房地产开发商调查报告（共8篇）
房地产开发商调查报告 篇1
2013中国房地产品牌开发商价值报告 核心提示： 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了十年。研究成果引起社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
2008-2012年全国性、区域性策划代理品牌企业品牌价值
2013年上半年房地产市场保持了较快发展，品牌房企在激烈的市场竞争中取得了良好业绩，引领行业步入品牌竞争的新时代。品牌凝聚客户心智，助力企业强势占领细分市场；品牌提高产品溢价能力，保障企业不断拓展盈利空间；品牌铸就行业领跑者！持续强化品牌战略、合理经营品牌资产、精心塑造品牌形象，将成为优秀品牌房地产企业打造常青基业的重要保障。
2013中国房地产开发商品牌价值研究成果
中海地产2012年一方面持续强化企业的品牌运营及管理优势，企业三项费用率仅为
3.15%；另一方面则凭借突出的品牌优势获取低成本融资和高质素土地，全年平均借贷成本仅为3.6%，价值创造能力显著领先于同行。
万科以市场、客户、股东为导向，持续提升效率、优化管理，装修房战略于2012年已基本实施完成，未来的工厂化战略将为企业带来更强的规模驾驭能力和质量保障能力、更高的施工效率和规模效应以及更突出的环保特征等，并将继续深化万科的规模优势和品牌地位。保利地产提前3年完成了企业“总资产过2500亿、年销售额过千亿、年利润过百亿”的目标，以多元化、复合化、高质量、统筹开发的发展模式，实现“有质量的成长和确定性的增长”，未来成长潜力持续凸显。
绿城秉承“把客户的满意度作为最重要评判标准”的信念，2013年在中国指数研究院进行的中国城市居民居住满意度调查中，绿城在其布局的15个重点城市中满意度水平全部位列第一，成为顾客满意度领先品牌。
混合所有品牌企业在2012年持续完善产品规划与品牌布局，品牌影响力迅速扩展，品牌价值均值达93.93亿元，同比提升了21.24%。绿城、世茂以合理、多元化的产品结构和不断提升的产品口碑契合市场主流需求；恒大、金科股份、佳兆业等均衡布局与深耕重点区域相结合，持续强化品牌辐射力。
国有品牌企业积极开展多元业务转型，越发注重对城市可持续发展价值的挖掘，实现更深远的品牌影响，品牌价值均值为81.49亿元，同比增长16.79%。中信地产、首创置业抓住城市化发展机遇，积极拓展多元化业务，进一步丰富品牌内涵；招商地产、金融街控股以社会责任、城市创新、区域开发为引领，提升城市价值。
2013年华东品牌企业的品牌价值均值为26.55亿元，同比增长22.19%。新城、景瑞地产、滨江集团、翠屏集团等企业从对住宅建筑产品的关注上升至人文关怀，更为注重品质、品位和文化内涵等品牌价值理念的建设，不断满足现代人心理层次的需求，提高客户对企业品牌的认可度和忠诚度。
2013年华南品牌企业的品牌价值均值为32.87亿元，同比增长20.97%。卓越集团、奥园、深业、力高（中国）地产等企业在房地产市场转型的过程中，凭借对市场的准确判断，不断拓展和完善业务结构配比，经营稳健性有效增强。
2013年华北品牌企业的品牌价值均值为22.93亿元，同比增长18.58%。SOHO中国、金隅嘉业、万通地产等企业注重在发展中回馈社会，热心公益事业、践行企业社会责任，彰显了企业公民情怀。
2013年中部品牌企业的品牌价值均值为19.79亿元，同比增长20.87%。建业地产、百步亭、三江航天地产等企业在获取区域经济发展红利、实现规模化发展的同时，更加注重产品品质和精细服务的提升，开发项目广受好评。
2013年西部品牌企业的品牌价值均值为12.45亿元，同比增长23.77%。蓝光地产、东原地产、俊发地产、新鸥鹏集团等企业不断挖掘品牌潜力，在稳健中求创新，树立了差异化的品牌形象。
专业领先品牌房企注重企业自身核心竞争力的打造，致力于提升产品品质、强化产品特质。北辰实业、融汇地产依托专业领域，铸造专业特色，深度挖掘品牌价值，构建品牌专业优势；佳兆业、三盛宏业、沿海绿色家园为品牌价值注入人文情怀，构建和谐人居理念。
全国住宅品牌项目已形成统一的形象和标准，并在全国多个地域成功复制，在目标客户群中建立了独树一帜的品牌形象和口碑。中海1号系列、珠海中信红树湾等项目品质得到广泛认可；孔雀城、绿城·金华御园承载了浓厚的人文理念，充分展示企业文化价值观。
瑞仕系列、中粮地产云系列、福晟钱隆系列、保集·澜湾等地方品牌项目深度挖掘所在地的人居理念，将产品作为当地建筑文化的载体，成为极富本土文化韵味的高品质项目。
商业地产企业近年凭借其成熟的商业运营模式、强势的品牌影响力加速全国扩张进程，树立了行业领先的品牌形象。宝龙、隆基泰和、钰龙集团等持续加强细分市场定位，产品组合不断丰富；东方银座集团、步步高置业则不断创新业务运营模式，进行全国化复制，品牌实力进一步彰显。
优秀商业地产品牌项目充分整合内外部资源，通过不断契合消费者需求，增强产品差异化竞争优势。重庆高科·重庆涉外商务区整合多业态，运作城市综合体；华润万象城、泰禾广场等则进一步向精细化、体验化发展。
产业地产品牌企业在园区运营、园区服务等方面积累了丰富的运营经验，确立了行业领先的品牌竞争优势。联东U谷、百世金谷不断开展业务产品创新，大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求；光谷联合等企业完善园区增值服务，持续提升园区核心竞争力。
2012年独具特色的旅游地产品牌项目不断涌现，引领旅游度假地产市场的发展，“梦云南”、“沧海一墅”等旅游项目注重整合多方资源，配套设施不断完善；欢乐谷、恒大海上威尼斯项目则更为强调品牌个性，重视产品质量和产品功能，满足客户差异化的需求。
房地产开发商调查报告 篇2
一、中国城市经营产生的动力机制
中国城市经营是在市场经济体制的逐步建立和城市化进程的大背景下产生的。
首先, 它是市场经济不断深入的结果。2 0多年的改革开放, 中国的社会、经济转型经历了三个阶段:一是微观搞活;二是中观搞活, 就是企业的搞活;三是宏观搞活, 就是区域经济的发展和城市的搞活。
其次, “经营城市”也是中国城市化快速发展中实现政府职能转变的必然课题。在市场经济和城市化进程的大背景下, 政府职能实现从点到线再到面和体的三个转变。第一个阶段是建设城市。改革初期的时候, 我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市, 衡量一个城市好坏的标准很单一。第二个阶段是管理城市, 就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等市政工程和“面子”工程, 包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法, 这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是经营城市, 即这一阶段, 城市化推进速度加剧, 对以土地为核心的城市资源、公共服务乃至资金的需求急剧扩张, 同时投资商们的眼光变得挑剔, 为了吸引招商引资, 各城市之间展开竞争, 迫使城市政府用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路, 利用市场机制, 将部分城市资源进行资本化运作, 实现城市的增值, 同时提高效率, 改善服务, 增强城市的竞争实力。
第三, 城市房地产制度的改革、土地市场的建立成为中国城市经营的起点。土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源, 城镇土地市场的改革极大地推进了中国制度改革步伐, 并成为中国城市经营的起点。早在1984年, 国家统计局在《国民经济行业分类和代码》中, 首次将房地产业作为一个产业分类, 标志着中国官方开始承认房地产业的存在。1 9 8 8年, 7届人大1次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”;1990年, 国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 为房地产市场的运作规定了基本的制度框架, 使中国房地产开始走上规范运作的轨道。
房地产改革第一次使城市政府控制的土地资源变为可经营性资产, 可以定价, 可以交易。土地市场的建立使城市政府获得了通过土地经营合法获得巨额利益, 再将其投入到城市建设中去的机会。可见, 从土地市场建立的时候起, 中国城市以土地经营为核心内容的城市经营就已经实实在在地开始了。
第四, 分税制改革为城市经营提供了基本的财力资源。1 9 9 4年中国的财政体制改革, 建立了分税制。分税制明确了中央政府和地方政府 (包括城市政府) 的财政权力范围, 赋予了地方政府可以拥有相对独立自控的财权。可以说, 分税制使城市政府获得了城市经营的第一桶金。为了以财生财, 城市政府不遗余力地调动一切因素, 改善投资环境, 吸引投资商。
二、“城市经营”概念的提出
“城市经营”这一概念具有鲜明的中国特色, 国外没有这个概念, 国内也是近几年才出现的。较早提出这个概念并形成一套理论用于实践的专家叫王志纲。在城市项目的策划中, 他意识到, 中国城市的下一步发展单靠政府或房地产开发商做大盘都是不够的。
政府的过于强势容易造成很多后遗症。比如当时, 包括现在也是, 很多城市规划, 都是市长一步到位走到前台来当总设计师, 往往会干出些屁股决定脑袋的事情;或是请设计大师来在空间布局上做文章, 后进的学习先进, 也多是去看看那个城市的广场公园之类表象的东西, 回来就依葫芦画瓢, 似乎这样就可以进步了, 于是乎很多城市出现了同一幅画面--大草坪, 大花园, 大广场, 大高楼, 房地产市场不买账, 最后只是成了摆设。
同样, 房地产的大盘开发中, 政府的缺位也会给城市发展带来很多后遗症。当年, 王志纲在《大盘时代》中首次提出了“城市经营”这一概念和理念, 并引起了强烈而广泛的反响。紧接着, 城市经营作为一种新的理念在第三届C I H A F (中国住交会) 正式提出。2002年11月17日, 国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛, 来自全国各地的5 0 0多位城市市长和国土系统的政府官员出席了会议, 就“经营城市, 经营土地”这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。
三、城市经营的主要内容
一个城市由三个层面组成, 一个是城市的建筑形态, 即城市的硬件、基础设施, 这是大家都看得到的。其二是经济形态, 这是我们所有的市长和书记最看重的;第三, 城市的文化形态。
城市经营包含的三大内容应该包括:城市土地、城市资源, 以及城市形象和品牌。
城市土地是城市经营中最为宝贵且有限的资源。通过土地出让获取收益, 可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容, 因为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道。在很多地方, 来自土地出让的收入规模甚至可以与税收收入相匹敌。同时, 作为城市空间和城市功能的载体, 城市化过程中以房地产为依托的土地经营状况又直接关系到城市、区域乃至整个国家未来的发展。
一个国家或城市的房地产发展基本与其对应的人均G D P保持同步发展。根据联合国的一项统计资料表明, 当一个国家和地区人均GDP达到800美元~1000美元时, 房地产进入起步阶段;人均GDP在1300美元~8000美元, 房地产进入快速上升阶段;人均GDP在8000美元~13000美元时, 房地产进入平稳阶段;人均GDP在13000美元以上时, 房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元, 要想达到8000美元, 至少还需30年的时间, 这3 0年, 将是中国的城市化速度最快, 波及面最广的时间。有人把这种态势比喻为Soon City (即刻城市) 。
另一方面, 房地产市场与城市化水平息息相关。城市化水平越高, 房地产市场相对越发达, 竞争也越激烈。
四、城市运营商:城市经营时代房地产开发商的角色转变
在城市经营时代, 房地产开发商应该由原来的单纯建筑房屋的“建筑商”转变为“城市运营商”。城市运营商, 顾名思义, 是指运营城市或区域地产的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市地产层面延伸, 从大盘开发向区域经济延伸, 对所在的区域统一规划与布局, 整合各种房地产商来投资、经营, 用全新的模式去打造一个新的区域和城市。要做一个好的城市运营商, 必须具备以下几个方面的条件或能力。
第一, 良好的信用和项目融资能力。城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块, 为了保证项目的持续开发, 其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目, 即使是目前流行的统一规划、多元开发模式, 也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金, 如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话, 很难支撑起这么大项目的运营和管理。2003年6月, 央行“121号文件”出台, 几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业, 解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。
第二, 丰富的土地资源和雄厚的资源整合能力。如果没有丰富的土地资源, 不可能形成一个城区, 因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求, 就是土地审批能力。另外, 要有雄厚的资源整合能力, 包括两个方面, 一是企业内部及外部资源整合能力, 比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力;二是土地资源整合能力, 在对现有生地进行深入分析勘察的前提下, 对土地中的相关资源, 如生态、矿产等资源进行有效整合, 以挖掘出土地本身的宝藏, 发挥其最大化价值。
第三, 超强的市场运作能力。城市运营的要求是两方面的, 一是政府主导, 二是市场运作, 由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势, 比如规划不全面, 重视短期利益, 领导班子的替换带来的规划延续性难以保障, 甚至是政绩工程等, 另外, 由于操作方式的原因, 使得回报甚微, 从而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程, 只有在市场化运作下, 才能保证开发的延续性, 同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。
第四, 政府公关能力。只有与政府关系密切, 与市长有效沟通, 支持政府、弥补政府不足, 才能够吃透城市未来规划和发展方向, 并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去, 并在此基础上进行操作和推进, 从而保证城区开发既符合政府宏观调控, 又能保证市场效应。
第五, 全局把控, 占据上游, 号召整合其它二级开发商的能力。城市运营商面向城区开发和社会环境营造, 因此其开发必须全局把控, 以开阔的眼界, 宏大的气势, 把控城市规划发展, 并能占据市场上游, 号召和引入二级开发商多元开发, 并且对其特长和资源进行整合, 从而共同促进城区品质。
第六, 企业信息化能力。
参考文献
[1]刘文俭:城市经营概论[J].现代城市研究, 2001, (5)
[2]刘欣英:城市经营的内涵探讨.经济经纬, 2004, (4)
[3]曹宏亮:开发商应坚持房地产的理性开发.中国房地产金融, 2004, (2)
房地产开发商金融化？ 篇3
继去年底险资纷纷举牌房企后，房企开始主动敞开怀抱，迎接保险等金融资本进入，甚至尝试与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴。东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上透露，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照。
“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。
“房企和险资和银行进行合作，某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。这符合2014年以来对于金融资本注入实体经济的一个政策导向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
当然，后续如何提供一系列配套政策，进而规范和完善此类跨界合作，需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。
股权融资解资金饥渴
4月1日，碧桂园发布公告，以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份，约占发行后公司总股份数的9.9%，此次募得资金约为62.95亿港元。中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。
2014年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。
其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地29.99%的股权，成为第一大股东。而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近2.35亿股，占总股本的2.13%，位列第四大股东。
据Wind数据统计，A股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。险资预判未来1～2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。
“险资的资金成本低、周期长，十分适合投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，2014年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。
数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之一。根据国家统计局发布的最新数据，2015年前3月，房地产开发企业到位资金2.79万亿元，同比下降2.9%。其中国内贷款5845亿元，下降6.1%。
朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿元的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。
扎堆互联网金融
除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。
有消息透露，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。
据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。
而4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。
“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。”绿地金控董事长耿靖说。
此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线A股股份，进一步完善互联网金融领域布局。万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。
竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题；二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点；三是二手房经纪；四是社区。“房地产 O2O+P2P 是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。” 竺劲说。
严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。
不过，业界也对房地产金融化表示了担心。
目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。
房地产开发公司实习报告 篇4
2009431547 09会专五班黄健
一、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3．城市基础设施和公共配套设施的开发。4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
5．经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
三、房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本
共有八项：
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。
前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6．公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7．不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，8．开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费 用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1．管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数。2．销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。(2)销售代理费。(3)其他销售费用。3．财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照
明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
三、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：
1．产成品的种类多，核算方法不同。2．产品成本的核算复杂。
3．经营收入及其相关税金的核算不同。篇二：房地产公司实习报告
中国农业大学
暑期社会实践报告（2010~2011学年 夏 学期）
实习名称：暑期房地产公司实习报告
学 院：食品科学与营养工程学院
专 业： 生物工程
班 级： 生工101 学 号： 1006020126 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日
暑期社会实践（工作实习）报告
摘要：一千个人眼里有一千个哈姆雷特，一千个人眼中，也有一千
个中国房地产市场。我记得曾经有位学者这样评论过说，房地产业
就像是一杯啤酒，肯定会有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。
中国房地产市场可列入世界上最复杂问题之列。在这里，可以看
到土地市场垄断、分税制后的土地财政、中国式市场化改革推进、gdp数字崇拜等政治问题的根深蒂固；可以看到金融危机后的路径
依赖、通胀预期魅影、国民财富增值冲动等经济问题的盘根错节；
可以看到城市化进程加速、房地产利益集团膨胀、贫富分化等社会
问题的冲突纠葛；甚至可以看到诸如“丈母娘经济”、“胶囊公寓”
等异化名词和行为艺术，以及强制拆迁的血泪控诉。关键字：实践房地产 销售 微笑 自信
正文：
2011践，首先我介绍简单一下我所在的公司，湖北嘉泰房地产开发有限公司（在西安的分公司），主要经营房地产开发 商品房销售 建筑材料销售。我在销售部。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边57个行业的发展，房地产工作于外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言
表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道。
微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。微笑，是一束冬日温暖的阳光，可以化解久冻的心湖，让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。
俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但她一点也不严肃，亲和力很强，这就是她的优势。
说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。在我们售楼部，作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售代表还是有办法的。她会对客户说：“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说：“您的电话是13„„”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说：“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说：“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。
正所谓，一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，20%在于iq，80%在于eq。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。
销售，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。
展现独特的自我，无论在哪一个领域中获得成功与自由，都必须不断学习，提高自己，培养自己。1，尽量提升自己的综合素质。2，保持冷静。3，善于思考。4，注重形象。5，关注社会需要。6，培养良好的心理素质。7，学会减压。8，处事大度。9，不要表现得高人一等。10，不要沉浸在幻觉当中坐享其成。11，切忌贪得无厌。12，建立客观而积极的自我形象，时刻展现自信的一面。12，守时，遵守公司规章制度。13，敢于直面失败。
一个人拥有一流的品格，正直、善良、待人和气、处世真诚、襟怀坦白，那么他就值得别人敬佩，令人折服，从而为自己赢得更多机会和帮助。
成就卓越有时候是与别人相契而成的，如你用谦虚，欣赏的态度对待别人，那你就广结善缘了。强有力的领袖人物，富于感染力的艺术家，都有这一特征，能以这样的方式调动成千上万人与自己同解同痴。
自信的人认为自己有智能、有能力、有独立感、安全感、价值感、成就感和较高的自我接受度和良好的判断力、适应性。做销售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。
失败乃成功之母。自然赋予你能力，便是叫你去应付一切你都应付的困难，而不是无端的杞人忧天。敢于直面失败，才有进取的机会。
以上就是我暑期实践所得感受。这对于初出茅庐的我来说就是最大的收获。我希望在以后进入社会后能给我带来可用的意义。参考文献：《中国房地产业分析》篇三：房地产开发公司实习体会
暑期社会实习报告
实习的相关内容及体会
我于2012年7月10—2012年8月20在陕西希瑞房地长开发有限公司项目部实习，现将实习过程及其一些心得体会记录如下。
单位： 陕西西瑞房地长开发有限公司
地 点： 陕西省西安市北二环太元路
姓 名： 学 号： 10092017 班级： 公共事业管理
时间： 2012年7月10—2012年8月20 一．实习目的和任务
1、目的
(1)、通过学习，对—般工业与民用建筑施工前的准备工作、整个施工过程和监理的基本知识体系有较清晰的了解
(2).、理论联系实际，巩固和深入理解已学的理论知识(如测量、建筑材料、建筑制图、建筑结构、建筑施工等)，并为后续课程的学习积累感性知识
(3).、通过亲身参加施工实践，培养分析问题和解决问题的独立工作能力，为将来参加工作打下基础
2、任务
(1)、培养学生尊重生产实践，注重调查研究，勤于总结，能够抓住重点，分析问题，全面的辨证的看问题的思想方法。通过对已建和在建的建筑工程的参观、考察、及参加施工和实践管理中的实践环节，学生收集分析和掌握原始资料，了解设计意图、设计方案、施工 技术、施工组织及管理技术，学习前人的生产实践经验，井分析存在的问题，为今后解决工程实际问题打下基础。
(2)、在生产实习中受到一定的工程实践训练，培养学生理论联系实际、解决实际问题的能力，提倡运用所学的基础理论与专业知识，在生产实践中，大胆提出创新的见解和技术革新措施建议，提倡创造精神与科学态度相结合的作风。
二、实习内容
1．了解该实习工程的自然条件。包括地形地貌、地质、水文、气象等设计原始资料。2．了解该工程枢纽布置的特点和任务。
3．了解该工程各种建筑物的结构形式及特点，并了解为什么要选择该种形式。4．了解该工程施工分期和施工进度计划安排。5．了解该工程投资等情况。
6．了解该工程在设计、施工等方面采用了哪些先进技术和经验。7．了解该工程监理方面的情况。
三、注意事项
1．进入施工现场要戴安全帽、穿胶底鞋。
2．未经许可不准乱动工地机具设备，不准损坏施工工具，学习了解并遵守工地各项安全规程规定。
3．对施工人员要文明礼貌，不要防碍施工作业。4．守纪律，集体活动准时集合。
5．有事离开岗位和驻地需向负责老师请假。6．注意安全，无论是在旅途、还是在驻地。四﹑实习主要内容
1、实习概况
按照我们土木工程本科教学计划，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市进行了生产实习。实习要求是，采用分散实习方式，学生到指定的实习单位以基层技术人员或管理人员助手的身份，参加现场工地生产活动和技术管理工作。学生可根据工程具体情况选择以下几项内容进行实习：1.组织安排生产和施工管理。2.各工种工程的施工工艺； 3.建筑机械化施工的配套和组织；4.编制施工预算及单位工程组织设计；5.工程统计，施工质量检查及验收；6.经济核算及技术经济分析。
我所到的单位是茂名市电力工程监理有限公司的一个监理项目部，实习的职务是土建专业监理员。这次生产实习，是我第一次真正接触监理工作。在工作的时间里，我在专业监理工程师的指导下，对110kv化州变电站扩建工程项目的楼房进行了监理实习。
首先，我介绍一下“110kv化州变电站扩建工程” 项目的楼房工程概况：
该工程的建设单位是广东电网公司茂名市供电局，监理单位是茂名市电力工程监理有限公司，设计单位是茂名市宏昌电力设计有限公司，施工单位是化州市第一建筑工程有限公司，质量监督是化州市建设局质量监督站。
我所在的监理办公室，有1个总监理工程师，1个土建专业监理工程师，1个土建专业监理员，1个电气专业监理工程，1个电气专业监理员，1个水电专业监理
员。土建监理员要负责文案工作，打印通知等。
本工程为广东电网公司茂名供电局管辖下的一个110kv变电站扩建工程。工程地点坐落在化州市梅化路旁（离市3公里左右），主控室为一层，使用功能为全站设备监控，结构类型为框架结构；高压室为一层，使用功能为10kv配电柜装置，结构类型为框架结构，总建筑面积为886平方米，抗震设防为7度，建筑耐火等级为二级，建筑设计合理使用年限为50年。
（1）、装饰工程
主控室、高压室外装饰：东，南，西、北四个方向为白色外墙砖。凸柱、女儿墙压顶及装饰线条为蓝色外墙砖，主控室与高压室的之间走廊的屋顶有钢筋混凝土框架梁，以丰富其立面效果。
室内装饰：公共卫生间设有釉面砖，其余内墙除卫生间均为混合砂浆抹灰，面层刮腻子，主控室顶棚为天花吊顶，高压室顶棚为清水混凝土，模板要求较高，不做任何装饰。
（2）、楼地面工程
公共卫生间为陶瓷地砖地面，主控室部份为陶瓷地砖地面，部份为架空防静电地板，其他所有楼地面为主体现浇时抹平，不做任何抹面。
（3）、屋面工程
屋面为保温屋面，防水等级为二级，防水设防为二道设防合理使用年限为15年。
（4）、门窗工程
主控室、高压室外墙所有窗为铝合金窗，主控室大门为推拉玻璃门，高压室为防火门。主控室内的工具房、休息室为木门。
2、主要内容
在实习期间，我接触了大量的专业知识，并作了许多实习记录，对一些新的施工工艺进行了了解。我的实习岗位是土建专业监理员，在对基本的施工工艺有所了解后，还必须了解施工质量的规范，怎样的水平才算合格，哪些情况是不合格的，都要熟记。
以下就是我实习的主要内容：
（1）、钢筋工程
在实习期间，我接触最多的就是钢筋了，梁，板，柱子，剪力墙全都是现浇的，其中钢筋布置当然是最为重要的了，因此检验钢筋是特别重要的工作。我到工地的时候，基本上每天的主要工作就是检验梁、板等的钢筋。如受力钢筋，架立钢筋，构造钢筋，箍筋，负弯矩筋，分布筋等，这次在工地上才算真正了解了这些钢筋的作用。对以后学习提供了很好的感性认识。在检验钢筋时，一般情况下，主要控制主筋，包括数量，规格，位置等，而对于楼板的钢筋，主要是检验分布筋的数量，用皮尺连续量三支箍筋，允许有一定的误差；至于梁、柱的钢筋，除了检验主筋的数量，规格外，还需要检验主筋的锚固长度、搭接长度、焊接长度及加密箍的数量等，也要严格控制好。
房地产开发项目贷款申请报告评估 篇5
目 录
一、项目主办单位概况
二、项目概况
三、项目工程建议
四、市场营销评估
五、企业资信评估
六、投资总额及资金来源评估
七、项目财务效益评估
八、不确定分析
九、贷款风险评估
十、评估结论和建议
十一、附表 2
一、项目主办单位概况
1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。
2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。
(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。
3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。
4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。
5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3
民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。
二、项目概况
1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。
2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。
三、项目工程建设
1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；
建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5
销售前景看好。
2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备
698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量
2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。
(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6
(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。
3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。
四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7
(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。
五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。
六、投资总额及资金来源评估
1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。
2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。
3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9
4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。
七、项目财务效益评估
1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。
2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。
(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。
3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-
1、附表4-3和附表4-4。
4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。
5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-
5、附表4-6。
6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。
八、不确定分析
1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目
变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11
40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资
从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。
2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530
万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12
九、贷款风险评估
1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。
2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。
3、抵押贷款风险的评估
《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。
4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。
十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13
路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14
表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456
其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元
序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16
附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203
2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17
附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000
7500 7500
2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量
-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18
附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损
应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润
351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19
附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500
本金
11000 15000 7500
建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息
280 662 8264 7882
还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20
附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21
附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122
房地产开发公司项目总监述职报告 篇6
营 销 部 **
尊敬的各位领导，各位同事：
我作为公司营销部项目总监，在项目已经工作半年，在这半年的工作当中，我完成了项目正式销售开始前的各项准备工作，并从中总结到了很多宝贵的经验，下面我通过以下几点对我这半年的工作进行一下汇报。
一、工作总结
这半年的主要工作可分为：市场、方案策略、销售、人员储备、工程对接及参与、执行等方面进行划分：
1、市场方面的工作
主要包括卫辉本地房地产市场调研、房地产市场监控、卫辉市区所有商品房项目数据库建立及潜在客户与当地居民生活习惯的调查分析；
2、方案策略方面的工作
主要包括项目整体营销推广方案、内部认购方案、价格方案及公司运营制度的参与与执行；
3、销售方面的工作
主要包括项目销讲制定、项目推介PPT讲解、销售部管理制度的制定及置业顾问培训、管理等；
4、人员储备方面的工作
主要包括招聘置业顾问、筛选置业顾问及设计人员的招聘、筛选等其他各项细节性的工作；
5、工程对接及参与方面的工作
主要包括项目整体设计任务书的参与、项目整体物业规划建议、产品细化、配合工程部与设计单位对接及考察及配合工程部完成各项规划指标的采集；
6、执行方面的工作
主要包括推广公司的筛选与洽谈、销售物料的设计与比价、项目办公区域包装的建议与比价及领导交代的其他事宜。
在公司的半年里，按照公司关于部门的管理制度，我严格要求自己，按照公司的要求较好的完成了自己的本质工作，通过这半年的工作，我在工作模式上有了新的认识，工作方式也有了较大的改观。
二、关于自律及反思
要想征服世界，首先要学会控制自己。世界上最难征服的就是自我本身，只有战胜自己，克服我们人性自身的缺点，才能成就大事。
在这半年的工作当中，我认识到了自律的重要性。
我本身是第一次承担项目总监的角色，不再是像之前一样有部门领导约束，现在是需要自己管理一个部门，对于部门的管理我一直信奉规矩与标准。但在制定好规矩与标准时，我却忽略了自己，忽略了只有领导自身严格按照规矩与标准工作，才能让部门所有的员工也严格按照规矩与标准工作。这半年的工作当中，我并没有百分之百做好领头羊的角色，并没有时时刻刻把部门规章制度执行到位，从而使得整个部门在实际运作当中会出现一些错误。现在我清楚的认识到，一丝一毫的错误如果不及时制止和改变，有可能会发展成为巨大事故的导火索。
一个公司是由诸多部门组成的。部门与部门之间很好的分工配合才能最高效的完成工作，如果我一个部门出现问题，会导致公司整个运作链出现问题，如果每个部门的负责人都不能有很好的自律心态的话，那么公司各项规章制度也就是一纸空文，各部门单兵作战，会导致整个公司效率的滞后。
一个公司是否能做到强大取决于公司运作链是否足够牢固，公司运作链是否牢固取决于公司各部门是否足够优秀，一个部门是否优秀取决于是否有好的领导人进行管理，一个领导人是否懂得管理取决于这个人是否能做到慎独，是否能身先士卒的严格遵守公司、部门的“规矩”。
从小看大，如果想让一个公司足够强大，有足够能力与实力在世界这个大舞台上占有一席之地，那么必须从每个人做起。公司是由人组成的，如果每个人都能严格要求自己，那么公司势必会走向世界。
我在今后的工作当中，一定会以慎独为首要的自我修身方法，以自律为自我要求，实现工作效率最大化。
三、能力的缺失及提升
能力代表一个人的价值，一个优秀的人需要具备优秀的本能、潜能、才能和技能.这些”能”直接影响一个人做事的质量和效率。
一个优秀的房地产项目总监应该有敏锐的市场嗅觉、熟悉掌握国家及地方房地产行业相关政策法规、熟悉房地产项目的全面开发，经营，管理流程、熟悉办理工程开发建设中所需的各项相关手续、熟悉房产设计及施工管理专业流程及优秀的谈判能力。
在这半年的工作当中，我也深刻的认识到我个人能力上面的一些
缺失。对于国家关于房地产及经济政策的漠然，对于工程开发建设整个流程的一知半解，对于房产设计及全面开发知识的缺乏，这些工作能力的缺失导致我现在处理关于深层次专业工作时的吃力，只能以一边学习一边请教领导的方式来处理一些实质性的工作。
在后续的工作时间内，我会对我现在缺失的专业能力进行深层次的学习：
1、利用本身的专业优势及人脉资源对国家关于房地产及经济政策的进行学习；
2、与公司工程部频繁沟通及学习全国其他知名项目案例，开展工程开发建设知识的学习；
3、频繁走动于当地各行政单位，了解房地产开发建设当中所需要各项相关手续的办理。
以确保项目正式开始时，项目各环节时间节点的顺利实施。
四、个人述职报告小结
在这半年的时间里，我与公司共同在成长，在今后的工作当中，我希望公司能组织一些具体的活动计划来加强公司内部，部门与部门，员工与员工之间的核心凝聚力。
对于我个人来说，我期望公司能对于我及营销部进行一些专业性的培训。
1、中原经济区发展大趋势，卫辉在中原经济区当中所处的战略地位，卫辉在全国所处的战略地位；
2、房地产全面开发、经营、管理的流程及注意事项；
3、如何有效的与各行政单位洽谈，确保开发过程中各项手续顺利报批；
4、工程招投标及施工、验收标准；
5、房产设计、建筑设计的专业流程；
6、工程主体、景观绿化、配套设施布局如何妥善处理等方面的知识培训。
我希望通过公司系统化、专业化的培训能使得我自己更进一步的提升，在今后的工作当中我会把营销部打造成为一个最具专业化、最具凝聚力、最具执行力的一个优秀部门。
以上是天源置业营销部总监**述职报告的全部内容，如有不足之处。谢领导指正批评。最后，感谢公司领导及各位同事！
2014年1月26日
房地产开发商调查报告 篇7
1.1 作为垄断力量的政府的供给分析
完全垄断市场具有以下特点:第一, 整个市场上就只有一家企业, 该企业垄断着某种商品的生产和销售;第二, 该企业生产和销售的商品没有任何替代品, 产品独一无二;第三, 其他任何企业进入该市场都极为困难或不可能。假设我们把土地资源视作商品, 那么根据上述古典经济学对市场的划分, 可以得到结论:土地交易市场属于完全卖方垄断市场, 政府是垄断者。政府的垄断地位来源于对土地资源的独占。因此, 我们在对政府和房地产开发商进行博弈分析时, 需要注意到政府的这种垄断力量。
如果将政府看做土地这项交易品的供给方, 由于在土地交易市场只存在政府这一家供给者, 因此可以把完全垄断市场的需求和决策应用于政府提供土地的分析。从图1中可以看出, 政府的需求曲线就是整个行业的需求曲线, 表现为一条自左上方向右下方倾斜的曲线AR。在完全垄断条件下, 政府的平均收入等于土地的价格 (AR=P) , 平均收入曲线就是需求曲线 (AR=D) ;边际收入总是小于平均收入 (MR
由图2分析土地市场的利润曲线, 假设政府只是纯粹的供给者, 以获得最大收益为目的, 那么土地的价格和产量决策应在MR=MC处, 此时利润达到最大。从MC曲线和MR曲线的交点, 可以求出政府的最优供给量是Q1, 土地价格为P1。在这种情况下, 土地整体的供给量不足。因为P>MC, 即社会对交易品价值的评价要高于投入资源的价值, 因而从社会资源合理分配的角度看, 说明政府提供土地的供给量不足, 应增加供给量, 才能满足社会的需要。同时政府对土地的垄断也会带来分配不公。因为政府能够保持通过土地交易获得垄断利润, 是以牺牲全社会消费者的利益为代价的, 是对社会公众利益的剥夺。
1.2 政府和房地产开发企业之间的均衡分析
由于政府在土地交易市场不仅仅是单纯的供给者, 同时政府作为公共服务职能部门, 它还有义务保证社会利益的合理分配, 土地价格趋于理性以及土地交易市场的繁荣发展。因此, 政府在供给土地时必须考虑整个社会的土地需求以及未来的行业发展需求。
由于土地的稀缺性使得房地产开发商认识到土地储备的重要性, 据统计2005—2009年房地产开发商所标得土地至2010年仍有45.67%仍未开工。由图3可以看出, 作为影响需求的因素, 土地的稀缺性和开发商的土地储备计划决定了商品房开工不足, 房地产开发商需求曲线最终向右移动 (D0曲线向右移动到D1曲线) 。同时, 由于土地的稀缺性使得政府向社会提供的土地总量越来越少, 城市可开发土地随着城市化进程不断减少;根据我国耕地现状和生态保护的原则, 农村可供土地也是有限的。从长期来看, 土地的供给曲线向左移动 (S0曲线向左移动到S1曲线) 。
经过需求曲线和供给曲线的移动后, 两条曲线的均衡点由E0移动到E2, 即土地的价格升高。曲线移动的这一过程说明了高地价其实是房地产开发商和政府共同影响供给和需求的结果。高地价的必然结果就是高房价, 房地产开发商将土地价格上升所带来的成本增加转嫁到购房者身上。
假设土地市场的需求量为Q=a+bp, 土地的固定成本为C, 那么政府的收益函数为
undefined
对公式 (1) 求导, 得undefined
令公式 (2) 为零, 得到undefined。此时政府收益最大, 政府的土地供给量undefined假设商品房的单位建筑成本为C′, 同理可求得某家房地产商购买土地的价格P′=undefined
对比P与P′, 可得P>P′即土地的价格提高。在现实市场交易中, 由于房地产市场中有多个开发商的存在, 其市场均衡决定的价格会进一步提高。价格上涨部分即P′-P由政府获得。在信息不对称和权力地位不对等的条件下, 开发商要想取得土地就必须与掌握土地资源的政府拉近关系, 也就是所谓的寻租活动。政府和开发商基于寻租在博弈中形成共谋, 共同获利, 无形中把价格再一次抬高了。
2 在信息不对称条件下的政府寻租行为
由于土地市场发育不完全, 土地市场中的寻租行为时有发生。土地买卖的过程, 也是开发商和地方政府之间的博弈过程。
在土地市场上, 政府与开发商的博弈体现在对土地的获取上。在我国, 实行的是土地审批制度, 政府公务人员依据自己手中的行政权力决定土地的流向。这实际也是一个行政过程。在这个过程中, 开发商与政府之间展开博弈。但在理论层面所设定的行为模式中, 开发商却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量, 这种非对称性, 或者错位, 为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间:或者行政机关进行机构寻租, 或者公务员利用权力设租、寻租。“行政主体—行政机关—公务员”这两层信息不对称的委托代理关系, 使得公务员或者因收取租金而不能与开发商进行正当博弈, 或者疏于激励与制约而不愿与开发商展开博弈, 这显然会带来公众利益和第三方利益的受损。在此博弈中, 开发商的策略有两种, 即正常手段S11与灰色手段S12;政府的策略也有两种, 即寻租S21与不寻租S22。
开发商采用灰色手段所付出的成本大于采用正常手段时, 从开发商收益角度看可得0
3 中央政府和地方政府之间的博弈分析
中央政府不断出台新政策以稳定房价, 而一些地方政府则希望房价快速上涨, 原因在于:房地产行业对GDP的增长有明显的拉动作用, 同时也是增加地方税收的主要来源之一。部分地方政府缺乏科学的政绩观和发展观, 热衷于建设政绩工程和形象工程, 政府公共建设也直接加剧了土地的供求紧张。而一些地方政府则把土地看做是经营的资产, 通过土地公开拍卖来获取更多的财政收益, 加之一些地方政府对住宅用地拍卖最高价不予限制, 最终土地价格一路上涨。
中央政府从国家宏观利益出发, 具有很强的合法征地以及限制征地的意识;而地方政府从自身利益角度出发, 对合法征地和限制征地采取消极措施, 但是鉴于两者之间的上下关系, 以及中央政府手中的政治权力和财政权力, 地方政府也不敢正面对抗中央政府的土地政策, 所以会出现以下情况:当中央对地方的土地政策执行情况进行监督检查时, 地方政府就会加大政策实施力度;当中央不对地方进行监督检查时, 地方政府就会降低或放弃土地政策。这样就形成了中央政府与地方政府之间的博弈。
中央政府与地方政府之间博弈模型基本要素假定如上, 其中, 地方政府合法征地的概率为P1, 违法征地的概率为1-P1;中央政府监督的概率为P2, 不监督的概率为1-P2。
首先计算在每一种策略下, 地方政府与中央政府的收益与成本。在 (S11, S21) 条件下, 即地方政府合法征地而中央政府监督时, 地方政府的收益LR包括地方合法收益A, 由于符合规定所获得的奖励B, 由于合法征地带来的社会稳定和公众信任PR;地方政府所付出的成本为LC;中央政府的收益为CR;中央政府的成本CC包括监督成本JC, 对地方政府的奖励B。在 (S12, S21) 条件下, 即地方政府违法征地而中央政府监督时, 地方政府的收益为LC;地方政府的成本包括中央政府对地方政府的惩罚H, 来自中央政府的任期风险PV, 社会公众的不满为L;中央政府的收益为对地方政府的惩罚H;成本CC为监督成本JC。在 (S11, S22) 条件下, 即地方政府合法征地而中央政府不监督时, 地方政府的收益LR为A+PR, 成本为LC;中央政府的成本为0, 其收益为CR。在 (S12, S22) 条件下, 即地方政府违法征地而中央政府不监督时, 地方政府收益为LC, 成本即社会公众的不满为L;中央政府的成本和收益均为0。
在给定P1的情况下, 中央政府选择监督 (P2=0) 或不监督 (P2=1) 的期望效用分别为:
U1 (P1=0) =P1× (CR-CC) + (1-P1) × (H-JC)
U2 (P1, 1) =P1×CR
令U1 (P1=0) =U2 (P1, 1) , 可得地方政府合法征地的均衡概率为:undefined, 由于CC=JC+B, 所以可得undefined
同理, 当给定P2, 地方政府合法征地 (P1=0) 或地方政府违法征地 (P1=1) 的期望效用分别为:
U1 (P2, 0) =P2× (LR-LC) + (1-P2) × (A+PR-LC)
U2 (P2, 1) =P2× (LR-H-PV-L) + (1-P2) × (LR-L)
令U1 (P2, 0) =U2 (P2, 1) , 中央政府监督检查的均衡概率为:
undefined
从均衡概率可以得出, 当地方政府合法征地的概率大于undefined时, 中央政府的最优选择是不进行监督检查;当地方政府合法征地的概率小于undefined时, 中央政府的最优选择是进行监督检查;当地方政府合法征地的概率等于undefined时, 中央政府可随机选择监督检查。
同理, 当中央政府监督检查的概率分别大于、小于、等于undefined时, 地方政府的最优策略分别为保护、不保护和随机选择保护或不保护。地方政府合法征地的概率与中央政府的奖励 (H) , 中央政府的监督成本 (JC) , 处罚程度 (B) 有关。因此, 加强对地方政府合法征地的监督检查投入, 加大对合法征地行为的奖励和违法行为的处罚是促进地方政府合法征地的现实途径。
4 政策建议
4.1 政府宏观调控房地产市场, 合理制订土地供应计划
土地开发是房地产开发的基础和前提, 也是政府宏观调控市场的主要手段。国家运用土地政策参与宏观调控, 主要是通过土地供应总量, 调整土地供应结构, 规范土地出让, 调控土地出让成本等手段来抑制或鼓励市场需求, 从而有效引导投资和消费。建设用地供应总量是影响经济发展速度和效益的重要因素, 实施建设用地供应总量的控制是调控经济运行的重要手段。中央对于整个国家住房需求的用地供应总量, 需要一个总体的掌握, 在总量上做到全局控制。政府应以土地利用总体规划为依据, 控制对增量土地的过快开发, 加大对存量闲置用地的处置力度, 实现土地的集约利用。
4.2 处理好中央政府和地方政府之间的关系
建立有效的、自下而上的制衡机制。造成博弈的原因在于房产市场机制不健全, 缺乏对地方和中央政府有效的平衡和制约机制。建立有效的地方利益表达机制, 扩大地方政府参与中央决策的效率, 加强利益整合, 协调利益关系。中央需要加强对地方政府行为的监督, 科学划分政府经济职能的范围和边界。建立强化公共选择机制, 防范与化解地方政府财政风险。提高地方预算的透明度, 使地方政府收支都接受权力机关的审批监督, 增强审查监督的有效性, 有效管理地方财政。健全法律法规, 完善激励约束机制。对于切实执行中央政策的地方政府, 应通过利益补偿或政策优惠, 鼓励其提高贯彻执行的主动性和积极性;对于违背博弈规则的地方政府, 应通过政治、经济等方面的利益惩罚其不合作行为。同时地方政府官员也要转变过去以地方财政收入作为政绩的观念, 将民众满意度和民生放到财政收入之前。
摘要：房地产的交易过程是房地产博弈的过程, 同时房地产的价格也是市场主体之间博弈行为的结果。本文通过对政府和房地产开发商进行博弈分析, 针对高地价、寻租行为等问题进行分析, 进而对房地产市场合理发展提出政策建议。
房地产10年：开发商的造富时代 篇8
5月17日，建设部等促进房地产业健康发展的六项措施出台，后经国务院办公厅转发，俗称“国六条”。六项措施包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为“国六条”拉开了2006年房地产调控序幕。
5月24日，建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国务院办公厅转发后被称为“国十六条”），规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上（90/70政策）。此政策出台的核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，让更多的人能买上房子。
2007
3月16日，《物权法》通过。法案对土地出让、取得和开发进行了严格规定，为物业税征收提供了保障。
9月27日，央行发布收紧房贷的信贷管理通知，要求已利用贷款购买住房，又申请买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。业内人士认为，提高第二套房首付比例有利于稳定房价，帮助银行规避房贷风险。
2008
1月，“拐点论”出炉，此观点认为房地产市场已经出现拐点。8月底，万科旗下楼盘开始促销活动，在其示范效应下，房地产行业引发降价潮，房价10年来首次下跌。
11月，政府推出需投资4万亿的救市计划，第一项措施就是加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度等。此措施客观上“刺激”了房地产市场，次年房价迅速上涨。
2009
2月28日，修订通过的《中华人民共和国保险法》，正式把“投资不动产”纳入保险资金投资范围。业内专家认为，保险资金入楼市，对商业地产是大利好。
10月，住建部、财政部等七部委下发通知，正式启动利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作，有利于拓宽保障性住房建设资金来源，提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益。
2010
3月18日，为应对央企“一掷千金”的“拿地潮”，进一步调控房地产市场，国资委召开发布会明确表态，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业，在完成自有土地开发和已实施项目后，必须退出房地产业务。有分析人士认为，一纸“清退令”，使新一轮土地调控的力度前所未有。高房价、高地价下，高规格的土地调控似乎已是众望所归。
2011
1月，国务院宣布，在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海、重庆随即宣布，28日开始征收房产税。在抑制高房价、减少高档住宅销量方面，房产税起到积极作用。
耗资50亿元的鄂尔多斯康巴什新区——能容纳近百万人口的新市区，成了常住人口仅几万的“鬼城”。因为供给过剩，楼市崩盘，一栋栋商业楼盘空置着，成为中国房地产泡沫的展示品。
2012
3月22日，国土资源部宣布，开始试点治理小产权房。由此，全国小产权房的清理工作正式拉开帷幕。
11月，3600万套城镇保障性住房登场。十八大报告指出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。时任住建部部长姜伟新表示，中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，进一步加强保障性住房建设和管理。
2013
9月13日，“以房養老”政策出台。中国政府网全文公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。作为金融养老的方式之一，在国外较为普遍的“以房养老”正式在中国登场。
9月，北京农展馆地块楼面价超过7万/平方米，破历史纪录，成全国单价新地王。 一、二线热点城市地价再度疯涨，开发商一片狂热之时，李嘉诚不断抛售内地和香港的房地产项目。业内专家认为，中国房地产市场已经进入高风险驱动，万科董事长王石也发微博称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
2014
年初，各地楼市降温，急速遇冷。9月起，政府频出救市政策，近20个城市发文确认取消限购。年底，各地楼市迎来“小阳春”，主要城市看房量均明显上涨。
12月23日，商业地产领军者、万达集团旗下地产公司万达商业地产，在香港联交所挂牌交易。对于国内有意进入商业地产领域的房企而言，万达上市提供了一个快速扩张和获得稳定回报的成功样本。
2015
2015年的房地产行业，“互联网+”成了一个绕不开的话题。众多实力房地产企业举起互联网大旗，与互联网企业跨界合作，从最初的互联网营销，发展到互联网社区O2O。
习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存”。此后，一线、二线城市的房地产市场回暖，“促进房地产业持续发展”再一次成为稳定宏观经济的法宝。
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