房地产联合开发合作协议书

房地产联合开发合作协议书（共9篇）

房地产联合开发合作协议书 篇1

房地产联合开发协议书

甲方：四川润森恒发实业有限公司

地址：法定代表人：

乙方：陕西孟源房地产开发有限公司

地址：法定代表人：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

1、本项目位于绵阳市涪城区先锋路29号片区，项目暂定名为“”。项目用地面积8600平方米（约12.9亩），规划用地性质为商住用地，土地使用年限年。该项目总投资约万元，项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下层（面积平方米）。

2、该项目所属土地于年月日甲方向银行贷款2000万元，土地使用权证现抵押该银行。

二、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、责权明确、项目部独立经营的合作形式。

1、甲方提供开发土地，乙方提供全部建设资金。

2、项目工程完成后，甲、乙双方按本协议约定分配，甲方分得地上第1、2、3层的营业房，乙方分得地下以及地上（除地上第一、二、三层外）所有的房产，产权随分得物业各方所有。（甲方分得第1、2、3层营业房的总建筑面积如超过1万平方米，超过的部分按照该项目分割时市场评估价由甲方向乙方支付差额，该差额甲方在取得第一、二、三层产权之前付清）。

3、甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。

4、乙方设立项目部负责项目的开发建设与房屋销售（第1、2、3层的营业房销售除外），承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

三、付款方式

1、自本协议签订之日起日内，乙方向甲方支付人民币万元整，作为甲方办理项目前期相关事宜的补偿费用。

2、本协议签订之日起日内，由乙方缴纳履约保证金人民币2000万元给甲方。

3、由于甲方用该项目所属土地在银行抵押贷款2000万元，为了保障双方的权益，在签约之日起日内乙方向甲方缴纳的2000万元履约保证金由乙

方直接向甲方贷款银行支付，银行与甲方解除贷款抵押关系。

4、银行与甲方解除贷款抵押关系后，如果甲方仍需用该项目所属土地融资贷款，必须经过乙方同意，否则乙方有权解除协议，并要求甲方退还全部履约保证金。如乙方同意融资贷款，贷出的全部款项甲方必须用于本项目的拆迁补偿以及完善土地手续中，不能挪作他用，否则，乙方有权解除协议，并要求甲方退还全部履约保证金。

5、该项目在办理报建各种手续中，若因土地证问题，甲方应负责协调，保证报建手续顺利完成。

6、如乙方同意再次抵押贷款的前提下，该项目工程主体建至三层时，甲方必须将土地使用证取出并解除抵押贷款关系，用于办理商品房屋预售许可证。

7、该项目预售许可证下发7日内，甲方退还乙方履约保证金1000万元，项目主体封顶7日内退还乙方余下的1000万元。若甲方不能按约定退还乙方保证金，以及没有按时取出抵押物，造成商品房不能按时预售，由此上述二者给乙方造成的各种损失由甲方全部承担，并且乙方对甲方分得房屋及产权有留置权。

四、甲方权利与义务

1、甲方负责办理本项目前期的拆迁补偿、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。

3、甲方负责项目产权证所载范围内地上房屋、地下管网设施的拆迁安置补偿的各种费用，甲方应在签约之日起日内完成本条约定的拆迁补偿义务，交净地给乙方使用。

4、甲方负责办理完善项目用地的土地手续（并承担办理土地手续中的相关税费），土地用途为商业住宅，甲方如果不及时履行办理该项目土地手续，影响乙方建设、销售，甲方应依约承担违约责任，从甲方取得该土地使用权证的时间开始计算，商住的土地使用期不得少于70年。

5、甲方负责办理该项目规划审批方案，该方案应在签约之日起内办理完毕，同时该方案所涉项目的容积率应在5.5以上（包括5.5），否则乙方有权解除协议，同时要求甲方返还乙方已支付的全部费用。

6、乙方在办理报建手续时，甲方应全力配合。

7、甲方按本协议第二条第四款约定分得的房屋交房标准与其它标准一致，如甲方有其他特殊要求，在符合设计、施工要求时，由甲方指导实施，所需水、电、气容量负荷、设施设备、人工及安装工程等全部由甲方负责。

8、甲方分得的房屋产权属甲方所有，由此产生的各种税费（包含所得税、土地增值税）等全部由甲方承担。

9、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

10、甲方负责承担本项目在开工进场以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

五、乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付相关的款项。

2、乙方在向甲方支付相应款项后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益（本项目第1、2、3层营业房的收益除外），乙方设置项目部运作本项目时，甲方必须全力协助。

3、为保证项目 开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。

六、违约责任

双方应全面如实履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿项目投资总额％的违约金，如违约方支付的违约金不足弥补对方损失时，违约方还应另行赔偿。

七、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向项目所在地人民法院起诉。

八、其他

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授权代表签字：法定或授权代表签字：

房地产联合开发合作协议书 篇2

这是继2014年3月东风入股PSA集团成为并列第一大股东、双方签署全球战略联盟合作协议, 2015年4月双方签署《东风汽车集团与PSA集团联合开发“共用模块化平台 (CMP) ”项目协议》以来的又一重要成果, 标志着双方战略合作进一步深化。

协同共识不断增多, 合作领域不断拓宽

东风与PSA全球战略联盟合作两年来, 协同共识不断增多, 合作领域不断拓宽, 业务项目日益增多。目前, 双方已经在商品技术协同、国际业务协同、制造和供应链协同、管理交流、提升神龙公司能力等5大领域, 开展了20个合作与协同项目。

此次签署的“e CMP”项目, 具有轻量化、模块化、智能化、国际化设计的显著优势与特色, 是CMP平台项目的成果延伸与合作深化, 是全球共用模块化平台CMP的电动版, 已完成预研究。该项目由东风汽车集团、PSA集团和神龙公司三方联合开发, 共享知识产权。在项目管理与开发团队建设上, 将吸收国际领先技术、借鉴国际成功经验、集成协同多方优势资源, 将开发成为东风与PSA, 以及神龙公司电动车发展的战略性平台。该项目研发投入5.5亿元人民币, 覆盖主流细分市场, 规划的10多款车型, 其中包括东风标致和东风雪铁龙的第二代纯电动车, ;性能指标国际一流水平, 续航里程达到二代电动车最佳水平, 首款产品将于2019年投放。

“CMP”项目, 规划覆盖B级和C级乘用车市场, 设计开发性能定位在投产五年内的国际先进水平, 即安全性能达到NCAP (新车碰撞测试) C-NCAP (中国新车评价规程) 五星级;油耗和排放水平全球领先;兼容智能驾驶;模块共用性高;具有灵活搭载的多样性与优异的经济性;预计2018—2020年可面向全球陆续投放近10款基本车型、延展投放数10款车型系列。该项目研发投入2亿欧元, 由东风汽车集团、PSA集团主导设计、神龙公司参与, 是集成各方优势资源、共同精心打造的战略性共用模块化平台, 并将在三方的制造工厂实现工业化投放, 共享知识产权。协议签署以来, 项目进展良好, 第一台原型车2016年2月交付, 预计2018年将率先在欧洲市场投放首款车型产品, 2019年将在中国市场投放首款全新车型产品。

东风与PSA人力资源战略合作协议的签署, 标志着双方的战略合作, 开启新领域, 跃上新台阶, 将从商务技术合作, 延伸到人力资源管理、文化交流融合等重要领域。双方在立足具体项目人才开发的同时, 将更加注重面向未来事业发展的人才开发工作。内容包括, 将更好发挥双方各自在管理和技术上的独特优势, 开展学习交流与专题研讨活动, 推动人力资源管理创新;在实施推进合作项目协同中, 开展最佳实践交流等, 不断增进相互了解, 促进跨文化交流互鉴。

此外, 5月10日, PSA集团与神龙公司还举行了新一代1.8THP高端涡轮增压直喷发动机联合开发项目签约仪式。

5月11日, 神龙公司发布面向2020年的中期事业“5A+计划”。战略定位由“成就拥车梦想”转变为“为客户出行提供综合解决方案的高效汽车企业”。战略目标为:质量水平在2018年进入行业前三、2020年追求第一;销售收入在2020年超过1000亿;截止2020年累计提升30%, 追求可持续的盈利性发展。企业愿景为:成为最让人信赖的汽车企业。战略出发点和落脚点:因您所需, 为您而变。

这一系列重大项目合作协议的签署, 必将有力助推神龙公司中期事业“5A+计划”的实现。

东风汽车公司董事长竺延风说, 过去一年来, 东风与PSA不断加强沟通、深入讨论, 这次两个重大项目的签约、神龙公司“5A+计划”的发布就是双方团队高度契合与合作的成果。未来东风公司将进一步加快推进战略联盟项目, 更好地推动双方事业的发展。

战略联盟推动PSA奇迹复兴

2015年, PSA集团全球销量增长1.2%, 销售整车297.3万辆, 其中PSA在中国市场上的销量超过73万辆, 仅次于欧洲市场。

2015年, PSA集团净利润12.2亿欧元, 实现2012年以来首次盈利, 整车部门利润率、现金流等多项财务指标提前实现目标, 将两年前濒临破产的阴霾一扫而空。法国媒体惊呼, 标致雪铁龙实现奇迹复兴!

PSA集团总裁唐唯实表示, “与东风汽车集团的合作为标致雪铁龙走出困境提供了不可或缺的动力。东风汽车集团的注资为标致雪铁龙争取了宝贵时间, 使我们能有时间实施复兴计划。”

“与中国伙伴的合作有利于我们保持技术领先。通过和东风分享技术, PSA可以更好地削减研发投资和生产成本, 在产品层面增强竞争力有利于PSA在中国增加盈利, 进而更快地研发和引进新技术, 推动自身和合作伙伴在中国市场拥有更好的位置。我们和东风的战略合作没有限制, 我们有信心共同努力一起走得更远。”唐唯实说。

2016年, PSA集团对中国市场销量增长预期定在5%, 欧洲是2%, 拉美和俄罗斯则分别预计下滑约10%和15%,

2016年4月5日, PSA集团发布“加速超越”规划, 具体目标:2016年至2018年, 汽车部门平均经常性营业利润率达到4%, 并于2021年达到6%;2015年到2018年, 集团营业额增长10%;到2021年增长15% (按2015年汇率计算) 。

东风与PSA战略联盟之路

2014年3月, 东风汽车集团与PSA集团签订《关于增资入股的总协议》, 东风汽车集团与法国政府和标致家族并列成为PSA集团的第一大股东;同时, 双方还签订《全球战略联盟合作协议》, 深化在工业和商业领域的全球合作。

2014年7月28日, 东风汽车集团与PSA集团进一步落实全球战略联盟协议, 正式成立全球战略联盟委员会并召开首次会议, 生效了委员会具体运行机制, 任命了联盟委员会常设办公室负责人。9月12日, 双方的战略联盟办公室在巴黎开始联合办公。

2014年7月, 神龙汽车公司第四工厂落户成都, 建成后将生产东风、东风雪铁龙、东风标致三个品牌车型, 将有效缓解产能不足、优化生产结构、提高生产效率, 同时打通东风集团内部乘用车产能合作, 形成制造领域的产能协同。

2014年10月30日, 神龙汽车公司与PSA集团正式签订总经销 (中国) 标致及雪铁龙进口车合作协议。根据协议, 从2015年1月1日起, 神龙汽车公司将成为PSA集团标致品牌和雪铁龙品牌乘用车在中国的独家进口总经销商。

2014年12月16日, 东风标致雪铁龙汽车国际公司在新加坡正式注册成立。新成立的国际公司由东风汽车集团和PSA集团各出资50%组建, 纳入神龙汽车公司一体化管理, 主要负责标致雪铁龙 (不含DS品牌) 和部分东风品牌乘用车在东南亚区域的销售和服务业务。

2015年3月2日, 东风汽车集团入股PSA集团后的首款战略结晶——东风风神L60在神龙汽车公司武汉一厂下线。东风风神L60由东风汽车集团、PSA集团、神龙汽车公司三方共同开发, 三方共同拥有知识产权, 神龙汽车公司生产, 在东风风神营销渠道销售。3月25日, 东风风神L60在武汉上市。

2015年4月19日, 东风汽车集团与PSA集团联合开发“全球模块化平台 (CMP) ”和设立“共同研发中心 (DPCT) ”项目成功签约, 开启了全球战略联盟新的发展进程。

东风公司“十三五”规划

“十三五”时期, 东风公司的战略定位是:致力于成为为用户提供全方位优质汽车产品和服务的卓越企业。战略愿景是:永续发展的百年东风, 面向世界的国际化东风, 在开放中自主发展的东风。战略目标是:到2020年, 产销规模高质量跨越560万辆;自主品牌实力显著提高, 经营效益进一步提升;产品海外销量在中国品牌海外销量中居领先水平;新能源销量目标30万辆以上, 核心技术和资源掌控能力显著提升。

为实现这一战略目标, 东风公司将坚持五大发展方针——创新驱动、开放合作、主动主导、做强做优、共赢发展。实施五项重点战略举措:优化产品结构、强化业务整合与协同、加速新业务发展、推动优势资源利用、打造集团层面新的竞争力, 力争在新业务、传统业务、核心能力方面取得突破。

具体来说, “十三五”时期, 东风公司将在六个方面实现重点突破。

一、新能源汽车。在研发和产业化上取得突破, 力争到2020年新能源汽车市场的占有率达到15%—18%, 争取与东风公司的地位相符合。

二、汽车金融。在汽车金融业务布局和规模上取得突破, 在现有的汽车信贷业基础上进一步发展成为产融结合的“大金融业务”。

三、自主研发能力。东风的技术战略是“绿能+智能”, 在自主研发能力上取得快速突破, 到2020年自主研发综合能力国内领先, 2025年达到国际先进水平。

四、营销能力。在营销模式、网络布局、营销体系能力上实现突破, 实现线上线下同步布局、品牌力强化、水平事业与金融体系支撑。

五、国际化能力。结合国家‘一带一路’战略, 在海外资源利用、海外基础建设和国际化体系能力建设上取得突破, 从一般性出口销售走向海外技术和资源并购、技术和产品海外输出。

六、智能互联。在智能制造和智能汽车研究布局上取得突破, 发展自主智能装备产品和技术, 建设东风智能制造体系, 构建东风未来发展的核心能力;以安全为核心, 集成智能化控制和信息技术, 分阶段开展东风智能网联汽车技术研究。

未来五年, 东风还将在在体制机制创新、集团管控优化、人才体系提升和企业文化强化上进行努力, 构建东风战略支撑体系, 确保“十三五”规划顺利完成。

房地产联合开发合作协议书 篇3

摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。

关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理

0 引言

近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。

1 置换业务

1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。

1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。

1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。

2 会计规定

2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。

2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:

2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。

2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。

2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。

2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理

2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。

2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。

房地产合作开发协议书1 篇4

甲方：山西静乐煤焦化有限公司

乙方：静乐县宏达房地产开发有限公司

根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的相关规定，以及国家、省政府关于调控房地产市场的政策要求，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，甲方将自己拥有的土地使用权和乙方合作开发，就双方合作开发房地产事宜达成如下协议，共同遵守。

一、开发项目基本情况

该宗土地位于静乐县河西区鹅城镇西崖底村，四至为：四周界为西崖底村土地，国有土地使用证号：静国用（2010）第005号，宗地编号1422280120003，面积为27000.8平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本协议附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。

本协议项下的土地使用权年限为40年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，到2050年5月5日，剩余使用年限为40年。

该宗土地按照行政主管部门批准的总体规划为商服用地。

二、合作方式：

甲方供地，乙方出资，甲乙双方均为股东，甲方负责办理土地使用证，乙方出资负责开发建设、销售、维修和管理等。双方的利益按总投资3.53亿元计算，双方的利益甲方占收益的2%，乙方占98%。

三、甲方责任

负责提供该宗土地使用权及现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料。

甲方承诺在本协议生效前，该项目及所属土地无任何债权债务关系。

四、乙方责任

负责办理合作项目的土地工程规划、建设工程立项、建设工程规划许可证等事项，并负担相关费用。

五、本协议规定该宗地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，自行承担所有盈亏。

六、违约责任

双方应履行本协议约定的责任，如有违约，违约方应向另一方支付违约金10万元，并承担由此产生的一切经济损失。

七、本合同在履行过程中如发生争议，由甲乙双方协商解

决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

八、本协议一式六份，甲乙双方各执三份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）

法定代表人：

乙方（盖章）法定代表人：

年月日

房地产合作开发协议书

甲方：山西天柱山化工有限公司

乙方：静乐县宏达房地产开发有限公司

根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的相关规定，以及国家、省政府关于调控房地产市场的政策要求，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，甲方将自己拥有的土地使用权和乙方合作开发，就双方合作开发房地产事宜达成如下协议，共同遵守。

第一条开发项目基本情况

该宗土地位于静乐县河西区鹅城镇西崖底村，四至为：东南界为滨河西路，西南界为静和路，西北界为宁白路，东北界为静祥路。国有土地使用证号：静国用（2010）第001号，宗地编号1422280120002，面积为87968平方米，其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本协议附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。

本协议项下土地使用权年限为70年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。到2079年8月28日，剩余使用年限为69年。

该宗土地按照行政主管部门批准的总体规划为住宅用地。

第二条合作方式

甲方供地，乙方出资，甲乙双方均为股东，甲方负责办理土地使用证，乙方出资负责开发建设、销售、维修和管理等。双方的利益按总投资2.52亿元计算，甲方占收益的6%，乙方占94%。给甲方职工购房价享受低于市场价的10%，按甲方应占6%计算，短缺部分，乙方再付给甲方。

第三条甲方负责

负责提供该宗土地使用权证及现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料。甲方承诺在本协议生效前，该项目及所属土地无任何债权、债务关系。

第四条 乙方责任

负责办理合作项目的土地工程规划，建设工程立项，建设工程规划许可证等事项，并负担相关费用。

第五条本协议规定该宗地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，自行承担所有盈亏。

第六条违约责任

双方应履行本协议约定的责任，如有违约，违约方应向另

一方支付违约金10万元，并承担由此产生的一切经济损失。

第七条本合同在履行过程中如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第八条本协议一式六份，字盖章之日起生效。

甲方（盖章）

法定代表人：

自双方签乙方（盖章）法定代表人：

房地产开发项目投资合作协议书 篇5

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。第一条、开发项目

项目名称：运河湾小区

项目地址：解放路三国商贸城 第二条、项目规模

该项目规划占地面积41亩，总建筑面积 108500平方米，包括（代建公租房3400平方米，人防1733平方米、地下室2290平方米、住宅及商用房76077平方米）规划共计9栋楼，其中8#，9#楼及售楼部为底商住宅楼占地面积12亩，建筑面积2.5万多平方米，目前1#、2#、3#、4#、已经竣工入住，5#、6#、7#剩余门窗及入户电源尾工（含部分人防工程），8#主体还差3层主体完工，9#楼桩基已完成。第三条、合作方式

1.乙方一次性出资项目开发资金小写：2000万元，大写：贰仟万元整，甲乙双方共同监管财务及销售、共享利润、共担风险（实际投资额以实际出资额为准）。

2.乙方出资的款项必须只能用于5#、6#、7#、8#、9#楼的施工建设，不能挪出它用。3.乙方投资利润按小写：1000万元收取，大写：壹仟万元整，期限为项目竣工达到验收条件，投资利润在项目竣工后进行结算。

4．乙方在回收取投资款时，按销售收入款的70%收取，中间收取额度不能大于实际投资，在收取到实际投资额度后暂停收取，剩余30%由甲方支配，乙方不得干预。

5.在协议生效之前的运营费用由甲方承担，在本协议生效之后的运营费用由甲乙双方共同承担。

6.甲方在资金条件应许的前提下可以提前支付完乙方的投资及利润，乙方在收取完实际投资和利润后，本合作协议结束。第四条、合作项目付款方式

1.该项目资金在银行单独开户管理，乙方投资资金在协议签署后1天之内到账，本协议以投资款到账之日生效。

2.银行账户由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益。

第五条、项目管理

1.本协议签定之后，甲乙双方各自委派专人共同组建合作项目联合办公室，乙方主要人员是财务人员、销售监管人员、其他各管理人员均有甲方主导。

2.项目联合办公室的工作内容，根据需要具体协调和落实。3.项目关键程序和步骤须双方领导或直接责任人签字才能实施。第六条、项目相关财务管理

财会管理人员须具备良好的职业道德、工作能力和好的人品，遵守国家的法律法规。

1.财务管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。

2.严格执行财务管理制度，严格履行财务管理手续，做到日清月结，在合作期间各项财务支出须由双方领导或责任人批准。

3.各项财务收入须开具正规的收入票据，杜绝打收入白条。

4.合作期间开发项目产品的销售，要严格执行双方监管制度，任何个人无权销售合作开发项目产品。

5.合作期间项目开发建设成本核算、决算编制、财产清偿、利润分配等，严格遵照国家财务税收制度执行。第七条、违约责任

1.甲乙双方应全面、实际履行本协议约定条款所确认的各项义务，任何一方如果没有依照协议约定履行自己应尽的义务，均构成对本协议的违反，应承担违约责任。违约方除继续履行合同义务外，应该赔偿另一方由此而引发的全部经济损失。

2.乙方如果未按双方约定支付项目投资额度和到账期限，乙方违约应承担责任并赔偿由此而造成的全部经济损失。

3.甲乙双方任何一方严重违反本协议、或者因一方的重大过失、或者因一方违法乱纪而导致项目中止或终止的，应当承担相应的一切法律和经济赔偿责任，同时赔偿由此而给合作的另一方造成的一切经济损失。第八条、声明及保证

甲方：

1．甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。

2．甲方签署和履行本协议所需的一切手续均合法有效。

3．在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1．乙方为自然人，有权签署并有能力履行本协议。

2．乙方签署和履行本协议所需的一切手续均合法有效。

3．在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。第九条、保密约定

甲乙双方保证对在合作协商进行讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。否则，违约方应当赔偿另一方相应的或者一定的经济损失。第十条、协议转让的约定

本协议所规定的双方任何权利和义务，不得转让给第三方。任何一方未经另一方书面明确同意向第三方转让本协议，均属无效。第十一条、双方争议的处理

1.本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2.本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，可以按下列方式解决：

（1）提交项目所在地仲裁委员会的仲裁。

（2）依法向人民法院起诉。第十二条、补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第十三条、合同的效力

1.本协议双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章。

2.本协议自乙方投资款到账之日生效。

3.本协议有效期为自生效之日起至乙方收取完利润结束，结束后乙方不再参与项目的任何事务。

4.本协议正本一式_2_份，双方各执_1_份，都具有同等法律效力。

甲方（签字盖章）：_____________

乙方（签字）：_____________

****年**月**日

房地产公司合作开发协议 篇6

框架协议书1

甲方：

乙方;为了加快城市化建设，繁荣地区经济，甲、乙双方经过友好协商，根据《协议法》及有关法律法规规定，就xxx地块合作开发达成以下协议：

一、合作背景

由于xxx的建设，政府征收和拆除了大量 南店村民的土地和房屋，为了保障村民就业，政府统一将规划区范围内部分建设用地由南店村进行开发和建设。为此，南店村民委员会成立了“xxx房地产开发有限公司”并代表南店村村民委员会与乙方进行合作开发D1、D2、D3地块。

二、合作项目

合作项目位于xxx东客站西路以东，海拉尔大街以北约236亩土地（详见附图，地界及准确面积以政府国土、规划部门批准规划图为准），项目暂定名为“”。宗地已列入呼市政府建设用地规划范围。

三、合作方式

第一条 以优势互补，互惠互利、合作共赢的原则，合作开发。

第二条 在本协议达成共识、签订协议后五日内乙方交甲方诚意金三百万元人民币，若乙方在规定期限内未打款到甲方账户，此协议自动作废无效；若该诚意金到甲方账户后乙方未经甲方同意单方不履行协议条款而导致协议无法继续，视同乙方违约，该协议自动作废，该诚意金不退乙方；若合作成功，该诚意金在工程主体完工后全额退还乙方。

第三条 甲方负责办理呼市政府批准对xxx地块（净地）的规划建设用地的批文及相关手续，并作为项目代表参与该土地使用权摘牌竞买，负责取得该地块的国有土地使用权作为合作投资；乙方承担该地块上政府土地交易平台的全部费用以及工程建设等开发的全部费用。

第四条 基于甲方提供xxx地块规划建设用地，在该地块的土地整理流转过程中发生的村民土地征用补偿费，安置费，地上附着物和建筑物补偿，以及该地块上政府土地交易平台各项相关费用等组成该地块的所有土地成本，甲、乙双方要共同认可，在项目实施过程中政府给予的甲方在该地块的全部优惠政策乙方必须全部享受。

第五条 在本协议签订后一个月内由甲方组织签订三方协议书，乙方必须在签订完三方协议书后五日内将前期与甲方合作的第三方垫付的一切合理成本一次性交与甲方，甲方将此款退还给前期合作单位，前期单位退出，乙方进入。如果乙方在规定日期内款未到账，视同乙方违约，该协议自动作废，所交诚意金不退。

第六条 若合作成功，该项目的财务由甲方全权负责管理，乙方可派员，工程建设和销售由乙方全权负责管理，甲方派员监管。款项支出由甲乙双方法人审核签字后付款。第七条 若合作成功，乙方单方对外签署所有文件及协议等材料，均属乙方单方行为，由此产生的一切经济纠纷和法律责任全部由乙方承担，与甲方无关。

四、甲方权利与义务

第一条 甲方负责落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用规划批文及政府有关部门进行项目申报和办理该建设用地的所有审批文件，以及房地产开发的相关手续。第二条 完成合作开发项目规划用地内的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿不包括在乙方总投资内。

第三条 甲方负责通过南店村村民委员会履行民主程序，取得xxx地块的开发权。

第四条 甲方须于_____年____月_____日前以万/亩的价格取得地块国有土地使用权。确保该项目的顺利进行。

笫五条 协助乙方在取得国有土地使用权之前确定xxx地块范围内被拆迁人及拆迁补偿的内容，面积和补偿数额。

第六条 保障开发建设用地无权属争议，并做好周边单位和村民的工作，保证开发建设顺利进行。

第七条 享有按照本协议约定对xxx地块开发建设商品住宅楼的优惠购买权。（明确细则）第八条 甲方负责配合合作项目开工手续的办理，获得开工证，使项目合法开工建设。第九条 负责整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，提供资源供应。第十条 甲方提供在土地整理过程中所发生的所有成本明细及置换明细。（依据土地前期整理文件2014.14号执行）

第十一条 有权对地块在开发过程在各项工作进行监督及提出合理建议。

五、乙方权利和义务

第一条 乙方负责该项目开发的实质工作，主导项目正常、有序、合理的进行。乙方有权自主决定与项目开发有关的一切事宜，有权对外签订协议。

第二条 乙方负责承担xxx地块土地出让金，承担土地开发，工程建设等全过程的全部费用。第三条 乙方负责对xxx地块进行规划设计和容积率的调整。

第四条 项目由乙方决定第三方承包建设单位，办理前期手续，甲方配合提供资源，给予必要协助。

第五条 乙方保证甲方购买权的实现。（明确购买细则）享有共同开发建设用地的使用权。

六、投资和利益分配

第一条 双方投资：甲方负责办理呼市政府批准对xxx地块的规划建设用地的批文及相关手续，并作为项目代表参与该土地使用权摘牌竞买，取得国有土地使用权作为投资。乙方以该地块土地出让金、管理成本、工程建设费用等全部费用作为投资。

第二条 根据市政府批准的规划设计条件，在双方确定的开发建设范围内乙方将投资开发的商品住宅楼总面积的 %以建安价定向销售给甲方，由乙方指定楼座；售价为甲、乙双方共同认可 的开发成本价。剩余房屋作为乙方的投资回报，由乙方自行支配，甲方须配合乙方办理房地产销售等各项手续。

第三条 出售于甲方的商品住宅楼应以整栋楼为原则并在设计中经双方确认，形成书面形式。第四条 出售于甲方的商品住宅楼应符合呼和浩特市住宅性能认定标准。

七、合作项目的实施与管理

第一条 基于政府对城中村改造政策的要求，合作开发项目以甲方名义报批相关文件，乙方负责具体实施，甲方予以配合。

第二条 甲方为乙方单独设立项目部并单独制作项目部公章由甲、乙双方共管，由乙方全面负责该项目的开发、管理工作。甲方派专人参与项目部日常工作，监督、配合乙方的工作。双方就本项目单独设立账户、单独建账、独立核算。

第三条 本项目未经双方一致同意不得转让。非经双方一致同意，甲方不得以该项目对外担保、抵押或签订其他协议。

第四条 基于开发项目报批程序复杂、合作期长，双方应通过会议纪要、补充协议等形式具体规定履行协议中的问题。

八、物业交付

第一条 合作开发物业应于竣工后交付使用，实行统一物业管理。第二条 竣工交付时甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。第三条 物业单位的确定由甲乙双方协商选定。

九、债权债务

第一条 本协议签订前，甲方所有的债权债务，包括xxx地块前期整理过程中遗留问题，由甲方负责清偿。如形成风险，全部由甲方负责。

第二条 合作方单方形成债务债权或经济法律责任纠纷及税务，全部由形成方自行负责。

十、违约责任

第一条 双方应严格履行协议规定的义务，任何一方违反协议，应由违约方承担责任。第二条 如因甲方原因未按协议约定取得土地使用权证的，按日承担土地出让金千分之五违约金，逾期60日以上乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。如因甲方原因未能办理各项开发手续、证照导致项目停工、窝工或被主管部门作出处罚的，甲方承担由此产生的损失。逾期60日以上仍未能办理或解决的，乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。

如因甲方其他项目的债务导致本项目被司法查封、强制执行的，或给本项目及乙方造成经济损失的，甲方须在30日内解除查封或弥补损失，逾期乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。

第三条 如因乙方资金不到位导致项目无法完成开发，经甲方催告后10日内仍无法继续投资的，甲方有权单方解除本协议。如因乙方其他项目的债务导致本项目被司法查封、强制执行的，或给本项目及甲方造成经济损失的，乙方须在30日内解除查封或弥补损失，逾期甲方有权单方解除本协议，乙方无权分配开发利润。

第四条 乙方不按规定将协议中属于甲方回购的所建楼房定向出售于甲方以外他人，甲方有权占有控制建筑物，并由乙方承担一切损失。

十一、其他约定

第一条 双方在执行协议中发生争议应协商解决，协商不成的向项目所在地人民法院诉讼解决。

第二条 项目开工后，乙方同意在同等条件下优先选购甲方推荐的主要建筑材料，并在同等条件下优先考虑将部分工程发包给甲方推荐的施工单位，具体内容按照具体施工情况另行签订协议。

第三条 与履行本协议相关的补充协议、会议纪要等构成协议的组成部分。

第四条 本协议可签补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力，本协议一式四份，双方各执两份，经盖章签字后生效。

第五条 本协议为框架性协议，具体细则在本协议执行后确定。

第六条 若乙方单独开发，乙方需向甲方按每亩地xxx万元人民币一次性交清地款后甲方转让所购宗地，其他任何费用及特殊条件由乙方自行处理(如：调规，改容积率等），甲方全力配合乙方办理。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

负责人（签名）： 负责人（签名）：

房地产联合开发合作协议书 篇7

1. 引言

长期以来,人们形成了一种商场如战场的观念。在这个没有硝烟的战场上,企业与企业之间、企业的部门之间,乃至顾客之间、销售者之间都存在着一系列的冲突。过去,企业家在市场竞争管理中的一个观念,就是采用各种有效的方法,运用战略与战术的手段,力求在竞争中击败对手,以赢得更为广阔的市场。企业、公司受着市场强烈的影响,他们处于商业竞争的生态变化之中,在不同程度上进行竞争。当今的商场已不是早期人们所想象的那种你死我活的争斗场,而是由各种共生关系组成的生态系统,大家各司其职,共存共竞。

基于此,专门从事全球商业与经济伙伴研究的美国剑桥战略咨询公司总裁詹姆斯·弗·穆尔提出了商业生态系统理论,认为一个企业要生存和发展,有时要与对手一争高下,但更重要的是要有共生共存的思想。他从现代生态学的角度出发,以全新的思维来透视商业的经济运行过程,提出企业竞争管理从单纯的击败竞争对手转向与对手联合,共同创造新的市场价值,企业与企业之间从原始的相互竞争状态走向联合,“为竞争而合作,靠合作来竞争”,共同生存和发展,以此来壮大自己,使自己立于不败之地。

我国房地产开发呈郊区化趋势,城市土地也趋向于成片开发,房地产开发商纷纷集聚于城市特定的区域内,各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显,片区的格局正逐步形成,各片区内开发商由于数目众多,其间的竞争也愈演愈烈,引发了一系列的矛盾,在房地产开发过程中许多不容忽视的问题也同时暴露了出来。政府、开发商、客户处在同一个商业生态系统中,各开发商之间应理清联合与竞争的关系,共同生存,共同发展,在提高整体竞争力的同时实现个体的利益,从而营造自己的生存空间。我国房地产开发应从个体开发走向整体开发、片区开发,把某个区域作为一个整体来进行规划、设计。同一片区的开发商应联合起来,形成统一的整体,群策群力,资源共享,从个体竞争转为片区与片区的整体竞争,依靠联合的力量,共同解决当前面临的问题,解决开发商自己的问题,与政府对话,走市场道路,同一片区的开发商应合力提升片区整体品质,建立快速发展的整体支撑点,齐心协力,抵御其它区域对本片区客户的分流。

2. 城市特定区域内房地产开发商联合经营的内涵

房地产业的兴盛空间在城市内,只有在城市的区间范围内,房地产业才有可能获得长足的发展。城市区域包括三个层次:地区、片区、区位,地区涵盖整个城市的中心范围,片区则是城市内某一特定的区域,区位则指很小的一块地段或范围。由于历史原因及城市规划要求,许多城市形成了用途相对集中的许多片区。由于片区特殊的地理优势,吸引了众多的投资,从而促进了房地产业的发展。这些具有发展潜力的片区即是本文所研究的城市特定区域,即区域内具有特定功能的板块。

处于相同片区的房地产开发商有着共同的利益出发点,从表面来看其竞争压力似乎来自于同片区的其他开发商,实质上更大的压力来自于其它片区。单个楼盘品质再好,但其周边配套设施、整体环境不尽如人意,则成为开发商的一个抗点,对客户的吸引力也大打折扣,只有片区内的整体形象提升了,才有可能吸引更多的客户,从而有利于自身的生存和发展。这样,便促成了城市特定区域内房地产开发商的联合经营,同一片区内有共同利益的房地产开发商通过某种形式结成非正式集团联合起来经营,以区域范围内的全部或部分商品住宅项目为对象,以提高区域的整体形象为目标,先营造外部的市场氛围,从而提高区域商品住宅市场的整体发展水平,以获取更多客户的青睐,同时,淡化个体的竞争,强调区域内的合作,提升整体竞争力。

城市特定区域内房地产开发商联合起来经营较之单个开发商有着较为明显的优势,一是可通过联合以获得地方政府的支持,二是降低了产品的同质化竞争程度,三是可以利用联合的集体谈判力,四是能够以集体的力量抵御市场风险,五是可以实现资源共享和信息融通。

3. 城市特定区域内房地产开发商联合经营的发展阶段模型

自然界的生物生态系统经过了一个漫长的发展过程,商业生态系统可分为开拓、扩展、领导、更新四个阶段,一个企业也有其创业、成长、成熟、停滞阶段,同样,片区内房地产开发商的联合经营也有其自身的发展阶段。

3.1 第一阶段:联合的孕育阶段

城市或地区的发展是房地产开发商联合经营的前提基础,由于各地区的经济发展水平不一致,房地产投资的预期收益也会不同,各地区的投资环境比较分析结果决定了开发商的投资取向。因此,如何对城市或地区进行区域推广,提升区域形象,增强投资者的地区偏好,就变成促进各城市、各地区房地产业发展的首要条件。在国家宏观经济环境一定的情况下,城市地方政府的行政行为对市场、对开发商有着较大程度的影响,主要应由政府造势,以宣传综合投资环境为主要内容,全面展示地区优势以赢得本地区投资意向,从而吸引更多的房地产开发商进入地区市场,从而实现开发商的联合。

3.2 第二阶段:联合的成长阶段

地方政府营造好城市整体区域形象后,形成了良好的投资环境,吸引了大批房地产开发商的眼光,房地产开发商根据自己对城市区域房地产市场研究后做出决策来决定自己进入城市的具体片区。同一片区的房地产开发商为了营造良好的片区整体形象,形成片区某个特定的环境,这就要求片区内具有共同利益的房地产开发企业,组成一定的非正式集团联合起来对片区进行全面策划,体现片区整体定位,寻找共同市场品位。这样,房地产开发商联合经营便进入成长阶段。

城市特定区域内房地产开发商在成长阶段体现出来的远比一般的房地产企业联谊会更加成熟,其组织更加严谨,合作更加紧密,这种联合构建的是一个非正式集团整体,各个开发商是其中的主人,他们依靠的不再是单个的力量,而借助于整体产生的力量。联合在成长阶段的主要任务是搞好片区的整体建设,解决交通、教育、环境、配套设施等问题和不足,改善人们的居住环境,体现片区整体优势,吸引客户。房地产开发商的联合在成长阶段整合了资源,实现了多个利益体的共赢;聚集了人气,营造了良好的氛围;加强了片区的基建工作,吸引了客户的注意力;提高了配套的整体设施,也实现了个人利益的赢余。

3.3 第三阶段:联合的稳定阶段

在房地产开发商联合经营的稳定阶段,联合已完成了它的主要任务,片区整体态势已定,单个楼盘的开发等一系列活动将由开发商独立完成。单个开发商开始相对的竞争,这时主要突出的是单个楼盘的卖点,诸如楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。由于先前的联合,有关市场、技术、竞争的信息在各开发商的集中与传播更加迅速,在满足客户需求,提高信誉与增加对客户吸引力方面具有组合经济效应,政府及有关公共机构提供的专业基础设施或教育项目能够被各开发商共享。因此,此阶段的竞争降低了低水平过度竞争程度,呈现的是正常的公平性竞争,各个开发商开展的是生态系统内部的斗争。

联合的稳定阶段中,开发商之间是合作与竞争的关系,是共同发展关系,开发商各自的发展是此阶段最突出的一个特征。开发商应注重在实践中不断的学习,不断增加企业的市场资本和知识产权,尽力扩大自己的规模,巩固自己的地位,逐步形成自己的特色优势,增强质量意识、品牌意识和创新意识,努力培养并形成自己的核心能力,以期在联合的稳定阶段中,与其他开发商有效竞争的过程中占有优势。同时应注意加强在其它方面的联合,譬如建筑材料的购运、避免楼盘的同质化、资源的共享、企业间的文化技术交流等,其形式可以多样化。

3.4 第四阶段:联合的更新阶段

房地产开发商进入某一个区域房地产市场的时间有先后,与其他开发商的联合有时间差。不管开发商加入联合整体的顺序如何,联合始终存在,只是联合方的数目增减而已。开发商在完成各自的开发项目之后,不可能仍然停留在联合整体中,会退出先前的联合,转而进入另一个区域开发新的项目,此时,便进入了另一个联合圈中,与该片区的其他房地产开发商联合。某个房地产开发商的进入或退出之时,联合便完成了一次变化,在变化的同时,联合便进行着自我更新。由于某一片区的土地容量有限,房地产开发商进入的数目有限,在完成所有的新建、改建、扩建项目后,该片区不再具备开发潜力时,开发商逐渐退出,开发商的联合也便逐渐衰退,该片区内的房地产开发商联合系统也将随之而亡。但同时,又会有其它新的联合系统在其它城市、其它区域形成。

4. 城市特定区域内房地产开发商联合经营的联合体模型

4.1 联合体的概念

在联合的成长阶段,处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益,降低市场风险,而组建成非正式集团,这种非正式集团称为联合体。联合体是在平等互利的基础上,结成较为紧密的关系,互相取长补短,优势互补,从而可以更有效的利用有限的资金和技术力量,克服单个开发商无法克服的困难和经济危机,取得“1+1>2”的规模经济效益。

4.2 行业协会对联合体形成的促进

房地产商品不具有广泛的流动性,它不像家电产业、汽车产业的产品,房地产开发企业也不像其它生产企业,房地产开发商在完成某个特定的项目后,会转移到另一个特定的区域,房地产开发企业的流通性很强。房地产行业协会通过针对具体片区的情况,对片区内房地产开发商起牵头促进作用,引导他们联合起来,共同组建新的联合体,来发挥联合优势,共同面对所处的难题,解决各自的问题,从而更好地发挥其组织、协调、管理、服务作用,促进房地产业的健康发展。

4.3 联合体的构建及联合方式

在行业协会的牵头引导下,同一片区的房地产开发商自愿走到一起,构建一个新的组织系统,这种构建异于企业间的合并与收购,其资产、人员没有被重组,构建各方仍保留自己原有的资产,只是通过联合,在某种形式上达成共识,面对共同的难题,互帮互助,优势互补,强强联合,共同解决当前及将来的问题,依靠群体的力量,在激烈的市场竞争中,生存和发展下去。联合体可以设立理事会,各个开发企业的主要负责人为理事会成员,大家共同推举出理事长,理事长没有特权,凭着对大家负责的态度来开展工作,可定期召开企业间的理事会,讨论解决企业间存在的问题,以便大家共同解决,同时互相交流信息,共享资源等,可以理事会的名义与政府对话,从而获取政府的支持和帮助。

联合体下辖于地方政府、行业协会,是基于各方对共同利益的追求,由于信任关系构建起来的。为了更好的发挥联合体的作用,一是要共同制定出明确的联合体章程,以此来规范约束各个开发商的行为。如果没有具体的章程规则来约束,联合体将很难持久的生存下去,开发商进、退出联合体需要遵循该章程,联合体规范了片区的房地产市场,起着规范、协调、组织、服务的作用。开发商出于对自身利益的追求,也会自愿遵守联合体章程,来谋求自身的发展;二是联合体的活动经费来源,理事会开展各项活动,以及平时办公、处理各项事务需要一定的经费,该款项不可能由政府拨款,而行业协会是非营利性组织,联合体是由房地产开发商组建的,是为了大家共同的发展而组建的,因此,活动经费由所有加入联合体的房地产开发商共同承担;三是联合体办公地点的选择,办公地点、开会场所可以具体地固定下来,或是自建一个地方,或是借用某家房地产开发企业的会所。

4.4 联合体自身存在问题及发展方向

城市特定区域内房地产开发商联合经营是个全新的理念,联合体的构建是个探求摸索的过程,其中必然存在着一定的问题,有待联合各方努力维系其运作。

一是联合的房地产开发商的思想观念有待转变。各开发商在利益上有协调点,也有冲突点,各方是竞争对手,但同时应意识到他们应在合作中竞争,依靠联合的力量来提高自身竞争力,因此,各开发商应达成共识,端正态度,转变思想,正确认识联合对整体,对自己的作用和意义。

二是在联合中如何共同制定产品方案。在联合体内部,开发商可通过竞标的方式来决定做哪一种档次的产品,不同档次的产品有各自的利润区间,开发商将竞争公开化,信息公开化,正确估量自己的实力,依凭自己的资金水平、管理水平、技术水平、经验等,再加上各自的偏好来决定选择做哪种档次的产品。通过竞标的方式加上开发商的兴趣偏好和对实力的评判,将开发商初步作个简单的区分;然后,做同种档次产品的开发商,再通过协商做不同类型的产品,这样可以尽量降低产品同质化竞争程度。

三是对于联合尚无相关的立法。构建联合体的一个目的,便是将低水平过度竞争转为公平、公开、有序的竞争,但在联合方面的立法不系统、不完善,给联合体开展工作带来了不便和困难,各开发商的自律意识不是很强,在联合表面似乎风平浪静,但在联合内部仍存在着明显的问题。

四是工作网络不全。网络是信息流通的渠道,是联合体开展工作的依托,网络不全就难以同开发商之间及时迅速的联络,如何便利开发商的联系,如何迅速持久的展开工作,如何提高联合体的效率,如何在最大程度上为开发商牟利,是需要联合体及各方探讨解决的问题。

5. 结语

浅析合作开发房地产的几个问题 篇8

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

关于房地产开发经营者的资格问题

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

（作者单位：腾讯科技（北京）有限公司）

房地产联合开发合作协议书 篇9

甲 方：

法定地址：

乙 方：

法定地址：

依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设仲恺大道四段ZK-02号地房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：

一、合作项目

甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。

二、合作的范围及内容

根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，本次合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。

三、合作方式

3.1在本次共同合作中，甲方主要负责进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、项目承建、销售、谈判、签约等商务事宜，乙方以股东的身份协助甲方完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。

3.2出资方式：甲方以现金方式出资元（大写），占总股份%（如甲方全权负责项目承建，则承建项目所产生的利润归甲方所有）。乙方以办理好国土使用证的土地做为投资，占总股份%（国土使用证必须是出让性质的商住用地，乙方以楼面地价1000元/平方计算地价成本）。

四、甲、乙双方的工作与责任

4.1、甲方：

4.1.1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。

4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并及时告知乙方中小企业融资渠道及中小企业融资结果，并将中小企业融资所需的整套文件资料给乙方；在乙方提出需要的前提下为其寻求及联络相应的金融机构或投资机构。

4.1.3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为其安排定向推介。

4.1.4、在乙方提出自行中小企业融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行中小企业融资或合作开发的相关的协议、合同的谈判和起草；并协助乙方完成中小企业融资或合作的相关法律文件的准备和签署。

4.1.5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。

4.1.6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出（包括乙方的管理费用，土地费用，项目设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等）。

4.1.7、双方商定的其他工作。

4.2、乙方：

4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。

4.2.2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。

4.2.3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。

4.2.4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标。

4.2.5、双方商定的其他工作。

五、管理等费用的支付方式

5.1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每个项目总投资额的2%向乙方支付管理费。

5.2、本协议自签定生效之日起7日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额（含形象进度所代表的投资额）的2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。

5.3、广告费用、前期费用等双方另行商定支付方式，并作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

六、保证与承诺

6.1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。

6.2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。

6.3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项(如果有)尽快通知对方，并提示对方注意。

6.4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。

6.5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。

6.6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持，七、合作期限

7.1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。

7.2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议：

7.2.1、一方停止营业或进入清算（不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组或合并而进行的自愿清算）或解散或关闭；

7.2.2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人（或依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序），或正进入任何破产程序；

7.3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。

7.4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。

7.5、本协议合作期满,如需延长合作期,双方可签订书面文件延长合作期。

7.6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。

八、违约责任

8.1、一方违反了本协议的任何条款，并且在另一方指出这种违反后15日内，这种违反仍未得到纠正，违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任；

8.2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。

九、不可抗力

9.1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工（不包括其自身员工的罢工）或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而导致的任何损失或损坏承担责任。

9.2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。

十、适用法律

10.1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。

10.2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。自争议发生之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。10.3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。10.4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效力。

十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它

11.1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。

11.2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。本协议的任何修改、变更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。

11.3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。11.4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

11.5、本协议于年月日在中国市正式签署。甲方（盖章）：乙方（盖章）：