城镇房地产

城镇房地产（共12篇）

城镇房地产 篇1

引言

伴随着城镇建设步伐的加快, 房地产开发成为城镇建设与经济发展过程中极为重要的部分, 成为推动城镇化建设、拉动当地经济增长的重要手段。本文以杭州受降镇房地产开发项目“九龙山庄”为例, 探讨在房地产开发的过程中如何更好地结合当地资源优势, 从而推动小城镇房地产以积极、具有深远意义的、可持续态势迅速发展。

九龙山庄位于杭州市西郊富阳受降镇十月村, 东邻别墅楼盘颐景山庄, 南面东半部分为九龙大道, 有约300米的开口, 其余部分是一座屏风小山, 西面是十月村的农庄和田地, 北依风景秀丽的午潮山脉, 总用地为65.82公顷。原始地形地势起伏较大, “两坞夹一山”, 基本上形成北高南低, 西高东低的整体地形走势。地段内植被丰富, 湖泊众多, 其中横亘于地块中心的山岭, 绵延六百余米, 占地近12公顷, 为整个园区提供了与众不同的地景特征, 但也给南北两坞的建设带来了一定的难度 (见图1, 2) 。

一、开发思路与定位

当地“两坞夹一山”的地质特征可以作为整个别墅园区稀有的“原生态”环境。九龙山庄园区的开发思路与定位尽量保持原貌, 同时要更有创意激情, 让住宅仿佛从在原始地貌貌生长出来, 全力打造一座高品味的、时尚的原生态山地运动小镇, 成为银湖区块乃至杭州一个个性鲜明、品位独特的高档楼盘, 让居住者在这座小镇开始行云流水的生活。设计的目标是创造一个生态环境优越, 具有优雅休闲的情趣, 倡导健康生活, 拥有多项运动设施的山地小镇。

二、建设指导原则

(一) 充分利用有限的用地资源

九龙山庄由于整个地块夹在三个山岭之间, 再加上山体北坡相当距离的缓坡范围内难以布置住宅, 可以利用的建设用地相对有限。所以建设中所要解决的首要问题是如何在有限的住宅用地中尽可能地建造出足够的住宅户数, 以满足经济指标的要求, 同时尽可能地维护原有地貌, 降低开发成本。

(二) 合理利用自然景观资源

九龙山庄自然景观资源虽然极其丰富, 但因其起伏的地势又使得建设用地受到很大的限制。设计应在最大限度地利用自然地势、地貌的基础上, 巧妙地将原地形中的山涧、湖泊、山岭等诸多景观要素与住宅组团组合成一个有机的整体。项目定位于自然生态休闲住宅区, 宜将室外休闲及娱乐活动, 融入自然之中, 并穿插于各组团之间, 赋于自然景观以生命力, 突出以人为本的建设思想。

(三) 合理布置不同类型的住宅组团

为应对变化的市场需求, 满足多样客户的需要, 九龙山庄定位为由多种不同住宅类型所组成的综合居住区, 各类型的档次大体应对各区位不同的景观及环境特征, 结合地形, 合理安排各类住宅的分布。

三、用地布局与总体构思

(一) 开发指标与用地平衡

原始地貌地段中龙形山脉的南北两坡坡度大于1∶3的部分 (建造住宅的最大坡度) 面积高达11.8公顷, 也就是说, 地段中约有20%的用地不宜建造住宅, 再加上山体北坡一定范围内因光线及视线的遮挡不宜布置住宅, 真正可建设的居住用地不足50公顷。同时, 组团之间及各组团内部还需设置相当面积的公共绿化用地与中心绿化区相连接, 这使得居住用地又进一步缩小。通过详细的市场供求关系调查, 综合小区开发的经济性与舒适性的平衡, 初步将居住建筑面积指标大致定在25万平方米左右, 这样可以将全园规划的总容积率控制在0.4以下。

(二) 用地分析与住宅类型格局

不同类型住宅组团的合理布局是在认真分析地块周边及内部景观的基础上, 按不同组团对景观要求的不同, 进行统一分区。就整个地块而言, 西侧地块夹在众多山体之间, 西侧紧邻现有村镇, 虽地势较高, 景观视线较远, 但村中密集的3-4层农宅, 使得2-3层低层别墅的实际景观效果远非想象中的好。而地块东北侧虽与颐景山庄别墅小区相邻, 地势又较后者高, 视野开阔, 但是由于颐景山庄在此区域建有很多多层公寓, 使得本区在此处的规划布置受到一定的限制。而且东北角的用地深入山谷之中, 地势狭窄, 交通不便, 景观也相对闭塞。因此, 将绝大多数的联排别墅组团沿西线与东线一带布局, 利用联排别墅相对规整密集的组团形式充分利用周边非规划用地范围, 为中心区高档别墅区提供较为宽松的回转余地。与此同时, 沿周边布置的联排别墅区因密度相对较高, 成为区内自然环境与区外环境的一道屏障。

地块东南角地势平坦, 紧邻九龙大道, 是小区对外的主要出入口, 也是小区对外形象主要展示区。然而九龙大道是一条主要交通干道, 噪声与安全上的顾虑直接影响到了开发区域的价值 (见图3) 。于是在邻近九龙大道的北侧划分出一块1.1公顷的公建用地, 设置集休闲、康健医疗设施、度假及商业于一体的一组公建, 形成由外向内的一道缓冲带。公建北侧到区内环形干道之间布置有联排别墅与多层公寓, 试图以疏密相间, 高低错落的建筑群体, 衬以多重的山峦, 向路人展示别墅区自然丰富、层次鲜明的整体形象。另一方面, 将公寓部分安排在此, 也使得居住人口最密集的部分邻近入口处的商业服务设施和内部会所, 既方便了生活, 也使小区更有人气。

小区内部的中心地块, 环境相对安静, 南北地形随山体逐渐向北抬高, 景观层次丰富, 精心设计了园林、湖泊、溪涧与精雕细刻的中心山岭景观带, 成为居住小区的核心绿化区。独立别墅区布置在中心绿化区的南北两个地块, 创造出内敛宁静的组团环境 (见图4-图6) 。

四、建设难点与经验分享

(一) 场地梳理

场地梳理的焦点集中在对于中心山体的处理上, 并解决由于不同处理手段所带来形态各异的交通组织, 景观设计及山体南北通风等诸多问题。

研究表明:如果保留原有山体不动, 显然这样土方量少, 开发造价低。地块中心的山岭显然为整个小区天然的中心绿化区, 但过于集中, 且延绵太长, 几乎将地块割裂为南北两块。山形的起伏也较为单调匀质, 并不具有异样的风采, 且使得区内环行主干道必须绕山布置, 线路过长 (长达2公里) , 给各组团的交通带来不便。另外, 由于山岭的遮挡, 造成北区景观比较闭塞, 视线不够开敞, 通风也是一个难以解决的问题。

在听取了各方面专家的意见后, 开发商重新梳理地块中心的山形, 将原有山体中间较低的三个小山包全部切成缓坡, 形成东西两座小山, 中间部分的地势由北向南平缓地将落差19米的南北两区连接起来, 这样不仅在一定程度上增加了建设用地, 更重要的是通过重新设计的交通线路, 有效地缩短了连接各组团的干道长度。原来以中心山体为核心的中央绿化区因此分割成了东西两块山水园林, 而南北两个居住组团则自然地连接了起来, 使整个小区的园林景观系统形成了南北相通, 东西相望的立体景观系统。

(二) 景观再造

经过精细缜密的理性分析和匠心独运的创意营造, 最后呈现在大众面前的九龙山庄山水相依, 气韵生动。每一个组团片段都灵活生动, 而整体的格局又十分完整, 有条不紊。在大的空间格局上, 以东西两山作为内部主要的公共活动空间, 以山林水溪形成的带状公共绿带, 联络起东西二座内山及南北二座更大、更雄伟的背景山, 这些绿带又同时是视觉的走廊和公共休闲、散步、运动带及各组团之间的分隔带 (见图7) 。每个组团, 根据各自的特点, 形成内部的公共活动区域。这一空间成为每个组团的中心。在组团内部, 又由入户的道路组织起相对独立的街坊邻里, 联接至各个家庭的宅前屋后及住宅内部。小区的空间秩序和脉络十分清晰, 最终给予住户强烈的归属感和认同感。

作为以自然生态及运动休闲为主打品牌的别墅区, 充分利用地块的地形特征, 强调以登山运动为主线, 辅以垂钓、划船等室外休闲娱乐活动。园区入口处的公建周围设置室外器械、迷你高尔夫等体育场地。小区的步行系统贯穿于各组团之间, 不仅将各个组团之间绿化与中心绿化区相联系起来, 也使居住在各个区中的居民日常运动不仅仅局限于宅前屋后, 随时可以通过幽静曲折的散步道通向园区活动中心或附近山峦。这些场地, 是居民们相互交流的场所, 对尽快地建立邻居间友谊, 带动整个小区和谐温馨的居住氛围大有裨益。

五、结语

在不破坏原受降镇自然、人文资源的前提下, 建设完成的九龙山庄以北美风格的别墅、排屋为主, 辅以挺拔的叠排与多层公寓, 多种建筑形式满足不同住户的需求。景观设计充分利用原有土地资源的特质——自然山坡、平地、水面、溪流等不同地貌, 首创杭州“山地运动别墅”的设计理念, 将运动与自然、人文、居住、休闲等元素完美结合, 刻画出典雅而富有情趣、高尚而富有风韵、悠闲而富有激情的生活方式, 实现了“在山水中运动, 在小镇里休闲”的高尚生活模式。

九龙山庄在自然条件与当地完美融合的同时, 更带动当地经济的增长, 改善和提升了当地居民的生活质量和环境, 给当地劳动力增加了新的就业机会与环境。

曾经的山野荒丘, 而今已然是一个生活配套成熟的欧洲小镇。

城镇房地产 篇2

———访国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁

□记者 金辉 北京报道

当前，有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点，其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意，他对于城镇化涉及的科学问题分析切中要害。他认为推进城镇化进程关键在于改革，打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者，李铁在从事城镇化政策研究工作的近20年时间里，多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定，而且亲身参与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇化与社会变革丛书》，把城镇化改革的研究成果集结成册。近日，李铁接受了《经济参考报》记者的采访。

新型城镇化的重点是农业转移人口的市民化

《经济参考报》：十八大报告提出，要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”。中央经济工作会议进一步提出着力提高城镇化质量，要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化蕴含着怎样的战略意义？您心目中的新型城镇化图景是什么样子？

李铁：如何理解中央所提出的新型城镇化道路，目前各方认识还未足够明晰：一些地方希望借此机会上更多的项目；一些学者提出了高质量的城镇化文明理念和相应的指标体系；企业家希望找到新的投资热点；有的人虽然认识到“以人为本”的实质，但是在政策操作层面的设计上还是五花八门，并未触及实质。就我个人理解，中央提出的新型城镇化政策，核心内容涉及以下两个方面：一是人的城镇化问题，就是如何解决农民进城就业后的基本公共服务问题；二是城镇的发展模式和路径，即如何实现城镇发展的可持续、生态、低碳和绿色。

2012年，我国的城镇化率达52.6%，而按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35.3%，之间存在着17.3个百分点的差距。这说明2.5亿农民工和约7500万城镇间流动人口在城市还没有享受到与城镇户籍居民同等的公共福利。如果按照每年一个百分点的增长速度，到2020年，我国城镇化率将达到60%，意味着我国的城镇人口将会达到8亿人左右。进城的农民工将会在现有基础上再增加接近1亿人。如果不及时解决他们的公共服务和进城落户定居问题，我国城镇化的质量将不会得到根本改善，反而还会加剧未来可能出现的各类社会矛盾。

所谓新型城镇化，就是要实现城镇化从数量型增长到质量型提升的转变，也就是说要解决农民工进城后公共服务均等化和定居落户难的问题。这也就意味着当前城镇化的工作重点是如何实现人的城镇化，如何坚定不移地进行户籍管理制度改革和逐步完善农业转移人口市民化的进程。

房价变化与城镇化及城市等级相关

《经济参考报》：未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户，这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是，当前，中国的房价居高不下。根据国家统计局统计，2013年6月，全国70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成为中国老百姓最关注的话题，任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经，您认为，造成中国房价不断上涨的原因是什么？

李铁：我们不能笼统判断中国的房价上涨，首先要分析中国哪些地区的房价在上涨？为什么会上涨？为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业？

很多研究都把城市分为一线城市、二线城市，三、四线城市，这直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先，高房价主要集中在高等级城市，特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡，从最低等级城市向最高等级城市集中，等级越高的城市优质资源越集中，行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房，主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。

其次，相比于金融、银行存款、证券、基金等领域，房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。

第三，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%，我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体，对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本地买房，第二会到省会城市买房，然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在当下中国是最好的、最合理的选择。

《经济参考报》：对于未来房价走势您有何判断？

李铁：我认为，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：

首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。

其次，城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区，城市辐射范围虽然不如西北地区的城市，但是人均收入水平高，也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

最后，土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的GDP和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩，结果城市摊子越来越大，基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭，所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还，而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环，导致现在新区、新城不断扩展。

综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

有人认为，中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫，其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和，而中国才刚刚过半，户籍人口城镇化率才35.3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间，启动内需也与此有关。分析中国的泡沫，成因不同，结果也不同，可能会带来局部中小城市楼市的崩盘，但是在高等级城市不仅不会崩盘，还会上涨。

解决房价居高不下需改革

《经济参考报》：高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐，不利于推进城镇化，农民工进的来，但是无法在城镇中定居，而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患，许多地方出现了各种所谓的“鬼城”，您认为要解决高房价需要采取哪些措施？

李铁：新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。

第一，尊重市场规律，不要让稀缺的资源被限定在较低的价格，造成严重的浪费，促进商品房价格的市场化。取消限购政策，认同房价上涨的市场规律，政府通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。

第二，提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二、三线城市，一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市，摊大饼，形成了土地的严重扩张，搞上百米宽的大马路，几千亩的大广场，几平方公里甚至十几平方公里的生态公园，有的城市面积并不大，人口也不多，只有十几万人、二十多万人，根本没有这么大的需求，这样造成土地资源的严重浪费。

第三，合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律，或者通过行政的引导，使一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理疏散人口，遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况，原来高速公路连接中小城市，现在要建设轻轨，在相对远的地方，增加中低收入者购房的供给。

第四，加大租房的力度。人口的流动就业和居住，在任何一个市场经济国家都是常态，不能通过所谓的改革，去强化保障房的福利供给，来把这种流动的常态，通过传统的体制，打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下，租房有更广阔的市场。全国2.6亿农民工和7000万城镇流动人口，绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择，可以引导民间资本，甚至在集体土地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设，完善租房体系。稳定的居住条件并没有涉及买房还是租房，只要是租，也可以构成稳定的居住条件，租房的市场、租赁市场的供给，也会为房地产业开辟一个广阔的空间。

城镇化依旧由房地产主导 篇3

看看上海，5月9日的世博地块拍卖，台企Maxbase Holdings Limited在超200轮竞价后，以12.12亿元竞得浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块，楼板价39931元/平方米，溢价率47.4%。远东新世纪拿下另一世博地块，楼板价高达40079元/平方米。二者为今年单价新地王，虽然没有超过2010年苏州河北岸地块，但新一轮地王诞生潮在望。

谁能说中国民间没有资金？谁能说中国没有通胀压力？在房地产市场民间资金的实力，与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘，从年初以来，每平方米上涨5000元，单价已达3.7万～4.4万元/平方米。什么项目能够在4个月就获得20%左右的收益？一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税，还实行了限购政策，挡不住汹涌而入的不在乎房产税或者以公司名义购买避开房产税的人。

岂止上海，各大城市在5月份迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示，全国31个城市在5月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米，尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理中心信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息也显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。

5月2日，中国指数研究院发布数据，2013年4月，中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米，环比3月上涨1.00%，连续11个月上升。

各类资金齐聚房地产市场，房贷大幅回暖，所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日，央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是2012年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截至3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比2012年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅蹿升，同比分别增长21.4%、12.3%和17.4%，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。

从销售面积分析，TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米，较2012年同期相比，分别上涨了54%与41%。从销售金额分析，TOP10房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%， TOP20金额门槛也显著提升，销售额从33亿元上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是2012年一季度TOP10的入榜门槛。这是几何级数的上升，没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。

房地产市场的狂热，说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果，房地产开发商买地、造城，地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海，甚至如西安一样亵渎佛教圣地。

面对房地产市场快速回暖，各地出台平抑政策，北京二套房贷款首付比例提高至7成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧。

还是行政手段，还是限价、不许发售、提高首付比例，虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效，但地方政府还是乐此不疲。这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击，而真正核心的政策如房产税、预售款限制等，却付之阙如。

房地产企业有大后台。即使如此疯狂，笔者坚持认为，一些无法吸引人口与资金的三四线城市，一线实体经济衰退的城市，离泡沫崩溃并不遥远。

房地产与新型城镇化共进 篇4

正是因为很多房地产企业看到了这一机遇,一些地方在关于城镇化尚没有清晰规划的时候,房地产却一业独大,盲目发展,造成了很多“空城”、“鬼城”的出现。没有相关产业的跟进协同发展,一味进行房地产开发的结果可想而知。今年两会后《国家新型城镇化规划》落地,为未来城镇化的发展框定了方向,其中明确了房地产业的基础性、配套性作用。而房地产业如何在城镇化过程中发挥应有的作用,既不喧宾夺主,又能借助于新型城镇化完成行业的转型升级,是极其重要的。

首要的一点是,要明确城镇化并非房地产化。由于对城镇化的内涵没有明确的认识,因此一些人简单地将城镇化等同于房地产化。他们认为,城镇化就是搞房地产开发。在这种观念的误导下,在城镇化的大势所趋下,各地热衷于新区、新城的报批,一些新区、城市副中心规划大批量出台。尤其是三四线城市,在缺乏产业导入与支撑的前提下,不少城市出台新的产业发展规划,以此为基础开发产业新城。这种以产业新城为名直接进行房地产市场开发的“造城运动”,非但没有加快城镇化进程,反倒带来很多问题。比如,“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化,或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。

还应明确的是,房地产是新型城镇化建设中的主力军之一。要真正实现城镇化,首要的问题是解决在城市打工人群的置业问题,这对房地产行业来说是重大利好。新型城镇化强调“以人为本的城镇化”,而以人为本的前提是妥善解决居住问题。当然,在城镇化的过程中,不能延续城市化的弊端,否则将导致房价攀升、配套不全等问题,阻碍城镇化的发展。因此,作为城镇化主力军的房地产,要很好地担当起这一历史使命,为新型城镇化助力。

城镇房地产 篇5

2013年03月13日 14:17来源：搜房网

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原题目为【曾仁武：城镇化建设下三四线城市房地产5年内走向蓬勃发展】

自去年12月中央经济工作会议定调“着力提高城镇化质量”以来，“城镇化”便成为最热门的话题。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移，带动城镇购房需求；而新型城镇化要求开发商具备更为专业的城市综合开发能力，房企面临必须转型和升级的契机与挑战。

新维置业总经理曾仁武认为，国家提出城镇化发展对扩大投资、拉动内需以及房地产发展都是一个良好的机遇。在城镇化建设过程中，房地产要做好几个方面的事情。首先，应该把一二线城市先进的规划理论融入到三四线城市的房地产行业中去；第二，把先进的理念、管理、技术、信息纳入到城镇建设中去；第三，应该根据当地的风土人情，以及当地的文化、意识形态，开发令人满意的产品；第四，在城镇化建设过程中，开发商应该尽一定的社会责任，将中国的建筑艺术、建筑文化发扬光大。

曾仁武预测，随着国家提出的两个备份计划以及生活水平的不断提高，在近五年的时间里，三四线城市以及小城镇的建设会迎来新的发展机会。“随着人们生活水平的不断提高和资金的原始积累，三四线城市房地产蓬勃发展的现象会来得很快。”

对于上周颁发的新“国五条”，曾仁武认为，“国五条”到底会产生什么影响，需要时间和市场来验证。地方政府应该根据本地情况和二手房的存量来制定国五条细则，既要限制投资型需求，又要保护刚需和改善型需求，不能一刀切。

别让城镇化成为房地产的人质 篇6

根据十八大的报告精神，城镇化未来或将成为中国全面建设小康社会的重要载体，也是撬动内需的最大潜力所在，专家普遍认为，新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，某房地产业内人士更表示，着力推进城镇化建设，将会唤醒房地产发展史上最大规模的“刚需”，而城镇化规划中明确规定的二、三线、甚至四线城市将是未来推进城镇化的重点，将直接给房地产经济带来发展的机遇。

万科地产从2012年第三季度开始，新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增项目也大多位于二、三线城市，如徐州、贵阳、莆田等。与万科不同，恒大集团从成立之初便集中下探二、三线城市，从其销售业绩来看，2012年前11个月累计销售846.3亿元，二、三线城市项目贡献比例超98%，成为在新型城镇化战略中超前布局二、三线城市而受益的最大赢家。

城镇化建设，笑得最高兴的貌似不是老百姓，而是房地产商。

专家们普遍担忧，简单将城镇化与房地产化画等号，后患无穷，一味地将城镇化理解为城市扩张化，从而大占耕地盖高楼的房地产化，有些地方更是借城镇化大量圈地，大搞房地产，扭曲了城镇化新政的功效，引发新一轮地产扩张，让三、四线城市也面临房价快速上涨的问题，最终的压力全都回到老百姓身上，城镇化不但没有过多地改善他们的生活环境，反而无形中增添了他们在大城市生存的难度。

按理说在我国，由于城乡二元结构的长期存在以及城乡间的巨大差距，农村剩余劳动力向城市转移，近一二十年已成大趋势，以致形成了2.6亿农民工这样一个庞大群体。城镇化首先应解决的就是已经流向城镇的这一庞大群体的安居乐业问题，让这些农民工真正享受到市民待遇。但现实是，许多地方政府既没将关注点放在这些人的城镇化上，也未注重提升仍在务农的农民的生活质量，而是将目光紧紧盯住农民手中的承包地及宅基地。土地城镇化的速度高于人口城镇化的速度，地方政府严重依赖“土地财政”，这是我国城镇化中显而易见的问题。

的确，不能再让城镇化成为房地产的“人质”，否则房地产商会因着这个牌子，愈发的肆无忌惮。

对于推进新型城镇化的正确路径，正如国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军所说，要通过一系列改革消除城镇化的障碍：一是通过户籍制度改革消除农民进城的身份障碍；二是通过土地制度改革积累农民进城的资本；三是通过福利制度改革使农民成为真正的新市民；四是通过政府制度改革降低房价，降低农民进城的门槛；五是通过教育制度改革让进城农民及其子女有更多的受教育机会，提升农民人力资本。

刍议房地产企业城镇土地使用税 篇7

一、城镇土地使用税的纳税义务人与征税范围

(一) 纳税义务人

城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象, 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人, 为城镇土地使用税的纳税人。

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类:

1. 拥有土地使用权的单位和个人。

2. 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地, 其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的, 其实际使用人为纳税人。

4. 土地使用权共有的, 共有各方都是纳税人, 其共有各方分别纳税。

(二) 征税范围

城镇土地使用税的征税范围, 包括在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

城镇土地使用税的征税范围中, 城市的土地包括市区和郊区的土地, 县城的土地是指县人民政府政府所在地的城镇土地, 建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿区企业不需要缴纳城镇土地使用税。

二、城镇土地使用税的税率和计税依据

(一) 税率

城镇土地使用税采用定额税率, 即采用有幅度的差别税额, 按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:

1. 大城市1.5元—30元;

2. 中等城市1.2元—24元;

3. 小城市0.9元—18元;

4. 县城、建制镇、工矿区0.6元—12元。

(二) 计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积, 按照规定的税额计算应纳税额, 向纳税人征收土地使用税。

纳税人实际占用的土地面积按照下列办法确定:

1. 有省、自治区、直辖市人民政府相关单位组织测定土地面积的, 以测定的面积为准。

2. 尚未组织测量, 但纳税人持有政府部门核发的土地使用证的, 以证书确认的土地面积为准。

3. 尚未核发土地使用证书的, 应由纳税人申报土地面积, 据以纳税, 待核发土地使用证后再做调整。

三、房地产企业城镇土地使用税的具体规定

(一) 城镇土地使用税的计税依据

1. 总计税面积的规定

房地产企业城镇土地使用税的计税依据同上面第二条第 (二) 项规定。

2. 免税面积的扣除

(1) 经济适用房用地和廉租房用地扣除面积

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税【2008】24号) 第一条第 (二) 项规定:开发商在经济适用房、商品住房项目配套建造廉租住房, 在商品住房项目中配套建造经济适用住房, 如能提供政府部门出具的相关材料, 可按廉租住房、经济适用住房建造面积占总建造面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

(2) 其他优惠政策用途占地面积扣除

按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税[2008]24号) 、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行条例》 (国税地[1988]015号) 和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》 (国税地[1989]140号) 有关规定, 对房地产企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地, 免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批, 可暂免征收土地使用税。房地产企业应充分利用这些税收优惠政策, 在申报城镇土地使用税时, 对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。

(二) 纳税义务终止时间及计算方法

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税[2008]152号) 第三条规定:“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的, 其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》 (国税发[2003]89号) 第二条第一款规定:“购置新建房品房, 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间, 对应的也就是说作为出售方的房地产企业纳税义务的终止, 因为对同一块地不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间, 那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时, 如果合同规定房产交付时间的, 应以交付时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间;如果合同未规定房产交付时间的, 应以合同签订时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。但在实际执行过程中, 各地税务机关的具体规定不一致, 各地要按照当地的相关规定执行。

《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》 (青地税函[2009]128号) 第二条规定:房地产企业开发商品房已经销售的, 土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用, 是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有, 其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

《西安市地方税务局关于明确房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》 (西地税发[2009]248号) 规定:房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的, 城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

对房地产企业的一个开发项目建成进行预售或销售后, 随着房产的不断销售, 应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的, 到商品房销售完毕, 纳税义务也就终止。因此房地产企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法, 在计算城镇土地使用税时要按月比例扣除法较为合适。

即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额;

本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积 (分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计) ;

月单位税额=年应纳税额÷12;

已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积× (已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷总可售建筑总面积) 。

综上所述, 城镇土地使用税对房地产企业来说虽是一个小税种, 但必须对它有正确的认识和理解, 在实际工作中及时、足额、正确地进行缴纳, 尽可能地使企业减少税收风险。

摘要：房地产企业在开发商品房过程中要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税、城镇土地使用税等。对房地产企业来说, 城镇土地使用税是一个小税种, 由于对其认识和理解不准确, 在城镇土地使用税的缴纳环节存在少交或多交税款现象。本文就房地产企业城镇土地使用税相关政策进行分析, 希望给现实工作有一定的指导意义。

关键词：房地产,城镇土地使用税,纳税

参考文献

[1]江海军.房地产企业城镇土地使用税政策分析.东方企业文化, 2014 (09)

从房地产策划看新型城镇化 篇8

您是房地产咨询行业的领头专家, 由于房地产行业是空间产品的主力生产者, 本期特别邀请您从行业角度来谈新型城镇化。要谈新, 就得先谈旧, 过去的房地产黄金十年, 房地产咨询行业是什么样的情况?

李国平:

过去十多年的房地产市场, 是一个单边上涨过程, 与此同步的房地产咨询行业迅速扩张队伍, 导致每个人过快的晋升到一个与其能力不匹配的职位。我们比别的行业得到更好的回报和收益, 但是我们的技能和思考, 就像被飓风吹到天上飞的牛, 自以为具有飞的能力, 事实上从来就不具备, 而与此同时却丧失了犁地的能力, 甚至行走的基本生存能力都不具备了。然而, 这个行业无论是基层从业人员策划师, 还是开发商里管营销的, 还是我们某些领域里面已经很知名的人, 大家有一种集体错觉, 认为是我们的技能、创意, 推动了中国房地产的黄金十年, 这真的是一个很大的误会。所以当这个时代过去之后, 进入需要我们更多专业能力的白银十年, 我们突然发现其实自己身无长物。但我们现在的很多人, 还没有从这个梦中醒来, 这是我们行业很大的问题。

刘昭吟:

从快速城市化的集体错觉醒来进入新常态的新型城镇化, 你觉得在认识上最核心的“醒悟”应该是什么?

李国平:

策划的职责是搞清楚市场的逻辑。这句话很容易被误解为市场等于“万恶”的开发商, 无非是在为赚钱换个说法, 或在支持开发商唯利是图。我想强调的是, 首先, 开发商唯利是图肯定不对, 但有利可“图”是开发商作为一个商业机构的基本生存原则。其次, 开发商设定的赚钱目标, 只是开发商的欲望和需要, 并不表示其真正理解和掌握市场逻辑。

举例来说, 开发商总想如何快销、迅速套现, 但很多商业楼盘并不适合分拆销售。一旦分拆销售到小业主手上, 无法整体经营管理, 会成为一个低商业价值的物业, 导致后期也卖不出一个好的价格。所以所谓的只想赚快钱的这种开发商的利润目标不等于市场逻辑, 就是你其实没有把这个城市的这个地段和这个物业可能达到的价值最大化。

刘昭吟:

按您所讲的市场逻辑的价值最大化, 如果我们以开发商立即套现作为对立面, 那么市场逻辑是否包含了时间维度与空间维度?时间维度上, 您讲到了经营, 所以时间是拉长的;空间维度上, 不止于开发商一个人的套现, 还包括商铺购买者的未来增值?

李国平:

这是一个综合性问题。很多时候, 过于急功近利的套现, 反而在整个的项目当中, 难以获得一个更长久或更大的经济利益。

现在普遍遇到问题的旅游度假地产就是这个情况。旅游度假地产现在都是挂着旅游度假的名义, 其实还在做房地产, 还是传统的模式, 建个几千亩靠海的、靠山的、靠湖的项目, 做成一个个别墅、洋房卖给城里的客群, 说你们可以到这儿来度假。所有的开发商都规划一个商业街, 甚至做出它像是在开业的样子, 让你去想象我以后买这个房子, 在这个街上会有各种各样的品牌。可笑的是, 谁会到一个山沟沟里面去买Prada、路易威登?这些都是一些错误的定位。那么他目的是什么?是卖房子。

大家带着幻想去买。当他交房的时候会发现那个商业街根本开不起来, 也就无法入住;没有或很少入住, 那些商业就更加开不起来, 就这么恶性循环。所以这些急功近利的传统房地产模式, 无论是雅居乐、碧桂园、龙湖, 大家都会做不下去。开发商以为自己一切以利润、以现金流快速周转为导向, 好像他们就符合了市场规律, 其实错了。旅游度假地产的市场逻辑不是这样, 应该给买房者可以玩儿、可以住下来、可以生活的真实场所, 而不只是样板区。其实别墅市场已经改变了, 以前有幻想就有冲动买别墅, 现在市场变理性了, “随便买别墅”都成了一些广泛流传的笑话段子。所以如果你的开发不符合市场需求, 你就违反了市场逻辑, 就不可能成功。

刘昭吟:

因为这等于你拿了某个行业的商业模式放在另外一个行业。

李国平:

这么一来, 很多人就说, 你要我把开发模式转变为投入大、周转慢、回钱慢的模式, 要从一个纯粹的房地产开发商转变为一个既要开发又要经营的企业, 这可不是一个好买卖。可问题是, 第一, 如果不符合休闲度假的市场逻辑, 你原来认为的那个好买卖根本不存在。第二, 我们可以探讨在符合市场逻辑的条件下, 如何成就一个好买卖:虽然投入大、回转慢, 但获得项目最大化的、增值的最终利益。这比你急急忙忙的卖完之后再去拿地、开发、快销, 具有更长远的利益。

刘昭吟:

基于市场逻辑发生改变, 消费者理性的面对自己的真实需求, 这种情况下, 您怎么看新型城镇化?

李国平:

过去的城镇化逻辑是基于中国“房地产市场不会出问题”的假设前提, 说什么“我们还有2亿农民要进城, 他们会带来巨大的房地产需求”。我认为这个前提就很典型的没有市场逻辑。

首先, 主动进城的农民工, 他们进城后可能是住地下室或宿舍, 他们攒的钱是回老家村里面去盖房子, 或回自己的镇上买房子。他们进城工作并不代表进城购买房产。其次, 征地建新城是城镇化的主要形式, 你要征农民的地、拆掉农民的房子但要给农民补偿, 然后投资建设来吸引产业和购房者。那么, 谁来买单?现在我们的逻辑认为那两亿人要进城, 他们是买单者, 这本身是一个错误的逻辑。他们不是买单者, 他们会得到住房安置而不产生购房需求, 他们在被迫城市化时成为城市化的成本。

所以买单者只能是这个新城的增量。那么城镇化的核心问题就是:我到底要吸引哪些新的产业进来?吸引哪些具有支付能力的购房者过来?

近郊区位能够争取大城市的外溢, 因为城里的房子贵, 你这边便宜, 所以能够外溢出来一些人群在近郊购房。然而简单承接大城市外溢却非长远之计。一种情况是, 城市小白领在城里购房能力不足, 所以先在近郊买房, 以这个房子的增值冲抵以后在城里购房的压力。他只是把近郊购房当作一种投资行为, 很多所谓的刚需其实本质是投资。另一种情况是居住到郊区, 但工作仍在城里, 日常被迫通勤两小时以上, 一旦具有财富能力, 立即就是迁回内城。这就导致近郊成为承接大城市的低支付能力者或不稳定心态者的“过渡之城”, 是心在内城睡在这里的“睡城”, 而不能成为一个稳定的、有活力的、可持续的城镇。

刘昭吟:

那么对您来讲, 是不是城镇化与郊区化有概念上的差别?郊区化意涵着郊区是大城市的一个功能分工片区, 与大城市有依附关系;城镇化则必须有它自己的经济增长能力, 以及产业与居住的密切联系?

李国平:

我认为郊区化与城镇化应该是一回事, 因为我反对纯粹睡城的郊区化。通过TOD把人从大城市疏散出去居住但仍在中心区工作的郊区化模式, 很多人仍然认为是对的, 但从长远来看, 这些区域它本身也应该职住平衡, 不该是简单的郊区化。我想, “职住平衡”就是我认为新型城镇化最主要的目标, 那么核心议题是, 我们如何在政策上和在市场逻辑上, 把人在这里固定下来。

为了职住平衡, 大城市近郊就该致力于产业政策与居住政策的接合, 特别是针对研发类型的高新技术产业。现在很大的问题是, 你要研发企业从北京市区迁到良乡, 或京津之间的武清, 甚至于迁到蓟县, 尽管产业政策符合企业扩张的目标, 但他的员工不迁移, 仍然导致产业无法转移。所以很重要的是如何解决人的问题。现在北漂的, 或在魔都打拼的年轻人, 他们可能居住在地下室或多人合租, 花很长的时间在通勤上, 在这个花花绿绿的世界里消费力不足, 工作压力很大, 这些问题都造成他们心理上的烦燥、困惑、痛苦。如果我们能改善这些生活问题, 也就解决了产业发展的问题。

人们都希望在一个稳定的、美好的环境里工作, 而且能看到自己的未来。如果在城镇建设当中引进产业时, 直接把人才公寓更多的去仿造校园的那种状态, 有食堂、图书馆、体育场所、很低廉的租金、很好的服务, 当他要成家的时候, 有幼儿园的配套。当他工作十年、八年之后, 他就可以用自己的年资、工作的贡献获得完整的产权。像这些东西, 不就与我们的保障房是一样的吗?我讲的就是这个意思, 把政府的保障房计划与产业招商结合起来。

刘昭吟:

您的“职住平衡”策略是针对知识密集产业, 通过住房公共服务形成吸引人才迁移的条件, 但这是不是也提高了区域开发的成本?

李国平:

我认为不是。现在我们的各级政府都有硬性的、巨大的、超出这个城市本身需要的保障房指标, 做法是为完成任务而建设。北京的自助商品房一抽签, 很多人都放弃, 为什么?我在北五环工作, 我抽了一个南五环的房子, 我要还是不要?你会发现, 我们所谓的保障房与我们要吸引人才、留住人才, 是完全割裂的、低效的, 甚至于是无效的。

我的想法是, 把政府本来就要做、不得不做的、无效的公共财政投入, 变成有效的嫁接。原来是对所有的市民进行抽签, 现在是面对企业、面对我吸引的人才。你在这里工作三年, 我让你租三年, 这属于公租房概念。如果你工作到五年, 我就给你便宜的价格买到这样的一个房产。等到你干到十年以后, 我让你的房产市场化。这就够了, 我要的就是你十年的稳定工作。

刘昭吟:

你从房地产策划出发看新型城镇化, 呼吁以“职住平衡”为关键的产业政策与保障性住房政策的接合。那么, 从这个视角再回头看房地产策划, 新型城镇化对房地产策划的影响是什么?

李国平:

我最近看了本书叫《无情的革命》, 是美国一位当代历史学家写资本主义发展历史的。过往我们总习惯于从物质、技术和政治体制的发展来研究资本主义的兴起, 这位作者提出了一个新颖的观点, 资本主义发展的关键其实是观念和文化的胜利。现在大家都在大谈新型城镇化, 也都把“以人为本”挂在嘴上, 并不亦乐乎地吐槽目前城镇化的各种问题。当我们把各种问题的根源都归罪于政府的盲目决策和“长官意志”的时候, 有没有丝毫反省这些问题也有策划师、规划师在“帮凶”, 有的甚至是“始作俑者”?

所以, 房地产策划行业应该担负新文化、新观念的传播、践行者的角色, 这是对我们的城市以及我们行业的一种救赎!

借力助力房地产与城镇化协同推进 篇9

按照十八大精神, 新型城镇化将成为未来中国经济可持续增长的引擎。在推进城镇化的过程中, 相关产业将协同发展。房地产业作为基础性、先导性产业, 在城镇化进程中起着举足轻重的作用。随着城镇化的稳步推进, 住房以及工业、商业等房地产需求会逐渐释放。特别是在城镇化推动下城乡一体化进程的加快, 使房地产市场积聚了持续而且大量的需求。房地产业可以借力城镇化所带来的市场需求和发展空间, 完成行业的整体转型和提升。

那么, 房地产业如何借力城镇化呢?

首先, 要主动跟进城镇化的进程。未来房地产业的发展要踩准城镇化的节拍, 根据城镇化的推进速度来调整行业的发展速度。只有这样, 房地产业才能在城镇化这面大旗的引领下, 担当起先遣部队的职责, 在满足城镇化所需行业和产业的发展需要以及居住需求的同时, 使整个行业获得可持续发展。

其次, 建立城乡统筹的房地产市场。城镇化的过程, 也是打破城乡二元结构、统筹城乡发展的过程。建立城乡一体化的房地产市场对整个行业的发展意义重大。大力推进城镇化恰恰为此准备了充分的制度前提和政策基础。

最后, 借城镇化实现行业的转型发展。我国房地产行业经过二三十年的发展, 目前正处在转型的关键期。特别是这几年的宏观调控, 使行业前期粗放式发展积累的问题显现出来, 转型调整成为最迫切的问题。城镇化为房地产业带来的巨大市场需求和容量, 为房地产业的调整、转型提供了极其难得的机遇。房地产业应借此实现跨越提升。

与此同时, 房地产业应助力城镇化的发展, 也就是在城镇化中起到促进推动的积极作用, 而不是相反。

因为目前确实有一种倾向, 那就是将城镇化简单理解为房地产化, 甚至认为搞城镇化就要大搞房地产并因此推高房价。而其实, 城镇化具有丰富的内容, 判断城镇化是否成功, 更重要的标准是配套产业是否跟进, 城镇是否提供与转移人口相匹配的就业机会, 是否有序推进农业转移人口的市民化。如果简单地将城镇化与房地产划等号, 借城镇化大肆圈地、大搞房地产开发, 而不是与相关产业协同推进、与进城农民就业统筹考量, 后患无穷!

例谈城镇化与房地产价格关系 篇10

一、城镇化与房地产价格之间存在的基本联系

(一) 城镇化发展速度受到房地产价格的双面影响

受到房地产价格不断上升的影响, 地产商为了获得利益, 积极开发新地产, 而且基于时代的高速发展, 新地产更趋向于建设大规模的、内部各项配套设施高度完善的高端小区, 这可以有效对居民的居住环境进行改善, 而在这个改善的过程中, 更多的农村人口被城镇优美和谐的环境所吸引, 从而转移到城镇。这种现象是房地产价格上升对城镇化水平提高所产生的积极影响。同时, 大量新地产的开发需要依靠建筑工人的力量, 而农村居民是建筑工程劳动力最为主要的来源, 这样一来, 新地产的开发可以帮助许多进城务工人员解决就业的难题。另外, 建筑工程需要大量的建筑材料以及运输行业的大力支持, 所以新地产的开发还促进了建筑材料市场以及运输业的发展。从这几点来看, 房地产价格可以有效促进城镇化水平的快速提升。

然而, 随着房地产价格的大幅度增长, 房价明显高出居民的实际收入, 居民没有强力的购买能力, 导致大片商品房空置, 造成严重的资源浪费, 不仅不能有效提高居民的生活水平, 还会降低农村居民来城镇生活、工作以及买房的积极性, 进而制约了城镇化水平的提高。

(二) 房地产价格受到城镇化发展速度的影响

随着我国经济实力以及技术水平的不断提高, 建筑行业的施工技术与建设质量也有着明显的进步。在我国城镇化发展过程中, 城市的整体规划以及各项建筑功能相互配合都更加科学化与实效化, 其空间的结构形式也更加合理。在城镇化过程中, 对于新城区的开发力度不断加大, 并不断对旧城区进行改造, 促使城市的整体环境更加美观、各项生活娱乐设施更加完善、交通更加便利等, 从而提高了城镇居民的总体生活质量。居民生活水平提高了, 又反过来促进房价的上涨。同时, 城镇人口增多也影响了房价的上涨。近几年来, 我国城镇化的速度越来越快, 农村人口逐渐向城镇转移, 致使对城镇商品房有了越来越多的需求量, 随着供不应求趋势的加剧, 房地产价格便不断上升。在1980年, 我国各大城镇的人均居住面积大概在7㎡, 到了2010年, 达到了3.2㎡, 这种变化的显著增加导致房价不断上升。另外, 随着大型社区的普及, 居民生活娱乐设施更加完善, 致使占用了更多的土地资源。因为城镇内部的建设用地总量有一定的限值, 对土地的大量需求必然导致土地价格上涨, 开发商为了获取更大的盈利, 必然提高房价以减少成本并盈利。这也从侧面说明了城镇化的发展会促进房价的上升。

二、以杭州市房地产价格影响因素的实例分析

(一) 数据指标选取及说明

本文选取杭州作为案例。主要针对杭州的城镇化水平和房价之间的关系, 选取多元线性回归的研究方法对其进行分析研究。研究的一般指标有是从2001年到2010年间杭州市房价, 选取指标包括商业住宅售价Y、杭州城镇化水平X1、人均收入水平X2、房产开发投资额X3、商品住宅面积X4、金融贷款利率X6、贷款额度X7。详见表1。

(二) 数据分析及其结果

对数据变量进行线性回归后, 估算结果如下:

根据上表, 对各项变量的相关系数实施线性回归分析, 通过对比F检验法对比F表, 可知F=49.009大于F表, 故两组数据有显著差异, 两组变量之间没有关联。t检验法对每个变量进行检验, 结论中各符号并没有比较实际且合理的经济学意义。再对变量之间各系数的关联性进行较为简单的检验, 其中X2和X3的相关数是0.9997, 利用估计方程, 可决系数为0.9942, 可根据KLEIN的原则, 变量之间存在严重的多重共线性。

结果表明城镇化水平和房价的关系, 呈现出正比例的联系。并且, 每当城镇化率增加1%, 那么商品住宅的价格会提升1109.631元。

(三) 总结

通过对杭州城镇化与房地产价格进行分析研究, 可以得出二者之间存在着密切的内在联系, 当城镇化的发展水平不断提高, 房价也会随着不断的增涨。在短时间内, 房价的上涨会在一定程度上制约农村人口向城镇转移并限制了城镇化的总体发展进程, 但是这种限制作用非常有限, 并不能起到决定性作用。随着城镇居民人均可以自由支配的收入数额越来越大、居住区各种生活娱乐设施越来越完善、居住环境氛围越来越美观和谐等, 促使越来越多的农村人口对城镇生活充满了向往, 所以房价的上升速度抑制不了城镇化发展的总体水平。

三、协调城镇化与房地产价格的建议

在城市建设过程中, 一定要合理促进城镇化发展水平的平稳、健康提高, 要想衡量地区的经济发展水平, 标准并不是只有一个, 不能只注重城镇化的发展, 要合理调控城镇化与房地产价格的关系, 促进其和谐统一, 从而稳步提高城镇人民的生活水平与幸福感。

首先, 合理制定城镇化进程的发展速度, 科学认识经济发展方式, 不能误把城镇化当做经济发展的唯一模式。另外科学规划, 合理利用土地, 走集约化的城镇化之路。

其次, 科学处理城镇化与房地产价格时, 需要将行政手段、经济手段结合起来, 并充分运用宏观调控的作用, 促进二者良性发展。

最后, 要想促进房价的合理变动, 需要综合参考我国现行的货币、财政以及土地政策, 使房价更加具有实际意义。另外, 在城镇化过程中, 要合理控制房地产行业的发展速度以及总体规模, 使其在顺应发展规律的同时能配合其他产业的发展趋势, 在协调统一发展的同时共同促进我国社会经济的健康稳定发展。

四、结束语

本文通过实例分析可知, 城镇化与房地产价格之间存在着紧密的联系, 二者存在着相互促进作用, 但是房地产价格还在一定程度上制约了城镇化的发展, 但这种制约力度很小。城镇化是我国现代化建设的必然趋势, 要高度重视城镇化的健康、科学发展, 并合理控制房地产价格的变动, 稳步促进社会的和谐发展。

参考文献

[1]曾江辉.城镇化对中国房地产价格影响的实证分析[J].商场现代化, 2010 (17)

[2]金丽国.城镇化与房地产价格关系研究—以天津为例[J].中国集体经济, 2013 (4)

城镇化，房地产业第二春 篇11

由于这个命题较大，我们仅从城镇化来进行探讨，本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。

第一个现象：为什么在调控不断的情况下，这些年中国房地产成交量却在不断增长？

这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰地看到中国房地产业的成交数据（金额与面积）持续攀高。这几年印象最为深刻的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量（面积）是否能够继续增长的问题。

2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近50%。

2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%。

2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%。

在此，我们也相信成交量数据不可能一路往上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中窥豹。在此，和大家说三个简单的数字。

全国地级以上市：288个（含新成立的三沙市）

全国县级市：374个

全国县：2862个

统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的十大城市甚至三十个大中城市房地产成交变化情况，还有将近250多个城市的数据你看不到，这已经注定了我们大家并没有看到中国房地产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城市由于城镇化，房地产需求还在持续稳定的放量中。形象一点地说，今天我们摊开中国地图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更不用说四五线和中西部城市。

第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？

举个例子，2000年--2004年期问，上海房地产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发展起来，即使是苏州市场也开始活跃。但这期间南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作兩轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来”。但就在温州人撤走之后，2005年南京房地产市场当年成交量直接冲22900万平方米高位。随后业内观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大”，但在2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影响，合肥市场逆势大反弹。

我们想表达的结论是，中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州，然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是房地产市场的自上而下的传导带动模式。

全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。我们相信，由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等多维度差异化的影响而导致处于不同的房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。

第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。

2009年中国房地产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项目销售40多亿元。世纪金源三个项目销售600多万平方米。前者做产品溢价，后者模式正好相反，做流量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的一个现象。大家印象中贵阳购买力没这么大，但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上半年单项目销售157万平方米。为什么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突然爆发出来了？尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但我们还是更多地理解为：今天我们的城镇化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的医疗、教育等社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城镇化。短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城镇化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房人户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。

下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在。

而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确；我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺乏创新而不再安全；我们之所以落后是因为我们的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。

新型城镇化下的房地产政策研究 篇12

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化, 是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。随着中国经济的不断发展, 中国过度依赖房地产的经济发展方式已经不能继续持续下去。过去的十几年里房价的增长速度远远高于GDP、居民收入的增长速度。房地产成了中国经济增长的支柱产业。虽然房价上涨表面使得城市居民的财富不断增长, 城市居民工资不断提高, 国家的广义货币M2也从2003的18万亿增长到了2010年的60万亿, 到2013年已经接近100万亿。中国的CPI长期居于高位, 城市的生活成本大幅度增加, 中国房价收入比达到了4.67, 也就是平均实现买房需要二十年。房地产作为支柱产业所带来的后果逐渐显现, 已经成为中国实现新型城镇化过程中不得不面对的问题。

房价上涨的原始动力是经济发展, 房价的增值部分归功于全国人民的努力。孙中山先生早就提出:“平均地权, 涨价归公”的思想。就是说, 房价上涨主要是土地价值上涨, 土地价值上涨并不是与房地产究竟是谁所有有关, 而是全体民众的劳动推动国家的经济繁荣和发展的结果。所以, 他提出平均地权, 涨价归公。即:买卖房产地产增值部分一律归公。当然这种想法过于理想化, 不利于推进中国城镇化的持续发展, 不利于持续改善城镇居民的居住环境, 也不适应当前中国的国情。但是实行更加合理可持续的房地产政策有利于缩小中国日益拉大的贫富差距, 减小国家经济对房地产的依赖, 使得中国的经济和城镇化进程能够持续发展。

而为了解决中国当前的房地产问题, 参考国外以及中国香港的房地产现状和政策有重大的意义。因此本文在第二章概述了日本、新加坡和中国香港的房地产发展情况, 之所以以这三个国家和地区为例, 主要是因为其和中国大陆一样都是人口稠密、土地稀缺。对于中国在保证耕地的情况下实现城市房地产和城镇化的持续发展具有重要的意义。而在第三章介绍了中国城镇化过程中遇到的房地产问题。然后在第四章结合日本、新加坡、香港的房地产模式和中国当前房地产遇到的问题提出了中国房地产改革的建议。最后在第五章对论文做出总结。

二、日本、新加坡和香港房地产发展情况

(一) 日本的房地产发展情况

日本在上个世纪八十年代经历了历史上最大的房地产泡沫, 这不仅和美国通过历史上著名的广场协议来推动扩大日本的经济泡沫, 然后强力刺激泡沫使得日本经济崩溃有关。其更重要的原因在于八十年代初全球性的通货紧缩, 日本国内在地产永远不会贬值的思想推动下大量的资金流入了房地产, 使得房价以低价爆发的方式增长, 而表面上账面财富的增加又进一步刺激了国民的消费欲望, 经济呈现一派欣欣向荣的景象直到1989年日本泡沫终究破灭。日本在吸取了惨痛的教训之后开始进行了一系列的改革, 包括通过增加国债来建设昂贵的公共配套设施, 放宽房地产的限制, 使得更多的市民可以参与到房地产建设环节中, 日本的房地产逐渐进入可持续的发展道路中。现在日本东京的居民收入是中国上海五倍的情况下, 其房价却相差不远。

(二) 新加坡的房地产发展情况

新加坡是一个寸土寸金的岛国, 在土地稀缺的情况下新加坡在现在可以基本实现居者有其屋, 新加坡的房地产政策可以说是非常成功的。新加坡于1964年开始推出居者有其屋计划, 在过去的五十年中, 新加坡修建了上百万的公共住房, 解决了超过百分之八十的人口的住房问题, 形成了以公共住房为主, 商品房为辅的房地产市场格局。虽然新加坡的房地产价格也几度大起大落, 经历了1997年的东南亚经济危机的房地产泡沫危机和2008年全球金融海啸后房价大幅度下跌, 但是由于新加坡具有完善的住房制度, 百分之八十几的人都住在政府提供的组屋中, 因此房价起落对于新加坡的大多数公民都没有太大的影响。新加坡的地产制度很值得世界各国的学习, 尤其是人口密度大的国家。新加坡具有完善的土地制度, 纯国有土地约占53%, 共有土地占27%, 私有土地只占约20%, 因此新加坡对房地产市场具有强大的调控能力。并且能够实行长期持续的住房统一规划。新加坡的房地产税可以持续的从高端需求商品房中持续的获取财政收入来支持新加坡现有的以公共住房为主的房地产市场的持续发展, 能够有效的调节社会的贫富差距。新加坡的公积金制度也有效地解决了国民的住房需求。新加坡组合统一持续的差异化房地产政策值得中国去学习。

(三) 香港的房地产发展情况

香港的房地产发展历程和新加坡一样。超过半个世纪的发展才形成了现有的较为完善的房地产市场。经过香港政府的多年努力, 政府成了租赁市场上的主导者, 政府供给的廉租屋和补贴出售的房屋和私营企业提供的住宅平分秋色。政府和私营企业在住宅市场上相互补充, 政府主要负责保障居民的基本住房需求, 主要以出租为主。而私营企业则为有能力的人提供更好的住房环境, 主要以直接出售为主。香港对公共住房实行统一建设的方式, 在过程中也鼓励私营企业和非盈利部门的参与, 然后进行统一的分配。香港采用按先后次序以及申请人的住房条件, 选择地区等进行统一的编号。住房申请者从其申请得到许可开始就能够明确地知道自己大概什么时候能够轮到自己拥有住房, 因此香港的公民不必长期纠结在住房的事情上。当然, 由于香港私营企业提供的住宅占了房地产市场供给的一半左右, 而新加坡政府提供的公共住房达到了百分之八十以上, 因此香港房地产价格的波动幅度要大于新加坡。

三、中国城镇化过程中的房地产问题和建议

中国目前有住房需求的人大致可以按收入分为低收入人群、中等收入人群和高收入人群三类。不同收入的人群对于住房的需求存在很大的差异。而中国目前的住房制度也分为针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房制度。同时中国住房保障制度有住房公积金、住房货币补贴、经济适用住房、廉租住房和“二限房”等。可以说中国现在的住房和住房保障制度是非常多元化的。这样的住房划分和保障制度可以说是符合当前中国国情的。即使在不断完善的收入分配制度下中国国内的贫富差距会逐渐缩小, 但是由于中国所处的发展阶段决定三类收入人群将长期持续的存在, 因此按此划分实行不同的住房制度将长期符合中国的国情。但是具体在实施过程中的确遇到了各种各样的问题。

(一) 中国房地产的调控缺乏连续性和持续性

新加坡和香港的房地产都经历了超过半个世纪的发展, 新加坡半个世纪的房地产市场发展一直围绕着居者有其屋来进行, 而香港也一直致力于对居民的保障住房供给。在长期持续的房地产政策下才有了现在相对完善和稳定的房地产市场。而中国的房地产市场虽然经历了多伦改革, 从2003年以来经过多次房地产调控。但在此期间, 由于中国的经济发展以GDP为纲, 而房地产调控往往着眼于保持中国GDP的高速增长。房地产在过热的情况下逐渐偏离了本来该有的功能。

(二) 商品房在住房中所占比例过高

虽然按照国民收入相应的实行针对低收入人群的保障住房制度、针对中等收入的公共住房和公共租赁房、针对高收入家庭的商品房制度。但是实际上在过去的十几年里, 保障住房、公共住房和公共租赁房的建设一直滞后。而房地产市场上的供给都靠商品房来源。由于房地产市场过热, 房价越来越高。商品房的价格已经使得中低收入人群难以承受。而这和中国的经济结构和体制有很大关系。由于实行分税制后地方政府的自主财政严重依赖土地税收, 以及在中国的政绩考核以GDP为纲的情况下, 各级政府都将工作的中心放在商品房的发展之上。

(三) 保障房和公共住房没有完善的分配制度和可持续的发展政策

由于中国分配制度的不完善, 保障房和公共住房的建设不仅仅滞后, 而且再分配的过程中相当大的部分并没有分配到需要的人手里。而成为了某些人牟利的工具。同时, 保障房和公共住房的建设, 国家并没有长期的发展计划, 也没有固定的财政收入来源来支持保障房和公共住房的建设。有需求的民众无法有可预期的时间知道什么时候能够分配到相应的保障房和公共住房。

四、房地产改革建议

根据第三章中分析的中国城镇化过程中遇到的房地产问题, 这里相应的给出一些建议。同时对于房地产中除了住宅房产以外的商业地产和以工业为主的工业地产也类比住宅地产提出了一些建议。

(一) 建立以居者有其屋为目标的可持续的房地产制度

中国需要在和新加坡居者有其屋类似的为纲领之下实行长期的发展战略和可持续的房地产制度。通过新加坡和香港的发展经历我们可以知道, 就算在具有稳定的房地产政策之下, 要实现居者有其屋的房地产目标, 这个过程需要数十年甚至上百年的时间。因此对于房地产需要有长期的规划, 在居者有其屋的纲领之下进行相应的房地产调控和政府施政。

(二) 加大保障房和公共住房的建设

中国当前保障房和公共住房建设远远不能满足当前的需求, 为了获取持续的财政支持, 需要加大高端商品房和满足基本需求的住房之间的差异化的税收政策。加大对高端商品的税收征收力度, 同时实施相应的房产税政策, 然后用其中获取的财政支持保障房和公共住房的建设。为了能获取足够的保障房和公共住房建设用地, 政府需要做出相应的规划。首先需要减少地方政府对土地财政的依赖, 改变政府的考核方式。其次需要对保障房和公共住房建设用地在住宅用地中所占的比例划定明确的底线, 确定保障房和公共住房建设用地的持续供给。

(三) 完善保障房和公共住房的分配制度

单独加大保障房和公共住房的建设而不完善其分配制度, 房不能分配到需要的人手里, 那么保障房和公共住房的建设也就失去了其相应的意义。政府需要有一套完善的考核方式, 然后根据需求人的申请和房屋的建设规划给出明确的时间预期。使得申请人能够知道在多长的时间内能够住上相应的保障房或者公共住房。对保障房和公共住房的转租和出售制定完善制度, 使得其起到满足住的功能, 而不是成为投资的工具。同时完善现有的法律制度, 减少权力寻租的空间。

(四) 同时完善商业地产和工业地产制度

城市的房地产可分类为以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产和商业地产。对于以工业生产为主的工业地产和以商业为主的商业地产都应该和住宅地产一样实行差异化的政策。商业地产可以分为满足城市居民基本生活需求的商业地产和满足其他改善性和高端需求的商业地产。对于满足城市居民基本生活需求的商业地产应该由政府来进行控制, 尽量以低租金的方式来降低经营的成本, 以便向市民提供低价格的基本生活需求产品。以北京市为例, 到2013年在北京市政府在北京市收购和入股了超过180个菜市场, 然后按成本收取一定的租金和水电费, 而这些菜市场中满足居民基本需求的蔬菜价格比附近的超市的价位低了超过一半以上, 大大地降低了附近居民的生活成本。对于满足高端商业需求的商业地产, 政府应该在高税收的情况下让其进行自由竞争, 而高税收的部分可用于对满足居民基本生活需求的房地产的补贴。同时配套的工业地产和商业地产一样, 对于用于生产居民基本生活需求的方面应该实行减税, 以便能够降低居民的基本生活成本。

五、论文总结

新型城镇化是人的城镇化。要实现新型城镇化的理念, 转变当前城市的房地产政策具有很重要的意义。要实现人的城镇化, 城市房地产发展首先必须要满足城市居民基本的居住问题, 而在满足了城市居民的基本需求之后应该放开其竞争, 加速其市场化。也就是要明确政府和市场的界限, 对于满足城市居民基本需求的房地产, 政府应该具有强有力的控制力, 其最终目的就是要降低城市居民满足基本生活需求的成本。因此本文的建议主要就集中于基于房地产是否是为了满足城市居民的基本生活需求分别实行不同的房地产政策。

当然不同的城市有不同的情况, 比如超大规模城市的北京、上海等还面临人口控制、环境污染控制的压力。不同的城市虽然在实现城市居民生活低成本上都有相同的目标, 但是不同的城市应该依据城市发展需求的不同, 灵活改变现有的房地产政策。同时, 通过世界各国城市发展的经验可以看出, 要完善城市的生态环境和实现经济发达的目标一样是不可能一蹴而就的, 尤其是像中国这样人口众多、地域广阔、各地差异巨大的国家, 需要数十年甚至上百年的努力才可能较好的实现。因此每个城市都应该结合其自身情况制定长期可持续的房地产政策。只有这样, 中国才能真正走上新型城镇化的道路。

摘要：城市房地产政策的改革对于推进新型城镇化的国家战略具有重要的意义。本文在简述日本、新加坡和中国香港的房地产发展现状的情况下, 分析了当前中国房地产政策的一些问题并提出了建议。建议基于城市房地产是否为了满足城市居民的基本生活需求而实行差异化的房地产政策。

关键词：新型城镇化,房地产政策

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