房地产开发项目调查表

房地产开发项目调查表（共11篇）

房地产开发项目调查表 篇1

房地产开发项目开发流程

项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向发改委申报立项报告

发改委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

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市政府下文批地

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画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价

┃ ┃

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃ ┃

按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房

┃ ┃

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

┃ ┃

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

┃ ┃

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

┃ ┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

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运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

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报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记

来源及一切手续

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

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1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装

计 办 行施工 科报装 装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办 委托线

2、委托线 局同 线路方案

3、配电室土

3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅

3、设计

建工程验 路队验 施工及

3、施工及 炉房

4、看现场

收 收 验收 验收 规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政 位置

6、业务科检验

及验收 监理所

2、委托 同意接气

5、送电 下水报 设计

7、凭通气单到

装

3、到劳 管网所办固

3、规划设 动局报装 定资产转移

计

4、环保 手续及通气

4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收 液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式

房屋验收

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办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

运用“房屋租赁管理系统”进行项目的二次开发

房地产开发项目调查表 篇2

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

支招房地产开发项目月报 篇3

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

房地产项目开发计划 篇4

敬启者：

根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。

一、假设案例

甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。

二、排除条款

1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；

2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；

3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；

4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；

5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地产开发经营资质且经过当政府建设主管部门审核；

7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；

8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；

9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；

10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；

11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；

12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。

三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范

1、合作前期阶段

本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人

员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：

（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。

（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。

上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。

2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段

一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：

（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。

（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。

（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。

至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可

逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。

四、本合作方案的可行性

本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。

五、本合作模式下双方的利弊关系

作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。

六、必要的说明

1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。

2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。

房地产开发项目转让合同 篇5

转让方(简称甲方)：

地址：联系电话：

法定代表人：

受让方(简称乙方)：

地址：

法定代表人：

甲乙双方就房地产开发项目达成如下协议：

1.甲方在××市(地块编号：)拥有房地产开发项目（名称：土地面积㎡；建筑面积㎡；现已完成工程行象进度为。现有偿转让，转让方式为

(1)出售

(2)交换

2.乙方自愿从甲方受让上述房地产开发项目的土地使用权及其房屋建设权。

3.甲乙双方对上述房地产开发项目转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为人民币，单价元／㎡，总金额为元。

付款方式为分次，第一次付款时间为年月日，付款额为元；第二次付款时间为年月日，付款额为元；第三次付款时间为年月日，付款额为元；并于年月日前全部交完。

4.甲方的责任

（1）向乙方提供本项目的土地、规划、建设等批件（详见附件1.项目批件明细表）。

（2）向乙方提供本项目的技术文件（详见附件2.项目批件明细表）。

（3）于年月日向乙方办理资料与场地移交。

5.乙方的责任

（1）依据甲方提供本项目的土地、规划、建设等批件，按时向土地、规划、建设部门办理审批和备案手续，并自行承担相关费用。

（2）于年月日会同甲方办理资料与场地接收事宜。

（3）自本项目移交之日始，所发生的一切费用乙方自行承担。

6.土地使用年期为年，自年月日起至年月日止。

7.乙方继续履行原《土地使用权出让合同》中载明的权利与义务的有关规定。

8.乙方从年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全部由甲方负责。

9.房地产项目转让中所发生的税费由负责缴纳。

10．转让合同由双方签字盖章，经市公证处公证，并到政府主管部门办理变更登记手续后，经市房地产开发建设管理办公室批准乙方正式取得土地、开发、建设经营权。

11.本合同正本一式份，甲乙双方、房地产开发建设主管部门权、公证处各份。

转让方：(盖章)受让方：(盖章)

法定代表人：法定代表人：

年月日

房地产开发项目主要事项备案 篇6

一、备案内容及方式

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设与管理局备案。

二、设定的法律依据

《城市房地产开发经营管理条例》第19条

三、申请材料目录

商品房开发项目的主要数据及所获的批准文件均应办理《项目手册》网上备案，具体如下：

1、《建设用地批复》、《土地出让合同》；

2、《建设用地规划许可证》；

3、《项目转让合同》或《项目拍卖合同》(通过转让或拍卖行拍卖取得的项目提交)；

4、《项目合资合作协议》(合资合作开发的项目提交)；

5、《土地房屋权证》；

6、《建设工程规划许可证》；

7、《建筑工程施工许可证》；

8、《商品房预售许可证》；

9、《厦门市建设工程竣工验收报告》；

10、《建设工程竣工验收备案证明书》。

备注：项目《土地房屋权证》上有共有人的，或项目有合资合作开发的，则应提交共有人或合作方的身份证明文件。具体要求如下：

1、若共有人或合作方为公司的，则提交该公司的各投资者的法人营业执照、验资报告及项目合资合作协议的材料复印件各一份；

2、若共有人或合作方为个人的，则提交各投资方的个人身份证复印件一份。

上述材料提交复印件的每页需加盖单位公章，需带原件到窗口核对。

四、备案程序及时限

房地产开发企业按照项目建设的进度，在取得要求提交的备案材料后（以备案材料发文日期为准）30天内，将数据及材料图片扫描后，录入房地产开发建设管理系统；

自收到完整的申请材料之日起2个工作日内作出决定。特殊情况经分管局长批准，可延长10个工作日。（注：承诺办理期限不含专家评审、现场勘查、公示以及企业补充材料、陈述和投诉举报处理时间。）本事项无须现场勘查。

五、行政许可收费

本许可事项不收费。

六、申请人办理许可过程中的救济权利

申请人在办理许可过程中享有下列救济权利：

（一）申请人在申请行政许可过程中，依法享有陈述权、申辩权；

（二）申请人在申请行政许可过程中，依法享有要求组织听证的权利；

（三）申请人的行政许可申请被驳回的，有权要求说明理由；

（四）申请人不服行政许可决定的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；

（五）许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，或者为了公共利益的需要，依法变更或者撤回已经生效的行政许可时，申请人因此遭受财产损失的，有权依法要求补偿；

（六）申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿；

（七）法律、法规规定申请人享有的其他权利。

申请人在行使权利的过程中，应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务，维护国家利益和社会公共利益，维护利害关系人的合法权益，维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。

七、行政许可受理时间、地点、监督机构及公示公开网站

（一）办理地址、联系电话

厦门市政务服务中心三楼C厅 7703873 7703775

（二）受理时间：

周一至周五上午9：00—12：00，周一至周五下午13：00—17：00

（三）监督机构：

厦门市建设与管理局监察室(厦门市厦禾路362号建设大厦18楼)

联系电话：8122691 2200644

（四）公示公开网站：

房地产开发项目造价控制探讨 篇7

一、房地产开发项目造价控制存在的问题

1.项目前期造价控制不当。项目前期包括项目建议书阶段、项目可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段。房地产开发企业普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够,忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用,往往会造成三超现象,即概算超估算、预算超概算、结算超预算。

2.施工阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不到位,不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起,没有尽早发现经济管理中存在的问题,待工程竣工时才发现经济问题,已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产,不重视成本的节约,不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来,造成技术人员与经营管理人员互不沟通,工程造价控制各环节相互脱节,从而造成造价的人为不可控制状态。

3.缺乏科学合理的评价体系。在项目开发完成后,对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系,会导致企业无法形成适合本企业的报价体系,这是对企业资源的巨大浪费,珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。

二、房地产开发项目造价控制措施

1.决策阶段的造价控制措施。项目投资决策是投资主体对投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同投资方案进行比较,并作出判断、选择和决定的过程。在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到95%~100%。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究,一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

2.设计阶段的造价控制措施。项目一旦做出了决策,影响项目投资最大的阶段就是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%~35%。可以从以下五方面对设计阶段的造价进行控制:一是优选方案和工程设计单位,组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位;二是优化设计方案,可以应用价值工程优化设计方案,价值工程是指通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究价值的思想方法和管理技术;三是推广标准化设计,有利于降低工程造价;四是推行限额设计,要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计;五是严格审查设计概算和施工图预算,可促进概预算编制单位严格遵守国家有关部门概算、预算的编制规定和费用标准,防止任意扩大投资规模和出现漏项,从而避免故意压低概预算,导致实际投资大幅度突破概预算的现象。

3.招投标阶段的造价控制措施。项目招投标阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员要编制好招标控制价,在评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,提高评标质量。房地产开发项目实施过程中会涉及到许多合同,工程施工合同和设备供应合同是合同管理的重点,其中工程质量、合同价格、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重,签订合同时应把握合同条款的内涵,精心推敲合同文字的措词,保证合同条款的严密性。这对造价控制起着极其重要的作用,工程管理人员要熟悉合同的有关条款,一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷,另一方面要全面履行合同条款。

4.施工阶段的造价控制措施。施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。一是在施工前应做好设计交底和图纸会审工作,尽量减少在施工中设计变更。图纸会审要着重审查图纸中的缺陷,尽早向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的资金浪费。房地产开发商的现场施工管理人员在施工过程中应有预见性,对照施工图纸和施工实际,提前发现问题并在实际施工前解决;二是加强现场签证的管理。开发商应加强对现场管理人员的业务培训,提高他们的现场管理水平、业务水平,并加强职业道德教育,杜绝行贿受贿等不良风气,以避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时,加强对签证的监督与审核,要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发,这样可杜绝不合理的签证,有效地降低工程造价;三是加强施工合同索赔的管理。由于施工现场条件、气候条件、物价的变化,以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响,使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时,必须予以高度重视。一方面,必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其他重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据;另一方面,在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容,分清双方的风险和责任,属于自己应承担的风险,则严格对照合同,谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的,则一概不得批准对方的索赔要求。

5.竣工验收阶段的造价控制措施。竣工验收阶段造价控制的主要途径是竣工结算、编制竣工结算报告和对工程保修金的管理。在这一阶段可采取以下措施:一是提高造价管理人员的素质,工程造价人员要不断提高思想和业务素质能力,有良好的职业道德,尊重事实,客观公正,熟练掌握工程量清单计算规则,掌握工程造价计算程序及国家政策调价和取费标准等才能胜任竣工结算的审核工作,准确地确定竣工结算的工程造价;二是认真核对工程量,工程量是编制工程竣工结算的基础,审核人员要有认真细致的工作态度,在审核中必须搜集、整理好完整的竣工资料,严格按照各专业规定的工程量计算规则逐项进行核对;三是落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。

三、结束语

浅谈房地产开发项目管理 篇8

关键词 房地产 开发 项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

（一） 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

（二）房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促進实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

（三）房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二、房地产开发项目管理过程中存在的问题

（一）房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

（二）房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

（三）工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

三、房地产开发项目管理的具体措施

（一）房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

（二）房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

（三）加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产开发项目调查表 篇9

对于房地产项目而言，优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器！

一.规划设计管理原则

设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！

二.规划设计前期工作

前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位！

三.规划设计中期工作

中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代！

▼

设计阶段标准工作周期▼

四.规划设计审批工作

规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请！

①修建性详细规划审查阶段需办理事项：

②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：

③控制性详细规划主要包括以下内容：

修建性详细规划主要包括以下内容：

⑤修建性详细规划主要成果：

⑥规划设计主要名词概念

⑥建设工程规划许可证申请流程

五.规划设计后期工作

现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。

一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序： ❶.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权限履行审批手续 ❷.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底

房地产开发项目调查表 篇10

【东营项目建议书行业范围--介绍】

东营项目建议书,东营钢材加工项目建议书,节能立项报告,东营项目建议书目录,项目申请报告英文,电信立项报告,东营带款项目建议书,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类项目建议书等。

一、东营项目建议书项目概况

二、东营项目建议书项目投资环境分析

（一）我国目前房地产业发展形势分析

（二）东营市房地产总体投资环境分析

（三）地块所在区域环境分析

1．高新区

2．九龙坡区

三、东营项目建议书地块条件分析及其经营取向

（一）地块现状条件分析

1．地块面积、形状、地形、地质、水文条件

2．交通动线

3．周边环境及景观资源

4．地块公共配套设施

5．动迁安置状况

6．土地级别、出让金及基准地价情况

7．政府管制（规划、出让、交通等管制问题）

（二）地块SWOT分析 1．优势 2．弱势 3．机遇

4．挑战

（三）东营项目建议书地块经营的适宜性分析

1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析

2．适宜项目的辐射距离及辐射片区分析

四、东营项目建议书市场研究及目标市场研判

（一）东营市房地产市场的发展现状

1．总体态势

2．各区房地产市场比较

3．各类物业市场比较

（二）东营项目建议书项目目标市场研究

1．项目目标市场定位

2．项目目标客群分析

①目标客户范围

②目标客户调研及其需求特征分析

③目标客户承购能力评估

3．项目同业竞争分析

①竞争对手识别

②竞争产品特点及SW分析

③竞争对手营销策略及其市场份额分析

五、东营项目建议书项目规划构想

（一）项目规划构想的依据及指导思想 1．规划依据 2．指导思想和原则 3．主要技术经济指标

（二）东营项目建议书项目总体规划布局

1．用地规划

2．景观规划

3．公共配套设施规划

（三）东营项目建议书建筑产品规划

1．建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等）

2．建筑物功能规划

3．建筑物楼高规划

4．建筑物面积及户型规划

5．建筑物结构规划

6．建筑物智能化规划

六、东营项目建议书项目技术经济效益评估

（一）东营项目建议书项目经济效益评估的基础条件

（二）项目预期销售收入估算

1．项目预期售价估测

2．项目预期销售进度估测

3．项目预期销售收入测算

（三）东营项目建议书项目投资成本及费用估算

（四）东营项目建议书项目财务经济效果预估 1．投资总利润

2．投资收益率

3．投资回收期

4．财务内部收益率

（五）东营项目建议书项目不确定性分析及抗风险对策

1．影响该项目运营的不确定性因子

2．盈亏平衡分析及敏感性分析

3．归避风险的对策

七、东营项目建议书项目组织实施

（一）项目组织管理机构

（二）项目运作方案

（三）项目融资方案

1．资金需求及回收计划

2．融资方案选择

（四）东营项目建议书项目建设管理方案

1．工程承包方式选择

2．工程建设监控

（五）东营项目建议书项目营销方执行案

1．楼盘命名

2．价格分析与定价策略

3．上市时机选择

4．销售渠道选择 5．广告媒体选择与投放计划 6．销售执行与推广 【远翔神思提供的东营项目建议书项目服务案例介绍】

[2011年9月，公司完成年产200万KvAh铅酸蓄电池建设项目可行性研究报告]

[2011年3月，公司完成江苏秸秆制碳项目可行性研究报告]

[水产品生产项目可研报告【项目编制案例/1205】]

[多功能除胶车项目商业计划书【项目编制案例/1204】]

[畜牧养殖及中药材种植项目可研报告【项目编制案例/1112】]

[2011年7月，公司完成山东便携式喷水器融资项目商业计划书]

[2011年9月，公司完成河北pvc木塑板材产品生产基地项目可行性研究报告]

[2009年12月，公司为山东枣庄客户完成生态旅游商业计划书]

[养生科技园建设项目可行性分析报告【项目编制案例/1201】]

房地产开发项目调查表 篇11

关键词：房地产项目风险识别风险防范

0引言

房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。因此，在房地产项目开发中必须引入风险管理的机制，否则风险发生必然会给项目造成重大损失。所以，正确进行风险识别及评估，并采取可行的风险防范措施，是保证房地产开发项目顺利的重要保障。

1风险概念探析

1.1风险是事件的不确定性A.H.Mowbray(1995)称风险为不确定性；March&Shapira认为风险是事物可能结果的不确定性；C.A.Williams(1985)将风险定义为在给定的条件和某一特定的时期，未来结果的变动：Brnmiley认为风险是公司收人流的不确定性。

风险的主观学说认为，不确定性是主观的、个人的和心理上的一种观念，是个人对客观事物的主观估计，而不能以客观的尺度予以衡量，不确定性的范围包括发生与否的不确定性、发生时间的不确定性、发生状况的不确定性以及发生结果严重程度的不确定性。而客观学说则是以风险客观存在为前提，以风险事故观察为基础，以数学和统计学观点加以定义，认为风险可用客观的尺度来度量的。

1.2风险构成要素风险因素、风险事件和风险结果是风险的基本构成要素。风险因素风险产生和存在的前提。风险事件是外界环境变量发生预料未及的变动从而导致风险结果的事件，在整个风险中占据核心地位。风险事件是风险由可能性转化为现实性的媒介。

根据风险的形成机理，叶青、易丹辉(2D00)认为，风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结果递进联系而呈现的可能性。而郭晓亭、蒲勇健(2002)则认为，风险是在一定时间内以相应的风险因素为必要条件，以相应的风险事件为充分条件，有关行为主体承受相应的风险结果的可能性。

2房地产开发项目的风险识别

风险识别是风险管理的基础工作，任何风险被忽略都可能导致房地产项目的失败。因此企业应周密分析企业所处的外部环境，剖析企业在开发活动中客观存在的风险，以及对企业利益可能造成的威胁。

2.1外部风险

2.1.1政治风险在我国市场环境欠完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为明显。房地产行业作为关乎国家经济运行的支柱产业，在更多时候国家会将它作为经济宏观调控的重要工具，由此所带来的房地产行业变数极大，因此地产商非常关注政治风险以便及时化解。

2.1.2经济风险这类风险可以分为以下几类：①市场供求风险。市场需求受宏观经济增长速度、房地产产业政策、产业结构调整、社会收入变化、消费心理变化等。②财务风险。由于各种财务因素发生变化给房地产经营带来的各种损失，主要包括融资风险、通胀及利率风险、资金变现风险、开发费用变动风险、税率变动风险。③地价风险。因地价的变化而对开发商带来更多的开发成本，提高了房地产项目的市场价格，直接抑制市场需求。④项目竞标风险。由于竞标方式、竞标条件以及竞标过程的一系列不确定性变量所引起的项目成本增加的风险。⑤国民经济状况变化风险。

2.1.3社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。房地产项目的社会风险因素主要有以下几种：①规划风险。规划风险包括基础设施配套风险和建筑规划风险。规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产项目商品的价值将会产生影响。基础配套包括供水、排水、供电、热力、天然气和通讯等硬件配套设施，以及周围的医院、学校、公交线路、购物超市等软件配套等，未来的基础设施建设力度以及城市规划的变更都会对该项目带来风险：建筑规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性等因素引起。②区域发展风险。由于周围环境的房地产项目发生变化而影响该房地产项目价值和价格，为开发商带来损失。③公众干预风险。由于房地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众阻止该项目的发展，可能给房地产开发商带来各种形式的损失。④住户干预风险。原住户不愿意搬迁，或未能达成协议，致使住客进行干预，阻止工程的顺利进展，从而造成工期延长、成本上升的损失。或者房产业主与开发商由于某些利益冲突导致业主拒绝接房或诉讼等。⑤治安风险。

2.1.4自然风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。主要包括火灾风险、洪水风险、异常气候、地震风险、风暴风险、地质风险等。

2.1.5技术风险由于技术进步、结构升级及政策要求革新技术等因素带来的可能损失。技术进步带来了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此带来了房地产的风险。该风险包括建筑装饰材料改变和更新风险、建筑设计变动或失误风险、施工技术和工艺革新风险、设备升级或故障损坏风险、施工事故风险等。

2.2内部风险内部风险相对于外部风险更难于识别，但相对于外部风险具有更强的控制能力，可以说内部风险都是可控的，通过企业管理水平提升、健全的企业机制等都是克服风险的根本。内部风险具体表现为：①决策风险。在可行性研究阶段，由于决策机制不健全、信息不完备等，引起建设项目定位偏差，形成决策失误。②组织风险。房地产企业的组织机构是否合理，是否有足够的高素质管理技术人才，是否有严密的组织管理体系，是否有良好的内部监督激励及纠错机制，是规避风险的基础。③经营管理风险。缺乏科学的管理机制和高素质的经营管理人才，施工现场协调和监督指导不利等都会引发管理混乱、工程质量降低和安全事故的风险。④合作风险。房地产项目是一项复杂的系统工程，涉及设计、建设、建立、装饰、材料供应、策划、销售代理、物业管理等企业，合作企业的失误或违约都会增加项目风险。

3房地产开发项目风险防范

由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决策前及项目实施中就必须采取各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。

3.1风险回避风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：①放弃已承担的风险。采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担风险

真正发生可能造成的损失要小得多。②拒绝承担项目风险。开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。

3.2风险转移风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型。

3.2.1合同形式的风险转移。通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人，以达到减小本方风险损失程度的目的。开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。

3.2.2财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。开发商为了避免承担项目合作关联方违约的风险损失，可以通过投标保证金、履约保证金、维修保证金等形式降低企业自身风险。

3.2.3保险形式的风险转移。开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。项目的保险并不单纯是风险的转移，在实施过程中总是与风险控制和风险保留等有着密切联系。

3.3风险控制风险控制旨在寻求积极的措施降低风险，损失控制包括三个方面的工作。

3.3.1预防损失。采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利：为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资以降低融资风险损失。

3.3.2减少损失。风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。

3.3.3投资组合分散风险。通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标。

4小结