合作开发外商投资房地产项目案例分析

合作开发外商投资房地产项目案例分析（通用9篇）

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇1

合作开发外商投资房地产项目案例分析

时间：2009-8-5

浙江沪鑫律师事务所 郦煜超

一、基本案情：

上海某房产公司（以下简称“房产公司”）为外商独资企业。2008年1月26日，房产公司通过参加竞买的方式成交，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同年2月9日，与国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，对土地出让金及支付方式等内容做了具体约定，合同签订以后，房产公司即依约支付了全部土地出让金，共计人民币1300多万元。

浙江某投资公司（以下简称“投资公司”）拟与该房产公司合作共同开发该项目，为此，投资公司拟受让房产公司原有股东25%的股权，以参与该项目的开发经营。

二、背景资料：

1.房产公司情况：

股东为5个外国籍自然人，公司组织形式为有限责任公司，总投资2200万美元，注册资本1200万美元，经营范围房地产的开发、建设、经营、物业管理和租赁，经营期限为1年。《外商投资企业批准证书》发证日期2007年11月2日，经营期限1年。

但当时公司实收资本为零，而按照章程约定第一期出资15%必须在公司登记成立之日起3个月内缴足，其余在2年内缴清。

股东仅有一名股东在当地处理事务，其它股东长期在国外。

2.项目情况：

（1）项目用地情况

项目所在地块为F地块，面积为6596平方米，容积率为6.2-7.4，最大建筑面积不超过48810平方米。使用年限40年，用途为商务综合楼，出让价格为140万元每亩，总价为人民币1300多万元。此外，房产公司须缴纳50万元每亩的建设保证金。

(2)项目建设及周期要求;

地下室工程由政府指定的其他公司统一承建，地下工程施工验收合格后移交给各投资商。该项目须在地下工程施工完成后的1年半内一次性建成使用。

（3）项目建成后的使用要求：

商务楼建成后，开发商的自用面积不少于总建筑面积50%，并且须事先确定商务楼自用部分和租售的具体楼层和面积。如要转让自用部分产权，应向区政府补缴大配套费，如需进入二级市场转让产权，不得改变用途，受让方不能再享有楼宇经济的有关优惠政策。

（4）违约责任：

房产公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。

3.股权转让情况：

2008年3月16日，房产公司股东会做出同意股权转让的《股东会决议》，2008年3月22日，投资公司与房产公司达成进行股权转让的《股权转让协议书》意向草稿，但尚未签字盖章。

三、法律分析：

（一）本项目合法性是否存在问题？

从上述背景材料来看，虽然房产公司持有外商投资企业批准证书以及工商营业执照，但没有项目核准文件。而根据我国《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。因此，本项目总投资2200万美元，应由省发改部门核准。

虽然外商投资项目设立审批的一般流程为项目核准、企业设立审批、工商登记，再到海关、税务、外汇等部门办理相应的登记手续。但鉴于外商投资项目在实际操作中的复杂性和灵活性，后一阶段的批准证书和营业执照的取得并不能表明其已经取得了项目核准批文。同时，该项目是否已经通过环保部门、规划部门、建设部门等相关部门的审批，也需要进一步的材料来加以证实。因此，在缺乏上述相关材料的前提下，该项目的合法性还存在疑问。

（二）该外商投资企业的主体是否合法并能否有效存续？

主体的合法和有效存续，是一个企业对外开展民事活动并承担责任的前提。而如上所述，房产公司的项目核准文件及相关主管部门的批文都没有齐备，虽然其已经登记成立，但若没有落实上述批准手续，该企业将有被吊销营业执照的风险。

其次，我们注意到，该企业的批准证书和工商营业执照载明的经营期限均只有一年。根据建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。因此，该企业目前持有的批准证书和营业执照只是临时性质的，而房地产开发经营的周期比较长，有待于该企业付清土地出让金后申办较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。而目前没有进一步资料显示该企业已经缴纳了土地出让金并取得了上述较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。

同时，我们还注意到，该企业自2007年11月2日成立，注册资本虽然为1200万美元，但目前的实收资本为零，且公司章程规定第一期出资180万美元必须在3个月内缴清，其余在2年内缴清；同时，《招商协议》有规定注册资本不低于600万美元，必须在2008年9月底前到位300万美元，2009年9月底前到位其余300万元美元。因此，该公司必须在2008年2月1号之前出资到位180万美元，在2009年9底之前到位300万美元，在2009年9月底之前到位600万美元，在2009年11月1日之前到位全部出资1200万美元。因此，该企业的缴纳注册资本的压力比较大。而根据我国《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。因此，如果该企业未能按照上述时间缴纳出资，有可能构成违约或甚至被吊销营业执照，则公司将无法存续。一旦公司不存在，该项目将无法进行，并必然会给合作方投资公司带来损失。

（三）该项目投资大，其股东是否具有相应的经济实力和较好的信誉？

该项目总投资2200万美元，其中公司注册资本1200万美元，资金量需求很大，而目前实收资本是零，公司财产的多少取决于后期股东实际的投入，因此，其股东的经济实力和信誉显得非常重要，否则不但项目最终无法建成，而且公司都恐怕难以存续。但迄今为止，没有任何资料可以反映该外资公司股东的经济实力和资信状况。因此，在未明确其股东情况的前提下与之合作，将有很大风险。

（四）该项目违约责任重，房产公司能否严格履行相关协议？

公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。因此，如果因为种种原因，导致房产公司不能履行或不能完全履行上述协议，则投资该项目必定遭受损失。

（五）股权转让的风险

股权转让方式投资，即通过受让目标公司的部分股权，成为该公司的股东，通过行使股东权利来达到投资的目的。该方案目前主要的风险是：

1.股权转让生效问题：

（1）股权转让的交易对象是房产公司的股东，而不是房产公司，而转让股东并不在国内，因此，如果是委托他人代签，为确定委托的真实性及效力，应当经过股东所在国公证并经中国驻该国使领馆认证，而不能由在国内的股东代为签署。（见《民事诉讼法》第240条规定）。

（2）房产公司于2008年3月16日做出的股东会决议不符合《公司法》关于股权转让的规定，根据《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。因此，而该《股东会决议》只有两个股东签字，不符合上述规定，也没有任何资料表明该股权转让已经书面通知其他股东，而其他股东既不同意也不购买。

（3）根据工商部门规定，注册资本未缴纳到位的不得转让股权，即无法获得批准，也无法办理股权变更登记。同时，在司法实践中，也有认定此种瑕疵股权转让无效。故在房产公司注册资本到位之前其股权不得转让。

（4）我国《中华人民共和国外资企业法实施细则》第22条规定，外资企业注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。

同时，根据建设部、商务部、发展改革委等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。因此，该股权转让必须由相关部门批准，目前是否具备上述条件，仍不确定。

2.股权转让后因出资不实而产生的风险问题：

若受让股权成为股东后，即负有按照章程规定履行按期出资的义务，以确保该外资企业能否合法存续。如果其他股东未能按期出资，则面临很大风险：

（1）影响到公司存续：根据《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。而一旦房产公司被注销登记，则作为股东只能对公司进行清算，故投资目的将从根本上无法实现。

（2）根据司法实践及相关法律规定，转让股东出资不到位，给公司债权人造成损失的，而公司资产不足清偿债务的，受让股东知道或者应当知道转让股东出资存在瑕疵，则该受让股东对未按期足额的欠缴出资部分承担连带补充责任。

3.小股东的不利地位问题：

受让股权成为股东后，必须受到公司章程的约束，同时鉴于所受让的股权只有25%，容易受到其他股东的牵制，按照公司原章程的安排，由于是小股东，在公司决策方面处于的不利地位。

4.股权转让价格及收益问题：

一般股权转让价格需要对公司资产进行评估，然后确定股权对价，当然双方也可以进行直接约定。根据双方《股权转让协议》草稿的约定，股权转让按照25%股权原始价计算。何谓原始价约定不明确，按此理解，应当是注册资本的25%即300万美元。但双方没有直接明确，也没有明确美元与人民币的换算比率。而相对应的，对于土地开发后续资金投入、收益问题没有进行进一步明确的约定。故若对上述问题不做明确约定，日后容易引发纠纷。

四、法律建议：

（一）尽职调查：

鉴于上述背景资料所能反映的项目信息以及合作方房产公司的信息非常有限，而外商投资项目本身极为复杂，仅凭上述材料不足以决定是否投资以及采用何种投资方案，且有的资料本身就具有瑕疵。因此，无论最终决定采取何种投资模式，必须先对该项目和房产公司进行尽职调查，调查的主要内容包括但不限于：

1.项目本身合法性审查：

重点审查项目核准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关主管部门的批文。

2.企业主体合法性审查：

调取完整的工商登记资料，审查其设立过程中是否瑕疵。注册资本到位情况，以及房产公司资产状况、债权债务情况。

3.股东资信和财产状况审查：

鉴于房产公司目前的实收资本为零，注册资本为分期缴纳，因此其股东的资信和财产状况显得尤为重要。故应当进一步审查股东情况，要求其提供资信和财产状况证明，必要时还可要求其提供相关投资业绩证明。

（二）股权转让的投资方案条件尚未成熟，风险较大，不宜采取，以合作开发模式投资相对比较安全，但仍需谨慎操作：

合作开发是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的《合作开发房地产协议》为基本内容的协议。

1.合作开发的有利之处

（1）可以避免股权转让条件不成熟问题以及避免审批问题：

《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件使用法律问题的解释》规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，只要合作其中一方具备房地产开发经营资质，该合作开发协议就有效，能获得法律的保护，无须主管机关批准。

（2）可以避免小股东没有决策权的问题，以便在协议中对双方权利义务作出有利于己方的灵活安排。

（3）对外仍可以房产公司名义进行开发、销售、租赁，可以继续享有政府给予的优惠政策。

2.需要进一步明确及注意的事项：

（1）要在《合作开发协议》中对双方权利义务作出具体、明确的约定。

（2）鉴于项目合法性和公司的合法设立、存续将关系到该投资项目的根本利益，因此必须要求房产公司作出声明与保证，保证该项目和公司设立的合法性，保证公司合法、有效存续，并承诺公司及股东对此承担连带责任。同时要求其股东提供担保。

（3）在合作模式上，必须是以房产公司的名义对外开展民事活动，而不能以双方的名义对外，以避免承担连带的民事责任；同时，在协议中明确自己的责任范围，以限制己方的责任。

（4）考虑到房产公司有不能按时缴纳注册资本而被吊销营业执照的风险，因此，投资公司应当以其它具有房地产开发资质的企业参与开发。

(5)应当成立项目管理部等共同管理机构，对本项目的实施共同管理，并拟定详细的运作原则、派遣专职的经营或财务人员。

（6）在投资方案上应当进一步明确：

首先，投资额应当进行投资明细划分：如土地出让金，保证金，地下室工程资金，施工资金、管理费用等；在确定投资额后应当明确项目开发进度表及资金投入的时间以及当投资超出预计时，该部分投资的承担。同时，在确定投资方案时必须考虑到该项目不能贷款的因素。（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第七条规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇）。

其次，应当明确约定具体的利润分配方案，应当注意的是：合作开发的本质是共同经营、共担风险、共享利润，因此，利润不能直接约定为固定数量的房屋或固定数额的货币。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。同时，还应当注意，一方出资不到位时的利润分配调整：在双方没有特别约定情况下，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

（7）应当建立投资安全保障机制：

由于合作开发过程中，国有土地使用权及在建设工程都属于房产公司所有，一旦房产公司因其他债权债务纠纷而被起诉，则我方在此项目中的投资即很难得到保障。故房产公司应当提供担保，股东个人担保或者以建成后的房屋作为担保；同时，要设计资金退出机制，即在发生特定条件时，可以退出合作收回资金，以保障投资安全。

五、总结：

本案涉及的房地产项目为外商投资项目，为此设立的项目公司为外商投资企业，如果采用股权转让模式，则根据公司法、合同法、建筑房地产法等法律法规，以及《外资企业法》及其实施细则、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关外商投资的法律、法规和政策性文件，股权转让将面临一系列的问题并有巨大的风险。为最大限度地降低本项目的投资风险，该项目应当做好投资前期的尽职调查等准备工作，并考虑选择合作开发模式。

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇2

一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1], 而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展, 中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考, 想法闭塞, 对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚, 主要以借鉴已有的经验为主, 没有一定的理论依据, 在分析投资风险方面也缺乏经验, 因此, 相比于国外的房地产开发项目投资决策来说, 我国的投资决策还不健全, 投资策略匮乏。所以, 我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

(一) 大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法, 把目光放在总体格局上, 确定主次关系, 重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局, 集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系, 使大格局下的各个小环节都紧密相扣, 环环紧绕的联系。

(二) 与经济分析紧密相连

所谓经济分析, 就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断, 作出合理的判断, 从而作出相应的投资决策, 因此, 对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说, 经济分析成分至关重要[2]。

首先, 对于房地产开发项目投资决策来说, 财务问题, 是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素, 例如房地产开发项目投资决策所面临的风险, 要有抗风险, 解决风险的能力和素质。根据一系列的因素, 随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算, 投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用, 其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次, 公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算, 无论是怎么样的房地产开发项目, 其最终结果都是要面向社会、面向人群, 成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计, 根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格, 其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面, 社会方面, 环境方面等进行选择性的过程。

(一) 选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目, 做好正确的投资决策, 房地产开发商要认真负责的发现问题, 分析问题, 解决问题, 明确投资目标, 确保投资决策可以顺利进行和发展, 另外, 房地产开发商也要有预见性和警觉性, 从不同方面考虑投资决策, 进行市场调查, 作出合理的投资决策。

(二) 投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标, 同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多, 那么选择的空间越大, 投资决策就可以越完善。在选择备选方案时, 要根据经济学的角度, 社会角度, 环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展, 经济不断的进步, 房地产开发规模也逐渐增大, 但是, 市场环境不是一层不变的, 市场状况也在发生着巨大的改变, 因此, 对于房地产开发商来说, 面对一切都在变化着的前景, 要考虑的因素非常广泛, 能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择, 才能建立健全的投资指标体系。

(一) 如何建立合理的投资指标体系

1. 对开发区域的了解。

对于房地产开发商来说, 在选择一处地域进行开发时, 要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析, 考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场, 以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发, 如何在众多的房地产开发商中独树一帜, 别出心裁, 赢得消费者的青睐。

2. 对物业的了解。

房地产开发商在进行项目开发时, 也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系, 这时, 选择熟悉的物业, 对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3. 房地产开发商公司规模。

房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金, 回转资金等等方面来制定开发项目。

(二) 投资指标的风险预估

无论做什么事都会遇到风险, 在风险未到来之际能够做到对风险进行预估, 并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析, 流动资产周转率的分析, 不良资产对比率的分析等等。

五、结语

房地产开发行业是否能健康的发展直接影响到国民经济的发展。因为房地产行业作为投入高, 风险高, 收益高的项目, 需要房地产开发商能够有正确、科学的投资决策。科学的投资决策不仅可以把项目风险降到最低, 而且还可以给企业、社会经济带来巨大收益, 带动国民经济共同发展。所以, 房地产开发项目投资决策的正确的制定和指导, 不仅要从本公司的角度考虑, 还要从经济角度, 社会角度, 环境角度等全面考虑, 其中, 经济分析要做到全方位考虑, 一些财税问题和一些不确定因素更是必不可少的分析问题。房地产行业作为一项特殊行业, 在受到国家政策影响的同时, 也影响着国民经济的发展, 所以, 房地产开发项目投资决策一定要正确、健康、科学、完善。

摘要：在最近几年中, 房地产成为人们备受关注的行业之一, 它已然成为中国经济发展不可或缺的重要分支, 在国民经济中更是占据着重要地位。但是, 到目前为止, 房地产行业出现了低谷的现象, 这对于房地产开发商来说是一个挑战, 因为如何选择好前景, 好开发, 好收益的项目进行投资变得尤为重要。好的投资决策要从多种角度来分析, 例如经济投资预算分析, 涉及到的成本、收入, 销售额度等等。所以, 要想选择好的房地产开发项目, 科学合理的投资决策必不可少。

关键词：房地产开发,投资,决策

参考文献

[1]曹蕾, 王文进, 马斌等.房地产开发项目投资决策分析[J].水利与建筑工程学报, 2010, 8 (1) :65-68.

[2]蔡璨.基于实物期权理论的房地产开发项目投资决策研究[D].南京工业大学, 2014.

[3]林双法.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].现代经济信息, 2013 (15) :387-387.

[4]李宗平.浅谈房地产开发项目中投资决策风险[J].房地产导刊, 2014 (23) :51-51.

房地产开发项目投资估算研究 篇3

关键词：房地产；投资估算；效益

随着近些年房地产市场竞争的日益激烈，如何实现投资项目的利润是房地产企业投资考虑的首要因素。房地产项目投资估算就是对通过对市场的深入分析与判断，采取科学的投资决策体系选择的开发项目。由于房地产项目建设周期比较长、风险比较大，因此进行科学的投资估算是后期施工风险控制的重要手段与途径。

一、房地产开发项目投资构成分析

房地产开发项目投资估算主要包括：一是成本费用的估算。投资过程就是生产的过程，企业进行投资之前就必须要对成本进行估算，房地产项目投资成本包括管理费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用以及基础设施配套费用等等；二是销售收入估算。销售是实现房地产项目投资经济效益的主要途径，进行投资需要考虑所建设的项目销售金额以及盈利空间等；三是销售税费计算。房地产投资需要交纳的各种税费比较多，因此在进行投资之前需要明确各种需要交纳的税费；四是不确定因素与风险分析。房地产受到外界环境影响比较大，尤其是国家宏观调控政策的影响比较大，因此在进行投资之前需要对国家的宏观方针进行估算，考虑到其中的风险。

二、房地产开发项目投资估算存在的问题

（一）房地产开发项目投资估算方法不统一。目前我国房地产投资估算方法的使用标准不统一，虽然此种估算模式符合本地区相关行业特点，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些问题，以我们经常使用的指标估算法为例，指标估算就是根据相关部门的统一指标进行定额编制，但是其必然会面临因为不同地区的建筑材料、费用标准的不同而造成投资估算结果的不准确性。

（二）对投资估算的重视程度不够。目前房地产企业受到市场盈利空间的诱惑，他们在投资开发阶段往往忽视投资估算，而是将工作重点放在建设项目的实施阶段，强调施工过程，而对于项目的可行性研究与设计没有形成足够的重视，具体表现为：房地产重视工程造价控制，采取各种措施提升工程质量、降低成本支出，而一旦房地产项目出现亏损之后，房地产企业就会将其归结于工程材料上涨、建设项目设计不合理以及施工技术不完善等，而忽视对项目可行性的分析。

（三）项目投资估算的前期工作准备不完善。一是对基础资料的调查工作不重视。项目投资估算需要涉及各个因素，并且需要估算部门要深入到市场中进行调查，但是很多造价人员忽视对基础资料的调查；二是估算部门之间的沟通不顺畅。投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。

三、房地产开发项目投资估算的改进措施

（一）完善房地产开发项目投资估算准则。一是要调整房地产开发项目会计成本。会计资料是投资估算的重要资料，因此通过调整会计资料可以为投资估算数额的确定提供依据。房地产开发项目会计成本和竣工决算资料的对比可以为投资估算提供经验，让房地产企业了解大概费用；二是优化分项投资估算方法。目前房地产投资估算方法使用普遍的就是指标估算法，指标估算就是利用已经类似完工的各种资料进行计算。使用此种方法就需要姐姐指标之间的差异和清楚二者之间的差异性。

（二）加强与项目相关各方之间的沟通协调。在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。

（三）完善市场调研和项目风险评估及防范措施。所谓风险评估，就是预测建设项目执行过程中的资金流动和经济社会效益情况，如果预测结果严重偏离实际情况，这些结果将会导致建设项目执行者做出错误的判断和决策，这个预测过程就是风险评估。对于建设项目可行性研究中的风险評估，研究人员需要用可避免人为因素干扰的量化结果来评价其风险性，这样做有助于直观地确定关键的敏感性因素对主要财务指标的影响，增强决策的科学性和准确性。对于项目风险的防范，要扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。

投资估算是项目决策的重要依据之一，在整个项目投资决策过程中，要对项目建设中工程造价部分进行估算，在此基础上研究项目是否建设。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

参考文献：

[1] 王达，浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点 现代经济信息 2014年07期

关于房地产开发项目投资控制 篇4

房地产开发项目投资控制

如何用有限的资金去完成大额的资金需求的房地产项目

(一)实行一次规划，分期设计，分期施工的总原则——

划整为零,把首期投入的建设资金减少到最小.1、通过招标选择最佳项目总体规划方案。

最佳项目总体规划方案是既符合国家、地方有关政策、法规要求，又满足项目业主（开发商）各项技术、经济指标、建设规模、标准、水平要求的规划方案。

2、制订项目的总实施计划

项目总体规划方案报政府主管部门批准后，立即制订项目的总实施计划。根据项目的规模大小，划分为若干区，然后确定各区分期先后实施的顺序，再根据各期工程量确定各期的建设工期。最后汇总成拟开发项目实施总计划。

3、制定项目第一期工程实施计划

在拟开发项目实施总计划的基础上，首先制定项目第一期工程实施计划。再将第一期工程分标段（幢号）制定出实施计划。此时，（开发商）必须根据已经筹集到的建设资金，确定首期开工几个标段（幢号）的工程。

4、在同一期开发的工程中，实行边设计，边施工；设计一个标段，施工一个标段，（达到预售时就开始预售，及早回收资金）搭接滚动的模式。

5、重复3、4的作法，相继完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整个开发项目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的资金完成大额的资金需求的房地产项目.第1/3页陈文馨2001 – 07-28

（二）在房地产项目开发全过程全面实施主动控制

不仅要对项目投资决策，设计（方案策划，初步设计，施工图设计），招标、施工被动地控制项目投资，更要能动地影响投资决策，影响设计，发包和施工，主动地控制项目投资。

主动控制就是事先调查研究，预测风险，认真分析，主动采取控制措施，以尽可能地减少以至避免偏差。使其各阶段项目投资目标值更加科学，准确。

（三）采取技术与经济相结合的控制项目投资的有效手段

要通过技术比较，经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理、在经济合理基础上的技术先进、把控制项目投资渗透到各设计和施工技术措施之中。

（四）分阶段，以设计阶段为重点科学确定房地产开发项目

投资控制目标4、1投资决策阶段：投资决策阶段的最后产生项目投资估算。投资估算是否科学，切合实际，是否正确，对整个项目的投资影响极大，要科学，切合实际地正确地作出项目投资估算。必须从以下几方面做起：

（1）认真做好项目投资机会调查研究：要对房地产市场进行充分调查、研究、预测、分析后确定是否值得投资,在什么时机投资。确定后，编制项目建议书；

（2）认真做好开发项目的可行性研究：进一步深入调查研究，对项目拟定的产品市场，社会需求，现状调查，预测分析、竞争对手现状和发展分析、产

品的竞争能力分析，拟定市场营销战略，项目规模方案，建设标准、水平，这是项目投资的关键环节。

（3）认真评审项目可行性研究报告:特别是其中的规模方案、建设标准、水平、投资估算,要严格按建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行审查，确保投资决策的科学性，减少房地产项目开发投资的盲目性。

4、2项目方案设计、初步设计阶段:项目投资控制目标：设计总概算要控制在投资估算以内；在此阶段，确定单位工程形状，外形尺寸、层高，结构系数等参数时，一定要从实用、安全、经济、方便施工的原则综合考虑。上述参数，直接影响工程的造价。

4、3技术设计阶段：项目投资控制目标是：修正总概算.此阶段要进一步细化、修正、确定、建筑、结构尺寸，设备、设施等的技术参数等，要把修正总概算控制在总概算以内。

4、4施工图设计阶段：项目投资控制目标是施工图预算.控制要求是施工图预算必须小于修正总概算。

4．5施工招标阶段：项目投资控制目标是：合同价。控制要求是合同价等于或略低于施工图预算。

4．6施工阶段：项目投资控制的目标是：控制合同价以外的，施工过程中的新增费用的发生，将其控制在最小额度内。施工阶段新增费用的控制是项目投资控制的重点。项目管理者，必须从施工准备阶段开始在施工的全过程中从各方面，采取切实有效的措施进行有效的控制。其重点是：

一、严格控制变更设计；

二、切实及时履行建设工程施工合同，监理合同及其它合同中业主应尽的职责与义务，不要给施工方，监理方或其它方造成索赔条件。

房地产开发项目合作框架协议 篇5

甲方：永城日成房地产开发有限公司

乙方：

一、项目简介：

甲方拥有永城市紫金华府北，中原路东、建设路北，共计211.2亩土地，约14万平方米，容积率不小于2.0，不大于

3.5.建筑面积约50万平方米。

二、合作形式：

根据优势互补和互惠、互利的原则，双方采取合作开发、分段实施，以土地合作开发形式进行开发。投资资金人民币共计亿元整。

甲方负责办理前期的土地、规划、协助办理施工许可证等相关手续，协调市住房保障服务中心办理挂牌出让地行政审核手续和规费、行政事业性收费等减免的确认手续（包括人防费等）除施工许可证以外，其它行政性收费均由甲方承担。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担建设项目的总投资费用，并独立享有项目销售的全部受益。

三、甲方权利和义务：

1、甲方负责办理项目前期的土地证、规划证、协助办理施工许可证等相关手续。

2、甲方承担项目前期土地出让金、各项规费与政府收取的配套费用。

3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款项之日起10日内，向乙方移交项目地块，并保证项目用地产权明晰，无界址纠纷、无银行抵押等问题。

4、在项目建设期间，甲方应负责协调施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正常开发建设的干扰，保证乙方开发建设能够顺利进行。

5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任以及由此产生的一切经济责任。

6、甲方配合乙方办理房屋销售合同及房产证的工作。

7、本项目《国有土地使用证》办成后，应在一周内交乙方保管使用；办理本项目的有关文件资料全部移交给乙方。甲方使用土地证办理与本项目有关手续时，乙方应全力配合。

四、乙方权利和义务：

1、乙方应按照本协议约定的付款方式及时间，向甲方支付本协议约定的项目补偿与收益款。

2、乙方在向甲方支付补偿收益后，对本项目即有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。

3、为保证项目开发顺利进行，乙方定员派出二名工作人员协助甲方办理规划审批、施工图纸设计及许可证、招投标等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间发生的一切有关债权债务。

5、乙方必须按照国家有关法律、法规及政策规定进行开发建设，因违反以上规定所产生的社会、经济等负面影响由乙方承担相应损失。

6、工程质量管理双方另行签订补充协议。

五、财务管理：

1、本项目甲方在乙方指定的银行设立专用账户，乙方所用于本项目建设的资金、销售回款须打入此帐户，此帐户的法人印章为乙方所指定的私人印章。

2、本项目所设立专用账户内的资金甲方无权调用，乙方应按照国家的税法规定及时缴纳本项目的相关税金。

3、甲方每年定期请注册会计事务所审计本公司的财务账目，本项目所设立的专用账户须与甲方的审计同步。

六、付款方式：

1、自本协议签订民币10个工作日乙方再向甲方支付合同保证金人民币万元。

2、自甲方取得本项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》平面完成，进入施工现场之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币元。

3、自甲方取得本项目《建设规划许可证》或工程正负零

之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币

4、自甲方取得《施工许可证》之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币元。

5、在项目取得《预售许可证》之日起15个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金总额的60%的余款，即人民币

6、在项目主体结构10层完成之日起10个工作日内，乙方向甲方支付元，项目主体结构20层完成之日起10个工作日内，乙方向甲方支付元，项目主体结构封顶之日起10个工作日内，乙方向甲方支付总款项100%的余款，即人民币或本项目的销售额达到60%时，乙方向甲方支付余下的40%的项目补偿与收益金人民币元。

七、违约责任：

1、双方应严格履行本协议约定的责任与义务，任何一方未能履行本协议约定的义务则视为违约，如甲方在12月底之前没有办理完《建设用地规划证》、《国有土地使用证》甲方赔偿乙方前期投资款每天万分之一违约金，自付款当日计算时间，如乙方没有按照合同约定的付款日期付款，乙方赔偿甲方每天万分之一违约金，自约定截止时间计算，违约方应向守约方赔偿由此产生的一切经济损失。

2、甲方保证本项目用地位置及亩数不变，无论什么原因

导致本项目用地位置数量改变，甲方按乙方保证金额的3-5倍赔偿给乙方，乙方保证参与本项目合作不变。

八、其他：

1、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签章、保证金到甲方账户后生效。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方：（签章）乙方：（签章）

法定代表人签字：法定代表人签字：

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇6

金阳路步行街合作开发协议提要：甲方已取得本项目开发权，计划投资总额

万元（应核算），项目前期开发工作如图纸设计、批复申请、规划审批等已由甲方出资办理

金阳路步行街项目合作开发协议

甲方：房地产开发有限公司

地址：耒阳市

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及耒阳市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发事宜，经协商一致达成如下协议，以兹双方共同遵照执行。

一、项目概况

1、甲乙双方合作开发项目位于：耒阳市，项目全称为金阳路步行街（下称“本项目”）土地使用权归属于

房地产开发公司。土地使用面积为：4715平方。使用权性质为出让。土地规划用途为商住。使用期限至2054年7月20日。

2、项目规划建设用地（已批红线内）面积大约为4530.2平方。

二、合作模式：

1、本项目由甲方提供地块与乙方进行开发合作，以

方的名义开发建设商住楼。乙方不得改变商住楼性。2乙方负责房地产项目合作开发建设所需的全部资金为合作的前提条件，所需资金内容包括：本协议签订之日起自始至终所发生的一切费用，如前期报建费用、建设费用、税金、规费、管理费、业务活动费等等。包括但不限于a征地拆迁补偿安置费；b土地使用权出让金及办证费用；c造地费；d三通一平的费用；e立项报批；f办理该土地的建设用地许可证的费用；h与该土地容积率在4.0以下部分相应的商品房开发建设城市建设配套费；i及其他的建设费用、报批费用、销售费用等所有费用均由甲方承担。

3、乙方在合同签订当日将建设保证金

万汇入甲方指定账户。

3、项目建成后，甲乙双方按本协议第四条约定分配收益，实现互惠共赢。

三、各方职责

（一）甲方职责

1、负责项目的已办手续的变更及配合后期工作，但不承担任何出资责任。

9、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持。

（二）乙方职责

1、根据项目投资要注，全面负责资金落实到位。

10、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出和管理责任。

四、收益分配：

1、本项目完成后，甲方应分得该项目第一层至第三层8000平方米商铺及该项目13的地下车位和4套120平方的3室电梯房。

2、本项目其它车位及楼上其余房产由乙方自由支配。

3、该分配方案不考虑合作成本、利润和楼市时价。

五、保证金返还：乙方在建成时返还

万；在建成 时返还

万；封顶时返还

万。

六、其它约定：

1、乙方在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须由甲、乙双方协商同意后，方可进行开工。

2、本协议签订生效后，如有拆迁资金短缺或中断，甲方有权终止本协议的继续履行，并暂不退还前期已投入的资金，直至该项目实施完毕后予以退还。

3、拆迁全部完成建设开后，如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，（1）如乙方需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变；（2）若因上述原因导致工程停工

时间，甲方有权终止合同，没收所建建筑物归甲方无偿所有，并有权与任何第三者另行签 甲方已取得本项目开发权，计划投资总额

万元（应核算），项目后期开发工作如图纸设计、批复申请、规划审批等已由乙方方出资办理。

3、双方应对提供的技术资料及其它资料保密。

六、违约责任：

1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿乙方已出资金5%的违约金，并同时甲方不得依据任何理由追究乙方的经济和法律责任。

2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务（包括乙方应向甲方支付的前期费用及乙方在项目公司设立时及设立后的投资），乙方应向甲方支付未出资金额5%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失；同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；

3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；

5、本协议生效后，若乙方要求终止本项目履行，甲方不退还已支付的保证金。

七、争议的解决：

1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；

2、因履行本协议发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。

八、协议生效、修改及终止：

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章并按第三条约定乙方汇入指定账户

万元资金后生效；

3、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议；对另行签订的补充协议条款的违反，视为对本协议的违反；

4、本协议中的所有条款全部履行完毕后协议即自动终止。

甲

方：

乙

方：

授权代表人：

授权代表人：

签 约日 期：

签 约日 期：

签约地点：

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇7

房地产业作为国民经济的支柱型产业,在我国经济当中占有举足轻重的地位。随着我国经济的高速发展,房地产投资总体规模也在不断扩大,我国房地产市场日趋规范。但是,由于房地产投资风险的客观存在性及其对房地产开发活动的重要影响力,房地产业受到各种来自内部因素和外部因素的综合影响,面临着诸多不确定因素。

要想全面、科学、系统的分析房地产开发项目中存在的投资风险,就应该要对影响房地产投资效益的各个因素及其带来的影响进行分析及评价,在此基础上构建一个科学合理的风险因素指标体系,同时还必须对评价结果进行分析,结合投资者风险偏好为投资者提供正确的预测,降低项目投资的风险。明确识别导致投资效果发生变化的关键性因素,并进行预防和控制,从而有助于提高房地产投资效益,使得投资者避免或者减少不必要的风险损失。

1 房地产开发项目投资风险灰色模糊评价模型的构建

房地产开发项目风险是一个多阶段、复杂的问题,灰色性和模糊性是同时存在。只用模糊方法很容易造成信息的缺失,而只用灰色方法很难体现风险指标的模糊性,那么对房地产开发项目风险的评价应该以动态的视角进行考虑。本文综合考虑房地产开发项目风险模糊性和动态性的特点,构建房地产开发项目风险动态灰色模糊评价模型,为房地产开发项目风险的控制以及房地产开发决策提供更准确的风险评价支持。

1.1 房地产开发项目风险指标

用U表示房地产开发项目所遇到的风险。因为房地产开发项目风险又分成了不同的内外部风险,每一种包含着若干房地产开发项目风险评价指标,那么房地产开发项目风险指标就可以表示为U={U1,U2,U3,…,Un},每一种风险包含ni个指标,即U={Ui1,Ui2,Ui3,…Uin},i=(1,2,3,…,10)。ni满足n1+n2+n3+…+n7=n和(坌,j)(i≠j)圯Ui∩Uj=φ两个限定条件。第i个风险的指标个数为ni,全部风险的指标用n表示。评价指标体系如表1所示。

1.2 房地产开发项目风险指标成绩

采用专家问卷的形式,对每一个指标设定成绩,根据房地产开发项目风险高低程度(“低”“较低”“中等”“较高”“高”),用V={V1,V2,…,V5}表示指标的成绩(“优”“良”“中”“较差”“差”)。

1.3 确定指标权重

由于房地产开发项目风险指标具有层次性特点,本文选择层次分析法确定房地产开发项目风险指标的权重。判断矩阵的构造。判断矩阵是通过将各层次相对于上一层的各准则(或目标)进行两两比较判断得到的。通常用九分法,如表2所示。

各层次指标总权重的确定:W=Wi×Wj。其中W表示本层次某指标的总权重,Wi表示该指标本层次的权重,Wj表示该指标上一层次的权重。

1.4 建立评分矩阵

本文通过专家评分的方式对房地产开发项目风险各项指标进行评判,将指标量化。为使对指标的评判更加清晰明确,本文采用九级评分法,评价指标Ui j按照风险的大小被赋予1,1.5,2,2.5,3,3.5,4,4.5,5分,风险越大得分越少。

设有m位评分专家,那么第k(k=1,2,…,m)位专家对房地产开发项目投资风险Ui的打分为di jk,于是得到房地产开发项目风险评分矩阵Di。

1.5 确定评价指标灰类

为了克服专家水平高低限制和认识差异,给指标定出灰数的白化值以反映出某项指标得分的灰类。本文运用灰色变权聚类分析法,将指标分为低风险、较低风险、中等风险、较高风险以及高风险五个灰类(h=1,2,…,5),白化权函数如下:

第1灰类低风险(h=1),设定灰数茚1∈[0,1,2],白化权函数为f1[-,-,1,2]。

第2灰类较低风险(h=2),设定灰数1∈[0,2,4],白化权函数为f2[0,2,-,4]。

第3灰类中等风险(h=3),设定灰数茚1∈[0,3,6],白化权函数为f3[0,3,-,6]。

第4灰类较高风险(h=4),设定灰数茚1∈[0,4,8],白化权函数为f4[0,4,-,8]。

第5灰类高风险(h=5),设定灰数茚1∈[0,5,10],白化权函数为f5[5,10,-,-]。

1.6 房地产开发项目投资风险的灰色模糊综合评价

分别计算评分矩阵 Di的灰色系数矩阵。计算 dijk属fm(dijk)(m=1,2,…,5)的灰色系数,处理后得向量(rij1,rij2,rij3,rij4,rij5)。那么Ui房地产开发项目风险方面中指标j到V的模糊隶属度就可以用此向量表示。构建Ui房的模糊隶属矩阵Ri:

以Bi为向量Ui对V的隶属度,各个阶段每个房地产开发项目风险Ui的评价向量为:

Ui中第i个房地产开发项目风险ui的权数为ai,那么各个房地产开发项目风险权重就为A={a1,a2,…,an},满足a1+a2+…+an=1的条件。那么总的房地产开发项目风险U到V的模糊隶属度矩阵为:

那么风险U的评价向量为Z=W·R。

2 投资者风险偏好

风险偏好作为投资者心理对待风险的态度,不同的个体之间存在着明显差异。根据行为主体在对待风险的态度上的差异,可将风险偏好类型分为风险喜好型、风险厌恶型以及风险中性型三种。根据现有文献资料,有学者认为,投资者风险偏好是稳定和持续的,但也有学者认为,易变的情绪、心理状态、自我感受等心理因素,影响投资者对待风险的态度和认知水平,从而影响投资者的风险偏好,导致风险偏好的不稳定性。

对于不确定性决策问题,不同投资者因其自身性格、意志等原因会有不同的风险偏好,本文使用赌博当量法对其风险偏好予以鉴别。用[x,α,y]表示赌博,τ表示赌博当量,其中x<y,α表示y的概率,x的概率则为1-α,0≤α≤1。把赌博当量τ与赌博的等价关系式记为[x,α,y]∪τ,此式称为赌博当量的无差异式,其中x<τ<y。风险偏好的不同将得到大小不等的τ值,因此可用当量τ的数值大小将投资者风险偏好定量。当投资者风险偏好类型为风险厌恶型时,[x,α,y]∪τ中τ<E([x,α,y]);当投资者风险偏好类型为风险中立型时,[x,α,y]∪τ中τ=E([x,α,y]);当投资者风险偏好类型为风险喜好型时,[x,α,y]∪τ中τ>E([x,α,y])。其中E表示取[x,α,y]的数学期望,即(1-α)x+αy【】。

其中n(x)=(x L,x H)/2为区间x~的中点的数值,e(x)=x H-x L为区间x的宽度,θ表示投资者风险偏好的因子 (| θ |<0.5),当-0.5≤θ<0时,表示投资者风险偏好类型为风险厌恶型;当θ=0时,表示投资者风险偏好类型为风险中立型;当0<θ≤0.5时,表示投资者风险偏好类型为风险喜好型。

3 房地产开发项目投资风险度模型

将风险偏好因素导入房地产开发项目风险动态灰色模糊评价模型,构建房地产开发项目投资风险度模型。此时,公式(4)可表示为:

将考虑投资者风险偏好因素的dijθ代入房地产开发项目投资风险的灰色模糊综合评价模型,可得出关于风险U的考虑投资者风险偏好因素的评价向量为:

4实证分析

T房地产开发商系国有房地产开发企业,注册资金5800万元,为城市综合开发二级企业。T房地产公司设有总经理1人,副总经理3人,总工程师1人,总经济师1人,总会计师1人,共有员工58人。其中中级以上职称21人,本科学历20人,硕士研究生学历12人,平均年龄35岁,属于知识型、年轻化的房地产开发企业。

S项目是S房地产公司于2013年与该市市政府合作投资的位于城区的城市综合体开发项目,总投资约23亿元人民币,总建筑面积约41万m2,是集娱乐、餐饮、购物中心、商业办公、高端住宅为一体的综合性商品楼。该项目位于Z市的商业区中心地带,是Z市的服饰批发零售集散地,交通较为便利,物业前景广阔,是投资、置业的理想场所。T项目总建筑面积约为41万m2,其中高级商住公寓约9.2万m2,大型停车场约9万m2,大型综合商场约23万m2,商场可租赁面积14万m2。

当θ=-0.5,即投资者风险偏好类型为风险厌恶型时,风险U的评价向量为:Z θ1 =[0.5461,0.7723,0.8169,0.4745,0.5538],具有高风险,不适合投资。

当θ=0,即投资者风险偏好类型为风险中立型时,风险U的评价向量为:Z θ2 =[0.0639,0.2764,0.3508,0.2979,0.2012],具有中等风险,可投资,加强风险管控。

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇8

【关键词】房地产投资；基金投资；项目财务监管

房地产投资基金属于投资房地产行业的一种投资基金，可以按照是否直接投资到房地产上，将其简单的分为直接投资房地产行业公司发行的股票或者是间接投资房地产产业基金，也是我们常说的房地产抵押金。房地产抵押金主要借助投资房屋或者是抵押贷款的方式进行间接性的房地产投资。早在上世纪六十年代，美国就已经首先进行了房地产投资资金活动，但是由于这项工作风险性比较大以及收益不稳定等特点，美国又出现了房地产投资商开办的房地产信托基金，并且信托基金中，汇集了相当多的消费者的资金，通过这种方式为房地产业的发展提供了机会，使用这种方式进行大量融资。目前我国房地产投资基金行业还处于萌芽阶段，各方面法律政策不仅没有相应的扶植政策，反而在一定程度上会阻碍该行业的发展。本文将对如何提升我国房地产投资资金投资项目方面的财务监管存在的问题进行简要分析。

一、实施整体财务监督的基本原则

目前我国的房地产投资资金投资项目当中，资金投资的总体是开发商、投资的基金以及相关投资者这三方人士，三方人士之间相互配合，运行所有的资金对外进行房地产项目投资。所以作为房地产投资基金以及投资项目的财务监管方面，应该时刻根据时代的步伐走，使用比较灵活多变的监管方式对其进行监督与管理，保证房地产开发工程项目投资基金以及开发商等基本资金来源方面可以有效的沟通。

我国房地产投资行业战略性比较低，房地产投资资金方面，在认定一项开发工程时，会将手里的资金对其无限制投放，并且属于不计代价的投放，适中采用比较单一的投资行为进行投资，并不是为了掌控房地产方面开发的项目而去运营的。

房地产投资基金本身属于金融行业的一份子，自身具有明显金融性，并且基金向外的投资项目不属于直接参与到所在公司日常管理中的一部分，所以必须重视这部分资金的项目外部监督。

在进行房地产投资基金投资项目财务监管的时候，必须要采取适中的原则，首先要保证资金正常使用，在正常使用的情况下还不能够因为要对这部分资金进行监管，就影响这部分资金的正常运行。针对部分资金而排出的监管代表需要和项目决策层相互联系、相互配合，保证基金预算、计划等方向以及范围都在预算之内。在实际工作中，可能会发生超出预算的范围，在发生这种情况的时候，必须要报请项目公司，由项目公司和基金方面进行相互协商，制定相关增补计划之后，再对这部分计划进行签批。整体监管的重点在预算外的部分，并且对大额度的计划外资金使用也要进行严格把关，并且要注意整体工程的回笼资金回收工作的进展。

进行资金对外投资，完全等同于项目自身投资者和项目所在公司进行合作，所以想要相互协调配合，收线要满足监管的需求，但是却又不能过于死板。需要将基金和项目公司以及整体股东们整合到一处，加大他们之间的沟通协调，及时找出问题，并对问题进行解决，保证企业整体的高速运转。

二、房地产投资资金投资项目财务监管工作关键点

在签订投资框架协议之前，要对投资项目公司自己拿出的财务相关的资料进行全方位调查，介入公司进行深入调查，并且对这部分资料进行判断，保证资料的真实性以及严谨性。调查工作最好由中介去做。

派出己方单位比较相信的财务工作人员进入到监督小组内，并且要保证派出人员的通讯随时保持畅通，要做到派出人员和基金管理公司人员随时可以沟通，并且对于重大事件可以不计时对基金经理进行报道，之后由经理组织相关议程，对该问题进行探讨。

想要更好的进行财务监督工作，收线就要明确自身的财务支出审批制度。在进行投资之前要和原股东以及项目公司之间明确基金现场的权限。对大额资金进行收付的时候，必须保证资金可以全额入账或者是出账，对于其中比较不合理的项目可以不予支付。按照日常授权已经支付的款项，对销售款和回笼的资金进行收集，并将这部分资金转移到公司账户中。要加大对重特大财政开支的报道管理制度，对重特大事项进行财务开支之前，作为投资单位必须要无条件的向基金管理公司提交报告，只有报告同意之后才可以进行开支。

资金管理公司每隔两个月左右要到投资公司进行审计监察，基金方面派出的财务代表也可以作审计小组中的一员，参与到实际内部审计工作中去。

在财务监理人员方面，我国基本都使用来自基金管理单位中内部财务部门中，被指派到投资项目上的基金财务代表，作为基金管理单位来说，应该严格按照相应的执行招聘上岗的制度上岗，并且针对已经被录用的人员进行比较系统的教育培训，保证工作人员自身素质可以满足工作的需要。

三、结束语

随着时代不断发展，人们的理财观念发生一定的改变，企业想要稳定运作，充裕的资金是前提。本文主要从目前我国房地产投资基金投资项目财务监管方面存在的问题入手，对如何提升这方面工作质量做了简要分析。

参考文献：

[1]桑宽，荆紫薇，罗玉龙.浅析房地产投资基金项目财务管理中存在的问题[J].经济周刊，2013（14）.08-09

[2]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程，2012（04）.22-25

作者简历：

合作开发外商投资房地产项目案例分析 篇9

甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）

乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）

丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）

丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司

鉴于：

1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。

2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。

基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：

一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资

义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。

自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。

与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。

由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。

二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：

自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。

截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。

四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。

五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

六、乙、丁两方尚需履行的义务：

1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。

2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向

甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。

七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。

八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。

十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。

十一、本协议一式四份，四方各持一份。

甲方（签名）：

乙方（签名）：

丙方（签名）：

丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：