房地产按揭流程

房地产按揭流程（通用12篇）

房地产按揭流程 篇1

房地产按揭流程

一、住房按揭贷款概念

是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。

二、基本条件

1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;

2、已与公司签订了《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;

3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

三、须提供以下资料

1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》、20%以上房款收据;

2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);

3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);

四、业务一般规定

1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。

2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。

五、住房按揭贷款流程

1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款;

2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。

3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。

3、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。

4、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。

5、问题客户的处理：

(1)对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款;

(2)因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款;

(3)购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行。

(4)对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次(15日内)通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。

6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。

7、项目竣工初始登记后(取得大证后)，进入抵押登记程序。

房地产按揭流程 篇2

启发笔者提出房地产专业服务概念的是最近广州市房地产中介协会按揭分会的成立。

广州市房地产中介协会按揭分会是今年8月份正式成立的, 在借按揭分会成立之机宣传按揭行业的时候, 才发现很多人包括房地产中介业内人士也并不很了解房地产按揭行业, 不了解这个行业的业务情况。

广州的按揭服务业是随着二手房银行按揭业务的开展而兴起的——二手房卖出时, 如果有抵押贷款未还完, 买家是不会愿意按市场价接手的, 而银行也不会愿意给抵押贷款尚未还完的二手房继续提供贷款, 因为在第一顺位的抵押权解除之前, 为买方提供抵押贷款的银行得不到抵押物的全值保证 (因为买方贷款银行只有在原业主的贷款银行之债权全额清偿以后才能够从抵押物变现中获得清偿, 这往往已经不足以清偿买方贷款银行的债权了) 。而原业主偿付银行贷款债务又需要资金, 往往原业主需要将房屋卖出获得价款之后才能有足够资金清偿其贷款, 这就形成一个“死结”。在这种情况下, 按揭服务公司可以为买卖双方提供短期融资服务或担保服务。最开始出现的是后一种情况, 而且往往这时的按揭服务公司是和贷款银行有某种渊源的公司, 只有这样, 银行才会相信按揭公司的担保承诺。

紧随着上世纪末房改末班车的是大量房改房的上市, 这带动了二手房市场的快速发展, 随之而来的是房地产经纪行业的蓬勃兴起。一些大型的经纪公司开始建立自己旗下的按揭公司, 这些按揭公司不仅承揽二手房交易过程当中的转按揭服务, 还开始承接经纪公司撮合成交后的交易过户手续办理业务。这时按揭公司的业务已经发生了变化, 变得类似美国从事Escort业务的公司。在美国, Escort指的就是协助买卖双方办理交易过户的相关手续。

按揭公司业务做大以后, 有的还进一步渗透到银行的业务当中, 例如有些按揭公司会为一些经过筛选的客户提供补充贷款, 这些客户可能因为种种原因不能从按揭银行获取足额的贷款, 但以经纪公司和按揭公司对客户的了解, 认为其具有足够的还款能力, 或者按揭公司愿意冒一些风险来获取更高的收益 (这就类似美国的次级抵押贷款sub-prime mortgage提供者的角色了) , 按揭公司就会向这类客户提供一部分贷款。还有一种情况是:按揭公司为其客户提供连带担保, 保证在客户不能还款时及时无条件地代客户向银行还款, 使得银行能够进一步降低贷款风险, 以换取银行进一步的利率优惠。但其中的利率差价并不是由贷款客户享有, 而是归按揭公司获得。在这种情况下, 按揭公司也是间接从事了金融业务, 分享了金融利润。在按揭公司做大之后, 还自然发挥了金融超市的功能:将各家银行的抵押贷款产品集中展示在按揭公司, 客户可以通过按揭公司选择合适的银行贷款, 能够在最短时间内获得利率最优惠的抵押贷款。可见, 按揭公司的业务在不断演进和深化, 其业务也变得更加综合和复杂。

但正因为按揭公司业务的综合性和复杂性, 对此类公司的监管目前也成为一个难点:因为其并未获取金融牌照, 不属于非银行类金融企业, 因此银行业监理部门是不对其进行监管的;又因为其业务大量涉及金融, 一些地方的房地产市场监管部门担心对其监管超出自身的监管能力, 也不敢轻易将其纳入监管范围。

广州市的房地产按揭服务公司发展比较成熟, 有一定规模的专业按揭服务公司有40余家。4家大型的房地产经纪公司 (中原、满堂红、合富、兴业) 各有自己旗下的按揭公司 (各自对应的是汇瀚、亿达、保来和亿诚) 。另外有两家规模比较突出但不依托房地产经纪公司的按揭公司 (竞宇和良策) 。还有其他一些按揭公司如盈联和保益也都有足够的规模。这些公司在广州市房地产中介协会成立时都积极加入了中介协会, 但他们也认为按揭业务和经纪代理业务有较大的区别, 相比房地产经纪人员, 从事按揭服务的人员不仅需要有房地产经纪方面的知识, 更需要强调其与按揭业务相关的能力和知识, 例如房屋交易登记过户的程序、金融业务知识, 等等。由这些公司发起, 广州市房地产中介协会积极推动, 经过将近一年时间的酝酿和筹备, 广州市的房地产按揭行业成立了按揭分会。

按揭分会成立之后, 在宣传这个行业的时候, 笔者认为, 应该将房地产估价、经纪、按揭服务等相关行业都纳入房地产专业服务的统一大平台, 因为这些专业服务往往具有上下游产业链的特点, 相互直接关系密切, 业务往来频繁, 甚至是你中有我、我中有你。将各种房地产专业服务整合加以宣传, 可以更有利于这些行业的发展和规范。

房地产按揭贷违约风险暴露 篇3

房地产信贷风险正如悬在银行头上的达摩克利斯之剑。近日，内蒙古银监局已着手摸底辖内银行房地产贷款情况，对于不能借新还旧或展期的逾期贷款，要求在年底都划归为不良。

同时，调研了解到，不仅是内蒙古地区，包括长三角等地区的监管层也对房地产贷款进行了多次压力测试和风险摸底。

值得一提的是，目前，房地产贷款形成逾期不再仅仅局限于开发贷，住房按揭贷款逾期违约风险已开始暴露。

今年以来，银监会多次警示房地产贷款风险。银监会副主席阎庆民撰文指出，“部分地区房地产风险逐渐显现，加剧了金融和经济波动，是造成不良贷款上升的主要风险因素。”

点评：今年三、四线城市面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三、四线城市，在库存增大的压力下，崩盘案例会增加。今年以来，日均销售量很低，空置率很高。当企业出现贷款逾期或不良，银行收回了一些企业用于抵押的商品房，但是在目前市场环境下根本处置不了，这给银行也带来了很大的风险隐患。

北京自住房现“高弃购率”

近期，三个北京自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。与申购时的火爆不同，北京自住房在摇号后出现了较高弃购率。据媒体报道，面对弃购自住房问题，北京市住建委近日紧急召开会议，听取各方面的意见和建议寻求相关对策。

在国内楼市步入调整的大背景下，北京楼市也逐渐低迷，房价下滑是自住房出现较高弃购率的重要原因。北京市于去年10月出台自住商品房有关政策，规定自住房价格低于同区域房价30%，当时看来颇为巨大的价差让自住房成为市民关注的焦点。然而，目前疲软的房价让自住房的价格优势不再明显。

北京每年新建商品房一共10多万套，而自住商品房去年推出了两万套，今年则计划供应5万套，占商品房总供应量的近一半。

点评：房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平，成为社会的沉重负担。北京市推出自住商品房，是地方政府强化自身住房保障责任的积极表现，但在纠正房地产过度市场化的过程中，也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。弃购，仅是自住商品房遭遇的尴尬之一。计划推出的“海量”自住房，可能是一个更大的尴尬。

地方限购松绑短期难见成效

结构性过剩正在倒逼楼市加速去库存。截至6月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存中有29个城市库存出现了同比增长。

近期政策环境的松动并未对市场成交带来提振作用，限购政策松动的城市，近一个月的新房成交量整体也未见明显起色。以温州为例，限购松绑后的两日内，成交不升反降，全市房屋日成交量分别为72套、69套，较前一周日均102套的成交量明显下滑。现实充分说明单纯寄望地方救市拉动楼市成交很难成行，对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力只剩下价格了，若想去库存唯有降价先行，少一些噱头多一些实质性降价。

按揭贷款流程 篇4

1、一手楼按揭贷款流程：

A、购楼方与发展商签署合同并签署银行的相关法律文书；

B、银行受理申请、审批后到国土部门办理楼花抵押登记；

C、办理楼花抵押登记后银行向购楼方发放贷款并将款项划转到发展商指定帐户；

D、发展商及银行到国土部门办理《房地产证》；

E、银行到国土部门领取《房地产证》；

2、二手楼按揭贷款流程：

A、买卖双方提供资料并签署银行的相关法律文书；

B、银行审查后向售楼方出具《贷款承诺书》；

C、买卖双方办理过户；

D、过户后买方与银行（中介）到国土部门领取过户后的《房地产证》并办理抵押登记；

E、银行到国土部门领取抵押登记资料后放款；

F、将贷款划到售楼方指定的帐户；

3、交易转按揭贷款流程；

A、买卖双方提供相关资料并签署银行相关的法律文书；

B、买卖双方提供相关资料并签署担保公司相关的法律文书；

C、银行及担保公司受理并审查该笔赎楼贷款业务；

D、银行受理无误后出具《贷款承诺书》；

E、售楼方与担保公司一同去公证处办理委托公证，全权委托担保公司办理赎楼及过户等手续；

F、担保公司根据银行提供的《贷款承诺书》、《公证书》等资料向银行出具《保证担保合同》；

G、银行根据担保公司提供的《保证担保合同》及买卖双方签署的相关资料，审查后发放赎楼贷款；

H、贷款发放后立即根据借款人签署的《划款委托书》将贷款划到担保公司指定的帐户；

I、担保公司持《公证书》及售楼方提供的存折等资料到原按揭贷款银行办理提前还贷；

J、原按揭贷款银行办理提前还贷手续，并将《房地产证》到国土部门办理注销抵押登记手续；

K、担保公司持《公证书》到原按揭贷款银行领取注销抵押登记后的《房地产证》；L、担保公司持《公证书》及已办理注销抵押登记的《房地产证》与购楼方一同去国土部门办理过户，过户后担保公司持《过户回执》；

M、办妥过户后担保公司持《过户回执》与购楼方一同去国土部门领取办妥过户后的《房地产证》；

N、银行与购楼方到国土部门办理抵押登记手续，银行持《抵押回执》（一般情况下与领取过户后的《房地产证》同步进行）；

O、办妥抵押后银行持《过户回执》到国土部门领取办妥抵押的贷款合同及《房地产证》（如果属提前向购买方发放贷款赎楼的则到此时业务已完结）；在向售楼方发放赎楼贷款情况下，银行发放二手楼贷款，收回赎楼贷款。

按揭办理流程(商) 篇5

请携带

1身份证原件

2户口本原件（集体户口取出集体户口自己那一页）

3结婚证原件

4婚姻证明原件

5收入证明原件（收入证明上电话请留坐机号码）

6银行流水半年（携带本人身份证前往银行柜台办理）

7无房证明原件

地址：郫县房管局

线路：1开车 西区大道一直直行看到龙腾火锅牌子后再右拐即可到2公交 305路至郫县东大街站下，问一下和平街即可

有未成年子女要查其名下无房，子女无身份证携带其户口本，请有曾用名也要查曾用名下无房

按揭专员工作流程 篇6

按揭专员工作流程

一、银行按揭贷款工作流程。

1、将客户资料递交按揭银行审批。（中行袁家岭支行）

所需提交资料：个人贷款按揭授信资料1份、银行借款合同4份、保证函1份、借据1份、房屋购买合同1份。

2、客户个人贷款按揭授信资料审批通过以后。（中行袁家岭支行→中行芙蓉支行）将客户银行借款合同4份拿到中行芙蓉支行盖合同专用章和法人代表章，抵押备案登记申请表盖法人代表章，银行授权委托书(根据客户数量,一户一份),盖法人代表章。

3、中行省分行盖芙蓉支行行章。（中行芙蓉支行→中行省分行）

将盖有中行芙蓉支行法人代表章的抵押备案登记申请表、银行授权委托书，及付款证明,盖中行芙蓉支行行章。

4、客户资料整合准备交易所进窗。

将客户银行借款合同4份，银行授权委托书(根据客户数量，一户一份），付款证明原件1份,付款证明复印件(根据客户数量，一户一份)，房屋购买合同1份，提出并与其他客户资料整合进窗。

5、客户进窗资料整理顺序。⑴身份证复印件（产权人及债务人）抵押备案登记申请表 合同备案登记申请表 银行授权委托书 付款证明表 ⑵个人委托书 开发商授权委托书

房屋所有权登记申请表。（附产权人身份证）⑶购房合同4份 ⑷银行借款合同4份

6、客户资料交易所进窗备案。

将客户资料提交交易所进窗，通过缴费，审批等程序，出具房屋抵押备案证明后，通知中行客户经理彭莎持本人身份证到交易所领取房屋抵押备案证明至银行放款。

7、将银行返还的借款借据客户联、财务联，交易所开具的抵押手续费票，印花税票，契税票，转让手续费票及已在交易所备案的购房合同（每户各2份），借款合同（每户各2份），交售楼部处理，发放至开发商与客户。

二、省直公积金贷款工作流程。

1、将客户资料递交省直公积金中心2号或3号柜台，查询借款人公积金申请资格。查询的同时将客户的抵押备案登记申请表盖好省直公积金的公章及法人代表章，并根据客户数量索取省直公积金的授权委托书，准备为后面交易所进窗程序所用。（借款人公积金必须交纳满一年以上，且不能连续断交3个月以上，是房屋共有人之一）

所需提交资料：资料齐全的公积金申请A、B、C、D表，（借款人需到中行湖南省分行开户用于还贷存折，并把存折复印件粘贴申请表上）购房合同原件1份、复印件2份，贷款签约咨询记录1份。

2、客户申请资料审批通过后，递交4号柜台收件、录入，进入审批。

3、客户申请资料如无问题，经公积金科长审批通过后，可通知客户到公积金中心5号、6号柜台面签借款合同。

面签借款合同注意事项：借款人夫妻双方携带身份证原件、户口簿原件、结婚证原件、首付款收据原件，以及贷款金额7‰的担保费。（未婚借款人只需一个人签署，已离异借款人需携带离婚证）

4、借款人面签借款合同后，客户资料进入公积金银行审批程序。

5、客户资料公积金银行审批通过后，在7号柜台取回客户借款合同6份，购房合同原件1份，再与其它客户资料整合，准备递交房地产交易所进窗、抵押备案。（进窗资料整理与银行按揭雷同）

6、交易所进窗，缴费（交易所开具的抵押手续费票，印花税票，契税票，转让手续费票取回递交售楼部，等借款合同和购房合同返还后，整理一起发放给开发商与客户），开具收件单后，将收件单递交省直公积金中心，二楼相诚担保办公室，进入放款程序。

7、放款后，在公积金中心7号柜台将客户借款合同及购房合同取回，递交售楼部处理，发放开发商与客户。

三、市公积金贷款工作流程。

1、先将客户资料递交市公积金中心查询柜台打出借款人信息表。（借款人公积金必须交纳满一年以上，且不能连续断交3个月以上，是房屋共有人之一）

2、将借款人信息表连同所需提交资料：资料齐全的公积金申请A、B表，购房合同原件1份、复印件2份，抵押备案登记申请表1份，递交收件柜台审批。

3、客户资料如无问题经审批后，通知客户到公积金中心面签借款合同。

面签借款合同注意事项：借款人携带本人身份证原件、户口簿原件、结婚证原件、首付款收据原件，以及贷款金额4‰的担保费。（若借款人非抵押人，则需抵押人夫妻双方携带身份证原件同来办理手续，已离异借款人需携带离婚证）

4、借款人面签借款合同后，客户资料进入公积金银行审批程序。

5、客户资料公积金银行审批通过后，在收件柜台取回客户借款合同5份，购房合同原件1份，抵押备案登记申请表1份，公积金中心授权委托书1份，再与其它客户资料整合，准备递交房地产交易所进窗、抵押备案。（进窗资料整理与银行按揭雷同）

6、交易所进窗，缴费（交易所开具抵押手续费票，印花税票，契税票，转让手续费票取回递交售楼部，等借款合同和购房合同返还后，整理一起发放给开发商与客户），开具收件单后，将收件单和开发商签署的担保合同递交市公积金中心卢彤，进入放款程序。

按揭贷款的购房流程 篇7

按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。

一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《施工许可证》

《商品房预售许可证》

《商品房销售面积(预测)审核通知书》

《商品房销售管理办法》

《城市商品房预售管理办法》

《商品房买卖合同》示范文本

《业主临时公约》

《商品房预售许可证》

《前期物业管理服务合同》

二.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引

选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件;

三.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续

依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。

身份证原件;

《商品房预定协议书》原件;

备注：

付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。

目前有中国银行(每周二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。

银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。

1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：

年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;

未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;

年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准);

具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。

2、办理按揭手续时需提供以下资料：

按揭贷款所需资料。

借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等);

加盖单位公章或财务章的经济收入证明;

银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;

商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;

3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：

收费项目收费参考收费单位

银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取

银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5%

单价低于2300的商品房：总房款*2.5% 房产局收取

商业银行缴纳

公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处

保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司

律师费600元/件银行指定中介服务机构

银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取

注：银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考)。

4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。

5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。

四.开始供款

办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。

五.办理房屋交付手续

在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续

六.办理《房屋所有权证》

约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。

个人住房按揭贷款流程[定稿] 篇8

个人办理各类银行个人住房按揭贷款所需：

1：房产资料：①、商品房买卖合同（已备案）；②、商品房不动产发票；③、房屋面积认证书；④、房屋质量保证书；⑤、税收审定表（开发商盖章）。

2：个人资料：①、夫妻双方户口薄、身份证、结婚证（双方户籍在一起可不需要）；②、单身：需户籍所在地派出所开具单身证明。

3：银行资料：①、工资证明（介绍信形式），农村的证明（乡一级开具介绍信）；②、单身证明（同上）。

办事流程：

一、买房前期

购房户→⑴银行：进行资信查询（带夫妻双方身份证）→⑵开发商：签订商品房买卖合同→⑶银行：首付款进账→⑷开发公司：带进账单去开发公司做手续（索要已备案的商品房买卖合同；税收审定表（已盖章）；首付款收据）

二、银行阶段

购房户→⑴银行：签订银行借款合同（带工资证明｛单身的单身证明｝、夫妻双方方章、户口本、身份证、商品房买卖合同、首付款进账单、首付款收据、），等待电话银行通知。→⑵开发公司：办理借款手续，拿银行借款合同到房地产开发公司盖章（带身份证）；→银行办理鉴证手续（索要一式三份的鉴证书、贷款凭证）→⑶开发商：给开发商贷款凭证，索要办理房屋所需资料（商品房不动产发票、面积认证书、质量保证书）。

三、房产阶段

购房户→平罗县政务大厅（一站均全办理）：房产站窗口：办理产权手续，（带夫妻双方户口薄、身份证、结婚证｛户口在一起可不需｝；商品房买卖合同；房屋面积认证书；质量保证书；税收审定表；）→房产站窗口（税收审定表审税）→房产站（老农机公司院内）（商业房不需要开）一套房证明→地税窗口（缴纳不动产契税）→房产站窗口（办理产权手续和缴费）→房产站窗口（办理抵押手续，鉴证书房产盖章）→银行（送鉴证书）。

备注：

1、房产阶段所需费用计算表：

①：不动产契税：一套住房：房屋总价款×1.5%

二套住房：房屋总价款×3%

商业房：房屋总价款×3%

②：不动产转让费：房屋总面积×2元

③：工本费、登记费：一户80元（按揭另加80元）（有减免政策）

商用车按揭业务操作流程 篇9

一、业务受理阶段

（一）客户在经销商处购车，并确定需按揭后，销售人员需对购车客户介绍银行相关按揭业务的内容：其中包括以下主要方面：

1、首付款不低于车辆价格的30%，如有特殊要求的还需提高首付，车辆价格以购车发票的裸车价格为准（货运车含拖车配套使用的货厢价格），不含车辆购置税、保险费、改装费、附加配置费用等其他费用。

2、贷款额不超过车辆价格的70%，贷款期限最长不超过三年，银行可根据客户资信情况降低该比例。

3、经销商按车价的10%收取保证金，客户还清银行贷款后归还客户。

4、客户必须在经销商指定的保险公司购买保险，其中包括交强险、车辆损失险、第三者责任险(最低20万元)、盗抢险、自燃险等。

5、车辆抵押登记费，以车辆上户实际收取标准为准，由客户承担。

（二）银行对客户的要求及所需个人贷款资料：

1、购车人必须是车辆使用人, 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18周岁（含）-60周岁（含）之间，严禁以他人的名义贷款买车。

2、借款申请人必须是新疆地区常住居民, 拥有自有住房, 有稳定职业和稳定收入。

3、借款申请人个人信用良好，在中国人民银行个人征信系统查得的个人信用报告中，无恶意欠款记录和其他与真实情况不符的记录。

4、购车合同或协议，拟购车辆出厂合格证。

5、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比不超过50%，即借款人每月的还款额（借款人名下全部贷款）最高不超过其月均收入的50%，借款人所购车辆未来可能产生的月均营运收入可作为借款人收入来源之一，但该预期收入占借款人全部收入的比例不得超过50%。

7、已支付所购车辆首付款。

8、借款人单户（含配偶）在银行的个人商用车贷款不超过3笔（已结清贷款除外）；

9、购买货运汽车的借款人，须有符合条件的挂靠运输公司，并提供经运输公司全体股东或董事会签名盖章的承诺书，承诺书须包括但不限于以下内容：

2（1）.同意借款人挂靠本企业，并明确该挂靠车辆的所有权为借款人所有。

（2）.同意挂靠车辆办理抵押手续，抵押权利人为贷款人。（3）.在贷款存续期内，借款人及运输公司应确保贷款车辆的保险充足有效并按时续保，且指定贷款人为第一顺序受偿人。

11、借款申请人须提供以下资料（A4复印纸）：（1）夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、驾驶证原件及复印件。

（2）夫妻双方的收入证明、房产证（或购房合同）街道居住证明、银行卡交易流水（6个月）。

（3）夫妻双方如有医保、社保、商业保险单最好能提供；（4）如未婚须提供父母亲的户口本、身份证、住宅电话、住宅地址等（如不能提供，要求借款人提高首付款）。

（5）私营企业主应提供营业执照、税务登记、及最近两期的纳税清单。

注：如农村或兵团地区确切无法提供房产证，可以当地房产权威部门开具长期居住证明或居住土地证明代替，银行卡流水单可以以存款、国债、基金代替。

二、银行审批阶段

（一）经销商相关业务人员审核客户提供资料并安排人员调查实际情况是否属实，然后与客户签定《车辆买卖合同（按揭业务）》，连同客户提供的贷款资料一并提交银行信贷员进行初审。

（二）银行审核后，由银行信贷员、经销商车贷部人员与客户约定时间上门调查（重要环节），主要调查借款人的家庭状况，例如住房、家庭收入、有无运营车辆的经验、是否有不良嗜好等。

（三）经调查无疑异后，客户交纳购车首付款，银行信贷人员提交业务到分行专职审批人进行逐级审批。

三、签订合同、上户、办理抵押登记

（一）银行审批通过后（约5个工作日）向经销商发送贷款通知书，并与客户签订《借款合同》及《抵押合同》，并办理公证手续。

（二）由经销商业务人员陪同客户前往当地车辆管理部门办理上户、挂靠、车辆营运，车队挂靠等手续。

（三）上户后三个工作日内由经销商业务人员及银行人员陪同客户办理抵押登记，并购买保险，保险的第一受益人必须是贷款经办银行。

四、银行放款

（一）银行放款前，分行审批中心对各项资料进行审批，主要包括：购车合同原件、首付款收据复印件、合格证复印 件、车辆行驶证复印件、机动车登记证书原件、车辆发票原件、车辆照片、车辆足额保险单（原件）、抵押手续等。

（二）审批通过后，并确定经销商已将贷款额的10%保证金存入指定帐户后，将贷款打入经销商一般帐户。

五、客户提车

（一）经销商确定贷款入帐后，与客户办理相关提车手续。

（二）车辆交给客户前，必须给按揭车辆安装GPS定位系统，并做好日后的监控工作（重要环节）。

六、贷后管理（主要指经销商、运输公司）

（一）经销商车贷部要建立客户档案，根据制定的催收方案催促客户还款，指定专门的贷后人员，采取包括但不限于电话催收、短信催收、寄发律师函及律师持函上门催收、雇人上门扣车等措施。

（二）挂靠运输公司应全力配合贷后人员催收。

1、对已办理完毕贷款手续，进入还款阶段的客户，挂靠运输公司每月要对客户进行一次调查，了解客户实际经营情况，每月面见客户一次了，并随时保持电话联系，了解客户实际经营情况。

2、对客户经营中出现的异常情况，有可能影响还款时，挂靠运输公司要高度重视，尽可能从侧面进行深入的调查，并及时向部门主管进行详细的汇报。

3、若客户已经出现无法及时归还银行贷款的情况，挂靠运输公司要按照公司的要求，全力配合做好相关工作。

（三）贷后负责风险报告。出现逾期，风险可控时向主管领导汇报；逾期三期风险可能不可控时向有关领导报告，反映情况。

（四）客户累计逾期欠款达到三期，符合经销商回购条件时，提交领导审批后，交公司法律事务部提起诉讼。

附件：银行制式文本

1、收入证明

2、担保及回购承诺函

职

业

及

收

入

证

明

XX银行股份有限公司 ：

兹有（□先生□女士），在我单位现担任 职务，工作期限 年，月工资收入 元，奖金、提成及其他补贴收入 元，年末红利及其他 元，累计（□年□月）收入 元。以上收入我单位已代扣、代缴相关税款，且情况属实。我单位提供联系人及电话以便贵行查询。

单位签章：

联 系 人：

联 系 电 话：

年 月 日

————————————————客户经理填写——————————————

调查方式： □电话 □实地 □其他 调查情况： □真实 □不真实

主调查人签字： 辅助调查人签字：

年 月 日

担保及回购承诺函

致：XX银行股份有限公司乌鲁木齐河南路支行

我公司于贵行进行个人汽车消费贷款按揭业务合作，现借款人 因购买车辆资金不足，向你行申请个人汽车消费贷款，车架号，按照华夏银行《个人借款合同》的有关规定，我公司郑重承诺如下；

一、我公司保证借款人将已持有机动车登记证书及购车发票交由华夏银行作为贷款抵押，并办理车辆抵押登记、贷款公证和车辆保险等手续，相关费用由借款人承担，并对借款人所借上述贷款承担回购责任。

二、在贷款还款期内，不论借款人因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，贵行有权解除合同，并由我公司无条件进行回购。我公司在此承诺:在任何情况下，愿意承担此笔贷款的连带担保责任，对未清偿的贷款本息，可直接从保证人在银行的保证金帐户中扣款。

三、归还借款人所欠贵行的剩余全部贷款本息。

本承诺函作为业务合同协议和《个人借款合同》的附件，具有同等法律效力。

公司法定代表人： 公司单位公章：

委托代理人签章：

个人住房按揭贷款办理流程知识 篇10

文章摘自：金融一号店

[摘要] 有关于个人住房按揭贷款和二手房按揭贷款流程的相关事项想必还是有很多人不太了解，对于要有按揭购房打算的朋友来说，建议还是在购房前做一个详细的了解，将会给你带来很大的帮助。

有关于个人住房按揭贷款和二手房按揭贷款流程的相关事项想必还是有很多人不太了解，对于要有按揭购房打算的朋友来说，建议还是在购房前做一个详细的了解，将会给你带来很大的帮助。

一、个人住房按揭贷款申请条件

1.合法的身份；

2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；

3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；

4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。

二、个人住房按揭贷款办理流程

1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。

2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。

3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。

4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。

5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。

三、二手房办理流程

1.二手房由于特殊性，在购买前，建议购房者先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。

2.为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。

3.向银行提交住房贷款申请资料，并提供相应的证明材料（如财产证明、收入证明等）。

4.银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。

5.买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。

6.买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。

7.银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。

个人按揭贷款业务办理流程及资料 篇11

一、客户提供：

1、身份证（借款人及配偶等）一式两份；户口本、结（离）婚证或未婚声明（银行有版本）

2、资信证明，（个体户为营业执照、税务登记证、税票（税收通用完税证）、收入声明、个协或工商联的收入证明）；

3、（1）按揭贷款：购房合同和首付款发票或收据；

（2）二手房或房产抵押：房产证（共有人证）、土地证、房子相片；

（3）综合消费：用途声明、装修合同、装修预算表。

4、个人委托扣款存折或卡；

5、房产、土地权属档案核查证明并办理抵押物评估报告。

二、客户填写签字部分：

信息查询授权书、人行征信及特别关注查询、谈话笔录、申请批表、共同还款承诺书、个人贷款抵押核实书、借据、合同、抵（质）押品凭证。房地产抵押登记申请书（按揭）。

→收合同工本费、资信评估费

三、客户经理：

审批表、条查表、调查报告（综合消费）、资信评估表。等材料上报表。

四、上级行审批后：开具房产（土地）抵押证明、交开发商（客户）办理预抵押（他项权证）→办理抵押物财险、手机银行、电话银行、网上银行、信用卡、人寿保险等。

五、走流程、发送会计，拿借据计抵（质）押品凭证送会计部门放款。

六、完善整理材料、移交。

个人（家庭）住房实有套数声明

中国工商银行股份有限公司天阳县支行：

本人郑重声明：

本人家庭（家庭成员包括借款人本人、配偶及未成年子女）现有住房套，此次购房为本人家庭第套住房。现本人家庭承诺向贵行提供的所有资料均真实有效。如有虚假，贵行有权采取提高利率、加收罚息、记作不良记录、宣布提前收回贷款等措施，并愿意承担由此引起的全部后果和责任。

声明人（借款人本人）（签字）：

身份证号：

声明人（借款人配偶）（签字）：

身份证号：

声明人（借款人及配偶的未成年子女）（签字）：

身份证号：

年月日

个人职业和薪金收入证明

中国工商银行股份有限公司田阳县支行：

兹证明（先生/女士）证件名称及号码系本单位（1、正式工

2、合约工

3、临时工），已连续在本单位工作年，目前在本单位担任职务。目前该职工的最高学历为，近一年内该职工的平均月收入（税后）为 本单位曾诺提供的以上情况真实。

单位地址：联系人：

联系电话：单位公章或有权部门章：单位或部门负责人签名：

年月日

未婚声明

中国工商银行股份有限公司田阳县支行：

本人（身份证号：）目前的婚姻状况为（未婚/离婚后未婚），特此声明。若本人提供的声明虚假，愿意承担相应的法律责任，同时视作违约行为，贵行有权采取宣布合同提前到期、收回部分或全部贷款本息以及追究本人违约责任。

声明人：

身份证号：

年月日

授权书

中国工商银行股份有限工商田阳县支行：

本人授权贵行在本次业务过程中（从业务申请至业务终止），可以通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询本人信用报告，并将本人的身份识别、职业和居住地址等个人基本信息，本人在个人贷款、各类信用卡和对外担保等信用活动中形成的交易记录等个人信贷交易信息，以及其他相关个人信用信息报送中国人民银行个人信用信息基础数据库。

授权人：

身份证号：

授权人：

身份证号：

论房地产楼花按揭 篇12

论房地产楼花按揭

王璐

楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。

一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能

(一)楼花按揭的概念

“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。

(二)楼花按揭的种类

在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。

1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。

2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。

(三)楼花按揭的法律特征

1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。

2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显着区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。

3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。

4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。

(四)楼花按揭的功能

1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。

2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。

3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。

二、楼花按揭的性质和效力

(一)楼花按揭的性质

楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的.楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。

之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。

(二)楼花按揭的效力

1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。

(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。

(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。

在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。

(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。

(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。

2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。

(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。

(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。

(3)按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。

(4)开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。

三、完善我国楼花按揭制度的设想

(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题

1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。

2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重;手续繁杂，金融市场运作不正规;***惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。

(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想

房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：

1、完善商品房预售管理办法。

2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。

(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善

1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。

2、保险业全面介入。我国楼花按揭中，按揭人大多数是贷款购买住房的居民，而住房贷款本身高风险的特性使保险公司参与的积极性不高，愿意接受投保的住房贷款很有限。然而，从国际上的通行做法以及我国金融业的发展现状分析，保险业介入楼花按揭不仅是我国银行住宅融资业务、住宅业发展的需要，也是保险业本身发展的必然选择。

3、逐步实行抵押贷款证券化。随着我国抵押贷款的全面开展，金融机构不断积累的抵押债权在寻求流动性渠道;而金融证券化的国际性潮流也促进了我国抵押债权的证券化趋势;住房制度改革的深入有力促进了房地产(包括预售商品房)抵押贷款的发展，为抵押贷款证券化创造了条件;()同时，社会上庞大的闲散资金的投资需求也在寻找新的投资渠道。可以认为，目前我国已初步具备推行抵押贷款证券化的条件。与股票相比，有房地产作为担保的房地产抵押债券风险相对较小，如果能采取有效措施提高其信用等级，房地产抵押债券将成为我国居民乐于投资的新型投资工具。

4、政府的扶持。除了成立官方住房保险机构外，结合我国具体情况，我国政府还可以采取如下措施促进楼花按揭的发展：充当贷款担保人;成立物业收购经营公司。另外，政府还可以采取各种措施，如减免住房贷款利息税、给予贷款银行住房贷款利息损失补贴等推动楼花按揭的发展。

四、结论