房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题（精选5篇）

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题 篇1

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

近年来，为配合国家对房地产行业的宏观调控措施，总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规，以进一步加强房地产税收的征收管理工作。

近年来，为配合国家对房地产行业的宏观调控措施，总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规，以进一步加强房地产税收的征收管理工作。对房地产企业的房产税、城镇土地使用税也出台了相关政策，主要有《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》、《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税税收征收管理工作的通知》。这两个《通知》主要明确房地产开发企业开发的商品房征免税、纳税义务发生时间问题以及房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税的减免问题，对加强两税的征收管理起到了一定的规范作用，但在实际工作中，我们发现当前房地产开发企业城镇土地使用税、房产税还存在诸多尚不明确的问题。

一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题

国税发[2004]100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”这就明确了城镇土地使用税的减免问题，但是对开发用地城镇土地使用税的缴纳起止时间并未明确规定。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定，“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间，有不同的理解，一是国土局与企业签订的国有土地出让合同所确定日期;二是《建设用地许可证》的征用日期;三是土地使用证的签发日期。上述三个时点，都可理解为土地批准征用的时间，至于以哪个时间为准，并没有明确的政策规定。

对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法：一是认为，建设用地土地使用税的计算时间应当截止至住户取得房地产权证之日。其理由是房产公司为住户办理房地产权证时要将原有的土地使用证交回土地管理部门，这时房产公司对开发用地的土地使用权也告终止;另一种观点则认为，土地使用税的计算截止日应该是在房产达到可使用状态，并且对已销售房产交付住户使用的时间，即商品房交房时间。持这种观点的主要依据是《土地使用税暂行条例》第二条、第三条对纳税义务人、计税依据的规定，强调“使用”和“实际占用”土地，认为交房后房地产公司已经没权使用房产所在的土地，也不存在“实际占用”土地的行为，所以不管交房时是否已办理房产证，均不再由房产公司缴纳土地使用税。在交房和业主取得房产证之间也有一段时间距离。这两个不同的计税终止时间应用哪个?也未明确。

二、对开发用地中用于小区道路、绿化用地的征税问题

开发用地土地使用税的计税依据，根据《土地使用税暂行条例》第三条的规定为“纳税人实际占用的土地面积”，实际占用的土地面积应该为国土部门核发的土地使用证上的土地面积。但也有人提出，房产开发商在取得开发用地时城市建设部门已经要求其按一定容积率、绿化率进行规划，国土部门下达的《建设项目规划设计许可通知书》里也标明了绿化率等，而根据《土地使用税暂行条例》第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税，所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。这里面小区绿化和道路用地能否作为公共用地免缴土地使用税成为一个争议的问题。据了解各地税务机关在这方面征税上也存在差异。

三、已完工未销售商品房是否由开发商缴纳土地使用税问题

对已完工尚未销售的商品房是否由开发商缴纳土地使用税的问题现在也存在比较大的争议。一种观点认为对已完工未销售的商品房，应该按其建筑面积占全部可销售房产面积的比例计算应分摊的土地面积，然后以应分摊的土地面积为计税依据由开发商承担这部分房产的土地使用税;另一种观点则认为，土地使用税暂行条例及相关法规的规定都没有明确待售商品房应由开发商缴纳土地使用税，况且在开发的房产部分销售办理房产证时，对原有开发土地的土地使用证已由国土部门收回，未销售的房产成了一种商品，开发商在没有使用的情况下是不应该负担这部分土地使用税的。这个问题现在各地税务机关在实际操作时也没有一个统一的标准，有的地方征收有的地方不征收。

四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，征免房产税的问题

利用待售商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款是房地产开发企业普遍存在的融资手段，如果根据《房产税暂行条例》第二条关于纳税人的规定，“房产税由产权所有人缴纳。”则待售商品房只要办理了房产证，且房产证的权属所有人为房地产开发企业，房产税就应该由房地产开发企业缴纳。但是根据国税发[2003]89号文的规定“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”待售商品房是否缴纳房产税就要根据房产是否已使用、出租、出借来区别对待。所以就存在了两种截然不同的观点，一种观点认为利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款，只是对商品房设置了抵押权，并没有传统意义上对待售商品房的“使用”，所以将房产设置抵押不能认为是对房产的使用，不缴纳房产税;另一种观点则认为，利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款的行为本身就是对房产的一种“使用”，是房产开发商行使了待售商品房的使用权，因此在待售商品房设置抵押期间应由房产开发商缴纳房产税。

针对上述问题，我们根据自己对现有税收政策法规的理解提出如下观点：

一、开发用地土地使用税的计算期限应从纳税人从国土部门签发土地使用证开始，从房产交付使用之日止。

这是因为纳税人取得土地使用证是从法律意义上取得了土地使用权，而签订土地出让(或转让)合同只是合同双方的意思表示，是否真正取得土地还要看签订双方对合同的履行情况，所以认为应从签订出让(转让)合同开始计算的观点不切实际，对其他认为应从取得《建设用地许可证》、或《交付土地证明书》作为征用土地开始使用时间虽有一定道理，但由于这些书面资料在全国各地表现形式有所不同，所以难以作为全国统一的标准。

认为土地使用税应从房产交付使用之日止是因为房产交付使用后房产开发商已经没有实际占用土地的行为，所以也就不构成土地使用税的纳税人。而住户取得房产证的时间普遍会存在滞后情况，将住户取得房产证时间作为止算时间对开发商不公平。

二、对开发用地中用于绿化、道路的公共设施用地应分两个阶段区别对待。

第一，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的绿化、道路等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众;第二，在房产建成交付使用后，如果开发商将部分房产转为自用，则此时应缴纳土地使用税的计税依据不包括绿化、道路等公共用地，因为房产交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，所以根据土地使用税的免税规定该部分土地应属免税土地。

三、对已完工未销售商品房的土地使用税只有在已使用、出租、出借的情况下才需由开发商缴纳。

首先，目前土地使用税的有关法规、政策都没有明确规定这部分房产应由开发商缴纳土地使用税，对于法律没有明文规定的，我们认为对此征税是不妥的;其次，国税发[2003]89号文虽然只规定了房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，没有明确规定不征收土地使用税，但是该文同时规定“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”从该条款上理解，房地产开发企业建造的商品房在没有自用、出租、出借的情况下是不用缴纳房产税和土地使用税的;第三，对未出售的商品房征收土地使用税在操作上也存在一定的难度，商品房作为开发商的一种商品，其存量随着房产的销售不断发生变化，所以就造成了每月的计税依据都不同，而土地使用税是按年计征的，如果有开发商缴纳这部分税款，征税上会非常繁琐复杂。此外，房产不能正常销售，开发商的现金流本身就会受到很大的影响，如果再征收土地使用税将会进一步加重开发商的负担，不利于房地产业的健康发展。基于上述原因，我们认为房产开发商建造完工的商品房在售出前不应由开发商缴纳土地使用税。

四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，应征收房产税。

根据国税发[2003]89号文的规定，售出前已使用的商品房应按规定征收房产税。这里文件虽然没有明确规定抵押是否为一种使用，但是我们应该知道法律条文在表述上存在一定的抽象性。“使用”一词在《现代汉语词典》(商务印书馆)里被解释为“使人员、器物、资金等为某种目的服务。”有了这个解释我们再判定作为抵押物的待售商品房是否应税就比较容易。房产开发商用待售商品房抵押贷款的行为其实也就是“使待售商品房为(开发商)融通资金的目的服务”，所以符合“使用”的定义，应征收房产税。

存在以上尚不明确的问题一方面是因为房产税、土地使用税暂行条例制订的时间较早，对以后出现的一些普遍存在问题没有考虑到;另一方面是因为不同人对税法的理解不同，或者对税法理解上的偏差造成的。因为上述问题都是现在房地产行业普遍存在的问题，怎样理解税法对税务人员执行税法和纳税人依法纳税有着十分重要的影响，所以明确上述问题显得尤为重要。

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题 篇2

高速公路企 业一般按 照一个县 (乡 )设立一个管理区 、50公里设立一个服务区的原则,这就决定了高速公路企业的 房产和土地必 然是按行政 区划沿线设立。 而且随着国家路网发展规划的要求,新建成通车路段不断增加, 高速公路的密度不断加大,尤其是路网较为稠密的省份,例如安徽高速公路企业至少拥有30个以上的管理区和近60对服务区。 因此,从高速公路企业 房产和土地的 分布特点 来看,确实存在比普通企业多得多的应税资产。

(一)应税范围不断扩大,税率不断提高

近年来,我国房产税和城镇土地使用税的征税范围不断扩大,尤其是城镇土地使用税。 自2006年国家修订城镇土地使用税暂行条例以来,各地纷纷出台和酝酿最新土地标准,新标准(土地标准至少 提高2倍 )是税负加大的主要原因。 随着城市化进程加快及各地行政区划的不断调整,原先不征税 地区例如偏远 乡镇由不征 税到征税;沿海 、沿江繁荣城市 征税标准显著提高等。 这些税收政策的调整,使得高速公路企业税收压力不断增大。

(二)高速公路企业投资成本大,还本付息负担重

高速公路行业自20世纪90年代开始陆续由事业单位改制为企业,土地不再是国有无偿划拨。 对于新征用的土地, 要缴纳土地征用及迁移补偿费、土地复垦及补偿费、安置补偿费、 耕地占用税、青苗费等,这些费用随着经济的发展呈现攀升态势, 而且部分高速公路设计、建设成本较大(穿越山区、横跨河湖、上跨下穿铁路等),建成通车后公路主体需定期维护 (日常的养护、小修、大修、车道改扩建等),且维护成本远高于其他行业。 除上市公司以外, 有限收费年限获取的经营现金流无法弥补运营成本、 利息支出与折旧, 这无疑使高速公路企业承受着巨大的资金压力。

(三)高速公路企业社会性非配比支出比例较大

高速公路企业作为国有大型基础建设类企业, 承担和履行着更多的社会责任。 高速公路企业涉路经营管理需由交警、路政大队配合执法,交警、 路政大队等人 员工作所需 的交警营房、 路政大队公寓等与经营无直接关联的房产和土地通常由高速公路企业投资, 相应的房产税和城镇土地使用税也由高速公路企业缴纳。此外,高速公路企业除了建设经营外, 还承担一系列通行费的政策性减免任务。 如绿色通道鲜活产品减免、 重大节假日减免、军车减免等,对高速公路企业的经营积累来说又是一大折耗。

(四)高速公路企业享有税收优惠政策较少

高速公路与民航、铁路同属国有公共基础设施的交通建设企业,但根据有关政 策, 航空企业机 场飞行区 (包括跑道 、滑行道 、停机坪 、 安全带 、 夜航灯光区)用地 ,场内外通讯导 航设施用地和 飞行区四周 排水防洪设 施用地免征城镇土地使用税,机场道路中场 外道路用地免 征城镇土地 使用税; 原铁道部所 属铁路运输 企业 ( 铁路局及国有铁 路运输控股公 司 、 铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司 、 中铁特货运输 有限责任 公司、中铁快运股份 有限公司 )免征房产税和城镇土地使用税;地方铁路运输企业自 用的房产和土 地应缴纳的 城镇土地使 用税比照原铁 道部所属铁路运输企业的政策执行,即免征房产税和城镇土地使用税。 目前高速公路企业能够 享受的法定城 镇土地使 用税优惠仅是 个别省份出 台的免税或减税政策,且都有优惠有效期。

二、高速公路企业享有房产税和城镇土地使用税税收优惠政策的合理性

高速公路企业的房产税和城镇土地使用税国家没有明确的法律法规规定实施减免, 但是个别省市已经结合高速公路的经营实际对其房产税和城镇土地使用税出台或曾经出台过有关减免政策,这是值得参考和借鉴的。下面, 笔者对高速公路企业适度享有税收优惠的合理性进行分析。

(一)部分地方税收法规提供了政策支持

目前,已有个别地区对高速公路企业执行房 产税和城镇 土地使用税 税收优惠政策。 例如:《江苏省地方税务局关于暂 不征收省高速 公路经营 管理中心所辖 高速公路有 关地方税收的批复》(苏地税函 [2007]3号)规定,对宁连公路、宁通公路、机场高速公路、通启高速公路 、宁淮高速公路 (江苏段 )、宁蚌高速公路 ( 江苏段 ) 的收费站、服务区自用的房产、土地,在2008年之前暂不征收房产税 、城镇土地使用税,免征2006年车船使用税; 《辽宁省地方税务局关于高速公路生活服务区房产及土地征免房产税、城镇土地 使用税的 通知 》 ( 辽地税函 [2004]325号 ) 第三条规定 , 鉴于高速公 路服务区是为 保证高速公路 安全畅通, 为过往司乘人员提供休息、补给服务的场所,具有一定的社会公益性质,因此,对为过往车 辆提供免费 服务的公共厕所、停车场、休息大厅等设施 (仅限于免费服务的部分)使用的房产 和土地以及绿 化带用地可 免征房产税 和土地使用税 , 但对饭店、旅店、商店、修理修配厂 、加油站及其经营活动所使用的办公楼 (室) 以及配套设施(包括锅炉房、配电室) 均应依照规定纳税;广东省对服务区配套公共 用地设施也有 免征房产税 和城镇土地使用税的有关政策。

另外,国家对从事公益事业、省级重点建设项目、 从事公共设施建设等缴纳土地税有困难的纳税人也有减免政策。 上述经验和举措都对高速公路企业房产税和城镇土地使用税优惠政策的普及提供了有力的政策依据。

(二)不违背国家税收政策的制定背景

高速公路企业受区位限制, 其管理区、 服务区的设立随收费道口位置而定, 与经营活动的开展及收入的取得无必然联系。即使坐落在建制镇,车流量也可能很少,有的即使在郊区,但是车流量依旧非常巨大。 大部分管理区处于偏僻区, 收入与盈利与否无必然联系。此外,管理区存在大量非经营用地。高速公路建设时,出于工程对场地的特殊要求, 征地面积比运营后实际使用面积要大得多; 高速公路建成通车后,由于大多坐落于郊县,会有天然池塘、水塘、荒地、边坡及后期修建的高速公路延伸绿化带等, 经营所需区域仅占很小一部分。 服务区更是如此,大部分用地如停车公厕、沿路外围花坛等均为公共服务而设, 生产经营用区域少之又少。因此,对高速公路企业实施税收 优惠也是考虑 到特殊实 际, 不会违背按照经济发展程度和城市化进程征税的政策制定初衷。

(三)缓解国有基建企业建设经营压力

为适应国民 经济快速 发展对路 网规划的要求,高速公路企业还承接各种大型基础建设任务。 高速公路企业以社会效益为主, 建设投资大、回收期长,为带动和方便一些偏远地区经济,更是修建造 价高 、车流量少的 高速公路或桥梁。 从建设经营上看, 除上市公司以外,高速公路企业普遍面临建设资金匮乏、资产负债率高居不下的状况。 大多数企业由于利润额长期负增长 更对资金融通 产生循环 影响, 有限的收入 远远不够还 本付息。 同时,重大节假日、绿色通道等通行费减免这 一系列客观因 素也加重 了高速公路企业的困境。 此外,从管理上看,随着路网的不 断加密 ,新建管理区投入成本必然不断增长,老管理区管理众多新路段,又存在管理上的各种问题 (人员数量 、薪酬以及工作强度等), 对于断头路的管理难度就更大。 因此,对高速公路企业房产税和城镇土地使用税实施税收优惠, 这是对高速 公路企业强有 力的政策支持,更是对国家基础设施建设企业间接的财政支持。

三、高速公路企业房产税和城镇土地使用税税收优惠的建议

结合高速公路企业房产税和城镇土地使用税缴纳的实际, 在保质保量完成经营任 务和履行社会 责任的同 时, 急需进一步加大对高速公路企业房产税和城镇土地使用税的优惠范围和力度, 以减轻高速公路企业作为社会性实业投资者的各种经营压力。

(一)完善高速公路房产和土地基础资料

房产税和城镇土地使用税征管工作的进一步细化 (例如安徽省2014年已经实施房产税和城镇土地使用税的明细申报, 即逐条填写房产和土地原值、地价、坐落位置、使用年限、用途等基础信息,不再采用汇总申报),既对税务部门了解企业情况提供了更加直观的依据,又能使得企业可以罗列不同房产和土地的实际区位和特殊情况,使得税收优惠政策的实施更加有理有据。因此,高速公路企业不断完善和更新所属房产和土地纳税信息,将是税收优惠政策实施强有力的数据支持。

(二)出台税收优惠政策

1.税收减免 。 税收减免主要是对高速公路沿线范围的房产和土地直接实施减免,即对收费管理区、服务区等免征房产税和城镇土地使用税; 对管理区土地按扣除相关公共用地、 外围绿化、 荒山荒地之后的面积免征城镇土地使用税;对配电房、泵房、中控机房等养护营运专用房免征房产税;对服务区餐饮、 加油等营运用地用房以外的其他公共设施免征房产税和城镇土地使用税。

2.税率优惠。 对高速公路企业 ,即使不对征税范围做减免, 也应该考虑其社会作用,将其与房地产业、工业及其他高附加值行业区别对待, 既可以提升企业行为的积极性, 更可以一定的税收额持续保证国家财政收入。 税率优惠主要为可以采取低于正常税率的标准 计征房产税和 城镇土地使 用税,例如房产税可以按照原值的50%为计税依据, 城镇土地使用税可以按照低于当地最低税率的标准征缴。

3.先征后返 。 对于营业税等其他地方税种, 有的省份对基础建设类企业实施先征后返, 对于房产税和城镇土地使用税也可以参照此举。比如,对高速公路企业可以采用按所属期正常征收, 按一定周期返还税额作为财政资金投入,既保证税源的稳定性,也可以给企业一定的财政支持。 此举不仅仅关系到主管税务机关, 与主管财政部门、交通管理部门也必须进行沟通。

4.简易征收 。 考虑到高速公路企业遍布各地, 各地的征税标准也不尽相同, 且位置与投资、 经营无必然联系, 可以对于城镇土地使用税按照所属期采取统一低税率简易征收, 不论是否在建制镇范围、 不论土地极差大小, 统一按照当地最低标准或其他较低标准计征。

(三)加强税收优惠监管

对于税收减免, 税务主管机关对纳入减免范围的房产和土地进行事前考察确认和事后核准, 对于不符合条件的房产和土地不允许随意计入免征范围;对于税率优惠和简易征收,税务主管机关日常申报时要与企业房产和土地备案明细信息进行核对, 严格按照指定税率征收, 不得混入其他业务类房产和土地借此享有此优惠; 对于先征后返,在申报信息时进行核对,并在税收政策执行时会同财政主管部门进行核定, 防止企业利用政策优惠进行非合理避税。

综上所述, 房产税和城镇土地使用税税收优惠政策要根据各地具体情况来确定, 既要考虑高速公路企业的经营实际, 也要最大限度地考虑国家政策导向及税务机关的征管要求,在维护国家税源稳定的同时不断带动和促进高速公路企业的健康持续发展。

摘要：近年来,随着我国市场经济的发展,各地逐步扩大房产税和城镇土地使用税征收范围并不断提升土地税额标准,作为拥有众多公路资产的高速公路企业,无疑面临着新一轮的税收挑战。本文基于我国高速公路企业房产和土地特点,对其房产税和城镇土地使用税缴纳现状进行阐述,分析了高速公路企业应适度享有税收优惠的合理性,进而提出若干税收优惠建议。

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题 篇3

关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点

近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。

一、目前房土两税的常见疑难问题

（一）土地税的纳税义务截止日期

目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。

（二）房产税的计税依据问题

即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。

（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？

二、关于房土两税的分析和建议

要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。

（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。

还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。

（二）自用房产的计税依据判定

税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。

（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税

1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：

（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。

（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。

（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。

2.地下停车场的建造形态，有两种情形：

（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。

（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。

3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：

（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。

（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。

（3）房地产企业利用人防设施建造地下停车场，这时虽然开发商投资建设，但只拥有使用权，可以对外转租，房土两税可比照第二种情况。

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题 篇4

2011-11-8 8:39 南京日报 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

本月是房产税和土地使用税季度申报期。根据政策规定，房产税、土地使用税按季申报的月份是：2、5、8、11月，其中5月和11月为按半年申报期。为帮助纳税人正确申报两税，本期《南京税务》专版特对房产税和土地使用税纳税人常见的政策误区进行解读。

自建房产无证也应纳税

地税稽查人员对某工业企业纳税检查时发现，该企业自成立以来从未缴纳过房产税，原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产，价值190万元。经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。

税务人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但工业企业是房产的实际使用人，应当照章缴纳房产税。

无租使用房屋也要缴纳房产税

最近，受到税务部门查处的胡先生一脸懊恼地说：“真想不到，不交房租使用的房屋也要缴纳房产税。”原来，胡先生的一个朋友前几年出国定居，把南京的一处房产托给胡先生代管，胡先生于是将自己的公司搬入此经营，认为这处房屋是朋友无偿提供的，不交租金，所以不需要缴纳房产税。

税务机关提醒纳税人，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。胡先生的公司尽管是免费使用其朋友的房屋，但是，其用于经营的房屋，应当缴纳房产税。

无形资产地价应计入房产原值

税务人员本月在对某物流公司进行税务辅导时，发现该企业2011的固定资产中自有自用房产原值为561.54万元，无形资产中该房产的土地价值为245万元，该企业2011年应缴纳房产税67749.36元，但企业实际只在5月份根据自有房产按照房产原值计算缴纳了47169.36元房产税，未申报土地价值部分。

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以，在计算该企业应缴房产税的时候，应将该自有房产的土地价值并入房产原值中。因此该企业应补缴纳该房产土地价值245万元部分的房产税20580元。

如果该企业该房产土地的容积率低于0.5，可以按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

从事采摘业务的土地免缴土地使用税

江宁某农业示范基地从事各类水果、花卉的培育和种植，并长年向市民提供观光和采摘服务。那么该基地是否可以申请免缴土地使用税？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，关于经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业生产用地的规定，免征土地使用税”。因此，该农业基地中直接用于向市民提供采摘、观光收入的土地面积是可以免征土地使用税的，但如果是租赁用地或者取得其他收入的土地则不可以免征土地使用税。

闲置土地也须缴纳土地使用税

近日，税务人员在对某工业企业进行土地使用税缴纳情况检查时发现，企业的财会人员只对已使用的土地申报缴纳土地使用税，而对那些未开发使用的闲置土地，并没有申报缴纳土地使用税。

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题 篇5

财税[2008]152号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：

一、关于房产原值如何确定的问题

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十五条同时废止。

二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题

公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

财政部国家税务总局

二○○八年十二月十八日

财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号），对房产税、城镇土地使用税进行了重新调整。对比新旧规定，新规中明确了更多细节。

按房产原值计征房产税有规定

财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]008号）第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）进一步明确，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

财税[2008]152号文件明确，从2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税地字[1986]第008号第十五条同时废止。

如何界定计入房产原值的房产和附属设备

对于房产概念的界定，财税[2008]152号文件并无新规定。可比照的文件有以下几个：财税地字[1987]3号文件中明确规定，房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），规定从2006年1月1日开始，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

与此同时，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

名胜古迹内索道公司经营用地征土地使用税

财税[2008]152号文件对于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题进行了明确，规定公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

房产权属发生变化，纳税义务截止时间明确

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）只就“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”进行了明确，规定购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月起计征房产税和城镇土地使用税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起计征房产税和城镇土地使用税。但对于纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的截止时间问题，却一直未加以规范。

财税[2008]152号文件明确，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的房产税、城镇土地使用税。