房地产评估中的问题

房地产评估中的问题（共8篇）

房地产评估中的问题 篇1

目前国内房地产抵押评估中的问题与对策

目前,国内房地产在实践工作中也存在着诸如抵押手续不规范、抵押评估不科学、抵押环节不畅通及抵押权实现不容易等问题,本文首先指出了目前国内房地产抵押评估中的问题,之后提出了相应的对策,供同行参考.

作 者：刘红波  作者单位：山东省诸城市城镇房产管理办公室,山东诸城,262200 刊 名：科技创新导报 英文刊名：SCIENCE AND TECHNOLOGY INNOVATION HERALD 年，卷(期)： “”(19) 分类号：P9 关键词：房地产   抵押   问题   对策  

房地产评估中的问题 篇2

一、在拆迁评估中主要存在着以下几个问题

(一) 估价方法中存在的问题

当今很多城市房地产拆迁评估都采取房屋建安造价或基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁补偿价, 该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规范》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的, 它不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响, 而且还受市场众多因数影响的, 往往后者的影响比前者大。

(二) 确定房屋建安造价或基准价格存在的问题

房屋建安造价或基准价的测算, 首先是由政府来认定估价机构, 后由该机构来测算, 再由政府会同有关部门来确认其测算结果, 实际上还是一种政府行为, 摆脱不了政府的干预, 因此房屋建安造价或基准价还不是市场行为, 不能准确反映市场房屋价格变化, 甚至还存在着政府及其部门有意压低建安造价或基准价的行为。

(三) 房屋拆迁补偿价存在的问题

土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋拆迁补偿价, 是房屋建安价结合成新得出的房屋拆迁补偿价, 其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价, 而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值, 更不能反映土地这一无形资产价。

(四) 在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房, 要其完备、完善有关手续, 实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善, 在房屋性质的认定上刻板教条, 不考虑实际用途和使用价值。其最终结果, 导致不尊重历史, 不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

(五) 在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知, 安置房是由拆迁人 (一般由开发商) 提供的, 其价格的确定应是由开发商随行就市, 而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的, 首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题。其次, 安置房价格滞后于拆迁房 (因存在着开发期) , 不是同一时点的价, 这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

(六) 对城市房屋拆迁项目的性质划分问题

不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目, 其所涉及的房屋拆迁均属于《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围。但根据《城市房屋拆迁管理条例》同样要因为“城市建设需要”进行拆迁, 加上借助行政强制性作后盾, 致使开发性拆迁背离了民事活动自愿公平、等价有偿的固有属性。甚至实际运作中, 往往更多地体现了作为拆迁人的开发商的利益。

二、造成上述问题的主要原因分析

(一) 政企不分、显失公正

首先表现在确定拆迁补偿的建安价或基准价格上, 拆迁补偿的建安价或基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定, 而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定, 从而使这一价格名义上是市场价, 实际上还是政府指导价。其次表现在靠行政手段推进拆迁上, 尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁, 并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人, 不得接受委托进行拆迁。但在某些地区, 有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由, 强行介入平等主体之间的交易活动。

(二) 秩序混乱、管理滞后

秩序混乱主要是由于市场体系尚未完全健全, 还处在一个发展阶段。另外, 行业管理机制滞后。有的地方评估机构不具备资质靠借用他人资质也在做拆迁评估;有的评估机构为了承揽拆迁评估业务, 根据委托人意愿故意抬高或压低评估值而违规出具虚假评估报告。

(三) 城市居民贫富不均、需求不一

被拆迁人大都是弱势群体, 他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的, 就是超出他们现有房屋的现价, 他们也不可能变卖的, 这是他们最基本的生活保障 (住房) 所决定的。所以, 为了解决这些困难户的问题, 一些拆迁人或实施单位甚至一些政府推进机制都希望通过将评估值一而再、再而三地提高, 以达到拆迁困难户以较少的拆迁房面积补偿价换取较之大得多的安置房而不找价的目的。

没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则, 致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态。

三、解决拆迁评估中主要问题的对策

(一) 加强管理, 实行对拆迁估价活动的监管

首先, 要加强对评估机构及评估人员的管理。评估机构应具备评估资质, 评估人员也应由通过全国统考的房地产估价师承担或由各地拆迁管理部门培训过并取得拆迁评估上岗证的人员承担。其次, 要加强对拆迁估价全过程的监管。

(二) 政企分开, 确保拆迁估价活动的客观公正

首先, 政府不要充当拆迁当事人选择估价机构。房屋拆迁评估机构的选定不应由政府指定或村镇个别干部说了算, 而应有多家符合拆迁管理条例规定要求的估价机构供拆迁当事人共同选择。在拆迁当事人选择评估机构时, 政府不能设置任何障碍, 不能对评估机构进行地域限制。再次, 政府不能充当运动员和裁判员双重角色。在整个拆迁活动过程中, 政府要彻底从拆迁人的角色中退出来, 再不能既作为拆迁人要拆老百姓的房子, 又摇身一变成管理人对被拆迁人进行调解或组织开听证会、强拆等活动, 以确保拆迁估价活动的客观公正。

(三) 健全法规, 确保拆迁全过程操作的规范有序

虽然早已有国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》和建设部建住房 (2003) 234号《城市房屋拆迁估价指导意见》来规范调整城市拆迁行为, 但随着农村城市化建设和城市建设向农村扩展延伸的趋势日益迅猛, 大规模的城市建设项目 (如城市道路工程、基础设施、农民集中居住建设等) 如雨后春笋, 靠现有的这两个法规和文件已远远不能将各地的拆迁和拆迁评估行为纳入规范有序的范畴。

(四) 加强自律, 确保评估结果的科学合理

房地产评估中问题的思考 篇3

【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地产的价值构成

房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果經济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。

二、关于继续使用假设的运用

继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。

按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。

改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。

三、土地评估价值的本质和评估方法

根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。

但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。

由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:

1. 如果被评估土地是现成可以利用的土地或稍加改造就可以利用的土地,即土地的开发成本与其收益相比微不足道, 那么, 对这样的土地采用收益现值法进行评估就是合理的, 评估的结果也比较准确。现代都市的土地使用价值通常都采用这样的方法进行评估。

房地产评估中的问题 篇4

1.采用比较法求得的价格通常称为()B.比准价格

2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则（）B.实际价格28.578万元，名义价格30万元

3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度和规模

4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（）C.收益还原法

5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属()B.政府指导价 6.当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（）A.保持现状 7.在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（）A.过去

8.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）B.评估时点为现在，评估对象为未来状况

9.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。C.本地区本类房地产 10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C.楼面地价 11.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为（）A.已消失的房地产

12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（）原则 C.合法

13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度

14.在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（）原则 C.替代

15.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。D.用途 16.在以下事项中，影响资产评估结果的价值类型的直接因素是()A.评估的特定目的 17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（）B.商业、办公、居住、工业 18.如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（）原则。B.公平19.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：（）C.商业

20.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）A.用途 多选：

1.采用收益法评估的机器设备主要有()A.生产线 B.成套设备

2.以下说法正确的是（）A.两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，则其价值有很大不同 B.两宗实质状况相同的房地产，如果权益不同，则其价值有很大不同 D.房地产的实物和权益在价值决定中都很重要

3.设备成新率的估算通常采用()C.观测分析法 D.修复金额法 E.使用年限法 4.签定资产评估业务书的基本内容有()A.评估目的 C.评估基准日 D.评估对象 5.从某种意义上讲，房地产价格是（）A.市场参与者集体竞拍的结果 B.由市场力量决定 6.房地产之所以有价格，其前提条件是（）B.房地产的稀缺性 C.房地产的有效需求

7.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()A.客观收益额 C.未来预期收益额

8.评估时采用的物价指数应采用()A.分类产品物价指数 B.行业物价指数 9.机器设备的重置成本应包括()C.操作人员的培训任务 D.购置费用 E.调试费用 10.设备的功能性贬值主要表现在()C.超额运行成本 D.超额的投资成本 11.资产评估的经济原则包括()A.预期收益原则 B.替代原则 E.贡献原则

12.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有()A.功能因素 B.地域因素 C.时间因素

13.资产评估具有()的特点。C.预测性 D.市场性 E.现实性

14.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。A.资产的功能性贬值 B.资产的经济型贬值 C.资产的有形损耗 D.资产的重置成本

15.一名合格的房地产评估师，在房地产评估方面要具有（）B.丰富的实践经验 D.扎实的理论基础

16.下列属于房地产的是（）B.地上建造的庭院、花园、假山 C.种植在地上的树木花草 D.埋设在地下的管线设施 17.采用收益现值法需要的基本参数有()C.被估资产的预期获利年限 D.被估资 产的预计收益 E.折现率或资本化率

18.资产评估中的非市场价值类型主要有()B.在用价值 C.清算价格 D.投资价值 19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()A.风险报酬率 B.通货膨胀率 D.无风险报酬率

20.按资产的构成及获利能力划分，资产可划分()C.整体资产 E.单项资产 判断：

1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额（对）2.同一资产在不同的评估假设条件下，评估结果应趋于一致（错）3.支付典价后房地产的使用者不付租金（错）4.成本租金不包括保险费（对）

5.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为房地产求大于供（错）6.在房地产销售过程中，标价是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低（对）7.市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值（错）8.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的（错）9.投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率（错）

10.资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算（错）

单选题

1.当设备出现()时，评估时需要考虑其经济性贬值。C.使用效益下降 2.设备的技术寿命与()有关。A.技术更新速度

3.运用市场法评估无形资产会受到一定的限制，这个限制主要源于无形资产的()。C.非标准性和惟一性

4.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素。（2.00分）A.时间

5.运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是()。（2.00分）C.排除个别参照物交易的偶然性

6.对技术改造的设备进行评估，应根据技术改造的程度适当()。（2.00分）D.减少其实际已使用年限

7.与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。（2.00分）A.替代原理

8.资产评估时，成新率确定的基础与折旧年限()。（2.00分）B.无关 9.从理论上讲,构成重置成本耗费应当是()。（2.00分）A.社会平均成本 10.若反映宗地地价水平,哪个()指标更具说服力。（2.00分）D.土地单价 11.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用()。（2.00分）C.成本法

12.建筑物采用成本法评估中是以()为依据的。（2.00分）B.同类建筑物客观合理投入额

13.设备的有形损耗率等于()。（2.00分）A.1-成新率 14.无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的()。（2.00分）C.剩余使用价值 15.我国城镇土地市场实质是()的让渡市场。（2.00分）D.土地使用权 16.物价指数法只能用于设备的()。（2.00分）C.复原重置成本 17.无形资产的最低收费额是要考虑()。（2.00分）D.重置成本和机会成本 18.用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的()。（2.00分）D.现行市价 19.基准地价修整系数法属于()中的一种具体方法。（2.00分）B.市场法 20.从资产评估的角度，驰名商标权一般能为企业带来()。（2.00分）B.超额利润 多选题

1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是()。（2.00分）B.娱乐用地40年 D.教科文卫用地50年 2.判断建筑物成新率的主要方法包括()。（2.00分）A.打分法 D.年限法

3.土地使用权评估的原则有()。（2.00分）

A.供需原则 C.替代原则 D.贡献原则 E.最有效使用原则

4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有()。（2.00分）B.约当投资分成法 D.边际分析法

5.专利技术与分非专利技术的主要区别是()。（2.00分）B.时间性 C.保密性 E.广泛性

6.签定资产评估业务书的基本内容有()。（2.00分）A.评估目的 B.评估基准日 E.评估对象

7.当无形资产更新周期主要根据()来判断。（2.00分）B.技术更新周期 C.产品更新周期 8.计算机软件按功能可分为()。（2.00分）A.系统软件 C.应用软件 D.支撑软件 9.评估时采用的物价指数应采用()。（2.00分）A.分类产品物价指数 C.行业物价指数 10.采用收益现值法需要的基本参数有()。（2.00分）A.被估资产的预期获利年限 B.折现率或资本化率 D.被估资产的预计收益 11.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()。（2.00分）

C.未来预期收益额 D.客观收益额 12.按资产的构成及获利能力划分，资产可划分()。（2.00分）B.单项资产 D.整体资产

13.资产评估中的非市场价值类型主要有()。（2.00分）A.投资价值 C.清算价格 E.在用价值

14.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()。（2.00分）A.通货膨胀率 B.风险报酬率 D.无风险报酬率

15.资产评估的经济原则包括()。（2.00分）A.预期收益原则 C.贡献原则 D.替代原则

16.土地的自然特性有()。（2.00分）

A.土地使用价值的永续性 C.土地面积的有限性 E.不可替代性

17.下列无形资产中属于知识产权的无形资产是()。（2.00分）A.工业设计 B.专利权 E.计算机软件 18.用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。（2.00分）A.交易类型 C.用途性质 E.交易动机 19.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。（2.00分）A.资产的经济型贬值 B.资产的有形损耗 D.资产的重置成本 E.资产的功能性贬值 20.资产评估具有()的特点。（2.00分）B.预测性 D.市场性 E.现实性

判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）

1.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。（2.00分）错误 2.已提完折旧的设备成新率是零。（2.00分）错误 3.设备的有形损耗率=1÷成新率。（2.00分）错误

4.在机器机器设备评估时间中，确定成新率的唯一手段是技术检验。（2.00分）错误

5.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。（2.00分）错误

6.地价是土地所有权的购买价格，即地租的资本化。（2.00分）错误 7.无形资产评估一般只能采用收益法，这是由于无形资产的特征决定的。（2.00分）错误

8.无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断。（2.00分）

正确

9.市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产是，支付价格不会高于市场相同用途替代品的现行市价。（2.00分）正确

10.技术检测是机器设备评估的基础工作之一。（2.00分）正确

单选题（每题2分，共20题）（总分40.00）

1.资本化率=（）+投资风险等补偿。（2.00分）B.安全利率

2.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。（2.00分）B.类似写字楼的客观收益

3.涉及长期待摊费用的资产评估通常发生在()。（2.00分）B.企业整体产权变动时

4.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1 000张、面值200元/张)、年利率10%，期限4年。根据市场调查，评估基准日的收盘价为220元/张，则债券的评估值为()元。（2.00分）C.220000 5.股票的内在价值属于股票的()。（2.00分）D.理论价值

6.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。（2.00分）D.越低

7.某公司持有10年期债券1 000张，每张面值100元，票面利率8%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场利率为5%。则该批债券的评估值约为()。（2.00分）C.112986元

8.从理论上讲，无风险报酬率是受()影响的。（2.00分）C.资金的机会成本 9.假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（）。（2.00分）B.开发完成时的房地产状况的价值

10.上市股票的价格，一般情况下应按()确定其评估值。（2.00分）D.评估基准日的收盘价

11.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。（2.00分）B.净收益

12.固定红利模型是评估人员对评估股票()。（2.00分）C.预计收益的客观认定

13.某低值易耗品，原价800元，预计使用10个月，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1 400元，则确定的低值易耗品的评估值为()。（2.00分）B.560元

14.剩余技术是依据（）价格。（2.00分）D.房地收益单独求取土地 15.到期后一次性还本付息债券的评估，其评估的标的是()。（2.00分）C.债券本金加利息

16.收益法适用于（）房地产的评估。（2.00分）D.商业 17.上市交易的债券最适合采用()进行评估。（2.00分）D.市场法 18.假设开发法的理论依据是（）。（2.00分）B.预期原理

19.被评估的某材料系最近购入，当时共购入500件，单价600元，共发生运杂费等8 000元，经盘点，该材料尚余100件，则该批材料的评估值为()。（2.00分）A.61600元

20.某企业产成品实有数量100台，每台实际成本64元。根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35。根据目前价格变动情况和其他有关资料，确定材料综合调整系数为1.15，工资、费用的综合调整系数为1.10，则该产成品的评估价值最接近于()。（2.00分）A.7248元 多选题（每题2分，共20题）（总分40.00）

1.流动资产的特点有()。（2.00分）A.周转速度快 C.形状多样化 D.变现能力强

2.非上市流通股票评估的基本类型有()。（2.00分）B.固定红利模型 C.分段型 E.红利增长模型

3.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()。（2.00分）A.未来预期收益额 C.客观收益额 4.流动资产的实体性贬值可能会体现在()。（2.00分）A.在用低值易耗品 B.呆滞、积压物资 5.用市场法对在制品进行评估，应考虑的因素主要有()。（2.00分）A.实体损耗 B.市场价格

6.设备成新率的估算通常采用()。（2.00分）A.使用年限法 C.观测分析法 D.修复金额法

7.股票评估与股票的()有关。（2.00分）B.市场价格 D.清算价格 E.内在价值

8.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。（2.00分）

A.资产的经济型贬值 B.资产的功能性贬值 C.资产的有形损耗 D.资产的重置成本

9.长期投资性资产评估的特点有()。（2.00分）A.长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 B.长期股权投资评估是对资本的评估 C.债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估

10.设备的功能性贬值主要表现在()。（2.00分）B.超额运行成本 C.超额的投资成本

11.下列中的()收益是固定的。（2.00分）A.债券 D.优先股

12.产成品及库存商品的评估方法主要采用()。（2.00分）A.成本法 B.市场法

13.采用收益现值法需要的基本参数有()。（2.00分）

A.被估资产的预期获利年限 B.折现率或资本化率 C.被估资产的预计收益 14.债券作为一种投资工具具有的特点是()。（2.00分）A.投资风险小 B.收益相对稳定

15.机器设备的重置成本应包括()。（2.00分）B.购置费用 D.操作人员的培训任务 E.调试费用

16.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有()。（2.00分）B.功能因素 C.时间因素 D.地域因素

17.评估时采用的物价指数应采用()。（2.00分）C.分类产品物价指数 E.行业物价指数

18.流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为()。（2.00分）B.周转速度快 C.金额一般较小

19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()。（2.00分）B.通货膨胀率 D.风险报酬率 E.无风险报酬率

20.采用收益法评估的机器设备主要有()。（2.00分）C.成套设备 E.生产线

判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）

1.股票的价值评估通常与股票的内在价值无关。（2.00分）错误 2.上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估值。（2.00分）

错误

3.收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（2.00分）错误 4.无形资产单独不能创造收益，必须附着于有形资产才能产生收益。（2.00分）正确

5.收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法。（2.00分）

正确 6.商誉不能离开企业而存在，不能与企业可确指的资产分开出售。（2.00分）正确 7.对于产成品不论能否销售出去，都应当按其正常的出厂价格确定评估值。（2.00分）错误 8.低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值。（2.00分）错误 9.凡是能带来未来收益的资产，都可以采用收益法评估。（2.00分）错误 10.无形损耗只影响无形资产价值，不一定影响其使用价值。（2.00分）正确

单选题（每题2分，共20题）（总分40.00）

1.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）。（2.00分）C.70 2.以下不属于资产评估报告基本要素的内容的是()。（2.00分）D.评估原则 3.资产评估报告书是建立挡案，归集评估档案资料的()。（2.00分）B.重要信息来源 4.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（）米。（2.00分）B.40 5.路线价法评估的第三个步骤是（）。（2.00分）C.选取标准宗地 6.需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于()。（2.00分）D.追溯性评估报告

7.下列关于资产评估管理的表述，正确的是()。（2.00分）A.资产评估管理，是对评估行业和业务行为管理

8.整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产，也要包括负债和权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托的()。（2.00分）B.无形资产

9.资产评估准则体系中最基础的准则是()。（2.00分）C.资产评估基本准则

10.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的评估。（2.00分）D.土地课税

11.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是()（2.00分）D.中国资产评估协会的成立

12.资产评估报告完成()环节后，可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。（2.00分）

B.资产评估报告签发盖章

13.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调整为评估时点的值。（2.00分）D.基准地价 14.广义的资产评估报告书是()。（2.00分）C.一种工作制度 15.根据资产评估具体准则的分类，《资产评估准则——机器设备》属于()。（2.00分）A.专业性准则 16.按（）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。（2.00分）B.建筑面积 17.对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于()。（2.00分）C.评估指南

18.基准地价评估的第二个步骤是（）。（2.00分）C.划分地价区段 19.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是()。（2.00分）B.路线价法

20.在路线价评估法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。（2.00分）B.一面临街矩形地 多选题（每题2分，共20题）（总分40.00）

1.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。（2.00分）A.在写字楼旁新建大型游乐场 B.常常遭受洪水威

2.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。（2.00分）A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价

3.企业作为一类特殊的资产，具有()等特点。（2.00分）B.盈利性 D.持续经营性 E.整体性

4.经济适用住宅基准价格由（）构成。（2.00分）A.利润 B.开发成本 D.税金

5.企业价值评估与企业单项资产评估加和的主要区别是()。（2.00分）B.评估标的 C.评估范围 D.评估结果

6.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。（2.00分）B.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 C.求得的路线价已是正常价格

7.资产评估报告书的基本要素一般包括是()。（2.00分）A.评估方法 C.评估基准日 E.评估目的

8.资产评估报告书的应用一般包括()。（2.00分）B.资产评估管理机构 C.资产评估委托方 D.资产评估受托方 9.资产评估管理模式有()。（2.00分）B.政府监管下行业自律管理模式 C.行业自律管理模式 D.政府管理模式

10.下面（）是计入商品住宅价格的费用。（2.00分）A.征地费 B.建筑安装工程费

11.成本法中的“开发利润”是指（）。（2.00分）A.开发商所能获得的平均利润 C.开发商所能获得的税前利润

12.从资产评估准则体系横向上划分，我国资产评估准则包括()。（2.00分）C.业务准则 D.职业道德准则

13.企业价值评估的一般范围包括，被估企业()。（2.00分）C.拥有的非控股子公司的股份 D.控股子公司拥有的资产 E.拥有的企业

14.评估企业的基本思路包括()。（2.00分）B.企业重建 C.点面推算 D.将本求利 E.市场比较

15.区位状况比较修正的内容包括（）修正。（2.00分）A.临街状况 D.繁华程度

16.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。（2.00分）A.其他价格修正率 C.深度百分率

17.企业价值评估中的所选择的折现率一般不应低于()。（2.00分）B.行业平均收益率 D.国库券利率

18.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。（2.00分）A.实地查勘记录 B.委托估价合同 D.向委托人出具的估价报告 19.资产评估管理机构对评估报告的利用，主要体现在()。（2.00分）A.对资产评估结果质量进行评价 C.评价资产评估机构的业务能力和管理能力 20.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。（2.00分）B.所在地区衰落 C.交通建设 D.市场供求变化 判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）

1.经使用双方同意，一份资产评估报告书可按多个用途使用。（2.00分）错误 2.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（2.00分）正确

3.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。（2.00分）错误

4.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。（2.00分）正确

5.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（2.00分）正确

6.资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章，评估机构加盖公章后生效。（2.00分）错误

7.对于在评估时产权不清的资产，应划为“待定产权资产”，不列入企业价值评估的资产范围。（2.00分）正确

8.用收益法评估企业时，评估时时点企业的实际收益可以直接用来评估企业价值。（2.00分）错误

9.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价.（2.00分）正确

房地产评估总结 篇5

（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价

（3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证

（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术

2.房地产估价要素？

（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）

（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型

（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序

（10）估价方法（11）估价结果

3.房地产估价的必要性？

（1）专业估价存在的基本前提

（2）房地产需要专业估价

（3）房地产估价在估价行业中占主体

4.房地产估价的社会需要？

（1）建设用地使用权出让的需要

（2）房地产转让和租赁的需要

（3）房地产抵押贷款的需要

（4）房地产征收征用补偿的需要

（5）房地产税收的需要

（6）房地产损害补偿的需要

（7）房地产分割的需要

（8）房地产保险的需要

（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要

（10）企业有关经济行为的需要

（11）房地产管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地产价格和价值相关概念

使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用

交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系

投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值

市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值

原始价值：历史成本

帐面价值：原始价值扣除折旧的余额

市场价值：该资产现在在市场上的实际价值

成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格

市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平

理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格

评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）

6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算

抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）

楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）

期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)

(二)1.概述影响房地产价格的因素？（p128）

内部因素：区位因素、实物因素、权益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素

2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）

（1）独立、客观、公正原则（基本原则）

（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）

（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）

3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值

最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值

替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格

4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？

（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（3）适合原理——确定最佳用途

（三）1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？

市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法

论证依据：替代原理

适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产

操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）

4.求取比准价格

2.选取可比实例的质量要求？

（1）是估价对象的类似房地产

（2）交易类型与估价目的吻合（3）成交日期与估价时点接近

（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

（5）一般选取3-10个可比实例

3.简述建立比较基准的内容？

（1）统一付款方式

（2）统一采取单价

（3）统一币种和货币单位

（4）统一面积内涵

（5）统一面积单位

4.交易情况修正含义？

如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正

5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）

正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？

正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市场状况调整的含义？

对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）

7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207

8.房地产状况调整内容？

（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）

（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）

（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）

9.求取比准价格的公式p215

(四)1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？

成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法

理论依据：

1、从卖方角度----生产费用价值论

2、从买方角度----替代原理

适用对象：

1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价

2、有着独特设计的房地产

3、针对个别用户开发建设的房地产

4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价

操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格

2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232

（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息

（6）销售税费（7）开发利润

销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算

3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？

它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。

销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。

成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。

投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。

直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小

4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式

一、适用于新开发土地的基本公式

新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润

二、新开发房地价格的计算

新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

三、旧房地产价格的计算

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

5.重建价格，重置价格

重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。

重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。？

建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间

建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数

7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式

折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。

直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等

成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价

8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265

物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。

10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般损坏房：

房地产评估资料 概念 篇6

路线价格法是通过对面临街道且距离大致相等的城市土地，设定标准深度，求的标准深度的数宗土地的平均单价，附设在该街道，次单价就是路线价格。适用于面临特定街道的城市土地估价，街道要系统完整，各宗土地的排列整齐有序，还有准确合理的路线价，深度百分率表以及其他修正率表。

路线价格法在不同国家和地区特点：

1、路线价格的含义不同，英美的路线价格为一块标准宗地的价格。而中国则是指标准地块每平方米的价格。

2、计算式不同，英美：V（总）价=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度。V（单价）价=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度。中国：V（总）价=路线价*平均深度价格修正率*宗地面积。V（单价）价=路线价*平均深度价格修正率。

3、深度百分率不同，中国采用平均深度百分率原理制作，深度百分率随着土地深度的增加而递减；英美采用累计深度百分率原理制作，深度百分率随着土地深度的增加而递增。

成本估价法是求取估价对象在估价时点的重新采购价格，然后通过一定的折旧方法，扣除已经计算的折旧，以此估算价格对象的客观合理价格的方法。使用范围：

1、市场规模狭小不完善，没有交易实例或者实例较少，无法采用市场比较法的条件下使用；

2、对于既无收益又很少发生交易的公共建筑；

3、一些特殊房地产，如寺庙、道观等等；

4、房地产抵押、企业合并兼并以及房地产投资、保险以及其他损害赔偿中。

重建价格与重置价格的区别：

重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构件、建筑设备和工艺，按照估价时点的价格水平，重新建筑与估价对象具有同等功效效用的新建筑物的正常价格。

重置价格是采用估价对象原有的建筑材料、建筑构件、建筑设备和工艺，在估价时点重新建筑与估价对象完全相同的新建筑物的成本。

假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期的正常开发费用、销售费用、利息、税金和开发利润，将剩余部分作为估价对象房地产价格的一种估价方法。适用范围：

1、待开发土地的估价；

2、土地整理、复垦；

3、在建工程的估价；

4、待拆迁改造的房地产估价；

房地产评估中的问题 篇7

在外国投资者眼中具中国特色的房地产业问题与障碍, 可谓不胜枚举, 而且不少专家学者都曾提出讨论过了, 因此本文不再重复。本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下, 主要是:1、对估价基础理论认识不足, 2、缺乏房地产资讯, 3、官员于预。

一、对估价基础理论认识不足

中国对房地产市场的市场研究, 在深圳首次拍卖土地使用权之前早以开始。中国政府深深地知道, 开放房地产市场, 是搞活国民经济的重要手段。故在着手建立深训特区之初期, 就派官员往香港学习房地产运作及估价实务, 揭开了中国研究房地产估价的新一页。为了配合开放房地产市场的需要, 不少大专院校也开办了房地产估价课程, 很多老师们也转业为房地产学教师。由于房地产评估不是中国院校的传统学科, 而在改革开放初期到海外深造的机会很少, 不少老师都是靠自修来学习房地产估价理论及知识。老师们都是一面参考国外资料, 一面自己编教材。由于外文水平及自我观念的问题, 对不少重要的估价理论都不甚了解, 而且对一些基本用辞的翻译也出现了谬误。

此外, 中国的学者和业界对很多房地产的基础理论尚有误解。例如在还原利率方面, 至今还有不少专家学者仍囿于马克思的地租理论, 认为还原利率应为银行利率或与银行利率挂钩。其实银行利率与房地产还原利率是各自独立的利率, 正如中国人和美国人大家都是人, 但却不是同一种人。

虽然中国的房地产专家学者已相当积极地去了解估价理论知识, 但往往因为各种原因仍然象雾里看花, 总是把握不到应该把研究方向放在那里。例如至今尚有不少学院教授在研究“路线法”, 而也有不少研究生以此为研究题材方向。其实在外国早已把这方法的研究搁置, 因为此方法不实际, 使用不便, 业界绝少应用。此外也有不少学者在研究较先进的估价方法, 例如神经元方法等。其实中国房地产评估研究尚处于初级阶段, 应该把时间资源用于打好基础理论才对, 但也不是不作任何研究。若要作研究, 也应先选择比较务实的题材。

正因为对基础理论掌握不足, 中国估价师的水平也相当参差, 他们的水平和能力颇受到投资者怀疑。笔者在中国作调研工作时, 曾听说有一些外商投资者情愿到香港去聘估价师到中国估价, 也不愿聘中国的估价师。姑勿论这是否个别例子, 有这样的事情发生, 明显地反映出问题的严重性。实际上在海外的估价师大都是使用常用的估值方法如比较法、收益还原法、成本法及贴现现金流量法等来估价, 中国的业界欲与海外业界接轨, 最直握了当的是把基础打好, 便会减少出乱子的可能, 而且亦会增加投资者对中国估价师的信心。

二、缺乏房地产资

房地产评估, 最重要的是有市场数据。在海外发达国家, 有关资讯数据可从多途径获得。除在政府部门如土地注册登记处外, 有关估价信息尚可从私人房地产资讯公司购买, 而有关的房地产资讯公司除提供原始数据外, 尚会把数据进行分析, 方便估价师使用。以澳洲悉尼市为例。就有十多家私人房地产资讯公司为客户提供服务, 资料十分详尽, 除了一般物业成交数据外, 它尚把悉尼市中心 (CBD) 的所有商厦分区来分析, 资料包括每栋商厦的落成日期, 宗地面积、楼层数目、每层面积、买卖历史、历任业主, 成交金额及租户资料等。另一方面住宅物业成交数据库也相当周全, 估价师只要是该公司的客户, 便可在自己的办公室用电脑迸行查询, 只要输入标的物业所在街道名称, 欲查询的年份等, 电脑便会表列有关街道周围1公里的住宅物业成交个案给查询人参考。

目前在中国进行房地产评估所遇最大的困难是很难获得市场成交数据。房地产市场数据几乎被有关政府机构垄断, 若不具备种种人事关系, 私人执业估价师将很难获得所需物业成交数据作分析参考, 中国加入世贸后, 政府部门运作需要增加透明度。有关的房地产管理部门亦应趁此机会进行改革, 包括开放房地产讯息渠道, 鼓励成立私人房地产资讯公司。资讯的开放有助于建立公平公开的估价体制, 增加办事效率。增加房地产资讯的透明度, 是与海外业界接轨的一重要手段。

另一项重要的房地产资讯是城市规划限制。房地产的市值往往被城市规划土地使用限制所左右, 在估价之时, 估价师必须先到有关城市规划部门了解有关物业的土地使用限制。有关的部门若能把现有的城市规划查询手续简化, 增加透明度和增加群众参与规划的份量, 将大大有助于与外国接轨。

三、官员干预问题

在发达国家中, 政府部门不会干涉私人估价师的运作, 政府的估价师和私人估价师的地位平等, 由于估价师们的学历相若及都属于同一估价师学会, 所以都能相互尊重, 若有不同意见, 也是通过洽商协调, 出于对估价师的尊重和信任, 政府绝不怀疑过问私人估价师的专业意见, 只会监管他们的专业操守, 违规的估价师, 不论是政府的或私人的都要负上法律责任。

中国的社会现状与外国有着很多不同的地方, 其中最显著的是政府在很多方面都进行干预, 因而在房地产评估方面也普遍存在这问题。中国的士地制度为三级制, 一级土地市场的地价是由政府以基准地价规范。基准地价是由有关政府部门根据土地的区位、繁华程度、交通状况及土地本身特点等因素来的制订, 由于基准地价不是主要靠市场物业成交价为基础, 各种因素的加权系数在某程度上会受到有关官员的主观意愿影响。就算有关官员在制订或修订基准地价时持客观态度, 负责最后决策的官员也往往因本身利益或所管辖地区利益而调整基准地价, 由上文中的市值定义可见, 市值是由买卖双方协议产生, 并非单凭土地的地理和本身因素所决定, 在加人入长官意志后的基准地价已被严重扭曲, 给二级和三级市场的物业价格造成很大影响。

另一方面, 官员过问私人估价师的专业意见给整个估价行业造不良影响。现时中国的普遍情况是私人估价师做完一宗评估后, 有关物业的价值意见并不能作实, 有关评价必须获得有关房地产管理部门认可才能作实, 但是中国的估价师, 不论是私人执业或在政府部门工作, 都必须通过相同的考试才能获发执业证书, 因此他们都具备合格的专业知识来作物业评估。若每宗估价都要有关政府部门认可, 不但浪费了宝贵的时间和人力物力, 甚至出现贪污温床, 也使公众对私人估价师的能力产生怀疑, 这种官员干预在其它国家是罕见的。

中国加入世贸, 房地产业跟海外业界接轨势在必行。中国房地产业的弊端很多, 而在房地产估价方面, 也有不少要改革之处, 本文所论及的都是较突出的问题, 都应该优先解决。要与外国接轨, 不外乎沟通、了解对方, 所谓知己知彼, 百战百胜。中国加入世贸, 房地产业跟海外业界接轨势在必行。

中国房地产业的弊端很多, 而在房地产估价方面, 也有不少要改革之处, 本文所论及的都是较突出的问题, 都应该优先解决。要与外国接轨, 不外乎沟通、了解对方, 所谓知己知彼, 百战百胜。为此, 除了针对上述各点问题进行改革外, 业界亦应加强外语培训, 了解有关房地产的专有名词, 以便对外沟通。

摘要：本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下, 主要是:1、对估价基础理论认识不足, 2、缺乏房地产资讯, 3、官员于预。

房地产评估中的问题 篇8

目前大多数评估机构在评估报告的特别事项说明中常有“本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理”的语句，以此来规避评估中各类资产评估增减值的税务处理问题。但由于近年来随着房地产市场的升温，大部分企业拥有的房地产在评估时均有较大幅度的增值，对于该部分增值，如果还是和以往一样不考虑税负问题，往往会对企业价值的判断带来较大幅度的偏差。笔者认为，无论从理论还是案例实践来分析，在使用资产基础法评估企业价值时，涉及房地产增值的税务问题应纳入到评估考虑范畴中。

一、从评估理论角度分析是否应考虑房地产增值带来的税收问题

企业价值评估中的资产基础法即成本法，是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减使用过程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。

由此可知，在使用资产基础法评估企业价值时，企业拥有的房地产的评估价值应与购买者该时点在市场上购买该资产所付出的成本相同。购买者所付出的成本不仅包含了购买者在该时点实际支付的对价，还应包括购买者购买了该资产后，在拥有该资产时未来所会发生或可以抵扣的成本。如果一个房产市场价值为1亿元，该房产企业账面成本为2000万元，那么从理论角度分析：

情形一：假设这是一家以出售房产为主业的房地产开发公司。其从市场上购买该房产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后在出售房地产时可抵扣的1亿元成本（增值税、营业税和所得税的成本计算基础）的权益；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元成本及未来在出售房地产时可抵扣的2000万元成本的权益。从付出成本需要对等的要求而言，评估时应考虑将未来获得的可抵扣的税收成本权益不同而带来的差异进行扣减。

情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所。其从市场上购买该房地产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后每年可享受的250万元（假设按40年折旧）房地产折旧税前成本列支；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元及今后每年可享受的50万元房地产折旧税前成本列支。同样从付出成本需要对等的要求而言，未来折旧税前成本列支的差异应在评估时得到充分的考虑。

由此，笔者认为从理论角度分析，在企业价值评估中，房地产评估增值所带来的税收问题应在评估中得到考虑。

二、从评估案例实践角度对房地产增值带来的税收问题的分析

同样根据企业经营性质的不同分两种情形进行分析：

情形一：假设这是一家以开发出售房地产为主业的公司。企业账面将房地产列入存货科目，开发成本2000万元，评估值为1亿元，假设企业无其他资产，企业账面净资产为2000万元。如果采用收益现值法评估，则在考虑企业现金流时，企业出售该房产带来的现金流=房产出售价格-房产出售带来的各类税费（如增值税、营业税和所得税），假设这些税费为3000万元，则企业出售房产带来的现金流为5000万元，在不考虑折现的情况下，企业净资产为7000万元。如果我们在资产基础法中不考虑房产增值带来的税收问题，则企业净资产评估值为1亿元。在对房产市场价值认定相同的情况下，两种方法的评估差异巨大，而这种巨大差异造成的原因显而易见是由于在资产基础法中未考虑房产评估增值带来的税收问题所致。因此笔者认为，在对以开发出售房地产为主业的企业采用资产基础法评估其企业价值时，对于房地产增值部分应根据税法充分考虑其增值税、营业税和所得税等税收，作为房产评估值的扣减项。

情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所，在企业房产账面成本为2000万元的情况下，每年房产折旧为50万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为7.5万元（按25%的所得税计）；在购买者从市场上购买该房产的情况下，每年房产折旧为250万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为62.5万元。两者相比，每年的现金流差异为55万元，在采用收益现值法估值时，该部分差异将导致企业价值评估结果存在较大差异，显然是购买实际价值1亿元但账面成本2000万元的房产比从市场直接购买1亿元成本的房产每年因税收抵扣问题而实际流出的现金要多，由此使得该情况下企业评估值降低，我们也可以得出这样的结论——房地产增值所带来的税收问题在收益现值法中得到了充分的考虑。但是，在资产基础法中，若忽视该问题，则会导致在购买账面成本2000万元的房产和购买账面成本1亿元的房产（实际市场价为1亿元）时评估出的企业价值相同这一与实际情况明显不符的结论。所以，笔者认为，在以一般生产经营为主的公司中，对于房地产增值部分应考虑将其导致的未来每年所得税抵扣差异进行折现后，作为房产评估值的扣减项。在本案例中，应将未来每年55万元的现金流差异折现后的值作为房地产评估值的扣减项。

以上是笔者从理论和实践案例角度，在资产基础法评估企业价值时，对于房地产增值部分带来的税收问题应如何处理的一点思考，希望与广大评估师同行进行探讨。