中国房地产与金融

中国房地产与金融（精选8篇）

中国房地产与金融 篇1

易宪容关于”中国房地产形势与金融风险”的讲稿

核心提示：本期《世纪大讲堂》邀请到了被称为“地产平民代言人”的易宪容先生，易宪容为我们详细解读了当前的楼市调控政策，并对房价对中国经济的影响以及未来房地产市场的走向等问题进行了详细的分析点评。

主持人：欢迎走进《世纪大讲堂》，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂，2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，新国八条使得第三次调控浮出水面，在接二连三的调控政策之下，中国房地产市场是否真正地出现了拐点，抑制房价的过快上涨，对于中国经济会产生怎么样的影响？刚性需求又如何满足？投资领域的问题又在哪里？2011年中国房地产市场的走向，会出现什么样的变化？有关这些新闻热点话题，我们再一次邀请到了，被称为地产平民代言人的易宪容先生，大家欢迎。欢迎易先生再一次做客《世纪大讲堂》，第一次做客《世纪大讲堂》是好几年以前了。

嘉宾：对对对。

主持人：起码四年以前了。

嘉宾：好几年了。

主持人：对，好几年，那么我们看一下大屏幕，一个介绍易先生的短片。

嘉宾小片

主持人：易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任。2005年，易宪容的一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字的经济评论，和一路蹿升的房价，一起吸引了大众的眼球，此后易宪容的名字，更多地与地产、房价联系在了一起，并被冠之以“房地产平民代言人”称号。

易宪容：内地居民炒房现象在世界都难找

主持人：现在房地产问题当然仍然是热点问题，又是中央的这个调控政策，以及各地方配套中央的这个房地产问题，纷纷地出笼。那么这一次为什么这一个，国家会下这么大的决心，用这么狠的这种手段，来这么强力地切入到这个房地产这个经济板块中间来，到底是看到了什么威胁？ 嘉宾：因为现在房地产市场问题来讲，最核心的问题就是说，我们房地产市场这样走，这样发展，可不可持续？如果说不可持续的情况下，中国会发生什么？

主持人：嗯，对。

嘉宾：美国金融危机，一个很好的例子。美国人呢，买房投机炒作，是什么一个概念呢？几乎在买一套住房。

主持人：买一套。

嘉宾：95%以上的居民是一套住房的，这个你很清楚，对不对？到了中国的居民呢，现在炒房的人呢，一般的城市居民两套，更多的居民三套、四套、五套、十套，现在可以买一百套，这美国找不到，世界找不到的。

主持人：美国没这种现象。

嘉宾：没有，世界找不到，你到香港炒房厉害啊，没有谁买一百套房子去炒作的，在中国就出现了。

主持人：但是有一点呢，这房子他反正已经付了钱了，无非是踏空在那个地方，怎么会对经济有那么大的这个危害呢？

嘉宾：你这个就问得好了，很要害了，因为住房市场呢，它跟其他市场的产品不一样，住房来讲呢，既可作为消费品，买来自己住，第二个作为投资品，那么我们现在的房地产市场，最关键的问题是一个投资品。

主持人：主要功能是投资了。

嘉宾：投资了，大家买来炒房了，而且投资品呢，中国的投资啊，跟这个中国的投资啊，两大投资最大的工具，一个股票，一个是住房。如果是大家对股票投资，房地产泡沫你才能最大，我们曾经是6124点，最高的时候，对吧？

主持人：对对对。

嘉宾：那么你推到61240点的时候啊，没问题。主持人：翻10倍没问题。

嘉宾：为什么没问题啊？大家用自己腰包的钱去买的。

主持人：没有人到银行贷款去炒股。

嘉宾：他没有跟贷，没有用别人的钱去炒，如果有借钱的炒的，他得是通过违规的方式银行进去的，房子就不是这样的，我们买房的人，这几年为什么房价会飙得这么快，为什么炒房这么厉害？为什么来讲，我们的房价就是说越投越高，就是大家用银行的钱去炒，我举个最简单的例子给你听，2008年的时候，个人从银行贷款六千亿，2009年的时候，突然多少啊？两万四千六百亿，到了2010年的时候，多少啊？两万九千亿，多少倍呀？就是说2010年过了春节银行发的贷款，是2008年的，快到5倍了，短短时间就翻了5倍了，那么如果跟2002年比，那更要几十倍了，所以来讲，如果说，大家都用银行的钱去炒，用银行的这个杠杆，把房价推高。

主持人：抬起来。

嘉宾：一定会出大问题。

易宪容：金融危机最核心问题是信用无限扩张

主持人：那么这里头就有一个问题，实际上房地产本身，还不是个问题，是房地产变成一个金融衍生产品，或者变成一个金融投资产品，和银行贷款结合在一起，这才会出现泡沫问题是吧？

嘉宾：对，它实际最核心的问题，就是我曾经在前年写了一篇文章，金融危机啊，最核心的问题，就是实质，就是我们，就是社会啊，对信用无限扩张的结果。

主持人：信用无限扩张。

嘉宾：只要你信用无限扩张，一定会导致各种金融泡沫，而这样的泡沫一旦这个扩张收缩，它一定到时候一定收缩，那么泡沫一定破灭，这泡沫一定破灭，所以来讲呢，就是这是，当然一个方面。

主持人：一个方面。嘉宾：好，现在讲另外一个方面，为什么？住房是消费品，作为消费品来讲，它一个什么概念呢？因为大家知道，衣食住行，是我们民众的基本的生活的什么？必需品，如果大量的生活必需品，你就是说不能保证，我们居民的基本居住条件，基本的生活需求的时候，你说这是什么？你如果去炒作去了，因为这个租金是固定的，就是说你本来是用的，大家是可以住的很好的房子，改善你生活的条件对吧？本来政府有责任地保证每一个人基本的居住条件，你比如说他们年轻学生，你工作一定时候，政府一定要保证你，有一个好的基本条件，现在大家用这个房子炒作、赚钱去了，那会出了什么？一定会产生社会严重的冲突。

主持人：好，下面我们以热烈的掌声，欢迎易宪容教授，给我们进行今天的主题演讲，他今天的主题就是《中国房地产形势与金融风险》，大家欢迎，请。

嘉宾：今天我要讲的题目，叫“中国房地产市场形势、金融风险和中国房地产市场发展”，那么要判断当前中国的房地产市场形势，我先给大家几个最简单的数据，就是说，我们中国房地产市场的话，2010年住房销售是10.44亿平方米，住房销售总额是5.25万亿，那么这个数据在2002年的多少呢？2002年住房销售多少啊？2.68亿平方米，它的销售总额是多少呢？6320亿，那么再讲一个，就是2008年，2008年销售来讲呢，就是6.6亿（平方米），它的销售金额来讲呢，是2.5万亿，就短短地从2002年到2008年到2010年，房地产市场发生了翻天覆地的变化，变化在哪儿？住房的销售，就销售面积增长了4倍，住房的销售金额多少倍啊？涨了9倍，这说明一个什么东西？房价在快速飙升，有人说大家可能会说，我们现在房价这么高，这由于有刚性需求来的，有很多民众需要住房，既然民众需要住房，有刚性需求，那么政府的政策是干什么？你可以生产大量的住房，来让这种需求得到调整，对不对？可能大家会这样的，其实，不对，大家注意啊，大家一定要注意，住房产品跟其他产品，有个最根本的特性，什么特性呢？住房产品它是两栖动物，为什么？什么两栖动物啊？既可作投资，又可作消费，对不对？我们现在这样的产品很少，你像比如黄金，它也是既可消费，也可投资，但这消费的比例很小很小，那么好，既然你住房既可作投资，又可作消费，投资跟消费最基本的特征是什么？我就问问大家，如果是你是个投资品，你那个信贷条件比较好，杠杆率很高，而整个设的预期这种投资品的价格会上涨，那么这种需求会怎么样？大家说说看？这种需求一定是无限大。

易宪容：我们的石油已经金融化期货化 但是消费品就不一样了，消费品最大的特征是什么？我就问大家，如果说你买了一个产品，买了一个汽车，你卖出去之后会干什么？卖出去干什么？一定会更低的价对不对？无论是你买任何一个新的东西，无论你买了以后，就是说以最短的时间卖出去？怎么样？你一定是，比如说10万买的，你马上要转手卖给别人的时候，你卖不了10万，任何消费品你所卖出去，就是说，价格一定会降下来，这是第一。既然你买了消费品的价格会降下来，那么我们要，还有我们个人的消费，怎么？这一个预算线呢，都是有要求条件，都既定的，你比如你超过了你这个预算线，你就没能力购买，这时候，你消费需求怎么样呢？一定是在预算线之内，所以消费需求来讲呢，它又是一个什么？有限，还有由于你消费需求，它是有限，可以就没有人买的，更多的消费品去存在那里，那么你的消费品就可以通过供求关系，市场的价格机制来调整，大家注意，你们一定要注意，就是说我们任何时候，他们讲供求关系来调整价格机制的时候，一定对消费品特别起作用，如果是我们一种特殊投资品的时候，你这种供求关系没有意义，你比如说，我们前几天石油的价格，一个星期上涨17%，石油的价格上涨17%，我问大家，供求关系变化了吧？变化没有？没有变化，为什么？供求关系没有变化情况下，你价格能突然一下飙升了，最大的问题，我们的石油已经金融化、期货化、货币化了，大家注意啊，我们的实质性的产品，已经变了一个金融产品了。

但是金融产品它的需求关系，跟我们实际产品的供求关系不是一样，你明白了吧？在不一样情况下，我们房地产市场，来看我们房地产市场，我们房地产市场，为什么在2008年之后，它的无论住房的销售，无论住房的价格，会快速地飙升，你上涨得越多，价格飙升得越快，什么原因？大家说什么原因，关键的问题，就是全中国人，都把住房作为一个投资产品，所以来讲，我们这几年的房价市场，核心的概念，就是说从2008年131号文件之后，中国的房地产市场，完全由一个消费为主导的市场，转化为一个投资为主导的市场，在这个时候，如果说你要解决我们住房的问题，要解决我们房地产市场的问题，你增加供给，可不可以解决问题，可不可以？不可以，对了吧，就是说当一个房地产市场是投资为主导市场的时候，你的政策取向，你的目标，你的一定要看清楚。

小片：

2009年至2010年初，中国房地产市场整体上出现了一些变化。介于部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为进一步遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月中国国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条，随后的国八条的推出，政府的针对房地产市场的调控也越来越严格。易宪容：部分地产政策未达预期效果的原因

所以大家可以看到了，国十条，就是2010年国十条出台以后，按道理大家说，在去年时候，远的来就是说，国十条出来，是我们中国历史上，房地产宏观调控最厉害一个政策，但是厉害的政策，并没有达到预期的效果，为什么？关键的问题，有几个方面。第一个方面它已经认识到了，房地产问题的核心所在，就是说，因为国十条里这个第一条，讲得清清楚楚，就是要让房地产市场，逐渐地回归到民生，回归到居住功能，这是认识到，也认识到高房价对我们中国的经济，所带来的负面影响，也认识到了，高房价可能导致的金融风险，导致整个经济的不协调。

但是，它的政策里头啊，有两个东西没有努力去做，为什么？它原来以为我们买房的人，特别买一套住房的人，只是用为消费，不用于投资，我问大家，买一套住房是消费还是投资？消费投资啊？不是，既可消费，也可投资，知道吧？为什么？你想想看，我买了一套住房，比如说在附近买了一套住房，买了200万买的，买200万买了以后，我买了以后，我把这个房子三万块钱租出去，然后我到边远地方，就租一个三千块的，怎么样？当我这个200万一升300万的时候怎么样？我把它卖出去，不就赚了一百万吗？卖了一百万以后，我到时候又可以买一个，买一套住房，依次可以投资下去吧，每个次贷危机，就是由于买一套住房投资导致的结果，大家知道啊，一套住房同样可以做投资，不要以为我买一套住房不投资，不是，既然一套住房可以做投资，那么买二套以上住房更可以投资了，所以我们国十条里头啊，它就假定，我们买第一套住房的人，不会做投资，我要打击投机炒作，我只要打击买第二套以上住房的人，我买第一套住房的，不会投资，只会消费。所以就有一个很大的缺口，就是说，只要买一套住房，你就可以享受优惠利率，各种税收优惠，信贷优惠，优惠利率知道多少？七折优惠，七折优惠多少啊？在去年的时候是4.15万，在去年同期，你别看美国，我们现在基准利率那么低对吧？大概美国的住房按揭贷款利率是5.3，我们是4.158，我们的优惠利率要低于美国，低得多，你想想看，低20%，你想想看，既然有这个弹性，有这个空间，他们怎么样？这些人一定会千方百计去买房子，就一定把这个弹性、这个空间，发挥得淋漓尽致，对不对？住房的销售一定会越来越大，好，大家都去买住房做投资的时候，你知道我问大家，如果大家都用银行信贷买房的时候，房价怎么样？一定会抬高，我们现在，你们现在很多人呐，可能经常听到的，住房市场为什么会需求这么大？刚性需求这一类的对不对？很多人是刚性需求，其实你们是经济学学院的学生，我问大家，有没有刚性需求，你们教科书上有没有？没有对吧？任何需求一定是什么样呢？要有支付能力，对不对？没有支付能力的需求，不是需求，比如说我们现在，很多人说，我为什么有需求啊？我要结婚，所以我要买房，我为什么有需求啊，农民进城，进城有房子住，我要买房，为什么有需求啊？我过去房子很小，现在房子大了，我要买房有需求，我问大家，当然结婚买房是好事情，如果说你结婚买房，我们边上房子500万一套，你现在就是说你们家里存不存款呢，假如有20万块钱，我问你你有没有需求？这时候就没需求。

因为你没有，大家知道一条，没有支付能力的需求，至多说是潜在的需求，它不会转化实际需求，所以来讲，其实我只要把这几个概念跟大家解释清楚以后，就知道我们当前房地产市场基本形势会怎么样。

比如说我们整个社会啊，房地产是一个比较占主导行业，房价先涨起来了，快速地飙升了，它一定会干什么？带动住房上下游产业的价格全部上升，对不对？你凭什么你就可以涨价，我就不可以涨呢？如果是你利润很高，你价格很高的时候，我一下子会全部把价格涨起来对吧？我涨起来以后，怎么？劳动力的工资水平，还有更长的、更远的那种产品的价格怎么样？就全部使得房价全面地飙升。为什么我们去年下半年，开始出现通货膨胀呢？就是2009年房价开始飙升以后，它逐渐传导了整个社会价格全面上升，整个社会的价格全面上涨，通货膨胀很严重，怎么样？它一定会影响我们整个社会居民的生活，影响到我们整个社会的经济的正常运行，而且影响到我们整个国家的金融安全，它房地产泡沫的破灭，其实那个时候啊，金融危机泡沫都是导火线，它一定会导致银行危机、金融危机、还有整个经济的危机。这就是我们政府国十条、新国八条，它为什么一直要出台这些政策的根源所在。

2011年的房地产政策最核心的，其实是有几个重要方面，一个是信贷政策，一个是税收政策，还一个来讲呢，就是我们的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信贷政策来讲，我们从去年开始，才全面地收紧，2011年它这个收紧来讲呢，要比2010年这个干得多，比如说取消2008年9月份以来的，住房按揭贷款的优惠利率，优惠利率取消啊，还有信贷政策的全面收紧，对房地产市场起了一个绝对性的影响，为什么？大家知道，住房市场之所以能够繁荣、之所以发展，是什么东西？就是因为有这个住房按揭贷款这样一个产品，这个产品给予我们中国的居民，提供了进来房地产市场的杠杆，正是这个杠杆，因为有这个杠杆，能够做什么？我就问大家啊，你们要知道一个基本的概念，我就问大家，我们到房地产这个市场，买房，你把什么东西按揭给银行了，大家知道吧？把什么东西按揭给银行？大家注意啊，这就是核心所在，我们按揭给银行的东西啊，绝对不是房子，知道吧，不是说你把，现在我们一般的民众，一般的人都会认为，我买房了，把房子按揭给银行，不是，那是什么？按揭你未来的收入流，你本来来讲，你比如说你们刚大家毕业，然后工作两三年，你积了五万块钱。好，你五万块钱比如说，你这个一个住房是50万，你按揭时候，首付10%，你5万块钱按揭对吧？可以把这个50万的房子拿过来，然后呢，你那45万，钱在哪里来的？你45万是未来30年你赚的工资在用，你想想看，好，你5万块钱，能把45万，未来45万拿到现在来，怎么样？这个财富一下增加到了9倍，就给你增加9倍财富，但是来讲呢，你现在银行有一笔负债在那里，如果我们的信贷政策一旦收紧，你杠杆比例把它上升，你成本利率上升，你来讲，你设的准入比较紧，怎么样？你要做住房按揭贷款就没那么容易，你要把未来几十年的钱拿来用，也没那么容易，没那么容易，你就限制你，这就是什么？这就是我们房地产市场，这几年之所以能够快速发展核心所在，住房按揭贷款，是我们房地产市场最关键最关键的问题，把未来几十年都用在现在，我们现在政策来讲呢，在逐渐收紧这一块，就是说你首付比例提高，利率上升，按揭贷款利率啊，可厉害啊，大家注意啊，因为为什么？不知道你们老师教过没有，这个在投资的时候，不知道是我总结出来，还是书上的东西，有一个七二定律，什么七二定律啊，就是我们做投资的时候，如果是我们的这一个投资收益率10%，以复利计算，那么你怎么样呢？你的收益，投资收益就是7.2年翻一倍，大家注意啊，这可厉害，厉害不厉害啊，别看10%，10%很简单的东西，以复利计算，你30年多少钱呢？一百万时候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百万就翻到800多万了，800多，可厉害了，你知道吧，利率可厉害的东西啊，而且来讲你住房按揭贷款，就是每个月的平均来分摊这个时候，也就是说从这个第一年到三十年又翻多少，如果你是买一个房子是120万，首付20（万），然后再借一百万，那么你连本带息要还多少啊？332万，大家知道啊，这利率这东西啊，你们要知道，利率是什么？是我们金融市场的价格。

易宪容：我们如何来控制过多的投机炒作

它算的东西相当厉害、相当厉害的东西，利率可以一下子打的，如果投资者没注意，一下子就把自己打的趴下来，就是说当金融市场的泡沫很大，房地产泡沫很大的时候，银行、央行一定会全面收缩流动性，全面收缩流动性，就信贷政策一定会变化，信贷政策一定变化，还有一个东西，大家可以注意到了，就是说我现在所讲呢，如何来控制过多的投机炒作，讲的什么？对我们进那个，那部分那个限制，但是我们现在还有个住房的这一个限购令等等等等，那些东西，起不了多少作用的，为什么起不了多少作用呢？因为我们信贷政策讲得很清楚，你二套，因为它这个限购令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你还可以买第二套对吧？外地居民只要开证明，也可以买一套，但是你知道，你买第二套，你的按揭首付六成呢，而且还比更高，你的利率多少啊？7厘多了，有多少？由4.158一下子调到7厘多，有可能，可能翻一倍，这个时候你买房子去投资，你敢买吗？ 就是说你就考虑啊，我这个成本突然间增加一倍，我有没有人谁来接我嘛，因为我买的房子一定卖出去啊，大家记得啊，你做投资来讲，两个基本概念，第一个概念，你买来以后，都希望更高的价格卖出去，那就是投资作资产，第二个概念，你认为投资，你干什么？都是你的成本跟收益的计算，怎么样呢？面对的是未来，大家注意啊，这是最重要的概念，你想想看，未来发生什么你不知道，你现在风险你要判断，限购令能起什么作用？所以很多人，真的是冒险，我不怕，当然不怕没关系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也没有关系的，最后一棒他都接，但是对房地产投机炒作的限制，这刚才讲的只是事前限制，这市场准入的限制，还有来讲呢，其实还有事中、还有事后的限制，这些事中跟事后的限制干什么？比如说在世界任何一个国家，你买房啊，一定要交税，而且税交得很严、很重，因为交税来讲呢，不仅有住房交易税，还有住房交易所得税。

小片：

住房买卖交易时产生的税费叫房产交易税，各个国家不同情况，对房产税的解释各有不同，笼统的说有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。在美国，交易税除了能够平衡地方财政预算的功能，它也较好体现了“取之于民、用之于民”的原则。而在香港，缴纳房屋交易税和交易所得税，就很好地平抑了炒房所能带来的投机性收益。

易宪容：缴纳房地产税财产税的简单道理

我问大家房地产税，财产税，为什么要交财产税，一个很简单的道理，你住房为什么有价值？你为什么成为你的财产呢？什么原因？就因为政府提供你各种各样的产权保护，你的各种各样的服务，如果政府不提供这些产权保护，你说你住房有价钱没有？我问大家，一定是没有价值，为什么？不知道这个财产是谁的嘛，你住在这里，我把你搞出去，这个不是我的呀，我抢走啊，你没有鉴定啊，所以来讲财产税来讲，就是说为什么交税，不在于你任何一个条件，而在于我们的财产之所以是财产，因为政府提供了你，我们各种各样服务，还有我们的住房为什么升值啊？在于我们政府提供了在城市化的过程中，提供了各种各样的城市基础设施，如果说你在很远地方，一个房子，交通不便利，你说这个房子有价值吗？为什么在市中心的房子价格，会比其它地方高？就由于市中心政府提供的各种公共设施，要比其它地方要多、要便利，还有一个，因为为什么要交财产税，最重要来讲，因为税收是整个社会收入分配调节的一个主要工具，一个主要工具，如果说，我们可以是产品流转税，可以个人的所得税，但是个人所得税，你在这个征缴的过程中，一定会这种税制有各种漏洞，一定有各种漏洞，那么在这种情况下来讲呢，当这种漏洞很多的时候，那么一定要通过其他的税制，来弥补，你没有财产了，我通过财产征税，所以来讲，未来中国的房地产市场发展，最关键的要看两个方面，一个信贷政策会走到哪里？就是说我们，就是说住房按揭贷款，它的市场准入，提供给的信贷条件如何？第二个来讲我们的税收政策在哪里，是要鼓励大家住房炒作呢，还是鼓励大家是投资这个消费，如果说鼓励投机炒作，我们房地产市场还会早几年那种情况，如果限制投机炒作，我们住房市场，一定回归到一个消费市场，那么消费市场来讲，才是我们房地产市场真正健康发展的根本所在，所以来讲，我们政府来讲，希望逐渐地把房地产市场，回归到它的基本功能，让房价回到合理的价位，让我们民众真正地享受到，整个中国经济成长的成果，让我们的住房条件全面地改善，让我们每一个人能够过上幸福的生活，好，谢谢大家。

主持人：好，非常感谢易宪容先生激情洋溢的演讲，易先生在演讲中间啊，对中国房地产市场为什么会把一种住房的，商品的居住功能，然后扭曲变化为一种投资和投机的功能，做了一个制度性的剖析，其实我发现啊，这里头真的是一个，各方利益博弈的共同结果，逐利的方面呢，不仅仅是这些炒房团，和这些炒房的个人，我觉得那个还是小菜一碟啊，逐利的最主要的方面，首先是国有商业银行，其次是各级地方政府，在整个房地产变成金融产品，变成投机性市场的这个博弈过程中间，获利最大的首先是这两个方面。

嘉宾：银行的整个利润水平来讲，其实还是微乎其微的，跟这个房地产的独立这一块来讲，不算太大的，因为你银行来讲呢，它前年的比如说去年的整个利润来讲只有5千多亿，这个前年这个比这儿还低一点点，但是来讲我告诉你一个很简单，房地产开发商在2009年呢，他们就是大概是88个，最大的房地产开发商，他们在这个2009年他这个财富增长，一年就增加了7千多亿，就88个。

主持人：88个大亨。

嘉宾：大的就是说，排名榜上的88个，如果全部加起来，那就是好多万亿呢，所以这个房地产开发商第一块，第二块来讲呢，就是说因为他们所有利益来讲呢，就是通过住房投机炒作这个口出去的，你知道吧？其实这就是两大块，就是如果最重要的，就是这个投机炒作这个口，如果没有这个口来讲，就是没有人来接这个手，就是说你这个利润就转移不出去嘛，再暴力也不行，我为什么一直没有讲房地产开发商呢？

因为房地产开发商来讲呢，他有这种制度、有这个投机炒作的人，他才会采取这样的一种方式，那么核心的问题就是投机炒作这个点。

主持人：你是说实际上的这个钱，还是落到了这些，具体在这里炒房的这些人手里？ 嘉宾：对，他是一个很重要一半，房地产开发商跟他一起。

嘉宾：你看我们那个，这个整个一个储蓄的增长，财富增长，它就可以反映，这些利益都到哪里去了。

主持人：刚才也说到啊，其实之所以国民突然醒悟过来，这个房子从一个基本的需求的居住的功能，可以变成一个投资的、甚至投机的这么一个东西，是因为有所谓按揭。那么这个事情现在会，毫无疑问现在我们已经开始在收这个东西了，使按揭成为一种不可能了嘛，在某种意义上。

嘉宾：对对对。

主持人：那么一旦把这一块，把这个金融工具完全废掉，或者把它看成一个恶魔以后，在座的这些小孩子们的幸福生活怎么办？

嘉宾：是这样的，其实就是一个很简单，按揭这东西不是恶魔，按揭这东西就是这种金融杠杆呢，你不要把它做去投机炒作，如果买来自己住了，你消费，你消费由你怎么消费，就跟我刚才跟你讲的，就是你股票，用自己钱去买，你抬了6万点也没事，你买了自己用，不去投机炒作，你怎么按揭都没事，它就问题出不了，问题就是你这个杠杆把它无限放大，然后就是这一个钱生钱、钱滚钱，滚来滚去滚成无限大的泡沫，那就是问题。

主持人：好，这个问题啊，我觉得现在是尤其和我们年轻人关系非常得密切，也是让他们非常焦虑的一个问题，因为这里头甚至涉及到以后的结婚呢，到底是招商银行，还是这一个建设银行的问题对不对？下面我们愿意听一听，我们年轻的这个大学生，对于这一个中国房地产的市场的这一个看法，凡是在这方面有疑虑的，都可以向我们的易教授提问。

学生：易老师，您好，2011年房地产能否出现一个周期性的调整，关键在于货币的，货币能否真正地转型，然后就是这种市场稳定维护者和这种投机取利者的博弈，还会继续进行下去，那么您认为就是现在目前国内楼市，销售量的下降，是否只是一种表象，您认为就是央行的货币政策还会有怎样的变化呢，谢谢。

嘉宾：央行来讲呢，说老实话，这么多年还是做了一些事，特别银监会，这个在2009年、2010年没有那三个指引，一个这个办法来讲呢，我们的信贷增长还比这个还厉害，我告诉你一个信贷增长的情况，2007年整个银行信贷是3.63万亿，到了2009年就9.59万亿，到了2010年就到了7.5万亿，你就看信贷增长有多快，同时来讲，就是说，因为中国的央行跟这个监管部门来讲，它的权力十分有限，绝大多数权力都在中央呢，所以来讲呢，就是说，我们信贷政策呢，最近就是学者啊大家都在呼吁，在调整，已经开始在转向，但是来讲呢，就是说这种转向来讲，是不是能够维持下去，就是能不能够，就是说真正地让流动性全面收紧，现在还是不确定，如果能真正收紧来讲呢，对房地产市场来讲，这个周期性调整是有一定的这个作用，如果说你突然间，到时候又来一个，跟2008年、2002年这个那种调整好好的，突然间来一个逆转，那就不知道什么结果了。

学生：谢谢易老师。

主持人：下一位同学。

学生：因为我是一个广东的，从广东那边来的，所以我知道我周边很多的那些，很多那样的企业家，或者是什么的，他们现在都真的，很赚不了钱，他们的钱只好投资于房市，如果房市破灭了之后呢，他们肯定这些钱蒸发了之后，他们都要破产，然后很多企业倒闭的话，就会导致很多那些工人失业，而一失业的话，就会导致就是说大家肯定会生活很困难，所以我就想问一个问题，一个比较实在问题，就是作为，就既然我们知道之后的经济会这么困难的话，那我们是不是要把我们买房计划拖到很后很后，就等经济破灭了之后再来买。

嘉宾：其实也不是这样个理解，其实你刚才讲的问题啊，有几个层面有涉及，第一个来讲，既然你的企业来讲，现在很多企业不做实业了，都投资房地产去了，那么你这家企业来讲，本身来讲，就业机会就很少，就不存在破产以后，有多少就业机会，因为都买房嘛，大家有很多钱都炒作房子去了，也就实业投资比较少，第二个来讲就是说，我们的经济也并不是所说的那么黑暗，最关键问题来讲呢，我们房地产市场如果能够把房地产这个投机炒作挤出来，成了一个消费市场，一个消费市场，我就问大家一个很简单的概念，就是说我问你，就是说投机炒作，就是价格很高的时候需求大呢，还是大家都有能力去购买的时候的需求大？哪个大？

嘉宾：哪个大？

学生：后面，后面，后面那个。

嘉宾：这个大，肯定这个大，那么这个房价很低的时候，需求大，那么同样通过很大的需求，中国的这个房地产市场发展，中国的经济也不是可以持续下去吧，就是房价的下调并不是说会对中国经济，会造成多大的冲击，关键就是说房价下调，关键的是，整个利益结构的调整，整个利益的再分配。

主持人：中国国内楼市价格的居高不下，确实同房地产的过度投资与投机相关，而背离了住房作为生活基本消费品的功能，这已经不再是单个家庭的问题，而是一个社会普遍遭遇的难题，不管是国十条也好，还是新的国八条也好，中央政府对于房地产市场投机需求过度膨胀，所导致的民生问题，正在不断地给予关注和调整，我们期待在中央政府的强势干预势头下，房地产市场能回归理性，对中国经济的威胁减少到最低。好，让我们对易宪容教授精彩的演讲，再一次表示感谢。

嘉宾：谢谢大家，谢谢大家。

主持人：同时也感谢今天在座的，对外经贸大学的同学们，下周同一时间我们《世纪大讲堂》再见。好，谢谢易先生。

中国房地产与金融 篇2

作为资本市场发展的新纪元,2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善,监管层进一步放松了公司债、再融资限制,市场主体不断扩容,房企直接融资规模迅速提升,以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债,促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时,房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中,继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快,一个以房地产为核心,金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年,国内货币政策继续保持稳健宽松,降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加,房企融资环境持续好转。在此背景下,房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度,直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长,尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长,为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本,实现企业战略转型提供了强劲保障。

1. 地产行业开启直融时代,公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后,2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制,房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下,上市房企直接融资加速,融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式,融资结构不断优化,融资成本重心不断下移。

2. 龙头房企获银行青睐,贷款依赖度持续降低

2015年以来,随着国内货币政策逐步宽松,房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖,银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解,放贷意愿有所增强,但受限于楼市整体库存压力不减,企业投资动力不足,银行开发贷款虽然继续保持稳健增长,但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元,同比增长16.5%,增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元,同比增长17.9%,地产开发贷款余额1.52万亿元,同比增长12.8%,增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年,银行业继续强化“名单制”管理,实力强、规模大、资金回笼快的优质房企,特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看,银行贷款仍为房企重要资金渠道,部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中,恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信,用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3. 海外融资热情降温,融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响,海外融资成本进一步上升,低成本优势不再,内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示,2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元,同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升,但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道,优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企,部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%,房企海外发债的融资成本整体上升明显;同时,华润置地、中海地产等具有国企背景的企业,凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券,其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%,不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率,也是中国房企首次发行欧元债,反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1. 赴港上市融资热情减退,A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆,2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响,全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度,上市房企估值普遍走低,内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年,内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市,但整体融资规模并不高,其中伟业控股以介绍形式登陆市场,融信中国招股发行3.375亿新股,最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是,虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观,但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势,使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外,海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动,部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来,由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资,国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善,国内房地产开发企业融资环境正在改善,估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来,内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆,如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市;在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图,其中万达商业于2015年启动回归A股事宜,并于11月13日发布A股招股说明书,2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划;富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2. 房地产服务商抢滩新三板,创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级,围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期,面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境,房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资,促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活,中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高,而全国中小企业股份转让系统(新三板)作为我国金融市场改革试点的新形态,同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场,已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来,大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场,其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间,成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1. 房企试水互联网金融,资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态,为转型期的房企带来新的发展机遇,不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化,也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来,万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试,互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年,随着资产证券化相关政策的进一步落实,房企对资产证券化项目热情高涨,以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局,有效拓展了房企融资渠道,改善了企业资金流。2015年9月,由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行,成为国内第一支真正意义上的公募REITs,该基金募集总额为30亿元,其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权,获取商业物业稳定的租金收益;12月,由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成,总融资规模14.5亿元,以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业,该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上,物业费及购房尾款资产证券化、金融资产(公积金)证券化项目等创新融资产品相继发行,不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路,更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2. 房企联姻金融迈入深耕期,大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来,房企加大产业转型升级力度,房地产金融化呈现加速态势,众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域,逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大,大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域,并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作,有效推动融资成本降低与渠道拓宽,业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局,能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先,在市场竞争加剧的背景下,房企不断强化规模扩张和业务延伸战略,由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道;其次,随着房地产行业利润下滑,房企需要寻求高收益回报业务投资,以形成新的利润增长点;再次,随着房地产行业产业纵深分化,利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态;最后,通过金融化布局,抢占社区增值服务先机,针对性布局社区金融服务,获取增值收益。

中国房地产市场与房地产金融 篇3

论坛紧紧围绕中国房地产市场与房地产金融这一主题，展开了深入热烈的讨论，并对关于房地产的“发展机遇与风险”、“定位与未来趋势”、“财政金融政策”、“制度建设”、“租赁市场发展”、“物业税改革”、“评价房地产市场的方法指标”以及“房价与收入”、“政府作用”、“金融多元化支持”、“环保住房”等提出了意见和建议。

李扬（中国社会科学院金融研究所所长）：

中国房地产市场与房地产金融及相关内容从去年开始就讨论得很热烈，虽然就“房地产业已经是我国国民经济的支柱产业”基本形成共识，但对以下问题仍需要我们做深入研究和探讨。

1．关于房地产的国家政策。房地产作为国民经济的支柱产业，是一个关系国计民生的问题，而目前对此重视不够，好象它只是建设部的事，人民银行只是一个配角。我个人认为，这是目前房地产市场出现问题的重要原因。因此，我们向监管当局呼吁，关于房地产市场的发展应上升为国家政策。

2．关于促进租房市场发展。我们在规划房地产市场的时候，应正确理解居者有其屋是否就是让所有的人都必须买房？美国作为完善的市场经济国家，目前仍有30％的人一生是不买房的，原因是有一批人肯定是买不起的，另外由于工业化带来的人员流动性，有些人觉得买房不方便，所以不买房。因此，就形成一个非常庞大、有效的租房市场。表现为房地产的买卖市场和租赁市场同时发展。目前，我国并没有对如何建立一个有效的租房市场做出政策安排。如果我们的目标是让所有的人都买房，自然有很多人按目前价格是买不起的，这就会把问题混淆，不利于中国房地产市场的健康发展。另外，由于租房更接近人们的实际需要，不会有人租房去玩，租房也没有投资价值，所以显示出来的租金价格一定是更能反映出租房需求的，如果租房市场和买房市场不相符的话，需要引起警惕。

中国房地产与金融 篇4

[摘 要] 本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。

[关键词] 次贷危机 房地产市场

一、引言

目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。

二、次贷危机对中国房地产市场的影响

1.影响购房者预期

购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。

2.影响政府政策及银行经营理念

次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”（易宪容2007）。

首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、“加按揭”、“转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。

种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。

政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。

3.影响国内房地产市场的中长期走势

(1)次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机

美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。

①国内房地产市场涨价过快

从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。

②违约风险

违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。

(2)次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况

次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。①自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从

看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。

②保值需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为：，其中h表示决定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。

③投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中u表示决定投机需求的其他因素。从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。

综上所述，房地产需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投机需求，其中投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。从短期看，国内房地产需求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。

(3)次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远

从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素，而流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。

一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。

另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。

从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供应量增长迅速。M2同比增长18.94%，创下近19个月来的新高。原因主要在于国内货币信贷增长全面地反弹，1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。

(4)对国内房地产市场中长期走势的展望

首先，从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。

其次，从房地产需求看，从上文分析知:

房地产需求受到预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E和利率r的影响很大，虽然已经开始从高位回落，但当前E是不稳定的，如果投机资本掀起新的一轮炒作狂潮，E还有反转向上的可能；而r的涨幅有限。而且从前文看，由于流动性过剩带来的社会投机资本L的增加，投机需求的上涨冲动仍然很大，而目前投机需求是决定国内房地产需求的主导力量。

总之，目前国内通胀压力巨大，一月份CPI同比上涨7.1%，而信贷规模也在剧增，负利率十分明显，股市和房地产市场非理性狂涨的引信并未解除。从去年下半年至今，国内房地产市场的短期走势虽然逐步下跌并向理性回归。但从中长期看，房价的高位运行还将延续，不排除掀起新一轮狂涨的可能性。是否如此，取决于中央实施紧缩政策的决心和落实效果。参考文献:

[1]尹中立:从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系[J].中国金融,2007,(18)

[2]壮 志:从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横，2007，（10）

[3]易宪容:“次贷危机”对中国房市的启示[J].人民论坛 2007，（09A）

[4]中国人民银行:2002年～2007年第四季度货币政策执行报告[R]

[5]宋国学 王俊杰:城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代，2007，（27）

[6]刘永平:房地产需求模型研究[J].重庆工学院学报,2001,（1）

金融全球化与中国金融的应对策略 篇5

金融全球化与中国金融的应对策略

金融全球化作为人类经济发展的.客观趋势，对发展中国经济具有二重效应。处于转型期的中国必须谨慎应对，解决潜在的金融问题，打造新的金融体制，这样才能充分利用金融全球化的积极因素，限制其消极因素，确保自身的金融安全，实现利益最大化。

作 者：杨励 作者单位：黑龙江大学 马列部，黑龙江 哈尔滨 150080刊 名：求是学刊 PKU CSSCI英文刊名：SEEKING TRUTH年，卷(期)：28(6)分类号：F831关键词：金融全球化 二元效应 金融体制 对策

中国房地产与金融 篇6

在西方国家，如果你和学者或政要谈论孔子，他们都会表现出十分尊敬的神情，并对孔子大加赞扬。但当你再往深处询问孔子的时候，他们会显得一脸尴尬，支支吾吾。有时，他们还会提出一些奇怪的问题，一个法国留学生问我：“孔子春秋时期是鲁国人，„冬夏‟时期是哪国人呢？”看到他们满脸疑惑，我不知如何应答。

他们尊敬孔子，但不了解孔子。尊敬孔子是因为他的思想具有普世的价值和现实意义。对孔子陌生，是因为儒家文化依然处于自身文化圈内的困顿状态，还没有找到与世界文化融合的切入点。误读和亵渎孔子事件的普遍存在，表明孔子及儒家文化对世人的开放度不高，其表现形式和传播方式还游离于经济文化全球化的时代之外。

从世界历史来看，19世纪是比生产力，20世纪是比制度，21世纪比的是文化，未来的发展在相当程度上以文化论输赢。这就提出了一个问题：孔子与儒家文化要不要实现“市场化”，在全球文化市场里与章子怡、与姚明、与NBA、与好莱坞争夺“粉丝”？答案是肯定的。20世纪60 年代，由于电影、小说、电视等传播媒体的普及，孔子一度从学术圈走向大众，在国外也掀起了短暂的“东方文化的热潮”。但是，由于传统文化的现代转型乏力，文化的传播还没有完全地去意识形态化，没有利用现代传媒的手段，也没有采用创意与引导市场需求相结合的手法，孔子文化热在西方大众文化和国家主流文化的夹击下，在一片喧闹声中败下阵来。

孔子是中国的圣人，儒学是中华民族的主流价值观念。现在我们应该思考的是，如何在经济文化全球化的形势下，适应文化市场的大众化需求，将主流文化的价值观念融入大众文化之中，通过大众传媒的有效传播，用现代的理念创造出独具魅力的“孔子文化经济”。然而，孔子的“粉丝”芸芸，却因缺乏现代文化形式的“儒学”创新，孔子还是那个遥远的“圣人”，“粉丝”们还是敬而远之。孔子本人在2000年前就采用周游列国的自荐形式，推销自己的思想，虽落魄而不气馁，历经修炼后终成大果。我们为什么在市场化的今天，还要让孔子及其思想尘封于殿堂呢？

中国房地产与金融 篇7

关键词：房地产,金融风险,影响因素

我国房地产金融风险的影响因素是多方面的, 本文在考虑中国房地产金融风险的影响因素分析模型时, 主要选取衡量房地产金融风险的主要因素指标、反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标以及房地产开发企业开发资金来源方面主要指标。

一、中国房地产金融风险影响因素分析

(一) 衡量房地产金融风险的主要因素指标

商业银行不良贷款余额:本文采用该指标作为衡量房地产金融风险的现实指标, 它能从规模角度较好的衡量我国房地产金融风险的已有的暴露程度。

商业性房地产贷款余额:本文采用该指标作为衡量潜在性房地产金融风险的指标, 它主要用来衡量未来房地产金融风险最大可能的规模。

(二) 反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标

房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价为房地产市场运行过程中反映市场供求的核心指标。本文采用商品房销售均价来衡量房地产市场的价格水平。

(三) 房地产开发企业开发资金来源方面主要指标

房地产开发资金来源构成中, 最重要的三个部分是:国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源 (包含定金与预收款) 。我们以这3个指标为反映房地产开发企业资金来源对房地产金融风险的关键影响因素。

二、中国房地产金融风险影响因素相关性分析

本文采用Pearson相关性分析, 分别对房地产金融风险与市场因素指标、房地产金融风险与房企开发资金来源指标之间作了两两相关。选择数据周期为1998-2011年, 数据来源于国家统计局、央行和银监会。

(一) 房地产金融风险与市场因素指标相关性分析

房地产金融风险与市场因素指标相关性分析结果表明:商业银行不良贷款余额与市场因素指标 (房地产开发投资额, 商品房施工面积, 商品房竣工面积, 商品房销售面积和商品房销售均价) 均呈现显著性负相关 (r=-0.870, -0.876, -0.872, -0.874和-0.930;p=0.005, 0.004, 0.005, 0.004和0.001) , 即随着政策调控, 房市进入下行通道, 房地产开发投资额、商品房销售面积、商品房销售均价出现下滑时, 商业银行的不良贷款余额就会随之增加, 引发房地产金融风险。

而商业性房地产贷款余额与与市场因素指标 (房地产开发投资额, 商品房施工面积, 商品房竣工面积, 商品房销售面积和商品房销售均价) 均呈现显著性正相关 (r=0.994, 0.996, 0.966, 0.975和0.987;p<0.001) , 即由于不良贷款余额增加的同时释放部分房地产金融风险, 潜在的房地产金融风险规模也会随之下降。

再由两类指标间的相关性可见, 商业银行不良贷款余额与商业性房地产贷款余额也呈现显著的负相关。而各市场因素指标之间却呈现较强的正相关, 说明房地产市场一旦开始下行, 将相互影响、相互传导, 加快房地产金融风险的积累速度。

(二) 房地产金融风险与房企开发资金来源指标相关性分析

房地产金融风险与房企房地产开发资金来源指标相关性分析结果表明:商业银行不良贷款余额与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款, 企业自筹资金和其他资金来源) 均呈现显著性负相关 (r=-0.911, -0.854和-0.861;p=0.002, 0.007和0.006) ;而商业性房地产贷款余额与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款, 企业自筹资金和其他资金来源) 均呈现显著性正相关 (r=0.989, 0.988和0.993;p<0.001) 。

国内贷款与商业银行不良贷款余额负相关, 与商业性房地产贷款余额正相关意味着随着商业银行风险把控加强, 以银行贷款为主的国内贷款减少, 便将增加商业银行不良贷款余额, 从而增强因行业资金链问题而导致的房地产金融风险隐患;但同时, 减少国内贷款对于商业银行而言降低了对房地产行业的信贷规模, 从而降低未来房地产金融风险的规模。

而企业自筹资金与其他资金来源与商业银行不良贷款余额负相关, 与商业性房地产贷款余额正相关意味着当前这2部分房地产开发资金来源的快速上涨也使得房地产金融风险隐患急速积聚, 但这2部分房地产开发资金来源尤其是源自于房地产信托和民间资本预期未来会大幅度下降, 一旦加速恶化, 势必造成中国房地产金融风险的加速扩散。

可见, 政府调控中银监会要求商业银行加强对房地产信贷风险的防范的过程中, 应注意调节控制银行信贷收缩的“度”, 同时也需对房地产信托、民间资本的投资进入做出恰当的指向性引导, 防止投资房地产行业资金的快速抽离, 避免房地产金融风险的恶性传导、扩散。

综上所述, 市场因素指标 (房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价) 与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源) 与房地产金融风险指标 (商业银行不良贷款余额、商业性房地产贷款余额) 均具有强相关关系, 我们需要从中找出各相关性因素的影响力, 并在此基础上提出防范和控制建议。

参考文献

[1]易宪容.当前中国房地产信贷风险有多大[J].西部论丛, 2010, (9) :47-49

[2]华伟.如何应对“房地产热”对金融的影响[J].探索与争鸣, 2010, (10) :61-64

金融危机下的中国房地产市场探析 篇8

摘要：在分析日本上世纪90年代经济危机、东南亚金融危机和美国次级贷危机引发的全球经济危机的基础上，总结了经济危机的共同原因，结合我国房地产市场的当前情况，提出了对我国房地产市场发展的进一步思考。

关键词：经济危机；房地产市场

自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

1原因分析

1.1日本爆发经济危机原因

1.1.1长期低贴现率的作用

1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力，结果低利率刺激了房地产和股市造成泡沫经济。大量资本对房地产和股票进行投资，导致了资产价格的上涨。

1.1.2大量信贷资金投资于土地资产

随着房地产价格的不断攀升，银行毫无节制的向房地产公司发放抵押贷款，造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。

1.1.3大量企业资金参与土地投机

随着日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

1.2东南亚经济危机爆发原因

(1)以出口为导向的劳动密集型工业发展的优势，随着劳动力成本的提高和市场竞争的加剧正在下降。

(2)银行贷款过分宽松，房地产投资偏大，商品房空置率上升、银行呆账。坏账等不良资产日益膨胀。。

(3)经济增长过分依赖外资，大量引进外资并导致外债加重。

(4)汇率制度僵化。在近年美元对国际主要货币有较大升值的情况下，东南亚国家和地区的汇率未作调整，从而出现高估的现象，加剧了产品价格上涨和出口锐减。

(5)在开放条件和应变能力尚不充分的情况下，过早地开放金融市场，加入国际金融一体化，当国际游资乘机兴风作浪时，一些东南亚国家和地区不知所措或措施不力，完全处于被动地位。

1.3美国次级贷危机原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。

2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.15％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。

新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”——投资于房市。房地产业迅猛发展。美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。

2我国房地产市场现状分析

我国自1998年住房货比化改革以来，我国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。特别是2003年后，我国的房地产业飞速发展，房地产价格在政府政策的调控中逐年高速上涨，并逐渐暴露出一些问题。

进入2008年后，受美国次级贷危机的影响，我国的房地产价格首次出现小幅下跌。

我国房地产业当前经济背景：

美国次级债危机爆发后，我国的房地产市场与美国相似的是：

(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；

(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；

(3)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产市场敲响了警钟。

3我国房地产市场发展的思考

通过上述3次经济危机的分析，可以看出它们爆发的共同原因在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。

结合我国目前房地产市场现状，虽然我国目前仍然存在较严格的资本账户管理，中国机构投资者的海外投资仍然奉行比较谨慎的投资原则，次级债危机对中国的传导效应是有限的。但是，在我国经济增长高位运行，同时金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级贷危机已为我们敲响了警钟，这次危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。