投资性房地产（通用10篇）
投资性房地产 篇1
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物.
转换
第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
(一)投资性房地产开始自用。
(二)作为存货的房地产，改为出租。
(三)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
(四)自用建筑物停止自用，改为出租。
第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
第五章 处置
第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
第六章 披露
第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
(一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。
(二)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
(三)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
(四)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
(五)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
投资性房地产 篇2
一、成本模式下投资性房地产转换的会计处理
成本模式是投资性房地产通常所采用的后续计量模式, 目前为我国大多数企业所采用, 采用此模式进行计量的投资性房地产应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定进行计量。下面我们分别转入投资性房地产和转出投资性房地产两类进行介绍。
(一) 非投资性房地产转换为投资性房地产
一般转换日为租赁期开始日或董事会或类似机构作出相关书面决议的日期。下边我们按照不同的资产类别分别进行阐述。一是存货—投资性房地产。此情况通常是房地产开发企业将自己的开发产品经营出租, 即由存货转为投资性房地产。转换日通常为租赁期开始日。转换时, 应当按照转换时存货的账面价值借记“投资性房地产”, 已计提减值的还要借记“存货跌价准备”, 按照账面余额贷记“开发产品”。二是固定资产—投资性房地产。这种情况通常为企业将自己日常生产经营或管理用的房地产改为经营出租。转换时, 应当分别按转换日的原价、累计折旧、减值准备, 分别对应转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目, 贷方将原价、累计折旧、减值准备对应科余额转销即可。三是无形资产—投资性房地产。此情况通常为企业将自用土地使用权停止自用, 转换为出租用于赚取租金或资本增值。例如, 企业发生转产, 原来的厂址 (土地使用权) 不能为新产品所用, 管理当局决定继续持有待增值后转让以赚取收益。转换日的确定及转换时的会计处理与固定资产类似。
(二) 投资性房地产转换至非投资性房地产
企业根据相关经营决策, 可能会将原本用于赚取租金或资本增值的房地产重新改为生产产品、提供劳务或者经营管理服务, 从而相应的投资性房地产就转换为固定资产或无形资产, 若为房地产开发企业则可能涉及投资性房地产转化为存货。一是投资性房地产—存货。通常房地产开发企业将原用于出租的房地产重新对外出售。应自租赁期届满、董事会或类似机构作出书面决议明确将投资性房地产重新开发用于对外销售时, 借记“开发产品”, 原额冲减原来所计提的投资性房地产折旧或摊销, 若已计提减值的, 还应相应冲减减值准备金额, 然后按账面余额贷记“投资性房地产。二是投资性房地产—固定资产。企业将原用于出租或增值的房屋等改为生产经营活动服务时, 则相应的投资性房地产要转换成固定资产, 例如本企业将出租的房子收回改为生产车间。相关账务处理为:按该投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等, 分别对应转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”科目即可。三是投资性房地产—无形资产。企业将原用于出租的土地使用权停止出租改为自用时需要将投资性房地产改为无形资产核算, 此时, 只需将投资性房地产原有科目余额对应转入“无形资产”、“累计摊销”、“无形资产减值准备”等科目即可。此类业务实际中并不多见。
综上所述, 在成本模式下, 投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不会改变所转换房地产的账面金额。转换时的处理均较为简单, 就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值, 一般不会出现转换差额, 也不会形成损益。
二、公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理
采用公允价值模式计量的前提是企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。但企业也可在满足此项条件时仍采用成本模式, 这取决于企业的意图。另外, 需要强调的是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时, 不需计提折旧或摊销, 期末以公允价值作为其账面价值, 差额计入“公允价值变动损益”。类似于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的会计处理, 也就是说明它具有“类投资”性质。
(一) 非投资性房地产转换为投资性房地产
企业将存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产, 往往是因为企业的决策需要, 由生产意图改为赚取租金或增值目的等。但要在满足公允价值计量模式的要求时才能采用公允价值模式进行后续计量。一是存货—投资性房地产。此情况常发生在房地产开发企业, 如将本企业作为待售的商品房改为经营出租。账务处理应按转换日的公允价值借记“投资性房地产-成本”, 原已计提存货跌价准备的还应借记“存货跌价准备”, 按其账面余额贷记“开发产品”, 借贷方形成的差额, 若在借方则计入“公允价值变动损益”, 若在贷方则计入“资本公积-其他资本公积”。但须注意处置时要把资本公积科目反映的余额转入当期损益。二是固定资产—投资性房地产。企业将用于日常生产经营用的厂房等固定资产改为对外出租且公允价值能可靠取得时, 即可将其转换为投资性房地产核算。相关账务处理为:按转换日公允价值借记“投资性房地产-成本”, 按已计提的折旧及减值借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”。按其账面余额, 贷记“固定资产”, 同时, 形成的差额若在借方, 则借记“公允价值变动损益”, 若在贷方, 则贷记“资本公积-其他资本公积”。处置时要注意把资本公积科目的余额转入当期损益。三是无形资产—投资性房地产。企业原本生产经营用土地使用权, 拟以经营租赁方式出租或准备增值后转让时, 需要转换为投资性房地产, 相关账务处理类似于固定资产此处不再赘述。
(二) 投资性房地产转换至非投资性房地产
投资性房地产转出, 应当将相关资产转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值, 转换当日的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换以后, 其会计处理参照固定资产准则和存货准则的相关规定执行。
一是投资性房地产—存货。公允价值模式下投资性房地产转换为存货也一般发生于房地产开发企业。相关账务处理为:转换时, 以转换日的公允价值作为存货的账面价值, 借记“开发成本”, 贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”, 公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。二是投资性房地产—固定资产。公允价值模式下投资性房地产转换为固定资产也是随企业意图而定的。账务处理如下:按转换日公允价值借记“固定资产”, 按投资性房地产的成本与累计公允价值变动分别贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”, 差额计入“公允价值变动损益”。三是投资性房地产—无形资产。将原本采用公允价值模式后续计量的用于出租或增值的土地使用权转为生产商品自用或用于开发产品时, 要进行账务处理进行转换。相关处理类似于固定资产不再赘述。
从上述分析可以看出, 在公允价值模式下无论是转入还是转出, 转换时均应以转换当日的公允价值作为入账价值, 除了转入时形成的贷方差额计入“资本公积-其他资本公积”外, 其他差额均计入“公允价值变动损益”;等到最终处置时, 这些累计差额一律转入“其他业务成本”。但需要注意的一点是, 当采用公允价值模式计量的投资性房地产是从自用转入的, 之后又转回为自用时, 关于原来转入时计入“资本公积-其他资本公积”的处理, 准则中没有明确, 笔者认为, 应与投资性房地产处理时的会计处理保持一致, 即转入“其他业务成本”。
投资性房地产后续计量采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择决定的, 但公允价值模式的采用需要满足严格的限制条件。采用不同的后续计量模式会对后期的转换带来不同影响。采用成本模式时, 无论转入转出均以账面价值入账, 不会形成转换差额, 相对比较简单;而采用公允价值模式时, 平时不需计提折旧或进行摊销, 转换时无论转入转出均按公允价值入账, 除转入时形成的贷方差额计入资本公积外, 其他差额均计入公允价值变动损益。
经过上述分类分析总结, 便于对比性理解和记忆, 这种分类模式只要掌握其理论宗旨, 并注意其转换条件及转换时的入账价值问题, 就能掌握投资性房地产转换的账务处理。但是投资性房地产也还有很多不完善的地方, 如采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产, 在持有期间因后续计量而产生增值获得相应的增值收益, 根据其“类投资”特性, 笔者认为该部分收益应该作为“投资收益”处理, 收取的租金也应计入“投资收益”这样才能反映其“投资”属性, 区别于企业的经营资产。
参考文献
[1]中国注册会计师协会编:《会计》, 中国财政经济出版社2010年版。
[2]财政部:《企业会计准则——应用指南》, 中国财政经济出版社2006年版。
[3]财政部:《企业会计准则》, 经济科学出版社2006年版。
[4]财政部会计司:《企业会计准则讲解》, 人民出版社2010年版。
投资性房地产准则解析 篇3
[关键词] 投资性房地产 计量 公允价值 建议
房地产具有保值和投资双重功能。随着房地产行业的繁荣和投资观念的改变，投资性房地产作为一种新的投资方式，备受企业的青睐，许多单位都将部分闲置资金投资于房地产，用于出租或准备待高价时卖出，以获取较高收益。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点，但我国企业没有进行投资性房地产的单独核算，其确认、计量等都与一般的固定资产或无形资产类似，也没有进行单独的信息披露。针对这一情况，投资性房地产准则将投资性房地产从原有的固定资产或无形资产中划分出来，并单独进行会计规范，对其会计处理和相关信息的披露提出了基本要求。
一、投资性房地产的范围及特点
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的，能够单独计量和出售房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。不属于投资性房地产的有：一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；二是作为存货的房地产。
投资性房地产不是企业的存货，也不同于一般的固定资产或无形资产，是一种比较特殊的资产，主要体现在以下几方面：第一，投资性房地产不用于销售。第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。第三，企业持有投资性房地产的目的是赚取租金收益或实现资本增值，而不是用于生产经营活动。
二、投资性房地产与其他房地产的区别
尽管投资性房地产和自用或存货类房地产在实物形态上完全相同，但在持有目的和产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。从持有目的看，持有投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，而持有自用或存货类房地产是为了使用、出售或耗用。从产生现金流量的角度看，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产，其产生的现金流量只归属于该房地产，而自用和存货类房地产必须与生产设备、原材料等其他资产相结合才能产生现金流量，其产生的现金流量不仅归属于该房地产，而且还归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。因此，根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理。
三、投资性房地产的计量
企业在取得投资性房地产时，应当按照成本进行初始计量，通过设置“投资性房地产”科目将投资性房地产单独从一般的房地产中转出，单独计价、确认、披露。投资性房地产的会计处理内容主要包括初始计量和后续计量。
1.资性房地产的初始计量
投资性房地产的初始计量采用单一成本模式。无论投资性房地产从何种渠道取得，都应当按照成本进行初始计量，即外购的投资性房地产根据购买价款、相关税费和其他可归属本资产的支出之和进行初始计量，而自行建造的投资性房地产根据建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量。在这方面，投资性房地产与一般固定资产或无形资产以及作为存货的房地产没有区别，均采用成本计量模式。
2.投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
在成本模式下，投资性房地产应当按期计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应当计提相应的减值准备，取得的收入和有关的成本费用，分别确认为其他业务收入和其他业务支出，其会计处理与一般固定资产或无形资产的会计处理基本一致。
在公允价值模式下，应当以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在这种模式下，由于公允价值成为投资性房地产的账面价值，历史成本已无反映的必要，因而也就不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也无需计提减值准备，租金收入和处置损益均确认为投资损益，其会计处理有别于一般固定资产或无形资产以及作为存货的房地产。
需要特别强调的是，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。虽然成本模式是投资性房地产后续计量的基准模式，但并不排除公允价值模式的应用。因投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这也体现出公允价值计量模式作为投资性房地产首选计量模式的趋势。基于上述原因，企业应当慎重选择投资性房地产的后续计量模式，否则会给其日后的会计处理带来不必要的麻烦。
四、房地产的转换
有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。房地产的用途发生改变时，应区分成本模式与公允价值模式两种情况确定转换时的入账价值。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认转换损益，也就是说，投资性房地产与自用或作为存货的房地产之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面价值。
在公允价值模式下，应区分两种情况处理:(1)以公允价值计价的投资性房地产转换为自用或作为存货的房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用或作为存货的房地产的账面价值，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。这是因为，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值（即转换前公允价值）之间的差额不大，故将其差额计入当期损益，对当期利润的影响也不大，不会误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。(2)自用或作为存货的房地产转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换日的公允价值小于原账面价值，应将差额计入当期损益，如果转换日的公允价值大于原账面价值，应将其差额计入资本公积。其理由为：一是尽管房地产有持续稳定的增值潜力，但也不排除部分房地产出现贬值的可能，因此，确认贬值损失，将贬值损失计入当期损益，不仅符合客观实际，也符合可靠性要求；二是由于自用或作为存货的房地产按历史成本计价，而且按期计提折旧和减值准备或进行摊销，房地产的账面价值会逐年减少，从而造成其账面价值严重低于其实际价值。在这种情况下，如果允许企业将公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益，企业可能会利用房地产的转换进行利润操纵，影响和误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。
五、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值準备”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务支出”科目。
处置采用公允价值计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”、“资本公积——其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。
六、改进建议
笔者认为，不管是采用成本模式计量的投资性房地产，还是采用公允价值模式计量的投资性房地产，其处置损益都应作为投资损益，计入当期损益，而不应区别对待。其理由是:
1.投资性房地产是企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物，具有明显的投资特性。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以增值为目的投资行为,只是前者不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务，而后者则属于对外投资的范畴。由于两者不完全吻合，虽然不能将投资性房地产纳入“投资”的范围，但在核算上可以采取类似长期投资的核算方法。
2.投资性房地产的终止确认取决于与该资产相关的经济利益能否流入企业，与该资产的计量模式无关。
参考文献：
[1]财政部:《企业会计准则——投资性房地产》.2006年2月15日
[2]财政部:企业会计准则——应用指南（草案）.2006年10月
[3]国际会计准则第40号——投资性房地产
投资性房地产处置收入的纳税调整 篇4
彭怀文
企业所得税汇算时，在计算业务招待费、广告及业务宣传费税前扣除限额时，需要首先计算其计算基数。笔者见过很多专家把该计算基数简单用如下公式表达（不包含房地产企业，下同）：
计算基数=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入
既然说到业务招待费等税前扣除限额，那就先看看税法的规定。《企业所得税法实施条例》规定：
第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。有人马上就会说：专家的说法与税法规定一致啊，主营业务收入和其他业务收入在《A101010一般企业收入明细表》就是“营业收入”的组成部分。
可是，税法的“销售（营业）收入”与会计的“主营业务收入+其他业务收入”是存在差异的。同样是《企业所得税法实施条例》第十四条、第十五条规定销售（营业）收入的范围，而第十六条则规定了转让财产收入。根据会计准则的规定，企业在处置“投资性房地产”时，取得的收入是记入“其他业务收入”的；但是，在税务上，税法并不认可有“投资性房地产”这么一项资产，而是视为固定资产或无形资产（土地使用权），而处置固定资产或无形资产（土地使用权）的收入则是《企业所得税法实施条例》第十六条规定的“转让财产收入”。
因此，如果企业发生了处置投资性房地产的业务，按照会计准则规定将其收入记入了“其他业务收入”的，在企业所得税汇算清缴时应将其调整为“转让财产收入”，否则将可能因多算业务招待费等扣除计算基数而产生纳税风险。汇算清缴实务案例：
怀文公司在2016年6月处置了一处用于出租的房产，取得收入1050万元存入银行。该项房产系营改增前购置，适用简易征收。该房产在企业账面上记录为“投资性房地产”，原值500万元，已经计提折旧200万元，无减值准备。
假设不考虑城市维护建设税和教育费附加，作出会计处理和企业所得税年度汇算清缴填报。
一、会计处理
1.处置投资性房地产取得收入： 借：银行存款 1050万元 贷：其他业务收入 1000万元
应交税费——简易计税 50万元 2.结转投资性房地产成本： 借：其他业务成本 300万元
投资性房地产累计折旧 200万元 贷：投资性房地产 500万元
二、企业所得税汇算清缴填报：
第一步：填报《A101010一般企业收入明细表》（见表1）：
第二步：填报《A102010一般企业成本费用明细表》（见表2）：
投资性房地产 篇5
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
a.投资性房地产b.固定资产
c.在建工程d.无形资产
2.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，下列说法中正确的是()。
a.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
b.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务在整个协议中重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
c.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均应当将该建筑物确认为投资性房地产
d.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均不应当将该建筑物确认为投资性房地产
3.若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的是()。
a.企业应对已出租的建筑物计提折旧
b.企业不应对已出租的建筑物计提折旧
c.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销
d.企业不应对投资性房地产计提减值准备
4.关于投资性房地产的转换，在成本模式下，下列说法中正确的是()。
a. 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的人账价值
b.应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值
c.自用房地产转为投资性房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值
d.投资性房地产转为自用房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的人账价值
5.关于投资性房地产的转换，在公允价值模式下，下列说法中正确的是()。
a.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益
b.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益
c.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
d.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益
6.关于投资性房地产的计量模式，下列说法中不正确的是()。
a.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
b.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
c.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
d.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
7.关于对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的是()。
a.企业通常应当采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
b.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
c.同一企业对不同的投资性房地产可以采用不同的计量模式
d.企业只能采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量
8.某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，9月20日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为2600万元，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元。在采用年限平均法计提折1日的情况下，20该办公楼应计提的折旧额为()万元。
a.0b.25c.100d.50
9.长江公司于201月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为万元，公允价值为1900万元，年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元。长江公司2007年应确认的公允价值变动损益为()万元。
a.损失50b.收益50
c.收益150d.损失100
10.长江公司于12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量.出租时.该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元，长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。
a.损失50b.收益50
投资性房地产 篇6
本章内容在考试中一般以单项选择题、多项选择题以及判断题等客观题进行考核，在计算分析题和综合题中也可能出现。本章内容变化不大，主要变动情况时增加了投资性房地产的后续支出的讲解；投资性房地产处置时的处理也有细微变动。
二、听课心得：
本章听的是高志谦老师讲授的投资性房地产一章，第一次听高老师讲课，我被他的快板式讲授风格深深吸引了，有种相见恨晚的感觉，喜欢高老师讲话干净利落，例证通俗易懂，对考点的概括性很强，听他的课总有种豁然开朗的感觉。不多说，下面请看本章的知识要点总结。
三、知识点精讲
（一）投资性房地产定义
是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（简单说就是租赁出去，或者用于保值增值的房产，或者两者兼有性质的房产）
（二）投资性房地产范围（重点掌握）
包括以下三方面：1.已出租的土地使用权；（这里企业必须拥出租物的产权）2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。以下是不属于投资性房地产的资产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产2.作为存货的房地产
（三）投资性房地产的确认和计量
1.确认条件：
企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益且成本能够可靠地计量。
2.确认总体原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时按照取得时的实际成本进行初始计量，这和固定资产、无形资产的计量方法相同。
不同取得渠道下的成本计量：①外购。按买价和相关税费作为其入账成本。②自行建造。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。
（四）投资性房地产的后续计量
（1）采用成本模式：与固定资产计量方法相同，只是用到科目不同（其他业务成本或其他业务收入）
（2）采用公允价值模式：高志谦老师给我们总结了一句话：公允价值计量模式很简单，不计折旧、不摊销、不计提减值，以公允价值调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时，反之
这里要注意：企业可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式。
（五）投资性房地产后续计量模式的变更（转换）
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理
1.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货，自用房地产或存货的公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”中。
2.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入到“公允价值变动损益”中，反之，其差额计入到“资本公积”。
（七）投资性房地产的处置（重点掌握）
成本模式下：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（其他业务收入或其他业务成本）。公允价值模式下：
1.按实际收到的款项
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.按当时投资性房地产的账面余额
借：其他业务成本
贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动（也可能在借方）
3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或反之。
4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本
借：资本公积――其他资本公积
贷：其他业务成本
或反之。
本章小结：
投资性房地产会计核算之改进 篇7
一、投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题及处理办法
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定, 采用成本模式核算的房屋或建筑物的后续计量, 按照固定资产的有关规定进行后续计量, 按期 (月) 计提折旧, 存在减值迹象的, 按照资产减值的有关规定处理;采用成本模式核算的土地使用权的后续计量, 按无形资产的有关规定进行后续计量, 按期 (月) 摊销。存在减值迹象的, 按照资产减值的有关规定处理。而对投资性房地产采用公允价值模式计量的, 不对其计提折旧或摊销, 也不进行减值测试。
诚然, 对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销, 并于期末进行减值测试, 这无疑是正确的, 但对以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销, 应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与账面价值的差额计入当期损益。这既不符合收入与费用配比原则, 也将会影响到企业特别是上市公司各期的利润水平, 使得上市公司利润虚增, 影响了企业各期财务成果的真实性、准确性和可靠性, 从而达到了操纵利润、粉饰报表的目的, 进而误导了广大投资者与消费者, 损害了广大投资者与消费者的利益。因为, 投资性房地产是企业已出租或持有并准备增值后出租的土地使用权和已出租的房屋及建筑屋, 其在出租期间都会发生有形或无形的损耗, 其成本与费用是实实在在地发生了, 因此, 根据收入与费用配比原则, 也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销的方法, 对以公允价值计量的投资性房地产在存续期间按其成本计提折旧或摊销, 以真实地反映企业各期的利润水平。企业可设置“投资性房地产折旧 (摊销) ”科目核算, 也可在“累计折旧 (摊销) ”科目下设置“投资性房地产折旧 (摊销) ”明细科目对投资性房地产进行明细核算。
二、投资性房地产处置核算存在的问题及处理办法
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定:当投资性房地产被处置, 或是永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时, 应当终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损, 应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时, 应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目, 按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目;处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时, 还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入, 若存在原转换日计入资本公积的金额, 也一并转入。
这一规定存在如下问题:一是, 没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形, 两者在核算上存在一定程度的差别, 出售、转让的处置较为简单, 可以直接从处置收入中予以扣除, 而报废、毁损的情况却很复杂, 两者在会计处理上一概而论, 显然不妥。二是, 投资性房地产特别是房屋及建筑物这种投资性房地产, 在出售、转让或者报废、毁损时所发生的清理费用及相关税费不进行核算, 而是直接从处置收入中予以扣除, 将扣除后的净损益计入当期损益, 这显得过于简化。因为, 投资性房地产与固定资产一样, 其出售、转让或者报废、毁损过程中所发生的费用情况较多且较为复杂, 况且在会计核算上也可能会存在一个时间差, 如果按照现行会计准则的规定处理, 则会很容易造成实物管理与会计核算上的混乱。三是, 作为房屋及建筑屋的投资性房地产的处置收入计入其他业务收入, 形成了营业利润, 而作为固定资产的房屋及建筑屋在报废或毁损时的处置净收入, 则计入了营业外收入。这样, 同一建筑物报废或毁损处理不同, 对利润结构也产生了不同的影响, 从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断, 给企业留下了进行利润操纵的空间, 更为特别的是, 它粉饰了上市公司经营业绩, 影响到广大投资者与消费者对上市公司财务报表的解读及对上市公司业绩变动趋势的分析, 进而影响到其投资决策。
因此, 为便于正确核算投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等经济业务, 准确反映企业的经营业绩和利润构成, 也为了便于投资者和消费者能正确地理解、把握和分析企业提供的财务报表, 企业应分别对此类业务进行核算: (1) 出售、转让的投资性房地产, 按照会计准则的规定, 将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益; (2) 设置“投资性房地产清理”科目, 以核算投资性房地产存续期间因报废、毁损等所发生的各项费用、损失; (3) 投资性房地产在存续期间因出售、转让或报废、毁损所发生的处置收入计入其他业务收入; (4) 投资性房地产收回自用后发生的转让、出售或报废、毁损的处置净损益应比照固定资产、无形资产的转让、出售或报废、毁损的会计处理一样, 作为利得计入营业外收支。
例1:宏发公司2006年12月31日, 开发完成一项价值为450万元的房地产, 预计使用年限为10年, 假设采用直线法按年计提折旧, 报废时无残值。于2007年1月1日将该房地产出租给光大公司, 年租金收入为50万元, 于年末一次性结算, 租期为3年。公司采用成本模式对投资性房地产进行核算。2008年1月1日该房地产公允价值为480万元。公司决定改成本核算模式为公允价值核算模式。假设公司按净利润的10%计提盈余公积。2008年12月31日该房地产公允价值为500万元, 2009年12月31日该房地产公允价值为540万元。2010年1月1日该房地产租期届满收回并对外出售, 售价为600万元, 假定暂不考虑相关税费。
1.2007年相关业务的会计处理。 (1) 出租。借:投资性房地产4 500 000;贷:开发产品4 500 000。 (2) 按年计提的折旧或摊销。借:其他业务成本450 000;贷:累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 450 000。 (3) 收取租金。借:银行存款500 000;贷:其他业务收入500 000。
2.2008年相关业务的会计处理。 (1) 转换日。借:投资性房地产———成本4 800 000;贷:投资性房地产4 500 000, 利润分配——未分配利润270 000, 盈余公积30 000。 (2) 按年计提的折旧或摊销。借:其他业务成本483 333;贷:累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 483 333[ (4 800 000-450 000) /9]。 (3) 收取租金。借:银行存款500 000;贷:其他业务收入500 000。 (4) 2008年12月31日。借:投资性房地产———公允价值变动200 000;贷:公允价值变动损益200 000。
3.2009年相关业务的会计处理。 (1) 按年计提的折旧或摊销。借:其他业务成本483 333;贷:累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 483 333。 (2) 收取租金。借:银行存款500 000;贷:其他业务收入500 000。 (3) 2009年12月31日。借:投资性房地产——公允价值变动400 000;贷:公允价值变动损益400 000。
4.2010年1月1日, 对外出售。 (1) 取得价款。借:银行存款6 000 000;贷:其他业务收入6 000 000。 (2) 结转账面价值。借:其他业务成本3 983 334, 累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 1 416 666;贷:投资性房地产———成本4 800 000、———公允价值变动600 000。 (3) 结转公允价值变动损益。借:公允价值变动损益600 000;贷:其他业务收入600 000。
通过上述核算可知, 该投资性房地产出租业务盈余300万元[ (50×3) +30-45- (48.333 3×2) +600-398.333 4+60]与 (50×3+600-450) 计算的盈余值300万元相等。
例2:续上例, 假设该投资性房地产在2009年7月1日因自然灾害原因发生毁损, 作报废处理。报废时发生的各项清理费用25 000元 (以银行存款支付) , 取得变价收入100 000元。暂不考虑相关税费。 (1) 结转账面价值。借:投资性房地产清理4 066 667, 累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 933 333 (450 000+483 333) ;贷:投资性房地产———成本4 800 000、———公允价值变动200 000。同时, 结转公允价值变动损益。借:公允价值变动损益200 000;贷:其他业务收入200 000。 (2) 发生清理费用。借:投资性房地产清理25 000;贷:银行存款25 000。 (3) 取得变价收入。借:银行存款100 000;贷:投资性房地产清理100 000。 (4) 结转清理净损益。借:其他业务成本3 991 667;贷:投资性房地产清理3 991 667。
例3:续上例, 假设2010年1月1日, 该投资性房地产收回自用, 收回日公允价值为5 400 000元, 按会计准则规定不改变其计量模式。一年后作报废处理。2010年12月31日公允价值600万元。2011年1月1日报废时发生的各项清理费用25 000元 (以银行存款支付) , 取得变价收入100 000元。暂不考虑相关税费。
1.2010年的会计处理。 (1) 2010年1月1日, 收回自用。借:固定资产 (或无形资产) 5 400 000, 累计折旧 (摊销) ———投资性房地产折旧 (摊销) 1 416 666;贷:投资性房地产———成本4 800 000、———公允价值变动600 000, 累计折旧 (摊销) ———固定资产折旧 (无形资产摊销) 1 416 666。 (2) 按年计提折旧或摊销。借:管理费用569 047.71[ (5 400 000-1 416 666) /7];贷:累计折旧 (摊销) 569 047.71。 (3) 2010年12月31日。该固定资产期末无减值, 不做会计处理。
2.2011年的会计处理。 (1) 报废时, 结转被清理的固定资产账面价值。借:固定资产清理3 414 286.29, 累计折旧 (摊销) ———固定资产折旧 (无形资产摊销) 1 985 713.71;贷:固定资产5 400 000。 (2) 报废时, 发生清理费用。借:固定资产清理25 000;贷:银行存款25 000。 (3) 报废时, 取得变价收入。借:银行存款100 000;贷:固定资产清理100 000。 (4) 结转清理净损益。借:营业外支出3 339 286.29;贷:固定资产清理3 339 286.29。同时, 结转公允价值变动损益。借:公允价值变动损益600 000;贷:营业外收入600 000。
《投资性房地产》会计准则研究 篇8
摘 要 为了顺应国家发展的需求，实现更加方便与国际接轨，我国于2006年发布了新的会计准则，确定了新的符合我国国情的会计准则体系。新的会计准则的实行必然对投资性的房地产企业产生不小的影响。本文对投资性房地产会计准则进行了分析研究。
关键词 投资性房地产 会计准则 研究 公允价值模式
一、新的会计准则与现行会计准则的区别
新准则明确了投资性房地产的定义及范围，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。
在后续计量方面，新准则引入公允价值模式，规定当满足公允价值模式使用条件时，企业既可以选择公允价值模式也可以选择成本模式，而不满足条件时企业只能选择成本模式。准允企业在一定条件下选用公允价值模式进行后续计量是新准则与现行规定差异较大的地方。现行规定由于未引入公允价值模式。新准则规定，企业“采用公允价值模式进行计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。
现行规定要求各项资产均采用成本模式计量，所以关于投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的处理方式仅涉及核算科目的转换，且金额保持不变。新准则采用成本模式计量的投资性房地产转换的处理与现行做法基本一致，但在采用公允价值模式计量投资性房地产的情况下，当自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应“按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”；当投资性房地产转换为自用房地产时，应“以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价。
二、新的会计准则在投资性地产中的运行状况
（一）投资性房地产的界定
目前对于部分行业如特殊行业如旅馆、酒吧、饭店、办公楼等企业持有的用于出租的房地产是否作为“投资性房地产”核算，还没有明确的界定，因此对于新会计准则的运行范围还有待与相关财务部门进行相关的制定。
（二）新会计准则的运行方法
新会计准则中的公允价值模式方法和信息数据的提供方向的差异，直接导致投资性房地产企业价值体现的不同。如运用后续计量的公允价值模式，资产负债等信息必须在取得公允价值下才能够运行，如果房地产的性质发生改变将无法使用此方法。我国现行的房地产市场并没有一定行业范围可循，对于新会计准则中公允价值的体现，公允价值信息的获取存在很多的不确定性，这在一定范围内阻碍了新会计准则的实行。
（三）公允价值的运行有可能提高企业的运营成本
新会计准则中的公允价值模式方法的确认的时间长，时间的界定不统一，容易使得公允价值在运行中获取的信息并不十分的准确，而且重复的进行公允价值模式运行，给投资性房地产企业带来一定的困扰，在无形中增加了企业的运行成本。
（四）新会计准则不能同时适用与不同类型
投資性房地产有多种类型，即使在同一家房地产公司也会同时存在多种类型的运行模式。而新会计准则中明确：投资性房地产的计量模式确定后不能随意变动。对于不具备新会计准则中公允价值模式运行条件的部分，不能用公允价值模式方法运行，继而采用成本模式运行，相关的信息会以不同的方式体现，造成实际信息与财务显示的信息不相匹配。
三、新会计准则完善了投资性房地产的财务制度
新会计准则在投资性房地产企业中的运行，为社会了解投资性房地产行业的情况提供了有力的财务信息，为投资者提供了较强的企业信息参考。新会计准则的建立，完善了财务信息财务信息管理体制，使投资性房地产企业的信息可以以规范的、统一的形式表现出来，在一定的范围内保证企业信息的准确性和真实性。新会计准则中公允价值模式的运用是一种接近国际性的财务运行方法，新会计准则的运行意味着我国的会计行业正在与国际接轨，投资性房地产企业在运行在采用新会计准则，可以更加规范的管理财务制度。通过新会计准则实现信息的准确性、公平性和透明性，可以更方便与国际市场融合，有利于投资性房地产企业更快的发展。
四、新会计准则应加大监管制度
新的会计准则与原有的会计准则最大的区别之一就是新会计准则规定企业在一定的范围内使用公允价值模式，公允价值模式的使用方法是否正确、规范、合理，是投资性房地产企业在实行新会计准则中的重点问题。科学的运用公允价值模式，合理的规范行业行规，都需要从各方面加强和完善监管的制度。
新会计准则中的公允价值模式计量具有很强的专业性和范围性，监管部门不一定具有专业的知识，很难直接的进行监管，可以采用会计准则中的信息披露的方面，要求投资性房地产企业按照公允价值模式计量内的信息披露制度，提供企业年度的信息披露以及针对某项单独的信息披露，如投资性房地产的位置、成本等，规定详细的信息以信息披露的形式上报，可以加强企业信息的透明化，可以有效的对投资性房地产企业的财务制度进行规范的管理与监管。新会计准则的运行需要一定环境和范围，因此要求各个投资性房地产企业有条件均采用新会计准则的，要严格执行新会计准则，形成统一的监管，为投资性房地产行业的发展提供有力的制度监管。
综上所述，新会计准则的实施，为投资性房地产企业提供了系统全面的会计信息体制。新会计准则的运行实现了我国会计信息与国际的接轨，提高了财务管理制度，推动了房地产企业财务制度的完善。在投资性房地产企业中运行新会计准则，可以对房地产行业进行更加规范的监督，加强行业的财务管理制度。新会计准则的运行给投资性房地产企业财务管理和信息的准确提供了有力的保障，为投资性房地产企业向国际化发展提供了良好的支持。
参考文献：
[1]盖朋月.试论投资性房地产会计准则的分析.北京出版社.2007.
房地产投资展望 篇9
近几年来，无论在学术界，金融市场，还是社会上，房地产都是个热门的话题。随着炒楼越来越热，投资房地产的风险也倍受关注，尤其是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险往往会给人带来巨大的损失。那么在当先楼市不断飙升的形势下，房地产的投资，最终会导致破产，还是暴发？
在如今的中国，房地产是一个特殊的行业。由以消费为主到以投资为主，房地产已经逐渐演变成金融投资工具。它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。
同其他投资品相比，房地产又具有以下的一些特点，使得它的投资风险更为难于评估。
一、房地产投资金额巨大。房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。
二、投资回收期长。房地产投资回收期根据项目性质的不同，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建设周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的回收期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。
三、投资不确定因素多。众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。
房地产的长期投资风险巨大，稍有不慎，可能就血本无归。但是，就现在楼价不断飙升的局面，房地产的价格一时根本无法控制，纵使风险大，一时也只升不降。首先对比一下股票市场。
1、炒股是用自己的钱，不允许向银行贷款；炒楼自己只需出30%，剩下的70%可以从银行贷款。
2、掌控内幕的证券从业人员严禁炒股；而房地产从业人员可以炒股，甚至是楼价不断飙升的帮凶。
3、炒股的人操控股票行情会受到严厉处罚；房地产行业越没有完善的法律规范，开发商或中介操控楼价。
房地产投资分析报告 篇10
前 言
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
第一章 标的行业属性及成长性分析
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
行业及公司简介：
行业情况简介
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；
（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；
（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；
（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
公司情况简介
公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。
公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。
行业发展前景：
房地产市场发展展望
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
房地产综合服务行业前景展望
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
顾问策划业务
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
代理业务
2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。
房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。
经纪业务
2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。
世联地产经营优势
世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。
公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。
2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。
4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。
首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；
第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；
第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；
第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。
第二章 标的当前估值合理性分析
盈利预测
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。
07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；
07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；
07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；
估值
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。
第三章 标的风险所在及防范措施
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。