青岛市房地产开发流程

青岛市房地产开发流程（精选8篇）

青岛市房地产开发流程 篇1

青岛开发区办理的流程，大体可以概况为，先到就业服务中心，办理就业备案的开户，再给员工办理就业备案；接下来到社保中心办理开户，随后办理员工的社保增员。

一、办理用工登记：

1、到劳动保障政务大厅领取《单位用工登记表》，办理用工等级的开户。

2、如果想办理招聘，需要办理招聘手续：

（1）条件：在工商部门注册的用人单位

（2）材料准备：※填写《单位用工登记表》并加盖公章※《营业执照》（副本）、民办学校应携带办学许可证及社团登记证、机关事业及其他机构应携带批准成立证件原件及复印件※组织机构代码证（副本）原件及复印件※经办人身份证原件及复印件，法人代表身份证复印件。

二、办理就业备案：

到劳动保障政务大厅，携带以下材料办理就业备案：

1、单位《营业执照》（副本）复印件（加盖单位公章）；

2、《招用人员登记表》（一寸照片两张）（钢笔或签字笔填写）；

3、《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》（一式四份）；

4、《劳动合同书》（新版一式三份）；

5、招用本市城镇居民，属市内四区的应携带《失业证》、属五市三区的应携带《求职证》；招用人员属外地人员的，应携带身份证、《暂住证》的原件及复印件、《流动人口婚育证明》（女职工）；招用人员属应届正规全日制大、中专毕业生的，在开发区落户后提供户口本或户籍证明、人事局出具的《干部介绍信》原件及复印件、毕业证；招用人员属转移就业（与原单位解除劳动合同后，十日内重新就业）的，应携带与原单位签订的劳动合同、户口本及《解除劳动合同报告书》。

三、社保开户：

从事生产经营的缴费单位自领取营业执照之日起30日内或非生产经营性单位自批准成立之日起30日内，应当向当地劳动保险经办机构申请办理社会保险等级。办理程序：

1、先到区就业服务中心办理《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》手续；

2、到社保中心领取《社会保险人员基本信息及增减变化表》、《社会保险登记表》；

3、企业劳工人员持《营业执照》原件及复印件、《组织机构统一代码证书》原件及复印件、《税务登记证》原件及复印件、《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》、企业发放工资表或工资证明、企业法人身份证复印件、《社会保险人员基本信息及增减变化表》、《社会保险登记表》到区社保中心开户缴纳社会保险费。

4、城镇各类企业职工缴费比例：

养老保险：单位20%，个人8%；医疗保险：单位9%，个人2%；失业保险：单位2%，个人1%（城镇户籍和本区农业户籍的新参保人员）；生育保险：单位0.9%；养老保险：单位0.5—1.5%；

企业每月1—15号正常缴费（超时未交，每日加收2‰滞纳金），每月14-24号办理次月缴费增减人员。

青岛市房地产开发流程 篇2

一、房地产开发公司的及资质

房地产开发企业, 应向当地工商管理行政部门申请登记, 并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书, 没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下, 先取得暂定资质, 随着房地产公司的依法经营, 业绩的产生, 不断提升资质等级。

二、项目的选址

房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求, 符合城市建设总体规划和土地利用总体规划, 经有资质土地测绘部门编制《项目选址勘界报告》后, 要先后得到消防、规划 (建设) 、国土资源部门的初步批复 (预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或《城市规划条件通知书》后, 当地政府及国土资源部门即可开展征地工作, 完成征地补偿相关工作后, 进行土地的招、拍、挂工作, 并与中标的房地产开发企业签订“国有土地出让合同”, 出具“建设用地批准书”, 进而可到规划部门办理《用地规划许可证》。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间, 是房地产开发的关键环节之一。

三、项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告 (有资质的中介机构编制完成) ;国土资源部门出具的意见 (土地预审意见或建设用地批准书) ;规划部门的批复意见 (选址意见书或城市规划条件通知书) ;环保部门出具的意见 (经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。

四、项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件, 房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位, 对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得《建设工程规划许可证》。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得《施工图审查合格证》;同时, 项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审, 确保消防及避雷系统符合有关要求。

五、项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作, 也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标, 一般情况下必须由招标代理公司组织, 在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行, 最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

六、项目的管理

项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是“四控两管加协调”, 也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。

(一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费, 在开发建设资金满足施工要求的前提下, 可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。

(二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通, 及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。

(三) 在项目建设过程中, 要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性, 以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用, 严把安全关、质量关, 确保工程进度, 不断优化设计、节约成本, 整合资源, 强化信息管理, 致力于打造优质工程, 创建安全文明工地。

(四) 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后, 可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后, 可以进行商品房预售合同网上登记备案, 预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设, 以缓解工程建设资金的压力。

七、项目的竣工

房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请, 并由其对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收, 落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则, 不得交付使用。通过竣工验收后, 房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。

(一) 物业管理。

依据《物业管理条例》, 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格, 从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时, 应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验, 与业主委员会办理物业验收手续。

(二) 商品房销售。

双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定, 承担商品房保修责任, 还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。

青岛市房地产开发流程 篇3

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）

房地产开发前期流程-前期流程 篇4

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

房地产企业开发流程图及流程控制 篇5

房地产企业开发流程图和流程控制

房地产项目前期开发工作流程

时下，新政的接踵出台和不断实施，房地产开发企业需要对土地资源信息在短时间内更加谨慎、准确的作出全面分析和价值判断，而土地取得后的冗杂的开发准备工作，则更需要建立一个集成组来整合外部优秀的专业服务资源，对开发项目进行策划、设计、建设、营销、推广、物业管理等一系列流程的整合开发。08年1.5“土地2年期限制”的新政颁布，对房地产开发企业的土地储备和连续开发能力提出了新的挑战，进一步要求房地产开发企业从获取土地信息到实施开发建设这个过程大幅缩短。因此，实力型房企将势必从内部系统管理到外部程序控制方面层层把关，实现每个项目的开发效率化、成果效益化、品牌效应化。

我们把房地产项目成果面市（开盘）之前，划分为三个阶段：土地获取阶段、项目策划设计成果整合阶段、开发建设及营销执行准备阶段。

目前房地产项目土地的获取方式主要有：市场招牌挂、企业资产重组、投资合作开发三个方式，房地产企业的市场经营（拓展）部门在前期土地信息收集整理方面起着决定性作用，同时也要求聘请专业顾问机构在市场经营（拓展）部门进行缜密筛选并确定考察目标后，随之与该部门进行对接，快速展开土地实地踏勘、市场研究分析、项目发展构想和经济效益测算等前瞻性工作，为房地产开发企业提供拿地依据和经济计算成果，同时也为后一步项目开发规划设计提供有效的市场参考信息。

土地获取之后，进入项目策划设计成果整合阶段。开发和经营部门两条线平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将立即进行土地确权，同时经营决策部门则要求专业顾问公司对项目进行深层次的价值研判和策划研究工作，策划研究成果快速转化为中标后的建筑设计院的规划设计成果。这一阶段的工作节点的控制和交汇，为后续一阶段提供方向和保障。

项目面市前，开发建设及营销执行准备阶段的节点执控，一定程度上决定了项目开发成效。设计单位将全程配合施工单位为保证项目建设的提供技术支持；专业房地产营销机构将在这一阶段，对项目的策划成果进行理念梳理、通路包装、渠道整合以及开盘前的销售准备。房地产开发：

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。（2）土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。（3）房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。

3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要

一、房地产经营的内容房地产经营范围广泛，内容也很多，经营内容就主要方面讲有以下几种：

1、房地产开发与购置。开发与购置，虽然二者在经济性质上完全不同，但就经营者来说，都是一种投资活动的起点，即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以，它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。

2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结，它使商品资金通过出卖再转换为货币资金，从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样，是房地产经营中最基本的内容。

3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下，房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说，它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。

4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势，接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托，是接受产权人或产权代理人的委托，代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务，经营者通过经营服务活动，获得按规定收取的经济报偿，也扩大了经营范围。

二、房地产经营的方式对于房地产经营方式的含义，存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。狭义上的房地产经营方式，主要是指房地产产品的销售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地产出售的经营方式出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品，其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。

2、房地产出租的经营方式出租，是房地产经营的另一种基本方式，也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言，它具有四重特性：首先，它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权；其次，出租作为房地产交换的一种特殊形式，它要通过许多次交换，价值才能得到完全实现；再次，通过出租，购买者虽未得到房地产的所有权，但却只需用房地产价值中的很小部分——租金，就可在规定的期限内获得它的全部使用价值；最后，出租使房地产品既处在流通中，又处在消费中，从而使它具有流通和消费二重性的特点。房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国，由于土地公有，土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让，转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所以，土地出让的一级市场由政府垄断，它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说，土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重，是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格

第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、郑州市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、郑州市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、郑州市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、郑州市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、郑州市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

青岛市房地产开发流程 篇6

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。

青岛市房地产泡沫研究 篇7

1. 房地产泡沫的内涵。

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨, 远离其实际价值并且大大超过消费者承受能力。具体来讲, 房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动, 是指房地产价格高于市场基础价值的那部分。市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质, 这种高估也是价格迅速回落的原动力。

2. 房地产泡沫的危害。

(1) 房地产泡沫对房地产经济的危害。地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用, 及其土地市场投机炒作, 会出现虚涨, 这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨, 就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久的, 在一定阶段便会破灭;房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中, 商品房供给超过市场需求, 构成经济泡沫。 (2) 房地产泡沫抑制其他产业发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有高的投资回报率, 在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗, 大量的资金向房地产业流动, 意味着生产性企业缺乏足够的资金, 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 (3) 房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡。一方面, 地价上涨导致投资预算增加, 在高地价市区进行投资无利可图;另一方面, 由于城市地价持续高涨, 土地作为人们心目中安全的、收益率高的资产被大量保有, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸显。同时, 由于房地产价格的上涨, 房地产持有者与非房地产持有者, 大都市圈与地方圈的资产差距越来越大导致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了严重的社会问题。 (4) 房地产泡沫破灭导致金融危机。通过对过去三四十年中53个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究, 国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击, 原因是在多数国家, 银行主导着购房贷款业务, 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降, 房地产企业的大量投资无法收回, 经营极其困难, 而且大批破产。 (5) 房地产泡沫破灭导致生产危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权, 从而给企业带来巨额的偿债负担。

二、青岛市房地产泡沫的成因

1. 青岛市房地产泡沫形成的经济环境。

中国经济增长的成本日益上升, 持续高速增长的基础不够扎实, 为泡沫的产生提供了一个宏观背景。青岛市房地产泡沫的产生, 主要表现为经济增长靠投资拉动、2008奥运会对青岛房地产市场的刺激作用等方面。 (1) 经济增长主要靠投资拉动。2000年以来, 中国房地产业的蓬勃发展, 主要靠银行发放巨额贷款拉动。2000—2006年房地产投资由67.5亿元增至268.36亿元, 年递增33.48%。房地产业能直接或间接拉动青岛国内生产总值每年在2.8个百分点左右。房地产业还带动了建筑、钢铁、建材等行业的发展, 成为地方财政收入的重要来源。 (2) 奥帆赛对青岛房地产市场的刺激作用。奥运会作为世界上规模最大、历史最久、知名度最高的综合性体育盛会, 其影响力早已远远超出了体育范畴, 具有了政治、经济、社会和文化等更广泛的意义。对于青岛而言, 奥帆赛的举办将使城市成为投资、消费的热点地区对GDP的影响平均每年达到0.4~0.8个百分点, 到2007年底, 全市生产总值已达到3 786.52亿元。

2. 青岛市房地产泡沫产生的政策环境。

青岛市宏观经济环境是其房地产泡沫产生的基础, 其制度性缺陷却是泡沫产生的深层原因。青岛市房地产市场的制度性缺陷主要是:过分强调“以售为主”, 租赁市场发育迟缓, 政府住房保障制度不健全, 土地政策失误以及不合理的税费制度。

1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 房改的目标是:停止住宅实物分配, 逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场。在这个目标中提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系”。但是在经济适用房的销售过程中, 由于是房地产商操作, 造成排队买号, 甚至一个房号的价钱高达6万元~7万元, 也就意味着经济适用房并不是普通老百姓想买就能买得到的。

3. 青岛市房地产泡沫产生的微观因素。

(1) 结构矛盾。社科院发布的《2006年房地产蓝皮书》对中国房地产市场提出了警告。“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差, 商品房空置率居高不下, 给市场发出了危险信号。中小户型、中低价位住房供应不足。”中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障, 推动房价上涨。而房价的过快上涨, 导致社会各方面对市场产生较高预期, 使一些个人和机构投机、投资房地产, 部分居民担心房价上涨提前入市, 进一步加剧了房价过快上涨态势, 非理性上涨必然促进房地产泡沫的膨胀。 (2) 投机因素。房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。投机者的楼市炒作行为主要是通过放大机制和反馈机制, 不断的炒高楼价, 容易诱发房地产市场的泡沫。 (3) 羊群效应。所谓羊群效应是指由于不确定性以及不对称信息的存在, 投资者在预期与决策过程中所反映的从众行为。从众行为是个体在社会群体行为的示范下, 为了寻求心理上的平衡, 放弃自己的观点、改变自己的行为而采取与大多数人一致的行为。

三、青岛市房地产泡沫治理对策

1. 完善住房保障制度。

为了保证低收入家庭的住房需要, 政府应该向最低收入家庭提供廉租住房, 向较低收入家庭提供经济适用住房, 或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力, 并建立社会性的住房保障体系。积极引导居民住房的梯度消费。

2007年青岛市财政投入5亿元, 建设租赁住房不少于3 000套。“十一五”期间, 青岛开工建设各类住房总建筑面积6 182万平方米。2007年主要是通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格, 实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标, 即改造旧城区、改造城中村;增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式;新建住房销售价格增幅低于上年, 普通 (限价) 商品住房销售价格低于上年, 经济适用住房销售价格保持稳定。

2. 房产税费改革和完善土地政策。

现行土地政策和房地产税费制度的弊端已经很明显, 房地产税制改革势在必行。国家相关部门已经将这方面的改革提到了议事日程。2005年3月4日, 国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门, 就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨, 会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。清费则是除少数确有必要的服务性收费外, 其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。物业税的开征对房地产结构的影响尤为重要。总体上, 通过开征物业税可使闲置或半闲置房产持有的机会成本增加, 从而活跃房地产交易二级市场, 达到有效配置资源的目的。

3. 规范房地产销售制度。

规范房地产市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期, 从而引导房地产理性投资和消费, 抑制炒房和哄抬房价等行为。规范房地产市场秩序应该从法制上着手, 完善房地产相关法律法规, 规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为, 同时充分利用网络信息手段, 将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公布于众, 并将房地产企业和中介服务机构以及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹以及受到的处罚等计入企业和个人信用档案, 向全社会公示, 接受社会监督。

4. 控制房产投机活动。

银监会2004年2月26日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引 (征求意见稿) 》则从房地产信贷方面对房地产投机进行限制:商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入控制在50%以下, 月所有债务支出与收入控制在55%以下。

2005年5月31日, 建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知, 针对七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台了补充规定, 个人将购买不足两年的住房对外销售的, 应全额征收营业税, 个人购买普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外, 对于房地产投资和投机应采取不同的政策, 打击投机鼓励投资。投机主要是预期房价上涨, 买的目的是为了卖出, 赚取收益;投资是通过租金回收成本赚取收益。

四、结论

1. 青岛房地产市场近似泡沫状态。

2003年以来, 青岛市房地产投资占GDP的比重和房价收入比逐年上升, 房地产投资占GDP的比重接近泡沫预警线、房价收入比超过合理范围。

2. 通过完善住房保障制度、房产税费改革和完善土地政策、规范房地产销售制度。

姜剑：开启青岛地产新时代 篇8

推介理由：

岁月流金，在中国加入世贸组织之际，青岛亚星集团将上下励精图治，坚持走多元化发 展道路，并在生产经营中形成自己独特的意识形态和文化理念，以企业员工认同信守的理想 目标、价值追求、意识品质和行为准则进行融合，并成为企业品牌价值升华的持久动力源。

公众形象：

青岛城市的“美容师”

人物语录：

“亚星”并不完全是不少人所认为“亚洲之星”的意思，其实“亚”字是取其“第二” 之意，我不喜欢张扬，也不想简单地“敢为天下先”。更何况民营企业在创业发展中充满险 途，所以始终保持“第二”的心态，可以吸取很多“第一”的教训；另外我觉得，不是“第 一”，企业会永远有发展上升的空间，我也会有继续努力的动力。

相关链接：

姜剑同志担任董事长以来，以“正直、自律、严谨、高效、超越”为企业精神，以“如 履薄冰、精益求精”的心态，实施以“房地产开发为主，多种产业为辅”的企业发展战略。 1993年从青岛市物资局下海自办企业，从事国内贸易流通。1999年开发的亚星花园、2001年 开发的“亚星·拥翠山庄”以100％的工程优良率一次性通过验收。正在开发的“亚星·傲 海星城”获得2003年中国住宅创新夺标“社区规范示范楼盘”称号。2003年始建的“亚星· 枫苑”荣获中国房地产成功经营模式之“健康住区”称号。累计上缴税金近5000万元，预计 2004年上缴税金将达到1.5亿元。不断提高员工的福利待遇水平，与全体员工签订劳动合同 ，按时为员工交纳社会保险，企业管理人员共计135人。积极参与社会公益活动，2000年出 资为贫困山区修建水库，2002年4月参加了“青岛市爱心助学”活动，资助65名贫困小学生 上学，捐助100万元建设亚星实验小学。注重人才的培养和引进，拥有一大批专业技术和管 理人员，大专以上学历占80％，60％以上员工具有中高级职称。2002年3月被青岛市工商行 政管理局评为“重合同守信用企业”，2002年5月又荣获“山东省房地产价格统计先进集体 ”荣誉称号，2001年、2003年分获“山东省优秀民营企业”荣誉称号。

作为地产企业中的一匹民营“黑马”，亚星的路走得很稳，从每年开发一个项目到每年 确保数十万平方米的开发量。亚星在认真贯彻政府的战略及各项规划意图的同时，尽最大可 能为用户提供优质产品，做好新一代的城市运营商，与同行们一道共同发展。