最新房地产开发流程（共6篇）
最新房地产开发流程 篇1
房地产开发流程(详细）
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
??? 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为： a1：2000地形图1份；
b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为： a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1）国有土地使用权证；
2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；
4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证
6）经放线的《红线定位册》正本
5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；
2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复；
5）变更后的土地使用证；
6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程： 招标投标的管理
1）施工企业资质管理
建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：
其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
(3)外国建筑施工企业的资质管理 随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有： 凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。
《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。
外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。
《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。2）工程建设管理。
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。
3、施工许可证办理程序： 1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；
3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
4、办理施工许可证：
提交下列归档资料后领取施工许可证：
（一）建设工程报建表；
（二）建设单位资信证明（可用复印件）；
（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证
(可用复印件)；
（四）施工图设计文件审查批准书；
（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；
（六）招标申请表；
（七）招标公告；
（八）招标日程安排；
（九）招标文件及评标办法；
（十）投标申请书；
（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；
（十二）答疑会纪要；
（十三）投标书；
（十四）评委人员名单；
（十五）开标记录表；
（十六）评委评分表及评分汇总表；
（十七）评标报告；
（十八）中标公示证明；
（十九）中标通知书；
（二十）施工合同或监理合同；
（二十一）合同备案表；
（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；
（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；
武汉市建设管理收费认定表（共2份）
（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；
2、施工场地平整，达到施工条件；
3、施工通道疏通，满足施工运输条件；
4、施工图纸及施工资料准备；
5、施工材料和施工设备的准备；
6、临时用地或临时占道手续办理；
7、施工许可批文及办理开工手续；
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；
9、组织图纸会审、设计交底；
10、编制工程进度计划；
11、设计、施工、监理单位的协调； 第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察 市场需求抽样调研
重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估 1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估 4）、项目综合竞争力评估
目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述 营业员销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位
定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议 公关活动促销建议 客户促销建议 品牌促销建议
示范单位及环境的设计建议 营业员销预算 推广费用预计 营销费用预计
第二阶段：物业卖点与利益点转换分析 品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定 功能划分建议 装修方向建议] 样板房的功能划分定义 看楼通道的布局建议
传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合 销售培训 销售管理策划 销售队伍进驻 销售执行
第三阶段：推广主题的制定 推广口号的制定 整体包装风格的确定
主要街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式
展示中心及示范环境具体装修风格建议 样板房具体装修风格建议 看楼通道装饰风格建议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶 车体
工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计 挂旗设计 车体包装设计
主要街区大型形象广告牌的设计 展板设计
售楼处导示招贴 喷绘画设计 看楼通道设计 户形形象说明设计
样板房导示卡、牌、标志等设计 行车导示系统设计 售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报 邮递单张
影视广告脚本创意
第四阶段：各销售期的广告具体创意 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合 其他外卖场的配合 广告效果测定与监控 竞争对手监控 竞争者咨询报告
竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定
2、销售合同的签订。
3、按揭办理。1）公积金贷款： 贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：
1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或有关证明文件；
4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。
贷款流程图 咨询、领取表格
提出申请
签订借款合同、抵押合同
办理抵押登记手续
办理房屋财产保险
贷款转帐
每月还款 贷款结清注销
提交资料
1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；
2、购房合同或意向书等有关证明文件；
3、借款人所在单位同意贷款的证明；
4、住房资金管理中心要求提供的其他材料。
2）商业贷款 贷款资格
贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：
一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
二、有稳定的职业和收入；
三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；
六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；
八、贷款行规定的其他条件。
十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。
贷款流程图 提交资料
个人需提供资料
1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》
2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件
4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明
5.收入证明（盖单位公章）
6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）
7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：
1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或有关证明文件；
4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图 提交资料
个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》
2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件
4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明
5.收入证明（盖单位公章）
6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）
7.借款人所在单位同意贷款的证明；
8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。
随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
4、抵押登记
房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。第五章：交付使用阶段
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为两个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托武汉市建筑工程质量监督站负责实施。工程竣工验收条件：
1、完成工程设计和合同约定的各项内容。
2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
3、于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
5、有完整的技术档案和施工管理资料。
6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
7、建设单位已按合同约定支付工程款。
8、有施工单位签署的工程质量保修书。
9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
工程竣工验收程序：
1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
3、建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
4、建设单位组织工程竣工验收。
1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况； 2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 3）实地查验工程质量；
4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： ㈠工程竣工验收备案表；
㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
㈣施工单位签署的工程质量保修书； ㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。申报资料：
1）填写《建设工程规划验收申请表》； 2）市勘测设计院测绘的竣工图； 3）建设用地规划许可证； 4）建设工程规划许可证； 5）土地使用权权证； 6）拆迁验收审批书；
7）经审定的规划总平面图； 8）建筑核位红线图；
9）建设工程红线定位图册；
10）属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料； 11)其它相关资料。
另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
房地产权属登记，是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。
新建商品房屋的，应当在房屋竣工之后三个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土使用权的初始登记，并且提交下列文件：
1、申请表
2、房地产开发资质许可证
3、建筑工程规划许可证（含规划办、处罚证明）
4、建筑红线定位图
5、建筑施工许可证
6、竣工验收证明
7、工商营业执照复印件
8、法人代表身份证复印件
9、授权委托书及代理人身份证复印件
10、房屋平面图
11、土地使用权属证件（查验证件）
12、建设用地规划许可证（查验证件）
13、用地红线图（查验证件）
新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，售出或者交付给买受人之前，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。
四、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
(一)住宅区规划图和批准文件；
(二)单体建筑、结构、设备竣工图；
(三)道路及地下管网竣工图；
(四)各种设备的使用说明书、电路示意图；
(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
(六)其他必要资料。
在物业移交同时或移交之前，开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。
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最新房地产开发流程 篇2
一、房地产开发公司的及资质
房地产开发企业, 应向当地工商管理行政部门申请登记, 并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书, 没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下, 先取得暂定资质, 随着房地产公司的依法经营, 业绩的产生, 不断提升资质等级。
二、项目的选址
房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求, 符合城市建设总体规划和土地利用总体规划, 经有资质土地测绘部门编制《项目选址勘界报告》后, 要先后得到消防、规划 (建设) 、国土资源部门的初步批复 (预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或《城市规划条件通知书》后, 当地政府及国土资源部门即可开展征地工作, 完成征地补偿相关工作后, 进行土地的招、拍、挂工作, 并与中标的房地产开发企业签订“国有土地出让合同”, 出具“建设用地批准书”, 进而可到规划部门办理《用地规划许可证》。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间, 是房地产开发的关键环节之一。
三、项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告 (有资质的中介机构编制完成) ;国土资源部门出具的意见 (土地预审意见或建设用地批准书) ;规划部门的批复意见 (选址意见书或城市规划条件通知书) ;环保部门出具的意见 (经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。
四、项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件, 房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位, 对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得《建设工程规划许可证》。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得《施工图审查合格证》;同时, 项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审, 确保消防及避雷系统符合有关要求。
五、项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作, 也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标, 一般情况下必须由招标代理公司组织, 在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行, 最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
六、项目的管理
项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是“四控两管加协调”, 也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。
(一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费, 在开发建设资金满足施工要求的前提下, 可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。
(二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通, 及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
(三) 在项目建设过程中, 要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性, 以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用, 严把安全关、质量关, 确保工程进度, 不断优化设计、节约成本, 整合资源, 强化信息管理, 致力于打造优质工程, 创建安全文明工地。
(四) 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后, 可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后, 可以进行商品房预售合同网上登记备案, 预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设, 以缓解工程建设资金的压力。
七、项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请, 并由其对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收, 落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则, 不得交付使用。通过竣工验收后, 房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
(一) 物业管理。
依据《物业管理条例》, 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格, 从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时, 应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验, 与业主委员会办理物业验收手续。
(二) 商品房销售。
双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定, 承担商品房保修责任, 还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。
最新房地产开发流程 篇3
［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造
一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题
供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”
从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。
房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。
二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析
房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：
1.经营对象的差异
制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。
2．供应链伙伴选择与管理上的差异
供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。
房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。
此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。
3.生产方式上的差异
两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。
开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。
三、基于供应链的房地产开发流程特点分析
要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：
1.成本控制的重点
从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。
站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。
2.进度控制的重点
进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。
3.组织架构和运营制度的重要性
房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。
除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。
四、结语
通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。
参考文献:
[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000
[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000
[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）
[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）
[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）
房地产开发流程 篇4
（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。
2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；
3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；
4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；
5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8、未发生过重大工程质量事故。
（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。
二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资质负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明；
流程
房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)
拿地
可行性研究报告 土地信息收集
土地初判 土地深判
项目招商报告（前期阶段）土地信息收集
现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件
对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了
解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算
发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心
销售部 研发部 项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部
研发部
成本测算：针对多个方案进行初步
成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
发展中心工程部
开发部
销售
项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页
项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定
发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定
发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
综合管理部：协议盖章，存档 发展中心
财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。
综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部
投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限
发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用
地条件交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同
发展部：提供土地出让合同
开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务
办理房地产开发资质预审表
开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告
研发：协助提供相关项目资料 开发部研发
向项目备案机关提交申请报告
开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用
发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌
项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页
土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用
发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操
作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部
商业招商部
商 业销售部
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部
商业招商部
运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部
财务部
开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期
研发销售
工程
商业 项目考核指标初定
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证
第 3 页，共 23 页
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研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业
开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标
开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通
开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收
开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸
开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表
开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续
运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标
工程：配合办理、提供招标资料开发部工程
运营室外给水系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场
工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站
工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算
排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营
工程 开发
结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告
销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算
工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测
工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖
电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观
第 21 页，共 23 页
建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程
非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书
开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部
小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收
工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程
消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程
研发 通水、通电
工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程
竣工验收备案通知书提供验收资料
工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书
工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发
工程
开发
寄发《商品房交付使用通知书》
法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业
客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部
客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服
物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房
工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管
物业：提供人员支持销管
物业 物业
审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证
销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备
第 22 页，共 23 页
客服
客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交
工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖
工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程
物业
客服
通煤气工程：组织解决通气问题
物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程
物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业
产品问题总结及反 馈
研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作
工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生
客服研发
工程
物业 初始登记
工程：提供竣工备案通知书、竣工图
研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程
研发
产权证办理财务：房款多退少补、开据发票
物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部
物业
客服
财务
分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部
研发
土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部
物业
财务
移交建筑物及相关资料 验房问题汇总
为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续
为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期
房地产开发报建流程 篇5
1、规划方案审批 需提交以下资料：
1)〈规划方案送审表〉一份
2)小区主要配套公建项目一览表一份
3)规划设计方案的现状地形图一份。比例1：500或1：1000（分区规划）(配电子文件)4)规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）（配电子文件）
5)拟建建筑方案图（平、立、剖）
6)道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）（配电子文件）7)规划方案说明书一份（配电子文件）
8)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各一份（配电子文件）
9)规划建筑设计要点、用地红线图复印件一份。（已办〈建设用地规划许可证〉项目）
2、办理选址意见书 需提交以下资料：
1)《选址意见书》2份，2)项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份：“项目可行性报告”由策划部前期请人做
3)1：500到1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）
4)拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配电子文件）
6)附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料（有污染或其他有特殊要求的建设项目）
7)拟建建筑物方案图（平、立、剖）；（配电子文件）结果：选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）
3、立项审批
需提交以下资料：
1)营业执照复印件（需提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议：房地产资质开发证书复印件
2)立项的申请报告 3)开设项目资金账户和办理投资商的资信证明：（公司信用和帐户内资金情况）必须达到投资额的20% 4)项目的可行性报告
5)项目选址意见书和选址红线图
6)立项申请表（一式一份，交给区计统办）7)招标基本情况表（如果是集体企业）8)用地预审的意见（如果有调整用地）9)地名申请批复（交给区计统办）10)总平面图
4、办理《国有土地使用证》
5、《建设用地规划许可证》 需提交以下资料
1)规划用地申请表一份：另加申请书一份 2)立项批准文件复印件一份（区提交2份）：需备原件查验 3)选址红线图复印件一份（提交2份）：需备原件查验
4)反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1：1000或1：500，涉及与多个部门交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）
5)拟建方案的总平面图一份（设计单位加盖图章）6)调整的项目提交调整前后界线对比图一份 7)已批规划方案一份
6、设计方案申报 需提交以下资料
1)《建筑设计方案申报表》1份：独立的每栋写一张
2)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份：独立的每栋写一张
3)《建设用地规划许可证》复印件1份：规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）：〈国有土地使用证〉或国土局批复文件复印件1 份
4)建筑设计方案图纸（包括总平面图）3份（配电子文件）5)透视图1 套：较大的建筑群须提供鸟瞰图：在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面）
6)属房地产项目，须提交房地产立项文件
7)属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件
（以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章）
7、验收资料
需提交以下资料：
1)《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件
2)《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》
3)设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）
4)建筑平面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）
5)详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术指标及各栋建筑高度、层数）
6)完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业、加盖设计院红章）
7)设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）
7、施工图送审 需提交以下资料
1)全套施工图纸一式两份
2)批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）
3)按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件
4)按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件
5)工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告）
6)结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号 7)工程设计质量保证书
8)勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)
8、建筑物命名申请 需提交以下资料：
1)建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章）
2)授权委托证明书一份（法定代表人签单，加盖公章，明确委托内容、权限、期限）
3)建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位名章）4)建设用地规划许可证及红线图原件1份（需加盖提供单位名章）5)建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位名章）6)经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位公章）
9、（准建项目开发手册）申报 需提交以下资料:按顺序装订成册 1)建设用地规划许可证复印件 2)建筑方案图（图册）一份
3)总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司
4)投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资金不少天项目申办准建部分投资的20%，时间不可以过长）
5)环评报告、子女教育及排污配套解决方案 6)国土证复印件
7)营业执照、资质证书复印件 8)立项批复原件及复印件
10、《建设工程规划许可证》
需提交以下资料：所有复印件需提供原件核对后退回 1)〈报建表〉一份：一栋一份 2)〈建设报建项目附表一〉（房地产项目用）或〈建设报建项目附表二〉1份（工业建筑用）一栋一份
3)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份（在建筑方案送审后退回的）
4)〈建设用地规划许可证〉复印件，规划用地红线图，〈国有土地使用证〉或国土局批复文件各一份
5)〈建设工程建筑设计方案审查意见书〉一份，获批准的建筑设计方案图纸一套（即盖“已审”章的图册）
6)建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套
7)〈防空地下室易地建设申请审核意见书〉〈防空地下室易地建设缴费证明书〉一份
8)（建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑手册）消防审核意见书复印件一份
9)房地产立项文件复印件各一份
10)反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件 11、建设工程放线办理 需提交以下资料：
1)《建设工程放线申请表》（建设单位盖章）2)用地红线图，《建设工程规划许可证》复印件各一份 3)已批复总平面图、首层平面图原件各一份 4)总平面图电子文件一份
12、质量监督办理 需提交以下资料：
1)建设工程质量监督登记表 2)建设工程规划许可证复印件
3)全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件 4)工程地质勘察报告
5)施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件 6)质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件 13安全监督办理
申报材料：按顺序装订成册 1)建设工程安全监督登记表 2)建设工程施工合同复印件 3)施工图纸
14、施工许可证的办理 申报材料：按顺序装订成册
1)建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录 2)中标通知书复印件；建设单位营业执照副本复印件及章程复印件（加盖公章）提交原件核对后退回
3)建设工程承发包合同复印件（加盖建设单位公章）4)《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》
5)建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章）
6)施工图（全套）一式两份，附：设计单位资质证书副本 复印件（加盖设计单位公章）
7)建设工程地质勘查报告复印件（加盖建设单位公章）
8)需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费
9)需缴交使用新型墙体材料专项基金 10)缴交建设工程质量监督费
15、防雷设施设计审核 需提交以下资料： 1)设计资料：防雷设计说明，防雷接地平面图及大样图，均压环设计图及大样图，天面防雷平面图及大样图，立面图，桩基平面图，总平面布置图
2)规划报建审核书，施工资质证，焊工证的复印件
3)采用非标防雷产品进行设计，必须附产品说明书及有关证件，设计方案
4)审核合格后，按规定交纳验收费，领取《防雷设施设计审核书》《防雷设施验收手册》凭《审核书》到建设行政主管部门办理报建、施工手续
16、预售证申报
申报材料：按顺序装订成册 1)《商品房预售申报表》 2)预售许可材料目录
3)预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件 4)《国有土地使用证》原件及复印件
5)《建设工程规划许可证》副本及其附件的复印件 6)《建设工程施工许可证》复印件 7)商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容）
8)经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置
9)房地产开发资质证书和鸏执照复印件
10)经房管局备案的《商品房买卖合同》示范文本
17、办理商品房预售总体备案
需提交以下资料：所有资料均需提交原件
1)《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》（经建设局盖章）
2)国有土地使用证
3)营业执照正本、资质证书
4)建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证 5)房地产开发项目手册、预售许可证 6)所销售房屋总平面图
7)缴交公共设施配套基金发票原件
18、房地产工程规划验收 需提交以下资料：
1)《建设工程规划验收申请表》一份 2)红线图，总平面布置图
3)《建设工程规划许可证》副本原件 4)建筑工程消防验收意见书 5)工程报建跟踪表
6)现状地形实测四置图
19、房地产工程竣工验收备案
需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章 1)工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表 2)工程竣工验收申请有
3)建筑工程施工许可证复印件
4)质监机构出具的工程质量监督报告，施工单位出具的工程质量自评报告，监理公司出具的工程质量评估报告
5)勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告
6)商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》
7)施工安全评价书
8)规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件
20、商品房确权
需提供资料：均需提交原件和复印件 1)开发证书和营业执照 2)《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》
房地产开发前期手续流程 篇6
一、不动产权证书
部门：
国土部门
办理流程：
测绘、地调、公示、出证、公示、生效
作用：
权属及用地范围证明
要点难点：
地调
二、建设项目规划条件（自有用地）
部门：
规划部门 办理流程：
申请、审查、批复 申报材料：
1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。
2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。
3.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图）复印件。
（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件和下列之一的用地权属证明文件： ▲《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件； ▲《国有土地使用权出让合同》复印件； ▲《国有土地使用权转让登记表》复印件；
（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 4.拟建项目性质、规模及有关情况的说明。
5.拟建项目规划设计方案示意图（含主要经济技术指标，对有特殊要求的建设项目，建议提交平面图、立面图、剖面图）1份。
6.申请对现状建筑进行加层的，须提交本建筑工程的原《建设工程规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件，和原设计单位或具有资质设计单位出具的建筑结构基础证明文件（原件）1份。7.用铅笔标绘拟建项目用地范围的地形图1份。
对位于市公共测绘产品（1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围内的建设项目，应提交市公共测绘产品地形图。对市公共测绘产品地形图未覆盖的地域，可提交具有测绘资质单位测绘的1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。8.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。9.其他法律、法规、规章规定的相关要求。作用：
初步确定项目性质、规模等 要点难点：
1.产权及用地明晰 2.方案深度
三、立项
分类：
项目建议书、可研、项目建议书代可研批复 部门：
发改部门 办理流程：
申报、征询意见、评审、批复 申报材料：(1)项目建议书审批
1.项目所在地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司关于申报政府投资项目建议书的初审意见及请示或者报批函； 2.具备甲级工程咨询资质的中介机构编制的符合国家规定内容与深度要求的项目建议书；
3.规划行政主管部门出具的有效规划意见； 4.国家和本市有关规定应当提交的其他文件。
此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.工业生产性项目实行许可证管理的，还需提交生产许可证。2.党政工团、政法基础设施项目，还需提交市或区县编制管理办公室对项目单位人员编制核定意见。
3.重大信息化工程项目，还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。4.社会事业类项目，还需提交行业主管部门出具的同意项目建设的意见。
(2)可行性研究报告审批
1.项目属地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司出具的关于申报政府投资项目可行性研究报告的初审意见及请示或者报批函；
2.规划部门出具的有效规划意见； 3.国土资源部门出具的项目用地预审意见； 4.环境保护部门出具的环境影响评价意见； 5.水务部门出具的水影响评价审查意见； 6.政府投资以外的资金筹措平衡方案说明材料；
7.需区县政府配套资金的市政府投资项目，承诺资金已落实的证明； 8.项目运营期费用资金筹措平衡方案说明材料； 9.按国家规定内容和要求编制的可行性研究报告； 10.国家和本市有关规定应当提交的其他材料。
此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.按照国家和本市有关社会稳定风险评估的文件规定需要进行社会稳定风险评估的项目，还需提交行业主管部门或区县人民政府出具的社会稳定风险评估的审查意见。
2.按照《北京市生活垃圾管理条例》规定，垃圾处理设施项目，还需提交行业主管部门出具的工艺审查意见。
3.城市快速轨道交通项目：还需提交交通主管部门出具的客流预测意见以及安全运营专篇审查意见。
4.水库、水资源配置调整、水资源开发、水利、水环境项目：还需提交水务部门出具的水工程建设规划同意书。
5.深层地热供暖项目：还需提交国土部门出具的地热资源勘查意见。6.重大信息化项目：还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。作用：
政府对开发项目的建设内容、建设费用、资金来源的认可 要点难点：
1.报告编写 2.报告评审 3.意见征询
四、建设用地预审
部门：
国土部门 办理流程：
申请、受理、审查、决定、告知 申报材料：
1、建设项目用地预审申请表(原件)
2、建设项目用地预审申请报告（占用耕地的应具有耕地占补平衡方案的内容）(原件)
3、（1）审批核准类项目：提交项目办理并联审批告知单(原件)（2）备案类建设项目：提交项目备案通知书（原件）
4、建设项目选址意见书（复印件；含附图、附件）或建设项目规划条件（复印件；含附图、附件）或规划意见函复（复印件；含附图、附件）或规划设计方案批复（复印件）
5、保障性住房、一级开发等建设项目提交主管部门的项目批准文件
6、项目建议书与可行性研究报告分开审批的单独选址项目
（1）建设项目未压覆重要矿产资源证明（原件）或建设项目压覆重要矿产资源批复（其中位于东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、大兴区、通州区范围内的项目不提交）（原件）
（2）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）
7、属于市国土资源局用地预审范围的项目，还应提交下列材料
（1）中央国家机关及企事业单位和驻京部队审批、核准类项目：提交相应批准权限主管机关（国管局、中直管理局等）核发的项目审批、核准文件（复印件）；建设项目登记备案通知书（复印件）或建设项目选址意见通知书（复印件）
8、属于报国土资源部预审的项目，还应提交下列材料：
（1）项目建议书批复（复印件）或行业发展规划(复印件)（2）项目占地功能分区说明(复印件)（3）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）
9、建设项目位置的电子矢量坐标（shp格式）
10、申请人身份证明材料
五、环境影响审批
部门： 环境保护局 办理流程：
受理、初审、审核、审定、告知 申报材料：
1、《北京市建设项目环境管理申请登记表》一份及电子文档；
2、《建设项目环境影响评价文件》两份及电子文档（分为环境影响评价 报告书、报告表或登记表，除登记表项目外，环评文件应含《建设项目环境保护审批登记表》）；编制环境影响报告书、表的建设项目，应同时提供建设单位委托编制环境影响报告书、表的合同及环境影响报告书/表全本（公示稿）删除内容说明报告；
3、列入审批制的建设项目，应提供项目建议书批文（或有关等效文件）；列入核准制的建设项目，应提供明确核准机关的相关说明材料；列入备案制的建设项目，应提供备案意见；
4、建设项目用地为划拨的，应提供规划选址意见；用地为招拍挂的，应提供土地中标通知书（原件）；用地为协议出让的，应提供出让合同；用地为自有土地的，应提供建设相关土地权属证明；利用现有构筑物的，应提供相关房屋产权证明，属于租赁的，还应提供租赁合同；
5、依据有关法律法规应提供的其他文件；
六、节水设施方案审查
部门：水务局
审批流程：申请[市级]→补正[市级]→受理[市级]→审查[市级](初审,复审,听证,实地勘察,专家评审,其他)→决定[市级]→制作行政文书[市级]→告知/送达[市级] 申报材料：
1、北京市水务局行政许可事项申请表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件1份；
2、建设项目节水方案设施审查（备案）表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件2份)；
3、水影响评价文件批复（A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；
4、项目建议书批复（发展改革部门或者建设项目的上级主管部门签发并且在有效期内的，A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；
5、规划设计方案审查意见复函（盖有规划部门专用章；A4纸，加盖单位公章，附件、附图按原件尺寸复印）（复印件1份；含附图）；
6、建设项目初步设计方案中的给水篇、节水设施方案（节水设计专篇）（加盖设计单位及建设单位公章；设计单位提供的；A4纸，装订成册）(原件1份)；
7、使用公共管网再生水的建设项目提交供水协议（与再生水供应单位签订的；A4纸，加盖建设单位公章）(复印件1份)；
8、建设项目在施工过程中，需要进行施工降水的提交建设项目节水设施方案专家评审报告（A4纸，加盖建设单位公章）（复印件1份）；
9、申请人身份证明材料
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