房地产会计全流程演练（通用5篇）
房地产会计全流程演练 篇1
第一部分：房地产开发流程 第一章：房地产开发总流程 获取土地信息 市场调研、投资分析 90天 申领项目建议书 招标/拍卖取得土地使用权 签订土地出让合同、办理土地证 70天 方案设计 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 40天 施工图设计 25天 高层780天、小高层580、多层340天 施工许可证 工程施工阶段 30天 竣工验收备案 40天 申领入户许可证 20天 物业接管 15天 办理初始登记 交房入住 注： 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2 项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 第二章：房地产项目开发全流程 一 房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 招标/拍卖取得土地使用权 概念设计 投资估算 设计单位招标 项目及产品定位 项目初级计划 建筑初步设计审查意见通知书 建筑方案设计审查意见书 建设用地规划许可证 国土使用证 建设项目选址意见书 开发设想提供 土地拆迁 初步设计、景观方案设计 初步设计任务书 方案设计 方案设计任务书 编制项目工程计划 拉围墙、地质勘探 目标成本制定 成本测算 地勘、文堪单位招标 项目工程招标计划编制 销售指标确定 销售部施工管理 销售部设计 销售部选址 销售部选址 营销策划 项目运营计划完成 编制项目运营计划初稿 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 基础施工图 建筑施工图设计 三通一平 总包单位确定 监理单位确定 甲供（指）材招标方案 施工图审查备案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）销售推广方案 项目班子配置 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）装修材料的选样及封样 设计变更 完成施工图设计、景观设计 主体结构验收 一般装修工程 外墙保温、防水 门窗、栏杆、精装修 外架拆除 室外配套管网 景观道路 砌体工程施工 主体结构施工 基础工程验收 基础工程施工 成本过程控制总结回顾 进度款审核 签证变更审核 隐蔽工程收方 成本施工过程控制计划 确定分包单位 招标工作阶段性总结 招标评价 招标工作总结 招标评价 过程招标采购 业主开放日 销售管理（强销期、持续期、尾盘）开盘 产权测量 预售许可证 定价 开放 销售培训 运营管理总结、考核 项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）项目初级计划 物业检查及接管 施工过程提前介入 综合竣工验收 竣工备案 向物业移交 竣工结算 交房 交房准备（交房方案、交房附图）竣工结算 交房后的整改 物业管理商业经营 说明：
n 目的：
为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 n 适用范围：
本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 n 定义：
《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 n 工作程序：
详见《工作流程说明》 n 支持性文件：
无 n 相关记录：
无 二 房地产开发全流程 n（网络计划样本）（一）工 作 类 别 制定目标成本 投资估算 成本测算、编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平28 25 19 15 10 4 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设 工程类 27 14 施工图设计（有关 全套 21 7 3 可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口头确定）完成 景观设计完成 技术类 行 性 调 查 结 26 24 22 束 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程 6 18 13 11 2 1 形 签订土地协议 意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证 发展类 成 报 按实际时间 17 8 告 土地拆迁 国土使用证 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 29 23 16 20 12 9 5 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（二）工 作 类 别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类 48 37 预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作 发展类 46 成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购 控制总结 47 42 保温、防水 门窗 外架 室外管网 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程 工程类 水、电、智能化等安装工程 39 34 业主 产权测量 49 38 32 销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（三）工 作 类 别 58 52 分项验收（消防、人防、综合竣工验收 规划、档案、环评 竣工备案 发展类 57 55 成本控制工作总结 竣工结算 根据物业 66 63 60 56 54 51 50 景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改 工程类 交房准备（交房59 67 65 64 61 物业验收 方案、交房附图）交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 物业类 62 53 业主开放2 销售收尾、配合交房工作 营销类 0 时间 说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述 三 房地产开发全流程说明 步骤 是否为重点控制点 工作重点描述 时限 重要输入 重要输出 流程编号 责权事项编号 相关表格模板 1 发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项 《可行性研究报告》 2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过 《可行性研究报告》 《项目定位策划报告》 3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。
招标采购中心组织确定后的设计单位 《概念设计任务书》 概念设计成果 4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析 《项目投资估算表》 5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》 计委审查进行项目立项 国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查 建委办理《投资开发项目建设条件意见书》 环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查 《项目选址意见书》 6 设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》 《方案设计任务书》 《方案设计》 7 在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作 8 发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》 9 ZD 规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件 人防办完成人防工程建设布局审查 国土资源局完成土地预审 完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查 10 成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作 《成本测算书》 《地勘（文堪）中标单位确认书》 11 设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计 初步设计 景观方案设计 12 项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探 13 ZD 发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》 《国有土地使用证》 14 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查 公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查 完成国土资源局土地预审 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查 《建筑初步设计审查意见通知书》 15 设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计 16 发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案 《建筑初步设计审查意见通知书》 建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书 建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 17 在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划 制定目标成本计划 编制工程计划 编制工程招标计划 18 ZD 发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设计审查 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查 《建筑工程规划许可证》副本 19 在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案 《监理单位中标确认书》 《（主体）施工单位中标确认书》 20 ZD 发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 办理施工报建登记 完成对工程进行发包、确定施工队伍 《建筑工程施工许可证》 21 项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作 22 设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》 《景观设计施工图》 23 营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工 24 营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定 25 营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26 设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审 《图纸会审纪要》 27 ZD 工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》 办理完成开工前各类证件 完成施工图纸会审 施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过 施工单位做好开工准备 28 招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》 29 设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容 《设计变更单》 《技术核定单》 特殊工种《施工方案》 30 土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31 桩基施工 在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程 32 基础工程施工 桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》 《基础结构工程验收》记录 33 营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价 34 成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核 结算依据资料 《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》 35 ZD 五层结顶 36 ZD 发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》 提供资料（证明材料）：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 公司的《营业执照》和《资质等级证书》 工程施工合同 商品房预售方案 《商品房预售许可证》 37 砌体工程完成 38 ZD 项目部（项目公司）协调组织《建筑工程主体结构验收》 主体结构有关证明资料 原材料复验报告 混凝土最后一批浇筑的试验资料 施工过程控制资料 其他有关资料 《建筑工程主体结构验收》记录 39 招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定（供应）异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作 《甲指（供）材料确认单》 40 ZD 装饰、装修工程完成、外架拆除 41 室外管网等配套工程进场施工 42 景观道路施工 43 发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收（消防、人防、规划、档案、环评）异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各分项验收报告 44 项目部（项目公司）做好工程资料准备工作。物业公司开始介入验房 45 ZD 发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收，做好竣工备案。异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各项环检工作完成，取得合格资料 项目工程资料齐全 项目工程全部结束 竣工备案证书 46 工程移交物业公司，物业公司根据验收标准进行验收，对验收发现的问题书面提交项目部（项目公司），项目部（项目公司）安排整改落实 47 物业公司管理方准备工作（交房方案、交房附图、交房道具等）营销部核和项目部（项目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物业公司为主导、项目部（项目公司）、营销策划中心全力配合。有必要时取得总公司有关领导（及有关人员）的全力支持 49 营销策划中心（营销部）交房前做好房源销控、完成商品房销售计划 50 物业公司受理交房后的业主各类投诉，并且进行分类处理 51 项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修 项目和物业进行最后交接，并负责组织有关参战单位召开移交会议，明确移交后的责任 项目移交资料目录 各施工单位质保金以及质保期明细表 52 项目进入正常的物业管理程序 编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的 1-1 目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性 1-2 作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。
2.适用范围 本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作 3.定义（暂无）4.职责 地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。
主管岗位：
计划管理中心负责人 与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。
负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。
协管岗位 工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。
主办岗位 营销策划 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。
项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。
5.程序 5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。
5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系 5-2-1编制网络计划的要素是：
5-2-1-1 工作要素 事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。
5-2-1-2 时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。
一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。
两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。
5-2-1-3 逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。
持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。
5-2-1-4 责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。
5-2-2 编制网络计划的要点 5-2-2-1 定目标工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。
5-2-2-2 建立座标系统（这与运营计划中的网络设置有所不同，运营计划的纵横坐标体现的是项目开发的主要节奏骤和配合工作之间逻辑关系）横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。
纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。
5-2-2-3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。
5-2-2-4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。
5-2-2-5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。
5-3 网络计划的优化和调整 5-3-1 事先优化 5-3-1-1 成本目标，进度目标和质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；
压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；
而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。
5-3-1-2 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。
5-3-2 过程检查 5-3-2-1 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。
5-3-2-2 过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。
5-3-2-3 经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。
5-3-2-4 用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。
5-3-2-4 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。
5-3-3 及时调整：调整的原则是使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。
5-3-3-1关键工作拖延的，一定会影响负责人期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起负责人期延长。
5-3-3-2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。
5-3-3-3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划负责人期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划负责人期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。
5-3-3-4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。
5-4 调整、优化后的《**项目开发流程计划》（网络计划）报总裁办公会审核、批准后正式发布实施 6、支持性文件 《土地出让合同》 《物业发展建议》 《项目运营计划》 《规划设计文件》 《营销策划方案》 7、相关记录 《**项目开发流程计划》 仅供参考 您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。
房地产会计全流程演练 篇2
但2009年初的景象打破了这个共识。当美国的次贷危机正向全球金融危机转化之际, 美国的房地产价格跌幅在扩大, 而我国房地产却出现了“小阳春”, 北京、上海等城市的交易量大幅度增加, 有些城市的月均交易量创出历史新高。这说明, 美国的次贷危机对中国楼市的影响并非是简单的因果关系, 需要我们重新审视美国的次贷危机对我国房地产市场的影响。
我们尝试把美国的次贷危机划分为四个不同的阶段:次贷危机爆发阶段 (2006年中-2007年底) 、次贷危机深化阶段 (2008年初-2008年9月) 、次贷危机的恶化阶段 (2008年9月-11月) 、危机的应对及化解阶段 (2008年11月—2009年后) 。在每个阶段, 我们分别从金融与实体经济两个角度分析美国次贷危机对中国房地产市场的影响。
一、次贷危机爆发阶段 (2006年中-2007年底) 对中国楼市的影响
次贷危机从一开始就对我国楼市产生深刻的影响, 但在其爆发阶段对我国楼市的影响主要是通过货币政策传导的, 结果是刺激了房价的上涨。
美国的房地产市场是2005年中开始进入下降通道的, 次贷的违约率从2006年第三季度开始迅速上升, 即次贷危机是从2006年第三季度开始爆发的。受次贷违约率上升的影响, 美联储的货币政策开始转向, 停止了自2004年以来的不断升息的操作。美联储的这一转向使中国的货币政策操作出现空前困境。
2003年以后, 美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加, 迫使美联储自2004年之后收紧货币。美国的多次加息, 给中国的货币政策操作提供的一定空间, 在一定程度上降低了人民币升值的压力 (因为美国的利率比中国高) 。自2006年6月份以后, 美国楼市已经出现了明显的降温景象, 美联储为了防止楼市出现“硬着陆”, 美联储收缩货币的步伐出现暂停。而此时的中国正值人民币升值途中, 国际资本从世界各国涌进中国, 出现了外汇储备的大幅度增加, 及银行体系的流动性过剩。在这一历史背景下, 我国出现了房地产市场及股票市场的活跃。2005年至2006年国家出台了一系列措施对房地产市场进行调控 (如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”) 。美国紧缩的货币政策操作出现中途停滞, 中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施, 不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。从数据中可以看出, 2005年7月21日人民币汇率改革之后, 人民币兑美元在2005年只升值40个基点, 2006年全年升值352个基点, 升值幅度为4.36%。而2007年全年升值503个基点, 幅度达6.44%。2006年下半年至2007年底, 人民币升值速度逐步加快。
但人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度, 在人民币汇率快速升值的刺激下, 国际资本流入中国的数量迅速增加 (见外汇储备图) , 2005年之前我国外汇储备每年增加数量在2000亿美元以下, 而2006年后外汇储备迅速增加, 2006年增加2475亿美元, 2007年增加4619亿美元, 2008年增加4178亿美元。国际资本向我国的大量流入加剧了我国的流动性过剩, 人民银行只能用增加存款准备金率的方式调节银行体系的货币数量, 人民银行2007年每隔一个月就将法定存款准备金率提高0.5个百分点, 到2008年上半年, 法定存款准备金率提高到17.5%。但此举只能收紧银行的信贷投放, 无法回收因增加外汇储备而投放的基础货币, 从基础货币余额的的迅速上升数据中就可以看出当时的金融形势。
在此阶段, 尽管美国经济有放缓的趋势和迹象, 但美国的消费依然强劲, 实体经济并没有受到明显的影响, 最明显的证据是2007年美国消费占GDP的比重达到创记录的72%, 2007年第二、第三季度GDP的增长超过以往的平均值, 达4.8%的年增长率。2007年, 中国对美国出口增长14.4%, 全部出口增长25.7%, GDP增长达13%。
在流动性过剩及经济增速加快的刺激下, 我国资产价格出现了飙升, 股市价格从2006年10月底的1800点开始, 用一年时间里上涨到6000多点。房地产价格同样出现大幅度上涨, 在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。
从上述分析可见, 在次贷危机爆发至2007年底, 美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响, 我国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。换言之, 没有美国的次贷危机的爆发, 就不会有我国严重的流动性过剩, 也就不会出现2006年、2007年的股价、楼价的大幅度飙升。
总之, 次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市, 而且极大地刺激了中国的楼市。
二、次贷危机深化阶段 (2008年初-2008年9月) 对中国楼市的影响
2008年初, 花旗集团和美林证券分别公告, 2007年财季亏损高达98.3亿美元和98亿美元, 主要原因是持有的次贷产品出现大幅度资产减记, 摩根大通、瑞士银行等金融机构也出现2007年度较大亏损。2008年3月中旬, 美国第五大投资银行贝尔斯登因流动性危机被摩根大通收购, 7月份“两房”出现危机。表明次贷危机开始进入深化阶段。
该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛, 美国股市出现大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“两房”等金融类股票遭到恐慌性抛售, 股价下跌幅度超过90%。但美国的实体经济并没有受到大的冲击, 经济增长仍然处在正值区间, 第二季度美国的GDP增长还有2.8% 。中国对美国出口的增长有所放缓, 但中国对欧洲出口增长加快, 总体出口形势依然不错。
此阶段美国次贷危机对我国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导, 中国股市随美国股市下跌而下跌, 股市财富大幅度缩水, 楼市因而失去支撑。
从股市运行的现象上看, 2007年底以后中国股市与美国股市的相关性很大。明显的证据是, 花旗集团于2008年1月16日公布, 受累于近180亿美元的次贷相关资产冲减, 该行在2007年第四季度巨亏98.3亿美元, 为花旗有史以来最大的季度亏损, 也超过了此前市场最悲观的预期。受此影响, 全球股市大跌, 上海综合指数继1月16日大跌150多点后, 17日再跌130多点 (17日一度跌幅超过250点, 最大跌幅为5%) 。
在历史上, 中国股市与美国股市之间基本上没有相关性, 但2007年之后的中国股市与美国股市之间的相关性越来越大, 其原因有三:一是中国股市中国际资本的比例越来越大, 除了通过QFII这个正常渠道进行中国之外, 很多国际资本是通过非正常渠道进入的;二是中国参与国际分工越来越深, 国际市场对中国经济的影响越来越大, 国际资本市场的波动自然对中国股市的影响越来越大;三是前期中国股市涨幅太高, 国际市场的风吹草动自然会影响到国内市场的信心;第四是美国股市影响H股, 而H股影响A股。
以上述第四点为例, 自2007年11月以后, 香港恒生指数从32000点下跌到2008年初的25000点上下, 幅度超过20%, 尤其是银行股的跌幅巨大, 工商银行、中国银行、建设银行的股价跌幅都超过30%。毫无疑问, 这些银行股的下跌与花旗等银行股在次贷危机中的不好表现直接相关。受次贷危机影响, 花旗的股价已经跌近净资产, 市净率到了1倍左右, 花旗的股价下跌使不少套利资金从中资银行股撤出, 因为从估值的角度看, 中资银行股比花旗的贵很多, 花旗的市净率为1倍, 而工商银行等的股价的定价一度超过4倍, 显然, 卖出中资银行股买进花旗等股票是不错的套利机会。
H股的下跌直接影响到国内A股市场的表现。就在当时国内投资者憧憬8000点或10000点时, 而银行股一直欲振乏力, 疲态尽现, 原因就在于H股的不好表现。这是花旗巨亏对国内A股市场的直接影响 (参见拙作《花旗巨亏对A股意味着什么》) 。
2008年的股市下跌对房地产市场影响很大。2007年我国股市市值增加了15万亿元之巨, 流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量 (储蓄存款每年增加约2万亿元) 。迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等, 在2007年股市大涨的时候, 不仅住房销售价格及金额大涨, 而且一次性付款的比例也创新高。当股市于2008年初开始快速下跌后, 这些虚拟的财富迅速化为乌有, 楼市迅速进入低迷期。
曾经在网上流传甚广的“万科松山湖会议讲话”里有这样一段话“万科在行业内和各行业的比较收入中, 高管和员工收入相对来说是中偏高的, 在座的高管, 如果凭你们的正常的工资收入, 能买松山湖1号的房子吗?为什么我们的高管在前年 (2006年) 去年 (2007年) 可以考虑买2-3万的别墅?主要是资本市场的泡沫膨胀造就的。万科在去年的最高市值超过3000亿人民币, 是全世界最高市值的房地产公司, 而现在 (2008年9月初) , 市值不到700亿元, 而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿, 通过证券市场爆发的财富基本上被消灭了。”我们不关心该文字是否真的出自万科高管之口, 该文字里阐述的观点和结论显然是有价值的。
在这一阶段, 我国的货币政策陷入了空前的两难境地:一方面是资产价格 (股价与楼价) 的大幅度下跌, 而另一方面是物价的不断上涨。之所以出现这样的矛盾, 主要原因是次贷危机对金融市场已经产生作用, 而对实体经济冲击还没有显现出来。由于美国的实体经济还没有受到大的冲击, 全球大宗商品价格一直处在高位运行, 导致我国的物价不断上涨, CPI最高超过8%, PPI超过10%。而2008年上半年, 股价下跌超过50%。面对如此复杂的国际、国内矛盾, 我国宏观经济政策方针由年初的“双防” (防止经济增长由过快转为过热, 防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀) 调整为年中 (7月份) 的“一保一控” (保增长, 控物价) 。
总之, 此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用, 而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的。
三、次贷危机的恶化阶段 (2008年9月-11月) 对中国楼市的影响
这个阶段的标志性事件是雷曼兄弟申请破产保护和AIG申请政府保护。雷曼的主要债权人在欧洲及英国, 雷曼的破产使与之相关的金融机构损失6000多亿资产 (雷曼债权合计6000多亿美元, 最后价值只有400多亿美元) , 受此打击, 与次贷有关的债券及股票价格大幅度下跌, 全球范围的金融机构资产减计的规模不断增加, 次贷危机正式演变为全球金融危机。
此阶段的特点是, 全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击, 中国也不例外, 这是该阶段与前面两个阶段之间的重大差异之所在。不论金融还是实体经济对我国房地产市场的影响都是负面的, 房地产市场进入了“冰河期”。
危机严重恶化在金融方面的主要表现有以下几个方面:首先表现为欧美商业银行的隔夜拆借利率都大幅度上升;其次表现是美元指数迅速反弹 (参见前面的美元指数走势图) , 仅用一个月时间就从最低70点附近大幅度攀升到85点以上, 涨幅达20%多;信用债券与国债之间的利差迅速扩大, 美国国债的市场收益率出现负数。这些都说明当时的信用基本上冻结, 投资者的风险偏好降到了很低的程度, 避险需求迅速上升。
危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结, 反映全球贸易活跃程度的指标BDI从2008年6月份的最高点11000多直落到10月底的1000点左右, 下跌幅度超过90%。
除了贸易冻结之外, 消费也出现明显衰退。美国的消费从2008年9月份开始出现负增长, 2008年第三季度、第四季度消费增长分别为-2.8%、3.0%。美国的GDP增长也从2008年第三季度开始出现负增长。与此同时, 全球主要发达国家及大部分发展中国家的GDP都出现负增长, 有些国家的GDP出现超过两位数的负增长 (如日本等) 。
在此期间, 我国的实体经济及金融运行同样受到全球金融危机的冲击。从实体经济角度看, 我国出口受到严重冲击, 进口与出口都出现明显负增长, 工业增加值及GDP数据直线下落。工业增加值及GDP增长速度滑落到1998年以来的最低水平。钢铁、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很强的行业出现效益迅速下滑甚至亏损, 尤其是大宗商品价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响, 从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年以后, 石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨, 与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体, 这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。受金融危机影响, 全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌, 这些群体的收入随之减少, 对高档住宅的需求迅速下降。
从金融的角度看, 全球金融危机已经通过以下三个途径直接影响到我国房地产市场:
1) 国际资本流动的方向出现逆转。2005年以来, 当人民币汇率改革以后, 吸引了大量国际资本向中国, 房地产市场是这些国际资本投资的重要领域, 这也是2005年以后我国政府出台很多政策打压房地产价格而收效甚微的主要原因。2008年金融危机恶化之后, 欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国的外汇储备的增速放缓 (甚至是减少) 的事实中可以清楚地看出国际资本流行的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼, 因此, 金融危机直接影响到我国这些高端房地产市场。
2) 受金融危机影响, 很多跨国公司收缩战线, 将其在中国的机构撤销, 这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。
3) 房地产类公司的融资出现困难。在危机的打击下, 信贷市场和资本市场对房地产融资的风险溢价大幅度增加, 房地产类公司的融资出现停滞。
总之, 此阶段我国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击, 是我国楼市表现最差的阶段。
四、危机的应对及化解阶段 (2008年11月之后) 对中国楼市的影响
当次贷危机演变为全球金融危机之后, 各国政府紧急采取措施应对危机, 我国政府从11月上旬开始出台一系列措施应对危机, 开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策, 在这些政策中, 金融政策对此阶段的房地产市场影响最大。笔者认为, 其中最主要的金融政策是人民银行放弃对商业银行的信贷额度管理。之后, 出现信贷井喷: 2008年11月份信贷增加4700多亿元, 12月份信贷再增加7600亿元, 2009年上半年信贷增加7.37万亿, 相当于2008年全年的1.5倍。
在政府采取救市政策之后, 我国商业银行积极扩大信贷, 而西方大多数商业银行却难以如此, 之所以有此差异, 有三个主要原因:1) 我国银行体系刚刚进行过一番改革, 银行资本充足率大幅度提高, 所有商业银行的财务状况都很健康, 而西方商业银行则相反, 次贷危机使大多数商业银行资本损失很大, 财务状况严重恶化。2) 我国政府积极增加基础设施投资, 这些政府投资项目风险相对较小, 有效刺激了信贷需求。3) 我国商业银行是以国有控股为特征的银行, 政府行政指令或中央银行的窗口指导效果良好。
宽松的信贷政策对房地产市场的供给与需求都产生了积极的影响。1) 对于开发商而言, 宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降, 不再需要依靠降价甩卖来回笼现金 (2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的) 。在房地产市场的价格形成机制中, 开发商是主动定价者, 开发商的流动性风险解除后, 房地产价格就失去了下行的动力。2) 商业银行为了控制风险, 将信贷资金主要集中在国有控股的企业, 使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持, 而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会, 于是将目标转移到房地产领域, 制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3) 对于地方政府来说, 由于有了信贷资金的不受约束的供给, 减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计, 在2009年的前八个月里, 通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此, 我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少 (在价格不断上涨的背景下, 出让土地同比减少了25.1%) 。土地供应的减少助涨了土地价格。4) 对于购房者而言, 信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期, 买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。
此外, 政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用。
尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济, 但只有我国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显, 这得益于我国特殊的社会结构和经济结构, 得益于我国居民较低的负债率。
如果说美国经济高度依赖金融的话, 那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国经济的主导力量, 只有当经济危机演变为财政危机时, 才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收, 但由于2008年之前的2万多亿的财政积累 (表现为财政在中央银行的存款) 及国债余额占GDP的比例不高, 在短期内财政运行没有太大的问题。
从实体经济角度看, 从2008年11月份各国采取措施应对危机之后至2009年第二季度, 金融危机对我国的出口影响依然存在, 有些行业的出口甚至在恶化, 因此, 此阶段的实体经济对房地产的影响还是负面的。鉴于我国经济结构对外需的严重依赖, 出口下降的负影响还会逐步深化, 对房地产的副面作用力还会继续增加。
因此, 在这个阶段, 金融因素对楼市的影响是正面的, 而实体经济对楼市的影响是负面的, 楼市走势是两种力量共同作用的结果。
五、结论与推测
通过上述分析, 我们可以看出, 次贷危机对我国房地产市场的影响是复杂的过程, 在次贷危机的第一阶段 (爆发阶段) , 无论是金融途径还是实体经济途径, 次贷危机对中国的房地产市场的影响力都是向上的正面作用;进入第二阶段 (危机深化阶段) 后, 股市大幅度下跌拖累我国房地产市场, 但此阶段的次贷危机对中国实体经济影响十分有限;第三阶段 (危机恶化阶段) , 次贷危机通过实体经济及金融两个途径对中国房地产市场产生负面影响;第四阶段 (应对危机阶段) , 次贷危机通过实体经济途径对我国房地产起负面作用, 但金融因素对房地产开始起到正面的刺激作用, 两股力量共同作用使2009年房地产市场呈现了回暖趋势。
展望未来, 首先从实体经济角度分析。次贷危机已经演变成为全球金融危机, 该危机对中国经济的影响将持续较长时间, 尤其是对中国出口的影响, 中国出口高速增长及经济高增长的时代可能会结束了 (至少是暂时结束了) , 这将对住房需求产生深远的影响。
从金融的角度分析, 信贷的高速扩张可能已经结束, 2009年第三季度之后, 房地产市场的供给与需求将出现明显的变化。因为2009年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险, 收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从2009年前八个月的信贷运行情况看, 地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道, 这类融资平台多是地方政府发起设立, 通过划拨土地、股权、规费等资产, 包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司, 并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计, 在前八个月的8万多亿信贷中, 有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台, 有些城市有数十个融资平台, 花样很多, 是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的, 因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和, 其风险是不言而喻的。
2009年9月20日前后, 先后有两位人民银行副行长出面讲话, 提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话, 他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时, 强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视;9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话, 他认为:“今年地方融资平台在全国有了加速发展, 对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑, 很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明, 金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款, 地方政府为了继续扩大投资, 必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。
金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款, 此举将使信贷增长速度大为减缓, 信贷的减缓将抑制房地产的需求。
从金融角度分析, 还应该关注另外一个不确定因素—汇率。从2009年第三季度的表现看, 美元出现加速贬值的趋势, 而人民币汇率与美元汇率自2008年底以后一直是盯住的关系, 在美元贬值的作用下人民币汇率升值的预期必然会再次形成。受此影响, 外汇储备将再次高速增长, 金融体系的流动性过剩现象会卷土重来, 这将会对房地产的需求形成刺激。
龙光地产全流程产业链高效能运营 篇3
龙光地产股份有限公司是集复合地产多元化经营、建设系统多元化发展和资本投资为一体的综合性企业，龙光地产自创立以来一直专注于住宅地产开发，从汕头起步，到覆盖珠三角8个城市，目前龙光地产已在广东、广西、四川、海南等省的12个城市成功开发30多个项目，同时，龙光地产的商业地产、酒店业和城市综合体等业态也不断壮大发展。龙光地产于2011、2012年蝉联中国房地产百强企业，已经连续十年获得“广东地产资信二十强”，连续两届获得“广东省百强民营企业”等荣誉称号。
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龙光地产始终在不断地学习和创新，致力于追求企业发展和客户生活的价值最大化;希望树立企业与人、企业与城市“共创未来”的优秀企业公民形象。一方面是企业能够不断壮大发展，能够有更多优秀的产品和经验为行业和市场所欢迎，成为中国优秀的房地产企业。一方面是我们希望给客户更美好的生活体验，我们一直关注着人们的生活方式，努力倡导幸福人居概念，让更多客户能够从我们的产品获得更大价值的生活感受。
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房地产会计全流程演练 篇4
O2O电商经验借鉴 2015年3月28-29日
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【课程大纲】
一、商业地产的市场现状
1、国内购物中心2015年前市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临
2、商业地产4大困境：数量跃增、同质化超60%、品牌拓展缓、人才不给力
3、因应困境6大调整：定位准与满铺率、人才招募方向、商家服务与存活、抢夺品牌、透市场懂客人
二、商业地产的筹备期招商
1、筹备期的品牌招商
a.招商三大核心
b.招商三大原则
c.招商三大思维
d.招商八大实施
e.招商七大管控
f.招商二大法宝
三、商业地产的开业期招商
1、开业期的品牌调整
a.购物中心的三个生命周期与经营重心
b.培育期的品牌调整
c.成长期的品牌调整
d.成熟期的品牌调整
四、商业地产的经营实操心法
1、台湾成功商业地产的关键经营心法：
a.场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀
b.大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力
c.科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用
d.消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取
e.品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法
2、三项问题经营团队自我省视
a.我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？
b.我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？
c.我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？
3、经营五大核心与理念
a.主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为
b.核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究
c.内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线
d.数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施
e.三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击
五、商业地产三周期经营心法
1、推广
a.主力店效应
b.核心商圈掌握
c.内外动线理解
d.数据系统善用
e.台湾经验分享
f.三周期经营关键
2、运营
a.主力店效应
b.内外动线理解
c.数据系统善用
d.建立巡场与预警机制
e.善用会议与报表管理
f.台湾经验分享
g.三周期经营关键
3、招商
a.主力店效应
b.内外动线理解
c.数据系统善用
d.预警预招商机制
e.台湾经验分享
f.三周期经营关键
六、实体O2O电商经验借鉴
1、商业地产与电商的八堂课：
a.多大威胁？
b.B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那个？
c.成本比较低？
d.影响品类？
e.优势与劣势？
f.销售取代？
g.擅长与不擅长？
h.四大基本条件？
2、商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用
a.选择那个平台？
b.如何打一个组合拳？
3、智能商业九步骤
a.WIFI＋LBS
b.APP与微信
c.商户引入
d.视频停车系统
e.会员系统
f.支付系统
g.相关导航
h.社交网站
i.送货到府
4、品牌案例分享：星巴克
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七、案例分享
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八、现场解惑
【课程说明】
【主办机构】中房商学院
【时间地点】2015年3月28-29日
郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】人民币3680元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
防汛演练流程 篇5
天气预报：（播颂两遍）黄色预警
一、模拟当天下暴雨；
总指挥（报告）：报告领导，阳城煤业矿长朱文举，“雨季三防”实操演练各项工作已准备就绪，是否开始演练，请领导指示！
领 导：按计划执行 天气预报：（下雨）
二、井口工王振营听到天气预报后汇报：（调度室）“主井口出现险情，雨水有灌入井下危险”
三、调度值班人员立即报告防汛总指挥：“主井口出现险情，雨水有灌入井下危险”（调度员做好调度记录，时间、报告内容、报告人、下达命令内容，）
四、总指挥命令：立即启动应急预案！
立即拉响警铃各副指挥长跑步赶到调度室报到待命。（1）安全矿长吴松立立即通知井下撤人；
（2）生产科长王怀鹏立即通知副井开猴车撤离人员，并在井口清点人数，及时将升井人员情况报告调度室。
（3）安全科长秦铁军通知辅助救护队立即赶到副井口待命，准备进行抢险救援和灾害处理工作。
（4）突击队长秦国军立即带领抢险突击队到主井口构筑防洪墙，进行拦截积水；并随时报告地面洪水拦截情况。
（5）总工程师郭银录、防治水副总陈玉飞准备采掘工程平
面图，分析可能造成的影响和灾害程度。
（6）机电矿长王卫平通知机电抢修人员，做好设备抢修准备工作并通知井上、下变电所值班人员及泵房司泵工不得脱岗，及时观察水量、水位的情况，确保水泵正常运行。
（7）后勤科长李占义做好后勤保障和安全保卫工作。（8）办公室主任徐长斌负责报告天气变化情况并对河道进行巡逻，及时报告水位情况。
（9）值班矿长赵道、调度员秦同伟做好调度值班工作（10）王朝锋、乔红欣负责做好记录。
五、报告
1、抢险队长秦国军报告：抢险队员已到达主井口开始构筑防洪墙！（报告不低于三次）
指挥长命令：加快筑墙速度，确保洪水不能进入井下，同时要注意安全！。
2、安全科长秦铁军报告：主副井口警戒人员已到位，请领导指示！
指挥长命令：做好警戒！
3、救护队长王英超报告：救护队人员已到达指定位置，请指示！
指挥长命令：原地待命！
4、安全矿长吴松立报告：从人员定位系统上显示，井下工作人员已沿避灾路线撤离，请领导指示！
指挥长命令：保持联系！天气预报：（中雨转小雨）
5、机电矿长王卫平报告：机电抢修人员已做好准备，请指示！
指挥长命令：做好抢修准备，原地待命！
6、井下水位观察员李宗敏报告：井下涌水量正常，水位已抽至最低位置没有发现异常情况，请指示！
指挥长命令：坚守岗位！
7、后勤科长李占义报告：后勤保障及安全保卫工作已安排到位，请指示！
指挥长命令：原地待命，听候指示！
8、机电矿长王卫平报告：井上下供电系统正常，井下水泵运转正常，请指示！
指挥长命令：继续观察！天气预报：（小雨停止）
9、徐长斌报告：现场观察雨量正在减少，河道水位正常，请指示！（汇报不低于三次）
指挥长命令：继续观察！
10、抢险队长秦国军报告：主井口防洪墙已构筑，防洪墙高1米，宽1.5米，水势得到有效控制，请指示！。
指挥长命令：抢险队原地待命，注意观察！
11、井下跟班矿长赵云龙报告：除泵房坚守人员外，其他人员以安全撤离二部猴车尾，请指示！
指挥长命令：立即升井！
12、生产科长王怀鹏报告：20名职工已安全升井，请指示！指挥长命令：清点人数！（汇报不低于二次）
13、安全科长秦铁军报告：经救护队人员对升井人员身体状况进行检查。
14、安全矿长吴松立报告：人员定位显示除井下七名在岗人员外，其他人员已全部升井，请指示！
指挥长命令：重新核实人数！
15、安全矿长吴松立报告：经再次清点人数实际入井27人除7名坚守人员外，其它20人以安全升井，且无一人受伤，请指示！
指挥长命令：将所有人员带到安全地点！