房地产投资经济环境（精选12篇）
房地产投资经济环境 篇1
摘要：房地产投资信托凭借其运作特点能够很好的解决房地产融资问题,但是,要想使这种融资方式在我国得到很好的发展,必须认真分析我国的发展环境,以发挥优势、转变劣势、紧抓机遇、迎接挑战,推动房地产金融的发展,进而实现我国房地产业的持续健康发展。
关键词：房地产投资信托,融资方式,SWOT分析
1引言
房地产业作为国民经济的支柱产业,只有保持健康平稳发展,才能推动我国经济的持续稳步增长和社会的安定团结发展。因此,2010年国务院相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9·29新政”等政策调控房地产市场,促进房地产业的健康发展。
房地产投资具有价值量大、建设期长、回报率高、周期性明显和风险性大等特点,使得房地产融资成为房地产业发展的关键。我国房地产业起步比较晚,加上金融市场不够发达和完善,所以,我国房地产金融有待突破和创新,以解决房地产融资问题。房地产投资信托作为房地产的一种融资方式,将房地产市场与资本市场有机结合,在国外很好的推动了房地产业的健康发展,对我国有明显的借鉴意义。但要发展这种融资方式,必须认真分析我国的发展环境,以发挥优势、转变劣势、紧抓机遇、迎接挑战。
2我国房地产投资信托发展环境的SWOT分析
与国外相比,房地产投资信托在我国的发展有着特殊的环境,本文通过SWOT方法对我国房地产投资信托的发展环境进行分析。
2.1 我国发展房地产投资信托的优势分析
①我国发展房地产投资信托具有明显的后发优势
目前,国际上的一些发达国家以及部分发展中国家都已经在房地产投资信托方面成功运作,如美国、日本、德国、澳大利亚、新加坡等国家都根据各国的国情和特点实行了不同的运作模式,我国作为房地产投资信托的后发展中国家,可以总结并借鉴国际上成功的经验,结合我国的国情,探索自己的运作模式,一定程度上规避国外曾经遇到的风险和问题,少走弯路,加快发展,发挥明显的后发优势。
②我国已初步具备了发展房地产投资信托的市场环境
我国在信托投资方面,已经颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司管理办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》,这些法律法规为我国发展房地产投资信托提供了法律支持。同时,我国已经建立了房地产信托投资市场,所以我国发展房地产投资信托的市场环境已具备基本条件。
2.2 我国发展房地产投资信托的劣势分析
①我国房地产市场发展起步晚,房地产市场不够发达
我国房地产发展经历了4个阶段,进入市场化运作仅仅有20多年的时间。在这期间,取得了相当辉煌的成就,但就整个市场来看,无论是房地产市场的发展程度还是房地产企业的经营管理水平,都还相当落后,受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响明显,短期炒作往往会在一定程度上取代稳定的中长期投资,制约了房地产投资信托在我国的发展进程。
②我国金融市场不成熟
虽然我国的金融市场在近些年来已经取得了较快的发展,但仍然不能满足市场经济发展的内在要求,直接影响着房地产金融的发展。金融创新过于依赖于政府,创新能力明显不足,缺乏适合国情的金融创新工具,再加上金融监管不够,所以房地产业的发展很大程度上被限制。
③房地产投资信托法律法规不健全
国际上,房地产投资信托的成功运作得益于政府提供的税收优惠政策、严格的信息披露制度、资金数额自由等条件,而我国在这几方面都没有相关的法律法规支持。国际上房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项,避免了双重纳税,而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定;国外公开发行的房地产投资信托有严格的信息披露制度,而我国现有的信托计划发售时的信息披露只是针对信托计划涉及项目的披露,较为简单,对项目的收益和风险结构表述含糊其词[1];国外对于房地产投资信托计划的规模不加限制,而我国目前的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,信托计划不得超过200份,这使得一些较大的房地产项目无法实现融资需求。尽管《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法》(征求意见)中对200份信托合同的限制有所突破,但要求信托投资公司具备9项条件,而我国绝大多数信托公司达不到要求,所以,我国房地产投资信托的发展受到限制。
④缺乏专业技术人才
房地产投资信托的成功运作取决于信托机构专业团队的经验和能力,需要大量既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才去制订有关的盈利模型、投资模型和利润模型,而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资基金的经营运作,所以,在我国发展房地产投资信托存在严重的人才缺口。
2.3 我国发展房地产投资信托可利用的机遇
①我国房地产市场发展空间巨大
我国住房建设部政策研究中心主任陈淮先生在2010年11月8日举行的2010蓝筹地产峰会上指出:“未来5～10年或者更长一段时间,中国的房地产业仍然是全世界最大的市场,仍然是全世界需求增长速度最快的市场,仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。[2]”另外,从我国提出的“要实现大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变”的目标也可以推断出我国房地产市场存在巨大的发展空间。
房地产市场的发展离不开融资方式的创新,房地产投资信托可抓住这一重大机遇,开拓市场份额,推动我国信托产业的发展。
②政府正在极力推出各种金融产品,尤其是房地产金融产品
房地产业作为国民经济的支柱产业,必须优先发展,以带动其他产业的发展。但是从国外房地产业的发展历程来看,必须有金融业的支持。在国际金融危机之后,我国政府要求对房地产金融产品的运用慎重选择,房地产金融管理办法更为严格,但是也在极力推出各种房地产金融产品,以支持房地产业的持续发展,成为房地产投资信托的发展机遇。
2.4 我国发展房地产投资信托面临的挑战
①来自其它融资方式的挑战
房地产融资方式众多,如发行房地产股票、债券、住房抵押贷款证券等,也可通过银行借贷或商品房预售等方式来筹集资金,还可通过房地产投资信托来解决融资问题。我国的房地产企业在这些融资方式上也有着不同程度的使用或组合使用,如规模较大、实力较强的一些企业已经通过上市发行股票进行融资;鉴于我国房地产债券发行规模小、管理严格等,国内有极少部分房地产企业通过发行债券方式筹集资金;大多数企业通过银行借贷方式筹资,但是这种方式对银行和企业都存在着极大的风险,以后要逐步改变这种融资模式。因此,其他的融资方式会对房地产投资信托形成竞争和挑战。
②来自我国社会文化背景的挑战
房地产投资信托的运作实质上是典型的委托、代理关系,由于我国还没有形成完善的运作模式,对受托人有效的约束和激励机制尚未形成,不可避免的会产生道德风险。在这种情况下,我国的文化背景决定了多数投资者更倾向于将资产托管于可信任的亲戚、朋友,而不愿意托管于信托机构,所以,习惯上的个人间信托关系很难在短时间内转变为个人与信托机构的托管关系,在一定程度上抑制了房地产投资信托在我国的发展。
3结论
房地产投资信托在我国的发展具有明显的后发优势,也具备了基本的市场条件,结合我国未来巨大的房地产市场发展空间和金融业的大力创新和发展,形成了发展的良好环境。但是,在发展中也必须注意来自其他融资方式和我国社会文化背景的挑战,以及我国房地产市场和金融市场不够发达、房地产投资信托法律法规不健全、专业技术人才缺乏等劣势,努力创造发展环境,推动房地产投资信托业务,改善房地产金融现状,实现我国房地产业的持续健康发展。
参考文献
[1]郭亚力.房地产投资信托研究[D].厦门大学博士学位论文,2006,6.
[2]陈淮.2010蓝筹地产峰会报告[S],20101,1.
房地产投资经济环境 篇2
改善园区投资环境推进非公经济快速发展
我们上海富民经济开发区,创办于1992年7月,是华东地区第一家私营经济开发区.来,富民私营经济开发区占地面积达到7平方公里,建造各类标准厂房15万平方米,有4500多户私营企业落户“富民”.
作 者：徐险峰 作者单位：上海富民经济开发区总经理 刊 名：上海农村经济 英文刊名：SHANGHAI RURAL ECONOMICS 年，卷(期)： “”(8) 分类号：F1 关键词：江苏省地级市房地产投资环境分析 篇3
关键词：江苏；房地产；投资环境；因子分析
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其具有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征。在项目投资前期，充分了解和客观评价房地产投资环境，对于正确进行房地产投资决策具有不可低估的作用。投资环境是指某一特定经济区域影响或制约投资活动及其结果的各种条件的集合，是一個动态的多层次、多因素的综合系统。
一、区域房地产投资环境评价指标的建立
在充分借鉴现有研究成果的基础上，并考虑到评价指标的可获得性和代表性，本文从5个方面选取30个指标来评价江苏省13个城市的房地产投资环境。研究选取的指标包括反映经济运行环境的指标：GDP、工业总产值等；反映房地产产投资开放程度的指标：当地产投资额等；反映劳动力资源状况的指标：常住人口、各产业从业人口等；反映市场潜力的指标：教育产值、交通状况等（各指标如表）。本文数据资料来源于《2015年江苏统计年鉴》。
二、江苏地级市房地产投资环境的实证分析
（一）江苏省地级市房地产投资环境的因子分析
应用SPSS19.0软件对江苏省13个地级市上述评价指标进行主成分分析，从方差贡献率可以看出，前4个特征值大于1的公因子方差累计贡献率达到了98.853%，说明前4个公因子包含了反映房地产投资环境优劣的绝大部分信息，具有很好的代表性。
根据软件计算结果可知，第一公因子对房地产投资环境的贡献率为62.2%，；第二公因子对投资环境的贡献率为18.2%；第三公因子贡献率为10%；第四公因子对房地产投资环境的贡献率为8.5%。
（二）江苏各地级市房地产投资环境的综合评价结果
在上述因子分析基础上，利用SPSS19.0软件计算5个公因子得分系数矩阵，以及经标准化处理的原始数据，计算出每座城市单个公因子的得分情况，然后根据旋转后5个公因子的方差贡献率为权重，建立投资环境的综合评价模型如下：
F=0.622*F1+0.182*F2+0.1*F3+0.085*F4
依据综合评价模型，表3对江苏13个地级市房地产投资环境进行了综合的量化分析。表3中各城市得分越高排名越靠前，则表明该城市的投资环境越优良，对外部投资的吸引力就越强。
据表4：江苏13个地级市房地产投资最为优越的是苏州，第二是南京，其实是徐州和无锡，接下来依次为：南通、常州、泰州、盐城、淮安、扬州、镇江、连云港、宿迁。
从目前的结果来看，江苏13个地级市中只有苏州、南京、徐州和无锡是具有较大的投资潜力的，苏州凭借其发达的经济实力成为最具投资潜力的城市，南京则凭借其便利的交通和文化教育事业成为第二名，徐州则主要依赖于其发达的交通，无锡则是因为经济水平和文化教育事业发展水平均较高。
三、江苏各地级市房地产投资建议
江苏省地级市间房地产投资环境存在较大的差异，尤其是苏北和苏南之间差异非常明显。这种差距形成既有自然条件、地缘、历史基础以及宏观经济政策的原因，也有城市自身发展的原因。
（一）大力发展苏北经济，缩小南北两方的差异
苏北和苏南经济方面的差异直接导致了社会资源、教育文化等一系列的差异，对房地产市场投资环境的影响更为重要。因此，为实现苏北中小城市去库存的目标，大力发展经济仍然是解决的根本。
（二）加强苏北交通设施，提高房地产投资环境
从前文可知，房地产的投资环境和交通的便利程度直接相关，交通越便利，投资潜力则越大。苏北城市徐州凭借其发达的交通，成为苏北唯一一个房地产投资环境较高的城市，其余苏北城市投资值全部为负，代表目前并不适合投资。随着苏北徐淮连高铁的开通，苏北的房地产投资环境将会得到较大的改善。
（三）教育、文化事业对投资有着较大的吸引
从上文可以发现，教育、文化娱乐等产业对投资环境起到锦上添花的作用，对投资也有着比较大的吸引作用。因此，对教育文化等产业也应该着重发展，进一步提高区域房地产投资潜力。
房地产投资与经济增长分析 篇4
利用回归分析法, 以1988年到2009年的城镇房地产开发投资与国内生产总值进行定量分析。选择各年度的房地产开发投资的对数为自变量, 国内生产总值的对数为被解释变量。由于数据是时间序列, 有可能存在高阶自回归的特征, 因此有必要使用ADF (Augment Dickey-Fuller) 检验先对数据进行单位根检验, 以排除数据的自相关。
从表3可知, 房地产开发投资和国内生产总值的对数这两个时间序列是一阶单整序列, 对其进行协整分析。
s迹统计量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05, 所以房地产开发投资与国内生产总值存在协整关系。
选择房地产开发投资的对数为自变量, 国内生产总值的对数为被解释变量, 建立回归模型:
虽然, 房地产开发投资和GDP的增长在长期存在某种相关关系, 但是不能证明他们之间的因果关系, 有必要使用格兰杰检验对其关系进行确立。通过VAR模型确立滞后期为2, 检验结果如下 (表4) :
由于相伴概率小于0.05, 因此在95%的置信水平下, 可以认为国内生产总值与房地产投资互为格兰杰原因, 在此基础上建立E C M模型 (误差修正模型) ,
从上式可知, 房地产开发投资对国内生产总值的增长有很大的推动作用, 短期来看1%的投资增加可以使得GDP增长0.17%;而长期来看, 1%的投资增长能带来GDP的0.6%的增长。并且, 存在纠正指数, 当年的GDP增长会对前一年GDP与房地产投资之间的缺口进行修正。
据国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任刘琳统计, 房地产开发投资对经济增长具有重要作用。1997-2005年, 综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对G D P增长的总贡献率平均达到22.49%, 即在各年GDP的增量中, 房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5;在平均8.94%的GDP增幅中, 房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。
其次, 房地产的发展会带动相关行业的投资的快速增加, 包括钢铁、水泥等60多个行业。房地产业对其它行业的影响可以通过影响力系数这个指标来考虑。影响力系数是某一产业增加其产出, 当增加一单位最终需求, 对国民经济所有部门产生的产出增加的影响。影响力系数大于1表明该产业部门增加产出会给其它部门带来比自身更多的产出增长。系数越大表示该部门生产对其他部门生产的波及影响程度的影响力水平越大。根据2008年统计年鉴记载, 2005年建筑业影响力系数为1.86, 排在按17个行业分类的第5位, 彰显了建筑部门对其它行业强大的带动作用。
同时, 房地产业是资金占用大, 资源消耗多的行业, 当经济过热的时候, 势必会严重挤压其他行业的发展。大量的资金由于利益的驱使, 会流向利润高的房地产业, 这样就会造成资源错配, 也会使得产业结构失调。
最后, 房地产业的发展会促进相关产业职工收入的增长, 带动其消费的增长, 通过消费乘数来拉动整个社会的消费。最终, 形成的消费会远大于增加的收入, 从而带动GDP的增长。据统计房地产开发投资对经济增长的贡献中, 由房地产开发投资拉动的其它产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献。其中, 直接贡献大约占40%, 间接贡献和引致消费贡献大约占60%。
同时, 在房地产拉动耐用品消费的, 也会挤压其它消费。目前的高房价会迫使广大的消费者选择更多的储蓄来支付首付和偿还房贷。据中国统计局2008年统计年鉴记载, 人们2007年的居住消费仅仅占9.83%。但是, 居住消费中仅仅包括城镇居民住房的租金和相关维修、物业费, 其中并没有包含居民用于购置商品房和政府部门用于住房的消费支出。若加上这些支出, 那么居民的居住消费在整个消费中的比例将会大大上升。
综上所述, 在经济低迷的时候, 房地产开发投资对国民经济增长贡献作用明显, 可以直接刺激很多部门的投资。但由于房地产行业利润率高对其它部门的投资挤占作用强;房价增长过快远远超过居民可支配收入的增长, 所以需要对房地产行业进行合理的中长期的规划, 来满足绝大多数人的利益。政府可以通过规范廉住房、经济适用房市场, 来做到切切实实满足中低层人民的购房需求。在税收方面, 政府可以加大对开发满足其政策目标的企业的补贴和税收抵免;同样也可以加大对中低收入者的购房补贴和税收优惠。当然, 官员绩效考核、土地出让金、分税制财政等等问题也亟待解决。
摘要：房地产行业作为国民经济的支柱产业, 在经济增长中发挥着重要的作用。房地产业可以影响钢铁、建材水泥等上游行业和家用电器、装饰等下游行业的发展, 是个影响力大, 辐射面广的行业。房地产业对中国国内生产总值的高速增长贡献巨大, 在投资和消费环节都有重大影响。本文将结合计量模型分析房地产开发投资对经济增长的影响程度, 并综合分析房地产行业对其它经济部门的影响。
关键词：房地产,投资,经济增长,协整分析
参考文献
[1]、李文军:住房体制改革以来房地产业发展对经济增长的影响[J], 经济研究参考, 2009年第61期;
房地产投资经济环境 篇5
论当前宏观经济环境下的房地产信托融资及创新
作者：黄 雷
来源：《沿海企业与科技》2005年第04期
[摘 要]文章从房地产信托融资的理论、现实运作模式出发，对房地产信托融资方式进行详尽的说明，对于房地产信托金融的发展具有指导意义。此外，文章还结合具体的事例，从房地产信托融资的创新的角度提出独特见解，为房地产及金融研究机构、企业和信托公司提供参考价值。
[关键词]房地产金融；信托；融资；创新；房地产项目
[中图分类号]F832．49
房地产投资经济环境 篇6
通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。
（一）房地产投资与经济增长之间的关系
1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。
2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。
3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。
4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。
（二）房地产投资与产业发展之间的关系
1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。
2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。
3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。
4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。
启示与建议
通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。
第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。
第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。
第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。
房地产投资项目经济评价问题探析 篇7
一、我国房地产项目经济评价中的问题
(一) 经济评价具有主观性
在开发项目中, 开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素, 在经济评价中, 带着主观上的假设, 忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施, 有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设, 导致不可逆转的决策失误在房地产项目中, 浪费了人力、物力、财力及土地资源。
(二) 缺乏专业人员的经济评估
经济评价中最重要的是数据的准确性, 需要专业的机构进行评估工作, 要求使用科学的评估方法, 可信度较高且客观的评估观点, 同时评估人员必须是专业人士, 例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员, 实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展, 评价人员不具备高度的责任心, 在专业技能上显得不够专业, 缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目, 对项目资金的运作造成一定风险[1]。
(三) 缺乏市场分析
房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主, 以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价, 要通过大量的实际调研分析数据, 有些开发商只是将经济评价理解为财务数据, 忽略了要以市场为前提进行调研的重要, 要在项目实施前对市场的状况有一定的了解, 包括交通环境、社会环境以及人文环境, 还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。
(四) 忽视分析房地产项目中的不确定因素
大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力, 在其进行细致的分析, 而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析, 由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生, 增加了投资风险。
(五) 经费不足
我国房地产过于依靠经验主义, 在决策中植入大量的主观意识, 对经济评价的认识不够充分, 在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力, 在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。
二、对策与建议
(一) 改变观念, 增强对经济评价的重视
经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要, 如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视, 无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案, 落实经济评价的工作进程。同时, 还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。
(二) 完善评价体系
使评价体系走向规范化, 对经济评价指标作出规范, 合理利用财务手段分析评价指标, 在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰, 对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系, 使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上, 对成本有效评估, 通过合理控制成本, 使区域效应最大化, 以经济角度衡量项目对区域的贡献, 使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。
(三) 规范经济评价市场
国家对建设部门要加强管理与引导, 通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育, 优化市场环境, 还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展, 可以利用高校特有的资源, 例如经济学专家, 营销学专家以及高校中大量的工程师, 这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导, 国家可以充分挖掘这种合作模式, 使经济评价得到应有的客观准确性[3]。
(四) 提高从业人员素质
适应时代的高速发展, 从业人员必须与时俱进, 在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献, 通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效, 从业人员要时刻拥有使命感, 要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。
(五) 市场调查的作用
经济评价是重要的投资依据, 所以这就对经济评价有了更高的要求, 必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据, 在科学分析之前要经过实践, 要进行大量的调查通过走访的形式, 通过实践获得可靠的第一手数据, 利用准确的信息进行周密的分析, 再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性, 才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导, 控制财务风险。
(六) 加大再评估力度
要将经济评价与经济评估相结合, 通过专家对经济评价实行验证, 将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡, 要对专家的评论总结不断反思, 除去过程中各种不合理的因素, 增强决策的科学性。
三、结束语
房地产项目的经济评价工作, 对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据, 也是政府部门对房地产进行审批的依据, 同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用, 在国家的建设中有着举足轻重的地位。
参考文献
[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学, 2015.
[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商, 2013 (15) :238+235.
房地产投资经济环境 篇8
在经济持续发展的同时, 地区发展不平衡的问题也越加凸显, 中东部发达、西北部内陆落后的现象也体现在了房地产投资上——东西部存在着巨大差异。2010年, 沈阳市房地产开发投资14500794万元, 葫芦岛市仅328608万元。
本文基于层次分析法 (AHP) , 着手建立辽宁省城市房地产投资环境评价指标体系, 并对辽宁省各城市的房地产投资环境进行实证分析, 提出优化对策建议。
一、房地产市场投资环境评价与方法
(一) 房地产投资环境评价
房地产投资环境评价是指在一定时期内能够对房地产投资、开发、经营、管理等产生影响的政治、自然、社会和经济等各种相关因素的评价过程。
房地产投资规模大、周期长、产品位置固定, 投资具有很大风险, 同时对其他相关产业的直接或间接影响也十分大, 因此房地产投资环境的好坏不仅影响投资者的效益, 同时也影响地方政府招商引资的效果。
科学合理地对辽宁省各城市的房地产投资环境进行评价, 可以保障投资者的收益、减少资源的不必要浪费, 并促进各级政府投资环境的优化。
(二) 房地产投资环境评价方法的选择
本研究是利用多指标进行评价, 在评价过程中, 对指标权重的确定十分重要。目前, 国内外关于指标权重的研究成果众多, 根据原始数据的不同来源, 主要分为主观赋权法和客观赋权法两大类。其中, 主观赋权法主要是由专家根据经验主观判断进行打分而得到, 常用的有Delphi法、灰色关联度分析法、模糊分析法、FDI潜力指数法等。本文从计算简便的角度出发, 主要采用层次分析法确定权重的综合评价方法进行评估。
层次分析法的基本思想是:把决策问题按总目标、子目标、评价标准直至具体方法的顺序分解为不同层次的结构, 然后利用求判断矩阵的特征向量的方法, 求得每一层次的各元素对上层次某元素的权重, 最后再用加权的方法递阶归并, 以求出各种方案对总目标的权数 (亦称合意度) , 此权数最大者对应的方案即为最优方案。
二、房地产投资环境评价指标体系的建立
(一) 评价指标体系建立的原则
1. 系统性原则。房地产投资环境系统是一个具有多层次的组织系统, 每个层次都由若干因素构成, 其信息含量大。因此, 在作指标选择时应该考虑多方面影响因素, 力求从不同层次、不同角度来对房地产市场投资环境的整体情况作出全面的判断, 且避免所选择的目标因素集中于某一方面, 造成评价的片面性, 进而导致整体评价结果不够科学、准确。
2. 进行指标选择时, 还应充分考虑所需资料获得的可能性, 以及指标数据在处理上的难度。指标处理时, 应该满足所选择的各项指标数据能够进行合理的标量化处理。
3. 替换性原则。在构建评价模型时, 往往会出现所选择的指标数据获取难度大等问题, 在不影响模型准确性的前提下, 可以选择一些调查难度较小的相似指标来代替。例如, 可以用第三产业产值占地区生产总值中的比例来代替市场机会这样较为抽象的指标。
4. 时效性原则。房地产投资环境是一个不断发生变化的动态系统, 需要考虑现行政策、经济运行情况等因素。因此在构建房地产投资环境评价指标体系时, 一定要考虑其时间因素, 不能盲目地选择较早前的指标数据作参照并作为用来比较的标准。
(二) 评价指标体系的确定
根据指标的量化容易程度及辽宁省具体情况, 选取城市基本状况、城市基础设施状况、城市经济状况、城市科技水平、房地产市场环境五方面主体指标, 包括行政区域土地面积等19个具体指标, 构成房地产市场投资环境评价指标体系。具体见表1。
(三) 评价指标权重的确定
由于采用层次分析法赋予权数, 首先从评价准则层开始。
1. 构造判断矩阵A。
为了对重要性判断定量化, 层次分析法 (AHP) 选用1-9标度法, 即用数字1-9对指标 (因素) 的相对重要性进行评判。各数字含义见表2。
从第二层开始, 分别以其上一层次各指标为准则做比较得出重要性判断, 并以列出数值的方式来表达判断结果, 然后构建判断矩阵, 最后通过咨询专家获得各指标两两之间的相对重要性。以此为构建原则得出判断矩阵A, 见表3。
利用MCEAHP软件, 求得判断矩阵A的特征向量 (W) 即权重, 见表4。并计算得出判断矩阵最大特征根λmax=5.020, CI=0.005, CR=0.004, 由于CR<0.10, 因此认为判断矩阵A具有满意的一致性。
2. 计算评价指标层的权重。
通过MCEAHP软件计算, 指标层判断矩阵B1, B2, B3, B4, B5的CR分别为0, 0.008, 0.022, 0, 0, 均小于0.10, 具有满意的一致性。计算、整理后得到各层次权重, 见表5。
三、辽宁省城市房地产投资环境评价与结果分析
(一) 数据标准化处理
由于评价指标具有量纲, 为了便于比较, 根据本文所选取的各指标的作用性质及表现形式, 采取极大模式进行标准化计算。
本文选取2010年度辽宁省14个省辖市资料, 开展辽宁省各城市房地产投资环境的分析评价, 具体数据参见《中国统计年鉴2010》。如B1中的市区人口密度, 反映一个城市范围内人口稀密的程度, 是正指标, 越大越好, 在极大值标准化处理原则的处理下, 14个城市中, 2010年沈阳市市区人口密度最大, 达到625人, 以此为分母计算, 大连的值=532/625=0.8378;B2中, 全社会固定资产投资, 反映一个城市的综合实力, 是正指标, 越大越好, 14个城市中, 2010年沈阳市全社会固定资产投资额最大, 达到41391498万元, 以此为分母计算, 抚顺的值=6815257/41391498=0.1647。
其他数据处理同上。
(二) 计算综合评分
按所计算求得标准值, 分别对各个评价对象按照权重加权综合评分, 进行归一化处理, 根据各评价准则层数据按照权重计算目标层, 即最后的综合得分A得到14个城市评价结果, 并进行排序。详见表6。
(三) 评价结果分析
从表6辽宁省各个城市房地产投资环境评价得分可以看出, 辽宁省城市房地产投资环境空间差异比较大。城市房地产投资环境较好的主要以中东部的城市为主, 西北部地区的城市房地产投资环境较差。
根据评价结果, 可以将14个城市按得分划分成四个层次。
第一层次:得分在0.7以上, 定义为城市投资环境优, 包括沈阳、大连两个城市, 这两个城市的经济较为发达, 城市化进程迅速, 房地产业增长速度较快, 无论是自然、社会、经济环境, 还是市场、金融、消费环境表现相对较好。沈阳和大连开发投资额之和占全省开发投资总额的比例高达70%。沈阳作为辽宁的省会, 是东北交通一号枢纽, 科教实力首屈一指、基础设施良好;大连市则以成功的城市品牌营销而名声在外, 是实至名归的花园良港、东北最大外贸口岸, 以其优越的区位优势, 良好的基础设施和日益强盛的经济发展实力在辽宁省处于领先地位。
第二层次:得分在0.5-0.7之间, 定义为城市投资环境较优, 包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、锦州、营口六个城市。其中, 丹东、锦州、营口三个城市处于辽宁省沿海经济带, 具有较为优越的地理位置, 但由于其经济发展水平等综合实力与沈阳、大连有一定差距, 因此房地产投资环境逊于沈阳、大连。
第三层次:得分在0.4-0.5之间, 定义为城市投资环境一般, 包括铁岭、辽阳、盘锦、葫芦岛四个城市。这四个城市与前两个层次的城市相比, 缺少地理位置优势, 同时第三产业地区生产总值比例较小, 在一定程度上影响了房地产等相关产业的发展。
第四层次:得分在0.4以下, 定义为城市投资环境较差, 包括阜新和朝阳两个城市。这两个城市位于辽宁省西北部, 地理位置不佳, 经济发展比较落后。2010年城镇居民人均可支配收入, 阜新为12710.83元, 朝阳为12960.55元, 居全省后两位, 投资环境与其他城市存在较大差距。
四、优化辽宁省房地产市场投资环境的对策建议
(一) 塑造区域特色投资环境
房地产投资环境分为硬环境和软环境两部分。地区形象是软环境的重要组成部分, 是人们对地区客观现实的评价。地区形象塑造有利于树立地区的良好形象, 开发资源、发展优势, 促进区域经济发展;有利于招商引资, 优化房地产市场投资环境。各市应该结合区域自身特点, 塑造符合区域特色的投资环境, 吸引房地产投资。
(二) 改善基础设施环境, 增加环境投资
基础设施和生态环境的好坏直接反映了城市经济发展水平和房地产投资环境, 可以说是制约房地产投资的“颈瓶”问题, 是高质量投资环境的基础。目前, 辽宁省一些城市的交通、通讯、市政建设等方面, 不能满足今后高密度、高质量、高效益对基础设施的需求, 严重影响了房地产投资环境质量。因此各城市要加大基础设施建设的投资, 改善基础设施环境与生态环境, 为房地产的投资建设提供良好的条件。
(三) 加快房地产市场法制化进程
目前, 辽宁省部分地区关于房地产市场的立法并不完善, 这些问题影响了全省的房地产投资环境, 阻碍了房地产市场的健康发展。为确保辽宁省房地产市场持续健康发展, 各级政府应进一步加强房地产市场立法工作, 尽快出台相关法律法规, 规范房地产市场, 使管理市场时有法可依。
(四) 加快老工业区城市经济的转型, 增加居民收入
辽宁省是我国重要的老工业基地, 建国以来为我国的经济建设做出了巨大贡献。但是, 随着改革开放的不断深入, 辽宁在长期计划经济体制下积累的深层次结构性、机制性矛盾日益突出, 一些贫困地区和资源枯竭地区经济发展缓慢, 使得省内地区间发展差距扩大。为了增加居民收入, 为房地产市场提供良好的投资环境, 辽宁老工业基地调整改造势在必行。
以阜新市为例, 这座拥有当年亚洲第一火力发电厂、最大露天煤矿的“煤电之城”, 2001年作为全国第一个资源枯竭城市经济转型试点市, 近年来经济已取得重大突破, 居民收入不断增加, 房地产投资额也在逐年增加, 由2004年的83132万元上升到2010年的328708万元。由此可以看出, 阜新市老工业区城市经济转型增加了居民的收入, 改善了房地产市场的投资环境。
近年来, 沈阳市的铁西区、抚顺市、本溪市等一批辽宁省老工业区城市的经济转型工作也在紧密进行中, 并且已经取得了显著的成果, 城市居民收入也在逐年增加, 这样的发展趋势必将会改善城市的房地产投资环境, 进而极大的带动全省房地产市场的发展。
五、结论
本文从城市发展的整体角度, 重点从政治、自然、社会和经济等与房地产市场相关的各种因素构建了房地产投资环境评价指标体系, 按照环境评估的基本原则, 对辽宁省各城市的房地产市场投资环境进行了分析和评价研究。
文章以辽宁省的房地产投资现状为基础, 分析了全省房地产投资环境的整体特点, 将影响房地产市场投资环境的各因素进行细分, 具体归纳为城市基本状况、城市基础设施状况、城市经济状况、城市科技水平、房地产市场环境五方面。再运用AHP法构建递阶层次结构模型, 对这些因素进行比较分析, 建立了房地产市场投资环境影响因素指标评价体系。根据层次分析法进行各指标因素的权数赋予, 进而利用MCEAHP软件, 对这些指标量化分析, 得出辽宁省房地产投资环境的评价结果。并针对评价结果提出了优化辽宁省房地产投资环境的对策建议。
目前, AHP法在房地产投资环境评价的运用还不是十分成熟, 尤其是随着社会、政治、经济等因素的不断变化, 评价指标也有待完善, 应该用发展的眼光来看待房地产市场投资环境的变化。针对这种现状, 运用AHP法来对房地产市场投资环境进行评价分析时应该考虑各因素的实效性, 以求评价结果更加准确。
摘要：从城市基本状况、城市基础设施状况、城市经济状况、城市科技水平、房地产市场环境五方面构建了房地产投资环境评价指标体系, 采用层次分析方法, 并将数据标准化模型应用到辽宁省14个城市房地产投资环境评价中, 对各城市的投资环境进行了比较和系统分析, 同时对如何优化辽宁省房地产投资环境提出了可行的对策建议。
房地产投资经济环境 篇9
房地产投资的定义根据国内外市场的不同还存在一定分歧, 笔者根据国内房地产投资的现状, 将房地产投资定义为:投资者将持有的货币或者其他经济要素直接或间接投入到房地产开发、管理、经营、消费、服务的一种经济行为。当前, 我国房地产投资对我国城市经济发展的影响机制主要体现在以下三个方面:
(一) 房地产投资的供给效应
根据用途, 房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加, 生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程, 从而对城市经济增长产生长期的影响;通过资本存量的增加, 非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接, 即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是, 房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的, 交换过程要顺利实施, 否则将会造成供需失衡和资源的浪费, 在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。
(二) 房地产投资的需求效应
作为一个关联性极强的行业, 房地产投资与一个城市的发展息息相关, 有数据表明, 房地产投资变化不仅表现在房地产本行业的发展变化, 与其他衍生行业和相关产业的变化也有很大相关性, 特别是房地产行业的投资行为增减将会对相关产业的劳务需求和社会产品需求产生一定影响, 从而对整个城市的经济发展起作用。
(三) 房地产投资的挤出效应
房地产行业与其他行业具有较强的关联性, 房地产投资变动会对其他行业的投资产生较大影响, 即在投资总量不变的基础上, 房地产领域的投资变动会对相应的产业带来一定的挤出效应。比如2015年我国股票投资红火, 一定程度上会挤压房地产投资的比例, 但当股民在股票市场获利后又会将资金投资到房地产市场, 从而对股票市场形成挤出效应。相关数据表明, 房地产投资增长率与其他产业投资呈负相关, 即当其他产业的投资增长率提升时, 房地产投资增长率下降, 反之则提升, 由此可以看出, 房地产市场的投资对其他产业的投资存在挤出效应。
二、房地产投资对我国城市经济增长影响分析
本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等, 将我国城市划分为第一类城市 (如北京、上海、广州、深圳、天津等) 、第二类城市 (如杭州、南京、重庆、大连、成都、厦门等) 和第三类城市 (如合肥、南昌、昆明、贵阳等) , 以此来研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。
(一) 房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响
1. 房地产投资对一类城市经济推动能力不大。
一类城市人口基数大, 流动人口数量多, 产业集群丰富, 经济发展方式多样化, 房地产投资作为投资方式的一种, 对经济发展的贡献并不明显。究其原因:第一, 一类城市房地产投资已呈饱和或接近饱和状态, 政府的政策在于将人口往其他城市疏散, 限制人口进一步聚集, 房地产投资发展空间小;第二, 一类城市房价高企, 居民消费中绝大部分消费用于购房, 普通大众购房能力远远赶不上房价上涨的能力, 在很大程度上抑制了房地产投资;第三, 一类城市房地产供需不平衡, 房地产投资只是富人的游戏, 房地产投资实现经济增长的渠道不畅通。
2. 房地产投资对二类城市经济增长的推动力最好。
二类城市相较于一类城市, 产业发展并未过分饱和, 同时基础设施建设趋于完善, 人口适中, 房价还有一定的上涨空间, 房地产投资空间很大, 对经济推动力最好。但这并不是说二类城市为了经济发展就要全力发展房地产市场, 过大的资本流入房地产市场会催生房地产泡沫, 反而给经济发展带来反作用。
3. 房地产投资对三类城市经济增长推动力较好。
三类城市相较于一、二类城市来说, 人口规模不大, 产业发展还不够完善, 房地产投资规模较小, 但近几年由于房地产市场的火热, 三类城市房地产投资的规模大幅度增加, 与经济发展不相适应, 但是三类城市房地产投资的渠道较为通畅, 房地产投资对经济增长的推动力较好。
(二) 房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响
1.就房地产投资的区域结构而言, 房地产投资规模与城市区域呈正相关, 即城市经济发展程度越高、城市区域结构越好, 房地产投资的规模越大。
2.就房地产投资与其他产业投资的关系而言, 房地产投资额占固定资产比例与城市产业规模呈正相关, 即城市产业规模越大, 房地产投资所占城市固定资产投资比例也越大。这说明房地产投资趋于饱和的一类城市要适当调整投资结构, 降低房地产投资在全社会投资中的比重, 同时二类和三类城市要对发展势头迅猛的房地产投资加以控制, 避免投资过热导致房源供大于求, 造成资源浪费, 进而影响经济增长。
3.就房地产投资的用途而言, 目前来讲还是主要用于解决居民刚性住房需求, 这说明无论在一类、二类还是三类城市, 房地产市场的刚性住房需求都还是带动经济增长的主要因素, 住房投资将是我国各城市房地产投资的主体。但是2010-2014年的调查数据表明:投资性住房需求才是带动城市经济增长的主要力量, 这是各级政府大力推动房地产市场发展的主要原因, 但同时也要理性看待投资性住房对于经济的拉动作用。
(三) 房地产投资过热对我国经济发展的潜在威胁
1.银行普遍将住房按揭视为优质资产, 按揭贷款利息成为银行收入的重要来源, 但是当按揭贷款超过一定比例, 银行将会成为房地产投资市场最大的风险承担者, 对经济稳定发展极为不利。与此同时, 房地产投资市场资金的主要提供者也是银行, 渠道过于单一, 一旦国内爆发类似于美国的次贷危机, 将对各大银行造成巨大打击。
2.房地产市场无序竞争和利益相关者串谋给银行业带来风险, 一方面银行推出的刺激消费的房贷产品本身存在一些风险, 同时开发商、房产中介等凭借在房产交易中的信息优势串谋压低按揭门槛, 形成无序竞争, 给银行带来潜在威胁。
三、政策建议
通过上述分析, 可以看出房地产投资与我国经济增长有很强的关联性, 但是房地产投资过热却未必是好事, 就目前情况来看, 房地产投资稳中有升对经济发展与人民生活水平的提高尤为重要。
(一) 制定区域性长、短期政策, 合理引导房地产投资。
房地产市场因其自身特点具有很强的地域特征, 且针对不同类型的城市, 房地产投资对经济发展的作用点也不甚相同。因此, 在制定各项房地产调控政策时, 必须充分考虑到其区域性和阶段差异性, 结合国家宏观经济大的环境, 制定出较为科学合理的长短期区域性调控政策, 以正确引导房地产投资的方向和目标, 充分发挥房地产投资对国民经济的拉动作用。
(二) 政府要长远规划, 引导房地产市场合理投资。
房地产市场对于经济增长的影响与区域产业结构、人口规模、城市发展水平具有很大的相关性, 因此政府在制定政策时, 要充分考虑到房地产投资与经济发展的相关性, 既要结合国内宏观调控的大环境和大趋势, 又要结合地方区域性发展的特点, 以此来制定科学合理的房地产投资发展政策, 引导房地产投资朝着理性的方向发展, 提升房地产投资对于经济增长的拉动作用。
(三) 优化房地产投资渠道, 促进融资渠道多元化发展。
长期以来, 我国房地产投资渠道过于狭窄, 绝大部分资金来源依靠银行贷款, 对于普通群众来说, 更是依靠高储蓄率。银行对于房地产投资市场的制约作用太大, 不利于房地产市场的健康有序发展。作为资金密集型行业, 资金问题是房地产投资需要首先解决的问题, 政府和企业可以从增加和扩大上市、发债、私募、信托等多种融资渠道, 努力提高房地产企业自有资金的生成能力, 同时, 房地产企业应多与融资机构建立良好合作关系, 从而优化房地产投资的融资渠道, 促进房地产投资朝着稳定有序的方向发展。
(四) 健全房地产投资防御体系, 预防投资过热增长。
近几年, 房地产市场投资明显过热, 无论是政府还是房地产商, 抑或是普通消费者, 都将精力放在房地产市场, 造成房价高涨, 大大增加了普通居民的生活压力, 新形势下, 在一些经济欠发达地区, 房地产投资肩负着很大的经济增长使命, 导致房地产投资过于盲目, 长期来看, 对经济发展有阻碍作用。对此, 政府应该理清思路, 破除唯GDP论, 要科学分析本区域的房地产市场发展现状, 理性看待房地产投资对于经济增长的作用, 建立健全科学合理的房地产监测预警体系, 正确引导房地产投资, 使房地产市场发展在正常的轨道上运行。
结论
总之, 房地产投资对于一个城市经济的发展是一把双刃剑, 需要理性看待, 合理运用, 需要政府更加智慧、科学、合理地布局和规划, 也需要投资者保持清醒的头脑, 理性投资, 以此来保证房地产市场的健康有效发展, 使房地产投资真正成为城市经济发展的推动力。
参考文献
[1]刘水杏.房地产业与相关产业关联度的国际比较.财贸经济, 2014 (04) :81-87.
房地产投资经济环境 篇10
关键词：房地产,投资环境,指标体系,模糊综合评价
投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获取未来的经济利益。由于预期经济利益尚未发生,会有很大的不确定性,即面临很大的风险。房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中,以期未来获得更大收益的投资活动[1]。房地产投资因其具有周期长、规模大等特点,会面临比一般投资更大的风险。
房地产投资效益不仅取决于投资者自身因素,还和投资的外部条件即房地产投资环境密切相关。实践证明,房地产投资环境的好坏,会对投资获利与否、效益大小起决定作用。
近年来,我国房地产投资得到迅猛发展,但也暴露了诸多问题,如结构失衡、地区热、房屋空置率高等。这些问题一定程度上和对房地产投资环境研究和重视程度不够有关。为了避免投资失误造成的损失,降低投资风险,有必要对房地产投资环境进行科学评价,以作出正确决策。
1 房地产投资环境评价指标体系的建立
指标的选择与指标体系的建立,直接关系到研究结论的科学性、客观性、准确性与可靠性,关系到能否为决策提供一个量化的、具有可操作性的依据。在遴选指标时,应遵循和贯彻全面性、简洁性、科学性、可比性、系统性和可操作性等基本原则[2],并充分考虑房地产投资环境的特点。
根据影响房地产投资环境的要素以及系统论的的有关原理,遵循评价指标体系建立的基本原则,通过分析研究将社会政治环境、法律环境、经济环境、文化环境、自然环境和基础设施环境确定为一级指标[3]。
1.1 社会政治环境
社会政治环境是房地产投资项目所在地政治和社会的综合条件,是吸引外国直接投资的必要条件和最敏感的要素指标,可用以下6个二级指标来评定。
1)政治稳定性。
它是宏观投资环境中十分重要,是外商投资应重点考虑的一个指标。
2)社会秩序。
良好的社会秩序是投资赖以进行的前提和基础,是投资得以顺利实现的保证。
3)社会服务。
良好的社会服务可有效提高投资者的工作效率,从而节约时间,降低成本。
4)房地产政策。
各国家、各地区不同时期有不同的房地产政策,投资商在选择投资项目时,应充分考虑政策的连续性、稳定性及优惠性,创造最大利润。
5)税费水平。
房地产投资牵涉到的政府税费名目繁多,如城市基础设施配套费、垃圾处理费、营业税、土地增值税、质监招标费、抗震审查费等等,各地税费水平不一,许多税费减免政策灵活性很大,尺度不一。房地产业投资决策与区域选择必须考虑区域真实的税费水平。
6)行政效率。
房地产开发所涉及立项审批、土地获取、报建等手续相当复杂,办理各项手续往往费时费力,政府办事效率也是投资决策时必须考虑到的一个指标。
1.2 法律环境
适合经济发展需要的法律制度和行政制度是保证投资顺利进行的关键,法律环境包括3个二级指标。
1)法律完整性。
该指标主要考察法律法规是否健全。
2)法制稳定性。
该指标主要考察法律制度是否频繁变动。
3)执法公正性。
该指标主要考察当地执法人员的职业素养,以及当发生纠纷时,投资者的合法权益能够得到维护的有效程度。
1.3 经济环境
经济环境是房地产投资得以顺利进行和实现的基本保障,是十分重要的一个指标,经济环境指标包含5个二级指标。
1)居民收入水平。
居民收入水平实际反映了居民购买力大小,它与房地产投资效益之间具有正相关关系。可用人均可支配收入来量化。
2)经济增长水平。
经济增长迅速,居民购买力将增强,有利于物业价格提升和房地产投资。地区与城市之间具体情况不同,经济增长快慢不一,从而使房地产消费潜力有强有弱。可用经济增长率来量化。
3)市场状况。
房地产市场状况实际上反映了房地产供应总量是否适度以及房地产业的竞争程度。严重供过于求的城市或区域,其房地产市场对于投资来说显然是不利的,有时还起到决定性的主导作用。房地产市场的价格也受供求关系决定,供求关系的周期性的变化,会使房地产市场价格随之波动变化。
市场状况是一个极其重要的指标。在投资环境评价中,应该充分收集资料,尽量采用房地产空置率或房地产施工、竣工面积增加率等定量指标,实事求是地评价城市区域房地产市场的竞争状态和竞争程度。
4)财务环境。
财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件。主要包括资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本;投资费用、经营成本、税费负担、优惠条件、同类项目的社会平均收益水平。
5)土地供应量。
土地供应量对房地产投资至关重要,土地供应量越大意味着发展房地产业的土地资源条件越佳,越有利于房地产投资。
1.4 文化环境
文化环境直接决定消费需求的形式和内容、消费结构,影响房地产开发的产品定位和目标市场定位。当代社会人们对于产品的要求越来越高,在房地产投资时,应充分考虑文化环境这一指标。
1)区域人口素质。
人类社会随着文明的发展、文化的进步,一些公共设施必然日益完善;同时居住空间也必然力求宽敞舒适,凡此种种都能增加对房地产的需求。相反,如果区域中居民素质低、组成复杂,人们多不愿就居,房地产价格也会低落。
2)风俗习惯。
各地区、各国家风俗习惯不同,对产品的朝向、布局等会有不同的取向。开发商在房屋设计、小区结构布局等方面应充分考虑不同地区的不同风俗习惯。
3)消费观念。
东方人都普遍较西方人更加关注房地产投资,其中可能不乏人口因素,但消费观念不同可能是主要原因所在。即使在同一民族的不同地区,由于区域气候和地理条件的不同,也会导致日积月累的文化差异,从而产生不同类型的文化和价值观念。
1.5 自然环境
自然环境属于微观环境,包括以下4个二级指标。
1)地理位置。
指投资地点距主要公路、铁路、港口的远近等。它是考察交通方便程度的一个指标。
2)地质地貌。
地质地貌的好坏直接决定项目的基础设计和施工的难易程度,从而影响项目的投资成本和收益。在房地产投资选取地块时,必须加以重视。
3)自然风光。
房地产投资者应根据拟建的产品类型来选择适合其特点的地块或者根据该地块自然风光的特点来进行产品定位,如:在依山傍水的地块,选择建造别墅;在繁华的都市中心,选择建造写字楼等。充分考虑地块的自然风光,挖掘地块的商业价值,以达到开发收益最大化的目的。
4)气候。
各国、各地区气候不同,投资者在项目的外观造型、结构布局、通风朝向等方面,应充分考虑气候特点。
1.6 基础设施环境
基础设施环境是房地产投资项目的“硬环境”,主要包括以下5个二级指标。
1)交通状况。
反映地块距离机场、码头、车站等远近综合状况的指标。
2)能源供应。
反映地区或地块煤、石油、天然气、电力供应状况的指标。
3)通讯水平。
通讯水平会直接影响到项目的正常实施、项目的销售等各个环节。
4)给排水管网。
良好的给排水系统是项目顺利开展、实施的保障。
5)生活条件。
随着收入水平的提高,人们对于生活质量、档次、品位的追求越来越多,因而,良好的文化、娱乐、教育、医疗等条件,对客户有越来越大的吸引力。
1.7 评价指标体系
根据以上分析,建立表1所示评价指标体系,共包含6个一级评价指标和26个二级评价指标。
2 房地产投资环境评价指标体系应用实例
某房地产上市公司拟在某省会城市开发写字楼项目,现选中一地块,需评价该地块投资环境以确定是否投资。
2.1 建立评价指标体系
采用表1所示评价指标体系。
2.2 确定各指标权重系数
权重系数采用德尔菲法和层次分析法相结合的方法来确定,即:
首先,向专家发放“两两指标比较相对重要性征询意见表”,并不要求专家直接确定权重具体值,只要确定两两指标间的相对重要性即可,本例共发放专家征询意见表15份,收回15份。然后,依据专家征询意见表中数据分别构造判别矩阵,计算权向量并进行一致性检验,合格的为13份。最后,针对每一个指标,将合格的权重系数算术平均,即可得到各指标的平均权重系数,结果详见表2[4]。
2.3 进行模糊综合评价
1)确定评价指标集。
一级指标集:U={u1,u2,u3,u4,u5,u6}(n=6)
二级指标集:U1={u11,u12,u13,u14,u15,u16}(n1=6);U2={u21,u22,u23}(n2=3);U3={u31,u32,u33,u34,u35}(n3=5);U4={u41,u42,u43}(n4=3);
U5={u51,u52,u53,u54}(n5=4);U6={u61,u62,u63,u64,u65}(n6=5)
此处
2)设定评语集。
V={v1(很好),v2(好),v3(一般),v4(较差),v5(差)} m=5
3)专家评语。
本例共向8位专家发放评价指标评语表每人1份,要求专家在评语集“很好,好,一般,较差,差”上认为最合适的某一级别上打勾,收回8份。
4)一级模糊综合评价。
首先,对各二级指标uini进行评价,可建立模糊关系矩阵Ri(ni×m,此处m=5,i=1,2,…,6),即
指标隶属度[5,6]:
然后,对各二级指标进行加权,权重系数见表2。
最后,将模糊关系矩阵和权重系数合成,得到评价结果。
例如:对u1下的二级指标u11,…,u16,由表3可建立模糊关系矩阵R1,即
由表2可知A1=(0.162,0.202,0.119,0.229,0.173,0.115),则:
B1=A1·R1=(b11,b12,b13,b14,b15)=
(0.0955.0.4238,0.3394,0.1018,0.0396)
同理,可求得B2,…B6[7]。
5)二级模糊综合评价。
将Bi看作Ui的模糊关系矩阵,求得综合评价结果:
=(0.197 5,0.375 5,0.308 0,0.080 5,0.027 9)
2.4 结论
按照最大隶属度原则,该地块评价结果应为:好。
3 结束语
房地产投资环境影响因素众多,运用系统理论并遵循指标选择的一般原则,充分考虑房地产投资环境的特殊性,优选评价指标,进而建立科学合理多层次评价指标体系,并在此基础上,进行模糊综合评价确定优劣。整个过程简单易懂,计算结果科学可靠,易于掌握,期望对于投资者和政府相关部门进行房地产投资环境的分析和评价有一定实用价值。
参考文献
[1]俞明轩,等.房地产投资分析[M].北京:中国人民大学出版社,2002:24.
[2]王冰松.中国房地产区域投资环境系统性评价研究[D].重庆:重庆大学,2004.
[3]程志.房地产投资环境的模糊综合评价研究[D].武汉:武汉大学,2006.
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[6]李聃菱,李静.房地产项目投资环境模糊综合评价[J].山东建筑工程学院学报,2004(3):27-31.
古巴投资环境与中巴经济合作分析 篇11
古巴劳动者在拉美地区是受教育程度最高的国家之一。在政府部门严格的监控下，外资企业根据劳动法规定必须经历一系列繁琐的征聘程序。古巴位于加勒比海的飓风带，经常受到飓风的侵袭，因而投资企业应该把这类自然灾害可能带来的风险作为投资决策的重要因素之一。就基础设施建设而言古巴在西部和中部地区的运输状况明显比东部地区优越。有关加快能源开发和改进运输系统的提案早已摆在桌面上，尽管周边友好国家委内瑞拉和巴西，特别是古巴传统的友好国家中国对古巴提供了慷慨的援助，但截至目前问题仍未解决。
古巴的投资政策
古巴政府在1995年颁布实施了《<外国投资法>第77号法令》，其作为吸引外资的重要组成部分不仅在实际操作中更加规范，也有益于古巴对外投资与经济合作部对涉及国际资本项目实施有效的监督和管理。除卫生、教育服务、武装部队建制下的商务系统外，古巴政府允许外商参与其他所有部门的投资。然而政府自2000年起对外商在地产部门的投资，这个与旅游业同样吸引外商投资的领域一直保持冻结的状态。根据《投资法》第三条规定，外国投资者的人身安全在古巴国家领土内享有充分的保护和保障。他们的资产不会被征用，除因公共利益或社会利益需要外，国家将根据共和国宪法、现行法律、国际立法和促进相互投资协定的具体规定保护投资者在古巴的利益。凡发生财产被征用的条件下，按双方协议的同等价值以可自由兑换货币予以补偿。
前苏联解体后，古巴为了摆脱国内经济的混乱局面，转而通过引进外国投资作为生存手段，广泛吸引外资参与各个生产领域，同时着力扩大旅游、侨汇、镍和其他商品出口促进国内经济发展。古巴最重要的改革步骤是在1995年和1996年先后颁布了《外国投资法》，建立自由贸易区和工业园区。所有这些措施的相继出台促使进入古巴开展投资业务的外国企业数量和资金急剧增加，以至于古巴政府在2008年为解决流动性问题毅然决定冻结一些投资商的账户。尽管如此，巴西、西班牙、加拿大、中国、委内瑞拉成功地保持了他们的存在。委内瑞拉和中国作为古巴最大的商业伙伴，在古巴基础设施建设方面都保持有重大的投资。古巴的石油勘探尚处于初级阶段，有潜力吸引更多的外国直接投资。根据联合国贸易和发展会议统计，2010年古巴吸引的外国直接投资总额达8600万美元，同比增长258.3%。
在古巴，劳动力成本协议并不总是受到尊重的。鉴于合资企业雇员的招聘和解除劳务合同均由作为中间媒介的古巴金融机构负责，外资企业无法参与管理。这些中介机构往往故意夸大雇员们的重要性，以便为“他们”获得更多的工资报酬。根据合同规定，合资企业用美元向中介机构支付雇员们的工资，而中介机构转而向雇员们支付古巴比索。此外合同还规定不允许合资企业分配雇员们做他们指定职责以外的工作。古巴目前的社会环境尚未适应资本主义的经济管理方法，怀疑外资企业在这种环境下是否能有效地对企业实施管理。因此，外国投资者常常遇到来自政府部门高层次的规章制约。
在政府层面，古巴正在尝试逐步向私营企业敞开经济大门，因为政府已经意识到在公共部门长期保持85%的劳动力是难以为继的。政府的官方立场正在转变，更多的古巴人已经相信外国的投资可以比私营企业经营发挥更大的作用，带来更多的好处，它所带来的不仅仅是资金，还有技术转让、管理技能和就业。古巴政府近年来对私营资本实施的松动政策仅属于初步尝试，在对待外国资本参与国内经济建设的态度上仍被视为“洪水猛兽”。
中古经济合作任重道远
古巴是中国在拉美地区开展经贸关系的重要合作伙伴之一，中古双边友好合作关系的不断发展为促进两国在投资领域的合作起到了积极的促进作用。中古双边投资领域的合作目前尚处在起步阶段。2010年11月中国石油天然气集团公司赢得了古巴一座炼油厂扩建项目的投标，为中国建筑行业进一步拓展古巴建筑市场、带动商品出口开了一个好头。该炼油厂的产能将从目前的日产6.5万桶增至15万桶，最终将包括一座石化综合工厂与液化天然气码头。该项目价值高达60亿美元，是古巴截至目前最大的投资项目。
2012年以来，中古两国政府相互协作在经贸合作领域又取得新进展。2012年2月23日，中国石油天然气集团公司与古巴国家石油公司、古委联合石油公司共同签署了《古巴西恩富戈斯炼厂项目总承包合同》、《古巴西恩富戈斯LNG项目总承包合同》等。同期中国石油开发技术公司与古巴石油工程设计公司签署了《哈瓦那东油田地面油气集输处理设备项目设计服务合同》。2012年2月29日，中国中信集团公司与古巴部长会议副主席里卡多·卡布里萨斯就中信集团下属新天集团公司与古方合作建设超五星级酒店及双方未来在建筑、能源、旅游等领域进一步开展合作进行了深入交谈。据商务部统计，截至2011年6月，中国对古巴非金融类直接投资存量为8632万美元，涉及的主要领域有农业、旅游、电信、轻工等。
房地产投资经济环境 篇12
目前, 国内外关于房地产实际投资对国民经济增长的影响的研究及讨论有很多, 大体可以分为定性和定量两部分。
定性分析的文献主要有: (1) 梁蓓、何泳芳、罗勇翔 (2003) 认为, 从宏观经济总量来看, 房地产经济是整个国民经济的重要组成部分, 对一国经济增长有着不可忽视的重要作用。而国民经济的发展水平和速度, 又会制约着房地产业的发展水平。房地产业与国民经济的相互关系是双方面的, 或是带动, 或是制约。 (2) 骄永富、阎俊爱 (2003) 认为, 房地产投资绩效的好坏, 或房地产经济的发展态势如何, 一方面对国民经济的发展具有强劲的推动力, 另一方面它们的起伏将会波及国民经济, 影响宏观经济的总量均衡和结构均衡, 造成宏观经济的波动。 (3) 谭刚 (2001) 认为, 房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关, 房地产业的发展速度越快, 宏观经济增长率也就越高。
利用计量经济模型分析房地产业发展对经济增长影响关系的主要有: (1) Green、Richard K (1997) 利用Granger因果关系检验发现1952—1992年期间, 美国的住宅投资是GDP的Granger原因, 但GDP不是住宅投资的Granger原因; (2) Mycong-Soo Kim (2002) 根据韩国1970—2000年的数据, 利用向量自回归 (VAR) 对韩国住宅与非住宅投资与GDP增长率的关系进行分析, 认为非住宅投资比住宅投资对GDP波动的影响更大。 (3) 郑思齐、刘洪玉 (2004) 利用Granger检验, 发现与其他投资相比, 房地产投资对经济的短期影响更强一些, 这表明房地产投资是中国经济短期波动的重要因素; (4) 王飞、黄满盈 (2005) 从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用。研究发现, 2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。
与以往研究不同, 本文的创新之处在于: (1) 在研究范围和研究内容上, 以往文献多采用时间序列数据, 涉及省级行政单位的面板数据研究相对较少。本文采用面板数据, 分析全国各省份以及区域层面的房地产实际投资对经济增长的个体影响及区域差异; (2) 在研究方法上, 由于用Granger因果关系检验不能得出房地产实际投资对经济增长影响量的大小, 本文综合前人研究方法并加以改进, 采用面板数据下固定效用模型的方法, 分析了房地产实际投资在不同个体单位下对经济增长的影响程度。
二、实证分析
由于中国不同地区经济发展水平以及房地产发展水平差距很大, 为了将地区之间的影响引入模型, 采用面板数据作为样本。以各省份生产总值 (GDP, 单位:亿元) 作为被解释变量, 以各省房地产实际投资完成额 (RI, 单位:亿元) 作为解释变量。由于面板数据包括横截面数据和时间序列两维数据, 如果模型设定不正确, 极易造成较大的偏差, 估计结果和实际将相差甚远。因此, 在确定模型的形式以前先对模型的设定形式进行检验, 主要检验模型参数在所有横截面样本点和时间是否具有相同的常数。模型常用的有以下三种形式:
形式1:αi≠αj, βi≠βj (变系数模型)
形式2:αi≠αj, βi=βj (变截距模型)
形式3:αi=αj, βi=βj (不变参数模型)
要检验模型属于哪种形式, 经常使用的检验是协方差分析检验, 主要检验如下两个假设:
如果接受假设H2则可以认为样本数据符合情形3, 即模型为不变参数模型, 无须进行进一步的检验。如果拒绝假设H2, 则需检验假设H1。如果接受H1, 则认为样本数据符合情形2, 即模型为变截距模型;反之拒绝H1, 则认为样本数据符合情形1, 即模型为变参数模型。检验假设可利用F统计量的计算方法。检验H2的统计量为:
其中S1为情形1 (变参数模型) 的残差平方和;S2为情形2 (变截距模型) 的残差平方和记;S3为情形3 (不变参数模型) 的残差平方和记。N为截面样本点个数, T为时间序列期数, K为解释变量个数。若计算所得到的统计量F2的值不小于给定置信度下的相应临界值, 则拒绝假设H2, 继续检验假设H1。反之, 接受H2, 则认为样本数据符合模型情形3, 即不变参数模型。
在假设H1下检验统计量F1也服从相应自由度下的F分布, 即:
若计算所得到的统计量F1的值不小于给定置信度下的相应临界值, 则拒绝假设H1。如果接受H1, 则认为样本数据符合情形2, 即模型为变截距模型, 反之拒绝H1, 则认为样本数据符合情形1, 即模型为变参数模型。
本文选取来自于《中国统计年鉴》1997—2007年 (重庆于1997年建立直辖市) 全国三十一个省及直辖市的面板数据, 以各地区房地产投资实际完成额为自变量, 记为RI, 以各地区国内生产总值为因变量, 记为GDP, 来分析中国房地产实际投资对经济增长的贡献度。本文系利用Eviews6.0进行分析, 为了消除异方差性, 对两变量分别取对数。
利用上述检验方法, 分别检验并计算得:S3=107.01, S2=6.74, S1=3.08, 在此, N=31, T=11, k=1, 利用F1, F2检验公式可得两检验统计量F1=5.4, F2=150.45, 取显著性水平为5%时, 可以得到临界值F0.05 (30, 279) =1.5, F0.05 (60, 279) =1.37。由于F2=150.45>1.37, 故拒绝假设H2, 继续检验假设H1, 又由于F1=5.4>1.5, 故拒绝假设H1, 因此模型应采取情形1的形式, 即为变参数模型。建立模型为:
由于模型仅对各地区的个体差异情况进行研究, 所以将模型取为固定效应模型。为了减少面板数据造成的异方差性, 在回归估计时选取“可行的广义最小二乘法”即GLS方法来对模型进行估计。
检验结果可分为两部分, 第一部分解释变量RI对应于各截面成员的系数以及其估计结果, 例如北京的系数为1.23, 表示北京地区的房地产实际投资对北京GDP的影响程度, 当北京的房地产实际投资教育投资增加1%时, 将拉动GDP1.23%个单位;第二部分给出了评价总体估计效果的统计量, 由于估计方法选择的是GLS估计, 所以结果给出了加权和未加权两种情况下的评价统计量。可以看出, 加权后的模型R2显著提高, 所以采用GLS估计要比OLS估计更合理。
三、结论以及政策建议
本文基于1997—2007年度各省份面板数据, 运用面板数据计量模型, 对各省以及区域层面的房地产实际投资对其经济增长的影响程度进行了计量分析, 得出以下结论: (1) 不论是在省级层面, 还是在区域层面, 乃至全国, 房地产实际投资额对经济增长有着极其重要的贡献, 这也证实了很多学者的论断。 (2) 房地产实际投资额对经济增长的影响程度存在个体差异与区域差异。其中影响程度最大省份是西藏, 系数约为2.73, 最小的是北京, 系数为1.23, 相差1倍多;各地区的房地产实际投资对GDP的贡献不相同, 西部地区最高为1.76;中部地区次之为1.64;东部地区最低为1.51。这是由于经济发达地区经济总量大, 房地产基础较好, 它们的弹性系数已经较小, 经济欠发达地区则正好相反。
本文的政策建议是: (1) 合理发挥房地产实际投资对经济的拉动作用。 (2) 实施区域性的房地产调控政策。 (3) 加强宏观调控, 促进房地产市场可持续健康发展。因此, 应根据房地产市场的冷热状况, 在不同时期对房地产业采取适当的土地政策、税费政策、金融政策, 有效调节房地产市场的供给与需求, 防止虚热或萎缩;通过房地产景气状况的分析监测, 建立科学的预警预报体系, 调节房地产业的发展速度。
参考文献
[1]Green and Richard K“Follow the leader:How Changes in Residential and Non-Residential Investment Predict in GDP”, RealEstate Economics, June 1, 1997.
[2]Mycong-Soo Kim.A Comparative Study on Residential Investment and Nonresidential Investment in GDP Fluctuation”[C].清华大学房地产研究所AsRES会议第七届年会论文集, 2004.
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