房地产税立法（通用10篇）
房地产税立法 篇1
我国的土地使用权出让制度下,地方政府成为实质上的城市土地资源的经营管理者,各级地方政府通过市政建设和城中村改造等多种手段整合土地资源,开发、经营和管理城市土地。土地使用权出让制度下,地方政府获取土地使用权出让金收入支付拆迁补偿后用于土地的开发和市政基础设施的建设。我国物权法规定,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。我国的城市房地产管理法规定,土地使用权期限届满续期的需要按照规定缴纳土地使用权出让金。居住用地使用权续期收费是基于我国土地使用权出让制度下对不动产保有环节的收费。目前我国土地使用权续期收费制度没有全国统一的规定,各地方政府根据本地的情况制定续期收费政策。办理房产过户的业主在补缴土地续期费后才能取得不动产登记机关的变更登记,而不办理住房登记的业主很少主动续期缴费。目前,房地产税已经列入我国的立法规划。将不动产保有环节税收制度取代续期收费制度更有利于住房产权的保护和纳税义务的遵从。本文建议纳税人在按规定履行纳税义务后,在土地使用权期限届满后,其居住用土地使用权应当自动免费续期。
一、土地使用权制度下居住用不动产税费政策
(一)土地使用权制度下的居住用不动产税收制度
我国目前居住用不动产税收主要有增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等。居住用不动产的转让方或者销售方、出租方需要缴纳增值税。房地产开发商销售2016年5月1日之前开工的住房可以选择适用11%税率的一般计税方法或者适用5%征收率的简易计税方法。房地产开发商销售2016年5月1日以后开工的项目按照11%的税率计算增值税。对于二手房交易,根据其住房持有时间和住房所在地的不同实行差别税收政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的京沪广深以外的地区住房或者京沪广深地区普通住房对外销售的,免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的京沪广深地区非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收增值税。个人出租住房要按照不含税租金收入乘以1.5%的征收率缴纳增值税。除个人以外的纳税人出租住房需要按照5%的征收率或者11%的税率计算缴纳增值税。目前个人出租房屋月租金收入在3万元以下免交增值税。居住用不动产的购买方或受赠方需要缴纳契税。契税的计税依据为不含增值税的买价。我国契税的税率为3%-5%,由各省级地方政府确定。我国对首套房和京沪广深以外地区的二套房实行税率优惠。个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的契税税率为1%;面积为90平方米以上的税率为1.5%;个人购买家庭第二套改善性住房(京沪广深以外的地区),面积为90平方米及以下的税率为1%,面积为90平方米以上的税率为2%;家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。我国房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。目前,个人所有的非营业房产免房产税。个人出租住房根据不含增值税租金收入的4%缴纳房产税。城镇土地使用税是对使用城市、县城、建制镇和工矿区的土地使用者征收。我国对居住、教育、医疗、行政机关用地免征城镇土地使用税。
(二)居住用土地使用权的出让和续期制度
我国宪法规定城市的土地属于国家所有。我国土地使用权的有偿、有期限使用始于1988年,早先的使用年限从20年到法定最高年限70年不等。根据我国1994年的《城市房地产管理法》和《物权法》的规定,居住用地土地使用权出让最高年限为70年,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,经批准准予续期的,应当依照规定支付土地使用权出让金。居住用土地使用权的初次转让和续期有明显区别:一是住宅建设用地土地使用权出让金处于不动产新建环节,居住用土地使用权的续期属于不动产的保有环节;二是政府收取住宅建设用地使用权出让收入中包含支付土地的拆迁补偿和相关的市政设施的配套费用,而续期收费中没有该土地的拆迁补偿费用;三是住宅建设用地土地使用权是商品房能够获得产权的前提。住宅用地使用权的续期不影响住房产权的合法性,不动产登记机关仅是依据房地产管理法对土地使用权的续期收费。我国城市房地产管理法规定土地使用权的续期需要按照规定缴费,续期收费的支付标准和支付方式(即一次性支出还是年付)没有明确。目前,我国的居住用不动产在保有环节的税费只有居住用土地使用权的续期费用。借鉴费改税经验,对住房征收的房地产税比土地续期费用低,享受的公共服务标准比费改税之前要高,这才容易推行。通过房地产税的立法,实现地方政府的财政收入的稳定和地方公共服务水平的提高。
二、居住用不动产房地产税的立法建议
(一)不动产登记制度和房地产税收制度的融合
在居住用不动产的新建环节,房地产开发商需要取得住宅建设用土地使用权,然后进行住房的建设和销售。业主购房后取得住宅的所有权。大多数业主购房时不知道我国居住用土地使用权的续期需要收费。从业主的角度考虑,已经取得了房屋的所有权,还要为其再缴费,因此居住用土地使用权的续期收费政策容易引起争议。从各国不动产税收立法的实践来看,按照不动产的评估价值征收不动产保有环节的税收是通常做法,不存在争议。不动产保有环节的税收是基于政府提供与不动产使用有关的公共服务,如公共交通、教育资源、社区服务等。因此,我国不动产保有环节的税收也是基于公共服务的提供。将城镇土地使用税和房产税整合成为不动产保有环节征收的房地产税。居住用不动产房地产税的计税依据是不动产的市场价值或者评估价值。目前,这个市场价值中包含土地使用权出让金,如果续期收费将会使得房屋的计税依据因续期而处于不确定的状态,不利于房地产税的征收。建议将不动产制度与房地产税的征收制度进行融合形成不动产登记的先税后登记制度,即税收征管法可以让不动产的登记机关应当要求业主办理不动产登记时出示该不动产的房地产税的完税证明,否则不予办理不动产登记。另外,居住用不动产的土地使用权自动免费续期。这样,从制度上实现费改税。
(二)将目前购房支出的“减”换取未来房地产税的“增”
我国2016年5月的营改增实现了向消费型增值税的彻底转型。将新增不动产纳入增值税的抵扣项目,导致新增不动产的纳税人税负下降较大。这就是用现在的减法换取未来的加法。使得增值税的营改增顺利推行。借鉴营改增的成功经验,在我国居住用不动产的房产税立法中也可以用购房支出的“减”换取未来房产税的“增”。在商品房库存压力较大的城市可以实行居住用不动产退税或者支付购房补贴政策,以降低购房压力。当房地产税与土地出让金制度共存时,地方政府支付购房补贴可以达到降低购房支出、降低住房库存、远期增加房地产税的税源等连锁反应。这样全社会整体福利增加。一些征收了不动产保有环节的不动产税的国家实行了住房销售增值税的优惠政策,如英国、德国对新建住宅的增值税实行零税率或者免税的政策。英国新建住宅的销售是零税率,对于业主自行新建、改建住宅中支付的建筑材料中包含的增值税。在住宅竣工后,业主可以向政府申请退税。德国对住宅的新建实行免税政策。这样的政策是以目前增值税的“减”换取了未来房地产税的“增”。目前,在一些库存压力较大的三线、四线城市,地方政府已经采用了支付购房补贴的政策。当一线和二线城市的公共服务水平和就业机会差距减少时,也可能会出现部分房价较高的城市由于净流入人口的减少导致库存增加。地方政府减少库存较为有效的方式就是支付购房补贴。
(三)渐进式的房地产税税收制度
我国城市住房制度历经计划经济和市场经济。住房有公房、商品房、农村宅基地住房、集资房、部分个人产权房屋等多种产权状况。这些房屋在土地使用权出让制度下,其购置成本是有差异的,商品房房价中包含土地使用权出让金,而其他住房房价中没有土地使用权出让金。我国目前保有环节是否需要拥有产权的差异使用差别的税收政策呢?笔者认为不必使用差别的税收政策,因为在福利房时代,职工获得的工资收入较少,而福利房作为隐形福利存在。商品房时代,职工获得较多的工资性收入,但作为隐形福利的商品房制度取消了。因此采取差别的税收政策似乎更难以平衡社会不同阶层之间的利益关系。基于我国的土地使用权出让制度和房地产税征收制度的叠加,我国房地产税的立法中应当在叠加期间采用税负较低的从价计征方法和较低的税率实现房地产税的立法。考虑到我国的房地产税收制度与土地使用权转让制度共存,目前房地产税的税负应当是较低标准。远期在居民收入达到发达国家水平、房价基本稳定、区域内大部分住房的土地使用权到期后,再过渡到从价计征的计税方法。别墅和高档住房的业主其负税能力较强,因此可以考虑直接适用从价计征的计税方法。在重庆和上海的房产税试点中,房产税的计税面积要扣减按照家庭或者人口计算免税面积。如果全国征收房地产税时,业主在多个地区拥有住房的情形下,执行该政策超出了目前税收征管的能力。房地产税的主要属性是财产税,不是所得税。收入差距的调整更主要的靠所得税和遗产税。我国目前户籍制度、不动产登记制度和按照家庭报税制度都不成熟,因此按照建筑面积扣除人均免税面积的办法征收保有环节的房地产在征管层面是较难实现的。考虑对低收入家庭提供税收优惠较为可行。如对低保家庭免征房产税,对于平均住房面积不达地方政府规定标准的低收入家庭免征房产税,对于商品房按揭利息支出、住房租金支出在个人所得税前扣除等。
(四)房屋维修基金的“基金付税”
按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,商品房销售时,购房者应当按购房款2%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,业主房屋公共部分的维修基金,由房地产行政主管机关或者业主委员会管理。1999年,我国开始征收房屋维修基金,而目前的住房维修基金使用率不足十分之一,由于没有官方的统计数据,据推算,这项资金额度超过1万亿元,大都以活期存款的形式存于银行。住房维修基金由房地产开发商代收。开发商或者代管机构占用或者挪用维修资金的现象时有发生。开发商收取住房维修基金后至实际支付给代管机构有时长达数年之久。房地产税的立法是为了提供公共服务,如果房地产税的立法中可以将住房维修基金的责任和义务吸收,对业主公共部位的维修责任由房屋所在的社区承担,那么房产税实现对住房的维修更有效益。目前我国的社区也在提供一些公共服务,只是社区的公共服务水平较低。房产税的征收旨在提高公共服务水平,提升社区的公共服务功能。社区内的环境保护、照明设施、绿化的服务更依赖社区公共服务职能的发挥。在房地产税下,需要重新确定社区提供服务的标准,同时社区要具有满足纳税人日常基本公共服务的必要财力。让纳税人感受到房产税制度下社区服务的提升会促进纳税人积极主动的履行纳税义务。住宅小区物业可以对小区内部设施进行维护,而小区周边市政设置的配套还需要政府。社区教育资源的提供、公共停车场的建设、电动汽车充电桩的使用和管理等这些问题由地方政府统筹安排建设更有效率。经过制度安排将由代管机构代管的住房维修基金用于房地产税的支付。这样即可以将闲置的住房维修基金盘活,同时也能减轻纳税人的纳税压力,提高公共服务水平,为房地产税的征收创造有利条件。总之,在土地使用权出让制度下的我国房地产税收制度改革应该是渐进式的,即从低税负水平和较长过渡期安排方能实现制度改革。通过房地产税的立法,促进政府公共服务水平的提高,提高社区的公共服务能力,赢得民众的支持。
房地产税立法 篇2
首先，财科所已经充分论证了房产税开征的必要性与可行性。全国当下只有六个省市财政盈余，经济探底尚未见到显著支撑，确保各省市行政职能的正常运转是中央必须要考量的大事。一味靠中央转移支付并非长久之计，并且也是无底洞，中央的财力也会吃紧。因此，为地方开征一个体量巨大的新财源是一劳永逸的好办法。现在由中国最高层的智囊机构提出房产税应纳入明年的立法议程，这意味着房产税的开征已箭在弦上。财科所和中国社科院是什么样的单位大家应该明白，这样的机构不会随便发表观点。一旦形成某一观点，也一定是经过内部充分论证，并且得到领导点头才会提出。所以，前天中国社科院提出将房产税纳入明年立法议程绝不是一个拍脑袋的想法。
其次，为什么明年需将房产税纳入立法议程?这里我给出一点简单的猜测。刚刚胜利闭幕的nineteenth大虽然是一个重要的战略部署，但领导更加关注twentieth大的召开。twentieth大的召开有两重重要意义。第一，事关我国的第一个百年，所以twentieth大势必、务必要开好;第二，twentieth大也事关领导的执政跨度，所以twentieth大不能有丝毫的差错。既然twentieth大如此重要，而且五年的时间转瞬即过，那么领导人必须要为其胜利召开做好充分准备。
再者，资产价格泡沫(以房地产为核心)以及债务问题已经严重影响到了大局的稳定，因此，领导人才会如此坚决地要把这个系统性风险根源给拿掉。当然，领导人也意识到了房产税开征后带来的巨大冲击，所以处理房产税这一棘手问题不会留到twentieth大之后(万一拖久后失控是领导不希望见到的)，也不会在twentieth大召开之前。从技术的角度细想，也必须要在明年纳入立法议程;因为即便明年(18年)立法，最快也是19年开征，给两年的缓冲期，21年左右再出台稳定措施，这样才能确保22年twentieth大的胜利召开。也就是说，从技术的角度看，房产税的开征刻不容缓，否则时刻会有风险影响到twentieth大的胜利召开(这是领导不允许也不愿意见到的场景)。
房地产税立法 篇3
最近，十二届全国人大常委会立法规划对外公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。同时，据媒体报道，财政部制定三类计划，房地产税力争明年实施。这意味着或许在明年，拥有多套商品房，或者打算购买多套房的改善型人群，恐怕要为如何缴纳房产税发愁了。
面对即将到来的房地产税，作为购房者，将会受到怎样的影响？
房地产税≠房产税
兜兜转转，楼市的话题再次回到房地产税身上。
有媒体报道称，此次房地产税立法的初稿已经完成，相关部门正在等着进一步完善、落地。据了解，本次房地产税立法改革的总体思路是拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。
这些年来，有关房产税和房产税扩容的消息时而在坊间热传，但其推进工作一直迟迟不见启动。2011年上海、重庆试点征收房产税后，征收试点并未见扩容。而此次提出的房地产税，更是让不少人疑惑：房地产税和房产税的区别究竟在哪里？
据了解，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
“与房产税不同，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此，当前提及房地产税改革意味着这是一个综合性改革。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍。
中国政法大学教授施正文也曾表示，房地产税改革路径的大框架已基本成形，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。
“虽然国外在征收房产税方面有着丰富的经验，但对国内来说，房地产税是一个全新的税种。从国外经验来看，房地产税更主要的是对地方财政收入的支撑，其督促政府在提升城市建设的基础上，保证房屋的保值升值能力，并平衡地方的财富分配均衡。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
“狼”来了，买房还是卖房
如此看来，房地产税立法并非仅着眼于房地产市场。但对普通购房人来说，却不得不考虑其对楼市和自己的影响。
眼看着二手房市场一天天渐涨，想要改善居住环境的蒋雯也加入到看房大军里。“刚在新闻上看到要征收房地产税，就有中介打电话来介绍一套朝阳的房源，周边类似房源总价需要400万元，这套房子350万元就愿意出手。”蒋雯回忆，虽然价格很吸引人，但也让她多了一份疑虑：“会不会正赶上房地产税征收的节点，那持有成本恐怕也不少。”
对于类似蒋雯提出的疑问，业内专家给出了相应回答。
“这次房地产税立法需要经过规划、征求意见和修改。由于涉及民生问题，将会比之前房产税试点的政策谨慎很多。因此房地产税到具体落实阶段或许还需要5年时间，也就是到2020年之前能够出台和实施。”顾云昌表示。
顾云昌的看法，代表了不少专家及业内人士的看法。“5年内计划购房的话，不需要过多地考虑房地产税出台的问题。”张宏伟同样表示，且目前房产税的征收对象是新购置房产。从推进范围、力度和市场接受心理来看，未来房产税扩容也不会在一开始就向存量房开征。
人人都将成纳税人？
虽然房地产税落地尚有时日，不过在不少业内人士看来，不同于目前上海执行的仅针对于新购置房源征收税费的政策，未来房地产税将覆盖所有商品房的持有环节。
但是，该买的房子还得买。房地产税会不会增加老百姓的负担，也成为社会各界关注的焦点。
重庆、上海开征房产税的试点情况，也为这个答案提供一定佐证。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税。在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米：新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。这些规定，实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。因此也有一种观点：谨慎选择房源，控制人均住房面积将会是应对房地产税的手段之一。
“房地產税涉及面广，地区和人群特征差异大，因此在征收方式和税率方面需要谨慎定夺。不过根据保障合理住房需求的理念来看，对刚需等人群也会出台一些减免政策。如何确定房地产税征收范围和税率，也是立法面临的难点之一。”顾云昌表示。
此外，财政部财政科学研究所原所长贾康也表示，房地产税可将以往开征的多种间接税并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担。
楼市影响几何
“事实上，房地产税更是一种长效调控手段，不会像信贷放松、降息等政策那样迅速作用于楼市。”顾云昌表示。
在业内看来，供需关系已经成为目前影响楼市走向的根本性因素。“房地产税会影响购房者的心理预期，但并不足以决定楼市走向。”张宏伟说。他进一步说明：房产税会减少投资者收益，从而减少楼市的投机需求，但从上海试点的效果看，它对抑制房价上涨的作用微乎其微。“目前上海的房价年增长可达10%，甚至20%。以一套80平方米、3万元/平方米的房产计算，一年后该套房实现增值24万元，远高于房产税税收成本。”
伸量联行在一份报告中也指出，未来中国房地产税体系有望向发达国家看齐——交易税低、保有税高，这将有效抑制投机行为。同时，房地产税将鼓励投资者出租所拥有的房产，推动全社会资源的更有效利用。但很难简单断定房价或租金会涨还是跌，最终还要取决于当时市场处于买方市场还是卖方市场。
但手中持有4套房产的张女士对于开征房地产税可谓“不慌不乱”，她的理由是：加税后成本增加了，租金自然是要涨一点，把多出来的成本转到租户身上。
环境税立法研究综述 篇4
一、环境税的理论基础
环境税最早是1920年由英国经济学家阿瑟·庇古在《福利经济学》中提出来的。庇古提出的“环境外部性理论”是指追求利益最大化的厂商只关注其边际私人净产出, 而由其生产或制造行为所造成的环境损害由社会来负担。根据庇古理论发展而来的环境税, 以税收的形式对私人成本和社会成本进行合理分配, 不仅体现了“谁污染谁治理、谁开发谁保护、谁破坏谁恢复、谁利用谁补偿、谁收益谁付费”的原则, 而且, 能够促使资源和能源向经济环保的方向流动, 对降低污染和技术革新产生刺激作用;更重要的是政府也获得税收收入, 为环境保护提供资金支持, 有效地抑制污染, 改善生态环境质量, 达到环境保护目标, 这正是环境税的基本原理, 也是环境税的立法理由和依据。
二、我国环境税的立法现状
第一, 缺乏独立的环境保护税种, 只是在一些税种的规定中直接或间接地含有环保因素, 不利于国家通过税收手段对环境污染与环境破坏行为的治理。
第二, 征收相关税种的首要目的, 主要是为了促进经济增长, 并且更多考虑的是对国家财政收入的调节, 而不是环境保护与资源的合理利用。
第三, 征收的税种少, 覆盖面小。目前, 我国环境税的税种少, 覆盖面小, 尤其是消费品税收的作用还没发挥出来。如, 一次性电池等消费品对环境的污染日益严重, 而现行的消费品税没有充分发挥出抑制污染、保护环境的作用。
第四, 以费挤税、侵占税基的现象严重。我国环境管理中存在着严重的以费挤税、侵占税基的现象, 一方面给交费人造成了过重的负担;另一方面导致国家履行环境保护职能的资金不足, 不利于环境保护。
三、环境税立法设计的有关争议
(一) 环境税立法的模式设计
关于环境税立法的模式设计, 在我国学术界尚有争议。2005年底, 中国环境规划院、财政部财政科研所、国家税务总局税科所完成了《国家环境税收政策与实施方案》, 该方案提出了三种设想:独立型环境税方案、融入型环境税方案和环境税费方案。
独立环境税方案, 即在现有的税收体系中增设环境税这一新的税种, 包括一般环境税、直接污染税和污染产品税, 以更好地发挥税收的调节作用, 实现环境保护;融入型环境税方案并不单独设立环境税这一税种, 而是通过对部分现有税种的改革和完善, 并与环境收费制度相配合, 以达到保护环境的目的;环境税费方案是发挥环境税和环境收费的双重作用, 对污染者的生产和消费行为进行合理地调节, 并在维持部分收费项目的情况下, 对另一部分收费项目改征环境税。
杨芬与吕凌燕认为, 我国的环境污染税应采取独立税种的形式为宜。一方面, 设立独立的环境税, 将不同的污染项目作为环境污染税的税目, 有利于简化我国现有的税收体制;另外, 设立独立的环境税, 方便税收执法, 增强执法效率。并且, 在具体的立法设计方面, 国外的环境税立法模式可以为我国提供参考。
付慧姝认为, 根据我国的国情, 在现阶段应该采用融入型环境税方案。目前我国尚无实质意义上独立的环境税税种, 独立环境税方案作为我国环境税立法工作的远期目标或终极目标虽然是可行的, 但通过对已有相关税种的改革和完善, 更有利于提高我国税制的“绿化”程度。
华国庆认为, 就上述三种设计模式, 实行环境税费模式比较合适。征收环境税可以推行“费改税”的方法, 并分步骤逐步进行, 在改革初期可以先针对排放量较大、征收比较容易的污染物如二氧化硫、废水污染物等, 改征环境税, 其他污染物可以暂时征收排污费。对于设立独立的环境税, 我国目前还不具备充分的条件, 在征管过程中也会面临一系列难题。融入型税费方案虽然比较简单, 但是与环境相关的税种对环境的调节效应不是很明显。
(二) 税率的设计
就如何设计环境税的税率, 理论界有三种不同的方法, 即定额税率、差别税率、幅度定额税率。目前大多学者对环境税税率的确定都认可差别税率制。
才惠莲认为, 首先, 对再生性资源、非再生资源、非替代性资源和稀缺资源实行差别税率。总的原则是对再生性资源的税率可定得低一些, 对非再生性、非替代性和稀缺性资源的税率定的高一些。其次, 根据环境资源破坏性损害和污染性损害的大小实行差别税率。对于造成资源浪费和环境污染损害程度一般的, 实行正常标准, 否则, 税率上调。再次, 环境污染税要对多因子叠加征税, 根据排放浓度和排放时间累进征税。
(三) 明确税收收入的归属
就如何确定环境税税收收入的归属而言, 目前理论界在应当将环境税作为中央税还是地方税或者中央与地方共享税上存在一定的争议。税收收入归属的划分会直接影响环境税能否有效实现保护环境, 因此, 应首先明确税收收入的归属, 从而实现中央与地方政府在环境税税收利益方面的平衡。学者对此普遍认为环境税应作为中央与地方共享税。
杨芬与吕凌燕认为, 环境税的税收收入应该作为中央与地方政府的共享税。按照我国不同地区的污染情况, 科学地界定中央与地方政府的环境税收入的比例。据此, 可以合理地安排资金, 专项治理环境污染。此外, 在开征环境税的同时, 必须取消所有的不规范的环境收费项目, 从而减轻企业的税费负担, 实现环境税在治理污染过程中的最大化效应。
(四) 税收收入的使用
对于税收收入的使用, 学者们从我国的现实情况出发, 并通过总结借鉴发达国家的经验, 认为环境税的税收收入应该实行专款专用。
吕凌燕认为, 环境税收入专款专用, 具有一定的优势, 一方面, 实行专款专用能够加强公众对征收新的环境税种的接受和支持;另一方面, 实行专款专用可以增加对环境项目的专项基金。我国作为发展中国家, 财政紧张不可避免, 因此, 只有将税收的收入专款专用, 才能使环境保护和污染治理有可靠的资金保证。
(五) 对税收的征管
关于环境税的税收征管, 目前学术界主要有三种征收管理模式:一是环保代核, 税务部门征收的模式;二是由环保代征, 税务审核的模式;三是税务部门征收的模式。
大多数学者认为, 采取环保代核、税务部门征收的征管方式比较合理。首先, 我国目前税收征管的主要机关是各级税务机关, 其在某些方面具有环境保护机关不具有的优势, 如税务征管机构的设置、征管力量的配备等。如果由环保机关征收环境税, 将会不利于我国税收征管的统一。其次, 污染物和二氧化碳排放的测算涉及许多的相关技术问题, 税务机关在这方面不具备相应的优势, 显得无能为力。然而, 环保机关具有专业的技术人员、设备、网络, 并具有丰富的专业经验, 优势明显。因此, 环境税的征管应当是由环境保护机关核定、税务机关负责征收。
四、对我国环境税的立法设想
通过对我国环境税的立法现状进行分析, 我们可以很容易地得出, 目前的环境保护税制结构已经不能满足环境保护的需要, 建立以环境保护为目标的税收立法成为必然趋势。我国应该根据现实需要, 坚持可持续发展的原则, 以环境保护和资源合理利用为出发点, 并借鉴发达国家的先进经验, 制定符合需要的、有现实意义的环境税。
(一) 环境税的立法模式
目前环境税立法的设计方案有:独立型环境税方案、融入型环境税方案和环境税费方案。我认为采取独立型环境税方案为宜。融入型的环境税方案只是在已有的税种中涉及环境保护方面, 针对性不强, 不能突出环境保护在我国的经济发展中的重要地位。环境税费方案体现了我国现行税制的特点, 收费为主, 税收为辅, 在实践中很容易造成征管混乱的问题。采取独立型环境税方案有其优越性。首先, 在立法上, 设置独立的环境税税种, 能够充分体现可持续发展的理念与原则, 实现经济建设与环境保护协调发展;其次, 以法律的形式明确环境税的独立地位, 强有力地增强法律的权威, 体现税收的强制性, 能够给企业以威慑作用, 从而对成本与利润进行权衡, 作出有利于环境保护的行为;再次, 实行独立型的环境税, 可以通过征收新的环境税税种, 完善我国现有的环境税, 弥补我国环境税税种少、覆盖面小的缺陷, 从而能够有效地完善我国的环境税体系。
(二) 税率的确定
对于如何确定环境税税率的问题, 我赞同采取差别税率的观点, 根据每一种污染物排放量在各地对自然污染的程度不同, 以及自然资源的开发利用的不同, 实行差别税率。
采取差别税率一方面能够发挥其分配职能。征收环境税的目的是为了节制他们对环境有影响的行为, 对于影响程度高的行为征收高额的税收, 对污染程度低的征收一般税收, 体现分配公平原则;另一方面, 差别税率能够使污染防治的成本趋于最小化, 促使企业在生产活动中充分考虑对生态环境的影响。
(三) 环境税收入的归属
环境税的税收收入, 我认为应将其作为中央与地方的共享税。作为共享税是具有合理性的。一般情况下, 中央与地方相比, 各地方在环境保护方面往往资金投入不足, 而环境税税收收入在一定程度上增加了政府的财政收入, 将这笔收入作为中央与地方共享, 按一定比例进行分配, 能够有效地为地方环境保护提供资金的支持。
(四) 税收收入的使用
征收环境税的目的就是为了解决环境保护的问题, 因此, 我认为, 环境税税收收入应该专款专用, 专门用于环境保护方面, 从而提高对新税种的可接受性。一方面, 税收的本质在于“取之于民, 用之于民”, 环境税也应如此, 通过向对环境有影响的企业征收环境税, 增加财政收入后, 应该用于改善地方环境, 实现环境保护的目标。另一方面, 地方政府应该采取税收优惠政策和措施, 对于改进技术、节能环保的企业可以采取税收减免措施, 从而激励其继续为环保做贡献。
(五) 税收的征管
房地产税立法 篇5
国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。
会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。
会议决定：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是一个议论了很久的话题。11月20日的国务院常务会议，可以说是为不动产统一登记明晰了方向。在十八届三中全会《决定》中已经提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。此次国务院会议是对其进行深化并落实到具体操作层面。
长久以来，我国的不动产登记分散在各主管部门来承担，多头管理，造成很多问题。如土地由国土部门承担，房屋由住建部门负责等。实行不动产统一登记，登记职责由一个部门来承担，有利于城乡一体化市场的构建，有利于明确职责。
而建立不动产统一登记制度，首要的是建立不动产登记信息管理基础平台。通过这个平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。这种共享包括地区内各部门之间相关信息的共享，也包括跨地区的信息共享。只有建立起这样的一个信息共享的平台，才能在房地产宏观调控的实施、房地产税的全面开征、住房保障的认定等方面有据可依，更为科学合理。而且，为保证不动产交易安全，保护群众合法权益，需要建立不动产登记信息依法公开查询系统。不动产登记信息查询应该在依法的前提下，进行分类分层查询。
对于不动产统一登记制度的建立，最为困难也最为纠结的一个问题是个人住房信息联网。始于2010年的全国个人住房信息联网，是住建部力推的一项工作。但这项工作进度缓慢。据知情人士介绍，联网的技术难度不大，但一些地方或部门不愿主动配合联网工作，则是主要的阻力。此次明确不动产统一登记后，对于个人住房信息的联网会有促进，但还需要解决很多问题。
房产税改革立法先行
近日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）称，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推进环境保护费改税。《决定》中传递的信号表明，这项改革将以更加完善的方式向前推进。
“加快房地产税立法并适时推进改革”，值得注意的是，这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此，“十二五”规划中也明确，“要研究推进房地产税改革”。二者“房地产税”的表述相一致。
作为一个综合概念，房地产税与房产税不同，房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税。其中包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税及房产税等。房产税只是一个针对房屋保有环节的税种，属财产税。
《决定》传递的对财税体制改革的信息彰显了党中央依法治国的决心和举措。同时，推进房地产税立法改革，是回应市场关切的重要表现，也是提升改革质量的重要举措。通过立法征求人民意见，将民众的智慧吸纳到房产税改革的立法过程中，将有效提升改革的质量。
自房产税改革破题以来，与之相关的讨论一直不绝于耳。《决定》中房地产税的改革提出要“加快立法”。
应该看到，房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。“具体到房产税，这是一个直接税，通过加快立法可以推进改革的进程，立法过程也是形成共识的过程，可以增强改革认同，减少改革阻力，协调社会各方的关系。”中国财税法学研究会会长刘剑文说。
刘剑文同时指出，税收的原则是税负公平，通过完善立法可最大限度集中民情、民意、民智，通过立法不仅可以让房产税的改革设计更加科学和公平，而且可以保障改革的顺利推行，巩固改革的成果。
事实上，越来越多的业内人士认为，房地产税改革，尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整，而且是一项公共政策，需要政府和百姓的良性互动，应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。
在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点，房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围，而正如一些业内人士所说的，房产税改革已经做了大量的准备，下一步出台的扩围方案将会更加完善。
北京大学城市与环境学院教授满燕云说，房产税改革的提出可以追溯到2003年，在技术上和房产信息的掌握上已经做了大量准备，已不是障碍，某些城市现在征收是完全具备条件的。下一批试点的选择应该仍是具有典型性的。
满燕云同时提出，房产税的定位是地方税，在公平合理的前提下，不一定所有地方试点方案都一样，扩围方案也不一定完全遵循上海、重庆的版本，重要的是如何与地方财政体系衔接，如何切入。
环境保护税立法工作正式启动 篇6
近日, 环境保护税立法工作已经正式启动, 正加紧推进, 目前国务院法制办已经完成对送审稿的修改。专家表示, 钢铁、水泥、平板玻璃、电解铝、煤化工等产能严重过剩行业在开征环保税后, 将受到影响。
国家税务总局政策法规司相关负责人向记者介绍道:“环境保护征税对象特殊, 征管流程复杂。财税、环保部门一直在积极推进环境保护税立法, 已经投入大量时间和精力调研, 初步理出环境保护税征管流程, 完成了国际经验收集整理和初步的经济数据测算工作。”
“2013年, 财政部、税务总局、环境保护部向国务院报送了环境保护税立法的请示。国务院法制办已经根据征求意见对送审稿进行了修改。”该负责人告诉记者, 下一步将对送审稿再次征求意见, 修改后提请国务院审议, 审议通过后提请全国人大常委会审议。
物业税立法模式的类型化及其启示 篇7
一、一般财产税立法模式及评析
一般财产税又称综合财产税, 是对个人或法人的所有财产实行综合课征的一种税制。采取一般财产税制的国家主要有美国、加拿大、瑞典和德国。不同国家的一般财产税的课征对象不一, 但大致包括:土地、房屋等不动产;机器设备、库存商品等营业性动产;汽车、摩托车、船舶等家用动产;资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。20世纪以来, 无形资产的征收一般划归为营业税或所得税的征税范围。一般财产税立法模式的法律制度的构建是围绕着动产和不动产展开的, 不仅仅限于房屋和土地这些不动产范围。由此, 该税制的立法理念和征管方式就会和纯粹的不动产税制有很大的不同。从价值层面来评价, 一般财产税立法模式较为公平。因为该制度是把纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估, 然后按不同的税率予以课征。不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率。从技术层面分析, 采一般财产税的国家和地区的税收征管制度比较先进, 尤其是配套制度的建设较为完备。因为一般财产税制要求征税机关有及时监控财产流向的权力。
二、个别财产税立法模式及其评析
1.房屋税附属于土地税的立法模式。这种模式盛行于租税历史的早期。如中国周代征收的廛布就是房屋税的起源。廛布是当时课征的土地税的一部分, 对三种房屋征收。早期的房屋与土地的关系非常密切, 房屋税与土地税一并征收未加分开, 原因在于当时的生产力水平比较低下, 土地所有者承担土地税就已经不堪重负了, 况且房屋交易量小, 房屋税的财政意义完全可以忽略不计。这种立法模式虽然已逐渐淡出历史舞台, 但直至今日仍有国家使用。如泰国的土地税就包括对房屋和房屋占用的土地征收的房地产税, 以及对所有土地征收的地方发展税。
2.房屋税与土地税分离的立法模式。自17世纪开始, 随着经济的发展和社会人口的增加, 房屋的需求量越来越大, 于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租, 让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房屋的需求。房地产作为现代社会的高附加值产业, 其对国民经济的影响已不可同日而语。基于国家财政收入和宏观调控的考虑, 房屋税就有了与土地税相分离的现实基础。这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是:不能增加纳税人的税负, 否则就会招致纳税人的不满。
3.房屋税与土地税混合分离的立法模式。这种模式就是把房屋、土地与其他不动产合并课征不动产税, 又称物业税[2]。在各国和地区的税收征收体系中, 有以不动产为单一的课税对象, 采用一致税率的类型, 这是纯粹的混合制, 如我国香港特别行政区的物业税;也有对不动产的不同类别分别规定征收方法和税率的不动产税类型, 这又称混合分离制, 如新加坡、巴西等国的不动产税。混合分离税制具体制度构建的要义是:不同财产门类如房屋、土地和其他建筑物都归于一个统一的税名之下, 但税法构成要素可按不同的财产类别分别予以规定。房屋和土地混合分离立法模式的优势在于:税种统一, 便于征管;纳税人的税收负担便于测算, 较好地避免了重复征税。
三、中国物业税立法的模式选择
(一) 这种选择是对中国税收价值目标嬗变的回应
税法发展到今天, 它的价值目标已趋于多元化。税法既要保证征税主体对于财政资金的需求, 也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要;税收既有筹集财政资金的职能, 也具有宏观调控、调整纳税人收入的职能;税法在赋予税收机关征税权的同时, 也要注重纳税人诸项权利的保障。成功的税收立法应协调好税收的多元价值目标。在众多的价值目标中, 对于中国这样一个有着悠久的政府干预经济的传统的国家而言, 如何协调好税收宏观调控职能与税收中性原则之间的关系, 不仅是物业税法律制度构建的基点, 也是近年来税法理论研究的重大课题。所谓税收中性原则, 是要求把税收对各种经济活动所产生的不良影响降至最低限度。首先, 国家在征税时, 除了使纳税人因纳税而发生税负担外, 应尽可能少地使纳税人再承受其他额外的负担或经济损失;其次, 理想的税收不应对资源的配置起任何作用, 让市场规则充分地发挥基础性作用;最后, 在处理国家间的税收关系时, 不应因税收而影响或阻碍商品、资金和人员的国际流动。税收中性原则近几年盛行于世界上大多数发达国家和一部分发展中国家。
在中国这样一个由计划经济向市场经济转型的国家, 培植完备的市场竞争环境应是重中之重。在此背景下, 税收立法应坚持中性税收原则优先, 兼顾税收宏观调控职能, 物业税概莫能外。中国现行法是采土地税与房屋税分离的模式, 重复征税、税法之间相互抵触以及过于注重宏观调控而导致市场规则受损的情况比比皆是。例如, 使用土地就会涉及耕地占用税、土地使用税和土地增值税, 如涉及房产或土地交易, 就要交房产税、契税、土地增值税等。再如, 中国曾经为了配合阶段性的经济政策而开征过不少税种。从实证分析上看, 过于偏向税收干预职能的税收如固定资产投资方向调节税、土地增值税实施效果的不效率导致该税种或废止或名存实亡即为佐证。
选混合分离税制的最大优点在于:一是税名统一, 这是中国税法统一的形式要件;二是房地产市场统一适用物业税, 取消一些干预性较强的税种, 让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用, 可减少国家干预带来的资源损耗;三是由于税种的整合, 纳税人的税负容易测算, 可以避免重复征税, 便于纳税人遵守;四是税费关系明晰。中国长期以来在房地产市场中存在着税费关系模糊的弊端, 物业税的开征特别是土地税、房屋税合并立法, 税费关系较以往更加清晰明了。
(二) 这种选择是中国税法公平原则新的内涵在财产税中的具体体现
税收的公平包括横向公平与纵向公平。横向公平是形式意义上的公平, 纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平的含义是放在代内的框架内来考察的, 而代际公平在财产税的开征与改革中理应受到更多的关注。代际公平在物业税立法和征管中的含义应有两个:一是提高土地的使用效率;二是控制土地资源的滥用。因此, 围绕土地的制度设计都应以提高土地的使用效率和坚持代际公平为终极目标。物业税采一般财产的混合分离制, 在体现代际公平的原则上有如下功用:第一, 房屋和土地在现实中密切相关, 房产或土地税税负对于双方都会有影响。采混合分离制既可以避免分别立法所带来的模糊, 使决策层准确把握住两者的税负走向, 从而制定出最有利于提高房地产市场运行效率的政策, 又能保持土地税和房产税各自的独立品格, 各自发挥其在资源配置方面的功能。第二, 混合分离制类型的物业税一般是对财产保有阶段征税。在此情形下, 开发商囤积土地的成本和风险增加, 房产炒家以贱买贵卖为赢利模式的投机炒作的成本和风险增加。这便于政府控制土地资源的滥用。第三, 混合分离制类型的物业税的计税依据是财产的市场评估价值。市场价值不仅可以反映土地和房屋的供求关系, 更重要的是财产周围基本设施的完备程度和私人对不动产的改良程度对该不动产市场价值有很大的影响。不动产因周围基本设施完备程度的不同和私人对其改良的程度不同, 在税基上要相差好几倍。
(三) 这种选择是对中国不动产税收征管效率的提高
长期以来, 中国税收征管效率备受诟病。导致税收征管效率低下的原因很多, 但最为突出的因素主要有以下几点:一是税法不统一。中国现行的税法和法规大多是20世纪90年代中期制定和修订的, 当时的立法背景是要改变税收征管中无法可依的状况。由于优先考虑建构税法体系, 立法技术、立法价值定位和税法之间的协调就退居其次。因此, 重复征税以及税法之间的相互抵触屡见不鲜, 房屋和土地税收体系也不例外。二是对同一征税客体, 税收执法机关呈现不恰当的多元化。就房屋、土地等不动产而言, 涉及征收或代扣代缴的行政机关有税务机关、财政机关、土地管理部门和房产管理部门。“征”出多头必然带来征管的低效率和部门保护主义, 使纳税人的积极性受挫。三是税务机关征管水平的低下和纳税人的纳税意识淡薄。近年来, 中国税制改革一直以简化税制、便利征收、降低成本为指导思想, 特别是在税收具体制度的构建中, 提高征管效率成为了重要的考量标准。就物业税制度的塑造而言, 采混合分离制的立法模式可以对不动产征管领域中的征管效率产生积极影响。理由如下:第一, 采个别财产税制而弃一般财产税制, 是对中国税务机关征管水平和公民纳税意识的恰当定位。一般财产税制是对纳税人的所有动产和不动产合并按一种税率征税, 这种税制虽然公平, 但对税务机关的税收征管水平和公民的纳税意识要求很高。如果税务机关不能及时监测到纳税人财产的变动情况, 纳税人本人又怠于申报, 这种税制的设计将会导致大量偷、漏税的情形发生, 从而降低纳税人对法律的行为依赖。因此, 从中国的国情考量, 采个别财产税制是明智而务实的选择。第二, 从理论上讲, 房屋和土地是两种性质相似的不动产, 且房屋必须建筑在土地之上, 将两者合并课税是可行的, 有利于简化税制, 便于征收, 节省征收费用等。第三, 混合分离制不仅是把土地税和房产税合并, 更重要的是征管机关的统一, 税务机关将成为唯一的征管机关。征管机关的统一可消除因“征”出多头所带来的征管效率低下的弊端。
参考文献
[1][美]罗杰·科特威尔.法律社会学导论[M].潘大松, 等, 译.北京:华夏出版社, 1989:54.
对我国房产税立法改革的几点看法 篇8
1 房产税的概念
房产税与房地产税是两个不同的概念, 从法律逻辑角度分析, 二者是种属关系。房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收, 在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。实践中的房地产税主要是对流通中的房产征税, 如上述的营业税、契税、印花税等, 他们都属于商品税。而房产税是以保有环节的房屋为客税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 而向房屋的产权所有人征收的一种财产税, 是存量税。房产税是为中外各国普遍开征的具有悠久历史的税种。在国外房产税被称为物业税。近年来有很多学者对我国建立物业税法律制度提出了不少观点与见解, 但笔者认为没必要舍近求远, 放着已有的法律制度与法律概念不用, 而去重新造法。法律概念有认识功能, 其措辞应严谨, 应当能被社会成员所理解。房产税这一概念与其内容紧密相扣, 很容易被社会公众理解, 而物业税一词很容易让老百姓与现实生活中的物业费相混淆。
2 现行房产税制度存在的问题
2.1 立法层次低。
现行的《房产税暂行条例》是由国务院制定的行政规章, 立法层次低。根据《立法法》第8条的规定, 税收基本制度只能制定法律, 该法第9条、11条又规定本法第八条规定的事项尚未制定法律的, 全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定, 授权国务院可以根据实际需要, 对其中的部分事项先制定行政法规。授权立法事项, 经过实践检验, 制定法律的条件成熟时, 由全国人民代表大会及其常务委员会及时制定法律。2.2征税范围狭窄。根据《房产税暂行条例》的规定, 房产税的客税对象仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收。随着经济的发展, 很多地方的农村开始城镇化, 由于城市房产价格一路飙升, 农村“小产权房”以其绝对的价格优势倍受青睐。目前我国现存的小产权房建设面积已经超过60亿平方米, 相当于房地产行业近十年来的开发总量。2012年2月21日, 国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。国土部相关负责人表示, 小产权房不予确权登记, 不受法律保护, 今年国土资源部将会全国选择部分城市开展小产权房清理工作。但是具体如何清理, 恐怕又是个难题。笔者在此并不对小产权房的改革去向发表见解, 对于农民在自家宅基地上盖的楼房, 出售给城市居民, 即使不予法律确权, 也不能抵消他们存在的现实。不妨确认其合法性并对其开征房产税。如此, 既能满足无力购买城市高价房的居民住房需求, 又能增加地方财政收入。近年来, 我国房地产市场发展迅速, 商品房价格日益攀升, “囤房炒房”现象严重, 房屋已偏离了其居住功能, 成为了投资的工具。然而根据《房产税暂行条例》的规定, 个人所有非营业用的房产属于免税范围, 笔者认为此规定与当今的经济发展状况极不吻合, 没有发挥税收之调控经济运行、调节收入分配的主要职能。2.3计税方法不科学。根据《房产税暂行条例》的规定, 房产税有两种计税方式:其一是计价征税, 即按照按照房产余值征税, 房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳;年税率为1.2%。其二是计租征税, 即房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据;税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房, 用于居住的, 可暂减按4%的税率征收房产税。众所皆知, 同一套房屋不同时期购买价格是不同的, 在一些商品房涨幅较大的城市, 三年前200万可以买200平方米的房子, 三年后同一地段只可能买到150平米的房子。因此按照计价征税方法的房产原值减去折旧的计税依据是不公平、不科学的。此外, 由于房屋租赁的私密性及任意性, 如果产权人与承租人串通以较低的出租价格报税, 此种计税方法就会成为不法分子逃税的空子。
3 对房产税立法改革的几点看法
3.1 提高立法层次, 制定房产税基本法。
如前所述, 根据《立法法》第8条的规定, 税收基本制度只能制定法律。虽然根据该法第9条, 国务院可以根据授权先制定行政法规, 待制定法律的条件成熟时, 由全国人民代表大会及其常务委员会及时制定法律。《房产税暂行条例》已实施20多年, 再次改革不应再停留在行政法规的层次上, 去年国家已在上海、重庆试点开征房产税一年, 国务院副总理李克强指出2012年要逐步扩大房产税改革试点。国务院应对房产税试点成果进行评估, 及时报请全国人民代表大会及其常务委员会制定房产税基本法律。3.2扩大房产税征税范围。改革和完善房产税制度, 对个人所有的住房征收房产税是必要的。首先从国际经验及公平、规范的角度看, 房产税应对个人所有的住房普遍征收。其次, 对个人住房征收房产税可进一步完善分税制, 增加地方财政收入, 同时又可消除地方政府通过推高房价而抬高地价的欲求与动力。再次, 根据税收的抑制功能, 对个人住房征收房产税可调节居民收入和财富分配, 引导个人合理住房消费, 以促进房价稳定。对于企业设立在农村的工厂或其他营业用住房, 毫无疑问也应纳入征税范围。对“小产权房”征收房产税也不失为一个解决和控制该类房屋出现的对策。3.3制定科学、合理的计税方法。首先, 无论房产是否出租, 不再计租征税。鉴于商品房价格变化较大, 也不宜计房产原值征税。2011年上海试点征收房产税的计税方法有值得借鉴之处, 笔者认为, 应对全国各个省市的住房情况进行调查分析, 合理确定出人均住房面积并予以法定。以家庭为单位, 对家庭成员名下所有住房总面积, 超过所有家庭成员人均住房面积的部分予以征税。超过部分数额较大的, 可以实行累进税率。鉴于房产税是一种普遍推行的税种, 税率不宜太高, 合理发挥其税收功能即可, 不能成为加重人民负担的砝码而本末倒置。此处所指家庭成员以房产所有人提交的婚姻状况证明及户籍证明为依据。超过部分的计价标准是市场平均价乘以超过的面积数, 再根据房屋使用年限每年递减一定的折旧率, 剩余价值部分乘以相应的税率即为该房产每年应上缴的房产税。此外, 从社会公平救助的角度, 对于残疾人、或家庭生活困难的弱势群体, 可以给予适当减免。开征房产税已是大势所趋, 但从我国的客观情况来说, 还面临着许多问题需要解决。当务之急应是总结试点经验, 参考国外立法, 结合中国国情, 完善房产税立法, 以符合税收法定原则, 并为其具体落实保驾护航。
摘要：2011年重庆和上海试点征收房产税, 使得房产税成为人民热议的焦点。试点开征房产税, 不能是政府的一时之举, 必须总结试点经验对其立法予以完善, 使得该税种依法征收, 普遍推行。将对我国现行房产税制度存在的问题进行分析阐述, 对其完善提出自己的几点看法。
关键词：房产税,立法层次,征税范围,计税方法
参考文献
[1]秦超, 朱振.我国房产税立法改革的趋势探析[J].衡水学院学报, 2011, 6, 13-16.
[2]积极推进房产税改革试点, 重庆市发展和改革委员会[J].四川改革, 2011, 5, 35-37.
房地产税立法 篇9
一、我国现行房地产税制的弊端
改革开放以来, 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立, 市场化改革的深入, 居民收入增加, 私人财产日渐增多。特别是随着房地产商品化, 计划经济体制下职工住房供给制和福利化的废除, 极大地促进了房地产业的发展, 房地产业已发展成为国民经济的重要产业。显然, 我国现行的以计划经济体制为基础的房地产税制已不能适应社会主义市场经济条件下房地产发展的需要, 存在着课税范围狭窄、计税依据不合理、内外两套税制、税费过多且税费混乱、税种结构不合理、征管难度大等诸多问题。
1. 课税范围狭窄, 税负不公平
我国现行房产税、土地使用税只适用于中国居民和中国境内, 是境内法规。目前, 两种税只对座落在城市、县城、建制镇和工矿区的用于生产经营的房产、土地课税。课税范围狭窄导致以下问题。
(1) 不利于纳税人公平竞争, 容易产生避税。依据现行政策, 纳税人的不动产座落在征税区域内, 就要缴纳房地产税, 不动产未座落在征税区域内, 就不必缴纳税房地产税。在征税区域与非征税区域相邻时, 还会产生避税, 这种情况在城市周边地区尤其突出。目前, 我国以大中城市为中心, 形成了诸多的经济区域, 但在这个区域中只有城市 (包括郊区) 才对不动产征税, 其他地区不属征税范围, 一些非征税地区在交通、生活、商机等诸多方面具有城市的功能, 而地价相对便宜, 又不征收房地产税, 企业愿意选择这样的地区作经营地, 其结果是减少了财政收入。
(2) 房地产税无法发挥其社会作用。现行房地产税对个人除了生产经营和出租的房产及土地征税外, 其他均不征税。改革开放以来, 社会财富分配的主要变化是个人财富的急速增长, 个人财富除储蓄外, 应首推不动产。对面积过大的住房征收房地产税, 可以促进不动产的有效使用, 同时也可以限制财富集中过快, 有利于社会稳定。目前, 由于个人所有的非经营性不动产不属于房产税和城镇土地使用税的征收范围, 因此, 现行房地产税也就无法发挥其平均社会财富, 限制财富过度集中的社会作用。
2. 计税依据不合理, 税负不公平
多年的实践证明, 现行房产税同时存在的两种计税依据造成了纳税人之间的税负不公平, 不利于公平竞争, 已逐渐显露了其不适应经济发展的问题。
(1) 两种计税依据包含的因素不同而产生的税负不公平。按现行的房产税计税依据, 房主用于自己生产经营的房产 (以下简称自营房产) 按房产余值 (房产余值就是房产原值一次扣除10%-30%的减幅后的余值) 的1.2%征收房产税, 出租的房产 (以下简称出租房产) 按取得租金收入的12%征收房产税。确定自营房产计税依据的房产原值是建造时的原值, 没有包含升值和贬值的因素, 而房产租金中却包含了房产升值和贬值的因素在内。从长期来看, 土地资源是有限的, 土地总是升值的, 因此出租房产房主承担的税负会越来越高于自营房产房主负担的税负。另外, 出租房产房主还要为房产出租行为比自营房产房主多承担营业税、城建税和教育附加三个税费, 出租房产房主承担的税负明显高于自营房产房主。
(2) 不同地段的自营房产房主之间的税负不公平。同一时期修建的自营房屋, 地处繁华地带的与地处偏僻地带的, 如果它们的面积相同, 造价就基本相同, 它们所负担的房产税也就基本相同。这种情形就更不合理了。因为在繁华地段的自营房产创收能力要远远高于地处偏僻处的自营房产, 如果它们所负担的房产税一样, 则显然背离量能课税这一税法基本原则。
3. 内外两套税制, 有违国民待遇原则
我国现行房地产税制对国内的企业、事业单位和个人征收房产税和城镇土地使用税, 而对外商投资企业、外国企业和外籍人员征收城市房地产税。两套税制征税对象相同, 但由于历史的原因, 计税依据和税率不同。城市房地产税的计税依据为房产原值, 而房产税的计税依据是原值一次减除10%—30%后的余值;对租金收入的税率, 城市房地产税为18%, 房产税为12%。这种内外资企业两套税制的做法, 既不公平, 又不合理。两套税制既影响了国家对外开放政策的统一性, 也有违WTO的透明度原则和国民待遇原则, 不利于内资企业与外资企业的公平竞争。
4. 税费过多, 税费混乱问题严重
从理论上看, 对同一财源, 税费品种应尽量控制。然而, 我国的现实却是房地产业面对的税费数量与日俱增且税费混乱。
(1) 以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税, 对外资企业免征此税, 但外资企业须缴纳土地使用费 (场地占有费) , 造成以费代税, 致使内外资企业间税费并存。
(2) 以费挤税。目前, 我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多, 且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看, 有的地方各种收费 (如城市基础设施配套费, 商业网点费等) 多达50多项。从收费比例上看, 各项收费占销售收入的35%左右, 相当于经营成本及费用的70%。收费权力通常属于基层部门, 规范性差, 缺少约束, 容易形成一种竞争收费的态势。
5. 税种结构不合理
我国现行房地产税制构成的一个明显特点是在房地产流通环节税种多, 税负重, 而在房地产保有环节课税较少, 且税收优惠范围大。这种税制构成的消极影响有。
(1) 土地闲置, 浪费现象严重。土地保有阶段课税少, 税负轻, 在流通时则多个税种同时课征, 这相当于给了土地保有者无息贷款, 即只要土地未进入流通, 就无须为土地的增值而纳税。同时, 土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地, 往往只对土地进行简单的开发, 以空地或低利用率的方式保有, 不利于土地作为有限资源的合理利用。
(2) 抑制了土地的流动和正常的市场交易。进入市场流通的土地要承受过高的税负, 抑制了土地的正常交易, 助长了土地的隐性流动, 逃税现象因而增多, 减少了国家的税收收入。更为严重的是, 它直接阻碍了大量划拨土地进入市场的进程, 减少了土地的有效供给, 激发了土地价格上涨。
(3) 政府不能充分参与房地产价值自然增值的分配。房地产在保有阶段发生的价值自然增值部分, 由于没有有效的税收调控机制, 政府不能充分参与增值的分配, 只能任由其流向房地产的实际保有者。
6. 征管难度大
征管难度大主要体现在以下几个方面。
(1) 房产原值难以确定。目前对自营房产征收房产税是以房产余值为计税依据的, 而房产余值就是房产原值扣除一个固定的比例 (减幅) 后的余额, 因此在征收房产税时首先应该确定房产原值。然而, 税务机关却很难掌握到私人房产原值, 如在农村地区, 私人建房基本上都没有经过基建决算, 甚至不记账, 就是房主本人都无法知道其房屋造价的准确数, 税务机关就更难掌握其房产原值了。
(2) 房屋出租的租金收入难以确定。如前文所述, 以租金收入为计税依据承担的房产税税负重于以房产余值为计税依据负担的房产税税负。因此, 房主总是想方设法地隐瞒出租事实或租金收入。而且, 如果出租人缴纳房产税多, 就会提高房租, 房产税最终由房主转嫁给承租人。因此, 承租人为了自身的利益也会帮助出租人隐瞒租金数额。
(3) 出租房产和自营房产难以确定。由于出租房产的房产税税负要比自营房产的房产税税负高得多, 为了达到少缴房产税的目的, 有的房主与承租者串通, 称他们是合伙人, 或者称承租者是雇员, 欺骗税务机关, 要求按自营房产缴纳房产税。这类行为的欺骗性很大, 给税务机关征税工作带来很大困难。
(4) 税收征管的配套措施不完善。我国目前的财产登记制度不健全, 尤其是缺乏私有财产登记制度, 不利于房地产税税源控管。与房地产税收密切相关的房地产评估制度, 在我国虽已建立, 但还不够完善。税务部门自身的评估力量也相当薄弱, 全国绝大部分税务部门都未设评估机构。
二、我国开征物业税的必要性
在我国开征物业税, 主要有以下三个方面的实际意义:
1. 开征物业税有利于建立和健全我国财产税体系
2004年3月, 第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定了公民的合法的私有财产不受侵犯, 因此, 建立和完善财产税体系的重要性日益显现出来。从其他国家的情况看, 财产税体系中的税种主要有两个:一是房地产税;二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税类中的主要税种, 其原因在于:无论是对健在的人的财产还是对已故的人的遗产, 不动产都是私人拥有财产的重要内容。我国目前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜。经过住房制度改革, 已有相当多的城乡居民拥有了私人住房, 更有一些高收入群体已将购买住宅作为保值投资的重要手段。住房占有量的多寡, 在一定程度上讲, 已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。从这个角度看, 尽快推出物业税, 完善我国财产税体系, 对于缓解分配领域中的不合理状况, 有着十分重要的意义。
2. 开征物业税有利于实现社会分配的公平
在我国现行的不动产税制体系中, 一旦拥有了住房的产权, 只要你不出售, 占有的税收成本就为零, 这种情况又导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时, 有大量急需住宅, 但因成本太高而买不起房的人并存的现象。开征物业税可以降低房产交易环节税负, 增加房产拥有的税负, 矫正上述房地产资源配置问题, 促进二手房市场的发展。
3. 开征物业税有利于规范税费制度, 降低建筑业及房地产业的经营成本
在未来中国经济发展过程中, 建筑及房地产业将占有非常重要的地位。据统计分析表明, 建筑及房地产业的发展, 将带动60多个相关行业的发展, 因而是名副其实的支柱产业。但目前建筑及房地产业的税费水平仍然较高, 房地产及建筑业承担着3%—5%的营业税、33%的企业所得税、30%—60%的土地增值税、3%—5%的契税, 等等。除此之外, 还要承担比较重的土地转让使用费, 开发成本相当高。开征物业税, 将开发商建房时上缴的房地产税费改由购房者以后按年缴纳, 房价将会出现一定程度的下降, 购房者可以降低购房成本, 这将有利于房地产市场繁荣和宏观经济的稳定运行。
三、物业税立法的主要原则
为确保我国制定的物业税能够在将来顺利实施, 我国物业税的制定应贯彻稳定原则、量能课税原则、实用性原则。
1. 稳定原则
物业税的开征将会牵涉到大部分利益主体, 税制的设置稍有不慎, 就会影响经济乃至社会的稳定, 所以, 保持稳定是物业税制定应遵循的首要原则。其具体内容有:一是财政收入的稳定。在物业税的改革中, 应该经科学测算后, 合理决定税基、税率, 以保证各级财政收入稳定增长。二是纳税人负担的稳定。物业税是合并了相关税费后开征的新税种, 开征物业税将涉及到社会的各个阶层, 尤其是涉及到很多平民百姓, 在开征初期纳税人的负担不应该比原来的税费负担重。应该按照循序渐进的方法, 逐渐提高纳税人的负担。三是经济的稳定。不动产在整个社会和大部分居民家庭中都是一项重大的财产, 房地产行业更是成了很多城市和地区的支柱产业, 因此物业税的开征要保持不动产价格的相对稳定, 并保证房地产业健康有序的发展。
2. 量能课税原则
量能课税原则要求个人的税收负担应依据纳税人可以给付税收的能力加以衡量。这一原则对于物业税立法具有极其重要的意义。社会贫富不均, 社会主体的税收负担能力也就必然会有所不同。因此, 在物业税立法时, 不能片面地强调物业税组织收入的功能, 而忽略纳税人的税收负担能力。如果物业税法不能很好地体现量能课税原则的要求, 将会出现大量的偷逃税现象, 增加税款征收成本, 甚至从客观上拉大贫富差距, 造成社会不稳定。因此, 我国在制定物业税法时, 要高度重视量能课税原则, 要充分利用起征点、扣除额等减免税政策, 使物业税能充分体现税收公平原则。
3. 实用性原则
实用性原则也称为行政便宜原则, 在税法上强调实用性原则主要有以下要求:一是实行可能性的要求。税收政策无论是个别的或全体的, 必须使其措施及这些措施所追求的目标, 既要适合纳税人的平均理解力, 又要适合征税机关在从事调查、征收及管理工作上的制度与专业能力, 使得税收的征收能作有效的实行。二是便利的要求。各种税收的规定、税额计算、以及与此有关的纳税人的义务, 必须在考虑经济政策与社会政策的前提下, 尽可能地使其容易与便利。实用性原则是税法构建的基本原则, 我国在物业税立法时要高度重视实用性原则的要求。根据实用性原则, 我国物业税立法应贯彻以下三个具体原则。
(1) 便利原则。该原则包括便于征收和便于缴纳两个方面内容。对广大市民征收物业税有可能成为继个人所得税后, 征管难度最大的税种。在选择征收方式时, 我们必须充分考虑以下几点:一是要合理确定评估间隔期。对物业的价值评估如果过于频繁, 过于追求准确, 将会增加整个社会的税收成本;如果评估间隔期过长, 评估工作过于粗放, 则难以保障税收的公平性。二是要便于征管。再完美的税制如果征管不到位, 也不能实现税收的功能。对物业税的征管, 由于其征税对象分布广, 而平均每一笔税款的绝对金额不多, 为节省征收成本, 我们应尽量利用社会各界力量协助征管, 充分运用委托代征等征管手段, 减少征管漏洞。
(2) 赋予地方政府适当的税收管理权原则。物业税通常为地方税, 地方政府应当具有支配权和适当的税收管理权。而从国际经验看, 物业税也往往是很多国家的主体地方税种。我国幅员辽阔, 城乡差距明显, 各地房地产市场发展极其不平衡, 纳税人的负担能力也有很大差异, 为了充分发挥物业税促进经济发展、平均社会财富、促进土地资源有效配置的作用, 在中央制定物业税税制的大原则下, 应赋予地方政府适当的税收管理权。例如, 中央政府决定物业税税率的幅度, 而具体的税率则由地方政府根据本地的实际情况决定。
移动缴纳房地产税研究 篇10
首先,移动互联技术日益普及,移动互联网将以绝对优势超越传统的固定互联网。根据《2013-2014年中国移动互联网调查研究报告》,目前我国移动互联用户已经超越PC用户数,移动互联已经成为人们日常生活必需的部分,APP已经成为占据手机屏幕的第一入口。截至2014年6月底,我国智能手机网民规模达4.8亿,在手机网民中占比达91.1%。手机上网常态化特征进一步明显,根据调查,我国手机网民每天上网4 小时以上的重度手机网民比例达36.4%,其中,每天实时在线的手机比例为21.8%。87.8%的手机网民每天至少使用手机上网一次。手机、智能操作系统的升级发展,3G、4G技术及应用的迅猛普及,为税务移动APP的研发提供了技术条件。图1是对未来几年移动网民规模的预测,移动网民将呈快速增长之势。
其次,移动支付正在改变人们的生活方式,人们的消费方式、理财方式、缴费方式很大程度依赖于移动支付。2014 年“双十一”移动支付1天时间达到243 亿元。可见,移动支付已经被广泛接受并呈蓬勃发展之势。如果纳税人可以很便捷地支付房地产税,则可以有效提高房地产税的征收率。纳税后,地税局可以根据纳税人预留的地址寄送发票,或者直接发放电子发票。当然,如果没有按期纳税的业主则可能会要求缴交滞纳金。
再次,人们可以最大限度节约时间,减少能耗,提高生活品质。随着生活节奏的加快,人们的碎片化时间增加,对移动支付的需求日益强烈。在未来房地产税开征之时,缴纳房地产税成为拥有房产家庭的必然事务,如果家家户户都要到地税局去缴税,势必造成大量人力、物力的浪费。因为频繁使用交通工具,还带来城市的污染和能源的消耗。有了移动纳税,业主可以用碎片化的时间缴税,既节省政府的征税成本,又节省纳税人的时间和机会成本,还减少公共资源的消耗,可谓多方受益。
最后,纳税服务需求的增长,使房地产税缴纳要求可以突破5 天工作日 ×8 小时的限制,而实现7天×24小时随时纳税的完全自由。过去十年,纳税人办税方式由单一的实体办税服务厅向现代的网上办税服务厅转变。随着当今社会经济生活的不断发展,纳税人需要突破一个办税厅、一张电脑桌的空间限制,突破8小时的工作时间限制,突破纸质材料、磁盘等载体限制,寻求更为简便、快捷、高效的办税方式。纳税人的需求成为房地产税移动纳税的现实要求。
随着3G、4G等无线通信技术的发展,移动政务成为政务信息化发展的必然趋势。开发应用房地产税APP,使手机、平板电脑成为新的税收服务平台,顺应了移动互联这一信息化发展的趋势,紧跟智慧城市建设的大背景,从而有利于进一步推进税收现代化建设。
二、房地产税移动缴纳的基本功能
未来的房地产税移动缴纳平台可以命名为“房税通”,既通俗易懂,又方便管理。其主要功能可以设计为包含以下内容:税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
纳税人以真实身份注册后,详细注明房产证、联系地址、联系方式等基本信息,则日后登录即代表真实个人进行查询、纳税、咨询、留言等所有房地产税涉税活动。税额查询是指纳税人可以查询到自己所拥有的房产的税基、税率及年度纳税总额度,可以分月支付房地产税,也可以集中一次缴清房地产税;缴纳查询是指查询是否已经缴纳完成涉税房产的所有额度,是否有催缴通知;信用查询是指查询是否有愈期税收,纳税信用记录是否完好;电子发票查验是指对已经完成纳税的房产,完税发票(纸质发票或电子发票)是否已经出具;纳税人查询是指对纳税人基本情况的查询,该纳税人需要缴纳多少种类物业的房地产税,每一种类房地产税截止日期一目了然;税基异议申请是指业主如果对房产的税基存有疑虑,则可以在线咨询,咨询不能解决问题的,则可以提起复核申请;房地产税动态是指国家税务总局或地方税务局发布的最新动态,有利于业主及时关注房地产税的新闻;纳税指南是指具体的操作指南,使不熟悉相关业务的业主可以很便利地了解如何通过各种移动终端来缴纳房地产税。“房税通”在技术上应该包含以下功能:
资源来源:2013-2014年中国移动互联网行业研究报告
首先,应用移动互联技术,实现了手机、平板电脑等移动终端的纳税服务接入。无论是Android系统还IOS系统,都可以很便利地应用房税通,在此基础上很方便地进行查询、纳税、沟通等业务。不受时间、空间的限制,使缴纳房地产税达到自动化和人性化的目的。
其次,应用GIS (地理信息系统)接口,实现手机地图导航服务。可以通过GIS,很方便地查看到自己房产的位置,周边的配套、交通和环境。因为影响房价的主要因素是位置(location),所以,应用GIS在房税通APP上,有利于业主对房地产税基的全面理解和接受。
再次,纳税服务智能化。移动服务端设计以纳税人需求为导向,纳税服务从面对面服务、网络服务拓展到掌上移动服务,并据纳税人性质特点进行定制送推,实现了纳税服务的精细化、智能化。
最后,为房地产税宣传提供了快捷有效的平台,征纳双方可有效沟通,有利于提高纳税遵循度,打造和谐税收。房税通APP不仅是一个应用工具,更是一个房地产税的宣传媒体,关于房地产税的新闻可以通过房税通来快速推送到业主面前,使房地产税的收缴更为便利。
三、系统结构要求
房地产税面向千家万户,而且全国各城市各有自身特点。所以,“房税通”要有统一识别标志,在功能设计上要覆盖房地产税移动缴纳的所有功能,在界面风格上要简洁美观实用,减少不必要的干扰信息,功能模块清晰,纳税安全必需有足够的保障。
内容设计以纳税人需求为导向,坚持实用原则。突出重点内容,将重要的信息、服务和互动内容体现在显要位置。充分考虑业务实现方式和交互方式,信息交互应采用少量多次,及时反馈用户请求,避免长时等待或大流量操作。
界面设计要清晰合理,信息展示尽量在2-3屏内,信息过多时采用多媒体展示方式降低长时浏览导致不良反应,字体应采用常规字体,不同时要求横向或纵向滚动,不使用较大的表格等。界面简洁亲民,以减少录入、选择操作为主,并尽量采用多媒体信息采集方式。
系统适配多种终端,用户端的展示需要在i Phone、Android手机与平板电脑等多种终端之上,这些终端的屏幕尺寸、分辨率各不相同,要求在界面设计上能够充分考虑各类主流终端的要求,以便能够适配多种终端。
页面美工设计要简洁大方。移动应用客户端代表房地产税整体形象,各城市可以根据自己城市的特点增加适量地方元素,但要保持基本形象的统一,美工上需保持其应有的庄重、严谨、美观、大方的风格,同时也要贴近纳税人,给人以亲切感。移动应用客户端在美工上采用能够体现地方税务局特色的蓝色作为基准色调。在蓝色基准色的基础上对其他二级页面、栏目板块和字体颜色等方面进行搭配。
系统功能分口令管理、授权功能、通用功能、征纳互动四大类,主要功能模块包含:税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
口令管理主要是“登录”模块,功能是验证纳税人身份,以便向特定纳税人提供自有的、具有保密性质的涉税信息和提供面向本纳税人的个性化纳税服务。登录成功后,手机可以使用客户端所有功能;未登录用户只能使用“公开信息”“房地产税动态”两个模块。用户登录要求能包含以下方式进行:直接登录,根据纳税人识别号与对应的网厅登录密码进行登录;多账号登录,一个手机可以与多个纳税人识别号绑定,实现多账号在同一手机上登录,客户端软件具有切换纳税人功能;多手机登录,一个纳税人识别号可以与多个手机号绑定。
安全机制包括架构安全和终端安全。架构安全宜采用内外网隔离机制。内外网分不同的安全域,软件结构将访问区、受理区、处理区分离。终端安全宜采用合法用户验证机制、批量数据保护机制和日志记录机制。
合法用户验证机制。移动客户端访问的模块分为两大类型,一类为非授权访问模块,即公共模块,这类模块不涉及敏感数据,向公众开放。另一类为授权访问模块,涉及纳税人私密信息,在使用这些功能之前必须进行身份验证。
批量数据保护机制。税务部门为了方便纳税人而提供某些查询服务,例如房地产税纳税额度查询服务,纳税人信用等级查询服务。但是如果某些组织和个人掌握了大量的这类信息就有可能被恶意使用,所以应该增加批量数据保护机制,限制移动设备每天允许查询的数据量,以建立恶意访问防范机制。
日志记录机制。分为系统日志和应用日志,系统日志记录所有客户端访问系统的时间、电话号码、手机型号、操作系统、用户ID、登录情况等,通过JMS传递到处理区记录;应用日志记录用户ID、功能模块调用相关内容、操作内容等信息,通过调用接口记录。日志机制为事后分析和追溯提供了记录,同时为访问者行为习惯分析、接口效率分析等提供技术数据。