地产文化与文化地产

地产文化与文化地产（共12篇）

地产文化与文化地产 篇1

竞争需要创新的空间, 而文化的创新空间最为广袤。发展文化地产, 在文化的高度上竞争, 是未来发展商需要关注的课题和需要练就的本领。

记得2000年初, “新住宅运动”第一次筹备会议在深圳开过之后, 一位参加了此次会议的北京某著名建筑杂志的副总编说:“看来这些开发商还读过几天书。”对这句话, 我一直记忆深刻并反思良久。

长期以来, 一提到地产商, 人们的普遍联想往往是“暴发户”、“土财主”。于是, 由地产商来谈文化一直被许多文化人甚至业内人讥之为“奢谈”。似乎地产就只是房子, 就只是用钢筋混凝土堆砌的冰冷物体, 就只是供一些没读过几天书的“混混儿们”发财和发迹的平台。

其实, 人们都居住和工作在由地产商们营造的居室或者办公楼里, 都生活在主要由房地产产品构成的城市空间中, 都感受着身边生活方式和工作方式的不断进步, 却又总是令人奇怪地不乐意把神圣的文化与庞大的地产联系在一起。

居住文化古往有之

“家”是一个宁静而致远的美丽的地方。

从上古时代的“男女杂游, 不媒不聘”、“以树为巢”、“凿穴而居”到今天, 居住文化古往有之。纵观中国人的居住史, 我们可以看到一幅文化进步的历史长卷——图腾、崇拜、信仰、占卜、祭祀、血缘、宗法、礼制、风水……它们无一不与居住有关, 又无一不是文化的集成。

汉字的“宇宙”原是指建筑, 建筑物就是大地上的宇宙, “宇, 屋檐也;宙, 栋梁也” (汉·高诱) , 或曰:“往古来今谓之宙, 四方上下谓之宇” (《淮南子》) 。卜师、祭师就是最早的规划师。《周易》曾对建筑产生了重要的文化影响——“观物取象”、“以象制器”的规划思想;“形胜”、“取势”的布局思想;“天人合一”的精神境界。

黄帝则是中国历史上一位多种文明创造的集大成者——井、咸池、火食、冕、旃、占日、星气、律、算数、甲子、调历、衣裳、制图、鼓、罄、镜、舟、矢、杵臼、钟、宫室、明堂等。中国人从黄帝时才有了居住、制图、宫室、明堂, 以及其他许多与居住有关的文明和文化。

老子最早确定了人在自然界中的重要位置:“道大、天大、地大、人亦大。域中有四大, 而人居其一焉”, 并且设计了理想的社会模式:“甘其食、美其服、乐其俗、安其居”。

人类的文明史, 从居室到村邑、都市、城郭乃至国家, 就是文化与建筑交融和共荣的历史。夏禹时, 人们已有“乡田同井, 出入相友, 守望相助, 疾病相扶”的要求。

在人居文化中, 审美的进步一直起着主导作用, 老子说“天下皆知, 美之为美”。春秋时人伍举说“夫美也者, 上下、内外、小大、远近, 皆无害焉, 故曰美”。人们在居住空间的进步中寻觅和探索着美的进步——屋顶是寻找与天相通的东西;翘角是表达“天人合一”的气息;天井是敬天敬神的眼睛;庭院是保护家庭的围合;园林是悦心悦神的憧憬。中国建筑的结构美和西方建筑的旋律美, 共同谱写建筑美学的篇章。

我们可以从唐宋著名诗人和词人的无数华章中, 想象出当时人们对美好自然生活的向往:“云深不知处” (贾岛) 、“空山松子落” (韦应物) 、“窗含西岭千秋雪” (杜甫) 、“傍睨竹树云石” (白居易) 、“孤琴候萝径” (孟浩然) 、“也傍桑阴学种瓜” (范成大) 、“明月来相照” (王维) 、“狗吠深巷中” (陶渊明) 、“独树为桥小结庐” (林和靖) 等等。

古人在日常生活中早已懂得对居住文化的品味, 他们定位了“山居七胜”——怪石、奇峰、走泉、深潭、老木、嘉草、新花和视远。他们早就懂得在庭园之中静坐、清谈、吟诗、读书、著作、诵经、酌酒、啜茗、抚琴、弈棋, 也懂得到名山大川去游览、写生。人们正是在对居住文化的顿悟之中攀援着时代的进步。

建筑是人与自然对话的方式。人们的居住文化主题在随着文明的进步而不断地转换。意大利著名建筑家布鲁诺·费维在《建筑空间论》中写下与居住文化息息相关的建筑艺术的历史进程:埃及式——敬畏的时代;希腊式——优雅的时代;罗马式——武力与豪华的时代;早期基督教式——虔诚与爱的时代;哥特式——渴慕的时代;文艺复兴式——雅致的时代;各种复兴式——回忆的时代。

今天的中国, 以住宅为主、辅以商业公共建筑的房地产, 在年增长数量上已跃居世界第一, 品质的进步速度也堪称世界第一。在中国房地产的背景中, 更有一个其他国家民族与未来难以匹敌的内涵, 那就是人居文化, 中华民族的文化特质:仁、义、礼、智、信, 在地产过程中无处不在。中国未来住宅发展最大的思想宝库应该是文化, 是人们对人居文化更深层、更现代的理解与感悟。

与文化最有缘分的产业

我们说地产是与文化最有缘分的产业并不过分, 因为人一生中的大多数时间里, 无论是工作或者居住, 都与房地产业的直接产品有关;房地产与近百个产业的发展相关;房地产是普通百姓家庭投资或者消费最高的一种商品;房地产的营销费用是大多数媒体最有力的支撑;房地产的运作过程是一个相当复杂的系统 (时间长、关联多) ;房地产的进步很快, 除了硬件的改观之外, 还有软件的进步;日益激烈的竞争使得房地产的竞争水平不断提升和演进;房地产企业的文化和房地产行业的文化存在地域差异, 而人口的流动使得住区文化日益呈现多元杂处的状态;房地产行业及其产品在文化方面的创新空间很大;房地产在国民经济和区域经济中所占的比重日益提高, 其经济基础十分牢实, 具有持久的潜能。

而且, 人的文化素质中有两个最重要的方面:一是思维的创新、判断、认知、辨识、审美;二是精神境界的理想、信念、德性、意志和情感。这两方面无一不与居住和工作的环境有关。

我们逐渐观察到, 文化与地产之间存在着若干重要的关系:文化是地产最大的创新空间, 地产是文化最好的表现载体;文化的进步带动地产的进步, 地产的进步促进文化的进步;地产文化是产业文化中最为重要和活跃的分支, 文化地产是地产形态中最为丰厚的地产;文化的价值最能营造地产的附加价值, 地产因为有了文化而显得丰满和变化多端;文化因为有了地产而有产业的支撑, 地产中的文化竞争是最高层次的综合竞争。

于是, 房地产很自然地就成为一个与文化关联最为广泛、文化表现形式和内容最为丰富以及文化人士最为关注的特殊产业。我曾经在归纳出来的住宅的120个性能中发现了有关文化的以下42个性能:主题性、创造性、现代性、领先性、先导性、外延性、风格性、优雅性、亲水性、亲地性、围合性、亲和性、人本性、乡土性、仿生性、绿化性、娱乐性、协调性、和谐性、人文性、开放性、标识性、新颖性、交往性、社会性、兼容性、休闲性、愉悦性、健康性、养生性、审美性、艺术性、教育性、地域性、未来性、趋势性、简约性、复合性、历史性、国际性、经典性、收藏性——这许多文化性能, 完整地表达了文化作为房地产灵魂的地位。

在住宅地产的发展中, 以下若干文化理念十分重要:文化在居住中最直白的表达就是“生活方式”;“以人为本”与“以生态为本”在根本上是一致的;住区的公共建筑在功能上是“家庭的延伸”;流行和时尚是“与时俱进”、稍纵即逝的;文化通过人的感官和感觉在传递;文化的构思和创造存在于地产的全过程中;网络时代最重要的文化特征是变化的方式在变化;附加值是价值的重要组成部分, 文化最能创造住区的附加值;服务意识是住宅发展中最基本的文化理念;中国人未来对居住文化的追求可能更胜于外国人……

文化地产此其时

文化是文化成员的一种共同特质。“文化地产”的定义应当是一种以知识为基础的有明显文化表征和深刻文化内涵的地产形式。在文化地产项目中, 地产是文化的载体, 文化是地产的灵魂。

居住本身就是一种文化。居住的文化也一直在进步。但是, 真正的“文化地产”作为地产竞争发展的一个“阶段”或者“时代”的到来, 却只能是现在。

我们不难了解这一推论的原因:

其一, 现代人在工作中饱受压力, 在生活中释放自我。随着物质文明的变化, 人们对精神文明的追求日益深入, 人们不只满足于一个居室的物理空间, 而开始寻找生活的质量、品位和精神方面的享受。

其二, 激烈的竞争使地产竞争的水平逐步向高层次发展, 经过成本 (价格) 、品质和品牌等竞争阶段后, 地产从“标准动作”向“自选动作”进化, 必然向更综合的阶段发展, 从而进入“文化竞争”阶段, 因为惟有文化才能包罗万象。

其三, 地产商们在不断进步, 他们通过自已和外脑, 更加注重文化在地产营造和营销方面的作用。

其四, 文化界和社会各界开始关注地产业, 人们纷纷把智慧投注到这个市场潜能大、表观形态明显和包容空间巨大的产业。

其五, 消费者和投资者开始追求能怡神怡志、悦情悦意的诗意栖居的空间。

其六, 人们对文化的理解在进步, 文化不再只是文化人群的高论, 而成了进步着的广大人群的日常体验。

其七, 文化的创新在进步。“文化”是一个相当广泛的范畴, 由于其包涵的空间和内容巨大, 故其创新的空间也巨大。

其八, 地产文化已日臻成熟, 文化地产正应运而生。

其九, 文化产生的居住系统 (房屋+环境+服务) 的附加价值最高。

其十, “中华民族的伟大复兴”这一庄严的命题, 将引发文化创新的加速, 并将在地产这一综合经济平台上获得最有效的支持。

地产, 在文化的高度上竞争

发展商对文化的关注, 最早表现在居住区的文化主题上。他们发明了令外国同行们眼花缭乱的、林林总总的文化主题——教育的、体育的、高尔夫的、音乐的、美术的、影视的、健康的、养生的、休闲的、度假的、旅游的、农家的、亲子的、生态的、环保的、景观的、园林的、森林的、山水的、郊野的、网络的、智能的、SOHO的、BOBO的、国际的、服务的、单身白领的、方便的、怀旧的、地域风情的、风水的、古典的、宫廷的、商业的、多元的、综合的……

当文化还在被一些人当做“概念”把玩时, 成熟的消费者们已经开始从视觉的感性回归到精神的理性, 他们冷静地思索文化的真正含义和与居住相关的有益的文化形态。于是, 人居文化在不断地解构和建构中螺旋前进。

万科在深圳的“四季花城”、中体、华新国际、金业在各地的“奥林匹克花园”、瑞安在上海的“新天地”、红石在博鳌的“蓝色海岸”等, 都在“文化地产”这一新领域中进行过探索。

文化在房地产项目中的基本表现形式繁多:居住区的文化主题思想;建筑艺术和环境艺术的表现形式;居住空间的生活感觉;区域历史文化积淀的发掘和利用;住宅文化性能的综合体现和对个性的尊重;住区物业管理服务的内容和形式;由营造和营销过程产生的无形资产 (品牌和口碑等) ;公共交流和商业沟通所需要的环境、设施、氛围以及社区文化活动的软件和硬件;与市场互动后产生的发展商对细节的诗意追求;为未来的生活方式所预留的“通道”和“空间”。

文化在地产中比较深层次的表现应当在于:审美情趣、生活品位、艺术格调、文化理念、深刻寓意和精神追求。

英国著名科学家、《中国科技史》的作者李约瑟先生曾经预言, “21世纪是一个设计的世纪”。我们需要为中国未来人居文化的趋势作出一些设计性的畅想:

民族化——中国人对居住的理解有别于其他民族, 人们期待“现代民居的中国风”和“中国民居的现代风”的成功表现;国际化——网络技术的进步造成了精神上的无疆界, 国际文化将加快进入中国人居文明的进步;现代化——现代化的不断演进是跨时代、跨国界的, 技术、材料、设备和生活方式的现代化不断发展;社区化——社区仍然是中国人居住方式的一种特色, 也惟有社区能为文化提供演绎的平台;生态化——“以人为本”与“以生态为本”并不矛盾, 只有“天人合一”才真正能使人的居住获得质量和内涵;都市化——中国正在加快城市化进程, 城市化率从36%向50%增长的过程中, 将有大量人口进入都市;郊区化——有人走进城市, 也有人从城市中迁出, 人均GDP的上升正引导着城市人向往郊区生活;差异化——过剩时代的竞争法宝是在把握市场趋势的基础上创造差异;审美化——中国住宅的发展, 迅速改变着中国人的审美情趣, 追新、求细、审美已成为明显的趋势;个性化——富裕的进程催生个性的张扬, 居住最能代表人的个性特质。

我们说, 文化竞争之所以处在一个竞争的“高度”上, 是因为文化竞争是一种综合竞争、战略竞争;对文化的深刻理解和表现并非大家都能做到;文化漫无边际的创新空间极大, 需要把控;文化竞争需要实力、表现力和感悟力;文化竞争包含、综合并超越了以往几个阶段的竞争内容;将文化转化为住宅地产的附加值, 实现发展商和文化界的开放式合作。

被誉为“宽带网络时代梦想家”的索尼CEO出井伸之说:“我们必须改变我们的文化, 从制造业转向以知识为基础的全球文化产业, 这如同重新打造公司的商业模式。”这句话表达了现代企业对文化与产业相结合的渴求。

竞争需要创新的空间, 而文化的创新空间最为广大。发展文化地产, 在文化的高度上竞争, 是未来发展商需要关注的课题和需要练就的本领。

为了在文化的高度上长袖善舞, 发展商们必须提高文化素养。不同的学问在人的文化素质中起着不同的本质作用。诚如弗朗西斯·培根的名言:“史鉴使人明智, 诗歌使人巧慧, 数学使人精细, 博物使人深沉, 伦理使人庄重, 逻辑与修辞使人善辩。”

“后发展效应”使人类的居住文化欣喜地遇上了20世纪和21世纪交替前后的中国地产, 而中国地产幸运地遇上了进步的国际化的时代和技术, 未来中国地产业新的辉煌必将写在文化的史册之中, 未来的中国地产竞争必将在文化的高度上进行。

地产文化与文化地产 篇2

2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。

文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

项目拓展需要注意的几个问题

文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。

其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和

度假置业者为支撑。

再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。

文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。

由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。

最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。

项目的开发策划的四个原则

一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。

文化旅游地产项目的开发应强调高起点、大手笔、超常规、跨越式、创新性，聘请实力雄厚、资质一流、经验丰富的知名旅游规划设计公司借鉴国内外成功案例进行精心策划和规划设计，做到规划一步到位，分步实施推进。

项目开发原则上应先做旅游，后做房地产。首期的项目中应包括主要的文化旅游项目，通过经营以人气带动区域价值提升，旅游项目的建设与经营不求盈利，只求精品，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，短线开发与长线开发结合，适当开发一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分地块引进中小投资者，以尽快变现，快速回笼资金，从而降低投资开发风险。

二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则

文化旅游地产项目的功能组合非常丰富，配套齐全，通过子项目的项目支撑、业态补充、内部协调，从而达到降低风险的目的。一般的文化旅游项目由文化旅游、休闲度假、居住和配套四大板块组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作

经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

第三是“环境优先、永续利用、城乡统筹、和谐发展”原则

自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

发展文化旅游地产，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，往往会包括土地流转与整理、拆迁与安置、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，所以城乡统筹开发是文化旅游地产必须解决的问题，要积极探索“离土不离乡”的新城镇化模式，发展生态农业等开发模式，妥善解决“三农问题”，营造和谐的社会关系。

第四是“广泛营销、内部平衡、持续经营、土地升值”原则

文化旅游地产不同于普通的房地产开发，其持有物业的比例要比普通商业地产高很多，旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络，当地购房群体往往无法支撑项目的销售，而有能力购房的人群则遍布于区域以外，如何吸引这些目标客户群来此购房，除了产品设计外，还要有强大的营销实力产和品牌影响力。

文化旅游地产具有“长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套”等相互联结的特点，所以在项目开发的过程中必须建立一个平衡区，通过开发商业地产、住宅地产来规避市场风险平衡整体投资收益。采取滚动开发的经营策略，地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。最终通过持续的经营，带动后续项目储备土地和周边土地的升值，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。

地产文化与文化地产 篇3

【摘 要】房地企业的发展与管理离不开企业发展的规律，企业战略管理和文化管理是促进房地产企业持续健康发展的基石，本文从房地产企业如何在认识企业管理共性的前提下，更好的结合行业特性进行战略管理和文化管理，提出两方面的建设思路。

【关键词】房地产企业；战略管理；文化建设

【Abstract】Premises of the enterprise's development is inseparable from business development and management of the law， strategic management and cultural management is to promote sustained and healthy development of real estate companies cornerstone of this paper， how to understand the real estate business under the premise of common business management， better combined with sector-specific strategic management and cultural management， the construction of two proposed ideas.

【Key words】Real estate business；Strategic management；Culture

1. 前言

没有理想的企业成不了巨人。做企业与做人的道理是一样的，在本质上没有什么区别。正如所有“好人”在本质上都是一样的，无非是善良、独立、平等等人性逻辑的组合，所有好的企业在本质上也都是一样的，无非也是远景，核心价值观，公平交换，自由竞争等等商业逻辑的组合。商业逻辑比企业更持久，要懂得企业一时一事的成功，并不能说明它能持续发展。房地产企业要想持续发展，就必须研究企业的发展战略，就要研究企业的文化建设。

2. 房地产企业战略设计

"人无远虑，必有近忧"，大企业小企业都有战略问题。除非你决定明年就不做了。企业战略是根据未来发展趋势及企业资源的条件下，对企业未来发展方针的定位、路径前瞻性的谋划。

2.1 认识企业的发展周期。

企业在不同的时期面临不同的问题，按哲学的观点万物都有一个成长和衰亡的过程，一个企业要经历诞生期--成长期--成熟期--衰退期，据统计：中国企业的平均寿命在8年左右，其中民营企业的寿命只有2.9岁，世界500强企业的平均寿命在40到42岁左右，房地产开发企业10年内消亡的要占到现在市场上存在的九成之多。从企业内部发展的层面来讲，企业的寿命可以归结于企业的持续竞争力；从外部发展环境上来讲，是环境多变性的结果，现在中国大的企业如联想、TCL等都在“转型”，对于企业来讲这往往是一个痛苦的过程。做企业要想做成百年老店，就必须在不同的时期把握好不同的重心：诞生期要找准发展的方向，选好行业、选好产品；成长期要追求企业发展的安全，防止资金链条中断，规避经营风险；成熟期要研究企业新的利润区，寻找发现新的利润增长点；衰退期要研究企业的创新精神和创新能力。无论企业处于哪个阶段，有一点是共性的：企业要通过战略资源的合理配置来规避风险，促进企业的发展壮大。

2.2 树立全新的战略理念。

2.2.1 忧患意识。孟子讲过：生于忧患，死于安乐。做企业发展好的时候没有忧患意识，那么离衰退就不远了。现代社会中没有比企业的竞争更激烈的，比尔·盖茨说过：微软离破产永远只有十八个月。微软尚且那么认为，何况我们弱小的房地产开发企业呢？更要战战兢兢、如履薄冰。

2.2.2 数量增长还是利润增长。企业追求的永远是利润，社会投资的多元化与竞争环境的规范决定了哪个企业想垄断某一个行业已经是不可能的了。追求企业市场份额和公司规模的扩张，然后再形成行业的相对垄断利润，是许多企业做大做强的思维定式。这种观念是先占领市场、扩大市场份额、增大销售再实现企业利润，这种模式害了不少企业。企业的现金流是企业的生命线，利润是企业生存所在，企业的利润区是不断变动的，一定要使数量增长和利润增长相适应，防止资金流断裂是企业的第一任务。

2.2.3 创新竞争。创新是公司发展的永恒主题，通过创新提升公司适应市场变化的能力、提高公司的应变能力，这种能力是公司保持长期发展的根本所在。在激烈的市场竞争中，企业想立于不败之地，惟有创新。房地产企业的创新有规划设计创新、制度创新、营销创新、管理创新。房地产公司更要敢于打破旧的开发模式和开发理念，对于新的制度要大胆尝试，对于束缚企业发展的体制要敢于变革。要不断进行管理创新，从做企业的角度来说，企业唯有创新才能在目前超级竞争状态下生存发展，从产品的角度来说客户的需求随着收入水平和消费观点的变化，适应这种变化才能最大限度的满足消费者的需求。

2.2.4 速度致胜。房地产业的竞争是速度的竞争，是项目开发的建设、资金运转的速度，决策速度的竞争。公司先进的经营理念、好的户型设计、优美的外部环境，都可以被迅速克隆，不可能再一招吃天下。所以房地产企业要与时俱进，始终保持创新能力。企业间竞争更多的已经不再是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼，谁能最快的把潜在市场挖掘出来，提供客户所需的产品，准确把握市场的变化趋势，谁就能赢得明天的市场。

2.2.5 服务第一。企业经营的最终成果是为客户服务的，要做到不仅产品为客户服务，更要做到企业的人也要为客户服务好。要不断更新我们的服务理念，扩大为客户服务的范围。给客户服务好的直接结果是一个客户能带来多个客户。金杯、银杯，不如客户的口碑。反之我们得罪了一个客户，就会影响许多潜在客户的购买行为。

3. 房地产企业的文化建设

人存在的意义在于气质，城市存在的意义在于文化，企业存在的意义也在于文化。城市思想家沙里宁有一句名言：“让我看你的城市，我就知道你的城市中的人们在文化上追求什么”。温州是小城市大文化，大连人、山东人是关东大汉性格，产生做大事的人、大企业家，如海尔、青啤；而北京人则大气、关心政治。一个市长无论多么雄才大略，他很难改变一个城市的文化，只能做到适应，因地制宜。不要急功近利，要给后任留有余地。做房地产也一样，企业文化起来了，产品才能有文化品位，才能引领市场。

3.1 企业文化是核心竞争力的主要泉源。

企业文化就是一个企业共有的价值体系，是企业员工共享的价值观、态度、行为规范和期望等组成的认知框架。企业最核心的是人，最活跃最具创造力的是人，最难管的也是人。人管人，累死人。管好一个公司靠制度，更要靠文化潜移默化的作用，企业文化是企业核心竞争力的主要来源。如果真的想彻底改变一个人的行为，必须从他的价值观、成见和信念着手。通过企业文化的建立，建立企业员工的共同遵守的行为价值标准，来约束不良行为、来保证公司整体利益最大化和消除部门之间的本位主义趋向，有利于协调和工作效率提高。这就是企业文化的作用。

3.2 房产企业要倡行做老实人，赚阳光下的钱的诚信企业文化。

做人要做老实人，做企业一样也要做诚信的企业，社会真正做成大事业的都是老老实实做事的人，做大的企业也都是讲诚信、规范的企业。

对于开发企业来说，规范运作与诚信经营将带来企业的最大发展机遇。企业讲诚信要到五个方面：一是对政府讲诚信。政府是社会利益的集中代表，开发商要在政府制订的“游戏规则”中搞开发，没有政府的宏观调控，企业就不能健康发展，在社会主义市场经济体制不断完善的情况下，更要提高对政府兑现诚信的自觉性，做到不违规越级开发，手续不健全的土地不开发，严格按照建设程序办理开发手续，规范招投标制度，预售手续“五证”齐全，要照章纳税，认真实践企业的社会责任。二是对股东讲诚信。股东是企业的创造者，企业对股东讲诚信主要体现在股东稳定回报和企业的可持续竞争力，经理人在授权范围内创造性的展开经营活动，是什么情况就汇报什么，汇报到哪里就兑现到哪里。三是对客户讲诚信。真正树立起以客户为中心的开发经营理念，不断提升楼盘内在品质，慎重承诺兑现，不为眼前的蝇头小利趋之若鹜，切实搞好售后服务工作，做到对客户负责，为公司的长远发展积累宝贵的客户资源。四是对规划设计、施工、材料供应等合作伙伴讲诚信。要追求多方共赢的合作局面，在合作伙伴中树立开发商的良好口碑。五是要对公司员工讲诚信。要在企业内部形成良好的企业文化和公平的激励机制，逐步形成诚信的企业文化氛围，公司与员工、各部门之间、员工之间建立诚信的人际关系。富有竞争力的开发企业是靠诚信打造的，在不十分规范和充斥各种不诚信行为的房地产市场中，谁首先做到了规范运作与诚信经营，谁就抓住了最大的机遇，就能赢得消费者，立于不败之地。

3.3 寻求企业文化的不断创新。

对于房地产企业来说，要学先进、走正道、做好人。世界上都是一流的人才做企业，商人的“商”字是商量、协商，是不能坑，不能抢，不能骗，把别人的钱拿来，谈何容易。客观上讲，必须无限真诚，为对方办事，替对方着想。商人，人是主语，商是定语，做人是最重要的。商业利益是最低要求，做开发首先要做好人。

世界只有永恒的利益，没有永恒的模式，一个公司拥有了自己的市场整合战略，建立起自己企业的文化，不仅能获得今天的利益，还能赢得明天的市场。

参考文献

[1] 企业战略管理理论的发展，周文燕 陈辉华 刘微明 《吉首大学学报（社会科学版）》 2004 第1期.

[2] 城市人口对房地产投资的影响研究，龙奋杰 吴公樑 《土木工程学报》 2003 第9期.

[3] 战略管理：房地产开发企业的理性选择，阎利军 《城市开发》 2001 第7期.

[4] 论房地产企业文化构建，陶满德 叶明和 《华东交通大学学报》 2002 第3期.

[5] 战略转型与企业文化重塑-由建筑业转型为房地产开发的企业文化，潘彤 《中国市场》 2008 第18期.

[文章编号]1619-2737（2015）06-29-641

[作者简介] 白广阳（1976-），男，籍贯：江苏徐州人，职称：工程师，主要从事房地产投资与建设可行性研究分析工作，多年行业管理经验。

地产文化与文化地产 篇4

随着我国经济的迅速发展,居民收入水平也相应不断上升,一方面刺激了我国的旅游消费市场,另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时,传统房地产业面临着更加激烈的竞争,导致利润降低和风险增大,如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题,旅游+地产这一开发模式也被越来越多的开发商所关注。

旅游房地产就是将旅游开发与房地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合。一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业,促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值,以资源的优势形成项目核心竞争力,提高开发利润。

旅游创意地产民族建筑文化新视角

建筑文化是人类文化中最具代表性的物化,也是最先形成文化经济化的类别。古今中外的建筑文化在旅游业中发挥了淋漓尽善的作用,以建筑文化为依托的旅游创意地产也为文化产业的发展带来了生机与活力。湘西的物质与非物质文化资源富集多样,少数民族建筑文化是湘西民族文化资源宝库中的重要构成部分,各民族居住地的地理环境、气候条件以及物质材料供给等互不相同,不同地区民族的建筑规模、形体、工程、艺术等也各不相同,从而形成了湘西各具特色、造型多样、色彩斑斓的建筑文化。湘西作为民族文化资源大省,如何将资源优势转化为经济优势,更好地促进文化旅游业、民族文化产业的发展是我们面临的重大现实问题。旅游地产为我们打开了新的视角,对分析和解决上述问题有积极的现实意义和示范作用。

民族建筑文化的丰富资源需要现代的诊释才能够放出异彩,少数民族建筑文化可以与旅游、创意、科技等元素融合发展,让越来越多的人认识其具民族风格的独特建筑。旅游地产的发展预示着传统的一般性观光旅游正向着新的休闲、体验式的文化旅游转变。在生态文化、人文文化俱佳的旅游目的地投资开发旅游地产成为推动目标旅游城市经济发展的重要促进力量。与此同时,旅游地产的兴建对传统民居建筑的保护与传承起着积极进步的作用,并体现出对民族建筑文化的应用和创新。旅游目的地的民族文化产业也由是表现出体闲型、体验性、高端性的新走势,无论是对当地旅游业的后续长远发展还是推动当前旅游资源的开发整合都有极其重要的意义。

在现代旅游中,文化因素是一个不可忽视的关键点, 文化与旅游相结合的需求越来越明显,文化旅游创意产业己上升到国家发展战略的高度,并受到国家投资基金的专项支持。旅游创意地产的发展过程在很大程度上也反映出文化旅游的新趋势,对民族文化产业有着很好的导向作用。在云南的旅游创意地产中,民族建筑文化的元素极其重要,甚至可以说,民族建筑文化是旅游创意地产的源泉和先导,没有它的滋养和孕育,旅游地产项目便成为游离于当地民族特色之外的毫无灵动感的现代建筑体。因此, 在充分利用湘西民族文化资源宝库中丰富的建筑文化要素的基础上,形成一系列的文化旅游创意产品,本文所指主要是旅游创意地产,并将民族建筑文化和旅游创意地产作为两个关键因素和切入点整合分析,以此为基础对其祸合效应进行研究。旅游创意地产既提升、丰富了旅游目的地本土居民的休闲娱乐生活,同时,也充盈了外来游客的休闲体验活动,更重要的是那些成功发掘出民族建筑文化元素并具有典型性、代表性的旅游创意地产项目将成为现代人留给未来的优秀文化遗产。

旅游创意地产对民族建筑文化的影响

工业化、信息化高速发展的时代背景下,社会财富的累积速度已远远超出人们的想象,伴随着人均消费能力不断提高的是人们物质生活的日渐充盈和富足。但同时,城市中的大片土地逐渐被规划建造成各种地产项目,可供人们休憩徜徉的绿色空间越来越狭小,在高度紧张而又充满压力的生存状态下,城市居民的生活空间、交往空间都大大减缩。由此,人们对地产项目的开发总是充满了矛盾,虽然可以得益于城市发展带来的高品质生活方式,但另一方面又受制于工业发展对居住环境、生态环境的日益破坏。

对于传统聚落的建筑营造,“保护与发展”是一对永远的矛盾。没有保护就不可能有更大的发展,而没有发展也将无法更好地投入保护,保护与发展同等重要。“`既保护又发展’虽然是个两难的命题,但并非无解,解决的关键就是适度’原则,只有把握好其中的`度’才能使保护与发展相得益彰。”

旅游创意地产对民族建筑文化的应用与创新

在我国综合国力和经济实力飞速发展的宏观背景下,人们的生活水平不断提高,休闲时间配置渐趋稳定,对休闲度假旅游的需求也不断增加。旅游地产伴随着休闲旅游业发展为新的经济增长点,并越来越受到人们的重视。 在此背景下,传统聚落、传统文化重建复兴的浪潮蓬勃而起,作为历史上的经济繁华之枢和文化滥筋之处的古城、 古镇很多已成为游客热衷的旅游地。截止2009年9月,住房和城乡建设部与国家文物局先后公布了三批共157个中国历史文化名镇(村),但是,古镇的开发建设却也从未摆脱传统性与现代性、保护与传承、应用与创新等各种矛盾问题。“传统文化不仅处在一种历时性的`过去’, 更处在一种共时性的`生境’中。对于历时性的传统,我们不应该看作一个单向延续的`线’,而应把它看作与现实和未来的种种发展可能相交叉的`网’;其共时性的`生境’,也不会是一个封闭的单一的`点’,而是一种能和相关文化、相关生态互相影响或互数据资料来源于中华人民共和国国家文物局网站,中国历史文化名镇村名单。相作用的动态系统。没有一个文化是可以原封不动`保存’的,保护应该是一个动态的过程,更新是必由之路。

旅游地产定位原则

(1)以旅游资源为基础

旅游地产是以旅游资源为基础的,因此在项目功能定位时也需以所依托的旅游资源作为定位基础,在项目功能定位时要首先考虑如何最大限度的发挥旅游资源的优势,挖掘和依靠旅游资源价值作为项目的核心竞争力,尤其是高品质的,具有不可复制特性的旅游资源,其号召力远远超过其他资源,在项目定位时一定要充分考虑旅游资源对项目的影响。如西安的兵马俑几乎是所有去西安的旅游者必到之地,作为世界重要的历史文化资源的兵马俑因为其独特不可复制的优势,已成为西安乃至作为中国的一个旅游代表。兵马俑是具有一种旅游资源而被旅游者所接受的旅游项目,除了这种外还有不少旅游资源是把几种有代表性的旅游资源组合到一起,形成一个旅游资源的体系。这样使旅游地产的形象内容更加全面,可以满足各种层次、各种类型旅游者的需要。

(2)保护生态原则

在旅游地产项目开发时不能单纯的考虑项目经济效益,同时要兼顾发挥项目社会效益。在项目开发过程中要开发方式,避免过度开发造成资源浪费,保护当地的生态环境,控制在生态系统保持自我调节和正常生态循环的稳定水平上,协调好开发与保护环境的关系,确保生态系统的良性循环。

(3)动态协调原则

旅游房地产项目开发是一项与其他产业关联度很高的社会活动,在进行定位,规划等工作时必须进行深入细致的分析,以求寻找到旅游地产项目与其他产业的最佳结合点,相互协调建立良好运行态势的经济体系。旅游地产因为涉及消费需求比较复杂,与政府部门的联系也更为紧密,规划协调工作相对传统地产也更多一些。同时,旅游市场是瞬息万变的,因此旅游产品的开发规模与使用寿命应符合客观实际,体现适度超前、滚动发展的规律。

(4)主题突显原则

旅游地产项目定位要紧密结合区域内的旅游资源优势,挖掘和建立鲜明的贴近旅游市场的主题,以适应当代旅游产业发展的最新趋势,围绕资源优势进行项目开发。

(5)“以需定产”原则

“以需定产”是指通过对目标客户市场的调查分析, 结合客户的行为和需求特征,从旅游资源评价、游客对景观偏好及消费、生活行为等各方面特征来开发适应市场的旅游产品。旅游地产的产品定位应最大程度地满足游客的消费需求。

(6)以人为本原则

在旅游项目开发中应坚持以人为本,一切开发活动均以“服务于人、服从于人的需求、建立良好的人地关系”为准则,通过项目开发达到经济效益与社会效益双赢,带动社区经济的发展和居住环境的改善。现在,游客参与己成为旅游活动一种发展势头,游客不喜欢单一的观景,希望增加如登山、划船、射箭、滑草等项目。因此,旅游产品的开发应以人为本地设计富有互动性和吸引力的旅游产品,让游客参与其中。

“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际

“湘水国际”强势搭载5A级旅游目的地、中华第一古城——黔阳古城。旅游兴盛倒推商业繁荣,价值酝酿催化财富升值。“高于丽江,甚于凤凰”的文化底蕴与商业价值。

2011年4月,由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司,将在尊重历史和保护历史的前提下,全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源,同时,依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设,以点带面,多方位打造洪江市文化旅游产业,唤醒沉睡已久的黔阳古城,重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。

湘水国际房地产项目

1、项目所在地

“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带,北临城市中轴线开元大道,南依数百亩的相思湖, 市政公园、市政务中心等配套设施环布周边,地理位置优越,环境资源得天独厚。相思湖东南侧有火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路,交通十分便捷。

2、项目建设内容及规模

该项目规划住宅建筑面积511046.3M2;商业建筑面积80064.3M2;酒店建筑面积17017.5M2;配套建筑面积5123.1M2;办公区建筑面积2316M2;地下室及车库59679.3M2;吊脚楼建筑面积2275.91M2;总建筑面积677522.41M2。项目一期工程位于1号、2号地块,预计2013年下半年动工,预计总投资17775万元。

“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘,规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中心、宾馆、游泳池、网球场、 幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施,项目局部采用人车分流的地下停车方式,为洪江市少有的高品质楼盘之一。

本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念, 推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区,提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展,从实质上提升区域价值。

黔阳古城

黔阳古城位于沅水上游的省级历史文化名城——黔阳古城是全国保存最为完好的明清古城之一,古城三面环水,是湘楚苗地边陲重镇,素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称。比云南丽江大研古镇早1400年,较湖南省内的凤凰古城早900年。各种文化在这里交融, “一片冰心在玉壶”的经典诗句就是王昌龄写就于该市芙蓉楼前。

申华品质黔阳古城的传奇守护者,品牌都会的城市运营商

申华控股成立于1986年7月1日,是一家综合类上市公司,1990年12月18日公司股票在上海证券交易所上市,证券代码为600653。是中国证券市场最早发行股票和最早上市的公司之一。 湖南申德实业发展有限公司成立于2011年4月,是一家集旅游开发与管理、房地产开发与运营、城市园林景观设计与施工、文化产业投资与运作的综合型集团公司。

房地产企业文化 篇5

房地产文化主导购买取向文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视,在综合因素的多项指标中,文化因素的权重正越来越突出。随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。现代人买房，不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵。现代人买房，是购买一种生活方式，更是购买一种人居文化。房地产文化是整个房地产的经营开发的灵魂。优秀的房地产文化不但能形成持久竞争优势，而且

可作为对付模仿的最有效、最坚固的壁垒。它有利于产生独特性，而且文化中所包含的只可意会，不可言传的因素，使竞争者难以模仿和复制。房地产文化贯穿整个房地产开发的全过程，影响项目定位的科学性和准确性，并对楼盘的市场销售起着直接推动力，也为未来优秀的社区文化形成和建设奠定良好的基础。房地产文化赋予楼盘灵性，提升楼盘价值。

房地产文化丰富多彩，开发过程中的每一个环节都体现着文化。从项目选址、理念创意、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等每一过程的都在综合应用和体现着文化因素。房地产文化既体现在社区名称、主体概念方面，也体现在社区空间规划、建筑风格设计方面；既体现在楼盘的广告策划、推广宣传方面，也体现在开发商的开发理念、目标使命方面；既体现在社区建筑风格、园林山水的物质空间布局与构建，更体现在社区生活方式、居住理念等精神生活的引导与创造。无论是景观房产、运动社区、智能住宅，还是“郊居运动”、“新都市主义”、“新自然主义”等，都是文化赋予楼盘社区以精神和灵性。可以说房地产业的每一个理念都离不开文化。

成功的开发商可以利用文化独特的亲和力，把具有相同文化修养与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起与顾客的亲密关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，能够真正为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。

文化地产的模式和打造 篇6

既然文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，那么它的开发运营就需要把与某种文化元素或文化定位相符的相关文化业态功能在原有的房地产业态功能上进行叠加。从这个角度来讲，文化地产是文化产业与地产开发、运营相结合为一体的综合服务平台，地产是载体，文化是内容。通过运营使文化产业链价值最大化，同时也使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。

以“文化地产”之名，开发商进行拿地，把文化产业作为其拿地的新模式是比较常见的，而且也是当前开发企业以这样的方式获得相对比较低价的土地资源的好概念。文化地产一般都是以项目策划为导向，将某种文化主线导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中，由此将项目建设成为各种模式的城市生活体。目前比较常见的文化地产的模式有以下几种。

旅游地产：也称休闲地产或度假地产，是指以游客（即旅游观光和休闲度假的人）作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。旅游地产一般都分布于风景区周围，尤其以海景概念最为普遍。

教育地产：即在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式。教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。此种办校方式的好处显而易见：有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。尤其将教育作为产业看待的开发商，将会把办校放在与地产开发同等重要的位置，比如北京周边的各种大学城。

体育地产：体育地产就是将体育产业和房地产业有机的嫁接，以体育作为主体概念的房产开发模式，并且将体育纳入房产开发的总规划。比如中体奥林匹克花园等。

养老地产：养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。目前国内比较知名的养老项目是北京太阳城。

文化地产：这里指狭义的文化地产，狭义的文化地产概念比较模糊和庞杂。有人把文化地产混同于创意地产，创意地产顾名思义就是产生智慧、创造奇迹、引领未来的智慧地产。其概念可理解为创意产业地产，核心是一种以创新为概念的地产运作模式，比如北京的798、上海M50等，早前都是由一些艺术家聚集区发展而来；有人把商业地产中的文化街区或文化综合体也称为文化地产，比如以旅游观光为主的南锣鼓巷文化一条街和以院线、休闲、娱乐为主的万达广场等等；还有人把一些将文化符号（博物馆等）或名人效应与地产嫁接的艺术地产也称为文化地产，比如北京的苹果社区等。

比较有争议的是商业地产。商业地产：顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产、以农业生产功能为主的农业地产等，商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，也属商业地产范畴。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。从商业活动也属于人类生活方式的角度，商业地产如果也是以文化软实力为核心，以某种文化主线为先导的情况下，也可称作商业文化地产。

与商业地产类似的模式是产业地产，也叫园区地产。产业地产是围绕着某种特定的产业主题，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。因为其多以产业园区的形式出现，也叫园区地产。其中的文化创意产业园区，因为与文化沾边，有人也把它归为文化地产。

文化地产的流程

如何打造文化地产？文化地产的打造，不是“炒”出来的，而是“做”出来的。因此做文化地产，文化就应该是项目的主线。项目定位、规划、营销、建筑风格等都应该围绕文化这一主题展开，而不是简单地为项目戴上文化、教育、地铁的“营销帽子”，一旦确定好，以文化打造项目，项目的所有元素就需要围绕文化展开，这样的项目才能够成为真正的文化地产。

就项目内核而言，要成为文化地产项目必须围绕文化来展开，让文化成为地产项目的精神内涵和价值核心所在，而不仅仅是营销的亮点。基于项目定位选择的文化特色，构建从建筑设计、景观规划、营销体系以及物业服务等全流程的文化价值体现，让文化与地产项目真正融合为一个可以体验的整体。文化主线明晰了，项目其他的环节才能围绕主线展开。只有这样以文化为引领的规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程才能够将文化元素转化为项目内涵。在这个系统工程中，文化在项目打造中的操作以营销为中心，划分为前、中、后三个环节。

首先是营销中，营销手段的文化融入相对来讲是最容易的，结合文化的案名、文化气息的推广或者举办相关的活动，都可以快速地形成客户接触以及营造心理上的共鸣。其次是营销前，主要表现在建筑立面的设计、园林景观的展现等方面，它们都需要建筑规划单位从一开始就充分理解目标文化的特征，并选择合理的结合点将其注入到建筑细节，实现文化的外化。最后，即营销后阶段，也是最困难的阶段。营销中软性容易达成共识，营销前专业团队打造花费苦心也可以实现，而后期项目中文化的打造涉及开发商、物业管理、运营团队、业主等一个多维的生态圈，需要开发企业和物业管理做好硬件维护，并且持续添加与目标文化相融合的新的元素，更需要运营团队、业主共同烘托自身的文化定位。

地产文化与文化地产 篇7

关键词：旅游文化,要素挖掘,地产开发

0 引言

济南市作为传统的历史文化名城, 是我国首批优秀旅游城市, 拥有丰富的自然和人文旅游资源。2014年, 济南市人民政府在《关于加快旅游业发展建设国际旅游名城的意见》中提出“突出泉特色”、“坚持产业融合”等指导思想, 全力构建以“一核两圈”为主体的国家5A级泉文化旅游景区, 打造“天下泉城”旅游主题板块和世界级旅游目的地, 其中“一核”是指芙蓉街与明府城历史街区。本文基于此背景所展开研究。

1 旅游文化地产相关理论综述

旅游文化项目开发是旅游业、文化产业和地产界共同关注的焦点, 发展势头十分迅猛, 对我国经济发展产生很大推动作用, 当前国内学者对其展开系列研究, 主要集中在旅游文化项目的开发模式、制约因素、发展趋势、现状问题及对策等方面。

在制约因素方面, 国内学者认为缺少文化品位是阻碍其发展的重要因素, 专业人才缺乏和缺乏文化内涵也是现存主要问题, 并相继提出文化主题旅游文化开发思路。百灵 (2004) 认为文化旅游是旅游产业发展的基本趋势, 提出文化导向型主题开发。同时针对济南市旅游文化地产开发方面, 国内诸多人对济南市的城市建设与旅游文化产业挖掘进行了分析, 主要集中在泉文化打造、老城区保护、文化产业与旅游开发三个方面。在泉文化打造方面, 学者一致呼吁打造“泉文化”来促进济南旅游开发。王颖 (2010) 等提出以泉水为导向, 打造“泉文化”品牌的思路。同时提出旅游开发同时, 要注重老城区的保护, 黄少坚、岳欣 (2008) 提出保护济南老街, 打造历史文化品牌, 充分挖掘商业价值和旅游价值。因此, 如何更好地挖掘旅游文化要素, 并和区域开发相结合, 是一个值得研究的现实问题。

2 济南旅游文化要素分析与挖掘

“泉城”济南作为山东省省会, 素有“齐鲁雄都, 海佑名城”美誉, 拥有几千年的文化历史, 是国务院公布的第二批“国家历史文化名城”, 拥有丰厚的自然资源和人文资源, 是齐鲁文化的核心, 是“山水圣人”经典旅游专线的重要中转站, 而泉水则承载着济南市悠久的历史文明和地域文化。

济南旅游文化发展正处于初级阶段, 主要存在以下几个问题:第一、济南旅游知名品牌太少, 而且产品之间缺乏联系, 与泰山青岛相比核心竞争力不足, 是“山水圣人”经典旅游线路上一个短板;第二、尽管济南现存景区各具文化底蕴, 但缺乏泉文化的具体表现形式, 更缺乏互动体验式记忆点设计, 总体吸引力不足, 就很难给游客留下与泉文化相关的深刻印象;第三、济南老城区老街老巷业态单一, 开发规模较小, 整体感觉档次不高。

本文以泉文化为中心辐射齐鲁大地, 在归纳总结相关旅游文化资源的基础上, 对泉文化、国学文化和齐鲁饮食民俗等方面进行分析、挖掘和整合。

2.1 泉文化

泉是济南的灵魂, “泉城”是济南的名片, 也正是泉水的独特魅力, 让黄庭坚不仅赞叹“济南萧洒似江南”, 如今“以泉为魂”早已深深植根在济南百姓心中, 其中“泉文化”也日益被人们提及, 而什么才是“泉文化”的内涵, 本文从泉、泉与名仕、与泉紧密相连的民居古街商埠等角度将泉文化具体阐释。

第一、名仕文化。济南是一座“人杰地灵, 钟灵毓秀”的古城, 曾经蕴育出闵子骞、辛弃疾、李清照等标榜史册的人物, 对我国文学界、医学界、政治界、哲学界等诸多领域有重要影响。“海右此亭古, 济南名士多”是杜甫对济南人才荟萃的真实写照。郭沫若老先生眼中的《趵突泉》, 更难忘老舍笔下的《济南的冬天》, 这些作品都是我国文学史上咏颂济南不可磨灭的璀璨明珠。第二、传统民居古街和老字号商埠文化。传统民居是体现当地百姓生活的“活化石”, 济南素有“九街十八巷七十二胡同”之称, 其中很多街名与泉水有关, 百花洲、濯缨湖、剪子巷、芙蓉街、曲水亭等老街老巷尤为出名, 另外还有辘轳把子街、东花墙子街等老街, 也都与泉水息息相关。另外, 一些老街老巷还与名仕密切相关, 如郑板桥与曲水亭街、曾巩与百花洲等。另外, 济南具有独特的商埠“老字号”文化, 在济南发展过程中留下深刻的足迹。其中芙蓉街上曾出现著名的瑞蚨祥布店, 这些商埠都在老济南的发展中留下浓重的一笔。第三、泉水文化。金代文学家元好问在《济南行记》中提到“济南名泉七十有二”, 济南以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大泉群为首, 泉水多如繁星且各具特色, 如宽厚所街的“屋中泉”、小王府街的“楼下泉”和勺子头巷中保存至今的“墙中泉”, 都极具欣赏价值。还有名人典故杜康与杜康泉、抗金英雄与跑马泉、李清照与漱玉泉、晏壁与珍珠泉、齐顷公与华泉、曹操与饮马泉、刘琮孝母与孝感泉等, 每一个泉水景致都蕴含着一个耐人寻味的历史典故, 无不体现泉水在济南历史发展中蕴藏的文化内涵。

2.2 国学文化

中华民族国学文化博大精深, 泉城济南作为华夏文明发源地之一, 同样具有深厚的文化底蕴, 作为齐鲁文化的核心, 文化挖掘的重点是齐鲁文化。齐鲁文化是齐文化和鲁文化的融合, 具有悠久的历史和丰富的内涵, 代表人物有孔子、墨子、管仲、孙子、晏婴、孟子等, 以他们为代表的儒、墨、管等家学派, 都曾在历史上留下不可抹去的光辉篇章, 对当代社会的发展和前进仍然具有一定的积极意义。

2.3 饮食及民俗文化

饮食文化和民俗文化是最直观体现区域特色的形式。饮食文化主要包括鲁菜系、特色小吃和知名特产。济南菜系作为鲁菜的典型代表, 具有丰富的品种和诱人的口感, 代表菜谱有宫爆鸡丁、奶汤蒲菜等。济南特色小吃主要有油旋、甜沫等。山东省物产丰富特产众多, 其中知名特产主要有周村烧饼、德州扒鸡、潍坊风筝等。山东素称“齐鲁之邦, 礼仪之乡”, 鲁中淳朴厚重, 胶东粗犷奔放, 鲁西南是孔孟之乡, 在特色文化的熏陶下, 山东民俗文化风格迥异, 各具特色叫响全国, 最著名的民俗文化有快书、吕剧、五音戏、杨家埠年画等。

3 旅游文化要素的载体打造和地产开发

在充分挖掘出济南泉文化、国学文化及山东饮食民俗文化的基础上, 我们探讨出其具体表现形式, 能体现出其特有的地域文化特色, 又能以人为本, 与文化结传统合, 力求构建以泉水文化为根本, 以中华文化为核心价值的旅游文化产品体系。

要充分结合济南市自身的资源优势和区位条件, 充分挖掘泉文化、国学文化等文化底蕴, 并将其灵活恰当的融入项目开发, 最终探讨出一条最适合济南长远发展的旅游文化地产开发路线。

3.1 泉文化与载体的融合

本文充分挖掘泉文化的内涵, 然后将其荟萃到泉文化体验中心片区, 主要体现在泉水文化、名仕文化、“泉水人家”生活方式等几个方面:

第一、充分挖掘泉水文化, 将其通过各种感官呈现。视觉和嗅觉上, 重建老城区内“屋中泉”、“楼下泉”、“墙中泉”、“院中泉”等趣味泉;听觉上, 在青石板小路的两侧设计泉水动线, 适当节点可以植入泉水瀑布设计, 给游客营造悦耳的声音效果;触觉上, 设计出流水石碑, 允许游客用手抚摸水碑, 增加游客对泉的触觉体验印象;味觉上, 在项目某些节点处, 设计可以供游客品尝的泉水, 增加游客的亲水味觉体验。第二、充分挖掘泉水及名仕文化, 将其通过石碑标牌、特色建筑和现代元素表现, 很多泉水都有自己独特的典故, 如“孝感泉”讲的是“刘琮孝母”, “饮马泉”传说是曹操饮马的地方, 华泉是“齐晋鞍之战”中“齐顷公取水处”, 诸如此类不一而足, 通过泉水与其典故结合, 让游客在观赏体验的同时了解其中内涵。第三、恢复老济南“家家泉水, 户户垂柳”景观风貌, 再现明清时代传统四合院式的“泉水人家”。

3.2 国学文化与载体的融合

充分挖掘国学文化的内涵, 然后将其嵌入国学文化体验基地中, 主要体现在特色创意建筑、文化走廊等方面。将齐鲁文化通过一定形式的文化走廊形式表现出来。总结提炼齐鲁文化核心思想, 并将其荟萃到文化走廊中, 通过代表建筑、趣味互动或者微型LED屏幕等形式动态展示, 以利于与现代物质文明的有机结合, 对于发扬社会主义精神文明具有重要作用。另外, 可以以片区府文庙为基础, 创建国学文化体验基地, 既可以是体验式孔子学堂, 还可以是艺坊, 包含古琴、书法、国画、象棋围棋、汉语文化培训中心和交流中心, 还有古典诗词爱好者等文化俱乐部。

3.3 饮食及民俗文化与载体的融合

本文充分挖掘济南乃至齐鲁饮食及民俗文化内涵, 将其体现在美食山东片区, 具体主要通过地方特色小吃定向招商、地方特产定向招商、注入齐鲁民俗演出、定期不定期举办各种活动等形式来展现。

4 济南市旅游文化地产的开发意义

随着城镇化的推进, 济南老城区片区急需引起深刻关注和积极保护, 我们认为对于老城区的最好的保护方式便是适度开发, 而芙蓉街—曲水亭街片区最佳的土地使用途径便是做旅游文化地产开发, 其开发意义具体表现在以下几个方面:

第一、深度挖掘泉文化及其表现形式, 丰富其文化内涵和游览价值。项目将“济南七十二名泉”特色及名士文化结合, 通过一定的表现形式将其灵活体现, 不仅有助于济南当地市民增强“泉魂”意识, 增加泉文化全民认同感, 而且可以通过互动体验式等设计, 给外地游客带来全方位感官体验, 并从中收获泉文化带给人们的思考和启示。第二、充分挖掘齐鲁文化, 传承国学思想, 推进片区经济发展。挖掘整合以儒家文化为代表的齐鲁文化, 通过合适的载体灵活地表现出来, 并将其深层文化内涵发扬光大, 升华山东“孔孟之乡, 齐鲁之邦”文化大省形象, 弘扬社会主义核心价值观, 与此同时不失时机抓住机遇, 使其成为带动区域经济增长。第三、整合济南市旅游资源, 提升济南优秀旅游城市形象。积极响应政府号召, 将趵突泉、大明湖、五龙潭、黑虎泉、环城公园与以芙蓉街为轴线的老城区整合起来, 在此基础上, 将三大名胜 (千佛山、大明湖和趵突泉) 、四大泉群 (趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭) 乃至王舍人镇泉域和章丘泉域有机融合, 整合山东旅游资源, 升级山东“山水圣人”经典旅游专线。第四、系统整合山东民俗风情, 为“好客山东”品牌助力。挖掘山东说书、皮影、吕剧、杂技等技术表演和面塑、剪纸、泥塑、烙画、微雕、潍坊风筝、杨家埠年画等民俗工艺, 并以演出和工艺品零售等形式展现, 把创收和保护非物质文化遗产相结合。

参考文献

[1]百灵.挖掘齐文化资源发展文化旅游产业[J].山东经济战略研究, 2004 (09) .

[2]王颖.比较优势与济南文化产业发展[J].东岳论丛, 2010, 31 (01) .

地产文化:内核及形态 篇8

《易》说:“观乎人文, 以化成天下。”所谓文化皆由人而成, 是为人的物质、精神生活的外化及痕迹。而地产文化, 最内核的组成大致是为地脉、建筑和社区三部分。地脉文化是区域原始特色文化的代称。地产与地域文化的“联姻”, 是地脉文化的呈现形式。建筑文化是城市文化的重要组成部分, 包括地域风俗、时代和技术在建筑上的折射。社区文化是通行于一个社区范围内的特定的文化现象, 是居住文化最集中的体现。

内核之一:地脉文化

房地产是一个地域性很强的产业, 每个城市、每个地区都有自己独特的风格和文化, 这些地脉文化形成了当地的生活习惯, 并具体表现在人们的喜好、行为和文化观念等方面。居住文化只有体现出地域特色才会有市场和生命力, 许多开发商意识到了这一点, 在了解城市的地形、地貌、气候、环境等外在因素后, 还对当地的人文历史等内在底蕴进行深刻思考, 深掘出城市独特的文化主题。比如北京是传统的古典文化, 上海是海派文化。当然, 关注居住文化的地域性并不是排斥外来文化。居住文化不是封闭的, 它强调地脉文化的同时更提倡对其他居住文化甚至是外来文化的吸收, 这样兼收并蓄, 才会使居住文化得以持续发展。

内核之二:建筑文化

建筑文化是一定地域风俗在建筑上的折射, 也是城市时代精神的折射。每一座建筑都有自己的性格和精神, 建筑文化所包含的中华民族的特性, 是中华艺术和思想的精彩部分。建筑文化的发展趋势下, 多种多样的建筑流派和建筑思潮层出不穷, 与城市意识流的多元化交织在一起, 形成丰富的建筑文化格局。面对外来建筑流派的不断涌入, 建筑文化的出路, 在于继承和发扬传统建筑文化的精髓, 同时充分利用现代科技和世界先进建筑设计理念, 进行符合时代潮流的创新。

内核之三:社区文化

过去的社区里, 单纯的冬暖夏凉、水电畅通、绿草茵茵, 或者人们早晨遛狗互致问候, 已经呈现出社区文化的雏形。现在的社区文化, 形式更加多元化, 开发商动用了更广泛的资源培育和谐的社区文化, 更注重文化氛围的营造和整合, 是一种人文思想的凸显和文化品位的延伸, 一个理想的居住社区需要体现出与其环境相得益彰的文化特征或价值取向, 以获得趋于主流人群的高度认同而达到和谐。社区文化实质上凸显了一种人文的精神, 一种生活文化, 以及文化在人与人之间的归属。

形态篇

在房地产快速发展的先决条件下, 社会文化不停地作用于地产, 再加以时代的诱因, 地产文化呈现出更深层次、更多元化的文化形态。

形态一:舶来文化

建筑形态的同质化使许多人努力从建筑文化的单调中摆脱出来, 寻求一种国际化的个性居住方式。一些外来的建筑形态被“翻版”过来, 从居住功能到居住方式的变化, 又向我们传达了建筑形态本身所包含的人文精神。“LOFT”一词的原意是阁楼、仓库, 现指在欧洲一些城市中出现的新的建筑形态, 逐渐演化成一种时尚的居住与工作方式, 一种处理艺术与生活关系的新策。无论是它的社会意义还是它在建筑艺术领域中的地位都超出了LOFT的最初涵义, 也或多或少地影响到新一代人的意识形态。

形态二:感质地产

目前感质地产在北京和上海等地区相继兴起, 并且以其艺术性和尊贵性吸引了一大群富裕群体。感质地产是根据个性需求、身份标志、艺术美学等情感层面上的需求, 打造成集艺术与科技为一体、时尚与经典相结合的、可观感的高品质项目, 具有强烈的符号性。它的精神实质是以丰富的居住、文化内涵, 提升城市品位价值, 打造专属少数群体的真实的理想生活。

形态三:生态开发

作为住宅建设的一种趋势, 生态居住的环保理念已经得到推崇, 生态成为现代住宅的新指标。生态居住包括前期规划开发提倡生态理念, 开发过程中对周边环境的尊重与保护, 培养可持续发展的居住环境, 形成人与自然和谐共生的氛围, 提供有益于生活的健康居住空间。

形态四:观念地产

有人说, 吆喝的时代正在过去, 观念的时代正在到来。概念的雷同造成了市场的乏味, 地产商业与城市文化、当代艺术的相互影响、相互渗透, 催生出“观念地产”这一概念。北京地坛公园举办的“观念地产展”, 以鲜明的视觉和行为引发人们从当代艺术的角度重新看待城市, 看待地产, 将地产从“地产圈”中解放出来, 使人们更加关注地产与城市、地产与生活、地产与当代文化的关系。整个活动将地产与当代艺术“混合”起来, 既有艺术家的作品, 也有开发商和媒体的作品。

形态五:地产+文化

在地产商对文化不遗余力的追求上, 大致有这样的集中诉求:与电影、诗歌、美术、摄影等文艺行业的合作与联盟。地产商对于艺术的追求已经不仅仅局限于建筑设计, 而是通过与多种文艺形式的融合展现, 巧妙地将自身的品牌形象树立起来。对许多地产人来说, 地产并艺术着, 也是提升自我价值的一条途径。

形态六:地产+民间艺术

天津的杨柳青镇是一座极具文化魅力的中国古镇, 其建筑文化、民俗文化以及风土人情非常有代表性, 而杨柳青年画作为一项民间绘画艺术, 名扬海外。唐郡在唐郡小区里建造了唐郡艺术馆, 希望依托杨柳青镇, 更多地介绍民间艺术, 对于传承和发展民间艺术文化很有意义。

形态七:地产+文人名宅

地产文化与文化地产 篇9

文化地产的提出及发展

1.文化地产的概念及特点

文化地产就是以地产作为载体的文化创新,就是在一定历史条件下,将文化的理念全方位地贯彻到房地产开发经营管理的全过程中,从而满足当代中国人日益提高的居住生活需求,并推进文化更好的发展。文化地产作为一个全新的概念,涉及科学、艺术与哲学等多个领域,其具有以下特点。

(1)时代性。

文化地产的提出源于文化和地产两个概念,它不仅仅是一个纯粹的理论问题,而是最终要服务于既能提高人们的生活又能提升整个社会文化层次这样一个目标。 对今天的中国而言,文化必须更快地发展才能在今天真正担当起精神动力和内在支持的角色。但文化的发展是需要载体的,房地产就是当今中国社会经济发展过程中由于历史的选择而形成的一个主要载体;当然,中国房地产业发展到今天,必须依靠文化创新才能取得新的持续发展。

(2)系统性。

把现代文化地产作为一个系统工程来看待,需要构建必要的理论框架,从各个角度进行探讨,通过理论与实践结合使它更完善。文化地产作为一个新兴概念, 在其打造的过程中涉及社会各个阶层和社会生活的各个方面。无论是精英人士,还是在中国房地产新一轮发展中的每一个普通人,都能在其打造过程中得到益处。同时,文化地产要提倡科学精神,把科技力量和文化力量结合起来,把政策力量和市场机制结合起来,以及人与自然、人与城市、人与环境、人与社会的生态和谐。

(3)应用性。

从企业的角度来看,文化对企业的整个资源整合、 品牌提升以及企业经营工作的推进,都具有重要意义。 为了使文化理念为社会、行业、购房者所接受,理论框架的建立是必要前提,操作系统的建立是关键问题,传播系统的推进是重要手段。同时,还要建立一个完善的经营系统,关键在于落实。如果这些工作抓好了,地产文化的建设作为一个系统工程,它的推进价值就会进一步得到体现。

例如,文化地产的领军企业——保利地产,2010年,保利地产强势提出物业服务“亲情和园”的品牌主张,以打造中国最具有人情味的物业品牌为品牌愿景, 引领行业健康发展。“亲情和园”不仅将细致入微的特色服务融入一系列极具人情味的社区活动,更以客户需求为导向,关注客户体验,使物业服务贯穿整个房地产的开放产业链条,从产品的设计阶段到建设施工、销售、验收交付、维护使用各环节实现流程的服务提升和管理再造。突出人性环保、安全便捷、和谐舒适的客户需求,并通过不断完善和优化、不断超越客户的期望, 让每一位业主的幸福感得到大幅提高。

2、文化地产发展现状及趋势

房地产作为一个独立的产业出现,是近代的事情。 在现代中国,它萌芽于上世纪八十年代,真正启动于九十年代。也就是说,它真正的发展,不过是十多年的事情。正是在这十几年中,中国房地产业几乎走过了西方上百年才走完的路。从最开始排队等分房,到零星的个人购房,再到集体购房然后分给个人,最后发展到以个人购房成为住房消费的主体,房地产作为中国市场化改革的一个缩影,在本质上也是中国以人为本的文化精神的逐渐塑造和提升。没有人本主义意识的文化觉醒, 住宅消费的主体身份经历这样大的变革也是不可能的。

随着房地产市场竞争的白热化,过去单纯地靠广告、促销等手段推项目的日子逐渐远去。许多有远见的地产商已经从市场中认识到品牌、信誉、客户关系等是决定项目成败与否的关键因素。当房地产产品竞争、价格竞争达到一定程度之后,文化攻略愈发被地产商所重视,而且随着居民生活水平的提高和全球化进程渗入社会生活,人们产生了对居住以及地产文化的普遍需求, 中西文化的差异和融合,也促使了中国人对现代地产文化具有更强烈的探索冲动与追求热情。

综观中国当前的文化地产,其开发经营管理现状及趋势可以用以下三点概括。

(1)文化地产项目定位表现出鲜明的地域性文化特质。

当房地产项目被赋予文化的灵魂时,其与地域文化间的互动关系将被充分发掘,并通过对项目的物质实体的创造来表达对地域文化的理解、传承与突破,使其具有鲜明的地域文化特色和艺术气质。

(2)文化地产项目运营表现出以多种文化行动为载体。

文化地产项目在运营阶段,通过源源不断的文化活动和文化行为,持续不断地创造文化故事和事件,使其不只是一种单纯的工程项目,更成为城市文化行动和标志的体现。文化依托于开发项目的经济基础和表现空间,有效展示其智慧和思想,显示出文化作为项目价值提升的经营潜能,成为项目更加重要的一种资本。

(3)开发企业表现出深层次文化竞争战略需求。

文化地产项目本身的品质和性能价格比已成为一种必然的素质,这已不再是竞争中最重要的比较优势。因此,希望获得真正成功和持续成长的企业要更多地关心项目本身所秉持的价值,关注他们服务的消费者所重视的价值,借助文化的力量创造价值和附加值,并广泛地让顾客、住户和城市共同享用。

文化与Mall的结合

1、Mal的产生于发展

Mall音译“摩尔”,起源于欧美,特指规模巨大、 连成一体、包罗众多专卖店和商铺,集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。美国词典将其解释为:“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall是目前世界上大型商业地产的顶级形态,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文明的产物,属于一种新型的复合型商业形态。

此外,Mall也可以指中产阶级的一种生活方式,除了购物,它还提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的,但往往象征着进入主流社会,同时也不失其多样性。

2、文化与Mal的结合

Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念:动力型Mall、生活型Mall、购物Mall、泛商业Mall、商业广场、 购物广场、购物公园、主题购物公园、体验商场……粗略统计一下,以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。

文化Mall是文化与Mall的结合,即将文化产业以Mall的方式进行整合,并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合,是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。

3、文化Mal的发展

文化Mall作为一种新型的商业业态,一经采用,就得到了良好的收益。虽然文化Mall在中国的发展时间不长,但是采用这种商业业态的商业组织都从中获得了收益,最典型的例证就是北京纸老虎。曾经是一个以会员制笼络读者的单一书商,效仿台湾的商场超市店中店模式生存艰难,在同业竞争和网购挤压下“逼”出了“文化Mal ”概念,休闲书吧、第5道巴西烤肉、儿童乐园齐齐上阵。目前,纸老虎在北京、上海两地共开设60余家直营专卖店,发展了40多万会员,仅在2008年,纸老虎销售图书种类就多达10万余种,销售额达4000万元,比2007年增长30%。

文化Mall商业模式分析

文化Mall是指以出版物销售为平台,引进多元文化产品及服务如院线等,形成书城、影城、青少年活动城、文化休闲娱乐城、文化商贸城、文化主题公园等板块的有机组合。其从开发到运营都必须在统一文化理念的指导下,由文化Mall开发商统一规划、统一招商、统一运营。文化Mall是一种全新的生活方式、消费体验和精神享受。其商业模式主要是有效利用书店的聚客能力,大力拉升到店客流量;以复合业态赚取增值利润, 将客流量转化为现金流,进而摊低图书零售成本;混合业态培育互动式的营利生态,建立多种收益方式,实现项目整体赢利。

1、文化Mal的产业价值链定位

产业价值链定位指的是企业处在什么产业链之中, 在产业链中处于何种地位,以及企业根据自身的资源条件和发展战略所具有的定位。文化Mall自身的文化性、 复合性、地域性、独特性决定了文化Mall产业价值链上各参与者独特的价值定位。

文化Mall产业价值链是以文化Mall开发商、运营商为中心,以入驻文化Mall的书城、影城、青少年宫、 咖啡茶饮馆、文化乐园以及文化商贸的广大商户为主力店,以及由若干周边服务企业组成。价值链理论认为,企业的竞争优势,即核心竞争力,是企业在产业价值链上某一特定的战略环节上所具有的优势,这些战略环节是企业利润的来源。只要控制住这些关键的战略环节, 就控制住了整个价值链,也就获得了持续的赢利。分析文化Mall产业价值链,其中的关键战略环节就是客流和位置。

(本文部分节选作者可与本刊联系)

创新县域文化消费新模式精品文化MALL——平凉县域城市文化典范

精品文化MALL的建设,是县域城市完善城区功能、优化空间布局的切入要点,也是不断人民增长的物质文化需求的着力重点。

我们希冀通过对平凉六县、17个老旧电影院的扩充再建, 达到标准借鉴性效应,满足当地党委政府的施政要求,满足当地居民的物质文化需求,铸就县域城市文化经济发展的典范之作。

我国很多县城电影院都曾在上世纪80年代红极一时,后由于缺乏片源、技术落后等原因大多衰落、倒闭。影院的生存和发展主要取决于该地区的经济条件和电影市场饱和度,目前我国西部县域城市在现代影院建设经营方面还处于空白阶段。

随着经济发展,人们消费水平以及数字电影技术水平的提高,随着制度、政策及资金的积极导入,兼顾商业配套服务的新型数字影院形式将在县域城市涌现。西部是市场广阔的蓝海,在国家新一轮产业政策的引导下,企业发展亟需在未来的战略发展中进行地域布局,拓展市场。

地产文化与文化地产 篇10

一、文化地产的提出及发展

1、文化地产的概念及特点

文化地产就是以地产作为载体的文化创新, 就是在一定历史条件下, 将文化的理念全方位地贯彻到房地产开发经营管理的全过程中, 从而满足当代中国人日益提高的居住生活需求, 并推进文化更好的发展。文化地产作为一个全新的概念, 涉及科学、艺术与哲学等多个领域, 其具有以下特点。

(1) 时代性。文化地产的提出源于文化和地产两个概念, 它不仅仅是一个纯粹的理论问题, 而是最终要服务于既能提高人们的生活又能提升整个社会文化层次这样一个目标。对今天的中国而言, 文化必须更快地发展才能在今天真正担当起精神动力和内在支持的角色。但文化的发展是需要载体的, 房地产就是当今中国社会经济发展过程中由于历史的选择而形成的一个主要载体;当然, 中国房地产业发展到今天, 必须依靠文化创新才能取得新的持续发展。

(2) 系统性。把现代文化地产作为一个系统工程来看待, 需要构建必要的理论框架, 从各个角度进行探讨, 通过理论与实践结合使它更完善。文化地产作为一个新兴概念, 在其打造的过程中涉及社会各个阶层和社会生活的各个方面。无论是精英人士, 还是在中国房地产新一轮发展中的每一个普通人, 都能在其打造过程中得到益处。同时, 文化地产要提倡科学精神, 把科技力量和文化力量结合起来, 把政策力量和市场机制结合起来, 以及人与自然、人与城市、人与环境、人与社会的生态和谐。

(3) 应用性。从企业的角度来看, 文化对企业的整个资源整合、品牌提升以及企业经营工作的推进, 都具有重要意义。为了使文化理念为社会、行业、购房者所接受, 理论框架的建立是必要前提, 操作系统的建立是关键问题, 传播系统的推进是重要手段。同时, 还要建立一个完善的经营系统, 关键在于落实。如果这些工作抓好了, 地产文化的建设作为一个系统工程, 它的推进价值就会进一步得到体现。

例如, 文化地产的领军企业———保利地产, 2010年, 保利地产强势提出物业服务“亲情和园”的品牌主张, 以打造中国最具有人情味的物业品牌为品牌愿景, 引领行业健康发展。“亲情和园”不仅将细致入微的特色服务融入一系列极具人情味的社区活动, 更以客户需求为导向, 关注客户体验, 使物业服务贯穿整个房地产的开放产业链条, 从产品的设计阶段到建设施工、销售、验收交付、维护使用各环节实现流程的服务提升和管理再造。突出人性环保、安全便捷、和谐舒适的客户需求, 并通过不断完善和优化、不断超越客户的期望, 让每一位业主的幸福感得到大幅提高。

2、文化地产发展现状及趋势

房地产作为一个独立的产业出现, 是近代的事情。在现代中国, 它萌芽于上世纪八十年代, 真正启动于九十年代。也就是说, 它真正的发展, 不过是十多年的事情。正是在这十几年中, 中国房地产业几乎走过了西方上百年才走完的路。从最开始排队等分房, 到零星的个人购房, 再到集体购房然后分给个人, 最后发展到以个人购房成为住房消费的主体, 房地产作为中国市场化改革的一个缩影, 在本质上也是中国以人为本的文化精神的逐渐塑造和提升。没有人本主义意识的文化觉醒, 住宅消费的主体身份经历这样大的变革也是不可能的。

随着房地产市场竞争的白热化, 过去单纯地靠广告、促销等手段推项目的日子逐渐远去。许多有远见的地产商已经从市场中认识到品牌、信誉、客户关系等是决定项目成败与否的关键因素。当房地产产品竞争、价格竞争达到一定程度之后, 文化攻略愈发被地产商所重视, 而且随着居民生活水平的提高和全球化进程渗入社会生活, 人们产生了对居住以及地产文化的普遍需求, 中西文化的差异和融合, 也促使了中国人对现代地产文化具有更强烈的探索冲动与追求热情。

综观中国当前的文化地产, 其开发经营管理现状及趋势可以用以下三点概括。

(1) 文化地产项目定位表现出鲜明的地域性文化特质。当房地产项目被赋予文化的灵魂时, 其与地域文化间的互动关系将被充分发掘, 并通过对项目的物质实体的创造来表达对地域文化的理解、传承与突破, 使其具有鲜明的地域文化特色和艺术气质。

(2) 文化地产项目运营表现出以多种文化行动为载体。文化地产项目在运营阶段, 通过源源不断的文化活动和文化行为, 持续不断地创造文化故事和事件, 使其不只是一种单纯的工程项目, 更成为城市文化行动和标志的体现。文化依托于开发项目的经济基础和表现空间, 有效展示其智慧和思想, 显示出文化作为项目价值提升的经营潜能, 成为项目更加重要的一种资本。

(3) 开发企业表现出深层次文化竞争战略需求。文化地产项目本身的品质和性能价格比已成为一种必然的素质, 这已不再是竞争中最重要的比较优势。因此, 希望获得真正成功和持续成长的企业要更多地关心项目本身所秉持的价值, 关注他们服务的消费者所重视的价值, 借助文化的力量创造价值和附加值, 并广泛地让顾客、住户和城市共同享用。

二、文化与Mall的结合

1、Mall的产生与发展

Mall音译“摩尔”, 起源于欧美, 特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺, 集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。美国词典将其解释为:“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中, 许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall是目前世界上大型商业地产的顶级形态, 伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生, 是现代工业文明和商业文明的产物, 属于一种新型的复合型商业形态。

此外, Mall也可以指中产阶级的一种生活方式, 除了购物, 它还提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的, 但往往象征着进入主流社会, 同时也不失其多样性。

2、文化与Mall的结合

Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念:动力型Mall、生活型Mall、购物Mall、泛商业Mall、商业广场、购物广场、购物公园、主题购物公园、体验商场……粗略统计一下, 以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。

文化Mall是文化与Mall的结合, 即将文化产业以Mall的方式进行整合, 并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合, 是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。

3、文化Mall的发展

文化Mall作为一种新型的商业业态, 一经采用, 就得到了良好的收益。虽然文化Mall在中国的发展时间不长, 但是采用这种商业业态的商业组织都从中获得了收益, 最典型的例证就是北京纸老虎。曾经是一个以会员制笼络读者的单一书商, 效仿台湾的商场超市店中店模式生存艰难, 在同业竞争和网购挤压下“逼”出了“文化Mall”概念, 休闲书吧、第5道巴西烤肉、儿童乐园齐齐上阵。目前, 纸老虎在北京、上海两地共开设60余家直营专卖店, 发展了40多万会员, 仅在2008年, 纸老虎销售图书种类就多达10万余种, 销售额达4000万元, 比2007年增长30%。

文化Mall正凭借着其强大的生命力和中国市场这一肥沃的土壤迅速成长。中国的深厚文化底蕴和居民日益增长的精神文化需求, 为文化Mall的发展提供了良好的外部条件。各个商业组织纷纷将建设文化Mall作为其未来的商业业态。江苏凤凰新华发行集团提出了2010年集团发展新理念:打造各地书业+多元化业态+营销活动新的文化商圈, 实现跨行业和异业结盟的经营模式创新和探索, 借鉴文化Mall的新型商业业态, 以图书经营为主业, 把文化和商业结合到一个前所未有的高度。国内文化产业大鳄新华传媒表示, 由于互联网、电子技术的不断发展普及, 公司传统的图书经营模式已面临严峻挑战。为进一步发展图书业务, 需要创新图书经营业务形态, 改变目前图书经营自营网点较少、赢利能力较弱的局面, 公司迫切需要拥有一定规模的大型自有物业, 建设大型文化Mall新业态, 以进一步支持图书业务的发展。

各地方政府积极推进文化Mall建设, 并将其作为提升城市软实力的重要措施。例如佛山市公共文化综合体“坊城”, 即文化Mall的建设就是由政府推动的。坊城是佛山历史以来规模最大的文化建设项目, 已被列为2009年广东省重点建设项目之一。文化Mall总建筑面积约69万平方米, 总投资达65亿元, 其中政府出资建设的公共建筑部分为27亿元, 商业建筑投资约为38亿元。这一文化Mall的打造, 大大提升了佛山的地域影响力、吸引力以及城市凝聚力, 将有利于城市的全方位发展。

4、文化Mall与Shopping Mall的比较分析

文化Mall与Shopping Mall是Mall这一概念下的两种不同的商业地产概念, 但都具有Mall的一般特征。一是大:占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体, 从严格意义上讲, 大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。二是全:功能全, 集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体, 进行全方位服务。

文化Mall与相对传统的Shopping Mall相比, 有如下不同。从经营内容上讲, 一个真正意义上的Shopping Mall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园, 另外还配有停车场等。而文化Mall则是以文化方面的消费为主, 它的主力店为书店或者影视城等, 另配有超市、专卖店、茶馆及相关配套设施。两者所经营的主体内容不同。从文化元素上讲, Shopping Mall突破了传统百货纯购物的形式, 将娱乐、酒店、餐饮等家庭和商业的需求组合在一起, 在一定程度上改变了人们的消费理念。但是Shopping Mall在中国发展到今天, 同质化很高, 还停留在其实用价值上。缺少文化上的提炼是当今中国乃至世界Shopping Mall的一大特点。商业街的最大优势来源于差异化, 这种差异化从根本上体现在文化的差异化, Shopping Mall也需要有文化内涵, 将有文化的元素注入其物理空间, 形成文化内涵的空间, 只有有文化内涵的空间是无法复制的, 这是核心竞争力的需要。而文化地产则从根本上解决了这一点, 文化地产从开发到运营都有现代文化理念的融入, 所以同质化的可能性极低, 从而更有利于其健康发展。从社会意义上讲, Shopping Mall的出现极大地方便了居民生活, 甚至在一定程度上改变了当前的消费方式, 而且Shopping Mall的出现能够产生集聚效应, 能够带动一个地区服务业的发展。但是随着居民精神文化需求的日益增长, 人的消费观念发生了很大的变化, 主要体现在基本的时点消费到追求消费过程的体验;从同质化的消费到追求精神化的消费;基本物质的满足, 最后发展到精神的享受。这种发展趋势使得文化Mall的发展成为Mall的一大发展亮点。

三、文化Mall商业模式分析

文化Mall是指以出版物销售为平台, 引进多元文化产品及服务如院线等, 形成书城、影城、青少年活动城、文化休闲娱乐城、文化商贸城、文化主题公园等板块的有机组合。其从开发到运营都必须在统一文化理念的指导下, 由文化Mall开发商统一规划、统一招商、统一运营。文化Mall是一种全新的生活方式、消费体验和精神享受。其商业模式主要是有效利用书店的聚客能力, 大力拉升到店客流量;以复合业态赚取增值利润, 将客流量转化为现金流, 进而摊低图书零售成本;混合业态培育互动式的营利生态, 建立多种收益方式, 实现项目整体赢利。

1、文化Mall的产业价值链定位

产业价值链定位指的是企业处在什么产业链之中, 在产业链中处于何种地位, 以及企业根据自身的资源条件和发展战略所具有的定位。文化Mall自身的文化性、复合性、地域性、独特性决定了文化Mall产业价值链上各参与者独特的价值定位。

文化Mall产业价值链是以文化Mall开发商、运营商为中心, 以入驻文化Mall的书城、影城、青少年宫、咖啡茶饮馆、文化乐园以及文化商贸的广大商户为主力店, 以及由若干周边服务企业组成。价值链理论认为, 企业的竞争优势, 即核心竞争力, 是企业在产业价值链上某一特定的战略环节上所具有的优势, 这些战略环节是企业利润的来源。只要控制住这些关键的战略环节, 就控制住了整个价值链, 也就获得了持续的赢利。分析文化Mall产业价值链, 其中的关键战略环节就是客流和位置。书城即是这一价值链的关键环节, 通过免费阅读体验, 可以吸引到大量客流。

由于我国文化产业的特殊性, 全国各地整合出现的大型的文化出版集团, 具有开发文化Mall的天然优势, 他们旗下拥有多家作为文化内容提供者的出版社, 还有作为文化产品终端的新华书店, 且自有产权的地产地段多处商业中心区, 地产价值比较大, 对它们进行改造, 开发相关的业态, 即可以发挥综合性的文化地产的价值。作为文化Mall的开发商和运营商可以利用书城为文化Mall聚客, 大力拉升到店客流量, 通过复合业态留住消费者, 使其得到全新、全面的文化消费体验, 通过充分挖掘并全面满足消费者的全方位需求, 建立多种收益方式, 从而实现项目整体赢利。

作为文化Mall的开发商和运营商, 在产业价值链中可选择的定位模式有以下两种。一是纵向一体化, 即尽可能对产业链的上下游进行整合, 以占有更多的价值。二是合作模式, 即通过自身在产业链中选择的环节与其他环节进行合作, 以获得更多的价值。文化Mall在我国尚处于起步阶段, 在资源和能力的约束下, 开发商和运营商选择合作模式比较合适。

2、文化Mall的业务模式

文化Mall以图书经营业务为其核心业务形态, 新华书店的地段、品牌和忠实消费群三大优势是其吸引客流的基础。近年来, 随着经济发展和收入水平的提高, 人们对影视、表演等高层次的需求进一步释放, 影视文化消费市场规模迅速扩大。考虑到消费群体的复合型需求, 影城、剧院、美术馆、音乐厅、数字图书馆可作为文化Mall文化消费的重要组成部分。

文化Mall应有针对性地设计出符合其需求的业务组合产品。针对青少年消费者, 可以建立青少年活动城, 集中科技展馆、体育活动、科普讲座、动漫展示等内容, 举行cosplay表演、玩家体验、机器人展示等活动, 以吸引青少年消费者。为书店的消费者提供舒适的休闲体验, 可以提供具有文化特色的咖啡馆、茶艺馆, 以及特色中西餐饮服务, 以契合文化Mall的文化氛围。为延长文化Mall产业链, 可以进行文化商贸城的招商, 将数码产品、动漫产品、文化周边产品引入Mall, 建成文化产品的展示基地和商贸中心。建立文化主题公园, 可将会展、游艺、演艺等因素融入其中, 使文化Mall成为集文化消费、阅读、学习、休闲服务为一体的一站式文化休闲场所。建立文化教育培训中心, 应根据不同年龄、不同专业和类别的培训需求分别设立教育培育班和课程, 开设报告厅、讲座厅和演示厅等, 建设文化创意产业基地, 建设文化、影视、创意、动漫、广告、出版人才的培育基地。

此外, 为充分满足办公和商住功能, 文化Mall还可以整合进写字楼和酒店式公寓的功能, 成为文化企业和创意项目的孵化器和推进器。

3、文化Mall的营销模式

营销模式指的是企业向客户提供什么样的价值和利益 (包括品牌和产品等) , 以及如何向客户传递业务和价值。这一模式主要包括以下几方面。

(1) 实施品牌战略。目前, 从增值业务运作的实践看, 必须实施品牌战略, 这对于提高客户忠诚度和客户价值有着重要的意义。

(2) 实施体验式的营销方式。对文化的消费, 用户选择购买的过程比有形产品复杂得多。因此, 必须为用户提供充分的体验机会, 主要包括:视觉体验, 通过精心策划品牌和消费环境, 让用户有视觉体验, 这对激发用户的情感是十分重要的。听觉体验, 如果用户在情感上接受了某种业务, 就会以较好的口碑向亲朋好友、同学、同事传播。在传播中, 这种业务产生了非凡的人际信用。现场体验, 让消费者有充分的机会去尝试, 是促进购买欲望有效的方法。

(3) 进行人性化设计。让来文化Mall的消费者的文化需求都可以以非常便利和舒服的方式得到满足。比如通过设置少儿洗手间、育婴室等服务设施, 空间设计更趋人性化。在书城为青少年开设读者喜欢的水果吧, 提供果汁、小食品等, 并引入手工、拼图玩具等经营项目。提供适合成年读者的咖啡、台式简餐等。

(4) 渠道策略。除了现场销售, 还需要梳理和理顺渠道分类, 优化渠道结构和资源配置, 强化渠道组合, 提高营销成功率, 以及实施渠道精确化管理。通过多种方式进行品牌宣传, 实施精确化营销管理, 加强营销各环节的整合。

(5) 整合营销。通过多种业态形成相互的营销互动来培育和经营市场, 使文化Mall成为文化资源整合服务商。

4、文化Mall的赢利模式设计

赢利模式指的是企业从哪里获得收入, 收入的几种形式, 这些收入以何种形式和比例在产业链中分配, 以及企业是否对这种分配有话语权。

对于文化Mall企业而言, 其价值链上的关键点在于内容和渠道, 内容上的竞争可以吸引受众的注意力, 培养受众的忠诚度;而渠道的竞争则有利于扩大受众的覆盖面。

赢利模式必须保持有效性。这里, 其一层涵义是形成壁垒, 可形成信息资源壁垒、技术壁垒、知识产权壁垒等。另一层涵义是能有效地获得收入, 要使业务有延伸性, 运营模式经济, 效益明显。在赢利模式中, 如何让用户乐意买单, 这是构建新商业模式中关键的环节。

对文化Mall开发商而言, 书店自主经营, 其他经营部分则通过招商的方式实现。由于图书利润较低, 书店的主要功能是聚集人气, 只需实现保本经营。而通过书店聚集的人气和客流的留滞消费, 则为其他业态带来赢利。文化Mall的开发商可通过招租方式获得利润, 而且, 文化产品的持续性特点, 可以吸引消费者不断重复消费, 从而为赢利的持续性提供可能。

5、文化Mall的现金流结构分析

文化Mall的收益可以分为四大块:一是自营部分, 包括书城销售图书和音像制品的销售收入、电子阅览室的会费收入、青少年活动中心的门票收入。二是影城、剧院、音乐厅、商贸城、文化主题公园等的招商租金收入。三是提供演艺会场、美术展览、展会场地出租的会展收入。四是写字楼、酒店式公寓的租金收入。

其中自营部分是文化Mall的核心资源部分, 但不是赢利点, 因为其带有公益性质, 可能产生的正的现金流较少, 甚至可能在创设初期的几年入不敷出, 但是其他三部分的收入却可以弥补这一部分的亏损, 以实现项目整体赢利。

6、文化Mall的关键资源能力分析

在文化Mall价值链中, 关键资源能力包括地段资源、品牌资源、客户资源、文化地产运营能力四个方面。

“新华书店”品牌, 已经有七十年的历史, 且品牌深入人心、美誉度高。历史沉淀下, 使其拥有大量高智商、高情商客户资源。现如今, 几乎所有的新华书店均位于城市的商业中心, 拥有非常好的地段资源, 而且如果需要在新地段开发, 也因为有较好的政府关系和政策扶持, 使得其拿地成本相对较低。

但是, 文化地产运营对于新华书店而言是一个比较陌生的领域, 在全国都处于尝试阶段, 还没有成功的模式可供借鉴。而且其在人才储备和知识储备上都不够, 必须在这方面下功夫, 可以考虑与地产方面的专业公司进行合作, 通过战略联盟或者收购来增强这一关键能力。

四、启示

从海内外经验来看, 大型文化Mall在消费水平较高的大城市具有较好表现, 并已成为书业的中坚力量以及当地的文化坐标。创建大型文化Mall对提升地方文化影响力具有非常重要的意义。随着我国GDP保持稳定增长, 居民消费能力不断提升, 这些都为大型文化购物中心的商业前景带来利好。由此, 可得到以下启示。

首先, 文化Mall模式是大型书城突破单一图书销售的模式。该模式的特点是凭借自身独特新颖的高端定位、身处黄金地段等优点, 尽可能融合与之相关的其他商品和文化休闲项目, 扩大并满足不同文化消费者的连带需求和文化体验, 进一步提高书城人流量和购买力, 提升书城文化内涵、品牌形象等。建设大型文化Mall不仅可以提升图书及相关高附加值商品的销售业绩, 还可提高物业租金水平, 进而从商户处获取更多租金收入, 以及实现异地复制, 实现图书业务跨区域发展等。

其次, 要实现文化Mall销售模式, 首先要做精做专图书零售业, 以传统图书销售为依托, 迅速拓展与此相关联的电子阅读器 (电子书) , 进而介入文房四宝、计算机领域和办公自动化系统、消耗材料经营, 以及体育运动器材、体育品牌的服装鞋袜、字画、工艺品, 包括旅游业的旅游用品、垂钓系列用品, 经营一批小规模高规格的影院、艺术展览厅等, 吸引小众高端群体。同时关注电视剧、动漫的拍摄与制作, 外国电视剧、动漫的代销与版权引进, 图书、杂志的选题策划, 大踏步向出版领域渗透。

再次, 文化Mall经营模式下的书店已不再是单一的卖书之地, 它已发展成为人们休闲、娱乐、品味时尚的场所, 其舒适、宽松、宁静、高雅的环境, 让读者在购书时能尽情享受到书文化的魅力。它有别于传统书业的营销理念, 以图书经营为主体, 其他文化业态为补充, 可针对顾客的不同需求, 设立城中店、儿童图书馆、成人借阅馆、书城亲子园、贵宾VIP房和抄书台等。

最后, 搭建起一个文化Mall的大平台, 让专业的人去干专门的事, 集团行使充分的管理权, 参股经营, 统一包装宣传, 整体策划营销, 把文化和商业结合到一个前所未有的新高度。以经营新华品牌为核心, 以提供优质的人性化产品为内容, 以包含整个文化消费领域为愿景, 以先人一步的营销理念作支撑, 发现市场需求, 不断设法满足需求, 实现构想的产业倍增计划, 为打造大文化产业增添光彩。

参考文献

[1]汪洋、王晓鸣、朱宏平:城市文化导向的商业地产开发模式研究[J].中国房地产, 2010 (9) .

[2]龙九尊:城市开发方式与文化地产[J].城市开发, 2010 (4) .

[3]龙九尊:城市开发方式与文化地产[J].城市开发, 2010 (3) .

[4]徐军:以文化营销打造地产之魂[J].企业研究, 2009 (11) .

用文化构建地产空间的灵魂 篇11

2016年3月20日，中华艺术宫邀请著名跨界人朱旭东先生，在中华艺术宫的0米层艺术空间，举办了一场名为“用文化构建地产空间的灵魂”的主题讲座。朱旭东先生是中国最大的房地产全产业链服务商——易居中国的创始合伙人、顶尖房地产公关集团——太德励拓（中国）公关传播集团的董事长兼总裁、目前在全国正在引发热议的新型文化地产模式——宝库中国的执行董事，同时也是为推动当代艺术而生的《FA财富堂》艺术杂志的出品人。多重身份、不断跨界，所以尽管朱旭东先生很谦虚地表示他来讲这个主题十分紧张，但实际上，在这个方面，没有人比他更有资格。

而中华艺术宫就是世博会时人人都想挤破头进去的“中国馆”，它本身就是文化构建的一处地产空间，此情此景，与讲座主题相得益彰。这样的配置，吸引了不少观众早早入场占座，大多数是艺术爱好者和业内人士，还有一小部分相关专业的大学生，想来是要为课业充实些社会面的知识。

朱旭东先生用两个案例，层层递进，解析了文化艺术与建筑空间的关系。他的视角通彻，这和多年的地产经验、与生俱来的艺术情怀有关。

日本直岛：30年成为全球艺术圣地

第一个案例是日本直岛，它是一个成功的文旅项目。“传说平安时代末期，崇德上皇因保元之乱流亡到岛上避难，感受到岛上居民的素直朴实个性，而命名为‘直岛’。人口约3400人，年轻人口外移，居民年龄老龄化，交通不便，无特殊资源。”这是30年前，直岛的简介，原本可能会一直这么下去。转折从福武集团（ Benesse Group）1986年买下直岛南部165公顷土地（原来为盐田）开始，福武集团决心要建造艺术之岛。

如今，直岛不仅是全球最负盛名的艺术圣地，也是《Traveler》评出的“世界最值得游览的七个文化胜地”之一。朱旭东先生分三步讲解了这个项目成功的步骤，论证了他眼中文化艺术与建筑空间的第一重关系：文化是地产供给侧改革的动力&路径。这个案例也为我们叙述了，文化是如何影响生活的。

第一步，简称抱大腿。福武集团并没有直接开始动工建造，而是邀请安藤忠雄商讨拟定如何深度介入，对直岛进行艺术创作。这一合作就是20年，直到今天，整个建造都没有破坏直岛本身具备的自然环境。在日本的艺术界引起轰动后，草间弥生、大竹伸朗、杉木博司、西泽立卫、内藤礼、安滕忠雄……无数艺术家在直岛灵感迸发，创作出惊艳的艺术品散落在岛上的各个角落。直岛愈发丰满，成为拥有艺术作品最多的岛屿，也成为无与伦比的全球艺术朝圣之地。后来又蔓延到丰岛，再到周边群岛。

第二步，发动群众。不像国内迁走原住民的粗野做法，福武集团用艺术改变了当地人的生存方式。他们主导地区艺术再造活动——“家计划”，让岛上原住民参与改建公共设施和老房子。他们策划了“玉野港艺术季”“濑户内海国际艺术季”，召集全球艺术家来到直岛，用当地资源创作，带动了整个地区的文化、经济。将文化艺术融进直岛，根植于当地。

第三步，利用互联网+创造更多可能。濑户内海国际艺术季执委会2010年与日本知名设计师创作平台合作，推出“濑户内海名产再设计企划公开招募”活动。利用互联网将传播力成几何倍扩大，这项工程还在继续创新。

朱旭东先生称他的直岛之行为“心灵之旅”，创作了四篇公众号文章，才能尽述心中感慨。他说莫奈晚年的三幅作品在安藤忠雄只用自然光的博物馆中，每个不同的时间点去看，颜色都不一样。他说丰岛美术馆里，当脚下、周边不断有水滴冒出来时，生命的真相在他眼前展开，人和美术馆融为一体。

宝库中国：5年实践文化地产新模式

朱旭东先生再次强调，艺术对于地区的改造，意义是很大的。灵魂并不是虚的，得有符号，有载体，要内容，要模式，最终还要有市场。讲座的第二个案例，是他目前正在做的项目：宝库中国。

这是一个从需求入手的文化改造，起源是要用艺术改造一栋楼：上海文化地标——上海中心。于是宝库中国为这栋建筑植入了全球最高的音乐厅、全球最高的博物馆、全球最高的苏州园林，让上海中心成为上海文化地标建筑。同时，宝库中国敏锐捕捉到大众对文化的需求，这份需求将会继续大幅度增长，其中就包括了对“保管箱”的需求。宝库中国在上海中心打造了全球最深、最大的私人金库，此举让宝库中国形成完整的产业闭环。并且创造了一个新的行业模式，无疑为文化、地产行业带来了巨大冲击。

目前，宝库中国在上海中心的项目获得了巨大成功。并且复制了深圳海上世界项目和滨江城开中心项目，并且运用互联网+开发上线了宝库App，将带动全民分享艺术生活。宝库中国是一个既有物质意义，又有文化意义的作品。这种模式的成功，印证了朱旭东先生眼中文化艺术与建筑空间的第二重关系：植入文化DNA，能让建筑空间在文化基因中裂变升级。

朱旭东先生说，讲解这两个案例的案例意义，是希望能够引发大家的思考和学习。对于市场来说也是如此，反思和创新是更重要的课程，而不是单纯的模仿。

演讲最后，朱旭东先生用福武总一郎的一段话作为结语：“我们的责任是为后世留下有价值的事物，所以我们要造出一两百年之后仍有价值的东西。与自然及历史共存的文化，能让人们好好地活着，好好地工作，好好地享受。”这也是一个成功的地产人，如今跨界文化行业，最具情怀的宣言。

我国民营房地产企业文化测评研究 篇12

1 民营房地产企业文化的特点

企业文化作为企业建设与成长发展的重要因素, 在民营企业的发展中也起到了至关重要的作用。民营企业灵活, 自觉性和自主性较高。房地产企业的位置固定和不可移动、使用的长期、影响因素多样、投资大量、保值增值等特点, 加上又是集开发、经营、管理和服务于一身的行业, 使民营房地产企业具有以下特征:

(1) 学习型团队。房地产业在我国的起步较晚, 发展的时间较短, 要想在众多的竞争者中生存并发展下去, 就要向典型房地产企业学习。企业中的领导、各个部门都应该跟随时代的发展和社会的进步, 对原有的知识进行更新, 满足客户不断变化的需求, 适应市场的发展。

(2) 注重创新。企业要发展, 就要改变自己固有的思维模式, 学会改善、学会用活知识、学会革新。民营房地产企业在塑造品牌的过程中, 必须注重创新力的培育, 没有创新, 房地产产品就难以适应不断发展变化的市场需要。

以上两点对民营房地产企业发展以及企业文化建设是有利的方面, 但是作为民营房地产企业, 其企业文化中也有一些不利于企业发展的特点, 如员工流动性高。较高的员工流动性不利于企业的稳定发展, 如果不能很好的稳定企业的员工, 企业的发展将缺乏人才的有利支持, 持续发展将受到阻碍。

2企业文化测评模型

在研究中我们选择5点式Licket量表对受调查者的态度进行测量。我们的问卷包括两部分:一是调查对象的基本信息, 包括年龄、年龄、学历、工作经验等;二是可能影响企业文化的要素:共同愿景、诚信经营、参与决策、发展目标、夙求完美、风险意识、服务意识、沟通交流、合作共赢、绩效导向、竞争意识、危机意识、客户参与、冒险精神、能力发展、凝聚力、前瞻性、社会责任、薪酬福利保障、知人善任、信任、信息共享、信息获取、战略、整合协作、正向激励、职责划分、制度规范、质量意识、资源共享、组织公平、尊重员工, 共计33个。

在对调查问卷结果整理的基础上, 通过因子分析, 及信度与效度检验, 初步得出影响民营房地产企业文化的8个影响因素, 分别是F1持续发展, F2以人为本, F3客户导向, F4变革创新, F5领导风格, F6团队协作, F7科学管理, F8对外活动。构建如下模型:

(1) 持续发展。该维度由共同愿景、发展目标、战略及社会责任四个子维度构成。实现企业的持续发展是企业经营的终极目标, 走一条持续、稳定、长期发展的道路, 对于成为我国新兴经济增长点的民营房地产企业来说尤为重要。在我国民营企业普遍存在生命期较短的现象下, 房地产这一处于起步发展阶段的行业如何在市场的激烈竞争和风险压力中持续发展, 成为该类企业中的常青树是衡量其企业文化的重要方面。

(2) 以人为本。该维度由尊重员工、能力发展和薪酬福利保障这三个子维度构成。人是企业的核心, 企业是由人组成的集合体, 企业无人则止。随着知识经济、信息经济的到来和民营房地产行业发展进程的加速, 资金、技术、信息和人员的流动越来越容易和迅捷, 在这种情况下, 企业的发展也越来越依赖其全体员工的智慧和力量, 企业只有形成以人为本的价值观才充分有效地调动企业每个员工的积极性、创造性和主动性来获得市场竞争优势, 保证企业目标的实现。

(3) 客户导向。该维度由质量意识、服务意识、诚信经营和客户参与四个子维度构成。对于产品与生活关联度较高, 市场需求差异化较大的民营房地产企业来说, 客户价值的开发尤为重要。客户导向要求企业凡事都能够从客户的角度出发, 了解客户的需求, 并预计其未来的需求。这一价值观贯穿于整个企业的生产、经营、管理等各个方面。

(4) 变革创新。该维度由风险意识、冒险精神、前瞻性和竞争意识构成。随着知识的不断积累, 技术的不断创新及组织的不断变革已经成为现代企业发展的不竭之源。企业变革创新的精神不仅为企业增加经济效益做出巨大的贡献, 而且也成为决定企业兴衰成败的重要原因。变革创新是民营企业资本增值的源泉, 是促进企业发展的永恒动力。企业只有不懈创新、求异、不断满足客户的新需求并为其创造新价值, 才能赢得客户持久的青睐, 企业才能发展壮大。

(5) 领导风格。该维度由参与决策、信息共享、信任和正向激励四个子维度构成。领导风格是企业中的领导在能促成被领导者努力实现既定组织目标的管理过程中影响他人行为和管理职权运用的方式。信息共享则是指领导在进行管理和决策时, 是否给全体员工提供了充足的信息, 保持信息对称, 使员工清楚的了解企业的情况和领导者的战略意图。信任则是领导充分相信员工的能力, 不对其员工工作进行干预, 给予足够的授权。正向激励是对员工在工作中的优秀表现和成绩给予的鼓励和肯定, 积极正面的评价对员工有很大的激励作用, 可以提高员工工作的士气和热情, 增强其责任感与使命感。

(6) 团队协作。该维度由凝聚力、沟通交流和资源共享三个子维度构成。团队协作是一种为达到既定目标所显现出来的自愿合作和协同努力的精神, 它强调员工之间为完成共同的目标而合作, 员工在工作中更多的依赖团队的力量来完成工作。凝聚力可以使团队的成员具有很强的吸引力和认同感, 赋予人们共同的目标、理想和期望, 结成有共识和同感的协作体。沟通交流可以是团队成员之间相互了解, 减少矛盾和冲突的出现, 使彼此之间产生信任和依赖, 也有助于形成团队内和谐的气氛。而资源共享则可以使有限的资源在团队内部得到有效的分配和使用, 形成较强的合作意识。

(7) 科学管理。该维度由绩效导向、组织公平、职责划分、制度规范四个子维度构成。所谓绩效导向是指以结果作为衡量工作成效的主要依据, 重点关注提高绩效、实现目标和产出结果。组织公平是指组织成员受到组织的公平对待, 包括分配公平、程序公平和互动公平。职责划分是对工作内容和范围、能力要求、各部门之间的关联等进行明确合理的划分。规范的企业制度是企业文化重要组成部分, 对企业组织和员工的行为产生规范性和约束性的影响, 是企业在生产经营与管理活动中确立的, 要求全体成员共同遵守的行为准则, 从而保证实现企业目标的有力措施和手段。制度规范是企业发展的基础, 是企业进步的标志, 也是企业文化传播的载体。

(8) 对外活动。该维度由合作共赢、整合协作、信息获取和开放意识构成。现在社会的分工越来越细, 一个企业再有能力, 再有人才, 一定有它缺少和需要的东西, 因此这就需要借助别人的力量来补缺这种不足, 企业出于自己的利益需要进行合作, 在合作中都能合理的满足自己的利益, 这种合作才能比较持久, 双方才会满意, 即合作共赢。整合协作就是通过把不同的企业和组织相结合, 从而实现信息资源共享和协同工作, 使他们相互渗透和协作, 并最终形成有价值有效率的一个整体, 让他们通过结合发挥最大的价值。而信息时代的到来, 要求企业利用各种可以利用的方法与途径进行信息的获得, 用于帮助企业进行决策。这一切的实现都有赖于企业是否具有开放意识, 加强与外界的交流与合作。

应用该模型, 可以清晰地反映出被调查企业的组织文化价值观情况, 对目前我国民营房地产企业文化优势和不足做出基本评价;可以与同行业、同类型、同规模、同地区企业的企业文化进行对比分析;可以与其他经营业绩好的企业的文化进行比较分析;可以根据企业所期望的业绩确定文化变革的目标;可以提高领导者、团队成员个人对企业文化的认识, 以利于形成共同认可的文化体系。

摘要：本文通过对企业文化理论及已有企业文化测评模型的研究和有效应用基础上, 构建了适用于我国民营房地产企业文化测评的模型构建, 并希望该模型能为类似企业在进行企业文化建设提供参考意见, 使企业文化可以更好的促进企业发展。