房地产抵押贷款评估（精选12篇）
房地产抵押贷款评估 篇1
一、前言
房地产评估业作为我国社会发展体系的重要组成部分, 与人们的生活密切相关, 对我国社会主义经济的发展起到很大的促进作用。房地产抵押价值评估, 一方面, 有利于商业银行等金融机构作出正确贷款决策, 保证贷款资金的安全;另一方面, 帮助企业或个人取得合理的贷款资金, 促进自身的发展。合理、准确的房地产抵押价值有利于保障借贷双方的合法经济利益。
房地产估价活动充满了模糊性。模糊数学即是一门针对生活当中不可量化的数学问题进行模糊评价, 把定性问题定量化。在房地产估价领域, 有不少特征因素在概念上没有明确的外延或难以量化, 大多为无量纲指标。很多因素不能用精确的数值去衡量, 具有较大模糊性。由于房地产价格形成因素和构成要素的复杂性, 无法用精准语言去描述价格评估依据, 又难以确定最终修正结果。所以对于影响房地产估价的因素构成中, 要根据模糊数学理论将模糊不清晰的因素通过数学方法量化, 最终得到房地产估值。
二、模糊综合评价方法
在房地产市场中, 很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定, 同时, 严格意义上的判别标准, 传统的数学方法难以对此定性, 而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题, 提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法[1]。本文将模糊数学引入市场比较法中, 运用模糊数学中贴近度原理将市场比较法中可比较的交易实例进行因素修正。将以往市场法中可比实例的不确定性做到数据量化后的相似性。
1. 模糊数学中的贴近度
模糊数学在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概念, 对象越相近, 贴近度越大, 这样可以解决比较法中如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题[2]。
2. 贴近度
择近原则离不开贴近度, 贴近度是两个模糊子集的贴近程度, 贴近度在[0, 1]间取值, 贴近度越是贴近1, 则越贴近, 当贴近度为0时, 则称他们完全不贴近。
择近原则的原理是:设A1, A2, ……Ak, ……, An和B是论域U模糊集合, σ是U的贴近度, 如果σ (B, Ak) =max{σ (B, A1) , σ (B, A2) , ……, σ (B, An) }, 那么可以认为B与模糊集合Ak最为接近。运用贴近度的概念, 既可以解决选择相似可比交易实例的问题, 转变交易实例与待估对象的贴近度为相应的权数, 又可以恰当解决计算修正出各交易实例的价格后选择恰当权数确定待估对象价格的难点。
三、基于模糊综合评价的案例研究
现有西安碑林区一小区作为住宅抵押估价对象。
1. 选取房地产的特征因素
依据估价目的, 估价对象, 估价时点选取不同的影响估价结果的特征因素。房地产抵押价值评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。由于其特殊性, 往往存在高估的风险。本着谨慎性和最高最佳使用性原则, 房地产抵押估价应客观保守。选取主要特征因素的方法往往存在主观随意性, 所以本文将采用特征价格模型对特征因素进行选取。
基于住宅房地产抵押的主要特征因素表:
设U={u1, u2, ┄, u10}={建筑面积, 房龄, 建筑朝向, 装修程度, 七通一平, 物业环境, 交通状况, 公共设施, 教育设施, 地理位置}, 根据特征价格的建筑、区位和邻里三大特征选取10个特征因素。
建立评判集和对比倒数法求出特征向量权值。评判集V={很好, 好, 一般, 差, 很差}。
2. 选择可比实例及待估对象集
经过数据查找和实地调研, 确定了与此估价对象在同一区域 (都在碑林区) 非常相似的三个可比实例。
则该评判子集的决策矩阵为:
则待估房地产在论域U上的模糊子集是t= (0.9, 0.8, 0.9, 0.75, 0.9, 0.7, 0.8, 0.8, 0.75, 0.9)
(1) 计算贴近度:
A与B的贴近度t1
内积:
外积:
以此类推计算出, A和C, A和D的贴近度为t2=0.45t3=0.5
则贴近度大小排序是t1>t3>t2。
(2) 计算待估房地产价格: (设λ为1.05) λ为修正系数, 一般取值区间是0.8~1.05
四、结论
过模糊数学的方法, 在房地产抵押估价中将模糊不确定因素, 先定性再定量化, 比较客观真实的反映了房地产估价活动的真实性和可靠性。利用模糊数学的隶属度和贴近度原理在对特征因素选取时规避了房地产估价人员的主观决断。为减少抵押价值评估时估价人员高估的风险。希望本文能为房地产估价机构在进行抵押估价活动时提供参考和借鉴。
参考文献
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[6]郭斌.房地产估价[M].北京:科学出版社, 2011:233~241.
房地产抵押贷款评估 篇2
目 录
一、项目主办单位概况
二、项目概况
三、项目工程建议
四、市场营销评估
五、企业资信评估
六、投资总额及资金来源评估
七、项目财务效益评估
八、不确定分析
九、贷款风险评估
十、评估结论和建议
十一、附表 2
一、项目主办单位概况
1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。
2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。
(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。
3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。
4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。
5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3
民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。
二、项目概况
1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。
2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。
三、项目工程建设
1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；
建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5
销售前景看好。
2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备
698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量
2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。
(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6
(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。
3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。
四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7
(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。
五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。
六、投资总额及资金来源评估
1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。
2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。
3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9
4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。
七、项目财务效益评估
1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。
2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。
(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。
3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-
1、附表4-3和附表4-4。
4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。
5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-
5、附表4-6。
6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。
八、不确定分析
1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目
变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11
40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资
从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。
2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530
万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12
九、贷款风险评估
1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。
2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。
3、抵押贷款风险的评估
《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。
4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。
十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13
路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14
表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456
其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元
序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16
附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203
2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17
附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000
7500 7500
2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量
-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18
附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损
应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润
351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19
附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500
本金
11000 15000 7500
建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息
280 662 8264 7882
还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20
附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21
附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122
房地产抵押贷款评估 篇3
【关键词】房地产；抵押；评估；问题
一、房地产估价的定义：
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，
二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项
1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。
2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。
3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。
4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。
宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。
估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。
对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。
5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。
三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险
1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押擔保作用。
2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。
3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
5、抵押物处置风险。该风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险，银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。
浅谈房地产抵押价值评估 篇4
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有, 将该房地产作为债权的担保, 当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人, 债权人为抵押权人, 提供担保的房地产为抵押房地产。
在房地产抵押贷款中, 一边是未偿还的贷款余额, 一边是抵押房地产的价值, 贷款人希望在整个抵押期间, 抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值, 还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值, 都要大于未偿还的贷款余额, 因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲, 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定, 或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则, 择优选择房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值评估, 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据, 对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。《房地产估价规范》规定:“房地产抵押价值评估, 应采用公开市场价值标准, 可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行, 但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里的“抵押价值”等同于市场价值。
二、房地产抵押价值评估的有关法律规定
房地产抵押价值评估, 应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。对于依法不得抵押的房地产, 没有抵押价值;对于首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值;对于再次抵押的房地产, 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;对于以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额;对于以具有土地使用年限的房地产抵押的, 评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的, 其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;对于以按份额共有的房地产抵押的, 其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;对于以共同共有的房地产抵押的, 其抵押价值为该房地产的价值。
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下:
1、完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
2、不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 土地是以行政划拨方式取得, 主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 应当选择下列方式之一评估其抵押价值:一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的, 参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式, 即先假设估价对象为完全产权的商品房, 选用市场法 (收益法) 作为一种方法评估出房地产的客观市场价值, 并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法, 测算不含土地出让金或出让毛地价的价值市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式, 采用房产与土地 (不含土地使用权出让金的价款) 分别估价再综合的成本法估价。
3、部分 (局部) 房地产
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 它的相应权益, 能否独立使用, 是否可以独立变现, 并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
4、在建工程房地产
在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目, 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成, 因此体现在其建筑物实体形态不完全, 不具备有关部门组织进行竣工验收的条件, 以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时, 要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益, 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明 (承诺函) , 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。
四、房地产抵押价值评估中的谨慎性原则
房地产抵押估价服务于金融 (银行) 业的抵押贷款、担保业务, 金融 (银行) 业本身需要的是安全、稳健、谨慎, 房地产估价机构和估价师处在中介的位置, 须注意抵贷双方的风险, 规避估价机构及估价师的风险。在抵押估价中要严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》, 采取客观、谨填, 甚至偏保守的做法, 使估价结果客观、公正、合理、合法, 切忌高 (虚) 估算。
参考文献
[1]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价案例与分析》[M], 中国建筑出版社, 2005
[2]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价理论与方法》[M], 中国建筑出版社, 2007
房地产抵押贷款合同 篇5
抵押权人(乙方):_________________。
为保证_________________合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买但尚未还清的房产抵押给乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证所提供的信息真实、合法、有效。为此，甲乙双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，订立本合同。
第一条甲方购买的房产位于___________________________________________________
第二条甲方同意将上述房地产及其附属物的全部权益抵押给乙方..
第三条甲方购买的房地产价格为人民币(大写)。抵押贷款金额为人民币(大写)万元。
第四条房地产抵押担保的范围是被担保债务的主债权和利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
第五条抵押期限自借款至清偿欠款止。
第六条抵押期间，抵押财产由甲方负责。甲方应在占有期间保持抵押物的完整性，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。
第七条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得转让、出租、再抵押、拆除或重建抵押财产;不改变其用途;未通知乙方，上述行为无效。
抵押财产的价格明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保;甲方不提供的，抵押物不得转让。
抵押物转让所得价款应提前清偿给乙方或交由乙方同意的第三方保管，超过债权额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。
第八条抵押权不得与债权分离转让或者作为其他债权的担保。
第九条抵押物除自然损耗外如有损坏，甲方应采取措施负责维修，以减少损失，甲方应自负费用并及时通知乙方。因意外损坏或损失而无法或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使索赔权。
第十条因国家建设等政府行为导致抵押物价值减少，不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方再次提供或增加担保。
第十一条如甲方应乙方要求需要保险，甲方应在签订本合同前为抵押物投保，并以抵押权人为保险赔偿金的第一受益人。在合同有效期内，甲方不得自行取消保险，保险期结束但合同未结束时，甲方应继续全额投保。
第十二条抵押关系发生合同标的物变更的，合同继续有效，合同约定的权利和义务由变更后的合同标的物享有和承担。抵押当事人共同到扬州市房地产交易所申请合同变更登记。合同条款如有变更，应重新签订合同，并征得对方同意。
第十三条违约责任:___________________________________________。
第十四条抵押合同签订后(土地新增房屋不属于抵押财产)，如债务人未按主合同履行债务，乙方可按国家规定向有关部门申请处分抵押财产。处分抵押物时，以划拨方式取得的土地使用权，除支付土地出让金金额外，收益按以下顺序分配
(a)支付处置抵押财产的费用;
(2)抵押物应缴纳的代扣税费;
(三)偿还债权人的本金、利息、违约金和损害赔偿金;
(4)将剩余价款返还给甲方..
若出售原抵押物的价格不足以偿还乙方债权本息或相关费用，乙方有权主张应偿还部分。
第十五条因履行本合同发生的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，乙方有权直接向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第十六条本合同生效后，甲乙双方应在扬州市申请房屋他项权利登记，并取得房屋他项权利证书。
第十七条本合同全部条款履行完毕后，甲、乙双方应在30日内(港澳台或境外当事人在三个月内)依法向扬州市房屋产权登记监督事务所申请注销其他权利。
第十八条本合同为单独的抵押合同，其效力不受借款合同效力的影响。
第十九条甲方因工作调动变更永久地址的，应及时书面通知乙方。
第二十条本合同未尽事宜，双方可另行协商。本合同及补充协议经双方签字并经扬州房地产交易所注册认证后生效
第二十一条本合同、补充协议及附件一式两份，甲、乙双方各执______________________________________________有______________________________________________
第二十二条双方约定的其他事项:
乙方(签字盖章):___________________________。
法定代表人(签名和盖章):_________________________________________________________
法定地址:___________________________。
授权代理人(签名和盖章):______________________________________________________
日期：________________________________________________________________________
签字地点:___________________________________________________________________________________
附件
一、本合同适用于个人与房地产之间的抵押。
二.本合同未尽事宜，经双方同意后，可填写空白条款或签订补充协议。
三.本合同用钢笔或毛笔填写。
房地产抵押贷款怎么玩 篇6
在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。
房产抵押方便企业贷款
毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。
据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。
这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。
据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。
部分房产融资有难度
不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。
又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。
此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。
上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。
原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。
二次抵押房贷并非不可行
实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。
银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。
而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。
在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。
企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。
论房地产抵押价值评估及风险防范 篇7
关键词：房地产抵押,价值评估,风险防范
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
所有房地产抵押, 都有要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记．在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同．抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。
在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。
一、房地产抵押权人的一般风险防范。
抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。
1、抵押合法有效。
属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
2、物权明确。
房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。
3、易于变卖、处分渠道通畅。
抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。
二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施
在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范
在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。
三、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题
房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在我市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积3200多元，但在此前已以2600元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。
房地产抵押贷款评估 篇8
房地产抵押价值评估是资产评估中一项有特殊目的的评估业务, 科学地评估房地产抵押价值对保证抵押当事人的合法权益具有重要意义。但是当前房地产抵押评估尚存在一些争议或有待完善之处:首先, 对房地产抵押价值内涵的看法不一。一种学术观点认为对抵押资产的评估应采用非典型市场价值类型, 并关注清算价值, 也有学术观点认为资产的清算价值、市场价值在方法论的角度上本质一致, 清算价值只是调整后的市场价值, 还有专家学者在保障银行抵押贷款安全的前提下提出了抵押贷款价值。可见, 房地产抵押价值既不同于市场价值也不同于清算价值, 而应在两者之间进行适当调整。其次, 现有房地产抵押评估方法并未准确衡量房地产抵押价值。在实际操作中, 对房地产抵押价值的评估仍以市场法、收益法、成本法为主, 这些方法忽视了抵押物在评估时点与贷款到期日之间存在的较大贬值风险。事实上, 抵押人在贷款到期日可根据抵押房产的市场价值和贷款余额之间的高低选择还款或者违约, 即抵押人拥有一项看跌期权。因此, 房地产抵押价值本质上是由评估时点的市场价值和抵押期间看跌期权价值构成的, 对房地产抵押价值的评估应在传统方法的基础上引入看跌期权价值。本文旨在对传统评估方法进行改进, 使改进的评估方法不仅能真实地反映出房地产在抵押情况下所具有的价值, 而且能保证商业银行贷款安全, 使得提供的房地产抵押贷款额度的价值依据更具有参考性。
2 房地产抵押价值内涵剖析
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押价值是以履行担保为目的的一种资产补偿价值, 其价值的确定受资产的价值变现能力及抵押期间面临的风险的影响。房地产抵押价值既有别于市场价值, 也不同于清算价值和抵押贷款价值。
市场价值强调买卖双方在自愿平等的基础上通过市场营销行为在公开交易中达成一致, 双方当事人应是富有知识的, 精明谨慎的, 不受胁迫的。而在资产处于抵押的情况下, 贷款银行要求快速变现, 资产卖方在时间上受到压迫, 并不能开展充分的市场营销活动。因此商业银行最终变现资产所获得的清偿额必将低于资产评估时的市场价值, 这在某种程度上将使得商业银行的利益受损。另外, 抵押资产的市场价值是评估时点的价值, 而银行贷款存在贷款期, 资产的市场价值波动会影响贷款银行的受偿程度。因此, 市场价值的内涵并不能与抵押价值契合。
资产的清算价值通常低于市场价值, 可以在很大程度上保证商业银行贷款安全, 但是采用清算价值评估抵押资产将面临两大问题:一是资产较低的清算价值虽能满足银行贷款安全的要求, 但不能兼顾商业银行利益最大化的要求, 也不能满足借款人资金融通的需要;二是资产清算在未来时点, 而要求在现在时点评估资产在未来时点的清算价值, 过分考虑了资产在抵押期间所面临的风险, 有违资产评估的公平原则。因此, 清算价值通常用来评估房地产抵押价值的下限。
抵押贷款价值弥补了上述市场价值和清算价值的不足, 既能充分考虑贷款银行的利益和资金安全, 又能满足借款企业的资金需要, 是专门用于评估资产在抵押状况下的价值类型。但是, 抵押贷款价值类型的概念近几年才从欧洲引进, 国内外对选用何种方法才能更贴近资产的抵押贷款价值并没有相对统一的看法。并且在欧洲抵押贷款价值也只是在商业银行内部作为抵押品风险管理的工具, 并非作为资产评估广泛使用的价值类型。
3 现行房地产抵押价值评估方法的适用性
尽管我国于2006年颁布了《房地产抵押评估指导意见》, 并指出在实际应用中房地产抵押价值评估应以市场法、收益法、成本法为主。但是, 三大基本评估方法在房地产抵押价值评估中仍存在缺陷。
收益法适用于房产未来存在收益或者潜在收益的情况, 但是作为发放抵押贷款的银行, 并不以获得抵押房产为目的而发放贷款, 所以商业银行并不是抵押房产未来经济利益的受益者, 因此在进行房地产抵押评估时, 收益法并不是最贴切的方法, 但可以作为备选方法。
成本法通过资产的重置成本扣减各类贬值来反映资产价值, 然而成本法不能反映房地产市场的供求状况, 也未考虑区位等外部性因素对房地产价格的影响, 不能体现房地产在最高最佳使用状态下的价格。这导致成本法的估价结果与市场价值有较大差距, 既不能满足银行盈利性要求, 也不能满足借款者的融资需要。因此成本法不是评估房地产抵押价值的首选, 在可比较的交易案例较少, 或者资产未来收益无法预测和计量时可以选择。
市场法利用评估时点公开活跃市场上已成交的可比案例的交易价值, 可以反映抵押资产在评估时点处置时可获得的补偿金额, 从理论上说是最适用于评估房地产抵押价值的方法。但运用市场法评估房地产抵押价值也存在一些不足, 市场法仅考虑了房地产在贷款发放时的价值, 并未考虑房地产在抵押期间的价值波动和存在看跌期权的情况。
因此, 在评估房地产抵押价值时, 不宜简单单独运用上述三种方法, 宜考虑房地产抵押内含的期权价值, 对市场价值进行适当调整。
4 考虑看跌期权的房地产抵押价值评估思路
4.1 评估原理
从理性经济人的角度出发, 借款人在贷款到期日会在贷款余额和房产价值之间权衡。当借款人认为房产价值低于贷款余额时, 借款人便会选择违约, 获得房产价值低于贷款余额的利益。反之, 借款人会履行约定, 继续支付银行本息。本质上, 这相当于借款人在获得银行抵押贷款的同时买入了一个以贷款余额为执行价格, 房地产市价为标的价格的看跌期权。
理论上, 在以交易为目的的评估中, 由于所有权是在评估交易时或者是间隔较小的时间内转移的, 因此不需要考虑期权因素。但是, 在进行以抵押为目的的评估中, 房地产所有权并不在期初评估时点转移, 因此要考虑看跌期权价值, 并将其从市场价值中剔除。事实上, 抵押人在到期日享有违约或者执行还款的选择权是借款人是否选择理性违约的关键因素。
另外, 考虑看跌期权主要以减少借款人理性违约为主, 与银行抵押率的考虑并不重合。例如, 当抵押品价格波动率增大时, 从降低风险考虑, 抵押率应降低, 但是银行抵押率的选择通常是一刀切的方式, 抵押率的设定并不能降低抵押品价格波动增大的风险。而此时由于波动率的增大, 期权价值增大, 房地产抵押价值相应减少, 从而达到降低抵押品风险的作用。
目前的实际操作中, 房地产抵押评估的市场价值并未考虑期权价值, 相当于借款人以零成本额外拥有了一项看跌期权。因此, 有必要将该项看跌期权的价值剔除, 即:房地产抵押价值=其他方法评估的房地产市场价值-期权价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
4.2 评估思路
(1) 运用传统方法评估房地产市场价值
可采用《房地产抵押评估指导意见》中推荐方法, 如市场法等, 评估抵押房地产在评估基准日的市场价值。
(2) 评估看跌期权价值
布莱克-斯科尔斯模型 (B-S模型) 在资产定价中被广泛使用, 因此本文拟采用B-S模型对房地产抵押贷款中的期权价值进行计量。对于看跌期权, B-S模型的定价公式为:
式中:P为看跌期权价值;S为标的资产当前价格;X为期权的执行价格, 即贷款到期日抵押房产内在价值;r为连续复利的年无风险利率;t为期权到期日前的时间, 即贷款期限;σ为抵押房产市价波动率, N (d) 为标准正态分布中离差小于d的概率。其中, 执行价格X理论上应为到期日的贷款余额, 但是在贷款发放前的评估阶段并不能确定贷款余额, 因此选择贷款到期日抵押房产内在价值进行替代。
运用B-S模型的关键在于搜集有关模型参数的数据资料。抵押房地产的市场价格即为第一步骤求得的房地产的市场价值。贷款到期日抵押房产的内在价值是租金收益的资本化, 可参考适当方法进行计算, 如现金流量折现法。波动率分为历史波动率和隐含波动率, 计算波动率的模型有许多种, 但考虑到估价人员的知识储备情况和估价模型的可操作度, 对于抵押房产市价波动率的计算, 可以选用房价的连续复利收益率的标准差。通过以上步骤确定看跌期权各影响因素的数值后, 代入看跌期权定价公式中, 便可以得到抵押房地产中内含的看跌期权价值。
(3) 确定法定优先受偿款
估价师应勤勉尽责地确定抵押房产已设定的法定优先受偿款, 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额, 以及其他法定优先受偿款。
(4) 确定房地产抵押价值
通过以上步骤确定了抵押房产市场价值、期权价值和法定优先受偿款后, 便可得到房地产抵押价值, 即:房地产抵押价值=其他方法评估的房地产市场价值-期权价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
5 案例运用
抵押房产所在G地区同性质物业成交活跃, 市场交易案例较多, 可比性较好, 适宜以市场法为基础进行评估, 通过此案例来说明改进的房地产抵押价值估价方法。
5.1 市场价值的确定
对市场法可比案例的选择、可比案例因素修正, 本文在此不做赘述, 求得比准价格进行算术平均得到估价对象的成交单价为每平方米4.39万元, 根据该套房产的《房地产权证》所列建筑面积178.47平方米, 则委托房地产评估市场价值为783.19万元。
5.2 期权价值的估计
从前文分析中已经得到抵押房产评估日的市场价格S0为783.19万元, t为贷款期限1年。还需确认连续复利的年度无风险利率r, 年度连续复利的资产回报率的标准差σ和期权的执行价格X。
无风险利率r的确定:取年度无风险利率为3.25%。根据连续复利的计算公式, 通过换算得到连续复利的年度无风险利率为3.3%。
标准差σ的确定:房价样本选用的是G地区2013年7月至2015年8月的存量房交易登记信息, 对获取的各月房价求取连续复利的收益率, 并对各月收益率求取样本年化标准差, 得到房价波动率为18.17%。
执行价格X的确定:前文已经分析X用贷款到期日抵押房产内在价值进行替代, 本案例由于抵押物为收益性房产, 因此对于内在价值的计量采用现金流量折现法。假定收益增长分为两阶段, 由于该项房产自评估基准日开始的剩余使用年限约为61年, 但本文所计算内在价值从贷款到期日开始计算, 即1年后计算该项房产内在价值时, 其剩余使用年限为60年。假定前5年为快速增长阶段, 随后55年为平缓增长阶段, 则贷款到期日抵押房产内在价值可按下式计算:
其中:A为第一年现金流量;
g1为前五年快速增长阶段增长率;
g2为剩余年限平稳增长阶段增长率;
R为预期现金流量折现率。
根据调查, 估价对象月租金为1.6万元至1.7万元之间, 折中取平均为1.65万元, 因此年租金为19.8万元。增长率方面, 根据公开数据计算出G地区二手房租赁价格年度增长率约为5.84%。国家通过宏观调控抑制房价的过快上涨, 预计5年后租赁价格增长率稳定在4%左右。预期折现率方面, 通常房地产行业的平均风险溢价为2%至4%, 折中取3%, 结合前文分析所得的无风险利率3.25%, 根据CAPM模型, 得到折现率为6.25%, 为计算方便取整为6%。将上述各项参数代入现金流折现模型中, 得到期权执行价格为731.07万元。
通过上述参数的设定, 求得d1为0.60, d2为0.42, 则得到[N (-d1) ]为0.2733, [N (-d2) ]为0.3368, 利用看跌期权的价值计算公式求得期权价值P为24.24万元。
至此, 本文得到了抵押房产的市场价值783.19万元, 以及期权价值24.24万元, 由于该项房产不存在设定的优先受偿款, 因此经期权法调整后估价对象的抵押价值为758.95万元。
6 相关讨论
本文分析了抵押贷款中存在的看跌期权价值, 尝试运用期权定价模型对抵押价值评估方法进行改进。采用改进的方法, 估价结果比传统方法的估价结果更为谨慎, 能更加科学地反映资产在抵押状况下的价值。通过期权修正考虑了房地产的内在价值、时间成本以及房地产价格波动等因素, 将借款人主观违约的可能性价值化, 可以从一定程度上减少借款人主动违约的风险。
改进的评估方法适用于房地产市场价格波动大、贷款期限长、房地产剩余使用年限较短、房地产市场价格处于下行轨道等情况。在这些情况下, 房地产抵押贷款中内含的看跌期权价值更大, 借款人主观违约的可能性更高。反之, 如果房地产抵押贷款中内含的看跌期权价值较小, 借款人主观违约的可能性极低, 此时无需对市场法评估结果进行期权修正。
摘要：剖析房地产抵押价值内涵, 阐述现行房地产抵押价值评估方法的适用性, 引入房地产抵押贷款中内含的看跌期权, 对现有抵押评估方法进行改进。并运用案例对改进的房地产抵押价值估价思路给予说明:采用改进的评估方法, 评价结果能更加科学地反映资产在抵押状况下的价值;通过期权修正, 将借款人主观违约的可能性价值化, 一定程度上减少借款人主动违约的风险。
关键词：房地产抵押,价值评估,看跌期权,B-S模型
参考文献
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房地产抵押贷款评估 篇9
一、目前银行房地产贷款的现状
所谓的房地产贷款主要是指地产或者房产的开发、经营以及消费的过程中出现有关的贷款现象。贷款主要有以下几种贷款:个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款。
1. 房地产贷款的抵押物无法偿还银行贷款。
房地产贷款主要是房地产开发过
程的在建工程作为抵押、住房抵押以及土地的使用权作为抵押。在这三种抵押物中最重要的是土地抵押, 然而, 我国的经济制度是社会主义市场经济, 土地大多是经过国家分配的, 在放地产的法律范围内没有明确规定土地的储备办法, 因此, 土地的抵押有可能会出现一定的无效性。另一方面, 随着国家对房地产体质的不断改革, 房地产的市场也会不断的调整, 房价会随之下滑, 那么就造成在建工程的价值下跌, 导致无法偿还银行贷款。
2. 房地产的融资主要来源于银行信贷。
从房地产的资金链可以看出, 房地产的融资主要来源于银行房地产信贷, 主要表现在这几方面:开发商的自筹资金和工程贷款、土地储备贷款、以及房地产开发贷款、在住房销售的过程中出现的住房按揭贷款。由于房地产在开发的过程应付的款资比较大, 主要是施工单位和供应商单位的材料款, 这些资金的来源主要是通过银行信贷来实现的。并且, 在高利润的诱惑下, 各大银行纷纷抢房地产贷款, 就放松了地产贷款的条件, 对一些银行就产生贷款风险。
3. 房地产贷款的还款来源没有确定性。
在社会主义市场经济的时代下, 一些体质的改革都要随着市场经济的变动而变动。经济发展的周期以及信贷出现的膨胀情况都会导致房地产贷款的还款没有确定性。一旦房地产市场出现变动, 就会导致市场的销售竞争, 居民的购买力下降, 原材料的上涨, 这些都会影响房地产开发的商品房的销售情况, 使得房地产贷款的还款存在不确定性。另一方面, 有可能房地产经营的情况不乐观, 不能按照之前答应购房用户的时间来交付住房, 这也会导致住房用户不按时偿还住房贷款。
二、银行房地产贷款项目评估的困境
据调查研究发现, 我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题, 造成银行内存在潜在的风险。
1. 没有完善的房地产贷款评估体系。
银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险:如果房地产商无力归还银行贷款的情况时, 银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收, 但是仔细的进行考虑, 可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多, 那么对我国的银行来说, 不良资产就越来越多, 这些资产存在着变动性, 对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上, 没有注意到房地产商本身的还贷能力, 只是对银行放贷风险的一种补救措施, 并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测, 对银行的发展是不利的。
2. 房地产企业缺乏信用。
目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差, 不能够按时的进行银行贷款的还贷, 长期以来, 已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷, 但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出, 又开始加大房地产的规模, 导致了资金的大量投入, 也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款, 长期占用银行的资金。
3. 房地产提供不真实的贷款信息。
长期以来, 银行对房地产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的, 对一些房地产企业的真实情况并不了解, 银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估, 来估算资金的回归。但是, 一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款, 会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况, 平时银行也并没有对提供的信息进行审核, 后期即使银行了解了企业的真实情况, 也只能够采取一些补救的措施, 这在一定的程度上就对银行带来了损害。
4. 房地产贷款的监督体制不完善。
在银行进行放贷的过程中, 银行并没有对其过程进行有效监督, 容易出现房地产商提供假的贷款信息, 银行放贷的时候出现资金不明流失, 给银行带来了一定的潜在风险。
三、如何解决银行房地产贷款项目评估的困境
要想减少银行的放贷风险, 实现银行的可持续发展, 必须完善评估体系, 通过贷前以及贷后的评估、加强贷款方的信用、加强银行财务评价体系的完善、建立贷款方的资料信息数据库以及对贷款过程实行监督, 这样才能够减轻银行的风险。
1. 建立完善的房地产贷款评估体系。
完善的评估体系就是在对项目的评估工作中做到有章可循、有章必依, 否则, 即使制定了完善的评估体系也是纸上谈兵, 没有落实到工作中。做好评估体系主要从以下几方面进行有效的全面的评估:
(1) 银行对房地产企业直接还款来源得到的偿还款的评估。对房地产商直接还款能力的影响因素比较多, 涉及的层次、指标也比较的多。可以对房地产商进行贷前以及贷后进行综合性的评估。
贷前评估:对房地产商进行还贷能力有着影响的因素主要有一下几方面, 银行必须对这几方面进行严格的审查。房地产企业的建设项目的合规性信用记录、公司的治理机制以及房产的销售前景等, 对这些因素进行审查, 依照有关规定, 完善贷款审批标准以及审批手续;确定申请贷款人的还款能力和信誉状况, 来杜绝不合理的贷款现象。
贷后评估:完善贷款人的后续评估体系, 对贷款人的还贷能力进行跟踪以及调查, 不定期的进行现场检查和非现场检查, 监测房地产商的项目进度、销售进展以及银行贷款发放的情况。根据实际情况对房地产商进行的抵押资产进行变动的价值评估, 一旦发现抵押的资产价值不足以偿还贷款的时候, 立即向借款人追加额外的贷款担保, 来确保银行的利益不受损。
(2) 对房地产商的抵押物进行价值评估。抵押物价值的评估可以根据资产评估机构的评估值来进行确定。一旦发现抵押物的未来价值有所减少时, 应该在原来的资产评估机构的评估值的基础上重新对抵押物来进行评估。可以通过层次分析法来进行评估:
第一层:在现有的市场经济环境下, 来评估抵押物在这种条件下的市场价格。
第二层:不在现有的市场经济环境下, 把最新获取的信息作为基础, 在同行业中, 与类似该抵押物的价格作为评估的标准, 来对抵押物的价值进行评估。
第三层:在以上的两种情况下都无法预测到价值, 通过估计抵押物的未来价格为标准, 来估计它的价值。如果银行没有能力进行估测, 可以请专门的估测机构进行估测, 来确保信息的可靠性。
2. 加强借款方的信用评估。
借款方主要是房地产企业和个人, 要完善企业和个人的资信系统, 它是避免信贷危机的重要途径。所谓的企业资信系统主要是对企业的财务状况、抵押资产、担保资产、欠息情况以及房产的销售情况建立资信资料, 完善已有的银行信贷咨询系统。个人资信系统主要是对个人的身份证、个人的社会档案、个人信用以及历史记录进行审查, 完善区域性的个人信用制度。这样一来, 就加强了借款方的信用。
3. 加强银行财务评价体系的完善。
财务评价作为银行放贷和房地产贷款的重要依据, 有必要加强财务评价体系。银行只有准确的掌握着贷款方的信息, 明确项目的偿还能力, 才能对财务进行有效的评价, 做出正确的贷款据决策, 决策是否正确直接关系到银行的资金安全性和银行的效益型, 所以银行对财务的评价必须准确, 才能确保银行收到预期的投资效益。
4. 建立贷款信息资料数据库。通过建
立贷款信息资料的数据库, 能够加强房地产企业与银行的信息交流, 减少银行放贷危险。在现在信息技术发展的时代下, 充分利用计算机技术, 建立各行业的资料信息数据库, 方便查询企业的状况, 通过了解这些企业状况进行有效的评估;评估人员应该积极的参与到项目的前期工作中, 对贷款方进行评估提供第一手的资料;对各银行之间的信息应该进行交流, 银行内部的上下级也应该及时的沟通, 避免出现贷款的失误以及重复的投资。提高办事的效率以及准确度。
5. 加强房地产贷款的监督。
银行对房地产商在进行贷款的过程进行监督是非常有必要的, 进一步的完善银行的管理系统, 来应对市场经济条件下的瞬息万变。银行的监管部门应该引导各大银行金融机构充分利用银监管会及时的记录一些房地产贷款客户的不守信用以及违规操作等不良信息, 严格的检测房地产企业的违约情况, 预防和控制贷款客户的违约行为。另一方面, 银行应该加强对房地产贷款风险情况的调查分析, 建立房地产信贷的风险检测报告以及定期的通报制度。对于房地产贷款中出现的违规经营以及造成对银行损失的进行严重处罚, 对于情况严重的, 可以通报给相关媒体或者是机构进行揭露并且依照相关法规对企业实习停滞。
四、结束语
在我国, 房地产贷款作为银行的主要信贷业务之一, 对其贷款所产生的风险, 不仅关系到银行的利益, 也对我国的整个金融市场有着重要的影响。完善房地产的抵押贷款系统以及风险评估系统, 加强监管部门的监管力度, 实现信息资源的共享, 建立房地产贷款风险控制机制, 能够有效的预防银行的抵押贷款风险。银行只有在金融机构的相关配合下, 才能够合理的躲避房地产贷款带来的风险。
参考文献
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房地产抵押贷款评估 篇10
一、抵押房地产价格评估风险的概况
以研究风险问题著称的美国学者A•H•威雷特认为,“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。由此可见,损失的不确定性就是风险的含义。抵押房地产价格评估风险则是指在抵押房地产评估活动因评估机构、评估人员违反国家法律法规或由于客观因素影响致使评估结果不准确,并影响到评估结果使用人权益,进而对评估机构及评估人员产生法律责任及经济、声誉等方面损失的客观可能性。
因评估机构或人员自身原因,致使评估工作无法完成。或在外部因素影响下,无法在规定时间内进行评估任务的圆满完成等,这些问题的出现都会产生抵押房地产价格评估风险。作为房地产价格评估前的重要工作,必须将风险评价作为房地产价格评估最主要的准备工作。在评价抵押房地产价格评估风险时,应对以下因素进行充分考虑,如对客户的基本情况进行全面掌握与了解;抵押房地产价格评估基本条件是否具备;是否存在对评估独立性、客观性等造成严重影响的因素。
二、抵押房地产价值评估风险的原因
1、委托—代理关系下的信息不对称
经济交易过程中,因交易双方信息不对称,代理人为拥有信息优势的一方,则委托人为另一方。利用交易双方想要实现目标也就是如何实现委托于代理人的交易目标,此目标的实现不仅于其客观因素相关,还于代理人的主观办事能力相关,针对主观方面委托人监控难度较大,当代理人无法达到目标时,委托人也不能对其原因进行准确判断。信息不对称情况下的委托—代理关系,对委托人极为不利,如逆向选择或道德危害。
2、交易费用的影响
在经济运行中,如何降低交易费用极为关键,其对经济运行效率提升十分重要。为达到交易目标,必须降低外部交易费用,只有这样才能降低风险。同时在降低交易费用过程中,要求必须重视交易动机转换,如从临时性、随机性向长期性转换。特别是在客户对评估业务不太了解的时候,自己找寻评估结构,将大大增加外部交易费用,如咨询费、谈判费等。作为抵押房地产贷款的提供方,银行对评估相关事情进行负责,则与公正性原则不符,又会增加外部交易费用。为此,具体评估过程中,客户可从向其提供抵押贷款的银行得到一份评估机构的相关信息,如名单、联系方式等,通过客户自身进行评估机构的直接选择。以上方式虽然能够达到外部交易费用降低的目的,但却是固定银行通过固定评估机构的评估报告结果和借款人产生交易,这种情况下,不会再一项一项地对各种问题进行充分考察,节约了一定信息费用,但却加大了信息不对称现象,进而使得风险有所增加。这种现象的长期存在,不仅会对客户利益造成损害,还会对评估结果的公正性造成极大的影响,与市场经济要求不符。
3、评估机构的利己主义动机
低投入、高收入为评估行存在的主要利益诱惑,现阶段,部分评估机构针对业务往往来着不拒,风险意识较差。特别是虚假产权文件骗取贷款的情况就是利用了评估机构人员急于获取业务的心理。同时,根据评估物价格相应比例(表1)可进行评估收费,这是导致高估现象的主要因素。
三、我国抵押房地产价格评估风险管理措施
1、有效处理委托—代理关系下信息不对称问题
(1)通过可识别信号对逆向选择进行有效预防。在买卖商品环节,高质量、高成本、高价格为客户的心理。在一定意义上高价格则表明该商品具有较高的质量。为此,评估机构必须树立正确的风险意识,提升自身素质及评估报告质量。这样才能吸引更多客户,才能提升机构信誉,建立良好的形象。同时,为避免信息不对称产生的风险,评估机构也可以通过客户提供的财务状况等可识别信号对其信息的真实程度进行准确判定,以此达到预防逆向选择的目的。
(2)利用机制设计实现道德危害防范。如激励机制的完善,还能实现双方共赢,才能达到互惠互利。同时通过此方式也可有效遏制评估人员人为问题,如谋求私利等。这对员工整体素质进行提升,降低内部风险产生率极为有利。
(3)培育信息市场对信息不对称问题进行有效处理。在具体评估活动中应对抵押房地产价格评估工作流程加以完善,尤其是手机估价基础资料环节,必须具有针对性,按照相关理论,进行真实、有效信息、资料的全面搜集。为达到使用与管理方便的目的,需对该资料进行系统化归类、分析及整理,把这些资料数据进行实际操作可用数据地转换,且通过固定模式进行资料档案地建立。
2、有效解决交易费用问题
交易费用的多少对制度变化以及交易风险息息相关。在提高风险管理水平时,要求必须在一定范围内有效控制交易费用,尽可能达到评估风险降低的目的。具体方式如下:
第一,评估项目投保。作为转移风险的主要途径,保险极为重要。交易费用的多少与投保类型密不可分。具有广泛的投保范围,才能降低评估风险,但也会增加其加以费用。
第二,其他评估机构建立合作关系。在风险分担中合作极为关键,但因合作方式、时间长短等因素,其交易费用也会随之改变。
第三,评估专业网络建立与完善。房地产价格评估机构通过评估专业网站的建立,能够为委托人搜寻评估机构产生的交易费用有效降低,且为评估机构带来更多客源。
3、针对利己主义动机,可改变评估收费方式
为彻底解决高估现象的出现,应对现行评估收费方式进行改变,避免评估收费和评估标的价值存有直接性关系,或将评估标价值作为定价收费的唯一标准,此改变可从政府指导价或双方当事人协商决定,但必须确保在收费标准以上。为打消部分评估人员的利己主义动机,需进行监督、激励机制的建立,在双方业务办理环节,需将监督权交由客户,定期通过评估机构进行抽查。同时还需进行评估机构内部审核制度的建立与健全,为防范估价人员的不正当行为进行严厉的惩处,营造一个良好的评估环境。
四、结束语
综上所述,针对目前房地产抵押价值评估工作中所存在的风险问题,通过分析探究,提出了相应的风险管理措施,从而有效改善房地产抵押价值评估的工作环境,在一定程度上促进了房地产业的发展进步。
参考文献
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银团贷款和房地产抵押权登记 篇11
一、银团贷款规范的沿革
我国的银团贷款，始于改革开放后的20世纪80年代。银团贷款支持了许多关系国计民生的重大建设项目，对促进经济的发展起到了非常积极的作用。
（一）中国人民银行《贷款通则》规定的银团贷款
1996年6月28日，中国人民银行发布《贷款通则》（〔1996〕第2号令）。该通则第五十六条规定，银团贷款应当确定一个贷款人为牵头行，并签订银团贷款协议，明确各贷款人的权利和义务，共同评审贷款项目。牵头行应当按协议确定的比例监督贷款的偿还。银团贷款管理办法由中国人民银行另行规定。
（二）中国人民银行制定的《银团贷款暂行办法》
1997年10月7日，中国人民银行根据《贷款通则》制定并发布《银团贷款暂行办法》（银发〔1997〕415号）。
该办法第二条规定，银团贷款是由获准经营贷款业务的多家银行或者非银行金融机构，采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供资金的贷款方式。国内银团贷款的参加者为境内中资银行和非银行金融机构。
（三）银监会制定的《银团贷款业务指引》
2007年8月11日，中国银行业监督管理委员会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律，制定并印发《银团贷款业务指引》（银监发〔2007〕68号）。该指引第三条规定，银团贷款是指由两家或者两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或者授信业务。
（四）银监会修订的《银团贷款业务指引》
2011年8月1日，中国银行业监督管理委员会印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知（银监发〔2011〕85号），公布了中国银行业监督管理委员会第103次主席会议审议通过，经修订的《银团贷款业务指引》。该指引第三条采用原指引第三条的规定，定义银团贷款。
（五）中国人民银行废止《银团贷款暂行办法》
2011年11月15日，中国人民银行公告（〔2012〕第1号），废止了《银团贷款暂行办法》（银发〔1997〕415号）。
（六）银团贷款的上位法依据
从可以见到的资料看，中国人民银行《贷款通则》首次规定了银团贷款。经修订的中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》，应当是房屋登记机构办理银团贷款房屋抵押权登记，必须适用和遵守的行政规章。本文以经修订的《银团贷款业务指引》为依据，试说银团贷款和房地产抵押权登记。
二、银团贷款的参加人
（一）银行业协会
银行业协会负责维护银团贷款市场秩序，推进市场标准化建设，推动银团贷款与交易系统平台搭建，协调银团贷款与交易中发生的问题，收集和披露有关银团贷款信息，制定行业公约等行业自律规范，制定银团贷款合同示范文本。各地银行业协会可以根据《银团贷款业务指引》的规定，结合本地区实际情况，组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的具体下限。开办银团贷款业务的银行应当定期向当地银行业协会报送银团贷款有关信息。
（二）银团会议
银团贷款存续期间，银团会议由代理行负责定期召集，或者根据银团贷款合同的约定由一定比例的银团成员提议召开。银团会议的主要职能是讨论、协商银团贷款管理中的重大事项。
（三）银团成员
参与银团贷款的银行均为银团成员。银团成员应按照“信息共享、独立审批、自主决策、风险自担”的原则自主确定各自授信行为，并按实际承担份额享有银团贷款项下相应的权利，履行相应的义务。
按照在银团贷款中的职能和分工，银团成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色，也可根据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行、联合牵头行等，并按照银团贷款合同履行相应职责。
1.银团贷款牵头行
银团贷款牵头行是指经借款人同意，负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。在牵头行有效委任期间，其他未获委任的银行不得与借款人就同一项目进行委任或者开展融资谈判。牵头行应合理确定各银团成员的贷款份额。在超额认购或者认购不足的情况下，牵头行可按事先约定的条件或者与借款人协商后重新确定各银团成员的承贷份额。
2.银团贷款代理行
银团代理行是指银团贷款合同签订后，按照相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款，并接受银团委托按照银团贷款合同约定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。代理行经银团成员协商确定，可以由牵头行或者其他银行担任。银团贷款的日常管理工作主要由代理行负责。银团代理行应当代表银团利益，借款人的附属机构或者关联机构不得担任代理行。代理行应当勤勉尽责。因代理行行为导致银团利益受损的，银团成员有权根据银团贷款合同约定的方式更换代理行，并要求代理行赔偿相关损失。
对担保结构比较复杂的银团贷款，可以指定担保代理行，由其负责落实银团贷款的各项担保及抵（质）押物登记、管理等工作。
3.银团贷款参加行
银团贷款参加行是指接受牵头行邀请，参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。参加行应当按照约定及时足额划拨资金至代理行指定的账户，参加银团会议，做好贷后管理，了解掌握借款人日常经营与信用状况的变化情况，及时向代理行通报借款人的异常情况。
（四）借款人
中国人民银行《贷款通则》第二条规定，借款人系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款，系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。
按照中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》（修订）的规定，银团贷款可以向借款人提供本外币贷款或者授信业务。
（五）担保人
《中华人民共和国担保法》规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金。担保人不仅仅是保证人。银团贷款房地产抵押的担保人，为抵押人。抵押人同时为房屋所有权人，债务人或者第三人。
（六）外部中介机构
为提高银团贷款信息备忘录等银团贷款资料的独立性、公正性和真实性，牵头行可以聘请外部中介机构如会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所及相关技术专家负责评审编写有关信息及资料、出具意见书。
（七）银团贷款的当事人
在上述银团贷款的参加人中，银团成员、借款人、担保人，是银团贷款的当事人。前述当事人是银团贷款房地产抵押登记的申请人。
三、银团贷款的主要程序
（一）银团贷款的启动
银团贷款由借款人或者银行发起。牵头行应当与借款人谈妥银团贷款的初步条件，并获得借款人签署的银团贷款委任书。
（二）编制信息备忘录
牵头行应当按照授信工作尽职的相关要求，对借款人或者贷款项目进行贷前尽职调查，并在此基础上与借款人进行前期谈判，商谈贷款的用途、额度、利率、期限、担保形式、提款条件、还款方式和相关费用等，并据此编制银团贷款信息备忘录。牵头行在编制银团贷款信息备忘录过程中，应如实向潜在参加行披露其知悉的借款人全部真实信息。
（三）签署信息备忘录
牵头行在向其他银行发送银团贷款信息备忘录前，应要求借款人审阅该银团贷款信息备忘录，并由借款人签署“对信息备忘录所载内容的真实性、完整性负责”的声明。必要时，牵头行也可以要求担保人审阅银团贷款信息备忘录并签署上述声明。
（四）发送信息备忘录
银团贷款信息备忘录由牵头行分发给潜在参加行，作为潜在参加行审贷和提出修改建议的重要依据。
（五）发送银团贷款邀请函
牵头行与借款人协商后，向潜在参加行发出银团贷款邀请函，并随附贷款条件清单、信息备忘录、保密承诺函、贷款承诺函等文件。
（六）潜在参加行意思表示
收到银团贷款邀请函的银行应按照“信息共享、独立审贷、自主决策、风险自担”的原则，在全面掌握借款人相关信息的基础上做出是否参加银团贷款的决定。银团贷款信息备忘录信息不能满足潜在参加行审批要求的，潜在参加行可要求牵头行补充提供相关信息、提出工作建议或者直接进行调查。
（七）签订银团贷款合同
银团成员与借款人、担保人签订银团贷款合同、房地产抵押合同。银行开展银团贷款业务可以依据中国银行业协会制定的银团贷款合同示范文本，制定银团贷款合同。
银团成员之间权利义务关系可以在银团贷款合同中约定，也可以另行签订《银团内部协议》（或者称为《银团贷款银行间协议》等）加以约定。银团成员之间的纠纷，不影响银团与借款人所订贷款合同的执行。
（八）申请房地产抵押权登记
银团贷款的当事人签订的银团贷款合同和房地产抵押合同依法成立并且生效后，当事人应当向房屋登记机构申请房屋抵押权设立登记。
（九）划付贷款偿还本息
银团成员应严格按照银团贷款合同的约定，及时足额划付贷款款项，履行合同约定的职责和义务。借款人应严格按照银团贷款合同的约定，保证贷款用途，及时向代理行划转贷款本息，如实向银团成员提供有关情况。
四、办理银团贷款抵押权登记应当注意的问题
在银团贷款涉及的房地产抵押中，房屋登记机构应当怎样记载房屋登记簿、房屋权属证书，应当对何种主体发放房屋权属证书，业内有较大的争议。本文尝试谈谈对此的想法。
（一）银团贷款的“银团”不是抵押权的权利主体
按照我国现行法律的规定，公民、法人和其他组织，是民事法律关系主体。银团贷款的“银团”，不是民事法律关系中的法人或者其他组织，“银团”本身并不享有任何权利，也不承担任何义务，银团贷款的权利和义务均由各成员行直接承担，所以，银团贷款的“银团”，不是银团贷款房地产抵押的抵押权人。参加银团贷款的银团成员（牵头行、代理行和其他参加行），是民事法律关系中的法人，可以是银团贷款房地产抵押的抵押权人。
（二）银团贷款的资金非各银团成员共有
《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。从“所有权”意义上讲，银团贷款的资金，分别为参加银团贷款的各银团成员所“独有”，非“银团”所有，非参加银团贷款的各银团成员所“共有”，不属于《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定的情形。
（三）各银团成员为银团贷款的债权人
《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该法第八十六条规定，“债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务”。从“债权”意义上讲，银团贷款属于《中华人民共和国民法通则》前述条文规定的情形，各银团成员为银团贷款的债权人。
（四）银团贷款的房地产抵押权为各银团成员“准共有”
《中华人民共和国物权法》第一百零五条规定，“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”。按照法律出版社出版，胡康生主任主编的《中华人民共和国物权法释义》的解释，物权法为“所有权”规定了“共有”制；其中，第一百零五条为所有权以外的用益物权、担保物权规定了“准共有”制。银团贷款房地产抵押的抵押权，为各银团成员“准共有”。基于此，房屋登记机构可以参照（请注意，是“参照”）对“共有”房屋“所有权”的权利人发放房屋所有权证的模式，对“准共有”银团贷款房地产抵押“债权”的权利人发放房屋他项权证。
（五）房屋他项权证发放银团贷款的各银团成员
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款规定，“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记办法》（第168号令）第二十五条规定，“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房〔2008〕36号）规定，“房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额”。
根据以上规定，房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》（按照国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后，为不动产权证书；下同）应当注意以下问题：
（1）银团贷款的“银团”，不能作为抵押权人，不能对“银团”发放房屋他项权证；
（2）银团贷款的各银团成员，可以作为抵押权人，银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证，应当发放银团贷款的各银团成员；
（3）房屋登记簿和房屋他项权证中，“债权数额”记载各银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”；
（4）同一银团贷款中，各银团成员的抵押权顺位应当相同，房屋登记簿和房屋他项权证中，应当记载相同的登记时点（登记事项记载于房屋登记簿的时点）；
（5）房屋他项权证附记栏中，应当记载：
①该抵押为银团贷款房地产抵押；
②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称；
③该银团贷款其他银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。
（六）银团贷款转让交易的变更登记
银团贷款可能会发生银团贷款转让交易。银团贷款转让交易是指银团贷款项下的贷款人作为出让方，将其持有的银团贷款份额转让给作为受让方的其他贷款人或者第三方，并由受让方向出让方支付转让价款的交易。按照银团贷款转让合同约定，向借款人履行义务的受让人，享有出让人抵押权人的权利。银团贷款转让交易依法成立生效后，当事人应当按照《房屋登记办法》第四十七条的规定，申请抵押权转移登记；其余银团成员，应当向房屋登记机构申请房地产抵权押的变更登记。
谈改进林权抵押贷款资产评估 篇12
1. 林权的概念。
2010年9月, 国家林业局发布的《林木和林地权属登记管理办法》指出:本办法所称林权是指森林、林木和林地的所有权和使用权、依照法律法规规定需要登记的农村林地承包经营权以及由此派生的他项权利。“中华人民共和国林权证”是确认森林、林木和林地所有权或者使用权的法律凭证, 也是林木所有权和林地使用权流转经营的法律依据。“林权”一词常常出现在一些法律规范、部门规章、学术文章以及林业实务中, 但在正式的法律如《森林法》、《担保法》以及《物权法》等中均未出现过。因此, 到目前为止, “林权”还不算是一个法律概念, 一般仅在政策层面上使用。
2. 抵押的概念。
所谓抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有, 将该财产作为债权的担保, 债务人不履行债务时, 债权人依法将财产折价或者拍卖用以抵偿债务。资产在抵押期间, 抵押资产的产权仍归借款人, 抵押人只是赋予抵押权人 (贷款人) 在借款人不能按期还款的情况下处理其资产的权利, 以保证贷款的收回。可供抵押的财产必须符合以下条件: (1) 必须是抵押人有权处分的; (2) 必须是法律允许转让和流通的; (3) 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值; (4) 便于管理和实施。
3. 林权抵押贷款的概念及范围。
林权抵押是指林权权利人不转移对林地或林木资产的占有, 将其作为债权担保进行借贷的行为。林权抵押的实质是林地林木资产抵押, 其具有四个方面的特征: (1) 林权抵押以林木所有权、林地使用权为抵押标的物, 作为债权的担保。抵押人未经抵押权人同意, 不得处置抵押物。 (2) 抵押物必须是债务人或者第三人以自己所有的林木或者依法可以转让的林地使用权。 (3) 抵押人不转移林木所有权、林地使用权, 通过登记公示设定抵押, 抵押人可以继续使用抵押物。 (4) 债务人不履行债务时, 抵押权人可依法处置抵押物, 优先受偿, 从而实现担保债权。
2004年国家林业局颁布的《森林资源资产抵押登记办法 (试行) 》 (简称《办法》) 第八条指出:可作为抵押物的森林资源资产为: (1) 用材林、经济林、薪炭林; (2) 用材林、经济林、薪炭林的林地使用权; (3) 用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权; (4) 国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。
二、林权抵押贷款资产评估的特点
我国现行制度规定, 森林资源资产经过评估以后才能进行抵押贷款, 开展林权抵押贷款资产评估属于不同目的的资产评估中的一种, 具有一般森林资产评估的一般特点: (1) 政策性:依据《国有资产评估管理办法》、《资产评估操作规范意见 (试行) 》、《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》等。 (2) 专业技术性:要求森林资源评估机构对森林资源资产进行专业的价值判断。 (3) 时效性:林业资产的数量和结构在不断变化, 因此, 评估结果只在一定期限内有效。 (4) 公正性和权威性:评估机构和当事人在公正、独立的条件下为产权变动提供专业的价值参考依据。
除上述一般特点之外, 林权抵押贷款的资产评估业务还具有自身的特点: (1) 评估客体的特定性。森林资源资产抵押贷款在广义上不仅包括林木、林地产权, 而且包括森林资源资产、森林景观资产等无形资产。林权抵押贷款资产评估所指的林权包含森林、林木、林地的所有权和森林、林木、林地的使用权, 即《办法》中所规定的范围。 (2) 价值类型选择的不确定性。在抵押贷款中可以采用多种价值类型, 同一目的的评估, 选取的价值类型不同, 得到的评估结果也不相同。目前的评估实务中, 委托方 (多为林权的所有者) 往往要求评估机构评出其森林资源资产的市场价值。金融机构一般按照森林资源资产市场价值的30%~50%发放贷款。 (3) 评估费用收取的低利性。林权抵押贷款的抵押物森林资源往往分布在偏远的山区或野外。这类项目的评估额度小, 大部分是几万、十几万的抵押贷款评估, 但评估的工作量大、环境差、收益率低, 为评估机构带来的利润少。
三、林权抵押贷款资产评估存在的主要问题
1. 评估范围模糊不清。
《办法》第八条明确规定, 可作为抵押物的森林资源资产包括:用材林、经济林、薪炭林的林地使用权;用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权;国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。同时规定, 森林或林木资产抵押时, 其林地使用权须同时抵押, 但不得改变林地的属性和用途。但是我国《担保法》第三十七条第二款规定, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。由此, 对于林地使用权能否抵押的问题, 显然相关法律和政策的规定不统一, 这使得评估机构在开展林权抵押贷款资产评估的时候容易产生评估范围模糊不清的问题。
2. 对森林资源数据的核查不准确、技术参数不全, 影响评估质量。
森林资源数据主要来源于二类调查、三类调查和森林资源档案数据。以某一特定范围或作业地段为基本单位, 采用地面实测和详查的方法进行的三类调查, 调查结果精度高但成本也高, 一般的评估机构和业主都无法承受。而以行政区县或国有林场、等森林经营单位为调查单位的二类调查以及森林资源档案数据, 虽然其成本低但误差也大。大多数评估机构既无力量也无技术对森林资源数据进行核查。历史资料的不健全以及相关核查工作的不力, 给评估机构和银行带来较大风险。
除了森林资源数据, 资产评估的参数体系也是影响森林资源资产评估质量的重要因素。由于林业经营单位地处老、少、边、穷地区, 信息来源闭塞, 生活工作条件艰苦, 技术人员、管理人员的素质相对经济发达地区偏低, 且科研经费较少, 管理水平低下。然而, 林业的经营周期又长, 森林资源资产评估中常用的经营数表和模型不健全, 如生长收获表 (模型) 、出材率表 (模型) , 各地现有的数表精度很低, 有的甚至没有, 评估人员只能根据实际情况, 凭经验确定或套用别人的评估成果。这大大增加了森林资源资产评估的工作量和难度, 导致评估结果出现较大误差。
3. 森林资源资产评估管理体制混乱。
虽然国家林业局和相关部门出台了《国有资产评估管理办法》、《资产评估操作规范意见 (试行) 》、《资产评估机构管理执行办法》和《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》、《关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知》、《森林资源资产评估管理暂行规定》等, 但实际上并没有具体针对林权的资产评估条款, 对具体的评估操作缺乏指导。《森林资源资产评估管理暂行规定》中提出森林资源资产评估专家制度, 要求在森林资源资产评估报告中要有两名注册评估师和两名资产评估专家签字, 并规定金额在100万元以下的银行抵押贷款项目, 可委由林业部门管理的具有丙级以上 (含丙级) 资质的森林资源调查规划设计、林业科研教学等单位提供评估咨询服务, 出具评估咨询报告。但由于我国专门从事森林资源资产评估的专家少之又少, 故森林资源资产评估专家制度在全国尚未实施。
4. 资产评估方法不完善。
在林权抵押贷款资产评估中, 评估方法是核心, 评估方法的选择和运用是影响评估结果的主要因素, 也是林权抵押贷款资产评估中迫切需要解决的问题。而我国目前还没有专门针对林权抵押贷款的资产评估技术指南, 《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》试行了多年, 未进行修订。对于用材林中的异龄林评估、经济林评估、整体森林资源资产评估等多个领域涉及不深, 一些方法在试行的过程中并不实用, 无法指导评估实践, 急需修订。
5. 森林资源资产评估培训滞后, 相关人员专业素质较低。
评估工作是由评估人员具体操作的, 其专业素质的高低, 直接影响评估工作的好坏。我国在林权制度改革的过程中, 一方面在福建、江西、浙江、辽宁等地以明晰产权、放活经营、规范流转、减轻税费为内容的林权制度改革初见成效, 林权抵押贷款的发放为林农经营和林业发展解决了资金问题, 另一方面以林权抵押贷款为目的的资产评估技术落后, 无法满足日益增加的林权抵押贷款业务的需要。目前, 很多省、市、区、县并未进行过专业森林资源评估的培训, 基层评估人员奇缺, 技术力量不足, 未经过评估及森林资源资产评估的专业培训, 也未取得国家林业局和国家资产评估协会颁发的执业证书的评估人员, 仅凭一知半解的林业经济知识进行评估或根据别人的评估成果进行克隆造成评估结果与实际相去甚远。此外, 森林资源资产评估咨询人员的后续教育尚未正式开展。
6. 评估机构对林权抵押贷款资产评估业务的关注度不够。
由于森林资源资产本身的特殊性, 通常评估的工作量大、收益低、利润少, 这造成许多评估机构宁愿放弃也不愿承担风险去做林权抵押贷款资产评估项目, 偶尔也会有一些大企业发生大的林权抵押贷款资产评估, 但这类项目少之又少。林权抵押贷款资产评估对于一般评估机构而言吸引力不大, 评估机构通常不会配备专业评估人员, 仅找几个兼职人员应付一下, 可能存在技术力量薄弱、相关人员素质偏低的问题。
四、完善林权抵押贷款资产评估的对策
1. 完善森林资源资产评估管理体制, 加快出台相关法律制度。
要规范林权抵押贷款程序, 更好地为我国的林权制度改革服务, 就需要对林权抵押贷款资产评估进行相应的规范。相关中央政府管理部门要加强沟通和协商, 尽快制定统一的林权抵押贷款资产评估技术规程, 以及森林资源资产注册评估师管理相关办法, 切实解决森林资源资产评估程序不规范、评估结果不公允的问题, 严格防范由于森林资源资产评估中的违法违规行为而引发的金融风险, 出台相关的法律、法规, 加快建立森林资源资产评估师制度。
2. 加大核查力度, 充分发挥森林调查规划队伍力量, 确保森林资源数据可靠。
为保证林权抵押贷款资产评估的质量、规避评估风险, 承担林权抵押贷款资产评估工作的机构要聘用有森林调查规划资质的机构或有森林资源资产评估咨询资质的人员, 充分发挥这些林业技术人员的力量, 对林权抵押贷款的抵押物进行核查。核查的要求要高于二类调查的标准, 必要时可采用三类调查的标准, 以确保森林资源数据的可靠性和林权抵押贷款评估工作的顺利进行。
3. 规范林权抵押贷款评估方法。
评估方法的选择直接影响到评估结果的准确性和科学性, 评估准则和评估指南是资产评估操作中的依据, 我国对于林权抵押贷款资产评估的评估方法体系的研究有待加强。笔者认为, 应根据研究的最新成果修订《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》, 规范经济林、用材林中的异龄林及整体森林资源资产等领域评估技术, 修改原技术规范的不足之处。应尽快出台《资产评估准则———森林资源资产》及相关的评估指南。
4. 加快森林经营数表的研制。
森林经营数表是森林资源资产评估中极为重要的技术经济参数。政府要按林业基础建设的要求, 给项目、给资金。根据各地所处的地理位置、气候特点和被评估小班的立地条件等自然因素, 组织高校、研究院 (所) 及评估机构的精干力量结合生产实践, 尽快编制各地的主要树种的立木材积表、收获预测表、商品材的材种出材率表及地利等级表等有关森林资源资产评估中急需的测树经营数表, 以便于评估人员方便、合理地选择有关参数, 高质量地进行评估工作。
5. 加强森林资源资产评估队伍建设, 确保评估质量。
国家林业局和中国资产评估协会要加强森林资源资产评估咨询人员的培训, 尽快完成针对各省的培训, 力争达到每个林业县有3~5个森林资源资产评估咨询人员。为了确保集体林资产评估质量, 评估机构要实行淘汰机制。对未拿到执业证书和专业素质偏低的评估人员进行分期分批的培训, 让其参加国家认可的培训班, 通过森林资源资产评估理论、职业道德、法律法规的学习, 并经过严格的理论考试和实践考核, 获得国家林业局和中国资产评估协会共同认定的森林资源资产评估执业证书, 培养一批能较好掌握森林资源资产评估知识、有较强动手操作能力、具备良好职业道德的评估执业人员。建立森林资源资产评估咨询人员的继续教育制度, 对从事森林资源资产评估的注册资产评估师, 要定期举办各类与森林资源资产评估有关的培训班, 提高森林资源资产评估从业人员的业务素质、职业道德, 提高从业人员的执业水平。
摘要：本文从界定林权抵押贷款概念入手, 分析了林权抵押贷款资产评估的特点及其目前所面临的问题, 并针对评估中存在的问题提出了对策与建议。
关键词：林权,抵押贷款,资产评估
参考文献
[1].陈美颜.森林资源资产评估抵押问题的研究.森林资源资产化管理, 2005;6
[2].郑军, 王艳.平江县森林资源资产评估现状及发展建议.湖南林业科技, 2010;3