青岛市房地产市场调查

青岛市房地产市场调查（通用8篇）

青岛市房地产市场调查 篇1

2017-2021年青岛房地产市场发展

预测及投资咨询报告

▄ 核心内容提要

【出版日期】2017年4月 【报告编号】

【交付方式】Email电子版/特快专递

【价

格】纸介版：7000元

电子版：7200元

纸介+电子：7500元

▄ 报告目录

第一章 房地产行业相关概述

第一节、房地产概念阐释

一、房地产的定义

二、房地产的特征

三、房地产的自然形态

四、房地产的类别

第二节、房地产行业概述

一、房地产行业的定义

二、房地产行业的主要领域

三、房地产行业的特点

四、房地产行业的地位

第三节、房地产市场分析的内容和特点

一、房地产市场分析的层次

二、房地产市场分析的内容

三、房产地市场分析的特点

四、提高房地产市场分析有效性的途径 第二章 2014-2016年中国房地产市场的发展

第一节、中国房地产行业发展综述

一、发展状况回顾

二、呈现短周期化特征

三、行业整体利润率超过30%

四、行业泡沫浅析

第二节、2014年中国房地产行业的发展

一、开发状况

二、行业运行

三、发展特征

四、热点回顾

第三节、2015年中国房地产行业的发展

一、开发状况

二、行业运行

三、发展特征

四、热点回顾

第四节、2016年中国房地产行业的发展

一、开发状况

二、行业运行

三、发展特征

四、热点分析

第五节、中国房地产行业面临的问题及考验

一、当前需注意的问题

二、行业面临的危机

三、市场供需结构明显失衡

四、回升过快或将带来不利影响

第六节、中国房地产行业的对策及建议

一、主要对策分析

二、市场调控应走法制化道路

三、制度改革和市场发展的对策

四、规范税收管理的对策

第三章 2014-2016年青岛房地产行业的发展环境分析

第一节、中国房地产周期性波动的取决因素

一、国民经济运行态势

二、体制因素

三、政策因素

四、城市化进程

第二节、青岛市宏观环境现状

一、地理环境

二、行政区划

三、交通运输

四、经济结构

第三节、青岛市经济社会现状

一、经济增长

二、居民收入

三、物价水平

四、对外贸易

第四节、青岛市城市建设及规划

一、青岛城市建设发展现状概述

二、青岛积极推进城乡一体化的生态城市建设

三、青岛城市建设发展的建议和借鉴

四、青岛市城市总体规划（2006-2020）解析 第四章 2014-2016年青岛房地产行业的发展现状

第一节、2014-2016年青岛房地产市场发展现状概述

一、青岛房地产市场快速发展

二、市场加速分化导致各板块重新定位

三、商业多中心发展格局日趋成熟

四、办公市场单中心模式不断强化

第二节、2014年青岛房地产市场回顾

一、整体概述

二、运行状况

三、发展特点

四、热点分析

第三节、2015年青岛房地产市场的发展

一、运行分析

二、供需分析

三、发展特点

四、发展动态

第四节、2016年青岛房地产市场的发展

一、运行概况

二、发展特点

三、价格走势

四、市场动态

第五节、2014-2016年青岛房地产六大地域板块分析

一、青岛房地产市场的六大板块概述

二、市区南部板块

三、市区北部板块

四、西海岸板块

五、东海岸板块

六、青岛北部板块

七、胶州湾北部板块

第五章 2014-2016年青岛土地市场分析

第一节、土地利用机制与城镇化发展分析

一、城镇化的涵义

二、约束中国城镇化进程的土地问题

三、城镇化土地问题的解决措施

第二节、青岛土地市场的发展综述

一、制度先行规范运作

二、企业用地

三、旧城改造

四、城中村征地

五、不断完善土地招拍挂出让制度

第三节、2014-2016年青岛土地市场的发展

一、供应状况

二、成交状况

三、区域分布

四、用地性质

第四节、节约集约用地对房地产业的影响

一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》

二、土地闲置成本加大囤地空间缩小

三、小地块的出让和开发将成为主流

四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度 第六章 2014-2016年青岛住宅市场分析

第一节、住宅产业的相关概述

一、住宅产业的定义

二、住宅产业的特点

三、住宅产业的分类

第二节、2014-2015年青岛住宅市场回顾

一、整体概述

二、供应状况

三、成交分析

四、价格走势

第三节、2016年青岛住宅市场发展分析

一、整体概述

二、供应状况

三、成交分析

四、价格走势

第四节、青岛住宅细分市场的发展

一、青岛大力推进节能住宅建设与发展

二、青岛高端住宅市场步履缓慢

三、青岛豪华住宅市场发展动态

四、青岛全装修住宅的发展现状概述 第七章 2014-2016年青岛别墅市场分析

第一节、别墅的相关概述

一、别墅的定义

二、别墅的分类

三、别墅的特点

四、影响别墅品质的因素分析

第二节、别墅市场需求特征分析

一、别墅认知分析

二、调查对象背景情况分析

三、需求特征小结

第三节、2014-2016年青岛别墅市场的发展概况

一、青岛别墅发展现状

二、青岛别墅的区域分布

三、青岛别墅市场的发展动态

四、青岛老城别墅成二手市场“新宠”

第四节、青岛老别墅的发展概况

一、青岛早期城市别墅区的划分及成型

二、青岛别墅的特点及特色别墅介绍

三、老别墅的现状与保护

第五节、青岛南区旧城改造与老别墅区域保护及规划分析

一、旧城改造与老别墅区保护的矛盾凸显

二、规划保护与开发利用之间的有机结合三、实现新老别墅融合相继的可持续发展 第八章 2014-2016年青岛商业地产市场分析

第一节、商业地产的相关概述

一、商业地产的定义

二、商业地产的分类

三、商业地产发展规模分级

第二节、2014-2016年中国商业地产的发展

一、开发模式

二、运行综述

三、发展特征

四、市场动态

第三节、2014-2016年青岛商业地产的发展综述

一、青岛商业地产积极探索新发展模式

二、青岛商业地产业态逐渐调整转变

三、青岛开发区商业地产快速繁荣发展

四、新时期青岛商业地产市场的发展形势

第四节、2014-2016年青岛商业地产市场的发展

一、青岛商业地产市场发展迎来春天

二、青岛商业地产发展驶入快车道

三、青岛商业地产进入新发展时期

四、青岛商业地产市场发展动态

五、青岛商业地产呈现百花齐放景象 第九章 2014-2016年青岛写字楼市场分析

第一节、2014-2016年中国写字楼市场分析

一、整体概述

二、供应状况

三、成交分析

四、价格走势

第二节、2014-2016年青岛写字楼市场发展综述

一、青岛写字楼市场现状分析

二、青岛写字楼市场快速稳步发展三、四大板块形成差异化竞争

四、高档甲级写字楼集中入市

第三节、2014-2016年青岛写字楼市场板块分析

一、香港路——山东半岛的CBD

二、山东路——规划中的中央商务区

三、海尔路——重点发展总部经济

四、西海岸——写字楼新兴聚集区

五、城阳区——“潜力板块”的思考

第四节、青岛写字楼市场的未来发展展望

一、青岛写字楼市场有望迎来新一轮发展契机

二、青岛写字楼市场即将进入成熟发展阶段

三、青岛写字楼市场未来发展仍面临挑战

第五节、投资写字楼的风险及建议

一、投资写字楼的三大风险

二、经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险

三、投资写字楼需注意的问题

四、个人投资写字楼的八个要点 第十章 2014-2016年青岛二手房市场分析

第一节、二手房的相关概述一、二手房的概念及种类二、二手房专有名词的概念

三、分析二手房升值的特点

第二节、2014-2016年中国二手房市场综述

一、整体概述

二、供应情况

三、成交分析

四、市场动态

第三节、2014-2015年青岛二手房市场回顾

一、发展概况

二、成交情况

三、交易价格

四、市场特点

第四节、2016年青岛二手房市场分析

一、发展概况

二、成交情况

三、交易价格

四、市场特点

第十一章 2014-2016年青岛房地产重点企业发展分析

第一节、青岛海信房地产股份有限公司

一、公司简介

二、海信地产发展的精品之路

三、海信地产逆势而上实现不断发展

四、海信地产的发展战略解析

第二节、海尔房地产开发投资有限公司

一、公司简介

二、海尔地产整体战略规划启动

三、海尔地产的的国际视野和运作理念

四、海尔地产面临的危机和挑战

第三节、青岛百通城市建设集团股份有限公司

一、公司简介

二、青岛百通城建加快上市步伐

三、百通集团跻身中国服务业500强

四、百通城建服务于民实现快速发展

第四节、青岛银盛泰集团有限公司

一、公司简介

二、青岛银盛泰集团的发展概况

三、青岛银盛泰集团的成功发展经验

四、银盛泰集团创新发展“新移民地产”概念 第十二章 2014-2016年青岛房地产市场营销分析

第一节、2014-2016年中国房地产营销概况

一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代

二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途

三、中国房地产营销存在的问题

四、中国房地产营销的方向及趋势

第二节、2014-2016年青岛房地产市场的营销现状分析

一、青岛房地产市场已进入营销时代

二、青岛房地产市场“促销战”升级

三、青岛房地产营销精彩纷呈

四、青岛房地产市场营销新模式纷上阵

第三节、青岛房地产营销策划发展的影响因素分析

一、宏观环境影响

二、微观影响环境

三、青岛房地产营销策划的发展方向

第四节、房地产行业的营销策略探讨

一、房地产企业的绿色营销分析

二、房地产市场营销价格策略分析

三、房地产企业网络营销的策略选择

四、新形势下房地产的服务式营销

五、房地产低成本营销策略分析

六、房地产项目的小众营销模式分析 第十三章 2014-2016年青岛房地产市场投资分析

第一节、2014-2016年中国房地产行业投资现状

一、投资市场规模

二、投资增速较快

三、投资吸引力

四、投资特点

第二节、2014-2016年青岛房地产市场投资现状及机遇

一、青岛高端住宅市场增值潜力较大

二、青岛写字楼市场需求旺盛

三、青岛商业地产市场未来发展空间大

四、青岛工业地产市场大有可为

五、青岛酒店市场具有市场先机

第三节、房地产投资风险分析

一、利率风险

二、购买力风险

三、资金变现风险

四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 第十四章 2014-2016年房地产市场融资分析

第一节、2014-2016年中国房地产融资分析

一、融资状况

二、主要特点

三、融资渠道

四、融资趋势

第二节、房地产上市企业资本市场融资方式比较

一、资本市场融资方式比较

二、资本市场融资结构分析

三、比较之后得出的结论分析

第三节、中国房地产融资存在的问题及对策

一、中国房地产企业融资存在的问题

二、中国房地产信托存在的主要问题

三、中国房地产企业融资对策分析

四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

第四节、房地产企业提升融资能力的对策建议

一、提高房地产企业内源融资能力

二、提高房地产企业权益融资能力

三、提高房地产企业合作融资能力

四、提高房地产企业负债融资能力

第十五章 2014-2016年青岛房地产行业的政策背景分析

第一节、2014年中国房地产行业政策分析

一、中央调控注重稳定

二、限购政策基本放开

三、长效机制突破前行

四、相关财税政策分析

第二节、2015年中国房地产行业政策分析

一、确立政策利好基调

二、不动产登记工作推进

三、相关财税政策分析

第三节、2016中国房地产行业政策分析

一、公积金贷款利率调整

二、完善税费优惠政策

三、贷款首付进一步降低

第四节、2014-2016年青岛房地产市场的政策环境

一、政策环境综述

二、住房限购政策

三、重要政策解读

四、相关政策概述

第五节、中国房地产行业相关法律法规介绍

一、中华人民共和国土地管理法

二、中华人民共和国城市房地产管理法

三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法

五、中华人民共和国物权法

五、中华人民共和国建筑法

七、物业管理条例

第六节、青岛房地产行业政策法规介绍

一、青岛市限价商品住房管理办法

二、青岛市经济适用住房管理办法

三、青岛市廉租住房保障办法

四、青岛市城市房地产开发经营管理条例

五、青岛市城市房屋拆迁管理条例

六、青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法 第十六章 青岛房地产行业的前景趋势分析

第一节、中国房地产行业的发展前景及趋势

一、中国房地产市场将逐渐步入理性发展

二、未来中国房地产行业或将转型

三、中国房地产业发展趋势预测

四、中长期中国房地产市场发展展望

第二节、青岛房地产市场的发展前景及趋势

一、未来青岛房地产市场态势分析

二、青岛房地产市场未来发展趋势预测

三、居住郊区化是青岛房地产市场的发展趋势

四、青岛房地产市场价格未来分析

▄ 公司简介

中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。成立多年来，我们一直聚焦在“产业研究”领域，是一家既有深厚的产业研究背景，又只专注于产业咨询的专业公司。我们针对企业单位、政府组织和金融机构，提供产业研究、产业规划、投资分析、项目可行性评估、商业计划书、市场调研、IPO咨询、商业数据等咨询类产品与服务，累计服务过近10000家国内外知名企业；并成为数十家世界500强企业长期的信息咨询产品供应商。

公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、嵌入式软件纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过中宏经略咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。

我们的优势

强大的数据资源：中宏经略依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的产业监测体系。经十年构建完成完整的产业经济数据库系统（含30类大行业，1000多类子行业，5000多细分产品），我们的优势来自于持续多年对细分产业市场的监测与跟踪以及全面的实地调研能力。

行业覆盖范围广：入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。

内容全面、数据直观：报告以本最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为业界人士提供了一幅生动的行业全景图。

深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

有创造力和建设意义的对策建议：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们行业专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

▄ 最新目录推荐

1、智慧能源系列

《2017-2021年中国智慧能源前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国智能电网产业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国微电网前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国小水电行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国新能源产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国太阳能电池行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国氢能行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国波浪发电行业发展预测及投资咨询报告 《2017-2020年中国潮汐发电行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国太阳能光伏发电产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国燃料乙醇行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国太阳能利用产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国天然气发电行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国风力发电行业发展预测及投资咨询报告》

2、“互联网+”系列研究报告

《2017-2021年中国互联网+广告行业运营咨询及投资建议报告》

《2017-2021年中国互联网+物流行业运营咨询及投资建议报告》 《2017-2021年中国互联网+医疗行业运营咨询及投资建议报告》 《2017-2021年中国互联网+教育行业运营咨询及投资建议报告》

3、智能制造系列研究报告

《2017-2021年中国工业4.0前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国工业互联网行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国智能装备制造行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国高端装备制造业发展前景预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国工业机器人行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国服务机器人行业前景预测及投资咨询报告》

4、文化创意产业研究报告

《2017-2020年中国动漫产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视购物市场发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视剧产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视媒体行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电影院线行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电子竞技产业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电子商务市场发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国动画产业发展预测及投资咨询报告》

5、智能汽车系列研究报告

《2017-2021年中国智慧汽车行业市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国无人驾驶汽车行业市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国智慧停车市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国新能源汽车市场推广前景及发展战略研究报告》 《2017-2021年中国车联网产业运行动态及投融资战略咨询报告》

6、大健康产业系列报告

《2017-2020年中国大健康产业发展预测及投资咨询报告》

《2017-2020年中国第三方医学诊断行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国基因工程药物产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国基因检测行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国健康服务产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国健康体检行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国精准医疗行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国康复医疗产业深度调研及投资战略研究报告》

7、房地产转型系列研究报告

《2017-2021年房地产+众创空间跨界投资模式及市场前景研究报告》 《2017-2021年中国养老地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国医疗地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国物流地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国养老地产前景预测及投资咨询报告告》

8、城市规划系列研究报告

《2017-2021年中国城市规划行业前景调查及战略研究报告》 《2017-2021年中国智慧城市市场前景预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》 《2017-2021年中国城市园林绿化行业发展前景预测及投资咨询报告》

9、现代服务业系列报告

《2017-2021年中国民营医院运营前景预测及投资分析报告》 《2017-2020年中国婚庆产业发展预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国文化创意产业市场调查及投融资战略研究报告》 《2017-2021年中国旅游行业发展前景调查及投融资战略研究报告》 《2017-2021年中国体育服务行业深度调查与前景预测研究报告》 《2017-2021年中国会展行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国冷链物流市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国在线教育行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国整形美容市场发展预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国职业教育市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国职业中介服务市场前景预测及投资咨询报告》

青岛市房地产市场调查 篇2

1. 房地产泡沫的内涵。

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨, 远离其实际价值并且大大超过消费者承受能力。具体来讲, 房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动, 是指房地产价格高于市场基础价值的那部分。市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质, 这种高估也是价格迅速回落的原动力。

2. 房地产泡沫的危害。

(1) 房地产泡沫对房地产经济的危害。地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用, 及其土地市场投机炒作, 会出现虚涨, 这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨, 就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久的, 在一定阶段便会破灭;房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中, 商品房供给超过市场需求, 构成经济泡沫。 (2) 房地产泡沫抑制其他产业发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有高的投资回报率, 在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗, 大量的资金向房地产业流动, 意味着生产性企业缺乏足够的资金, 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 (3) 房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡。一方面, 地价上涨导致投资预算增加, 在高地价市区进行投资无利可图;另一方面, 由于城市地价持续高涨, 土地作为人们心目中安全的、收益率高的资产被大量保有, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸显。同时, 由于房地产价格的上涨, 房地产持有者与非房地产持有者, 大都市圈与地方圈的资产差距越来越大导致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了严重的社会问题。 (4) 房地产泡沫破灭导致金融危机。通过对过去三四十年中53个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究, 国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击, 原因是在多数国家, 银行主导着购房贷款业务, 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降, 房地产企业的大量投资无法收回, 经营极其困难, 而且大批破产。 (5) 房地产泡沫破灭导致生产危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权, 从而给企业带来巨额的偿债负担。

二、青岛市房地产泡沫的成因

1. 青岛市房地产泡沫形成的经济环境。

中国经济增长的成本日益上升, 持续高速增长的基础不够扎实, 为泡沫的产生提供了一个宏观背景。青岛市房地产泡沫的产生, 主要表现为经济增长靠投资拉动、2008奥运会对青岛房地产市场的刺激作用等方面。 (1) 经济增长主要靠投资拉动。2000年以来, 中国房地产业的蓬勃发展, 主要靠银行发放巨额贷款拉动。2000—2006年房地产投资由67.5亿元增至268.36亿元, 年递增33.48%。房地产业能直接或间接拉动青岛国内生产总值每年在2.8个百分点左右。房地产业还带动了建筑、钢铁、建材等行业的发展, 成为地方财政收入的重要来源。 (2) 奥帆赛对青岛房地产市场的刺激作用。奥运会作为世界上规模最大、历史最久、知名度最高的综合性体育盛会, 其影响力早已远远超出了体育范畴, 具有了政治、经济、社会和文化等更广泛的意义。对于青岛而言, 奥帆赛的举办将使城市成为投资、消费的热点地区对GDP的影响平均每年达到0.4~0.8个百分点, 到2007年底, 全市生产总值已达到3 786.52亿元。

2. 青岛市房地产泡沫产生的政策环境。

青岛市宏观经济环境是其房地产泡沫产生的基础, 其制度性缺陷却是泡沫产生的深层原因。青岛市房地产市场的制度性缺陷主要是:过分强调“以售为主”, 租赁市场发育迟缓, 政府住房保障制度不健全, 土地政策失误以及不合理的税费制度。

1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 房改的目标是:停止住宅实物分配, 逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场。在这个目标中提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系”。但是在经济适用房的销售过程中, 由于是房地产商操作, 造成排队买号, 甚至一个房号的价钱高达6万元~7万元, 也就意味着经济适用房并不是普通老百姓想买就能买得到的。

3. 青岛市房地产泡沫产生的微观因素。

(1) 结构矛盾。社科院发布的《2006年房地产蓝皮书》对中国房地产市场提出了警告。“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差, 商品房空置率居高不下, 给市场发出了危险信号。中小户型、中低价位住房供应不足。”中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障, 推动房价上涨。而房价的过快上涨, 导致社会各方面对市场产生较高预期, 使一些个人和机构投机、投资房地产, 部分居民担心房价上涨提前入市, 进一步加剧了房价过快上涨态势, 非理性上涨必然促进房地产泡沫的膨胀。 (2) 投机因素。房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。投机者的楼市炒作行为主要是通过放大机制和反馈机制, 不断的炒高楼价, 容易诱发房地产市场的泡沫。 (3) 羊群效应。所谓羊群效应是指由于不确定性以及不对称信息的存在, 投资者在预期与决策过程中所反映的从众行为。从众行为是个体在社会群体行为的示范下, 为了寻求心理上的平衡, 放弃自己的观点、改变自己的行为而采取与大多数人一致的行为。

三、青岛市房地产泡沫治理对策

1. 完善住房保障制度。

为了保证低收入家庭的住房需要, 政府应该向最低收入家庭提供廉租住房, 向较低收入家庭提供经济适用住房, 或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力, 并建立社会性的住房保障体系。积极引导居民住房的梯度消费。

2007年青岛市财政投入5亿元, 建设租赁住房不少于3 000套。“十一五”期间, 青岛开工建设各类住房总建筑面积6 182万平方米。2007年主要是通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格, 实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标, 即改造旧城区、改造城中村;增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式;新建住房销售价格增幅低于上年, 普通 (限价) 商品住房销售价格低于上年, 经济适用住房销售价格保持稳定。

2. 房产税费改革和完善土地政策。

现行土地政策和房地产税费制度的弊端已经很明显, 房地产税制改革势在必行。国家相关部门已经将这方面的改革提到了议事日程。2005年3月4日, 国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门, 就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨, 会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。清费则是除少数确有必要的服务性收费外, 其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。物业税的开征对房地产结构的影响尤为重要。总体上, 通过开征物业税可使闲置或半闲置房产持有的机会成本增加, 从而活跃房地产交易二级市场, 达到有效配置资源的目的。

3. 规范房地产销售制度。

规范房地产市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期, 从而引导房地产理性投资和消费, 抑制炒房和哄抬房价等行为。规范房地产市场秩序应该从法制上着手, 完善房地产相关法律法规, 规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为, 同时充分利用网络信息手段, 将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公布于众, 并将房地产企业和中介服务机构以及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹以及受到的处罚等计入企业和个人信用档案, 向全社会公示, 接受社会监督。

4. 控制房产投机活动。

银监会2004年2月26日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引 (征求意见稿) 》则从房地产信贷方面对房地产投机进行限制:商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入控制在50%以下, 月所有债务支出与收入控制在55%以下。

2005年5月31日, 建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知, 针对七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台了补充规定, 个人将购买不足两年的住房对外销售的, 应全额征收营业税, 个人购买普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外, 对于房地产投资和投机应采取不同的政策, 打击投机鼓励投资。投机主要是预期房价上涨, 买的目的是为了卖出, 赚取收益;投资是通过租金回收成本赚取收益。

四、结论

1. 青岛房地产市场近似泡沫状态。

2003年以来, 青岛市房地产投资占GDP的比重和房价收入比逐年上升, 房地产投资占GDP的比重接近泡沫预警线、房价收入比超过合理范围。

2. 通过完善住房保障制度、房产税费改革和完善土地政策、规范房地产销售制度。

青岛市房地产市场调查 篇3

同样是在2011年底的中央经济工作会议上，为2012年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。房地产市场上的从业者们应该看到继续维持从紧的房地产调控态势，应该有足够的思想准备。这个“冬天”注定会比以往来得更冷些。

对于中国房地产来讲，2012年将是一个转折点。伴随着调控政策的慢慢发酵，房企自身的創新求变，未来可能会回归到一个正常的产业发展的常态里去，所以2012年房地产应该是转变的一年。

由青岛市房地产业协会、青岛房地产经理人俱乐部联合中信地产青岛投资有限公司共同举办的“中信地产杯”2011年度青岛市房地产行业年终盛典暨青岛地产新春高峰论坛正是在房企积极应对市场，创新求变的背景下举行的。青岛房地产界、金融界、媒体界领导以及300余位地产同仁齐聚汇泉王朝大酒店国际会议中心，共同探讨2012年房地产行业的创新之路和房地产企业的投融资之道。

高峰论坛环节中，中信银行青岛分行行长吴小平，海尔地产集团总经理霍从刚，中信地产青岛投资有限公司总经理杜科，青岛汇丰海富基金管理有限公司董事长翟勇翔以及作为主持人的青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江等嘉宾在房地产行业转型、企业转型、市场形势，房地产创新融资模式等方面阐明各自的观点和主张，进行了思想交流和观点碰撞。

吴小平：融资新模式“临产”

商业银行包括全国各地的银行都有自己的信贷政策，我们的信贷政策和国家的宏观调控政策和国家的产业政策、地方的社会积极发展的主要的社会目标都是挂钩的，作为一家全国性的股份制银行我们在住房这一方面也有政策，其他的银行也是一样的，宏观调控政策必须要坚定的执行，也会关注这一轮调控过去之后带来的风险。

那么，银行到底能为我们做什么?带来什么样的产品?去年国家做了一个宏观调控，缩紧了开发贷以后，我们就搞信托，以及一些新的房地产基金，这是新的融资方式，也是2011年比较活跃的融资方式。

我觉得2012年融资方式会有一种新的创新，这主要是在两个方面：第一个方面，由于房地产产业在积极的重组，所以并购贷款会支持一些有实力的房地产公司、会经营的房地产公司去并购一些房地产项目，这个并购贷款我想商业银行在今年会推出来，这就有别于开罚单，本身有些房地产开发公司买了一个项目的时候，可以申请并购贷款，这是我们中信银行市场的定位，我们现在也开始操作并购贷款这样一个方式。

第二个方面，我们现在有不少大的开发商都拥有自己的物业，门面以及其他的东西，这些东西如果是一个全国性的大的开发商，拥有自己的物业，比如说500强的世贸集团。我曾经和他们提了一个建议，物业有稳定的资金收入，可以打包以后在国外成立基金，其实就是资金收入转入固定的资金公司，然后定向的发给老百姓，这些方式应该是2012年乃至2013年、2014年商业银行和业界比较主流的可能创新的融资方式。

杜科：是挑战，更是机遇

2012年将是宏观调控继续实施的一年，我们将和各位同行继续面临更为严峻的挑战，然而任何行业的发展都会遇到波峰和低谷，相对的低潮期也会遇到更大的发展机遇。那么，宏观政策的调控下。我们该如何自拔?又该如何生存?

实际上中信地产还是有一些优势，大家都知道中信的主业不是房地产，我们有很好的其他的资金进来，比如我们的信托、保险、证券。正是有这样一个平台，青岛公司在项目的切入方面还是有一些优势的，中信地产来到青岛以后，我们以青岛为核心，整个布局来看，是从青岛出发，辐射山东半岛，然后整个山东省。目前我们有两个项目，一个项目是在胶州，一个项目是在烟台，但是从中信地产的布局来看，我们真的是刚刚起步，第一个项目的开发周期还没有完全结束，我们会利用宏观政策调控下呈现的市场契机，会选一个合适的地段、合适的机缘非常理性的介入青岛市的城市建设中来。实际上我们过去也是做旧城改造，除了郊区有一部分土地资源，青岛市的城市改造项目也是具有非常好的发展前景，我们现在也有一些项目在谈，我们希望能够通过我们的努力，为青岛市的城市建设做出贡献。我们会高层次的起步、快速的发展，跟上行业的发展，积蓄力量在2012年继续打拼。

霍从刚：唯一不变的就是变

中国的房地产行业面临着行业转型、企业转型等一系列新的课题，在新的历史节点房地产行业自身有太多需要探索、改进的地方。

2012年肯定是房地产的冬天，这种行业的调整意味着行业组织的调整，也就是说行业企业越来越向大中型企业去聚集，在现金为王的时代下，一些小的企业恐怕就很难生存，这也是一种状态。原有的那种无序、盲目向理性、规范、规模的需求发展。在这种行业的大背景下，是我们每个地产企业都必须面临的客观环境，惟一能走出去的就是创新，创新就是我们的生存之道，创新得生，不创新得死，晚创新不如早创新。创新有两个方面，一个是战略创新，一个是管理创新。

战略创新主要体现在业务上的创新，我们房地产企业从产品形态来看，往往局限于传统的形态，比如说高利润、高档、高端的产品，这需要我们在产品业态上进行创新，目前我们感觉比较好的集中点就是商业地产。所以我们在原有商业管理部门的基础上，专门成立了商业管理公司，把它向专业化、一体化、集约化的模式发展，希望能够通过项目的运作，来探索出商业的管理模式，不仅对我们企业的发展成为一种核心竞争力，也为行业今后的创新能够探索出一个思路，这是我们从战略上考虑的。

实际上管理的创新我觉得还是要通过制造业的管理思想来提升房地产，所以我们借助海尔集团这棵大树，努力把海尔集团的管理思想嫁接、改造到海尔地产的管理上，目前我们正在探讨人单合一的自主经营体的模式，我们希望2012年在管理创新上，能够形成一个规模，并且能够体现在我们的产品、管理方式、员工的行为等各个方面，成为我们真正的核心竞争力。

翟勇翔：集天下之财，做天下之屋，富天下人

2012取消限购、银行放开、信贷放开，房地产形势大涨，这个只是我们的一个梦想。回首2011年房地产行业确实进入了冬天，展望2012，希望在各种金融工具的支持下，包括我们银行业、信托、基金以及各种理财的金融工具的支持下，我们的房地产行业能够有所发展。房地产基金在青岛做的时间比较短，岛城很多房地产行业以及开发商对于房地产基金还是比较陌生的，在此和大家分享几个观点：

第一，我们房地产基金对于房地产企业来说，实际上是和大家同甘共苦的，这一点和信托产品、简单的银行信贷是不一样的。当然银行信贷和信托产品对于开发商企业来说，成本是最低的，但是它只是在资金方面提供支持。可房地产基金除了在资金方面提供支持以外，还在产品定位、规划设计、以及工程管理、统一采购上提供一系列的后续服务。

第二，房地产行业已经从原来的资源整合型进入到现在的资本主导型，在这种形式下，实际上房地产基金和房地产开发商进行合作以后，除了管理以外，手上的自有资金可以做一个项目的时候，和我们合作可以做到2-3个项目，这就有了规模效应，单个项目的暴利年代已经结束了。

第三，房地产基金通过基金这种形式，让更多的小企业主或者是房地产行业的法人机构或者是自然人能够参与到房地产开发整个环节当中来，分享房地产开发的利润。房地产基金一般起步100万元，投资100万元就是房地产基金的股东，你就可以享受到原来你梦寐以求的利润，这便让更多的各界人士参与到房产开发这个环境当中来，集天下之财，做天下之屋，富天下之人。

此次高峰论坛也对2011年在行业发展上做出突出贡献的企业、团队与个人进行了表彰与鼓励。共颁布了

2011年度青岛房地产最佳创新楼盘、

2011年度青岛房地产最佳商业楼盘、

2011年度青岛房地产最佳别墅楼盘、

2011年度青岛房地产最佳销售团队、

2011年度青岛房地产最佳营销经理、

2011年度青岛房地产最佳经理人、

2011年度青岛房地产最佳营销总监等

十四项企业和个人的荣誉奖项。

青岛市房地产市场调查 篇4

青岛市地税局公告〔2011〕1号

全文有效 成文日期：2011-01-31

字体： 【大】 【中】 【小】

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对房地产开发项目土地增值税预征率调整公告如下：

一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。

二、对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。

三、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

四、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。

五、普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青岛市财政局 青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知》（青财源〔2010〕2号）第二条停止执行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

青岛市房地产市场调查 篇5

 主

办：中房商学院

 时

间：2014年5月10-11日  地

点：青

岛

【课程说明】

【课程收货】

1、掌握房地产岗位评价工具及方法;

2、掌握年薪制、岗位绩效制、佣金提成制、项目提成制等房地产薪酬模式的设计技巧;

3、掌握房地产公司薪酬构建的个性化推进方法与技巧;

4、掌握管理咨询公司等外脑的选择与管理技巧。

5、剖析房地产行业及人力资源特点，掌握考核设计原理，获得实用的体系建立、落地技巧;

6、结合房地产行业掌握三个(BSC、kpi、360)最实用绩效考核工具及房地产行业应用案例;

7、掌握地产行业业绩责任书、房地产指标库编制技巧;

8、打通房地产公司绩效考核工作思路及推进步骤。

【学员对象】

房地产企业人力资源管理者(薪酬专员、薪酬经理、绩效专员/主管、绩效专业经理、人力资源负责人)

【讲师介绍】

王老师

实战派讲师、人力资源落地实施专家，曾供职多家知名企业，历任TOP20地产集团人力资源专业经理及管理咨询项目推行负责人、TOP10地产集团北方区总部人力专业经理、超大型实业集团(地产、制造、商贸)年销售额近500亿元人力资源总监、北京某管理咨询公司首席顾问、多家企业外部顾问。

授课特点：程结构严谨，形式丰富多样，内容案例紧扣实战，根据成年人学习特点，以体验、案例、行为转化为载体，充分激发学员学习热情。

优势特长：具备全面的管理视野及实操经验;擅长集团化人力资源体系搭建、人力资源管理咨询成果落地实施及人力资源管理实务操作;长期致力人力资源管理理论及实务研究;多年来将宏观行业特征、企业发展特征、标杆企业发展路径、人力资源技术及人性进行有效结合，以经典理论为基础，更多关注操作与执行，直接、有效、前瞻的帮助企业解决各类人力资源问题。

【课程大纲】

第一部分：绩效部分

1.我们的行业与本次课程特色

1.1 这是一门什么样的课程

1.2因果、权变与管理-道与术

1.3房地产行业的激荡30年

1.4房地产人力资源管理现状与未来

1.5房地产人力资源管理者应具备的十项能力

2.房地产行业与薪酬激励

2.1从房地产业务特点看薪酬激励

2.2房地产薪酬激励特点分析

3.薪酬重构中人力资源部门的角色定位

3.1人力资源部门与决策层

3.2人力资源部门与体系建设

3.3人力资源部门与薪酬重构操作过程

4.考核与薪酬密不可分的关系

4.1考核与薪酬的关系

4.2如何做好薪酬与考核的衔接

1.薪酬设计的起点---岗位评价技术

5.1 岗位评价工具的演变与发展

5.2 岗位评价工具介绍：因素法、对比法、排序法等

5.3 岗位评价组织技巧

5.4 因素法岗位评价技术应用与练习(宽带薪酬设计)

2.薪酬设计的原则

6.1 传统三大公平原则解析

6.2 三大原则之外的实践要点

3.房地产企业四类典型薪酬模式设计

7.1 房地产岗位绩效制薪酬设计与案例解析

7.2 岗位绩效制适用范围

固定与浮动部分设计

岗位工资与绩效工资设计

年终奖金的设计

7.3 房地产佣金制薪酬设计与案例解析

佣金制的适用范围

开发项目佣金的设计

销售佣金制的设计

7.4 房地产年薪制薪酬设计与案例解析

年薪制的适用范围

职能年薪制的设计

7.5 房地产项目管理制薪酬设计与案例解析

项目年薪制与团队激励体制设计

4.房地产企业各发展阶段薪酬设计要点

8.1 起步期分析与推进要点

8.2雏形期分析与推进要点

8.3 规范管理期分析与推进要点

5.绩效与薪酬重构的外力支持

9.1管理咨询公司角色与价值

9.2选择管理咨询公司的技巧

10.再看房地产人力资源管理者应具备的十项能力

第二部分：薪酬部分

我们的行业与本次课程特色

1.1 这是一门什么样的课程

1.2因果、权变与管理-道与术

1.3房地产行业的激荡30年

1.4房地产人力资源管理现状与未来

1.5房地产人力资源管理者应具备的十项能力

2.房地产行业与考核

2.1从房地产业务特点看绩效考核

3.绩效考核与薪酬管理中人力资源部门的角色定位

3.1人力资源部门与决策层

3.2人力资源部门与体系建设

3.3人力资源部门与操作过程

4.知名房地产企业文化与其考核理念剖析

4.1万科文化与其绩效考核剖析

4.2龙湖文化与其绩效考核剖析

4.3万达文化与其绩效考核剖析

4.4思考：企业文化特点与考核理念

5.BSC工具应用

5.1BSC的起源与发展

5.2房地产企业BSC应用误区与应用范围

5.3房地产典型BSC考核应用案例解析

6.KPI指标工具应用

6.1 KPI的特点与应用

6.2 KPI工具应用的几个误区

6.3 房地产企业岗位KPI提取的方法与技巧

6.4 房地产企业典型KPI考核案例解析

7.360考核工具及MBO的应用

7.1 地产考核中的MBO

7.2 360工具的应用范围与技巧

7.3 房地产典型360工具应用案例

7.4 MBO工具在房地产考核中的应用

8.掌握绩效考核工具外的重要技巧

8.1 考核思想的提炼与借力

8.2 绩效考核的动员与宣贯

8.3 绩效考核的渐进与优化

9.典型房地产考核体系设计技巧与要点解析

岗位绩效制人员的日常考核

9.2 案例：剖析《某企业考核管理制度》

9.3 社招人员试用期考核

9.4案例：剖析《某企业试用期考核管理制度》

9.5 应届毕业生培养及考核

9.6案例：剖析《某企业应届生培养评价制度》

9.7 高管业绩责任书的编制与签订

9.8案例：剖析《某企业高管业绩责任书》

9.9 高管述职与述能的魅力

9.10案例：剖析《某企业述职报告》

9.11案例剖析《某企业高管述能流程》

10.典型房地产绩效考核三步推进思路及步骤

10.1 考核起步期推进要点

10.2 集团雏形期推进要点

10.3 规范管理期推进要点

11.再看房地产人力资源管理者应具备的十项能力

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年5月10-11日 青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币3280元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

青岛市建筑市场主体考核题库1 篇6

1、各建筑市场主体的业绩应于项目竣工验收备案后（C）个月内申请业绩加分，对超过（）个月的业绩将不予以确认。

A、1 B、2 C、3 D、4

2、建筑市场主体考核系统每年12月31日（）将统一关闭考核录入口，逾期未申报的不再予以确认。

A、16:00 B、16:30 C、17:00 D、17:30

3、建筑市场主体对加分、扣分有异议，原则上在被加分、扣分执行之日起（）个工作日内向加分、扣分决定机关提出书面申诉。经查实后予以纠正。

A、3 B、5 C、7 D、10

4、青岛市城乡建设委员会关于加强青岛市建筑市场主体信用考核管理的通知自2015年1月1日起施行，至（）止。

A、2018.12.31 B、2019.12.31 C、2020.12.31 D、2015.12.31

5、混凝土企业主体考核按照采购方、行业内互评各占权重（）进行加权平均，得出各生产企业综合评分；

A、70% 30% B、60% 40% C、50% 50% D、80% 20%

6、市场主体考核结果分为A、B、C、D四个等级，考核评分为100分的施工单位等级为（）。

A、A级 B、B级 C、C级 D、D级

7、冬季生产、运输过程中，现场和运输车辆未采取有效措施，保证混凝土（砂浆）生产使用质量的,应扣（）分

A、3 B、5 C、10 D、20

8、混凝土企业在运输过程或施工现场任意加水及随意添加外加剂，拌筒不按规定低速转动的，考核时每次扣（）分

A、40 B、20 C、10 D、5

9、混凝土企业在市级主管部门组织的专项检查中成绩优秀，获得通报表扬的，加（）分。

A、10 B、5 C、3 D、1

10、在本市监理工程因项目管理突出，被全国监理会议观摩、推广的，每项加（）分。

A、40 B、20 C、15 D、10

11、监理企业在青岛市行政区域内所监理工程，无不良行为记录的，公共建筑工程每100平方米加（）分（不足100平方米不计）。

A、1 B、0.005 C、0.003 D、0.002

12、监理企业在考核时每次扣20分的，一年内参加投标时每次扣（）分。

A、3 B、2 C、1.5 D、1

13、监理企业对所设的分支机构或项目监理机构无相应考核管理，监理机构周检、月检、季检不到位，无定期巡检巡视纪录资料的扣（）分。

A、20 B、10 C、5 D、3

14、未履行监理职责，对用户因施工质量问题的投诉推诿、扯皮或处理不力，造成用户重复投诉（）次及以上的扣10分。A、1 B、3 C、5 D、10

15、检测机构未按照国家有关工程建设强制性标准和规定进行检测，检测结果上报不及时，造成质量安全事故或致使事故损失扩大的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5

16、建设单位主体考核结果为70分，考核等级为（）。A、A级 B、B级 C、C级 D、D级

17、建设单位招标时发给投标人的招标文件与公开发布的招标公告要求的内容不一致的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5

18、对考核等级为D级的建设（开发）单位项目负责人,除按照C级企业考核规定执行外（）内不再担任新项目负责人。

A、半年 B、一年 C、两年 D、三年

19、建设单位项目负责人招用无相应资质或无安全生产许可证或安全生产许可证过期失效的施工队伍的扣（）分。

A、5 B、10 C、20 D、40 20、项目总监在青岛市行政区域内监理工程，无不良行为记录的，公共建筑工程每100平方米加（）分（不足100平方米不计）；

A、0.005 B、0.05 C、0.5 D、5

21、现场检查时项目总监无故不到位且未履行项目总监职责的扣（）分。

A、5 B、10 C、20 D、40

22、持工程造价专业中级水平等级证书者，市政管道专业可从事本专业工程造价（）万元以内的建设项目工程造价的编制、审核、控制。

A、1000 B、1500 C、2000 D、500

23、造价人员向市造价管理站提供工程造价技术信息资料，参与市工程造价管理站的工程造价培训授课、宣传等工作的，每次加（）分。

A、20 B、10 C、5 D、3

24、造价咨询企业业内相关单位评价结果为前3名的加（）分。A、40 B、20 C、10 D、5

25、甲级造价咨询企业造价咨询年营业收入未达到（）万元扣20分。A、500 B、300 C、200 D、100

26、造价咨询合同签订后（）日内网上备案。A、3 B、5 C、10 D、15

27、招标代理在确定中标人（）日内，未向招标投标管理部门提交书面情况报告的扣5分。

A、20 B、15 C、10 D、7

28、本地招标代理机构任命的项目主管最多不超过（）名。A、5 B、3 C、10 D、7

29、劳务企业施工现场办理“双卡”后未激活使用的务工人员超过（）的扣40分。

A、20% B、30% C、40% D、50% 30、劳务企业施工现场从业人员持证上岗比例未达到（）的扣10分。A、40% B、50% C、60% D、80%

31、劳务企业施工现场签订劳动合同人员比例未达到（）的扣10分。A、60% B、70% C、80% D、90%

32、在对外地入青劳务企业驻青人员日常动态核查中，工作人员与登记人员不符合率在60%的扣（）分。

A、3 B、5 C、10 D、20

33、劳务企业与农民工存在有关纠纷，同一问题未得到有效解决，导致（）次及以上重复上访的扣10分。

A、1 B、3 C、5 D、10

34、劳务分包企业在青岛市组织应对重大、突发事件以及应急事件中表现突出，获得青岛市政府表彰的，加（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5

35、施工单位对用户因施工质量问题的投诉推诿、扯皮或处理不力，造成用户重复投诉3次及以上的扣（）分。

A、3 B、5 C、10 D、20

36、《建筑工程扬尘防治工作导则》规定的扬尘防治措施施工单位有（）项(含)以内落实不到位的扣5分。

A、1 B、3 C、5 D、10

37、施工单位每（）人次不及时在青岛市信用考核系统申报确认本单位注册建造师（含外地入青注册建造师）基本信用信息的扣5分。

A、1 B、3 C、5 D、10

38、施工单位在施工现场派驻的管理人员有（）以下与施工单位没有订立劳动合同，或没有建立劳动工资或社会养老保险关系的扣5分。

A、40% B、50% C、60% D、70%

39、施工现场由施工总承包、专业承包企业直接雇用农民工从事劳务作业，经随机抽查有（）以上人员无社保手续的扣3分。

A、20% B、30% C、40% D、50% 40、施工单位考核等级为A级并在110分基础上，每超出10分（不足10分不计），在第二参加投标时加（）分，并在评选先进时优先考虑。

A、0.1 B、0.3 C、0.5 D、1

41、施工企业考核累计得分低于（）分的，不得参加各项先进评选，列入企业资质重点监督检查名单。

A、60 B、80 C、90 D、100

42、考核等级为D级的外地施工企业暂时收回《外地建筑施工企业入青信用证》，（）后重新核查入青条件及安全生产条件。

A、半年 B、一年 C、两年 D、三年

43、外地入青企业在青设有固定的分支机构和符合规定的管理人员入青时间连续（）年及以上，且本在青纳税额不低于50万元的加5分。

A、3 B、5 C、8 D、10

44、施工企业在青纳税额本在（）的加3分。A、50万元及以上、100万元以下 B、100万元及以上、500万元以下 C、500万元及以上、1000万元以下 D、1000万元及以上

45、在本市施工的房屋建筑工程竣工观感质量量化分值在（）分以上的，按照单位工程建筑面积给予加分，每100平方米加0.005分（不足100平方米不计）。

A、75 B、80 C、85 D、90

46、建筑施工企业在青岛市组织应对青岛市重大事件、突发事件以及应急事件中表现突出获得青岛市建设行政主管部门表彰的，一年内招投标加（）分。

A、0.5 B、0.6 C、0.8 D、1

47、施工单位的工程项目被评为标准化管理样板工程的，每项加（）分。

A、20 B、10 C、5 D、3

48、施工单位无故扣押已调出人员执（职）业、资格、岗位证书每（）人次的扣2分。

A、1 B、2 C、3 D、5

49、施工现场特种作业人员未持证上岗的，每次扣（）分。A、2 B、3 C、5 D、10 50、施工单位考核时每次被扣5分，一年内参加投标时每次扣（）分。A、1 B、0.5 C、0.3 D、0.2

51、外地入青企业的信息发生变更后，45天（含）至60天未办理变更手续的扣（）分

A、40 B、20 C、10 D、5

52、施工单位发生安全生产事故每死亡（）人的扣40分。A、1 B、2 C、3 D、5

53、考核等级为C级的外地入青项目经理（）内不得在青岛辖区建筑市场承接工程任务，并将有关情况通报注册所在地建设行政主管部门。

A、三个月 B、半年 C、一年 D、两年

54、施工单位项目经理参与的竣工工程观感质量量化分值在（）分（含（C）分）以上的，按单位工程加5分。

A、80 B、85 C、87 D、90

55、施工单位项目经理在青岛市行政区域内组织工程项目施工且无不良行为记录的，每100平方米（或10万元）加（）分（不足100平方米或10万元的不计）。

A、0.1 B、0.3 C、0.5 D、1

56、在考核内各参建分包单位项目经理按各项奖励分值的（）计算。

A、20% B、30% C、40% D、50%

57、内一个工程项目检查累计（）次无故不到施工现场的中标项

目经理，将该项目经理考核等级直接判定为D级。

A、10 B、5 C、3 D、2

58、（）后，建筑施工企业持有关验收证明到工程项目所在地建设行政主管部门取回建造师注册证书原件并解除网上押证。

A、工程主体验收结束 B、工程竣工验收结束 C、工程交付使用 D、工程结算完成

59、因监理不作为或错误指令而发生安全生产事故每死亡1人的扣（）分。

A、5 B、10 C、20 D、40 60、监理企业（）内未在我市承揽监理业务的扣20分。A、半年 B、一年 C、两年 D、三年

61、外地入青企业的信息发生变更后，（）天（含）以上未办理变更手续或检查时办公场所为其他企业办公，监理企业未检查发现或发现未上报的扣20分。

A、10 B、15 C、30 D、60 62、在对外地入青劳务企业驻青人员日常动态核查中，工作人员与登记人员（）（含）以上不符的扣20分。

A、60% B、70% C、80% D、90% 63、施工单位项目经理科研成果（论文、调研课题）获得国家科技进步一等奖的加（）分。

A、20 B、15 C、10 D、8 64、在施工正式文书中每发现（）项目经理只签字未盖执业印章的扣5分。

A、一处 B、两处 C、三处 D、五处

65、建设单位项目负责人强行要求设计单位、施工单位违反建筑工程质量标准，降低工程质量的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5 66、造价咨询企业的名称、住所、组织形式、法定代表人、技术负责人、注册资本等事项发生变更，未在（）日内到市级造价管理机构备案的扣10分。

A、7 B、10 C、15 D、30 67、施工单位恶意拖欠农民工工资或分包工程款，造成大规模群体上访及其他突发性事件，造成恶劣影响的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5 68、合理范围低价中标工程，因建筑施工企业原因造成不履行合同或终止合同造成恶劣影响的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5 69、外地入青建筑施工企业、人员未按规定办理入青信用登记手续每发现一次的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5 70、施工企业质量安全管理专职工作人员不到岗到位、企业与项目部质量安全管理人员或质量与安全管理人员相互兼职的扣（）分。

A、40 B、20 C、10 D、5

二、多项选择题

1、混凝土企业有下列（）行为的，考核时每次扣20分: A、企业在办理相关手续时隐瞒有关情况或者提供虚假材料的； B、企业超出资质范围进行生产经营活动的；

C、运输车、泵车等运输车辆发生重大、恶性交通责任事故的； D、企业使用禁止使用、不合格或已淘汰原材料进行生产的；

2、监理企业有下列（）行为的，考核时每次扣40分，一年内参加投标时每次扣3分：

A、应招标项目未经招标擅自开展施工阶段监理工作的； B、超越资质等级或范围承揽工程监理任务的； C、将承接的工程监理业务转包的；

D、因监理不作为或错误指令而发生一般及以上质量事故的；

3、检测机构有下列（）行为之一的，考核时每次扣20分。A、被市级以上建设行政管理部门通报批评的； B、为违规开工的工程提供检测数据和报告的； C、转包检测业务的；

D、被区市建设行政管理部门通报批评的； E、检测机构未建立检测人员档案的；

4、建设单位有下列（）行为之一的，在考核时每次扣5分： A、迫使承包方以低于成本的价格竞标要求垫资的； B、未按规定对施工现场围挡墙、临建等设施进行验收、巡查的； C、建筑施工对周边居民造成影响，未进行妥善处置并消除影响的； D、必须实行工程监理而未实行工程监理的；

5、项目总监在青岛市组织应对重大事件、突发事件以及应急事件中表现突出，获得国家、山东省、青岛市政府表彰，分别加（）分。

A、50 B、40 C、30 D、20 E、10

6、造价人员有下列（）行为之一的，考核时每次扣5分： A、经核实招标控制价存在问题，确需重新编制的； B、出具的工程造价成果文件，经核实误差率超过3%的；

C、在工程造价计价活动中有弄虚作假、附加其他不合理条件等行为的； D、出具的工程结算成果文件与备案的施工合同约定不相符的；

7、起重设备安装企业有下列（）行为的，考核时每次扣10分： A、安拆单位作业人员未持证上岗的； B、施工现场安拆单位人员数量达不到要求的；

C、起重设备安装（拆卸）作业过程中存在重大安全隐患的； D、安装起重设备完毕后，由于安拆作业导致施工现场存在安全隐患的；

8、劳务企业有下列（）行为之一，考核时每次扣3分： A、未能规定上报经营月报每漏报一个在建工程项目的； B、应参加考勤考核人员未按规定考勤考核或缺勤的； C、施工现场管理人员、劳务工长无故脱岗的； D、发放农民工工资不进行公示的。

9、施工单位出现下列（）情况之一，企业考核时每次扣2分： A、项目经理无故脱岗的；

B、施工现场未实行安全生产从零工作法的； C、未按规定对工人进行安全教育的；

D、施工现场未按规定设置淋浴室或未正常使用的；

10、施工单位项目经理有下列（）行为之一的，考核时每次扣5分。A、伪造或涂改施工质量、安全技术资料的； B、未按规定进行材料抽检的；

C、临时用电达不到“三级配电两级保护”的； D、在建工程内擅自安排人员办公、住宿的；

11、施工单位项目经理有下列（）行为之一的，考核时每次扣40分，一年内参加投标时每次扣2分。

A、超出执业范围和聘用企业业务范围从事执业活动的； B、同时在两个或者两个以上企业受聘并执业的； C、中标项目经理不驻现场的；

D、未变更注册单位，而在另一家企业从事执业活动的；

12、项目总监有下列（）行为之一的，在考核时每次扣20分，一年内参加投标时每次扣2分。

A、发生安全生产事故的；

B、签署有虚假记载等不合格内容文件的；

C、调查取证时恶意阻挠、拒不提供相关证据材料的； D、同时在两个或者两个以上企业受聘并执业的；

13、劳务企业有下列（）行为之一的，考核时每次扣20分。A、企业质量安全管理体系评估不合格的； B、未取得安全生产许可证擅自施工的； C、未使用规范的劳务分包合同示范文本的； D、施工现场未设置质量安全生产管理机构的；

14、施工单位有下列（）行为之一的，考核时每次扣40分，一年内参加投标时每次扣3分。

A、安全生产许可证过期失效仍从事施工活动的； B、发生一般及以上质量事故的； C、未取得安全生产许可证擅自施工的； D、施工图未经审查或审查不合格进行施工的；

15、施工单位有下列（）行为之一，考核时每次扣5分，一年内参加投标时每次扣0.2分。

A、施工现场未按标准化工地要求组织实施的； B、深基坑支护施工企业未编制防范事故的应急预案的； C、施工现场存有伪造资料现象的； D、项目经理无故脱岗的；

16、建筑工人安全防护三件宝是指（）。A、安全帽 B、安全鞋 C、安全网 D、安全带

17、建设单位项目负责人有下列（）行为之一的，考核时每次扣40分。

A、发生一般及以上工程建设质量、安全事故的； B、工程未经竣工验收或验收不合格即投入使用的； C、工程建设过程中被主管部门认定有违法分包行为的； D、未在规定时间内办理工程竣工验收备案手续的；

18、造价咨询企业有下列（）行为的考核时每发生一次扣40分。A、转包或接受转包工程造价咨询业务； B、在资质报批和日常考核中提供虚假资料的； C、内无工程造价咨询业绩；

D、超越资质等级业务范围承接工程造价咨询业务；

19、造价咨询企业有下列（）行为的考核时每发生一次扣3分。A、未按要求上报资料、信息或报表等； B、咨询合同签订后15日内未网上备案； C、工程造价咨询业务归档内容不符合规定； D、未与专职专业人员签订劳动合同；

20、施工单位有下列（）行为之一的，考核时每次扣10分，一年内参加投标时每次扣0.5分。

A、工程存在安全隐患被责令停工的； B、出具虚假造价成果文件的； C、未按照经备案的施工合同履约的；

D、弄虚作假，允许非本单位建造师挂靠注册的；

三、判断题

1、信用考核管理坚持“事实公开科学公正、量化评价、动态监管、高度联动”的原则。（）

2、青岛市城乡建设委员会负责组织实施全市建筑市场主体信用管理考核，具体工作由各区、市建管局青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局（以下简称市城乡建设委建管局）承担（）

3、各区、市对建筑市场主体加分的表彰奖励，应在实施前后到市城乡建设委建管局进行备案。（）

4、考核等级为D级，列为“失信企业”名单。（）

5、检测机构检测人员，是指取得建设工程质量检测人员资格证书，在检测机构从事检测工作的试验员、授权签字人、质量负责人和技术负责人。（）

6、各检测机构之间在行业自律行为等方面进行互评，按照委托方、施工方、行业内互评各占权重60%、20%、20% 50%、30%、20%进行加权平均，得出各检测机构综合评分。（）

7、检测机构考核等级为B级企业，列入资质重点监督检查名单，企业主要负责人须接专项培训、并考试合格。一年内不得申请资质增项。（）

8、招标代理从业人员考核等级为C级的，依法取消其作为项目经办人的资格至少三个月。（）

9、建筑“双卡”是指“建管亲情卡”和“爱心工资卡”。（）

对秦皇岛市房地产市场的思考 篇7

2010年4月份, 国务院为了遏制部分城市房价过快上涨, 发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即国十条) 。“新十条”在政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格的规定。文件发布后, 房地产市场出现了积极的变化, 房价过快上涨的势头得到初步遏制。2011年1月份, 为巩固和扩大成果, 进一步做好房地产市场调控工作, 逐步解决城镇居民住房问题, 促进房地产市场平稳健康发展, 国务院办公厅又再次下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (即新八条) 。“新八条”对加强税收征管、进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建时力度、调整完善税收征管政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、政府制定住房价格控制目标制度、加强舆论引导等八项内容进行了细致的规定。总的看来, 新政策的出台一是方向明确, 严格做好房地产市场调控工作, 保障政策执行有力。“新政”发布的前后, 国土部和财政部、住建部等部门依据各自职能相继发布调控措施, 加之地方政府各类实施细则的出台, 政策出台的力度和密度空前, 一方面表明了中央调控房地产市场, 抑制畸高房价的决心, 另一方面多角度形成政策组合拳, 可以保障政策落地发力, 尽快促成市场转变。二是内容全面, 严格控制房地产市场供需及监管格局。新政首次明确在控制房价过快上涨方面采取考核问责机制。在具体措施方面, 新政从控制个人购房贷款条件出发, 改变市场需求格局, 抑制不合理需求;从完善土地出让制度和供应土地计划出发, 抑制居住用地出让价格非理性上涨;从加大住房用地供给出发, 一方面加大保障性住房保障力度, 另一方面加大普通商品住房的供给并调整供应结构;从加强房地产市场监管出发, 严格惩戒房地产企业经营过程中的违法违规行为, 重塑房地产行业纪律。

二、秦皇岛市对房地产市场现状的分析

(一) 土地市场情况。

以2010年秦皇岛土地市场情况为例, 全年以房地产用地供应为重点, 各类用地供应量均有较大增长, 土地出让价款稳步提高。同时, 商品住房用地和工业用地出让平均价款有所回落。总体而言, 随着各项宏观调控政策落实, 土地市场呈现出总体区趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化的态势。秦皇岛市全年土地供应总量17万公顷。其中, 工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地 (包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地) 供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%。

(二) 房产市场情况。

2010年10月以来, 秦皇岛市各区域成交数据均不同程度下降, 总成交量数据下跌40%, 表明市场受9.29政策调控较大。目前河北省限外令的政策, 在一定程度上加重了市场的观望情绪。通过对别墅市场做了调查, 其中购房客户中外地客户所占比例较大, 并且别墅市场所剩房源也不多。

(三) 小产权房问题。

小产权房也是当前房地产市场的一个重点问题。据业内人士透露, 中国目前小产权房建设面积达60亿平方米, 这可是个惊人的数字。小产权房分布大城市和经济发达区多一些, 可也不能忽视二三线城市以及农村建设中正在发生的情况。小产权房的闲地, 有的占用集体建设用地;有的占用农田等非法用地情况不少。这些, 在一些地方不但没有得到制止, 还大有蔓延之势。综上, 从它的建设面积数量之大, 分布情况范围之广, 土地使用情况之复杂, 蔓延情况之严重来看, 确实是应引起社会关注且亟待解决的问题。小产权房的产生, 有其深刻的社会和经济背景, 是多年积累的问题。其原因有两个:一是我国由于土地全部国有后, 实施有个过程, 转地补偿时受利益驱动, 抢着违建;二是对违法用地处理失之过宽, 违法占地有便宜可占, 致使出现很多违法用地, 违法建筑。对于小产权房问题, 国务院高度重视, 国土资源部门负责人表示, 对于全国小产权房的处理要等到小产权房处理政策出台后一并受理。有关部委正在研究制定小产权房清理整治方案。针对小产权房转正问题, 我国首个拿到准生证的深圳, 成为社会各界的焦点。在此次立法中, 深圳市实现了五大突破:一是通过全面普查摸清全市违法建筑底数;二是对符合条件的违法建筑确权发证, 在予以处罚和补收地价款后, 按规定办理初始登记, 依法核发房地产证;三是明确了必须坚决拆除的违法建筑的范围;四是给予违法建筑一条新的出路, 准予部分符合一定条件的违建在政府严格监管下临时使用, 确保所有违法建筑置于政府有效管理之中;五是通过给予政策优惠, 形成激励机制, 既不让违法者占便宜, 也不让老实人吃亏。当前, 我们要做的工作最重要的是摸清底数, 对于在建及在售小产权房必须全部停建和停售。清理整治的政策必须考虑历史和现实的因素, 但有一条很关键, 那就是正确考虑社会稳定和承受力, 也一定不能让违法者占到便宜。同时, 还要妥善处理好历史遗留的土地违法问题, 才能更好地加快国家建设, 实现城乡一体化新格局。

三、对当前房地产市场的思考

戴德梁行：青岛商业地产趋好 篇8

DTZ戴德梁行青岛分公司助理董事林秀华认为，从2013年青岛商业物业的供应及成交状况可以看出，青岛商业地产明显供大于求，存在价格波动区间。尽管如此，各区域商圈近年发展势头依然保持良好，市区商业已入市总量超过220万平方米。从体量、成熟度和辐射范围三个维度考量，在中山路、台东、市北CBD、香港路、崂山、李村六大商圈中，以香港中路和李村商圈影响力最大，构成青岛一南一北两大市级商圈格局。其中香港路商圈已形成为目前青岛市体量最大、销售最好的商圈。然而各大商圈的未来商业物业供应均超过或接近原有供应，未来5年新增供应量将超过300万平方米，商圈档次进一步升级，竞争也将愈来愈激烈，机会与挑战并存。

从商业地产投资回报来看，林秀华分析了部分写字楼和商业街的投资回报佳绩。目前商业地产价格总体走高，投资回报空间不断被挤压，总体投资回报率下降，但较住宅仍然有可观的利润空间。与同时期、同地段的住宅地产相比较，商业地产的回报周期更短，投资价值更高。其次，时间对商业地产投资回报率影响明显。据统计数据资料显示，建设年份较早的商业地产，投资回报率比较高，这说明良好的市场投资环境需要长足的培育期，投资者应该允许市场有一个发展的时间。

从宏观经济背景来看，青岛市经济发展有几个良好的数据，为商业地产发展创造了有利条件：第一，青岛市2013年GDP总量在全国百大城市中位列第13；在环渤海经济区主要城市中位列第3，仅次于北京和天津。第二，2013年青岛市第三产业比重突破50%，服务业的迅速发展，意味着商业地产的需求量在未来还将不断扩大。第三，居民消费力不断提高，近年社会消费品零售总额的年增长率一直保持在10%以上，2013年达到2900亿元。由此可见，青岛市人均可支配收入及消费支出均不断增长，稳定的经济状况足以支撑商业地产持续向好发展。

因此，青岛商业地产将会继续保持较稳定的投资回报，但投资者也要谨慎规避风险。林秀华建议道：“对于商业地产来说，前期定位和后期运营管理是商业地产能否获得成功的关键要素，商业项目的每个环节都需要高资金和高智力人才的投入，二者缺一不可。开发商容易存在的一个典型问题是：对高资金投入有预期，但未足够重视高智力人才的投入，缺乏专业的商业操作团队，由此导致项目定位模糊，后期运营管理不到位，无形中使项目风险加剧。”

（本刊记者）