房地产新政（通用12篇）
房地产新政 篇1
中国房地产业近十年来的快速发展, 有效地改善了国人的居住条件, 但是, 随着大量资本注入, 本属消费品的房屋成了投资品和投机品, 在一轮轮炒作中, 房价被急剧推高, 买房成了压在无数人头上的一座大山, 特别是对那些对未来怀揣憧憬的年青人更是一个无情的打击。
房价对于现在的绝大多数中国人已经太高了, 高的连最普通的老百姓都知道房地产有泡沫了。如果任由中国的房地产按照这个既定的轨道发展下去, 对于社会的稳定、房地产行业甚至是中国经济的发展都是有很大隐患的。4月14日起, 在百姓的质疑声和房价的狂涨中, 新一轮房地产调控终于再次启动。本轮调控被很多学者或媒体称为“史上最严厉”的房地产调控措施, 除了对炒房者的精准打击之外, 更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。这对打击房地产投机行为和地方政府在房地产调控上的不作为都是很精准的的, 也正因为如此, 本轮房地产新政被很多人寄予厚望。
本论调控政策一经出台, 迅速给中国房市带来的“转折性”变化, 不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”, 而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认, 新政下, 中国一些大中城市的房价可能要降两三成。但是新政的执行是要涉及到很多领域、很多方面的, 对于我们这样的大国更是如此, 而且这次新政和以往的调控政策一样会影响到很多既得利益者的口袋, 如何使得这次普遍看好的房地产新政可以在形势复杂多变、利益盘根错节的房地产市场中得到全面的贯彻执行并获得长远的成功呢?
一、建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国, 信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统, 并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能, 这将非常有益于解决新政中“二套房”的认定难题。首先, 个人购房记录、信贷记录都可以方便查到, 即使你是异地购房或贷款;其次, 这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房, 但本质上已属“二套房”范畴的问题;最后, 实现全面信息化的管理, 使得政府对整个房地产行业的规范管理也是有益了, 当然, 这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
二、鼓励并监督地方政府推行新政执行
中国房地产市场出现的问题, 很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大, 从而一直不愿意响应中央政府, 调控房价。前些年, 面对中央的很多房地产调控政策, 就是由于地方政府执行程度不够, 或者甚至暗地帮助房地产商规避制度限制, 导致不断出现“空调”现象, 这次新政执行过程中必须要吸取这个经验。
解决好这个问题可以从经济上补助和政策上强制两方面展开。经济上补助, 中央财政可以也应该就房地产调控造成的地方政府财政损失给予补助, 使得地方政府不用担心因调控房地产而使得自己“无米下锅”, 除去后顾之忧。政策上强制, 中央应该在新政执行过程中, 加强监控, 不断制定出台一系列政策, 迫使地方政府快速响应、全面执行房地产调控新政;对于怠慢者, 必要时也可以采取相关的处理, 从而保证政策的权威性。
三、加强银行执行力度的监管
银行和地方政府一样, 也是房地产高速发展的既得利益者, 而且和地方政府一样, 我国银行也对房地产的依赖也很大。房地产的高速发展, 使得房地产开发企业可以为银行带来大额贷款业务, 另外高房价也为银行带来了无数的房贷业务, 这些构成了银行收入的一个重要组成部分。为防止银行为其自身利益而消极对待房地产新政, 不执行房贷发放的标准, 应该使银行将其信贷记录与政府建立的房地产信息系统进行联网, 使得政府部门可以更好的监管银行的房贷业务是否积极响应了房地产新政的有关调控措施。
四、平稳转变中国经济结构和增长方式
这项措施是一项长远措施, 不仅可以有效推动房地产新政的执行, 更是我国经济长足发展的根本所在。众所周知, 我国一直是一个靠出口和投资来拉动经济发展的国家, 这使得房地产投资不可避免的火热起来。如今, 我国房地产行业已经成为拉动水泥、钢材、建材、装饰、物业等三十多个行业发展的有力引擎, 这使得房地产行业在我国经济中过于强大, 地方政府、银行都不愿意看到房地产行业的倒下。所以, 转变我国经济结构和增长模式, 降低政府财政和银行业务中的“房地产成分”, 才是房地产调控政策得以有效执行的根本出路, 当然这项措施必须缓慢有序的推行。
所以, 现阶段为平稳房价, 稳定社会, 促进房地产行业健康发展, 必须要采取相应的手段保证房地产新政得以落实并有效实行。短期内我们可以通过建立全面的房地产信息系统、鼓励并监督地方政府推行新政和加强对银行执行力度的监管等措施来为新政的实施保驾护航;长期上我国必须要在平稳的环境下实现经济结构的有效转变, 只有这样才可以使得地方政府和银行机构减少对房地产新政执行的阻碍, 同时也可以为其得到长远的落实和取得长远的成功提供政策与经济基础。
参考文献
[1]、张莹房产新政透视南风窗2010年5月
[2]、刘辰新政实施路径考中国房地产报2010年4月
[3]、刘光宇.房地产新政成败在于地方执行力[J]、社会观察, 2010 (3) :55.
房地产新政 篇2
地产新政的频出以及效应的日益凸显，商业地产似乎情不自禁地在坐收渔翁之利，焕发出蓬勃生机和令人艳羡的容光。用北京京港澳地产总经理张科的话说：“新政对于住宅市场进行的一步步体系调整，确实让一部分的资产泡沫已经逐渐挤出，资金更多地流向相邻的商业地产并形成输入效益。比如首创和万科更为坚定的投身于商业地产并加大投入比例，万达在商业地产上大比例增加项目等，这都说明中国的房地产市场正在经历一场洗礼。”
京城商业地产一路高歌
北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个相对成熟的阶段，大型的购物中心陆续开业，回顾2010年，北京开业的购物中心达到73万平方米，当中属于社区型的购物中心占56万平方米。
进入2011年，北京商业地产市场1月在售项目成交数据再次明显上升，成交总价约翻一番，成交面积已经超过去年11月的峰值数据，有相关数据统计显示，1月里单个项目累计成交价超过5000万的大宗交易连续出现。
写字楼出售市场成交数据回升明显，综合1月热点写字楼报价情况，在租写字楼的租金大幅上扬增加了投资者的回报预期，专家称在售价涨幅相对较小的时候出手更有利于增加投资筹码。本月热点写字楼再次出现大规模集中成交，西单大厦成交总价居首。
同时，预售写字楼方面的回升也较为明显。值得注意的是，由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京城商铺投资者的关注热点正在向郊区转移。
京城商业地产的脉络走向
DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰向本报记者表示，目前北京购物中心的开发和营运已经比较成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，北京商业地产近年呈现出几个特点：
1、从市区回社区，随着社区发展渐见成熟，居住人口的数量和消费力不断提高，社区商业发展也到了新阶段，2010年已开业的购物中心，属于社区型的购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购物中心也落户成熟社区，购物中心的休闲娱乐业态比例增加。
2、从户内到户外，随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等，随着他们经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。
3、从购物到体验，花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。因此，近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple，Kidzana，Sony Style等强调生活体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。未来，我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。
专家提醒：商业地产操作不同于住宅地产
住宅地产在调控高压下已逐步从过去的狂热转为理性，越来越多的开发商已经将目光转移到商业地产，而商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征，又使得无论是开发商还是投资客在转身进入商业地产时需要更为谨慎和专业性。
中国社区商业工作委员会筹备委员会主任董利接受本报记者采访时表示：商业地产在未来的发展中，作为政府应该做到合理的城市规划，控制不必要的商业项目建设；作为开发商来说，应该理性开发，在准备开发之前进行严格的选址，以及从定位、招生、运营等整个流程都需要配备专业运营人才或专业机构的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目；作为个人投资者来说，不能盲目的追求“一铺养三代”，应该反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。
商业地产喜迎开春暖流
随着新华社关于“最严格的楼市调控如何继续？”的解读，住宅市场继续走低的态势已成不争的事实，而商业地产迎来新的发展机遇也成为必然。
向来是两条腿走路的地产市场，在相对成熟的住宅市场发展受挫之时，商业地产的起步发展显得更加长远和谨慎，一如新年红红火火的爆竹声一样，南昌
商业地产的发展也将由时代的前瞻性和商铺的独特竞争力为引线，“噼里啪啦”的打响开来。
商业地产喜迎开春暖流
据南昌市房地产信息网每日商品房的交易数据显示，自2011年2月1日南昌实施“限购令”起，新建商品住房成交量大为下降，2月2日至3日甚至出现零成交的情况。2月1日～8日，新建商品住房成交仅41套，二手房成交量51套，住宅市场呈现低迷景象。与之相反的是，近日来南昌市的商业地产产品成交量却全线飘红，电视、网络无不大面积的充斥着商铺、写字楼等的出售及招商信息，南昌商业地产迎来了开春暖流。
其实早在2010年5月19日，在名为的“新政下商业地产的机会与挑战”话题讨论中，深圳市鸿隆集团总监陈良满就提出，未来随着制造业向服务业的转型、创业板，中小板的逐渐上市及银行杠杆效应和万科、保利等地产大佬纷纷转站商业地产，未来十年是商业地产的黄金十年。同年8月12日，金地集团董事长凌克在2010博鳌房地产论坛开幕仪式上发表讲话，也直言看好未来商业地产的发展前景。
可以说，随着经历了轮番调控后的住宅市场价格的回落，越来越多的地产商看到了商业地产的前景而纷纷融资买入，以抢占未来商业市场的先机，同时也为住宅市场的失利赢回更多胜算。而对于大多数中小投资客来说，房产泡沫的破碎和市场通胀压力的紧逼迫使他们在资金的流动上更加谨慎，投资更加趋向于有良好保值增值性能的商业地产产品。南昌随着城际铁路的开通和地铁线路的修建，生活圈、商业圈都在逐渐放大，未来还会有更多的商业契机。不置可否，商业地产作为蛰伏了良久的地产产品，在住宅市场接受宏观调控之后，终于迎来了自己的春天。
市场热激发企业“竞争热”
在商业地产市场逐渐被大家看好并越发走热时，越来越多的地产商开始思考未来的商业地产模式并付诸行动。在2010年年末的版面中，我们关注过南昌楼市的“地标之争”和逐渐“热”起来的社区商铺、高级写字楼，综合分析了它们发展的现状和前景，作为同一类的地产产品，如何吸引投资客的青睐，它们都展示了自己独特的市场定位和鲜明的个性魅力。这是通胀形势下市场规律的由使，也是时代发展中商业竞争的必然。
当内地第一品牌价值住宅地产公司万科专注于“减法”之时，国内最大的商业地产公司万达集团则在酝酿一个又一个的“加法”。两家龙头企业的背道而驰正是为我们揭示了一个道理：只有占领了市场的空白点，才能占领市场的制高
点，达到企业长远发展的目的。这也给无论是开发商还是投资客对于商业地产的投注以很好的启发及警惕，在商业地产走热的大势之下，不能盲目随从，而需谨慎思考。
记者在调查走访中发现，以南昌五大组团的区域来划分，由于各地的人口规模、职业形态、交通状况和现有的商业模式不同，各地的商业地产形态也有较大的差异。例如九龙湖组团依托赣江、湖泊、丘陵、温泉等自然资源优势，将会大力发展办公、疗养、休闲、会展类的商业地产，而梅岭组团则依托生态优势，发展观光、度假类的地产，吸引来自外地的游客。
未来，随着商业地产的全面走热，对于企业核心竞争力的思考还将更加深刻，对于商业地产的潜力开发也将更趋深入，市场热将全面带动整个业界的“竞争热”。
“竞争力”助推城市综合测评
商业地产对城市的发展和综合素质提高的影响主要集中在三方面：一方面是改变城市产业链结构，优化GDP现状，一方面是改善城市生活水平和生活状态，还有一方面就是加强资源集合，提高城市综合竞争力。
随着城市的发展和城市居民消费水平的提高，商业活动日益增多的今天作为商业活动载体的商业地产更是借由市场经济的发展成为其中的翘楚。很多商业地产项目成为城市的地标或名片。商业地产的大量兴建也丰富了居民的日常生活，解决了大量下岗人员的再就业问题，因此商业地产在城市经济发展中占据着重要的地位，当之无愧的成为了考核城市综合水平的重要指标。
自2月1日南昌出台住宅“限购令”，有意识的将市场的资金流引向更加合理的市场渠道，在上周的商品房成交量看来，已初见成效。而大部分投资客对于商业地产的选择和投注也因为通胀时代的到来更加谨慎，由此引发了开发商对于未来商业地产模式的思考，为自己的产品注入更加创新的元素，从而形成了同类产品强有力的竞争力。不得不说，借由政府宏观调控对于市场经济的辅助，商业地产呈现了良好的可循环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活跃的脉搏。所以，如果说未来的十年是商业地产的“黄金十年”，那么未来城市的综合考量标准，势必也将随着城市商业地产的竞争力而起起伏伏了。
商业地产成最受青睐投资对象
尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光放在黄金、股票等其他领域，然而2月13日北京中原联合新浪乐居推出的相关调查结果却显示，商业地产成最受青睐的投资对象，挤出效应多半将被楼市“内部”消化。
调查结合中原近200家门店，及新浪乐居购房者网页调查，总样本1500份问卷。最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%，选择股市的最少只有
8.5%。
“除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，所谓有意无意的鼓励，主要指类似此前保监会发布的多项力促千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域等隐性鼓励政策。
上述政策也透露了政府在本轮楼市调控中的思路：一方面抑制住宅市场的投资、投机行为，另一方面引导过于充裕的流动性资金进入商业地产，将住宅地产被过度凸显的投资性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，期望房地产市场的良性循环。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也认为，地产投资分为三个阶段：分别为住宅投资，商业投资，地产服务业。显然，目前中国地产业已进入
第二阶段，住宅开发暴利正在逐渐过去。
房地产调控又是百日新政?等 篇3
老戏码上演。秦虹次日澄清，“第三套房不放贷及没有社保人员限购政策可能退出”的消息纯属误读。
市场很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房贷款放松也是现实。据媒体报道，杭州、上海、南京等城市各银行悄然改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。而很多地方在实际操作中以“认贷”，而不是三部委明确规定的“认房”作为认定标准。从4月份收紧信贷到7月初放松房贷，期间不过百日，难道房地产新政真的是百日新政?
这不仅对于寄望于中国经济未来的投资者是个沉重的打击，对于诚实的企业同样是个沉重的打击。房地产价格上升，泥沙俱下，所有的权贵企业纷纷进入房地产领域。房地产调控，对于开发商的产品品质、对于现金流都是巨大的考验，优质企业期望大浪淘沙，不料市场上演诡异的一幕。
重新放松贷款绝不单纯是银行能否赢利的问题，而是政府的公信力是否进一步削弱的问题。同时既得利益者越来越多，将来的转型与变革会越来越困难。
放弃短期的得失考虑，在可以承受的情况下，坚持经济结构转型，新政才能摆脱百日魔咒。
垄断行业掠夺了多少财富
盛洪
人们通常将官员腐败与收入分配不公联系在一起，这显然没错。然而腐败是一种非法行为，法律威慑使腐败只能是一种非系统性错误。人们很少注意，影响收入分配更为严重的是垄断利益集团“合法的”侵夺。有了“合法的”垄断地位，垄断企业可以一只手伸向消费者，另一只手伸向国库。据一项研究报告，石油资源国政府占总利润的所得份额，包括矿区使用费、利润油分成和税收，在发达国家(如美国)约为60％～70％，在发展中国家约为75％～85％，个别国家高达90％。而在我国，尽管利润受到工资福利等成本的大幅挤压，据中石油2005年财务报表，政府所得仍只占40％；据中石化2005年财务报表，这一比例也仅为54％。更为荒唐的是，尽管2005年中石化赚取了509亿的巨额营业利润，却还从中央政府那里索要了100亿元的补贴。当然也不要以为，在亏损的垄断企业中工资就不会偏高。例如，尽管国有银行创造了数万亿的坏账，也挡不住它的平均工资是全国平均水平的1.7倍(2004年)。在另一方面，面对成千上万的消费者，垄断企业的优势更为明显。例如，随着技术进步，电信服务成本在迅速下降，但价格却没有随之而降。有关专家指出，我国居民的电信消费占收入的比重高达7％，远高于电信发达国家的2％。
可以发现，只要一个产业存在垄断，全社会，包括国库和消费者，每年就可能有数千亿元的收入被侵夺；十个垄断产业就会转移走数万亿的收入。这相当于我国一年GDP的若干分之一，也相当于每一个中国人收入的不小份额被垄断部门侵夺。
“庸人管理”更可怕
刘秋华
大多数人都知道，极具个人色彩的“能人管理”是很危险的，如果他一离开这个企业，企业就完了。
但是我要说的是，“庸人管理”更可怕，从选人这一点上就可以得到验证。
英国有个很有名的行政学家叫帕金森，他提出了发人深省的“帕金森定律”。其中一个观点是：行政机关成立的时间越久，机关人选的素质就会越低。这是因为行政主管在选择自己的下属时，总喜欢挑选那些各方面能力都不如自己的人，以避免今后与自己形成职位上的竞争。这种心理惯性所引起的后果是不言而喻的，低素质的人员不可能带来高效率的工作。
管理上还有个选人的奥格尔维法则。
美国奥格尔维-马瑟公司总裁奥格尔维召开了一次董事会，在会议桌上，每个与会的董事面前都摆了一个相同的玩具娃娃。董事们面面相觑，不知何故。奥格尔维说：“大家打开看看吧，那就是你们自己!”于是，他们一一把娃娃打开来看，出现的结果是：大娃娃里有个中娃娃，中娃娃里有个小娃娃。他们继续打开，里面的娃娃一个比一个小。
最后，当他们打开最里面的玩具娃娃时，看到了一张奥格尔维题了字的小纸条。纸条上写的是；“如果你经常雇用比你矮小的人，将来我们就会变成矮人国，变成一家侏儒公司。相反，如果你每次都雇用比你高大的人，日后我们必定成为一家巨人公司。”
著名心理学家克鲁格和邓宁曾经说过，对能力的认知也是需要能力的。从这个理论基点出发，不难推测出，一个庸人，只能选出比他更“庸”的人，这种后果更是可怕的。
中国该不该举办世界杯?
石述思
特别爱通过举办NB赛事以体现大国崛起、振奋民族精神的我国，鉴于国足在包括奥运会在内的世界大赛上节节溃败，最终未在去年2月截止期限之前提出申办世界杯。
这次出人意料的低调让很多爱国者和国际友人无比失望。连新华社都发表文章表示不解，饱含激情地说：中国队水平太差的所谓“硬伤”，完全不该成为阻碍世界五分之一的人口和世界第一运动结合的理由。正如世界杯首次登陆非洲符合双方利益一样，中国需要世界杯，世界杯也需要中国。
体育界专家为此操碎了心，称中国先后承办众多重大赛事的球场硬件已经过国际足联的认可，最费钱的场馆基本无需新建，将极大地节省办赛成本。更深层的意思是；举办世界杯可以盘活诸多不良体育资产。
在世界体育产业的总收入中，奥运会仅占4％，而同样4年一届的足球世界杯却占了17％。越来越能挣钱的国际足联自然不会不看重占全世界五分之一人口的最大市场——中国。国际足联主席布拉特曾多次公开表示，中国完全有能力承办男足世界杯。当然对他本人来说，如果成功可像萨马兰奇那样载入史册。
当然，举办世界杯的直接受益者是破鼓万人锤的中国男足。至少能在世界杯上闪现下。
万事俱备。不举办可谓逆潮流而动。但这次我觉得政府作出了明智选择。与其靠盛大的世界杯来掩盖体育举国体制下的种种弊端，足球行政职业化的痼疾，以及相关商业开发的低效率和不透明，那还不如退而结网，将各项变革到位，将基础夯实，将环境营造得更适合体育精神和人性的茂盛成长，而不是虚荣和政绩。
查立
苹果如日中天，产品红遍了天，有朝一日全世界人民都将用上iPod，iPhone，iPad，如果是这样，这世界到底算是绚丽多彩呢，还是单调乏味?难道苹果没有极限?我们的世界不应只有一个苹果，应该还有比苹果更美味的桔子、香蕉、葡萄……创新岂能让苹果一家垄断，别跟风当粉丝，创业的大侠们站出来挑战吧!
于扬
一个基业长青的企业最重要的系统是人力资源服务和发展体系。围绕着人才的选，育，辨，用，留，是否建立起了相应的标准，操作规范和流程是考察该体系是否健全的重要标志，而制定面向每
一环节的定量目标则是体系落地可执行的重要保障。
任晓雯
赞美朝鲜队进球的人，总让我想起一部纪录片的名字：《意志的胜利》。中国历来是很讲究意志的。靠意志而非武器刀枪不入。靠意志而非科学炼钢万吨。靠意志人定胜天。靠意志战无不胜攻无不克。有些人刚开始赞美朝鲜队意志的胜利，一场大溃败就堵上了他们的嘴巴。
刘戈
主人让猫去抓老鼠，猫说，没有鱼吃怎么有力气抓老鼠。主人给了鱼，让猫去抓老鼠，猫心里说，有了鱼还抓什么老鼠?国有垄断企业大体上就是那只猫。
倪正东
最近二十年，老家已变成了一个寂寞的乡村，而大部分儿时的玩伴，却成为了亿万中国农民工的一部分，他们工作在“中国工厂”，制造着“Made in China”的产品；而老家，成为了他们过年“度假”的地方，他们的未来怎样?他们孩子的未来会怎样?中国的未来会怎样?谁会是二十一世纪中国农村的主人?
蔡康永
每做一事，最好只追求一个最在乎的目标，其余都可让步，这样达成目标的机会才高。比方：做这事，最在乎是学经验，那就别计较钱；做那事，最要紧是钱，那就别计较面子。以此类推。若做一事，又想学经验，又要赚得多，又要有面子……如此美事，有得等啊……
周健工
年年泥石流埋人，年年高楼林立的城市里“水淹七军”，年年有河流溃坝。从大禹治水开始，几千年了，中华民族政府系统进步不大。所有这些，说明中国政府基础设施的投入方向有问题，太多的形象工程，太多的与民争利项目，却连最基本的政府服务——私人与公共财产的安全——都无法提供。
张颐武
做个有主心骨的人很重要。经过慎重的理性思考，对于趋势有了冷静明智的判断，就不必被人所左右，哪怕周围的人都不同意你，或者最时髦的和你无关，也不应动摇。常见到人没主见，被潮流冲得东倒西歪，永远赶着走，永远赶不上。苏东坡说：“群居不倚，独立不惧。”理性判断事物，不跟人起哄，不畏惧孤独。
刘治
解决重复建设，产能过剩的有效办法是真正放开民间投资。最近国务院颁布的新“三十六”条明确规定了民间资本可以进入的领域，范围不可谓不大，但没有具体的实施细则，仍解决不了玻璃门、弹簧门的问题，民营资本还是望门兴叹，可望而不可及，只能涉足几个很少的领域，因此产能过剩、重复建设就是必然的了。
韩志君
韩国媒体说：“中国有十三亿人，却挑不出十一个人!”真是对中国足球太大的讽刺。足球起源于我国古代的“蹴鞠”。中国发明了足球，却成为足球弱国，可惜可叹!就如同中国人发明了火药，却任外国人造了洋枪洋炮来打自己，而我们自己却只会放炮仗听响一样。这种情形似不应再继续下去了!
黄力泓
社会新特征：没结婚的跟结了婚的一样同居，结了婚的跟没结婚的一样分居，没有钱的像有钱人一样装富，有钱人像没有钱的一样装穷，小孩子跟大人一样成熟，大人跟小孩子一样幼稚；动物像人一样穿衣，人像动物一样露肉；警察像黑社会一样执事，黑社会像警察一样执法。
子寅
一组学生去拜会教授，抱怨生活、学习压力大。教授不动声色地取出一些水杯，其中多是精美的瓷杯，只有一只塑料杯。学生都去拿瓷杯，剩下塑料杯。教授问：“杯子用途是什么?”学生回答：“喝水呀!”教授又问：“喝水为什么要选精美的杯?”学生们无言。其实，生活就像水，而名誉与地位就像盛水的杯子。
吴晓波
一直很敬重专心实业的李东生。问他，你什么时候把风险看得比发展还重?答，我从来就是个非常非常谨慎的人。又问，那么04年的国际化收购为何如此惨烈?答，我反复反复的计算过，以为胜算甚大，必不致败，不料风险还是出乎预计。言及此，众皆唏嘘。所以对做企业者而言，看得清的风险都不是风险。
张欣
从造假学历事件中再次看到网络、微博的强大力量。科技在冲击我们的旧思维，在以前，“操纵”是控制的重要手段，光辉可以被制作，而今天作假已无处藏身。当我们看到一个更真实的世界，它让我们惊讶，为什么如此多的问题，但正是这种真实才能孕育一个更诚实更健康的社会。
宗良
现在普遍以自己的孩子不能输在起跑线上为理念，提前学习，幼儿园干小学该干的事情，小学干初中的事情……。最后的结局是每一个阶段都是被指挥干，不是来自内在兴趣和天性使然，况且跑的太早了、时间太长了，后劲不足了。很可能是该干什么没干什么!不知是否对教育有同感者?
五月安生
不是因为现实不尽人意就不尽人力。伟人的位置是有限的，但我们头上这片天空是无限的。有人挥手翻天覆地，有人挥手拍只蚊子。都伟大了就不伟大了，我们可以飞不到别人那么高，但要飞到比自己原来高。功成名就不是目的，目的是改变自己原来的位置和姿势……
孟非
有人说85后的人都功利了，难道70年代人就不功利?每个年代都有自己的表现，以前讲究的是成份、组织。还有我幼年时听到的，女孩提出男方家里家具要有多少条腿，这是那个时代的功利。我们物质生活极大丰富后，换成了LV、爱马仕、车、房子，中国所谓门当户对就是最功利的体现。我觉得婚姻就是功利的产物。
邓立
房地产新政 篇4
稍后,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博上推测其含义可能有三:一、注重区域分类指导,房价热的城市必须严调(比如一线城市),不热的城市可保持平稳,甚至放松(比如三四线城市);二、一方面抑制不合理住宅需求,另一方面增加住房用地和住房有效供应。三、一方面调控商品住宅市场,另一方面强化住房保障。
3月5日,2014年《政府工作报告》终于出炉,其中强调“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。对于里面涉及房地产的内容,有媒体总结,“是10年以来政府工作报告中首次没强调“房地产调控”,而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述。
有业内专家认为,这当中的“分类调控”应当就是姜伟新所说的“双向调控”的核心和实质内容。分类调控当然就意味着对有些城市会继续严厉调控,而对一些房价已经稳定、库存量较大的二三线城市,可能意味着会放松原来的“限购”、“限贷”的调控措施。对一些市场已经岌岌可危的城市甚至可能会出台一些救市措施。
事实上,2014年初,住建部在安排全年房地产调控的工作时,就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市,要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量,控制商品房新开发规模,控制预售许可审批进度。
对此,3月6日,全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥就“双向调控”进行了详细的解释:所谓双向调控就是分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。
对于目前的房地产市场,齐骥表示,今年以来绝大多数城市都是比较稳定,供应量和销售量均平稳上升。这分两类,一类是供需矛盾比较突出,房价上涨压力仍然很大的城市。对于这一类城市,今年要增加普通商品住房供应,特别是中小套型商品房的供应。同时,为缓解供求矛盾,将继续采取相关的调控措施,包括差别化的信贷和税收政策。另一类是库存量比较大的城市,对这类城市则要控制供地结构、供应结构。齐骥表示,所谓高库存是指库存量高于月销售量的12倍-15倍,高过1年到1年半的销售量的,就是高库存。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,他表示,毫无疑问,2014年中央调控方向基本告别“一刀切”,调控权下放地方政府。按照地方楼市实际运行与发展情况,进行“分类调控”与“因地制宜”的稳定市场预期。一二线楼市调控方向将是“稳”,三四线楼市则以“防”为主。因此,热点城市调控收紧,非热点城市调控微调的分化走势,为2014年中国楼市调控基调定下“稳定预期”打下铺垫。
事实上,弱化行政手段在此次住建部主导的房地产市场总体调控思路中已经有所体现。其中,最为明显之处是,不再强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标,而是强调房地产市场的稳定、房地产调控政策的稳定性和连续性两个方面。
“对房地产市场则是要因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”3月13日上午,国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题时也强调。
房地产新政 篇5
☆ 北京•新兴宾馆
☆ 2011年8月12–14日
☆ 主讲：张 伟
※→ →欢迎来到不负众望的五星级（☆☆☆☆☆）房产税务精品课程！
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更新度直到讲课前一天晚上；
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要求对高档楼盘强力启动土地增值税清算，税负会大幅度上升么？
※央行加息※：持续加息，使得资金成本越来越高，开发商不差钱么？私募股权融资、非金融
借贷等融资方式层出不穷，税收上应当如何运作呢？
※税政变局※：2011年新政迭出。缴纳了土地增值税，在项目公司注销前可退企业所得税，您
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事儿，您完全明白了么？
※→房地产财务两大利器“融资”、“税务”，地产税务政策繁杂，又迅速更新，您能够系统学习专业的地产税收政策么？
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发【2009】91号、国税函【2009】342号、国税函【2010】79号、国税函【2010】148号、国税函【2010】201号、国税函【2010】220号、国税函【2010】53号、财税【2010】121
号、国家税务总局2010年4号公告、6号公告、27号公告、29号公告、2011年13号公
告、23号公告„„，深刻影响企业纳税支出，如何合理运用政策，减少税收支出？
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面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么？
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您知己知彼，税收无忧！
【重点讲解45个实务专题】
※→01：2011年税务稽查必查项目之“股权转让”。
※→02：“限售股解禁“税务问题的解决方案。
※→03：个人转让公司股权的税务处理。
※→04：以购买股权方式取得土地的税收风险分析。
※→05：“假股权，真债权“税收风险解析。
※→06：投资5大税种的最新税收风险分析。
※→07：税务机关检查房地产税收案件检查标准案例解析。
※→08：地产企业全面避税理念及实际操作技巧。
※→09：地产企业税收政策之前世今生（所得税十一文件、土地增值税十四文件系统解读）。※→10：税务稽查检查收入的五大方法。
※→11：其他应付款––定金、订金、保证金问题。
※→12：其他应付款––代收款项的税务处理问题。
※→13：其他应付款之股东借款问题。
※→14：项目清算与汇算的操作技巧。
※→15：房地产企业季度预缴申报表及申报表的填制技巧。
※→16：未完工收入是否可以扣除期间费用和税金及附加？
※→17：未完工收入是否可以作为广告宣传费扣除基数？
※→18：楼盘跨2008年以前多交“8%”税率差的税务处理。
※→19：四种情形造成地产企业前期多缴税款后期不能退税的破解策略。
※→20：项目公司注销前可以退土地增值税？
※→21：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
※→22：房地产各种融资方式税收政策运用。
※→23：地产企业销售收入四大确认原则及运用。
※→24：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）。
※→25：地产企业完工标准解析。
※→26：期间费用和开发间接费用转化的税务技巧。
※→27：地产企业计税成本扣除七大步骤。
※→28：公共配套设施与开发产品税务问题解析。
※→29：车位的企业所得税、土地增值税问题解析。
※→30：商住楼土地增值税问题解析。
※→31：地产企业拆迁补偿费税务问题解析。
※→32：甲方供材问题解析。
※→33：地产企业利息问题土地增值税问题解析。
※→34：地产企业后续支出的所得税处理。
※→35：土地增值税清算八大问题解析。
※→36：预租收入及租金收入各种税种解析。
※→37：大市场项目常见的税收筹划思路。
※→38：境内外所得的所得税、营业税问题解析。
※→39：“以票控税”与“实质重于形式”。
※→40：什么情况下不需要发票作为合法扣税凭证？
※→41：什么样的评估报告可以作为合法扣税凭证？
※→42：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析。
※→43：甲方供材的材料发票是否属于合法的扣税凭证？
※→44：地产所得税实务难题解析。
※→45：各种拿地成本方式大解析。
【培训专家】张 伟 会计学硕士，现供职于国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【培训时间】2011年8月12日至14日（8月12日全天报到、13日至14日两天课程）
【培训地点】北京◇新兴宾馆（北京市海淀区西三环中路17号）
【相关费用】☆人民币2490元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（详见参会确认函）
☆户名：北京金旭红企业管理中心
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【联系方式】☆电 话：（010）52106881 52106709☆联系人：佟 军
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【报名方式】参会学员请在8月12日前将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。
地产新政实施效果评析 篇6
【关键词】 房价 地产新政 效果 评价
引言
住房问题是当前中国最大的民生问题之一。然而，十年以来持续发酵的房价问题却一直没有彻底解决。房价上涨过快、到达高位后僵住不降的痼疾已严重影响到民生、经济和社会稳定，并引起中央的高度重视，于2009年末以来相继推出了新一轮“房地产新政”，期冀以此治理高热不退的房价。在这些新政措施的严厉调控下（如新国十条、限购令、新国八条等），近两年各地住房成交量开始加速萎缩，房价增速开始放缓，个别城市尤其一线城市的房价甚至出现了间断性下降。但总体而言，我国房价的走势仍不明朗，房价于高位僵持的总态势并未发生根本改变。①值得注意的是，在刚刚过去的2012年6月份全国100个城市新建住宅均价环比5月上涨了0.05%，为8688元/平方米，虽然升幅不大，但这是自2011年9月以来房价连续9个月环比下跌后的首次回升。②特别值得关注的是2012年6月份楼市成交量更是大幅攀升。瑞银跟踪的41个商品房市场数据显示，2012年6月25日至7月1日的成交量为6.8万套，周环比上升24.3%，其中一、二线城市成交量增长更为强劲，周环比分别上升41.4%和30.7%。③
由此看出，我国房地产市场买卖双方博弈胶着的状态还在继续，中央的调控与地方政府、开发商之间的房价博弈还在向深入推进。我们不禁要问：地产新政措施因何长期收不到可观的预期效果？调控政策“最终”能否收到成效，要不要择机做出调整？房价最终能否回归并基本稳定在合理水平，将来还会不会掉进越调越高的怪圈…这些问题都是理论界和决策层应严肃对待并积极解决的。这些问题的解答却依赖于对既有地产新政方案性质的正确认识。
1. 新一轮地产新政的实施目标和作用机制
对于高房价问题，2009年以来中央推出的新一轮新政政策中④其治理思路（包括学界）主要是从以下六方面着眼的。一是提振供给。政策内容包括加大保障性安居工程建设，努力增加公共租赁住房供应，增加土地供给等。“国四条”、“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”等新政方案中多处涉及这类政策思路。实际上，改革土地出让招拍挂制度也属于此序列，因为改革之后的土地出让“综合评标”方式其目的无非是通过降低地价的途径从供给侧来逆转房价上涨预期，最终实现降低房价的目标。
二是抑制非正常住房需求尤其投机性购房需求。相应的新政政策着力点有严格的差别化信贷政策（如“新国八条”中对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定），相关住房转让营业税及其监管政策（如“新国八条”规定个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入的全额征税）等。上海、重庆、深圳等城市征收房产税政策的推出也是从抑制投资和投机性购房需求着眼的，因为该税种针对住房持有环节征税，提高了投机性购房者的持有成本。
三是限制流动性。中国社科院金融研究所易宪容等一批学者的代表性观点是，中国房价趋高背后的主要推动力是市场的流动性过剩，尤其2010地产新政前宏观层面的宽松信贷、税收政策，尤其国家4万亿的内需投资为市场积累了充足的流动性，房价也因此被投机需求持续推高。基于这一判断，相关部门适时启动了应对之策，如中国人民银行自2011年1月起在半年内连续六次上调了存款类金融机构的人民币存款准备金率，同时不定期地多次上调金融机构存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。当然，抑制流动性的税收、信贷政策最终还是要通过打压投机购房需求而影响房价。
四是提高开发商的拿地成本。如2009年底财政部、国土部等五部委通知中开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%”的规定。这类政策意在通过增加开发商拿地难度达到遏制开发商炒地、囤地、推高房价上涨预期的目的。
五是规范地方政府土地财政收入管理。2009年底财政部、国土部等五部委通知中重点强调的土地出让金收入管理“收支两条线”制度就是一项重点加强地方土地批租收入管理的政策。该政策一定程度上规范、约束了地方政府随意滥用土地批租收入的行为，不过还是没有触及更根本的土地财政制度。
最后还有一些直接管控房价的行政规制手段，最重要的是本地住房限购政策（即限购令，“新国五条”、“新国八条”中对该问题均有重点涉及）。其它方面的应对措施还有对地方政府稳定房价努力及效果的考核问责机制，对开发商捂盘惜售、土地闲置、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为加强市场监管、提高惩处力度，强化舆论宣传等措施。
2. 地产新政效果分析
在中央推出的地产“新政”中，金融（信贷）、税收、财政、土地、行政规制等政策手段均已系数登场，具体政策措施尤其“限购令”等政策做到了出招快、力度大，至少在最开始收到了立竿见影的功效——先是地产股应声下跌，然后是楼市抛售、降价、促销，被认为是利用“市场的手段”实现了对高房价的“精准打击”。但是在地产新政实施初期的市场调整后，房价并未出现预期的整体性、持续性、显著性下跌，而是基本上在高价位僵持不动。也就是说，中央和公众期待的房价调控目标并未实现，地产“新政”至少目前看还不成功。问题出在哪呢？回答该问题之前，我们先对前述地产新政措施分别进行解析。
首先，抑制流动性、打击投机性购房需求的差别化信贷政策和相关税收政策虽然客观上可以一定程度打压投机，但主要是从结构上打击了那些实力不济的散、弱投机客，对那些根本“不差钱”的炒房团、国际游资、机构资本而言作用甚微，只要房价持续上涨、有利可图，他们就不会理睬中央的调控而继续投机炒作。相应地，中央增加住房供给的政策效应也完全可能被这种房地产市场投机引发的投机需求所湮没。
其次，提高开发商拿地的首次缴款比例也无法控制“地王”的产生和房价的上升，道理是同样的——只要房价扣除地价、相关成本（如建安成本）后的利润仍然巨大，無论地价多高、首次缴款比例多大，开发商都会继续拿地、炒地，而这又会进一步带动市场对房价上涨预期的形成。
第三，从地方政府土地财政收入入手来解决高房价问题的方向是正确的，但目前为止的新政方案只是秉持了加强地方政府土地财政收入管理的无关痛痒的做法，这在战略上是误入歧途的，标、本都不能治。问题的关键则在于必须切断地方政府对土地财政收入追逐的机制。
第四，对开发商捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为加强监管、加大惩罚力度等做法有助于清净房地产市场运行环境，很重要，暂且不论这些措施在实施中能否被不折不扣地执行，即使这些措施执行得很到位也仍然于遏止地产投机和高房价无补，因为这些外围手段根本没有触及到我国高房价问题的核心。对地方政府进行考核问责是上一轮地产新政的亮点之一，因为我国目前的高房价问题很大程度上是地方政府与开发商默契互动的结果，但囿于同样的原因，该措施还是没有切断地方政府干预楼市的利益链条，更没有解决地方政府退出楼市的激励相容问题，因此该政策也注定无法锚定房价的稳定。
最后，行政规制手段中的本地住房限购政策（限购令）推出后确实重拳打击了楼市的投机炒作行为，稳定了市场房价预期，确是一项在短期内就收到了良好调控效果的新政政策。然而，限购令最多只能算是一项权宜之计，现在看其长期效果并不理想。这一方面是由限购令的性质决定的——该政策本质上属于行政控制手段而非市场引导型的经济手段，无法改变基本的市场供求关系，迟早要退出对楼市的干预；另一方面，住房限购政策执行近两年来在实际效力上似乎已成强弩之末，对房价的控制力也在边际上迅速递减——限购令于2010年9月底推出后房价在开始确有所收敛，接下来在长期中几乎僵持不动，2012年6月甚至有所攀升！因此，单单指望简单化的指令性住房限购及其它一些未触及根本的新政组合拳来对付异常复杂的中国房价问题，其结果注定是败下阵来。
3. 房价问题的症结及其解决之道
根据上述分析我们看到，2009年以来推出的新一轮地产新政并未取得预期调控效果，而且本文敢于预言，类似的政策无论再推行多长时间都不可能收到更好的效果，反而可能因贻误了最佳调控时机和若干行政干预对市场的扰动而进一步增加房价问题的治理难度，必须尽早调整方略。
地产新政迟迟收不到成效的关键是截至目前的所有调控措施都没有触及我国房价内生上涨的根本和微观基础，而这种内在推动力量本文认为就是各地方政府对房地产市场的积极干预，⑤及在此基础上与开发商等利益相关方默契一致烘托起来的市场房价上涨预期。深一步看，驱动地方政府积极推高房价的根本动力又是土地财政利益。地方政府极力以地生财的背后则是长久以来沿袭至今的一组体制层面安排，最关键的就是城市国有土地使用权批租制度，此外还有商业用地使用权出让招、拍、挂机制和农地转变为非农用地的征地制度。
目前，地方政府基于土地财政利益干预楼市对高房价的关键影响已被学术界和公众普遍认识到，地方政府为追逐土地财政收益通过推高地价并最终抬高房价的经济学机制也有相关文献作出了较清晰解释（如孙波，2012；孙波，2010；刘民权、孙波，2009），此处不准备重复赘述。关键是如何从土地财政这个与房价高企既息息相关又是持久影子动力的深层症结中找到能解决房价居高不下难题的有效办法。
既然土地财政是房价居高不降的深层症结，则解决房价难题的正确途径理所应当是切断地方政府与其巨额土地财政收益之间的联系机制。如果把治理高房价看作一个手术方案，则这个方案还可以细分为治标、治病、治本三个版本或层次。治标的方案就是目前正在实施的、前文评析的那些历次新政措施；治病和治本的方法则是本文提议的两种高房价治理方案，虽都可能疗好高房价这个疾病，但前者只可能治理房价问题本身，却难以彻底理顺和解决经济系统固有的体制性矛盾，治本方法则可能一劳永逸地解决房价及其相关的体制性矛盾问题。
所谓“治病”的方法就是尽快启动土地批租分配制度改革——地方政府继续按原有制度出让土地，但要按新的规则安排将土地财政收益的全部或部分上缴到中央财政，然后中央财政再根据地方政府的某些政绩指标完成情况将这块土地财政收益返还给地方，返还数额不必和属地上缴的数额一致，以体现激励原则。这种中期政策调整切断了地方政府对土地财政的依赖，消除了高房价产生的微观基础，形成了地方政府的市场退出机制，再辅之以前述新政措施的支持，房价稳定回归并最终稳定在经济均衡水平将指日可待。但该方案会遇到地方政府筹资方式的不可持续性问题——土地批租收入分配机制改革后，各地方政府追逐土地出让金收益的激励被削弱，将导致这块预算外财政收入大幅下降，而地方政府又严重依赖该项财源发展经济、社会事业和推动城市化建设，若这块收入被制度性剥夺，地方政府的财力将更难以为继，其债务风险将更大，对经济和社会发展的长期贻害无穷。
土地批租分配制度改革的另一个问题是土地自身——土地是稀缺资源，批一点少一点，在城市化进程日益加速，对土地需求几乎无限扩张的背景下，现存土地批租制度若长期维持下去，最终很可能出现无地可批的结局。到那时，地方政府依靠土地财政的收入必然枯竭，经济、社会长期发展的财力瓶颈问题会再次凸现。所以，要想彻底摆脱不可持续的土地财政模式，中央就要着眼长远，相机启动土地征用、农地产权和流转体制改革，开征不动产税，逐步废除原有土地批租制度。这就是本文设想的高房价问题和系统性体制矛盾并轨解决的“治本”方法。该方案具有长期性、系统性、根治性特点，属于一项系统工程，涉及的经济领域、环节众多，理论和现实可行性也要深入研究，非本文有限篇幅所能完成，暂存不论。
结论
于2009年末开始的最新一轮地产“新政”推行两年多来，实施效果并不理想，房价仍僵持在高位不动，并未出现整体显著性的下降，中央和公众期待的房价调控目标远未实现，必须尽早调整方略。解决中国高房价难题的路径目前看存在治标、治病和治本三个层次。当前尚在执行的新政措施大都属于“治标”性的；本文以为在中期应及时启动土地出让金分配制度改革，消除高房价赖以生成的基础，形成地方政府退出机制，使房价向自身价值回归，是为“治病”策略；而长期中则要着眼解决体制性矛盾，将不动产税制改革和土地征用、农地产权和流转体制改革结合起来，不仅解决高房价问题，还要彻底理顺房价问题赖以产生的制度体系，使房价问题及其伴生问题得以彻底根治，此为“治本”战略。
※基金项目：本文为作者主持的黑龙江省博士后科研启动金项目“黑龙江房价波动的起因、机理和稳定机制设计”（项目编号：LBH-Q10058）阶段研究成果之一。
注释：
①统计显示，2011年全国商品房平均销售价格增速尽管有所回落，但仍达到5381元/ m2，比2010年全年增长了6.9%，是房价较合理时的2003年2月均价（2447元/ m2）的2.2倍。数据来源：http：//money.163.com/12/0118/04/
7O18GFVJ00253B0H.html，及国家统计局公报。
②根据中房指数系统公布的100个城市新建住宅全样本调查。数据来源：http：//bj.house.sina.com.cn/news/2012-07-14/0848408323.shtml.
③ 数据来源：http：//bj.house.sina.com.cn/
news/2012-07-14/0848408323.shtml
④2009年年底以来中央先后推出的较重要地产新政举措有：2009年底的“国四条”，2010年1月份的“国十一条”、4月份的“新国四条”、“新国十条”和9月份的“新国五条”，以及于2011年1月颁布的被称为史上最严的“新国八条”等。以“新国十条”的推出为标志，后期推出的地产新政政策更趋严厉。
⑤本文强调地方政府对房地产市场的干预是推动我国房价内源性上涨的体制性根源并不等于说地方政府是推高房价的唯一根源，更不是说地方政府是高房价的罪魁祸首和出于主观故意。实际上，我国城市高房價的产生原因和形成机制非常复杂，地方政府干预只是为房价内源上涨设置了一个初始的体制渠道，并由此影响了市场价格机制的正常运转。所以，地方政府对高房价的责任无形中被放大了。
参考文献：
[1] 刘民权、孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J].金融研究，2009， （10）： 22-37.
[2] 孙波.高地价、高房价生成机理及后果[J].学习与探索.2010， （2） ： 146-148.
[3] 孙波.土地财政改革是治理高房价的根本之道[J].中国对外贸易.2012， （1） ： 32-33.
房地产新政 篇7
政府工作报告提到, “针对不同城市情况分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求, 促进房地产市场持续健康发展。”简短精炼, 但内涵深刻, 充满改革精神。
一些媒体报道说, 政府工作报告没有提房地产调控, 这与实际情况不符。这52字分三段, 包涵了三类的调控, 分别是分类调节、协同调节和供需双向调节。
一、“针对不同城市情况分类调控”
“分类调节”意味着房地产调控不采取以往一刀切的做法。当前, 我国房地产市场分化非常严重, 房价与收入比超过10的城市约有8个, 超过8的城市不到20个。这近20个城市房价收入居高不下, 供需矛盾突出, 房地产风险较大。与我国城市总数665个相比, 这十几个城市数量小, 但是其金融资产约占全国城市金融资产半壁江山。对这些城市需要采取多种调节手段, 既要增加经济手段, 也要暂时维持原有的行政调节手段来控制投机需求。
与此同时, 全国还有600多个城市中的相当部分房地产市场很冷, 哪怕只有每平方米三五千元也没有人买, 少数城市还出现空城, 这就需要分类调节的办法, 而非一刀切。
从城镇化阶段的角度看, 也到了必须对各地房地产市场采取分类有效调节的时候。房地产市场的演变有个过程, 将其放在城镇化的历程中看, 一个共同的国际规律是:到城镇化末端, 进城的人会突然减少, 此时住房需求就会相应减少。由于住房需求减少速度较快, 如果没有未雨绸缪的应对措施, 房地产市场就将迅速萎缩, 极有可能会引发泡沫破裂的连锁效应。
从住房投资者的角度看, 房价越涨越会一窝蜂去抢购, 越跌越没有人买, 这种房价反馈的规律是人们的心理预期在起作用, 极易引发房地产市场的需求虚假性膨胀直至崩溃。
拉美是这样, 日本也是这样, 都出现过这类的问题。我国到城镇化的末期还有十到十五年的时间, 一般而言, 在这个时间段房地产整体不会出现大问题。因为实际存在“三个一亿”人口的转移问题, 总体上住房需求还是非常旺盛。
不过, 此时强调对房地产的分类调节是适时的, 应该从现在开始, 对收入比不合理的城市, 采取微调的办法, 逐步降低收入比, 然后平衡过渡, 以防止城镇化末期出现像日本那样房地产泡沫崩溃。
我国有能力也有机会“用时间换空间”避开房地产泡沫破裂。但如果不注意局部地方的调控, 就可能出现海南、鄂尔多斯、温州这类局部性的房地产危机, 而且风险不能小看, 像上世纪九十年代海南房地产泡沫崩溃后, 几大银行的坏帐率突然猛升到60%、70%。前几年温州房产均价才跌了20%, 银行坏帐却猛升20%。我们不能轻视这些局部的房地产风险, 要及时采取分类调节的办法。
调控房地产市场应如同“治大国如烹小鲜”那样对待。能局部调控的就不要整体调, 调节的副作用对整体的影响越小越好;能用经济手段调的就不要用行政手段调, 以行政手段干预房地产市场应越少越好;能由城市政府调控的就不要由中央政府调。越是能由基层政府主动调的, 越要鼓励由基层政府积极自主调控。房地产市场地域性极强, 应确立城市政府负主要责任、省政府负总责的分类调控责任制。
二、“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”
这可解读为“官民协同调节”。一方面我们要加大保障房的供应力度, 政府工作报告提出:今年要新开工700万套保障房, 年内要建成480万套。大量保障房入市有利于增加供给, 平抑房价, 缓解中低收入阶层的住房困难。健康的城镇化必须保证“居者有其屋”, 这体现了社会公平。如果城镇化过程中, 民众“相对公平占有城镇空间”这一点做不到, 长期的社会公平目标就很难达到。
增加共有产权住房供应, 不仅减少了地方政府的资金压力, 更重要的是扩大了民众参与度, 能强化质量监督。传统的保障性住房, 居住者事先难以确定, 老百姓不管建只管参加摇号, 质量没人监督, 套型和配套也缺乏使用者关心, 现在实行共有产权, 先确定哪些人参加共享, 就可加强设计施工过程中的民众监督。这是对于市场机制的一个不可或缺的补充。
以共有产权的机制建设保障房的另一个要点在于容易向市场机制转换。国际上发达经济体的一个共同特点是住房合作社比比皆是, 民众参与共建的保障房在有的欧洲国家占到住房年度总开发量的20%以上。这些住房合作体就是采用共有产权的形式运作的。首先明确政府补贴;其次, 自愿组合、灵活出资、委托代建、民主监管;最后是利益共享。建成的住房社员们既可以买也可以租, 租金约为市场的一半, 售价也比市场价低了许多, 因为有政府补贴、政策优惠和利润共享。
值得指出的是, 在市场经济发达的欧洲各国, 处于城镇化中后期的城市政府主导各种保障房供应比重曾经占每年住房总供应量的大半, 有的至今仍占相当的比例。连号称为自由主义经济学派 (奥地利学派) 发源地的维也纳, 市政府每年投放的经济适用房 (当地称社会房Public House) 也占市场总数一半左右。该市因关注贫困人口住房和良好的城市管理被国际组织连续七年评为全球最佳人居环境城市。
一般来说, 共有产权开发模式债务杠杆比较小, 风险是局部可控的。此模式是官民协同调节的模式。因为在我国共有产权建设主体还不成熟, 共同体的培育还在初步阶段, 此时政府一方面先主动介入市场, 成为共有产权房建设的主导方, 另一方面培育市场主体, 待主体成熟后, 适时退出成为监督者, 以利不久的将来由市场机制在共有住房方面进一步发挥作用。
三、“抑制投机投资性需求”
我国传统的房地产市场调控往往注重从供应端调节, 但需求方面调控措施较少, 而本次报告则是强调“供需双向调节”。史实证明, 仅靠增加住房供给, 在投资投机属性泛滥的情况下常常失效, 因此有时虚假需求会无限膨胀, 正常的供求规律无法起作用。现在社会广为流传一句话, “在北京上海买对一套房, 生活质量拉开一个档次, 买对两套房拉开两个档次。”百姓从生活中体验出的这类经验对社会整体发展却是有害的。如果一国民众不靠艰苦创业、技术创新和勤劳致富, 只想依靠购房致富就可替代几十年的辛苦工作, 这样的社会不可能公平。
在我国, 一方面民众正常的投资渠道偏窄, 百姓误以为投资房地产是能增值的唯一可靠渠道, 另一方面地方政府往往乐见房价上涨带来丰厚的土地财政收入, 从而自觉或不自觉地成为推动泡沫膨胀的助推者。此外, 房价上涨过快也与地方政府对投资投机性购房失调有关。
有些专家认为, 只要放开土地供应或放开小产权房、采取土地私有制就能平抑房价。殊不知, 日本的土地供应是完全放开的, 土地私有化根本规范不了房市, 在投机风盛行的情况下, 该国大到集团公司小到菜市场小贩一窝蜂全民炒房, 这和近些年我国的一线城市情况有些类似。到上世纪九十年代初, 日本房地产泡沫破灭的时候, 老百姓叫苦连天, 与房产相关的70个行业也进入冰冻期, 经济衰退二十年, 这类危机的发生就是跟住房投资投机性需求没有得到管理直接有关。
日本在房地产市场泡沫高潮期, 房产的总值曾高达美国的两倍以上, 虚幻的财富迷惑了很多人, 这个教训一定要吸取, 我国必须及时遏制投资投机性住房需求。
住房过度投资投机性对经济会带来危害还因为“来钱”太快了, 对正常的生产经营和技术创新的资金需求有明显的“挤出效应”, 造成制造业萎缩, 因资金流、人力资本都到房地产去了。这种挤出效应对我国经济健康发展是有害的, 必须及时纠正制止。
与我国不同的是, 日本因长期固有的企业文化, 实行的是“终生雇佣制”。当制造企业大量进入房地产时, 企业的专业人才并不会流失, 房地产泡沫破灭后, 企业重新恢复相对容易。如我国出现这样的问题, 后果会更加严重。
用“供需双向调节”来抑制投资投机性住房需求, 必须认真落实三个“去”的方针。首先, 以大量建设保障房、共有产权房和棚户区改造, “去”市场单轨化, 不能由价格机制单方面决定住房市场。必须通过政府适时适地调控使房地产重归满足百姓的居住功能, 不能放任其投资属性膨胀。
其次, 以减少或停止对两套房以上的贷款和利率优惠“去”杠杆化。2008年经济危机后, 前美联储主席艾伦·格林斯潘反思杠杆对经济的影响时说:“没有杠杆的债务不会有太大的危害, 但是如果有杠杆或者高杠杆债务会造成极大危害, 譬如房地产。”由此可见, 通过“去杠杆”来减轻房地产泡沫破裂可能对经济的潜在危害是政府的重要对策。但值得指出的是, 当美国QE退出后造成我国国际热钱回流美国, 金融系统普遍感到资金短缺的时候, 必然会对正常的住房信贷造成冲击。此时如不采取对商业银行强有力的管制政策, 银行业就会拖延甚至大幅度减少对首套房正常按揭贷款, 从而造成市场成交量的迅速萎缩, 这对于房地产市场短期与长期的健康发展都是有害无益的, 必须及时纠正。
再次, 以“房地产税”来“去”住房投机属性, 通过增加投资投机性房产的成本。房地产税与房产税并非同一概念。在许多国家, 两类房地产调节税更易见效, 一是住房消费税, 另一是空置税。前者实行累进税制, 对购买首套房实行免税, 二套房实行较低税率, 三套及以上的住房征收高额税率。后者则是向空置的房屋征税。这两个税种影响面窄, 只针对投资投机者, 而且操作上更加灵活, 可进可退。
房地产新政 篇8
2015年房地产新政不仅仅限于3月30日由财政部、央行、银监会、住房和城乡建设部出台的两份文件,还包括了3月27日国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。我们一起统称为2015年房地产新政。
3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,宣布将拥有1套住房且相应房贷尚未结清的居民家庭,二套房首付比例降至4成。此前二套房首付最低不得低于6成,而在北京、上海等大城市则执行更为严格的7成标准。此外,对于使用公积金购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
同日,财政部在《关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税[2015]39号)》,规定购买2年及以上非普通住房对外销售的,按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税;2年及以上普通住房对外销售的,免征营业税。此前,个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例,超过2年但未满5年,之前出售时需要缴纳5.55%的营业税即5.55万元,以5.55万元营业税为基准,分别需要缴纳7%、3%的城建税、教育税附加合计0.55万元。在新政策下,这笔合计6.1万元的费用被减免。
3月27日国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求合理安排住房及其用地供应规模,优化住房供应套型结构和促进房地产用地结构调整。这是首次对住房及用地的供求关系以及供求结构进行调整,也是长期制度建设之一。
回顾2014年以来房地产政策发展的逻辑,这三项政策是不断刺激刚性需求和改善性需求基础上的深化。首先是逐渐放开限购的过程。从2014年6月至今,实施限购的46个城市已经有41个放开。限购政策已经基本放开,但消费性需求仍然乏力,基层政府要求放开限贷政策的呼声很大,认为需要放开限贷政策以配合限购放开政策。其次,逐渐放开限贷政策。从2014年5、6月央行、银监会相继要求银行支持合理住房需求,到9月“央四条”,放松首套房认定标准、降低首套房贷利率,降低商业性贷款成本。9月30日,央行、银监会联合发文提出,降低首套普通自住房的首付(30%),并对拥有1套住房已经结清相应购房贷款的改善性需求(第二套),视同第一套房贷。第三套住房贷款也放宽了,根据借款人偿付能力、信用状况等因素由商业银行自行把握。其三,松动公积金政策。管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外,将注意力更多转向了公积金。2014年10月9日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,基本内容有三:提高公积金首套房贷款额度、降低贷款门槛(合理确定贷款条件)、推进公积金异地流转。这次房地产新政进一步降低了公积金购房的首付层数。
二、2015年宏观经济以及房地产形势
要理解以上的房地产新政,必须深入了解一下2015年的宏观经济形势以及房地产形势。
第一,国民经济形势。
虽然中国经济进入了新常态,但是即使在新常态下,也需要保证一定的经济增速,这不仅仅是保就业的需要,也是保障经济金融体系安全平稳运行的需要。去年的中央经济工作会议、今年的两会都把稳增长作为今年宏观调控的首要目标,而房地产投资可以在短期内刺激民间投资需求以及带动上下游关联产业。房地产政策的放松是稳增长政策的一部分,措施还包括加大了棚户区的改造力度和刺激基本性住房消费需求。2015年我国经济增长的主力仍将是投资。而在三大投资领域中,制造业领域“去产能”和“调结构”继续稳步推进,投资将主要依赖基建投资和房地产投资,而基建投资在政府投入上也需要房地产投资作为支撑,既包括房地产投资导致的基建投资,如城市道路、教育、医疗设施,也包括房地产增长带来的土地收入在缓解地方政府债务问题的同时,形成对基建投资配套的支撑。因此可以说,稳增长的核心是稳投资,稳投资的核心是稳房地产投资。
第二,房地产投资不足。
2015年1～3月,房地产开发投资16651亿元,同比增长8.5%,增速比1～2月回落1.9个百分点,与全社会固定资产投资增速间的剪刀差再次扩大,表明房地产拖累总投资、拖累经济之势依然显著。房地产投资增速与2014年同期相比,几乎下降了一半。而土地购置面积增速在2015年1～2月急剧下降至31.6%(2014年1～2月同比为6.5%)。这是从2008年以来,同比降幅最高,甚至超过了受美国次级债危机影响的2009年,当时的同比降幅为30.0%。受此影响,2015年2月土地出让金同比下降30.2%,同比下降幅度仅次于2009年(45.7%)。更值得关注的是,不仅土地出让金同比下降幅度较快,而且土地出让金绝对数量减少。2011年～2014年同期土地出让金分别为796.25亿元、1043.94亿元、918.51亿元、1000.28亿元。而2015年同期仅为698.57亿元。
第三,地方债务危机隐现。
其一,出让金减少导致偿债能力迅速弱化。土地财政和土地抵押融资使得地方政府动辄能数以千亿投资规模撬动经济增长的前提,地方债务的偿还最终多数靠土地出让金或者以土地作为抵押。作为资金来源的主要方式土地出让金由于市场不景气,导致地方主导的基建投资萎缩,进而导致经济剧烈收缩。其二,地方债务规范化导致资金来源青黄不接。国务院43号文剥离了城投的融资功能并将地方政府债务规范化,但是赤字率开的口子不大,PPP短期之内难以对接城投的融资功能,也对公共部门的投资产生了剧烈的冲击。其三,从财政与中央银行的关系来看,地方债务风险必然会传导至金融体系。尽管地方政府债务风险并不直接表现为金融风险,但是,如果地方政府债务引发财政危机,必然导致经济系统出现重大危机,并直接扩散到金融体系特别是银行体系,欧债危机对此已经做了最好的注解。
三、房地产行业发展的基本面
房地产行业发展的基本面决定了房地产新政的着力点以及影响范围。
第一,房地产供求关系基本平衡,有些地区供过于求。
根据“六普”数据,2010年,我国城镇存量住房为203亿平方米,此后4年又有42亿平方米竣工,扣除拆迁住房后,2014年底城镇存量住房约240亿平方米,城镇户均住房接近1套。2014年底,我国在建住宅59亿平方米,将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算,给房地产市场带来严重的压力,尤其是二三线城市,去库存的压力更大。这是导致目前房屋积压和市场陷入困境的直接原因,需要对商品房以及用地的供求关系进行调节。第一,房地产供求关系基本平衡,有些地区供过于求。
第二,收入及预期下降。
居民收入增速放缓导致改善性购房需求增速回落。最近两年,我国居民的收入水平出现持续下滑,2013年,城镇居民家庭人均可支配收入为26955元,剔除价格因素,实际增长7.0%,增速创2001年以来新低。2014年,居民收入增速进一步放缓,前三季度增速回落至6.9%。随着我国经济进入“新常态”,经济增长更加重质轻量,预计未来几年我国GDP的平均增速将保持在7%左右。受其影响,居民收入的增长预期也随之下降。居民收入的增速与改善型购房需求密切相关,收入增速放缓将直接影响到改善型购房需求的规模,导致这部分需求增速放缓。另外由于八项规定以及重拳出击的反腐政策、领导干部个人收入资产核查等事项,导致一些灰色收入者不敢进行住房投资。尽管收入降低,但是改善性需求仍然相对旺盛,需要进一步加以政策支持,投资性需求仍然需要受到遏制。
第三,物价相对平稳。
目前我国物价水平相对平稳,居民对不动产保值功能的需求不那么迫切。从理论上讲,当物价大幅上涨,货币出现显著贬值时,将会刺激家庭加大对不动产的配置比例,以求保值。目前我国的宏观经济正处于“三期叠加”时期(经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期),经济增长速度趋缓,居民消费价格上涨幅度不大,例如3月份CPI同比上涨1.4%,增速比去年同期下降1.0个百分点。在这种经济运行态势下,出于保值目的的购房需求不会出现大幅扩张。
四、2015年房地产新政的基本特征
第一,住房消费刺激方面。
其一,取消认房认贷标准,实行认房的单一标准。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请,最低首付款比例调整为不低于40%。以前是根本不能再贷款。即使贷款还清之后,认房又认贷的原则认为这是第二套住房甚至是第三套住房。认房又认贷的原则是仅仅拥有一套房,但经过两次贷款(卖后再买),再认购一套,不再认为第二套,而认定为第三套。但是现在政策变化更加符合现实,以认房为原则,即拥有一套住房作为贷款首付和利率水平的基础,二套首付从60%降低为40%。其二,降低第二套首付。第二套首付从60%降低到40%。公积金贷款,首付比例从以前的30%降低到20%。公积金拥有一套住房并结清相应购房贷款的缴存职工家庭,第二套首付降低为30%。付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。其三,降低第三套首付。以前,在限购城市之外的地区,第三套首付是禁止银行贷款,需要购房者全款购买,但是这次是由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
第二,在调节供求平衡关系方面。
主要体现在国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。正是由于住房供求关系已经基本平衡,有些地区甚至出现严重供过于求,因此必须调节住房以及用地供求关系。其一,根据住房供求关系相应调节土地供给。住房供过于求的市县,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。这是对供过于求的地区可能发生房地产泡沫危机的补救措施。以前国土部门往往根据地方的财政预算,需要多少钱,就卖多少地,当地价高时,出让土地数量反而减少了。这种忽视市场经济,带有浓厚的计划经济体制的做法逐渐得以破除。其二,优化住房供应套型结构和促进房地产用地结构调整。这是对供过于求的地区可能发生房地产泡沫危机的补救措施。允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,用于国家支持的新兴产业、养老产业、体育产业等项目用途的开发建设。这是对增量土地进行的调整。在实际上某些城市的住宅用地已经相对过剩。为了避免过量在建的住宅冲击房地产市场,有必要对在建的住宅套型结构进行调整。如我们在鄂尔多斯房地产市场调查发现,某一家知名的房地产企业开发的都是三百到四百平方米高档商品房,经济不景气后,已经订购的购房者宁愿舍弃定金也要退货或者宁愿选择较小户型。此项政策措施有利于避免浪费和闲置资源。其三,产品端实现了转化。规定将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,应该说是富有争议的政策措施。但是商品住房房源直接对接棚改安置房和公共租赁住房也是减少资源浪费和闲置的重要方式之一。
此外,纵观2014年到2015年出台的房地产新政策,限购、限价等行政色彩浓厚的干预措施逐渐淡化,而这次新政中也体现了以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式。行业规则建构较多,包括从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、《不动产登记暂行条例》、MBS、REITs等资产证券化逐步登场等多个方面,房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架。
五、对房地产行业的影响
第一,一定程度上拉动消费性需求。
国务院总理李克强在2015年3月5日的政府工作报告中明确提出,要稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。这次“房地产新政”与2008年一样,都属于救市,只不过出发点不一样。2008年主要是拉动经济,防止在金融危机条件下经济进一步下滑,这一次主要是在新常态下进一步稳住经济。因此这次政策调整最大亮点是对改善性需求的支持力度显著增强。例如对拥有1套住房且贷款未还清的家庭,再次购买普通住房的首付款比例为40%,对拥有1套住房并已还清住房公积金的家庭,再次购买普通住房,最低首付款比例为30%,以及二手房转让营业税免征年限缩短,这些都是针对改善性购房家庭的政策。从住房需求结构、人口结构以及住房质量升级趋势来看,未来一段时间我国改善性需求是购房的主力军,因此,加大对改善性需求的信贷支持力度、提高改善性需求的住房支付能力、加快住房资源流转配置效率等都是住房政策调整的重点。实际数据也表明,新政也直接刺激了住房消费的上升:4月12日到4月19日,世联上门指数环比上升9.3%,同比上升5.2%。其中一线城市环比上升16.7%,同比下降14.1%;二线城市环比上升4.3%,同比下降8.7%,三线城市环比上升9.6%,同比下降2.4%。
第二,行业竞争将会加剧。
2014年之前,是行业比拼销售额的时代,而此后,以传统销售型业务为主导的地产格局将被重构。房地产的交易规模足够大,决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多,行业真正的未来就在于市场细分化。对比美国成熟的房地产市场,近250家上市房地产企业,市值占行业总市值近7成的50家房企中,除了定位住宅开发、金融服务等综合型业务的房企,投向商办物业、酒店物业、旅游中心、老年公寓、工业园区等细分领域的企业才是大多数,行业形成多品种发展的业务格局。在行业利润不断被压缩的形势下,房地产企业对创新将越来越重视。一是企业跨业经营的案例越来越多。万科的社区服务、恒大的矿泉水经营、绿城的养老地产、复星的健康产业等等,传统房地产开发企业向社区服务、多元化产业发展的趋势明显。二是对高新技术的运用深入而广泛。如引入互联网、大数据等高新技术,易居中国的新浪乐居平台、克而瑞数据库等,均为公司发展的新的利润增长点。三是房企和银行业的联姻。自从恒大地产入股华夏银行、万科投资徽商银行以来,相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润集团、星河集团、莱蒙集团等以各种途径渗入银行业。
第三,区域分化更加明显。
对于一线城市全面放松限购的猜测,笔者认为可能性不大。一线城市环境承载力有限,因此对户籍管理越来越收紧,尤其北京还需要疏解产业和人口,各区县都有人口控制指标,限购政策是否放开要服从城市发展、疏解首都功能的大局,绝不可能由行业本身决定。从住房供求关系角度看,北上广深等城市,对比全国面上的供过于求,一线城市依然存在供不应求、依然具备增值空间,此种情况下放开限购可能纵容投资客的涌入,加剧区域性失衡的失衡。
但是我们同时也应该看到,住房消费尚有待于更有力的刺激。一是受制于信托、互联网金融等融资产品快速发展,银行融资成本上升,银行发放个人住房贷款积极性下降,收紧贷款规模,取消利率折扣,贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制,贷款规模难以迅速扩张,支持作用弱化。一是房价支付能力仍然偏弱。即便是刚需,有条件地降低首付和营业税,只是降低了房市交易门槛,但并未有效降低购房者的购买成本,相反首付比例的下降以及贷款余额的增加,会带来贷款利息的增加。因此在新政尚难有效改变房价走势等背景下,新政对价格敏感型的刚需群体,乃至投资、投机者等的影响,有待于进一步观察。
房地产新政 篇9
未来中国将进入资产泡沫下降而CPI压力上升的经济格局。
就市场而言, 房地产市场推出严厉的新政, 证券市场上接创业板, 下推融资融券与股指期货。投资者做出明确的预期, 房地产投资者恐慌性撤退, 一线城市的异地炒房客失去了银行的支撑。而地产与金融板块惨遭池鱼之祸, 几乎直线下线。沪市300指数大跌180点, 跌幅逾5%。上证指数则跌破3000点。小规模的股指期货只能跟着大盘趋势走, 表现得比大盘还要夸张。
就宏观经济趋势而言, 通胀压力进一步上升, 资源价格上涨已成定势。发改委近日发布报告, 称二季度水、电、油、天然气等价格将一定幅度上涨。但在出台调价措施时, 政府将充分考虑社会各方面的承受能力, 并采取阶梯价格等多种方式缓解价格上涨对居民生活的影响。今年征收资源税如箭在弦上, 这也将进一步推动资源价格上涨。
劳动力成本进一步上升。4月10日, 为起草收入分配改革方案, 国家发改委就业和收入分配司司长张东生组织相关人士召开闭门会。张东生表示:“不管怎么样, 今年必须拿出东西来, 收入分配不能总是空谈。”据已披露的消息, 垄断行业的工资改革、央企股权收益进一步划归社保等成为重点议题。
税费改革前两年拉开序幕, 今年进一步深化。房地产的消费税与保有税如箭在弦, 可能在重庆或者上海先行试射。在收入再分配中, 张东生强调税收政策将起主导作用。我国资源税、房产税、遗产和赠与税等调节收入差距的税种比重过小或未开征, 税收没有起到调节收入分配的功能。接下来的收入分配改革中, 将加快推进综合与分类扣除相结合的个人所得税制改革, 增加普通家庭日常生活以及教育、医疗等费用扣除标准, 降低中低收入居民和工薪阶层的税收负担。可以预见, 未来房产、证券资本利得税将严格征管, 研究加强对高额财产转移的税收调节, 适时开征遗产和赠与税, 以弥补工薪收入阶层个税收入下行的缺口。
除此之外, 全国金融工作会议召开前夕, 20个部委紧急展开15项重大课题调研, 筹谋下一步金融业改革的路径抉择。作为5年一次的金融业改革盛会, 全国金融工作会议已经成为中国金融改革的风向标。相关部门提出15个金融课题, 各机构领命而去, 进行广泛调研, 范围涵盖系统性金融风险防范制度、金融监管协调机制、加强金融综合经营和“大到不能倒”的金融机构的监管、加强金融机构公司治理等各个方面。
从此次房地产新政, 可以看出改革未来走向的些许端倪, 如三套房的贷款与风险标准, 制订权下放给了各家银行, 而房地产消费税则下许给了地方政府, 今后监管层从银行资本金、贷款总额等方面进行总量控制与风险控制, 而具体措施则由各家银行按照本银行情况制订。另一个课题则是实现资本市场与货币市场的大监管, 将资产价格与通胀压力挂钩, 以求准确反映市场真实情况。
中国经济内部进行结构性调整, 相关的汇率、利率等政策不宜大动干戈。
中国经济一方面面临着通胀压力, 2009年过度宽松的货币政策直到3月份还在作祟, 3月份大量热钱涌入, 使得中国资产品价格摆脱2月份的盘整直线向上, 加剧了通胀压力;另一方面宽松的货币政策被房地产等领域的严厉调控举措所抵消。中国资产品价格上涨并未形成明确的预期, 这从去年和今年证券市场房地产、金融板块小心翼翼的走势就可见一斑, 实体经济还较为脆弱。缩短金融杠杆, 其效果与货币紧缩等同, 在房地产市场收到了立竿见影的效果, 此时如果大幅紧缩货币, 推出汇率一次升值与连续加息, 市场一旦无法承受压力急剧下行, 则改革的空间会被封闭。
房产新政下房地产市场现状及展望 篇10
近几年, 我国房地产行业蓬勃发展。各地区的房价一路飙升, 尤其是一、二线城市的商品房价格上涨迅猛, 远远超出了当地居民的购买能力。进入2013年以来, 随着上一阶段调控政策影响力的弱化, 中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长, 并再次引起多方讨论, “泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在这种背景之下, 国务院于2013年2月出台了《新国五条》, 以遏制我国房价过快上涨的势头并规制与之相关的房地产市场不正当竞争行为。
2房地产新政实施的主要职能
一是严格实行房产工作问责制, 细则明确指出对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市, 应指导其增加住房及住房用地的有效供应, 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市, 也应指导其采取有效措施保持市场稳定。同时对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的, 要进行约谈和问责。二是坚决抑制投机投资性购房, 新政扩大了限购区域, 要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率, 并要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征, 从长远来看, 这套组合对房价的调控起着至关重要的作用。三是稳定房价, 新规要求原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量, 还扩大了住房保障范围, 年底前, 地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围, 在一定程度上解决供需矛盾, 稳定房价。
3房产市场现状及2013年房产行业展望
3.1房地产行业现状
首先, 房地产开发规模继续保持较快发展。我国房地产不论是投资规模还是开发规模都快速增长, 全国房地产施工面积每年以25%的速度递增, 而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%, 最高的达到了30%。2012年, 房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米, 比上年增长13.2%。其次, 投资开发区域发展不平衡, 这种不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上, 2012年, 东部地区房地产开发投资40541亿元, 比上年增长13.9%, 中部地区房地产开发投资15763亿元, 增长18.3%, 西部地区房地产开发投资15500亿元, 增长20.4%。三是二手房成交显著增长, 在新政出台后涉及到二手房的个税从严按差额的20%征收, 使得许多买房者预期二手房价格攀升, 卖方者也感受到新政的压力, 导致许多地区的二手房交易呈现暴涨现象。
3.2房地产市场展望
鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡, 2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松, 继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时, 注意将现行调控政策和中长期制度相结合, 对合理的改性需求给予支持, 从宏观环境上来说, 2013年经济形势将好于2012年, 在政策调控上还依然会坚持从紧取向不放松。在市场层面上, 国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在, 房地产业与城镇化紧密相连, 加快城镇化必须要求房地产保持平稳健康发展。中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。所以2013年市场环境整体发展将维持平稳发展态势。房价走势方面, 土地供不应求, 新城镇化带动房产市场发展, 居民收入增加都是房价上涨的长期推动因素, 与此同时经济增长趋缓, 空置房增多, 供需失衡、已有的房地产调控政策不放松, 等会在短期内给房价形成一定的上行压力。在各项影响因素的综合作用下, 预计2013年商品房价格将延续2012年平稳增长的态势。
4对未来房地产业发展的几点建议
(1) 加强相关领域配套建设, 为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。
不断提高服务水平, 统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设, 促进房地产市场健康稳定发展;继续坚持住房市场化改革方向。
(2) 转化地方政府行为机制。
在房地产调控中, 地方政府必须明确自己的职能, 落实调控房地产市场的政策措施, 有效约束自己的谋利冲动, 抑制房地产市场过热的局面。
(3) 完善二手房交易市场。
加强市场监督力度, 提高二手房行业的入市门槛, 重点扶持一批实力强, 口碑好的经纪公司, 发挥二手房的积极作用, 从而增加房地产市场的整体有效供给。
(4) 建立多元化的中国房地产市场体系。
目前, 中国房地产市场的热点主要是集中在一级市场上, 二级市场、三级市场的发展较为落后, 尚未建立起完善的市场分级体系。政府应该积极引导二三级市场健康发展, 促进多级市场联动。
参考文献
[1]李小龙.政府职能、政府调控与房地产市场:房产新政下的房地产市场现状分析[J].投资与合作, 2011, (5) .
[2]章月兰.论我国房地产新政对楼市的影响[J].中国城市经济, 2011, (8) .
新政不再怀柔 地产前途依旧 篇11
自2010年5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控已经在云南逐步落实。 “房产新政”直指投机者的同时,也给作为云南省经济支柱产业之一的房地产,带来了越来越大的震撼:面对新一轮调控,云南房地产市场走势究竟会怎样?昆明的房地产价格是否存在泡沫?在当前新政下,投资州市地产又是否可行?带着一系列的疑问,记者采访到了云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授。
《时代财富》:自5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控已经在云南逐步落实。你如何看待云南的房地产新政?面对新一轮调控,云南房地产市场走势究竟会怎样?
周大研:根据国务院针对房地产业出台的“新国十条”,云南省1月20日出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,5月18日又出台了《关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》。这两个政策中,有几个特点比较引人注目。第一是由八个部门联合成立房地产市场监测协调领导小组。这是史无前例的,可以看出省政府对房价的重视程度,但遗憾的是没有阐述这个特别小组的具体职权;第二是提出加快住房项目的审批速度。这一条就比较切合实际,例如昆明最近两年房地产项目审批速度非常慢,具体来说就是《建设工程规划许可证》、《规划用地许可证》、《商品房预售许可证》这三证审批的速度非常慢。特别是今年1月到5月,累计三证齐全的项目不到10个,这也是昆明房价上涨快的一个重要原因;第三是提出了要加强用地监管,发挥土地供应对房地产市场的调控作用,今年6月底以前各地要公布住房供地计划。这一条也非常关键,因为土地是房地产的第一生产要素,如果供地的规模、结构、时序没有科学的安排,必然导致住房供应在时间、空间、产品类型的极度不均衡,最终影响房价的大幅波动。这些年来对这个问题有关方面确实没有认真研究和严格执行。首先是对闲置土地的处理,可以说已经是三令五申了,但至今仍然没有给公众一个全面的交代。如昆明市公布的闲置土地是1.56万亩,其中估计有80%左右应该属于住房和商业用地,如果能将其彻底清理出来并有计划地供应市场,对于平抑昆明房价来说毫无疑问具有重大作用。其次是供地计划,各地几乎每年都会在受众不广的媒体上象征性地公布一下,最后的结果与实际相差很大,但没有任何部门对此负责。这次规定的住房供地计划如能公布并严格执行,将使政府、开发企业、购房者获得一项重要的决策信息,避免过去那种疯狂买地购房的普遍现象,对于房地产市场的平稳健康发展意义重大。第四是加强交易监管。要求一次性公开房价并名码标价对外销售,对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产项目要重点查处。这也是过去没有的,但没有细化。我认为这一条缺乏可操作性。首先,任何企业都不是先知先觉的诸葛亮,每个房地产项目的销售价格都是卖出来的而非定出来的,开盘前的定价非高即使低,一次性公开房价并名码标价对外销售的规定,没有联系房地产销售周期波动的实际,这个规定如果硬执行,在目前形势下,房地产项目销售价格最可怕的是出现高开低走的情况,那一些房地产企业的官司和损失就必然增多,这对整个房地产市场的稳定是极为不利的;其次“投机炒作、定价过高、涨幅过快”涉及到具体项目的营销、成本核算等工作,如果要真正落实,就是“一项一策”,工作量之大、专业度要求之高是可想而知的。第五是加快保障性住房建设,2012年解决31.5万户困难家庭的住房问题。这条很好,明确进行了量化,但是总量够不够?资金如何保障不得而知。
总的来说,如果这次房地产调控新政能够科学、具体、坚定地执行,毫无疑问对于稳定房地产市场会起到的积极的作用。但有一条对抑制住房价格很有效的政策没有提,那就是要不要限制外地人购房。如昆明市,从最近几年的统计的数据看,早已经是个类移民城市,昆明户口的购房者只占60%以下,如果对外地人购房进行限制,毫无疑问对昆明房价影响会很大,同时对昆明经济也将产生很大的負面影响,这一条没有出台,我想政府是慎重考虑过的。
房地产新政颁布以来,市场上观望的人增多,再加上房子的可供量有限,房地产的交易量有相当程度的下降。如本次昆明春季房交会,进场的人数是25万人,成交的房子只有1453套,这个数据明显低于往年的春季房交会。因此,从现在开始,房屋成交量的萎缩是一个必然趋势,而房价的变化会有滞后性。每个时段住房销售的区位构成、产品结构都不一样,至少要看一个季度甚至半年平均下来的数据,才能看得出房价究竟是涨了还是跌了。
《时代财富》:您觉得在当前新政下,投资州市地产是否可行?
周大研:从全国及云南省来看,昆明既是春城又是云南省惟一的中心城市,房地产的需求自然旺盛。昆明目前的土地供应方式主要以高成本的城中村改造为主,规划上又要求原则上盖成本不菲的超高层建筑。因此,无论从客观和主观上讲,昆明的房价肯定比其他州市高得多,房地产的竞争也相对激烈得多。因此,理论上讲,投资其他州市是一种选择。但是,必须清楚的是,除昆明以外,目前房地产市场比较火热的州市只有两类,一类是旅游资源丰富的地方,二是经济实力强的城市。传统的如大理、丽江、西双版纳、玉溪、弥勒、个旧等,新兴的如腾冲、石林、呈贡、嵩明等,除此之外,多数州市房产价格及涨幅都较低。因此,从中短期来看,多数州市房地产投资的回报都不会太高。但是,云南已定位为面向南亚、东南亚开放的桥头堡,航空、铁路、高速公路等立体交通网正在大力推进,特别是昆明地铁及连接滇中城市的高铁建设已经实施,长期来看,云南地州房地产市场必将迎来大力发展的机遇,特别是高铁能到达的曲靖、楚雄、玉溪及昆明周边的县市,将构成昆明一小时经济圈,昆明将成为区域性的超级城市,工作在昆明,生活在周边县市,将会是很大一部分人的生活方式。因此,我认为在未来5—10年,昆明周边地铁、高铁能辐射的县市,房地产会有很大的发展空间。
《时代财富》:您认为昆明的房地产是否存在泡沫?
周大研:理论上讲,泡沫就是资产价格脱离市场基础连续上涨,或者是说价格严重脱离价值,并且总有一天要破裂,也就是市场肯定要崩盘。但如何判定房地产“泡沫”争议很大。我个人认为至少应当用三个指标来综合衡量。第一个指标是房价收入比,第二个是租售比,第三个是空置率。就昆明而言,这三个指标政府或专业机构谁也没有认真研究、计算、公布过,因此,昆明的房价是否存在泡沫,无法从科学的角度回答。这方面,我自己有一些研究,但不够成熟,这又是一个非常敏感的问题,我就不公布了,以免引起不必要的麻烦。房价收入比房地产交易中心可以计算得出来,租售比统计部门通过科学的抽样也可以测算出来,空置率通过电力公司和自来水公司也可以测算出来。我特别主张政府定期公布这三个指标,但不要轻易定性。这样土地、规划、建设等相关职能部门、开发企业、购房者都可以据此作出相对理性的决策,这对房地产市场的稳定健康发展有利无害。如果不把这些数据公开而空讲房价的高低、泡沫等问题,无异于纸上谈兵。
《时代财富》:为了发展经济,政府对地产行业的依赖性比较大,在国家出台新政严厉调控房价的大背景下,请从地方政府和中央博弈的角度来谈谈下阶段昆明房地产的走势。
周大研:就云南省来说,过去的9年中,房地产投资在GDP中所占的比例是7.04%;在过去的12年中,昆明市房地产投资在GDP中所占的比例达到了12.3%,从这两个个数据就可以看出房地产是国民经济的支柱产业。
目前我国的财政分配体制是高度的中央集权制,税收立法权归中央,中央对地方的考核又主要与GDP挂钩,地方政府普遍面临事权大、财权小、财力弱的局面,土地收入成为了地方财政收入的重要命脉。与房地产市场密切相关的银根和地根,一个掌握在中央政府手中,另一个掌握在地方政府手中。因此,在房地产的利益问题上,地方政府与中央政府的博弈就在所难免。
昆明市的情况就更为突出,目前的城市定位是面向南亚、东南亚的区域性国际大都市。地方政府面临大力建设公共产品和提供公共服务的巨大压力,但每年几百亿的财政收入相形见绌,只好巨额举债来推进城市基础设施等方面的建设,对土地财政的依赖可想而知。因此,仅仅从成本角度来讲,昆明房地产市场会有相当的刚性。
《时代财富》:城中村项目的大量集中上市对昆明的房地产市场是否造成影响,是否会出现烂尾楼?为了保证城中村改造不变成烂尾楼,政府会不会出台相应的政策来保证城中村改造项目的顺利销售?
周大研:城中村的改造很复杂,许多具体问题只能做,无法说。昆明市将要在5年内完成336个城中村的改造,总的土地面积是9万多亩,平均到每年就是1.8万亩,理论上讲,远远超出昆明历史上的土地供应量,对房地产市场会有很大的影响。但就实际情况看,城中村改造错综复杂,变幻无常,其最终反映到房地产市场上,结果与计划肯定是大相径庭。土地和房子不是蔬菜和水果,所以,不要杞人忧天,车到山前必有路。
《时代财富》:呈贡新城、空港经济区的开发,能否缓解昆明房价?
周大研:从呈贡新城来看,过去的房价比昆明主城区要低很多。昆明市行政中心还没有搬到呈贡,但最近居然拍出了400万/亩的高地价,可见,人们对呈贡房价的预期较高。所以,从现在开始,新城的房价将逐渐向主城靠拢,因此,呈贡对于缓解昆明房价不会有太大作用。而空港经济区由于面临庞大的基础设施建设等问题,在未来的二三年内,房地产开发的规模有限,对于昆明房价的影响也十分有限。
《时代财富》:您认为房产新政会执行多久?会有多大的力度?
周大研:过去和这次的房地产新政都属于行政规定,完全是相机决策。实行多久,一是要看国际国内经济形势的变化,如果国际经济趋稳向好,我国产业结构调整的效果显著,出口这匹马车就会发出强劲的动力,对GDP的贡献就会增大;二是要看我国社会保障的建立的速度、覆盖面和完善程度,社会保障如果构建得好,消费这匹马车就会有巨大提升。如果出口和消费在GDP的比重大,目前占主要地位的投资就可以降低,最为投资范畴的房地产业地位也就自然下降,那么房地产新政执行的时间就会拉长,甚至还会加大力度。就我个人的判断,世界经济还未走稳,中国的产业结构调整和社会保障制度的完善尚需时日,国际国内经济形势还会出现一定的反复,房地产作为国民经济的支柱产业短期还不会逆转,因此,房地产新政还会实事求实、与时俱进地进行调整。
编辑:刘俊
周大研简历
云南财经大学不动产投融资研究中心主任,副教授,MBA导师,云南房地产业协会常务理事,数家大中型房地产公司顾问。
曾在数家房地产公司担任高管,从事房地产开发经营十余年,累计参与开发的房地产项目近百万平方米。最近几年,经常主持和参与房产项目的投资决策、融资筹划、市场调研、营销策划、规划设计论证、招投标评审等方面的工作,积累了丰富的房地產项目运作经验。
多次主持和参与房地产科研课题,搜集和编写了大量房地产实战教学案例,为部分大专院校MBA、房地产开发企业、政府相关部门进行专题讲座,受到了普遍欢迎。
房地产新政 篇12
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税自1994年开征以来, 一直被业界认为是对房地产收益影响最大的税种之一, 但由于征收率较低等原因, 一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。近年来, 随着房地产业的高速发展和持续升温, 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰, 自2006年以来, 国家税务总局陆续出台政策法规加大土地增值税征缴力度。第一, 2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006) 187号) 中明确规定:从2007年2月1日起, 房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。第二, 2009年5月12日国家税务总局发布详细的《土地增值税清算管理规程》 (国税发[2009) 91号) , 对土地增值税计算、预征、清算过程做出详尽说明。第三, 在本轮房地产调控中, 土地增值税又一次进入公众视野。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后, 国家税务总局于2010年5月19日和25日相继发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》 (国税函[2010) 220号) 和《关于加强土地增值税征管工作的通知》 (国税发[2010) 53号) , 明确土地增值税清算过程中若干计税问题。通知内容详尽、措辞严厉, 土地增值税清算将从严征收, 且严厉程度超出预期, 土地增值税严格增收将会对房地产企业产生重大影响。第四, 首次明确预征比例。各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外, 东部地区省份预征率不得低于2%, 中部和东北地区省份不得低于1.5%, 西部地区省份不得低于1%。对尚未预征或暂缓预征的地区, 应切实按照税收法律法规开展预征, 核定征收率原则上不得低于5%。第五, 各地方税务局纷纷出台实施细则, 强调从严控制缓税, 大力催收欠税。重庆市地方税务局在《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》 (渝地税发[2010) 116号) 中明确:对土地增值税历年的缓欠税, 在年内要全部组织入库。对一次性组织入库确有困难的, 主管税务机关必须与纳税人制订分期纳税的计划, 分期组织入库。凡未按规定缴纳的, 要按规定课处滞纳金。对土地增值税缓税的审批, 市局将从严控制。第六, 土地增值税严格征收将对房地产企业盈利能力产生重大影响。根据税法规定, 土地增值税实行四级超率累进税率, 当房价涨幅过大后, 房地产开发项目的净利润率将不再明显上升, 形成净利润率的天花板, 企业盈利能力明显受限。
对房地产企业来说, 根据新的政策, 适当调整开发、销售策略, 正确定位企业发展方向, 合理进行土地增值税的税收筹划, 减轻纳税负担, 相应增加企业的盈利显得尤为重要。
二、房地产企业土地增值税的税收筹划
(一) 土地增值税清算之前房产企业的账务处理流程
1. 房地产企业的开发成本、期间费用和利息支出的财务操作以关注当年企业所得税为主要出发点。
房地产企业出于抵减当年企业所得税的考虑, 往往将工程人员的工资、福利、折旧、修理费、劳动保护费、办公场所费用等列入管理费用科目, 计入当期损益。
2. 在项目开工建设准备前和销售前, 关于产品定位
和定价, 财务没有提前介入, 整个开发项目开发前未充分考虑土地增值税清算的因素。
3.财务自身前瞻性不足, 对土地增值税清算工作准备尚未充分, 抱有侥幸心理。《土地增值税暂行条例》是1993年12月颁布的, 由于其操作计算十分复杂, 且没有与之配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因, 因此在全国各地没有普遍实施。重庆市则是在2002年才颁发相关预征的条例《重庆市地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》 (渝地税发[2002) 100号) , 当时, 并未明确企业在完工后如何进行清算的规定, 因此, 财务人员普遍抱有侥幸心理, 对清算工作的准备不充分。
(二) 新的税收政策下进行土地增值税筹划的几个要点
1.合理增加扣除项目金额进行税收筹划
(1) 充分运用加计扣除政策。将直接管理项目部门费用归集到开发间接费中, 减少期间费用的发生额, 增加开发成本的发生额, 即增加开发成本的扣除额。
《土地增值税实施细则》规定, 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和, 加计20%的扣除。土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。《实施细则》规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费, 应全额计入扣除项目金额中, 在计算土地增值税时有效地扣除, 同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。《实施细则》规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除。
(2) 巧用特殊扣除项目规定。根据公司借款实际情况, 选取财务费用扣除方式。《土地增值税实施细则》规定。如果企业进行纳税筹划, 就要比较这两者的高低, 选择其中扣除利息较高者对应的方法, 作为企业的最后选择。据此, 若企业主要依靠负债筹资, 且周期较长, 利息费用占的比例较大, 应提供金融机构贷款证明, 将利息费计入房地产开发费用, 采取据实扣除的方式。反之, 若主要依靠权益资本筹资, 则可利用另外一种方法达到尽量多扣除费用, 降低税负。
(3) 将为取得土地而支付的土地使用税等与土地有关的税金和费用计入取得土地使用权所支付的金额中, 从而增加开发成本的扣除额。
(4) 选择有利的地价成本分配方法, 正确分摊分期开发的扣除项目。土地成本, 一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的, 应经税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的, 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况, 其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配, 待土地整体开发完毕再行调整。
2. 通过收入调节控制增值率进行税收筹划
利用土地增值税“临界点”政策, 制定定价策略。税法规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值率未超过20%的免征土地增值税;增值率超过20%的, 应就其全部增值额按规定计税, 这里"20%的增值额"就是“临界点”。房地产企业可以根据临界点的税负效应进行纳税筹划, 如果建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上, 可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
3. 选择多元化方式处置开发产品进行税收筹划
(1) 开发商品房转自用不再视同销售。将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后, 不应当视同销售。对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时, 如果产权未发生转移, 不征收土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划, 降低土地增值税的税负或延迟纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说, 现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主, 因为自己持有没有增值就不用交土地增值税。另外, 有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己手里, 不租也不卖, 不形成收入, 这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛, 还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实, 其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑, 因为对于房地产开发企业来说, 自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
(2) 以房地产进行投资、联营免征收土地增值税。财税字 (1995) 48号文件规定, 以房地产进行投资、联营, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。企业在进行对外投资时可充分利用这一政策认真筹划, 多元化处置开发产品, 最大限度地降低税负。
4. 灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划
(1) 利用合作建房优惠政策。对于有资金无土地的房地产企业, 可以与有土地想开发土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式, 联合进行房地产开发。这样, 对方分得的房产不用缴纳土地增值税, 只要就自己分得部分在销售时纳税。从而降低了房地产成本, 增强了市场竞争力。如果房地产企业自己有土地, 但资金紧张, 可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式, 联合进行房地产开发, 也可达到上述效果。
(2) 利用建造普通标准住宅的优惠政策。企业在进行这项税收筹划时, 必须具备一定的条件, 就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。前面已经提到房地产企业可利用土地增值税“临界点”政策, 调整销售价格, 适当降低收入, 减少增值额;同时也可以通过适当增加住房开发成本的办法, 如增加小区景观支出、增加公共配套支出等, 降低增值额, 使增值率低于20%, 达到免税的目的。前提是, 建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算。
(3) 利用房地产的代建免税政策。对房地产企业来说, 代建收入属于营业税的征税范围, 不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负, 在开发之初就确定购买用户, 实行定向开发, 前提是不能发生房地产权属的转移。
在愈加严厉的房地产税收调控形势下, 房地产企业应认真研究, 严格自查, 以适应政府税收政策导向为前提下进行纳税筹划, 规范各项纳税行为。房地产企业可根据实际情况灵活处理, 争取在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本, 增加税后利润, 实现企业价值的最大化。
[责任编辑:董润萍]
摘要：近年来, 随着房地产业的高速发展和持续升温, 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰, 合理进行土地增值税的税收筹划, 减轻纳税负担, 相应增加企业的盈利显得尤为重要。在新的税收政策下, 从合理增加扣除项目金额、通过收入调节控制增值率、选择多元化方式处置开发产品、灵活运用减免税优惠政策等方面进行土地增值税筹划。