房地合作开发协议书

房地合作开发协议书（精选11篇）

房地合作开发协议书 篇1

房地产合作开发协议书

甲 方： 乙 方：

经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于湖南省岳阳市岳阳县富荣路XX号土地事宜达成以下协议：

的条件。

2、乙方提供的合作条件

乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。

3、合作前提

（1）、本合同订立后，甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作；在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。

（2）、本合同订立后____日内，乙方向甲方支付履约保证金 万元人民币（￥ 万元）；

（3）、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据，并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。

（4）、双方全面履行本条款规定的（2）、（3）的合同义务后，即各自指派专人共同办理设立本合同 可相应顺延）。

费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。

2、【B阶段】

甲方的目标任务：将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下，使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。

目标任务完成时间：A阶段目标任务完成后____日内（因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延）。

费用承担：甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。

3、【C阶段】

甲方的目标任务：将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。目标任务完成时间：B阶段目标任务完成后____日内。

费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。

4、甲方的其他合同义务

本合同履行过程中，甲方还须承担如下合同义务，甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：

（1）、在合作项目建设开发阶段，甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系，保证合作项目的正常开发。

（2）、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜，保证合作项目正常实施。（3）、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。

（4）、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。（5）、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：

★降低处理成本； ★节约处理时间； ★有利于本合同双方合作。

（6）、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。费用承担：完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付或负责解决。

4、乙方的其他合同义务

本合同履行过程中，乙方还须承担如下合同义务，乙方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：

（1）、在合作项目建设开发阶段，乙方应保证其管理团队的人员稳定团结、专业敬业，保证合作项目的正常开发。

（2）、负责解决合作项目建设过程中的所有技术问题，保证合作项目正常实施。（3）、负责办理其他合作项目开发期间必须以乙方名义办理的相关事务。（4）、负责办理其他合作项目开发期间若以乙方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：

★降低处理成本； ★节约处理时间； ★有利于本合同双方合作。

（5）、其他甲乙双方经协商一致确定应由乙方负责办理的事务。公司百分之_____的股权。

（3）、甲乙双方按照本合同所约定的股权分配比例享有及分配项目公司的经营收益。

（4）、项目公司在公司行政机关所登记备案的公司章程，应当作出与本合同双方约定一致的安排；该章程无论因任何原因与本合同之约定发生冲突时，甲乙双方一致确认双方的权利和义务均以本合同之约定为准。

3、项目公司的运营及管理

合作项目的所有设计单位、施工单位、监理单位及材料设备的供应的招标及开标均以项目公司名义对外举办，中标单位由项目公司确定。该项目的所有设计、施工、监理及材料供应合同均以项目公司名义签订并履行合同义务。

仍未完成阶段目标任务时，乙方有权单方解除本合同。

2、乙方在B阶段、D阶段或E阶段未能按照约定期限完成阶段目标任务时，每逾期一日应按项目投资总额的万分之一向甲方支付违约金；乙方在对应阶段逾期 日仍未完成阶段目标任务时，甲方有权单方解除本合同。

3、除前1.2款所约定的违约责任之外，一方违反本合同的约定使相对方遭受损失时，违约方应按相对方遭受的损失额的百分之三十向守约方支付违约金并全额赔偿其经济损失。

5、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国的法律。

6、本合同附件为本合同不可分割的组成部分。

7、本合同标题仅为方便阅读,不构成本合同的组成部分亦不作为本合同的解释之用。

8、本合同自双方签字之日起生效。

9、本合同一式两份，双方各持一份。

甲方（盖章）

乙方（盖章）

法定代表人：

法定代表人：

授权委托人： 授权委托人：

电话：

电话：

邮箱：

邮箱：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

时间：

年

地点：

月

日

房地合作开发协议书 篇2

合作开发的形式多种多样,每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种;不同的房企自身的优劣势不同,合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发,这是目前主流的方式。该模式是A企出地,B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时,双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后,A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企为主,项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司,土地方将土地使用权变更到项目公司名下后,由项目公司具体开发经营项目的一种模式,有时被视同为土地转让,需要发生土地转让的交易税费。

该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下,双方合作关系比较密切,缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,开发商将项目公司的部分股权收购,达到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高,在实际的合作开发中做选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买

与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润;也可采取双方先合资成立公司,然后参加竞买的方式。

六、代建模式

开发商不作为股东,而是作为经营管理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务,获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理,并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补,发挥价值最大化

最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”,未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅,万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品,实现项目价值最大化。

九、HI 合作模式

HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息,项目由开发商开发并享有利润,但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括:

第一,股权运作:该模式需要经过一系列的股权运作,控制股权运作是控制风险的首要因素,控制方法是事先进行可行性调查论证。

第二,项目操作周期:该模式对项目操作周期的要求比较严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

第三,政策及国际金融市场:该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大,需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

信托指民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司,由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司,取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

合作开发房地产合同若干问题探讨 篇3

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

房地产项目合作开发协议书 篇4

甲方：广西优胜投资公司（以下简称“甲方”）法定代表人：

乙方：广西侨鑫矿业有限公司（以下简称“乙方”）法定代表人：贺星铭

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及南宁市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发位于南宁市邕宁区的“幸福城”项目事宜，经协商一致达成如下协议，以供双方共同遵照执行。

一、项目概况：

1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于：南宁市邕宁区，项目暂定名为：南宁“幸福城”新型城镇化建设项目（以下称“本项目”），项目用地面积为：约5000亩，签约时土地用途为：农业用地（本项目合作开发过程中进行土地用途的变更），宗地范围：

2、本项目是通过对上述5000亩土地的（以下称“本项目地块”）合作开发，建成一个大型的5S综合体农业生态养生养老新型城镇，并在销售获利后双方按比例分配收益，实现甲乙双方互惠共赢；

3、本项目计划开发总建筑面积500万平方米，其中*******

二、合作模式：

1、本项目计划投资总额2500亿元人民币，全部由乙方负责引资，甲方除完成前期策划、到城区政府及有关部门争取立项、做好农民的工作与农民签订合作协议外，不再投入资金；

2、在本项目中，甲方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，3、甲乙双方共同成立项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等，本协议中有约定的，依据该约定；本协议中未约定的，由双方另行协商一致后确定。

三、项目实施：

1、甲方须在本协议签订后五日内向乙方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图；

2、乙方须在本协议签订后五日内向甲方支付本协议中第二条第2款的资金，以确保项目前期工作的正常进行；

3、4、甲方实际控制本项目所在地块后，负责办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，乙方应予以协助；

5、在甲方实际控制本项目所在地块后，乙方负责出资人民币******万元成立项目公司，并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后，由乙公司暂时取得项目公司100%的股权；乙方负责办理该项目公司的全部设立手续，设立该项目公司的费用由乙方承担；

7、甲方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；由乙方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；

8、甲乙方双方共同协商确定公司章程的内容；

9、对上述第三条第7、8、9项的事项，甲乙双方应共同办理相应的变更登记手续，为此所支付的全部费用由乙方承担；

10、项目公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定；若一方指派的人员担任会计的，则另一方指派的人员担任出纳；

11、本项目工程设计单位、施工单位的选择，应通过招标或其甲乙双协商一致的方式确定。未经对方同意，本协议的任何一方（含关联公司）均不得参加本项目工程的投标和设计、施工；

12、本项目工程的监理单位的选择，应通过招标或甲乙双方协商一致的方式确定；

13、项目公司在经营管理本项目过程中的其它事项，由甲乙双方或甲乙双方指派的人员协商后，以股东会决议、董事会决议等方式做出决定，但不得违反本协议中（包括本协议的补充协议）已经确定的内容，否则责任方应认定为违约。

四、收益分配：

1、本项目完成后，甲乙按双方各自所持有的项目公司的股份比例分配收益（分配收益：甲方获得全部收益的24%，乙方获得全部收益的24%；52%的股份留给主要投资商。）；

2、若本项目中的房产建成后，销售取现暂时困难，也可由双方协商同意后按上述第四条第一款的比例分配房屋作为收益，双方应对各自分得的房屋分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房屋。

五、其它约定：

1、本协议签订生效后，未经乙方许可，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；

2、在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须甲、乙双方协商同意后，方可以进行开工；

3、如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，如需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。若因上述原因导致工程停工一年时间，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另行签订合作开发合同。

六、违约责任：

1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能及时取得合作开发土地的报批报建手续，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；

2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务（包括乙方应向甲方支付的前期费用及乙方在项目公司设立时及设立后的投资），乙方应向甲方支付未出资金额10%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失；同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；

3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；

5、因甲乙双方指派的人员（包括但不限于双方指派的法定代表人、双方指派的参加股东会的人员，董事会成员、监事、财务人员，还包括原在一方工作或由一方招聘，后经指派或自行到项目公司工作的其它工作人员）的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。

七、争议的解决：

1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；

2、因履行本协议发生争议，甲乙方双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。

八、协议生效、修改及终止：

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效；

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；对补充协议的违反，视为对本协议的违反；

3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款；凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议；对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；

4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。

甲方： 乙方： 授权代表人： 授权代表人：

最新房地产合作开发协议范本 篇5

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

第一条、项目概况

本项目位于，项目暂定名为“”。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。

第二条、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施的合作形式。

1、__方提供土地（土地位于筠连县筠连镇小北街94号，面积：3114.9平方米，土地使用性质目前为工业用地）_乙方_提供全部建设资金。且甲方负责在三个月内将现有的工业用地变更为商住用地，乙方在此基础上支付给甲方人民币贰佰伍拾万元整（￥250万元），作为甲方土地变性补偿费，超出部分由甲方全部自行承担。

2、项目工程完成后按如下分配：甲方享有该项目电梯房的负一楼车库一半面积（除开

设备用房、公摊、通道等）、及1、2、3、4楼（每层楼的面积应在900平方米以内以相关主管部门批准的设计面积为准）及住房叁套（7楼以下楼层由甲方自选，每套房屋的面积约为100--115平方米，超出115平方米的其超出面积部分按市场售价由甲方补差给乙方。此三套住房的水、电、气的开户费由甲方负责承担。）；其余部分归乙方享有。

3、甲方所享有的该项目的电梯房的1、2、3、4楼、叁套住房及车库若乙方愿意以人民

币贰仟万元（￥2000万元）回购，则甲方应无条件将上述物业以人民币贰仟万元（￥2000万元）出售给乙方，且乙方对该项目的电梯房的1、2、3、4楼、叁套住房及车库拥有绝对的处置权。

4、乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

三、甲方权利与义务

1、乙方在土地性质变更为商住用地后，应当在他项权利手续。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配

套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。

3、甲方应保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无

抵押等他项权利。

4、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

四、乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的补偿费。

2、乙方在向甲方支付补偿费后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目除甲方应得利益外的全部收益。

3、乙方负责办理各种建设手续及房屋产权证书，包括但不限于：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、甲方所得房屋的国有土地使用证（所产生的税费由甲方负责承担）、房屋所有权证（所产生的税费由甲方负责承担）等。除为甲方办理国有土地使用证、房屋所有权证所产生的税费由甲方负责承担外的其他相关办证费用由乙方负责承担80%、甲方负责承担20%，甲方提供必要的协助。

4、房屋修建过程中的一切风险责任均由乙方负责。

5、合作开发的该项目工程由乙方全权负责落实工程发包、设计单位的发包及竣工验收等工作。

第五条 物业交付

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。

第六条 产权确认与产权过户

1、本协议签署后应报送_________（合作项目主管机关）审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得该项目电梯房的负一楼车库一半面积（除开设备用房、公摊、通道等）、及1、2、3、4楼（每层楼的面积应在900平方米以内以相关主管部门批准的设计面积为准）及住房叁套（7楼以下楼层由甲方自选，每套房屋的面积约为100--115平方米）的产权，乙方分得整个项目其余部分的产权。

2、按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第六条其他约定：甲乙双方签字之日，乙方借支付人民币壹佰万元（￥100万元）

给甲方，作为甲方处理所有该项目的遗留问题，该项目正式启动后此借款自动转换为乙方对甲方的补偿款。当工程开工时乙方另借款壹佰万元（￥100万元）给甲方，此借款在工程竣工验收时归还，利息按支付。

第七条、违约责任

违约责任：方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方违反本协

议中的条款均为违约，由违约方向守约方支付人民币叁佰万元整（￥300万元）并赔偿守约方由此引起的相关损失。

八、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中

华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

九、其他

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授权代表签字：法定或授权代表签字：

房地产合作开发框架性协议 篇6

甲方：

乙方：

公司

甲乙双方根据《合同法》等相关法律规定，在平等自愿的基础上，就双方合作进行房地产开发事宜达成如下协议：

一、合作方式。

1.1甲方于年月日通过拍卖，依法取得了位于武都区城关镇的面积为平方米的土地一块作为房地产开发建设使用。

1.2该土地拍卖价款为2250（大写贰仟贰佰万元整）万元，甲乙双方均认可该土地价格。

1.3甲方已经就该土地支付土地出让金1550万元，乙方在本协议签订后日内以甲方名义向政府部门支付剩余的土地出让金700万元。

1.4乙方按照本协议第1.3条约定支付剩余土地出让金当日内，乙方一次性支付甲方425万元。

1.5乙方为取得和甲方之间就该土地合作开发的权利，自愿承担甲方前期投资所产生的利息200万元，该200万元和第1.4约定的425万元同时支付。

1.6乙方完成本协议第1.3、1.4及1.5条款约定的付款义务后，取得该土地50%的股权。

二、甲乙双方对本协议第一条约定的内容明知且无异议。

三、乙方按照本协议第一条约定完全履行其付款义务后，甲方在七个工作日内提供相关土地过户资料，积极配合乙方将该土地过户至乙方公司名下。该土地过户所产生的所有税费由乙方承担。

四、甲方完全提交土地过户资料后，乙方应当在日内支付甲方600万元，乙方再次取得该土地26.6%的股权。

五、乙方公司取得该土地使用权之后，乙方以公司名义对该土地依法进行开发建设，并可以改土地为抵押向银行申请贷款，该贷款用于乙方公司对该土地的开发建设，甲方对该贷款不承担责任。

六、甲方在该土地开发建设过程中有权监督乙方公司财务及房屋销售状况。

七、本框架协议为以该土地为合作基础的房地产合作开发事宜的基础性协议，本协议没有约定的或者约定不明的，以本协议基础内容为准，另行协商签订补充协议。

八、本协议自甲乙双方签字，乙方按照本协议第一条约定履行全部付款义务后方可生效。

九、本协议一式两份，甲乙双方各一份。

甲方：

乙方：

房地合作开发协议书 篇7

这是继2014年3月东风入股PSA集团成为并列第一大股东、双方签署全球战略联盟合作协议, 2015年4月双方签署《东风汽车集团与PSA集团联合开发“共用模块化平台 (CMP) ”项目协议》以来的又一重要成果, 标志着双方战略合作进一步深化。

协同共识不断增多, 合作领域不断拓宽

东风与PSA全球战略联盟合作两年来, 协同共识不断增多, 合作领域不断拓宽, 业务项目日益增多。目前, 双方已经在商品技术协同、国际业务协同、制造和供应链协同、管理交流、提升神龙公司能力等5大领域, 开展了20个合作与协同项目。

此次签署的“e CMP”项目, 具有轻量化、模块化、智能化、国际化设计的显著优势与特色, 是CMP平台项目的成果延伸与合作深化, 是全球共用模块化平台CMP的电动版, 已完成预研究。该项目由东风汽车集团、PSA集团和神龙公司三方联合开发, 共享知识产权。在项目管理与开发团队建设上, 将吸收国际领先技术、借鉴国际成功经验、集成协同多方优势资源, 将开发成为东风与PSA, 以及神龙公司电动车发展的战略性平台。该项目研发投入5.5亿元人民币, 覆盖主流细分市场, 规划的10多款车型, 其中包括东风标致和东风雪铁龙的第二代纯电动车, ;性能指标国际一流水平, 续航里程达到二代电动车最佳水平, 首款产品将于2019年投放。

“CMP”项目, 规划覆盖B级和C级乘用车市场, 设计开发性能定位在投产五年内的国际先进水平, 即安全性能达到NCAP (新车碰撞测试) C-NCAP (中国新车评价规程) 五星级;油耗和排放水平全球领先;兼容智能驾驶;模块共用性高;具有灵活搭载的多样性与优异的经济性;预计2018—2020年可面向全球陆续投放近10款基本车型、延展投放数10款车型系列。该项目研发投入2亿欧元, 由东风汽车集团、PSA集团主导设计、神龙公司参与, 是集成各方优势资源、共同精心打造的战略性共用模块化平台, 并将在三方的制造工厂实现工业化投放, 共享知识产权。协议签署以来, 项目进展良好, 第一台原型车2016年2月交付, 预计2018年将率先在欧洲市场投放首款车型产品, 2019年将在中国市场投放首款全新车型产品。

东风与PSA人力资源战略合作协议的签署, 标志着双方的战略合作, 开启新领域, 跃上新台阶, 将从商务技术合作, 延伸到人力资源管理、文化交流融合等重要领域。双方在立足具体项目人才开发的同时, 将更加注重面向未来事业发展的人才开发工作。内容包括, 将更好发挥双方各自在管理和技术上的独特优势, 开展学习交流与专题研讨活动, 推动人力资源管理创新;在实施推进合作项目协同中, 开展最佳实践交流等, 不断增进相互了解, 促进跨文化交流互鉴。

此外, 5月10日, PSA集团与神龙公司还举行了新一代1.8THP高端涡轮增压直喷发动机联合开发项目签约仪式。

5月11日, 神龙公司发布面向2020年的中期事业“5A+计划”。战略定位由“成就拥车梦想”转变为“为客户出行提供综合解决方案的高效汽车企业”。战略目标为:质量水平在2018年进入行业前三、2020年追求第一;销售收入在2020年超过1000亿;截止2020年累计提升30%, 追求可持续的盈利性发展。企业愿景为:成为最让人信赖的汽车企业。战略出发点和落脚点:因您所需, 为您而变。

这一系列重大项目合作协议的签署, 必将有力助推神龙公司中期事业“5A+计划”的实现。

东风汽车公司董事长竺延风说, 过去一年来, 东风与PSA不断加强沟通、深入讨论, 这次两个重大项目的签约、神龙公司“5A+计划”的发布就是双方团队高度契合与合作的成果。未来东风公司将进一步加快推进战略联盟项目, 更好地推动双方事业的发展。

战略联盟推动PSA奇迹复兴

2015年, PSA集团全球销量增长1.2%, 销售整车297.3万辆, 其中PSA在中国市场上的销量超过73万辆, 仅次于欧洲市场。

2015年, PSA集团净利润12.2亿欧元, 实现2012年以来首次盈利, 整车部门利润率、现金流等多项财务指标提前实现目标, 将两年前濒临破产的阴霾一扫而空。法国媒体惊呼, 标致雪铁龙实现奇迹复兴!

PSA集团总裁唐唯实表示, “与东风汽车集团的合作为标致雪铁龙走出困境提供了不可或缺的动力。东风汽车集团的注资为标致雪铁龙争取了宝贵时间, 使我们能有时间实施复兴计划。”

“与中国伙伴的合作有利于我们保持技术领先。通过和东风分享技术, PSA可以更好地削减研发投资和生产成本, 在产品层面增强竞争力有利于PSA在中国增加盈利, 进而更快地研发和引进新技术, 推动自身和合作伙伴在中国市场拥有更好的位置。我们和东风的战略合作没有限制, 我们有信心共同努力一起走得更远。”唐唯实说。

2016年, PSA集团对中国市场销量增长预期定在5%, 欧洲是2%, 拉美和俄罗斯则分别预计下滑约10%和15%,

2016年4月5日, PSA集团发布“加速超越”规划, 具体目标:2016年至2018年, 汽车部门平均经常性营业利润率达到4%, 并于2021年达到6%;2015年到2018年, 集团营业额增长10%;到2021年增长15% (按2015年汇率计算) 。

东风与PSA战略联盟之路

2014年3月, 东风汽车集团与PSA集团签订《关于增资入股的总协议》, 东风汽车集团与法国政府和标致家族并列成为PSA集团的第一大股东;同时, 双方还签订《全球战略联盟合作协议》, 深化在工业和商业领域的全球合作。

2014年7月28日, 东风汽车集团与PSA集团进一步落实全球战略联盟协议, 正式成立全球战略联盟委员会并召开首次会议, 生效了委员会具体运行机制, 任命了联盟委员会常设办公室负责人。9月12日, 双方的战略联盟办公室在巴黎开始联合办公。

2014年7月, 神龙汽车公司第四工厂落户成都, 建成后将生产东风、东风雪铁龙、东风标致三个品牌车型, 将有效缓解产能不足、优化生产结构、提高生产效率, 同时打通东风集团内部乘用车产能合作, 形成制造领域的产能协同。

2014年10月30日, 神龙汽车公司与PSA集团正式签订总经销 (中国) 标致及雪铁龙进口车合作协议。根据协议, 从2015年1月1日起, 神龙汽车公司将成为PSA集团标致品牌和雪铁龙品牌乘用车在中国的独家进口总经销商。

2014年12月16日, 东风标致雪铁龙汽车国际公司在新加坡正式注册成立。新成立的国际公司由东风汽车集团和PSA集团各出资50%组建, 纳入神龙汽车公司一体化管理, 主要负责标致雪铁龙 (不含DS品牌) 和部分东风品牌乘用车在东南亚区域的销售和服务业务。

2015年3月2日, 东风汽车集团入股PSA集团后的首款战略结晶——东风风神L60在神龙汽车公司武汉一厂下线。东风风神L60由东风汽车集团、PSA集团、神龙汽车公司三方共同开发, 三方共同拥有知识产权, 神龙汽车公司生产, 在东风风神营销渠道销售。3月25日, 东风风神L60在武汉上市。

2015年4月19日, 东风汽车集团与PSA集团联合开发“全球模块化平台 (CMP) ”和设立“共同研发中心 (DPCT) ”项目成功签约, 开启了全球战略联盟新的发展进程。

东风公司“十三五”规划

“十三五”时期, 东风公司的战略定位是:致力于成为为用户提供全方位优质汽车产品和服务的卓越企业。战略愿景是:永续发展的百年东风, 面向世界的国际化东风, 在开放中自主发展的东风。战略目标是:到2020年, 产销规模高质量跨越560万辆;自主品牌实力显著提高, 经营效益进一步提升;产品海外销量在中国品牌海外销量中居领先水平;新能源销量目标30万辆以上, 核心技术和资源掌控能力显著提升。

为实现这一战略目标, 东风公司将坚持五大发展方针——创新驱动、开放合作、主动主导、做强做优、共赢发展。实施五项重点战略举措:优化产品结构、强化业务整合与协同、加速新业务发展、推动优势资源利用、打造集团层面新的竞争力, 力争在新业务、传统业务、核心能力方面取得突破。

具体来说, “十三五”时期, 东风公司将在六个方面实现重点突破。

一、新能源汽车。在研发和产业化上取得突破, 力争到2020年新能源汽车市场的占有率达到15%—18%, 争取与东风公司的地位相符合。

二、汽车金融。在汽车金融业务布局和规模上取得突破, 在现有的汽车信贷业基础上进一步发展成为产融结合的“大金融业务”。

三、自主研发能力。东风的技术战略是“绿能+智能”, 在自主研发能力上取得快速突破, 到2020年自主研发综合能力国内领先, 2025年达到国际先进水平。

四、营销能力。在营销模式、网络布局、营销体系能力上实现突破, 实现线上线下同步布局、品牌力强化、水平事业与金融体系支撑。

五、国际化能力。结合国家‘一带一路’战略, 在海外资源利用、海外基础建设和国际化体系能力建设上取得突破, 从一般性出口销售走向海外技术和资源并购、技术和产品海外输出。

六、智能互联。在智能制造和智能汽车研究布局上取得突破, 发展自主智能装备产品和技术, 建设东风智能制造体系, 构建东风未来发展的核心能力;以安全为核心, 集成智能化控制和信息技术, 分阶段开展东风智能网联汽车技术研究。

未来五年, 东风还将在在体制机制创新、集团管控优化、人才体系提升和企业文化强化上进行努力, 构建东风战略支撑体系, 确保“十三五”规划顺利完成。

浅析合作开发房地产的几个问题 篇8

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

关于房地产开发经营者的资格问题

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

（作者单位：腾讯科技（北京）有限公司）

房地合作开发协议书 篇9

刘忠洲 北京德恒律师事务所武汉分所

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

从该定义可以看出，房地产合作开发具有三个基本特征，即共同投资、共享利润、共担风险。

共同投资即指合作各方分别投入合法的土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。

共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权及其他经济利益表现形式。

共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。

笔者认为，共同投资、共享利润属房地产合作开发的必要特征，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和合同法的平等自愿原则发生冲突，也不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益（这种风险利益通常较高），法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿

进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。

房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：

1.合作的基本原则

2.合作的方式

3.供地方的权利与义务

4.非供地方的权利与义务

5.风险分担方式

6.利益分配方式

7.违约责任

8.其他必要内容

房地产开发合伙协议书 篇10

开发人：

合伙人：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》

及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则、互惠互利的原则，就合作开发“*****************”房地产项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

第一条合伙项目

合伙项目为******************项目，设计建筑面积为平方米，及地下部分约平方米，其中代建为间。

本项目的合伙经营范围以与业主方签约的合同为原则，双方共同履行。

第二条合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分工

管理、共同经营，共同风险，共负盈亏的合作形式。合伙人管理人员的身份参与。

第三条合伙期限

合伙期限：自年月日起，至本项目完成为止。

第四条出资额、方式、期限

1、本合伙项目包括筹资的保证金元（如项目需要，按股权比例继续出资）。合伙期间各合伙人的出资为共同仍为个人所有，至时予以返还。

2、合伙人以现金出资总投资的%，占股份的%。

合伙人以现金出资总投资的%，占股份的%。

3、各合伙人的出资，应及时在筹资日以前交齐，逾期不交或未交齐时，应对应交未交金额数计付%/月利息并赔偿由此造成的损失。

第五条盈余分配与债务承担

1、盈余分配，以财务清算报表为依据，按比例分配。

2、债务承担：合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的出资为据，按比例子承担。

第六条入伙、退伙，出资的转让

1、入伙：①需承认本合同；②需经全体合伙人同意；③执行合同规定的权利义务。

2、退伙：①需有正当理由并提前三个月告知其他合伙人并经全体合伙人同意；②退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以现金结算；③未经合伙人同意而自行退伙

结合造成损失的，应进行赔偿。

3、出资的转让：允许合伙人转让自己的出资。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。

第七条合伙负责人及其他合伙人的权利

1、双方各派出负责人组成项目部或项目公司。其权限是：①处理好外部关系，证照等手续办理、资金筹措、银行贷款办理工作；②工程建设合同的执行等事项；③具体负责财务管理、售楼，合伙债务的清算及支付。

2、合伙人的其他约定：①参予合伙事业的管理；②合伙负责人开展业务情况应公司协商；检查合伙帐册及经营情况；③共同决定合伙重大事项。

第八条合伙的终止及终止后的事项

1、合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满；②全体合伙人同意终止合伙关系；③合伙项目己经完成；④合伙事业违反法律被撤销；⑤法院根据有关当事人请求判决解散。

2、合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请会计事务所（或合伙人共同认可的其他财务人员）参与清算；②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配；③清算后如有亏损，不论合伙人出资

多少，先以合伙共同财产品偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。

第九条纠纷的解决

合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决，如协商不成，可以诉诸法院。

第十条本合同如有未尽事宜，应由合伙人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等法律效力。

第十一条 本合同一式肆份，合伙人各执一份。

合伙人签名：

合作开发房地产项目 篇11

原作者:安徽税务筹划网 添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源：安徽税务筹划网

问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？

会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。

假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为：

1．项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时：

借：银行存款——专户

贷：其他应付款——甲公司

其他应付款——乙公司

同时，甲公司在投入资金时：

借：应收账款——项目部

贷：银行存款—一般结算户

2．开发产品预售时：

借：银行存款——专户

贷：预收账款

5．预缴税款时以甲公司名义申报

按月计提预交营业税时：

借：待摊费用——预交营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

按季计提预交所得税时：

借：所得税费用

贷：应交税费——应交所得税

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。

6．结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时：

借：利润分配

贷：其他应付款——乙公司

7．项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。

税务处理：

2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务

征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文件，其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确，其中在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的要求。

虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上足共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润，视同借款利息收入；房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。

《通知》规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。根据以上规定，先以开发企业为所得税纳税人，按照规定缴纳企业所得税，剩余税后利润才可以进行分配，即先税后分。而且，作为房地产开发企业，不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样，合作投资方也不必将利润分配视为利息收入，纳入应纳税所得额征税。

对合作者分配的利润，尽管不是实际的法定股东投资者，但是还是作为股息所得征税。按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定：凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。

房地产特殊业务税务风险防范--合作开发的会计核算与税务风险

(2011-08-29 11:04:57)

1、联合开发过程中的财务管控（核算、纳税申报、收款）（1）加强和完善对“共管账户”的管理措施（2）挂靠经营中的风险控制

2、房地产合作开发立项分为三种情况：

（1）供地方申请立项——供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的；

固定收益（实际为债权性投资）——按利息处理

分配利润（注意投资主体，如果为个人需代扣个税）——按股息红利

（2）出资方申请立项——在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续；

（3）合作双方共同申请立项——在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。

3、提供土地方收取固定收益的定性

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第24条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

合作建房风险很大，风险有两个：一是股东合作不下去的风险；另一个的就是税务风险。合作建房常见有两种方式：一是甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，乙方立项，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利润；二是甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。基本操作模式是：（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作；（2）乙方将资金投入到甲方，乙方提取固定利润或分配利润。

国税函[2005]1003号，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

国税函[2005]1003号主要是针对乙方的，如果乙方提取固定利润，就相当于借款给甲方，当然就不是合作建房。对于甲方来说，只要甲方提取固定利润的模式，无论是甲方立项，还是乙方立项，都不影响认定为土地使用权转让。

4、挂靠经营

例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作。

税务机关认为：虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函〔2007〕645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

在此基础上，检查人员认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。

分析：建筑公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从法律上来说，该经济行为尚未完成，还有重新认识和定性的余地。即，可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救？

5、联合开发的会计核算

分配开发产品的处理：2008年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m。

2231号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：

1）收到乙、丙公司投入资金时

借：银行存款1200万

贷：其他应付款——乙公司900万

——丙公司300万

2）分配开发产品时

借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万]

贷：开发产品1120万

同时结转收入：

借：其他应付款——乙公司900万

——丙公司300万

贷：经营收入1200万

3）计提营业税

借：营业税金及附加66.6万

贷：应交税金——应交营业税66.6万

1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。

续：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×25%=45万元

1）收到乙、丙公司投入资金时

借：其他应付款1200万

贷：预收账款1200万

2）根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税

借：待摊费用——营业税金及附加66.6万

贷：应交税金——应交营业税66.6万

3）待计算出计税成本，结转收入、成本时

借：营业税金及附加66.6万

贷：待摊费用——营业税金及附加66.6万

借：所得税45万

贷：应交税金——应交所得税45万

※以分配利润为目的的合作

案例：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：

1）项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时

借：银行存款——专户

贷：其他应付款——甲公司

——乙公司

同时，甲公司在投入资金时

借：应收账款——项目部

贷：银行存款——一般结算户

2）在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时

借：银行存款

贷：短期借款

3）支付土地价款或工程款时

借：开发成本

贷：银行存款——专户

4）开发产品预售时

借：银行存款——专户

贷：预收账款

5）预缴税款时以甲公司名义申报，按月计提预交营业税时

借：待摊费用——营业税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

按季计提预交所得税时

借：递延税款

贷：应交税金——应交所得税

月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵消。

6）结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时

借：利润分配

贷：其他应付款——乙公司

7）项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。

6、代建业务的会计核算

代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1）由委托方自行立项；

2）不发生土地使用权或产权转移；

3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4）事先与委托方订有委托代建合同。