房地产抵押合同

房地产抵押合同（共10篇）

房地产抵押合同 篇1

说明

（1）下列房地产或权益可以设定抵押：

①取得所有权的房屋及其使用范围内的土地使用权。

②城镇国有土地使用权。

③依法生效的预售（购）房屋合同。

④在建的房地产开发、建设项目。

（2）抵押物价值以市房产管埋局认可的评估机构的评估结果为准。

（3）本合同一律用钢笔或毛笔填写。

（4）本合同以中文书写。若用两种（含两种）以上文字书写的，应以中文为准。

抵押人（下称甲方）：_______________

法人营业执照或批文：_______________

法定代表人：_______________________

国籍：_____________________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

第三人：___________________________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

受押人（下称乙方）：_______________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则，甲、乙双方就本抵押事宜进行了友好协商，甲方为了_____________将自有___________抵押予乙方，达成合同条款如下：

第一条　抵押物状况及价值

抵押物情况

抵押物名称

坐落

权证编号

面积

评估价值

备注

甲方抵押予乙方的抵押物经评估为人民币（大写）：______元，￥_______；抵押金额为人民币（大写）：______元，￥_______。

第二条　抵押期限

甲方决定将上述抵押物抵押予乙方________年（月），从_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。

第三条　抵押用途

甲方将上述抵押物抵押予乙方作为甲方___________保证。

第四条　抵押合同与___________的关系

当上述抵押物作为获取乙方资金之债务担保物时，本合同则成为甲、乙双方所签订________的主合同，即只要甲乙双方签订_____成立时，本合同和___________同为抵押行为之要件，具有同等法律效力。

第五条　甲方法律责任

（1）抵押期间，抵押物、产权证书或法律证件，由甲方保管，乙方对该抵押物享有优先受偿权。

（2）甲方保证先行足额投保，并将抵押物的保险单交于乙方，保险期须长于抵押期，抵押期间，如发生保险事故，则乙方为保险第一受益人。

（3）甲方保证在抵押期间决不将抵押物部分或全部出售、转让、出租、再抵押或以其他方式处分；若需出租或再抵押，须先征得乙方同意。

第六条　抵押物的处分

债务人如未能按___________之约定履行时，乙方可向市房地产市场管理处申请处分抵押物，所得款项按如下顺序分配：

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

第七条　特约说明或特别条款

____________________________________

第八条　本合同之附件

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

上述附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第九条　争议的解决方式

____________________________________________

____________________________________________

第十条　本合同生效后的30天内，抵押双方应到市房产局产权监理处进行他项权登记。

第十一条　本合同生效条件

（1）本合同经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签署，加盖公章。

（2）本合同须经_____________房地产市场管理处鉴证。

第十二条　合同文本

（1）本合同用中文制作，合同的书写和印刷文字具有同等法律效力。

（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各两份，鉴证部门二份。副本若干份，有关单位各执一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。

甲方：（抵押人）_________

法定代表人：_____________

（委托代理人）

担保人：（第三人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

乙方：（抵押权人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

_______年______月______日

鉴证意见

经办人：鉴证机关（盖章）

负责人：年　月　日

备注：

房地产抵押合同 篇2

关键词：抵押权,租赁

房地产是银行信贷业务中最常用的一种抵押物。在信贷业务实践中, 抵押和租赁同时存在于一个房地产上是常见的现象;如果租赁期限迟于抵押所担保的主债权期限到期, 抵押权人在主债权到期未受清偿时又可能行使抵押权, 因此就会引发不可回避的问题:租赁权的存在可能会对处置转让抵押物带来不利影响。此时抵押权人是否能够主张解除租赁合同排除影响?对抵押权和租赁权的效力范围如何妥善进行界定和协调?本文对此进行分析。

1 先抵押后出租

1.1 我国现行立法有关规定

《物权法》第190条:抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》 (以下简称《担保法司法解释》) 第66条:抵押人将已抵押的财产出租的, 抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时, 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的, 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的, 抵押权实现造成承租人的损失, 由承租人自己承担。

1.2 法律选择和适用

《物权法》是基本法律, 且在《担保法司法解释》之后公布实施, 显然《物权法》第190条应优先适用。

按照《物权法》第190条规定, 对于先设立已办理登记的抵押后出租的情形, 抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍, 解除租赁合同;而对于先设立的抵押未办理登记的情况, 该条没有进行进一步的规定, 那么是否应该补充适用《担保法司法解释》第66条的规定?如果补充适用《担保法司法解释》第66条, 则虽然抵押人在处置前不得解除租赁合同, 但抵押物的受让人可以在受让抵押物后解除租赁合同。

笔者认为, 《物权法》第190条规定在后的租赁关系不得对抗已登记的在先抵押, 在抵押物买卖之前抵押权人有权解除租赁关系;那么对未登记的在先抵押, 应理解为在抵押物买卖之前抵押权人无权解除租赁关系, 进而适用《合同法》第229条的“买卖不破租赁”原则, 在抵押物买卖转让后抵押物的受让人也不能解除租赁合同, 实际上是对《担保法司法解释》第66条同样情形下处理方法的否定。

对《物权法》第190条规定的上述理解符合交易安全和公示对抗的理念和要求。《物权法》第190条规定的情形, 是已登记公示的抵押破了租赁, 没有适用“买卖不破租赁”原则。按照该条规定, 已登记的在先抵押具有对抗抵押合同之外第三人 (例如后来的承租人) 的物权效力, 在先的已登记抵押破了租赁, 在抵押物买卖之前抵押权人有权解除租赁关系。租赁关系解除后, 在抵押物处置买卖之前租赁关系已经不存在了, 因此并不发生“买卖不破租赁”的适用问题。

按照交易秩序、交易安全、公示对抗的理念, 未登记公示的抵押不能对抗抵押合同之外的第三人 (例如后来的承租人) , 在抵押物买卖之前抵押权人无权解除租赁关系, 由于租赁关系继续存在进而适用《合同法》第229条“买卖不破租赁”原则, 抵押物的受让人在受让抵押物后仍不能解除租赁合同。

对《物权法》第190条的正确理解和适用有重要意义。《物权法》第190条对《担保法司法解释》第66条进行了重要的修正, 确立了未登记的在先抵押不得对抗在后租赁的原则, 有利于保护善意承租人的利益, 维护交易的秩序和安全;而按照《担保法司法解释》第66条, 无论在先设立的抵押是否登记, 抵押物的受让人均可以解除租赁合同;在抵押未办理登记的情况, 在后的承租人无法了解拟租赁物是否设定了抵押, 承租人面临不确定的租赁合同被解除的风险, 有悖交易安全和公平原则;除此之外, 未经登记的抵押就有对抗在后租赁合同的效力, 还可能导致出租人虚构抵押合同恶意解除租赁合同。

1.3 承租人可否行使优先购买权

按照《物权法》第190条规定, 在先设立办理登记的抵押后出租的情形, 抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍, 解除租赁合同。那么承租人可否主张行使优先购买权, 取得抵押物所有权从而继续使用抵押物。实际上, 如果抵押权人解除了租赁合同, 则承租人不再有租赁权, 也不再享有优先购买权。

2 先出租后抵押

2.1 我国现行立法有关规定

《担保法》第48条:“抵押人将已出租的财产抵押的, 应当书面告知承租人, 原租赁合同继续有效”。

《担保法司法解释》第65条:“抵押人将已出租的财产抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响”。

2.2 解读

综观上述规定, 在已经出租的财产上设立抵押, 不影响在先的租赁关系。在抵押权实行前, 抵押权人不能因租赁权的存在会影响抵押权的实现效果而要求解除租赁合同;在抵押权实现后, 抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担, 继续履行租赁合同。对此, 学者们一般仍将其归结于“买卖不破租赁”的原则。其实不仅如此, 在先租赁权不受抵押权实行影响还有一个前提原因, 乃是租赁权本身具有物权化的对抗效力, 基于前物权优于后物权的原则, 先设立的租赁权可以对抗后设立的抵押权, 因此抵押权人不得要求在抵押权实行之前要求解除租赁合同;有租赁合同的继续存在, 而后才有因“买卖不破租赁”使得抵押物的受让人须继续履行租赁合同。

2.3 租赁权的公示和对抗效力

还有一个问题需要考虑, 在先租赁权是否不需要附加条件就能对抗在后抵押权?从我国上述立法来看似乎如此。然而, 租赁权本质上毕竟是一种债权, 根据租赁合同而产生, 不需要其他特别的成立要件。如果不需要进行公示, 仅依据租赁合同产生的租赁权就能具备完整的对抗效力, 不知情的后来抵押人则会面临无法预测的租赁权妨碍之风险。不仅如此, 即便租赁权在抵押权之后设立, 抵押人仍可与承租人恶意串通, 假做租赁合同的签订时间欺诈损害抵押权人。因此, 仍应引入公示对抗的理念, 对经过登记公示的租赁权, 才能取得对抗租赁合同之外第三人 (例如后来的抵押人) 的效力, 不受在后设立的抵押权的影响;未经过登记公示, 不影响租赁合同的效力, 但其租赁权不具备对抗租赁合同之外第三人 (例如后来的抵押人) 的效力。

2.4 不动产租赁权的公示方法

租赁权的公示方法如何确定?就不动产租赁而言, 最简便、最有效的公示方法当然是租赁登记, 若在先租赁权办理了登记, 则不动产抵押权人可以查询登记簿获悉抵押物是否出租的情况, 租赁权应具备对抗抵押权的效力;若在先租赁权未办理登记公示, 则抵押权人不能通过查询登记簿以了解抵押物已被出租的事实, 租赁权不应对抗抵押权人。

我国《城市房屋租赁管理办法》第三章第13条至第18条规定了房屋租赁登记备案制度, 但该登记备案制度主要是从行政管理的角度进行的, 而较少考虑民事权利的登记公示职能。而对租赁登记信息事项、记载方法、查询途径等没有进行要求。

上述情况表明我国目前租赁权登记公示法律制度的欠缺。在没有租赁权登记公示制度条件下, 按照上述《担保法司法解释》第65条、《物权法》第190条, 不论租赁合同是否经过登记公示, 一律不受在后设立的抵押权的影响, 抵押权人在设立抵押权之前不能确定拟抵押物是否已有租赁关系存在, 抵押权将面临不确定的租赁风险;除此之外, 还可能存在抵押人设立虚假的在先租赁合同, 阻碍抵押权的实现问题。我国租赁权登记公示法律制度和《担保法司法解释》第65条、《物权法》第190条相关规定因此有待完善。

参考文献

[1]杨健青, 马万智.如何规避和降低房地产抵押贷款风险[J].中国房地产, 2000 (02) .

[2]吴昊.关于担保无效责任承担问题的思考[J].中国商界 (下半月) , 2008 (03) .

[3]《物权法》为中小企业开启融资新途径[J].中小企业管理与科技, 2007 (05) .

房地产抵押贷款怎么玩 篇3

在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。

房产抵押方便企业贷款

毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。

据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。

这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。

据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。

部分房产融资有难度

不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。

又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。

此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。

原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。

二次抵押房贷并非不可行

实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。

银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。

而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。

在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。

企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。

房地产抵押合同 篇4

(用于车辆抵押)

编号：廊保字______年第______号

借款人：________________________________________

贷款人：________________________________________

担保人：_________________

根据国家有关法律法规，各方当事人经协商一致，订立本合同。

借 款

第一条借款

1.1借款金额（大写）：人民币_________________________________________________。

1.2借款用途：________________________________ ____________________。

1.3借款期限自_____ __年_______月_______日起至____ ___年_______月_______日止。

1.4借款利率：。

第二条先决条件

未满足下列条件之一的，贷款人有权不提供本合同项下借款：

2.1担保人取得本合同担保所需的合法有效授权。

2.2借款人、担保人根据贷款人要求提供有关文件、资料、单据并办妥相关手续。

2.3借款人、担保人未出现影响借款安全的重大不利情形。

第三条划款按照下列第种方式执行

3.1 现金

3.2 贷款人依据本合同约定将上述借款金额划入借款人在______________的账户，账号/银行卡号为__________________________ ________________________________。

第四条还款

4.1借款人与贷款人约定按以下第种方式还本付息：

4.1.1 按季结息到期一次还本，每季度末支付利息。

4.1.2 按月结息到期一次还本，每月末支付利息。

4.1.3 利随本清方式归还。

第五条借款人的权利和义务

5.1按照本合同的约定取得和使用借款。

5.2按时足额还本付息。

5.3按贷款人要求如实提供与本合同项下借款有关的文件、资料和单据。

5.4住所地、通信地址、联系电话、工作单位及收入状况等发生变动时，应及时书面通知贷款人。

5.5出现影响还款的重大不利情形时，应立即书面通知贷款人，并落实贷款人认可的债权保全措施。

第六条贷款人的权利和义务

6.1有权了解并检查借款人基本情况、借款使用情况、担保人及担保物情况。

6.2借款人出现重大不利情形，贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款。

6.3按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、担保权的费用时，均由借款人负担。

6.4借款人未履行还款义务或者担保人未履行担保责任，贷款人可以就借款人或者担保人的违约行为进行公开披露。

6.5依据本合同约定按时足额向借款人发放借款。

担 保

第七条本合同保证方式为连带责任保证。

第八条：抵押房地产

座落（四至范围）：（见附图）建筑面积：房屋、土地用途：房屋结构（类型）：抵押房地产价值：人民币万元整

权证编号：地号：

第九条：抵押房地产担保范围

借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的依照相关单位出据给甲方的收款发票额为准。

五条：登记

本合同签订之日起5个工作日内，甲乙双方按照本市房地产登记管理权限至市或区（县）的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房地产其他权利证明》。

第六条：保险

抵押期间，乙方应为抵押房地产购买保险，保险费由乙方承担，保险单交由甲方保管，抵押期间，甲方为保险赔偿的第一受益人。保险赔偿不足支付本合同项下全部债务的，甲方有权按本合同规定行使抵押权及采取其他方法进行追索。

第七条：抵押房地产的占管

抵押期间，乙方承诺对占管的抵押房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，有义务配合甲方的监督、检查。

第八条：抵押房地产的处分限制

抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房地产转让、变卖、抵偿债务或以其他交易方式处置，也不得对抵押房地产作任何实质性结构改变，若由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。

第九条：抵押房地产的租赁

抵押期间，乙方确须出租抵押房地产的，应事先征得甲方的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人，将租赁合同交甲方备案。同时，在与承租人签订的租赁合同中约定：出租人即本合同规定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押权实现时，承租人应在甲方发出通知之日起10日内迁离该房地产，并将租赁合同交甲方备案，提交给甲方备案的内容须与房地产交易中心登记备案的内容相一致，乙方不得改变合同内容，包括延长租赁期限和其他形式给他人使用，由此产生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承担。

第十条：乙方保证及承诺

乙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权、占有权。甲、乙双方在签署本合同时，抵押房地产上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣压、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。

乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房产全部权益）作为偿还本合同借贷条款项下的借款本金及其他相关费用的担保。

抵押物共有人同意将本合同抵押物进行抵押，并与借款人共同承担偿还借款的责任。当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，愿意无条件地自找住房。

乙方对本合同条款已充分理解并保证履行，并承诺对本合同各条款所规定的所有权利和义务作出的承诺保证不会以此为由行使抗辩权及诉讼权。

第十一条：房地产抵押物关系的终止

乙方还清借款本金）、利息，并支付相应费用后，且已全部履行本合同各项条款，抵押合同即告终止。甲、乙双方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同终止之日起10日内到房地产登记部门申请办理抵押登记注销手续。

第十二条：房地产抵押权的行使及实现

乙方违反第十条规定，隐瞒事实及提供虚假文书，第二居住地灭失、破产、债务人死亡、动拆迁等可能导致抵押权毁损或部分毁损的，或乙方行使抗辩权、抗诉权，本合同即提前终止，房地产抵押权提前实现。

借款期限或借款展期届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。本合同经公证后成为具有强制执行的债权文书，若债务人不履行债务或不完全履行债务，债权人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。本合同作为乙方不可撤消授权甲方将抵押房地产提交有关拍卖机构进行拍卖的文件依据，乙方对此放弃一切抗辩权。由于拍卖产生的一切费用由乙方承担，甲方有权在拍卖收入中直接予以扣除。

第十三条：拍卖

甲、乙双方约定，甲方行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追索。有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。

第十四条：费用

与抵押房地产有关的评估、保险、鉴定、登记、公证等费用由乙方承担。

违 约 责 任

第十三条违约责任

13.1在借款人、担保人履行本合同约定义务的前提下，因贷款人原因未按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应当承担相应的赔偿责任。

13.2借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日按计收违约金，直至本息清偿为止。

13.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。

13.4借款人、担保人违反本合同项下义务，贷款人有权要求其限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权要求担保人承担担保责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，或者采取其他资产保全措施。

其 他

第十四条费用承担

与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人承担。

第十五条争议解决

15.1本合同履行中发生争议，各方可协商解决，任何一方均可向住所地人民法院管辖。15.2在诉讼或者仲裁期间，本合同不涉及争议的条款仍须履行。

第十六条其他事项

16.1本合同所称“期限届满”或者“到期”包括本合同项下债务履行期限届满，以及贷款人依照国家法律法规规定或者本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。

16.2本合同所称重大不利情形包括但不限于以下情形：借款人已全部或者部分丧失还款能力；保证人财务状况恶化或者因其他原因导致担保能力明显下降；担保物价值减少、毁损、灭失、被征用、被征收以及因附合、混合、加工使担保物所有权归属第三人或者出现权属争议等影响贷款人实

现担保权。

16.3其他约定： ______ ______ __________________________________

第十七条合同的生效及份数

本合同自各方签字或者盖章之日起生效。本合同一式__份，其中借款人_ __份，贷款人_ __份，担保人各__ __份，共__ _份，效力相同。

第十八条提示

贷款人已提请借款人和担保人注意对本合同各条款作全面、准确的理解，并应借款人和担保人的要求作了相应的条款说明。签约各方对本合同的含义认识一致。

借款人（签章）贷款人（签章）

身份证件名称及号码负责人或者授权代理人

（联系方式及地址）

担保人（签章）担保人（签章）

法定代表人或者授权代理人身份证件名称及号码

（联系方式及地址）法定代表人或者授权代理人

身份证件名称及号码（联系方式及地址）

_______________________________________________________________________________

签约日期：__年__月__日

房地产开发抵押借款合同 篇5

乙方: __________________

甲乙双方本着平等公正、相互诚信的原则,订立如下合同:

一、甲方同意乙方以其所拥有完全所有权的位于__________________________的评估价值为金额(大写)__________万元的20亩________性质的土地作为抵押,向甲方借入金额(大写)__________________万元人民币, 利率______%,期限壹个半月, ,_______,从________年____月____日起至________年____月____日止.二、乙方须以该土地合法取得的国土使用证作为交存甲方的抵押,乙方应于________年____月____日前办妥此项手续(以甲方书面出具的收条为凭).三、乙方保证用于抵押的该项土地已完备所有土地款缴款手续并已取得相应缴款凭证,否则由此引起的经济及法律等责任由乙方承担.四、甲方在双方订立本合同且收妥乙方作为抵押证明的国土使用证后的____天内分___次向乙方提供的以下账户划款(以银行转帐支票或银行证明为凭):账号______________________,开户银行________________________.五、乙方应于本项借款到期日将款项全额归还甲方,还款划入甲方开户银行为___________________,账号为_____________________的账户.六、乙方于借款到期日还款后的_______天内,甲方应将乙方抵押的全部有关土地权属的证明交还乙方(以乙方收条为凭),同时本合同作废.七、违约责任

1.乙方如迟于甲方所要求的期限提交上述有关抵押证明,甲方有权决定取消本次借款.2.乙方如在借款到期日后未能按时还款,逾期_______天之内除按照本合同规定计付活期利息外,还应赔付甲方按每逾期壹天万分之____的罚息;逾期超过______天的,则乙方应以整个借款期限(含逾期天数)计付利率为_______%的定期利息.同时赔付甲方按每逾期壹天万分之____的罚息;逾期超过_______天的,甲方有权拍卖乙方所抵押的该项土地,或要求乙方以整个借款期限(含逾期天数)计付利率为_______%的定期利率的本息.同时赔付甲方按每逾期壹天万分之____的罚息(两种方式由甲方选择其一),乙方土地拍卖净所得不足以偿付乙方欠款(含逾期应付甲方的上述全部款项)的,甲方享有对乙方未尽债务的追索权,乙方应于________天之内向甲方清偿该未尽债务并支付以相当于银行同期同档次定期存款计算的利息.八、其它事项

1.本合同一式两份,双方各执一份.2.本合同为打印件,合同条款手写与涂改无效.3.合同订立后双方认为如有必要,可签订补充协议,补充协议与本合同条款有冲突的,以补充规定协议为准.4.本合同从乙方向甲方交付该项土地国土证等抵押凭证且甲方向乙方划款的当日起生效.甲方(签章): 乙方(签章)

法宝代表人(签名): 法宝代表人(签名):

签定时间:______年____月_____日 签定时间:________年____月_____日

房地产抵押合同 篇6

（适用于无第三方提供担保的情形）

抵押人（借款人、以下简称甲方）：

身份证号：

代理人：

身份证号：

抵押权人（出借人、以下简称乙方）：

身份证号：

代理人：

身份证号：

根据中华人民共和国有关法律、法规，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用、自愿公平的原则就双方借款抵押担保一事，达成如下协议：

一、借款金额：甲方向乙方借款（币种：）

（大写）

仟

佰

拾

万 仟

佰

拾元。

二、借款用途：。

三、债务履行期限：自

****年**月**日至

****年**月**日。

四、交付方式：双方约定通过以下第 种方式交付借款。

□甲方收款人：

，帐号：

，开户银行

。□直接交付现金，由收款人出具收到款项的凭证。

1.一次性交付。

2.分期交付。

五、借款利率：

。（不得违反国家有关限制借款利率的规定）

六、还款方式：双方约定通过以下第 种方式还款。

□乙方收款人：

，帐号：

，开户银行

。□直接交付现金，由收款人出具收到款项的凭证。

1.一次性交付。

2.分期交付。

七、抵押物和担保条款：

1.为确保债权的实现，经甲、乙双方协议，甲方自愿提供

宗房地产抵押给乙方，作为还款担保。房地产座落于

，《房地产权证》编号为：

号。抵押多套房地产的，房地产具体情况详见抵押物清单。

甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权，并保证抵押物不存在任何权属争议、被查封、被扣押等情况。

2.抵押房地产价值经 □甲乙双方约定 □评估，价 值 人（币种：）

（，大写）

亿

仟

佰

拾

万

仟

佰

拾

元。

3.担保范围：包括以下

种。（1）主债权及其利息。

（2）违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

（3）。

4.抵押物的保管：

（1）甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查。在抵押期间因甲方或第三方造成房地产损毁的，乙方有权要求恢复房地产原状或提供乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求甲方提前偿还贷款。

（2）。

八、违约责任：。

九、甲、乙双方约定，以下地址为固定的通讯地址，如一方的地址有变，则应立即通知对方。否则，一方如按以下约定地址邮寄有关文件予对方，即视为该文件已送达对方。约定的通讯地址为：

甲方通信地址：

联系电话：。

乙方通信地址：

联系电话：。

十、合同争议解决方式：本合同的订立、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议和纠纷，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成按下述第种方式解决：

1.将该争议提交珠海市仲裁委员会进行仲裁； 2.向有管辖权的人民法院起诉；

3.。

十一、在本合同签订

日内，甲、乙双方持本合同及全套该抵押物的证明文件，申请办理房地产抵押登记手续。本合同自双方签字之日起生效，合同项下房产的抵押权自抵押物登记后设立。

十二、本合同一式

份，具有同等法律效力。

十三、其他约定事项：。

抵押人（借款人、甲方）： 代理人：

签订日期：

****年**月**日

抵押权人（出借人、乙方）： 代理人：

签订日期：

****年**月**日

签约地点：

温馨提示：1.本合同文本为示范文本，使用本示范文本时，合同当事人应仔细阅读本合同内容，其中选择性、补充性内容的应按合同当事人实际约定情况填写，对合同条款有疑问时，建议向法律人士咨询。

浅谈房地产抵押价值评估 篇7

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有, 将该房地产作为债权的担保, 当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人, 债权人为抵押权人, 提供担保的房地产为抵押房地产。

在房地产抵押贷款中, 一边是未偿还的贷款余额, 一边是抵押房地产的价值, 贷款人希望在整个抵押期间, 抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值, 还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值, 都要大于未偿还的贷款余额, 因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲, 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定, 或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则, 择优选择房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值评估, 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据, 对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。《房地产估价规范》规定:“房地产抵押价值评估, 应采用公开市场价值标准, 可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行, 但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里的“抵押价值”等同于市场价值。

二、房地产抵押价值评估的有关法律规定

房地产抵押价值评估, 应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。对于依法不得抵押的房地产, 没有抵押价值;对于首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值;对于再次抵押的房地产, 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;对于以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额;对于以具有土地使用年限的房地产抵押的, 评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的, 其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;对于以按份额共有的房地产抵押的, 其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;对于以共同共有的房地产抵押的, 其抵押价值为该房地产的价值。

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下:

1、完全产权房地产

这类房地产是以出让方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。

2、不完全产权房地产

这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 土地是以行政划拨方式取得, 主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 应当选择下列方式之一评估其抵押价值:一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的, 参照类似房地产已缴纳的标准估算。

市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式, 即先假设估价对象为完全产权的商品房, 选用市场法 (收益法) 作为一种方法评估出房地产的客观市场价值, 并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法, 测算不含土地出让金或出让毛地价的价值市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式, 采用房产与土地 (不含土地使用权出让金的价款) 分别估价再综合的成本法估价。

3、部分 (局部) 房地产

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 它的相应权益, 能否独立使用, 是否可以独立变现, 并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

4、在建工程房地产

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目, 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成, 因此体现在其建筑物实体形态不完全, 不具备有关部门组织进行竣工验收的条件, 以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时, 要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益, 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明 (承诺函) , 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。

四、房地产抵押价值评估中的谨慎性原则

房地产抵押估价服务于金融 (银行) 业的抵押贷款、担保业务, 金融 (银行) 业本身需要的是安全、稳健、谨慎, 房地产估价机构和估价师处在中介的位置, 须注意抵贷双方的风险, 规避估价机构及估价师的风险。在抵押估价中要严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》, 采取客观、谨填, 甚至偏保守的做法, 使估价结果客观、公正、合理、合法, 切忌高 (虚) 估算。

参考文献

[1]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价案例与分析》[M], 中国建筑出版社, 2005

[2]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价理论与方法》[M], 中国建筑出版社, 2007

房地产抵押贷款中的陷阱 篇8

劳恩•迪佩特罗（Ron DiPietro）在美国俄勒冈州波特兰市拥有一家景观美化设计公司——东西风景（Landscape East & West）。通过朋友，他非常了解房地产贷款中存在的一个常见陷阱，很多容易轻信的创业者都为此上当受骗过：一般情况下考虑长期经营需要，公司应选择长期的固定利率贷款，但被贷款方报出的低利率所蛊惑，一些公司选择了短期商业抵押贷款。看到自己的朋友和周围的创业者经常碰到这个问题，迪佩特罗下决心，在自己公司筹集资金时一定不能犯同样的错误。

迪佩特罗在对公司发展蓝图和自己的长期需要进行了一番深思熟虑后，开始对数家借贷方的报价条件进行比较，最后从西部银行（Bank of the West）申请了150万美元的15年固定利率的商业抵押贷款。50岁的迪佩特罗说：“清楚整个贷款期的还贷安排让人心安，除非我自己愿意，否则我不用再花钱去重新融资了。”

在商业房地产借贷方面，如果你能克制自己不向不熟悉的贷款人借钱，就可以避开很多潜在问题。你要好好比较一下几家金融机构的贷款条件，特别留意那些在你想用所申请的贷款去购买的资产上有专长的机构。一个贷款人如果对你所在行业有深入了解，明白实际的资产需求，就可能向你提供一份更好的融资方案。

在几家贷款方之间做选择，一定要密切留意他们是否有“取消贷款”规定（recall provisions）——即借贷方每年将根据你的财物状况变化决定是否“收回”贷款，即使你在偿贷方面从未有过不良记录。商业财务顾问斯蒂芬•布什（Stephen Bush）为此提醒大家：“这种情况下，一个商业借贷者就不得不重新筹集资金，以偿还这笔贷款。”

如果你感觉凭个人力量很难找到合适的借贷人，可以请一位商业抵押贷款经纪人帮你完成。房地产投资专家比尔•特福德（Bill Twyford）说：“多数时候，借贷方提供的贷款项目中只有很少几项真的适合你。如果你找抵押贷款经纪人帮忙，他那里可能有10家跟他有合作关系的借贷方，假如每家有五、六种合适你的贷款项目，算起来一共就是50～60种可行的选择。”

但布什告诫大家，请商业抵押贷款经纪工作需要支付一定费用。他们会按介绍贷款总额的一定比例提取佣金，大额贷款一般在1%～4%之间，小额贷款则高达6%。

一旦你选定了借贷人，应该请一位有相关谈判经验的商业房地产律师帮你协商。律师安妮•德沃•劳勒（Anne DeVoe Lawler）提醒大家：“借贷人提供的往往是通用文件，你没有太多余地在这上面同它谈条件，只要留意其中的商业条款以及文件中可能影响到你的重大问题就行了。”

虽然你可能说服借贷人降低一些交易费用，但不要仅仅以价格因素来做出借贷决定。布什强调说：“在商业贷款中，利率绝不是最重要的考虑因素。这并不表示你就应该忽略利率问题，但生意人如果过分在意它就可能会犯各种各样的错误。”

房地产抵押合同 篇9

姓名：

房地产抵押典当合同

签订日期：

签订地点：

合同编号：

典当行：北京天成洋典当行有限公司（以下称甲方）

公司地址：北京房山区良乡镇政通路8号

企业代码证号：78250499-0

联系电话：010-8138063

3当户：冯天明（以下称乙方）住所（地址）：

身份证号码（或营业执照号码）：

抵押房产位置：

联系电话：

根据《中华人民共和国典当管理办法》及相关法律法规，乙方愿意通过房地产抵押的典当方式从甲方获得当金，经双方友好协商，在平等、自愿的基础上就典当过程中的有关权利、义务达成如下协议，保证共同信守执行。

一、当金内容

l、当金金额为人民币大写，小写￥，甲方应在办理完相关典当手续后当日内支付给乙方。

2、典当期限，典当期限为30天为一个月，自乙方收到当金之日起计算）如有续当，以续当票期限为准，合同其他条款继续有效。

3、当金利率及典当综合费用

(1)本合同项下的当金利率为／月。

(2)本合同项下的典当综合费用率为／月。

(3)当期不足5日的按5日收取有关费用及利息。

二、续当

典当期内或期限届满后5日内乙方提出续当的，经双方同意可续当。如在期限届满后5日内续当的，除支付利息和综合费用外，乙方还应每日按典当金额的千分之五向甲方支付逾期违约金，违约金支付日从典当期限届满之日起计算，到续当请求提出之日截止。

三、绝当及绝当前赎当

(1)典当期内或期限届满后5日内，当户（乙方）应赎当或续当。逾期不赎当也不续当的为绝当。

(2)当户于典当期限届满后，绝当前赎当的，除须偿还当金本息及相关费用外，还应按当金金额的千分之五向甲方支付逾期违约金。

四、抵押物事项

(1)抵押物名称：

(2)坐落地点：

(3)房产证号：

(4)建筑面积或使用面积（平方米）、结构、层数：

(5)发票号、完税证明号：

(6)抵押期限自之日起至乙方全部清偿本息之日止）

(7)抵押担保范围：主债权、利息、违约金、典当综合费用、损害赔偿金、实现债权的费用。

(8)出典房产的评估价格（人民币大写）：，当金金额（人民币大写）：，抵押率：

(9)抵押物为私有住宅的，乙方须提供第二居所证明。

五、费用承担

本合同项下的公证、鉴定、评估、登记等相关费用，全部由乙方承担。

六、保险

(1)乙方应在甲方指定的期限内到甲方指定的保险公司按甲方要求的险种及保额为抵押物投保。甲方为受益人之一，保单复件由甲方保管，保险费由乙方承担。

(2)投保的抵押物如发生保险责任范围内的损失，甲方有权从保险公司受领赔偿金用以抵冲乙方的部分或全部债务。不足部分由乙方继续清偿。

(3)抵押期间如该抵押物发生保险责任以外的损毁，乙方应就受损部分提供新的担保，并协助办理相关手续，甲方应予乙方以合理告知，乙方应明确做出是否提供新的担保的表示，若乙方明确提出不做新的担保或者在甲方两次通知后仍未做出表示的，甲方有权要求其提前清偿债务或提前行使抵押权。不足部分由乙方继续清偿。

七、抵押权的实现

出现下列事由甲方有权委托拍卖行对抵押物进行拍卖，拍卖收入按《典当管理办法》第四十三条第一款之规定处理。（经乙方同意后也可折价或变卖）

1、绝当。

2、借款人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。（继承人拒不赎当的视为绝当）

3、借款人或法人被宣告破产，解散，或被依法撤销、注销。

八、违约责任

(1)乙方保证提供的证件、文件须真实、合法、有效。房屋无权利瑕疵、质量瑕疵，没有与房产相关的纠纷。如乙方故意隐瞒抵押物的共有争议，抵押物被查封、扣押、重复抵押、毁损、出（合）资、转让、保险、虚假登记、申请挂失或伪造、变造权利凭证、或涉及诉讼、仲裁、刑事案件等严重危害抵押权实现的事项，乙方应承担相应法律责任，并且赔偿甲的损失。乙方须将抵押物恢复原状，同时提供甲方认可的等值担保。若乙方未将抵押物恢复原状或未提供甲方认可的等值担

保，甲方有权提前终止履行合同，提前收回当金；若乙方无意或无法返还当金及赔偿甲的损失，甲方有权提前实现抵押权。

(2)抵押物损毁或灭失的，乙方应在损毁或灭失之日起3日内通知甲方。否则乙方须承担自损毁或灭失之日起以当金金额为基数每日千分之五的违约金。并且连续计算。

(3)甲方实现抵押权时乙方拒不协助，或设置障碍的，乙方应承担自债务到期之日起至甲方实现债权之日止以当金金额为基数每日千分之五的违约金。并且，甲方有权提起诉讼及申请财产保全。

(4)乙方保证该房产抵押前未出租的抵押后不得再出租，己出租的应提供承租人同意抵押并保证实现抵押权时可以解除租赁合同的书面证明。若承租人在抵押权实现时不同意解除租赁合同，应向甲方支付其与乙方签订的租赁合同项下自抵押权实现后的剩余租金。

(5)在抵押期间乙方未经甲方书面同意，对该抵押物拆除、转让、出租、重复抵押，或其他类似方式处分的行为无效。如出现上述情况之一的，乙方自愿向甲方支付双倍当金作为违约金。

(6)乙方应合理使用抵押物，并负责抵押物的维修、保养、及相关税赋和相关应交纳的水、电、暖、物业等全部费用。如因上述事由给甲方造成损失的，乙方应承担甲方的损失。

(7)甲方须按约定为乙方提供当金，否则应按逾期天数向乙方支付银行同期活期存款利息作为逾期违约金。

九、乙方的工作单位、住址、联系电话变更时，应于变更之日起三日内书面通知甲方。

十、本合同履行过程中如发生争议应先协商解决，协商不成由抵押房产所在地人民法院管辖。

十一、本合同一式3份，甲乙双方各执 1 份，另一份留存于抵押登记部门。

甲方：

签订日期：

乙方：

房地产抵押报告 篇10

估价项目名称 ： 东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机

场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产价格评估

委托人 ： *****

房地产估价机构 ： ****

贷款银行 ： ****

注册房地产估价师 ：

估价作业期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日

估价报告编号 ：

目

录

一致委托人函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 二估价结果一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 三注册房地产估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8

四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示„„„„„„„„„„„„„„ 9

五、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

1、委托人„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

2、估价机构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

3、估价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

4、估价对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

5、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29

6、评估的价值类型和定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29

7、估价时点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

8、估价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

9、估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32

10、估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 33

11、估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35

12、估价报告应用的限制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35

13、估价作业期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36

14、其他需要说明的事项„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36

15、注册房地产估价师及其他参与估价人员„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36

六、附 件

1、估价对象部分实地查勘照片

2、•武汉市商品房权属证明书‣复印件

3、•国有土地使用证‣复印件

4、企业法人营业执照复印件

5、注册房地产估价师资格证书复印件

6、估价单位资质证书及营业执照复印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。

本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

特此函告！

****（公章）

法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 *****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

特此函告！****（公章）

法定代表人： 二○○八年四月十四日

注册房地产估价师声明

在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

4、我们是依照国家标准•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）和•房地产抵押估价指导意见‣的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：**对估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

****

估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示

一、估价的前提和假设

1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

6、估价对象•武汉市商品房权属证明书‣记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目新澳.阳光城的•国有土地使用证‣证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照•武汉市商品房权属证明书‣记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。

7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。

8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料

1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。

2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。

4、本次估价假设估价对象无回迁安臵用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，本报告以此为前提进行估价。

经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。

4、估价对象建筑面积根据•武汉市商品房权属证明书‣确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的•房屋所有权证‣为准。

5、估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣和•国有土地使用证‣，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。

6、我们曾于2008年4月10日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

7、因委托人原因，估价人员无法查看•武汉市商品房权属证明书‣及•国有土地使用证‣等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。

8、估价对象房屋•武汉市商品房权属证明书‣证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。

四、限制条件

1、估价对象地段等级依据•武汉市市区二○○七年住宅用地级别与基准地价图‣确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。

4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。

7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对

象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）

11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。

五、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：

1、估价对象设计用途为住宅，且已分割成套，变现能力较强；

2、变现费用（如下表）：

税费 税率（%）金额（万元）备注 营业税及附加

5.8% 127.59 卖方 契税 4% 87.99 买方 土地收益金 元/平方米（土地面积）0 卖方 交易综合服务费 新建住宅3元/平方米

1.61 双方各半 印花税 1‟ 2.20 双方各半 拍卖费 成交价格的10% 219.98 双方各半 评估费 5‟差额累进 4.41 双方协商 合 计 —— 443.78

3、处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。

4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域

市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：

序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 15％ 2 快速变现方式、时间限制 5％ 3 拍卖等方式中介费用 10％ 4 买方市场客户购买处臵资产的心理 5％ 5 其他不可预见因素 5％ 合 计 40%

六、风险提示

1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。

2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：①因估价对象整体价值较大，整体处臵时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。②估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣及•国有土地使用证‣，处臵时会有一定的办证费用。

3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。

4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。

6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：

①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。

估 价 结 果 报 告

一、委托人 名称：***** ****

二、估价机构 ****

三、估价范围

本次估价对象所在的新澳.阳光城位于武汉市东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，根据委托方提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），土地使用者为*****，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权性质为出让，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本次仅评估其中的第24、25栋部分的房地产，产权属*****所有。根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，估价对象的建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米。

四、估价对象

（一）区位因素分析 A、宏观区位因素分析（1）一般因素

武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113°41†-115°05†，北纬29°58†-31°22†，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。

武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京

九、武

九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客

货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵。

武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。

武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构.武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用，极大地提升了城市综合服务功能。同时，从转变政府职能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等，投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总部达到 100 余家。

武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校，70万在校大学生。成人高校在校学生近12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富，“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域，科技开发实力处于全国领先地位。

武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业，以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。（2）区域因素

东西湖区位于武汉市西北部，东邻硚口区，西以沦河为界与孝感市分界，南隔汉江与蔡甸区相望，北邻府环河与黄陂区、孝感市毗邻，西南与汉川市、云梦县接壤。全区土地面积495.51平方公里,其中耕地面积14929公顷。全区户籍总

人口260660人，其中，农业人口177195人；非农业人口83465人。有汉、回、壮、满等29个民族。区辖8个行政街道，3个办事处；68个社区居民委员会，69个村民委员会。

武汉市东西湖区、国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品加工区、省级武汉台商投资区，同属武汉市的一个行政区和开发区合二为一的地区，是武汉市三大经济增长极（东湖高新、沌口汽车、东西湖食品、机电）之一，与汉口紧密相联，位于武汉市主城区西、中环线北。东西湖区于1992年经湖北省政府批准成立了武汉吴家山台商投资区。2000年1月，经国务院台湾事务办公室和国际科技部批准，成立了国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园。2002年7月，经国家农业部批准，成立了国家级武汉食品加工区。2002年，经国家环保总局批准，成为生态示范建设区。现在东西湖是一个政府、开发区合二为一的经济发展区，在整个发展中有极大的相融性和互补性。

东西湖区距市中心商业区10公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，距长江外贸码头15公里。东西湖区与八大交通要道相连，即107国道、316国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江水运航线、武汉市中环线、武汉绕城公路、天河机场高速公路，各交通要道在此相互汇通，纵横交错。（1）工业

近十年来，东西湖区以改革开放为先导，认真执行关于吸引外来投资的各项优惠政策，吸引了国内外一大批客商来区投资。投资企业包括美国百事可乐公司、法国达能公司、台湾统一企业集团、台湾远东集团、台湾华城电机公司、香港新世界集团、香港华润集团、浙江杭州宋城集团、上海紫江集团、上海光明集团、江苏小天鹅公司等一大批国际、国内知名企业，这些企业的投资，促进了园区经济的快速发展。目前东西湖区已形成良好的产业结构

一是生物医药产业。目前有华龙生物制药、百信药业、大鹏药业、瑞德生物制品、五景制药等32家医药及生物制品生产企业，有多个达到国家GMP标准的医药生产项目，有百余个取得国家药品生产文号的品种，有数个治疗型医药品种和一个拥有自主知识产权的国家一类新药。

二是食品饮料产业。东西湖区目前是全国食品饮料生产企业高度密集的地区之一，是全国唯一一个国家级食品工业加工区，有啤酒、方便面、碳酸饮料、果汁饮料、纯净水、矿泉水、乳制品、肉类制品、食用植物油、高档面粉、精制大米、味精、酱制品等各类食品饮料，生产企业近100家，包括香港华润集团、台湾统一企业集团、美国百事可乐、法国达能集团、印尼金光集团、华丰食品、美国ADM公司、新加坡丰益公司、光明牛奶、双汇食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品饮料已成为开发园区的主导产业。

三是机电产业。拥有TCL空调、台湾华城电机、台湾瑞智空调压缩机、奥地利梅勒电器、德国荷贝克蓄电池、日本伟福、艾帕克、森六等与本田汽车配套的多家汽车零部件公司等机电产品生产企业，生产的产品具有国内先进水平。

四是现代包装产业。具有国际、国内先进水平的现代包装生产企业33家，主要有上海紫江集团、香港华恒、珠海中富、武汉新特包装等，新兴的现代包装产业在我区已初具规模。

五是现代物流业。区内现有各类物流企业40余家，主要有：国家级武汉舵落口大市场、武汉果品公司、武汉长江智能物流股份有限公司、武汉中百连锁超市、万国汽配城吴家山大市场、武汉公路主枢纽吴家山货运中心、舵落口车站货场、湖北康宁医药配送中心、湖北捷龙快速货运有限公司、武汉邮件处理中心等企业，形成了汉渝铁路的铁路物流运输通道；107国道（316国道）及京珠高速公路物流运输通道和汉江航运的水路物流运输通道等三大物流通道，另有机场路、市中环

线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，以及正在建设的武汉轻轨一号线，共同构建了区内“蛛网”形立体交通，增强了现代物流的辐射功能，使该区物流业辐射区域逐渐扩大，已由区向市、省、全国范围进行辐射，成功实现了为青岛海尔、厦门厦华集团、日本三菱、日本松下电器、深圳康佳集团等国内外知名企业华中地区的物流配送。

六是现代康居及旅游产业。建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在区内设立总站。已有香港新世界、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。（2）住宅

东西湖区建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在东西湖区设立总站。在良好的交通设施的带动下，东西湖区现代康居业发展良好，已有香港新世界常青花园、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也落户东西湖区，已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。B、微观区位因素分析（1）位臵及四至

估价对象位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，邻近武汉市城区Ⅶ级住宅地价区段。其四周均为农地。具体位臵详细见下图：

（2）景观环境

估价对象附近无特别人文建筑和自然景观。（3）公共配套设施完备程度及典型物业

估价对象所在的金银湖片区拥有优良的自然资源，但各种配套设施比较缺乏，尚待完善，其周边分布有武汉工业学院、睿升学校、佳乐超市等配套设施及都市假日、丽水家园等典型物业。

（4）繁华程度

估价对象周边商业服务设施较为缺乏，多为小区内小型门面，繁华程度不高。（5）交通条件

距离其最近的公交车站丽水家园站约1500米，有730、713等路公汽途经该

地，交通便捷度一般。

（二）个别因素分析 A、实物状况

1、估价对象概况

新澳.阳光城为新澳地产与太阳地产合作开发的住宅小区，占地面积约130亩，建筑面积约13万平方米，项目由南北、东西两大景观轴线划分为东西两大组团，建筑设计采用北欧阳房风格。以多层洋房为主、小高层为辅，容会所、商业街、网球场、游泳池等配套设施为一体的纯居住社区。其外墙为黄色涂料，室内按照毛坯标准交房，物业管理多层为0.8元/平方米.月、小高层为1.0元/平方米.月。

本次仅评估其中第24、25栋中的部分房地产，建筑面积合计为5365.28平方米。

2、土地实物状况

土地面积：估价对象所在的项目的总土地面积为86666.37平方米，其中本次估价对象的分摊占地面积合计为513.58平方米。

土地实际用途：住宅用地。室外工程（地下管网）：钢筋混凝土道路、绿化、地下管网、水泥地坪、游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、围墙等。

土地平整程度：平坦 地势、地质、水文状况：良好 利用现状：住宅小区。B、权益状况（1）建筑物权益状况（详见表2）表2 建筑物权益状况一览表

（2）土地使用权权益状况

根据委托人提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象所在的新澳.阳光城总土地面积为86666.37平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本次仅评估第24、25栋部分房产分摊的土地，根据根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号），分摊占地面积合计为513.58平方米。（3）他项权利状况

根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）和•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）复印件，估价对象均于2006年7月14日设定了抵押登记，均于2007年12月14日办理了注销手续，除此之外，至估价时点，估价人员未发现估价对象有其他他项权利记载。

本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。

（三）房地产市场分析

从外部环境看，武汉市是我国内地具有悠久历史的大商埠，改革开放以来，在“两通起飞”战略指引下，武汉商贸业迅猛发展。近几年来，武汉市经济持续快速发展，2007年1-11月规模以上工业总产值3200.49亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额1348.85亿元，增长17.2%；城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到10952元和6108.75元，增长16.3%和17.4%。全市经济活力不断增强，消费水平也进一步提高，使全市商业发展有一个坚实的经济基础。

从区域环境看，估价对象所在的金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位臵优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来即将入住人口达30 万人。与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江·丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。

商业配套不足一直是金银湖地产、乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位臵，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。

随着区域内大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单

一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有：

医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所;学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。

为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。

随着市政投入的不断加大，政府规划中也不断优化这一片区的经济结构，大力推动旅游经济的发展。

目前，金银湖地区云集了万科地产、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品牌开发商，宏宇、统建等综合实力排名前十位的本土开发商。楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质均具备相当水准，逐渐形成高尚住宅区的概念。

当前，东方神马、武汉水乡旅游城、新沟牡丹园、加勒比海海洋世界等60余个文化旅游项目“扎堆”东西湖区，总投资额达100 亿元。在大环境的不断改善与众多高素质开发商的不断支持下，金银湖将迎来了新一轮发展的春天。

从微观环境看，估价对象周边周边分布有丽水家园、都市假日等小区，正在逐步形成居住氛围，各项生活配套设施逐步在完善，故估价对象具备一定的市场前景。

五、估价目的

本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

六、评估的价值类型和定义

本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中分摊占地使用权是剩余年限住宅为64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商业为34.20年（2008年4月10

日至2042年6月23日）、土地用途为城镇混合住宅用地的出让土地使用权价值。

七、估价时点

二○○八年四月十日

八、估价依据

（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件

1、•中华人民共和国印花税暂行条例施行细则‣（财政部(88)财税字第255号、1988年9月29日起施行）；

2、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；

3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；

4、•关于土地使用权抵押登记有关问题的通知‣（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；

5、•城市房屋权属登记管理办法‣（中华人民共和国建设部令第99号、自1998年1月1日起施行）；

6、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；

7、•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施）；

8、•财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知‣（财政部、国家税务总局财税字[1999]210号、1999年8月1日起施行）；

9、•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）

10、•财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知‣(财税[2006]75号、2006年6月16日发布)；

11、•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‡的决定‣（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；

12、•中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知‣（银发„2007‟359号、2007年9月27日发布）；

13、•中华人民共和国物权法‣（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）；

14、•我国重点地区和主要城市2000-2006年地价动态监测报告‣；

（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件

1、•武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法‣（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；

2、湖北省物价局、湖北省城乡建设厅、湖北省财政厅、中国人民建设银行湖北省分行•关于印发湖北省商品住宅价格管理实施细则的通知‣（鄂价房地字[1992]第236号、1992年9月14日起施行）；

3、•关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则‣（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；

4、•武汉市房地产抵押登记程序规定‣（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；

5、•武汉市土地登记管理办法(2003)‣（武汉市人民政府令第146号、2003年10月20日起施行）；

6、•武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知‣（武价房字[2004]74号、2004年6月1日起施行）；

7、•省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知‣

（鄂政办发[2007]37号、2007年5月19日起施行）；

8、•市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知‣（武政[2008]15号、2008年3月1日起施行）；

9、•武汉年鉴‣（2007版）；

10、•2003年-2007年武汉市房地产市场情况分析报告‣；

（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料

1、•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）；

2、•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）；

3、企业法人营业执照；

4、现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；

5、委托单位提供的其他有关资料。

九、估价原则

1、合法原则

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2、最高最佳使用原则