房地产开发流程全

房地产开发流程全（共8篇）

房地产开发流程全 篇1

第一部分：房地产开发流程 第一章：房地产开发总流程 获取土地信息 市场调研、投资分析 90天 申领项目建议书 招标/拍卖取得土地使用权 签订土地出让合同、办理土地证 70天 方案设计 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 40天 施工图设计 25天 高层780天、小高层580、多层340天 施工许可证 工程施工阶段 30天 竣工验收备案 40天 申领入户许可证 20天 物业接管 15天 办理初始登记 交房入住 注： 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2 项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 第二章：房地产项目开发全流程 一 房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 招标/拍卖取得土地使用权 概念设计 投资估算 设计单位招标 项目及产品定位 项目初级计划 建筑初步设计审查意见通知书 建筑方案设计审查意见书 建设用地规划许可证 国土使用证 建设项目选址意见书 开发设想提供 土地拆迁 初步设计、景观方案设计 初步设计任务书 方案设计 方案设计任务书 编制项目工程计划 拉围墙、地质勘探 目标成本制定 成本测算 地勘、文堪单位招标 项目工程招标计划编制 销售指标确定 销售部施工管理 销售部设计 销售部选址 销售部选址 营销策划 项目运营计划完成 编制项目运营计划初稿 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 基础施工图 建筑施工图设计 三通一平 总包单位确定 监理单位确定 甲供（指）材招标方案 施工图审查备案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）销售推广方案 项目班子配置 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）装修材料的选样及封样 设计变更 完成施工图设计、景观设计 主体结构验收 一般装修工程 外墙保温、防水 门窗、栏杆、精装修 外架拆除 室外配套管网 景观道路 砌体工程施工 主体结构施工 基础工程验收 基础工程施工 成本过程控制总结回顾 进度款审核 签证变更审核 隐蔽工程收方 成本施工过程控制计划 确定分包单位 招标工作阶段性总结 招标评价 招标工作总结 招标评价 过程招标采购 业主开放日 销售管理（强销期、持续期、尾盘）开盘 产权测量 预售许可证 定价 开放 销售培训 运营管理总结、考核 项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）项目初级计划 物业检查及接管 施工过程提前介入 综合竣工验收 竣工备案 向物业移交 竣工结算 交房 交房准备（交房方案、交房附图）竣工结算 交房后的整改 物业管理商业经营 说明：

n 目的：

为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 n 适用范围：

本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 n 定义：

《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 n 工作程序：

详见《工作流程说明》 n 支持性文件：

无 n 相关记录：

无 二 房地产开发全流程 n（网络计划样本）（一）工 作 类 别 制定目标成本 投资估算 成本测算、编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平28 25 19 15 10 4 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设 工程类 27 14 施工图设计（有关 全套 21 7 3 可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口头确定）完成 景观设计完成 技术类 行 性 调 查 结 26 24 22 束 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程 6 18 13 11 2 1 形 签订土地协议 意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证 发展类 成 报 按实际时间 17 8 告 土地拆迁 国土使用证 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 29 23 16 20 12 9 5 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（二）工 作 类 别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类 48 37 预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作 发展类 46 成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购 控制总结 47 42 保温、防水 门窗 外架 室外管网 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程 工程类 水、电、智能化等安装工程 39 34 业主 产权测量 49 38 32 销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（三）工 作 类 别 58 52 分项验收（消防、人防、综合竣工验收 规划、档案、环评 竣工备案 发展类 57 55 成本控制工作总结 竣工结算 根据物业 66 63 60 56 54 51 50 景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改 工程类 交房准备（交房59 67 65 64 61 物业验收 方案、交房附图）交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 物业类 62 53 业主开放2 销售收尾、配合交房工作 营销类 0 时间 说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述 三 房地产开发全流程说明 步骤 是否为重点控制点 工作重点描述 时限 重要输入 重要输出 流程编号 责权事项编号 相关表格模板 1 发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项 《可行性研究报告》 2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过 《可行性研究报告》 《项目定位策划报告》 3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。

招标采购中心组织确定后的设计单位 《概念设计任务书》 概念设计成果 4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析 《项目投资估算表》 5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》 计委审查进行项目立项 国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查 建委办理《投资开发项目建设条件意见书》 环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查 《项目选址意见书》 6 设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》 《方案设计任务书》 《方案设计》 7 在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作 8 发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》 9 ZD 规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件 人防办完成人防工程建设布局审查 国土资源局完成土地预审 完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查 10 成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作 《成本测算书》 《地勘（文堪）中标单位确认书》 11 设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计 初步设计 景观方案设计 12 项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探 13 ZD 发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》 《国有土地使用证》 14 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查 公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查 完成国土资源局土地预审 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查 《建筑初步设计审查意见通知书》 15 设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计 16 发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案 《建筑初步设计审查意见通知书》 建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书 建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 17 在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划 制定目标成本计划 编制工程计划 编制工程招标计划 18 ZD 发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设计审查 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查 《建筑工程规划许可证》副本 19 在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案 《监理单位中标确认书》 《（主体）施工单位中标确认书》 20 ZD 发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 办理施工报建登记 完成对工程进行发包、确定施工队伍 《建筑工程施工许可证》 21 项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作 22 设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》 《景观设计施工图》 23 营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工 24 营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定 25 营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26 设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审 《图纸会审纪要》 27 ZD 工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》 办理完成开工前各类证件 完成施工图纸会审 施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过 施工单位做好开工准备 28 招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》 29 设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容 《设计变更单》 《技术核定单》 特殊工种《施工方案》 30 土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31 桩基施工 在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程 32 基础工程施工 桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》 《基础结构工程验收》记录 33 营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价 34 成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核 结算依据资料 《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》 35 ZD 五层结顶 36 ZD 发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》 提供资料（证明材料）：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 公司的《营业执照》和《资质等级证书》 工程施工合同 商品房预售方案 《商品房预售许可证》 37 砌体工程完成 38 ZD 项目部（项目公司）协调组织《建筑工程主体结构验收》 主体结构有关证明资料 原材料复验报告 混凝土最后一批浇筑的试验资料 施工过程控制资料 其他有关资料 《建筑工程主体结构验收》记录 39 招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定（供应）异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作 《甲指（供）材料确认单》 40 ZD 装饰、装修工程完成、外架拆除 41 室外管网等配套工程进场施工 42 景观道路施工 43 发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收（消防、人防、规划、档案、环评）异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各分项验收报告 44 项目部（项目公司）做好工程资料准备工作。物业公司开始介入验房 45 ZD 发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收，做好竣工备案。异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各项环检工作完成，取得合格资料 项目工程资料齐全 项目工程全部结束 竣工备案证书 46 工程移交物业公司，物业公司根据验收标准进行验收，对验收发现的问题书面提交项目部（项目公司），项目部（项目公司）安排整改落实 47 物业公司管理方准备工作（交房方案、交房附图、交房道具等）营销部核和项目部（项目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物业公司为主导、项目部（项目公司）、营销策划中心全力配合。有必要时取得总公司有关领导（及有关人员）的全力支持 49 营销策划中心（营销部）交房前做好房源销控、完成商品房销售计划 50 物业公司受理交房后的业主各类投诉，并且进行分类处理 51 项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修 项目和物业进行最后交接，并负责组织有关参战单位召开移交会议，明确移交后的责任 项目移交资料目录 各施工单位质保金以及质保期明细表 52 项目进入正常的物业管理程序 编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的 1-1 目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性 1-2 作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

2.适用范围 本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作 3.定义（暂无）4.职责 地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。

主管岗位：

计划管理中心负责人 与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

协管岗位  工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。

主办岗位  营销策划 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。

项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。

5.程序 5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。

5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系 5-2-1编制网络计划的要素是：

5-2-1-1 工作要素 事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

5-2-1-2 时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。

一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

5-2-1-3 逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。

5-2-2 编制网络计划的要点 5-2-2-1 定目标工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。

5-2-2-2 建立座标系统（这与运营计划中的网络设置有所不同，运营计划的纵横坐标体现的是项目开发的主要节奏骤和配合工作之间逻辑关系）横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。

纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。

5-2-2-3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。

5-2-2-4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。

5-2-2-5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。

5-3 网络计划的优化和调整 5-3-1 事先优化 5-3-1-1 成本目标，进度目标和质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；

压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；

而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。

5-3-1-2 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。

5-3-2 过程检查 5-3-2-1 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。

5-3-2-2 过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。

5-3-2-3 经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。

5-3-2-4 用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。

5-3-2-4 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。

5-3-3 及时调整：调整的原则是使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。

5-3-3-1关键工作拖延的，一定会影响负责人期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起负责人期延长。

5-3-3-2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。

5-3-3-3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划负责人期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划负责人期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。

5-3-3-4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。

5-4 调整、优化后的《**项目开发流程计划》（网络计划）报总裁办公会审核、批准后正式发布实施 6、支持性文件 《土地出让合同》 《物业发展建议》 《项目运营计划》 《规划设计文件》 《营销策划方案》 7、相关记录 《**项目开发流程计划》 仅供参考 您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。

房地产开发流程全 篇2

一、房地产开发公司的及资质

房地产开发企业, 应向当地工商管理行政部门申请登记, 并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书, 没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下, 先取得暂定资质, 随着房地产公司的依法经营, 业绩的产生, 不断提升资质等级。

二、项目的选址

房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求, 符合城市建设总体规划和土地利用总体规划, 经有资质土地测绘部门编制《项目选址勘界报告》后, 要先后得到消防、规划 (建设) 、国土资源部门的初步批复 (预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或《城市规划条件通知书》后, 当地政府及国土资源部门即可开展征地工作, 完成征地补偿相关工作后, 进行土地的招、拍、挂工作, 并与中标的房地产开发企业签订“国有土地出让合同”, 出具“建设用地批准书”, 进而可到规划部门办理《用地规划许可证》。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间, 是房地产开发的关键环节之一。

三、项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告 (有资质的中介机构编制完成) ;国土资源部门出具的意见 (土地预审意见或建设用地批准书) ;规划部门的批复意见 (选址意见书或城市规划条件通知书) ;环保部门出具的意见 (经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。

四、项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件, 房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位, 对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得《建设工程规划许可证》。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得《施工图审查合格证》;同时, 项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审, 确保消防及避雷系统符合有关要求。

五、项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作, 也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标, 一般情况下必须由招标代理公司组织, 在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行, 最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

六、项目的管理

项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是“四控两管加协调”, 也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。

(一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费, 在开发建设资金满足施工要求的前提下, 可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。

(二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通, 及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。

(三) 在项目建设过程中, 要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性, 以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用, 严把安全关、质量关, 确保工程进度, 不断优化设计、节约成本, 整合资源, 强化信息管理, 致力于打造优质工程, 创建安全文明工地。

(四) 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后, 可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后, 可以进行商品房预售合同网上登记备案, 预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设, 以缓解工程建设资金的压力。

七、项目的竣工

房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请, 并由其对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收, 落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则, 不得交付使用。通过竣工验收后, 房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。

(一) 物业管理。

依据《物业管理条例》, 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格, 从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时, 应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验, 与业主委员会办理物业验收手续。

(二) 商品房销售。

双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定, 承担商品房保修责任, 还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。

房地产开发流程全 篇3

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）

房地产开发流程项目开发操作流程 篇4

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局 ↓

规划局会签返计委 ↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓

规划局法征地意见函 ↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓

┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房 │

│ 规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证 │

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置 │

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册 │

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│

运用“营销策划展示设计系统

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │

建委、物价局下文批价 │

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实 │

四源费缴纳 │

到开发办市政处核实任务 │

开发办工程处同意招标 │

填招标申请书并到市招标办登记 │

招标办看现场 │

运用“投资项目概预算系统”编制标底 │

招标办审查标底 │ 开标会 │

定合同，写评标报告，发中标通知书 │

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书

同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

计

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.委托施工

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.配电室土

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

建工程验

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

收

验收

验收

规划

5.施工

4.设备安装

2.到市政

位置

6.业务科检验

及验收

监理所

2.委托

同意接气

5.送电

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固 3.规划设

局报装

定资产转移 计

4.环保局

手续及通气 4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到 设备

液化气公司 5.竣工验收

办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

可参考下。

检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题

检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节

涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节

涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。

(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。

以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。

而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端

商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。

其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。

因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

房地产开发流程 篇5

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、办理建筑工程施工许可证审批程序

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

（一）、办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料

1、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证。

2、施工企业名称及施工合同。

3、监理合同。

4、勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。

5、资金保函或银行证明及固定资历产投资项目批准文件。

6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝土现场搅拌许可（含散装水泥专项资金凭证）及《白蚁预防合同》。

7、现场管理人员上岗证。

8、办理质量、安全监督手续凭证。

（二）、办理建筑工程施工许可证的流程

1、填写《建筑工程施工许可证申请表》;

2、提交相关报建资料(详见办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料);

3、计收应缴费用,财务开出缴款书及到银行缴款;

4、到质监站、安监站办理质量、安全监督手续;

5、领取建筑工程施工许可证。

三、房地产开发项目联建备案办事指南

（一）、设置依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《XXX市城市房地产开发经营管理条例》

（二）、承办机构

市建设委员会或其它政府授权部门。

（三）、提交材料

1、房地产项目联建备案申请表；

2、联建各方申请联建的正式文件；

3、办理房地产项目的立项手续原件；

4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；

5、国有土地使用权证及土地使用权出让合同

6、如果系属单位自有国有划拨用地，则须提供人民政府的批准文件；

7、工程建设总平面图；

8、双方申报当月资产负债表、损益表；

9、双方申报银行当月对账单或银行资信证明；

10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；

11、双方签订的联建合同；

12、项目建设进度计划和管理方案；

13、联建双方确认该项目的项目法人的书面文件；

14、其他需提供的材料。

（四）、办理程序

1、房地产开发企业向市建设委员会申报材料；

2、市建设委员会牵头组织规划、土地、发改等部门会审；

3、市建设委员会发出项目联建备案批准文书。

四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

五、房地产开发项目转让办理流程

一、法律依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；

2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；

3、地方性法规和规章

二、提交材料

1、房地产项目转让申请表；

2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；

3、计划委员会的立项审批文件；

4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；

5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；

6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；

7、工程建设规划设计总平面图；

8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；

9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；

10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；

11、双方签订的房地产转让合同；

12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；

13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；

14、其他当地政府认为需要提供的材料。

三、办理程序和部门

市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；

四、说明：

房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。

六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意见书核发办事指南

一、法律依据

1、《城市规划法》第三十条；

2、《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号/建设部、国家计委）；

3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）。

4、《建设项目用地预审管理办法》

二、需要提交材料

1、具有规划资质的城市规划编制单位编制的《建设项目选址意见申请书》一份，并由项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意见；

2、经批准的建设项目建议书一份，或进行建设项目可行性研究的有关材料一份；

3、准确反映拟建位置与周围相互关系的现状地形图一式三份；

4、拟建方案总平面图一式三份；

5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见。

三、办理程序与核定权限

1、县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

2、地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

3、直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

4、省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

5、中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

6、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

四、核准期限

材料提交完备后28天内完成。

七、建设部科技成果推广项目立项形式审查包括的内容

2004《建设部科技成果推广项目立项形式审查要点》规定建设部科技成果推广项目形式审查是对申报推广项目是否符合申报技术领域和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按建设部科技成果推广项目的评审要求对申报推广项目进行审查。形式审查的主要内容包括申报程序审查和申报推广项目的资格审查、鉴定情况审查、组织鉴定单位资格审查、申报材料审查等。

建设部科技司委托建设部科技发展促进中心负责申报项目的形式审查工作。申报程序审查有两方面：

（一）《建设部科技成果推广项目申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；

（二）《申报书》相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。

申报推广项目资格审查

（一）申报推广项目技术领域审查

申报推广项目应符合建设部推广应用重点实施技术领域、《建设部推广应用新技术和限制、禁止使用落后技术公告》要求及科技成果推广应用的需要；

（二）申报推广项目应经过技术鉴定，一般应为尚未纳入国家发布标准的科技成果；已有国家发布标准，但仍需要加强推广应用的高新技术成果，也可以申报。

（三）申报推广项目不存在成果或其权属争议。申报推广项目鉴定情况审查

申报推广项目必须按照规定通过技术鉴定，鉴定时间一般应在一年以上。技术鉴定应根据管理规定选择以下一种方式（以下统称为“鉴定”）。

（一）按照科技成果鉴定管理办法组织鉴定；

（二）按照建设部科技成果评估管理办法组织评估；

（三）按照新产品新技术鉴定验收管理办法组织鉴定验收；

（四）示范技术标准化应用技术文件或同类工程推广应用新技术指南，应按照建设部科技示范工程验收管理规定的要求组织验收。

组织鉴定单位资格审查

必须是原国家科委《科学技术成果鉴定办法》、原国家经贸委《新产品新技术鉴定验收管理办法》和建设部《建设部科技成果评估工作管理暂行办法》、《建设部推广应用新技术管理细则》中确定的可以组织鉴定的单位

申报单位资格审查

（一）必须是申报推广项目鉴定证书中的成果完成单位；

（二）成果完成单位是两个或两个以上时，联合申报应由各成果完成单位共同填写申报意见，并加盖各单位公章；主要完成单位单独申报，其他单位须出具同意申报的书面意见；

（三）因企业改制或技术转让等原因，申报单位与成果完成单位不一致时，申报单位必须提供由其继承成果权责的具有法律效力的文件；

（四）申报单位名称应与单位公章名称一致。申报材料审查

（一）必须按要求填写《申报书》一式十份并提供电子文档；

（二）有关技术资料审查

1、必须按申报要求提供技术资料（有关要求见《申报书》）一式四份并装订成册，其中“推广项目简介”应提供电子文档；

2、申报推广项目必须具有规程、工法、标准图、操作手册、应用软件使用手册等标准化应用技术文件；

申报推广项目没有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供申报单位编制并已实施的标准化应用技术文件；已有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供该标准的相关内容（如申报单位具有高于国家发布标准的标准化应用技术文件，应同时提供）。

八、通过建筑工程施工图设计文件审查应当符合的要求

施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。

国务院建设行政主管部门负责全国的施工图审查管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责组织本行政区域内的施工图审查工作的具体实施和监督管理工作。

建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。

施工图审查的主要内容：

(一)建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；(二)是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；(三)施工图是否达到规定的深度要求；(四)是否损害公众利益。

建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：(―)批准的立项文件或初步设计批准文件；(二)主要的初步设计文件；(三)工程勘察成果报告；(四)结构计算书及计算软件名称。

审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。

凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证，施工图也不得交付施工。

九、建设部科技示范工程立项的形式审查的内容

根据2004《建设部科技示范工程立项开工审查要点》规定，建设部科技示范工程立项的形式审查是对申报示范工程项目是否符合示范工程条件和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按照建设部科技示范工程的评审要求对示范工程进行审查。

申报程序审查

（一）《建设部科技示范工程申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；

（二）《申报书》的相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。

示范工程资格审查

（一）示范工程应是国家或地方的重点工程、标志性建筑或具有普遍示范意义的工程项目；

（二）示范工程必须具有优良的规划设计，满足节能、节水、节地和治理环境污染的要求，符合工程建设强制性标准；

（三）示范工程可以是拟建、在建或竣工时间在一年以内的工程。拟建和在建工程应在申请示范工程立项前办理完成有关工程审批手续，已竣工的工程应通过竣工验收，申报时应提供相应的审批文件。

示范技术审查

（一）示范工程成套技术审查。

1、综合技术示范工程应先确定工程的关键技术领域，再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成多个技术体系，形成综合成套技术，作为综合示范技术；

2、专项技术示范工程应先确定某一关键技术领域（如建筑节能）或依托某一类新技术的新的工程类型（如钢结构住宅），再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成专项成套技术，作为专项示范技术；

3、单项技术示范工程应选择一项重大的先导性技术或量大面广的新技术作为示范的关键技术，与工程应用技术配套形成单项成套技术，作为单项示范技术。

（二）示范技术基本要求审查

1、示范技术中的关键技术一般应为建设部、省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门发布的科技成果推广项目，其技术依托单位应与发布的单位一致；

2、示范技术中的关键技术和配套技术不是前述推广项目的，应经过省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门和建设部直属单位、国家国有资产管理局直属单位组织的技术论证，并应在其签署的推荐意见中予以说明；

3、选用的示范技术不符合现行工程建设强制性标准的，必须通过依据《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部第81号令）组织的论证。

申报单位资格审查

（一）示范工程申报单位可以是业主、工程总承包单位、设计院、施工安装单位或示范技术的技术依托单位。其中示范技术的技术依托单位至少应与前述某一类单位共同申报；

（二）申报单位应具有实施申报示范工程相应的市场准入资质。申报材料（有关要求见《申报书》）审查

（一）必须按要求填写《申报书》；

（二）必须按要求编写《建设部科技示范工程实施可行性报告》；

（三）必须提供示范工程的规划设计方案；

（四）示范工程开（竣）工审批文件必须符合要求；

（五）申报单位实施示范工程的市场准入资质必须符合规定。示范技术标准化应用技术文件和计算机应用软件编制计划审查。

（一）申报单位可以编制示范技术中的示范技术体系或示范关键技术的标准化应用技术文件，并提出相应的编制工作计划；

（二）申报单位可以编制示范技术计算机应用软件及操作手册，并提出相应的编制工作计划。

同类工程推广应用新技术指南编制计划审查。

编制的指南应对与示范工程同类的工程应用新技术具有指导作用。主要包括以下内容：

（一）同类工程应推广应用的成套技术

1、应推广应用新技术的关键技术领域

2、应推广应用的技术体系

3、各技术体系中的关键技术和配套技术

（二）推广应用中的技术难点和相应的操作要点

（三）推广应用中应重视的问题及其解决方法

（四）技术经济分析

从技术、经济、社会、环境效益和提高工程质量、功能、性能、工效和节能、节地、节水及减少劳动强度、降低造价等方面与采用传统技术进行比较分析，总结采用新技术的综合优势、取得的经验以及存在的不足。

十、取得房地产开发建设许可符合的要求

在确定房地产开发项目的时候，应当考虑符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的，注重开发基础设施薄弱，交通拥护、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和发送城市生态环境，保护历史文件遗产。

首先，土地使用权应当通过出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

房地产开发的性质、规模和开发期限； 城市规划设计条件；

基础设施和公共设施的建设要求； 基础设施建成后的产权界定； 项目拆迁、安置要求。

其次，房地产开发企业开发完成的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计施工、监理等单位应当依照有关法律、法律的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民房地产开发提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

十一、申请限额以上综合开发项目的初审程序

由于限额以上综合开发项目与其它工业项目在资金来源、建成使用、对经济社会影响等方面，都有明显的特殊性。所以建设部对于申请限额以上以上综合开展审批比较严格，除要对申请人作书面审查，要求申请人符合一般申请项目的条件，还以申请人提交的材料进行实质性查。

限额以上项目的项目建议书或初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门根据规划部门提出的分区规划或者控制性详细规划组织编制，报省级建设主管部门审核，经省、自治区计划主管部门批准后，报建设部初审。

直辖市、计划单列市的限额以上综合开发项目建议书或者初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门组织后经市计划主管部门批准，报建设部初审。

限额以下综合开发项目的审批程序，由各省、市人民政府参照本通知制定。

十二、新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料

新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料

1、立案申请表；

2、申请函；

3、已取得的《建设项目选址意见书》(复印件)； 4、1/500或1/2000各地城建统一坐标系的场地实测地形图及复印件各一份；

5、总平面规划图；

6、建设项目在生态敏感区(如水源保护区)内、或属三类工业项目及有污染的市政基础设施的，应提交环保部门的环境评估意见；

7、大型公共建筑、人流集散中心、居住小区、交通枢纽以及停车位超过300个的项目，应提交交通规划部门的评估意见；

8、《建设项目选址意见书》中要求提交的有关专业管理部门的意见；

9、农业用地转为城市建设用地的，应提交土地行政主管部门的用地项目预审批准文件；

11、属通过招标拍卖取得土地使用权的，应提交上述第1、2、4项资料和市土地行政主管部门签订的《土地使用权出让合同》。

十三、协议出让国有土地使用权程序

l、申请办文窗口受理，材料齐全当日转交地产市场。提交材料：．

(1)协议出让申请书(在办文窗口领取并填写)；(2)土地权属证明文件；(3)市计划部门下达的批准文件；

(4)市规划部门颁发的《建设用地规划许可证》；(5)规划红线图和总平面布置图；(6)土地估价报告；

(7)有效的营业执照副本复印件；(8)其他需要提供的资料。

2、审核地产市场审核，地籍处出具权属和和勘测定界书面材料，需要现场踏查的，进行现场踏查；对土地估价结果进行审核。

3、提出初审意见提出初审意见，拟订出让合同，由受让人签字盖章

4、局会审会讨论

5、局长签字

6、报政府批准

7、签订出让合同，受让人缴纳土地出让金和契税

8、办文窗口将出让金和契税支付凭证转交地产市场，地产市场将《建设用地批准书》、出让合同交办文窗口，受让人到办文窗口领取。

十四、建设项目用地预审应提交的材料

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

需审批的建设项目在可行性研究阶段和需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。

建设用地单位申请预审，应当提交的材料有：

建设项目用地预审申请表（申请表由国土资源部统一规定）；

预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

十五、临时用地审批程序

(一)申请当事人向所在区国土资源分局申请临时用地，填写《临时用地申请表》。提交资料：

1、区人民政府或市直行政主管部门的项目批准文件；

2、在城市规划区范围内的，还需提交规划部门同意临时建设的书面证明；(二)权属调查

分局接到申请后，进行实地勘查。确认地类、面积，绘制用地位置图。

(三)签订《临时用地合同》临时用地的单位或个人与被用地单位或个人签订《临时用地合同》，临时用地合同需注明，本合同自国土资源局批准临时用地之日起生效。

(四)填写《临时用地审批表》，签订《土地复垦协议书》，组卷上报。分局填写《临时用地审批表》；使用耕地的，临时用地单位或个人与分局签订《土地复垦协议书》。

(五)报市国土资源局审批 l、审核市局耕地保护处对上报案卷材料进行审核。审核内容如下：(1)建设项目是否属于临时用地范围；(2)在城市规划区内的，是否经规划部门同意；(3)用地面积是否合理；

(4)签订的临时用地合同是否合法；„

(5)使用耕地的，是否签订《土地复垦协议书》，复垦措施和制约手段是否切实有效；(6)其他需要审查的内容。

2、耕地保护处出具初审意见，呈报主管局长、局长审批。

3、制作《临时用地批准书》耕地保护处根据主管局长、局长批示，填写《临时用地批准书》，加盖印章；

4、返还分局耕地保护处将审批材料返还分局。(六)交费、颁发《临时用地批准书》

分局在接到市局批准文件后，3日内通知申请人到分局交纳有关费用，领取《临时用地批准书》。

申请人领取《临时用地批准书》后方可建设使用土地。

十六、农用地转为建设用地办事指南

一、法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部）

4、《报国务院批准的建设用地审查办法》

二、需报省人民政府审批

⑴省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地。⑵省、自治区人民政府所在地的、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市（我省为广州、深圳、汕头、湛江）建设用地规模范围内为实施规划而将农用地转为建设用地。⑶村庄、集镇建设用地规模范围内因建设公共公益设施、乡镇企业和农村住宅而将集体农用地转为集体建设用地。

三、满足条件

1、国家或集体建设需要；

2、符合城市、村庄或集镇建设规划；

3、符合土地利用总体规划和年度用地计划；

4、资金落实。

四、审批时限：60个工作日。

五、办理程序

1、农用地转用同时涉及土地征收的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2、农用地转用不涉及征用集体土地的，除土地征收的有关内容，其他相同。

十七、取得建设用地规划下和建设工程规划许可证的程序

我国实行城市土地利用与建设工程的规划管理法定许可证制度。

法定许可证制度，是指由《行政许可法》规定由法律设定必须实行许可证制度的一种行政许可。根据《行政许可法》规定，国家对城市土地利用与建设规划管理实行法定许可证制度。

申请建设用地规划许可证的一般程序如下：

凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；

城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；

根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见； 城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件； 审核用地单位提供的规划设计总图； 核发建设用地规划许可证。

申请建设工程规划许可证应按以下程序进行：

凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；

城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设规划设计要求；

城市规划行政主管部门征求并综合直辖市有关行政主管部门对建设工程设计意见，审定建设工程初步设计方案；

龙光地产全流程产业链高效能运营 篇6

龙光地产股份有限公司是集复合地产多元化经营、建设系统多元化发展和资本投资为一体的综合性企业，龙光地产自创立以来一直专注于住宅地产开发，从汕头起步，到覆盖珠三角8个城市，目前龙光地产已在广东、广西、四川、海南等省的12个城市成功开发30多个项目，同时，龙光地产的商业地产、酒店业和城市综合体等业态也不断壮大发展。龙光地产于2011、2012年蝉联中国房地产百强企业，已经连续十年获得“广东地产资信二十强”，连续两届获得“广东省百强民营企业”等荣誉称号。

作为志存高远、稳健经营的房地产企业，龙光地产早在2003年就提出了三个五年发展规划，2008年超额完成了第一个五年计划的目标，实现了珠三角区域“一线一圈”的业务布局。龙光地产在珠三角的深度耕耘，能够较好地辐射周边城市，截至2011年底，龙光地产已经成功实现了汕头、深圳、广州、佛山、惠州、中山、防城港、成都、三亚等12个城市的战略布局。其中，龙光地产在汕头、佛山等城市居市场领先地位，具有较高的市场认可度和品牌影响力，在其他城市大多数也实现多项目运作和规模发展。未来龙光地产将继续坚持“区域聚焦”策略，在巩固现有基地基础上，不断做大做强，逐步实行全国的布局。

龙光地产始终在不断地学习和创新，致力于追求企业发展和客户生活的价值最大化;希望树立企业与人、企业与城市“共创未来”的优秀企业公民形象。一方面是企业能够不断壮大发展，能够有更多优秀的产品和经验为行业和市场所欢迎，成为中国优秀的房地产企业。一方面是我们希望给客户更美好的生活体验，我们一直关注着人们的生活方式，努力倡导幸福人居概念，让更多客户能够从我们的产品获得更大价值的生活感受。

经过多年的探索，龙光地产建立了涵盖房地产开发全流程的运营管控体系，对土地拓展、研发设计、物资采购、施工建设、装修装饰、营销服务等各环节进行专业管控，能够保证各环节的高效运营和紧密协同。通过运营管控和全过程的成本管控，使得各项目在保障品质基础上能够合理控制成本，实现项目快速周转。

房地产开发流程全 篇7

但2009年初的景象打破了这个共识。当美国的次贷危机正向全球金融危机转化之际, 美国的房地产价格跌幅在扩大, 而我国房地产却出现了“小阳春”, 北京、上海等城市的交易量大幅度增加, 有些城市的月均交易量创出历史新高。这说明, 美国的次贷危机对中国楼市的影响并非是简单的因果关系, 需要我们重新审视美国的次贷危机对我国房地产市场的影响。

我们尝试把美国的次贷危机划分为四个不同的阶段:次贷危机爆发阶段 (2006年中-2007年底) 、次贷危机深化阶段 (2008年初-2008年9月) 、次贷危机的恶化阶段 (2008年9月-11月) 、危机的应对及化解阶段 (2008年11月—2009年后) 。在每个阶段, 我们分别从金融与实体经济两个角度分析美国次贷危机对中国房地产市场的影响。

一、次贷危机爆发阶段 (2006年中-2007年底) 对中国楼市的影响

次贷危机从一开始就对我国楼市产生深刻的影响, 但在其爆发阶段对我国楼市的影响主要是通过货币政策传导的, 结果是刺激了房价的上涨。

美国的房地产市场是2005年中开始进入下降通道的, 次贷的违约率从2006年第三季度开始迅速上升, 即次贷危机是从2006年第三季度开始爆发的。受次贷违约率上升的影响, 美联储的货币政策开始转向, 停止了自2004年以来的不断升息的操作。美联储的这一转向使中国的货币政策操作出现空前困境。

2003年以后, 美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加, 迫使美联储自2004年之后收紧货币。美国的多次加息, 给中国的货币政策操作提供的一定空间, 在一定程度上降低了人民币升值的压力 (因为美国的利率比中国高) 。自2006年6月份以后, 美国楼市已经出现了明显的降温景象, 美联储为了防止楼市出现“硬着陆”, 美联储收缩货币的步伐出现暂停。而此时的中国正值人民币升值途中, 国际资本从世界各国涌进中国, 出现了外汇储备的大幅度增加, 及银行体系的流动性过剩。在这一历史背景下, 我国出现了房地产市场及股票市场的活跃。2005年至2006年国家出台了一系列措施对房地产市场进行调控 (如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”) 。美国紧缩的货币政策操作出现中途停滞, 中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施, 不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。从数据中可以看出, 2005年7月21日人民币汇率改革之后, 人民币兑美元在2005年只升值40个基点, 2006年全年升值352个基点, 升值幅度为4.36%。而2007年全年升值503个基点, 幅度达6.44%。2006年下半年至2007年底, 人民币升值速度逐步加快。

但人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度, 在人民币汇率快速升值的刺激下, 国际资本流入中国的数量迅速增加 (见外汇储备图) , 2005年之前我国外汇储备每年增加数量在2000亿美元以下, 而2006年后外汇储备迅速增加, 2006年增加2475亿美元, 2007年增加4619亿美元, 2008年增加4178亿美元。国际资本向我国的大量流入加剧了我国的流动性过剩, 人民银行只能用增加存款准备金率的方式调节银行体系的货币数量, 人民银行2007年每隔一个月就将法定存款准备金率提高0.5个百分点, 到2008年上半年, 法定存款准备金率提高到17.5%。但此举只能收紧银行的信贷投放, 无法回收因增加外汇储备而投放的基础货币, 从基础货币余额的的迅速上升数据中就可以看出当时的金融形势。

在此阶段, 尽管美国经济有放缓的趋势和迹象, 但美国的消费依然强劲, 实体经济并没有受到明显的影响, 最明显的证据是2007年美国消费占GDP的比重达到创记录的72%, 2007年第二、第三季度GDP的增长超过以往的平均值, 达4.8%的年增长率。2007年, 中国对美国出口增长14.4%, 全部出口增长25.7%, GDP增长达13%。

在流动性过剩及经济增速加快的刺激下, 我国资产价格出现了飙升, 股市价格从2006年10月底的1800点开始, 用一年时间里上涨到6000多点。房地产价格同样出现大幅度上涨, 在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。

从上述分析可见, 在次贷危机爆发至2007年底, 美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响, 我国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。换言之, 没有美国的次贷危机的爆发, 就不会有我国严重的流动性过剩, 也就不会出现2006年、2007年的股价、楼价的大幅度飙升。

总之, 次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市, 而且极大地刺激了中国的楼市。

二、次贷危机深化阶段 (2008年初-2008年9月) 对中国楼市的影响

2008年初, 花旗集团和美林证券分别公告, 2007年财季亏损高达98.3亿美元和98亿美元, 主要原因是持有的次贷产品出现大幅度资产减记, 摩根大通、瑞士银行等金融机构也出现2007年度较大亏损。2008年3月中旬, 美国第五大投资银行贝尔斯登因流动性危机被摩根大通收购, 7月份“两房”出现危机。表明次贷危机开始进入深化阶段。

该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛, 美国股市出现大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“两房”等金融类股票遭到恐慌性抛售, 股价下跌幅度超过90%。但美国的实体经济并没有受到大的冲击, 经济增长仍然处在正值区间, 第二季度美国的GDP增长还有2.8% 。中国对美国出口的增长有所放缓, 但中国对欧洲出口增长加快, 总体出口形势依然不错。

此阶段美国次贷危机对我国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导, 中国股市随美国股市下跌而下跌, 股市财富大幅度缩水, 楼市因而失去支撑。

从股市运行的现象上看, 2007年底以后中国股市与美国股市的相关性很大。明显的证据是, 花旗集团于2008年1月16日公布, 受累于近180亿美元的次贷相关资产冲减, 该行在2007年第四季度巨亏98.3亿美元, 为花旗有史以来最大的季度亏损, 也超过了此前市场最悲观的预期。受此影响, 全球股市大跌, 上海综合指数继1月16日大跌150多点后, 17日再跌130多点 (17日一度跌幅超过250点, 最大跌幅为5%) 。

在历史上, 中国股市与美国股市之间基本上没有相关性, 但2007年之后的中国股市与美国股市之间的相关性越来越大, 其原因有三:一是中国股市中国际资本的比例越来越大, 除了通过QFII这个正常渠道进行中国之外, 很多国际资本是通过非正常渠道进入的;二是中国参与国际分工越来越深, 国际市场对中国经济的影响越来越大, 国际资本市场的波动自然对中国股市的影响越来越大;三是前期中国股市涨幅太高, 国际市场的风吹草动自然会影响到国内市场的信心;第四是美国股市影响H股, 而H股影响A股。

以上述第四点为例, 自2007年11月以后, 香港恒生指数从32000点下跌到2008年初的25000点上下, 幅度超过20%, 尤其是银行股的跌幅巨大, 工商银行、中国银行、建设银行的股价跌幅都超过30%。毫无疑问, 这些银行股的下跌与花旗等银行股在次贷危机中的不好表现直接相关。受次贷危机影响, 花旗的股价已经跌近净资产, 市净率到了1倍左右, 花旗的股价下跌使不少套利资金从中资银行股撤出, 因为从估值的角度看, 中资银行股比花旗的贵很多, 花旗的市净率为1倍, 而工商银行等的股价的定价一度超过4倍, 显然, 卖出中资银行股买进花旗等股票是不错的套利机会。

H股的下跌直接影响到国内A股市场的表现。就在当时国内投资者憧憬8000点或10000点时, 而银行股一直欲振乏力, 疲态尽现, 原因就在于H股的不好表现。这是花旗巨亏对国内A股市场的直接影响 (参见拙作《花旗巨亏对A股意味着什么》) 。

2008年的股市下跌对房地产市场影响很大。2007年我国股市市值增加了15万亿元之巨, 流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量 (储蓄存款每年增加约2万亿元) 。迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等, 在2007年股市大涨的时候, 不仅住房销售价格及金额大涨, 而且一次性付款的比例也创新高。当股市于2008年初开始快速下跌后, 这些虚拟的财富迅速化为乌有, 楼市迅速进入低迷期。

曾经在网上流传甚广的“万科松山湖会议讲话”里有这样一段话“万科在行业内和各行业的比较收入中, 高管和员工收入相对来说是中偏高的, 在座的高管, 如果凭你们的正常的工资收入, 能买松山湖1号的房子吗?为什么我们的高管在前年 (2006年) 去年 (2007年) 可以考虑买2-3万的别墅?主要是资本市场的泡沫膨胀造就的。万科在去年的最高市值超过3000亿人民币, 是全世界最高市值的房地产公司, 而现在 (2008年9月初) , 市值不到700亿元, 而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿, 通过证券市场爆发的财富基本上被消灭了。”我们不关心该文字是否真的出自万科高管之口, 该文字里阐述的观点和结论显然是有价值的。

在这一阶段, 我国的货币政策陷入了空前的两难境地:一方面是资产价格 (股价与楼价) 的大幅度下跌, 而另一方面是物价的不断上涨。之所以出现这样的矛盾, 主要原因是次贷危机对金融市场已经产生作用, 而对实体经济冲击还没有显现出来。由于美国的实体经济还没有受到大的冲击, 全球大宗商品价格一直处在高位运行, 导致我国的物价不断上涨, CPI最高超过8%, PPI超过10%。而2008年上半年, 股价下跌超过50%。面对如此复杂的国际、国内矛盾, 我国宏观经济政策方针由年初的“双防” (防止经济增长由过快转为过热, 防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀) 调整为年中 (7月份) 的“一保一控” (保增长, 控物价) 。

总之, 此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用, 而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的。

三、次贷危机的恶化阶段 (2008年9月-11月) 对中国楼市的影响

这个阶段的标志性事件是雷曼兄弟申请破产保护和AIG申请政府保护。雷曼的主要债权人在欧洲及英国, 雷曼的破产使与之相关的金融机构损失6000多亿资产 (雷曼债权合计6000多亿美元, 最后价值只有400多亿美元) , 受此打击, 与次贷有关的债券及股票价格大幅度下跌, 全球范围的金融机构资产减计的规模不断增加, 次贷危机正式演变为全球金融危机。

此阶段的特点是, 全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击, 中国也不例外, 这是该阶段与前面两个阶段之间的重大差异之所在。不论金融还是实体经济对我国房地产市场的影响都是负面的, 房地产市场进入了“冰河期”。

危机严重恶化在金融方面的主要表现有以下几个方面:首先表现为欧美商业银行的隔夜拆借利率都大幅度上升;其次表现是美元指数迅速反弹 (参见前面的美元指数走势图) , 仅用一个月时间就从最低70点附近大幅度攀升到85点以上, 涨幅达20%多;信用债券与国债之间的利差迅速扩大, 美国国债的市场收益率出现负数。这些都说明当时的信用基本上冻结, 投资者的风险偏好降到了很低的程度, 避险需求迅速上升。

危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结, 反映全球贸易活跃程度的指标BDI从2008年6月份的最高点11000多直落到10月底的1000点左右, 下跌幅度超过90%。

除了贸易冻结之外, 消费也出现明显衰退。美国的消费从2008年9月份开始出现负增长, 2008年第三季度、第四季度消费增长分别为-2.8%、3.0%。美国的GDP增长也从2008年第三季度开始出现负增长。与此同时, 全球主要发达国家及大部分发展中国家的GDP都出现负增长, 有些国家的GDP出现超过两位数的负增长 (如日本等) 。

在此期间, 我国的实体经济及金融运行同样受到全球金融危机的冲击。从实体经济角度看, 我国出口受到严重冲击, 进口与出口都出现明显负增长, 工业增加值及GDP数据直线下落。工业增加值及GDP增长速度滑落到1998年以来的最低水平。钢铁、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很强的行业出现效益迅速下滑甚至亏损, 尤其是大宗商品价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响, 从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年以后, 石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨, 与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体, 这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。受金融危机影响, 全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌, 这些群体的收入随之减少, 对高档住宅的需求迅速下降。

从金融的角度看, 全球金融危机已经通过以下三个途径直接影响到我国房地产市场:

1) 国际资本流动的方向出现逆转。2005年以来, 当人民币汇率改革以后, 吸引了大量国际资本向中国, 房地产市场是这些国际资本投资的重要领域, 这也是2005年以后我国政府出台很多政策打压房地产价格而收效甚微的主要原因。2008年金融危机恶化之后, 欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国的外汇储备的增速放缓 (甚至是减少) 的事实中可以清楚地看出国际资本流行的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼, 因此, 金融危机直接影响到我国这些高端房地产市场。

2) 受金融危机影响, 很多跨国公司收缩战线, 将其在中国的机构撤销, 这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。

3) 房地产类公司的融资出现困难。在危机的打击下, 信贷市场和资本市场对房地产融资的风险溢价大幅度增加, 房地产类公司的融资出现停滞。

总之, 此阶段我国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击, 是我国楼市表现最差的阶段。

四、危机的应对及化解阶段 (2008年11月之后) 对中国楼市的影响

当次贷危机演变为全球金融危机之后, 各国政府紧急采取措施应对危机, 我国政府从11月上旬开始出台一系列措施应对危机, 开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策, 在这些政策中, 金融政策对此阶段的房地产市场影响最大。笔者认为, 其中最主要的金融政策是人民银行放弃对商业银行的信贷额度管理。之后, 出现信贷井喷: 2008年11月份信贷增加4700多亿元, 12月份信贷再增加7600亿元, 2009年上半年信贷增加7.37万亿, 相当于2008年全年的1.5倍。

在政府采取救市政策之后, 我国商业银行积极扩大信贷, 而西方大多数商业银行却难以如此, 之所以有此差异, 有三个主要原因:1) 我国银行体系刚刚进行过一番改革, 银行资本充足率大幅度提高, 所有商业银行的财务状况都很健康, 而西方商业银行则相反, 次贷危机使大多数商业银行资本损失很大, 财务状况严重恶化。2) 我国政府积极增加基础设施投资, 这些政府投资项目风险相对较小, 有效刺激了信贷需求。3) 我国商业银行是以国有控股为特征的银行, 政府行政指令或中央银行的窗口指导效果良好。

宽松的信贷政策对房地产市场的供给与需求都产生了积极的影响。1) 对于开发商而言, 宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降, 不再需要依靠降价甩卖来回笼现金 (2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的) 。在房地产市场的价格形成机制中, 开发商是主动定价者, 开发商的流动性风险解除后, 房地产价格就失去了下行的动力。2) 商业银行为了控制风险, 将信贷资金主要集中在国有控股的企业, 使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持, 而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会, 于是将目标转移到房地产领域, 制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3) 对于地方政府来说, 由于有了信贷资金的不受约束的供给, 减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计, 在2009年的前八个月里, 通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此, 我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少 (在价格不断上涨的背景下, 出让土地同比减少了25.1%) 。土地供应的减少助涨了土地价格。4) 对于购房者而言, 信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期, 买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。

此外, 政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用。

尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济, 但只有我国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显, 这得益于我国特殊的社会结构和经济结构, 得益于我国居民较低的负债率。

如果说美国经济高度依赖金融的话, 那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国经济的主导力量, 只有当经济危机演变为财政危机时, 才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收, 但由于2008年之前的2万多亿的财政积累 (表现为财政在中央银行的存款) 及国债余额占GDP的比例不高, 在短期内财政运行没有太大的问题。

从实体经济角度看, 从2008年11月份各国采取措施应对危机之后至2009年第二季度, 金融危机对我国的出口影响依然存在, 有些行业的出口甚至在恶化, 因此, 此阶段的实体经济对房地产的影响还是负面的。鉴于我国经济结构对外需的严重依赖, 出口下降的负影响还会逐步深化, 对房地产的副面作用力还会继续增加。

因此, 在这个阶段, 金融因素对楼市的影响是正面的, 而实体经济对楼市的影响是负面的, 楼市走势是两种力量共同作用的结果。

五、结论与推测

通过上述分析, 我们可以看出, 次贷危机对我国房地产市场的影响是复杂的过程, 在次贷危机的第一阶段 (爆发阶段) , 无论是金融途径还是实体经济途径, 次贷危机对中国的房地产市场的影响力都是向上的正面作用;进入第二阶段 (危机深化阶段) 后, 股市大幅度下跌拖累我国房地产市场, 但此阶段的次贷危机对中国实体经济影响十分有限;第三阶段 (危机恶化阶段) , 次贷危机通过实体经济及金融两个途径对中国房地产市场产生负面影响;第四阶段 (应对危机阶段) , 次贷危机通过实体经济途径对我国房地产起负面作用, 但金融因素对房地产开始起到正面的刺激作用, 两股力量共同作用使2009年房地产市场呈现了回暖趋势。

展望未来, 首先从实体经济角度分析。次贷危机已经演变成为全球金融危机, 该危机对中国经济的影响将持续较长时间, 尤其是对中国出口的影响, 中国出口高速增长及经济高增长的时代可能会结束了 (至少是暂时结束了) , 这将对住房需求产生深远的影响。

从金融的角度分析, 信贷的高速扩张可能已经结束, 2009年第三季度之后, 房地产市场的供给与需求将出现明显的变化。因为2009年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险, 收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从2009年前八个月的信贷运行情况看, 地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道, 这类融资平台多是地方政府发起设立, 通过划拨土地、股权、规费等资产, 包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司, 并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计, 在前八个月的8万多亿信贷中, 有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台, 有些城市有数十个融资平台, 花样很多, 是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的, 因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和, 其风险是不言而喻的。

2009年9月20日前后, 先后有两位人民银行副行长出面讲话, 提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话, 他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时, 强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视;9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话, 他认为:“今年地方融资平台在全国有了加速发展, 对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑, 很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明, 金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款, 地方政府为了继续扩大投资, 必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。

金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款, 此举将使信贷增长速度大为减缓, 信贷的减缓将抑制房地产的需求。

从金融角度分析, 还应该关注另外一个不确定因素—汇率。从2009年第三季度的表现看, 美元出现加速贬值的趋势, 而人民币汇率与美元汇率自2008年底以后一直是盯住的关系, 在美元贬值的作用下人民币汇率升值的预期必然会再次形成。受此影响, 外汇储备将再次高速增长, 金融体系的流动性过剩现象会卷土重来, 这将会对房地产的需求形成刺激。

定制衣柜:全流程服务“六步走” 篇8

定制衣柜进入中国十余年来，得益于空间利用、人性化设计等突出优点，很快战胜了木工打制衣柜，即使在目前房地产宏观调控政策趋紧的大势下，消费者对定制衣柜的需求依然逐年攀升，致使该行业的市场容量不断扩大。看涨的消费前景吸引了很多品牌纷纷试水，但由于定制衣柜“三分设计，七分安装”的特点，行业尚缺乏统一的规范标准，品牌之间模仿成风，竞争粗糙，企业欲从中脱颖而出，着实不易。

混沌竞争，蓄势待发

“狭路相逢勇者胜”，但在定制衣柜企业近身博弈、疲兵耗战的竞争中，我们更相信“狭路相逢‘智’者胜”。企业若要“拨开云雾见月明”，就需要洞悉产业发展态势，从不确定的竞争环境中找到规律性的市场变化因子，进而发掘产业变迁中的机会和未来。

第一，定制衣柜业尚未形成主导行业发展的市场力量。

随着老百姓对定制衣柜的逐步了解，定制衣柜被选用的比例越来越高，未来十年，定制衣柜市场将随着消费升级而呈现出产业持续扩容的特征。然而，我们更要看到，目前在定制衣柜市场耕耘的企业数以万计，良莠不齐，即使如索菲亚、史丹利等领先品牌已经涌现，但行业规则依然不透明，属于典型的“大产业、小企业”，尚未形成主导行业发展的中坚力量。因此，在混沌竞争的行业环境中如何升级营销模式，成为定制衣柜企业品牌突围的重中之重。

第二，受泛家居全产业链运作等因素牵引，定制衣柜企业仍需把握发展方向。

为了给消费者带来一站式、综合化的服务体验，进军泛家居业已成为相关企业的发展目标。例如，五金品牌顶固跨界衣柜领域，橱柜品牌欧派计划用一年时间跻身中国整体衣柜品牌前三名等；再如，在房地产调控政策下，刚性购买因素一直在伺机释放，在此期间，保障房建设将成为定制衣柜企业最需关注的领域，同时住宅精装修也逐渐成为业内发展大势，基于这两个因素，定制衣柜企业必须努力在产业链中占据主导地位。

第三，行业正在从“散点市场”向“块状同质化市场”转变。

“散点市场”意味着较低的市场集中度（CR4<50%），市场处于快速成长期；而“块状同质化市场”则意味着前四名企业的市场集中度迅速上升，行业进入整合阶段。目前，定制衣柜行业前十大品牌的市场集中度正在迅速提升，处于从“散点市场”向“块状同质化市场”的转变过程。因而，定制衣柜的产业环境正发生着如下变化，企业不可不察。（见图1）

如何构建全流程服务体系

从某种角度来看，定制衣柜也属于服务型行业，相对于产品开发的推陈出新，衣柜企业专业、贴心的服务往往更能赢得消费者的口碑。因此，定制衣柜企业如何通过服务营销模式制胜就成了关键所在。

据调查，定制衣柜企业在售前、售中、售后等多个环节均存在服务问题，并且这些问题渐渐变成了行业的共性问题。因此，定制衣柜企业亟需建立一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，以实现营销模式的升级和品牌突围。

一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，可以帮助定制衣柜企业理清经营思路，行为聚焦顾客，放大顾客的口碑效应，从而获得经营业绩的持续提升。具体而言，首先，在经营意识层面，企业应该从关注衣柜产品本身转变为关注顾客的内在需求；其次，在企业经营目标的实现上，需要将顾客的最终满意度作为出发点，以此提高顾客的忠诚度；再次，在服务标准层面，企业为消费者提供的是量身定制、个性化的服务，而企业则是实施标准化的专业定制解决方案；最后，强化员工为消费者提供跟踪服务和信息分析的能力。

一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，定制衣柜企业可通过六个步骤实现。

建立体系框架

内容：包括定制衣柜企业围绕消费者工作的各环节、分解步骤、步骤内容点、规范、指标导向以及责任主体。在该内容中，企业的服务内容要从店面接单环节入手，经过设计上门测量出图、客户确图计价交款、下单生产、工厂生产检验、发货安装、电话跟踪服务直至最终的售后服务环节。

工作标准：建立责任团队，要求各相关部门将工作细化到各个环节的分解步骤。

成果：《定制衣柜企业客户服务程序表》。（表1）

分析顾客接触点

内容：需要明确企业每个环节与消费者的接触点都是什么？有哪些步骤？该步骤的接触是否充分？还存在哪些缺陷？如何提高顾客接触点的附加价值？例如，定制衣柜的设计师角色非常重要，担负着帮助客户设计个性化产品和深度挖掘客户需求以提高销量的双重重任，所以，定制衣柜企业有必要对设计师进行触点营销培训。通过对设计师的工作状态、沟通能力、业绩技能和技术水平进行重要性分析，我们发现这四个维度对消费者的接触点重要性呈依次递减，即工作状态是最重要的。

分工：一是责任团队各成员对自身工作的接触点分析负主要责任，必须按时、保质完成工作；二是采取360°评价法，对接触点的缺陷及提高措施进行开会讨论，书面总结。

工作标准：明确各关键点的具体内容，并对顾客接触点的现状进行搜集、整理。

成果：《关键节点分析表》。（表2）

梳理核心流程

内容：企业需要明确关键流程的名称，并对原有流程进行梳理，建立标准化的流程体系。

分工：一是以营销部门为主，确定核心流程名称；二是从顾客角度出发，检查已有核心流程，删除冗余部分，完善断裂部分；三是建立标准化的流程规范。

工作标准：对每个关键流程节点所需的时间、责任人、部门流转进行标准化。

成果：《定制衣柜企业客户触点关键流程》。

规范关键节点的标准

内容：围绕消费者价值，从接触点分析和流程梳理两个角度，梳理已有制度，建立岗位或部门工作规范标准。

分工：任命指导人员，各部门分工协作。

工作标准：分层、分级建立客户触点管理体系，规范客服工作、数据库标准以及回访制度。

成果：关键工作制度规范。

责任到岗、到人

内容：明确工作流程、工作规范的责任主体，从部门细化到岗位及具体责任人。

分工：由指导人员支持，各部门分工填报，及时与责任人沟通调整。

工作标准：各责任人员确认无误。

成果：上述各工作表格。

确立指标考核与激励机制

内容：建立关键岗位绩效管理体系。

分工：由指导人员帮助建立绩效制度，职能部门、营销部门主管填报指标并沟通确认。

工作标准：明确部门绩效和岗位绩效。

成果：完成绩效考核制度和考核表格。

洞察定制衣柜行业大势以及企业目前面临的经营挑战，让我们清楚地看到了这个行业中蕴藏的诸多产业机会。在诸侯割据、跑马圈地的行业发展初级阶段，任何“弄潮者”都有可能迎头赶上，关键在于能够探寻出服务的真谛，并以此作为企业的DNA内核。在潮水激涌的时候，大家还都有生存的空间，一俟潮水平息，你会发现多数都还在裸泳，而你却是早已穿着裤子上岸的！

（作者为北京和君咨询合伙人、家居建材事业部资深顾问）