房地产企业会计心得

房地产企业会计心得（共8篇）

房地产企业会计心得 篇1

房地产企业会计学习心得

在我们的前言中说到房地产企业会计是一门行业会计，是房地产经济开发，经济管理，工商管理，财务会计及相关专业一门重要的专业基础课，既有理论性，又有很强的实践性，所以，我们在学习这门课程的时候主要是以房地产经营过程为例来介绍会计的基本核算理论和方法。在我们学习这本房地产企业会计这本书时，它的主要特点在于；一是操作的规范性，它系统的介绍了会计核算范围理论与方法。二是内容的更新，教材是用最新的小企业会计核算制度，针对性强。三是可操作性，本书演示了账证表的会计核算程序。在我学习这本书时，里面的章节有些对于我们来说是已经学习过了，这对我们来说是一次更好的复习。

学习房地产企业会计这本书，其中一共分为10章。其中涵盖了总论，会计核算远离，房地产企业货币和应收款项，房地产企业存货核算，房地产企业固定资产和无形资产，房地产负债的核算，房地产所有者权益的核算，房地产企业卡发成本的核算，房地产企业收入费用和利润的核算，房地产企业财务报告，在这十章中我们主要是来学习了第四章的房地产企业存货的核算和第八章的卡发成本的核算，在学习时我感到税法的很多我都记不牢固，发现税率很的要去好好的理解和记和运用，还有房地产企业会计和平常的财务会计的不同，在学习房地产开发的阶段中有很多是自建的，转让的，商品的，国家的，收租的等等吧，其中的房产税，契税耕地占用税，土地使用税，在土地使用税时又有耕地和非耕地之分，在开发房地产的时候有一些的附

加税等业务。

在存货中，有存货的账户设置和物资采购，采购的保管与库存的设置，在物资采购过程里分为材料采购和设备采购细节，在存货这一章节中我们主要是学习存货的概念，内容，成本构成；采捞按计划成本法和实际成本法核算的方法；出租和周转房的核算；期末存货的计价原则及方法等。在第八章的开发成本中怎样取得土地所有权的确认有先竞拍保证金，竞拍成功后转做土地的购买费用里，然后支付剩余土地使用款，最后转入土地成本，在在建工程中，有自营规模的大小之分来记账的，而本章的只要内容就是学习房地产企业成本的构成，土地开发的核算，配套设施和代建工程开发成本的核算，房屋开发成本的核算，在学习的一二三章中我们主要是学习会计的基本知识，它的职能要素，目标。原则。凭证的审核填制，保管，程序与规则。与应收应付，债权债务的核算等。在五六七章节中我们又学习了固定资产无形资产的取得，折旧，分类，处理和在负债中的各种税务以及损益类的各种核算方法，在最后的九十章节中我们学习的主要就是成本类费用类的核算和我们一定要牢记的四表一注知识，最后，这本课本的知识对于我们以后无论从事于房地产和普通会计来说都是很有实质性的用处的，不仅让我们又巩固了一边会计的基础知识又增添了一些实际操作房地产的性质，很受用。

房地产企业会计心得 篇2

高杠杆化, 要求资金充沛才能进行开发。资源密集, 要求手中必须有储备土地。人才密集, 要求个方位的人才密集集中。经济支柱, 房地产一直是国民经济的支柱产业, 上下游和相关产业能达到200多种。现阶段发展受到制约, 由于房价上涨过高, 政策要求银行停止对房地产企业贷款, 其他融资渠道也被封住, 这严重制约了房地产企业的发展。高收益, 房地产在调控之前都基本处于高收益状态。未来产业集中化, 部分中小企业将被大企业兼并重组, 土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。由于房地产企业的特殊性, 所以在会计和税务处理上出现了很多差异。国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要, 促进房地产市场化, 规范房地产在市场化过程中的运作行为, 中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策, 这些政策将促进我国房地产的良性发展。

2 预售账款的差异分析

按照会计制度及相关准则规定房地产房开企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目, 收到时, 借:银行存款;贷:预收帐款。销售实现时按实现的收入, 借:预收帐款;贷:主营业务收入。另外, 预收房款在开发产品确认完工前, 会计制度要求是不确认收入的, 即收入不能结转。按照税法规定, 企业预售收入先按预计计税毛利率分月计算出当期毛利额, 扣除相关的期间费用和营业税金及附加后再计算当期应纳税所得额, 待有发票的开发产品成本归集结转后再行调整。税法之所以规定房开企业在开发产品尚未完工前, 尚未结转收入时就要计算缴纳企业所得税, 主要是考虑到房地产开发周期较长, 会计制度要求只有在开发产品完工时, 才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份, 有预收款项, 但由于没有结转为收入, 同时期间费用又计入损益, 从而导致企业在这些月份发生亏损, 也就是说利润表中的净利润是负值, 所以如果按会计利润计算企业所得税可能就不需要缴纳所以税。所以税法规定要在会计利润的基础考虑预收帐款对企业所得税的影响, 在计算企业所得税时进行纳税调整。由于会计制度与税法就预售收入在计算所得税时产生的差异为时间性差异, 所以当开发产品完工, 企业结转销售收入月份还应当将已作过纳税调增的预收帐款对所得税的影响额进行纳税调减, 以免出现重复纳税现象。

3 配套设施费的差异分析

由于配套设施与商品房开发的不同步, 一般情况下配套设施的修建晚于商品房的开发进度, 按照会计制度规定, 房开企业可按配套设施的预算成本, 预提配套设施费, 将它借记开发成本明细帐的“配套设施费”项目, 和贷记“预提费用”帐户, 房开企业在开发进度安排上, 有时先建商品房, 然后再建配套设施。这样往往配套设施可能尚未完成, 但是商品房已销售。这种商品房开发与配套设施建设的时间差, 使得那些已具备使用条件并已出售的商品房应负担的配套设施费, 无法按照配套设施的实际成本进行归集, 所以只能以未完成配套设施的预算成本进行预测, 计算出已出售商品房应负担的配套设施费的金额, 用预提方式记入商品房的开发成本。但是税法规定计入开发产品成本的费用必须是真实发生的, 对于内资房地产房开企业, 各项预提费用不得计入开发产品成本。而到目前为止, 税法上对内资企业尚未规定可以预提的费用项目, 所以企业在年度企业所得税汇算清缴时对已预提记入开发产品成本的配套设施费用, 应在会计利润的基础上进行纳税调整增加, 待以后实际发生该项支出时, 方可税前扣除。

4 广告费、业务宣传费、业务招待费的差异分析

从房开企业的经营特点看, 具有投资数额大, 资金成本高, 生产周期长市场风险不确定等特点。因此, 生产经营活动不同于一般的企业, 房开企业在前期工作中, 需要发生大量的广告费、业务宣传费用于新项目的宣传, 而这些费用发生时, 商品房并未完工, 从会计角度上讲, 尚未实现销售收入, 只是取得部分预售款项, 但根据会计制度规定, 房开企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费应按实际发生额记入“销售费用”或“管理费用”帐户的借方, 计入当期损益, 按税法规定新办房开企业在确认销售收入之前发生的, 与建造销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费, 可以向以后年度结转, 且结转期限最长不得超过3个纳税年度。

5 借款费用的差异分析

会计制度及相关准则规定, 企业的借款费用, 是指因借款而发生的利息、借款折价或溢价的摊销和辅助费用, 以及因外币借款而发生的汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。房地产房开企业因开发产品所发生的借款利息及相关手续费, 在开发产品完工以前, 应记入“开发间接费用”帐户的借方和“长期借款”“银行存款”帐户的贷方, 计入有关开发成本。开发产品完工以后发生的长期借款利息支出, 并已办理竣工决算后发生的长期借款的利息支出, 应计入财务费用。税法规定: (1) 对于房开企业在房地产完工之前发生的借款费用应计入开发成本, 这一政策与会计制度规定相同。 (2) 房开企业向融资机构统一借款后转借集团内部其他企业单位使用的, 凡借入方能出具房开企业从融资机构取得借款的证明文件, 其支付的利息准予按税法有关规定在税前扣除。 (3) 房开企业将自有资金借给全资子公司, 全资子公司借入资金金额不超过其注册资本50%的, 这部分利息支出, 可以税前扣除;超过部分的利息支出, 不准予税前扣除。

由于会计制度与税法就借款费用在计算所得税时产生的差异, 在年度企业所得税汇算清缴时应在会计利润的基础上进行纳税调整。对于因会计制度及相关准则就有关收益、费用或损失的确认计量标准与税法规定的差异, 财会[2003]29号文明确规定了其处理原则:企业在会计核算时, 应按照会计制度及相关准则的规定对各项会计要素进行确认计量、记录和报告, 按照会计制度及相关准则规定的确认、计量标准与税法不一致的, 不得调整会计帐簿记录和会计报表相关项目的金额。企业在计算当期应交所得税时, 应按照会计制度及相关准则计算的利润总额 (即“利润表”中的“利润总额”) 的基础上, 加上 (或减去) 会计制度及相关准则与税法规定就某项收益、费用或损失确认和计量等的差异后, 调整为应纳税所得额, 并据以计算当期应交企业所得税。其实会计与税法的差异还有很多, 如销售退回的处理、资产永久性损害的处理、权益法核算的长期股权投资所产生的股权投资差额的处理等等, 所以在工作总我们要注意的这些差异的存在, 在计算所得税的过程中, 一定要按照税法的规定进行调整。

摘要：目前, 随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施, 我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期, 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一, 同时也是税收收入的一项重要来源。而房地产房开企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长, 投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策, 以达到对该行业的宏观调控。房地产开发经营要进行会计核算, 企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。由于会计与税收的目的不同, 从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准, 在会计与税收上形成了差异。

关键词：会计制度,税法,差异

参考文献

[1]企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006.[1]企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006.

房地产企业内部会计控制 篇3

【关键词】房地产企业；内部会计控制；财务管理

房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业内部会计控制的健全有效，对其正确贯彻执行国家的方针政策和财经法规，保障资产的安全和合理有效的使用，规范会计行为，提高会计信息的质量都具有重要意义。

一、内部会计控制的原则

（一）不相容职务分离的原则

房地产企业资金来源渠道比较单一，主要是房屋销售收入，但是涉及金额一般较大，支出频率高、数量大。根据《会计法》中关于职务分离的规定，在这些业务处理程序中授权和执行的职务要分离，记账与货币资金管理和实物资产管理的职务要分离，执行和复核的职务要分离。

（二）资金统一管理的原则

房地产企业的资金流动量大，资金链的管理对于企业的发展和运营至关重要，各项资金的日常收支决策权应当集中在财务负责人手中，未经财务负责人批准，不得动用任何资金。

（三）业务处理程序化、规范化原则

会计业务处理程序化是明确业务处理责任，执行财经纪律，防止在资金取得和使用上感情用事、以权谋私、贪污舞弊的有效手段。会计业务处理规范是会计人员处理会计业务应达到的标准或要求，会计业务的处理规范化对加强会计基础工作，提高会计信息质量，保证会计资料真实完整具有重要作用。

（四）计划管理和例外原则

资金收支计划是对一定时期的资金收支进行的事先安排。它的主要作用：一是对资金收支进行统筹规划，明确责任，作为资金收支和考核责任的依据；二是控制资金支出的标准。财务会计部门应当根据经批准的年度预算、计划等编制本公司的年度资金收支计划和月度资金收支计划。对于超计划的支出、计划外的支出必须事先由单位负责人或财务负责人批准后才能支付。

（五）稽核的原则

稽核是由稽核人员对单位一定时期的会计凭证资料进行审查、核对，检查财务各项收支和会计处理是否真实、合法、合规，是保证会计资料真实、完整的重要措施。在每一会计期间终了对日常发生的会计业务进行处理后，必须进行账实核对、账证核对、账账核对，在核对账目的基础上对每类资金进行试算平衡，编制会计报告，做到账实相符、账证相符、账账相符和账表相符。

（六）重大资金收支事项商议的原则

重大资金收支事项是指在正常财务收支以外发生的、对全局或今后有重大影响的一些资金收付事项，如数额较大的计划外资金收支、向银行或其他金融机构的大额借款和还款、重大的对外投资、金额较大的固定资产等。这些重大资金收支事项应事先提出方案，进行集体讨论，经单位负责人批准后才能办理。

二、内部会计控制的内容

（一）岗位设置与分工

房地产公司财务会计机构内部工作岗位设置，依据内部控制制度关于不相容职务分离的原则，应设置财务负责人岗位、出纳岗位、会计核算岗位和稽核岗位。其中会计核算岗位应根据业务种类及业务量大小和会计人员数量进行分工，设置不同的会计核算岗位。在岗位设置与业务分工中必须坚持相互制约、相互监督的原则。财务负责人不得直接办理资金的收付及填制记账凭证等业务；需经授权或批准后方才能办理的业务在未经负责人授权或批准之前，执行人不得办理该业务；财务印件、银行予留印章应由财务负责人、稽核人和经办人分管，不得将财务印章、银行预留印章交由一人保管；会计岗位和出纳岗位必须分开，会计只对本岗位的业务进行核算，不得兼办该业务的货币资金收付业务；出纳不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，不得兼办会计核算业务。稽核人员不得兼管货币资金收付和记账报账业务等。

（二）资金收支控制的几个关键环节

资金收入业务中应主要抓好银行开户环节控制和收入存款环节控制。房地产企业必须按照中国人民银行关于银行账户管理办法的规定和各项资金管理的要求在银行开设账户，银行开户应经单位负责人批准，不允许未经批准擅自开户。银行户头要保持稳定，若需变动须经单位负责人批准。关于收入存款控制，凡属单位的资金除国家规定应由有关部门单独管理的外，其余资金都應由财务部门进行集中统一管理，收入款项要及时全部交给财务部门，其他部门不得私收私存；财务部门对于收到的款项也只能存入规定的账户，不允许私设户头私存私放。资金支出业务中应主要抓好支出计划环节控制和支出审批环节控制。年度资金支出计划是对年度内资金支付的统筹安排和平衡，以对资金支出进行总的控制和考核；月度资金支出计划是依据年度资金支出计划的要求对月份内资金支出的具体安排。对照开发项目，资金支出计划应按支付项目、收款单位等编制，其中对付款计划应确定付款的时间和金额。年度资金支出计划应经过单位负责人批准，月度资金支出计划应经财务负责人批准。对于各种付款，应依据单位负责人或财务负责人批准的月度资金支付计划进行拨付，经批准的月度支出计划在正常情况下应不折不扣地执行，不得出现多付和少付的情况，遇有特殊情况时应按例外原则处理；对公司管理发生的费用应以单位负责人批准的凭据进行支付。

（三）业务处理程序和标准

对资金收支业务来说，通常有计划、审批、收支、稽核等程序；对会计核算业务来说通常有审核原始凭证、设置账户、填制记账凭证、登记会计账簿、财产清查、编制会计报告等程序。房地产企业资金收支业务主要有房款收入业务，建筑安装工程费、 基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、管理费用、营业费用的支出业务以及有关费用的代收代付、资产管理业务等。房地产企业的财务会计部门应当根据《会计法》和财务制度的规定及内部管理制度的要求，对每一类会计业务规定明确具体的业务处理程序，编制业务流程图，标定出关键控制点。房地产企业的财务会计部门应当根据国家统一会计制度和财务制度及内部管理要求制订业务处理标准或规范。会计业务处理标准主要包括：应执行的会计制度、应执行的财务管理规则、业务处理程序、会计核算基础工作等。房地产企业的会计核算业务多，税收管理要求严，政策性强。财务会计人员应按规定进行核算和管理。税务检查时能够按要求提供相关资料。房地产企业的会计核算必须符合《会计基础工作规范》的要求。不论是自制原始凭证的设计与传递、会计账务处理、财产清查和会计报告编制，还是会计核算资料和会计档案管理等都应当尽力做到规范。财务会计机构在对外编报会计报告的同时，应当设置和定期编报本公司的内部财务会计分析报告，以供单位领导和财务负责人了解和掌握本公司的利润、成本、费用、资产状况及资金的流量和结存情况、有关计划的执行情况。

（四）稽核与监督

稽核应以财经纪律、内部控制制度、经批准的资金收支计划等为依据，对财务收支和会计资料进行审查和核对。日常业务审查的重点应是会计凭证和会计账簿。在会计凭证审查中要特别注重原始凭证的审查，在会计账簿审查中要特别注重银行存款收支及结余的审查。在日常审查的基础上定期审查会计报告，审查时既要审查每一笔资金收支业务的真实性、手续凭证的完备性、业务处理的合规性、账簿和报表数据的正确性，也要审查单位总体的财务状况，注意检查资金的流量和流向，评价单位的资产负债情况，预算或计划的执行情况，各项借款合同的履行情况等。在核对账目方面，在账实核对、账账核对、账证核对、账表核对中特别要注重银行存款账目和银行对账单的核对，借款合同与借入款项的核对、资金拨付数与资金支出计划的核对，往来款项与债权、债务方定期核对等。

房地产企业会计核算论文 篇4

关键词：施工企业；会计核算；现状；优化

一、施工企业会计核算的特点分析

（一）事前核算占据重要位置

在施工企业的会计核算工作体系中，事前核算工作占据着越来越重要的位置，不断得到相关部门和工作人员的重视，他们在进行正式的核算工作之前，会率先考虑其具体的可行性，以此预测即将展开的经济活动，这个过程就叫做事前核算工作。由于中国国内正在推广和提倡稳健的货币政策，所以其市场流动性紧缩，对施工企业的事前核算工作提出了很高的要求。财务会计部门需要规划接下来的资金支出情况，提高事前防范的安全性，参考企业目前的资金情况，并据此提出相关建议，尽量消除存在于施工企业资金收支体系中的风险因素，这可以起到促进融资效率和质量大幅度提高的作用。

（二）分级展开的会计核算发挥巨大作用

就当前许多施工企业的会计核算工作具体情况来看，分级展开的会计核算发挥着巨大的作用。施工企业选择分级开展进行会计核算，主要是出于施工流动性比较大，而且所面临的目标施工项目存在分散状态的考虑。针对不同的具体实施项目，选择具有特殊针对性的的会计核算方式，能够起到精确衡量施工企业的经济效益的作用。

（三）施工企业生产的单件性

施工企业生产的单件性是关乎施工企业会计核算工作的重要要素，具体的施工项目对应着具有差异性的具体的建筑要点，且其中起决定作用的是工程产品自带的特殊性质，工程产品生产的出发点是为了满足具体或者特殊的日常生活及工作需要。所以，水文、地质、气象等等自然环境存在的差异，都会导致施工条件随之出现千奇百怪的变化，指导其具体实践的图纸的在施工效果和过程上也会表现出明显的差异。

二、施工企业会计核算的现状分析

（一）施工企业的会计核算方式落后

为了使工程项目建设的质量和成果能真正为社会发展做贡献，必须严格监控其施工情况。许多施工企业在管理施工方面，确然认识到了增强财务管理工作质量的重要性，并不断改进其工作的具体方式，然而施工企业中的会计核算却没能引起相应的重视，核算方式不够有效，会计核算结构构建不合理，导致正确的会计核算方式与良好的财务管理方法二者想脱离的情况产生，如此一来，项目建设管理水平如何得到优化呢？施工企业管理人员的决策如何做到万无一失呢？

（二）数据统计出现失误情况

施工企业在开展内部的会计核算工作时，往往需要处理大量而复杂的数据资料，然而许多企业在具体的处理过程中，漏洞百出，统计不清晰、记录不全面、归纳不科学等等。精确真实的数据资料是施工企业完成会计核算和管理工作的基础条件，唯有全面真实的数据才能支撑高效而高质量的会计核算管理，使整个施工企业的财务系统处于高效正常运转的状态。由此可见，施工企业的财务部门在大力开展会计核算和成本核算工作时，必须以科学有力的数据作为基石。当然，使统计工作得到有效而合理的`实施，繁多的经济支出条目和额度比较高的经济资金成本是必然的，所以，总体上给施工企业带来了一定的财政压力。如果出现会计人员在核算问题时忽略确切数据的重要性，则在很大程度上会导致施工项目的成本费用的核算失误，进一步使施工项目系统内部所有的金钱成本都无法被清晰准确的统计。

三、施工企业会计核算的优化与改进

（一）建立健全会计核算制度

毋庸置疑，但施工企业内部的所有工作，包括财务管理和会计核算，都必须以科学的体制为指导和监督规范，体制的完善或许并不是困难重重，但是施工企业项目部具有一定的特殊性，企业要想在具体的工作开展中完全依照体制的要求却非常不易。所以，在构建相对完善的核算体制框架前提下，需要使体制得到有力的践行和落实，这也是建立体制的出发点和最终落脚点，执行环节是至关重要的。核算工作人员必须严格遵从担任的岗位职能，对项目推进环节中涉及的人员、资料、设备及资金等收支情况加以真实具体的存档，以此做到精确而科学地。

（二）推行新的《建筑合同》标准

基于我国现行会计准则的全面推广和应用，再加上施工企业对《建造合同》的利用，企业会计信息的可靠性和相关性得到了一定的提升，会计人员的整体素质以及会计信息的质量也都得到了有效提升。因此，要在现有的经济形势下提升企业会计核算的整体质量，施工企业必须严格推行《建筑合同》准则，以此为依据对自身会计核算制度以及内部控制制度进行优化与完善，在规范会计处理程序的基础上，从会计核算、合同收入及费用的确认、会计信息处理、会计报表出具等各个方面进行规范化处理程序的落实，以便于保证会计核算制度的全面执行，提升会计核算的整体质量和水平。

（三）落实承包责任并对权责利问题进行明确

施工企业在进行会计核算工作时，需要对承包责任制和权责利相关概念做出充分的了解和把握，必须主动地倡导施行工程的承包经营体制，不仅需要注意强化体制化经营，而且需要做好对工程的质量检查和控制，以此为成本核算资料的科学和真实性提供保障，处理好涉及施工企业的成本效益的问题。以此为前提，施工企业还需要推广目标成本的管理模式，在工程项目施行环节，加强实时控制，把握预算计划对企业内部各样成本存在的影响作用，对此加以调整，从而把耗费掌控在计划要求的领域之内，以权责利兼顾为原则，保证核算人员明确所具有的职责，鼓励其工作主动性和参与度，促进核算工作完善。

四、结束语

施工企业为了做好成本管理和财务工作，提高内部经济效益，必须做好会计核算工作，首先，需要明确会计核算工作的特点，即事前核算占据重要位置、分级展开的会计核算发挥巨大作用、施工企业生产的单件性等等。其次，是分析施工企业会计核算的现状，包括施工企业的会计核算方式落后、数据统计出现失误情况、会计原始凭证不够精细等，在此基础上，探讨施工企业会计核算的优化与改进。

参考文献：

[1]张燕。探讨目前我国建筑施工企业会计核算出现的问题[J]。经营管理者，20xx

房地产开发企业会计报表 篇5

房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：

一、企业所采用的主要会计处理方法的说明

不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：

短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。

应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。

存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。

长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。

无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。

房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。

所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。

会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。

二、报表中有关重要项目明细资料的列示

对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。如：短期投资，按各类投资列出成本价和市场价。

应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权（如5％以上投资）单位的欠款额。

存货，按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。

待摊费用，如数额较大，应分项列示。

长期投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。

固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。

固定资产购建支出，按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。

无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。

短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。

经营收入和经营成本，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。

营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支项目列示。

三、非经常性项目损益的说明

非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如：

固定资产转让，应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益，或小于账面净值和有关税费后的净损失。

收回长期投资，应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。

非常损失，应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。

其他数额较大的非经常性项目的损益，均应在会计报表附注中加以披露。

四、或有事项及其收益、损失的披露

或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。

或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计，有三种处理方式：确认人账；在会计报表附注中披露；不予反映。

或有事项发生的可能性，分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额，分为能合理估计和不能合理估计两种情况。

对或有收益的披露，应遵循谨慎原则和收入实现原则予以处理。对或有损失，应遵循谨慎原则和充分披露原则予以处理。

一般说来，对很有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，但应在会计报表附注中披露。对有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项，不必在会计报表附注中披露。

对很有可能发生损失的或有事项，能估计损失金额的，应将其损失和负债同时估计人账；不能估计损失金额的，应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项，其损失和负债不估计入账，但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项，一般也应在会计报表附注中加以披露。

对于下列或有事项，应估计其可能发生的收益或损失的金额，并说明对未来结果的可能影响：

为其他企业负债提供的担保；因票据贴现而承担的义务；企业承担的其他责任；有可靠证据证明的或有收益。

五、关联方关系及其交易的披露

关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。

会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如下事项：（1）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化；

（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。

关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。主要包括：（l）转让土地使用权；（2）承发包工程；（3）购买或销售商品；（4）购买或销售除商品以外其他资产；（5）提供或接受劳务；（6）代理；（7）租赁；（8）提供资金（包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金）；（9）担保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究与开发项目的转移；（12）许可协议；

（13）关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：

（1）交易的金额或相应比例；（2）未结算项目的金额或相应比例；（3）定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下，可以合并披露。

六、合并会计报表的说明

企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明：

纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；

纳入合并会计报表的子公司增减变动情况；

未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。

子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法；

纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。

七、资产负债表日后事项的说明

资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。

调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对

资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。

房地产开发企业会计试题及答案 篇6

一、单项选择题

1.房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应 在（）账户中核算。

A 主营业务成本B 开发成本

C 出租开发产品D 开发间接费用

2.对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入()账户。Ａ 主营业务成本B 开发成本

Ｃ 开发间接费用D 开发产品

3.房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费用应记入()账户。Ａ 开发产品B 主营业务成本

Ｃ 开发间接费用D 销售费用

4.分期收款开发产品的成本应()结转。

Ａ 在合同成立时一次B 按收款比例

Ｃ 在全部房款收齐后D 按月

5.开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的()设施支出。

A 照明B 锅炉

C 环卫D 供电

6.()属于房地产开发企业的其他业务收入。Ａ 出租开发产品租金收入B 配套设施销售收入

C 土地转让收入D 商品房售后服务收入

二、多项选择题

1.周转房计提摊销额应借记()账户。

Ａ 开发成本B主营业务成本

C 开发间接费用D周转房摊销

2.开发成本中的基础设施费包括开发小区的()工程支出。Ａ 绿化B 排污

Ｃ 居委会D 自行车栅

3.开发成本中的前期工程费包括()。

A 土地征用费B 勘察测绘费

Ｃ 规划设计费D 项目可行性研究费

4.企业代管房发生的收入与支出应在()账户中核算。

A 主营业务收入B 其他业务收入

C 主营业务成本D 其他业务成本

5.开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括()。

A 耕地占用税B 三通一平费

Ｃ 劳动力安置费D 安置动迁用房支出

6.企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地

产开发企业组织自有的工程队进行施工，其发生的建筑安装工程费，根据实际情况

可以通过()账户进行核算。

Ａ 开发成本－房屋开发B 工程施工

Ｃ 开发产品D 施工间接费用

7.房地产开发企业开发的房屋包括()。

A 商品房B 经营房

Ｃ 周转房D 代建房

三、判断题

1.房地产开发企业在开发商品房过程中发生的配套设施工程支出都可以计入

商品房成本。(F)

2.土地开发过程中发生的费用，都应在 “开发成本-土地开发”账户中核算。

(F)

3.公共配套设施与商品房非同步建设时，对应负担的配套设施费，可采用预提方法，预先计人商品房成本。(T)

4.商品房售后服务收入属于房地产开发企业的其他业务收入。(T)

四、业务题

1.盛达房地产开发公司开发兴隆小区，开发规划建造商品住宅31200平方米，邮局300

平方米、锅炉房90平方米，其中邮局建好后将有偿转让给市邮政局。该小区发生的土地征

用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建筑面积进行分配。

兴隆小区在开发过程中，发生了下列有关开发业务：

(1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费13 400 000元、前期工程费420 000元、基

础设施费6 740 000 元。

借：开发成本-土地开发20560 000

贷:银行存款20560 000

(2)土地开发完工，结转其开发成本，分配对象 占地面积 分配比率 土地征收及拆迁 前期工程费 基础设施费 合计

商品住宅 31200 99.60% 13346400 418320 6713040 20477760 邮电局 30 0.10% 13400 420 6740 20560

锅炉房

合计 90 31320 0.30% 40200 1260 20220 100 13 400 000 420 000 6 740 000 61680 20560000

借：开发成本——房屋开发成本20477760

——配套设施开发成本（邮电局）

20560

——配套设施开发成本（锅炉房）

61680

贷：开发成本——土地开发20560000

(3)将建筑面积3120平方米的1号楼商品住宅的建筑安装工程发包给中华建筑公司施工，工程标价为2 560 000 元，已预付工程款2 000000 元，工程完工验收后用银行存款支付余款。

借：开发成本——土地开发2560000

贷：预付账款2000000

银行存款560000

(4)用银行存款支付各项开发间接费用501200 元。

借：开发间接费用501200

贷：银行存款501200

(5)经分配，1号楼应负担开发间接费用8 000 元。

借：开发成本——房屋开发8000

贷：开发间接费用8000

(6)锅炉房工程完工，结算工程价款350 000 元。

借：开发成本——配套设施开发成本350000

贷:应付账款350000

（7）邮局工程完工，支付工程价款249 600元，并结转其成本。

要求:为盛达房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

借：开发成本——配套设施开发249600

贷：银行存款249600

2.兴业房地产开发公同接受市电信公司的委托，代为建设办公楼;发生下列经济业务:

用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等共计320000 元，结转应付建

筑安装工程费4600 000 元，应负担开发间接费用20 000 元。工程完工验收合格;结

转其开发成本。

要求:为兴业房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

3.康乐房地产开发公司于2010 年4 月份将一幢开发完工的商品房采用分期收款方式出售给江南纺织厂作为职工宿舍，房屋售价3600000元。双方合同规定，价款分三次支付:第一次在2010年5月移交房屋时支付价款的50%;第二次在2010 年9 月支付价款的30%;第三次在2010 年12 月将价款全部付清。该商品房开发成本为3 000 000 元。要求:为康乐房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

4.鸿利房地产开发公司在2010 发生了下列有关出租开发产品的经济业务:

（1）企业开发的一幢商品房于4月份完工，经计算其实际开发成本为1500000元，5 月份签订出租合同，将其用于出租。

（2）每月计提该出租房的摊销额，出租房的预计摊销年限为60年，预计净残值率为4%。

（3）l0月份该房承租人退租，公司委托江南建筑公司对该出租房进行装修，装修完工用银行存款支付装修费共3OO 000 元。

（4）12月份将装修后的该出租房对外销售，收入价款2 000 000元存人银行。

要求:为鸿利房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

5.大华房地产开发公司发生了下列周转房业务:

(1)为安置安民小区的动迁居民，将其建造的57号楼作为周转房，实际成本为2600000元。

(2)大华公司计提57号楼周转房的月摊销额5 000 元。

(3)57号楼周转房发生修理费用20O00元，以银行存款支付。

(4)57号楼周转房使用两年后，公司将其作为商品房对外销售，售房收人3700000元，已存入银行，该房累计摊销额为120 000 元(5 000x24)。

要求，为大华房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

6.盛宏房地产开发公司发生了下列业务:

(1)公司出售商品住宅一栋，取得价款收入7 600000元，己存入银行，该住宅的实际开发成本为6 200 000 元。

(2)公司出租写字楼一栋，收到本月租金收入100000元，已存入银行。同时计提月摊销额10000元。

(3)公司为某公司代建办公楼一幢，按照代建合同规定，竣工后一次结算。该工程本月已全部竣工验收合格，同委托方结算工程价款310000元，其代建工程开发成本为 2200000 元。

(4)公司出售剩余材料，收到价款45000元，己存人银行，该材料的成本为40000元。

要求:为盛宏房地产开发公司对上述业务作出会计处理。

7.安达房地产开发公司2008年初开始开发甲、乙两块土地。甲土地为商品用土地，竣工后对外销售;乙土地为自用建设场地，计划用于本公司楼盘建设。本月发生经济业务如下:

(1)以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费15000000元，其中:甲土地7 000 000元，乙土地8 000 000 元，(2)以银行存款支付项目可行性研究及勘查测绘费500000元，其中;甲土地200000元，乙土地300 000 元。

(3)由第一建筑公司承包的土地开发基础设施工程竣工，结算应付工程款650000元，其中:甲土地300000元;乙土地350 000 元。

(4)甲土地公共配套设施水塔竣工，结算应付工程款180000元。

(5)结算土地应负担的开发间接费用100 000元，其中甲土地60 000元、乙土地40000元。

（6）月末，甲土地开发完成竣工验收，结转开发成本。

房地产企业会计核算特点分析 篇7

一、对开发成本的核算

房地产企业在成本核算方面的特殊性主要表现为核算对象的复杂性及核算的重复性。就核算对象的复杂性来讲, 房地产企业每一项工程的资金投入很大, 成本所涉及的内容也相对复杂, 土地使用权的出让金, 土地征用费, 拆迁安置的补偿费, 工程项目设计、规划及可行性研究的费用, “三通一平”等土地开发的费用, 工程项目建设总成本费用, 基础设施费, 配套公共设施费, 项目开发过程中的税费以及各种不可预见性的费用等各种支出费用都在房地产企业开发成本的范畴之内, 不难看出, 房地产企业开发成本的核算对象具有一定的复杂性。

而核算的重复性, 主要是指房地产企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次核算:首先, 房地产企业高风险性的投资特点决定了其每一个项目工程投资决策都必须具备一定的科学性和可行性, 因而在项目的投资规划阶段, 相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计;而在项目真正投入实施的过程中, 相关财会人员则需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时的核算, 这一次的成本核算行为不再是大致的估算, 必须秉承真实、客观的原则, 对具体的成本情况进行最准确的核算。

在投资项目完成之后, 会计人员需要按照房地产企业特殊的会计核算流程进行成本核算, 对项目开发的整个过程中所发生的所有直接开发费用和间接开发费用进行全面归集, 并记入相对应的账户明细中;将已经完成的开发项目的实际成本进行详细、全面的计算和结转;依照已经开发完成的项目的实际功能及去向, 将开发项目实际的成本结转到相对应的账户当中, 完成开发成本的核算工作。

二、对收入的核算

房地产企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、出租商品的租金收入等各种收入, 以房屋的销售收入为主。但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。由于房地产企业开发生产的商品具有高风险性和高价值性的特点, 所以其销售行为通常采用预售的形式来进行。当然, 其商品的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证, 然后通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售, 等到投资项目竣工验收合格之后, 依照房屋的具体建筑面积再与客户签订一份正式的销售合同, 并收取相应的房款, 通过规范化的程序办理房屋的产权过户手续, 完成房屋的销售。所以, 房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。

这种在收入确认上的特殊性也直接影响到企业内部会计人员的成本核算行为, 预收房款及签订正式销售合同时收取的房款究竟应当计入企业的哪一期收入当中成为会计人员成本核算工作中的难点。尽管我国的会计制度对企业的商品销售收入进行了相关的界定, 将风险和报酬的转移作为标准进行收入的确认, 但是不同的房地产企业对风险和报酬的转移的把握还是存在一定的差异的, 在遵循收入确认原则的基础上, 不同的企业在具体操作过程中还是无法形成统一的标准。相应的, 会计的成本核算行为也具有一定的企业性质, 依据企业对风险和报酬转移的把握而定。

三、对应缴税款的核算

前已述及, 我国房地产企业的销售行为采用预售的方式进行, 预售合同的签订与预收房款行为同时发生。而依照我国税法的规定, 纳税人在转让或者销售不动产时, 凡采用预收款方式进行的, 纳税人收到预付款的同时其纳税义务随即产生, 所以房地产企业应当依照预收款的数额进行税金的计算与缴纳, 但是不依照这部分预收款进行税金的计提, 只是在应交的账户借方中对已缴纳的税款进行反映。

一般情况下, 房地产企业是在年末的时候才会把那部分满足收入确认条件的预收房款转为企业的收入, 按照相应的配比原则进行应缴税金的计提, 然后由会计进行分录, 如此一来, 房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中的收入进行计提的税金数额。这也使得企业应缴税金核算存在一定的特殊性。

四、对利息支出的核算

依照我国税法的规定, 房地产企业因房地产开发行为所借入的资金所产生的利息费用, 在开发项目竣工之前所发生的, 则应当计入开发成本当中;但企业会计制度在这方面的规定是将这部分利息支出计入企业的财务费用。两者在规定上存在一定的差异, 而要寻求两种规定的契合点, 关键在于如何区分开发项目是否已经竣工完成, 但对于开发项目是否已经竣工完成这一问题, 却没有严格、统一的划分标准, 这就使得这部分利息支出存在一定的不确定性, 既可能被计入财务费用中, 也可能被计入成本费用中, 影响了会计人员对这部分利息支出的核算行为, 使得会计核算在利息支出上存在一定的特殊性。

五、结论

不同于其他传统的生产经营性行业, 房地产行业特殊的行业性质及经营模式决定了其内部会计核算的特殊性, 会计核算在核算主体、核算内容等方面都因其特殊的行业特性而有别于其他的生产经营企业, 所以房地产企业内部的会计人员必须根据企业特有的行业特性, 全面了解企业内部特殊的会计核算模式, 以保证房地产企业内部会计核算的准确性与科学性。

参考文献

[1]赵明益.对房地产企业会计信息质量的探讨[J].财经界:学术版, 2010 (22) .

[2]王炼.论房地产开发企业会计核算的特点[J].商情:教育经济研究, 2007 (3) .

房地产企业会计心得 篇8

我国新颁布的会计准则体系包括1个基本准则和38个具体准则，已于2007年1月1日首先在上市公司中推行，随后会逐步推广到所有国有大中型企业。

《投资性房地产会计准则》是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

一、有关概念

（一）“出租”指经营租赁，不包括融资租赁。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权不包括闲置土地。

（三）一项房地产，部分用于出租或增值，如果这部分能够单独计量和出售的，可确认为投资性房地产，否则不能确认为投资性房地产。

（四）向承租人提供保安和维修等服务的，所提供的服务在整个协议中不重大的，该建筑物作为投资性房地产；重大的，做为自用房地产。

（五）关联企业之间租赁房地产的，出租方将出租房产确认为投资性房地产，编制合并报表时，作为集团的自用房产。

二、确认与计量

投资性房地产有两种计量方式：成本模式和公允价值模式。

（一）成本模式。成本模式就是按实际成本计价，除满足公允价值计量条件且采用公允价值计量的，企业在资产负债表日应采用成本模式对投资性房地产进行计量。同时采用成本模式计量可计提折旧或摊销；存在减值迹象的，要相应的计提减值准备。

（二）公允价值模式。公允价值计量模式，是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式，本准则主要要求的是市场价值模式。

采用公允模式计量，要满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似的房地产市场价格及其它相关信息，能对持有的投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公允价值模式不能计提折旧或摊销。资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

例如：2007年12月31日，H公司建成一幢写字楼用于出租，在建成本为700万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为890万元。

会计分录如下：

2007年12 月31 日：

借：投资性房地产700万元

贷：在建工程700万元

2008年12月31日：

借：投资性房地产（公允价值变动）

190万元

贷： 公允价值变动损益

（公允价值变动） 190万元

计量模式一经确定，不得随意变更。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。成本模式转变为公允价值模式的，做为会计政策变更处理。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转变为成本模式。

三、转换

（一）有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当进行投资性房地产与其他资产之间的转换：1.投资性房地产开始自用；2.作为存货的房地产改为出租；3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；4.自用建筑物停止自用，改为出租。

（二）在成本模式下，转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即成本——成本。

（三）公允模式下转换比较复杂

1.投资性房地产转换为自用

入账价值＝转换日公允价值

公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

例如，J公司有一厂房出租给L公司，2007年8月31日收回，改为自用，该公司采用公允模式计量。2007年8月1日该投资性房地产的成本明细科目为借方余额700万元，公允价值变动明细科目余额为借方100万元，公允价值900万元。

借：固定资产 900万元

贷：投资性房地产（成本）700万元

投资性房地产（公允价值变动）100万元

公允价值变动损益 100万元

2.自用房地产转换为投资性房地产

入账价值＝转换日公允价值

公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益。

四、处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

例如，开明公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2008年8月31日将出租的厂房出售。该厂房的账面原值为1400万元，已提折旧900万元。出售收入1300万元收存银行，按5％交纳营业税，则出售时的账务处理是：

借：银行存款1300万元

贷：其他业务收入1300万元

借：其他业务支出 565万元

投资性房地产累计折旧 900万元

贷：投资性房地产1400万元

应交税费——应交营业税

（1300×5％） 65万元

其他需要说明的问题：

（一）投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入均通过其他业务收入科目核算。

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额处理：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（三）公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益，通过公允价值变动损益科目核算。

（四）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（五）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入其他业务收入科目核算。

原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润，为上市公司客观、公允地反映其价值提供一个良好的平台。但有关部门也要警惕一些上市公司把公允价值作为利润的调节器。