房地产市场中国经济（精选12篇）
房地产市场中国经济 篇1
房地产业成为我国国民经济的支柱产业, GDP的增长主要靠它支撑, 这一产业的特殊性和经营发展状况值得倍加关注。房地产经济的健康平稳发展影响着宏观经济的发展。我国房地产在近几年的快速发展中, 每年拉动了GDP约1.5个百分点。经济运行过程中, 国民经济与房地产业之间保持着相互影响, 相互作用。房地产业发展势头强劲, 对促进消费、扩大内需发挥了积极作用, 成为拉动国民经济增长的重要力量。投资继续保持快速增长、商品房销售市场供销两旺、房地产价格快速上升。国民生产总值宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响, 宏观经济变量和参数, 便成为影响房地产市场前景最主要的几个关键因素, 其中又以经济增长率最为重要。房地产业关联性分析由于房地产业本身的特性决定了其产业链长, 关联度大, 能够直接或间接地拉动和影响相关产业的发展。例如, 房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求, 带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等多个生产部门的发展。
从农耕经济到工业化转型期我国随着城市化的快速发展及人均可支配收入的提高, 居民对房地产的需求有所上升, 房子作为生活中必需品, 提到了百姓面前, 这就是钢性需求。百姓所必须, 房屋价格还上涨, 泡沫就出现了, 百姓叫苦, 不可避免。但在未来很多年内房地产业仍将是我国经济发展的重要组成部分, 其原因有二:
其一, 工业化转型期我国城市化进程的快速发展。我国是几千年的农业大国, 在现时代农耕国家就意味着落后, 想发展就必须向工业化国家转型, 想搞工业化, 在农村搞不了, 只有在城市, 这就催生出大城市化。发展工业, 产业升级, 导致农民工进城, 住房紧张, 房价快速上涨。城市化造成的房地产需求量变大。而这也仅仅只是城市化对住宅市场的影响, 还有对其他建筑物及设施, 都构成了房地产经济发展的巨大潜力。其二, 个人可支配收的入快速增长。消费水平是个人可支配收入扣除储蓄后的余额部分。消费水平的变动, 会影响房地产需求。一般来说, 当收入较高时, 人们会增加对房地产的购买力或选择更好的住房, 直接带动房地产市场的繁荣。随着经济的发展, 居民的财富得到不断的积累, 因此, 居民的消费能力不断提高, 所以, 对于房屋这种消费品来说, 虽然房价不断上涨, 但是居民仍有能力去购买。而且消费水平越高, 居民可以接受的房价水准也越高, 居民消费结构升级, 不仅汽车消费进入中层收入者的视野, 而且住宅也成为消费热点。房地产业是国民经济的带动产业, 同时也是国民经济的“晴雨表”, 国民经济的高增长或不景气相应地会带来房地产业地高潮或低速。根据经济发展周期论, 一国乃至世界的经济总是处于循环发展的周期中, 在经济周期中处于上升或繁荣阶段时, 房地产价格上扬, 兴旺发达, 而当经济处于下降或不景气阶段时, 房地产业价格下跌, 必然衰退。政府更应控制房价的过快增长。房地产价格过高对宏观经济的影响就现阶段而言, 房地产业存在着价格过高或价格虚高的现象。房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大, 开发量过多, 超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀, 但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象, 又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段, 房地产资金货币供应量不断增加, 各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入, 在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入, 过度炒高的房地产市场, 其房地产过热才会引发房地产泡沫。
房地产价格过高会导致通货膨胀, 百姓怨声载道, 手中的货币贬值, 物价飞涨, 泡沫经济的出现, 导致社会不稳定。房地产经济泡沫的存在应控制在适度的范围内, 避免出现泡沫经济, 导致大起大落的波动和震荡。
因此, 客观地分析房地产经济与宏观经济的相互关系, 把握房地产经济对宏观经济的影响, 制定科学、合理的政策措施, 具有重要的现实意义。
摘要：房地产业发展势头强劲, 对促进消费、扩大内需发挥了积极作用, 成为拉动国民经济增长的重要力量, 针对宏观经济下的中国房地产市场前景展开了论述。
关键词：房地产业,城市化,经济
房地产市场中国经济 篇2
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
论中国房地产市场泡沫 篇3
摘 要：我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀升，深入研究房地产泡沫的成因、危害以及预防措施，对保障国民经济的健康发展具有重要的现实意义和必要性。在总结国内关于房地产泡沫问题的研究文献的基础上，对于中国的房地产泡沫问题进行了系统全面的分析和探讨。分为三大部分，首先对房地产泡沫的存在性进行文献综述和探讨，然后分析泡沫的表现特征和形成原因，运用基本的经济学理论对房地产市场的供求和泡沫进行分析，最后提出其危害和预防措施。从多个视角出发审视我国房地产业发展中所存在的问题，并且针对房地产泡沫的形成机制和预防措施，为政府提供了政策分析的建议。
关键词：房地产市场；泡沫
1 房地产泡沫的定义
“泡沫”一词最早用来形容十七世纪发生在荷兰的“郁金香狂热”。著名的《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”的概念有如下描述：“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价预期，于是又吸引了新的买主，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌最后以金融机告终。”严格意义上，这只是对“泡沫”的产生、膨胀和破灭过程的一种描绘，不能算是真正的定义，而对泡沫现象进行系统的研究则始于20 世纪70 年代对所谓“理性泡沫”的探讨。其中最具代表性的主要是Blanchard和Fischer对理性泡沫的定义，该定义建立在理性预期假说之上，以理性预期方程的形式存在。
我国学者关于“泡沫”也有准确定义，洪开荣先生在《房地产泡沫：形成、吸收与转化》指出：“在一般意义上，泡沫是指由于投机等因素所导致的资产价格脱离市场持续上涨，泡沫本质上是一种价格运动现象，而房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。”而房地产开发中的“泡沫”，则主要是指由于土地和房屋的价格过高，导致实质资产与其使用价值严重不符，虽然账面上的价值增长很高，但是实际上很难得以实现，因此形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，其中建筑物是人类劳动的产品，其价格主要由自身成本、利润以及税金来确定，价值相对比较稳定，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
2 我国房地产泡沫的形成原因
2.1 房地产商品自身的特殊性
房地产商品的供求在一定时期内难以达到均衡，这一特性构成了泡沫形成所必须的载体和条件，因此房地产市场极其容易产生泡沫。
2.2 土地资源的相对稀缺性
土地资源的自然供给基本上是固定不变的，而地球上可供开发的土地面积又很有限，即使城市面积可以在城市化的过程中持续扩大，但是土地面积却始终是有限的，我国的土地资源相对匮乏，伴随经济的快速增长和人口的不断膨胀，人们对于土地资源的需求有无限扩大的趋势，其中既有发展经济的需求，也有土地投机获利的需求，在获利需求的驱使下，人们会把获取土地权益作为一种谋利的手段。这里的“土地权益”是虚拟资本的一种，它可以通过反复转手来赚取差价，在这种情形下，土地资源自身稀缺性、土地的虚拟资本化使地价运动完全脱离土地的实质基础而产生泡沫。
2.3 银行等金融系统发放房地产贷款的倾向性
房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性，提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性。当宏观经济持续增长时，政府采取鼓励投资的扩张性财政和货币政策，此时银行利率较低，有利于房地产投资和开发。据有关部门统计，在1992到1993 年之间，海南房地产开发的投入资金占全社会固定投资的三分之一，大量的资金流入房地产市场，为房地产泡沫的产生和破灭埋下了隐患。
2.4 地价自身的虚构性
所谓地价的虚构性，是指土地资源的价格偏离其市场基础价值。这种现象根源于人们的非理性预期，使得预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间，存在着事实上的偏差。这种偏差越大，就说明市场地价中虚构的成分较大，地价的泡沫程度就越严重。从历史的经验来看，房地产泡沫的产生、膨胀与破灭，与人们非理性的发财致富欲望，以及盲目的从众行为有关。
3 房地产泡沫的危害和预防措施
3.1 房地产泡沫的危害
(1)房地产泡沫的存在抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产具有相对更高的收益。在泡沫存在期间，房价不断上涨，市场普遍预期房价会有更大幅度的上涨，由此导致投资者不断地涌入市场购房，大量资金流入房地产市场，而其他生产性企业的发展则因资金短缺而受到抑制。
(2)泡沫的破灭会引发金融危机
作为一个发展中国家，尽管我国的融资渠道日趋多元化，但是银行信贷仍然占据主流地位，是房地产企业最为重要的资金来源。基本上房地产建设所需的资金全部来源于银行信贷资金。根据中国人民银行公布的2007年第四季度货币政策执行报告的数据显示，截止2007年底，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，增速比上一年提高8.4%，比固定资产投资增速高出5.4%，其中商业住宅完成投资1.8万亿元，增长了32.1%。商业性房地产贷款全年持续快速增长，但第四季度增速已明显减缓，截至2007年底，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，增长25.7% 。
不规范的贷款操作会导致房地产价格虚高，表现为过高的房价收入比指数，加重消费者的负担，同时增大购房者的违约风险。如果某些不确定因素导致经济不景气，大量购房者违约，堆积成银行的不良贷款，就会给银行带来了大量的坏账，而严重的坏账又会大大削弱投资者对银行业的信心，导致了大量资金的离场，最终引发全方位的金融危机。
(3)房地产泡沫的破灭会引发生产和消费危机，以及社会危机
房地产泡沫的破灭往往会带来经济萧条、股价下跌、企业财务状况陷入困境，刘维新指出，房地产泡沫严重的时候，不仅会引发泡沫经济，导致经济波动、货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量上升，造成恐慌心理，导致社会不安定 ；此外，地价和股价的下跌也迫使企业承受巨大的资产评估损失，以及被迫出售土地和股票的销售损失，甚至导致企业倒闭，大量的员工失业，即使企业能够勉强维持运营而不倒闭，也会迫于收益的减少而裁员以缩小规模。除此之外，地价的下跌还会使居民持有的土地资产大幅缩水，而越来越恶化的宏观经济会导致居民信心的丧失和预期的改变，因此会减少其当期消费而扩大居民储蓄。
3.2 房地产泡沫的预防措施
(1)加强推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的非正常上涨，防止产生房地产泡沫，主要措施还是依靠推出经济适用房。经济适用房主要有两大作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等以降低价格，确保中低收入家庭有能力买房；二是平抑过高的房价，降低我国房价收入比指数。
(2)强化土地资源管理，通过对土地资源供应的控制，抑制房价的非正常上涨。政府部门应该根据住房市场的需求，严格控制土地的合理供应量和各类用地的供应比例，严格贯彻执行土地出让公开招投标制度和城市土地储备制度，控制一些城市过高的地价。
(3)建立全国统一的房地产市场运行预警体系。该体系能够通过对全国房地产市场信息及时的调查、归集、整理和分析，对市场运行状况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策提供可靠的依据。
(4)国家通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
(5)整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款60%，贷款期限最长不得超的抵借比不得超过10年，所购商业用房应为现房。
参考文献
[1]中国人民银行网站www.pbc.gov.cn.
[2]国家统计局http：//www.stats.gov.cn/.
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房地产市场中国经济 篇4
全球最大的专业会计团体之一的澳洲会计师公会最近就2015年中国经济发展前景进行了调查。受访者为来自上市公司、大型跨国企业、民营企业、国有企业以及非营利性组织的金融和会计专业人士。调查显示,大部分在中国工作的会计师和商界专业人士对2015年中国的经济发展和企业前景仍保持谨慎乐观态度。关于2014年中国GDP,45%的受访者预期实现7%至7.49%的增长。而有超过四分之三的受访者(80%)预期2014年居民消费价格指数将比2013年上涨2%至2.99%。最多受访者认为房地产市场下滑(47%)是2015年中国经济面临的最大挑战。从企业的角度来看,运营与劳动力成本上涨(67%)和中国经济发展放缓(61%)是企业可能承担的最大风险。
房地产市场中国经济 篇5
1.政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护
2.新房：百城价格继续下跌，一季度成交、供应均下降，3月市场回升
3.二手房：节后成交回升，但仍低于去年同期，3月价格略有上调
4.土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，出让金降幅扩大
5.企业：房企策略更趋谨慎，加大促销力度、减少拿地支出 2012年中国房地产市场趋势展望
1．政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归
2．市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存仍在高位
稳步前进的中国房地产市场 篇6
“广告词虽好，不如价格实在优惠多。”家住朝阳区定福庄的高先生快人快语。
“我和爱人月工资加起来有12000元，但我们目前没有买房的打算。其实就家庭的收入状况，按揭买房并不成大问题，但我们想继续等等，看看政府对于房地产市场的调控政策能不能起到实际效用。”高先生说，在他周围，有很大一批对房地产行业以及房屋价格走势持观望状态的朋友，“我们都寄希望于国家的宏观调控政策，以保障‘居者有其屋’。”高先生满脸期待。
2003年6月，中国人民银行出台《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，又称“121”文件。
2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。此即“老国八条”，
2005年4月，国务院出台 “加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。
2006年5月，国务院出台促进房地产业健康发展的六条措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。此即“国六条”。
新政时期的到来
“中国房地产宏观调控，从2003年“121”文件的出台，到国务院发出的“国八条”、“国六条”以及部委出台的两个实施细则，标志着中国房地产业新政时期的到来。”中国城市经济学会副会长、当代城乡发展规划院副院长、中国社会科学院研究员刘维新在接受《经济》记者采访时表示。
“新政”的理论思想，其精髓集中到一点，就是对市场与政府相互关系的认识，是住宅生产的根本性问题。
是发挥住房的居住功能，还是“投资”功能；是为少数“富人”生产，还是为大多数工薪阶层生产？归根结底是为什么人的问题。在主导经济发展实践中的各种争论，其实质集中于是建立自由放任的市场，还是建立有政府介入的市场。
在中央已经出台的系列房地产宏观调控政策中，对于这一点已有明确表示，即中国房地产是一个有政府介入，并对其加以强化管理的市场，中国房地产住房的建设是为大多数人服务、为满足大多数工薪阶层人民利益的市场。
“新政”实施，必有转变。
刘维新将转变归纳为五点：
第一是从结构、价格的自发形成到政府干预的引入。逐渐引导房地产市场向健康方面发展。即房地产行业不是一个自由的市场，而是一个由政府宏观调控的市场。也就是说，从住房建设结构、面积，到价格都要有政府行为的干预。
第二是从一味的扩大需求投资到控制住房消费的引入。即住房的主要功能是居住，而不是投资。从住房结构到面积的控制，90m2以下住房必须达到70%以上。抑制“投资”需求，保障中低收入者的居住需求消费。
第三是从大力引进房地产外资到控制“热钱”炒房。
第四是从推进住房商品化向强调社会保障的转变。明令指出各城市必须建立住房社会保障机制。建立廉租房制度，完善住房社会保障体系等。
第五是从粗放型的扩张发展到向集约协调发展模式转变。尤其是在国务院划出耕地保有量的红线后，把土地的节约、集约利用放到了首位。
充满想象空间的未来房价
一份由建设部立项、上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，上海房地产市场各项数据正趋于正常，上海房价6年来首跌，调控逐见成效。
这份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》的报告将上海市场作为局部运行的范本进行示例，旨在“构建国内房地产市场的风险预警体系”。
报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。
而在另一项上海商品住房价格指数预警表中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”，这一数据成为2000年以来的首次负值。
“下滑是必然的趋势。因为国家先后进行了这么多次强大的调控。”刘维新斩钉截铁。
我国的房地产市场，不是自由放任的市场，是以政府介入，强化土地、金融、税收和房屋管理的市场。也必须是“四项”管理到位（管理政策到位、金融政策到位、税收杠杆到位、房屋管理到位）的房地产市场，在严格控制炒作背景下，房价会逐步平稳和下降，这是今后中国房地产价格的总趋势。
如何发挥土地公有制作用，从根本上调控住房价格？对于这点，刘维新认为，大致可以从四方面入手。
第一，以建立资源节约型，环境友好型社会为基础，合理安排土地资源的节约集约利用，将稀缺的土地资源发挥出最大的资源价值效益，以确保中国经济社会的可持续发展。统筹城市与乡村的土地资源以达到集约利用的目的。
第二，要在社会实践中注重树立社会主义的理财观念，克服铺张浪费现象，积极引导民众的投资意向和领域，逐步规范以土地有偿使用为前提的土地利用形式，提倡土地生产领域的投资，要达到发展生产、创造价值的理财目的。
第三，改变土地出让方式。在城市建设中和遵循土地有偿使用、房屋按质论价的基本准则，在土地前期开发中将原土地使用者的利益纳入政府房屋开发的利益考量之中，并且在优先满足其安置的前提下，把整理出来的建设用地，按照城市规划的用途和设计要求，明确与其土地区位条件相适应的房屋建设标准及相应造价。
通过招标、投标的方式，向建筑商推出，并允许中标的建筑商拥有在房屋市场按照政府科学测算出来的房屋造价及其相应的利润标准，以合理的房屋售价向市场销售；规定城市中凡是具有户籍资格符合购房规定的广大购房者可依据自身的经济条件和支付能力，通过房屋市场获得相应住房，并按其房屋所在土地区位条件的规定，向政府所属部门按年度交纳土地租赁使用费。从而把70年一次付清的高额土地使用费化整为零，以此方便于民，使需要购房（自住）的广大群众，能够买得起，也住得起的住房。
第四，要从立法的角度，在相关法律中进一步明确依托土地形成的不动产中，土地作为社会主义公有制所理应具有的核心价值，即积极体现土地利益归民众共享，而不是归部门、利益集团所有的真正意义上的公有制。
土地作为公有资产，不能以任何形式变相地化公为私，土地只能有偿有期限地使用，并以此为准则进一步规范土地价值所有者的实现形式，并在宏观调控中依托土地才能进行房屋建设及其在经营中发挥绝对的主导作用，使土地调控落到实处。这样既控制住了住房的炒作，房价也就会自然而然地下降了。
不甚准确的渣打说法
据报道，英资渣打银行3月29日发布研究报告认为，相比于其他亚洲国家，中国房地产市场已进入不稳定状态。
这是渣打银行首次发表上述观点。报告指出，衡量一国房地产市场是否出现泡沫，不能单纯看房价，而应参照房屋租金(相当于股票市盈率)、建筑投入/GDP、未归还按揭贷款/GDP3项指标。
“渣打银行的这个判断当然不是完全正确的，”刘维新表示，个别城市房价过高现象，已经引起了国家有关部门的重视，调控措施将紧跟其后。
目前我国个人住房贷款已经超过两万亿。这其中有两个因素：第一，由于之前的住房按揭贷款比较低，特别是这几年实行货币化以后，发展很快，增长了几十倍，这个速度在国外来看是没有的。第二，利益因素。我国目前存在的一些贷款潜伏着一定的风险。
房地产市场的虚拟经济特性研究 篇7
南开大学虚拟经济与管理研究中心 (2004) 的研究报告表明, 房地产的虚拟资产特性主要表现为由资本化定价方式决定的价格的强波动性[1]。祝宪民 (2005) 认为随着房地产越来越多的成为投资工具, 其虚拟资产的特性愈发明显[2]。周建军等 (2008) 提出了一个基于实体经济和虚拟经济二元结构的关于房地产泡沫的分析框架[3]。王千 (2011) 认为应基于虚拟经济分析框架的房地产虚实二重性研究为确定今后房地产金融改革提供理论支撑[4]。靳涛等 (2014) 基于广义虚拟经济视角考察了房价变动与不同类型的居民消费行为[5]。娄文龙 (2015) 房地产的实体经济和虚拟经济已经成为房地产市场不可或缺的两部分, 房地产虚拟经济发展过度, 会导致房地产市场的虚热[6]。
本文将运用虚拟经济的相关研究成果, 紧紧围绕房地产的基本属性, 从房地产空间市场和资本市场之间的互动关系, 探讨房地产虚拟资产特性的根源及主要特征。研究成果对于正确认识我国房地产市场中的现象, 准确把握房地产的本质具有重要的理论意义和现实意义。
1 虚拟经济研究的主流观点
关于虚拟资本的论述, 最早见于马克思所著的《资本论》, 其论断具有两层涵义:1) 虚拟资本是随着借贷资本和银行信用制度的建立而产生的;2) 虚拟资本本身没有价值, 但通过循环运动可以产生利润, 并从中参与剩余价值的分配。国内对于虚拟经济问题的研究始于20世纪90年代, 特别是在中共十六大提出“正确处理虚拟经济和实体经济的关系”之后, 关于虚拟经济研究的广度和深度都不断加大。基于现有的研究文献, 对虚拟经济的研究取得了一些较为一致或得到认可的研究成果, 这些研究成果总体上构成了虚拟经济的理论框架。
1) 货币虚拟化是经济虚拟化的起点。伴随货币一般商品性质的消除和纯粹价值符号的兴起, 货币就具有了将实体财富虚拟化的性质。而虚拟经济自诞生的那一刻起, 就寄托于信用关系的发展上, 信用关系的进化对虚拟经济的深化起着强有力的拉动和促进作用[7]。2) 与实体经济基于成本和技术的定价方式不同, 虚拟经济是基于资本化定价方式的一套特定的价值关系, 心理预期在其中处于核心地位, 这就决定了虚拟经济具有正反馈效应和较强的波动性[8,9]。3) 虚拟经济主体的目标是追求货币利润, 即以钱生钱。当资本化运作方式出现后, 就使得无需参与实际生产过程就可以获得价值增值成为可能, 它相对独立于物质生产过程而存在, 而不像是实体产业那样二者是统一的[9,10]。4) 虚拟经济系统是一种介稳系统, 远离平衡状态, 与外界进行资金交换是该系统维持相对稳定的必要条件, 但外界微小扰动就很可能会破坏其稳定性。系统失稳后, 稳定和游动状态在一定的范围内交替出现, 从宏观上看, 此系统具有区域稳定性, 但有时也会发生剧烈变化, 甚至导致整个系统崩溃[11]。5) 实体经济和虚拟经济之间具有作用和反作用关系。虚拟经济系统是由实体经济系统产生, 并具有自己独特的运行方式。产生自实体经济系统的风险, 将会传导至虚拟经济系统, 致使其失稳。而产生自虚拟经济系统的风险, 亦将会对实体经济系统产生重要影响[11]。
2 房地产的资本化定价模式
房地产是人们日常生活的一项必需品, 具有建设周期长、位置固定、异质性、耐久性、弱流动性等独特的自然属性和经济属性, 这些基本属性使得房地产兼具生产生活资料和资产 (即消费品和投资品) 的双重功能, 对其以货币所表征的市场价值产生重要的影响, 是房地产虚拟性产生的根源。
针对生产生活资料属性的分析可以在房地产空间市场中进行, 而针对资产属性的分析可以在房地产资产市场中进行。Dipasquale和Wheaton (1996) 所提出的四象限模型, 直观的反映了空间市场和资产市场之间的互动关系。第一象限是房地产消费市场, 曲线表明在给定的经济状况下, 空间需求和租金的关系, 即在空间市场出清时的租金水平。第二象限是房地产资产持有市场, 反映了房地产租金和价格的关系, 即在租金水平和收益率确定的情况下, 房地产投资者所能接受的价格。第三象限描述的是房地产价格与新建量之间的关系。第四象限表示房地产市场新建量与存量之间的关系。
当C=δs时, 即新建量等于灭失量时, 房地产市场处于均衡状态。根据四象限模型, 此时的租金和价格的关系可以表述为:
投资房地产可获得的价值增值为:
由于房地产市场是整个宏观经济系统的一个子集, 受宏观经济变量的影响显著。宏观经济主要是通过供给和需求两个渠道影响房地产市场, 而房地产市场则通过投资和消费两个渠道对宏观经济产生作用。宏观经济与房地产市场的互动关系决定了均衡状态是暂时的, 变化才是其常态。受宏观经济变量影响, 预期在房价形成过程中发挥着重要的作用。
对于房地产投资者, 预期在持有时间内房价会上涨, 并由此获得由房价上涨而产生的价值增值, 但不将所投资的物业出租以获得租金收入。这些投资者的价值增值公式可以表述为:
投资者之所以取得房地产的所有权, 一方面可能在于房屋租赁产生的纯收入;另一方面可能在于期望持有时段内房价上涨而产生的价值增值。但投资者无论出于何种目的, 其房地产投资行为在于获利, 而并非直接参与实际经济领域活动。因此, 一般情形是, 投资者持有一段物业以获取租金, 在适当的时候将物业出售, 并获得因房价上涨而产生的增值收入。其租金和价格的关系可表述为:
房地产投资者的价值增值公式可表述为:
根据上述分析可知, 式 (2) , 式 (3) 只是式 (5) 的特殊情形, 因此, 下面将以式 (4) , 式 (5) 作为讨论房地产虚拟性的基础。在上述公式中, 为研究方便并参考现有研究成果, 将R认为是市场租金水平;P为房地产未来价值的现值;P0为房地产的价格;i为资本化率;n为投资周期数;C为新建工程量;S为房地产市场存量;ΔP为房价的预期变化量。
3 房地产的虚拟资产特性
房地产的虚拟资产特性是由其自身属性决定的, 随着经济和社会发展而逐渐得以显现的, 并为公众所认知和利用的一系列行为特征。房地产的自然和经济等属性是房地产虚拟化产生的根源, 经济环境的虚拟化是房地产虚拟化的外部条件, 而社会经济的发展则为房地产虚拟化提供了物质基础。因此, 探讨房地产的虚拟资产特性需要结合这三个方面来展开。
1) 房地产价格具有较强的波动性。根据虚拟经济的内涵, 资产价格的资本化表达公式是虚拟资产特性的行为基础, 表现为价格较强的波动性。式 (4) 表明, 在形成房地产价格的过程中, 租金的资本化是价格形成的基础, 预期价格增长在价格形成中也发挥着重要的作用, 随着经济社会环境的变化, 二者共同构成了房地产价格波动的行为基础。为便于讨论, 本处分析仍采用四象限模型图 (如图1中市场变动线所示) 。随着宏观经济复苏, 居民就业和收入水平增加, 则对居住条件会提出更高的要求, 从而导致房地产空间需求增加。由于房地产的建设周期较长, 空间市场短期供给缺乏弹性, 存量空间市场在短期内不会有大的变化。这意味着, 市场在需求增加情形下的重新均衡主要依靠价格上涨而非数量调整来实现。供需双方力量对比的变化必然会推高空间市场的租金价格, 在市场收益率稳定的情况下, 房价会有相应的上涨。资产价格的上涨, 将吸引更多开发商投资建房。几年之后, 宏观经济进入衰退阶段, 对空间市场的需求减少, 但房地产市场由于其强大的供给惯性, 存量市场规模持续增大, 出现供过于求的状况, 导致空间市场的租金下跌和资产市场的房价下降, 引起房地产资产价格的较大波动。如果将考察对象限定在特定范围内, 这种价值量上升而非实物量增加现象将表现得更为明显。在一个城市建成区内, 譬如一个成熟的商业区, 物业空间市场存量的变动很小, 在实物量保持几乎不变的情况下, 价格的形成主要是由市场需求决定的, 市场需求的变动将主要表现为租金和房价的波动。这种房地产价值总量的波动是房地产虚拟资产特性的最直观的体现。
2) 房地产兼具投资品和消费品双重属性, 决定了房地产市场是一个兼具虚拟和实体双重经济特征的特殊市场, 本身具有虚实两重性。股票等虚拟资本本身没有价值, 只是一种所有权凭证, 反映着债权债务关系, 可以通过循环运动产生利润, 获取某种形式的剩余价值, 也可以当作资本价值来流通。当金融市场发生剧烈动荡时, 虚拟资本价格也会随之产生剧烈涨落, 有时甚至一文不值。而由于具有使用价值, 房地产存在着一个基本价值。在宏观经济低迷时期, 物业空间市场上的租金处于低位, 在资产市场上, 房地产的价格也处于低位, 若市场价格低于房地产的生产成本, 将不会有新项目开工建设, 而空间市场由于存在自然损耗, 物业存量会持续减少, 导致空间市场供求双方力量的变化, 使得物业租金价格上升, 房地产资产价格上涨。因此, 由于使用价值和生产成本的存在, 房地产的租金和价格存在一个基本价值。正是由于基本价值的存在, 房地产价格虽然具有较强的波动性, 但与自身几乎没有价值的股票或金融衍生品等相比, 其价格波动表现出一定的稳健性。
3) 金融工具创新强化了房地产的投资功能, 致使其虚拟资产特性日趋增强。投资方式创新在促进房地产虚拟化过程中发挥着重要作用, 由于房地产受自身属性的局限, 早期的房地产市场投资具有区域性、实物性和个别性等特点, 表现为区域内少数有资金能力的投资者直接投资于房地产实物。随着金融工具的创新 (譬如房地产投资信托、房地产抵押贷款证券化等) , 使房地产逐渐克服了位置固定、价值量大、流动性差等影响投资功能发挥的弱点, 成为一种“大众化”的投资理财工具。房地产投资信托是购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金, 通常聘请专业顾问和经理人负责公司的日常事务与投资运作, 其股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易, 具有较高的流动性, 让中小投资者在承担有限责任的同时, 间接参与并获得大规模房地产投资收益。而房地产抵押贷款证券化则使房地产完全实现了虚拟化, 成为与股票等虚拟资产性质相同的金融工具。由此可见, 房地产投资功能与资产虚拟化二者相互促进、相互强化, 一方面, 由于人们对于房地产投资功能的注重, 增强了其虚拟资产特性;而房地产资产虚拟化过程又进一步强化了房地产的投资功能。
4) 房地产的虚拟资产特性使其成为联系实体经济与虚拟经济的桥梁和纽带。房地产业不仅可以对实体经济具有明显的后向拉动作用和前向推动作用, 直接带动几十个产业的发展, 而且房地产的虚拟资产特性还使其在经济发展过程中发挥金融加速器的作用。在金融市场上, 房地产是一种较好的抵押品, 因此许多贷款需要依赖房地产做抵押物。经济的复苏对物业产生更多的需求, 带动房地产业的发展, 从而带动更多的产业发展。房地产价格的上涨增加了企业和家庭的资产量, 增强了他们从银行的融资能力, 使他们有更多的资金来从事实体经济和虚拟经济的投资活动, 引发新一轮更强烈的经济扩张。房地产和银行信贷规模相互促进, 经济扩张和房地产价格不断自我增强和自我实现, 企业和家庭资产和负债同时膨胀。当出现一个外部冲击时, 人们对经济和资产价格的预期可能会发生逆转, 与之前相反, 金融加速器机制将会发挥使经济累计下降的作用。
4 结语
完善中国房地产市场的理性思考 篇8
为了遏制部分城市房价过快上涨, 切实解决城镇居民住房问题, 2010 年4 月17 日, 国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发 (2010 ) 10号) , 文件明确规定地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数[1] 。此后, 北京、上海、南京、广州、深圳、杭州、厦门、宁波、南京、福州等各地政府以此为依据, 纷纷出台了限制购买房屋的规范性文件。
最近, 随着住建部公布新一轮楼市限购令的5项建议标准, 以及7月份70个大中城市房价指数的发布, 二三线城市限购名单也即将出炉。以北京市为例, 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 (含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭) 、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购1套住房 (含新建商品住房和二手住房) ;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房[2] 。
“限购令”出台后, 对房价的过快上涨起到了一定的遏制作用。以2011年7月份为例, 与上月相比, 全国70个大中城市新建商品住宅, 价格下降的城市有14个, 持平的城市有17个。与6月份相比, 7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。在价格上涨的城市中, 环比涨幅均未超过1.0%, 涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年同月相比, 全国70个大中城市新建商品住宅价格, 价格下降的城市有1个, 涨幅回落的城市有26个。7月份, 同比涨幅在5.0%以内的城市有39个[3] 。
然而有学者从不同角度提出了对于限购令的认识, 王雪慧认为限购令已经不再是一种市场调控手段, 而是对市场的直接行政干预, 这不是调控市场, 而是直接用行政手段这只看得见的手代替市场这只看不见的手, 这无疑不符合市场规律[4] 。王思锋等认为限购令本身的合法性还值得商榷, 因为从主体角度看, 各地人民政府以“通知”、“实施意见”等政府规范性文件限制公民购买房屋, 主体上是不合法的。从内容来看, 房屋限购令是对民事主体不动产物权和缔约自由权的直接侵犯, 也在事实上违反了《物权法》和《合同法》的相关规定。从程序上讲, 房屋限购令的出台缺乏公众的广泛参与。因此, 房屋限购令的出台本身是缺乏法律依据的[5] 。那么在争议与思考背后, 我们该如何认识限购令及政府对房地产市场的调控呢?这恐怕要从深层次分析, 从中国土地及房地产市场谈起。
二、关于中国房地产市场再认识
现行中国大陆的房地产市场是随着1978年经济体制改革的全面展开而开始的, 陆续在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。中共十三大在历史上第一次提出了建立房地产市场, 确立房地产市场的地位, 宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发【2003】18号) 要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义, 指出房地产产业关联度高、带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业[6] 。
同其他市场相比, 中国房地产市场具有它的特殊性。从竞争与垄断的角度讲, 不仅不是自由竞争市场, 而是一种垄断市场。因为在目前的社会主义公有制的土地所有制下, 城市土地所有权归国家所有, 中央政府又没有能力行使这种权利, 只能是地方政府代表国家行使土地所有权, 地方政府垄断了城市土地一级市场, 但由于地方政府和中央政府在利益视角上的不一致和严重的“土地财政”, 政府有一个很大的逐利空间, 出让土地获得巨额出让金已经成为了很多政府主要财政收入。这直接导致地方政府在土地的使用上不是完全依靠市场机制来分配土地而更多的是和开发商勾结, 靠卖地求发展, 致使开发商囤地的现象普遍存在。
统计数据显示, 目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米[7] !也就是说, 中国上市房企囤地逾8亿平方米。地方政府对如此严重的囤地视而不见, 而是暗自窃喜, 等待房价的上涨。理论界从许多方面也证实了中国房地产市场是垄断的市场。由于房地产业是一个区域性很强的行业, 因而在某些区域往往能拿到土地使用权的也就那么几家资金雄厚的公司, 往往存在价格合谋, 这样开发商在市场上占据了主导性作用[8] 。2004 年以来中国房地产的价格越来越在很大程度上由少数开发商决定, 他们凭借其垄断地位, 结成价格联盟, 哄抬房地产价格[9] 。中国商品房市场在2003 年前后的勒纳指数均在0.4 以上, 表明商品房价格严重偏离了边际成本, 表现出垄断市场的特征[10] 。
从亚当·斯密的古典经济学到现代的新自由主义学派, 均认为只要满足完全竞争条件和理性人假设, 自由竞争的市场就能自动地趋于和谐与稳定, “看不见的手”就能有效地指导经济运行。只有在市场价格无法在资源配置过程中发挥作用即所谓“市场失灵”的时候, 政府才可以进行干预。中国虽然已经建立了社会主义市场经济体制, 也初步建立了房地产市场, 出于房地产业具有不可移动性、资金量大等特殊性, 再加上房地产业在国民经济中的重要作用和中国房地产市场所表现出的垄断特征, 决定了单靠这只“看不见的手”无法有效指导中国房地产市场健康发展。因此, 政府在合理的时机介入干预是必须的。
三、调控是否过度
认识到了中国房地产市场是一种垄断市场, 在房地产市场自身不能平稳运行的时候需要政府进行干预后, 人们更关心的就是这种干预应该以何种形式何种程度出现呢, 这种干预就可以无限制了吗, 当前出台的“限购令”又合不合理呢?
一般来讲, 对房地产的调控手段包括经济手段、法律手段、行政手段, 经济手段又包括金融、财政、税收、货币等政策;法律手段包括完善相关专业法律法规和规范, 使各项行为有法可依。行政手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段, 计划手段主要是制定年度供地计划和年度信贷计划、年度新增建设用地计划、调整房地产市场结构等;规划手段主要是从项目用地、建筑要求、环境容量、设施配套方面从严控制。而行政管理手段包括房地产产权管理、产籍管理、中介服务的规范与监管等一系列活动。
以上这几种手段各有所长, 在不同阶段发挥不同的作用, 但都是在以市场为主的前提下实施的, 即这几种调控手段都没剥夺市场机制的主导地位, 都是为了更好地服务于市场机制。比如税收手段, 通过房地产收益的再分配, 达到调控房地产市场的目的。再看“限购令”, 通过这一纸行政通知, 就限制了公民购买商品的权利, 这样“赤裸裸”的规定, 不仅不符合市场经济的规律, 更是剥夺了公民自由买卖的基本权利。所以这样的限购令实在是“调控过度”或“非法调控”。
行政手段不是不能用, 它具有强制性、见效快的特点, 往往能在短期内取得较好的效果, 但长期看它的弊端又非常明显, 而且政府容易对行政手段“上瘾”, 在经济运行出现问题的时候就对行政手段产生依赖症, 那将是中国市场经济的倒退。比如一旦“限购令”结束, 市场重归自由, 在目前投资渠道尚不完善的情况下, 那些资金又会卷土重来, 掀起新一轮的抢购热潮。所以从长远来看, 合理运用其他调控手段远比过度偏爱行政手段来的好。
四、市场为主, 有限干预
一切对我国房地产市场发展的建议都应在土地的社会主义公有制这个前提下, 脱离这个前提去谈私有制下的房地产市场是不现实的, 也是不负责任的。我们的最终目标是形成国家有限干预下的市场自主调节为主的房地产市场, 一方面政府要彻底转变角色, 从房地产市场的获利者真正地转变为市场的监督者和协调者, 从房地产市场的参与者真正转变为市场的服务者。另一方面要建立完善的市场机制, 让市场自主运行, 在所谓“市场失灵”的时候政府进行有限干预, 以保证房地产市场正常运行。
(一) 改革管理体制、转变政府角色
1.改革土地财政政策, 增加地方政府财政收入渠道。
在土地出让中, 应根据每年的年度计划用地有计划、有条件的出让。对于出让后未开发的土地应设置时限, 到期收回用地。此外, 在竞价中应根据当地的经济发展情况, 设置价格上限, 防止造成过高的土地成本, 同时完善招拍挂机制, 合理设置准入门槛, 适当扶持中小开发商, 增强市场竞争。转变靠卖地为生的收入格局, 拓宽地方政府的财政收入渠道, 可以适当考虑增设试点发行地方政府债券, 并进行严格监管。另外, 对财产税以及部分地区实行遗产税的征收, 以扩大财政收入来源。
2.加快保障房建设, 构建完善的住房保障体系。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比, 我国保障性住房制度还很不完善, 为此, 我国已经提出要加大保障性住房建设力度, 进一步改善人民群众的居住条件, 促进房地产市场健康发展。未来五年, 全国计划新建保障性住房3 600万套, 这需要政府有很强的管理能力, 对保障房的 土地供应、选址、定价以及销售对象严格把关。目前我国经济适用住房存在的问题一个是数量供给有限, 二是销售过程中也出现了很大逐利空间, 说明了我国政府疏于管理, 相关退出机制没有建立, 这样不仅没有解决问题反而滋生了腐败和不公平分配。相比之下, 廉租房制度可操作性更强, 政府管理成本相对较低。从其他国家和地区来看, 廉租房是保障性住房一个主要形式, 如新加坡有大约6万户家庭住在政府提供的廉租住房内, 约占全部家庭的8.6%[8] 。
3.加强监管, 稳定市场秩序。
政府负责稳定房地产市场秩序, 房管部门要会同有关部门, 对囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴, 加强对闲置土地的调查处理。价格部门要强化商品住房价格监管, 依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价等行为。
(二) 完善市场机制, 市场自主运行
1.加强行业协会建设。
建立自上而下的房地产行业协会, 围绕行业重点、市场热点问题积极开展政策调研和专题研究, 定期举办房地产科学发展论坛, 组织开展各类经验交流和研讨活动, 向政府提出关于行业发展的政策和立法建议, 定期发布有关行业信息, 及时反映会员要求, 维护会员合法权益, 加强会员的行业道德和执业纪律的教育, 举办各种培训和继续教育, 推动行业发展, 提高全行业的整体素质。
2.推进信息公开透明。
改变消费者在房地产交易中的弱势地位, 消除容易引发消费者群体恐慌的虚假信息。建立、健全房地产市场信息系统, 加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测, 增强市场透明度, 通过互联网同步公布本地各个房地产开发项目的销售状况, 如期房和现房总套数、已销售量、待销售量等数据。建立有效的部门工作联动机制, 联合发布本地商品房成本的参考信息, 如地价、主要建筑材料价格、税费等, 并在此基础上确定本地商品房的基准价格。这些信息应当通过报纸、广播、电视、互联网等各种途径广为传播, 便于市民获得。增强房地产市场透明度, 既整肃了房地产市场秩序, 又提高了人们购房选择的理性程度。
3.推动行业诚信体系建设。
市场经济, 诚信为本。房地产业作为与国家经济社会发展和社会公众切身利于密切相关的服务行业, 诚信建设尤为重要。建立“中国房地产信用档案”系统, 为房地产企业提供公平竞争的平台, 推动了企业自身的诚信体系信用文化建设, 规范房地产市场中的企业行为。
(三) 政府要进行有限干预调控
1.供应政策。
土地供应政策的核心是土地供应计划, 土地供应计划中土地供应的数量和结构直接关系到房地产开发的规模和结构, 科学而透明的土地供应计划能有效抑制房地产开发商的开发冲动, 帮助市场参与者形成合理的市场预期, 减少盲目竞争和不合理行为。政府干预房地产市场的过程中, 主要可以通过积极盘活存量建设用地, 加大对闲置土地的处置力度, 改变房地产市场供应结构下手。比如市场价格上涨趋势比较大的时候, 拟定供应结构中增加作为经济适用房和廉租房的土地供应比例。政府在土地供应审批环节上适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应, 相应减少高档房的土地供应。
2.金融政策。
房地产信贷为房地产市场的繁荣立下悍马功劳。个人住房抵押贷款价值比率的调整, 能明显影响居民购房支付能力。通过调整利率水平、信贷规模、贷款方式以及推出金融衍生品等, 都可以影响居民购房的能力, 进而起到干预房地产市场的作用。
3.住房政策。
政府的住房分配和消费政策, 对商品房市场的调控作用非常明显, 1998年国家停止住房实物分配实行住房分配货币化政策以来, 商品住房在全部新增住房供应中的比例, 已经从1998年的297%上升到2007年的724%。在住房政策方面, 政府控制着廉租住房和经济适用住房的供给和分配政策, 这直接影响房地产市场的调控。如果政府对廉租住房和经济适用住房的供给和分配政策控制不严格, 就会使商品住房收到冲击。
4.城市规划。
城市规划与房地产有着非常密切的关系, 城市规划是城市建设的龙头, 可以指导房地产业的发展, 城市规划对房地产业的开发影响相当大, 它不但限制了开发土地的容积率、绿化率、建筑密度, 还限制了楼盘的立体效果及外观的造型。城市规划对城市土地开发和利用起着指导作用, 城市规划决定了城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平, 以及城市建设总体容量等条件, 这些又直接影响了城市土地价值和房地产市场。
5.税收政策。
房地产市场税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一, 正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益, 还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策, 进而对抑制投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为起到明显的作用[11] 。适时开征房产税, 加大房地产保有成本, 在上海、重庆两地试点的基础上, 进一步扩大试点范围, 在总结经验的基础上, 进行全面调研, 就征税范围、税率、税收用途以及房屋估值等认真研究, 适时全面开征房产税。在开征房产税后, 取消其他相应税费。
参考文献
[1]国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发 (2010) 10号) [Z].
[2]《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 (京政办发[2011]8号) [Z].
[3]国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20110818_402748028.htm.
[4]王雪慧.住房“限购令”的经济学思考[J].现代商业, 2010 (35) :81.
[5]王思锋.论中国房地产市场的政府规制——兼评“房屋限购令”的合法性[J].西北大学学报 (哲学社会科学版) , 2011 (5) :148-153.
[6]《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) [Z].
[7]http://house.qingdaonews.com/gb/content/2010-11/03/content_8550380.htm.
[8]邹冬初.房地产市场调控中的政府作用和市场机制[J].时代金融, 2011 (11) :16-17.
[9]许经勇, 马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择[J].经济学家, 2005 (5) :80-85.
[10]汪浩, 王小龙.公共产品供给与房地产市场调控:理论分析与政策建议[J].财经问题研究, 2005 (11) :40-44.
境外热钱对中国房地产市场的影响 篇9
中国的房价增长过快已经是个不争的事实,那么房地产市场是否存在泡沫呢?衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准,一般可以用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量。以下通过对比房屋租赁指数与销售指数的增长速度,即变相的购租比来判断房价是否过高。
任何商品都有使用价值和价值,前者是后者的前提条件,并且决定后者的高低,价格是价值的表现形式。相应的在房地产市场,房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低,是房价的基础。从理论上讲,商品房价格变化应与租金变化同步。
从图1可以看出,从2001年开始,除了2003年低房屋租赁价格有一个快速的拉升外,大部分时间房价同比增幅都远高于租金。2001年后房价的高速增长则主要源于商品房市场的逐步增长与繁荣。尤其是2004-2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6%~10%,这种房价脱离房租的现象,说明房价增长过快,已经不合理。
但是,与国外相比,中国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早,而且政府对金融体系的控制力很强,一直压抑着市场泡沫的过快产生。不利与有利的因素并存,从而造成目前中国只是少数发达城市出现局部性的房地产泡沫,而全国整体上并未产生明显泡沫。
二、热钱流入房地产市场
(一)热钱的计算
2006年、2007年,北京房屋销售价格累计平均分别上涨8.62%、11.36%,而深圳同期的房屋销售价格累计分别上涨12.3%、16.33%。2008年,受累于全球金融危机,房价升值速度才有所放缓。2009年,“量跌价涨”成为国内楼市的主基调。一线城市房价涨幅远高于二、三线城市,其房地产“泡沫化”程度也远比二、三线城市大。中国房地产市场的火热,吸引了大量境外热钱。
尽管目前中国资本项目还处于管制之下,但境外热钱总能通过相关渠道悄然进入中国房地产投资领域,特别是在中国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率快速上升的三重利益刺激下,投资中国房地产将成为外商和外资规避风险、获取利润的最佳选择。以下将热钱的计算分为三步:
1.估算热钱流入规模的最常用方式,是用外汇储备增加额减去贸易顺差与FDI。差额为正表示热钱流入,为负则表示热钱流出。针对外汇储备增加额可能由汇率升值收益导致的批评,对热钱流入数据进行汇率升值收益调整。相应思路如下,假定自2005年初以来,中国外汇储备的币种结构保持不变,即美元资产占70%,欧元资产占20%,日元资产占10%。用欧元资产某年年初的存量乘以该年内欧元相对于美元的升值幅度,即得到该年欧元资产的汇率升值收益。用每年外汇储备增加额减去同年内欧元资产以及日元资产的汇率升值收益,即得到调整后的外汇储备增加额,再用调整后的外汇储备增加额减去贸易顺差与FDI,即得到热钱的流入规模。
2.虚假贸易中隐藏的热钱。观察近年来中国贸易顺差数据,不难发现一个重要趋势,即从2005年起,中国贸易顺差规模突然上升。2001-2004年,中国贸易顺差分别为225亿美元、303亿美元、254亿美元和328亿美元;2005-2008年,中国贸易顺差分别为1 021亿美元、1 775亿美元、2 627亿美元和2 981亿美元。很难相信,在2004-2005年间,中国出口部门的产业结构或劳动生产率会显著提升,或者外国需求出现显著增长。此外值得注意的是,2005年7月人民币启动汇改进程,人民币兑美元汇率开始明显升值。因此可以怀疑,自2005年以来中国贸易顺差大幅上升,在很大程度上是由热钱通过虚假贸易流入而推动的。2005-2007年全球经济增长率保持稳定,外需并未大幅增加;而且中国一般贸易行业具有劳动密集型与低附加值特征,产业结构和劳动生产率在2005-2007年并未显著改善。李东平(2008)认为,只要出口部门产业结构未发生明显变化,2005年之后的真实贸易顺差,应该与2004年之前大致保持相同水平。我们假定,2004年之前基本没有虚假贸易,2005-2007年各年的贸易顺差增长率等于2001-2004年的平均贸易顺差增长率,即16%,那么高于16%的贸易顺差增长额即为通过贸易渠道的热钱流入。那么,2005-2008年的虚假顺差分别为640亿美元、1 334亿美元、2 114亿美元、2 387亿美元;虚假顺差占名义顺差的比值分别为63%、75%、80%和80%。虚假顺差的绝对规模和相对比率均令人吃惊。
3.唐旭和梁猛(2007)认为,贸易融资在外资企业总外债中占比很小,历年余额均不超过10亿美元。在人民币升值预期强烈的条件下,外资企业向母公司或国外金融机构以短期融资为主的借债行为,具有较强的投机性,因此可以将外商投资企业的每年新增外债视为通过外债渠道的热钱流入。2005-2008年外资企业每年新增外债分别为58.67亿美元、103.29亿美元、131.62亿美元与221.29亿美元。
通过以上三个步骤的调整,计算得出从2005年到2009年上半年的热钱规模分别为1 526亿美元、1 526亿美元、3 333亿美元、1 856亿美元、1 171亿美元。除了2008年底全球金融危机爆发,大量海外资金撤出以求自保造成热钱流出,其他时候都是热钱流入(见图2、图3)。
由此看来,热钱的涌入造成了大量的外汇占款,基础货币投放过多,加剧了中国流动性过剩的问题。当前中国流动性过剩对应的不是履行交易媒介职能的货币量过多,而是具有价值贮藏职能的货币量过多,不是在实体经济运行中流通的流量货币过多,而是存在于金融市场与金融机构等虚拟经济内部,与实体经济活动不相关,没有直接作用于生产、投资和消费等实体经济领域的存量货币过多。中国流动性过剩现象的主要特点是投机交易性货币需求极大旺盛,出现大量货币追逐有限非货币资产,并导致资产价格“泡沫膨胀”的现象。
(二)热钱流入对房地产市场的影响
从图2与图3可以看出:热钱的流出流入规模与中国房地产市场的价格有密切关系。2005-2008年上半年,热钱流入规模与房地产价格都是平稳的增长,2008年下半年热钱开始流出,房地产价格急剧下滑,直到2009年初热钱又开始流入中国,三大城市的房地产价格才开始回升。
1. 中国房地产价格的不断上涨,与境外热钱的涌入密不可分。
在人民币升值与房地产行业高利润的吸引下,境外资金大量流入房地产行业,这会形成明显的“羊群效应”,致使很多民间资金在其影响下纷纷跟风入市,推动国内房地产价格持续上涨。例如,浙江温州民间资本聚集,炒房团四处出击,几乎成了全国楼市的“风向标”。上文已经分析过,中国一线城市的房地产行业已存在泡沫,热钱的涌入更是助长了泡沫的膨胀,出现了房地产使用价值与价值脱轨的现象。一旦泡沫破裂,对房地产市场的打击将是致命的。
2. 境外热钱的涌入造成了中国房地产行业的供给结构失衡。
热钱属于投机资本,而投机资本主要集中于高档公寓、别墅,因为这类住宅带来的利润较高;而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低,开发商不愿进行投资,这又反过来导致中低档住宅平均售价增长率的攀升,使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受。主要表现在一方面是很高的住宅价格,但另一方面是较高的住宅面积空置率,这就形成了一种本末倒置的现象,房地产行业的投资需求取代了使用需求,房屋的本质发生了变化,成了一种投资工具。这种结构性的失衡将对房地产行业的健康发展造成一定的影响。
3. 热钱出逃将对房地产市场造成不稳定影响。
热钱涌入中国很大一部分原因是对人民币升值的预期。但是人民币汇率已经在6.8元兑1美元这个区域徘徊了很长一段时间。一旦境外热钱认为人民币升值已经见顶,再加上政策的调控和物价的稳定,热钱很可能会选择获利后大规模退出。这对中国的房地产市场是巨大的打击,大量的空置房屋抛向市场,将导致房价的大幅下跌并拖累中国经济的增长。
三、结尾
在当前国际金融危机还未完全消除的背景下,房价过快上涨,必然会对中国的经济平稳增长有非常不利的影响。目前中国不是投资不足,而是消费不足。高房价会扼杀大量低收入阶层正常的住房消费需求,即使通过住房信贷能够提前实现住房消费需求,高房价也会吞噬其毕生的收入,这种“寅吃卯粮”的做法也会使大量购房者在今后数年不得不减少其他消费需求,从而削弱消费对经济的刺激力度。
为了抑制房价的快速上涨,就必须对外资进入中国房地产市场进行必要的限制。针对外资在房地产市场的炒作行为,抑制境外热钱对房地产的投机,可以取消外资投资房地产行业时的税收优惠,废除外资企业的超国民待遇。征收“托宾税”也是抑制热钱投机比较有效的办法,它可以提高短期资本流动与交易的成本,这就大大降低了热钱投机的积极性。
摘要：中国房地产市场的火热与人民币升值预期吸引了大量的境外热钱流入中国房地产行业,并推动了房地产价格的快速上涨,加剧了房地产泡沫的膨胀。针对外资在房地产市场的炒作行为,抑制境外热线对房地产的投机,可以取消外资投资房地产行业的税收优惠,废除外资企业的超国民待遇。
关键词：境外热钱,房地产,人民币升值
参考文献
[1]黎友焕.境外热钱对我国房地产市场的影响及其对策研究[J].金融与经济,2008,(2):13-16.
[2]唐旭,梁猛.中国贸易顺差中是否有热钱,有多少?[J].金融研究,2007,(9):1-19.
[3]王维.房地产基础价值及泡沫类型解析——以上海市为例[J].经济学家,2009,(7):18-24.
房地产市场中国经济 篇10
1 品牌对于房地产开发商的作用
1.1 品牌有利于商品房的销售,树立企业形象[1]
由于房地产具有不动产、高投入、消费时期长的特点,使得消费者在选购商品房时,介入程度会很高,市场搜寻更广泛。而在其信息搜寻过程中,口碑宣传与报纸广告的宣传是主要的传播媒体。品牌一旦成为名牌,就能够树立良好的信誉,就会通过消费领域的传导和销售范围的展开,迅速扩大物业的影响力,赢得越来越多的消费者的口碑,通过业主的口碑宣传,促进商品房的销售。借助品牌,消费者记住了企业,在品牌得到公众、消费者信任的同时,企业的形象、市场信誉得以确立并随品牌忠诚度的提高而提高。
1.2 品牌有利于保护品牌所有者的合法权益[1]
品牌经注册后获得商标专用权,其他任何未经许可的企业和个人都不得仿冒侵权,从而为保护品牌所有者的合法权益奠定了客观基础。
1.3 品牌有利于约束企业的不良行为
品牌是一把双刃剑,一方面因其容易为消费者所认知、记忆而有利于促进商品的销售,注册后的品牌有利于保护自己的利益;另一方面,品牌对品牌使用者的市场行为起到约束作用,对于房地产业而言,在开发过程中如果为了牟取短期利益,偷工减料,粗制滥造,房子的质量差了,品牌也就毁了,企业也就无法生存下去了,因此,品牌对企业的行为会起到督促作用,它督促企业着眼于企业长远利益、着眼于消费者利益、着眼于社会利益,规范自己的营销行为。
1.4 品牌有利于扩大产品组合
为适应市场竞争的需要,企业常常需要同时生产多种产品。对于房地产开发商来说,产品就是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。随着企业内外部条件的不断变化,房地产企业需要及时对产品组合进行调整,适时地增加或减少一部分产品线或产品项目。有了品牌,消费者对某一品牌产生了偏爱,该品牌旗下的产品组合的改变就更容易为消费者所接受。
2 我国房地产品牌的发展现状
2.1 房地产业对品牌的重视程度不够,品牌价值低
2004年6月,由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”及被誉为经济联合国的“世界经济论坛(WEF)”共同发布了《中国500最具价值品牌》,海尔、科龙、长虹、TCL 、康佳分列家电行业品牌价值前五位。海尔以612.37亿元成为中国最有价值品牌,作为房地产业龙头的万科以173.56亿元仅排在第30位。而在前100位中只有万科一家地产品牌,前200位中也只有万科、阳光100、金地三家而已[2]。这样的排名是企业忽视品牌塑造所带来的后果。如果这样的排名还不能带给房地产企业以警世的话,那么企业品牌塑造乏力更直接的结果是企业拓展会遭遇瓶颈,规模效益难以实现。2004年,房地产业第一的万科在国内房地产市场所占的市场份额仅仅只有0.99%;与房地产市场比较成熟的国家美国相比,美国最大的房地产公司Pulte Homes占美国国内的房地产市场份额却可以达到4%左右。
2.2 品牌理念的发展程度参差不齐
从整体上来看,我国的房地产业经过地段竞争、规划竞争、概念竞争,目前应该进入到品牌竞争阶段。但就目前我国房地产业品牌现状而言,并没有如人们希望的那样进入品牌竞争阶段,而是呈现出不平衡的发展状态,不同的房地产企业的品牌理念并不相同。少数企业树立了差异化的品牌形象,如万科地产以物业管理卓越而著称;中海地产走大众精品化的品牌路线;金地的地产一向走景观住宅的品牌之路;华侨城地产以注重生态环境设计而闻名;招商地产则以区域标志性住宅为品牌卖点等等,但是大多数企业对品牌的重视还是不够,有些企业甚至认为房地产业的竞争还是规划竞争、概念竞争,对品牌的重要性认识不够。需要逐渐加强。
2.3 品牌与概念相混淆
概念是房地产业经常出现的术语,指的是提出一种全新的观念和主张,通过对概念的包装,达到促进销售的目的。概念不同于品牌,但通过对概念的提炼,可以上升为项目品牌的核心价值,而对品牌核心价值的提升与传播正是品牌策略的要求。如以品牌连锁经营思路著称的广州奥林匹克花园,早期提出了“运动”的概念,这就是概念竞争的体现,但奥园后来通过有效的品牌管理,将“运动”概念提升为奥园品牌的核心价值,以一句“运动就在家门口”的品牌理念,塑造了奥园强势品牌的形象[2]。
目前国内房地产公司正确理解二者关系的并不多,大多数公司仅仅以为提出一个概念,通过这个概念就可以达到销售的目的了,这是典型的概念竞争的思路。如目前北京、上海的开发商们都不约而同地打起了“奥运概念”、“世博概念”。当然,依靠享受政府在奥运会场馆周围建设和绿化的便利,可以使北京至少有几十家楼盘直接受益,据调查,奥运概念至少使得一些奥运场馆附近的房产增值近10%。上海世博会的召开,也使世博会周边的楼盘,每平方米的价格至少上涨了2 000到3 000元。价格虽然上涨了,但公司的品牌却不能因此而形成。
2.4 品牌定位高度集中
目前我国房地产业还存在着贵族化、高档化、奢华化的恶习,品牌定位高端集中。在开发商看来,品牌就是高档,做品牌就是做明星楼盘,就是做精品,比地段、比规划、比阔气之风日盛,在北京、上海、广州楼价每平方米低于5 000元的楼盘少之又少,每平方米上万元的楼盘随处可见,上百万的豪华别墅已司空见惯。这种行为是非常盲目的,是品牌定位高度集中化的行为。并不是说高档定位就没有市场,但除了高档市场之外,在中、低档市场,一样可以打名牌。
3 房地产品牌的建立与维护
3.1 以产品的品牌来塑造企业的品牌
在企业品牌塑造的过程中,应把房地产产品的品牌与企业的品牌相结合并以企业品牌为重点。房地产企业在初期创造市场时,主要依赖产品品牌来迅速获得市场的认知,但随着项目的增多,项目的多元化,逐渐将成功的项目延伸为企业品牌,并加以保持和发扬,还可以促进新的项目品牌的建立。如在深圳,万科“四季花城”以其准确的市场定位、新颖的规划设计获得市场热烈反应,被评为“国家康居示范小区”,“全国物业管理优秀示范住宅小区”,继深圳万科四季花城成功后,短短几年,万科四季花城系列迅速在全国主要城市推开,武汉、上海、沈阳、南昌相继出现了四季花城,牢牢建立和巩固了四季花城的项目品牌,也建立了万科的企业品牌,并有助于万科企业的其他产品品牌的建立,如在其后的城市家园等项目,现在,人们只要听说万科开发的产品,就会产生高品质的概念[3]。
3.2 以质量为后盾,逐步树立良好的品牌形象
品牌的价值是需要市场来认可的,因此企业品牌形象的建立在根本上也必须要以产品的质量为后盾。这里所指的产品的质量是一个综合性的概念,既包括房产作为建筑物的建筑质量,也包括开发商或物业管理公司为购房者提供的服务水准,以及诸如房型设计、小区环境等所有决定物业市场价值的因素[4]。开发商必须掌握市场趋势与需求脉搏,严把建筑质量关,不断改进住宅功能,完善配套设施,将以人为本的精神贯穿于房地产开发、服务的全过程。
3.3 保持房地产开发的连续性
不间断地向消费者提示该品牌形象,维持品牌效应的持久性,这就要求开发商有充足的土地储备、多渠道的资金来源、合理的员工结构与稳定的员工队伍。需要公司内部提高管理水平,用现代化的手段来加强公司的管理。在开发过程中,不断运用新的设计理念、新技术、新成果、新材料,使自己的楼盘推陈出新不断进步。
3.4 适时宣传自身品牌形象,提高公众对品牌的认知程度
对品牌形象的宣传应当依据物业开发与销售的进度适当掌握节奏,在物业的销售期内应重点进行对品牌形象的宣传,针对所售物业进行特定的广告推出,以强化购房者对房产的品牌认知;在房产售后则可以通过公开客户的信息反馈来巩固品牌形象,提升品牌价值。在商品房销售过程中,不能只着眼于楼盘的销售宣传,更不能做华而不实的虚假广告。企业应进行科学的定位包装,销售广告要侧重于企业经营能力的显示。开发商可以对产品品牌注册,设定为商标。企业可以在统一的商标之下,将各楼盘集中亮相打广告,对公司的形象和产品进行宣传[4]。
3.5 主副品牌策略的合理运用
主副品牌策略是指同一产品使用一主一副两个品牌的做法。在主副品牌策略下,用涵盖企业若干产品或全部产品的品牌做主品牌,借其品牌优势;同时,给各个产品设计不同的副产品(专属于特定产品的品牌),以副品牌来突出不同产品的个性。目前,主副品牌策略在房地产业已加以运用,如万科开发的楼盘名称是万科—星园、万科—青青家园、万科—四季花城、万科—城市花园等楼盘;中海楼盘的名称是中海—雅园、中海—紫金苑、中海—馥园等楼盘;珠江开发的楼盘名称则是珠江—骏景、珠江—绿洲、珠江—帝景、珠江—罗马嘉园、珠江—国际城等楼盘等等。对于副品牌的设计,首先应突出楼盘的特色,从而使副品牌具有比较鲜明的个性,其次还应注意通俗且有特定内涵,应避免“假、大、奇”等现象,目前,有些城市已推出相关的措施来避免此类现象的发生,如上海出台一项措施,凡是以“花园”、“花苑”命名的,楼盘绿化面积必须达到50%以上;以“城”命名的,用地面积必须在2万平方米以上;以“山庄”命名的必须依山,用地面积必须在1万平方米以上;叫做“广场”的建筑面积必须在8千平方米以上,同时必须拥有2千平方米以上的集中空地[2]。
房地产作为一种特殊的商品,在创品牌过程中有其优势和劣势,应扬长避短。房地产作为不可移动的商品,树立全国知晓的品牌比较困难,所有重点应放在区域性的品牌之上,待公司有相当的实力,再在全国范围内投资,由区域性品牌发展为全国品牌。
参考文献
[1]吴健安.市场营销学[M].北京:高等教育出版社,2007:281—283.
[2]google搜索:http://www.3722.cn[EB/OL].
[3]姚玉蓉.房地产营销策划[M].北京:化学工业出版社,2007:112—113.
房地产市场中国经济 篇11
自去年以来，随着宏观调控的深入，中国房地产市场管理与经营开始走向规范，行业向金融本质回归，各类房企或出于发展之需或基于生存所求，都对资金如饥似渴。而境外各路资本早已对需求旺盛、投资回报丰厚的内地房地产市场垂涎三尺。
随着相关投资政策逐渐明朗，大量“洋钱”入境。举目望去，很多知名或不太知名的房业，都走上了合资之路，经济中心地区的众多高楼大厦，都成了外资的囊中之物。在热点城市的土地拍卖现场，也总有外资企业活跃在台前幕后。曾经被视为“水很深”的中国房地产市场在逐利资本的推动下，正在迅速变“平”。
据戴德梁行统计，2006年中国共发生了49宗单次成交金额逾1000万美元的整幢建成物业的交易，总交易金额达295亿港元，其中82％由境外资金(含内地赴境外上市企业投资)促成。
今年头两个月，又接连传出金地再次与荷兰ING集团旗下的中国房地产开发基金联手投资广东佛山项目、美国华平投资以增资扩股形式入股上海中凯房产、爱尔兰一家基金以大约404元人民币收购西单MALL等消息。
日前，更有来自国际房地产投资顾问机构的人士透露：大批境外基金期望年内在中国市场落地。全球闻名的法国戛纳地产节开展在即，据组委会统计，有200多家基金对展会中的“中国论坛”感兴趣。
中国房地产市场的上空似乎积聚着一场“金钱雨”，倾盆而下的将会有美元、欧元、港币及其它。
追忆六七年前，国内房地产市场还是个地域色彩浓厚的本土化市场，房企多为地区性企业，随着土地交易制度的改革，才出现了大批跨地域经营的全国性企业，才有了南军北上，有了“地头蛇”与“过江龙”斗法。2004年前后，市场上外资身影逐渐活跃，由起初的观望试水，到后来的真刀真枪。而持续进行的宏观调控，令行业门槛抬高、银行贷款紧缩、土地价格猛涨、市场日趋规范，更让环伺已久的境外资本捕捉到了进入大的好时机。
通胀预期支配下的中国房地产市场 篇12
一、疯狂的2009
对于2009年的中国房地产市场, 如果用两个字来描述, 只能用“疯狂”来形容。在2009年3月份之前, 即使最坚决的鼓吹房价者, 也没有想到全球经济风雨飘摇的这一年会成为中国房地产市场最火爆的一年。
为什么说2009年的中国房地产市场颇为疯狂呢?笔者将这种疯狂概述为如下三个方面。
1. 疯狂的销售
我们来看一组数据, 截止到2009年11月, 全国商品房销售面积75203万平方米, 同比增长53.0%;商品房销售额35987亿元, 同比增长86.8%。如果包括二手房的销售金额更是庞大。在这里, 笔者有必要纠正一种目前流传甚广的说法, 即2009年社会商品零售总额中, 一半是房地产。这种说法是错误的。我国的全社会商品零售总额并不包括商品房销售。久违的通宵排队等候开发商开盘的现象再次出现, 在杭州甚至出现开发商因此被迫提前开盘的现象。另一个值得关注的现象是在某些城市出现了二手房交易接近新房交易的面积。以上海为例, 截至2009年11月二手房成交面积达2247.11万平方米, 超过2004年全年成交的2222.24万平方米, 创下自房改以来的最高纪录, 已接近新房销售的2417.3万平方米。
2. 疯狂的房价
2009年的房价涨幅, 应该是自1998年以来涨幅最大的。根据国家统计局提供的数据, 全国70个大中城市2009年11月份房屋销售价格同比上涨5.7%, 环比上涨1.2% (由于2009年3月才是房价的最低点, 根据同比指数的特点, 未来房屋销售价格的同比上涨幅度还会提升, 但这并不代表环比还会上涨。房价同比上涨继续增加和环比下跌是完全可以共存的) 。这个数据与大众感觉的差距相当大。媒体广为报道的北京、深圳房价涨速超过经济增长的5倍, 上海房价涨速超过GDP的7倍, 是有数据支撑并且符合大众感觉的。从房价租金比的指标来看, 根据中国指数研究院最新的统计数据, 2009年1至10月, 北京地区房屋租售比达到1:434, 高居榜首;上海地区也高达1:418;此外深圳、杭州均突破1:360。而且统计所采用的是二手市场数据, 如果换成新房, 结果“可能比实际水平还低”。另外, 从2009年的房价波动来看, 再次证明了我国房价波动的一个特征, 即“涨如脱兔, 跌如处子”。
3. 疯狂的“地王”
伴随着4万亿的财政支出计划和超过10万亿的天量信贷, 手握重金的央企在房地产市场拍下一个又一个“地王”。如果国企“地王”是“不差钱”的话, 那么一些民营企业或主业并非房地产的企业如海尔集团、格力电器同样在土地市场上一掷千金面不改色, 这其中除了有宽松的信贷条件和资本市场转暖等因素外, 保险资金松绑进入楼市也是一个重要原因。另一方面, 根据有关部门的统计, 在2009年新增加的10万亿贷款中, 有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利, 地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是, 我们看到一个反常的现象, 在房地产市场火爆的2009年, 全国的土地出让面积下降了20%多, 有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少, 使土地价格迅速上升。在“不差钱”的开发商和房价疯狂上涨的推动下, 地方政府的土地出让收入也大幅跃升。截至2009年11月23日, 全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元, 同比增加108%。上海土地出让收入821亿元, 北京为639亿元, 杭州为523亿元。2008年全国财政收入为6万亿元, 也就是说, 20个重点城市收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的十分之一。
二、楼市的病理学分析
对于上述一番前所未有的疯狂景象, 我们自然会产生一个疑问, 究竟是什么原因造成了2009年楼市的疯狂?笔者不揣浅陋, 谈谈2009年房市从绝望走向疯狂的原因。
房价的上涨从来都是买上去的。所以谈论原因, 首先必须了解究竟是谁在买房。与很多人的看法不同, 笔者并不认为2009年的房价疯涨是投机需求膨胀造成的。2009年12月新浪网和CCTV联合进行的百万网友房价大调查中有这样一组数据 (数据截至2009年12月18日) :在总数约63000多人的网民调查中, 有大约44.5%的人认为购买房屋最主要的群体是“专门炒房的投资客”, 还有35.6%的人认为是“看到房价上涨而跟风买房的居民”, 只有13.3%的人认为是“因自住需要而买房的人”。笔者在这里不讨论其选项的设置是否科学, 我的观点是2009年中国房地产市场最主要的购房群体绝不是职业炒房客, 一个简单的证据就是如前所述的二手房交易量超过前三年的总和, 在某些城市直追新房交易量。常识告诉我们, 由于二手房的交易成本要远高于新房并且是一对一交易, 面临着更多的不确定性、不利于资金的进出, 炒房者一般是不会将重金投入二手房市场的。所以大量购买二手房的就是普通居民。那么新房市场又如何呢?笔者承认新房市场上投机成分要浓厚一点, 但炒房客同样不是新房市场的主体, 他们不可能将全国商品房销售额增加近1倍。也就是说, 2009年中国房地产市场主要的购房群体就是普通购房者。当然, 笔者断言购房群体就是普通人而非职业炒房者, 并不意味着购房需求主要是自住需求。
支撑笔者认为购房群体并不主要是职业炒房者的原因还来自于对购房原因的判断。在笔者看来, 挥之不去并逐渐加强的通胀预期是推动普通人购房的关键原因, 这些普通人既不是职业炒房者, 也并不是为了自住, 只不过希望在即将来临的通胀中使得资产不缩水而已。弗里德曼曾说通货膨胀的唯一原因来自印刷厂, 每次通货膨胀都与货币增加有关, 只要货币数量的增加快于产量的增长, 通货膨胀就会如期而至, 两者的时滞约为15～24个月。截止到2009年11月, 我国广义货币供应量M2同比增长达到29.64%, 狭义货币供应量M1同比增长34.64%, 因此, 只要货币供应量大幅增加, 就很容易形成通胀预期。无论这个预期是否准确, 它都已经扎根到普通老百姓心里。问题的关键在于目前想让老百姓相信通胀不会来, 真的很难。而且, 通胀预期在相对富裕的人群中, 认识更为深刻, 所以压力也就更加明显, 出手也就更加坚决, 这也就是为什么此轮一线城市的暴涨中, 高价房涨幅明显比普通住宅要高。我们回顾一下2009年的房价波动, 很容易发现1季度以后房价开始发力, 原因很简单, 1季度后, 普通居民逐渐意识到宽松货币政策的实施。2009年1-3月, 新增信贷分别为1.65万亿元、1.07万亿元、1.89万亿元, 同比涨幅分别达到105%、340%、580%, 这3个月新增的信贷就占了全年的一半。在上述天量信贷的刺激下, 不形成通胀预期是非常困难的。所以, 购买资产保值以对冲即将到来的通胀是非常理性的选择。由于预期通胀导致的楼市购买行为本身就会促成房价上涨, 从而加速预期的实现, 这是一个正反馈的过程。正因为如此, 笔者才坚持认为, 2009年楼市购买的主要群体并不是职业炒房客, 而是那些在政府的天量信贷和极度宽松的货币政策下形成了通胀预期的人。而公共舆论包括宏观经济管理部门在这个过程中没有起到应有的降低通胀预期的作用。
三、2010年的楼市前瞻
房价还会大涨吗?不会!原因很简单, 在这一轮房价暴涨中, 在通胀预期下的收入透支已经非常明显, 在短期之内我们看不到整个社会还有如此之大的购买力;这来源于笔者对这一轮楼市购买主要群体的判断。另外, 在通胀预期下, 如果通胀真的到来, 政府势必会提高利率采取紧缩性货币政策, 房价一定会应声而落;如果通胀没有到来, 预期落空, 房价也没有再次上涨的道理。
更进一步, 笔者并不认同2010年的通胀会加速上行的观点。2009年11月由CPI表示的通胀开始转负为正, 很多人认为这正是通胀到来的标志。这个物价的上涨不过是年底季节因素的结果。在此, 笔者有必要指出, 轻微的通胀是有利于经济增长的, 没有必要格外恐慌, 实际上由于商品质量的改进, 一年2%的物价上涨是合理的。当然, 一旦CPI超过5%, 央行一定会采取紧缩性政策。但中国经济的现实是产能严重过剩。生产能力的严重过剩, 遏制了局部价格上扬推高中国整体价格水平上涨的内在传导机制。另外, 随着人民币汇率变得更有弹性, 本身也会降低物价上涨的压力。
笔者不支持房价上涨的另一个理由是宏观经济政策已经不可能继续和2009年一样宽松, 未来的全球宏观经济政策包括中国在内都会寻找退出之道, 随着中国出口的复苏, 房地产业在“保八”中承担的压力会有所减轻, 这为政府采用更严厉的调控政策提供了空间。澳大利亚的先行已是明显的标志。既然未来的政策只会比现在更严峻, 又怎么会导致房价大涨呢?2009年年底的中央经济工作会议已经表明会延续积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 但我们预期2010年的“适度宽松”要比2009年的“适度宽松”紧缩的多。从目前的现实来看, 2009年12月相继出台的关于二手房营业税优惠的调整和关于开发商缴纳土地出让金的调整已经预示着未来一年关于刺激楼市的一些优惠政策会逐渐退出。但其中核心的关于七折房贷利率和二套房首付比例是否有必要调整, 笔者持保留意见。在笔者看来, 无论楼市如何变动, 对于居民的首套房给与贷款利率优惠都是理所应当并且早该实施的, 不能因为楼市有泡沫就取消首套房七折房贷利率。
笔者预期未来一年的房价不会大涨, 但是泡沫会崩溃吗?在正常情况下, 如前所述, 房价在波动时涨得快跌得慢, 原因在于, 楼市遇冷时往往是成交量低迷, 但价格会顽强地抵抗下跌;只有在泡沫崩溃时房价才会一泻千里。对于很多人预测一线城市泡沫即将崩溃, 笔者不敢苟同。中国未来的城市化进程还会加速, 只要还会有更多的人进城, 泡沫崩溃的场景就不会出现。另外, 这些一线城市中购房的主体如前所述并非职业炒房者, 相对而言, 他们有充足的耐心认为房价会长期上涨, 房价的下跌只会使他们退出交易。尽管如此, 如何在这个过程中让收入涨得更快以实现房价的软着陆, 并去掉泡沫需要更多的智慧。