房地产金融危机

房地产金融危机（共12篇）

房地产金融危机 篇1

2007年由美国次贷危机引起的全球金融危机已经过去了8年, 世界经济已经进入新一轮的周期中。当年中国应对危机推出的4万亿的刺激, 原本的目标是为推动实体经济发展, 但刺激资金还是通过各种渠道流入房地产业, 结果却是吹大了中国房地产的泡沫, 相关的涉房金融风险也在不断积累。中国房地产金融迅速壮大, 虽然顺应国人对房地产自住需求和巨大的投资需求, 使中国经济迅速走出危机, 在后危机时代中国的经济发展中功不可没, 但也直接促进了房地产泡沫膨胀。泡沫越大, 风险越大。在将来某个时刻由房地产泡沫的破灭引起房地产金融危机也许会严重伤害中国经济, 严重伤害一代中国人。因而我们有必要不断地反思美国次贷危机的成因, 在后危机时代加强中国的房地产金融监管。

1 反思次贷危机和金融危机的成因和机理

美国长时期宽松的货币政策和房地产金融监管失灵是次贷危机的根本原因。美国政府的住房政策和过分宽松的货币流动性导致美国次级贷款泛滥。而其投资银行、保险公司和评级机构通过证券化的手段将次贷风险转移到全世界的风险投资者, 起到了扩大危机的作用, 使美国国内的次贷危机扩大到了全球, 形成波及全球的金融危机。美国和欧洲金融监管当局都赞成和鼓励次级贷款证券化这种方法, 理由是证券化完成了从银行融资向市场融资变化, 融资市场化尽量均匀分散银行的风险, 能减少金融行业的系统风险的发生, 相应提高整个金融系统稳定性。这一观点还体现在巴塞尔新协议当中。

但是实际情况是美国的次贷总额不过3千亿美元, 整个次贷危机却使市值千万亿美元的金融市场发生系统性风险。为什么风险已经通过市场化得到彻底分散, 什么原因引发了如此大规模世界金融危机?答案还是在市场本身当中。上述一切的风险分散举措都基于市场有效的前提下的。一旦市场出现无效的情况, 市场失去流动性, 那么市场定价系统就会失灵, 融资的市场化过程就会停止。所以, 市场流动性是一切问题的关键, 出现流动性问题的主要原因在于市场行为趋同和一致, 但恰恰是监管机构通过要求金融机构运用相同的风险管理理念和工具使得市场行为越来越趋同, 这是一种金融监管的失灵。

2 我国目前房地产金融市场与美国次贷危机发生前的市场比较

我国目前房地产金融市场与美国次贷危机前的市场有许多相似点。

2.1 过于宽松的货币政策和经济发展业绩压力

2002年我们国家广义货币M2总量是18.6万亿, 2012年的时候是94万亿, 十年时间货币总量增加了5倍, 这5倍基本相当于南京、杭州、苏州商品房十年交易价格上涨的幅度, 可能北京、深圳会涨的更快些。2015年中国的广义货币总量135万亿, 经济总量只有美国的一半, 只有52%, 货币总量已经超过美国, 这是个极不正常的现象。货币超发直接导致房价奇高, 房地产泡沫巨大, 涉房金融的风险巨大。

中国经济的三驾马车, 是在1998年左右形成的, 分别是消费、出口和投资。当这三驾马车形成之后, 中国的整个经济形势发生了天翻地覆的变化, 中国现在已从经济弱小国变成世界第二大经济体, 第一大出口国。中国的投资主要由所谓的“铁公基”拉动的。中国的出口主要是受益于加入WTO而加速发展的。中国货币超发与生产过剩并存, 多年来中国人消费一直是不振的, 中国储蓄率超高是全世界著名的。但政府发现了国人的消费偏好房地产。改革开放30年来, 几乎所有国人都成了经济发展的受益者, 都或多或少积累了一定资产。中国有个奇怪的现象, 从城市到农村, 从中产阶层、普通市民到农民, 目前绝大部分中国老百姓最大的资产就是房子。房子掏空了许多人一辈子的收入, 房子对中国人来说是财富的象征, 也是经济发展的最大成果。任何房地产泡沫的破灭、房地产金融动荡都会破坏经济发展的成果, 牵动民心, 甚至可能引发政治动荡。

房地产的关联性非常强, 它带动和影响上游下游20多个行业, 在中国绝大行业生产过剩, 需求不足的情况下, 房地产带动作用就非常关键了。现在中国走上了新常态, 一个重要的标志就是房地产走出了黄金十年, 进入常态化发展, 对相关行业拉动作用降低, 除一线城市和少数强二线城市之外, 房价也进入常态化发展, 进入了有涨有跌, 以跌为主的下降通道。这样, 以房子、土地为主要抵押物的房地产金融风险就加大了, 整个中国房地产泡沫破灭的可能性正在加大。

2.2 金融机构把住房抵押贷款, 房地产抵押信托列为优质资产

多年来, 银行等金融一直把住房抵押贷款列为优质资产。我国的涉房贷款、涉房信托占整个金融的比例相当大。除了一些银行优质客户, 也就是信用良好的大中型企业之外, 小微企业和个人取得银行支持的唯一出路就是房产、地产抵押了。虽然最近P2P为代表的互联网金融发展相当快, 大数据、云计算等新概念层出不穷, 但在中国的信用体系长期不健全的背景之下, 不是出几个新名词就能解决信用问题的。因而房地产抵押、涉房金融还是被认为是相对稳妥的金融形式, 还是中国金融业中一个长期相对可靠的重要选择。

3 我国房地产金融市场的特点

中国房地产金融还很不完善, 主要有三方面特点:一是房地产金融可供产品较少, 主要为房地产开发贷款和个人房地产消费按揭信贷以及房地产开发信托;二是房地产金融机构不发达, 主要依赖商业银行和信托公司;三是监管方式有待改进, 金融活力和创新不足与金融风险隐患并存。目前我国房地产信贷市场中还存在如下问题。

3.1 贷款标准风险标准的降低

从2008年第4季度起, 我国为了刺激房地产的发展和摆脱金融危机, 公布了一系列贷款标准放宽的政策。

3.2 房贷市场中的道德风险

房地产贷款市场中也存在道德风险, 房地产评估机构是房地产贷款市场中重要的中介组织, 为银行提供公正客观的房地产评估报告, 有利于降低银行的风险, 促进提高房地产信贷的效率。但我国住房评估企业数量多、历史短, 存在相当多的问题。

另外还有银行本身从业人员的腐败, 与贷款人内外勾结, 合伙虚增抵押房地产价值骗贷的情况也时有出现, 这也是一个从业人员的道德风险。

3.3 中国房地产贷款涉及的个人信用风险

在房地产次贷危机泛滥的美国, 还是有一套多年积累的完备的个人信用评价体系, 而我国个人信用体系刚刚开始建立, 远没有完备。借款人可能通过工作单位开出不真实的收入证明, 从而到银行获得更大的贷款额度。这样低收入、信用不好的人群得到房地产贷款之后, 当房价地价出现拐点或大幅下滑时, 银行贷款就会面临违约的风险。由于个人信用体系不健全, 在我国确实存在假按揭的情况下, 银行可能受到的损失与美国的“次贷危机”相比恐怕也很大。

4 中国目前房地产监管的特点

4.1 中国目前的房地产金融监管就像在走钢丝, 平衡就是监管的关键

中国没有似美联储这样独立的金融监管机构, 中国的房地产金融目前是由“一行三会”及城乡建设和住房保障部共同监管的。这些机构都是听命于中央政府的, 受中央政府的短期经济目标所左右, 有时缺乏长远和战略考虑。最近中国经济在减速, 在辛苦地转型, 一看近几月经济数据不行了, 这几天的信贷和利率刺激又出来了。本来新一届政府思路很明确, 不能再走扩大M2刺激经济的老路了, 中国货币发行已经远远超出了美国, 而中国经济总量只有美国的一半。沿这条老路走下去只会将泡沫吹得更大, 泡沫迟早会破的。但政府受到经济下滑压力太大了, 本想降低间接融资, 用资本市场直接来支持实体经济发展, 但最近股灾暂时阻塞了这条路。本想人人创业万众创新来刺激中国经济发展, 但并非人人适合创业, 个个能创新, 创业创新也不是一年半年就一定会有成效。最后中央政府迫于经济发展的业绩压力, 也只有通过金融创新, 间接通过M2来推运经济了。因而即使中国房地产金融监管长期目标清楚, 但执行起来就不是这样一回事了。

4.2 中国地方政府是房地产监管的重要博弈方

中国地方政府是房地产市场的重要参与者, 是房地产泡沫的最大受益人, 是土地一级市场唯一的庄家, 是房地产各种税收主要受益人。由于1994年分税制改革以来, 中央政府和地方政府在财权和事权上不成比例, 地方政府财权小, 事权大。地方政府只能另找出路, 现在很大一部分收入来源于房地产, 其中土地一级市场的控制和房地产市场的税收是地方政府关键收入来源。地方政府融资平台取得贷款, 归还贷款的绝大部分也是靠房地产来解决问题, 任何房地产问题都会直接影响地方政府的财源, 房地产泡沫的破灭会造成地方政府严重的财政问题, 造成严重的金融危机, 甚至会造成部分地方政府破产。地方政府在任何时候都是中国房地产金融监管的一个重要博弈方。地方政府虽然不是监管方, 但他能对监管的实际执行和实际效果产生重要的影响。

5 加强和改进中国房地产监管

虽然我国房地产金融监管到目前来说还是成功的, 但也绝对不能掉以轻心, 任何房地产金融市场的监管失灵都会造成严重的后果。中国应当构建适合我国房地产金融特点的监管体系。

(1) 中国房地产金融监管要从整体性、系统性风险的角度出发, 紧盯风险, 根据风险的转移情况及时采取控制措施。 (2) 要构建宏观金融审慎框架, 加强央行与监管机构的沟通与合作, 确保金融机构的风险管理和内控体系能够与金融创新及市场变革同步。 (3) 积极推进房地产金融监管创新, 借鉴国际经验与教训, 确立新的监管理念、方式、目标及评价标准, 逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制, 不断完善房地产金融监管措施和手段, 更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性, 确保房地产金融体系稳健运行。 (4) 监管机构之间应当加强信息共享与合作。中国房地产金融是由“一行三会”与城乡建设和住房保障部共同监管的。这是一个在国务院领导下多头监管体制, 这些监管机构有各自偏重的行业和监管重点, 应当加强其本身的行业风险监控系统的改进和整合。各监管机构之间应当加强信息共享与合作, 避免出现监管漏洞和监管盲区, 加强对房地产金融创新实时跟踪和监控。

摘要：2007年由次贷危机发展成的全球金融危机爆发以来, 中国的后危机时代房地产金融监管一直是各方关注的热点问题。危机后中国房价的一路飙升导致房地产金融风险不断积累。现在中国经济已经进入常态, 中国房地产价格已经从上升阶段进入有升有降的新周期, 房地产金融风险有集中爆发的可能。本文试图分析后危机时代中国房地产金融监管, 提出一些改进和加强监管措施。

关键词：后危机,金融监管,房地产

参考文献

[1]谢国忠.监管失误引发美国金融危机市场机制仍要坚持[J].国际经济评论, 2009 (1-2) .

[2]白川方明.宏观审慎监管与金融稳定[J].中国金融, 2010 (04) .

[3]董裕平.防范同质化加剧系统性金融风险——美国次贷危机的警示[J].国际金融研究, 2009 (07) .

[4]霍华德, 戴维斯大卫, 格林.全球金融监管[M].北京:中国金融出版社, 2009.

房地产金融危机 篇2

工程管理05级自主学习之

“金融危机对建筑业（房地产业）的影响与防范对策”

研讨会&论文（初稿）

一、活动主题：

“金融危机对建筑业（房地产业）的影响与防范对策”研讨会&论文

二、活动宗旨/目的：

（1）同学搜集资料，完成此次论文提纲；

（2）围绕金融危机对建筑业（房地产业）的影响，举行研讨会；（3）在前两次的基础上，完成一篇论文。

三、活动组织机构：

（1）主办单位：华中科技大学工程管理系

（2）承办单位：工程管理05级

四、活动对象

华中科技大学工程管理05级全体同学

五、活动时间、地点

时间：2008年12月22日/24日9：50-12：00 地点：华中科技大学西五楼509

六、活动流程

（1）前期准备

a.下周一（15日）同学提交论文提纲（纸质稿）； b.同学完成论文初稿，并同步完成PPT； c.确定研讨会主持人（王教授）；

d.主持人事先对同学论文初稿进行分组，确定分组情况； e.王教授视论文初稿情况确定研讨会活动时间。

（2）研讨会活动的主要内容及具体安排

a.主持人宣布活动开始，并对规则做简单说明；（2’）b.王教授做“开题”；（3’）

c.采取随机抽签的原则，抽取此次活动得主角8名；（2’）c.发言同学按组别上台演讲；（8×12=96’）

d.每组完成之后，有5分钟时间供听众、演讲者提问回答问题，之后主持人王教授对该组进行点评；（3×5+3×2=21’）

e.主持人王教授对该次活动进行最终总结发言；（5’）

f.王教授向同学点拨论文还需改进的地方，并介绍论文同一格式及提交时间●“金融危机对建筑业（房地产业）的影响与防范对策”研讨会&论文活动策划书

和方式，最后宣布此次活动圆满结束。(3’)（3）论文相关要求

a.格式要求：按照《华中科技大学学报（城市科学版）投稿须知》上面要求完成论文；

b.字数要求：2000～6000字； c.提交时间：2008年12月29日 注意事项：

（1）抽签采取随机原则，按照人人平等的规则，之前活动中有发“讲”的同学也将公平参与此次活动；

（2）在研讨会过程中，发言时间控制由发言人和特定人员共同控制，该特定人员在提前2分钟告知发言人；

（3）论文提纲的主要内容：a.标题，b.主要研究（讨论）内容，c.解决、分析的内容，d.参考文献（要求至少有1篇英文），提交时间为12月15日（第十六周周一）；

（4）论文主要内容包括：a.产生原因分析，b.对房地产业、建筑业、国民经济得影响（则其一方面进行论述），c.对政府救市的利弊评价（可选），d.针对第2项，进行对应得影响实例与定量解析，e.防范化解对策措施。论文初稿时间定为12月19日（第十六周周五）提交，最终稿为12月29日（第十八周周一）交。

工程管理05级 2008/12/9

附：进度表

“金融危机对建筑业（房地产业）的影响与防范对策”研讨会&论文进度表日期论文提纲论文初稿研讨会论文考试82008年12月9101112******262728293031★★★★★★

注：1）研讨会将以论文初稿的情况，选择22日或24日举行。

房地产金融危机 篇3

【关键词】 后金融危机时代； 房地产企业； 财务风险

房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，可能给房地产企业带来财务风险，房地产企业只有把握好这些政策产生的影响，才能有效规避财务风险。

一、后金融危机时代房地产企业面临的经济环境

（一）通货膨胀背景

2010年7月以后，粮食、蔬菜等农产品价格形成普涨之势。CPI连续5个月超过年初政府工作报告所定3%的目标，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍继续保持在较高水平，通胀压力越来越大。与此同时，货币流动性不断增强，使得房地产企业的成本压力大增。比如房地产企业的主要材料——钢材和水泥的价格逐步上升。主要有三个原因：一是世界上日益减少的矿产资源，导致矿石价格必然上升。二是环境问题日益严重，高能耗、高污染企业将陆续淘汰，发改委宣布2011年不再审批新建的钢铁、水泥、玻璃等。因此钢厂供应量快速增长的趋势将会得到缓解。三是世界经济在不断复苏，整体钢铁需求增加。我国加强保障性住房建设以及铁路、基建等工程项目增加对钢材和水泥的需求。据统计，最近几年工人工资平均涨幅为8%，工人工资水平的提高，对房地产企业成本产生很大的影响。

（二）货币紧缩政策

为了应对通胀，央行不断运用加息、上调存款准备金率及公开市场业务等手段来减少市场的货币供应量。从2010年下半年到目前为止，我国央行已连续4次调高基准利率，使一年期贷款利率达到6.31%。从2010年的下半年到目前为止，我国央行已连续6次调高存款准备金率，使存款准备金率达到20.5%。除此之外，央行还通过频繁的公开市场业务来调节市场的货币供应量。货币紧缩政策使房地产企业面临着严峻的融资环境。

二、后金融危机时代房地产企业财务风险具体原因分析

结合后金融时代背景和相关政策分析当下房地产企业产生财务风险具体原因如下：

（一）资产负债率偏高，房地产开发资金大部分来源于银行信贷

根据wind资讯显示，沪深两市共128家房地产上市公司， 2010年房地产企业行业资产负债率约为70.56%，2009年房地产企业行业资产负债率约为65.42%，2010年比2009年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。2010年，扣除两家ST公司，最高的资产负债率达到95%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%。据统计，2010年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业占用贷款数额巨大，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

（二）央行持续加息，企业财务费用大增

由上面的数据可以看出我国现阶段的房地产企业大多是负债率过高，融资手段单一，过度依赖银行信贷。而央行为应付通胀已经多次加息（具体见表1）。

银行持续加息，或者说保持贷款高利息，给企业带来巨额的财务费用。因此融资方式的不合理和高利息支出成为房地产企业的定时炸弹。

（三）国家政策影响企业贷款额度

国家在提高利率的同时，多次上调了存款准备金率（见表2），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，使银行不得不降低房地产企业的贷款额度。

由此可见，作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响，使得房地产企业的贷款额度捉襟见肘。

（四）由于持续通胀，采购风险加大

2010年，随着我国经济回升势头的进一步巩固，受多方面因素影响，通胀预期压力持续加大，价格总水平前稳后高，重要商品价格出现不同程度上涨。而由于钢材、水泥等原材料价格不断上涨，使得房地产企业成本大幅增加。同时，迫于不断提升的最低工资标准以及出于对人力资源的保护，提高工资待遇也是迫在眉睫的事情，这样使得公司的成本会大大增加，特别是在通胀环境主要材料的价格波动，影响公司物资采购，从而影响采购资金用量。

（五）限购令频繁出台，楼盘销售趋于平淡

2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。2011年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。

三、我国房地产企业防范财务风险的措施

为了减少后金融危机时代的财务风险，我国房地产企业应该采取以下措施：

（一）发展多元化融资渠道

近期不断的加息及调整准备金率政策，限制了企业从银行贷款的渠道，而我国房地产企业大部分资金都来源于银行，可以预见，不少企业将陷入困难时期。因此，企业应大力拓展多元化融资渠道。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。

（二）高度重视投资可行性研究和销售的相关政策研究

房地产企业面临银行贷款紧缩和成本大幅上涨的压力，不能再像以往那样进行肆无忌惮的扩张和拿地，而由于限购令和房产税，楼房销售也不再像以前那样火爆和一帆风顺。因此，企业从投资到销售阶段，都具有很大的不确定性，房地产公司应该从投资开始就加强可行性的研究，以面对当前多变和复杂的经济环境，防止每个环节产生的财务风险。

（三）制定灵活的收益分配政策

对于房地产企业来说，其利润分配策略应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制定。结合现阶段所处环境政策和经济背景来看，利润分配应以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此房地产开发企业在制定利润分配战略时，应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

（四）建立房地产企业现金流评价指标

房地产企业通过一系列的现金流指标控制财务风险。公司的现金流动负债比率能体现出公司支付短期债务的能力，现金流量利息保障倍数能表明1元的利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障。销售现金比能体现出公司销售收回现金的能力。把企业的现金流指标和行业平均指标进行对比，使企业的现金流量达到一个保险、可控的状态。

【参考文献】

［1］ 李健.我国房地产企业财务风险及其防范［J］.中国商界（下半月），2008（11）.

［2］ 阮继华.房地产企业财务风险研究［J］.科技致富向导，2010.

［3］ 邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制［J］.财经界（学术版），2010（5）.

［4］ 吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施［J］.市场周刊（理论研究），2010（3）.

金融危机下我国房地产税收的思变 篇4

房地产行业处于第二产业和第三产业的中间阶段, 是我国经济建设的支柱行业。面对金融危机, 我国需要紧急出台相关政策, 以挽回低迷的房地产市场。根据日本的经验和研究, 房地产税收政策要比金融政策更容易和有效的调节房地产市场。因此, 面对全球金融危机给我国经济发展, 尤其是房地产行业的健康发展带来的诸多不利影响和负面冲击, 我们必须采取一定的房地产税收改革政策, 加以调控、加以引导, 以扭转不利局面, 最大限度的减少、减轻因金融危机带来的损失和影响。

1 金融危机对我国房地产的影响

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟, 世界金融危机不可避免地波及到中国, 而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响, 2008年, 房地产行业投资增速趋缓, 施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看, 房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示, 2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势, 且下降幅度明显, 到12月份成为负数。伴随着价格的调整, 房地产市场陷入低迷, 突出表现在成交量的急剧萎缩, 房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局发布的数据显示:2008年1-12月, 全国商品房销售面积为62088.9万平方米, 同比下降19.7%, 其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米, 同比减少20.3%, 期房销售面积为42459.7万平米, 同比减少18.7%;商品房销售额24071.4亿元亿元, 同比下降19.5%, 其中的住宅销售额为20424.1亿元, 同比减少20.1%, 期房销售额为17714.6亿元, 同比减少19.6%。从上述数据可以看出, 2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩, 且下滑的幅度还是较大, 对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2 房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种, 是房地产开发、经营过程中, 房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一, 更是我国调控房地产市场, 规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面, 一个是对家庭借贷的影响, 一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权, 而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是, 税收对住房价格的影响程度, 因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是, 资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3 我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来, 该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期, 为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化, 我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题, 尤其在金融危机下, 该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场, 控制房价的作用。国际货币基金组织指出, 消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此, 在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革, 以更加适应环境的变化, 促进房地产行业的健康发展。

(1) 居民购房优惠收税

在金融危机期间, 对国民购买商品房可暂免征收税收, 或实行部分 (或全额) 退税政策, 以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

(2) 二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定, 在市场萧条时, 使得二手房交易双方处于僵持状态, 所以在这一时期, 继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的, 不管是购买后超过几年, 其营业税都改全额征收为差额征收的政策, 这不仅符合营业税的立法精神和发展方向, 同时也有利于繁荣房地产市场, 增加房地产税收来源。

(3) 暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的, 数十年来几乎流于形式, 有名无实, 所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中, 而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额, 再行征收, 就会导致重复征收。更重要的是, 土地增值税征收手续烦锁, 难以做到公平公正, 再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此, 在金融危机的大环境下, 可以暂停征收土地增值税。

(4) 大胆改革创新, 构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化, 但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念, 以改革创新的勇气, 积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制, 构建符合经济发展要求的征管新模式, 拓宽税收职能作用的发挥方式。

摘要：受金融危机的影响, 我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度, 分析了我国房地产的现状, 并对如何改变房地产市场现状, 提出了若干房地产税收制度的改革建议。

关键词：金融危机,房地产,税收,改革

参考文献

[1]常莉.房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D].西北大学, 2008

[2]蓝庆新.金融危机对我经济的影响及应对[J].中国国情国力, 2008 (4)

[3]杜雪军, 吴次芳, 黄忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究[J].技术经济, 2008

[4]陈金玉.我国房地产税制理论分析与改革研究[D].湖南大学, 2008

金融危机造成职场心理危机 篇5

金融危机造成职场心理危机

。昨日，小喻被朋友带到武汉市心理医院找专家接受心理咨询。专家介绍说，受金融危机影响，目前职场受挫的人较多，对一些人造成了心理危机，如不善于心理调适，很容易导致身心疾病。

小喻所在的公司是个高科技公司。月初，公司第四个季度财报公布了，数字不好看早已是预料之中的事情。公司因此提出要进一步裁员，当时小喻的心情就变得十分沉重和恐慌。第二天，小喻果然接到被裁的通知，他在公司就呆呆地坐了很久才郁闷地离开。随后，他将自己关在家里，起床后就呆坐，面无表情，不想说话，也不想吃饭、走动，

朋友约他几次，他连电话都不愿意接了。于是，朋友强行将他拖出门，带到心理医院。

对此，武汉市心理医院医务办兼门诊部李小龙主任介绍说，如今的经济环境下，职场受挫应该是一件平常的事情，像小喻这样在职场受挫后，如果不善于自我调适，导致心理失衡，还会严重影响生理和心理健康。

应对这种心理“危机”，李主任提供了几种心理对策：一、主动倾诉，从朋友那里获得抚慰；二、优势比较，找出自己的优势点，强化优势感，从而增强挫折承受能力。三、寻找目标，重新寻找一个方向，并确立一个新的目标，从心理上走出挫折，争取新的成功历程。

金融危机下的中国房地产市场探析 篇6

摘要：在分析日本上世纪90年代经济危机、东南亚金融危机和美国次级贷危机引发的全球经济危机的基础上，总结了经济危机的共同原因，结合我国房地产市场的当前情况，提出了对我国房地产市场发展的进一步思考。

关键词：经济危机；房地产市场

自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

1原因分析

1.1日本爆发经济危机原因

1.1.1长期低贴现率的作用

1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力，结果低利率刺激了房地产和股市造成泡沫经济。大量资本对房地产和股票进行投资，导致了资产价格的上涨。

1.1.2大量信贷资金投资于土地资产

随着房地产价格的不断攀升，银行毫无节制的向房地产公司发放抵押贷款，造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。

1.1.3大量企业资金参与土地投机

随着日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

1.2东南亚经济危机爆发原因

(1)以出口为导向的劳动密集型工业发展的优势，随着劳动力成本的提高和市场竞争的加剧正在下降。

(2)银行贷款过分宽松，房地产投资偏大，商品房空置率上升、银行呆账。坏账等不良资产日益膨胀。。

(3)经济增长过分依赖外资，大量引进外资并导致外债加重。

(4)汇率制度僵化。在近年美元对国际主要货币有较大升值的情况下，东南亚国家和地区的汇率未作调整，从而出现高估的现象，加剧了产品价格上涨和出口锐减。

(5)在开放条件和应变能力尚不充分的情况下，过早地开放金融市场，加入国际金融一体化，当国际游资乘机兴风作浪时，一些东南亚国家和地区不知所措或措施不力，完全处于被动地位。

1.3美国次级贷危机原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。

2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.15％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。

新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”——投资于房市。房地产业迅猛发展。美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。

2我国房地产市场现状分析

我国自1998年住房货比化改革以来，我国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。特别是2003年后，我国的房地产业飞速发展，房地产价格在政府政策的调控中逐年高速上涨，并逐渐暴露出一些问题。

进入2008年后，受美国次级贷危机的影响，我国的房地产价格首次出现小幅下跌。

我国房地产业当前经济背景：

美国次级债危机爆发后，我国的房地产市场与美国相似的是：

(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；

(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；

(3)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产市场敲响了警钟。

3我国房地产市场发展的思考

通过上述3次经济危机的分析，可以看出它们爆发的共同原因在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。

结合我国目前房地产市场现状，虽然我国目前仍然存在较严格的资本账户管理，中国机构投资者的海外投资仍然奉行比较谨慎的投资原则，次级债危机对中国的传导效应是有限的。但是，在我国经济增长高位运行，同时金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级贷危机已为我们敲响了警钟，这次危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。

房地产金融危机 篇7

2009年以来, 我国房地产市场几经波动, 成为社会关注的热点。在房地产业的带动下, 整个社会经济和其他关联产业快速增长。房地产业是典型的资金密集型行业, 其发展需要大量资金支持。根据中国人民银行发布的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计, 截至2009年9月末, 主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元, 同比增长28.3%。其中, 房地产开发贷款余额为2.47万亿元, 同比增长25.3%;购房贷款余额为4.35万亿元, 同比增长30.1%。由于我国目前房地产融资模式过于单一, 房地产资产证券化步伐缓慢, 因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策环境以及市场发生波动, 就可能会给银行造成资产损失, 形成不良资产。加强对银行房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业和房地产银行业稳定和发展的要求, 而且对金融业和国民经济的稳定和发展也具有重要意义。

二、相关观点及案例阐述

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题, 学者们都从各种不同的角度加以分析研究。刘明兴和罗俊伟 (2000) 分析了东亚国家的泡沫经济, 总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作促使房地产泡沫的出现, 从而使得银行部门高度脆弱, 由于房地产泡沫破灭, 可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。谢经荣 (2002) 研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程。他的研究表明, 房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因, 前期房地产泡沫越严重、时间越长, 对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。易宪容 (2005) 指出中国目前出现了房地产泡沫, 并且指出我国房地产市场完全是建立在银行信贷支持的基础上, 商业银行在房地产热中起到了推波助澜的作用。郭自灿 (2006) 指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松, 银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭, 必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加, 出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失, 金融机构将面临巨大损失, 脆弱的银行系统也将受到冲击, 运转失灵, 最后可能导致汇率体系的失衡, 爆发全面的金融危机。赖小民 (2009) 认为一个国家长期靠投资拉动, 特别是靠房地产支撑, 是不可持续的, 会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用, 但是有一部分资金肯定会产生不良贷款, 这会对未来经济的发展产生一定影响。

1997年爆发的东南亚金融危机跟房地产泡沫有着密切关系。泰国作为东南亚金融危机的起源地, 在银行信贷的大量扩张下, 曼谷等一线城市的房地产价格迅速上涨, 房地产泡沫迅速膨胀。1989年到1996年, 泰国住房贷款总额从459亿泰铢上升到超过7900亿泰铢, 房地产价格迅速上升。1988-1992年间, 地价以平均每年10%-30%的速度上涨;在1992-1997年, 每年上涨速度则达40%以上。随着泡沫急剧增加, 房地产价格离均衡价格越来越远, 消费者预期随之改变, 从而触发金融危机, 银行遭受了巨大的损失。同样, 为刺激经济发展, 美国从2001年至2004年一直维持低利率, 房地产市场较为繁荣, 美国次级抵押贷款机构忽视了基本的信用风险防范, 臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力, 借款者可用房子增加值再融资, 以偿还贷款。在房价飞涨和经济发展之中, 次级抵押信贷的风险被隐藏。在这场虚拟的繁荣中, 美国的商业银行、投资银行等金融机构也购买了大量的次债。然而, 美国自2004年6月进人升息周期, 利率上升和经济增长放缓促使房地产市场进行调整。从2006年开始, 美国楼市掉头, 房价开始下跌, 购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资, 许多本来就信用不良的贷款人只好放弃房子, 违约借贷者越来越多, 次级抵押信贷证券很快成了不良资产, 次级抵押信贷证券的信用评级不断下跌。这直接导致次级抵押贷款债务人支付困难及经营次级抵押贷款的公司破产, 进而造成抵押信贷证券投资者的巨大损失和市场恐慌, 酿成2008年席卷全球的金融危机。

三、金融危机改变了我国的房地产运行周期, 结构调整遇阻

自2000年以来, 我国的房地产业一直保持着强劲的发展势头, 连续7年来全国房地产开发完成投资额均保持了大幅增长速度;商品房销售额也大幅攀升, 一些经济热点区域房地产市场出现非正常的过度开发与投机, 直接导致了北京、上海、深圳、广州等城市房价的快速上涨。这一方面说明我国房地产市场的供需不平衡, 另一方面也表明受多种因素影响, 部分地区的房地产市场出现了过热, 甚至产生了房地产泡沫。在2007年底到次年上半年, 鉴于“面粉贵过面包”、房价过高等问题的出现, 政府加大了宏观调控的力度;同时, 购房者观望情绪严重, 房地产市场开始向理性回归, 房地产开发商与购房者呈博弈态势。随后, 继万科率先抛出“拐点论”后, “百日巨变论”等观点均预示着房地产市场将可能开始新一轮结构调整。纵观房地产行业从繁荣到泡沫积聚再到泡沫破裂的周期, 大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨, 泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高, 或其他因素触发房地产泡沫破裂, 价格持续下跌甚至崩溃, 持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌, 银行收紧信贷, 泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化, 大量拖欠还款。2008年的房地产市场已经处于挤出泡沫的阶段, 是房地产行业调整结构的合适时期, 这不仅可以淘汰一部分房地产商, 而且可以使房地产市场重归理性。然而在全球金融危机的大背景下, 拉动我国经济增长的三驾马车之一的出口下滑严重, 我国政府为了应对全球金融危机, 保持经济增长, 实施了宽松的货币政策刺激经济。同时, 鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位, 中央政府于2009年初接连出台了惠及购房者的政策, 各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给了市场极大的信心, 尤其是开发商和银行。对开发商而言, 政府的政策令其对原本自感渺茫的前途持乐观态度, 于是加速开发、提价销售等行为渐多;而对于银行而言, 积极的信贷政策使得房地产行业成为银行的优先放贷对象。在此背景下, 房地产企业获得了大量的银行贷款。而货币供应量则又推动了房价的上涨, 如图1所示。

四、房地产融资渠道单一, 银行房地产信贷风险积聚

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言, 目前房地产行业的融资渠道单一, 主要还是依赖于银行贷款。据统计, 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%, 企业自筹占28.69%, 定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此, 房地产开发资金约有50%以上来源于银行贷款, 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。同样, 在表1所列出10年来我国房地产贷款余额占银行贷款余额比例也可以看出, 由于房地产投资对经济的拉动作用以及房地产贷款的高回报性也会使得银行低估风险而降低贷款条件, 尤其是抵押贷款额度会相对扩大。这些因素都很容易引起信贷膨胀, 使更多的资源持续向房地产行业集中, 由此也对房地产金融的安全产生了隐患。参考历史上的几次不动产泡沫危机可以发现, 日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%, 1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%, 1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%, 1998年新加坡房地产危机时这一比例为30%-40%。因此对我国银行业来说, 10年来房地产贷款在贷款总额中的比例快速上升预示着房地产泡沫的风险正在逐步加大。同时, 在经过2009年的宽松信贷以后, 中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%, 这也意味着一旦房地产市场出现问题, 对银行进行风险控制将更加困难。

资料来源:中国人民银行《中国货币政策执行报告》

相对于信用体系和资本市场均比较成熟的发达国家而言, 我国的商业银行将面临双重风险。这是因为, 我国的商业银行既为房地产开发商提供贷款, 又为购房者提供个人住房按揭贷款, 承担着来自二者的双重风险。房地产企业利用银行贷款进行商品房建设, 相当于将房地产风险完全转嫁到了银行身上, 一旦房地产业出现萧条, 银行就将面临贷款损失风险。更严重的问题在于房地产业对其他产业的发展也具有很强的依赖性, 意味着除了目前银行已知的数万亿房贷外, 还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求, 扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷, 房地产业给银行业带来的风险进一步扩大。而在房地产市场出现波动和调整的阶段, 被银行视为优质资产的个人住房按揭贷款也会出现不良苗头。此外, 由于我国房地产市场资产证券化水平较低, 没有一个成型的房地产贷款债券市场, 不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者, 也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。

五、金融危机背景下我国银行房地产信贷的主要风险

(一) 国企储备土地的信用不确定风险

在金融危机背景下, 大量信贷大多流入了央企及国企的口袋, 而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下, 拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是, 在一个个地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为, 国企通常意味着政府的信用, 资金保障性强。但是2009年11月的迪拜世界推迟还债的声明则表明, 在泡沫破裂的时候, 企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二) 通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看, 投资性买房诱发价格泡沫, 容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下, 大量社会资金为实现保值增值, 转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费, 本质上是住房价值循环中多余的环节, 但由于炒作, 投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中, 抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。在这些决定性因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重超出市场预期, 抵押品处置会变得十分困难, 抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

(三) 继续维持房价高位运行的风险

由于银行中房地产信贷额度较大, 金融机构往往不会轻易紧缩房贷政策。否则, 房地产价格迅速下跌, 银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款, 继续给投资投机者提供按揭贷款, 维持房价继续走高, 这样其贷款才会安全, 房产作为抵押物才不会缩水。同时, 房地产作为地方财政的主要税收大户, 通常占地方财政收入的30%-40%, 地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四) 银行的房地产信贷风险监控亟待加强

一般情况下, 商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

六、防范银行房地产信贷风险的建议

(一) 改革土地出让制度

自2004年8月31日我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度后, 减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素, 避免了可能出现的暗箱操作等不当手段, 是土地资源分配的一大进步。但是, “招拍挂”制度存在着天然的缺陷。首先, 拍卖所产生天价地王给了开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期, 从而导致房地产泡沫的产生;其次土地“招拍挂”是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场, 在这个市场中, 政府有足够的卖地动力和价格掌控权。而在实施经济刺激政策需要落实地方政府的配套资金, 但金融危机导致地方政府的财政收入快速下降。而地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入, 如截至今年9月北京市政府卖地收入已达512亿元。所以说, 房地产投资的快速增长恰好迎合了地方政府的迫切需求。因此, 改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二) 控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入, 不仅不利于房地产的健康发展, 而且往往对整体经济产生巨大的危害。信贷总量膨胀为房地产投机资金打开了方便之门, 而信贷机构失衡将进一步加剧房地产投机。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因, 也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展, 可又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此, 要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展, 在必要时可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三) 拓宽融资渠道, 实现房地产开发融资渠道的多元化

作为资金密集型行业, 融资多元化已成为直接关系到行业持续、稳定发展的关键因素。从长期来看, “信托+银行+证券化+资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里, 我国的房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次, 商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体;第二层次, 信托是中国房地产融资创新的主流范式, 这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次, “信托+银行+REITs”将成为中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲, 已经形成了以房地产信托投资基金 (RE-ITs) 为核心, 以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆, REITS是一个标准化的金融信托产品, 它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。

(四) 吸取金融危机教训, 建立适当的金融创新和风险分担机制

适当的金融创新和风险分担机制也许是解决我国银行和开发商之间利益关系过于紧密、对于市场波动承受能力差的途径之一。另外, 完善我国的房地产金融体系, 让更多的金融主体参与到房地产融资过程之中, 加快房地产证券化建设等措施都将在一定程度上分担商业银行的信贷风险。

(五) 完善房地产市场建设, 构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环, 三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产业用了20年的时间, 只构造了第一个小循环。我国的房地产商到目前为止基本上还是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现, 一些房地产企业也希望能够早日通过REITs为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明, 国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。而握住这个机会, 就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向价值链上游转型过程。

摘要：2008年底, 为应对全球金融危机蔓延的影响, 我国执行了宽松的货币政策, 房地产信贷呈现大幅增长, 商业银行的房地产信贷业务表现突出。由于我国目前的房地产融资模式过于单一, 风险高度集中在商业银行内部, 所以加强对房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业稳定和发展的要求, 而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

关键词：金融危机,房地产,信贷风险

参考文献

[1]刘明兴, 罗俊伟.泡沫经济与金融危机[J].经济学家, 2000, (04) .

[2]谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴[M].北京:经济管理出版, 2002.

[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2005, (05) .

[4]郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施[J].湖北职业技术学院学报, 2006, (01) .

[5]张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示[J].金融论坛, 2009, (05) .

房地产金融危机 篇8

一、美国次贷危机发生的原因分析

次贷危机从2006年春季开始逐步显现, 2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。导致其产生的直接原因是美国住房次级抵押贷款市场出现了问题。次级贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。美国政府在新世纪初, 为了刺激房地产市场, 出台了特别政策, 支持房贷公司作为中间商, 一头向银行一头向客户, 办理转融资贷款及担保业务, 这样就形成了次级贷款市场。但是由于大多数信贷公司没有银行背景, 不能吸收公众的存款, 因此, 信贷公司必须通过“信贷资产证券化”的方式将手中因放贷而形成的债权出售给投资银行, 拿回现金, 这样才能使贷款业务不断地做下去。通过资产证券化的方式, 信贷公司可以将贷款风险进行一定程度的转移, 再通过投资银行将贷款做成标准化的债券向各类基金公司、银行和保险机构等机构投资者发行, 进一步使风险分散到各类投资者头上。在2006年之前的5年里, 由于住房市场持续繁荣, 利率水平较低, 次级抵押贷款市场得到迅速发展。但2006年后随着住房市场短期利率的提高, 购房者还贷负担骤然加重。同时, 住房市场的持续降温, 也使购房者通过出售住房或者抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级贷款人不能按期偿还贷款, 进而引发了次贷危机。由于“信贷资产证券化”的风险传导机制, 各投资机构、银行纷纷遭遇巨额亏损, 有的甚至倒闭、破产。在全球国际金融业务相互交错、渗透的今天, 次贷危机的影响迅速波及全球。导致次贷危机的原因是多方面的, 有房地产市场的不景气、利率攀升加重还贷负担、过度证券化等, 但毫无疑问, 此次危机的根源是金融创新过程中对信用风险的监管不当。2001年的低利率政策和所实行的宽松房贷政策刺激了次级抵押贷款泡沫的迅速膨胀。然而, 伴随着美联储连续加息, 贷款者的还款负担大大加重。与此同时, 美国房地产市场的泡沫开始破灭, 贷款者纷纷选择放弃房产、停止还款, 金融危机开始浮现。最后, 资产证券化将信用风险转移到了整个资本市场, 从而使危机迅速扩散。由此可见, 房地产市场泡沫和次级抵押贷款泡沫浮现后缺乏及时有效的风险监控是导致本次金融危机的真正根源。

二、我国目前房地产金融风险分析

美国次贷危机发生的时期, 正值我国房地产市场发展的一个大周期, 许多人不免产生疑问, 我国会不会也发生信贷危机?笔者认为我国当前的房地产市场状况与前几年的美国有很多相似之处:利率较低市场环境下的流动性过剩、房地产价格的快速上涨、各商业银行对于房地产贷款业务的竞争日益白热化等。而且除此之外还有更多问题, 如果不加注意, 我国房地产市场泡沫同样会滋生危机。

(一) 房地产业对金融机构的依赖程度偏高

我国房地产业, 无论是开发商借款还是购房者贷款, 大约60%直接依赖银行。由于银行信贷有着天然的“顺周期性”, 较高的房贷集中度加剧了银行的潜在风险, 直接影响到金融业的稳健发展。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房产项目的资金, 然后进行滚动操作, 最后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售, 并将房地产投资的风险“套”在了金融机构身上。同时, 个人住房按揭贷款的风险也在逐步显现。而美国房产开发商和购房者对银行的依赖程度远比我国低, 开发商大多是一些财团或上市公司, 融资渠道很广, 并且购房者的贷款渠道除了与我国相同的商业银行外, 还有大量独立的房屋贷款机构, 银行资金比例较低, 因此, 我国金融机构集中于房地产业信贷可能产生的金融风险与次贷危机爆发前的美国相比更大。

(二) 房地产市场发育不成熟

近几年来, 我国经济一直持续快速增长, 推动了房地产等资产价格的快速上涨。据中金公司首席经济学家哈继铭的调查研究, 目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的70%, 房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%的合理水平。由此可见, 房地产等资产价格泡沫化的程度已经相当严重。不可否认, 美国房价上涨, 也带有投资成分。但促成房地产市场投机泡沫产生的主要因素, 却是住房贷款公司购买大量担保债券后, 在金融投资市场打包出售, 形成各类包装后的金融衍生品, 它们在资本市场再出售、再投机而形成。反观我国, 据国家发改委统计, 在2007年底, 深圳市新建商品住宅价格月均涨幅高达13.5%, 其中60%以上的借贷买房人的目的不是自住需求, 而是投资需求。这种人为因素造成的房地产市场虚假繁荣, 最终导致了泡沫破灭。如果说, 美国房地产市场泡沫主要形成于房地产证券交易的资本市场, 而我国房地产市场泡沫却是由其自身非理性膨胀, 愈发暴露出我国房地产市场发展不成熟。

此外, 从房地产业在我国经济发展和生活中的比重及地位看, 远甚于美国。美国房地产业早已过了顶峰时期, 对整个经济的影响和作用大大下降。虽然居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分, 随着房价上涨, 负担和比重都明显加大, 但是总体而言还是比较低。我国房地产业目前却是主要经济增长点。相比之下, 我国居民的住房开支和可支配收入比例却达到很高的水平。据2006年的统计数据显示, 全国普通商品房中, 以100平米计算的平均房价与各收入层次的户均可支配收入的房价比是:26.40倍 (最低收入户) 、17.59倍 (低收入户) 、10.40倍 (中等收入户) 、6.08倍 (高收入户) 。如果发生房地产市场动荡, 对我国经济和生活的影响将远远大于美国。

三、房地产金融风险的防范对策

鉴于我国房地产业的发展现状和次贷危机的前车之鉴, 应从以下方面采取措施防范房地产金融风险:

(一) 实施稳健的房地产和金融调控政策, 维护房地产市场的正常有序发展

本次次贷危机提示我们, 要警惕为应对经济周期而制订的金融宏观调控政策对某个特定时期市场造成的冲击。近年来, 我国为遏制越来越严重的房地产市场投机行为, 采取了系列金融调控手段。自2005年央行首次加息至今, 已达9次;央行在2007年共上调存款准备金率10次, 期间对贷款购买第二套住房还提高了首付款及利率, 这些措施和政策的出台, 起到了抑制投机性需求、平稳房地产市场的作用, 也表明近年我国房地产信贷增速已经放缓。随着2008年国家“一保一控”政策目标的实施, 面对房地产市场的萧条局面, 是继续房贷紧缩政策还是注资救市, 成为了社会争议的话题。笔者以为单纯的观望和注资救市都不妥, 这实际涉及到如何看待房地产金融宏观调控政策, 以及如何运用调控手段的问题。首先, 应正确看待政府对房地产市场的调控行为。无论房地产市场过度发展, 还是房地产市场过度萎缩, 即产生非理性变化, 都会对包括金融业在内的整体经济的增长造成不良影响。因此, 实施房地产宏观调控将是政府稳定房地产市场的永久目标。其次, 对房地产调控的定位也应明确。房地产调控应以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点, 所有的调控措施, 最终通过市场来影响房地产市场的供给和需求。如央行近日首度降息, 降低部分银行存款准备金率, 就是通过货币工具政策对市场做出的及时反应和调整。再次, 针对目前一些房地产企业开发资金周转困难的情况, 政府应当在依法监管的前提下, 积极拓宽融资渠道, 提供相应的政策支持, 实现房地产市场持续健康发展。如大力发展房地产信托业务, 建立完善的风险保障措施, 逐步规范信托投资市场。

(二) 金融机构应完善内控制度, 科学设计业务流程

金融机构对待风险应一直保持谨慎态度, 要从内部控制、业务流程等环节完善风险管理体系。目前各房地产金融业务机构对房地产市场的变化反应不够敏锐, 对风险控制流程的设计落后于市场的变化。在风险积聚阶段, 金融机构往往难以发现, 而当风险集中爆发的时候, 金融机构已无力回天。如个人住房贷款业务在开办初期资产质量很好, 被多家银行列为业务发展重点。各银行曾经在一段时期内为了争夺市场份额而突击发放个人住房贷款, 然而在贷款发放过程中各银行忽视了风险的防范, 忽视了个人住房贷款风险爆发的滞后性, 从而使“假个贷”一度十分猖撅。对于这部分风险, 银行业至今仍没有找到有效的化解方案。针对这种状况, 银行今后应进一步加强对房地产市场的研究, 完善内部控制制度, 建立内控体系, 在设计业务流程时充分考虑风险控制因素, 并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台应建立相互制约机制。

(三) 尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展

资产证券化作为一种金融创新产品是一把“双刃剑”, 它既可以分散银行风险, 又可能不断孕育更大的风险。但是我们不能因为它的负面效应止步不前, 而是应该尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展, 避免房贷风险高度集中于银行体系;同时使银行回笼大量资金, 以解决当前存在的“短存长贷”问题。另一方面, 在推行资产证券化的过程中要以原生资产市场为基础, 选择银行的优良资产进行证券化, 加强信息披露, 注意掌握规律, 做到趋利避害。2005年底中国建设银行推出了首个住房抵押贷款证券化产品。虽经过3年多的发展, 但个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小, 根本无法适应庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。加快住房抵押贷款证券化, 发行抵押贷款债券, 引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题, 并减少风险积聚。因此要结合我国国情, 选择适合的住房抵押贷款证券化模式, 克服现行相关制度上的障碍, 使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度, 建立信用担保机制, 完善现行可变利率抵押贷款, 提高信用评级机构的市场信任度, 加强对二级市场的宏观调控, 建立风险预警机制与有效监管。

除上述措施外, 有关监管部门也需加强监管, 完善相关的法律和制度建设, 加强监督力度, 采取防范措施抑制房地产金融风险爆发的可能性。

“前车之鉴, 后事之师”。次贷危机为我国房地产金融的发展提供了有益的启示:我们要密切关注房地产信贷市场运行情况;监督从事住房信贷的银行和保险机构的经营行为, 完善贷款审核程序和借贷标准;科学指导资产证券化业务的开展, 多方位加强风险监测和评估, 提高预警能力, 从而有效防范房地产金融风险, 确保经济持续健康的发展。

参考文献

[1]、哈继铭.中国房地产泡沫不逊美国[J].商业周刊, 2008 (9) .

[2]、中美房地产市场比较分析[N].上海证券报, 2008-03-27.

房地产金融危机 篇9

关键词：SCP,房地产金融,政策建议

一、研究背景

自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失, 据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元, 超过美国国内生产总值的10%。在追溯危机发生原因的过程中, 我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫, 加上缺乏有效的金融监管机制, 最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。

如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来, 但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖, 如楼价就有上涨, 这和央行实行宽松的货币政策有关, 同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下, 本文以SCP为分析范式, 分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。

所谓SCP范式是20世纪30年代, 由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构 (Structure) 、行为 (Conduct) 、绩效 (Performance) 之间存在着因果关系——即市场结构决定企业行为, 企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效, 重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。

二、我国房地产金融市场结构分析

1. 市场集中度

市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度, 一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示 (n表示企业数) , 指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重, 计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中, n为企业数, X代表产业规模, 如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款做市场集中度研究, 下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:

从上表上可以看出, 我国房地产业的集中度低, 其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高, 随后又下降, 且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关, 在中国市场化程度较高地区, 上海前十位发展商的市场占有率为23%, 深圳还不到20%, 而香港前九家房地产集团 (新鸿基、和黄、新世界等) 占据的市场份额达到80%, 日本积水物产的市场占有率达到29%, 美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此, 按企业融资的集中度算, 我国房地产金融市场结构是竞争型的。

2. 进入壁垒

(1) 必要的资本量

房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量, 但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%, 并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高, 主要由于近年来房地产市场兴旺, 导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生, 另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制, 很多房地产企业的资产负债率较高——这可以从我国房地产开发企业的资产负债率可以看出:

另外, 从不同省份看, 大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大, 仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%, 而西藏和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒——必要的资本量不构成明显的障碍, 很多企业符合基本要求, 并且取得了大量的贷款, 对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业, 对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。

(2) 政策法规

政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。

第一, 中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调, 地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下, 采取“化整为零”的办法, 使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二, 商业银行为追求经营规模和监管机制不健全, 进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用, 如对专款专项的跟踪审查等。第三, 从国家建设部和央行信贷政策看, 商业银行发放的房地产贷款, 只能用于本地区的房地产项目, 严禁跨地区使用。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外, 制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋, 会享受不同的待遇, 如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目, 对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”最后, 还与我国国民经济的发展目标有关, 如支持西部大开发和农村房屋建设等。

综上所述, 政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒, 另一方面也降低了房地产企业融资的成本, 总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。

从上面的论述我们可以得出结论, 我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成, 而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。

三、我国房地产金融市场行为

上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来, 我国经济发展势头良好, 虽然于2008年爆发了全球性的金融危机, 但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段, 加上国家实施的住宅产业化战略, 这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚, 因此市场不健全, 监管体系效率不高, 这造成了市场的混乱。

1. 假按揭行为

“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易, 套取银行信用的一种欺诈行为。“假按揭”发放以后, 暂时由房地产开发企业负责每月还款, 等到房屋遇到真正的购房者时, 房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。真假按揭具体流程对比如下图

“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售, 银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款, 但一旦资金链出了问题, 风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现, 截至2006年6月末, 国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象, 有的地区达30%, 今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案, 因此这对于银行系统来说, 值得警惕。

2. 房地产开发商的信用欺诈行为

房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷, 利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款, 一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金, 在贷款到期时通过展期方式, 将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金, 一旦生产经营受阻或遇到房价大跌, 企业资金链断裂, 将直接导致银行信贷风险发生。

3. 商业银行的操作不规范行为

这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理, 在贷款受理, 审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理, 未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时, 未严格审查借款人的信用情况及还款能力, 对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件, 在未办妥抵押登记手续后即发放贷款, 或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中, 未及时跟踪催办抵押权证及产权证, 未对逾期贷款进行跟踪管理等。

四、我国房地产金融市场绩效

1. 房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面

本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资, 通过投资拉动经济增长, 进而带动关联产业和增加就业。

从上面的数据可以看到, 自2003到2009年3月份, 我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的, 并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来, 房地产行业资本收益率较高, 导致大量资本流入该行业, 同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构, 因此进入壁垒较低, 而银行也因为房地产业的兴旺, 加上我国金融市场的不发达, 因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说, 房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%, 在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元, 但是房地产业的增加值为8243.8亿元, 由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。

2. 房地产金融市场的负面影响

(1) 由于竞争的无序性, 使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款, 购置土地, 盲目扩张的同时, 土地成本的增高加剧了企业贷款的非理性行为;而一旦资金链出现问题, 在土地成本虚高的情况下, 银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达, 企业融资大部分发生在一级市场, 而金融机构少, 金融产品单一使得大量的风险集中在银行, 在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险, 同时由于银行之间竞争, 使得在发放贷款时操作不规范, 发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度, 因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下, 这些行为双向拉高了银行业的风险。

(2) 房地产金融市场过热, 促使了房地产泡沫的产生, 反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同, 且房地产金融市场的二级市场不发达, 因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松, 购房的融资条件, 如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之, 则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP (房屋销售平均价格) 单位:元/平方米。

对房价 (HP) 与货币供给M2进行简单线性回归分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245 F=195.96按照此模型的解释, 房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元, 对房价有0.0068元/平方米的贡献。

五、政策建议

这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面, 我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长, 在外部流动性大量涌入 (其中包括热钱) 的情况下, 价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后, 一级市场 (Primary Market) 不健全, 基本上没有建立二级市场 (Second Market) , 在经济日益全球化的今天, 是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持, 从投资角度看, 可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业, 但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买, 就会导致资产泡沫, 并引发地产金融危机, 最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生, 今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号, 这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此, 笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:

1. 政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设, 加强二级市场建设, 有条件的降低二级市场的准入机制, 并提供相关制度支持;

2. 应该大力推动房地产金融监管的创新, 建立有效的风险防范体系, 如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等;同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升;

3. 政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持, 以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程, 但是这并不意味着零风险, 因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程, 泡沫的衍生花了6年的时间, 泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下, 仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策, 同时应该密切注意资产价格的波动, 以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。

参考文献

[1]《中国统计年鉴》《、中国房地产统计年鉴》《、中国第三产业统计年鉴》[M].中国统计出版社, 2007[1]《中国统计年鉴》《、中国房地产统计年鉴》《、中国第三产业统计年鉴》[M].中国统计出版社, 2007

[2]张红等:房地产金融学[M].清华大学出版社, 2008[2]张红等:房地产金融学[M].清华大学出版社, 2008

[3]王静林琦:从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险[J].财金科学, 2008 (2) [3]王静林琦:从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险[J].财金科学, 2008 (2)

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[8]郭娜郝项超:改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融, 2008 (12) [8]郭娜郝项超:改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融, 2008 (12)

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金融危机下房地产投资可行性分析 篇10

金融危机又称金融风暴, 是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标 (如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地 (价格) 、商业破产数和金融机构倒闭数) 的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期, 整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值, 经济总量与经济规模出现较大的损失, 经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭, 失业率提高, 社会普遍的经济萧条, 甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。

美国金融危机发生的时间段是2007年2月到2008年5月, 主要特点是美国房地产次级抵押贷款市场出现支付危机, 金融市场中一切以次级按揭贷款为基础的证券及在这些证券之上进一步衍生出的新的金融产品出现了严重贬值, 银行出现大量坏账。

二、房地产业的性质及现状

1、概念。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业, 属于第三产业, 具有从事开发、经营、管理和服务的职能。房地产业的活动领域主要包括:土地的开发和再开发;房屋开发;地产经营, 包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押;房产经营, 包括房产 (含土地使用权) 的买卖、租赁、抵押等;房地产金融, 包括信贷、保险和房地产投资等;房地产中介服务, 包括信息、咨询、估价、测量、律师和公证等;房地产市场的调控和管理;房地产物业管理服务, 包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。

2、地位及作用。

房地产也作为经济发展的先导性产业, 在国民经济中占有显著的地位, 起着十分重要的作用。

(1) 住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的支柱性产业。一方面房地产是国民经济财富的主要组成部分, 房地产价值往往占有一国国民经济总值的极大比例, 如美国的不动产价值占其总财富的3/4;另一方面房地产业是国家财政收入的重要来源。凡是市场经济发达的国家和地区, 房地产业的收入十分可观。

(2) 房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件。城市经济的特征, 是集中了各种不同的经济活动。生产和流通领域的经济活动都必须以房地产为基本的生产资料。房地产业不但为城建、工商、服务业等从事生产经营活动提供基础的物质资料, 还为城市居民提供必要的生活资料。从房地产业为城市组织生产和流通等经济活动提供物质基础来看, 房地产业的发展是城市经济发展的基础和前提条件。

(3) 房地产业的发展带动相关行业的发展。近年来, 我国房地产业的振兴和发展, 带动了很多相关行业的发展。首先, 房地产业的发展带动了建筑业的发展, 因为房地产业的发展需要建筑业的发展为它提供生产手段和劳动力。其次, 房地产业的发展, 推动了建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、仪表等产业的发展。因为在房地产开发建设中所需要的建筑材料共计分三大类, 1, 550多个品种, 涉及建材、冶金等50多个部门。另外, 房地产业的发展还促进了交通运输、通讯邮电、商业服务、金融保险等行业的发展。

三、房地产业投资的可行性分析

在房地产项目投资开发之前, 为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果, 必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。这种科学论证方法称为可行性分析。

我国房地产业受美国金融危机的影响, 从危机发生起至今, 房地产业一直处于低迷的状态, 消费者处于观望的状态。那么, 为什么在这种情况下还要进行房地产业投资呢?分析原因有如下几点:

1、全国城市住宅土地供应长期不足。

对全国历年商品房的土地购置及其剩余未开发土地量做了详细的统计, 1996~2007年全国商品房购置土地面积为307, 581万平方米, 1996~2007年全国商品房土地开发面积为206, 147万平方米, 全国商品房土地开发剩余面积101, 434万平方米。若按容积率2计算, 上述剩余可开发土地剩余可开发建筑面积约为231, 037万平方米, 若按2007年全国商品房销售量7.91亿平方米计算, 上述剩余可开发建筑面积还可开发3.03年。

2、通货膨胀坚挺房价。

根据国外资料显示, 房价随CPI水涨船高。美国在第二次石油危机期间, 通货膨胀形势最为严峻, CPI上升13%, 与此同时房价却未大幅度下跌, 仍然保持增速为正, 在通货膨胀最为严重的1779~1980年间, 房价依然有10%的涨幅, 并且通货膨胀对房价的影响会间接地通过租金与通货膨胀的关系来体现。买房与租房作为满足住房需求的两种方式, 两者存在一定替代关系, 从而房价与租金价格能够维持均衡关系。在通货膨胀的情况下, 名义工资的提升虽然不能直接有力推高房价, 却有利于推高租金。在通货膨胀背景下, 租金价格的上涨对房价形成有力的支撑, 这实际上也是刚性住房需求对房价的支撑。从香港的经验可以看到, 租金也随通货膨胀率而上升, 且租金波动幅度要小于房价, 这对房价形成支撑作用, 租金高企, 房价就难以下降。

3、刚性需求的存在。

刚性需求, 指商品供求关系中受价格影响较小的需求, 这些商品包括房产、人才、鱼粉, 等等。无疑房产业存在刚性需求, 人们对房产的需求往往与价格关联不大。不论价格的高低, 人们的需求都存在, 而且都是必需的。

4、市场需求大。

数据显示, 北京市2006~2007年住宅土地供应一直没有突破400万平方米, 折合建面没有突破800万平方米, 而2007年增量人口带来的住宅需求为1, 040万平方米, 存在258万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量1, 500万平方米呈严重不足。上海市2006~2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势, 2007年土地供应折合建面只有283万平方米, 而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米, 存在577万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量3, 000万平方米是严重不足的。深圳市2006~2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势, 2007年土地供应折合建面只有283万平方米, 而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米, 存在577万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量500万平方米是明显不足的。

基于以上分析, 投资房地产行业, 从长远的利益来看, 是可行的。

摘要：本文通过房地产业的自身性质来分析在金融危机影响着的现状经济下, 投资房地产行业的可行性。

关键词：房地产业,金融危机,可行性

参考文献

[1]马钧等.投资项目管理学[M].北京:中国经济出版社, 1997.

房地产金融危机 篇11

【关键词】金融危机 房地产经济 系统动力学

一、前言

作为我国经济发展的主要动力，房地产经济的发展情况一方面关系着国内房地产产业的发展情况和人民群众的住房情况，另一方面，对包括房地产产业在内的其他领域的发展也具有重要影响。面对金融危机的各种威胁和风险，如何准确把握房地产经济和谐发展的重要意义并通过建立房地产和谐发展的系统动力学模型来对房地产经济发展的影响因素进行分析，已成为房地产领域亟须面临和解决的问题。

二、金融危机背景下房地产经济和谐发展的重要意义

对金融危机对我国经济影响的逻辑顺序进行分析可知，其首先对我国的出口企业产生影响，而后对其他企业的发展情况产生影响，且对沿海地区的影响要比内地的影响严重；先对实体经济产生影响，后对国内金融系统产生影响。对我国而言，金融危机带来的住房按揭贷款风险很有可能比美国次贷危机的风险还还要高出许多，原因是，美国次贷危机的贷款人信用仍然是存在着等级之分的，但我国住房贷款中的按揭贷款者几乎不存在信用等级。虽然，在房地产价格持续上涨时，较高的房价可以将因信用缺乏的住房贷款的潜在风险进行掩盖，可一旦国内房价价格出现下跌或发生较大波动，潜在的风险必然会暴露出来[1]。因此，将房地产经济和谐发展作为房地產产业发展的核心目标，并通过建立房地产经济和谐发展的系统动力学模型来分析影响其和谐发展的因素，对于促进房地产产业的健康、稳定、持续发展具有重要的现实意义。

三、金融危机下房地产经济不和谐的原因

对金融危机下，房地产经济不和谐的原因进行如下分析：

首先，是房地产地位的重要性不和谐，据国家相关部门统计，2008年，市场中的房地产资本仅占到国内固定资产投资的24.8%，但投资对GDP的贡献却高达40.1%，说明了在不计入相关产业前提下，仅房地产产业便占据了国民经济生产总值的10.2%，而房地产对就业的贡献率也达到10.0%左右，即在金融危机来临时，房地产及其相关产业领域的社会就业问题必将更为突出。

其次，是房地产经济所受政策影响特性的不和谐。受到金融危机和美国次贷危机的影响，我国央行在2008～2009年度两次下调存款准备金率与居民、企业贷款利率，虽然，利率的下调并不针对房地产产业，但利率的下调无疑会增加市场中的货币投放量，同时，帮助房地产开发商缓解货币资金压力，从而降低其贷款成本。由此可见，金融危机客观上也会为我国房地产行业提供一个适当的喘息时间，简单来说就是，若未发生金融危机，则国家对房地产行业的政策并不会做出迅速且及时地调整。

最后，资金运作机制的不和谐也是房地产经济不和谐发展的另一影响因素。由于对于房地产而言，诸多项目得以通过和运行的背后，大都会存在地方政府在利益方面的驱动，而此种非市场化的投资方式，使得国家和中央政府只能通过行政手段进行制止，可实际出现的情况大都是“一管即死，一放即乱”，可见，投资资金运作机制的不科学，是导致房地产经济波动较差的根本原因。

在对房地产经济不和谐的原因进行了解和分析的基础上，下文则通过建立房地产经济系统动力学模型的方式，为促使房地产经济的和谐发展奠定良好基础。

四、房地产经济和谐发展的动力学模型

（一）系统动力学分析

房地产经济和谐的发展的系统动力学体系主要是由房地产经济、房地产产业和社会系统共同构成的一个较为复杂的动态系统，其通常具有多个层次，且每个从此具有不同的因素，不同的因素则会随着时间、空间的变化而处于不断的变化与发展过程中。首先，随着社会的不断发展，房地产产业的价格波动较小，此时，政策环境处于相对稳定的状态，中央以及地方政府关于利益的博弈并不明显。因此，房地产开发的价值链较短，房地产经济大都能够以和谐的态势发展，而房地产市场体系也得到了不断的完善，从而促进产业发展，即系统动力学模型的反馈效应。其次，房地产经济的和谐发展又要求房地产产业不仅要克服房地产要素市场，如能源市场、材料市场等制约因素，还要克服房地产体系完善程度对房地产经济发展的制约因素，即系统动力学模型的负反馈效应[2]。

（二）模型建立的意义

房地产经济和谐发展的系统动力学模型建立的主要目的是为了对以下几方面的问题具备更加深入的研究和理解，分别为：房地产价格波动、政策环境变化、中央和地方政府关于房地产经济所带来利益的博弈以及影响房地产经济和谐发展的其他问题；上述各方面因素对房地产经济和谐发展影响的权重问题；不同的组织状态，如房地产市场供应链的运作形式等，对房地产经济和谐发展的相关作用及影响；不同的技术环境以及社会经济的整体环境对房地产经济和谐发展的相关作用和影响[3]。从上述房地产经济和谐发展的系统动力学模型建立的意义角度出发，可进一步将房地产经济和谐发展的系统动力学模型描述成如图1所示的形式。

图1 房地产经济和谐发展的网状动力学模型

图1中，A和B分别表示材料的供应商与建筑上，C和D分别表示投资商与开发商，E表示代理客户，而F则表示房屋住户。由图1可知，不同级别和同一级别的材料供应商与建筑上和投资商、开发商、客户之间均存在着关于房地产的业务往来，通过科学地选择供应链中的不同企业，则能够达到房地产经济发展的不同效果。

五、结论

本文通过对金融危机背景下房地产经济和谐发展的重要意义进行分析，在对系统动力学模型的正反馈效应与负反馈效应做出探析和说明的基础上，对模型建立的意义展开了说明，并给出房地产经济和谐发展的网状动力学模型，通过模型分析可知，房地产经济和谐发展是由供应链中的各个单元以及外部社会环境、中央与地方政府的博弈和房地产价格波动等诸多方面因素共同决定的，因此，未来有必要也必须通过加强对房地产经济和谐发展的系统动力学模型的建设和分析力度，从而促进房地产产业的健康、持续发展。

参考文献

[1]肖元真，陈煦，包蕾.论金融危机背景下房地产和谐发展的市场导向和相关条件[J].攀登，2012，05（12）：82-85.

房地产金融危机 篇12

一、2008年呼和浩特市房地产市场特征

(一) 房地产投资仍持续上升, 但增幅下降, 企业面临资金紧张

2008年房地产开发投资继续保持增长, 但增速下降, 且下降幅度较大。1-12月房地产完成开发投资为100亿元, 比上年同期增长3.85%, 增幅回落近89个百分点, 环比增速5月后持续下滑。

由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态, 回款压力也不如一线城市大, 致使定金及预付款比例有所上升, 较去年同期提高了16.7个百分点, 占房地产投资的20.31%。但是, 由于贷款难度较大, 企业加大自筹资金的力度, 进一步增加了筹集资金的压力。房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”, 资金链绷紧, 资金取代土地成为瓶颈问题。2008年国内贷款较去年同期上涨了2.82个百分点, 占房地产投资的11.34%, 自筹资金较去年同期上升了5.36个百分点, 占房地产投资的60.97%。前者涨幅不如后者高。可见, 与房地产销售较大幅度下滑相比, 房地产开发投资并没有出现过大的波动, 仍维持了相对稳定的增长速度。

(二) 土地开发速度放缓, 土地购置明显下降

2008年, 呼和浩特的土地市场开始恢复理性, 房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增幅基本趋势是逐月下降, 土地供应结构调整成效显现:一是土地开发速度放缓;二是开发企业土地购置意愿明显下降, 出现土地流拍现象;三是待开发土地明显增加。完成开发土地和购置土地面积9月份后开始负增长, 完成开发土地同比增幅由年初的175%, 到12月的-32.13%, 下降143个百分点;待开发土地由年初的33.63%, 到12月增长到139.94%, 提高了106个百分点, 可见市场潜在供给量增大。

(三) 房价走势:高位运行, 高开低走

呼和浩特2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升, 进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整, 同比价格尽管小幅上涨, 但涨幅逐月下降, 回落趋势较为明显。房价虽然仍比较高, 但此时已经没有成交量的支撑了。呼和浩特商品住房并未像一线城市那样大幅降价, 但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零, 10月后迫于年底的资金压力, 开发商加大了促销力度, 甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠, 呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下, 价格也开始出现小的松动。

通过环比指数可以看到, 与全国相比, 呼和浩特的房屋价格指数波动较大, 6月、7月低于100, 8月回升致100.8, 到12月下跌至全国平均水平99.5。全国的房屋销售价格实际上从4月份开始下降, 从8月开始连续4个月环比指数持续低于100, 9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7, 12月进一步跌到99.5, 价格下跌幅度有所扩大。

(四) 商品房成交量增长幅度明显缩减, 空置面积持续增加

从需求来看, 商品房销售总额虽然增长, 但涨幅在下降。1-12月, 商品房销售额84.18亿元, 同比增长66.61%。但增幅呈下降趋势, 增幅与10月相比下降142.65个百分点。1-12月商品住房销售额71.68亿元, 同比增长74.38%, 但是较10月相比下降201个百分点。

销售额增长幅度下降的同时, 成交量大幅缩减。一方面, 商品住房销售量增长幅度持续下降;另一方面, 商品住房空置面积持续增加。2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。商品房空置面积同比增长55%。商品住房空置面积为同比增长81.27%, 特别是10月后, 说明存量房比重加大。进入2008年, 呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下, 始终保持了增长, 并不说明呼和浩特市场好, 而是表现比全国滞后。从成交总量来看, 2008年1-12月商品住房实际登记销售86.74万平方米, 分别与去年同比增长22.67%和15.33%。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降, 特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66个和37.81个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会, 楼市成交量也没有出现大的增加, 进入11月份, 由于房地产新政对于住房消费的刺激作用, 以及某些开发商暗地采取优惠, 整体销售量没有出现下降, 但增幅明显趋缓。综合来看, 国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”, 中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息, 财政部下调居民首次购房契税至1%。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整, 这些努力都有助于刺激市场的交易量, 对稳定市场具有一定的积极作用, 但市场交易量的恢复仍比较有限。

(五) 施工、新开工和竣工面积同比增长, 增幅在下降

从供应结构分析, 2008年无论商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。1-12月, 商品房施工面积为1639.06万平方米, 同比增长20.61%, 其中, 新开工面积465.7万平方米, 同比增长22.93%;竣工面积为374.56万平方米, 同比增长16.74%;商品住房施工面积1320.42万平方米, 同比增长30.4%, 占商品房的近81%。其中, 新开工面积374.26万平方米, 同比增长27.1%;竣工面积333.38万平方米, 同比增长37.74%, 但下降幅度也较大。客观分析, 受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响, 房地产施工、竣工面积增长幅度在大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题, 纷纷减少商品房新开工面积, 故其增幅大幅下跌。但是同时表明, 呼和浩特的供需结构明显是一种供大于求的格局。目前的施工面积相当于前3年现售面积的5倍。

(六) 二手房市场分析

2008年1-12月, 呼和浩特二手房成交84.48万平方米, 同比增长94.74%, 环比增长94.74%;二手住房成交62.12万平方米, 同比增长74.15%, 环比增长9.81%。可以看出, 进入2008年以来, 无论二手房和二手住房交易量较去年同期均呈增长趋势。但是, 环比增长幅度也在下降。因为市场买的人多了, 价格涨了, 那么买旧的不如买新的。而价格到12月降下来了, 因为人们看房价要降, 等买新房了。

总之, 目前房地产市场的调整, 是受国际国内经济大环境的影响, 同时中国的房地产市场经过了近10年的快速发展, 本身也有调整的需要, 特别是房地产行业要健康发展, 必须挤出泡沫。国家的政策有保有压, 保护有利于房地产市场健康发展的因素, 打压不利因素, 所以也可以说这个“冬天”是酝酿生机的冬天, 而不是毁灭性灾难性的“冬天”。

二、呼和浩特市2009年房地产市场预测

对于房地产市场的预测而言, 可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统, 有很多因素在影响其状态。而且, 在不同时期、不同环境, 起主要作用的影响因素也不同。同时, 有些影响因素是显性的, 有些又是隐性的, 其对房地产市场的供求产生了重要的作用。

(一) 影响房地产市场的因素

1. 宏观经济走势

由于2009年房地产市场的不确定性增多, 随着市场变化情况, 国家可能还会出台各项政策, 但本人认为目前不会出台新的政策。

呼和浩特市在金融危机的条件下仍保持了13%的增速。但值得注意的是, 规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标, 与自治区和其他盟市相比均较慢, 呈现回落走势, 特别是在呼包鄂地区。呼和浩特2008年经济总量均低于包头和鄂尔多斯, 保持了第3的位置。包头是1760亿元, 鄂尔多斯是1603亿元, 分别低443.63元和286.63亿元。实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点 (1101亿) , 增长速度比包头低6.5个百分点 (19.6) , 比鄂尔多斯低9.8个百分点 (22.9) 。城镇居民人均可支配收入增速比去年低0.6个百分点。特别是金融危机对国内实体经济的影响, 已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现, 2010年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。

2. 购房者心理预期变化左右房价走势

心理预期是人们对市场走势的综合判断, 在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期, 由于受各方面因素的影响, 人们对未来房价下跌的预期不断上升, 购房意向不断下降。总体看来, 认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者占到了需求的多数。在这种心理预期和目前房屋存量的驱动下, 房地产市场将会进一步收缩, 房屋价格将进一步下滑, 如果没有大的外部环境的变化, 这种趋势不会在短期内扭转。

3. 保障性住房的建设

经济适用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力实施, 旨在通过政府调控, 形成与市场需求相适应的住房供应结构, 维持住房价格的基本稳定。2008年以来的房地产市场调整走势表明, 呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化, 市场均衡价格出现理性回归的背后, 蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。

(二) 2009年呼和浩特房地产市场的基本特征

本人认为2009年呼和浩特住房市场才真正进入了调整期, 如果用复苏合适的话应该在2010年可能复苏。这是按目前的国际国内经济背景看, 如果再发生大事, 可能还要长。因为, 不仅仅是美国的金融危机, 我们自己这么多年发展中的许多问题也凸显出来, 比如过于注重GDP, 财富没有向个人倾斜, 环境代价等。

1. 供应量放大, 需求量难以同步

2009年住房供求仍将趋于供大于求的态势。前文说近350万平方米的竣工量 (不考虑1300多万的施工量) , 尽管呼和浩特的住房市场中投机和投资的比重不大, 但是, 机关干部等大多有2套以上住房, 这些众多潜在供应也是叠加供给, 按照前几年的销售看, 至少在3年内土地和住房不会稀缺。供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”政策出台, 大量获利丰厚的二手房涌出, 房价的下行空间或将被打开, 但幅度不会很大。

但受经济环境影响, 特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好, 虽然降价能带给购房者一些惊喜, 但另一方面也加大了购房者的观望情绪, 目前的住房市场已经由过去的开发商说了算变为消费者说了算, 也就是人们说的理性回归。购房者担心房价还会继续下跌, 不敢贸然与开发商签订合同。市场成交量难以全面上升, 预测2009年市场成交情况仍不乐观。

2. 土地成交价有可能继续下降

2009年保障性住房土地供应总量将继续增加, 保障性住房将会较多出现或与以商品房配建的形式出现, 会对住房市场产生影响。

土地成交呈两极分化态势:虽然目前情况下, 多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流, 但有实力的开发商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近两年销售情况较好的开发商, 或在2007年拿到高价地的开发商, 资金链充足的开发商, 将可能会实施“储地为王”计划。但近两年销售情况不好, 资金紧缺的开发商, 关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题拿地较为谨慎。

在这种形势下土地价格可能会下调。由于2008年市场形势低迷, 并且出现多宗土地流拍、保障性住房用地供应, 所以预计2009年土地整体价格将下调。

3. 购房者更趋理性, 整体市场回暖缓慢

2008年两会报告说“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施, 稳定市场信心和预期, 稳定房地产投资, 推动房地产业平稳有序发展。”就是说稳定房地产市场和稳定信心。那么信心靠价格维持吗?回答肯定不是。房地产的稳定发展并不是稳定房价, 而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下, 要稳定房地产投资与消费, 当然要从价格入手, 房地产存量多了, 供大于求, 就得通过房价来调节, 这样才能保证房地产投资与消费的稳定。要保持稳定就要让消费者恢复信心, 首先就要增加收入, 收入在短期内不可能有明显的增加。目前在价格下调、成交缓慢、观望情绪严重、典型的买方市场的状态下, 虽然有政策的刺激, 市场信心的恢复仍然需要时间。乐观估计, 今年年末到明年年初房地产市场发展才会基本稳定。这还要看金融危机的发展情况, 如果形势继续低迷时间可能还要延长。

从市场规律来看, 在楼市预期不发生变化的前提下, 只有价格降到接近消费者心理价位的时候, 楼市的消费才会真正的调动起来, 而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而, 2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目, 如果市场销量仍未复苏, 一旦部分开发企业资金链断裂, 将可能出现大面积低价抛售的现象, 加重市场悲观预期, 市场仍会处于相持阶段。

4. 行业洗牌, 开发企业资金链依然紧张

呼和浩特房地产市场开发商正经历着前所未有的“冬天”, 2004-2006年市场大卖、一片繁荣的景象已不复存在。2009年市场供大于求的态势仍将持续, 使商品房销售周期延长, 市场下行及资金和销售压力巨大, 受到资金链紧张影响, 部分楼盘会出现降价促销追求回款、现金流。行业调整期企业面临“两极分化”, 竞争力差的部分企业将逐步被淘汰, 这也是行业自身的发展需要进一步整合。还有很重要的一条, 就是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出, 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务。

(三) 最近房地产市场回暖问题

最近全国楼市出现大规模的回暖, 这也是管理层几个月来不断出台各项政策后出现的现象, 也是压抑一年多的刚性需求的释放。

2009年一季度的中国房地产市场特别是住宅市场出现的反弹是客观的。但是据呼和浩特一二月份的数据看, 虽然仍在下降, 但是下降幅度环比在减少, 表明有反弹的迹象。与2008年相比, 一二月的成交套数分别下降97.18%和97.96%, 71.01%和66.57%;成交面积分别下降91.97%和97.53%, 61.19%和58.93%。

房地产市场的回暖, 首先是政策的支持, 减税和降息都减轻了老百姓购房的负担;其次是企业确实在让利。这些都是客观的事实, 也是我们判断反弹有效的基础性依据。但是反弹并不意味着房地产市场已经企稳, 事实上, 市场还没有企稳, 尚需要进一步的刺激, 以便市场真正回暖。

一个行业的繁荣并不是由利润所决定的, 暴利只会导致行业畸形发展并造成泡沫, 而合理的利润才会带动需求的快速增长, 从而形成供需两旺的双赢局面, 这才是房地产行业应该也必然走向的局面。

参考文献