房地产报建详细流程

房地产报建详细流程（共4篇）

房地产报建详细流程 篇1

成都市房地产开发项目报建流程

目录：

第一部分：立项、前期规划报建手续

立项

设计条件、用地许可证

方案图审查

规划许可证

第二部分：前期施工报建手续

项目卡

报建费

机构施工图审查

建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查

预售面积测量

预售面积审核

商品房预售许可证 第三部分、竣工验收阶段

一、城建档案馆备案

二、成勘院竣工测量

三、竣工并联审查

四、大产权办理

第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）

一、立项

收件部门：市政务 中心发展改革窗口

审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话：86921922 收费标准：不收费 申请材料 企业投资项目核准 公司需准备资料：

1、项目申请报告；

2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证；

3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；

4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限），6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无

二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 联系电话：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图；

3、土地权属文件；

4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 技术部需准备资料：

1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项：

1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效；

2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。

三、方案图审查

审批单位：成都市规划管理局 联系电话：86957130 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、建设工程设计方案送审单。技术部需提供资料：

1、建设工程方案总平图5份；

2、建设工程设计方案2套；

3、日照分析综合计算图；

4、A3幅面效果图2份 注意事项：

1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改；

2、方案一经通过不能进行修改；

四、规划许可证

审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：86917530 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《建设工程规划许可证》申请表；

2、土地权属文件；

3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。技术部需提供资料：无 注意事项：

1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。第二部分：前期施工报建手续（7个步骤）

一、项目卡

审批部门：成都市建委 联系电话：86262899 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《项目基本信息表》；

2、组织机构代码；

3、立项批复；

其它部门需提供资料：无 注意事项：无

二、报建费

审批部门：成都市建委 联系电话：86278714 审批时限：2个工作日

收费标准：收费，按建筑面积每平米164.5元收取； 申请材料： 公司需准备资料：

1、立项批复；

2、建委审核通知书； 技术部需提供资料：

1、总平图、各层平面图；

注意事项：应随时了解报建费有无减免。

三、机构施工图审查

审批部门：具备审图资质的审查机构 审批时限：7个工作日

收费标准：收费，1万平米以下按照每平米2元，1-10万平米按每平米1.2元； 申请材料： 公司需准备资料：

1、地勘报告；技术部需提供资料：全套施工图5套；概算书； 注意事项：建议找较熟悉的审查机构，以免在审查过程出现技术上的问题便于沟通，审图时间上也可以控制；

四、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 审批时限：15个工作日 联系电话：86697927 收费标准：不收费

收件部门；成都市建设委员会

审批部门；市建设委员会、市规划局、市消防支队、市卫生局、市人防办、市水务局、市安监局、市气象局、市广电局、市国安局、市城管局； 申请材料 公司需准备资料：

1、工程项目基本信息表（同时收电子文档）；

2、经市规划局批准的方案总平图（2份）、规划设计条件通知书及公

建配套设施相关行业标准；

3、经施工图审查机构审查合格的建筑专业总平图、平、立、剖（1份）；

4、市环保局环境影响报告书批复；

5、中标通知书；

6、非国家投资项目招标报告；

7、立项批复、招标核准表；

8、《质量监督备案表》一式四份并签章、《成都市建筑工程设计文件审查合格书》；

9、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签章、《施工现场开工安全生产条件自查表》一式四份并签章；

10、安全文明施工措施费支付凭证（查银行进帐单原件收复印件，合同中有约定除外）；

11、《建筑工程施工许可申请表》；

12、国土证（查原件收复印件）；

13、建筑工程规划许可证及盖骑缝章总平图（查原件收复印件）；

14、建设单位签章施工组织设计会签表；

15、建设单位民工工资担保手续；

16、建设单位预付工程款进帐单；

17、建设项目报建费交费核缴单； 工程部提供资料：

1、市建委：工程项目设计概要表；户型统计表（非住宅不报送）；外立面设计说明及效果图1份；外立面效果图及地勘报告电子文件（1份，刻录光盘）；设计概（预）算书；工程项目基本情况表；

2、市规划：建施总平图3分，建施平、立、剖图1份；

3、市消防：各专业施工图（各1份，包括建施总平图、水施总平图；市卫生局：建施总平图1份，建施图1份（纯住宅项目不报），水施总平图1份，水施生活饮用水二次贮水设施及水泵房平面图1份，通风专业施工图1份；

4、市人防办：建施总平图1份，地下室各专业施工图1份；

5、市水务局：水施总平面图1份；

6、市安监局：建施总平图1份，建设项目安全设施设计专篇1份；

7、市气象局：设计说明1份，电施防雷设计图1份；

8、市广电局：设计说明1份，电施有线电视设计图1份（非住宅不报送）；

9、市国安局：建筑方案图1份，建施总平图1份，建施平面图1份，强弱电系统图1份（未销售外国客户不报送）；

10、市城管局：项目使用权证明1份，建施总平图1份，户外广告设施设计图及效果图1份，户外广告设施制作说明及安全维护措施。工程名称

子项名称

录入本光盘的工程勘察设计文件与送审的工程勘察设计文件内容完全一致，并对内容的真实性承担责任。

勘察设计单位名称：

（加盖公章）

施工单位提供资料：

1、《四川省外企业入川从事勘察设计活动备案证》；

2、资质证书、安全生产许可证（查原件收复印件）；

3、外地施工企业入蓉备案登记；

4、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签章；

5、项目负责人经建设行政主管部门安全生产能力考核合格的证明材料；

6、专职安全管理人员的〈安全生产考核合格证书〉及安全元一寸彩照一张；

7、综合社会保险缴纳费确认函；

8、施工单位民工工资担保手续；

9、施工单位组织设计会签表； 监理单位需提供资料：

1、注册建造师和总监理工程师岗位证书（押原件，交1张1寸照片）及总监理工程师任命书；

2、监理单位确定的工程质量检测见证取样送检人员名单及授权书；

3、监理单位施工组织设计会签表 项目部需提供资料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、监理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施费支付协议； 财务部需提供资料：

1、银行出具的到位资金证明（收原件，工期不足1年资金不得少于50%；工期超过1年，资金不得少于30%）注意事项：

1、报施工图审查、施工许可证资料时不确定的地方应先与各相关政府部门进行咨询、沟通后再申报，以免资料错误导致退件，影响下一步程序办理。；

2、施工图经各部门审批后，施工中应严格按照图纸进行修建，如因特殊原因需局部调整，需与相关部门进行沟通；

五、预售面积测量

审批部门：具有资质的测量单位 审批时限：7个工作日

收费标准：收费，商业收费标准：每平米2.72元，住宅收费标准每平米1.36元； 申请材料：

公司需准备资料：规划许可证；施工许可证；经机构审核通过建施图1套；

其它部门需准备资料；无 注意事项：

1、建议找较熟悉的测绘单位，测绘过程中出现问题便于沟通，出测绘报告时间上也可以控制；

2、测绘单位完成面积报告后，建设单位应对面积报告事先进行审核，审核无误后在报房管局审核。

六、预售面积审核 审批部门：成都市房管局 联系电话：86280027 审批时限：10个工作日 收费标准：不收费 申请材料 公司需准备资料：

1、预售面积报告及技术报告原件2份；

2、验收合格书及光盘；

3、与测绘公司签定的测绘合同原件；

4、面积审核申请；

5、规划许可证、总平图；

6、机构审核建施图1套；

7、施工许可证；

8、营业执照、资质证书 其它部门需准备资料：无

七、商品房预售许可证 审批部门：成都市房管局 联系电话：86279795 审批时限：3个工作日 收费标准：不收费 申请材料 公司需准备资料：

1、规划许可、总平；

2、施工许可；

3、预售许可证申请表；

审核后面积报告；

5、国土证；

6、营业执照资质；

7、门牌号证明；

8、介绍信； 销售部需准备资料：

1、销售计划；

2、销售价格；

备注：工程现场达到办理预售许可证进度后，先通知房管局勘察现场，资料齐备后再申报房管局，可节省办证时间； 第三部分、竣工验收阶段（4个步骤）城建档案馆备案

审批部门：成都市规划管理局 联系电话：83194173 审批时限：3个工作日 收费标准：收费，每卷115元 申请材料： 公司需准备资料： 综合性文件资料：

1、计委关于项目建议书批复及项目建议书（立项报告），可行研究报告及批复，关于立项有关会议纪要、领导讲话；

2、选址意见书、建设用地规划许可证及用地红线图、界址点成果表；

1、建设项目开工前的地形、地貌，原由建筑物的旧貌的摄像材料，典型的、比较重要的建筑物相片资料；

2、基础至±0阶段，基槽底部、地下室隐蔽前、±0时要布设摄测量三

3、征地拆迁意见，协议、方案等，政府建设用地批准书，划拨建设用地文件、国土使用证及国有土地出合同等；

4、工程地质勘察、水文地址勘察报告；

5、环保、消防、卫生、人防、市政、有限光纤电视系统、园林、白蚁等审批文件；

6、工程监理、设计、施工、勘察合同及中标通知书；

7、建设工程规划许可证及总平图、座标放线交接单、规划设计条件通知书；

8、施工许可证、交纳绿化建设费等缴费证明、工程质量监督书

9、工程验收报告、结算书、监理规划、监理细则、工程竣工总结、质量评价意见报告； 工程部需提供资料； 土建工程施工文件材料：

1、开、竣工报告、图纸会审记录、设计变更、设计会审记录；

2、工尺感洽商记录、建筑定位放线测量记录；

3、地基验槽、地基处理记录、基槽开挖线测量资料、地基钎探记录和钎探平面布点图、桩基施工记录、试桩记录；

4、钢材、水泥、砖、砂、石、防水合格证、试验报告汇总表及合格证、试验报告，构件（门窗、外墙、油漆）合格证、检验报告，预制构件出厂合格证、试验记录；

5、土壤试验报告，单位工程混泥土抗压强度汇总表及试验报告、混泥土抗渗试验报告；

6、砌筑砂浆强度评定、砂浆抗压强度汇总表及试验报告，建筑工程隐蔽检查记录；

7、商品混泥土出厂合格证、复试报告，钢筋试验报告。

8、结构吊装试验记录、结构验收记录、沉将观测记录，基础、主题、基桩工程验收记录；

9、质量保证资料核查表、单位工程综合质量评定表、单位工程观感质量评定表；

10、基础、主体、楼 地面、屋面、门窗、装饰分部工程质量评定表； 给排水、电、采暖、通风、空调、消防、电梯工程文字材料：

1、开、竣工报告、施工技术总结；

2、图纸会审、设计变更、技术核定单、工程洽商记录；

3、材料、设备、产品合格证质量证明书、试验单，设备装箱单、商检证明和说明书、开箱报告、设备安装记录、设备试运行记录、设备明细表；

4、隐蔽工程检查记录，各专业工程试验记录，质量事故处理记录、质保核查资料、单位工程综合质量评定表、分部工程质量评定表； 竣工图：

1、综合图（建筑、水景、照明、道路、绿化等平面布置图）；

2、各专业（建筑、结构、给排水、电气、通讯、通风）竣工图；

3、消防、幕墙竣工文字材料及竣工图； 假设工程项目声像档案拍摄内容：

维标，进行摄影形成立体像对；

4、主题封顶段：大象的混泥土梁、板、承重柱贴有标尺的摄影相片，有代表性结构标高9层）混泥土施工状况相片，主题封顶相片；

4、竣工阶段：建筑物正面、侧面全景，质量事故发生部位的位移、沉降、变形及处理的相片、摄像；

二、成勘院竣工测量 审批时限：7个工作日 联系电话；83227508 审批部门：成都市勘察设计院

收费标准：收费（需申报图纸后根据点位、放线长度、面积进行收费）公司需准备资料：总平图复印件 其它部门需提供资料：无

三、竣工并联审查

审批部门：成都市建设委员会 审批时限：7个工作日 联系电话：86921925 注意事项：

1、绿化不达标的每平米按3元收费；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收费；

3、在验收申报资料时，可提前预约各部门勘察现场及审查资料，以免交件后现场或资料不符合，发生退件。申请材料

市建委工程竣工验收 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、成都市建筑工程竣工验收申请表；

2、竣工验收报告 规划核实验收： 公司需准备资料：

1、规划许可证及总平；

2、房屋竣工验收测绘图及规划竣工测绘报告；

3、房产测绘报告；

4、城建挡案审核意见； 工程部需准备材料：无 人防工程竣工备案： 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、市人防审核通过人防施工图全套1份；

2、人防施工图技术交底纪要、设计变更通知、隐蔽工程记录质量保证和自检材料、分部分项工程质量评定表等质量备案资料各1份；

3、建设、设计、监理、施工防护设备常等单位出具的该项目人防工程质量评估报告各1分 环保验收： 先到环保局进行申报环保验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行环保验收。公司需准备资料：

1、竣工环保验收监测报告（涉及柴油发电机、中央空调等强噪音设备项目和产生餐饮油烟、餐饮废水项目提供）；

2、其他项目提供无上述污染源说明）其他部门需准备资料：无 防雷验收：

先到防雷局进行申报防雷验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行防雷验收。

公司需准备资料：防雷装置检测报告 其他部门需准备资料：无 有线电视系统竣工验收： 公司需准备资料：

1、工程竣工文件（含竣工报告、工程竣工图纸、隐蔽工程记录、系统指标测试记录；

2、有线电视系统工程质量检测报告； 其他部门需准备资料：无 消防验收： 公司需准备资料；无 工程部需准备资料：

1、消防施工单位资质复印件；

2、自动消防设施维修保养合同；

3、经建设单位签字认可的施工安装单位隐蔽工程、国定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统安装、调试、开通的记录级水系统的耐压实验报告（均由责任人签字）；

4、建筑内部装修材料见证取样，抽样检验报告及燃烧能证明材料、助燃性能证明（装饰工程应提供此文件）；

5、监测单位对国定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统检测报告（只设室内消火栓系统的建筑不作要求）；

6、施工、监理、建设三方责任人签名认可并盖有公章钢结构防火处理详细施工记录报告；

7、商住楼、综合楼、办公楼等公众聚集场所及易燃易爆场所应提供竣工图2份（以电子文档形式报送）建筑工程涉水竣工验收： 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、涉水竣工图、设计变更（取、排水）；

2、取水工程验收报告； 卫生防疫竣工验收： 公司需准备资料：

1、生活用水二次供水涉水产品的 卫生行政部门许可批文；

2、餐饮、食品生产工业、公共场所应提供建筑、通风空调、二次供水竣工图（光盘）； 工程部需准备材料：无 园林竣工验收：

公司需准备资料：

1、规划批准总平；

2、绿化总平

工程部需准备材料：无 国家安全事项验收： 公司需准备资料：

1、建筑及强弱电竣工图各1份；

2、国家安全防范系统完成情况说明； 其它部门需准备资料：无

三、建委综合备案 审批部门：成都市建委 联系电话：86921925 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、建筑工程并联竣工验收意见书；

2、城建档案进馆审核意见书（原件）工程部需提供资料：

1、工程竣工验收备案表原件2份；

2、施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件；

3、电梯扶梯工程验收安全检验合格证；

4、工程结算书（原件，封面有甲乙双方公章和造价师资质章）。注意事项：

1、项目验收完毕后，施工单位应督促质检站监督报告尽快转建委；

2、竣工并联验收完毕后，7个工作日内需完成综合备案；

四、大产权办理 审批部门：成都市房管局 联系电话；86279795 审批时限：7个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、成都市房屋登记申请表；

2、营业执照或组织机构代码证（副本）；

3、单位介绍信或法人授权委托书及经办人身份证；

4、国有土地证；

5、建设工程规划许可证及盖有骑缝章规划总平图；

6、建设工程规划验收合格证；

7、建设工程施工许可证；

8、工程竣工验收备案表；

9、经测绘审核归档的面积测量报告；

10、维修基金缴存证明 其他部门需准备资料：无

注意事项：住宅及商业按照套进行填写房屋登记申请表；

县级房地产项目报建流程 篇2

一、立项批批文（县改革局）

1、项目申请报告（主要包括以下内容：（1）、项目申报单位情况：总投资、建设规模、建设内容、拟建地点；（2）、建设用地与相关规划；（3）、资历源利用和能源耗用分析；（4）、生态环境影响分析；（5）、经济和社会效果分析。

2、国土资源行政主管部门出具的项目用地预算意见

3、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见

4、营业执照、企业代码、法人代表身份证、税务登记、企业资质证书复印件。

二、建设用地规划许可证（市局规划局办理、县级规划股办理）

1、申请报告

2、相关批文或固定资产投资登记备案证

3、法人委托书及经办人身份证复印件

4、填写《建设用地规划定点申请表》

5、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，应提交建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用出让合同各一份。

三、总平审批（规划局审批）

1、申请报告

2、法人委托书及经办人身份证复印件

3、建设用地规划许可证及附图

4、土地使用证及附图，拟建设地块附路网的地形图一份（1：500或1：1000）

5、总平面规划图6份及电子光盘一份

四、单体方案审批（规划局审批与总平同时办理）

1、填写《建设工程项目设计方案申请表》

2、收回设计红线图原件

3、建筑设计方案文本3份，磁盘一张

4、如直接报送方案须补充土地证等第一阶段相关材料

五、建筑施工图纸审查备案（规划局办理）

1、发改委当年基建计划或登记备案证复印件一份

2、建设用地规划许可证及附图复印件一份

3、报建表

4、施工图审查初审意见

5、勘察，设计企业针对初审意见原件一份

6、审查合格报告原件一份

7、建设单位与审查机构签订的审查协议原件一份

8、建筑节能设计计算报告书

9、经审查合格的一套施工图（建施、结施、含建筑节能设计说明、建筑节能设计一览表）和勘察报告

10、建筑节能设计审查备案表原件

六、中标通知书（规划局办理）

建设单位

1、申请报告（报告内容：工程名称、工程地址、建筑面积、结构层数、工程性质新建或扩建），工程质量要求及工期，工程审定造价及拟定发包单位。

2、发承包单位申请表（一式两份）

3、该工程项目计划批文或登记备案复印件

4、施工图纸

5、已审批的《建设工程报建表》复印件一份并加盖报建单位公章

6、由甲、乙双方法人代表签字并加盖公章认可的经有资质造价咨询单位审定的工程造价（注明工程造价、钢筋、水泥等主要材料用量、工期、质量）

7、经审定的总体规划平面图或符合城镇规划意见书

承包单位

1、有关确立法律地位原始文件的副文本复印件（包括营业执照、资质证书等）安全生产许可证

2、项目经理简历及经理证件（复印件）

3、项目经理与法定施工单位的人事及财务关系（单位开证明或者养老保险）

4、二年来无重大质量和安全事故的公司证明

5、担供农民工工资保障金承诺书

七、质监安监备案（规划局质监站）

1、业主向质监部门领取《建设工程质量监督登记书》和《建材取样见证授权委托书》

2、中标（或发承包）通知书（原件、复印件各一份）；

3、《建设工程质量监督登记》（一式四份）（请盖建设单位公章）；

4、《建材取样见证授权委托书》（一式三份）

5、施工图审查备案表（原件，由县规划建设局出具）；

6、施工图纸（建施部分的底层、标准层的平面图，结施部分的基础平面图、建施、结施、目录表、结构总说明、建筑总说明、转换层结构图）；

7、岩土工程勘察报告（核原件，核完后退回）

8、施工合同备案表（原件，由规划建设局招标站审查施工合同后出具）；

9、施工、监理单位资质证书（副本）复印件；

10、施工、监理单位人员的资格证书和岗位证书（核原件，包括施工单位项目经理、施工员、质检员岗位证书，技术负责人职称证书；监理单位监理工程师资格证书）

11、建设工程规划许可证（含附件）（复印件，盖建设单位的章并注明原件存放处）

12、建设工程质量监督登记审查表（表二）（涂改位置请盖相应单位公章）

13、报监登记表格

八、建设工程规划许可证（规划局办理）

1、填写《建设工程规划许可证申请表》

2、法人委托书及经办人身份证复印件

3、相关批文或备案文件

4、中标通知书一份

5、施工合同一份

6、审定的总平图规划图及批复文件复印件

7、国有土地使用权证或土地使用批准文件复印件一份

8、经审查的施工图一套

9、施工图审查合格证及备案表

10、已审定的方案文本或单体方案原件及批复文件

备注：

1、小城镇建设配套费：9元/平米;

2、墙体材料专项基金：８元/平米;

3、农民工工资保障金：工程总投资额的2%

4、规划服务费0.8元/平米

九、消防审计审核（县消防中队审批）

1、建设工程消防设计审核申报表；

2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；

3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；

4、设计单位资质证明文件；

5、规划设计红线图复印件；

6、建筑图纸一套（除结构图外）

十、建设工程施工许可证（规划局办理）

1、《施工许可证申请表》一式两份；

2、已审核的《建设工程质量安全监督登记书》、《建设工程项目开工前安全施工措施审查表》各一份

3、已审核的《建设（拆除）工程安全施工措施备案表》

4、开工申请报告

5、房地产开发项目协议书

6、建筑安装工程劳动保险费统一票据（建设单位办理）

7、施工人员意外伤害保险证及条款（施工单位办理）

8、项目用地批准（国有土地使用证正本及附图样）；

9、中标通知书（可直接发包的项目提供发承包审核通知书）；

10、施工合同（合同副本原件1份）及项目经理资格证书、施工企业资质证书和安全生产许可证（复印件各1份）

11、监理合同（原件一份）及监理工程师岗位证书、监理企业资质证书（复印件1份）

十一、商品房预售证（规划局）

（一）《商品房预售许可证申请表》（一式三份）

（二）开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》（其中营业执照必须经年检合格，资质证书必须在有效期内，验原件后收复印件）

（三）相关报建批准文书：

1、土地部门批准文书；《国有土地使用证》及其附图（验原件后收复印件，土地证必须在有效期内，如土地有抵押，还须出具抵押权人同意开发企业主该项目向我局申报预售的书面证明，抵押权人证明收原件）

2、规划部门批准文书：（1）《建设工程规划许可证》及其附件、施工红线图（验原件后收复印件）；（2）规划总平图（验原件后收复印件）；

（3）规划局审批的建施图（平、里剖面图全套，验原件后收A3复印件）；

3、建设部门批准文书：（1）《建筑工程施工许可证》（验原件后收复印件）;（2）建设局（建委）审批的建施图（验原件后收A3复印件，如委托审图机构审图的，还须提供施工图审查备案表）

4、人防工程建设许可证或易地建设审批凭证

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

1、工程施工合同（验原件后收复印件）

2、施工进度合同（附注明座落、栋号及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，上述三份材料须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件）

(五)商品房预售方案（收原件）

预售方案应当说明以下几个方面内容：

（1）预售商品房的座落、栋号、面积、用途、均价；（2）开工日期、竣工交付日期、销售方式；（3）物业公司及物业管理用房落实情况；（4）预售商品房价目表及房号编排示意图。（附派出所出具的门牌证明、房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件）

（六）其他需要的材料

1、预售款专存协议（开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与银行签定的商品房预售款监督协议，收原件）及预售款专存证明（由上述银行出具，收原件）

2、经办人委托书（收原件）及身份证明（验原件后收复印件）

3、建委出具的无拖欠工程款证明。（收原件）

4、《物业管理项目中标备案表》（验原件后收复印件）

5、《白蚁预防合同书》（验原件后收复印件）

6、《地质灾害危险性评估报告备案登记表》(验原件收复印件)

备注：纸张大小一律采用A3或A4纸，可缩印。（注：红字部分必需提交）

十二、建设工程规划竣工验收（规划局办理）

1、填写《建设工程规划竣工验收申请表》

2、法人委托书及经办人身份证复印件

3、竣工测量书及电子图件，建筑四个立面照片一组

4、收回施工红线图原件

5、收回建设工程规划许可证

6、收回我局审定的施工图一套

7、竣工工程结算书（含土建、水电安装）必须是第三方，具有造价审核资质的部门审定

8、档案移交证明

9、有违法建设行为经处理后的提交行政处罚决定书及罚款发票复印件

10、有资质的测量单位出具的竣工面积测量书

11、质检部门的竣工验收备案表复印件

十三、办理房地产证（县房产局）

注：有土地手续后可同时办理

一、办理环境保护审批（由县环保局）

1、申请报告；

2、建设项目环境影响登记表3份；

3、建设项目用地地理位置图2份；

4、建设项目总平面布置图2份;(涉及土建需红线图)

5、建设项目拟建地周边200米环境状况图2份。

二、抗震审批（由县地震局办理）

三、防雷装置设计审核（气象局办理）

1、新建防雷装置设计审核登记表

2、基础防雷平面图

3、天面防雷平面图

注：请有资质单位出具

一、岩土勘察

二、环境影响评估

三、施工图审查

四、工程造价预算

房地产开发报建流程及潜规则指南 篇3

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了；

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的1/3。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12.插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好像很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成2/3，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成2/3的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好像在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。

房地产营销策划详细流程 篇4

第一阶段：项目开发前期阶段

对公司拟投資項目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制定详细的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投資項目决策提供依据。

主要工作内容：

一． 对项目位置，规划红线图，项目相关的法律手续文件，项目周边环境，项目所在区域的市政规划进行了解熟悉。

二． 开展房地产市场调查：(1)市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划，宏观经济，人口规模，土地资源和房地产市场进行考察(2)

房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给，需求状况，价格现状和趋势，产品类型及市场缺位，销售渠道进行详细调查。三． 项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位，产品定位，价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。四． 提出初步的项目操作总体思路

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查，消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确项目的市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

一． 开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供给，需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型，销售渠道。

二． 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析（1）竞争楼盘扫描

（2）替在竞争对手进入可能扫描（3）供应量分析

（4）竞争对手的产品分析，包括房型，规划，土地，综合配套。（5）竞争对手的市场定位及趋向（6）竞争对手的价格基准分析（7）竞争对手的背景和实力

三．进行消费者调查，明确项目的目标客户群（1）消费者的二手资料分析

（2）竞争对手消费者轮廓描述（职业特征，消费关注，消费心理，产品选择）四．明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深入的市场分析后，明确项目的形象定位，产品定位，价格定位等：明确项目的总体操作思路（1）产品分析（2）本项目的SWOT分析（优劣势分析），基本的SWOT分析（优劣势分析）提出针对性的营销策略

五． 战略分析与规划（1）项目的卖点归纳（2）营销总策略

（3）销售价格总策略（4）总推案分阶段策略（5）公关与宣传总策略（6）营销推广项目的策划 *各阶段推广主题策划 *各阶段营销分析与汇总

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

入市策划，强销策划，促进策划对本项目进行分析 六． 确定最终销售渠道选择（1）自售（2）代理

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司 对项目进行交底，要求各投标代理公司各自提交营销策划报告

组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业代理公司。

签订《项目顾问合同》或《销售代理合同》，明确合作双方，合作方式，合作内容，时间，权利，义务，付费标准和付款方式。

注：如选择专业的物业代理公司，则本项目的全程营销策划及销售执行均由代理公司完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一． 完成销售后人员配置，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训。

二． 制定销售模式，设计销售组织的架构

三． 其他物料准备完成，售楼处的布置，样板房，国土部门户型的测绘报告书，《房屋认购书》样本，《房地产买卖合同》样本，售楼书和广宣彩页。

第四阶段：销售执行

制定详细可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。主要工作：

一． 制定详尽可行的营销策略并组织实施（1）销售总体策略

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择（2）推盘策略

选择时机

选择房源

销控计划（3）价格策略

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系，产品系数，楼层系数，景观系数，朝向系数，房型系数等

（4）付款方式 优惠政策

分期，分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格策略

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

销售推广活动价格策略和销售控制 调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术（5）广告策略 主题定制 媒体计划 广告创意

一．现场包装设计：

1.围墙2.广告牌3.LOGO指引牌4.大楼包装5.样板房装修风格概念

二． 制定阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售执行情况，及时反馈市场信息，销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时作出具有针对性的调整。