房地产操盘流程（通用11篇）
房地产操盘流程 篇1
第一阶段：开场白
您好，我是上海指南针总部的，能耽误您2分钟时间么？最近股票做的怎么样我结合软件帮您分析一下。
第二阶段：软件介绍
第三阶段：处理问题
我不做股票了？
答：为什么不做了最近大盘走势还是不错的，你是空仓还是在观望，大盘跌的时候正好是我们建仓的好时机啊。机会是跌出来的，风险是涨出来的。这个时候很多股民被套已经没有钱在补仓了，不是我们赚钱的最好时候，你说对么？
第四阶段：激发客户的购买欲
如何描绘价值：
例：1，我昨天在家休息，还有个客户就是被人介绍过来打我手机订购软件的，他就是朋友用的不错介绍过来的，您想一下，如果您介绍朋友过来，也无非代表了自己用的软件不错，赚钱了，另外就是服务比较好。
2，你严格按照软件来做，软件给您带来的是持续和比较稳定的收益。
3，我们的宗旨不是要您用个软件，而是希望您能严格按照软件来做。让您多赚钱，您赚钱了，您开心我们也替您开心，但是只希望您赚钱了别忘记跟我老用户一样帮我介绍几个客户就可以了。
4，您用软件以后把服务这方面交给我，能帮到您的我当然会尽力，我以后就是您的私人软件顾问了，我自己也做股票，以后您再股票操作方面我们可以互相多多沟通。您也可以打我的电话，能赚钱为什么不帮您呢，但是您要记得赚钱了别忘记跟我老客户一样帮我介绍客户，好吧？
5，软件能帮您选择的都是好的强势个股，跑不赢大盘的个股坚决不做，横盘整理的个股也坚决不做，2009年已确定是个牛市了，您可以根据我们软件再大盘涨的时候用牛市出击型选出好的个股进行操作，大盘回调的时候用牛市抄底型选出好的个股进行操作。
6，行情好的时候，尽量利润最大化，行情不好的时候，您跟着软件做，首先软件能帮您控制风险，能让您少赚，再坏的行情都有涨的股票，我们软件的股票池都会帮你选出来。
第五阶段：如何要订单：
针对要考虑的客户引导话术：
你要考虑我是可以理解的，但是今天和您沟通下来最重要的是解决问题为根本是吗？
因为前面和你沟通下来，您也知道自己选股、买点把握不好导致资金亏损是不是？
那你还这样做下去还是会持续赚不到钱对吗？
到时自己做股票赚不了钱还是要找个方法。到头来走了一大圈您觉的有意义吗？
其实您什么时候来买软件我都是欢迎您，只是作为您自己现在已经知道了自己的问题最怕的是不去解决，对吧？
您自己也觉得考虑解决不了问题，所以你只要严格按照我们的软件进行操作就可以了，您今天不用无非就自己身上今天多保留了3000元，但是您没有方法，今天3000元在您身上，明天呢就不一定再你身上了，是不是？到头来，您还会想当时把亏得钱省下
来买个软件多好，所以人不要总生活在后悔中，您现在知道了最关键的要改进，所以，您有直路就不一定要走弯路了。
要和爱人商量怎么追单怎么解决：
你和爱人商量我是可以理解的，说白了您拿这么多钱投资股票，您爱人也知道，就代表了她对您的信任。
她和您其实都是在统一战线上，就是希望您做股票能够多赚点钱，其实这个目的，您跟我们的软件操作就可以了。
而且您爱人也不了解我们软件，她不会给你个答案是不是，意见我可以提但决心还是要自己下的，您用了软件选出股票赚到钱给太太买点礼物，一家出去旅游她不是更开心么？
要等或补仓操作的客户引导话术
等~~~~~~等是一种方法，但他不是最好的方法，你看你自己的股票被套这么深，什么时候能涨到你的成本价你清楚么？（看客户这么说）能不能涨到您的心里价位你也不清楚是不是？你与其在等不如用我们的软件选出好的股票进行操作，我相信不但让你
把亏得钱赚回来还会让你赢利！
补仓~~~~补仓也是种方法，但是它不是最好的方法；您想一下，您股票套了这么深，您补仓的话，对于自己有利的方面是把的成本价拉低了，但是您的价格不可能拉的很低，而放过来您在想一下，当您的股票如果继续走弱或横盘整理·的话，其实您是更多资金被套在里面了，是不是？这样你也解不了套，没有任何意义是吗？因为我们做股票都是为了赚钱，而不是享受这种过程，为什么不早用我们的软件赚点钱呢？
如果客户还是犹豫，无法成交，可以再追加优惠，但一定要申明是个人行为，强调给客户你是用私人关系帮他申请的！
客户对产品不相信怎么办？
告诉客户上百度搜索指南针软件，还有假设成交，在把客户说的感觉软件不错了，就可以假设成交问你安装在公司还是在家里。身份证号码，姓名，我们是开正式发票的！
房地产操盘流程 篇2
既然谈判技巧如此重要, 肯定需要我们积极学习, 以掌握其基本策略。学习途径不外乎两种:一种是在实践中学, 完事后多总结, 多思考, 相信会有所成长;另一种是学习成功谈判者的先进经验, 消化后再去实践, 如果行之有效, 则会增加谈判成功几率, 为自己或团体赢得成功。澳大利亚波特集团创始人约翰·波特, 被誉为“澳大利亚最卓越的房地产开发商之一”。他从事房地产行业已有35年之久, 拥有丰富的房地产谈判和项目开发经验。
约翰独到的谈判技巧让人十分惊奇。他可以很快读懂对方的意图, 轻易地让一个合同的条款内容根据他的需要拟定, 同时又让对方十分开心。他的技巧包括注重双方的共同利益, 让对方放下心理包袱, 然后进行轻松的谈判。他会和对方谈论任何事情, 例如孩子、橄榄球、滑雪或者政治, 直到发现双方的共同点, 然后以此为基点展开下一步的磋商。他一向不急不躁, 耐心地等待对方, 直到他们足够放松后, 才着手和他们谈生意。当正式谈判开始后, 他总是愿意不惜时间获得双方都满意的结果。假如不能很快地达成一个合同, 他会选择在未来的任何时候重新回到谈判桌前。这样的谈判方式总是很容易被人接受, 即使是难缠的对手, 约翰总是和他们在任何时候合作。
在约翰的著作《一个房地产操盘手的感悟》一书中, 作者从自己35年的房地产谈判、项目开发经验出发, 对自己多年来的实践经验加以总结, 提炼出房地产谈判应具备的各项技巧。作者并没有局限于房地产买卖等细枝末节, 而是专注于如何提升房地产谈判技巧。全书开篇即提出谈判高手的10堂必修课, 分别是:时机就是一切;通过买东西赚钱;不要马上接受第一次出价;有另外一个买家总是好事;只要赚钱就好, 无论多少;建立融洽的关系;永远不要放弃一个潜在买家;只做有意义的让步;记得保持冷静;引导你的对手让他出局, 谈出让所有人满意的结果。谈判技巧都是相通的, 因此约翰的谈判策略适用于任何行业。约翰结合实际案例详细阐述, 深入浅出地传递了谈判技巧。更重要的是, 蕴含其中的哲理会让你洞悉人性, 轻松掌握应对任何状况的谈判技能。
例如“记得保持冷静”。约翰认为在很多情况下, 一笔买卖谈不成都是由于一方首先“不再淡定”, 随后谈什么也谈不成了。欧式谈判中挥手和大声喊叫的方式可能只在欧洲行得通, 在澳大利亚的谈判中, 你需要永远保持冷静。大声叫对方的名字也是错误的谈判方式, 有时甚至会导致谈判破裂。“永远不要把对方的冒犯当回事, 自己也永远不要冒犯别人。”这是谈判中的黄金法则。在谈判中始终保持冷静的一方常常也会思虑更周全, 在谈判中占据有利位置。
学习谈判技巧可以让我们采取正确的行动, 特别是要跨入一个并不熟悉的领域时。当我们学习谈判艺术时, 也会逐渐建立自信和勇气, 提高抗压能力。我们会成为自己的支持者, 把不自信变为智慧。当我们的谈判技巧不断提高时, 信心也会随之增强, 但还是要不断提高自己, 要多总结, 多反思, 在实践中灵活运用各种谈判策略。
房地产操盘流程 篇3
生于60年代初，80年代初毕业于上海师范大学。
在结束四年短暂的教师生涯后走下三尺讲台，投身地产传媒，并于当年在《新闻报》（现今《新闻晨报》和《新闻晚报》的前身）上首开地产专栏，专刊主编做了十几年。在报社改制时开起了营销公司。目前任职易居中国大上海区执行总经理、新浪乐居上海执行总经理兼联席主编。
代表项目：星河湾、尚海湾豪庭、陕西北路1688等。
随着房地产黄金十年的谢幕，长期持房致富的日子已经结束，取而代之是限购限贷背景下，刚需买房时代的来临。
时势造英雄。2012年上海，5月开盘至今，银河丽湾大平层公寓总销售金额突破5亿，傲踞奉贤南桥高端豪宅销售市场，成为区域和板块的销售双冠王。沧海横流，方能彰显英雄“翻手为云，覆手为雨”的真正实力。
银河丽湾幕后的操盘手正是易居中国大上海区执行总经理孙华良。他以超人的眼光和魄力发掘南桥板块，娴熟的手法和力道把控银河丽湾，终将项目打磨成光彩夺目的钻石“库里南”。新年伊始，看一个项目洞悉一个市场的脉络，听一位专家解读一个行业的发展。
让利营销定价是营销王道
财富堂：在调控成为常态，楼市去泡沫化去投资化背景下，楼盘如何营销致胜？
孙华良：营销成功，最重要的就是要了解市场需求，精准地找到客户群，把房子以开发商满意的价格卖掉。房子就是商品，从业这些年来，对每个楼盘能精准把握是关键。
楼市调控使房产价格和价值出现了误差，但在当今的市场背景下，最终决定楼盘价值的还是价格。房产价格的合理回归，其实就是一种市场需求决定销售价格的营销王道。
财富堂：银河丽湾成为奉贤南桥2012年的销售冠军，楼盘定价有何诀窍？
孙华良：定价定高了开发商高兴，客户不一定买账；定低了达不到开发商预期，也不行。我们要把握好这点，既能让购房者接受，又能达到开发商的最高期望值。银河丽湾为何始终在市场上保持着有价有市的热销局面，其根本的原因，就是将销售价格和楼盘品质有机地结合，在不断提高楼盘的综合价值基础上，走出了符合市场购买需求的热销之道。
2009年的时候，银河丽湾项目拿地的楼板价，是南桥地区最高的。说老实话，2012年以16000元均价开盘，开发商起初并不是特别满意。可作为专业操盘手，我感到这个定价是比较科学的，于是说服开发商，告诉他这个价格不会亏本，定价是合理的。我的依据有两点：一、不能让开发商做不下
去；二、要让购房者得实惠。
可以说，让开发商生存下去，我们今后才能有更好的房产产品；让购房客户得实惠，有赚头，我们才能留住老客户，并靠他们的口碑，赢得新客户。
奉贤南桥明星板块的诞生
财富堂：上海楼市也有“板块轮动”，奉贤南桥板块今年为何特别受到购房者青睐？
孙华良：奉贤南桥是个潜在的明星地块。上海建设管理部门已经披露，目前黄浦江底规模最大、路线最长的公路隧道——虹梅南路越江隧道工程已经开始掘进，通车后将成为上海城市南部的“大动脉”。这个隧道预计明年7月贯通。到时候，从徐家汇开车到南桥，不过是30分钟的路程。而与银河丽湾一路之隔的五号线延伸段，目前已建设至西渡站。
目前我们销售的银河丽湾142㎡和172㎡大平层，被南桥本地的购买力消化了很多，惹得许多徐汇、闵行地区客户着急过来下定，生怕落空。据我们掌握的客户信息，徐汇、闵行的客户，许多是冲着南桥银河丽湾大平层项目而来。他们原本的住房，一般是120平米左右的三房两厅，到这里升级为大平层，拥有超大客厅，以及私密的各类功能房间，可以享受住宅升级换代带来的舒适。大家其实是看到了未来南桥地块的升值潜力。我敢说，无论未来房地产走势如何，南桥的房价涨幅一定在上海是名列前茅的。
很久之前我看好的是闵行，现在一波热潮已经过去。现在我看好的是奉贤南桥，横向做区域比较：宝山作为上海的老工业区，一定程度上限制了区域楼市的发展；嘉定地铁11号线已经把房价炒得过热、透支，以至于地铁通车利好兑现之后在2012年成为新政之下的“重灾区”，销量直线下降。纵向做历史分析，奉贤南桥现在正是价值洼地，作为区域行政中心，是奉贤楼市的“头把交椅”，而等地铁、隧道和生态公园建成之后，也将会有新一轮价格上涨的炒作空间。
银河丽湾HOPSCA中的大平层
财富堂：银河丽湾项目为何能在调控中成为南桥板块的销售冠军？
孙华良：在房产限购限贷的市场中，其实同样隐藏着商机，因为市场的购买力是永远存在的。营销的关键，就是抓住市场客户的购买需求。
成功的营销，应该对市场有一个精准的判断。深入地了解市场的需求，准确地找到核心客户群，然后把房子以合理的价格卖掉。也就是说，把产品以最合理的价格，卖给最需要的人。
银河丽湾140㎡至250㎡大平层设计，开创了南桥区域舒适型改善置业的先河，30万㎡城市综合体和引入凯宾斯基五星酒店的规划，更是为南桥区域全面提升发展注入了新鲜活力。银河丽湾18万平方米的高端住宅和12平方米的大型商业配套组合，使住宅、办公楼、五星级酒店和酒店公寓等各物业之间互生、互补，足不出户即可享受一流的居住与休闲空间，其产品价值远高于单一物业类型产品的价值。开发商减少了自己可以赚钱的住宅容积率，却为业主提供了更多的增值服务和升值空间。
之前，区域板块成交的平淡，并非由于供应量不足导致，主要原因在于区域产品同质化严重，而随着当地经济的发展及产业结构的调整，市场急需升级型产品满足更高层次客户需求。银河丽湾住宅、办公、五星级酒店及酒店式公寓等物业间的互补互生，颠覆了区域对豪宅的理解。项目主力在售150㎡观景大平层，产品设计从传统豪宅标准一味求大的“形式主义”向“舒适主义”转变，符合了市场需求升级的板块发展要求，其热销是大势所趋。
银河丽湾置业旋风——南桥：2012“南上海”时代来临
所谓“三十年河东，三十年河西”，上海楼市的板块轮动，房价透支的嘉定、松江逐渐失语，蛰伏多年的奉贤南桥终于在2012年全面崛起。
市场的力量便是如此。当买在何处、买何项目、何时买卖，成为购房者在2012的“天问”，上海奉贤南桥的银河丽湾横空出世，赢得购房者的火爆追捧——自5月开盘以来，以月均去化28套房源，领跑整个板块中高端市场，也成为奉贤南桥板块火爆行情的绝佳见证。
银基发展、绿地、中粮、汤臣、恒盛、苏宁环球、合景泰富等全国百强开发商积极抢驻，让奉贤南桥成为2012年上海楼市的桥头堡，上海楼市的“南上海”时代正在开启。
新纪元
奉贤南桥上海的未来
区域规划从来都是房地产行业的金手指。2012年奉贤市政规划进入全面实质启动阶段。南桥新城核心亮点“上海之鱼”二期在建工程将于2014年建成，860亩水域远超美兰湖600亩水域。比邻“上海之鱼”项目，南桥新城还将规划建设一座4.78平方公里上海最大的郊野公园。与银河丽湾一路之隔的五号线延伸段，目前已建设至西渡站，连接中环线的虹梅路—金海公路越江隧道预计2014年竣工，通车之后银河丽湾至徐家汇只需30分钟。
2013年，南桥新城将迎来新一轮的开发建设机遇，一个崭新的南桥呼之欲出。
新地标
银河丽湾为南桥加冕
开发商银基发展紧随奉贤规划步伐，致力于将银河丽湾打造成南上海区域内一流的生活豪宅，集五星级酒店、品质住宅、酒店式公寓、高端会所、综合商业为一体的30万平米超大型城市综合体HOPSCA形成上海城市南部的商业核心圈，更携手百年国际品牌——五星级酒店凯宾斯基，打造南上海最高端的国际生活示范区，成为南上海区域首席商业和生活地标。
银河丽湾住宅产品以大户型为主，空间尺度一步到位，社区每一幢楼都设计成独立的一个单元，强调生活的舒适性、个人空间的私密性及高品质的生活格调，实现了终级置业的居住目标。银基发展不惜成本，给每套住房都配备了地暖系统、设备阳台、工作空调等人性化设施，使楼盘的附加值最大化。社区在南桥首家聘用国际五大行金牌物业——戴德梁行，提供楼宇12小时管家服务，全面提升生活品质，并创造出全新的生活模式。
新模式
双向互动聚焦南上海
奉贤区域发展已日趋成熟，南桥新城已有众多投资商、开发商抢驻开发；而银河丽湾项目正成为奉贤南桥、乃至南上海房产发展中的地标项目，它的城市综合体配套、国际五星级酒店的引入，有如催化剂反过来促使奉贤南桥区域更加成熟发展。这种成熟效应得到双向叠加、双向催化，成为项目和区域双向发展促进的典范。
银河丽湾一骑绝尘，从快速成长到日渐成熟，奉贤销冠成为银基发展和银河丽湾迈向成功的良好开端。一旦区域发展成熟，项目未来的价值不可估量。
板块链接：
2013年南桥新城将进入实质启动阶段
1 850亩水域“上海之鱼”远超美兰湖600亩水域
据“2012上海市奉贤区城市发展投资推介会”透露，南桥新城的标志性项目——“上海之鱼”一期350亩已经建成，二期将于今年10月动工，水域面积约850亩的“蓝色”人工湖远超宝山美兰湖600亩水域，二期工程预计将于2014年2月建成。
2 上海最大的4.78平方公里的郊野公园
比邻“上海之鱼”项目，南桥新城还将规划建设一座4.78平方公里的郊野公园，该公园建成后，面积将超过目前最大的顾村公园，成为上海最大的郊野公园。规划中的中央生态绿地公园，沿岸将建设高端住宅、高档商业、商务酒店、会展中心、开放式主题乐园，形成融生态、生活为一体的低碳社区，成为上海最具规模的生态居住区。
3 轨道5号线的价格红利效应
轨交5号线（海湾直达莘庄）奉贤段正在加快推进，与银河丽湾一路之隔的五号线延伸段，目前已建设至西渡站。轨道交通对房价具有明显的价格提升作用，普遍增幅达到30%左右。
4 金海路-虹梅路隧道30分钟至徐家汇
全长约19.45公里，连接中环线的虹梅路—金海公路越江隧道工程，预计2014年竣工。伴随着越江遂道的建成通车，银河丽湾自驾至徐家汇只需30分。多种出行方式和便捷的交通网络，为奉贤南桥新城今后导入人口和解决大客流快速高效出行，提供了网络化交通的便利。
5 土地市场成交活跃，成交价格明显上涨
高规格的定位，预示着区域未来发展前景；大型配套建设的启动，标志着区域开发进入新纪元；交通状况明显改善，使品牌开发商积极进入，土地市场日益活跃。
随着百强企业的进入，奉贤土地出让幅数明显上升，成交价格明显上涨。其中南桥新城2012年成交的住宅用地占奉贤住宅出让土地幅数的7成。
6 全国百强开发商抢驻南桥，投资热情高涨
随着大量品牌开发商的进入，南桥区域住宅市场步入全新阶段，已有一批定位清晰、产品专一、专注细分市场的项目入市。据悉，银基发展、绿地、中粮、汤臣、恒盛、苏宁环球、合景泰富、卓越等全国百强开发商已在奉贤购地，并逐步推进项目工程进度。
项目链接：
银河丽湾位于南桥新城核心区域，是未来南桥的中央商务行政中心区。周边生活配套齐备，百联购物中心、易初莲花、易买得等大型商场环伺，紧邻区重点奉贤中学，及奉贤唯一一家3甲医院奉贤中心医院，加上社区对面轨交5号线——南桥新城站、A4莘奉金高速等多条交通动线构成的立体交通、南桥新城规划等优势利好，成就南上海新中心领袖名宅。
房地产开发流程项目开发操作流程 篇4
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产按揭流程 篇5
一、住房按揭贷款概念
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
二、基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
三、须提供以下资料
1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》、20%以上房款收据;
2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);
3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);
四、业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。
五、住房按揭贷款流程
1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款;
2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。
3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。
3、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。
4、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。
5、问题客户的处理：
(1)对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款;
(2)因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款;
(3)购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行。
(4)对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次(15日内)通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。
6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。
房地产交易流程 篇6
1、卖方携带产权证、身份证、公共维修基金收据原件；买方携带身份证和定金
2、签约后买方向卖方支付定金，按法律规定定金不得超过房价的20% 买方支付房款
交接房款有2种方式：
1、自行交接：买方直接将房款交由卖方自由使用
2、银行托管：买方把房款存入银行指定账户办理资金托管手续，买卖双方与银行签订托管协议
麦田公司建议交易双方选择第2种方式 交税和过户:
1、交税前小提示：
各区县税务局要求不一，有些区县只能刷银联卡，有些区县现金也可使用 2.交税过户要准备的资料：
A 卖方：本人持身份证原件和产权证原件到场，并准备原购房发票和契税票。如本人无法到场，需办理售房委托公证。
B 买方：本人持身份证原件（外地户口需带暂住证）到场；如本人无法到场，可手写委托书
3、资料齐全的情况下,当日即可办理完毕 费用结清和物业交接
1、费用的截止日期以交房为准。卖方结清物业费、供暖费、电话费、有线电视费、燃气费、水费（热水、冷水、中水）、电费等所有费用
2、房屋交接，买卖双方清点家具家电，签署《物业确认书》
3、将卖方的公共维修基金收据更名到买方名下
4、提醒卖方将户口迁移出并配合买方迁入户口 卖方收取房款：
产权过户后买卖双方共同至银行签署解冻协议，并提供契税票和受理通知单，银行一般在当天解冻房款，最迟到次日，卖方可使用该笔款项。
商业银行按揭交易流程
签合同:
1、卖方携带产权证、身份证、公共维修基金收据原件；买方携带身份证和定金
2、签约后买方向卖方支付定金，按法律规定超过房价的20%的金额不受定金罚则保护 银行贷款面签
1、买卖双方本人到场（已婚则配偶也到场），否则办理委托公证；买方借款人必须到场
2、应准备的材料
卖方：
夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证（已婚的提供夫妻双方资料，未婚的在银行填写《未婚申明》，离婚的提供《离婚证》或法院判决书或公证过的离婚协议）
买方：
夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证（已婚的提供夫妻双方资料，未婚的在银行填写《未婚申明》，离婚的提供《离婚证》或法院判决书或公证过的离婚协议）收入证明、公司营业执照副本复印件（年检过的，加盖公章）
为了使借款人更快的将银行贷款申请下来，借款人尽量提供能证明他有还款能力的资料，例如：汽车行驶证、房产证、学位证书、职业资格证书（如会计、律师）、工资流水或税单等
提醒：收入证明上的工资收入需为月供的2倍以上，如果之前有贷款（已婚则指夫妻双方），那么收入证明上的工资收入需为所有贷款月供（本次贷款也包括）的2倍以上 买方支付首付款:
交接首付款有2种方式：
1、自行交接：买方直接将房款交由卖方自由使用
2、银行托管：买方把首付款存入银行指定账户办理资金托管手续，买卖双方与银行签订托管协议
麦田公司建议交易双方选择第2种方式
评估
麦田公司向评估公司递送材料，评估公司在3个工作日内出 评估报告
批贷
在银行收到买卖双方全部材料和评估报告后，一般在3个工作日内可批准贷款、出具批贷通知函；麦田公司在收到银行的批贷函后，通知买卖双方办理交税和过户手续。交税和过户 同一次性流程
费用结清和物业交接 同一次性流程 卖方收取房款
产权过户后买卖双方共同至银行签署解冻协议，并提供契税票和受理通知单，银行一般在当天解冻房款，最迟到次日，卖方可使用该笔款项 抵押登记
麦田公司陪同买方领取新产权证，并陪同办理抵押登记手续 结 单
麦田公司到建委领取“他项权利证”送贷款银行，买方可到银行领取新产权证、借款合同
市管公积金流程 签合同
1、卖方携带产权证、身份证、公共维修基金收据原件；买方携带身份证和定金
2、签约后买方向卖方支付定金，按法律规定定金不得超过房价的20% 提交贷款资料
担保公司核实买卖双方的贷款相关资料
买方：本人及配偶到场（如果买方单身，则下述材料只提供本人的就好）
买方及其配偶身份证、户口簿（首页、户主页及变更页、本人页及变更页）、学历证明、婚姻关系证明（结婚证或离婚证、本人到场写未婚声明）、工商银行（放款速度快）或建设银行的个人结算活期账户存折、职称证明（如会计师证、工程师证等）
卖方：产权证上的产权人到场，配偶不用到；若有共有权人也要到场
身份证（如有共有权人则需提供共有权人身份证）、产权证原件（如有共有权人则需提供共有权证）、工商银行或建设银行的个人结算活期账户存折或卡 房屋评估
3个工作日出评估结果（非正式评估报告）公积金中心初审
买卖双方到公积金管理中心签署贷款资料（买方应携带第一次面签提供的所有材料的原件，麦田应携带产权证原件），卖方产权人到场，买方已婚则为夫妻双方中借款人到场（有公积金的一方）签署借款合同
初审后当日出批贷函（期限4个月），5个工作日后买方夫妻双方至公积金管理中心签署借款合同 交税过户
麦田公司在得到批贷函及买方签署借款合同后当日，通知买 卖双方办理交税过户；过户后提交契税发票和受理通知单给公积金管理中心 放款
5个工作日公积金中心放款到卖方账户 抵押登记
房地产工作策划流程 篇7
一、项目案前基础策划
（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：
房地产公司批价流程 篇8
为加强我公司的材料批价管理工作，保证我公司建设项目的质量、工期及成本要求，现制订了我公司的材料价格审核流程，详细内容如下：
1、首先由施工单位在材料计划进场日期前不少于30天编制《工程材料报价，核价审批单》，在表中详细说明需采购材料的规格型号、数量、品牌厂家、使用部位、申报价格等，并提交监理公司审核。同时施工单位需提报样品，样品需标明：编号（按提报时间编号）、材料名称、使用部位、类别、品牌、规格参数，后附检验报告、合格证等。《工程材料报价，核价审批单》及样品需施工单位项目经理(总包合同中约定指派)签字，加盖项目公章提交监理审核。
2、监理公司接到《工程材料报价，核价审批单》及样品后，由负责本项目的监理工程师根据设计图纸及相关规范要求，核实该材料规格及品质是否满足满足设计要求，以及材料价格是否在合理的市场价格水平内。审核通过后填写审核意见及建议价格并由监理总监签字（或由分管监理签字后再由总监签字），并加盖监理章，提交甲方工程部审核。
3、工程部接到《工程材料报价，核价审批单》及样品后，各专业工程师应依据设计图纸及相关规范要求，针对材料的品质是否能满足施工要求及竣工后的使用需求进行审核。通过审核后，填写审核意见及建议，签字确认，并由工程部负责人签字确认后提交招采部审核。
4、招采部接到《工程材料报价，核价审批单》及样品后，开始询价比价工作，向该材料的供应商发出询价函，收到价格回复后，填写审核意见，由招采工程师及部门负责人签字确定后，并将询价回复及比价结果作为送审表的资料附件一起提交成本部审核。至少需提供三家材料供应商的比价结果。
5、成本部收到《工程材料报价，核价审批单》及样品和资料后，会同招采部及施工单位共同洽商并确定该材料的价格，并将确定好的价格及审核意见填写在《工程材料报价，核价审批单》上，然后提交公司领导审批。领导审批通过后签字盖章，原件交由成本部存档，并作为竣工后办理结算的依据。
6、核价单及样品通报的经办人：施工单位、监理单位、建设单位分别签字并对提报、封存样品质量负责。施工单位由总包合同约定指派的项目经理签字，建设单位由工程部及招采部负责人签字封存，并对质量负责。
7、由于实际操作原因无法提供样品（如钢结构雨棚）需由施工单位深化大样图，由监理、甲方签字认可后上交。
8、我方（建设单位）的成本部根据提报并签字封存的样品和大样图进行批价。
9、无法提供三家以上比价结果的材料（如垄断企业），需说明情况，由招采部负责人确认。
房地产项目开盘流程[模版] 篇9
一、活动前的媒体宣传
在楼盘举办开盘活动前，为了当天的活动波及的范围愈广，信息的发布面更大，常借助大众媒体进行活动举办的信息告知，一般楼盘普遍采用报纸作为主要的宣传工具，具体方案另附。
二、日程安排方案
1、开盘前20：拟开盘/庆典活动方案，交甲方审批；
联系庆典公司，提出活动操作要求，由庆典公司撰写庆典活动方案；
2、开盘前15天：人员分工的确定，并实施责任到“户”，活动费用到位；
4、开盘前14天：活动所要邀请人员的确定，主要是邀请的政府领导、社会嘉宾、楼盘准业主、媒体记者等的确定。
开盘活动当天 宴会，确定宴会的人数、宴会的地
址，并联系酒店进行预定 活动当天的甜点饮料，确定冷餐会所需食物、水果的种类、数量，并进
行购买
5、开盘前12天：请柬数量的确定、填写
来宾赠送礼品数量的确定、购买
6、开盘前11天：庆典活动人员的确定，礼仪小姐、主持人（演员）、锣鼓队、军乐队等的选定。
项目资料的准备，并交付主持人进行熟悉
7、开盘前7天：空飘气球、拱门、喷绘画面等确定并制作；
未来7天天气预报的查询
8、开盘前6天：开盘所需装饰材料的准备
活动请柬的发送
选房庆典的提前告知
9、开盘前5天：庆典活动各个硬件设备由庆典公司准备好，空飘气
球、拱门等制作好。
10、开盘前4天：活动现场场地的平整、打扫、活动当天所需用品如杯子、水果、饮料等的购买
活动当天各个环节负责人的再次确定
活动所需电压的确定（专人负责）
以防开盘当天突然停电，动力发电机或材油发电机的准备
短信通知
11、开盘前3天：活动现场的装饰开始制作
电视、报纸等广告发布
来宾确认短信通知
12、开盘前2天：售楼部现场装饰到位（礼仪公司负责）
工地现场花卉装饰、广告布幔到位
活动休息区的准备与划分，包括选房区、公布区、礼、奖品区、财务收款区、领导休息区、来宾休息、等
候区、接待区、冷餐会区域、演艺区等
活动各个环节的检查，短信通知
开盘流程预演
13、开盘前1天：开盘所需项目的到位，气球、拱门、水座旗、刀旗、舞台、桁架、喷绘等的施工（庆典公司晚上完成）向庆
典公司提供
相应的设备如水、电等活动休息区的布置，水果、饮料等的到位礼、奖品到位、人员分工再次落定
短信通知
活动结束，如有宴会，由甲方负责人邀请相关人
员到预定的酒店就餐。活动中（开盘操作）
7、开盘活动当天活动安排及选房现场工作流程：（按活动9：30开始
算）
5：30活动所需硬件项目如气球、拱门、舞台、桁架、喷绘、花篮、音响等全部到位，胸花、签到本等摆放在接待台上；
6：00全体工作人员到位
7：00音响开始调试、播放音乐
项目工作人员到岗
7：50主持人、礼仪小姐、锣鼓队、军乐队人员及其他演员到位
主持人再次熟悉活动流程
8：20
8：50
加活动
9：00
个部分
礼仪小姐在接待台前做好准备迎接来宾军乐队、锣鼓队在相应位置站立，准备表演 客户陆续到来，礼仪小姐和负责接待的置业顾问共同迎接来宾，由礼仪小姐为来宾佩戴胸花、协助签到之后，由置业顾问接待、引导就坐水饮招待，后返回“迎宾区”；外请政界领导、记者由指定人员接待陪同； 选房公布区投影仪安装、调试，手提电脑到位； 将准备好的讲稿及通稿分别按人给到； 军乐队、锣鼓队、音响开始交替演奏； 摄影师开始摄像； 接听热线的工作人员到位（始终不离场）参加活动的来宾基本已经到齐，活动即将开始 负责场内工作人员邀请领导、嘉宾、准业主到活动现场参开盘活动开始，基本按照活动流程进行，主要分为以下几由主持人宣布到场的甲、乙方领导及各方来宾，并请主要
领导人发言（音乐可进行伴奏）；
开盘剪彩、鸣锣（礼仪庆典公司在适当时间打礼花弹、鸣
炮、放飞氦气球、等）
演艺助兴活动（演艺人员）
9：20主持人请参加选房的客户到休息区就坐，由置业顾问为客
9：30
让落空）
9：3× 户和来宾发放户型单页与宣资料以及水饮招待。主持人向客户和来宾宣布选房说明及奖项说明，并宣布选房时间从9：30正式开始； 各区域工作人员就位 主持人宣布选房正式开始并叫号，请第一位客户到选房区选房，在此过程式中要不断给未选房客户强调选房时间是×分钟（不断造势，营造紧张气氛）礼仪小姐带领客户至选房区门口。各自置业顾问陪同客户同到选房区选房。选房区的工作人员见机造势并配合选房人选房（尽可能不第一位客户选定房后，持写有房号的签条让主持人核对，主持人核对后将房号公布于投影仪上，请置业顾问带客户到财务区交款，叫第二位客户选房（程序同上）后造势于众：刚才一号客户选择的是×幢×单元×层×户房，我们××小区第一位业主即将产生了，他就是我们的第一号客户，大家一起来恭喜一下（鼓掌）
主持人视现场情况重声现场选房规则及奖项说明。
负责签订认购协议书的工作人员在客户交完正式定金后开始工作；
负责现场接待新客户的工作人员配合接待新客户并提供服务
叫
位）
9：30
进
12：30
13：00
房地产预告登记办理流程 篇10
2012-3-5
1、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。（主要已本公司办理人员为主）相关步骤：
（一）取得商品房预售面积；
（二）准备已备案户型图及房号等；
（三）签定商品房买卖合同并送交备案；
（四）房产局指定工作日满取回已备案合同，存档。
2、（1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。
（2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已备案合同送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定《银行抵押合同》，一式三份，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。（需要客户前往银行签字）
3、办理房产预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《预告登记申请书》并进行盖章；
（二）开发商证明及其经办人证明；
（三）《商品房买卖合同》及经办人委托书；
（四）预收客户预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（五）客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核；
（六）工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将预告登记费收据交还客户。
（需要客户前往房产局签字审核）
4、办理房产抵押权预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《抵押预告登记申请书》并进行盖章；
（二）抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明；
（三）开发商的相关证明和经办人证明；
（四）《银行抵押合同》，《商品房买卖合同》及其经办人委托书；
（五）预收客户抵押预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（六）客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书；
（七）签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税及维修基金；
（八）将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核；
（九）工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户。
（主要由开发商办理，需要客户前往房产局签字审核）
5、将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。
6、办理房产证。分两步：第一步是公司分户房产证，第二步是由公司的房产证过户到业主名下。
第一步相关步骤：
（一）取得有房产局测绘部门盖章的测绘表和分户层面图。（主要由公司出具，房产局测绘部门审核）
（二）提供开发商相关证件，及许可证明，明细由房产局办证部门提供。
（三）每一户都准备一套资料，通常以一栋几个单元一起送交办理。
（四）工作日满之后，去发证科缴纳工本费，领取房产证。（由开发商办理）第二步相关步骤：
（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。
（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。
（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），若本人不在需要委托人携带本人公证书。
（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。
（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。
（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）
（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）
（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。
预告登记证
根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证明是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。
预告登记是房子未交付，但购房合同已经签了，房款应该也办妥了，不管是现金还是贷款，按以前的法律解释，没有拿到房子钥匙，购房者就没有产权，办理预告登记就是让购房户在还没有拿到房子的这个时间段里取得合法的产权，保护自己的合法权益。这个预告登记应该是08年开始实施的，是用来保护购房者权益的，都该去登记。以下根据 长沙市房屋登记办法 预告登记相关条例
第六十条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。
第六十一条 申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房买卖合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。
第六十二条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。第六十三条 申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)预购商品房预告登记证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。第六十四条 申请房屋所有权转移预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。
第六十五条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)房屋所有权证，或者房屋所有权转移登记的预告证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。
第六十六条 预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭，申请预告登记的变更、转移或注销的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)预告登记证明;(四)证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料;(五)抵押期间转让抵押房产的，还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料;(六)其他必要材料。
第六十七条 预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。
房地产开发工作流程 篇11
第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究
一、前期策划
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
二、相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第二步 房地产开发项目土地使用权的取得
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
1、国有土地使用权划拨用地申请
2、主管部门现场勘察
3、划拨用地申请的审核、报批
4、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请
2、到拟征地所在区（县）房地局立案
3、签订征地协议
4、签订补偿安置协议
5、确定劳动力安置方案
6、区（县）房地局审核各项协议
7、市政府下文征地
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9、办理批地文件、批地图
10、办理冻结户口
11、调查户口核实劳动力
12、办理农转工工作
13、办理农转居工作
14、办理超转人员安置工作
15、地上物作价补偿工作
16、征地结案
四、相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第三步 房地产开发项目的拆迁安置
一、拆迁安置
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
二、相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第四步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
1、征求主管部门审查意见
2、落实市政公用设施配套方案
3、报审市政配套方案
4、市政各管理部门提出市政配套意见
5、市政管线综合
三、相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第五步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送市招标办核准，正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、召开招标会，勘察现场
10、召开开标会议，进行开标
11、评标、决标
12、发中标通知书
13、签订工程承包合同
14、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续
2、建设工程监理
3、办理开工统计登记
4、交纳实心黏土砖限制使用费
5、办理开工前审计
6、交纳投资方向调节税
7、领取固定资产投资许可证
8、报装施工用水、电、路
9、协调街道环卫部门
10、协调交通管理部门
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议
12、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“三通一平”
2、施工单位进场和施工暂设
3、工程的基础、结构施工与设备安装
4、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
1、办理单项工程验收手续
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
3、商品住宅性能认定
4、竣工统计登记
5、办理竣工房屋测绘
6、办理产权登记
六、相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税 第六步 房地产开发项目的经营阶段
一、销售
1、提交完成建设项目投资证明
2、签署预售商品房预售款监管协议
3、办理《商品房预（销）售许可证》
4、销售项目备案
5、委托中介代理机构进行销售
6、与购房者签订认购书
7、与购房者签订买卖契约
8、办理预售登记
9、办理转让登记
10、办理房地产抵押登记手续
11、楼宇交付入住
12、质量保证书和使用说明书
13、办理产权立契过户手续
二、相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
第七步 房地产开发项目的物业管理阶段
一、物业管理
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
二、相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费