绿色地产

绿色地产（精选10篇）

绿色地产 篇1

“口碑”就是企业的生命

“招商地产有着历史沉淀和企业文化的沉淀, 我们强调历史使命、社会责任和人性关怀, 从这三者出发, 会有一些长期的追求, 包括‘百年招商, 家在情在’, 而不是短期的利益。”胡建新说, 招商地产一直致力于社会的可持续发展, 也致力于让更多人关注绿色地产。

谈起企业社会责任与企业品牌的关系, 胡建新风趣地说:“俗话说, 金杯、银杯, 不如群众的口碑。口碑就是企业的生命, 招商地产要做有口碑的地产企业。”

胡建新认为, 一个有口碑的房地产企业一定要具备以下几个原则:首先, 企业的发展要与社会的发展方向一致, 走可持续的发展道路;其次, 企业要以社会的根本利益为出发点, 要合理开发, 有序开发, 要注意环境保护、节约能源, 减少土地资源的浪费;第三, 要有依法经营, 诚信为本的商业道德, 更要有百年大计、质量第一的品质保障原则。

这其实是胡建新对招商地产的高度概括。25年来, 招商地产一直坚持走可持续发展之路, 大力推行绿色地产, 以价值链思想为指导, 以客户为中心, 为客户创造更大的价值为目标。在产品上, 招商始终把绿色环保的概念贯穿项目开发的始终;在服务上, 强化全程服务的理念。招商将精心为客户着想, 注重客户感受, 注重服务细节, 为客户提供实实在在的增值服务, 希望通过诚心、用心的服务, 为客户提供更多的实惠、更多的便利, 也获得了广大客户的信赖。

招商地产之所以要坚持绿色地产, 也是社会责任感的一种体现。胡建新说, 世界性的资源消耗和环境恶化越来越严重, 如果我们不去努力改变这种状况的话, 社会就难以持续发展, 也是基于这点, 国家领导人提出了科学发展观、营造和谐社会等理念, 绿色地产与这些理念是一脉相承的。

2008年5月12日四川汶川大地震, 震动全国。在这场惨烈的天灾面前, 一切的语言都显得苍白, 唯有行动才能表达对灾区人民的支持和关爱。具有强烈社会责任感的招商地产率先迅速行动起来, 捐资捐物, 为灾区提供最大限度地支援和帮助。胡建新介绍说:从地震发生到今天一年多的时间里, 招商地产没有停止对灾区的关注, 从最初的捐资捐物到关注灾后重建, 甚至灾区更长远的发展, 招商地产用自己的行动在诠释社会责任感的丰富内涵, 用自己的行动让爱继续。

“绿色地产”是一种生活方式

对于“绿色地产”也许大家并不陌生, 不仅是因为越来越多的开发商将它作为楼盘的广告语, 而且, 作为国家节能减排战略的重要组成部分, 建筑节能的概念在这几年也已经深入人心。因此, 人们普遍认为“绿色地产”就是运用了各种节能材料和环保科技的建筑, 或是对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后, 设计出的低能耗建筑。那么作为在中国最早提出这一概念的招商地产又是如何实践“绿色地产”的呢?

对于招商地产来说, 上文中对“绿色地产”所做的定义, 似乎并不全面。胡在新说, 国内的房地产企业对“绿色地产”的认识往往还停留在产品本身, 其实“绿色地产”更重要的是一种“绿色”的生活方式。即工作和生活都在一个社区之中, 上下班走路, 购物走路, 休闲也走路, 用步行来代替汽车出行, 这样的生活小区才是真正的“绿色地产”。

胡建新介绍说:招商地产的“绿色地产”开发模式, 基础是先进的开发理念, 实现手段是理念的可操作性和可复制性, 得到的成果是绿色地产为我们的企业增值, 为我们的品牌和产品增值, 为我们的客户和员工增值。我们将绿色地产的开发策划作为重中之重, 每个项目伊始必须编制详细的绿色全程策划书, 根据项目自身特点确立绿色目标、实施方案、技术手段及评价体系, 这是我们所特有的。招商地产在蛇口开发的泰格公寓、南海意库3#写字楼, 在广州正在建设中的金山谷花园等项目, 均代表了国内绿色地产开发领域的先进水平。

住房和城乡建设部已经开始倡导“低碳生态城”的发展模式。该部副部长仇保兴指出:寻求中国特色的低碳城市发展模式必须坚持两手抓:一方面从每个家庭居所——绿色建筑入手;另一方面还必须从城市整体的层次来寻求应对之道, 即打造低碳生态城。要把低碳城市和生态目标相结合, 建立起低能耗、低排放、高效能、高效率、高效益的中国特色的城市化发展模式。对此, 仇保兴提出了我国低碳生态城发展的总体思路、具体要求和关键技术。

对此, 胡建新表示, 绿色地产是地产业未来发展的大方向, 也符合国家节能减排的方针政策。随着我国居民节能意识的提高, 对绿色建筑的了解加深, 绿色地产必然逐渐受到市场的普遍欢迎。招商地产的“绿色地产”完全符合建设部所倡导的“低碳生态城”模式。

“绿色地产”不仅仅是节能建筑的代表, 而且也是国际先进的“产业—居住一体化社区开发模式”的典范, 像英国的非政府组织百瑞诺集团 (Bioregional Group) 提出的“一个地球生活”十项原则、美国绿色建筑委员会 (USGBC) 提出的“LEED”评价标准等, 都是这个概念的成功运用。

胡在新说, 在建筑节能方面及技术应用方面, 招商地产坚持以市场导向为原则, 对项目制定相应的设计策略, 不盲目的追求新奇技术, 而是选择成本合理的、成熟度高的技术进行应用, 避免简单地进行技术堆砌型建筑的制造。近年来, 太阳能光伏发电组件、温湿度独立控制空调系统、高层太阳能热水供应系统等也逐步创新性地应用到招商地产的项目建设中, 这些也体现了招商人敢为天下先的历史传统与开创勇气。

解秘招商地产的“蛇口模式”

在谈到招商集团的“蛇口模式“时, 胡建新脸上满是笑容, “1979年, 蛇口工业区成立, 这比深圳特区还早一年。”胡建新告诉记者, 以整个生活社区为项目单元, 对其中各个功能组团化, 包括住宅区、商业区、休闲区、交通体系、总体绿化等, 这些被称作是“蛇口模式”的社区综合开发模式其实类似于城市综合开发。

依托招商局集团和蛇口工业区, 招商地产基本走出了一条产业发展和居住环境优化的可持续发展道路, 并在全国包括北京、上海、广州、天津、南京、苏州、重庆等多个城市继续推进绿色产品和绿色社区的开发。

建造节能的房子不仅仅是强调节能设计、使用绿色建材、在建造过程中避免能源的浪费, 还要在有限的土地资源上将各种功能的建筑体进行整合规划, 实现产业和居住的互动才是社区综合开发模式的关键。

“绿色地产不是一个简单的概念, 而是一个从规划、设计、施工到使用的全过程, 包括生活方式的节能问题。连节能设备也要适应生活方式的节能。我们在做节能建筑的过程中, 也是节能不断优化的过程。”胡建新说。

招商地产在地产业界有着25年的开发经验, 已成功地将蛇口建设成为“最适合人类生活的地方”。在此期间, 招商人一直扮演着两种不同角色:“园区开发商”和“绿色地产商”。

“园区开发商”主要体现于一级土地开发上, 以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式, 形成了功能丰富又相互支持, 具有高度自我调节能力的社会生态系统。在这一系统中, 人们得以就近居住、就业与发展, 享受购物、教育、医疗、娱乐与休闲。这一系统高效率、低能耗、低排放, 提供了经济层面和社会层面可持续发展的活力。

“绿色地产商”则主要体现在土地二级开发上, 招商地产以保护环境生态、降低资源消耗和减少污染排放为目标, 将绿色生态的理念与实践贯穿于各个项目开发的始终。

伴随着招商地产广州金山谷、清华科技园等项目的建成并投入使用, 一套独具特色的绿色生态地产体系将展现在世人面前, 这是招商地产的“绿色地产”之梦, 更是中国房地产业践行绿色地产的共同愿景。

胡建新表示, 招商地产将以其一以贯之的社会责任感和脚踏实地的干劲去实践绿色地产, 也将带动同行业一起推动中国房地产行业向健康、良性的方向发展。

绿色地产 篇2

摘要:对现有绿色建筑的经济评价体系、全寿命周期法以及房地产开发的过程进行了分析，提出了从房地产开发角度评价绿色建筑经济效益的方法，为绿色建筑的开发提供决策依据。

关键词:绿色建筑，经济评价体系，成本法

随着可持续发展理念的逐步推广，绿色建筑成为建筑行业未来发展的一大趋势。在政府的工作文件中也明确提出了绿色建筑的推广要求以及绿色建材的使用比例。绿色建筑具有极高的环境效益，据估算，装配式绿色建筑相比现浇建筑，可以大幅减少能源的消耗、材料损耗，以及污染的排放量，建筑节能达到50%以上。在当前情形下，为了更好的推广绿色建筑的建设，需要构建合理的绿色建筑经济评价体系，为绿色建筑的投资与开发提供决策依据。

1现有绿色建筑评价体系的含义及不足

1．1全寿命周期成本评价体系及其应用绿色建筑的理念是指在建筑寿命周期内高效利用建筑材料、节约使用能源、充分利用自然资源，并尽可能减少污染和对周围生态的影响，提供健康、宜居的空间［1］。既要求在建造期间选择环保材料、有效利用材料、绿色施工，同时也要求在运营使用过程中，通过一系列科技手段实现节能、健康。从建筑行业建造周期、使用周期长这一角度来讲，其经济效益的评估应该贯穿前期准备、建造、使用、处置等全过程。出于这一要求，全寿命周期的评价体系得到了广泛的应用，该评价体系是建立在社会和建筑业的基础上的，为绿色建筑的推广和发展提供了有利的理论支撑。1．2全寿命周期成本评价体系运作原理目前较普遍采用的全寿命周期成本评价体系为:增量成本=准备阶段增加成本+实施阶段增加成本+运营阶段增加成本。增量收益=节约能源+节约材料+节约土地+维护成本的减少。其中实施阶段增加成本包括节约能耗的技术成本、节约土地的技术成本、绿色材料成本、节约以及循环利用材料的技术成本、室内环境措施以及其他相关技术成本。通过调查、统计对各个节能、以及消耗指标进行分别计算，通过汇总得出最终结论。可以看出，现阶段的全寿命周期成本的研究相对成熟，其强调的核心在于全面并合理的计算绿色建筑的增量成本和增量收益，在计算时需考虑资金的时间价值，最终利用投资回收期、内部收益率、净现值等经济评价指标判断绿色建筑方案的可行性［2］。1．3全寿命周期成本评价体系缺陷全寿命周期下的评估体系虽能证明绿色建筑全寿命周期的收益，但绿色建筑产生的效益往往是社会共享的，开发商很难据此判断绿色建筑的开发利润。建筑由于其自身属性的特殊性，在其整个生命周期内有多方共同参与，而绿色建筑全寿命周期成本无法给出针对某一群体的合理经济评价。即增加的成本负担者与增加收益获得者并不对等，如开发商需要投入大量资金，但取得的效益却是社会共享的。从这一角度，虽然全寿命周期成本评价具有较高的社会意义，但难以帮助开发商做出决策，在实际的应用中存在不足。此外，其过分强调计算节约能源价值，却忽视了对于消费者而言，其关注重点并非是每个月节约的电费、水费，而是建筑的宜居性。故而对于购房者，采用经济评价的指标并不能很好的迎合其真实需求。随着科技的发展和绿色建筑理念的进一步完善，绿色建筑已经摆脱了“高成本”这一标签。过去在计算绿色建筑增量成本时往往着重强调材料成本的上升以及相关高端技术的成本。然而绿色并不意味着高消费，要想让绿色建筑普及，必须降低其建设成本，使其“平民化”。例如通过因地制宜的设计方案以及合理的管理手段;选用经济的环保材料建筑，减少运输费用和现场损耗;合理利用环境优势选择相应的空调、采光、通风系统设计，减少高昂技术成本;通过一系列措施尽可能减少建造的成本。从以上分析可以看出，在评价绿色建筑增量成本时应该结合科技的应用以及当地的状况，进行合理的计算［3］。

2绿色建筑开发过程中的增量成本和增量收益

为了向开发者提供更合理的决策依据，需要从开发商角度出发，结合房地产开发的过程与步骤、商业用房与居住用房在后期运营过程中的区别，以及开发过程中的风险因素，构建新的绿色建筑经济效益评价体系。通过这一评价体系的完善，增强投资者的投资信心，促进绿色建筑在我国的大范围推广。

2．1绿色建筑开发过程中的关注重点通过上述分析不难看出，绿色建筑对设计环节要求较高，其后期成本和效益的计算也与设计密不可分。故而对于前期勘察、设计阶段、可行性研究等准备工作需要增加投入。在施工过程中，房地产开发商应注重与开发项目有关的安全健康和环境保护培训工作，对施工企业进行监督和检查。而在租售与资产管理阶段，计算绿色建筑的销售和运营成本时需要考虑以下几点:

1)营销费用:绿色建筑由于良好的舒适性、和谐的环境，往往成为营销过程中的卖点，这就一定程度上降低了营销的费用。

2)财政补贴:各地纷纷出台对于绿色建筑的补贴政策，这部分补贴应计入增量收益。

3)房屋价格:据统计绿色建筑的市场价格往往比普通建筑高5%～15%，即绿色建筑本身的市场价格更高。

4)运营成本:运营成本需要按照使用途径进行分类讨论:对于出售的房地产，其后期能源、物业管理费用由用户承担;而对于有经济收益或有潜在收益的房地产，则需要考虑经营过程中的增量效益，参考收益法的原理给出计算公式。

2．2开发利润计算体系对于开发商而言，房地产的开发经营程序分为投资机会选择与决策分析、前期准备工作、建设阶段、租售与资产管理阶段。通过分析在这一周期中的.效益增量和成本增量，构建开发角度的经济评价体系。

1)对于直接出售的房地产，依据成本法进行计算:开发利润=房地产价格－土地取得－土地开发－建筑物建造－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费。

2)对于出租、经营的房地产，依据收益法计算:净收益=有效毛收入－运营费用=潜在毛收入－空置损失－运营费用。开发利润=净收益－土地取得－土地开发－建筑物建造－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费。

2．3开发过程中涉及到的增量成本与增量效益对于出售的房地产，开发商的增量成本有土地开发费用增加、建筑物建造费用增加、管理费用增加、投资利息增加，增量效益则包含房地产价格的上升、相关政府补贴、减少的销售费用。对于以其他方式经营的房地产，开发商的增量成本不变，增量效益还应包含空置损失的降低以及运营费用的减少，前者是由于绿色建筑市场需求量大导致，后者则是由于绿色建筑中节能技术的运用。

2．4案例分析某工程设计范围总建筑面积为51212．6m2，总户数为592户，按绿色建筑一星标准设计。其前期设计阶段增加费用为108万元，实施过程中的外围维护技术措施、中水回收利用系统、节能空调与通风系统、绿色材料费用等共计6500万元，则投资者的增量成本为6608万元。在后期投资者提高的房价为15%，按每平方米房价9910元计算，房价增加收入为7612．75万元。当地政府补贴标准为每平方米20元，共102万元。据估计，后期销售减少的费用为278万元，则投资者的增量收益为7992．75万元，由于上述价格均是折算到现在时点的价格，可经计算得出:开发商增加的利润为1384．75万元，该开发方案可行。

3绿色建筑开发过程中的风险衡量

3．1绿色建筑的风险增加绿色建筑在政策上受到国家的扶持、消费者的青睐，主要增加的风险体现在项目的实施和经营阶段，在实施阶段由于其所需要的技术难度大，建材、技术使用费用高，故而工期拖延风险、开发成本风险会相应增加。同时由于绿色建筑多采用智能化，很多技术仍处于初步阶段，因此物业管理风险也会有所增加。

3．2绿色建筑开发风险的规避对于开发商而言，尽可能降低绿色建筑的成本，通过因地制宜和因时制宜选择合适的设计方案、节能环保途径、加强对设计方案合理性的把控是重中之重。比如合理选择环保建材、采用成本和运行费用较低的变风量的空调系统，合理利用自然风、采光等。此外在项目建设期间还应该通过有利的监控手段对绿色建筑的建造进行环保和质量控制。4结语绿色建筑的未来将逐步走向“装配化、地域化、智能化、健康化”，这也对绿色建筑的设计提出越来越高的要求，开发商应通过可靠的经济评价体系，合理的选择绿色建筑设计方案、采取多项措施规避风险，在获得自身利益的同时为社会和住户带来更高的环境和经济效益。

参考文献:

［1］提文国．绿色建筑中节能设计的要点分析［J］．住宅与房地产，(2):95．

［2］杨益，王攀．从绿色建筑的角度谈绿色建筑经济的评价方法［J］．经济研究导刊，(23):43-44．

地产从建筑到绿色生态 篇3

上世纪末，绿色建筑(Green Build-ings)在西方国家兴起，并成立了国际性组织，制定了有关绿色生态建筑的指标体系，开展了一系列的活动。如1987年和1988年分别在瑞典斯德哥尔摩召开了有关“健康建筑”的国际学术会；1992年6月，联合国环境与发展会议通过了一项名为《21世纪议程》的文件草案等。20世纪六十年代，美籍意大利建筑师保罗·索勒瑞首次将生态与建筑合称为“生态建筑”，即“绿色建筑”。在1992年举行的联合国环境与发展大会上，与会者第一次明确地提出“绿色建筑”的概念。随着我国经济社会的不断发展，各行业对能源、资源的需求量急剧增加，“绿色生态建筑”的地位越发显得重要，日益受到国家的重视和提倡，大力发展和推进“绿色生态建筑”，对国家发展和社会进步有着非常重要的意义。

绿色生态建筑与房地产业的关系

房地产是国民经济的支柱产业，同时，房地产、建筑也是资源、能源消耗较火的行业。目前，我国建筑业物质消耗占全部物质消耗总量的15％左右，建筑能耗约占全部能耗的28％。在人类日常的生活和生产活动中，建筑行业对生态环境的影响是非常巨大的，甚至超过汽车对环境污染的直接影响。因此，在我国推行“绿色生态建筑”迫在眉睫，倡导在这样一个高能源消耗、高资源消耗的行业推行节能环保建筑实践，将对我国乃至全球的绿色环保行动起到巨大的推动作用。

随着我国城市化进程的加快，城市建设日新月异，大量的耕地、土地、能源被占用，原生态的城市环境被破坏。建筑业如何利用有限的资源，尽可能减少对环境的影响，在健康、舒适、安全居住的同时，做到高效地节约资源、能源、土地、水和材料，是中国乃至全球建筑学家共同关心的话题。为此，国家提出建设“资源节约型”社会，号召全民动员起来，节约资源，降低能耗，保护生态环境，大力发展“绿色生态建筑”，推进建筑、房地产业向节能、环保、健康的方向发展。

2008年建设部颁布文件，我国将强制要求所有新建建筑必须执行建筑节能设计标准。预计到2010年，全国各大中小城市及城镇普遍实施节能率为50％的建筑节能标准；到2020年，所有建筑节能标准将得到全面实施，在全国范围内实施节能率为65％的建筑节能标准，大中城市基本完成既有建筑的节能改造。国内外绿色生态建筑的发展

北美绿色生态建筑的起源

绿色建筑运动在美国起源于七十年代的世界能源危机，使人们认识到节能与环保对人类生存的地球的重要性，揭示了绿色生态建筑的概念。美国绿色建筑委员会(USGBC)成立于1993年，总部设在美国首都华盛顿，是一个非政府、非盈利组织，其成员来自于社会各个方面，以组织成员形式组成，主要有政府部门、建筑师协会，建筑设计公司、建筑工程公司、大学、建筑研究机构和建筑材料、设备制造商、工程和承包商。该组织成立后，其会员发展速度异常迅猛，从1993年成立时的23个发起成员，至2007年已超过1万个。其宗旨是整合建筑业各机构、推动绿色建筑和建筑的可持续发展、引导绿色建筑的市场机制、推广并教育建筑业主、建筑师、建造师的绿色实践。加拿大绿色生态建筑的发展

加拿大绿色建筑委员会(CaGBC)成立于2003年，会员的发展速度以每月10％的速度增长，到2006年已经拥有会员1400个。其执行的LEED评估体系是在美国LEED 2.0版本的基础上发展而来的。因此两国的LEED体系非常相似，所以在2003年7月，两个委员会签订了LEED证书互认协议。其意义是LEED成为北美统一的绿色生态建筑的评估体系。加拿大绿色建筑委员会自成立之日起，就积极地在相关的建筑行业中推广绿色建筑实践。在委员会登记申请注册的项目从2003年的55个，发展到2006年的221个，到2008年在委员会已经注册的LEED评估专家达到了3000多人。对于一个非营利、非官方的组织来说，这样的成绩是相当大的。

北京奥运对中国绿色生态建筑发展的意义

2008年北京奥运会提出“绿色奥运”的主题，在这样的指导思想下，奥运场馆的建设，就发展成对绿色生态建筑设计的展示。在中国境内，从来没有一项盛事活动的举办使得上到政府官员下到普通百姓对建筑设计投入如此热烈的关注。绿色生态建筑就这样被隆重地介绍给市民，它是中国绿色生态建筑发展的“个重要的里程碑，被美国绿色建筑委员会授予LEED金奖。在场馆建设中用到的绿色设计主要包括：收集雨水，净化后再利用；太阳能光伏发电；节能措施-LOW-E(低辐射)镀膜玻璃幕墙等。这些绿色技术的应用，标志着绿色节能建筑已经开始在中国启动，已经从理论和口号阶段，进入到理性的实践时代。绿色生态建筑在房地产建设中的应用

目前我国城市建设中存在浪费资源、污染环境、破坏生态等诸多问题，若不及时改善，必将面临资源危机和生态危机。当前我国已有七成以上水系被污染，大气、土壤污染等也十分严重，城市热岛效应凸显，加上全球气候日益变暖，能源供应紧张有限，一些地区经常停水停电，对工农业生产和居民生活造成严重的影响。

做为一名房地产开发人员，怎样把“绿色生态建筑”的理念灌输到日常的开发过程中，为业主营造优美的环境，建造更多舒适、健康、环保的居住区，提升居住品质，节约土地节约能源，是我们每一个房地产从业人员需要思考的问题。

绿色生态建筑与房地产发展密切相关，其生态效益主要体现在以下四方面：

(1)减少对自然环境的负面影响

尽量减少住宅消耗的能量(如：出行、采暖、制冷、照明等)，尽量选择在生产、运输和安装过程中能量消耗最少和产生污染最少的材料；尽可能在施工中减少建筑垃圾的产生和对环境的破坏；尽可能降低用水量，最大限度地做到水的重复利用和循环使用等。

(2)健康和高质量的内部物理环境

绿色生态建筑应具有高质量的内部物理环境，尽量降低室内的空气污染程度，尽量运用天然采光和自然通风，保持舒适的温湿度；同时采用符合人体健康的建筑材料和装饰材料，具备较好的室内空气和环境质量，保障人体的健康。

(3)将住宅及环境融为一体

绿色生态建筑运用系统学的观点，把住宅与环境系统结合，应该认识到各种因素(如：交通、景观、单体、施工等)之间存在着的相互联系。只有运用这种概念规划、设计和建造的住宅，才有可能综合解决各种矛盾，真正达到节能、持久、健康、舒适的效果。

(4)延长使用寿命、提高住宅质量

绿色生态建筑应该是使用寿命较长的住宅，能够减少资源和能源消耗，减少相应废弃物的产生，提高住宅质量可以降低维修费用，有助于减少因维修而引起的浪费和相应的水体、空气污染。

绿色生态建筑在房地产领域发展前景广阔，是未来房地产业发展的趋势。

(1)在建筑经济学领域，绿色生态建筑措施带来了社会效益、环保效益和经济效益，并降低了建筑项目的风险。

(2)在规划领域，绿色生态建筑强调项目的生态特征和开发定位，充分利用场地的资源，减少不合理的建筑活动对环境的影响，使建筑与环境和谐相处。

(3)在设计领域，绿色生态建筑采用建筑集成设计方法并遵守环境设计准则，将建筑物作为一个完整的系统，综合考虑建筑的间距、日照、结构等因素。

(4)在施工领域，采用绿色施工方法，加强环保意识，减少对周边环境的干扰，减少填、埋废弃物的数量以及建造过程中消耗的自然资源量，并尽量将建筑物建成后对室内空气的污染减小到最低程度。

绿色物流地产策略博弈分析 篇4

1 文献综述

目前,尽管研究绿色物流的成果众多,但是涉及绿色物流地产博弈方面的文献却不多见。以“物流地产博弈”和“绿色物流博弈”为关键词,检索中国知网, 将收集到的文献分为两类:第一类是物流地产博弈类,柳瑞禹和殷素萍讨论物流地产供需双方的博弈, 对于地产开发商,构建不同起初状态和不同复制动态的方程,将其与物流需求较大的企业进行演化博弈分析,考虑不同策略下供需双方的行为及收益,结论是认为物流地产供需双方应从长远角度出发,考虑合作剩余收益、租金和物流地产的开发成本等因素制定双赢策略,以促进物流地产的可持续发展[7]。戴航构建物流园区投资开发模式参与主体关系博弈模型,通过划分政府与企业投资物流园区范畴,提出政府和企业的资金投资的合适对象[8]。张成考运用演化博弈论对生态型港口物流园区中物流企业与政府的博弈过程进行探索,分析政府和港口物流企业双方的博弈关系[9]。第二类是绿色物流博弈类,周启蕾、胡伟和黄亚军围绕物流绿色化进程中外部成本内部化的利益分配,探讨物流系统内外各主体之间的博弈关系,具体包括企业与企业之间、政府与企业之间,企业与客户之间的博弈[10]。张颖菁和刘娟娟选取政府收益部门和物流活动中产生环境污染的企业作为博弈双方, 采用基于不完美信息条件下的博弈模型探讨污染企业增加的收益比例[11]。邓良和史言信根据中国基本国情和产业结构调整的要求,认为“十二五”期间,物流产业绿色化是一个迎合时代满足国情的正确抉择, 进而分析第三方物流企业与物流需求企业的合作博弈[12]。李韶庭结合深圳东部盐田港保税物流园区和西部前海湾保税港区两个临近海关特殊监管区的保税物流竞争合作情况,以古诺模型为基础,构建一个双寡头两阶段博弈模型,对基于服务质量和价格的保税物流博弈进行研究[13]。但是,具体对政府与物流地产商、物流地产商之间的博弈进行分析的文献很少,而这恰恰绿色物流地产策略之关键基础所在。

2 政府与物流地产开发商间的博弈

2.1 博弈情形假设

1)假设只有一个政府和一个物流地产开发商,政府与物流地产开发商均为理性的经济人,以追求利益最大化为目标,政府追求社会利益最大化,主要是收益增加和扩大就业,物流地产开发商则追求自身利益最大化;

2)政府与物流地产开发商间的博弈不受入驻物流地产的物流企业及其它外部因素的影响;

3)政府与物流地产开发商间的博弈是完全信息博弈。

2.2 博弈模型建立

博弈最初,由物流地产开发商抉择采取绿色物流策略或传统物流策略。绿色物流是指以降低污染物排放、减少资源消耗为目标,通过面向环境的物流理念和先进的物流技术,进行物流系统的规划、控制、管理和实施[14]。物流地产开发商的绿色物流策略主要侧重于建筑上的节能环保、交通上的节能减排、入驻物流企业的绿色物流行动。如果物流地产开发商选择非绿色物流策略,即传统物流策略,得到的收益为Rd0(R代表收益,d代表物流地产开发商,0代表物流地产开发商采取传统物流策略),政府获得的收益为Rg0(R代表收益,g代表政府,0代表物流地产开发商采取传统物流策略)。如果物流地产开发商选择绿色物流策略,且政府了解物流地产开发商的该种策略,则政府可能会采取两种策略:一种是积极支持物流地产开发商的策略,减免或返还物流地产开发商的土地出让金、税费和规费等,鼓励物流企业入住物流地产等,物流地产开发商的收益为Rd1(R 、d同前,1代表物流地产开发商采取绿色物流策略并得到政府支持),政府的新收益为Rg1(R 、g、1同前); 另一种是政府漠视物流地产开发商的策略,采取不闻不问策略或处处限制策略,地产开发商收益为Rd2 (R 、d同前,2代表物流地产开发商采取绿色物流策略但未得到政府支持),政府的收益仍为Rg0。此时,政府与物流地产开发商间的博弈见图1,各自策略选择见表1。

2.3 博弈结果分析

考虑国家对绿色物流的引领,行业巨头的带动, 物流企业逐渐向绿色物流迈进等,由博弈情形假设可知,物流地产开发商是以追求利益最大化为目的,采取绿色物流策略所获得的收益大于传统物流策略的收益,即Rd1>Rd0,Rd2>Rd0。此时,政府与物流地产开发商间的博弈结果存在两种可能:

当Rg1>Rg0时,说明政府支持物流地产开发商采取绿色物流策略,流地产开发商所得的收益大于漠视此策略的收益,原因可能是物流地产开发商在政府支持绿色物流策略、鼓励其他物流企业入住绿色物流地产等措施后大获成功,物流地产开发商收益增加,纳税和就业人员增加,且政府多获得的那部分收益大于它支 持绿色物 流策略所 支付的成 本,即有Rg1>Rg0。这时,按照理性经济人的假设,政府会支持物流地产开发商的绿色物流策略,那么物流地产开发商与政府的收 益组合为 (Rd1,Rg1)。又由于Rd1> Rd0,物流地产开发商会采取绿色物流策略而不是采取传统物流策略,最终实现 (Rd1,Rg1)的博弈均衡解,即策略2是最优策略组合。

当Rg1<Rg0时,说明政府支持物流地产开发商采取绿色物流策略,物流地产开发商所得的收益小于政府漠视此策略时的收益,其中一种原因可能是从短期角度看,政府支持绿色物流策略所付出的成本大于它多获得的那部分收益。但是从长期角度看,政府达到支持目的后,会减少部分支持成本,收益会逐渐弥补亏损,加之社会其他物流地产开发商效仿,进而获得更多收益,又有Rg1> Rg0,最终 (Rd1,Rg1) 又是博弈均衡解。另一种原因可能是物流地产开发商采取绿色物流策略后,虽扩大收益,但收益较以前并不显著,致使政府多获得的那部分收益小于它为支持绿色物流策略所付出的成本,又由于Rd2>Rd0, 物流地产开 发商与政 府博弈的 均衡解为 (Rd2, Rg0)。这需要政府加大对物流地产开发商的支持, 同时物流地产开发商要扬长避短、去粗取精,完善绿色物流策略。如此一来,最后仍然可以实 现 (Rd1, Rg1)的最优解。

2.4 博弈模型运用

一个物流地产开发商选择传统物流策略,其收益表现为通过库房/货场租金、办公楼租金、各种增值费、物业管理费等。假设其它收益忽略不计,以库房/ 货场租金为主要收入来源,计算物流地产开发商选择传统物流策略的收益。根据中国物流园区发展报告[15]的全国物流园区占地规模图,通过计算可得全国物流园区平均占地规模约s=3.283平方千米,其中占地规模约有λ1=50% 出租;根据物流园区仓储租金价格图,通过计算可得物流园区平均仓储租金价格为p=22.23元/平方米·月;则物流地产开发商通过出租库房/货场的主要收入为:Rd0=p×(s×λ1) ×m = 22.23× [(3.283×106)×50%]×12 = 437886540元,即年收益为43 788.65万元。再根据中国物流园区发展报告(2013)[16]的全国物流园区收益图,通过计算可得政府从物流园区获得的平均收益约r=Rg0=2911.04万元。物流地产开发商采取绿色物流政策主要体现于绿色建筑方面,根据《绿色建筑补贴谨慎开局》[17],2013年4月山东省财政厅会同住建厅研究制定的绿色建筑发展财政奖励政策,具体奖励标准是一星级15元/平方米、二星级30元/平方米、三星级50元/平方米,并根据技术进步、成本变化等因素调整年度奖励标准。假如物流地产能达到一星级绿色建筑标准,可获得p1=15元/平方米的奖励,但物流地产开发商因绿色建筑材料比一般材料昂贵而多支付约p2=10元/平方米的成本,再假设全国物流园区平均占地规模约 λ2=65% 面积达到一星级绿色建筑标准,通过计算可得:Rd1=s×λ2× (p1-p2)+Rd0= (3.283×106)×65% ×(15-10) +437886540=448556290元,即44 855.63万元,在政府支持物流地产开发商实行绿色物流政策,忽略不计物流地产商因此种策略多带来的库房/货场出租面积和平均仓储租金价格的上升,物流地产开发商收益已经提升至44 855.63万元。政府此举措会引致积极的环境效应和社会效应,按照政府从物流地产开发商的物流园区获得的平均收益与物流地产通过出租库房/货场的主 要收益比 值 λ3= Rg0/Rd0 = 2911.04/43788.65=6.65% ,绿色物流地产引来更多的入驻 企业,政府收益 相应增加,约为Rg1 = Rd1×λ3=44855.63×6.65% =2982.90万元。假如政府采 取不闻不 问策略,政府的收 益为Rg0 = 2911.04万元,而物流地产开发商却因绿色建筑材料比一般材料昂贵而多支付约p2=10元/平方米的成本,其年收入 为Rd2 = Rd0 -s× λ2× p2= 437886540-(3.283×106)×65%×10=416547040元,即41 654.70万元。具体见如图2模型。

分析模型:首先,Rg1 = 2982.90万元大于Rg0=2911.04万元,说明政府支持物流地产开发商采取绿色物流策略,物流地产开发商所得的收益大于政府漠视实施绿色策略时的收益,则政府会支持物流地产开发商的绿色物流策略。然后,轮到物流地产开发商决策,44 855.63万元大于43 788.65万元,物流地产开发商会用绿色物流策略而不是用传统物流策略。最终,博弈实现 (44 855.63,2 982.90)的博弈均衡解。

3 物流地产开发商间的博弈

3.1 博弈情形假设

1)假设目前只有甲乙两个物流地产开发商参与博弈,每一个物流地产开发商均为理性的经济人,以追求利益最大化为目标;

2)物流地产开发商间的博弈不受进入物流地产的物流企业及其它外部因素的影响;

3)物流地产开发商间的博弈是完全信息博弈;

4)两个物流地产投资开发企业相互独立。

3.2 博弈模型建立

若甲乙两个物流地产开发商对绿色物流策略理解不深,采取传统物流,获得的收益为R0。假设绿色物流策略是政府支持的策略,政府给予一定支持, 物流地产开发商的收益为Re,相反,采取传统物流策略的物流地产开发商不仅享受不到绿色物流策略带来的好处,反而会因为破坏环境、治理和保护环境等支付一定的成本Rc 。当甲乙两个物流地产开发商均采取绿色物流策略时,甲乙收益组合为 (R0+ Re,R0+Re);当甲采取绿色物流策略,乙采取传统物流策略时,甲乙收益组合为 (R0+Re,R0-Rc); 当甲采取传统物流策略,乙采取绿色物流策略时,甲乙收益组合为 (R0-Rc,R0+Re);当甲乙均采取传统物流策 略时,甲乙收益 组合为 (R0- Rc,R0Rc)。归纳得,博弈模型见表2。

3.3 博弈结果分析

由博弈模型可见,假如甲物流地产开发商选择采取绿色物流策略,获得收益为 (R0+Re),由于R0+ ReR0-Rc,则乙也会选择采取绿色物流策略以获得更大的收益 (R0+Re);假如甲物流地产开发商选择采取传统 物流策略,获得收益 为 (R0-Rc),由于R1+ReR0-Rc,则乙仍会选择采取绿色物流策略获得更大的收益 (R0+Re),与甲相反;同理分析可知,当乙先选择时,无论选择什么,甲都会选择采取绿色物流策略。归纳之,甲乙均选择采取绿色物流策略是最优均衡解,其收益组合为 (R0+Re,R0+Re)。

3.4 博弈模型运用

参考前面2.4,物流地产开发商通过出租库房/ 货场的主要收益为R0=Rd0=43788.65万元,政府通过绿色物流策略的奖励使物流地产开发商的收益为Re=Rd1-Rd0=s-×λ2×(p1-p2)= (3.283×106)×65% × (15-10)=10669750元,即1 066.98万元。假设破坏、治理和保护环境的投资占固定资产投资约λ3=2.2%[18]。物流地产年固定资产投资约f =60000万元,则Rc =f×λ3=60000×2.2% = 1320万元,得到表3模型(单位:万元)。

由模型可见:首先,甲物流地产开发商先做决策, 44 855.63万元42 468.65万元 ,说明甲物流地产开发商采取绿色物流策略所得收益大于采取传统物流所得收益,故甲采取绿色物流策略。然后,轮到乙物流地产开发商决策,44 855.63万元42 468.65万元 , 故乙物流地产开发商也会选择绿色物流策略而不是采取传统物流策略;最后,博弈最终实现 (44 855.63, 44 855.63)的博弈均衡解。

4 结论与建议

通过对物流地产项目中政府与物流地产开发商间的博弈分析、物流地产开发商之间的博弈分析,发现无论从政府角度还是物流地产开发商角度,采取绿色物流策略均为最优决策。基于以上博弈分析,给出绿色物流地产建设开发的建议:

1)政府应该制定负面清单、权力清单和责任清单,做好管理和服务工作,支持物流地产开发商积极实施绿色物流策略。通过税收土地出让金和相关规费的减免等开展绿色行动,同时约束和管制非绿色行为,以推动绿色物流地产的发展。

2)物流地产开发商自身积极实施绿色物流策略。 积极建设绿色物流地产文化,宣扬绿色地产和绿色物流地产理念,倡导绿色物流地产行动,打造绿色物流地产;优先使用绿色环保材料用于建筑,如太阳能光伏发电和日光照明灯,推广节能减排装置,倡导绿色运输、配送、仓储、包装等,打造绿色园区。

绿色地产 篇5

【关键词】 绿色营销；绿色定价；绿色分销

一、房地产绿色营销的内涵及意义

房地产绿色营销概念(Green Marketing)产生于二十世纪九十年代，是房地产市场营销的一个新的发展方向。虽然对于房地产绿色营销的概念，理论界对其的定义没有统一的表述，但从总体上讲，所谓的房地产绿色营销，是指社会和房地产企业在充分意识到消费者日益提高的环保意识和由此产生的对无公害产品需求的基础上，发现、创造并选择市场机会，通过一系列理性化的营销手段来满足消费者以及社会生态环境发展的需要，实现房地产业可持续发展的过程。

对于房地产企业而言，实施绿色营销的意义主要体现在以下两个方面：一是绿色营销可以有效帮助企业获得经济效益。随着环保主义的盛行，购房者除了传统意义上考虑房子的价格、地位位置以及周边环境等因素外，对房地产是否绿色环保也十分看重，房地产企业实施绿色物业建设以及绿色营销能够有效提高企业的竞争力；二是房地产企业实施绿色营销能够在一定程度上体现房地产企业的社会责任与保护环境的意识，能够在一定程度上提高房地产企业的知名度，从长远上来看可帮助企业获得可持续发展的竞争力。

二、绿色营销在房地产企业中的应用分析

1．绿色装修

“绿色装修”是指采用无毒害、无污染、无放射性、有利于环境保护和人体健康的建筑材料对居室进行装修，它具有兼顾人体健康和环境保护两个方面的特点，符合可持续发展战略要求和消费者追求的生活目标。随着人们环保意识的增强和生活水平的不断提高，“绿色装修已成为目前装饰市场发展的主流和趋势，并将成为未来全球建筑业发展的重点。绿色装修重在绿色建材的选取。“绿色”建材是指原料采取，产品制造、使用，或者再循环以及废料处理等环节中，对地球环境负荷最小、有利于生态良胜循环，不污染环境，不影响人类身体健康的产品。发展“绿色”建材就是研究、开发和设计既节约资源又对环境无害的“绿色”产品。“绿色”设计并非要标新立异地另搞一套，而是在现有的设计方法上，增加环境保护意识，从而使所设计的产品在其生命周期内，能对环境产生最小的负面影响。因此，“绿色”设计主要是在产品结构、材料选用、生产工艺等方面进行创新。

2．绿色设计

“绿色设计”就是要使住宅装修符合“住健康、可回收、低污染、省资源”的原则。在这个原则下，住宅装修设计要使房间拥有充分的空间来容纳大自然的光线与色彩。住宅自然采光是绿色住宅的一个大理念，如此，在工作疲倦时还可以放松精神，有一种心情放松的感觉。同时，在装修住宅时，要选用那些隔音、吸音效果好的装饰材料，以阻隔窗外的噪音，达到安宁静谧的效果，应该尽可能多地使用自然材料和高科技人工饰材，如使用铁、木、藤、石等无污染的自然材料，创造质朴、自然情趣的生活空间，保证住宅环境是安全、无污染的。

三、绿色营销在房地产企业中应用的保障措施

要想保证绿色营销在房地产企业中的顺利应用与施行，政府及房地产行业协会需要采取一定的措施来加强对绿色营销在房地产企业中应用的保障与激励，主要可以采取以下几个方面的措施：首先，政府要在实施绿色营销房地产企业给予一定的税收、补贴或信贷优惠政策，由于绿色营销的实施能够在一定程度上促进社会生态效益的最大化，为社会环境的优化做出贡献，所以政府可以通过税收或信贷政策对房地产企业实施绿色营销加以正确引导；其次，政府可以通过出台相关房地产绿色营销的法律来促进绿色营销在房地产企业中的施行，例如制定关于住宅建设的环境标准、绿色小区生态标准等系列规范，从一定程度上制约房地产企业对绿色营销的重视和执行。

参考文献：

[1]戚振强，刘长滨.房地产绿色营销探讨[J].建筑经济.2007（5）

[2]程良波.房地产业的健康发展与政府转型问题[J].求索．2007（3）

绿色地产 篇6

中国房地产研究会人居环境委员会承担的住房和城乡建设部课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》将美、英、德、加等国际上最具权威度和影响力的绿色建筑与住区评估体系与我国现行绿色建筑与住区评估体系进行了系统比较研究, 充分考量我国房地产开发实际, 并在人居委近年正在运行的《规模住区人居环境评估指标体系》基础上, 提出了《可持续发展绿色住区建设导则》, 获得了科技司评审专家的一致认可和高度评价, 目前正在加大应用推广和试点建设。

一、绿色建筑与绿色住区的国际化趋向

经过30年来的发展, 目前国际上普遍认同的绿色建筑的三个基本主题是:一是强调资源与能源利用最大化, 二是保护环境、减少地球环境的负荷, 三是创造健康和舒适的生活环境。因此可以说, 绿色建筑或绿色住区的本质不是简单的‘节省’, 也不等于单纯的绿色技术堆砌。绿色建筑强调的是如何充分发挥资源价值;实施垃圾减量;强调回用、复用和再生, 强调可持续发展;为居民创造健康舒适的品质生活环境。而不是以节约为前提的“苦行僧”式的生活方式, 绿色建筑也不是单纯以技术为核心的“高技派”。目前业界普遍存在的措施型的纯技派的扩张, 很可能把绿色建筑运动引向歧路, 正确把握绿色建筑原则和方法被提到重要的议事日程。

从美、英、德、加等国的绿色建筑与绿色住区评估体系的编制思路来看, 强调全寿命周期建筑能源资源的效用和节能减排, 强调绿色建筑与绿色住区的开发建设并不仅仅是一个技术体系的完善集合, 而是将之与社会文化、经济发展、和谐住区等可持续发展的社会目标紧密联系在一起。

我国现行国家层面的绿色建筑评估标准由于受到地区发展不平衡、区域差异明显等因素的制约, 把评估要素主要定位于“节地、节水、节能、节材和保护环境”这样朴素性要求上, 偏离了绿色建筑强调资源最大化、发展循环经济保护环境和营造舒适健康环境的原则精神, 先进性、引领性的表达变得软弱而显得十分不完整, 属于“基础性、普及性”的做法。

应该强调的一点, 尽管各国和地区绿色建筑的发展现状和进程不同, 但是绿色建筑的内涵和对绿色目标的追求应该是统一的。绿色建筑国际化发展趋势同样要求我们的研究目标、手段和各项评估指标体系应与国际水平趋同一致, 把我国绿色建筑的发展与国际目标联动起来, 带动我国绿色建筑和绿色住区的高标准运行, 并实在推动低碳经济发展。因此, 制定一个切合地区实际且与国际绿色目标要求接轨的评价体系, 更有利于在提高的基础上快速带动行业的发展。

二、中国绿色建筑制约因素

当前, 我国绿色建筑的发展仍然存在许多制约因素。主要是:

(1) 缺乏绿色建筑准确认识, 往往把绿色建筑技术看成割离的技术, 缺乏整体整合和注重过程行为的落地等更深层次的意识。绿色建筑的影响力未能发挥出来

(2) 缺乏强有力的激励政策和法律法规。绿色建筑当前“叫好不叫座”, 开发商绿色建筑投入和产出效益主体分离, 主管各部门未能协同工作。

(3) 缺乏有效的推广交流平台。缺乏及时、系统、广泛地建立与国际同行建立合作交流的平台, 引进它们的成功经验和技术。推出的绿色建筑评价标准尚未能表达绿色建筑注重社会性和突出过程行为实施性的本质特征。

总体上我国绿色建筑尚属起步阶段, 国内外绿色建筑领域的合作交流还未全面展开。

造成这一困境很重要的一个原因是:我国绿色建筑起步较晚, 社会整体对接纳绿色建筑的认知度较差。相比之下, 美、英、德、加绿色建筑与住区评估体系的建立与推广以市场为导向, 由民间自下而上发起。同时政府支持政策和激励力度极大。以美国加里福利亚州为例, 凡是政府投资的工程必须符合LEED标准, 同时从执行到运作都是具有很强的开放性。

我国绿色建筑评估标准是由政府自上而下机制贯彻的。政府机构虽然拥有绝对的权利和威信, 却在绿色建筑推广和应用方面 (人才、机制) 显得力不从心、投入不足。一方面反映了包括开发、设计、施工、部品等企业和购买者缺乏迫切兴趣, 感受不到好处。另一方面在推广应用机制上存在不足, 在政策层面上无法保障这些基层企业和用户获得利益, 现行推广运营机制亟待调整和完善。

应从制度设计层面加大绿色建筑的推广力度, 力争消除政府自上而下的被动局面, 充分发挥行业协会、团体组织的作用有积极的意义。行业组织性质介乎政府和基层企业之间, 有政府不可替代的作用, 其成员往往来自相关领域不同职业的人群, 广泛地联系着民间组织和社会个人, 能代表广大社会心声, 可以动员社会和开展有利于行业技术进步和交流各种活动。如果能肩负行业规范标准建设工作, 将更加发挥行业组织的先锋作用, 引导中国绿色建筑向高度, 深度和广度发展。

三、绿色住区导则联动绿色生态新城

绿色建筑是终极完美的理念, 是一个综合全面的解决能源危机和实现环境效益的完善方法论, 不仅集合大量绿色技术的优化和整合, 也包含了经济、社会、文化等方面丰富的内容。因此, 单纯以单体绿色建筑为主发展很快发现它的局限性, 相比较, 绿色住区与绿色城市将能发挥更多、更强的力度。绿色地产的开发, 应更多地从绿色建筑有限性走出来, 向建筑群体、居住小区、甚至是一座新城、新区的范畴来推进将会有更大的收益。因为拥有规模较大的资源、能源、土地的住区级层面可更加容易综合统筹安排, 更加有利于完善城市机能, 提升城市文化品质, 更加有利于最大的发挥节地、节能效应, 更加有利于市民出行、购物、享受城市文明居住品质的提升, 真正实现可持续发展的目标。从企业运营的角度来看, 从住区这一层面切入, 更符合我国房地产开发的现状, 有利于把握和操作。

《可持续发展绿色住区建设导则》将研究和评价的领域从绿色建筑拓展至绿色住区, 以更适应当前中国快速城市化进程中面临的大规模开发的现状和挑战。主体内容包括:可持续建设场地、城市区域价值、住区交通效能、人文和谐住区、节能减排效用、健康舒适环境、全寿命住区保证七大章节。与一般绿色建筑和住区建设不同, 仅仅将绿色的“注脚”落在科技和节能技术的简单堆砌上, 致使当前的绿色建筑发展误入“注重外在表象、不注重内在效益”的歧途。《绿色住区导则》强调是绿色建筑的原则和综合整合资源的方法, 强调的是绿色社会与绿色行为的建立, 把绿色生活方式的营造作为首要的目标。因此, 《绿色住区导则》还涵盖了开放街区、步行交通、商业布点、地方文脉传承、保持住区的多样性以及提供就业, 促进社会公平等原则条文, 用大量硬件建设措施来支撑和保证市民生活在一个设施齐全、出行便捷、环境美好、品味多样的和谐社区中。

中国房地产转型——绿色的革命 篇7

2009年12月7日, 歌本哈根世界气候大会召开, 192个国家的环境部长和其他官员们就未来应对气候变化的全球行动签署新的协议;全世界共同关注人类的生存环境。我国面临着人口众多、资源短缺、环境危机等严峻形势, 经济可持续发展迫在眉睫;建筑业作为资源耗费严重、对环境影响巨大的一类产业, 也在寻找新的发展之路。

一、房地产业绿色建筑的发展现状

绿色建筑在我国的产生和发展历经了十余年的时间, 1999年第20届世界建筑师大会通过《北京宪章》, 《北京宪章》提出建立人居环境循环体系, 将新建筑与城镇住区的构思、设计纳入一个动态的、生生不息的循环体系之下, 以不断提高环境质量。这标志着我国绿色建筑理念开始兴起。2001年5月, 建设部住宅产业化促进中心研究和编制了《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》, 提出以科技为先导, 总体目标是推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平。2004年, 科技奥运十大项目之一的“绿色建筑标准及评估体系研究”项目通过验收, 应用于奥运建设项目。建设部颁布实行《全国绿色建筑创新管理办法》, 以及《全国绿色建筑创新实施细则 (试行) 》及评审要点。2005年还修订了《民用建筑节能管理规定》, 颁布实施了《公共建筑节能设计标准》。2006年, 原建设部颁布《绿色建筑评价标准》。2007年, 原建设部颁布《绿色建筑评价技术细则》、《绿色建筑评价标识管理办法》, 国家环保总局发布《生态住区 (住宅) 技术标准》;同年, 原建设部决定在“十一五”期间启动“100项绿色建筑示范工程与100项低能耗建筑示范工程”。2008年, 建设部根据《绿色建筑评价技术细则》、《绿色建筑评价标识管理办法》推出首批获得绿色建筑标识的工程项目。

二、房地产业绿色建筑的实施建议

我国房地产绿色建筑的旋风已经掀起, 如何纠正其发展偏差, 实现房地产业的绿色革命, 引领我国房地产朝向低能耗、高环保的目标迈进, 是我国各界人士积极探索的问题。根据我国房地产绿色建筑的发展现状, 本文提出以下实施建议。

(一) 进行观念革新

绿色建筑在我国仍然面临着“消费市场被高端化”的尴尬, 房地产市场中的“绿色”在更多人眼中等同于“昂贵”。我国消费阶层的差异化导致了绿色建筑不能够被消费者广泛接受, 房地产开发商也只能将其绿色建筑产品定位于贵族消费的范畴, 这就背离了绿色建筑的本意。另外, 由于我国的特殊国情, 地区资源条件与经济发展水平差异较大, 处在城市化加速期的我国市场面临的资源压力日益增大, 人们的绿色环保意识还处于启蒙阶段, 这些问题引发人们不停思考:采取怎样的绿色建筑发展模式最恰当?政府倡导的绿色建筑更倾向于绿色建筑平民化, 而目前我国房地产开发则将绿色建筑推向了高端消费市场, 两者间的利益博弈是绿色建筑在房地产业无法统一的根源。在房地产绿色建筑的观念上, 开发商、消费者、政府应统一认识, 寻求共同利益目标的均衡, 在政府的职权范围内, 更充分利用政策杠杆的调节作用, 使市场的理性选择得到理性的结果, 同时符合技术发展的客观规律, 使开发商作出符合自身经济利益的投资决策。

(二) 实施绿色建筑的经济激励

房地产绿色建筑的推广需要相应的经济激励, 业界对于实行绿色建筑的房地产开发商可实行改变价格或成本水平方法, 通过环境法规等迫使开发商考虑环保措施, 其环境治理费用计入产品成本由全社会共同承担;也可以通过财政手段间接改变改变价格或成本, 通过补贴、低息贷款和其他财务手段促进开发商实行环境保护政策或采取节能措施。

(三) 加强绿色建筑法律建设

法律建设为社会经济生活提供制约, 以国家强制力作后盾, 规范人们在某一领域的活动。绿色建筑以可持续发展理论为指导思想, 在生态系统良性循环基础之上, 建立在自然环境允许的负荷范围之内, 要求具备“绿色”自然生态特性;在满足人类居住、工作、生产、生活需要的同时, 还应对未来负责。

房地产业作为我国的支柱性产业之一, 需要肩负起可持续发展的责任, 在法律法规上不断完善行业职责。房地产业的绿色建筑的法律建设可从以下几方面入手:在节约资源方面, 绿色建筑的设计保护全球生态系统、自然气候, 保护建筑周边环境生态系统平衡, 节约国土资源;充分利用太阳能、风能、无害自然资源, 有效使用水资源;建筑使用无环境污染、可循环利用的材料, 使用再生材料;建筑使用经济无公害性的材料, 避免对环境的再次污染。在环境保护方面, 建筑物应具有健康持久、空气优良、温度适宜、防噪声干扰的环境;建筑融入历史与地域的人文环境。

三、结语

绿色建筑的兴起和发展是能源危机与环境问题日益严重的必然结果, 我国房地产行业的绿色建筑转型是大势所趋, 房地产开发者和管理者从着眼于建筑物生命周期的角度, 综合考虑建筑物的生态经济效益, 构建房地产绿色建筑生态经济共赢与优化。房地产业的绿色建筑如何通过技术的应用提高建筑的可持续性水平、如何推动房地产绿色建筑平民化、如何在观念上使房地产绿色建筑深入人心, 从而帮助人们树立健康、环保的生活理念仍是该领域亟待解决的问题。

摘要：在经济危机和生态危机的共同作用下, 房地产业为顺应时代发展需要, 开始考虑转型。受到全球绿色建筑理念的影响, 我国房地产业尝试由传统建筑向绿色建筑转变, 面临着严峻的发展现状, 房地产业的绿色革命应在观念革新、实施绿色建筑的经济激励、加强绿色建筑法律建设三方面付诸实施。

关键词：中国房地产,房地产转型,绿色建筑

参考文献

[1]张德富.论我国目前的建筑节能与建筑发展[J].中华建设, 2009 (6) , 46-47

[2]崔曦.为中国绿色建筑“探路”[J].建设科技, 2009 (6) , 48-51

绿色地产 篇8

招商地产绿色研发与应用中心副主任设计师。长期致力于绿色建筑与建筑节能的研究与设计工作。对被动式节能与主动式节能研究有一定的实战经验。目前在招商地产负责暖通空调设计管理、建筑节能设计管理工作。

CHF记者:作为房地产开发企业, 您认为我国的绿色建筑在建设方面应注重哪几点?

张传经:

关于绿色建筑的定义在国家《绿色建筑评价标准》中有比较明确地阐述。绿色建筑讲究的是四节一环保, 为人们提供健康、适用和高效的使用空间, 与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的建设方面重点应体现以人为本, 为人们提供健康、舒适、高效、安全与便利的生活、工作环境。就绿色建筑的建设方面我认为应从下面几方面进行考虑:

1、绿色建筑不应是某一单体或单一技术的载体, 它应是为人类提供居住、生活及工作的场所。

绿色建筑的建设讲究的不是某一种先进的技术, 讲究的是技术整合与“因地制宜”的适应性。按热工分区来讲, 全国可分为夏热冬暖地区、夏热冬冷地区、严寒地区、冷地区、温和地区五个区。它们不仅气候特征不同, 人们生活、工作的作息方式与时间也不同, 这样造成了在不同地区应分别采用不同的绿色技术。例如:南海意库3号楼, 由于深圳在很长时间处于温度适宜, 湿度较大的“梅雨季”。针对该气象特点, 我们采用了“温湿度独立控制”空调模式, 该系统与冷冻除湿相比, 不仅除湿量大, 而且不需补充其它热源用于加热新风系统。对北方主要以供暖为主的地区 (如哈尔滨) , 我们一般不采用外遮阳措施, 盲目采用外遮阳技术不仅浪费资金, 还会造成建筑的能耗增加, 非常不“绿色”, 况且外遮阳系统对建筑的采光、日照有一定的影响, 对人们的生活、工作不利。所以, 我们针对不同的地区, 不同的绿色技术进行筛选, 找出合适的技术以适应不同的项目。

2、绿色建筑应保证健康与舒适的情况下谈节约。

目前, 全国大部门地区的雾霾天气严重影响了人们的健康。如果在雾霾天气还打开窗户进行自然通风以降低建筑能耗, 未免有点太“过”了。所以, 我认为绿色建筑应该是在保证健康与舒适的前提下谈节约。当然, 我们谈健康与舒适, 不是讲“豪华、气派与奢侈”, 我们讲的是一种保证不影响人们正常的生活与工作前提下尽量节约能源。我们强调室内的健康与舒适水平应达到国内与国际的相关技术标准要求。

3、绿色建筑并不一定是高成本建筑。

绿色建筑并不是意味着增加成本, 前期优化设计很大程度上能够改善建筑性能而不增加或增加极少成本, 直接受益者主要是业主。比如:我们南海意库3号楼采用大量的绿色建筑技术, 在节能、节材、节水、环保方面做了许多尝试, 综合各单项节能技术亮点, 集成创新。在2013年获得了国家最高绿色荣誉奖“绿色建筑运营标识 (三星) ”。其次, 南海意库3号楼先后获得绿色建筑示范项目奖 (2007年) 、太阳能光伏与建筑一体化示范项目 (2007年) 、精瑞住宅科学技术奖 (2007年) 、绿色生态建筑金奖 (2007年) 、国家绿色建筑“三星级”认证 (2010年) 、公共建筑节能最佳实践奖 (2010年) 等绿色奖项。

经过近五年的实际运营数据, 评审专家认为南海意库三号楼项目的总体节电可达73.5%、非传统水源的利用率达到41%, 但我们的绿色增量成本仅900多万元, 5年左右可以收回全部增量成本。水处理直接投入30万元, 每年节约水费2万多元, 成本回收期小于15年。

4、坚持以被动优先, 主动为辅的方式。

通过因地制宜采用“被动式设计”, 合理设计建筑围护结构, 能够实现建筑良好的通风、采光、保温隔热性能, 提高建筑舒适度的同时达到节能的目的。在被动式设计无法满足功能的情况下, 我们才考虑主动式方式。针对住宅设计, 我们在前期设计中充分采用建筑性能分析思路, 应用计算机模拟技术, 对户型进行通风、采光等进行模拟分析, 得出“户户通风采光良好”, 最大限度地降低建筑的能耗。通过因地制宜采用“被动式设计”, 合理设计建筑围护结构, 能够实现建筑良好的通风、采光、保温隔热性能, 提高建筑舒适度的同时达到节能的目的。

5、努力发挥人类的行为节能。

人本是绿色建筑的根本价值, 招商地产提倡的绿色建筑原则是“适用、经济、美观”。开发符合人们生活习惯的建筑可以大大降低建筑的能耗。招商地产一直强调人们自主的行为节能模式。比如:南海意库车库、厕所我们安装了声控的照明系统, 只有人们走进该区, 照明系统才能启动, 基本可以做到“人走灯灭”的节能模式。另外, 我们还倡导地产所有员工“少吃肉、多吃素、少开车、多走路、少用纸”等的生活与工作模式。

CHF记者:招商地产在绿色建筑发展方面有哪些独到的理念和经验?

张传经:

上世纪七十年代, 一群来自五湖四海的建设者汇聚到南海边一个荒芜的小渔村, 开始了他们的筑梦之旅。蛇口今天的美好, 都来自于蛇口建设之初就提出的“绿色生态”建设理念, 那就是袁庚老人提出的:“将蛇口建成最适合人类居住的地方”。

进入九十年代, 招商地产进一步提出了“建设山海间的绿色家园”的发展方向。招商人逐步摸索出一套具有强烈个性魅力的色地产理念体系, 以“家在·情在”的历史使命感和社会责任感, 动态的持续发展。

进入二十一世纪, 国家十五规划提出了城镇化战略。大量机构与专家学者研究, 基本制约是资源与环境, 所以需要可持续发展, 顺应这一需求招商地产在2002年首倡“绿色地产”理念, 不断将大量的绿色技术运用于地产开发实践。在从单体到社区、从社区到城市, 从技术走向模式的绿色创新中, 招商建设者的“筑迹”遍布五湖四海, 把绿色的种子洒向了他们走过的每一片土地, 在“家在·情在”的土壤里生根发芽, 生生不息。

2010年, 十二五规划提出了促进区域协调发展和城镇化健康发展的新型城镇化战略。同年, 招商地产在成都举办的“第七届中外绿色人居论坛”上, 将已经连续了六届的“中外绿色地产论坛”主题升级成了“中外绿色人居论坛”, 立即引起各界瞩目和热议。从“绿色地产”到“绿色人居”的跨越, 再一次展现了招商人“敢为天下先”的果敢与实践精神。

招商地产的绿色理念的本质就是追求社会、经济、环境三位一体的可持续发展, 理念与实践相结合, 物质与精神相结合。

在物质层面, 招商人扮演着两种不同的角色:“园区开发商”与“绿色地产商”。

“园区开发商”体现于一级土地开发上, 以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式, 形成了功能丰富又相互支持, 具有高度自我调节能力的社会生态系统。在这一系统中, 人们得以就近居住、就业、购物、休闲, 享用医疗、教育。这一体系统高效率、低耗能、低排放, 提供了经济层面可持续发展的活力。

“绿色地产商”体现于土地二级开发上, 招商地产以保护环境生态、降低资源消耗、降低污染排放为目标, 绿色生态开发的理念与实践贯穿整个项目。绿色生态开发, 体现于对自然原生态的尊重, 体现于对老建筑的再生, 体现于对生态庭院的营造, 体现于对社区归属感地建立, 等等;更体现于由可持续发展的材料、能源、设备乃至植被等构成的绿色生态技术体系。

在精神层面, 招商地产将“筑造绿色家园, 推动社会进步”作为自己的使命, 为人们提供安全、健康、便利、舒适的生活环境, 保证人们的生活质量;倡导“家在·情在”的精神主题, 情系服务, 情系关怀。使社区处处弥漫着温馨的人性关怀, 形成了招商社区的文化价值, 这是社会层可持续发展的价值。

招商地产在绿色建筑发展方面也取得了骄人的成绩。泰格公寓是中国首个获得LEED认证的商业项目, 那时候中国还没有自己的成熟的绿色建筑认证体系, 我们尝试引入国际上比较先进的LEED-NC认证体系, 并获得了银奖, 它代表着一种突破, 一种创新, 即便到现在泰格公寓的设计理念和绿色技术仍然十分领先。南海意库是旧厂房改造项目, 邀请江亿院士等国内绿色建筑领域的专家, 采用温湿度独立空调、冷辐射地板等高新技术, 遵循四节一环保原则, 专注细节, 在节能、节地、节水、节材、可再生能源应用、绿色技术集成等方面取得了巨大的成就, 被评为中国绿色建筑创新一等奖, 也是首个既有建筑改造的绿色运营三星建筑, 为建筑的绿色改造树立了标杆。金山谷项目融合集成了招商地产在绿色建筑领域的经验和技术, 引入国际更为先进的“一个地球生活社区”理念, 联合八大国际合作伙伴, 精心打造的绿色低碳社区, 荣获“联合国人居企业最佳范例奖” (全球仅五项, 中国唯一获奖项目) , 被联合国人居署世界城市运动委员会主席Nicholas You誉为中国唯一一个真正的绿色社区。金山谷项目是招商地产成功打造蛇口片区之后, 将蛇口经验进行提炼复制的产物, 复制了成熟的“自然生活, 天人和谐”的社区综合开发模式。它启示我们, 跳出单体建筑, 从建筑到社区, 从社区到城市考虑可持续发展的必要性和重要性。

CHF记者:招商地产在绿色建筑推进过程中遇到哪些问题?

张传经:

绿色建筑的推进难点与重点是如何体现绿色建筑的客户价值, 即让业主认可绿色建筑。我们所说的业主不仅仅是“购房者与使用者”, 还包括“社会与环境”。业主的运营成本、城市的生态环境、经济环境与社会环境在很大程度上将会推动或制约着绿色建筑的快速发展。盲目开发与建设, 最终将会制约着绿色建筑的发展, 积极且有目的的建设将会大大促进绿色建筑的发展。对于绿色建筑的建设, 房地产开发商具有非常的绿色责任与使命。招商地产同样遇到了如何体现客户价值的绿色宣传问题, 针对该问题, 我们一直抱着巨大的责任感摸索前进。经过30年的发展, 我们终于走出了一条从“点”到“线”最终到“面”的发展与展示路线, 很好地体现了绿色建筑的客户价值。例如:南海意库3号楼取得了运营标识的三星级认证正是体现了我们“社会与环境”客户价值。广州金山谷通过认真的生态足迹与低消耗研究, 走出了一条绿色生态社区与园区的开发模式。其中, 创新一号楼获得广州市第一个二星级绿色建筑设计认证。这些足以体现业主健康、舒适、安全与便利的客户价值, 实打实为客户服务, 为客户着想的客户意识。

低碳绿色商业地产的未来之路 篇9

商业地产自诞生以来,被看做是城市发达程度的标杆,纵观国内外著名商业项目,都在设计、用材、智能化上勇于突破创新。目前国内住宅量虽大,但投入的成本多以房价提高的形式,附加于购房者本身。因此,面对居高不下的房价,在住宅建筑里大力推行绿色材料,部分消费者会由于价格原因而不买账,这其实是一个认知的误区。绿色、环保、节能、降耗的建材,在购买时价格会略高于同类产品,但是其经久耐用,寿命极长,耐高温与化学侵蚀,并且对人体健康无害,真正计算一下持续性和再生性,远远超出购买时高出的价格,可以说长远收益无穷。因而,商业地产应积极呼吁使用绿色、高科技建材产品。

高成本和高风险是开发商拒绝的主要因素,不只是住宅项目,商业地产也同样困惑于绿色建材投入与收益是否能够成正比。绿色建材更节能、更环保、更少污染,但前提是性价比要高,符合开发商的效益。目前,很多项目被冠以绿色建筑、绿色材料的称谓,但多数人认为现阶段使用绿色建材多为开发商宣传的噱头、卖点,用所谓的低碳抬高购买者的心理价位。另外,很多绿色建材并没有明确的国家标准,真伪很难评判。而且,没有新型材料商或官方机构出具使用新材料能节省能耗的数字,令绿色材料的优势始终“云山雾罩”。正是由于上述原因,想要推行新型材料,首先要提高公众对新型材料的认识和接受程度,明确传统建材仍处于无可替代的地位,新型材料的使用与传统材料相融合,因地制宜,事半功倍。但是,在新型建材投入大规模生产和使用前,材料的长期释放量和对环境的影响也要经过试验。

商业地产使用绿色建材令人期待,商业地产作为先行者,引入绿色环保材料可节约能耗,是有益于社会的事情。新型建材的使用不可避免的会增加项目成本,短期看来无法平衡支出与收益,不过长远来说却是无形投资。希望开发商及大众从认知上改变,从而付诸行动,政府就需要承担更大的责任。如今,绿色还是一种概念性的东西,国家缺乏相应的标准和制度,建材生产商需要不断创新和技改,借鉴并学习国外先进生产技术与工艺,积极和建材生产商联动,共同研发成果。另外,政府牵头对新型材料制定相应标准,在成本和价格暂稍高于市场的情况下,进行政策扶持过渡。据国外经验,绿色环保设计及建材,都有政府的相关法律支持和资金开发支持,我国也要根据国情逐渐把绿色环保建材的研发、设计,生产纳入到合理的标准体系中。此外,政府的支持应表现在示范作用上,一些政府工程中率先使用新型建材,对新型材料的优势进行全面展示,消除开发商“高投入高风险”的疑虑。

对于消费者而言,商业地产的蓝图无比美好;对于开发商来讲,则处处刀光剑影。在近年严酷的市场竞争中,中国商业地产形成了多元竞争的格局与动态发展模式。今天,中国商业地产的核心竞争力正从“零售品牌嫁接优势”向“渠道整合发展优势”转变,未来几年可能发展到“渠道垄断”的局面。商业地产开发过程中的主要竞争来自商业运营过程中的营销竞争,以及招商过程中的商业资源竞争。尤其是第4代综合体商业,对商业的质量结构要求较高,因此国际一线品牌成了商业地产招商竞夺的“香饽饽”。很多商业战略者开始思考,如何在招商渠道上获得优先权利?如何不受主力店“绑架”而危及整个商业体的正常运行?答案是未来商业地产还有一种可能出现——特色经营模式。特色经营模式是一条竞争压力下的差异化经营道路,其作用是引导人们进行感性消费,最终形成体验式消费的商业模式,这种模式是在第4代城市综合体的基础上延伸出来的,可以称为“4代半商业”。其实,第4代城市综合体以及“4代半商业”的开发并不是每个企业都具能力,它的资金沉淀与运营难度蕴涵了巨大的不可测风险。商业地产正走向差异化发展之路,特色经营模式在未来发展中将与“零售嫁接模式”、“渠道整合模式”,以及“渠道垄断模式”形成“四足鼎立”的局面,而传统的开发租赁模式将会越走越难,最后泯灭于历史的尘埃中。

绿色地产 篇10

本文将以位于天津滨海新区的中新生态城起步区的万通地产绿色建筑内部标杆项目——天津万通生态城新新家园为例, 全面介绍万通地产的绿色实践、探索和思考。

天津万通生态城新新家园项目在2010年9月份获得了住建部绿色建筑设计评价标识三星级认证, 在2011年的2月份又荣获了住建部“2011年度全国绿色建筑创新三等奖”殊荣。见表1

表一是以《绿色建筑评价标准》为依据的, 天津万通生态城新新家园项目全过程绿色建筑评估结果统计表, 表中加黑的数字是三星级的达标要求和我们项目实际满足的项数。

表二是申报设计阶段标识的评估结果统计表。同样, 加黑的数字是三星级的达标要求项数和我们的实际满足项数。其中, 除了运营管理没有超项, 其它都是超过一项, 在节能与能源利用这一栏更是超过2项, 一般项达标总数超过三星级达标要求6项, 优选项达标总数超过了2项。

本项目按照国家绿色建筑评价标准实现的最终设计成果的节能环保指标:

·建筑节能率75%; (三星级要求为72%)

·太阳能系统提供热水量所占总热水需求量的比例≥60%;

·非传统水源利用率47.24%;

·住区绿地率40%;

·室外透水地面面积比≥45%;

·可再循环建筑材料用量比10.8%;

·利废材料使用率≥30%;

·楼板撞击声声压级≤70dB。

天津万通生态城新新家园项目全面执行绿色建筑三星级的要求, 并因地制宜地积极采用适宜的新技术、新材料、新做法, 项目采用的主要技术措施有:

(1) 采用计算机模拟技术优化小区风环境和声环境;

(2) 与城市道路相邻处做微地形, 降低场地噪声;

(3) 外围护结构节能率达到75%;外墙采用保温和防火性能更好的加石墨聚苯板外保温体系;多层外窗选用保温和隔声性能优良的三玻二中空断热铝合金窗;

(4) 采用低温热水型地板辐射采暖, 分室独立自动温控调节;

(5) 全部住户的生活热水采用太阳能热水供给, 系统形式为“集中集热—分户贮水—分户使用”方式;

(6) 热力站内设置气候补偿装置;

(7) 地下车库设置光导管引入自然采光;

(8) 采用高效节能灯具和节电开关;地下车库采用定时分路自动控制系统;

(9) 使用太阳能庭院灯和风光互补路灯;

(10) 采用市政中水冲厕、浇灌, 非传统水源使用率达到47.24%;

(11) 采用透水砖、植草砖加强雨水入渗;

(12) 绿化灌溉采用节水喷灌方式;

(13) 浮筑楼板和地板采暖相结合, 有效降低楼板撞击声声压级;

(14) 居住空间设置带全热回收的新风换气机;

(15) 卫生间排风采用无动力风帽;

(16) 全部住户精装修到位, 避免二次拆改;

(17) 使用利废材料——脱硫石膏板吊顶;

(18) 在阳台栏杆、雨篷等部位使用工业化部品;

(19) 采用真空气力垃圾系统和有机垃圾处理系统 (由生态城统一规划设计) ;

(20) 对施工过程中产生的废弃物分类处理, 并进行回收和再利用;

(21) 小区会所将能耗降到最低, 并通过光伏和风力发电实现零能耗建筑;

(22) 小区内设置绿色措施展示系统, 向居民宣传绿色节能理念。

从上面的绿色技术措施展示可以看出, 该项目所采用的基本上都是一些很普通、实用, 并且相对廉价的技术手段。其中, 特别值得着重介绍一下的是:

1) 该项目的全部住户包括高层住户的生活热水, 均采用太阳能热水系统集中供给。采用了集中集热——分户贮水——分户使用的方式, 统一设置蓄热水箱, 提高集热效率, 并免费提供给所有的用户。这个系统的设计, 避免了各户分设太阳能热水器, 使用时需要先放掉很多冷水, 以及冬季家中无人和夜间需要电伴热防冻的问题。这样即可以节水节电, 也不会给物业部门运营维护带来太多的麻烦和成本的增加。

2) 该项目采用了浮筑楼板和地板采暖相结合的技术组合, 这种创新的组合应用, 即可以减少上下层的户间传热, 又可以有效降低楼板的撞击噪声, 提高居住品质, 形成了一举两得的良好效果。

该项目是寒冷和严寒地区第一个绿色三星级的住宅建筑, 注重创新和技术集成。在节能75%、高层建筑运用太阳能热水系统、住宅墙式新风换气系统、地板采暖与浮筑楼板的结合、零能耗会所建筑等方面, 都进行了积极有益的探索实践。

该项目在达到三星级设计认证的基础上, 很多选项指标和措施都较大幅度地超过了三星级的达标要求, 在合理控制成本的前提下, 也算是在一定程度上做到了极致。因为在操作后续项目时发现, 如果不较大幅度地追加成本, 再想提高已经是很困难的事了。

该项目为实现上述绿色建筑目标而产生的总增量成本预计为226元/m2, 约占项目开发总投资的4%左右。本期项目节能节水效果综合效益估算, 每年约节电折合107万度 (相对于节能65%) /163万度 (相对于节能50%) , 节水约28414吨。对应的二氧化碳减排量则分别约为970吨和1478吨。从项目的规划设计阶段开始, 在考虑实现绿色建筑认证目标的同时, 还非常重视要让业主入住使用时能感受到绿色建筑所带来的经济效益。

经过测算, 每户业主, 因绿色技术措施所带来电费节省1551元/户·年, 采暖费节省872元/户·年, 水费节省174元/户·年, 小区公共照明电费节省14184元/年。由于这个项目是由热力公司集中供热, 节能的利益由热力公司直接享有, 普通用户还不能直接体验到采暖费的降低, 如果是小区自建锅炉房或者是采用分户壁挂炉采暖系统形式的项目, 用户就能很直观的感受到因节能所带来的采暖费的大幅节省了。

上述项目的实践过程, 可以引出万通地产建造绿色建筑上的思路, 即用平凡的技术, 打造不平凡的结果。

建造该项目并没有采用华丽眩目的先进技术, 而是充分考虑地域条件, 因地制宜, 在经济合理的前提下, 尽量选用目前市场上成熟可靠、施工简单、方便易用、便于维护的技术措施和手段, 经过合理的整合应用, 而打造的一个高标准的三星级绿色建筑示范项目。

值得高兴的是, 在这个项目上应用的很多技术措施, 不仅在万通地产内部的其它项目上在应用, 与万通地产合作的设计单位和绿色咨询单位在与其它企业合作的项目中也在推荐采用。

实践证明, 只有采用适应当地环境和气候条件、低成本、易施工、可复制、易推广的绿色建筑技术 (如北方地区侧重外围护结构保温、南方地区侧重外遮阳、合理应用太阳能及各种热泵技术等可再生能源作为基础辅助能源等) , 同时考虑给用户带来经济利益, 这可能才是适合中国地产开发企业大面积推广建造绿色建筑的可持续发展之路。

万通地产的绿色探索

2009年11月的哥本哈根气候变化会议上, 中国政府宣布到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%至45%的行动目标, 这个目标将是全社会各行各业共同努力去实现的目标, 建筑行业更是责任重大。

“站在未来安排现在”。应对这样的社会责任, 地产企业如何打造低碳建筑, 降低产品建造和使用的碳排放, 将是万通地产未来探索的目标。

目前, 万通地产已积极开展与中国建筑科学研究院、中国社会科学院等国内外优秀科研机构的广泛合作, 在执行国家绿色建筑标准的基础之上, 研发制定适合万通地产自身需求的低碳建筑标准, 建立企业碳排放计算方法学, 将万通实践绿色建筑所做的碳减排贡献科学量化, 并指导未来新建项目的设计建造, 提前应对未来国家强制性减排措施压力及可能形成的碳汇交易市场机遇。

万通地产的绿色思考

2010年3月, 万通地产承诺今后开发的所有项目将会严格按照国家绿色建筑标准来实施, 并力争达到绿色建筑三星级标准, 以此全面推进绿色产品策略。在实际项目中, 万通地产也是这样做的, 但在操作过程中遇到了一些问题。

1) 作为地产企业所开发的产品, 面对不同客户群, 既有高密度住宅, 也有低密度产品, 而低密度产品因人均用地指标超过及格线, 无法参评绿色建筑认证。 (绿标规定人均居住用地指标:低层不高于43m2、多层不高于28m2、中高层不高于24m2、高层不高于15m2。)

无论是在项目操作以及同行交流时, 最经常被问到的就是既然拿不到认证, 那我为什么还要去做绿色建筑。因为做绿色建筑成本多少可能会有所增加, 而目前消费者的认知度并不是很高, 这会影响项目做绿色建筑的积极性, 变成一个完全靠社会责任感去做的事情了。

因此, 万通地产希望有一种变通的方式, 比如设定一个区域内, 如企业在京津地区的所有项目, 统一计算人均用地指标, 以鼓励企业打造绿色建筑的积极性。

2) 2010年6月, 万通地产宣布启动绿色供应链。由此就引出了第二个问题, 即如何去量化上游供应商的产品绿色等级, 目前还缺乏相关行业科学公信的低碳、绿色标准。

因此我们希望建筑领域的相关行业, 也能够积极地推动建立建筑相关产业、产品、原材料的绿色认证和标准, 就如同现在空调、冰箱等家电的节能星级认证一样, 这样就能方便地产企业更好地对绿色供应链实施控制。

3) 第三个问题, 增加保温厚度、精装修交房等绿色措施对消费者的影响。

目前执行的建筑相关设计标准规定, 保温厚度计入建筑面积。要提高建筑节能率, 同时合理控制成本, 必然会相应增加保温层的厚度, 进而影响到容积率、规划间距等设计指标。购买同样建筑面积, 外保温加厚, 消费者的实际得房率是减少了, 这对消费者而言似乎不太公平。上海地区在这个问题上已经有所创新, 不知道其它地区是否可以借鉴。

另外, 项目精装修交房也是节能减排的重要手段, 相比毛坯交房必然会有成本及售价的增加, 也会导致消费者相关税费的增加。

因此, 万通地产建议有关部门, 针对我国绿色建筑发展中遇到的问题, 加大政策、法规及制度上的支持力度并逐步完善, 推动绿色建筑事业的健康发展。毕竟现在国内几万家房地产开发企业, 真正启动绿色建筑工作的也许还不到1%, 很多从业者甚至不清楚绿色建筑的真正含义, 急需要各方面的积极引导和鼓励。

结语