投资性房地产实务分析

投资性房地产实务分析（共9篇）

投资性房地产实务分析 篇1

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产。实际上投资性房地产是一种经营活动, 其主要形式是出租建筑物和出租土地使用权, 这实际上是一种让渡资产使用权的行为, 房地产租金就是让渡资产使用权而收取的收入;另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权, 主要目的是为了赚取增值收益。企业持有房地产除了自用管理、生产经营活动场所和对外销售外, 还有用于收取租金的或增值收益的活动, 其比例在各企业中不断的增加, 有的企业甚至作为主营业务。这就有必要把投资性房地产单独作为一类资产核算和反映、将其与自用的生产性管理用房地产和作为存货的房地产加以区分, 从而更加清晰反映企业所持有房地产构成情况及盈利能力, 从投资性房地产的用途、状态、目的等方面与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产区别开。

一、投资性房地产的范围

(一) 一是已出租的土地使用权, 它是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他公司的不能确认为投资性房地产。并且此出租仅限于经营租赁方式租出的土地使用权, 融资性租出的投资性房地产适用于企业会计准则21号租赁, 也不属于投资性房地产。二是持有并准备增值后转让的使用权, 它指企业取得的准备增值后转让的使用权。三是已出租的建筑物, 它指企业拥有产权的, 以经营租赁方式出租的建筑物, 包括自建及开发完成用于出租的建筑物等, 同样此类房产也不包括融资性租出的投资性房地产。

(二) 一项房地产部分用于赚取租金或资本增值, 部分用于生产商品、提供劳务或经营管理, 用于赚取租金或资本增值的部分, 如果能够分别计量和出售的, 可以确认为投资性房地产。企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务, 所提供的其他服务在整个协议中不重大的, 可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的, 该建筑物应视为企业的经营场所, 应当确认为自用房地产。关联企业之间租赁房地产, 出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时, 应将其作为企业集团的自用房地产。如母公司以经营租赁给子公司的房地产, 应当作为母公司的投资性房地产, 但在编制合并报表时, 作为企业集团的自用房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店, 不属于投资性房地产。如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租, 且出租的部分能够单独计量和出售的, 出租的部分可确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认与计量

投资性房地产初始成本确认包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产两种, 但企业只能采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式, 即同一企业只能采用其中一种计量模式, 不能两种计量模式同时并存。企业采用成本模式计量的, 对于固定资产形式的投资性房地产, 应当比照《企业会计准则4号———固定资产》的相关规定处理;对于无形资产形式的投资性房地产, 应当比照《企业会计准则6号———无形资产》的相关规定处理。企业取得的投资性房地产, 应当按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本, 包括购买价款和直接归属于该资产的相关税费。自行建造投资性房地产的成本, 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本, 适用相关会计准则的规定确认。与投资性房地产有关的后续支出, 满足上述的确认条件的, 应当计入投资性房地产成本;不满足上述确认条件的, 应当在发生时计入当期损益。

企业在采用采用公允价值模式计量的投资性房地产时, 公司应以谨慎性原则考虑, 只有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够可靠地取得的, 才可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。当不能够同时满足以上情况时企业就不能够采用公允价值模式计量。企业一旦采用公允价值成本模式计量是不能转回成本模式计量的。在采用公允价值模式计量情况下, 企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。自建的房地产其计入成本方式与固定资产相似;非投资性房地产转为投资性房地产转为投资性房地产确认, 实际上是对房产用途发生改变进行的重分类, 转变过程也是应在管理机构做出书面决议明确规定将该空置土地或建筑物用于经营租赁并持有在短期时间内不会发生变化的才可以将其确认为投资性房地产核算。否则按可比性及重要性原则不应划分为投资性房地产。

三、投资性房地产转换及处置

(一) 投资性房地产转换的性质和方式

房地产的转换形式实质上是因房地产用途发生改变对房地产进行重分类。这种转换是针对房地产用途发生改变, 而不是后续计量模式的转变, 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生改变, 才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产, 这个确凿的证据指:一是管理当局或者权力机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议;二是房地产用途发生实际状态上的改变。

(二) 投资性房地产转换的主要形式

1. 投资性房地产转换为自用房地产:

第一, 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产, 应当按该投资性房地产在转换日的账面价值余额、累计折旧或摊销、减值准备等, 分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目, 按投资性房地产的账面余额, 借记“固定资产”或“无形资产”科目, 贷记“投资性房地产”, 按已计提的折旧或摊销, 借记“投资性房地产累计摊销”, 贷记“累计折旧 (摊销) ”;原已计提的减值准备, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 贷记“固定资产减值准备”科目。第二, 采用公允价值模式进行后续计量的投资性地产转换为自用房地产, 企业应当以其转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额分别处理, 当转换当日的公允价值小于原账面价值时, 其差额计入当期损益 (公允价值变动损益) ;当转换当日的公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益 (资本公积-其他资本公积) 。转换日按该投资性房地产在转换日的公允价值, 借记“固定资产”或“无形资产”, 按该项投资性房地产的成本贷记“投资性房地产———成本”, 按投资性房地产的累计公允价值变动, 贷或借记“投资性房地产———公允价值变动”, 按其差额, 借或贷记“公允价值变动损益”。

2. 非投资性房地产转换为投资性房地产:

第一, 采用成本模式进行后续计量的非投资性房地产转换为投资性房地产, 自用房地产转换为投资性房地产在转换日应当按该投资性房地产在转换日的账面价值原价、累计折旧、减值准备分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等科目, 按其账面余额, 借记“投资性房地产”, 贷记“固定资产”、“无形资产”“开发产品”等科目;按已计提的折旧或摊销, 借记“累计摊销”、“累计折旧”, 贷记“投资性房地产累计摊销”, 原计提减值准备的借记“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”、“存货减值准备”等科目。第二, 非投资性房地产转换为投资性房地产若要采用公允价值模式计量的, 应当按该项房地产在转换日公允价值公入账, 借记“投资性房地产———成本”, 原计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”, 按其账面余额贷记“开发产品”“固定资产”、“无形资产”等科目, 同时按转换日公允价值小于账面价值的差额, 按其差额借记“公允价值变动损益”;转换日公允价值大于账面价值的差额, 按其差额贷记“资本公积———其他资本公积”科目。

(三) 出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损的处理

应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。第一, 采用成本模式后续计量的情况下企业出售、转让、清理时, 按取得的收入, 借记“银行存款”等科目, 贷记“其它业务收入”等科目;按其账面余额, 借记“投资性房地产”科目, 按已计得的折旧 (摊销) , 借记“投资性房地产累计摊销”科目, 原已计提减值准备的, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 投资性房地产实际收到的款项与账面价值差额进入当期损益。第二, 当企业出售、转让、清理以公允价值后续计量的投资性房地产, 按实际收到的款项借记“银行存款”等科目, 贷记“其它业务收入”科目;并结转投资性房地产的账面余额, 分别借记“其它业务成本”科目, 按成本贷记“投资性房地产—成本”科目, 按其累计公允价值变动调整投资性房地产的公允价值变动部分, 借或贷记“公允价值变动”科目, 同时将其转入“其它业务收入”, 在原转换日计入资本公积的金额也一并转入, 借记“资本公积———其它资本公积”科目, 贷记“其它业务收入”科目。

四、其他

公允价值模式改变的主要是会计利润, 并未改变投资性房地产的现金流, 因此并不改变投资性房地产的价值。目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法对房地产上市公司进行估值, 从理论上与公允价值模式相一致。大多数公司多半采用成本计量模式, 并未对投资性资产进行估价, 税收问题可能导致公允价值模式降低公司价值, 如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产, 将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 这会增加公司的所得税, 导致投资性房地产现金流下降, 从而降低公司价值。

摘要：本文分析了财政部2006年2月15日发布的《投资性房地产》准则涉及到的投资性房产实务问题, 归纳总结了不同于以往的一些观点。

关键词：投资性,房产,公允价值

参考文献

〔1〕何希倩, 陈汉文.国际会计准则第40号:投资性房地产的计价模式〔J〕.新理财, 2006 (9) .

〔2〕王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究〔J〕.会计研究, 2007 (8) .

投资性房地产实务分析 篇2

本章内容在考试中一般以单项选择题、多项选择题以及判断题等客观题进行考核，在计算分析题和综合题中也可能出现。本章内容变化不大，主要变动情况时增加了投资性房地产的后续支出的讲解；投资性房地产处置时的处理也有细微变动。

二、听课心得：

本章听的是高志谦老师讲授的投资性房地产一章，第一次听高老师讲课，我被他的快板式讲授风格深深吸引了，有种相见恨晚的感觉，喜欢高老师讲话干净利落，例证通俗易懂，对考点的概括性很强，听他的课总有种豁然开朗的感觉。不多说，下面请看本章的知识要点总结。

三、知识点精讲

（一）投资性房地产定义

是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（简单说就是租赁出去，或者用于保值增值的房产，或者两者兼有性质的房产）

（二）投资性房地产范围（重点掌握）

包括以下三方面：1.已出租的土地使用权；（这里企业必须拥出租物的产权）2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。以下是不属于投资性房地产的资产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产2.作为存货的房地产

（三）投资性房地产的确认和计量

1.确认条件：

企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益且成本能够可靠地计量。

2.确认总体原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时按照取得时的实际成本进行初始计量，这和固定资产、无形资产的计量方法相同。

不同取得渠道下的成本计量：①外购。按买价和相关税费作为其入账成本。②自行建造。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

（四）投资性房地产的后续计量

（1）采用成本模式：与固定资产计量方法相同，只是用到科目不同（其他业务成本或其他业务收入）

（2）采用公允价值模式：高志谦老师给我们总结了一句话：公允价值计量模式很简单，不计折旧、不摊销、不计提减值，以公允价值调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。

A.期末公允价值大于账面价值时

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

B.期末公允价值小于账面价值时，反之

这里要注意：企业可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式。

（五）投资性房地产后续计量模式的变更（转换）

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理

1.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货，自用房地产或存货的公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”中。

2.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入到“公允价值变动损益”中，反之，其差额计入到“资本公积”。

（七）投资性房地产的处置（重点掌握）

成本模式下：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（其他业务收入或其他业务成本）。公允价值模式下：

1.按实际收到的款项

借：银行存款

贷：其他业务收入

2.按当时投资性房地产的账面余额

借：其他业务成本

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动（也可能在借方）

3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或反之。

4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

借：资本公积――其他资本公积

贷：其他业务成本

或反之。

本章小结：

投资性房地产利弊分析及税务筹划 篇3

摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。

关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划

房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。

一、投资性房地产的利弊分析

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：

1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。

2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。

3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。

二、投资性房地产的税务筹划

投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（一）投资性房地产会计核算的计量方法

新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。

（二）租金收入的筹划

1.将出租业务策划为承包业务

房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。

2.租金收入分解为其他形式

如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。

案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。

筹划前公司需要缴纳的税金如下:

营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。

房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540萬。

企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。

筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。

由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。

参考文献：

[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).

[2]中国注册会计师协会.会计.北京:中国财政经济出版社.2010.

投资性房地产实务分析 篇4

1.1 公允价值的定义

国际会计准则委员会(IASB)在IAS32《金融工具:披露和列报》中指出:“公允价值指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。而我国《企业会计准则———基本准则》中对公允价值所下的定义是:“在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”这一定义与IASB趋同[1]。公允价值作为一种新计量属性,最大特征是来自公平交易的市场,是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识,这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。

1.2 公允价值在我国会计实务中的的适用范围

与国际财务报告准则相比,我国会计准则体系在确定公允价值的应用范围时,充分地考虑了国情,作了审慎的改进。准则中强调,企业一般应当采用“历史成本”,只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用公允价值计量属性。目前,在我国企业采用公允价值计量主要集中在资产减值、金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面。

2 上市公司投资性房地产运用公允价值计量现状

2007年,沪深两市1570家上市公司中,会计报表中体现投资性房地产的企业有630家之多,仅有18家采用公允价值模式进行后续计量,占比不足3%[2],2008年,690家持有投资性房地产的上市公司中,采用公允价值计量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇车城及泛海建设4家公司,比例仍在3%左右徘徊,2009年采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司只比2008年增加了4家。截止2009年12月31日,沪深交易所共有1718家上市公司,09年度投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿,占公允价值变动净收亿总额的41.17%,08年投资性房地产公允价值变动为净损失0.36亿。[2]以公允价值计量的投资性房地产,在2009年有727家上市公司有投资性房地产,账面价值1597.70亿,占资产总额的0.26%,其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产,期末账面价值366.03亿,占投资性房地产总额的比例也无显著提高。[3]

由此可见,CAS3实施数年来,全国仅有为数很少的上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产,所占比例很低。文章将从会计准则、资本市场、企业决策三方面分析造成这一现状的原因。

3 房地产上市公司公允价值计量投资性房地产现状成因探讨

3.1 会计准则的严格约束《企业会计准则》第10条对用公允

价值计量模式的投资性房地产提出了必须同时满足以下条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。CAS3《企业会计准则》第12条强调,“已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”。还有,“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产”的相关规定。实际上是三个条件缺一不可,尤其是同一企业只能采用一种计量方式的规定在很大程度上限制了上市集团公司下具备条件子公司采用公允价计量的可能。

3.2 资本市场对公允价值运用的约束

我国的资本市场经过30年的发展,在融通资金、价格发现、配置资源等方面为中国经济的发展作出了重要贡献,但价值投资仍未占据主导地位。公允价值计量投资性房地产,可以真实反映资产、所有者权益的增减,在房价一路上升的背景下,可以提升公司的业绩。但二级市场中的股价和公司业绩之间并无明显的正向关系,对上市公司的市场价值影响有限,这在一定程度上削弱了上市公司管理层选择公允价值的可能。

3.3 企业决策对公允价值选择的影响

企业选择那种模式计量是由企业决策决定的,企业在决定否对投资性房地产采用允价值模式时,通常还会结合考虑以下因素:

3.3.1 企业持有投资性房地产的目的

一类是以赚取租金或赚取租金与资本增值兼有的投资性房地产,受益期较长,资产价值可以通过收取租金来实现,后续计量采用成本模式,计提折旧、摊销,进行减值测试;另一类是以资本增值为目的,具有一般金融资产投资的性质,则可以采用公允价值模式进行后续计量,不用计提折旧、摊销,公允价值变动计入当期损益。

3.3.2 上市公司是否需要保留上市资格

采用公允价值计量模式,能使企业的账面资产和利润增加,对投资性房地产采用公允价值模式调增账面利润,成为被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。如ST百花;无此担忧的公司则会慎重选择。

3.3.3 防止会计政策应用出错

CAS3对投资性房地产采用公允价值模式的条件有严格的规定,尽管应用指南中对“同类或类似的房地产”做了补充说明,但由于地段、楼层、朝向不尽相同,上市公司要找到每一处房地产的活跃市场,实属不易,或者即使已找到这样的价格,也不知道是否可以使用,为了避免在政策运用中出现偏差,往往对新政策不予考虑。[4]此外,公允价值模式是条“单行道”,一旦某项投资性房地产采用了公允价值模式,就不能再转回成本模式,也使上市公司管理层对公允价值模式持谨慎观望态度。

3.4 相关法律制度、市场条件的影响

以公允价值作为会计计量属性,必须解决公允价值的确定。我国CAS3对投资性房地产公允价值的确定规范比较简单:“企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他价格信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”,准则对“其他价格信息”的表述是模糊的,应当适当给出一些便于理解的举例,并且,准则也没有详细介绍会计人员应如何运用这些价格信息去做出所谓的合理的估计。企业从以上这些途径无法获得公允价时,就会选择资产评估机构,目前专业且公正的评估机构数量有限;这也是制约公允价值推广的原因。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006.

[2]财政部.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[S].2007.

[3]财政部.我国上市公司2008年执行会计准则情况分析报告[N].2008.

投资性房地产实务分析 篇5

摘要：投资性房地产作为一种新颖投资保值方式，备受一些企业青睐。本文对我国投资性房地产准则与国际会计准则作比较，以明确二者的异同。

关键词：新会计准则 投资性房地产准则国际会计准备 比较

0 引言

随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，逐渐成为人们热捧的对象。在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。人们不能习惯的再把投资性房地产作为固定资产来管理，我国借鉴了国际会计准则并于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》，以完善我国投资性房地产的确认、计量和披露问题，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

1 我国投资性房地产新准则与旧准则及制度的比较

我国颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》包括六章，即总则、确认和初始计量、后续计量、转换、处置和披露，其中要明确投资性房地产实质是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括三个部分：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。我国原有的会计准则体系，并没有把投资性房地产作为一个单独项目来加以处理，而是把现有的投资性房地产的相关内容分散在其他相关的会计准则之中。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为房地产开发企业的存货，按照存货准则的规范来加以处理；对外出租的固定资产，按固定资产的规范来加以处理；用于对外出租的土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权，按无形资产准则的规范来进行处理。①在初始确认上。新准则将其相关内容确认为投资性房地产；而旧会计准则中则将其确认为库存商品、固定资产和无形资产。②在初始计量方面，都是按取得的实际成本计量。③在后续支出的确认与计量上，新准则规定，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益；原有的固定资产准则和存货准则规定，相关内容的后续支出都应该直接计入当期损益。④在后续计量上，原有的会计准则对相关内容的规定都要求采用成本模式，无形资产和出租开发产品要分期摊销，固定资产要提折旧，在期末还需要考虑其资产减值，计提减值准备；新准则对相关内容的计量采用了两种模式——成本模式和公允价值模式，其成本模式的做法同原有的准则要求一样，但在采用公允价值模式时，不需要摊销或折旧，不需要计提减值准备，只需要在期末按期末公允价值对账面价值进行调整，将其差额直接计入当期损益。⑤在转换方面，原有准则没有对此作出规定。⑥在处置方面，新旧准则的规定基本一致。⑦在披露方面，原有准则并没有对相关内容作出特殊的披露要求。

2 我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较

我国制定的投资性房地产准则是在借鉴国际会计准则IAS40的基础上结合我国的投资性房地产的实际情况进行分析，总结出一套适用我国的投资性房地产的会计准则，体现了会计准则的“中国特色”。

2.1 准则规范的对象不同 在我国，土地被完全收归国有，因此准则规定的房地产不包括土地而单指土地使用权，而《国际会计准则第40号——投资性房地产》（IAS40）提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。IAS40规定还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见而经营租赁租入的房地产承租方不入账。因此我国新准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围而是纳入到《企业会计准则第21号——租赁》之中。

2.2 确认和初始计量的不同 我国新会计准则《企业会计准则第3号一投资性房地产》第七条第二款规定：自行建造的投资性房地产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产，这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用《企业会计准则第16号—不动产、厂场和设备》，待建造和开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用IAS40。

2.3 公允价值的应用条件及后续计量的不同 我国新会计准则《企业会计准则第3号——投资性房地产》第九条规定：会计处理可以采用成本模式或公允价值模式，但倾向于成本模式为主导；第十条规定了应用公允价值计量应满足的条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价值及其它相关信息。一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值计量的可靠性。而IAS40规定可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策并且将选定的会计政策的用于其全部投资性房地产，但同时规定。选择成本模式的企业应对投资性房地产的公允价值进行披露。IAS40更倾向于采用公允价值模式。此外，会计准则《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十二条规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，成本模式转化为公允价值模式应作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。另外，已采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。而IAS40第25条规定只有能够在企业财务报表中对事项和交易进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策，尽管从公允价值模式变更为成本模式，不大可能导致更恰当的列报，但国际会计准则并没有完全禁止企业这种变更。

2.4 报表披露不同 我国新准则共要求披露五个方面的信息，而IAS40要求披露的内容更详细。除了我国新会计准则要求的五个方面外还要求企业披露：投资性房地产的公允价值依赖于具备独立资格的评估师所作评估的程度，及如果不存在这种评估应披露这一事实；在公允价值模式下，投资性房地产产生的相关收益和费用、投资性房地产变现能力、限制情况；在成本模式下，要求企业披露投资性房地产的公允价值等。

2.5 在相互转换方面不同 我国会计准则《企业会计准则第3号一投资性房地产》第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入到当期损益：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入到所有者权益。而IAS40第57条规定对于将存货转换成一项将按公允价值计量的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。可见，对于转换日房地产公允价值与原账面金额的差额，我国分别对待处理，差额为正数，计入到权益中；差额为负数，计入当期损益，体现了谨慎性原则，而IAS40则将该差额一律计入当期损益。

2.6 在处置方面不同 IAS40第63条规定，处置投资性房地产产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认，对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应考虑应收款实际收益率因素确定利息收入。而我国新会计准则无此规定。可见，我国会计准则《企业会计准则第3号——投资性房地产》与《国际会计准则第40号—投资性房地产》相比，显得更加简洁，是我国会计准则体系的特殊之处。

3 启示与借鉴

3.1 国际会计准则理事会在对投资性房地产的计量上，推荐采用公允价值模式。这是其在将公允价值普遍应用于对金融资产的计量后，首次将公允价值用于非金融资产。2001年2月将公允价值用于对生物资产和农产品的计量上。在21世纪公允价值将与历史成本互相补充，共同成为会计主要的计量属性，会计信息更注重决策的相关性。因此，我们应重视对公允价值的研究。同时，我国应加速完善资本市场和产品市场。

3.2 与国际会计准则IAS40的比较，我国的会计准则比国际会计准则更简洁，在投资性房地产方面，国际会计准则更偏爱公允价值计量模式，而我国在没有确凿证据表明公允价值能够可靠计量时，采用成本模式，为了增加项目的可比性，与国际惯例接轨，我们应重视对公允价值的研究。尤其是在我国逐渐鼓励应用公允价值模式的趋势下，我们应努力做到使投资性房地产的重估价必须公允，透明，防止企业利用公允价值操纵利润的现象。

参考文献：

[1]新企业会计准则实务指南与讲解.机械工业出版社.2007.

[2]宫国财.我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较[J].会计师.2007.6.

[3]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸.2007.4.

[4]孙鸿雁.投资性房地产准则的国际比较与借鉴[J].会计之友.2006.8.

[5]国际会计准则第40号——投资性房地产.2002.

投资性房地产的财务风险分析 篇6

一、投资性房地产财务风险管理体系

对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本———效益原则，但是应该关注有关研究机构发布的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。

最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

二、投资性房地产财务风险指标

财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用。

（一）投资性房地产现金流量分析

从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量。投资性房地产的现金流出量(投资成本)主要是初始投资(包括购买价格或建造成本);投资性房地产的现金流入量(投资回收)包括税后现金净流量和税后处置收入。

首先，初始投资=购买(建造)价格-债权人投入+其他购置成本。

其次，税后现金净流量。税后现金净流量是物业持有者在投资持有期间每年的现金流入量在抵减经营付现成本、债务支付和所得税后的余额。

最后，税后处置(销售)收入=销售价格-销售费用-未偿还债务余额-应纳税额。

（二）NPV决策与期权

净现值NPV是用来评价长期投资项目可行性的传统财务指标。NPV决策的基本思路是：

将投资方案的现金流出量和项目完成后每年的现金流入量进行对比，确定现金净流量(投资收益)，据此评价方案的可行性，或可对多个方案进行比较，为最终的投资决策提供依据。若只有一个备选方案，NPV为正时，可对其进行投资，反之则放弃该项目;若有多个备选方案，且方案之间是互相排斥的，则选择NPV是正值中的最大者。在做出投资决策之前，投资者可使用净现值(NPV)法对投资项目的财务风险做出预测。当净现值为正数时，偿还本息后项目仍有剩余的收益，风险较小;当净现值为负数时，项目的收益不足以偿还本息，风险较大。

（三）财务预警指标测度系统

财务预警指标测度系统的实施步骤为：设计监测指标———测算监测指标的预警临界值———设置警限和警度———测度监测指标的实际值———比较实际值与临界值，根据预设的警限，预报警度。

1. 设计预警临界值。

预警临界值是通过对财务数据的剥离和计算而得到的判断有无警情出现的财务数据。房地产的地域性及对国家宏观政策的敏感性，决定了其预警临界值的设计是财务预警指标测度系统的一大难点。笔者通过先设计各子项、母项指标的预警临界值，再分别代入各监测指标的计算公式，从而求出各监测指标的预警临界值。各监测预警指标中的子项、母项预警临界值的计算公式如下。

营业净收入的预警临界值=前三年平均还本付息额+前三年平均所得税额

实际租金收入的预警临界值=(同期银行贷款年利率+1%)×房地产年均价值的预警临界值

房地产年均价值的预警临界值=负债的预警临界值+平均净资产的预警临界值

应收账款的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的应收账款平均值

2. 设置警限和警度。

以预警临界值为基准设置警限，警度是指警情的程度。直接用监测指标的实际值与预警临界值作比较，结果是绝对数，不便于设置警限，而应该选择使用指数(比较相对数)来设置警限。

各监测指标的预警指数=(本期监测指标实际值-本期监测指标预警临界值)/本期监测指标预警临界值

一般来说，计算结果若为正数，则表示安全系数，投资项目的该项监测指标所反映的内容无警;计算结果若为负数，则为预警指数，投资项目的该项监测指标所反映内容的警情随着预警指数变小而越来越严重。如果监测指标为区间型变量指标或为愈小愈好型变量指标，需将上述指数公式的子项的被减数与减数互换位置。

摘要：房地产行业是一个标准的高风险行业, 但是有些人对投资性房地产的财务风险认识不足, 认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值, 这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜在风险隐患。因此, 在规范投资性房地产会计处理的基础上, 投资者急需建立相关的财务风险知识体系, 以建立充分有效的内部控制, 从根源上全面降低投资性房地产的财务风险。

关键词：投资性房地产,财务风险,分析

参考文献

[1]屈杨.浅谈投资性房地产转换的会计处理[J].中国高新技术企业, 2008 (4) .

[2]吴娜娜.浅谈投资性房地产的会计处理[J].财会月刊, 2008 (3) .

投资性房地产实务分析 篇7

一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状

CAS3发布已五年有余, 从企业执行的实际情况来看, 多数上市公司更倾向于选择成本模式来计量投资性房地产, 仅少部分上市公司选择了公允价值计量模式。

根据证监会2007~2009年连续三年所公布的上市公司执行企业会计准则财务分析和监测报告, 2007年沪深两市1 547家上市公司中, 拥有投资性房地产的企业有626家, 仅有14家采用公允价值计量模式, 占2.24%。2008年沪深两市1 624家上市公司中, 持有投资性房地产的企业690家, 采用公允价值计量的仅20家, 不足3%。2009年沪深两市1 714家上市公司中, 727家拥有投资性房地产, 采用公允价值计量模式的仅26家, 占3.58%。在投资性房地产较集中的房地产上市公司中, 采用公允价值计量投资性房地产的也不多, 2009年拥有投资性房地产的80家企业中仅有5家选择公允价值计量, 占6.25%。具体数据见表1:

单位:家

由表1可知, 采用公允价值计量模式的公司虽每年有所增加, 但占比很小, 均不到10%。是什么原因导致目前这种局面?这值得准则制定机构和会计理论界认真思考。

二、管理层选择会计政策偏好的原因分析

国外学者Gordon (1964) 认为管理层可能通过会计政策选择来最大化自身效用, 为使自身效用最大化, 他们有动机平滑各期的利润。Watts等 (1978) 假设管理层的效用是预期激励额的增函数, 是激励额波动性的减函数。他们认为管理层选择不同的会计政策主要出于以下两个原因:第一, 有证据表明股票价格与会计利润存在正的相关关系, 而会计政策选择会对会计利润产生影响进而影响到股票价格, 从而影响到管理层的期权效用。第二, 管理层的工资薪酬一般都与相关会计利润指标挂钩, 会计政策的选择结果会直接影响到管理层当期的财富和效用。分析会计政策对管理层财富的影响还可以通过以下几个因素间接实现: (1) 税收; (2) 受管制程度; (3) 政治成本; (4) 信息处理成本; (5) 管理层激励方案条款。

国内也有不少学者对投资性房地产计量模式的选择进行了研究, 姜向华 (2009) 和刘永泽、马妍 (2010) 对公允价值未能在投资性房地产计量中广泛应用的原因进行了比较全面的分析, 他们将公允价值计量模式在投资性房地产的应用困境归结为以下八个方面: (1) 市场条件不完善; (2) 准则限制条件严格; (3) 指南缺乏可操作性; (4) 管理层会计理念障碍; (5) 税收成本方面的考虑; (6) 导致利润波动性加大; (7) 对主要财务指标的影响不易把握; (8) 带来股利分配的压力等。

但是总的来看, 目前国内学者对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用不广泛的原因解释尚不具较强的说服力, 对管理层的动机分析不够深入, 还需进一步探讨。本文主要结合管理层的动机和公允价值计量模式的经济后果来分析管理层对投资性房地产后续计量模式的偏好。

三、对选择公允价值计量模式的客观因素分析

1. 市场条件的完善程度。

在我国城市特别是一些大中型城市, 房地产市场近年来一直比较活跃 (这可能是CAS3引入公允价值的一个基本考虑) , 取得公众价值合理的参考价还是可行的。以2007年为例, 630家拥有投资性房地产的上市公司均处于大中城市, 其中北京、上海和深圳就有234家, 但采用公允价值计量的公司仅占3.4% (刘永泽等, 2010) 。更值得深思的是, 许多拥有城市黄金地段的投资性房地产上市公司, 也都选择了成本模式。这显然不能成为无法获取公允价值而采用成本模式计量的原因, 估计它们都另有“隐情”。

2. 信息处理成本。

采用公允价值计量模式, 所得税的会计处理和纳税调整的确会使成本增加。《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》 (财税[2007]80号) 明确规定:投资性房地产持有变动不计入应纳税所得额, 只计入递延税项, 处置时需进行纳税调整。这一规定使两种计量模式下各期应纳所得税额基本相同, 只是公允价值计量模式需对每年计入损益的公允价值变动进行纳税调整, 还需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额。同时公允价值的确定也需要花费相应的成本, 如果利润改善的幅度不大, 企业是没有动机采用公允价值计量模式的。这一原因看似合理, 其实它并不是主要原因。因为对于那些同时发行A股和B股、A股和H股的上市公司来说, 它们还需要按境外会计准则编制财务报告, 而公允价值计量模式又是国际会计准则所规定的基准计量模式, 即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值, 因此这些“A+B”与“A+H”的上市公司采用公允价值计量模式是原本要做的核算工作, 不会增加额外的成本, 采用成本模式反而会增加会计处理的成本, 对它们来说, 选择公允价值计量模式更为合理。但事实上, 除中国银行外, 有关上市公司最终还是选择成本模式, 显然, 信息处理成本无法解释这些公司会计政策的选择偏好。那么令管理层放弃选择公允价值计量模式的真正原因是什么呢?

四、经济后果对选择公允价值计量模式的影响分析

1. 严格的准则限制加大了公允价值计量模式的风险。

CAS3对公允价值计量模式的规定相当严格, CAS3第10条规定采用公允价值计量模式必须同时满足两个前提条件:“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息”。CAS3第12条规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式”。《企业会计准则讲解》 (2008) 指出:“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”这些规定大大限制了企业的自由度, 增加了采用公允价值计量模式的风险。因在目前房地产政策变幻莫测的情况下, 一旦政策导致房价大幅波动, 采用公允价值计量模式的公司无法从公允价值模式转为成本模式, 公司的业绩会产生大幅波动, 并会引起股票价格的波动, 从而对企业产生一系列不良的经济后果, 这种担忧使企业不敢贸然采用公允价值计量模式。

2. 公允价值计量模式对企业融资需求的影响。

无论是债券融资还是股权融资, 对企业净资产和盈利能力都有相应的要求。《公司债券发行试点办法》规定, 发行公司债券后累计债券余额不超过最近一期期末净资产额的百分之四十, 最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息。《上市公司证券发行管理办法》规定, 发行股票和可转债的, 最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六。扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比, 以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据;向金融机构贷款时, 总资产、净资产、利润和资产负债率都是贷款额度的衡量指标。总体来看, 公允价值计量模式目前情况下可大大增加企业的净资产额, 如果通过发行企业债券或可转债以及向金融机构贷款, 融资的金额会相应增加。如果采用公允价值计量后企业的净资产收益率能在百分之六之上, 更优的资本结构对公司的股权融资能起积极的作用。因此公允价值计量对企业融资需求的影响是上市公司尤其是房地产公司考虑的一个重要因素。在5个采用公允价值计量的房地产公司中有3个在采用公允价值计量以后发行了公司债, 投资性房地产公允价值变动对公司债发行的影响分析见表2:

由表2可以看出, 公允价值变动对金融街的影响较大, 该公司因采用公允价值计量模式而多发行公司债券4.4亿元, 公司的资产负债率从55%降至51%, 负债融资对金融街的影响较大, 而对其他两个公司影响不显著, 其他两个公司可能存在其他动因。从近几年房地产市场的形势看, 连续多年火爆的销售市场, 使大多数房地产企业有较充足的现金流, 因此对它们来说, 融资需求动因对房地产企业采用公允价值计量模式的影响相对有限。随着国家调控政策的实施, 当大多数房地产企业现金流不足时, 这一动机将会大大增强。

3. 公允价值计量模式对企业政治成本的影响。

Watts等 (1978) 研究结果表明, 政治成本越高的企业越倾向于选择账面利润更低的会计政策。本文利用国泰安数据服务中心 (CSMAR) 中国上市公司财务指标分析数据库中的盈利能力数据, 对比了房地产行业与其他行业2007~2010年的销售净利润 (NPM) 和净资产报酬率 (ROE) , 具体见表3。

由表3可以看出, 近四年房地产企业无论是NPM还是ROE均明显高于其他企业。从均值比较结果看, 2007~2009年房地产企业销售净利润高于其他企业8%左右, 2010年降至4.38%, 统计结果均在1%的置信度水平上显著。四年中净资产报酬率也比其他企业高2%~4%, 统计结果至少在5%的置信度水平上显著。

从表3的中位数比较结果看, 2007~2010年, 房地产企业的销售净利润高于其他企业7.37%~9.51%, 统计结果均在1%的置信度水平上显著。四年中净资产报酬率比其他企业高1.46%~3.82%, 最低的统计置信度水平为6.51%。房地产企业高的账面利润往往导致一些额外成本增加, 如消费者要求政府采用有效措施管制房地产企业, 使企业的政治成本和管制成本增加;高的账面利润还有可能导致职工要求加薪, 增加人工费用。那些存在这些额外成本的上市公司会倾向于选择能使账面利润看起来较低的会计政策, 从而避免公众的关注。目前过高的房价已将消费者和政府的注意力吸引到各房地产公司, 国家和各地方政府也相继出台了一系列调控房价的政策, 即使采用公允价值计量能增加企业的价值, 一些拥有大量投资性房地产的公司不到万不得已是不会选择公允价值计量模式的。

4. 公允价值计量模式对盈余波动性的影响。

盈余大幅波动绝对不是管理层所愿意看到的, 因为无论是增发新股还是配股, 市场对盈余指标的要求是刚性的, 管理层更愿意有一个持续平滑且可预期的盈余走势。而公允价值模式会使当期房地产的价格波动反映在当期收益中, 当价格波动很大时, 一方面管理层无法预期, 另一方面可能会使盈余出现负数, 负的盈余即使金额不大也会使企业各方面受到影响, 甚至对管理层的薪酬也会产生负面影响。Francesco Avallone (2008) 通过对欧洲7个国家持有投资性房地产的公司后续计量的会计政策选择进行实证研究, 其中一个结论表明, 如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性, 则会倾向于选择成本模式。对于我国上市公司来说, 这种平滑利润的动机依然强烈, 加之近期国家宏观经济政策对房地产市场的调控, 房价波动性会更大, 一些业绩较稳定的上市公司不愿意承担采用公允价值计量模式带来的风险, 因此选择了成本模式。2007~2009年投资性房地产公允价值波动性确实较大, 2007年14家公司投资性房地产公允价值变动总计22.56亿元, 房价平均变动1.61亿元;2008年20家公司投资性房地产公允价值变动总计-0.36亿元, 房均价变动-0.02亿元;2009年26家公司投资性房地产公允价值变动总计39.12亿元, 户均变动1.5亿元。这样的变动趋势基本上与各年的房地产走势相一致。图1反映了公允价值变动总额近三年的变动趋势。图2反映了户均公允价值变动额近三年的变动趋势。

5. 公允价值计量模式对股利分配的影响。

当投资性房地产价格上升时, 计入当期损益的公允价值变动为正, 增加了企业的账面利润以及净资产中的未分配利润, 但事实上该部分收益属于未实现利得或损失, 在投资性房地产处置前, 这一部分收益只是在账面上确认, 没有相对应的现金流量, 即公司股利分配的能力并未增强。对于该部分利润能否进行分配, 证监会会计部在《对“会计问题征询函”的复函》 (会计部函[2008]30号) 中表示:以公允价值计量的相关资产, 其公允价值变动形成的收益, 暂不得用于利润分配。这会导致企业出现账面利润高而分配的红利少的情况。如果将来政策变动允许该部分收益进行分配, 则会给管理当局带来更大的压力, 是否有足够的现金用于分配是管理层考虑的一大问题。这也是上市公司选择成本模式而放弃公允价值模式的主要原因之一。

6. 公允价值计量模式对会计信息质量的影响。

据证监会公布的上市公司执行企业会计准则财务分析和监测报告, 采用公允价值模式计量的上市公司对投资性房地产的公允价值确定方法多数采用了中介机构提供的房地产评估价格, 部分上市公司参照同类房地产市场的交易价格, 个别上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。从信息披露看, 大部分公司能够结合自身情况披露公允价值的应用, 还有部分公司未披露公允价值的相关信息。目前投资者对上市公司公布的公允价值是否合理还有质疑, 认为其存在一定程度的盈余管理, 这也削弱了上市公司采用公允价值模式计量的动机。

五、研究结论与不足之处

从以上分析可以得出, 客观因素并不能很好地解释为什么目前管理层偏好选择成本模式计量投资性房地产。管理层对投资性房地产计量模式的选择主要基于对会计政策经济后果的考虑。在众多的经济后果中, 当企业在某一方面的需求特别强烈时, 如果此时选择公允价值计量模式的收益会远远大于采用成本模式, 则管理层会有动机选择公允价值计量。

限于样本数据的不足, 本文只能用个别案例或间接证据来分析管理层对投资性房地产后续计量选择成本模式而非公允价值模式的原因, 分析结果虽有一定的参考意义, 但是否具有普遍性还有待以后样本数量足够多时加以验证。

六、未来展望

尽管目前只有少数上市公司采用公允价值计量模式, 但公允价值在提供决策信息相关性方面有其独特的优势, 特别是随着资本市场的日益发展、投资者对公允价值相关信息需求的增加、会计准则的进一步完善、中介机构的进一步规范, 一些房地产上市公司会积极地对投资性房地产采用公允价值计量模式, 这也是会计准则国际趋同的必然趋势。

参考文献

[1].财政部.企业会计准则2006.北京:经济科学出版社, 2006

[2].刘永泽, 马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策.当代财经, 2011;8

[3].熊军, 叶建平.关于投资性房地产公允价值计量模式的思考——以深圳中航地产为例.财会学习, 2010;6

投资性房地产实务分析 篇8

投资性房地产, 是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产。长期以来我国企业会计准则对投资性房地产没有给与足够的重视, 2006年实行的新会计准则对投资性房地产进行了较大的修订, 一方面赋予了企业对投资性房地产后续计量模式更大的选择权, 另一方面也为企业利用投资性房地产进行盈余管理提供了可操纵的空间。盈余管理就是企业管理当局在遵循会计准则的基础上, 通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整, 以达到主体自身利益最大化的行为。在新会计准则下, 企业是如何利用投资性房地产进行盈余管理是本文首先要解决的问题, 也是加强会计监管, 完善会计准则的必要条件。

二、投资性房地产的盈余管理空间

(一) 利用公允价值取得方法的不同进行盈余管理

根据新会计准则的规定, 企业确定投资性房地产的价值时, 应该首先在公开市场中取得相关资产的公允价值, 如果不能获得其公允价值则需要运用估值技术等方法进行确定。鉴于我国现阶段市场机制还不够完善, 取得公允价值的可能性比较低, 即使能够取得其可信性也会受到质疑。目前多数企业是利用技术估值法来确认投资性房地产的公允价值, 或者聘请专门的评估机构进行评估。由于新会计准则对估值评估缺乏更加细致的指导和规定, 企业为了获得对自身有利的评估报告, 聘请的专业估值机构可能选择其关联方或是利害关系方, 在评估过程中评估模型的相关变量又具有较强的主观性, 评估结果让人难以辨别其公允性。另外不同地理位置, 不同环境条件, 不同楼层等因素都会导致房地产交易价格大不相同, 房地产企业的这种特性为企业通过操纵投资性房地产进行盈余管理提供了便利。由此导致的会计信息失真, 相关利益者的损失都是巨大的。

(二) 利用政策的可选择性进行盈余管理

新准则中对投资性房地产的后续计量有两种可选用的方法, 即成本模式计量和公允价值计量, 如果投资性房地产所在地有活跃市场, 企业能够从活跃的市场上取得公允价值的, 可以将成本模式计量转为公允价值计量。随着国家的宏观调控, 房地产的泡沫有所遏制, 但是从历史数据来看目前房地产的价格依然处在高位, 其市场价格远远高于成本。对于房地产交易活跃的一线城市公允价值也非常容易取得, 从而方便了企业利用会计政策将过去取得的房地产转为公允模式计量。通过这种转换, 一方面提高投资性房地产的账面价值, 总资产规模扩大, 所有者权益增加, 从报表层面上降低了企业的财务风险, 使企业能够更容易的以较低的资本成本取得融资, 促进企业的扩张等一系列对企业有利的影响。另一方面, 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的, 应当以资产负债表日的公允价值计量, 不需要再计提折旧或摊销。随着房地产价格的不断上涨计提减值准备的可能性较小, 公允价值变动损益增加, 企业每一会计期间的折旧和摊销费用同时降低, 使得企业当期利润有较大的上升。此外, 现行税法规定资产重估增值取得的相关收益不纳入缴税范围, 这样一来企业有非常大的动机通过对投资性房地产后续计量方法的转换进行盈余管理。

(三) 将投资性房地产与其他资产相互转换进行盈余管理

新准则规定, 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权, 属于让渡资产使用权的行为, 企业所拥有的闲置建筑物不属于投资性房地产的范畴, 应当作为企业的固定资产采用成本法进行确认计量。企业将非投资性房地产转换为投资性房地产时, 公允价值高出成本的差额贷记“资本公积”;公允价值小于成本的差额借记“公允价值变动损益”。对于资产富裕的企业来说, 长期高额的折旧和摊销费用, 大大压低了企业的利润, 财务报表可能不能够真实反映企业价值, 影响投资者对企业的盈利预期和投资决策。因此, 随着房地产价格的上涨, 这类企业可能与其关联方签订租赁合同等, 将非投资性房地产转为投资性房地产采用公允价值进行后续计量。反之则取消租赁合同, 从而达到平滑利润的目的。

(四) 规避资产减值不得转回的规定进行盈余管理

《企业会计准则第8号—资产减值》中规定, 对于已经计提的资产减值损失, 在以后的会计期间内不得转回。这在一定程度上降低了企业通过资产减值损失对企业进行盈余管理可能。但是企业会通过一些更复杂的手段来规避这一规定。例如, 企业将固定资产转为投资性房地产采用公允价值计量, 转换日, 借记“投资性房地产”, 已计提的折旧、资产减值损失同样借记“累计折旧”或“固定资产减值准备”, 按照固定资产账面原值贷记“固定资产”, 差额在借方则借记“公允价值变动损益”, 差额在贷方则计入“资本公积—其他资本公积”。然而企业通过将投资性房地产再转为其他用途的资产将计入“其他资本公积”的部分转入当期收益。这样, 即使资产计提了减值准备, 企业可以通过改变资产的用途将其作为投资性房地产核算, 其公允价值与账面价值之间的差额还可以在原计提减值准备的范围内计入当期损益, 从而达到盈余管理的目的。

三、投资性房地产盈余管理的应对策略

(一) 完善投资性房地产公允价值的计量方法

在投资性房地产的后续计量时, 如何确定合理的公允价值是其关键点, 也是一个难点。如何保证取得投资性房地产的公允价值所需要的会计信息的相关性、可靠性、评估的准确性。首先, 尽量在活跃的商品交易市场中直接获取相关资产的公允价值, 由于缺乏活跃的交易市场不能直接获得相关信息的则需要对资产进行评估。其次, 在评估过程中, 应当限制企业聘请其关联方对企业相关资产进行评估, 关联方的评估容易使得报告的可信性大大降低。最后, 对于投资性房地产评估时所需参数所用的估值方法, 准则中应当给与适当引导, 避免不同估值方法和参数造成的估值混乱。目前国外相关研究成果比较丰硕, 我国可以借鉴其相关经验制定适合本国国情的指南, 增强公允价值计量的可操作性。

(二) 重新规定后续计量模式的使用范围

新会计准则下, 企业只能采取一种计量模式对投资性房地产进行后续计量, 投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量主要依据是能不能取得可靠的公允价值。单一的计量模式和转换条件, 并不利于防止企业进行盈余管理。因此, 采用多种模式计量, 依据不同情况确定相关资产的后续计量模式是值得考虑的。例如, 企业出租的建筑物和土地使用权, 在租赁期内企业取得的收入仅仅是租金收入, 而相关租金在租赁合同中已经规定, 并且双方没有在租赁结束时交易租赁资产的意图, 所以对于此类资产的计量完全可以采用成本法。而对于企业持有并准备增值后转让的投资性房地产, 企业在持有过程中会有较强烈的动机收集相关价格信息, 能够把握市场动向, 在适当的时机进行出售获利。因此对于企业持有的此类资产应该采用公允价值进行计量。总之, 企业根据投资性房地产不同的业务类别确定计量方法, 在一定程度上减少和避免相关的盈余管理。准则可以将投资性房地产的业务类别进行细分, 租赁性质的房地产用成本法计量, 出售性质的采用公允价值计量。

(三) 增加不同类别资产二次转换的限制条件

限制不同类别资产的相互转换, 是遏制企业利用投资性房地产盈余管理的重要手段。在这一方面我们可以借鉴准则关于限制金融重分类的相关规定。《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》规定:企业将尚未到期的某项持有至到期投资在本年度内出售或重分类为可供出售金融资产的金额, 相对于该类投资再出售或重分类之前的金额较大时, 则企业在处置或重分类后立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产, 且在本年度及两个会计年度内不再将该金融资产重分类为持有至到期投资。同样, 准则在限制投资性房地产相互转换方面也应规定, 某些形式的房地产之间不可相互转换, 在允许转换的资产之间相互转换时进行年限限制。比如, 公允价值计量的投资性房地产在转换为成本法计量后的两个会计年度内不能再次转为公允价值计量。

(四) 详尽资产减值计提及转回的相关规定

新准则对于资产减值损失的规定在理论上讲是有效的。审计人员通过对比前后会计年度投资性房地产减值损失的计提和转回以及相应年度利润波动情况判断企业是否存在盈余管理。但在实务操作中, 判断企业对投资性房地产资产减值损失和转回是否真实有效往往要付出较大的成本。因为新会计准则的规定过于宽泛, 增大了企业进行主观判断的空间, 也增加了审计的难度。既然企业利用投资性房地产减值准备进行盈余管理是不可避免的, 那么在制定会计准则的时候应该对减值准备的计提和转回进行更加细致和具体的规范, 提供相应的会计指引, 尽量压缩企业盈余管理的空间。

四、结束语

新会计准则谨慎地引入公允价值, 是国际化趋同迈出的重要一步。在给企业财务政策的选择留下了一定余地的同时, 也给广大投资者、债权人、各级监管机构等主管部门准确了解企业真实的财务状况提供了合法的保障。尽管目前我国资本市场与发达国家相比还不是十分健全, 与国际会计准则在计量制定的适用方面还存在一定的差距, 但相信随着我国资本市场的不断发展及与国际市场的融合, 公允价值在投资性房地产的计量和运用会越来越成熟与普遍。

参考文献

[1]斯科特.财务会计理论 (M) .北京:机械工业出版社, 2006.

[2]王建新.我国会计准则制定及其效果评价 (M) .北京:中国财政经济出版社, 2005.

[3]魏明海.盈余管理基本理论及其研究述评 (J) .会计研究, 2000 (9) .

[4]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析 (J) .会计师, 2010 (3) .

[5]吴嘉樑.投资性房地产盈余管理的空间与防范探析 (J) .现代商贸工业, 2011 (12) .

房地产投资项目风险分析 篇9

关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估

第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选—监测—诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年

[2]李长乐.IT 项目风险管理预警管理模型研究[J].信息与控制，2003（12）