房地产企业所得税政策业务问题解答

房地产企业所得税政策业务问题解答（通用7篇）

房地产企业所得税政策业务问题解答 篇1

房地产企业所得税政策业务问题解答（第12期 总第30期）

索引号：***-2011-04-0076

产生日期：2011-12-30 来源：

纳税指南宣传专刊

第12期（总第30期）

杭州市国家税务局纳税指南编委会编

2011年6月13日

编者按：国税机关对房地产企业开展的纳税评估中，发现不少房地产企业由于不熟悉企业所得税政策业务，税收遵从上出现了这样那样的问题，本期特选取较有代表性的问题进行解答。

房地产企业所得税政策业务问题解答

问：根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）的规定，房地产开发产品交付使用即认定为完工产品，就要确认收入，结转成本，进行所得税的清缴。有的企业只有部分开发产品交付使用，并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设，这种状况是否可以暂缓结算？

答：不可以。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当应纳税所得额。

该规定与《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定的关于完工产品确认的三个条件：“

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

（二）开发产品已开始投入使用

（三）开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此，产品已经交付入住就说明开发产品已经完工，具备结算计税成本的条件，应当根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定调整完工产品的应纳税所得额。

问：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，如何预缴季度企业所得税？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

问：在实务操作中，经常有房地产开发企业利用地下基础设施形成的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本，是否可以分摊到可售面积中？在企业所得税方面是如何处理的？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。

问：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，在计算出预计毛利额、计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税？若能扣除，在哪个环节扣除？是在计算毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

问：房地产开发企业将所开发产品用做抵偿债务，企业所得税应如何处理？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

问：有些开发产品未出售而是由房地产企业直接出租，是否要作视同销售？

答：房地产企业的开发产品尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前直接出租的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入实现。

问：在房地产产品未售罄的情况下，怎样分摊计税成本？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

房地产企业所得税政策业务问题解答 篇2

关键词：紧缩政策,房地产企业,融资

一、房地产企业的融资的发展背景

随着国际金融危机的不断蔓延, 国家为了缓解金融危机以及推进经济的不断发展, 在2009年颁布了一系列积极的财政政策, 而且不断调整货币政策, 这就导致大量的资金都涌入了房地产企业内, 致使房地产企业的市场迅速壮大起来, 引起比较明显的通货预期。所以在2010年国家又颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 在通知中明确提出要加强房地产开发企业的融资监管, 对于国有资产以及金融监管部门都应该加大查处的力度, 对于商业银行也要强化对房地产业在贷款前的审查以及贷款后的管理工作。国家出台一系列的紧缩政策以及阻止通货膨胀的政策, 目的就是把宏观经济的主要方向转向稳健和从紧, 随着信贷政策的不断严格化, 我国房地产企业的融资难度也在不断加大, 这也导致房地产企业在融资过程中会遇到很多问题。

二、我国房地产企业的融资现状以及面临的问题

(一) 银行的贷款方式比较单一, 而且风险较大

房地产企业是资金密集型企业的代表, 这类企业的投资周期都比较长, 而且相对来说投资的规模都比较大。我国房地产企业的融资结构比较单一, 而且间接的融资比重过大, 房地产企业的开发资金有超过60%都是从银行贷款的, 这也说明入股银行改变信贷的政策, 房地产业就会面临巨大的资金周转压力。据调查显示, 自2010年以来, 房地产企业的资金来源的速度不断放慢, 在2010年上半年得到银行融资的房地产企业是少之又少的, 而且在得到融资的企业中最大金额都不超过500亿元。这也说明房地产企业的融资难度在不断上升。

(二) 房地产企业的上市融资难度较大

因为房地产企业其行业的独特性, 所以监管部门对其上市条件检查得比较严格。到2010年底, 在我国上市的房地产企业仅为136家, 而且为了控制房价的不断上涨, 证监会也暂时停止审批房地产企业通过股票市场进行融资, 这就导致差不都20多家的房地产企业放弃上市。在这样的情况下, 一些房地产企业想要通过买壳或者借壳的方式实现上市的目的, 或者通过海外上市的方式获得上市的资格。所以说通过上市融资对房地产企业来说还是比较困难的。

(三) 房地产企业的信托融资受到限制

房地产企业的信托融资的特点就是资金的成本比较低, 而且资金的操作风险也比较小, 房地产企业的信托融资有两种方式:一种是美国模式的, 一种是日本模式的。在我国一般都采用日本模式的, 例如大家看到的商品房的预售模式, 就是房地产企业与购房者之间的一种约定, 首先由购房者交付订金或者是预付款, 然后在以后比较长的一段时间内拥有现房。对于信托融资的方式有优点也有缺点, 不足之处在于:房地产企业的信托融资的规模受到限制, 且流动性比较差, 而且在最近几年来信托融资的门槛也逐渐提升。所以相对来说, 信托融资的方式对于缓解房地产企业面临的融资困难起到的作用是微乎其微的。

三、新形势下房地产企业的融资对策

(一) 开拓融资银行的信贷渠道, 努力争取到银行贷款

到目前为止, 房地产企业的融资渠道没有太多的选择, 最主要的还是通过银行得到大量的资金, 所以房地产企业应该积极努力开拓银行的信贷渠道, 最终得到银行的贷款, 但是怎样才能达到理想的效果呢?在面对紧缩政策的情况下, 房地产企业可以除直接贷款以外的方式获得贷款, 比如说并购贷款。并购贷款就是通过商业银行向并购方的企业或者并购方控股的子公司发放贷款的, 这种贷款方式是用作支付并购股权对价款项的本外币贷款的。

(二) 不断发展房地产信托产品和投资基金, 实现创新型的融资

对房地产企业的融资方式进行创新, 是当下房地产企业发展并解决融资困难的必经之路。在一些比较发达的国家, 房地产企业的资金来源既不是通过银行贷款, 也不是通过上市发行股票的, 而是通过房地产的信托, 房地产企业基金、债券等获得企业运营资金的, 所以我国应该借鉴一些比较成功的例子, 积极开发房地产企业的融资方式, 这样才能保证房地产企业资金的周转。

(三) 通过买壳上市来缓解房地产企业的融资困难

目前我国的证监会对房地产企业的上市审查得十分严格, 对于一些资质较好、经济实力较强的企业还是可以通过买壳上市的方式进入市场融资的。买壳上市的好处在于:只要企业从事的是合法业务, 而且经济实力比较强, 就可以买壳上市, 而且买壳上市不需要漫长的审批等手续, 它是直接通过业务来完成上市的, 具有时间短、效率高的特点。

(四) 房地产企业要利用企业的内部资源进行融资

内部融资就是房地产企业利用企业内部的资源来实现企业发展的融资方式。企业的内部资源是除了自有资金以外, 还有应收的账款、票据等, 进一步增加企业的自有资金, 而且内部融资的成本是相对比较低的, 而且融资的风险也是较小的, 所以利用内部融资可以加强企业内部的资金管理, 实现真正的开源节流。

参考文献

[1]王明国, 王春梅.基于金融发展理论的我国房地产金融体系的改革与完善[J].北京工商大学学报 (自然科学版) , 2009 (04) .

[2]张波.建构中国房地产的新型融资方式——房地产信托投资基金探析[J].当代经济管理, 2009 (03) .

当前房地产调控政策问题分析 篇3

关键词 房地产政策 宏观调控 政策问题

一、调控政策主体不明确

1998年，我国政府机构进行改革，明确规定，与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委（现称为“国家发展和改革委员会”）、原国家经贸委员会（现与原对外经贸部合并，称“商务部”）、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的，其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权，法律没有做进一步明确规定。2003年，国务院提出土地是宏观调控的手段，由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看，在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。目前，我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类，分别出台与十几个不同政策制定机关，中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险，出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门，则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别，宏观调控政策存在相互消弱的弊端，很难形成调控的合理，影响调控效果。再者，房地产调控权主体过多，控权力就过于分散，当发生情况，需要担当责任时，有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象，最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。

二、调控政策不够全面

宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面：一是政策内容的正确，二是政策范围的合理，三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题：

（一）政策内容的不准确

宏观调控是市场失灵或缺陷时，政府运用经济等相关政策的一种干预手段，是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充，以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制，也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的，具有指导意义的，不能直接指挥市场主体的经营活动，干预经济自由。

（二）政策范围的不合理

宏观调控的范围是一个实证性的问题，每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的，因此，房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中，温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后，其效果并不明显。调控政策脱离了市场，政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前，房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此，房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点，在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。

（三）调控手段相对单一

房地产宏观调控手段主要可以分为三种：经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同，针对的对象和任务也有所不同，如经济手段，通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转，实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段，具有强烈的政府意志，是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控，不论是制定国家计划，还是产业政策，或者实施行政干预，都必须有法律依据。这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用，这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲，宏观调控是以经济手段为主，法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性，涉及的土地资源属于国家所有，不能完全通过市场调节，需要政府的供给，因此房地产市场的调控就趋于复杂化，用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。

三、调控政策程序不完善

权力都有无限扩张的本性，除非遇到不可逾越的障碍，否则不会停止。行政权力扩张定律认为，在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务，而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶，通过承认或规定相对方充分的程序性权力，将政府权力的行驶置于相对方的监控之下，这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务，让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开发之前长期处在计划经济体制之下，关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态，因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。

我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台，其政策有浓重的行政色彩，效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定，缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性，且难以操作和执行。因此，需要建立一个严谨的调控程序，规范调控权主体的行为，增加其责任和义务，保障被调控者的利益，促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。

参考文献：

[1]张英佩.我国房地产业宏观调控存在的问题及政策建议[J].东北财经大学学报，2006（1）：44-46.

[2]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].中国社会科学出版社，2007.

内外资房地产企业所得税政策 篇4

国税发[2003]83号

2003-07-09

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：

一、关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再 计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

（一）下列行为应视同销售确认收入

1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2、将开发产品转作经营性资产；

3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4、以开发产品抵偿债务；

5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序

1、按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

五、关于成本和费用的扣除问题

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前 进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后，按规定的标准扣除。

（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

六、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。

本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发[2006]31号

2006-03-06

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

（三）开发产品完工后，开发企业应于纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：

1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

四、关于合作建造开发产品的税务处理问题

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配 至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额 应计入当期应纳税所得额。

8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

11．利息。按以下规定进行处理：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

九、关于征收管理问题

（一）开发企业在申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十、关于适用减免税政策问题

根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

十一、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。

本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

国家税务总局

二○○六年三月六日

国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业

所得税管理问题的通知

国税发【2001】142号

2001-12-20

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现将外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：

一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）的规定，预征企业所得税。

三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业实际应纳税额。

四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收 入的实现。

（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。

五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积。

六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

七、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经记提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除。

八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发【1999】242号）的规定执行。

九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营

征收所得税有关问题的通知

国税发［1995］153号

1995-08-03

根据<中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法>(以下简称税法)及其实施细则的有关规定,现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：

一、关于税收待遇问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业,不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇.二、关于实际经营期起始日期的确定问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日, 确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题

房地产企业所得税政策业务问题解答 篇5

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。

例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。

代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。

例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！

例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。

房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。

例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？

是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。

价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？

例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。

例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。

例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。

一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。

给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。

假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。

为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。

既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。

例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。

A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。

A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。

再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。

如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？

例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？

根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。

例：诚意金需要交纳营业税？

一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

例：合作建房营业税问题。

合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．

例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。

例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。

房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。

例：无偿赠送不动产免税的例外。

财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。

例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。

是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。

国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。

例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。

例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。

例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。

例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。

例：补充养老保险和补充年金保险的问题。

一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。

值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。

二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。

三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。

例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）

计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。

四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。

例：雇主责任险能否税前扣除？

这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。

例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。

例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前年度符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。

例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

5000

贷：货币资金

5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

560

贷：开发成本——建筑安装工程费

560。

4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）

5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。

例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。

从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。

公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：

【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】

【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】

综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元

例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。

例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。

08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨年度也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。

例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？

国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。

可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。

那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前年度亏损，以前年度亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。

例：31号文的适用问题。

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。

例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。

例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。

例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。

例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。

例：生活补助费的问题。

例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。

而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。

但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。

例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。

根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。

房地产企业所得税政策业务问题解答 篇6

根据《中华人民共和国劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《成都市劳动用工和社会保险管理暂行规定》（成都市人民政府令第93号）以及省、市政府相关政策规定，成都市行政区域内的企业应当依法参加基本养老保险、基本医疗保险、生育保险、工伤保险和失业保险，并据实申报参保职工人数和缴费基数，按月足额统一缴纳各项社会保险费。

一、各项社会保险的参保缴费范围、缴费基数和缴费比例

（一）基本养老保险（1）参保缴费范围

●按照《成都市企业职工基本养老保险社会统筹与个人账户相结合实施办法》（成都市人民政府令第133号）、《成都市企业职工基本养老保险社会统筹与个人账户相结合实施细则》（成劳社发[2006]134号文）的规定，本市行政区域内的各类城镇企业、实行企业化管理的事业单位、民办非企业单位和与之建立劳动关系的法定退休年龄内的劳动者；本市行政区域内的法定退休年龄内的城镇个体工商户及其雇工；法律、法规规定或经省、市政府批准的其他单位和人员都应当参加企业职工基本养老保险，按月足额缴纳基本养老保险费。（2）缴费基数

●缴费基数为用人单位职工上月工资收入总额，按照国家统计局规定列入工资总额统计项目的实际收入计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。职工上月工资收入总额低于上一年四川省在岗职工月平均工资60%的，按上一年四川省在岗职工月平均工资的60%作为基本养老保险缴费基数；高于上一年四川省在岗职工月平均工资300%的，按上一年四川省在岗职工月平均工资的300%作为基本养老保险缴费基数。●有雇工的城镇个体工商户及其雇工2007年缴费基数可在2006年四川省在岗职工月平均工资的80%、100%两档中确定一档；2008年及其以后，缴费基数按缴费时上一年四川省在岗职工月平均工资的100%确定。（3）缴费比例

●用人单位及其职工参加基本养老保险，缴费比例为28%，其中：单位缴纳20%、个人缴纳8%。●有雇工的城镇个体工商户及其雇工参加基本养老保险，缴费比例为20%，其中：雇主缴纳12%、雇工个人缴纳8%。

（二）基本医疗保险（1）参保缴费范围

●按照《成都市城镇职工基本医疗保险办法》（成都市人民政府令第154号）、《成都市劳动和社会保障局关于印发〈成都市城镇职工基本医疗保险办法实施细则〉的通知》（成劳社发[2008]120号文）的规定，本市行政区域内的企业（包括各种所有制和组织形成的企业）及其职工；国家机关及其工作人员、事业单位及其职工、社会团体及其专职人员；民办非企业单位及其职工；个体工商户及其雇工；法律、法规规定或经省、市政府批准的其他单位和人员都应当参加城镇职工基本医疗保险，按月足额缴纳基本医疗保险费。本市行政区域内的外国人、无国籍人、港澳台地区人员、离休干部和已在省本级和本市行政区域外参加了城镇职工基本医疗保险的人员不在此参保缴费范围。

●按照成都市民政局、成都市劳动和社会保障局、成都市财政局《关于印发〈成都市一至六级残疾军人医疗保障实施办法〉的通知》（成民发[2008]24号文）的规定，本市行政区域内具有本市城乡户籍，且在领取残疾抚恤金的退出现役的一至六级残疾军人（含伤残民兵民工，统称残疾军人），统一参加残疾抚恤关系所在地的城镇职工基本医疗保险。（2）缴费基数 ●缴费基数为用人单位职工上月工资收入总额，按照国家统计局规定列入工资总额统计项目的实际收入计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。职工上月工资收入总额低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资60%作为基本医疗保险缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为基本医疗保险缴费基数。

●有雇工的城镇个体工商户及其雇工2008年以前（含2008年）均以上一年成都市职工月平均工资的100%作为缴费基数。从2009年1月起按职工上月工资收入总额确定基本医疗保险缴费基数，低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资60%作为缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为缴费基数。

●有工作单位的一至六级残疾军人以职工上月工资收入总额作为缴费基数（达到法定退休年龄的不再缴费）。（3）缴费比例

●基本医疗保险缴费比例为9.5%，其中：单位缴纳7.5%，个人缴纳2%。

●一至六级残疾军人基本医疗保险缴费比例为4%，由用人单位全额缴纳，职工个人不缴纳。达到法定退休年龄的不再缴费，直接享受城镇职工住院医疗保险待遇。

（三）生育保险（1）参保缴费范围

●按照《成都市生育保险办法》（成都市人民政府令第126号）、《成都市生育保险办法实施细则》（成劳社发[2006]91号文）的规定，本市行政区域内的各类城镇企业及其职工；基本医疗保险关系在本市的国家机关及其工作人员、事业单位及其职工、社会团体及其专职人员；民办非企业单位及其职工；有雇工的城镇个体工商户及其雇工；外商投资企业的中方职工；外地驻蓉机构及其职工都应当参加生育保险，按月足额缴纳生育保险费。其中，2006年10月以前的生育保险费随基本养老保险费一并征收；2006年10月（含10月）以后的生育保险费随基本医疗保险费一并征收。（2）缴费基数

●缴费基数为用人单位职工上月工资收入总额，按照国家统计局规定列入工资总额统计项目的实际收入计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。职工上月工资收入总额低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资的60%作为生育保险缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为生育保险缴费基数。

●有雇工的城镇个体工商户及其雇工2008年以前（含2008年）均以上一年成都市职工月平均工资的100%作为缴费基数。从2009年1月起按职工上月工资收入总额确定生育保险缴费基数，低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资60%作为缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为缴费基数。（3）缴费比例

●生育保险缴费比例为0.6%，由用人单位全额缴纳，职工个人不缴纳。

（四）工伤保险（1）参保缴费范围

●按照《工伤保险条例》（国务院令第375号）、《成都市人民政府转发省政府关于贯彻〈工伤保险条例〉实施意见的通知》（成府发[2004]3号文）、《成都市劳动和社会保障局转发省劳动和社会保障厅等四部门贯彻〈事业单位民间非营利组织工作人员工伤有关问题实施意见〉的通知》（成劳社发[2006]141号文）的规定，本市行政区域内的各类企业、事业单位、民间非营利组织（不含参照公务员制度管理的事业单位、社会团体）、有雇工的个体工商户都应当参加工伤保险，为本单位全部职工或雇工按月足额缴纳工伤保险费。●根据《劳动保障部关于非全日制用工若干问题的意见》（劳社部发[2003]12号文）的规定，用人单位应当为建立劳动关系的非全日制劳动者缴纳工伤保险费。

●根据《四川省劳动和社会保障厅关于转发劳动和社会保障部〈关于实施（工伤保险条例）若干问题的意见〉的通知》（川劳社函[2004]422号文）的规定，职工在两个或两个以上用人单位同时就业的，各用人单位应当分别为职工缴纳工伤保险费（职工发生工伤，由职工受到伤害时其工作的单位依法承担工伤保险责任）。（2）缴费基数

●缴费基数为用人单位职工上月工资收入总额，按照国家统计局规定列入工资总额统计项目的实际收入计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。职工上月工资收入总额低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资的60%作为工伤保险缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为工伤保险缴费基数。

●有雇工的城镇个体工商户及其雇工均以上一年成都市职工月平均工资的100%作为缴费基数。（3）缴费比例

●工伤保险费由用人单位全额缴纳，职工个人不缴纳。

●根据《成都市劳动保障局等部门关于工伤保险行业基准费率标准和浮动档次的通知》（成劳社发[2004]3号文）的规定，工伤保险基准费率的标准为：一类行业为0.6%；二类行业为1.2%；三类行业为2%。同时，根据成都市劳动和社会保障局、财政局、卫生局、安全生产监督管理局《关于工伤保险费实行浮动的通知》（成劳社发[2005]156号文）的有关规定，工伤保险实行费率浮动档次。

（五）失业保险（1）参保缴费范围 ●按照《四川省失业保险条例》和成都市政府第93号令的规定，本市行政区域内的各类城镇企业及其职工；事业单位及其职工；国家机关中的事业编制人员和劳动合同制工人；社会团体及其专职人员；民办非企业单位及其职工；有雇工的城镇个体工商户及其雇工都应当参加失业保险，按月足额缴纳失业保险费。

（2）缴费基数

●缴费基数为用人单位职工上月工资收入总额，按照国家统计局规定列入工资总额统计项目的实际收入计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。职工上月工资收入总额低于上一年成都市职工月平均工资60%的，按上一年成都市职工月平均工资的60%作为失业保险缴费基数；高于上一年成都市职工月平均工资300%的，按上一年成都市职工月平均工资的300%作为失业保险缴费基数。

●有雇工的城镇个体工商户及其雇工按照基本养老保险的缴费基数缴纳失业保险费。（3）缴费比例

●失业保险费缴费比例为3%，其中：单位缴纳2%，个人缴纳1%。农民合同工个人不缴纳。

二、企业社会保险登记

●社会保险登记实行属地化管理原则

按照《社会保险登记管理暂行办法》（中华人民共和国劳动和社会保障部令第1号）第六条规定，社会保险登记实行属地管理的原则。

根据《成都市人民政府关于印发〈成都市完善社会保险市级统筹实施办法〉的通知》（成府发[2007]40号文）和《成都市劳动和社会保障局 成都市财政局关于印发完善我市社会保险市级统筹配套文件的通知》（成劳社发[2007]82号文）的相关规定，从2007年7月1日起，新参保用人单位，在营业执照上的住所（经营地点）所在地的区（市）县社保经办机构办理社会保险登记和参保缴费手续；2007年7月1日以前已参保的单位，继续在原参保的社保经办机构缴纳社会保险费。●社会保险登记办理（开户）

从事生产经营的缴费单位自领取营业执照之日起30日内，非生产经营性单位自成立之日起30日内，应当向当地社会保险经办机构申请办理社会保险登记。用人单位填报《成都市职工参加社会保险申报表》（一式两份加盖单位行政公章），提供营业执照正本及复印件两份（机关事业单位为编委批准成立证件或有关部门核准执业证件及复印件两份）、组织机构统一代码证原件及复印件一份。

●社会保险登记证办理

用人单位办理完社会保险开户手续，并办理职工参保手续和缴纳社保费后，按规定填报《社会保险登记表》并加盖单位行政公章，同时附营业执照和组织机构统一代码证复印件各一份，领取社会保险登记证。

●社会保险登记变更办理

用人单位的单位名称、住所或地址、法定代表人或负责人、单位类型、组织机构统一代码、主管部门、隶属关系、开户银行账号、缴费方式等发生变更，应当自变更之日起30日内，到社会保险经办机构办理变更手续。填报《成都市社会保险单位基础资料修改表》（一式两份加盖单位行政公章），并提供工商变更登记表和工商执照或有关批准或宣布变更证明及其他相关证明材料。社会保险变更登记的内容涉及社会保险登记证内容需作变更的，应交还原社会保险登记证，重新核领新证。

●社会保险登记注销办理

用人单位发生解散、破产、撤销、合并以及其他情形，依法终止社会保险缴费义务时，应当及时向原社会保险登记机构申请办理注销社会保险登记手续。用人单位应当自工商行政管理机关办理注销登记之日或有关机关批准或宣布终止之日起30日内，填报《社会保险注销申请表》，并提供相关证明材料到社会保险经办机构办理。用人单位在办理注销社会保险登记前，应当结清应缴纳的社会保险费、滞纳金、罚款，同时缴销社会保险登记证。

三、企业社会保险费申报缴纳 ●用人单位应当在每月5日-25日到社会保险经办机构办理缴费申报，报送相关报表。用人单位应当按照《社会保险费征缴暂行条例》、《社会保险费申报缴纳管理暂行办法》如实填报，不得谎报、瞒报、漏报，违者将按社会保险相关法规政策给予处罚。

●办理人员参保缴费

用人单位应及时为与之建立劳动关系（包括事实劳动关系）的职工办理各项社会保险。按月如实填报《成都市社会保险人员增加表》（一式两份加盖单位行政公章），填报的各项社会保险的增加时间应一致（为单位与职工建立劳动关系之月），增加当月应当缴纳各项社会保险费。非全日制职工参加工伤保险，用人单位还需提供该人员社保查询单（非全日制职工应以个体参保者身份参加基本养老保险、基本医疗保险和生育保险）和由就业局盖章的招工备案表。职工在两个或两个以上用人单位同时就业的，各用人单位应当分别为其缴纳工伤保险费，只参加工伤保险的单位还需提供另一单位为其办理五项社会保险的证明。

●办理人员暂停缴费或终止缴费

用人单位与职工解除劳动关系、职工单位调动、按规定开除职工或职工到达法定退休年龄办理退休手续、职工死亡、转出、出国定居以及非城镇户籍职工返乡等原因需暂停或终止职工参保缴费业务时，由单位按月及时填报《成都市社会保险人员减少表》（一式两份加盖单位行政公章），填报的各项社会保险的减少时间应一致，减少当月应当缴纳各项社会保险费。职工因各种原因离开单位成为个体参保人员的，可仍在原参保的社保经办机构办理社会保险接续和缴纳社会保险费（非本市户籍职工离开单位成为个体参保人员，须在本市参保时间累计满三年，方可在原参保的社保经办机构接续基本医疗保险和生育保险）。

●办理人员缴费基数变动

参保职工因月工资收入总额发生变化而需变动社会保险缴费基数时，由单位按月及时填报《成都市社会保险缴费工资申报表》（一式两份加盖单位行政公章）。当月申报，次月生效。用人单位须如实填报参保职工的月工资收入总额。

●办理参保职工基础资料修改 用人单位在社保经办机构申报的职工相关个人信息发生变更时，由单位填报《成都市社会保险人员基础资料修改表》（一式两份加盖单位行政公章），同时附相关证明材料。其中，修改参保职工姓名或身份证号码，需提供公安机关相关证明和身份证原件及复印件。

●办理社会保险费补缴

用人单位经社保经办机构稽核、劳动保障监察执法查实或劳动争议仲裁委员会裁决、人民法院判决，认为用人单位有瞒报参保人数、缴费基数和少缴社会保险费的；用人单位未按时办理社会保险费申报需补缴中断的，单位按规定填报《成都市社会保险人员补缴申报表》（一式两份加盖单位行政公章），同时附相关证明材料（人事档案、劳动合同、工资表等）。补缴历年社会保险费除缴纳本金、利息外，符合《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）第十三条规定情形的，按日加收2‰的滞纳金。

四、企业社会保险费征收和缴纳

●五险合一的征收方式

根据《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《成都市劳动用工和社会保险管理暂行规定》（成都市人民政府令第93号）和《成都市社会保险事业管理局关于实行社会保险费统一征收的通知》（成社险[2007]13号文）的规定，从2007年1月1日起，基本养老保险费（含机关事业养老保险费）、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费实行五项保险指定银行代扣方式按月统一征收。缴费单位应在指定的国有商业银行开设一个结算账户，作为缴纳社会保险费的代扣账户，并保证每月5日（节假日顺延）前存有足额的缴费资金（在工、农、建行开户的，每月10日扣款）。

五、利息和滞纳金

●根据《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《社会保险费申报缴纳管理暂行办法》（劳动和社会保障部令第2号）和《成都市社会保险事业管理局关于迟延缴纳社会保险费加收滞纳金和补缴利息处理办法的通知》（成社险[2007]11号文）的规定，对于迟延缴纳社会保险费的参保单位，除征收本金外，社会保险经办机构将按规定加收滞纳金和利息。●加收滞纳金

（1）参保单位未按时缴纳社会保险费，由社会保险经办机构向参保单位发出《社会保险费催缴通知书》；对拒不执行的，由劳动保障行政部门下达《劳动保障限期改正指令书》；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，加收滞纳金。

（2）参保单位未按规定如实申报造成职工漏保，要求补缴上一社会保险费的；经社会保险经办机构稽核、劳动保障监察执法查实或劳动争议仲裁委员会裁决、人民法院判决，认为参保单位有瞒报或漏报缴费基数和少缴社会保险费应予以补缴上一社会保险费的，劳动保障行政部门于每结束的30日内在相关媒体上以公告方式通知参保单位补缴。超出公告规定期限未补缴的，除补缴欠缴数额外，还应加收滞纳金。

（3）参保单位欠缴社会保险费且在《劳动保障限期改正指令书》规定期限内仍不缴纳的，在办理职工转移、退休、停止或终止缴纳社会保险费手续时，涉及补缴职工在《劳动保障限期改正指令书》所指欠费期间的社会保险费的，除补缴职工本人欠缴社会保险费数额外，加收滞纳金。

●补缴利息

参保单位补缴当年之前未按时足额缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费时，应当补缴利息。利息按照补缴期间的个人账户储存额利息计算办法计算。其中，基本养老保险个人账户储存额记账利率，按照省劳动保障厅、省财政厅每年公布的养老保险个人账户储存额记账利率确定；基本医疗保险个人账户储存额记账利率按补缴时中国人民银行公布的3个月期整存整取银行存款利率确定。

六、关于成都市社保业务办理涉及使用“职工平均工资”的说明

●根据国务院国发[2005]38号和四川省政府川府函[2005]150号的有关规定，从2006年4月1日起，基本养老保险缴费基数涉及到的“职工平均工资”，使用上一年四川省在岗职工平均工资。基本医疗、失业、工伤保险缴费基数涉及到的“职工平均工资”，使用上一年成都市城镇职工平均工资。根据成都市人民政府令第126号的规定，从2006年10月1日起，生育保险缴费基数涉及到的“职工平均工资”，使用上一年成都市城镇职工平均工资。

七、其他

●相关政策文件查询：。

●表格下载：社会保险常用表格均可在成都市劳动保障网上下载，网址：。●用人单位办理本单位相关社保业务，查询、拷贝、核对本单位相关社保信息，应由该单位在社保经办机构登记的专人统一办理；职工个人代表单位办理以上业务，必须开具单位介绍信或书面申请并加盖该单位行政公章方可受理。

●单位网上社保查询：参保单位可在成都市劳动保障信息中心开通网上查询业务，申请手续见。

●成都市劳动保障咨询服务电话：12333。

房地产企业所得税政策业务问题解答 篇7

房地产开发企业是以营利为目的, 从事房地产开发和经营的企业, 房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征, 销售方式一般包括现房销售、期房销售, 当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止, 将正在建设中的商品房预先出售给购买人, 并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法, 企业会计准则与税法的规定是一致的;而期房销售业务的处理方法, 会计准则和税法的规定有所不同, 致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度, 故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定, 房地产开发企业期房销售业务的会计处理为:由于企业销售商品不满足收入确认条件, 当收到预售款时应确认为负债, 等预售房屋竣工并交付给购买方时, 再确认收入。即收到期房房款时, 借记“银行存款”科目, 贷记“预收账款”科目;房屋竣工并交付给购买方时, 借记“预收账款”科目, 贷记“主营业务收入”科目, 同时结转开发产品成本, 借记“主营业务成本”科目, 贷记“开发产品”科目。

例:C市M房地产开发企业, 具有二级开发资质, 2007年2月新开工建设S楼盘, 该项目占地面积90亩 (约60 000平米) , 规划许可建筑面积为200 000平米, 共13栋高层普通住宅, 分三期建设 (其中第1期建设10-13号楼共60 000平米、第二期建设6-9号楼共60 000平米、第三期建设1-5号楼共80 000平米) 。2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证, M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售, 开盘当日即热销70%, 取得收入20 000万元, 截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30 000万元。M公司根据市场需求情况, 决定于2007年12月开始进行二期建设, 并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证, 同时开始进行二期的预售, 截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33 000万元。鉴于第1、2期的销售情况, M公司决定于2008年10月开始建设第3期, 并于2009年2月取得第3期预售许可证, 截至6月30日第3期房源全部销售完毕, 并取得48 000万元收入。S项目第1期于2008年12月30日竣工交房, 第2期于2009年5月31日竣工交房, 第3期于2010年6月30日竣工交房, 该项目共发生开发成本70 000万元 (其中1期成本20 000万元、2期成本21 000万元、3期成本29 000万元) 。2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告, 该项目清算土地增值税款为1 500万元。土地增值税预征比率为1%, 所得税税率为25%。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为:

借:银行存款300 000 000

贷:预收账款———S项目———第1期300 000 000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本:

借:预收账款———S项目———第1期300 000 000

贷:主营业务收入———S项目———第1期300 000 000

借:主营业务成本———S项目———第1期200 000 000

贷:开发产品———S项目———第1期200 000 000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

(一) 营业税的处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第五条规定:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款, 包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等, 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的, 应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的, 可作为代收代缴款项进行管理。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定, 纳税人转让土地使用权或销售不动产, 采用预收款方式的, 其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时, 应计算并缴纳营业税, 应纳营业税=收到的预收款项×5%, 会计分录为:借记“营业税金及附加”科目, 贷记“应交税费———应交营业税”科目, 同时计算城建税及教育费附加, 借记“营业税金及附加”科目, 贷记“应交税费———应交城建税”、“应交税费———应交教育费附加”科目。承上例, 2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为:

借:营业税金及附加16 500 000

贷:应交税费———应交营业税15 000 000

———应交城建税1 050 000

———应交教育费附加450 000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

(二) 土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定, 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率, 计算方法是:应纳税额=∑ (每级距的土地增值额×适用税率) 。在实际工作中, 分步计算比较繁琐, 一般采用速算扣除法计算, 即:土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数, 其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额, 扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展, 房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看, 房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额, 而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务, 在销售时, 房地产的开发还没有竣工, 成本还不能核算出来, 所以其土地增值税无法计算。对于这种情况, 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入, 由于涉及成本确定或其他原因, 而无法据以计算土地增值税的, 可以预征土地增值税, 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算, 多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。房地产企业的预售业务收到预售款项时, 应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用———预缴土地增值税”科目, 贷记“应交税费———应交土地增值税”科目;实际缴纳时, 借记“应交税费———应交土地增值税”科目, 贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时, 按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用:借记“营业税金及附加———土地增值税”科目 (按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算) , 贷记“待摊费用———预缴土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算, 对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整, 在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后, 借记“营业税金及附加———土地增值税”科目 (清算税款总金额-前期累计计提的土地增值税费用) 、“待摊费用———预缴土地增值税”科目 (差额) , 贷记“应交税费———应交土地增值税”科目 (清算税款总金额-前期累计已缴纳的土地增值税) ;实际补交时, 借记“应交税费———应交土地增值税”科目, 贷记“银行存款”科目 (清算税款总金额-前期累计已预缴的土地增值税款) 。若为退税, 则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同, 企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除, 而会计上确认的费用滞后, 故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异, 对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响, 但考虑到资金的时间价值, 还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点, 在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例, 2007年M公司取得第1期预售房款时, 预交土地增值税的会计分录为:

借:待摊费用———预缴土地增值税3 000 000

贷:应交税费———应交土地增值税3 000 000

借:应交税费———应交土地增值税3 000 000

贷:银行存款3 000 000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款, 预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工, 自行计算土地增值税会计分录为:

借:营业税金及附加———土地增值税3 000 000

贷:待摊费用———预缴土地增值税3 000 000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工, 自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日, 清算土地增值税款为1 500万元, 而预缴土地增值税为1 100万元, 应补交土地增值税款400万元, 会计分录为:

借:营业税金及附加———土地增值税4 000 000

贷:应交税费———应交土地增值税4 000 000

借:应交税费———应交土地增值税4 000 000

贷:银行存款4 000 000

(三) 企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 (国税函[2008]299号) 规定:房地产开发企业按当年实际利润据实分季 (或月) 预缴企业所得税的, 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额, 计入利润总额预缴, 开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的, 不得低于15%;位于其他地区的, 不得低于10%。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后, 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额, 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例, 2007年M公司预售业务毛利为6 000万元 (30 000×20%) , 预交营业税及附加1 650万元, 预交土地增值税300万元, 预售业务应调整的应纳税额为4 050万元 (6 000-1 650-300) , 预售业务应预交的企业所得税为1 012.50万元 (4 050×25%) , 会计分录为:

借:所得税费用10 125 000

贷:应交税费———应交企业所得税10 125 000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入, 而税法规定取得预收款项时应交所得税, 从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产, 根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产, 借记“递延所得税资产”科目, 贷记“所得税费用”科目, 同时调整该年度的应纳税额。

承上例, 假设2008年实现利润总额8 000万元, 其中:资产减值损失100万元, 业务招待费开支400万元 (允许税前扣除金额为280万元) , 公益性捐赠支出300万元, 赞助支出100万元, 该年度预收账款净增加33 000万元 (预计毛利率为20%) 。则2008年的企业所得税的会计处理如下:

应交所得税=应税所得额×所得税税率= (利润总额±纳税调整项目) ×所得税税率= (8 000+100+120+100+33 000×20%) ×25%=3 730 (万元)

递延所得税资产=100×25%+33 000×20%×25%=1 675 (万元)

所得税费用=3 730-1 675=2 055 (万元)

会计分录为:

借:所得税费用20 550 000

递延所得税资产16 750 000

贷:应交税费———应交企业所得税37 300 000