房地产开发贷款项目封闭管理协议

房地产开发贷款项目封闭管理协议（共8篇）

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇1

房地产贷款封闭管理合作

补充协议

甲方：长沙市赞佳置业有限公司 乙方：中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行

甲乙双方签订的《房地产贷款封闭管理合作协议》中约定,乙方提供房地产开发贷款支持甲方“西城龙庭”房地产项目的建设，该房地产开发项目所涉及的个人住房贷款，甲方必须全部交由乙方办理。为进一步明确甲乙双方的权利义务，经友好协商，甲乙双方就《房地产贷款封闭管理合作协议》达成如下补充协议：

第一条、如果甲方将《房地产贷款封闭管理合作协议》项下约定的开发项目所涉及的个人住房贷款交由其他金融机构办理，乙方有权按每笔个人住房贷款不低于1000元收取违约金；因达不到乙方审批条件的个人住房贷款，经乙方书面同意放弃而交由其他金融机构办理的除外。

第二条、甲方应保证该房地产开发项目涉及的个人住房贷款真实合法，不得利用虚假资料套取乙方贷款。否则，乙方有权根据甲方违约情节的轻重采取如下全部或部分救济措施：

1、立即收回该笔贷款。

2、按房地产开发贷款的实际发放额收取3％至5％的违

约金。

3、通过司法机关追究甲方的刑事责任。

第三条、如有个人住房贷款的购房人在获得乙方个人住房贷款后退房的，甲方应及时通知乙方回收该笔贷款，在购房人未结清乙方个人住房贷款前，甲方不得将退房款退还购房人。如果甲方违反约定，在购房人未结清乙方个人住房贷款前将退房款退还购房人，乙方有权按第二条的约定追究甲方责任。

本协议一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（签字）负责人（授权代理人）（签字）

年 月 日年 月 日

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇2

我国房地产业的发展现状可以通过2009年公布的中国统计年鉴中的2000-2009年我国建筑业总产值、2000-2009年我国房地产业投资增长速度等几项数据说明:我国2000-2009年九年期间我国房地产建筑业每年的总产值是逐年呈上升趋势的, 受2007年美国次贷危机的影响, 我国在2008年和2009年房地产业的投资增长速度是明显下降的。

展望10年代, 房地产业的发展空间依然很大, 中国的城市化比率和国外相差甚远, 房地产业仍然可以成为我国经济增长的重要动力。

二、房地产开发贷款风险的来源

(一) 宏观环境的风险

美国的次贷危机引发的全球金融危机, 足以证明宏观经济环境对金融的影响力。我国目前的现状是, 房地产业与金融业共生共荣, 房地产业一旦出现问题, 必定会影响到银行。

(二) 房地产开发企业的风险

首先, 信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程, 从土地一级开发阶段到房地产开发阶段, 再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值, 在三个阶段的循环中, 任何一个阶段的资金链循环出现障碍, 都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失, 因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次, 企业经营风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发具有周期长、一次性、不可重复性的特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

(三) 银行内部的操作风险

银行自身操作风险主要包括两种:一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善;第二种是银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度。随着我国商业银行股份制改造成功, 我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善, 房地产信贷作为国家宏观调控的重点, 已建立起比较完整的一套操作规范。

各大商业银行为了争夺房地产客户, 或为了完成短期的营销目标, 往往将房地产企业列为优质客户, 并对这些客户言听计从, 对其贷款违规发放、管理, 这样就对银行的房地产贷款埋下了隐患。

三、我国商业银行内部的管理流程

由于房地产项目开发贷款的大额性和风险性, 我国的商业银行对其都有其各自规定的专门的风险管理流程, 有利于对房地产项目开发贷款进行更好的风险控制与管理。

房地产项目开发贷款风险管理流程:项目贷款申请 (提供相应的资料文件) →项目调查申请 (报总行公司业务部) →贷款审议审批 (总行贷审委统一审批、审议) →项目贷款备案 (上报省联社) →办理借款合同和抵押担保手续 (经办人与借款人签订合同) →贷款监督支付 (按工程进度监督使用) →项目贷后检查信贷员要常深入施工现场) →按期收回→总结评价 (支行写出《项目总结评价》报告报总行备案) 。

四、我国商业银行房地产项目开发贷款风险管理现行管理办法

我国的商业银行为了对房地产项目开发贷款进行有效的风险管理, 各大行均有各自所规定的相应的风险控制措施, 即风险管理要求。主要从四个方面进行规定的设置, 即开发企业信贷准入条件的规定、房地产项目开发的选择标准、项目的评估和开发贷款的管理要求。

(一) 房地产开发企业信贷准入条件

房地产开发企业信贷准入的条件主要包括:1.具有独立的法人资格;2.信用等级 (内部评级) 在AA级以上 (含AA级) ;3企业开发资质在二级以上 (或二级资质处于申报阶段) ;4.从事房地产开发三年以上或该行认定实际房产开发经验比较充足的企业, 业务经营正常等条件。

在信贷准入条件的具体操作中由信贷人员采用指标评分法对各栏目进行定性分析、定量比较、逐项评分、综合评分。房地产企业的信用等级越高, 银行面临的信贷风险越小;反之风险越大。同时, 在贷款期内, 房地产企业的信用等级的变化也会影响到银行面临的信贷风险;房地产企业信用等级上升, 银行面临的信贷风险将下降;反之, 则上升。

(二) 房地产项目开发的选择标准

商业银行在对房地产项目开发贷款的选择中, 基本标准包括:

1.项目必须已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

2.有较强的自有资金实力。项目资本金比例原则上达到40%以上, 不得低于35%, 企业净资产原则上达到整个项目投资总额的40%以上, 不得低于35%, 房地产项目开发贷款必须在项目资本金全部到位的情况下才能发放。

3.必须有出让土地或其他便于主张债权的物品或权利进行抵 (质) 押, 且抵押物的折率不得高于50%, 办理抵押时要充分考虑建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险;对空置3年以上的商品房 (含商铺房) 不得接受其作为贷款抵押物, 不得发放纯粹的保证担保贷款。

4.项目市场销售前景看好、效益良好。

5.法人信用良好, 愿意与银行合作。

6.房地产项目开发贷款的额度一般控制在项目总投资的40%以内;在本地进行房地产开发的异地房地产企业, 其贷款额度一般控制在项目总投资的30%以内。

7.对经查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业, 不得发放贷款;严禁向高档宾馆、高级写字楼等国家限制的房地产项目发放贷款。

(三) 房地产项目评估

房地产项目评估主要围绕项目的合法性、可行性进行。具体把握以下四个方面:

1.合法性评估, 主要包括: (1) 企业相关资料齐全, 如:企业法人营业执照复印件、企业代码复印件、经会计师事务的审计的近三年度及近期财务报表等; (2) 项目立项有权部门批文、项目可行性研究报告; (3) 项目必备的批准证书。

2.市场分析评估, 主要包括三个方面, 即项目所处地段、房型和销售趋势的分析。

3.资金筹措评估, 首先对项目预算 (总投资) 逐项进行核实与评估, 防止项目投资留有缺口, 并与批准的总投资核对, 应保持基本一致;然后核实项目建设的资金来源: (1) 项目资本金是否真实可靠, 原则上达到项目总投资的40%, 但不低于35%; (2) 其他自筹资金是否落实, 如预售房款收入, 其他借款, 工程结算可以拖欠的款项等是否落实; (3) 该行贷款的安排, 必须在项目资本金筹措到位的前提下, 贷款额度控制在项目总投资的40%以内。

4.项目效益评估, 在确定合理的房价后, 测算项目销售总额, 扣除销售成本、销售税金、销售费用、管理费用及财务费用后, 计算出利润总额。

与此同时, 由于贷款方式的不同, 对贷款安全的保障形式和贷款安全的保障程度不同。因此, 商业银行房地产项目开发贷款业务操作中特别重视担保的足额及有效性, 针对不同种类担保形式来区别贷款风险。

(四) 房地产项目开发贷款管理要求

1.坚持准入标准, 建立项目责任信贷员制度。建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制, 落实各岗位责任人, 建立和完善贷款质量考核、监测制度, 对贷款业务进行全过程的监控, 并对信贷资产质量的变化趋势作出预警, 及时发现问题, 采取防范措施。

2.做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷后回收与总结工作;根据项目各个时期不同任务, 加强监督, 发现问题, 及时提出整改措施, 确保项目按期峻工, 确保信贷资金安全。

3.房地产项目贷款原则上要实行抵 (质) 押担保方式, 抵 (质) 押率必须控制在50%以下, 责任信贷员对抵 (质) 押物必须实地考察, 办妥合法有效的抵 (质) 押手续后才能发放贷款, 贷款发放后要经常性的对抵 (质) 押物品情况进行检查;对空置3年以上的商品房不得接受其作为贷款的抵押物。

4.房地产项目开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目, 不得跨地区使用。

5.对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产项目开发贷款科目发放, 严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

6.必须建立资金专户。切实做好项目资金的支出和收入管理, 做到资金封闭运行, 确保贷款的按期回收。

7.建立项目档案, 做好房地产开发企业资料信息归集整理工作。

8.如国家及监管部门新出台的政策与原条款有冲突, 以新政策为准。

随着世界经济的发展, 未来将会有越来越多的国外银行进入中国的市场。应该充分借鉴国际信用风险管理的经验, 结合我国商业银行信用风险管理的现状, 提高其管理风险及抵御风险的能力, 努力走出一条适合我国商业银行风险管理的特色之路。

参考文献

[1]陈林杰.我国房地产业形势与发展战略选择.基建管理优化, 2010, Vol.83 (2) :31~34.

[2]易宪容.房地产对国内金融业的依赖与影响.现代商业银行, 2005 (4) :12.

[3]常永胜.中国房地产金融体系研究.北京:经济科学出版社, 2001.

[4]聂允.中国商业银行信用风险管理研究.硕士学位论文.河南:河南大学, 2010.

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇3

一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析

1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。

2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。

企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。

银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。

3.工程进度管理

当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。

（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。

（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。

①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。

②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。

（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。

4.贷款资金及销售回款的监控

（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。

在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：

①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。

②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。

③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。

（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。

银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。

5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。

（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：

①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。

②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。

（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。

参考文献：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.

[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇4

1、企业简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东已开发项目简介。

2、项目概况

A、己取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑

工程施工许可证、商品房预售许可证或房屋所有权证的情况；

B、项目总投资及已投入资金额(包括土地出让金及在建工程投入资产)，项

目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；

C、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资

金金额。

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。

B、如果抵押物已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、抵押物、贷 款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

C、对已取得商品房预售许可证的项目，需要说明当地主管部门对取得商品房预售许可证的项目办理抵押登记的规定，提出项目办理抵押登记或登记备案的方式。

D、担保措施

5、还贷方案

A、还款来源，还款方式、还款计划等。

B、对已取得商品房预售许可证，同吋主要依靠项目销售回款还清贷款的住宅地产项目，需要说明地方政府对商品房限购政策的有关规定。

说明：

房地产开发项目转让协议书 篇5

转让方（甲方）：_________________________ 受让方（乙方）：_________________________ 甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。

第一条转让土地使用权及其项目开发权之状况

（一）土地使用权状况

1.土地座落位置：_________________________________ 2.土地使用权面积：_______________________________ 3.已批准的容积率为：_____________________________ 4.已批准的建筑面积：_____________________________ 5.土地规划用途：_________________________________ 6.土地使用期限：_________________________________ 7.土地现状：_____________________________________

（二）项目开发权状况

1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。

（三）其他权利状况

1.甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2.承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第二条本协议之转让价格

1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币______________元，计人民币_________元；

2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用；

3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。第三条转让价款之支付

（一）支付：

1.在本协议生效之日起三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________％给甲方。

2.在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方；

3.在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

4.在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_____％给甲方。5.在乙方获准开工后三十天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。

（二）甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：共3页，当前第1页

（三）甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。第四条资料的交付及土地使用权证的办理

1.在本合同生效后十个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。2.在本协议生效后三十天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。第五条税费之负担

在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。第六条土地使用权转让的法律状况

1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方； 2 转让方（甲方）：_________________________ 受让方（乙方）：_________________________ 甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。

第一条转让土地使用权及其项目开发权之状况

（一）土地使用权状况 1.土地座落位置：_________________________________ 2.土地使用权面积：_______________________________ 3.已批准的容积率为：_____________________________ 4.已批准的建筑面积：_____________________________ 5.土地规划用途：_________________________________ 6.土地使用期限：_________________________________ 7.土地现状：_____________________________________

（二）项目开发权状况

1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。

（三）其他权利状况

1.甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2.承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。第二条本协议之转让价格

1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币______________元，计人民币_________元；

2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用；

3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。第三条转让价款之支付

（一）支付：

1.在本协议生效之日起三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________％给甲方。

2.在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方；

3.在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

4.在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_____％给甲方。5.在乙方获准开工后三十天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。

（二）甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：共3页，当前第1页

（三）甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。第四条资料的交付及土地使用权证的办理

1.在本合同生效后十个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。2.在本协议生效后三十天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。第五条税费之负担

在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。第六条土地使用权转让的法律状况

1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方； 2.在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

3.甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。第七条违约责任

（一）甲方的违约责任

1.在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。

4.因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

（二）乙方的违约责任

1.在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失；

2.乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失。

3.出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。第八条保密

一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。第九条补充与变更

本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。共3页，当前第2页 第十条不可抗力

1.因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的，各方当事人均无须承担违约责任。

2.本条款所称不可抗力，系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律、政策及规定的相应变化和调整。第十一条管辖法

本协议受中华人民共和国的法律管辖。第十二条争议的解决

本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第____种方式进行解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。第十三条送达方式

甲方地址：_________________________________________________ 乙方地址：_________________________________________________ 任何一方的联系方式发生变更，必须在变更后3个工作日内书面通知对方。否则以上述联系地址、电话、传真的发出的信件、传真视为送达。第十四条其他

本协议一式四份，双方各执一份，另两份用于办理变更、转让手续之用。

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇6

甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）

乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）

丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）

丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司

鉴于：

1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。

2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。

基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：

一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资

义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。

自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。

与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。

由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。

二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：

自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。

截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。

四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。

五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

六、乙、丁两方尚需履行的义务：

1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。

2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向

甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。

七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。

八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。

十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。

十一、本协议一式四份，四方各持一份。

甲方（签名）：

乙方（签名）：

丙方（签名）：

丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇7

甲方(房地产开发企业)：

乙方(资本金监管银行)：

为了促进房地产开发项目工程顺利建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》(以下简称项目资本金管理办法)、房地产开发主管部门与________________________________分行签定的《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，以及有关法律、法规的规定，经双方充分协商，现就房地产开发项目资本金托管达成如下协议：

第一条 概述

1、甲方委托乙方作为甲方_____________________________房地产开发项目的资本金的监管银行。

2、乙方按照《项目资本金管理办法》和《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，监管本协议项下的项目资本金。

3、为本协议所指的房地产开发主管部门。

第二条 本协议项下的项目

甲方拟投资项目情况如下：

项目名称:

项目地址:

建设规模平方米：

项目总投资(大写)__________________________元人民币;

存入项目资本金(大写)元人民币：

公司地址：

法人代表：

联系电话 传真;

第三条 监管方式

1、设置专户管理。乙方设立项目资本金专用帐户用于监管甲方项目资本金，每项目一个专户。专用帐户的资金应按国家规定计付存款利息。专用帐户的资金及产生的利息的所有权归甲方。项目资本金专用帐户只能按本协议约定办理转帐支付，不能办理现金提取手续。专用帐户采用甲乙双方共同提供印鉴的方式控制，甲方印鉴在提出支付申请时使用，乙方印鉴在审查监督时使用。除法律另有规定，相关支付手续未加盖双方印鉴的不能从专用帐户支付资金。

2、资金专项使用。项目资本金只能用于本协议第二条所述的房地产开发项目，不能用于其他支出。无论甲乙双方是否存在借贷关系或该贷款偿还期是否到期，乙方均不得将本协议项目下的项目资本金以任何方式冲抵贷款本息、及其他费用和债务。

3、专项支付程序。甲方在申请支付项目资本金时，除提供银行结算规定的支付手续外，必须提供房地产开发主管部门出具的《项目资本金使用通知书》。否则，乙方拒绝办理支付。如甲方拖欠本协议所指项目民工工资，经房地产开发主管部门确认并出具《项目资本金使用通知书》(附司法机关扣划手续)，即使甲方没有提出支付申请和支付凭证，乙方仍有权从专用帐户扣划资金。扣划后，乙方应及时通知甲方。

第四条 托管程序和要求

1、开立帐户。甲方凭房地产开发主管部门出具的《项目资本金存入通知书》(原件)，并提供按人民银行要求的帐户开立手续后，向乙方申请开立项目资本金资金专用帐户，并按本协议约定预留双方印鉴，然后按《项目资本金存入通知书》确定的存入金额及时足额存入项目资本金。本协议项下的项目资本金专用帐户为：

户名：

帐号：

2、甲方使用项目资本金时，应向乙方提供房地产开发主管部门出具的《项目资本金使用通知书》原件，乙方进行审查，在房地产开发主管部门印章与预留印章一致、支付凭证手续合法合规的前提下，及时(不超过2个工作日)按《项目资本金使用通知书》载明的支付金额办理支付。

3、甲方因本协议约定项目转让等特殊原因需提前解控被监管的项目资本金或转换的，需持房地产开发主管部门出具的《项目资本金存入通知书》及《项目资本金使用通知书》到乙方办理项目资本金解控或转移手续。

第五条 甲方的权利和义务

1、根据《项目资本金管理办法》及本协议要求，在乙方开立项目资本金专户，在专用帐户中存足相应的项目资本金。

2、接受并配合房地产开发主管部门和乙方对项目资本金的监督和管理;在提取项目资本金时，应提供房地产开发主管部门出具的《项目资本金使用通知书》。

3、甲方发生法人登记变更、合并、分立、破产等重大事项时，应及时报告房地产开发主管部门和乙方，并按相关管理规定办理被监管的项目资本金转移手续。

4、甲方授权各级房地产开发主管部门查询项目资本金帐户资金变化信息，并委托乙方办理相关手续。

5、应按本协议约定办理项目资本金监管手续，否则乙方不得向甲方出具任何有关资本金监管手续(包括资本金到位证明等)。

第六条 乙方权利和义务

1、根据甲方提供房地产开发主管部门出具的《项目资本金存入通知书》，开立项目资本金监管专户，办妥项目资本金存入手续。

2、根据甲方持有的房地产开发主管部门出具的《项目资本金使用通知书》，办理项目资本金支付手续;

3、在甲方的项目资本金专用帐户预留审查人印鉴，确认甲方申请支付项目资本金的手续符合房地产开发主管部门的要求，并在《项目资本金使用通知书》上加盖乙方审查人的预留印章后，办理项目资本金支付手续。甲方未提供房地产开发主管部门出具的《项目资本金使用通知书》，乙方不得为甲方提出的支付申请手续加盖审查人预留印章，不得为甲方办理项目资本金的支付手续。

4、遇到本项目因故转让、终止或其它变化时，乙方将根据房地产开发主管部门同意甲方提前支付、转让支付或停止支付本项目资本金相关证明文件，为甲方办理项目资本金转移手续。

5、提供网上银行等手段，供甲方查询、打印项目资本金存入和支付信息。

第七条 违约责任

1、甲方未按本协议约定提供项目资本金支付手续，乙方不办理支付手续，由此产生的一切责任由甲方自负。

2、乙方未按本协议约定办理支付手续，致使本协议项下的工程项目无法正常建设，并给甲方造成经济损失的，乙方应赔偿因此产生的经济损失。

第八条 争议解决

双方在本协议执行过程中如发生争议，应本着平等互利、互谅互让的原则，友好协商解决或由上级相关主管部门调解解决。协商调解不成，或当事人不愿协商调解的，按下列第项处理;

1、向重庆仲裁委员会申请仲裁;

2、向具有管辖权的人民法院提起诉讼。

第九条 协议终止

本协议项下工程项目在完成项目竣工验收备案，项目环境、配套实施完成及工程款、民工工资结算完毕，项目资本金专用帐户上所有资本金使用完毕后，本协议自动终止。

本协议在履行期间确需提前终止的，甲方须提出申请，经房地产开发主管部门审核同意和完清相关手续后，方能终止本协议。

第十条 甲、乙双方在协议有效期限内，共同自觉遵守本协议，不得单方终止本协议或违背本协议条款。

第十一条 本协议经甲、乙双方负责人或其委托代理人签字、加盖公章之日起生效。

第十二条 本协议一式三份，甲、乙方双方和有权机关各执一份。

甲方(公章)： 乙方(公章)：

房地产开发企业： 托管银行：

法定代表人(或授权代理人)： 负责人(或授权代理人)：

年 月 日 年 月 日

重庆市房地产开发项目资本金托管

协

议

书

重庆市建设管理委员会

重庆市城市建设综合开发管理办公室

房地产开发贷款项目封闭管理协议 篇8

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44 B：5546．94 C：5562．96 D：6772．85 E：工业用地的监测点评估价格

2、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。A．产权 B．使用权

C．部分收益权 D．经营管理权

3、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A：估价机构 B：估价师

C：估价报告使用者

D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格

4、现金流入与现金流出之差称为__。A．现金波动值 B．现金后期值 C．净现金流量 D．现金流量差值

5、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。A．国家

B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体

6、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。A．政治风险 B．政策风险 C．利率风险

D．市场供求风险

7、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。

A．广义的写字楼

B．投资性物业中的写字楼 C．高档写字楼 D．收益性房地产

8、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

9、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A．学习B．经济状况

C．对渠道的信赖度 D．购买动机

10、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 12、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

13、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。

A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算

C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积

D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积

14、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费

D．直接工程费

15、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

16、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5

17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

18、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 20、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

21、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：项目建议书的编制 B：施工图设计 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

22、是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。

A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线

E：执行层的组织协调

23、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

24、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。A．1 B．2 C．3 D．6

25、普通股票持有者之间的平等原则是指__。A．股票持有者的身份是平等的 B．每二股份的平等 C．在权利方面是平等的 D．在义务方面是平等的

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。A．矿藏、森林、草原 B．水流、山岭、滩涂 C．森林、山岭、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、滩涂、荒地

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

3、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。A：时点指标 B：相对指标 C：时期指标 D：平均指标

E：执行层的组织协调

4、关于所有权说法正确的有__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能 B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失 C．共有分为按份共有和共同共有

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让

E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权

5、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题)A：恶意欺诈 B：市场疲软 C：项目拖期 D：质量纠纷 E：违法预售

6、通常计算平均发展速度采用（）。A．算术平均法 B．调和平均法 C．几何平均法

D．以上三者都不对

7、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

8、按我国现行规定，预备费包括两部分。A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费

9、申请领取施工许可证应具备的条件，有。A：已经办理该建筑工程用地批准手续 B：总承包企业已签署了分包合同 C：已经确定施工企业 D：签署了委托监理合同 E：建设资金已经落实

10、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般__基础租金。A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比

11、下列不属于房地产区位因素的是__。A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层

12、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性 B．主体的特定性 C．目的的利他性 D．标的的非自有性

13、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

14、下列财务指标中，反映企业营运能力的有__。A．资产负债率 B．存货周转率 C．存货周转次数 D．应收账款周转率 E．应收账款周转次数

15、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。A．事业单位 B．合伙制企业 C．有限责任公司 D．股份有限公司

E．住房公积金管理机构设立的下属单位

16、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。A：自筹资金

B：国内商业银行贷款 C：风险投资公司的资金 D：租赁公司的资金 E：预售收入

17、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是__万元。A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

18、概率分析的一般步骤为。

A：列出需要进行概率分析的不确定性因素 B：选择概率分析使用的经济评价指标 C：分析确定每个不确定性因素发生的概率

D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析

E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率 19、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。A：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅

D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建

E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房

20、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)

21、根据__，可将合同分为双务合同与单务合同。A．合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 B．法律是否设有规范并赋予一个特定名称 C．合同当事人是否互相享有权利，承担义务

D．法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

22、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。A．专业性 B．各异性

C．不可移动性 D．适应性

23、用成本法估价时，房屋现值=__ A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 C．房屋重置价格×成新度 D．房屋重置价格-年折旧额

24、下列费用中属于运营费用的有。A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税

C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

25、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。A．待开发房地产的价值 B．开发成本和管理费用 C．销售税费