新形势下的中国房地产（共9篇）
新形势下的中国房地产 篇1
近几年, 我国的商品房价格过快上涨, 房地产市场持续升温。在一片“房地产泡沫”的质疑声中, 国务院、国土资源部、建设部和中国人民银行等相继出台了一系列严控市场过热的金融政策和土地政策。在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等的不利因素的制约下, 房地产企业如何在困境中求生存呢?
房地产市场的现状
随着近几年房地产开发商逐渐增多, 商品房的数量急剧上升, 造成商品房供大于求的局面。加上近年来政府整顿房地产市场, 由原来的卖方市场进入了买方市场, 房地产利润也大大缩水, 一般维持在15%左右 (高时达到50%) 。据国家统计局发布的数据显示, 目前全国房地产开发面积和商品房空置面积都在增长, 而商品房销售面积的增幅却在减少, 再加上美国次贷危机的影响, 日后房地产市场的竞争将更加激烈。随着我国房地产市场竞争的加剧, 以往单纯靠广告、促销等方式推销楼盘已不能适应市场的发展。现在, 新一代的房产消费者已越来越理性化, 品牌、价格、文化、信誉等日益成为决定房地产项目成败与否的关键因素。
新形势下房地产营销中存在的问题
随着我国新一轮宏观调控政策的实施, 奥运会结束后北京等地的楼市价格持续回落, 市场观望气氛浓厚, 对房地产业的影响日益凸显。国内房地产市场正经历着多年未见的平静期, 房地产市场将逐步转向理性消费, 房地产企业需用新的营销手段来打动更多的消费者。但目前房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时, 依然存在一些薄弱环节。
1.产品市场定位不合理。目前的房地产市场上产品的市场定位雷同较明显, 房地产开发商虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施, 但“做秀”、“炒作”的成分居多。房地产企业惯用“花园”、“家园”等命名, 想方设法地使产品抓住消费者的眼球, 而真正涉及产品细节时, 产品突出的卖点却很少。其实每一个地产项目乃至于每一套房子都是不相同的, 面积、格局、楼层、景观及针对的细分市场都存在差异性, 这些基础信息都是极好的卖点。但是大多数开发商、房地产营销策划者都在脱离产品的层面上大谈形象、概念、品牌, 往往使消费者很难区分这些产品的差异性。尤其是近年来由于房价飙升, 造成消费者购房心有余而力不足, 从而导致了空置房增多。目前, 新建房的闲置率少则20%, 多达60%。
2.过度依赖广告且存在虚假。房地产市场营销活动作为一个开放系统, 是由诸多要素构成的。但是由于市场竞争及资金周转等方面的原因, 很多开发商过多地借助于广告轰炸, 希望通过强势的宣传达到快速卖房的目的。虽然开发商对于广告促销挥金如土, 但纵观各类房地产营销的广告可发现大多千篇一律, 有创意的实在太少。而且在为数不少的广告中还含有不实或违法成分, 有的广告把位置、社区、设计吹得天花乱坠, 实地一看大相径庭, 如果不加小心, 很可能就落入陷阱。这样, 广告费用其实也相应地转移到了消费者身上, 进而导致楼市价格暴涨。
3.营销中缺少品牌意识。随着消费者回归理性, 商品的品牌已成为决定消费者行为的第一要素。然而现今在三万多家房地产企业中, 将近90%的在做项目, 10%的在做企业, 只有不到l%的在做品牌。很多房地产企业对品牌核心形象的提炼还残留着太多的地域气息, 对品牌形象地域共通性提炼得不够, 也给企业品牌连锁带来了障碍。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”, 并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。有些企业在打造了某一成功项目之后, 就依托所谓的品牌优势不断开发新产品, 进行“推广强势品牌”、“提高品牌的核心竞争力”的活动, 最终造成资金短缺、无法经营的局面
4.营销中缺失文化因素。很多聪明的开发商和策划师发现了人们对居家文化的渴望, 他们抓住这一点并加以演绎, 将好的文化和优秀的理念融入自己的产品, 在市场上出奇制胜。但有些策划者在对居家文化的内涵上却理解不够, 只知道卖文化的理念, 楼市概念满天飞, 如教育地产、运动世家、健康住宅等, 对这些卖点的“迷恋”, 导致个别开发商一味沉迷于对一些楼盘单一功能配套大肆炒作。一个只有几百平方米的游泳池也被当做“大卖点”, 甚至将西方的壁炉硬搬到已完全中国化的豪宅中来, 不伦不类, 原本想营造一种文化氛围, 却不料成了“伪文化”, 让居住者毫无归属感。
房地产的营销方式
1.加强营销策划, 准确定位市场。由于商品房价值大, 消费者购买的风险也大, 所以消费者的购买行为通常是一种非常理智型的行为, 一般不会出现冲动型特征。因此, 房地产营销者只有充分研究消费者的欲望和需求, 才能使自己的项目成为市场亮点。房地产企业必须对未来购房者的购房心理、经济能力、对户型需求等信息充分掌握, 做好产品的市场定位, 才可使消费者部分地忽略价格因素, 达到销售的目的。
2.注重广告的品质, 实施网络营销。房地产企业要通过对商品房特性和消费者心理需求的把握, 不断提升广告的品质, 创造具有个性的广告作品。同时, 还应开拓广告新渠道, 实施网络营销。房地产网络营销与传统营销相比, 最大的特点在于其本质上是一种互动营销。通过互联网双向式交流, 可打破地域限制, 进行远程信息传播, 其优点是面广量大, 营销内容详实生动、图文并茂, 不仅可全方位地展示楼房的外型和内部结构, 还可模拟室内装饰和家具布置。视频片不仅表现形式吸引人, 而且内容兼顾形象传播和产品营销, 既可传达概念、树立品牌, 也可再现销售过程。对想买房的人而言, 不去现场看房总不踏实, 而一个现场跑下来, 花费在路上的时间和精力成本和由此产生的金钱成本不在小数, 而网上楼盘视频片正好帮助视时间为金钱和生命的购房者初步选择了看房对象, 同时也为销售现场提高了接待成功率。视频片既能为开发商开拓营销渠道, 又能为购房者提供看房便利, 同时还节省了企业的宣传成本, 有利于企业赢得竞争优势。
3.树立品牌意识。随着生活水平的提高和居住条件的改善, 购房者追求住宅的多功能性, 关注住宅环境, 重视住宅的文化品位及审美价值。住宅需求的这种多样性和高档化, 实质是对住宅强势品牌的追求。只有优质品牌的住宅才能满足并赢得消费者的认同感和亲和力, 刺激他们的消费激情和购买欲。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”。在“优质楼盘”和“优质物业”能带来高附加值已逐渐为购房者所认同的今日楼市, 树立起深入人心的房地产品牌是企业生存、发展、壮大的必然选择。房地产企业要有品牌意识, 要主动、自觉、精心地把品牌当做一个目标去追求。
新形势下的中国房地产 篇2
自1840年英军的一声炮声，中华文明就在外敌的坚船利炮的下失去了昔日的容光，八国联军的一把火，更将中华帝国的最后一点尊严烧得荡然无存。回望中国近代史，无疑更令人感慨。鸦片战争之后，由于国力所限，中国的百年外交史几乎变成了一部订约、修约的屈辱史，而不平等条约也成为国人心中的一根刺。
中国近百年屈辱外交说明落后就要挨打，弱国就被强食，弱国无外交。社会制度落后，必须导致外交的失败。
新中国成立后，我国奉行独立自主的外交政策，打破了帝国主义的封锁，如采取“另起炉灶”、“打扫干净屋子再请客”、“一边倒”、“团结世界各国人民”等政策，取得了举世瞩目的外交成就，对帝国主义进行了沉重的打击。
曾经弱小的人民军队已经成长为令人生畏的国家武力，过往的屈辱也已不可能重演。中国外交正处在大发展的历史时期，由单纯的维护国家尊严和利益逐步扩大到不断开创外交工作新局面，更好维护国家主权、安全、发展利益，更好营造良好国际环境和有利外部条件，努力使我国在政治上更有影响力、经济上更有竞争力、形象上更有亲和力、道义上更有感召力。
随着世界经济、贸易、科技的迅猛发展和全球化的逐步深入，国家间相互联系日益密切，相互依存日益加深。全球性问题不断涌现，局部、区域性的热点问题也往往“触一发而动全身”，带来全局性和世界性的影响。在此形势下，多边外交在国际关系中的地位和作用呈上升趋势，已成为调节国际政治、经济关系的一个有效途径，牵动国际形势和格局演变的一个重要因素。
中国作为国际大家庭中有分量的一员、同时也是全球化进程的积极参与者，对新形势下的国际问题和国际合作已无法、也不愿置身事外。无论是着眼于人类的和谐进步、还是考虑到国家的持续发展，中国都需要更加广泛、深入地参与解决全球性问题的国际合作，更加积极、主动地参与国际政治、经济新的游戏规则的制定。
从恢复联合国合法席位至今，中国的多边外交由小到大，由少到多，在外交全局中日益发挥着重要作用。随着我国国力增强，地位上升，利益延伸，更加积极、主动、自觉地开展多边外交为我服务的可能性和必要性都在增加。正像国内一些学者所说的，运筹多边外交、善用多边机制，是中国走向世界大国、强国的必由之路。
不可否认，中国已是多边舞台上活跃、重要的力量；同样不可否认的是，中国要进一步拓展多边外交，进一步发挥作用，还面临着新的挑战，需要新的努力。
美国作为当今世界力量和影响最大的国家，也是中国在新形势下多边外交中不可回避的因素。中、美作为世界最大的发展中国家和发达国家，各自的利益诉求、战略目标和对外政策不尽一致。中国在拓展自己多边外交过程中，如何处理好中、美关系，扩大合作、减少摩擦，是个关键。
中国是世界上最大的发展中国家，又是最大的社会主义国家，安理会五个常任理事国之一，并已经在一些国际事务中发挥重要的作用，已经具备成为世界大国的一定条件。对中国来说，需要加强与美、欧盟、俄、日、东盟和印度等力量的关系，利用一切有利机会，通过“首脑外交”和其它配套的外交措施，寻找更多的共同点，透过外交手段减少政治摩擦，减轻它们对中国崛起的疑虑，推动政治多极化进程。同时，在打击国际犯罪，以及国际恐怖主义等问题上，中国必须加强与其它国家的合作，需要其它国家特别是一些主要大国的支持。
论新经济形势下的房地产成本管理 篇3
【关键词】新经济形势；房地产成本；管理办法
引言
目前，房地产成本的管理已经成了越来越多关注的话题，做好这项工作不仅关系着市场竞争，对于企业的发展也提供了可靠的基础，在竞争日趋激烈的环境下，企业无论是用何种竞争手段，控制成本都是最基础的保证，这样才能更好的保证在激烈的市场竞争中脱颖而出。在发展过程中，企业的经济效益是关乎企业生存发展的关键性问题，下面针对房地产企业的相关情况来具体分析关于房地产成本管理的主要内容。
一、房地产开发企业的成本管理现状及存在问题
房地产的开发与运营是在合同的基础上进行的，初期，预算在制定合同之前就应该进行。然而，开发商在进行决策的过程中，往往只考虑相关的经济效益，无论是对建设资本的投入还是后期的销售，都包括在经济效益之内，然后对于成本的控制却没有明确的方向。企业本身也没有专门的人员资本，在控制成本上也没有给予相应的重视，这样往往就不能够使企业的预算达到最好效果，成本控制的缺失是导致整体经济效益不实的根本原因。
（一）未对成本进行分摊或随意分摊
众所周知，在房地产项目进行的过程中，成本的控制主要途径有对成本的分摊，成本的分摊通常对成本的控制有着很大的帮助，合理的成本分摊不仅能够控制项目成本，同时也能够增加经济效益。很多房地产企业在分摊成本过程中过于随意，对分摊的部分没有认真审核，从而在后期成本控制过程中不能进行合理分配，这样不仅影响了经济效益，同时也会影响项目的进行。
（二）任意设立成本核算对象
成本核算对象是控制成本的重要内容。做好成本核算工作对于成本控制有着重要的意义。房地产开发企业对于项目的开发首先要明确成本的核算对象，并且详细进行合理的、科学的分析，从而更好的加以成本控制。而很多企业只是随意的设立成本核算对象，在成本核算过程中的目标往往都不是很明确，造成了一定程度的混乱，从而影响了成本的控制。
（三）工程的实物工作量与财务成本结算不一致
在购买或自建拆迁用房、商品房时，经常出现内部调拨或划账面与实物的数量严重不符的想象，如拆迁差价中的调房收入直接冲减拆迁成本等。由于管理上的混乱，致使成本核算不真实，使成本管理不具有可靠性。
（四）不能及时获取工程成本核算的依据
房地产企业要进行工程成本的核算，必须先取得由施工企业开具的发票。施工承包单位必须缴纳营业税、所得税和附加税才可以开出发票，有些工程虽然已经基本完工，但房地产企业未能及时支付所有款项，施工单位就不给开具发票。房地产公司由于不能及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算真实性受到影响，也同样给企业经营决策带来影响。
二、房地产成本管理办法
（一）在企业内部贯彻全面预算管理理念
在企业内部可以组织各部门编辑预算，预算的编辑一定要根据企业的发展策略和目标编写。预算经审批后，要落实到各个部门和各个岗位，甚至到个人身上，确保预算的执行体系全面具体，所有的执行人员必须认真负责。企业可以将年度预算细分为季度或月度预算，通过分散预算来保证年度预算目标的实现。在编制预算的时候要本着实事求是的原则，切忌高估或低估预算目标，按照“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序来编辑预算，保证预算的可行性。在执行预算的时候，各部门要定期报告预算的执行情况，以便及时发现和解决预算执行中的新问题。
（二）建立成本管理构架
房地产企业需要根据企业本身的发展情况和所处阶段建立起成本管理构架。
为了使组织构架更加合理化和高效化，在设计组织结构时，关键环节尽量由专业人员完成。从成本管理考虑，如果企业只是开发一个项目，应该采用职能制运营模式，即所有部门接受单一指令；如果企业在同一地区同时开发多个项目，可以采用矩阵制运营，即各个项目成立单独的项目管理部门，在成本管理方面，可以派遣成本人员到各个项目部去，成本管理人员一方面负责各个项目的成本管理，另一方面协调各个项目之间的工作；如果企业在不同地区同时开发几个项目，可以采用分公司运营模式，各分公司独立管理成本，项目完工时组织汇总。
（三）建立企业开发产品的设计标准
在房地产开发过程中，因为施工图纸的设计单位或者设计师不同，在项目同一部位或同一分项的设计发生变化时，建筑构造的设计和材料的选择也随之改变。这就要求在建设过程中要不断的修改图纸，对材料进行重新采购，这一过程需要大量的人力和物力。如果房地产企业的发展已经成熟，可以根据市场建立企业开发产品的设计标准，即对不同住宅的建筑方法、安装材料的档次和技术性能、装修标准等作出具体要求，但需要符合国家的强制性设计标准。
（四）建立目标成本管理制度
投资估算作为房地产企业决策的依据，应在项目策划阶段就进行编制。成熟的房地产企业，不但会制定投资估算，还会在此基础上编制项目的目标成本。在项目进行的过程中，可以随时将实际成本和目标成本相对比，防止出现目标成本失控的现象。目标成本由土地价款、准备费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费、间接费、管理费、财务费组成。房地产企业可以根据以上费用制定成本科目，所有在建设过程中产生的费用都归类到各个成本科目中去。成本部门根据科目成本制定出目标成本后交予公司的决策层进行审核。若审核通过，成本部门就应制定出目标成本控制书，并将项目的目标成本分解到各职能部门。成本部门不仅负责成本责任制度的制定、修改、指导，还负责检查各部门项目责任成本的执行情况，如发现问题，及时提出警告。在项目竣工后，企业成本管理部门和财务核算部门会对项目投资进行核算，统计目标成本与实际成本的偏差，分析造成目标没有实现的原因。
结束语
就目前的情况来看，房地产企业不仅要重视项目的成本控制，在实际操作上也要有所改变，要坚持培养成本控制人员的专业性，领导也要明确成本控制的目标，把成本控制放在与企业经济效益对等的位置上。加强成本控制的思想建设，明确目标，减少一些不切实际的工作，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。
参考文献
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新形势下的房地产经营管理 篇4
世界环境与发展委员会出版的《我们共同的未来》报告, 将可持续发展定义为“既能满足当代人的需要, 又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。现在, 可持续发展战略已经成为世界各国正确处理、协调人口、资源环境与经济间相互关系的共同发展战略。房地产业作为国民经济的重要产业, 在对社会经济发展作出巨大贡献的同时, 也产生了诸如环境污染、资源消耗巨大等问题。为此, 房地产管理者要改变原先以成本、质量、工期为主导的管理方式, 以可持续发展为理念, 实现项目的环境、经济、社会协调发展的可持续建设方式。
1. 项目的环境效益。
项目的环境效益是指在建设项目的全生命周期内考虑自然环境对项目的承载力, 提高资源利用率, 采取循环利用的可持续方式使用自然资源, 控制项目规模和发展速度, 使项目与所在地区的自然环境系统相适应。在项目建设和建成运营的全生命周期, 注重保护和恢复自然环境, 减少对自然环境污染、干扰和破坏, 保持和提高自然环境对项目的承载能力。良好的项目环境效益是项目长期存在的基础, 也是项目对所在地区社会经济作出贡献的基本保障。
2. 项目的经济效益。
项目的经济效益是指在项目的建设过程中, 采用先进的科学技术和管理方法, 不断提高劳动生产率, 在考虑环境成本的情况下, 节约资源和能源, 减少浪费和废弃物、污染物的产生, 提高建筑产品质量, 缩减建筑成本和工期, 使参与项目建设的各方共赢。同时在使项目建成后更好地为所在地区创造经济效益, 增加社会财富。项目的经济效益是项目长期存在的条件, 也是项目实现良好的社会效益和环境效益的支撑要素。
3. 项目的社会效益。
项目的社会效益主要指项目建成后能够提高所在地区人口生活质量、文化水平、健康水平等, 促进社会事业和谐发展, 项目的社会效益要求项目在满足当代人发展的同时, 不损害后代人的发展, 项目的社会效益是项目存在的目的, 也是项目经济效益和环境效益实现的最终目的, 是项目的可持续建设的核心目标。
从可持续发展理念对项目建设者提出提高房地产建设项目经济、社会、环境效益的角度入手, 从前期策划阶段贯彻可持续发展理念, 设计阶段采用可持续设计, 施工阶段采用精益建造的方法, 运营维护阶段采用以人为本的物业管理等, 寻求在建设项目的全生命周期实现经济、社会、环境三者协调发展的可持续建设方式, 力求建设项目成为促进全社会可持续发展的重要载体和推动力量
二、以高端人才来保障房地产业的整合效应
1. 房地产开发是一项资源整合作业, 只有有效地整合了社会资源, 才能成功地完成一个项目。整合工作主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效地整合资源, 从投资决策开始, 到市场调研、规划设计、施工建设, 再到综合服务管理各方面, 都需要大量的专业人才。在这其中, 很多岗位都具有很强的专业性, 需要专业人士承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制需要有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等, 都是房地产企业的重要人才。
这些人才的重要性在不同的企业里, 又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说, 为了保证企业形象和产品风格, 对于规划设计工作十分重视, 因此在这样的企业里, 对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如, 中国房产业的领军企业万科, 尽管在各地有众多的项目, 但是对于规划设计始终是总部直接管理, 不仅是为了保证项目品质, 而且更重要的是确保每个产品都符合万科产品战略要求。再比如, 对于产品综合品质比较一般的企业来说, 产品的销售环节对企业的经营就十分重要, 因此, 在这样的企业里, 对营销和销售人员就十分看重。
三、切实加强房地产公司财务风险的控制
房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展, 无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下, 金融危机之所以对中国实体经济和房地产企业产生影响, 同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为, 只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益, 而缺乏从财务预算方面去考虑分析, 开发的房地产项目缺乏从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算, 企业就无法将各项成本指标进行合理的测算, 进而造成在资金管理上盲目进行运作, 疏忽成本控制, 从而加大了项目成本的投资, 影响了经济效益。应该说, 缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现、又影响了企业的整体偿债能力, 成本负担会不断加重, 随着资金的循环使用, 一旦资金链条发生断裂就会对企业产生重大影响。
为了提高房地产企业的市场竞争能力, 必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如, 为了建立符合低成本战略的绩效评价体系, 企业就应该把绩效评价指标放在成本费用核算上, 保证企业财务管理良性发展。
四、用战略转型去适应新形势下的房地产业发展
面对当前越来越严格的房地产宏观调控政策, 扑朔迷离的国内外宏观经济形势, 对房地产企业来说既是挑战更是机遇。在严峻的宏观背景下, 房地产开发企业必须及时调整发展战略, 实现战略转型。谁最早能找到企业的战略目标, 完成战略转型, 谁就将成为行业的幸存者与胜利者。
企业的经营理念是企业战略的重要内容, 它与企业的经营环境有着紧密的联系, 对企业的经营管理内容、核心能力、赢利模式等方面的转变有着重要的影响。随着房地产市场发展的规范化, 房地产企业经营环境的变化, 以及企业间竞争的加剧, 以往的房地产企业经营理念已显得较为单一;随着政府对土地供给、资金借贷、房地产商品销售等方面的调控, 购房者由积极购买向观望态度转变, 导致企业资金难以及时回收, 企业资金链运营压力加大等, 房地产开发企业需要对其经营理念进行重新调整。
在新形势下, 由于房地产市场整体环境的变化, 传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展, 这就要求房地产开发企业根据企业所拥有的资金竞争能力对传统的赢利模式进行创新与转型, 促进企业的持续发展。要实现房地产企业的战略转型, 还必须在产品服务、品牌创建、资金管理、风险控制方面下功夫, 必须做到差异化创新管理, 在企业的产品服务以及项目开发上高人一筹, 才能立于不败之地。
摘要：房地产业是我国的重要产业, 所城资金多, 资源占用大, 涉及行业面广, 分析研究房地产业的发展趋势, 对于促进房地产业和国民经济的持续健康发展, 维护社会稳定都有重要意义。
关键词：新形势,房地产业,可持续发展,经营管理
参考文献
[1]唐志军, 徐会军.透析我国房地产业现状问题和未来发趋势.金融时报, 2008-09-04
[2]尹报峰.新形势下的房地产企业的战略转型[j].当代经济管理, 2009 (1)
[3]陈侃如.房地产管理的实践与探索[j].经管空间, 2010 (7)
[4]刘超.新形势下房地产企业财务管理的探析[j].现代商业, 2010 (1)
新形势下的中国房地产 篇5
摘要：金融危机下我国风险投资事业机遇大于挑战。应清醒认识我国风险投资事业面临的困难和问题，采取有效措施进一步推动我国风险投资事业的发展。
关键词：金融危机 风险投资
风险投资在全球范围内正成为推动各经济体科技进步和经济转型的新兴力量，对许多国家的经济成长和社会发展产生深远影响。美国硅谷奇迹、台湾新竹高新科技园、以色列高新产业等发展经验表明，风险投资是推动创新经济发展的强劲引擎。风险投资对我国创新型中小企业的发展也起到重要的提升和扶持作用，新浪、搜狐、盛大、腾讯、尚德等一大批优质企业的迅速成长，证明了风险投资是企业发展的催化剂。
从上世纪末至今，风险投资在中国走过了不平凡的道路。“中国风险投资论坛”见证了我国风险投资事业从无到有、从冷到热、从“小荷才露尖尖角”到“春色满园关不住”的发展历程。但总体来看，相对于我国的经济总量，国内风险投资依然还是个非常小的行业，其投入相对于中国创新成长型企业对资本的需求依然不足，社会对她的发展寄予厚望。
今年是新中国成立60周年，也是应对国际金融危机冲击、保持国内经济平稳较快发展和社会和谐稳定、实现“十一五”规划目标的关键一年。新形势下的中国风险投资事业将随中国经济的历史转型中一起共克时艰，共谋发展。
一、金融危机下的我国风险投资事业机遇大于挑战
，国际金融危机使中国风险投资市场进行了第二轮调整，但中国市场仍然充满活力和吸引力，成为全球风投发展进程中的中坚力量。按照世界经济发展的规律，经济危机往往也孕育着新一轮的产业革命。因此，危机之中除有寒流之外也有暖流：危机迫使企业的估值回归理性，风险投资成本降低，出现了鉴别“好企业”的最佳时机和更多较高“性价比”的投资机会。同时，风投机构和被投资企业“结伴过冬”，一起苦练“基本功”，培育核心能力，为下一轮发展积蓄能量。
1、我国宏观经济为风险投资的发展奠定了良好基础。改革开放30年经济发展的厚积累实、蓄势成局，为我们提供了坚实基础、强大动力和可持续的科学发展路径。中国快速发展的市场需求是培育风险投资的摇篮。30年来，我国的民营经济在数量和规模上都取得了长足的发展，尤其是科技型中小企业和高新技术产业的快速发展，为风险投资提供了优质项目源。近几年来，中国出现了一些创新性的商业模式，这对风险投资基金来讲无疑也是难得的良机。另外，中国本土企业对资金的庞大需求，使得整体的资金供求关系仍然是有利于资金的提供者，为风险投资提供了广阔的舞台。风投管理资本量的逐步增长反映出了创业资本对中国未来发展的信心。
2、风险投资在发展中逐步积累了不少成功经验。回顾中国风险投资发展的历程，可以看到，从开始，风投领域迎来了高速发展的新阶段。至，是国内风投行业高速发展的时期。相关统计数据显示，20，中国创投市场共发生607起投资案例，投资案例数首次突破600起，较20增加38.0%;披露的投资金额共计42.10亿美元，投资金额首次突破40.00亿美元大关，较年增长29.7%。国内风投机构经过十年的发展，从资金的规模，项目的质量，项目的筛选机制，项目的风险控制，特别是项目投资后的持续跟踪管理等方面，摸索出一些适合中国国情的经验和方法。在调研中我们了解到，由于国内机构大多从小规模发展起来的，在资金非常有限的情况下，不能遵循“成三败七，广种薄收”的.理念和做法，因此，虽然战略上是风险投资，但在战术上追求“成七败三”。一些做得成功的机构对投资非常用心，特别是项目质量控制上实行了诸如“差异化、精细化、个性化”等策略，每一项投资都会用一套标准去衡量，投资后精耕细作，注重增值服务。实践证明，这些经验是有效的，尽管有些方面和国外机构还存在差距，但取得的成绩值得肯定。
3、助推行业发展的多项扶持政策正逐步出台。2008年多类金融资本获准涉足股权投资领域：证券公司获准开展直投业务;社保基金获准投资经发改委批准的产业基金和在发改委备案的市场化股权投资基金;《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见》，对地方设立创投引导基金做出明确规范;保险机构获得国务院批准投资未上市企业股权;《商业银行并购贷款风险管理指引》发布，符合条件的商业银行获准开办并购贷款业务，使商业银行资金进八股权投资领域成为可能。尤其是今年已经出台的《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》更是预示着我们期待已久的创业板即将面世，这预示着我国风险投资产业开始步入良性循环的新阶段。风险投资作为“与创业相联系的资本经营”，具有极高的风险性，为了持续经营，风险投资资本需要在适当时机高溢价退出，获得流动性。就此而言，只有当资本市场能够为风投资本提供顺畅的退出渠道，风投资本才可能实现良性循环。我们高兴地看到深交所于5月22日审议通过了《深圳证券交易所创业板股票上市规则》，并根据中央要求，尽快平稳推出创业板。可以预见，以上政策逐步落实将有力助推风投行业的良性发展。
二、清醒地认识我国风险投资事业发展面临的困难和问题
我国风险投资事业整体来说，还处于发展的初期，必然面临着这样那样的问题。尤其在危机的冲击下，一些体制性问题更显现出来。
一是当前金融危机的冲击是空前的。2008年爆发的国际金融危机给我国风险投资带来了严重的挑战，其中退出环节的影响尤为直接。由于全球各资本市场持续低迷，新股发行频率降低直至停滞，导致2008年中国风投市场的退出活动明显收缩。2008年共发生135笔退出交易，比2007年减少了7笔。从退出方式来看，IPO退出的占比下降。金融危机还导致部分有限合伙人(LP)资金链断裂，减少了对风险投资的投入，部分风投机构被迫倒闭、重组，不少已注入风险资本的企业也出现了经营困难。
二是资金来源有待优化。根据有关统计，2008年来源于本土机构的新募集资本中，个人的风险资本比例最高，达到总金额的34.7%，远远超过2007年的14.82%;金融机构的比例为32.09%，政府资金由2007年的34.57%下降到14.60%，企业资金所占的比例为18.56%。个人出资主要来自一些民间较为富裕的民营企业家，这些资金虽然个体规模偏小，但数量大、经营灵活，偏好高风险高回报的行业，因而也是近年来本土风投机构的重要资金来源。大家知道，风险投资是周期性的投资，但民间资本普遍存在短期利益的要求，双方在风险投资的理念上存在不小差异。如果资金来源不稳定，那么这个行业很难顺利发展。
三是相关法律法规还不健全。当前比较突出的问题是关于有限合伙制的问题。从国外的实践来看，风险投资最好的方式不是公司制，而是有限合伙制，因为有限合伙制最能够解决出钱人和管钱人的责权利问题，既能够保护出资人的利益，又能调动管理人的积极性。2007年6月1日，新的《合伙企业法》开始施行，但到目前为止，如果用有限合伙制的形式投资创业企业，这个创业企业要上市，证监会不受理。原因是《证券登记规则》规定，在这里登记的持有证券的登记人必须是法人，而在法律层面上有限合伙制企业不是法人，因此不能登记。另外，由于在具体问题处理中缺乏细致的指导意见和操作规程，有限合伙企业税收存在极大的不确定性，优惠政策基本没有落实。诸如此类的法律与政策不对应、甚至是抵触的现象还有不少。
四是相关制度环境还有待改进。当前，绝大多数企业的财务和会计制度不健全，企业信用制度不完善而且不发达，相关的投资审批手续繁杂，政府干预不少。另外，国内到目前为止，在风险投资(VC)和私募股权投资(PE)方面仍然缺乏深谙其道的管理人才。还有很重要的一点是风险投资的行业管理亟待加强，我国目前还没有一个专门的机构管理风险投资业，同时一些地方的风险投资协会也存在行政化的倾向，能够为风险投资事业发展提供的服务有限。
三、采取有力措施进一步推动我国风险投资事业发展
当前金融危机在影响我国经济增长的同时，也使我国经济发展本身存在的结构性矛盾浮出水面。因此，一方面从当前来看，我们要全力保增长、扩内需;另一方面从长远来看，要大力调整产业结构，坚持走自主创新的道路。有技术创新能力，有良好的创新体系，就可能成为下一轮经济繁荣的策源地。自主创新体系建设离不开包括风险投资在内的投融资体制的紧密配合。
1、继续坚定不移地推进金融创新。
鉴于金融危机的大规模爆发，有的人说我国的金融改革应放缓步子。我认为，“别人生病，不应该我们吃药”。美国是创新过度，尤其是金融衍生品工具超常规发展，而监管未能跟上创新的步伐。我国是创新不足，金融市场活力不足。创新无节制会带来严重后果，创新不足同样会影响到经济发展。所以，中国的金融创新不能因噎废食，而是要加快适应实体经济发展需要的创新步伐。在风险投资领域，发达国家多年发展积累的经验教训依然值得我们研究和借鉴。当然，我们必须要坚持“以我为主”，以满足中国金融市场现阶段需求的金融创新为努力方向，增强创新的实效。
2、拓宽风险投资的资金来源。
稳定的资金来源是风险投资稳步发展的物质基础。发达国家风投资金的来源比较稳定，主要来源有：养老基金、实体企业、社会捐赠、保险公司、个人和家庭、研究机构(包括大学)、商业银行和外国投资者。一般情况下，养老基金和实体企业的资金占整个风险投资资金来源的60%左右，其中养老基金的比重最大。中国的社保基金、保险基金等资金应该成为支撑本土风险投资发展的主要资金来源。允许这些基金进入风险投资市场，可以从源头上保证这个行业长期稳定发展，进一步保障风险投资投资于早期企业，服务于创新型经济。同时，要大力拓展风投机构的其他融资渠道。比如，根据2008年底银监会出台的《商业银行并购贷款风险管理指引》，如果投资机构贷款目的是收购兼并，可以贷款，但风险投资还不适用，原因是收购兼并有个前提是必须收购兼并项目50%以上的股权，但风险投资一般不控股，所以不适用这个政策。再比如，现在信托型私募股权投资(PE)基金发行的非常好，但其面临着不能作为上市公司的股东的问题。因为上市公司条例规定，所有的终极股东必须明确，不能代持，而按照国际惯例，信托通常被视为一种法律关系，而不是法律上的实体，因此不能作为上市公司的股东。应研究理顺相关法律法规的关系，并逐步解决“有大政策而无小细则，致使当前许多政策及法律无法实施”等问题，拓宽风险投资的资金来源。
3、畅通风险投资退出渠道。
从系统论的角度看，一个系统必须开放，与环境形成互动，才能新陈代谢，进而得以生存发展。我国的风险投资行业的长久发展同样需要顺畅的新陈代谢机制，借以不停地积蓄力量、提升水平。当前畅通风险投资退出渠道非常关键，推出创业板是完善多层次资本市场的重要一环。目前，创业板的项目储备已经非常完备，这为创业板的推出奠定了坚实的基础。另外，中小企业板设立5年来，也为创业板的建设积累了宝贵经验。因此，应在完善制度创新的基础上尽早推出创业板。同时，应在现有基础上，大力推动场外股权交易市场的建设。我国场外股权交易市场泛指在上海、深圳证券交易所之外进行非上市股票或股权交易的市场，主要包括产权交易市场、代办股份转让系统和股权交易市场。场外股权交易市场可以为高成长、高科技类企业提供较为宽松的融资通道，也能够为活跃在中国区域内的创投和私募股权投资机构提供退出平台。当然，对场外交易必须进行有效的监管。
4、完善风险投资相关制度建设。
加快推出适合中国国情的法律法规，并完善其制度环境。实践证明，法规政策体系是风险投资业快速健康发展的必要条件。美国在这方面形成了较为完备的法律政策体系，譬如“银行法修订”、“保险法案修订”、“资本利得税优惠法案”、“科技创新投资的导向政策”、“证券交易法案”等等，围绕着风险投资交易流的全过程提供了系统的支持，极大促进了风险投资的发展。创建完善的系统的风险投资法律法规体系，将大大促进我国风险投资业以及加速高科技产业发展，完成我国经济转型以及提高国家科技创新竞争力。
新形势下的中国房地产 篇6
一、中小房地产企业成本控制的重要性
(一)成本控制是行业特征的要求,市场法则的结果
经历几十年发展的中国“房市”,已经供求饱和市场成熟,房地产投资性需求越来越小,消费者越来越理性,在无法“开源”的情况下,只能靠“节流”来控制成本,降低价格,抢占更多的市场份额,提升企业的利润空间,达到原定的利润目标。成本控制水平的高低决定着中小房地产企业竞争能力的大小,成本控制能力强,成本低,竞争能力强;成本控制能力差,成本高,竞争能力弱。
(二)成本控制是企业财务管理的重点和核心,预算管理的归宿
根据利润=收入-成本费用,不难看出,成本控制是企业实现利润最大化的保证。成本控制是企业一切经营管理活动的最终目标,企业所有的经营管理活动都围绕成本控制而展开。预算管理是通过编制预算、预算执行、预算监督和预算考核来与目标成本控制对标,实行成本的动态管理,最终达到降低成本的目的。
(三)成本控制是企业实现战略策略的前提,长远发展的保证
控制住成本,预示着围绕企业战略目标展开的策略已初见成效;控制住成本,意味着生产的产品成本更低,核心竞争力更强;控制住成本,意味着企业的利润空间更大,有利于实现企业利润最大化。
二、中小房地产企业成本控制的现状
(一)成本控制尚未形成系统化
目前,中小房地产企业的成本管理与控制还处于一种粗放型状态,尚无法与其他行业成本管理的系统化、程序化、精细化程度对标。一方面成本管理控制的机构不健全,许多中小房地产企业在开展成本管理过程中,没有设置相应的成本管理部门,多数公司是由财务部门“兼顾”成本管理。另一方面是部门职责不明确,即便设有相应的部门,但部门之间职责不明确,“流程”不清晰或者交叉重叠,部门与部门之间缺乏沟通,相互推诿,造成流程不顺、效率低下等。
(二)项目投资决策盲目
在项目投资决策前,由于缺乏对项目的市场需求、资源供应、建设规模、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等主要内容和配套条件,从技术、经济、工程等方面进行周密调查研究和比较分析,无法对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,对项目投资决策缺乏预测性和前瞻性,从而导致项目投资无法达到预期目标。
(三)成本管理与目标脱节
目标成本,就是对项目开发成本和期间费用的产生、投入进行项目全生命周期的管理,实现总投入的物有所值和可控。由于没有编制详细的造价预算,通常中小房地产企业为了获得短期效益,顾眼前,轻长远,边施工边设计等,忽视长期发展战略指导,导致企业无法以预算成本为准绳,对目标成本进行动态管理,造成成本事前控制和事中控制的盲目性和缺失,目标成本管理成为一纸空文,无法为经营决策提供支持,无法达到成本动态管理的目的。
(四)成本控制意识淡薄,缺乏规范的成本控制体系
由于开发产品的固定性、生产周期的长期性,成本核算的复杂性和专业性,以及受传统观念和以前房产开发企业高回报利润率的影响,使得我国中小房地产企业多采用以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理模式。中小房地产开发企业缺乏成本竞争意识,忽视成本管理,施工与设计不符,浪费开发资源等现象时有发生。由于当今的房地产业缺乏既懂财务管理,又懂工程管理和工程造价这样的复合型人才,因此财务人员只能根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成的全过程成本控制却显得鞭长莫及,无能为力。企业也没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作流程,致使成本控制工作一直处于薄弱状态。即使有的公司设有成本管理部,但这个部门不仅负责预算部门的预算工作,还包揽了“招、询、定”标管理,合同的签订,物资采购等工作,其实是形同虚设,不能形成有效的制衡机制,最终无法达到成本管理控制的目的。
(五)缺乏全局成本管理理念,忽视开发间接费用和期间费用管理
房地产企业开发是一个综合体,除了开发直接成本外,还包括开发间接费用、期间费用,相关税金。期间费用包括营业费用、管理费用、财务费用。如果把开发直接成本理解为固定成本,开发间接费用和期间费用则是变动成本,如果开发周期越长,相关的间接费用和期间费用就会增加。如项目开发的筹资成本,由于中小房地产业的资金来源主要是银行贷款和民间借贷,建设周期越长,利息越多,成本也越高。
三、中小房地产企业成本控制的具体策略
(一)成本控制由粗放型管理向集约型管理转变
集约化管理是现代企业提高效率与效益的基本手段。因此中小房地产企业可通过集中,集合人力、物力、财力、管理等生产要素,进行统一配置,在集中、统一配置生产要素的过程中,以节俭、约束、高效为价值取向,从而达到降低成本、高效管理,进而使企业集中核心力量,获得可持续竞争的优势。集约化管理在中小房地产企业成本控制管理中主要从以下几方面入手:以合同管理为核心,实现科学的集约化。使用信息技术,缩小管理时空,增强应变能力,如无纸化办公等。优化职能部门,理顺内部关系。整合资源,提高经营效益。顺应市场变化,努力提升企业的服务职能。
(二)投资决策前作充分的可行性分析,规避盲目投资
由于房地产行业是资金密集型行业,房地产业的投资具有高风险性,投资失败和退出投资行业都会给企业带来巨大的损失。通过可行性分析,可就项目概况、市场状况和需求作预测、规划方案、开发进度、投资估算、资金筹措方案和筹措成本估算、财务分析、风险风析、国民经济评价等,对投资项目决策作充分的预测性和前瞻性分析,从而达到规避盲目投资的目的。
(三)编制全面预算,实行目标成本管理
预算管理是指企业在战略目标的指导下,对未来的经营活动和相应财务结果进行充分、全面的预测和筹划,并通过对执行过程的监控,将实际完成情况与预算目标不断对照和分析,从而及时指导经营活动的改善和调整,以帮助管理者更加有效地管理企业和最大程度实现战略目标。因此中小房地企业可通过业务、资金、信息、人才的整合,明确适度的分权授权,战略驱动的业绩评价等,来实现企业的资源合理配置并真实反映出企业的实际需要,进而对作业协同、战略贯彻、经营现状与价值增长等方面的最终决策提供支持。在成本管理实施的过程中,可设置预算部门、编制预算,将预算分解到各职能部门,对预算进行执行和监督,以预算为准绳对各职能部门进行目标考核等措施,来实现预算管理与目标成本的对标,实现成本的动态管理。
(四)加强成本控制意识,规范成本内部控制体系
企业应当树立从公司高管到企业普通员工的全员成本控制意识,建立健全企业内部职能管理机构,理顺企业内部各职能机构间的分工和合作,明确各职能部门间的职责和范围。加强部门与部门之间的沟通与协调,加强财务人员对工程管理、工程造价的培养,让财务管理人员更多地参与投资决策等。
(五)树立全局成本管理理念,提高规模效益
成本管理观念上,树立起从高管到普通员工对全局成本控制的重视,以人为本,加强员工的业务培训,更新知识体系,提高全员管理水平。投资规模的选择上,采用大规模开发产品是降低单位产品成本的方法之一。在材料、设备的采购时,应采用大宗采购,以降低单位成本。如采用团购的方式采购,即采用由集团集中采购或由多个开发企业形成采购联盟,在材料、设备的招标、采购上采取联合行动,形成战略合作伙伴,共同发出招标、采购公告,统一行动,实行大规模采购,以降低建筑成本。此外,还应考虑材料的品质是否与产品定位相一致,一味的低价材料,可能会影响到产品的定位档次,最终将影响企业的品牌。因此更不能偷工减料,以次冲好,应重视开发过程中容易被忽视的重要环节。要让全局成本控制理念贯穿整个开发过程,从前期的设计阶段到售后的服务工作,都应该与产品的定位相匹配。
新形势下的中国房地产 篇7
1 新形势下我国房地产行业存在的问题分析
1.1 房地产市场行为中存在的问题
就我国房地产市场行为而言, 在区域性寡头垄断市场结构条件下, 我国房地产企业之间、房地产企业分别与地方政府、商业银行之间存在着相互博弈的竞争行为。房地产企业凭借其区域性的寡头垄断市场势力, 进行垄断定价、价格歧视行为, 并可能与其他房地产企业通过价格合谋, 以制定并维持高房价, 获取垄断利润。有些房地产企业之间还通过区位、质量、设计风格、服务等方面进行产品差别化竞争, 还通过广告宣传活动进行非价格竞争。另外, 地方政府的行为“内生化”于房地产市场竞争行为之中, 并与房地产开发企业之间在土地供求、“实物地租”、开发收益分成三方面存在博弈, 这些可能有助于房地产市场中寻租腐败行为的滋生。政府需要改善市场体制机制, 以更好地调整和规范市场主体的行为。
1.2 房地产市场结构中存在的问题
就我国房地产市场结构而言, 由于我国企业数量多、规模小的市场需求特点, 我国房地产市场上的竞争性还比较激烈, 呈现出了市场集中度逐步提高的趋势。在特定房地产市场区域内, 存在少数垄断的房地产开发企业, 他们之间缺乏有效竞争, 导致市场的资源配置功能得不到有效发挥。近些年来, 我国房地产业在区域性范围内, 大部分城市迎来了房地产企业并购潮, 并呈现出市场集中度提高、强者更强的竞争格局。我国政府需要继续采取有效的规制政策和措施, 以增强市场竞争性。
1.3 房地产成本管理上存在的问题
1.3.1 未对成本进行分摊处理
在房地产项目进行中, 对成本的分摊处理是实现项目成本控制的主要措施之一。成本分摊工作不仅能有效提高项目成本的管理效率, 同时也对增加项目收益有很大的帮助。但是很多房地产企业在进行成本分摊工作时不按规范要求操作, 忽略了分摊审核工作, 导致在后期进行成本分配工作时出现偏差, 严重影响企业经济效益的发展。
1.3.2 未按规范设定成本核算
成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作, 对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析, 为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求, 不能随意确定核算目标, 有很多房地产企业在进行成本核算工作时就是由于未按照规范确立核算对象和核算目标, 导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象, 严重影响整体企业的成本控制。
1.3.3 未及时获取成本核算收据
房地产企业进行成本核算时, 必须要以施工单位的有效发票为核算依据。施工投资方开具的发票必须具有缴纳营业税、附加税和所得税等印章才有效。有些施工项目虽然已经完工, 若投资方没有支付完所有款项, 施工单位就不能开发票, 房地产单位由于未及时获取发票就进行成本核算工作, 造成核算结果准确性受到影响。
2 房地产成本管理措施
2.1 贯彻全过程预算管理观念
在企业内部建立项目成本预算编制部门, 根据企业的发展前景和发展战略编写预算。预算审核通过后要落实到每一个部门, 确保编制预算的全面执行。在编制预算时要遵循实事求是的原则, 按照分级编制的程序编制预算, 不可高估或低估预算目标, 从根本保障项目预算的可预见性。
2.2 建立成本管理机构
房地产企业成本管理工作的实施是以建立成本管理机构为基础的, 管理架构的建立必须以企业发展情况为依据。成本管理机构的功能就是针对项目的不同合理安排企业运营模式, 对于单个的项目开发, 采用职能制运营模式;对于多个项目的开发采用矩阵制运营模式;对于施工地点变化的项目则采用分公司运营模式。
2.3 规范房地产市场交易行为
造成房地产成本增加的一个主要原因就是投标方不按规范操作, 变相提高中标价格, 因此对房地产市场交易行为进行管理是必不可少的一项工作。从最近几年里我国房地产业的发展趋势来看, 房地产市场的市场反馈不容乐观, 再加上近几年来我国各个城市房价的上涨, 我国的房地产市场也开始遭受了一些谴责。其主要的原因来自于我国房地产市场管理不够规范, 进而导致房地产市场出现的问题源源不断, 然而这些问题并没有阻碍房地产交易市场的发展, 甚至促成了很多人在这方面取得了很大的成绩。现阶段我国房地产交易市场的监管力度还有所欠缺, 因此从根源上对房地产交易市场进行管理以及对市场交易行为进行规范是不可或缺的。
3 结语
就现阶段我国房地产行业的发展状况来看, 不仅要提高人们对成本管理的重要性认识, 更要从实际发展入手, 明确成本控制目标和控制手段。在企业上下贯彻成本控制管理理念, 加强成本控制建设, 从根本上减少项目施工成本, 切实提高企业发展效率。
摘要：随着改革开放政策的提出和实施, 我国市场经济进入崭新的飞速发展阶段。在这一阶段时期房地产业一方面享受新的政策带来的发展机遇, 另一方面也带动整体市场经济的发展, 是我国经济市场发展进程中的关键组成部分。随着房地产行业的发展, 竞争也就不可避免, 相关的成本管理也就变得难以控制。
关键词：房地产,现状分析,成本管理
参考文献
[1]杨丽琛.房地产成本控制研究[J].硅谷, 2008 (12) :53-54.
[2]吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理[J].中华建设, 2008 (7) :26-28.
新形势下的中国房地产 篇8
一、房地产行业当前的现状分析
自2010年以来, 政府陆续发布了三次调控房地产市场的通知, 实施了包括限购、限贷、限价、加息、收紧取款操办金率的调控政策, 对日益水涨船高的房价进行了严格的打压, 从当前房地产市场的状况来看, 起到了一定的效果, 全国房地产市场出现了较为明显的转折势头。总的来看, 房地产行业的现状体现在以下几个方面。
(一) 房地产市场销售增速放慢
销售方面的增速减慢具体表现在2个方面:一是房地产销售均价增速放缓, 截止2011年底, 全国房地产市场商品房和住宅销售均价连续四个月下降, 1-11月分别比1-10与销售均价下降0.5%和0.7%, 而且从当前的政策持续性来看, 房价很难再出现大幅的变化;二是房地产销售面积增速逐渐放缓, 2011年全国商品房销售面积为10。99亿平方米, 增速比2010年回落5.7个百分点, 比1-11月回落3.6个百分点。两方面作用的结果是2011年房地产销售额增速比上年回落6.8个百分点。
(二) 房地产投资增速也出现回落
首先, 房地产开发企业2011年资金来源虽较上年有所增长, 但增速比上年下降12.1个百分点, 说明政府限贷政策起到了效果;其次, 全国房地产开发投资增速也有所下降, 为5.3个百分点, 土地购置面积仅比去年增长2.6%。当前我国房地产市场供大于求, 也是房地产投资减少的一个主要原因。
(三) 房地产开发景气指数有所下降
2011年底, 全国房地产开发景气指数为98.89, 比11月底回落0.98个百分点, 而2010年底为101.79, 同比下降2个百分点, 这说明, 经过市场调整, 房地产行业已经进入观望状态, 成交量的降低说明消费者观望心理增强, 等待新的调整信号。
二、房地产企业将面临的机遇和挑战
(一) 房地产企业面临的挑战
从当前房地产行业的现状来看, 房地产企业的经营环境不容乐观, 未来5年甚至10年仍将面临着宏观环境和市场的双重挑战, 经营压力愈来愈大。
宏观环境方面, 首先, 短期内国家对房地产行业的调控政策不会有所松动, 这可以从近期国家一系列政策的持续性上看出来, 温总理在政府工作报告中也指出, 不要期待调控很快有松动, 要松动也是顺着保障性住房或中低收入者要买的房子来松动。其次, 宏观调控将可能持续到房价下跌, 为保证调控政策的效果, 后续政策出台也不是不可能, 特别是加息政策, 将会作为主要金融政策对房地产投资进行管控, 因而未来房地产企业资金压力依然巨大。第三, 严控土地购置, 也成为房地产企业继续做大的阻碍。
从市场方面来分析, 一是房价回升难度加大, 首先是国家的调控所致, 其次, 深层次的原因是当前房地产市场已经供大于求, 降价是肯定的, 而且由于房地产业存在很大的泡沫, 一些买房者只是投机者, 在房地产前景堪忧的状况下, 一旦他们开始抛售, 房价大跌是必然的。二是市场观望态度浓厚, 很多消费者虽然有刚性的买房需求, 但由于房价可能出现变幻莫测的变化, 他们万不得已不会轻易作出买房的决定, 那些短线投资者们也更加谨慎, 从而整体来看, 房地产企业继续扩大销量存在较大的困难。三是融资更加困难, 在通货膨胀严重的时代, 房地产企业的开发成本越来越高, 而政府却限制企业融资, 从而使那些资金实力较低的企业, 尤其是小企业面临倒闭的风险。四是复杂的市场需求增加了房地产企业的开发风险, 买方居于主导地位的市场环境下, 企业的产品必须满足消费者的需求才能实现销售, 现在的消费者要求更加多样, 个性化产品更受欢迎, 房地产开发市场风险加大。
(二) 房地产企业发展的机遇
尽管房地产企业经营环境发生了剧烈的变化, 但作为一项特殊的行业, 房地产行业不会就此一蹶不振, 房地产企业可以充分的挖掘可能利用的机会。
一是政府调控只是暂时的, 未来还会支持。房地产业是我国国民经济发展的支柱产业, 通过建筑和卖房, 既可以拉动投资, 也可以带动消费, 对GDP和国民经济的贡献巨大。而且房地产业与地方政府收入也有很大的联系, 因此房地产企业不必对前景过于悲观。
二是市场需求依然大量存在。首先, 城市居民刚性需求将会持续, 很多人有能力购买房产, 只是由于市场观望的心理而压制了下去, 一定时候这种需求必将被释放出来;其次, 从我国的人口分布来看, 农村居民依然是多数, 向城镇居民的转化进程不会就此停滞, 随着生活水平的提高, 很多农民也产生了买房的需求, 因而农村市场还有待开发;第三, 当前调控重点是一线城市, 二三线城市房地产市场有所松动, 是房地产企业需要投入的地方;第四, 保障性住房市场存在很大的潜力, 由于利润较低, 很多房地产企业对此不屑一顾, 但应当看到, 政府加大了对保障性住房的补贴, 未来可以为房地产企业提供新的增长机会。
三是融资存在可能。从我国资本市场现状来看, 尽管银根紧缩, 资本市场流动性依然过剩, 房地产企业可以自主拓宽筹资渠道, 增加民间资金筹集比例, 适当的运用海外投资, 这是面临资金断链情况下无可厚非的选择。
四是房地产行业重组势在必行。当前我国房地产企业体现出分散、规模小、质量差的特点, 小型的房地产企业充斥其中, 增加了整个行业的运营风险, 阻碍了我国房地产行业规模化、专业化的实现, 因而实现产业格局的转变是整个房地产行业实现发展的必经过程。
三、房地产企业如何实现可持续发展
通过以上分析, 我们看到, 我国房地产行业未来发展存在很大的不确定性, 房地产企业要充分的了解可能面临的风险和挑战, 及时把握发展机会, 争取实现持续稳定发展。
(一) 密切关注政府政策, 及时掌握行业动态
未来政府的宏观调控仍将继续, 在这种背景下, 房地产企业需要顺势而行, 密切关注政策变化, 将经营与国家宏观环境结合起来。要建立政策预警机制, 随时注意政策导向和行业动态, 并建立风险补偿机制, 有效地应对可能的政策变化。
(二) 转变经营战略, 开拓新兴市场
首先, 经营模式的转变, 任何行业要实现长久的发展, 规模化、专业化是必由之路。房地产企业现在也处于逐渐规模化的进程中, 通过整合业务和资源, 兼并小企业, 实现全行业的规模经营, 将带来巨大的规模效益, 同时也增强房地产企业应对外部竞争和系统风险的能力。其次, 加大产品开发和创新的力度, 房地产企业要在原有产品基础上, 对消费者市场进行细分, 充分挖掘消费者的潜在需求, 开发产品要尽量多元化, 以满足不同的消费需求。同时注意创新, 在绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加大开发力度, 重视向二三线城市市场的转移, 以开拓新的市场。与政府合作参与城市建设和开发也是房地产企业可以考虑的方式。第三, 保证房地产质量的前提下有效地控制成本, 产品质量是企业生存的保障, 尤其是房产这一类特殊产品, 质量尤为重要, 可以为企业带来持续的顾客流。性价比高的房产总会受到顾客的青睐, 从而提高企业的市场竞争力。成本控制必须在严把质量关的前提下进行。房地产企业面临的成本压力愈来愈大, 必须采取科学的成本控制方法, 以保证有限的资金条件下经营的平稳进行。从一定程度来说, 保证质量也是为了降低企业成本。第四, 做好产品营销, 面对供过于求的现状, 企业要立足市场, 做好产品营销, 注重广告的信息作用, 提高宣传的详细性、准确性和吸引力, 与顾客建立融洽关系, 避免不必要的纠纷。
(三) 拓宽融资渠道, 保证资金供给
房地产企业对资金的需求是巨大的, 当前银根紧缩的情况下, 企业现金流风险加大, 如何保证资金链不被中断, 是房地产企业亟待解决的问题。筹资渠道的创新是必要的, 寻求多元化的融资途径, 比如现在流行的房地产投资信托, 就是很好的融资方式, 目前在我国开始试点, 不过对企业的要求比较高。而小的企业可以通过联合开发来减轻资金压力, 或是与大企业合并, 通过规模优势实现生存。
(四) 企业管理实现精细化和创新化
管理决定企业成败。房地产企业经营的重心应是产品的开发与销售, 而不是单纯的买地建房, 土地增值不是实现企业利润的方式, 房地产企业必须转变过去粗放的管理思想, 更加注重新产品的开发和创新, 注重企业文化的培养和人才的培养, 改善管理结构, 加强风险防控, 不断提高管理水平。
摘要：当前由于政府宏观调控和市场环境的变化, 房地产企业的前景不容乐观, 经营压力越来越大, 如何克服压力、实现可持续发展是房地产企业面临的首要问题。本文首先对房地产行业现状进行了概述, 然后分析了房地产企业面临的机遇和挑战, 并提出了新形势下房地产企业发展策略。
关键词：新形势,房地产,生存
参考文献
[1]李铮.宏观调控下房地产行业的新特点及未来发展趋势[J].金融经济.2011 (18) [1]李铮.宏观调控下房地产行业的新特点及未来发展趋势[J].金融经济.2011 (18)
[2]杨硕.新形势下房地产企业的发展模式分析[J].现代商业.2011 (05) [2]杨硕.新形势下房地产企业的发展模式分析[J].现代商业.2011 (05)
[3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.2009 (21) [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.2009 (21)
新形势下的中国房地产 篇9
关键词：新常态,宏观经济形势,中国,展望
当前我国经济发展的速度要逐渐降下来, 经济结构为适应当前形势也要做一些调整。从2010年之后, 我国经济增长的速度开始放缓, 经济增长的速度一直在下滑。进入2014年下滑加快, 这一年各个季度的经济发展增长的速度都在持续下跌, 整个2014年的经济增长速度下跌甚至是超出了政府的目标。国家经济持续增长的主要动力是消费, 这一点虽然是我们所期待的, 但是居民的实际消费的需求与能力还是在下降。经济领域的各项指标的增长速度都放缓下来, 包括进口和出口、投资领域、消费领域等。我国的居民消费能力不够, 导致经济增长的驱动力不够。[1]
当然, 经济发展的速度放缓, 也给我们国家的经济发展带来了一些益处, 这些变化将使我国经济结构更加完善。首先是消费代替投资成为经济发展的主要动力。其次是服务业发展较快, 在我国的产业中所占的比重增加, 甚至超过了工业、采矿业等第二产业在我国经济产业中所占的比重。服务业具有更强的促进就业发展的能力, 这也一定程度上解决了就业问题。最后是在新形势下和国家的种种优惠政策的扶持下, 我国的中小型企业得到发展。农村经济发展, 城市和农村之间的经济收入差距缩小。许多的新兴产业迅速成长起来。新常态的经济力量还没有完全的发展起来, 而以前的经济力量正逐渐地退出, 在转换的过程中存在着很多的风险。未来的几年当中我们要完成的任务是经济发展的方式的转变, 经济结构的转变, 等等。当然也要面对很多的风险, 解决发展中的很多问题, 完成挑战。
一、我国经济发展中面临的风险
首先, 从高速发展到现在放缓的发展速度上面临的风险, 自1978年以来, 我国经济发展的速度就一直处于高速增长的状态, 直到2007年以前, 我国经济增长的平均速度将近10%, 这是在1978年改革开放之后, 我国内部的政策以及本身具有的人口红利、资源等综合因素造成的。但是在2008年发生了世界性的金融危机之后, 我国经济增长速度开始放缓。虽然说这是经济发展的客观规律, 也符合我国的实际情况, 但是还是存在一定的风险。在快速增长到放缓发展的速度再到稳定下来, 有一定的风险, 比如说经济发展放缓的速度控制不住继续下滑, 下滑太快, 可能会有经济下行的风险。[2]
其次, 新常态下的经济发展需要新的动力, 但是之前的经济发展中的动力已经存在了很长的时间, 如何能让新的动力成为经济增长新的推进力是一个重要的问题。替换得不好动力接不上, 经济下滑的风险将会很大。之前我国经济发展的主要驱动力是在投资以及进出口方面, 但是在新常态之下的经济发展的主要驱动力还是要依靠消费, 要靠消费拉动经济增长。当今的经济形势之下, 消费作为驱动力对于经济的促进作用越来越明显。之前推动发展的主要是第二产业, 新常态之下, 经济发展的驱动力将更多地依赖于第三产业, 新兴产业也逐渐发展起来, 但是没有大的驱动力能够代替旧的经济力量。
最后, 经济体制要转型带来的风险。我国之前的经济体制是以投资为主体的, 然后配合进出口贸易的发展, 一同推动我国经济的快速增长。但是这种快速的经济发展的模式是很早以前就形成的, 这种赶超型的体制已经不适应新常态下的我国宏观经济发展。[3]虽然说我国很早已经意识到了要发展新常态的经济必须选择新的经济发展体制, 但在发生经融危机之时, 这种体制的弊端就表现得更加明显, 经济发展受到很大的影响, 尤其是出口进口方面受到金融危机的影响最大。我国新常态下经济体制发展要求发挥新兴产业的作用, 要更多地发挥第三产业的带动作用, 加大创新力度。更多地拉动消费, 让消费者、市场成为国家发展经济的重要推动力, 我国政府部门要在经济发展的过程中发挥更大的促进作用。之前的经济驱动力毕竟发展了几十年, 要想在短期内使得新的经济驱动力取代旧的是很难的, 这需要我们做出更多的努力。
二、我国经济发展中面临的挑战
第一, 政府的宏观调控所取得的效果越来越小。在经济发展水平一直下降的2014年, 我国也尝试通过一些宏观调控的手段来刺激发展, 防止出现大幅度的经济水平下降的情况。但是, 所采取的手段发挥的效果越来越小。比如说所采用的利用贷款来刺激经济增长速度的措施, 但我国的贷款的增长速度对经济的贡献已经从前几年的8左右降低到近几年的0.5左右。一直以来我国经济的主要推动力是投资方面, 从投资方面进行考虑, 近几年尤其是2014年, 付出相等的数量的投资, 所带来的回报在下降。宏观调控对这些领域产生的刺激效果越来越小, 这也为政府出了一个大难题。
第二, 通过金融帮助社会的资本流动越来越难。我国的金融体系对经济有重要的作用, 但是近些年来融资推动社会资本流动的阻碍越来越大。主要是企业进行融资所需要的成本在上升, 社会资本的流动存在阻碍, 等等。金融发展对我国经济发展有很大的影响。首先是金融总量方面出现了下降, 货币在社会中的流动性下降, 人民消费的信心不足, 人民贷款为经济增长所带来的促进作用越来越不明显。其次, 未来的经济发展需要市场上有更多的货币, 需要国家去发行更多的货币。这是由于货币的流通速度下降, 居民的消费能力不强, 消费的信心不足。
第三, 中小型企业融资困难, 对于中小型企业来说融资成本上升, 这主要是由于我国的贷款的基准率一直都很高, 和同期的许多发达国家相比要高出许多, 这就无形中为中小型企业的贷款增加了成本, 不利于中小型企业自身的发展。在我国中小型企业的融资成本甚至有些高达20%。中小型企业可以为国家吸收大量的就业人口, 帮助解决就业问题, 还可以促进我国经济发展, 增强经济发展的活力。
第四, 经济体系中的各个主体的资源占有的不公。虽然我们国家一直鼓励更多的资源向中小型企业、民营企业、非公有制企业等流动, 但是目前的现实是, 在融资方面, 大型企业、国有企业、公有制企业的融资要相对来说容易很多, 而且两者之间存在着较为明显的差距。这是在长期的市场中形成的, 一时不可能改变, 但这又与我国经济发展的需要不一致的。目前金融行业发展中存在的问题对新常态的经济发展非常不利, 需要认真解决。
三、宏观经济新常态的表现
(一) 经济增长速度
近几年我国经济发展的增长速度下滑已经是一种趋势了, 而且目前还在延续之前的下滑。经济危机爆发的那几年, 我国经济增长速度下滑严重, 甚至是超出了国家的经济目标。我国经济之前主要是靠投资、人口红利。但是目前人口红利消失, 资本又存在着很大的流动性以及不确定性, 而且当前的中国经济发展中资本所做的贡献已经足够大了。此前促进我国经济增长的最重要的原因就是人口红利, 而西方国家发展中贡献最多的却是知识和技术。[4]
目前制约我国经济发展的重要的原因是人口红利的消失。我国的老龄化近几年越来越明显, 而且在我国实行了很长一段时间的计划生育政策, 也使得新出生的人口减少。目前我国的现状是劳动人口减少, 而且国家和个人的养老负担加重。虽然我国已经采取了一系列的措施来解决人口红利消失, 劳动人口减少的问题。比如说延迟一些职业的退休年龄, 放开二胎政策, 等等, 但是来不及解决目前的人口红利消失的问题。我国的房地产行业之前对我国经济做出了很大的贡献, 但是在未来, 房地产行业很难继续拉动中国经济增长, 非常现实的问题就是目前我国房地产行业的产能过剩的问题。
改革开放后, 我国充分利用外部需求, 这对经济发展起到了重要的促进作用, 但是在发展中我们也发现了很多的问题, 比如说贸易的不平衡, 这一点在金融危机期间表现得非常明显。我国要发展经济, 从长远看, 还是不能过度依靠外部需求。目前我国经济发展所依赖的主要动力在削弱, 而又不能在短期之内形成新的动力, 经济发展速度的短期降低是常态, 我们必须适应这个新常态, 并且要积极谋求稳定发展中国经济新动力。[5]
(二) 宏观调控的目标
一些空泛的宏观目标需要调整。以前宏观经济的目标是促进经济发展, 提高经济增长的速度, 但是按照上文所说的, 在很长一段时间之内, 经济增长速度的下滑已经成为了发展中的常态, 所以说固执地要求宏观经济调控的目标以促进经济发展, 明显是不科学的, 不合理的。
但是我们也要意识到, 经济发展速度的下滑会给整体国民经济带来危机, 使得国家居民的生活水平、消费水平下降。但是该怎么管呢?应该管在怎样的水平之上呢?总理提出, 我们关注经济增长的目的最终还是为了解决就业问题。所以说到底, 该保持经济的增长速度在一个就业正常的发展线上, 保持居民稳定的就业。就业方面没有太大的问题, 国家的经济体系就还是可以正常发展的。伴随美国上个世纪30年代的经济危机而爆发的严重的就业危机, 造成了美国国民经济体系的混乱。就业没有问题国家就可以安心地发展国民经济, 调整经济发展结构。宏观经济长期发展当然是要调整经济结构, 而短期的发展则是要求保持经济的稳定增长。在新常态下发展就业的问题, 就很好地在这两个目标中找到了一个中间的平衡。虽然经济的增长速度还是会有一定的下滑, 但是是在保持稳定的就业率的基础之上的, 所以经济体系不会发生严重的混乱, 而且国家也可以趁此时机抓紧调整经济结构。
(三) 经济结构调整
我国经济结构的调整势在必行, 传统的经济发展的模式已经不再适应新的时代的中国发展。虽然当前旧的经济结构被新的经济结构所代替的过程中出现了许多的问题, 但是还是要熬过这一段时期。从供需两个角度看待经济结构调整的必然性, 供给方面已经严重地不能满足需求, 我国资源利用不充分, 而且国家的人口老龄化越来越严重, 人口红利将要消失, 从需求方面看, 必须拉大内需。习近平总书记也要求我们必须加快结构调整的步伐, 不能落后于世界, 必须抢占先机, 尽快地完成经济结构的调整。过去的经济发展的十年中结构是不平衡的, 出现了很多的问题。
首先是第三产业的发展远远比不上世界上的很多发达国家。产业结构很不合理, 第二产业在我国所占的比重过大, 导致资源不足、环境污染, 因此我们必须加快发展第三产业, 而且要鼓励新兴产业的发展。在我国, 以前的发展都是依靠投资以及进出口, 但是新常态下的经济发展需要的是更多的消费能力的促进。地区发展的不平衡也是一个重要的问题, 东部、南部地区尤其是东南部的沿海地区的经济发展要远远比西部、北部、东北部的发展好, 未来发展中要逐步缩小区域发展的差距。
(四) 国家政策
过去国家的经济发展政策倾向于外部需求的加大方面, 比如说加大投资。但是在未来的国家经济发展中, 将会更加重视结构调整方面, 刺激国家的经济发展内部需求。新常态下的国家政策方面的变化主要有:
第一, 减免一些企业的税, 为促进中小型企业的发展, 国家减免他们的税收, 为他们的发展提供更加优惠的政策。推进结构性减税政策, 扶持新兴产业及一些重要领域的发展。
第二, 给地方政府更多的权利去帮助企业举债发展, 完善国家的融资机制体制。国家的税收放开之后, 必然会减少很多的收入, 这个时候举债融资就很有必要了。在发展这个政策的时候, 给予地方政府一些权利, 让他们可以对地方企业发行地方债。而且要重视监管, 规范市场上的违法发行债务的行为。
第三, 将资本引入公共服务领域, 引导地方企业积极参与到社会服务方面的建设, 鼓励地方企业与政府一同经营。第四, 要更多地关注民生, 将国家的发展重点从经济领域向民生方面转移。这是新常态下我国的财政政策所应该做的。我国的货币方面的政策主要是要发展稳健的货币体系, 等等。新常态之下的宏观经济发展要改革, 寻找新的促进经济稳定增长的动力。目前我国经济增长速度的放缓是长期的现象, 需要我们为其寻找新的动力。为应对经济下行的压力, 需要从各个方面进行制度方面的改革。第一, 经济方面要改革经济体制, 适应新常态下的市场经济发展。第二, 要创造新的人口红利, 减轻养老的压力。第三, 改革金融领域的发展, 对于资本市场进行改革。第四, 促进资源的合理配置, 改革土地的配置, 促进城乡居民合理用地。
参考文献
[1]郑嘉伟.新常态下的中国宏观经济形势分析与展望[J].当代经济管理, 2015 (05) :39-44.
[2]刘伟, 苏剑.“新常态”下的中国宏观调控[J].经济科学, 2014 (04) :5-13.
[3]中国人民银行杠杆率研究课题组, 徐诺金, 姜再勇.中国经济杠杆率水平评估及潜在风险研究[J].金融监管研究, 2014 (05) :23-28.
[4]中国人民大学宏观经济分析与预测课题组.我国宏观经济步入新常态、新阶段[J].宏观经济管理, 2015 (01) :11-15.