房地产信托问题调查论文

房地产信托问题调查论文（共5篇）

房地产信托问题调查论文 篇1

一、我国房地产信托发展现状

我国房地产信托市场已有10年的发展历史, 取得了较大的进展:一方面建立的有关信托的组织, 有提供给房地产行业的充足的资金, 并且投资后会有很好的利益回报;另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期, 仍需要巨额资金来支持, 而这笔资金来源不仅仅只是国家, 信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此, 我国引入了REITs信托业务, 来支撑房地产的发展。自从建立REITs, 我国房地产业发展的投资主体逐渐形成, 房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策

我国房地产信托行业经过多年的发展, 在全国已建立起了几百家信托公司, 几乎形成了较完整的体系, 支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题, 引发房地产行业市场秩序的紊乱, 致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而, 为了保证信托行业的有序发展, 国家出台了一些信托法律, 从而为信托发展提供可靠的法律保障, 然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

(一) 房地产投资信托的投融资渠道问题与对策

1、房地产企业常用的融资方式。

当今在我国存在着四种房地产融资形式:银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中, 银行贷款指房地产行业向银行借用资金, 通常包含短期和长期借款;房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋, 以现价折成资金, 作为贷款依据;证券市场集资的形式, 主要采取的是向市场主体发放股票, 通过主体购买本企业股票从中获得融资;引进外国资金包括两种方式———直接投资和间接投资, 但此融资方式风险比较大, 不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。

我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是:

(1) 房地产企业融资渠道过于狭隘, 过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示, 来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。

(2) 房地产进行融资的道路不太顺利, 很多房地产企业资金的融资, 一般是投放到市场的股票得来的。因此, 这种融资的形式缺陷, 就容易诱发金融风险。例如, 2003年9月, 全国范围内商业银行的住房贷款高达7, 500亿元, 比2000年增长3倍多, 从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺, 就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测, 展现出解决融资问题的必要性。 (表1)

3、我国解决融资问题的对策。

美国房地产投资信托融资, 采取投资房地产资产为依托, 发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式, 可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上, 还要从我国实际出发, 寻求一个具有中国特色的金融体制, 即建立多元化投资机构体系, 在此基础上还要建立房地产评估组织, 最后要组建较完善的监督机构, 经过各个环节的工作, 进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。

(二) 房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面:

1、我国房地产投资信托模式还不完善, 相关的管理机制还没能形成, 这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。

在管理工作中品格有问题的人员, 会不惜牺牲投资者的利益, 做出损人利己的行为, 往往会把投资于本公司的资金, 投入到自己建立的企业当中, 这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题, 应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起, 激励管理人员。

2、房地产如果采用股权投资方式, 可能会出现被投资公司的道德风险问题。

由于我国现代企业制度还不完善, 很多企业中所有者都不太明确, 因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要, 在投资房地产公司前后都要进行严格的监控, 从而保证投资公司的利益。

(三) 目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。

尽管我国房地产信托产业发展势头良好, 但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑, 而更为严重的是, 存在着一些政策上的束缚。例如:

1、对于信托行业的相关政策没有出台, 就严重阻碍了此行业的正常发展, 使得某些信托公司都处于亏本的运作情况, 这就需要政府和有关部门, 针对此问题要做出详细的解决方案, 依据信托业发展的程度、市场需求等因素, 来给予某些支持政策。

2、当前, 信托行业成本价高, 公司盈利微乎其微, 最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导, 就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才, 努力发展我国房地产信托行业。

三、结论

综上所述, 我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段, 因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题:融资、道德风险以及政策和法律缺乏等, 所以为了保证, 我国房地产信托行业的可持续健康发展, 必须积极采取措施, 为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究, 能为今后解决房地产信托出现的问题, 提供有效的参考资料。

参考文献

[1]陈樱.我国房地产信托投资基金 (RE-ITs) 发展问题研究.厦门大学, 2009.4.

[2]王贞.我国房地产投资信托基金发展前景研究[J].西南科技大学, 2011.4.

[3]熊立.我国房地产信托融资模式研究.重庆大学, 2012.5.

房地产信托问题调查论文 篇2

关键词：房地产投资信托；契约型；公司型

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和代理关系中，即一方（行纪人或代理人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（代理关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是代理，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、代理等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

参考文献：

[1]周玉华.投资信托法制比较研究[D].博士论文,1999.

[2]陈春山.证券投资信托契约论[M].台湾：五南图书出版公司，1987.

房地产投资信托的收益问题研究 篇3

房地产投资信托, 英文全称是:Real Estate Investment Trusts, 简称REITs。在美国1960年的税法中将其定义为:“有多个受托人作为管理者, 并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

本文将其定义如下:REITs是由发起人通过向投资者发行股票或者受益凭证的方式, 将不同投资者的资金集中起来, 形成具有一定规模的资产或信托财产, 并交由信誉良好的专业投资管理机构运作, 对房地产项目和房地产证券化资产进行直接或间接的投资以获取投资收益和资本增值的一个投资组织。

2 房地产投资信托的收益类型

2.1 房地产投资信托机构的收益类型

(1) 资本利得:

REITs获得的资产增值收入, 是通过低价买入房地产和高价卖出而赚取的差价收入。

(2) 利息收益:

一是来源于抵押型REITs投资于房地产抵押贷款收取的利息。二是REITs所保留的现金存入银行而获得的利息收入。

(3) 股利收入:

是REITs通过在一级市场和二级市场上购入并持有房地产公司发行的股票, 而从房地产公司获得的股金分红。REITs以其信托财产投资于股票后, 每年都有可能从上市公司领到一定数量的股息和红利, 这部分收益即为REITs的股利收入。

(4) 其他收入:

主要是REITs通过合作联盟获取的收益分成和通过提供附加服务获取的服务收入、咨询收入等。

2.2 房地产投资信托投资人的收益类型

(1) 资本增值:

是指REITs现有资产净值高于初始资产净值的那部分增值额。REITs经营得好, 净资产就会上升。REITs净资产的增值部分最终也归投资者所有。

(2) REITs分红:

就是将前面所述的利息、股利、资本利得等各种收益以现金分红的形式分配给REITs投资者。美国规定, REITs必须把90%以上的应税收入作为红利分配给投资者。

(3) REITs管理公司扩送的REITs单位:

管理公司扩送REITs单位后, 投资者所拥有的受益凭证数目增多, 相应的会提高他们可获得的资本增值和分红收益的数量。

3 房地产投资信托的收益质量评价

3.1 净现金流量

美国税法规定REITs每年必须将其净收益的90%分配给投资者, 因此每年REITs在经营中要确保一定数量的净现金流量, 才能保证股利分配, 否则将被取消其免税地位。由于高红利支付率可以减少代理成本、传递利好信息和吸引投资者, 所以较高的现金流产生能力是经营管理效率的一个体现。另一方面, 现金流量的产生是企业购置新物业, 适应市场变化的基础, 所以是否保持充裕的现金流量水平反映了REITs在收益方面的质量和能力。

3.2 经营现金收入乘数 (Price/FFO Multiple)

这里的P/FFO乘数相当于股票市盈率的概念。REITs每年的FFO都不同, 而相对来说, P/FFO乘数则较稳定。当FFO发生变化时, 会影响到P/FFO乘数的值, 从而对股价的变动有放大效应。

3.3 净资产价值 (Net Asset Value, NAV)

不同于会计记录的资产账面价值和企业破产清算时在市场上出售的资产剩余价值, REITs的净资产价值是REITs所拥有和管理的物业的价值。REITs管理水平不同, 同样的物业就会有不同的增长潜力。净资产价值反映的是物业的市场价值和REITs管理层管理水平所能带来的赢利潜能, 是影响投资者判断REITs未来收益持续增长能力的重要评价指标。

在以上三个指标中, 经营现金收入 (FFO) 、净现金流量和净资产价值指标与房地产投资信托的收益质量是正相关的, 即指标值越大收益质量越高。经营现金收入乘数 (P/FFO) 指标则与它们相反, 经营现金收入乘数越低, REITs盈利的成长性越好。

4 房地产投资信托收益的因素分析

4.1 房地产投资信托所持房产物业的置入成本

置入成本 (Cost of Procurement) , 在管理水平相差无几的情况下, 处于同一地段的两个市场价值相当而分属于不同的REITs管理下的物业所带来的经营收入和净收益也很有可能不尽相同。这是由于物业的置入成本不同带来的。假设一个REITs在房地产市场最高峰的时期置入, 另一个REITs在房地产市场最低迷的时期置入 (置入成本可能只有前者的2/3左右) 。在经营收入相同的情况下, 后者的净收益是前者的1.5倍。或者说, 后者的单位价格资本 (即单位价格物业) 的净收益是前者的1.5倍。由此可见置入成本不同给REITs收益带来的影响。

4.2 房地产投资信托的规模

房地产投资信托规模的大小影响了交易费用与管理费用。交易费用与管理费用的降低可以使房地产投资信托的业绩提高, 为了提高REITs的绩效, REITs管理者可以在降低交易及管理费用方面下功夫, 即在选择房地产投资信托的适当规模上下功夫。下面我们从赞成与反对大型REITs两种观点出发进行讨论。

(1) 赞成大规模REITs的观点。

林内曼提出著名的“REITs规模假设”后, 有关最佳REITs规模的争论就引起了极大的关注。林内曼认为:大型REITs在收入、费用支出和资本的规模经济方面, 比小型REITs享有很多的优势。

原因如下:大规模REITs可以将其固定资本在较多的项目间进行分摊, 所以其具有较低的经营费用率;大型REITs能够获得小型REITs不能拥有的交易, 从而拥有较高的收益率;大型REITs更为容易进行融资, 或是以更优惠的条件进行融资;大规模REITs往往拥有识别新市场细分的充分资源, 比较容易识别出更好的投资机会;大型REITs可以利用有限的专业人员经营管理更多的物业, 意味着人力资源成本的降低;大规模REITs还有利于引进效率更高的信息系统, 提高效率, 降低成本。

(2) 反对大规模REITs的观点。

大型REITs主要的劣势在于大规模引起的决策者之间交流困难, 以及由此造成的经营效率损失。大规模的REITs必定伴随着大规模的管理机构。

综合以上分析, REITs的规模大小的选择没有统一的答案。根据每家REITs的目标、资产类型、投资战略及管理原则的不同, 其最佳规模也会有所不同。因此, 管理者应该根据该REITs的目标、机会及限制条件去决定其规模。

4.3 房地产投资信托管理层的管理能力和水平

房地产投资信托管理层为了保持信托机构和投资者的收益, 需要做到:第一, 管理者要结合房地产市场发展的不同时期 (高峰、调整和低迷时期) , 确定适宜的资金和物业比例, 以保证REITs收益的最大化和现金调配的灵活性;第二, 管理者要保持一定水平的现金, 为在房地产市场低迷时期购入具有潜能的物业积蓄资金;第三, REITs管理者要准确判断房地产市场的走势和现在所处的周期阶段, 从而决定置入或卖出投资的关键时机, 保持REITs总体收益的最大化。最后, 一个理想的REITs管理者要尽力维持每年收益的稳定性, 从而增强投资者的投资信心。

通过本文的分析, 投资者可以利用REITs的收益评价指标和影响其收益的因素来选择投资对象, 投资信托机构可以从这两个方面来进行管理和提高绩效, 为房地产投资信托在我国的发展起到一定的作用。

摘要：房地产投资信托 (简称REITs) 在美国发展比较成熟, 但在我国却处于起步阶段, 从房地产投资信托的收益类型、收益质量评价和影响收益的因素为出发点, 对房地产投资信托的收益问题进行了分析, 使房地产企业的管理者和社会公众投资者对房地产投资信托最为重要的一个特性又清晰的认识, 为其进行投融资提供借鉴。

关键词：房地产投资信托,财务特性,收益特征

参考文献

[1]安德鲁.戴维森, 安东尼.圣德斯, 兰玲沃.尔夫.资产证券化构建和投资分析[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]曹元芳.发展我国房地产投资基金的可行性及模式选择[J].上海金融, 2006, (1) .

[3]吕长江, 王克敏.上市公司资本结构、股利分配及管理股权比例相互作用机制研究[J].会计研究, 2000, (3) .

房地产信托问题调查论文 篇4

1960年,美国国会通过了相关法案支持REITs的创立,其主要目的在于完善投资渠道,使得普通投资者也能对大规模的创收性房地产项目进行投资,同时也建立一个方便外部资金流入房地产投资的渠道。根据美国法律规定,持有REITs股份的股东可以按比例获得公司商业房地产的经济收入分成,同时一家REITs公司如果将收入以红利的形式分配给其股东, 则这部分收入不计入公司报税项目,美国即通过这种税收上的优势鼓励REITs的发展。因而,REITs可以为投资者带来税收上的优惠、与普通股票的低相关性从而增加投资组合的分散化、可靠且可观的分红、比基础房地产更高的流动性、稳固的长期表现、更高的 透明度以及对抗通货膨胀的潜在对冲能力等优势。

正因为这些优势,REITs不断吸引投资者进入,并在过去的几十年间取得了长足的发展,在数量上和资金管理额度上都不断提升。全美共有百余家REITs在美国证券交易委员会(SEC)注册并在各大主要股票交易市场进行交易。同时,澳大利亚、荷兰、日本等26个国家和地区通过法律规范等手段建立起了自己的REITs组织形式与市场。另外,包括中国在内的若干国家也在积极准备,致力于发展自己的REITs (NAREIT, 2013)。

不过到目前为止,我国并没有真正意义上的REITs在市场中进行运作,仅有少量与REITs同质的投资主体在法律法规尚不完善的环境下进行尝试。因此,探讨REITs在国内发展的相关问题是具有一定现实意义的。

一、国内发展REITs的环境与相关问题

从当前国内的房地产市场环境及融资环境可以看出,发展REITs本身具有非常重要的意义。目前国内的房地产开发商外部融资渠道单一、融资困难的问题较为严重,这种现象造成了两个问题:一是房地产市场上的开发资金不足。这几年国家房地产调控的力度不断加强、对应的融资渠道相对收紧,房地产开发企业资金来源的增速有一定程度的回落;二是银行经营风险的集中。在融资渠道单一的环境下,大部分房地产开发资金直接或间接来自于银行贷款,银行贷款大量聚集房地产业,极大地增加了系统性风险,影响银行及金融系统的稳定。同时,这种聚集效应使得银行信贷政策变化会反向冲击房地产,不利于房地产市场的健康有序发展。在房地产开发资金不足的同时, 国内还同时存在着民间资金流动渠道严重堵塞的问题,REITs可以为中小投资者提供一个小额投资于房地产市场的通道,使中小投资者的投资渠道更加多元化。与此同时,大的投资机构也获得了一个新的投资渠道,有助于其进一步合理控制投资组合、分散风险。从上述内容来看,REITs可以在房地产市场中的资金供给和需求之间架起一座桥梁,引导资金更为健康的流动,从而解决一系列的现实问题。另外,发展REITs本身可以使得房地产投资更加透明化,引导资金流向更具有潜力的房地产企业和项目,从而促进房地产企业的优胜劣汰,改善我国当前房地产市场投机现象严重的现状。

在发展REITs层面上,我国的现有环境具有一定的先天优势。这种优势首先体现在政府和各个相关部门的支持上,如2008年12月13日国务院公布的“金融30条”,意图通过试点的方式发展REITs,又进一步批准北京、上海、天津三城市为相关的试点城市。除政策环境之外,国内REITs在海外市场上不断发展, 同时在国内市场上也有相似的产品正在积极探索,这都是发展REITs的基础性优势,在领汇、泓富、越秀等产品受到市场热捧的情况下,许多相关产业集团都计划以这种方式进入中国香港、新加坡等市场进行融资,而国内已经进入运转状态的房地产信托业务数量也在迅速增加,虽然细节上面仍具有种种缺失,但这无疑是我国在发展REITs道路上前进的一大步(姚明超和雷皓月,2011)。REITs发展已经相对成熟的国家、地区的运行经验,无疑也可以为我们提供有效的参考与借鉴,而作为特别行政区,中国香港地区的REITs市场更是非常具有参考价值的范本。

当然,我们不能只将目光局限于这些优势,还应当看到我国在发展REITs问题上所存在的桎梏, 正是这些桎梏制约了我国对REITs的引进与发展。这其中最主要的问题就是相关法律法规的缺失, REITs在美国以及其他国家的兴起都源于相应法律法规的支持。而目前我国信托行业主要参照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等的规定来开展业务,不存在一个真正意义上的专属法规来对REITs或类似产品的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制,这种专项立法的缺失直接导致REITs产品无法对公众进行募资并上市流通,距离真正的证券化仍有很大的距离。除了上述关键因素以外,监管法规的不完善也制约了REITs的发展,由于其投资标的以及运行的特殊性,在委托管理的环节上具有双重代理问题,因此与之相适应的监管机制和信息披露机制也是国内所需要解决的重要问题之一(刘华和卢孔标,2010)。可以预见的是,在当前市场需求较为迫切的环境下,这些法律法规的建立必将直接推动我国REITs的发展进程。

除了法律法规尚未完全建立以外,很多其他因素也在一定程度上限制了我国REITs的发展。由于人口、文化环境等客观因素,中国的房地产市场具有一定的特殊性,例如目前我国房地产市场中独立产权的住房占比非常大、租住比率相应较小,这种结构就不利于REITs等投资产品的发展。此外,中国的房地产交易中的投机成分非常严重,短期炒作取代了稳定的中长期投资,这种偏好投机的理念与REITs的投资风格有很大的反差,投机风险可能直接影响到REITs的正常运作。同时,我国虽然已经在房地产信托业务上进行了一定的探索,但是已经出现的相关产品还停留在初级阶段,大多数投资品种都集中在与政府有直接关联的基础建设项目之上,缺乏投资组合的理念,且产品期限大多为3年以下,不具有期限转换功能,也不能满足房地产股权投资的期限要求。另外,也如许多研究指出的,专业人才的匮乏也是我国发展REITs的制约因素之一,针对REITs这种专业性强、业务有一定纵深、同时涉及多个方面的新型组织形式,市场上将迫切需求那种既懂房地产专业知识、又具有金融投资能力、且熟悉相关法律法规的复合型人才,而目前国内显然无法“足额”提供能够符合这些条件的人才。

针对这些国内环境上所存在的缺陷与不足,中国有必要做出多方面的努力,从而保证这种新型投资主体的设立以及健康成长。实际上,对于REITs在国内发展最重要的关键因素就在于法律的完善与保护,这也应该是当前相关决策部门与监管部门需要考虑的主要方向,其中包括建立专门的适用于REITs的法律体系,以及加强对REITs经营主体的法律监管等。基于其他国家地区的经验,与税收相关的法律规定应该是考虑的重点,在税收方面的保护有利于促进这种新兴行业的发展。而其他方面,则更依赖于REITs真正被引进之后其在市场上所做出的自我完善与进化。

二、REITs模式探讨

在讨论国内REITs发展环境的基础上,我们就可以对发展REITs所应选取的模式以及相应的措施等给出自己的探讨与建议。REITs发展模式问题中最重要的是组织形式的选择,这实际上也是一个和法律法规有着必然联系的内容。法律形式上,REITs一般可以分为公司型和契约型,二者的法律依据不同, 前者依据公司法,后者则依据信托法。公司型REITs的投资者为公司股东,由股东选举的董事会选聘管理公司;契约型REITs的投资者与管理公司是委托代理关系,受托人代表投资人进行相应的投资与管理。但是,我国《公司法》规定,一家公司的对外投资份额不得超过其净资产的一半,这与REITs的运作机制是有冲突的。再结合当前国内基金形式的现况,可以发现目前中国的环境下公司型REITs的实践条件暂时不成熟。因此初期可以选择从契约型入手,长期则可以在实践的支持下增加专项立法,适当的对契约型REITs进行调整,从而兼顾公司型。以现有的法律法规的角度来看,依据《证券法》、《信托法》等法案的契约型立法路径已具备一定的可行性, 这种可行性为进行下一步的长期发展打好了基础 (周代希,2009)。

另外一个极为重要的模式问题是REITs的流通方式。首先是在公开交易和非公开交易之间的选择, 大部分研究都支持公开交易,并认为非公开交易的模式会限制其规模的扩大。谢丽君(2011)进一步认为公开上市交易除了交易所上市以外,还应包括在银行间市场流通转让,交易所和银行间这两个公开交易市场能够吸引众多散户和机构投资者直接投资,有利于规模的扩大,是我国REITs长远发展的保障。另一个问题则是国内REITs应采取封闭式还是开放式的选择,封闭式REITs基于固定规模发行之后, 投资者将只能在公开市场上进行买卖,REITs也不能再进一步募集资金,而开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值购买或赎回。两者都各有利弊,由于封闭式REITs具有存续期固定、不可随意赎回等特性,因此更适合房地产业开发运营周期长等特点,且有利于代理人进行管理和风险控制以及监管人监管,因此采用封闭式的做法应该是一个更合适的选择。

此外,在国内发展REITs时对于相关投资模式的选取也是值得探讨的问题。国内在选择REITs的投资方向时应当紧密结合中国的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段,有根据有目的性的进行论证。目前类似投资产品很多都集中在政府的基础建设项目上, 实际上这也是一个值得尝试的突破口,例如REITs可以考虑投资于廉租房的建设,这样可以在当前廉租房房源不足、入住率较高的环境下获得稳定的收益,而对于其他一些具有特殊性质的投资对象如公租房等, 只要产权清晰且现金流稳定,就是REITs可以尝试的投资内容(刘晓霞和刘志杰,2013)。但是出于REITs合理运营的考虑,国内一些闲置土地项目等高风险项目是需要回避的。

房地产信托问题调查论文 篇5

投资信托，是信托的商业化形态，不论它是通过信托、契约或公司中的哪种形式，都是借助发行基金券(如受益凭证、基金单位、投资公司股份等)将不特定的多数投资者不等额的出资汇集起来形成一定规模的基金资产，交由专门机构的专业人员按照资产组合原理进行分散投资，获得收益后由出资者按照比例分享的一种投资工具。广义上讲，投资于房地产或房地产抵押证券产品的这一类投资信托便是房地产投资信托。

房地产投资信托基金又名R E I T s (Real Estate Investment Trusts)，是房地产投资信托的一种特殊形式，是以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它把个人及机构投资者的资金募集起来，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，它利用募集的资金购买优质的房地产资产，建立资产组合并进行专业管理，以满足长期投资需求。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，在欧美已经盛行多年，亚洲经济较发达的日本、韩国、新加坡、香港等地为解决其房地产不景气的问题也积极引入了REITs。它在形式上分为契约型和公司型，按投资方向又分为权益型、抵押型和混合型。

一、房地产投融资市场现状及问题

我国自2002年以来带有REITs雏形或其过渡产品的实践在房地产及金融领域不断进行，如国内信托公司的“集合资金信托计划”、房地产公司尝试回购式产权商铺等都带有非常强的REITs元素和色彩。实践的结果不同程度地改善了房地产企业的资金短缺，但更重要的意义在于其示范效应和实践经验引导了我国房地产行业投融资渠道多元化的探索。

1、地产投融资市场弊端

近年来在推动城市化进程和房改动力下，国家实行了宽松的信贷政策，房地产企业融资非常容易，使得近几年房地产发展迅猛，呈现供需两旺的市场态势。经过约5年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行贷款总量相当的比重，房地产金融的风险也越积越高。2004年，有些城市的房地产贷款占新增加贷款比例甚至超过7 0%。在此背景下，国家重拳出击，针对房地产发展过热出台了一系列宏观政策，运用金融杠杆主要采取了严管信贷、提高银行存贷款利率和提高各金融机构存款准备金比率的措施。

存款准备金利率的上调控制了货币市场整体的流通规模，直接影响了房地产行业的资金供给量，将会导致许多房产开发商无法再得到充足的信贷资金, 一是许多准备开工项目和新开工项目如果自有资本金比重不足将无法开工或停工;二是已经开工建设到中期的项目会出现资金周转困难;三是对于自有资本金不足，靠银行滚动贷款方式发展壮大的房地产商，包括一些知名房地产商，有可能出现由于资金链断裂的局面。

房地产宏观调控主要采取了银根紧缩的手段，从资金供给与资金需求两个角度减少了可以流通于房地产行业的资金，因此，有必要关注房地产行业的良性发展与金融支持的关系。

1) 宏观调控规范了房地产市场，为房地产的良性发展提供了好的平台。宏观控制是针对局部地区投资过热，而不是为了制约其发展。流通在房地产领域里的资金大部分来自银行，如不进行宏观调控，局部过热继续发作便容易引发金融风险，我国银行主导型的融资体系不能承担这样的风险。所以，从另一个角度而言，宏观调控在规范房地产行业的同时也将为房地产未来的良性发展提供了一个好的平台。

2) 宏观控制使房地产企业融资困难，突显我国房地产投融资市场工具单一。在宏观调控以前，房地产金融市场的融资模式非常单调，房地产资金有70%以上来源于银行，而其他资金来源所占的比例不到10%。银行几乎是唯一的融资渠道。银行信贷收紧以后，房地产企业没有其他融资渠道进行有效的资金补充，大部门房地产企业遭遇资金困难。更新房地产企业运作理念，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，实现多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。

2、房地产投融资市场存在的问题

我国房地产投资模式主要有开发投资、置业投资和购买上市房地产公司股票三种，其中，房地产开发是最主要的投资模式，需要大量的资金，因此，我国房地产投融资市场的问题主要体现在房地产开发投资中。经过多年发展，我国房地产开发形成了银行贷款、企业自筹资金、债券融资、股权融资、房地产信托等主要融资渠道。然而，债券融资和股权融资所占比例甚微，房地产开发主要依赖银行贷款和预售订金及预售收入，而预售收入中有很大一部分是通过银行按揭贷款实现，因此，银行是房地产融资的主要渠道。结合这些研究和上面的分析，可以把我国房地产投融资市场存在的问题进行以下归纳：

(1) 房地产企业的融资渠道单一，金融工具贫乏。目前我国的房地产企业投资所需的资金大部分来自于商业银行的贷款及预付款 (“变相”的银行信贷) ，融资渠道的狭窄，把房地产市场的投资风险与融资信用风险几乎都转移到了商业银行。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40%，而我国目前的情况是，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据测算，目前房地产开发资金55%左右来自银行贷款。而直接融资如股权融资及债券融资等没有很好的发展，目前所占房地产投资资金的份额还相当小。

(2) 民间资本缺乏有效途径进入房地产行业。从目前我国的金融体制看，社会上的投资机构以及中小投资户的资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。由于我国的资本市场不发达，目前市场上安全性、流动性和盈利性匹配较好的金融产品并不多，可供百姓选择的投资产品非常少，而随着国民经济的发展，居民的收入也相应提高，多数居民对利率高于银行存款，风险相对低的投资品种有很大需求。因此，多数居民只有把多余的财产存入银行，而这部分资金便只能通过银行间接的进入房地产行业，形成银行的信贷风险和中小投资者的投资无门。

(3) 我国房地产金融需要创新，房地产行业需要拓宽投融资渠道。中国房地产协会副会长顾云昌在“中国地产金融年会”中提出“中国房地产的明天，关键在土地，冷热在金融”，直接说明房地产金融对房地产行业发展的重要作用。同时他还提出“怎样更快地把国际上好的经验、做法引进来，同时拓宽房地产开发商和老百姓的融资和投资渠道，将对房地产的发展具有决定性意义”。我国房地产金融市场已经暴露出房地产融资渠道单一，投资渠道受限，银行信贷风险集中的缺陷，因此，急需要一种既可以满足房地产行业的融资需求，又可以满足中小投资者的投资需求，风险分散，收益率较高的投融资工具，结合国际上房地产金融发展的成功经验，我们不得不将目光投向REITs，这个在美国发展规模最大的房地产投融资工具。

二、我国发展房地产投资信托基金的对策

建立房地产投资信托基金对于促进房地产业的进一步发展有重要的现实意义，发展REITs是房地产行业和金融体制改革的方向，但由于目前相关规章制度的滞后以及国家对房地产金融发展的审甚态度使得REITs的发展受到很多限制，因此我国发展R E I T s不能一蹴而就，应该采取分阶段进行的策略。同时，摸索规范和有效的运作模式也是引入房地产投资信托并保证其稳步发展的基本前提。下面主要结合我国的国情，对房地产投资信托在我国发展的战略和可行的运作模式做出初步的探讨和构想。

我国具有发展REITs的驱动力，也同时面对急需跨越的若干障碍，因此，在中国发展REITs不能一蹴而就，应该结合我国目前的状况和未来前景，遵循阶段发展的战略，逐步推行REITs。因此，REITs在我国的发展应该树立“立足现状，阶段发展”的发展策略以及“顺应需求，实践先行”的原则。

1、立足现实，循序渐进

所谓“立足现状，阶段发展”，就是要正视我国房地产产业发展和现有投融资模式的现状，正视我国金融市场仍处于低水平初级状态的现实，循序渐近，随着国内房地产金融市场的开放和管制的放开逐渐发展REITs。受到法律、税收等诸多因素的限制，短期内要在中国本土建立REITs市场的设想不太现实。中国的房地产开发商在短期内要利用REITs这一融资工具，可采取如下分阶段策略：

(1) 可以通过与海外(包括中国香港)上市的REITs建立战略伙伴关系，在国内联合进行投资。双方可直接对项目进行投资，并且按出资比例进行利润分成;或者建立合资公司，进行不同项目的投资。

(2) 中国内地的房地产企业可以考虑以REITs的方式直接到香港联交所或者新加坡交易所上市，从而直接面向境外投资者募集资金。如新加坡有着REITs跨境上市的经验和REITs享受税收优惠的环境，可以作为中国持有房地产资产的公司跨境上市的REITs的选择，香港由于具备有利的地理条件，在吸引中国的REITs跨境上市方面也有优势。越秀REITs开创了国内这方面的先河。

2、学习国外投资基金的先进经验

所谓“顺应需求，实践先行”就是以市场为导向，顺应房地产市场现状对拓宽融资渠道的需求，在目前的法律体系下，先发展房地产信托计划以开拓银行以外的融资渠道，满足房地产企业短期的融资需求，使信托投资这种新的投资工具慢慢为投资者所了解和重视。接着进行多元化的实践，在这一过程中，应该遵循实践先行的原则，鼓励合法的类REITs模式创新，在实践中识别和积累经验，主动改革和发展中国的REITs体系。如法国欧尚国际投资信托计划就是在我国现有法律体系限制下参照REITs的形式和内涵进行的符合我国具体情况的类REITs创新。同时，在全球金融一体化的大潮之下，我国应该以积极的政策来迎接国际R E I T s基金的涌入，学习国外投资基金的先进经验，培养专业人才，完成REITs在我国的发展和适应阶段。

摘要：房地产投资信托其本质是一种投资基金, 它是将个人、投资机构等拥有的资金通过信托关系聚集起来并形成集约投资的一种方式。本文对我国发展房地产投资信托基金的问题与对策进行了研究和探讨。

关键词：房地产投资信托基金,问题,对策

参考文献

[1]、巴曙松.房地产融资渴望新路径[J]中国金融家, 2006, (02) .

[2]、杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J]天津电大学报, 2003, (01) .