够健康的发展是关乎我国社会经济发展的重要因素。同时, 从另一个角度来讲, 农村城镇化的发展以及进城务工人员对住房的需求, 也促使房地产业的发展成为了关乎广大民生的问题。所以, 在对待房地产金融面临的风险时我们应给与足够的重视。本文就分析房地产金融的各种风险, 从而提出防范风险的措施。

关键词：房地产金融,风险,防范

参考文献

[1]王佳.我国房地产金融风险及防范研究[D].东北财经大学, 2005.

我国房地产金融风险的分析与防范 篇8

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1. 房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。

我国目前的房地产市场资金链中, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程, 包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险, 因此, 一旦市场出现波动, 房地产开发商, 尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难, 房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行, 转变为信贷风险, 最后损失的将是商业银行的利益。

2. 土地储备贷款存在隐性风险。

由于各地城市开发和改造的规模都很大, 土地的资产价值较高, 因此, 土地购置的融资要求十分巨大, 而土地储备属于政府行为, 使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款, 而还款则主要依靠土地出让金。

3. 个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。

我国住房贷款的规模发展才持续几年时间, 随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期, 银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的7 0%~8 0%来自于银行, 而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现, 最终的风险将转移给银行, 因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1. 房地产业融资结构不合理。

近几年, 由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场, 但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在5 0%左右, 而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于8 0%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险, 一旦房地产市场中某一环节出现问题, 风险会向银行传递, 带来逾期贷款和呆滞资金。

2. 相关政策、法律不健全。

一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向:一些地区片面追求G D P增长, 强调房地产业对经济增长的推动作用, 这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时, 现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3. 银行与开发商信息不对称。

在信息源的占有上, 开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因, 银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险, 但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因, 容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功, 开发商可以以小博大、牟取暴利;如果开发项目失败, 银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1. 广泛拓展融资渠道。

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资, 即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资, 将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此, 应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式, 这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上, 房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式, 而且在债权融资和股权融资一级市场以外, 存在发达的证券化二级市场, 通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2. 不断调整和优化房地产贷款结构。

企业应专设部门对住房开发贷款, 土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴, 降低自身的资金运作风险。同时, 要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析, 充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测, 对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3. 建立以风险控制为中心的业务监管机制。

首先, 要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次, 要定期或不定期地对房地产市场进行调查, 及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向, 应该及时地加以分析, 适时调整自己的发展战略。

4. 建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。

企业必须确定房地产经营的法律意识, 积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例, 用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能, 主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能, 以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献

[1]谭霞:房地产金融风险浅析[J].时代财会, 2007, (11)

[2]张明周世伟:银行监控房地产金融风险的关键[J].市场周刊.财经论坛, 2007, (04)

房地产金融风险管控建议 篇9

银行要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础, 而不能仅仅依赖房产抵押等第二还款来源。就个贷来说, 必须要对借款人的收入来源进行核实, 对于小型私人企业开出的收入证明只能作为参考, 检验要求借款人提供银行账务凭证、税单和基金股票持有情况等作为证明其收入的材料。另外, 在衡量客户还款能力是否充足时, 应将客户在他行的负债一并计入, 以借款人真实的日常可支配收入以及收入来源的稳定性作为是否贷款的重要依据。以提供房产、土地等为抵押所发放的对公贷款, 必须以是否能控制贷款企业的资金流、货物流作为发放贷款首先考虑的因素, 而不能仅凭第二还款来源就忽视对企业现金流及还款来源的考量。如果银行放款时只考虑作为第二还款来源的抵押物的价值, 那么银行无异于所谓的“当铺”, 不仅银行的专业性得不到体现, 而且一旦遇到资产价值的普遍缩水, 将面临巨大的系统性风险。

二、建立开发项目的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式

开发贷款和个人住房按揭贷款是相互关联的信贷业务, 没有开发贷款, 就不可能完成开发, 也不会有个人住房按揭贷款业务的产生。如果开发商预售或销售商品房的价款 (包括银行提供的个人住房抵押贷款) 可以用来按比例归还项目开发贷款, 则金融机构开发贷款的风险就会大大降低。因此, 建议银行建立“发放开发贷款必须和个贷相结合, 发放个贷必须与归还企贷相结合”的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式, 在开发贷款发放时与客户签订封闭管理协议, 对项目建设资金与销售资金进行全程跟踪管理, 包括要求在银行开立项目建设资金专户、监督项目资金的使用情况、用款须由有关部门批准或出具工程结算证明、项目建成销售后要根据项目销售进度按比例回收开发贷款等等, 从而确保项目运营获得的现金流用于归还银行贷款。通过这些措施, 解决传统的按贷种、按部门管理所形成的信息不对称问题, 做到开发贷款按工程进度逐步发放, 发放的个人住房按揭贷款能及时替代开发贷款, 从而保证银行信贷资金的安全及良性循环。

三、做好信贷结构的调整和风险防范

房地产金融风险及防范 篇10

1 房地产金融的主要风险

1.1 对开发商来说, 主要是筹资困难, 贷款违约风险高。

我国当前的房地产在开发资金上主要依赖银行信贷, 而商业银行的信贷政策一旦发生变动, 就会导致房地产市场的“蝴蝶效应”。2008年金融危机之后, 直到如今, 全国各大城市的房屋销售的价格指数呈现下降趋势。就此来说, 开发商楼盘的库存量上升, 当其无法抵御用卖楼的数量来抵消这笔降价风险时, 很多楼盘也就成为了烂楼, 而银行也将面对巨大损失。另外, 在房地产领域, 较高负债率也使房地产金融面临着巨额财务风险。

1.2 当房地产市场出现低迷时, 住房抵押贷款的违约会增加。

就目前而言, 我国的个人住房抵押贷款违约的状况还不太明显。但是2008年美国的次贷危机告诉我们, 今天的优质资产明天就有可能成为坏账。目前很多银行为了占到更多市场份额, 不惜降低贷款的标准, 对住房抵押贷款放松审核, 甚至变相的违规操作。这样导致的情况是, 一旦房地产市场出现低迷之后, 住房抵押贷款就成为了一笔烂账。就目前而言, 在我国商业银行的贷款抵押物中, 住房抵押贷款占总贷款的比重已经超过了65%。如果按照2008年上半年我国28.6万亿的人民币贷款余额来算, 那么我国处于房地产金融风险中的贷款就超过18亿。此种风险的出现主要在于商业银行对于住房抵押贷款的风险识别不够高。

1.3 银行数据披露的准确度有待观察。

在上条风险中有提到, 银行为了多增加其流动资金, 会放松对贷款抵押物的真实性审查。那么, 一旦银行在出现坏账死账之后, 为了其自身的形象和股价, 也会低估甚至隐瞒其不良贷款的准确数字。毕竟银行坏账的增加毫无疑问的会导致其业绩的下滑。近几年来, 由于银监会等多方监督之下, 银行对于自身抗风险的能力有所提高, 但是也不排除为了维护其市场形象, 放松贷款的分类标准, 迟记或者不记不良贷款的现象。

1.4 救市措施引发的连带问题。

房地产行业关系到国计民生, 国家对于国计民生的重大问题会采取宏观调控, 而国家的这种宏观调控会很大程度上引起房地产市场的变革。国务院出台一系列关于促进房地产市场健康发展的文件会在很大程度上促进房地产市场新一轮的变革。但是如果频繁出台政策变革, 导致房地产市场长期保持观望态度的话, 那么这种政策拉动内需的效果就会大打折扣。

2 防范措施

2.1 化解不良资产。

对于房地产市场金融风险的防范方面, 化解房地产金融机构的不良资产只能解决一部分的问题。幸运的是直到如今, 我国的住房抵押贷款虽然风险存在, 但是坏账率还是比较低的, 全国的平均值在百分之二以下, 有很多城市已经达到了零坏账率。为了保持乃至提高房地产金融机构的抗风险能力, 各个金融机构都应该做好资产的负债管理, 增强法律意识, 科学分析决策。

2.2 规范操作流程。

银行在住房抵押贷款上抗风险能力的提高主要体现在银行对于金融活动相关业务的严以律己。首先在贷款前, 银行要做好审查工作, 切不可为了自己的一时业绩, 造成不可挽回的损失。审查流程要到位, 审查资料要严格, 必要的还需要进行现场勘查。其次在贷款后, 要及时做好管理工作。在贷款之后, 对贷款人的自信状况进行调查, 掌握相应的资金使用情况, 以防偷换概念等现象的产生, 降低个人或者企业的还贷风险, 使银行的抗风险能力增强。

2.3 引导有序竞争。

房地产市场金融机构的有序竞争, 需要国家的宏观调控, 也需要国家相关法律法规制度的完善。需要加强中央银行对各大商业银行房贷抵押业务和程序的监管, 将不正当竞争和非法垄断扼杀在摇篮中。由于房地产金融的自身行业特征, 它主要是内向型创汇, 由此外资介入可能影响我国外汇的平衡, 因此在房地产金融中, 多借外债是不可取的。

2.4 完善房地产金融制度和体系。

一个好的制度能为其提高在市场上的抗风险能力, 对于房地产金融市场来说, 建立一个完善的制度体系, 能够抵御市场变动带来的一部分威胁。我国目前针对这一行业的制度和体系还不太完备, 对于风险的防范也没有及时有效的应对措施, 由此建立包括以上提到的金融机构体系以外, 还需要建立监督管理、法律法规、风险防范以及金融投资等体系。同时, 相应的预警机制也要建立起来, 特别是风险测评和监控体系。

2.5 建立个人房贷信用制度。

我国目前对于个人信用的评估体系十分不完整, 不仅仅是个人, 对于企业的信用信息也是支离破碎, 不充分的, 由此产生的信息不对称现象是需要向发达国家的金融体系学习的。实际上, 若是建立了一个个人房贷的信用制度, 就可以避免很多坏账烂账的产生, 通过调查和评估个人的信用程度, 就可以有效的对“道德风险”进行防范。另外, 信用管理制度的建立还需要有信用档案、账户、调查、检测和评估制度的建立, 这几者之间相互配合, 最终完成个人信用系统的评估。对于现在大家都比较关注的住房公积金来说, 由于不同城市的不同进度, 不可操之过急。同时对于借款人资格的审批要严格, 防止鱼龙混杂局面的出现。

2.6 健全信息的传递机制。

现代科技的高速发展, 带来人们生产生活和工作的便利。针对上述提到的信息不对称的问题, 国家需要健全关于信息的传递机制。对于在房地产金融市场上出现的欺诈舞弊等问题, 要进行坚决的打击, 采取一定的激励措施, 提高员工利益共享, 风险公摊的意识, 对于信用状况良好的个人或者企业给予一定量的道德风险鼓励。

结束语

房地产金融作为国计民生的重点部门, 它的运行稳定与否直接关系着相关其他行业的发展与稳定, 从而对整个国民经济也产生了重大的影响。我国国家政府应该对其进行相应的宏观调控, 各大金融机构商业银行要严格执法, 按照规章制度章程办事, 个人或者企业也要诚信做人做事, 共同来维护房地产金融市场的稳定, 降低其风险。

参考文献

[1]王辉宇, 曹辉.浅析我国房地产金融风险及防范措施[J].经济技术协作信息, 2009 (3) .

[2]温利.我国房地产金融风险及防范分析[J].山西建筑, 2008 (26) .

[3]何红.房地产金融创新与风险防范[J].黑龙江对外经贸, 2010 (4) .

[4]赵继东.我国房地产金融面临的主要风险和防范措施[J].管理观察, 2010 (1) .

三亚市房地产金融风险分析与防范 篇11

关键词：房地产金融；风险分析；风险防范

中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03

近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。

一、三亚市房地产发展的特征

三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]

1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。

2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。

3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。

4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]

二、三亚市房地产金融需求趋势分析

三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。

目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。

1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。

2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。

3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。

三、三亚市房地产金融存在的风险

1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。

2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。

3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。

4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。

四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议

1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]

2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。

3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]

4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。

5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。

6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。

参考文献：

[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.

[2] 三亚市房地产协会房地产监测报告[R].2007年7月19日.

[3] 杨涛.如何化解房地产金融风险[N].新京报，2006-08-23.

房地产金融风险的控制 篇12

2009年以来, 我国房地产市场几经波动, 成为社会关注的热点。在房地产业的带动下, 整个社会经济和其他关联产业快速增长。房地产业是典型的资金密集型行业, 其发展需要大量资金支持。根据中国人民银行发布的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计, 截至2009年9月末, 主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元, 同比增长28.3%。其中, 房地产开发贷款余额为2.47万亿元, 同比增长25.3%;购房贷款余额为4.35万亿元, 同比增长30.1%。由于我国目前房地产融资模式过于单一, 房地产资产证券化步伐缓慢, 因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策环境以及市场发生波动, 就可能会给银行造成资产损失, 形成不良资产。加强对银行房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业和房地产银行业稳定和发展的要求, 而且对金融业和国民经济的稳定和发展也具有重要意义。

二、相关观点及案例阐述

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题, 学者们都从各种不同的角度加以分析研究。刘明兴和罗俊伟 (2000) 分析了东亚国家的泡沫经济, 总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作促使房地产泡沫的出现, 从而使得银行部门高度脆弱, 由于房地产泡沫破灭, 可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。谢经荣 (2002) 研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程。他的研究表明, 房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因, 前期房地产泡沫越严重、时间越长, 对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。易宪容 (2005) 指出中国目前出现了房地产泡沫, 并且指出我国房地产市场完全是建立在银行信贷支持的基础上, 商业银行在房地产热中起到了推波助澜的作用。郭自灿 (2006) 指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松, 银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭, 必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加, 出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失, 金融机构将面临巨大损失, 脆弱的银行系统也将受到冲击, 运转失灵, 最后可能导致汇率体系的失衡, 爆发全面的金融危机。赖小民 (2009) 认为一个国家长期靠投资拉动, 特别是靠房地产支撑, 是不可持续的, 会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用, 但是有一部分资金肯定会产生不良贷款, 这会对未来经济的发展产生一定影响。

1997年爆发的东南亚金融危机跟房地产泡沫有着密切关系。泰国作为东南亚金融危机的起源地, 在银行信贷的大量扩张下, 曼谷等一线城市的房地产价格迅速上涨, 房地产泡沫迅速膨胀。1989年到1996年, 泰国住房贷款总额从459亿泰铢上升到超过7900亿泰铢, 房地产价格迅速上升。1988-1992年间, 地价以平均每年10%-30%的速度上涨;在1992-1997年, 每年上涨速度则达40%以上。随着泡沫急剧增加, 房地产价格离均衡价格越来越远, 消费者预期随之改变, 从而触发金融危机, 银行遭受了巨大的损失。同样, 为刺激经济发展, 美国从2001年至2004年一直维持低利率, 房地产市场较为繁荣, 美国次级抵押贷款机构忽视了基本的信用风险防范, 臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力, 借款者可用房子增加值再融资, 以偿还贷款。在房价飞涨和经济发展之中, 次级抵押信贷的风险被隐藏。在这场虚拟的繁荣中, 美国的商业银行、投资银行等金融机构也购买了大量的次债。然而, 美国自2004年6月进人升息周期, 利率上升和经济增长放缓促使房地产市场进行调整。从2006年开始, 美国楼市掉头, 房价开始下跌, 购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资, 许多本来就信用不良的贷款人只好放弃房子, 违约借贷者越来越多, 次级抵押信贷证券很快成了不良资产, 次级抵押信贷证券的信用评级不断下跌。这直接导致次级抵押贷款债务人支付困难及经营次级抵押贷款的公司破产, 进而造成抵押信贷证券投资者的巨大损失和市场恐慌, 酿成2008年席卷全球的金融危机。

三、金融危机改变了我国的房地产运行周期, 结构调整遇阻

自2000年以来, 我国的房地产业一直保持着强劲的发展势头, 连续7年来全国房地产开发完成投资额均保持了大幅增长速度;商品房销售额也大幅攀升, 一些经济热点区域房地产市场出现非正常的过度开发与投机, 直接导致了北京、上海、深圳、广州等城市房价的快速上涨。这一方面说明我国房地产市场的供需不平衡, 另一方面也表明受多种因素影响, 部分地区的房地产市场出现了过热, 甚至产生了房地产泡沫。在2007年底到次年上半年, 鉴于“面粉贵过面包”、房价过高等问题的出现, 政府加大了宏观调控的力度;同时, 购房者观望情绪严重, 房地产市场开始向理性回归, 房地产开发商与购房者呈博弈态势。随后, 继万科率先抛出“拐点论”后, “百日巨变论”等观点均预示着房地产市场将可能开始新一轮结构调整。纵观房地产行业从繁荣到泡沫积聚再到泡沫破裂的周期, 大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨, 泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高, 或其他因素触发房地产泡沫破裂, 价格持续下跌甚至崩溃, 持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌, 银行收紧信贷, 泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化, 大量拖欠还款。2008年的房地产市场已经处于挤出泡沫的阶段, 是房地产行业调整结构的合适时期, 这不仅可以淘汰一部分房地产商, 而且可以使房地产市场重归理性。然而在全球金融危机的大背景下, 拉动我国经济增长的三驾马车之一的出口下滑严重, 我国政府为了应对全球金融危机, 保持经济增长, 实施了宽松的货币政策刺激经济。同时, 鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位, 中央政府于2009年初接连出台了惠及购房者的政策, 各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给了市场极大的信心, 尤其是开发商和银行。对开发商而言, 政府的政策令其对原本自感渺茫的前途持乐观态度, 于是加速开发、提价销售等行为渐多;而对于银行而言, 积极的信贷政策使得房地产行业成为银行的优先放贷对象。在此背景下, 房地产企业获得了大量的银行贷款。而货币供应量则又推动了房价的上涨, 如图1所示。

四、房地产融资渠道单一, 银行房地产信贷风险积聚

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言, 目前房地产行业的融资渠道单一, 主要还是依赖于银行贷款。据统计, 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%, 企业自筹占28.69%, 定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此, 房地产开发资金约有50%以上来源于银行贷款, 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。同样, 在表1所列出10年来我国房地产贷款余额占银行贷款余额比例也可以看出, 由于房地产投资对经济的拉动作用以及房地产贷款的高回报性也会使得银行低估风险而降低贷款条件, 尤其是抵押贷款额度会相对扩大。这些因素都很容易引起信贷膨胀, 使更多的资源持续向房地产行业集中, 由此也对房地产金融的安全产生了隐患。参考历史上的几次不动产泡沫危机可以发现, 日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%, 1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%, 1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%, 1998年新加坡房地产危机时这一比例为30%-40%。因此对我国银行业来说, 10年来房地产贷款在贷款总额中的比例快速上升预示着房地产泡沫的风险正在逐步加大。同时, 在经过2009年的宽松信贷以后, 中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%, 这也意味着一旦房地产市场出现问题, 对银行进行风险控制将更加困难。

资料来源:中国人民银行《中国货币政策执行报告》

相对于信用体系和资本市场均比较成熟的发达国家而言, 我国的商业银行将面临双重风险。这是因为, 我国的商业银行既为房地产开发商提供贷款, 又为购房者提供个人住房按揭贷款, 承担着来自二者的双重风险。房地产企业利用银行贷款进行商品房建设, 相当于将房地产风险完全转嫁到了银行身上, 一旦房地产业出现萧条, 银行就将面临贷款损失风险。更严重的问题在于房地产业对其他产业的发展也具有很强的依赖性, 意味着除了目前银行已知的数万亿房贷外, 还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求, 扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷, 房地产业给银行业带来的风险进一步扩大。而在房地产市场出现波动和调整的阶段, 被银行视为优质资产的个人住房按揭贷款也会出现不良苗头。此外, 由于我国房地产市场资产证券化水平较低, 没有一个成型的房地产贷款债券市场, 不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者, 也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。

五、金融危机背景下我国银行房地产信贷的主要风险

(一) 国企储备土地的信用不确定风险

在金融危机背景下, 大量信贷大多流入了央企及国企的口袋, 而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下, 拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是, 在一个个地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为, 国企通常意味着政府的信用, 资金保障性强。但是2009年11月的迪拜世界推迟还债的声明则表明, 在泡沫破裂的时候, 企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二) 通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看, 投资性买房诱发价格泡沫, 容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下, 大量社会资金为实现保值增值, 转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费, 本质上是住房价值循环中多余的环节, 但由于炒作, 投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中, 抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。在这些决定性因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重超出市场预期, 抵押品处置会变得十分困难, 抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

(三) 继续维持房价高位运行的风险

由于银行中房地产信贷额度较大, 金融机构往往不会轻易紧缩房贷政策。否则, 房地产价格迅速下跌, 银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款, 继续给投资投机者提供按揭贷款, 维持房价继续走高, 这样其贷款才会安全, 房产作为抵押物才不会缩水。同时, 房地产作为地方财政的主要税收大户, 通常占地方财政收入的30%-40%, 地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四) 银行的房地产信贷风险监控亟待加强

一般情况下, 商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

六、防范银行房地产信贷风险的建议

(一) 改革土地出让制度

自2004年8月31日我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度后, 减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素, 避免了可能出现的暗箱操作等不当手段, 是土地资源分配的一大进步。但是, “招拍挂”制度存在着天然的缺陷。首先, 拍卖所产生天价地王给了开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期, 从而导致房地产泡沫的产生;其次土地“招拍挂”是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场, 在这个市场中, 政府有足够的卖地动力和价格掌控权。而在实施经济刺激政策需要落实地方政府的配套资金, 但金融危机导致地方政府的财政收入快速下降。而地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入, 如截至今年9月北京市政府卖地收入已达512亿元。所以说, 房地产投资的快速增长恰好迎合了地方政府的迫切需求。因此, 改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二) 控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入, 不仅不利于房地产的健康发展, 而且往往对整体经济产生巨大的危害。信贷总量膨胀为房地产投机资金打开了方便之门, 而信贷机构失衡将进一步加剧房地产投机。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因, 也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展, 可又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此, 要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展, 在必要时可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三) 拓宽融资渠道, 实现房地产开发融资渠道的多元化

作为资金密集型行业, 融资多元化已成为直接关系到行业持续、稳定发展的关键因素。从长期来看, “信托+银行+证券化+资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里, 我国的房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次, 商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体;第二层次, 信托是中国房地产融资创新的主流范式, 这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次, “信托+银行+REITs”将成为中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲, 已经形成了以房地产信托投资基金 (RE-ITs) 为核心, 以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆, REITS是一个标准化的金融信托产品, 它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。

(四) 吸取金融危机教训, 建立适当的金融创新和风险分担机制

适当的金融创新和风险分担机制也许是解决我国银行和开发商之间利益关系过于紧密、对于市场波动承受能力差的途径之一。另外, 完善我国的房地产金融体系, 让更多的金融主体参与到房地产融资过程之中, 加快房地产证券化建设等措施都将在一定程度上分担商业银行的信贷风险。

(五) 完善房地产市场建设, 构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环, 三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产业用了20年的时间, 只构造了第一个小循环。我国的房地产商到目前为止基本上还是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现, 一些房地产企业也希望能够早日通过REITs为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明, 国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。而握住这个机会, 就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向价值链上游转型过程。

摘要：2008年底, 为应对全球金融危机蔓延的影响, 我国执行了宽松的货币政策, 房地产信贷呈现大幅增长, 商业银行的房地产信贷业务表现突出。由于我国目前的房地产融资模式过于单一, 风险高度集中在商业银行内部, 所以加强对房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业稳定和发展的要求, 而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

关键词：金融危机,房地产,信贷风险

参考文献

[1]刘明兴, 罗俊伟.泡沫经济与金融危机[J].经济学家, 2000, (04) .

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