房地产企业的会计科目及帐务处理

房地产企业的会计科目及帐务处理（精选10篇）

房地产企业的会计科目及帐务处理 篇1

房地产企业的会计科目及帐务处理

一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 安装完毕交付使用时 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资

开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品

支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加 计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加 贷：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

房地产企业的会计科目及帐务处理 篇2

关键词：营改增,房地产企业,会计处理,变化,处理

2016年5月1日, “营改增”在全国范围全面推行, 金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关, 我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题, 促使企业税收成本降低, 提高企业市场竞争力, 有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行, 彻底打通了增值税抵扣链, 税制结构获得了改善和优化, 这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。

一、概述房地产企业会计核算

房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容:其一, 筹集项目开发建设资金;其二, 计算房屋建设成本、强化成本管理, 降低企业成本;其三, 对房地产项目收支进行核算, 强化经营管理, 促进经济效益的提升;其四, 加强商品房的销售, 及时对销售款项进行回收;其五, 根据国家政策, 对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性, 由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。

二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化

(一) 适用税率的变化

实行“营改增”之前, 房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定, 征收5%的税率。“营改增”实行之后, 房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。

(二) 会计利润的变化

在不计算营业成本的前提下, 房地产企业实行“营改增”之后, 自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内, 必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票, 则有关的进项税抵扣无法进行抵扣, 部分税金则会被划入房地产项目开发成本中, 税金就会加重房地产企业的采购成本, 由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票, 可以将进项税予以抵扣, 那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款, 在“营改增”实施之前, 采购过程中购置价款含有施工单位的营业税, 所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减, 对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高, 毛利率也会大幅度提高。

(三) 企业税收负担的变化

首先, 房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》 (以下为《许可证》) 表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目, 或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》, 但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人, 出售自主开发老项目, 则可以按照5%的税率进行纳税, 采取简易及税法, 不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为:

其次, 房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”, 对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5%营业税税率转变为11%增值税税率, 但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外, 成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看, “营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。

(四) 发票管理的变化

在“营改增”实行之前, 营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证, 并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后, 必须加强对增值税发票管理, 因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系, 增值税包括了一个完整的抵扣链, 所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废, 重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后, 企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择, 尽可能的选择一般纳税人, 方便抵扣进项税, 降低企业应缴税额。

三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施

(一) 优化会计处理流程

“营改增”实行之后, 企业必须严格区分会计处理流程, 转变原有的税务计算和申报方法, 结合税收改革政策, 有效规避风险, 降低企业税收负担, 争取有力的税务支持, 防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动, 应当切实完成企业布置的任务, 促进企业内部资源的优化和改善, 制定科学的会计处理流程制度, 完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任, 明确档案管理细节, 科学的组织人员配置, 完善企业整体的会计制度。

(二) 提升企业会计管理水平

国家实行“营改增”之后, 企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化, 所以企业需要积极的组织培训工作, 从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法, 促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后, 企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入, 所以需要增强财务人员核算能力。另外, 企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂, 财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后, 企业内部财务管理模式有了较为显著的变化, 必须提高其增值税使用能力, 才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升, 由此加强企业的会计管理。

(三) 强化企业的内部控制

“营改增”政策实施之后, 企业需要对财务内控进行合理的规划, 对其进行有力的监管, 尤其是加强对发票的管理, 需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施, 应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作, 有效控制企业法律风险, 减少企业纳税负担, 提高企业的会计核算能力, 同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊, 同时针对各项利弊, 对自身的会计核算制度进行完善, 优化票务管理形式, 增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整, 制定并采取积极的税收筹划策略。比如, 房屋建筑材料购置成本管理, 房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置, 由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法, 由此可以确保建筑材料质量, 同时也可以获得增值税专用发票。

四、结束语

综上, “营改增”实行之后, 房地产企业受到了较大的影响, 其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况, 降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题, 必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后, 房地产企业会计处理具体的变化, 进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。

参考文献

[1]李妹柔, 陈金婷“.营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计, 2015, 24:37-39.

[2]艾静萍.房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J].企业改革与管理, 2016, 16:148.

房地产企业的会计科目及帐务处理 篇3

【关键词】税务处理；房地产企业；会计处理；合作业务；项目

税务处理以及会计处理是企业财务管理工作中的重要组成部分，只有做好以上两项工作才能促进企业发展，因此房地产企业要实现发展，就必须重视完善税务处理以及会计处理工作[1]。近年来，房地产企业面临的竞争正变得越来越激烈，为了在竞争中谋求发展，各企业间的合作业务正在不断增加。本文以具体案例作为分析的基础，详细探讨了合作业务的税务处理以及会计处理方法，以供参考。

1税务处理以及会计处理的案例情况

甲公司与乙公司均为房地产开发企业，经过协商之后，两家公司决定共同出资开展一项合作业务；合作业务的开发主体为知名度较高的甲公司，乙公司为合作业务的投资方，投资方式为现金投入；另外，乙公司仅持有合作业务当中的部分股权，因此在两家公司合作之后，甲公司原有的产权结构并没有发生变化。经营合作业务的工作完成之后，甲公司与乙公司按照合同结算总成本以及总收入，并分配利润。在经营合作业务时，双方的投入以及产出情况如下：业务总投资金额为3亿元，乙公司投入5000万元，甲公司提供土地，面积为70亩，土地总价值7000万元；在合作业务中，35%的股权为乙公司所有，65%的股权为甲公司所有。甲公司作为业务的开发主体，拥有单独核算的权力；同时将合作业务纳入本公司的税务处理以及会计处理范围。该项合作业务所获得的总收入为6亿元，税后利润3500万元；乙公司分得1500万元，甲公司分得2000万元。通过上述分析可知，在开展合作业务时，甲公司占主体地位，所以在进行税务处理以及会计处理时，应重点考虑甲公司的经营状况。

2合作业务的会计处理分析

2.1基于债务论的会计处理

在本文所研究的案例中，乙公司仅持有合作业务中的部分股权，因此便不能成为甲公司的股东；在对合作业务进行会计处理时，可以基于债务论，将乙公司的投资当作甲公司的借款。对于此类问题的会计处理工作，相关规定指出，如果在合同当中已经规定利润分配方式，那么合作业务的开发主体应承担管理预收账款的义务，合作结束之后，开发主体应对营业成本进行结算，同时把预收账款归入到合作业务的营业收入当中；当计算出总利润之后，将合同作为依据，对总利润进行有效分配[2]。在本文研究的案例中，甲公司接收乙公司的5000万元为借款；在经营的过程中，甲公司负责向外部提供税务资料以及财务资料，乙公司无需处理账务；合作结束后，甲公司负责清算税后利润，并分配利润，同时将5000万元退还给乙公司。采用以上方法处理合作业务当中的会计事务，其基本出发点为，将合作业务当作一种融资性质的商业行为，在融资后，合作双方均能够获得一定的利息。需要注意的是，如果将债务论作为会计处理的基本理论，则不能在缴纳税费之前就开始分配利润，更不能将税务处理工作等同于会计处理工作；此外，要对纳税处理工作进行调整之后，才可以清缴汇算，从而避免合作双方的经济利益遭到损失。

2.2基于投资论的会计处理

在投资论中，合作双方均为投资主体；因此，在本文所研究的案例中，乙公司在合作中的经营行为应当为一种投资行为；所以在会计处理工作中，应将合作业务作为一种投资业务。甲公司应按照资本公积的方法进行会计处理，而乙公司则按照股权投资的方法进行会计处理。综合以上两种方法，则基于投资论的会计处理方法如下：甲公司接收乙公司的5000万元，并将这部分资金作为股金；在经营业务时，甲公司负责对外提供税务资料以及财务资料；合作结束之后，甲公司退还乙公司投入的股金5000万元，并分配利润1500万元。在处理会计事务时，运用投资论，主要是考虑到保全合作双方的资本，因此在进行会计处理的过程当中，不得随意将资本公积减少。笔者建议，在实际工作中，应考虑合作双方的利益；把合作业务中的股东作为公司的股东，从而保证合作双方均能够获得较高的收入。

3合作业务的税务处理分析

3.1处理营业税的方法

营业税是一种非常重要的税种，处理好营业税将有利于实现利润的最大化。对于房地产开发企业的合作业务，税务总局尚未作出明确的营业税处理规定；因此，在计算合作企业所应缴纳的营业税时，应将国税发32号文件作为依据[3]。在本文所研究的案例中，乙公司在经营合作业务时，投入了股金；且5000万元只能当作股金，而不能将其视为甲公司的借款；因此，当乙公司得到甲公司所分配的利润（1500万元）时，这1500万元不应作为营业利润，而应将其当作乙公司的投资收益，所以这1500万元不作为营业税的计税范围。另外，也有部分学者认为，就甲公司与乙公司的合作方式而言，乙公司在经营过程中的投资行为可以划归为投资手段当中的一种；因此乙公司所投资的5000万元，应视为借款；而1500万元为借款之后所得的利息收入，所以这1500万元应当属于营业税的计税范围。在实际工作中，应将当地的具体法规作为依据，并与当地的税务机关进行有效沟通，从而争取获得较多的税收优惠政策。

3.2处理企业所得税的方法

对于房地产企业而言，如果开展了合作业务，则经营合作业务时所产生的利润也应作为企业所得税的计税范围，且不得在计税之前，先分配合作双方所得的利润；此外，所得税的缴纳金额不受利息支出以及成本摊销的影响，投资方所获得的利润也应纳入所得税的计税范围[4]。投资方在计税的过程中，应将经营合作业务时所获得的利润作为红利或股息，并按比例缴纳所得税税费[5]。在本文所研究的案例中，甲公司接收乙公司的投资款，所以甲公司应将这部分投资款作为股东收入，利息支出应作为经营成本；当经营合作业务的工作完成之后，应将获得的利润作为营业利润当中的一部分，按比例计算出所得税的应缴金额。当甲公司把营业利润分配给乙公司时，乙公司需要将这部分利润作为红利或股息，按照规定缴纳所得税。

4结束语

笔者在实践中发现，房地产企业之间的合作与其他企业之间的合作存在着许多不同之处，其特殊性主要表现为合作双方具有不对等的地位，合作时间较长、财务核算工作较为复杂；因此要采用适当的税务处理方法以及会计处理方法来管理企业的财务，保证企业内部的财务工作得以顺利开展，从而为企业的发展提供强大的后劲。

【参考文献】

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[3]王雪岩.关于对所得税会计处理方法问题的研究与思考[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010，19（10）：354-355.

[4]胡春.增值税"扩围"改革对行业税负的影响研究——基于上海改革方案和投入产出表的分析[J].河北经贸大学学报，2013，31（22）：641-642.

[5]张云，匡勇.增值税转型对企业创新投資的影响——以江西三大行业上市公司为例[J].广东商学院学报，2013，20（11）：725-726.

工会会计的帐务处理方法 篇4

工会业务的帐务处理与普通会计业务有一定的差别。除了在会计科目上的设置有所不同外，在报表的填列上也有所不同。

简单地说，通常会计报表分设为资产负债表及损益表，但工会报表则是两表合而为一。

一般基层工会会计业务虽不多，但麻雀虽小，五脏俱全，学习掌握工会帐务处理办法能够拓宽会计工作范围，有利于提高会计人员的工作技能。

下面，简要介绍一下，如何做工会帐，以响应网上的提问。

工会会计科目的设置：

与通用会计科目相似，分为五大类：

一、资产类如101现金

二、负债类如203暂存款

三、净资产类如304经费结余

四、收入类如401会费收入402拨交经费收入

五、支出类如501会员活动费等业务的归集收入类的归集：

由于工会经费来源于同级行政的拨款或是上级的拨入，收入较为单一，归集也较明确，如拨交经费收入即同级行政拨款，上级补助收入即上级拨款等。会费收入则来源于对会员所扣缴的会员费；支出的归集：

501会员活动费包括为会员购电影票、会员的困难补助支出等。此项费用原则上不超过会费所形成的收入。

502职工活动费有4个明细科目，分别为1职工教育费；2文体活动费；3宣传活动费；4其他活动费。

与职工的教育培训及班组建设可归集到对应的明细科目。

504工会业务费，用于履行职能、培训干部、加强自身建设方面的费用。其下也包括了四个明细科目分别为：

1培训费，主要用于培训干部及积极分子费用；2会议费，包括职代会、经审会及专业工作会费用；3专项业务费，包括调研、法律保护、建家活动、大型业务费及印刷费等；4外事业费5其它业务费，包括慰问困难职工、工会办公差费以及看望病号等。

508其它支出不包含以上所列支出的其它支出。

509上解经费支出报表的生成把票据按以上科目归集后，即可汇总结出余额，填列在报表上。上面已提到，资产及收支合并在一张报表上(如图)。

报表仍按会计恒等式设计，即资产=负债+所有者权益；在工会报表上，由于经费来源通过拨入，不存在什么亏损及收益，所以，公式演化为资产=负债+结余资产类包括1开头的资产类及5开头的支出类；与其对应为2开头的负债类及结余和收入类，两式相等，以便钩稽。

304经费结余这是一个重要的科目，在终了时，该科目同时具备本年利润及利润分配的科目要素。

终了时，把所有支出类科目结转到经费结余的借方，把所有收入类科目结转到经费结余的贷方，这样结出的经费余额只与资产类科目对应，基本上是与货币资金对应。

会计电算化帐务处理制度 篇5

2004.05.0

4为了加强会计核算软件的操作使用管理，确保会计核算软件的正常运行及安全、在会计信息处理和保 存中的效用，根据财政部的有关规定，结合本公司具体情况制定本规定。

（一）财务部应在每年或上年末建立新的会计的完整的帐务文件根据现行财务制度，运用当前在 用系统的规则正确地设置全部级次的会计科目，会计中间可以任意追加新的会计科目，但以制单 或记帐的会计科目不得介绍修改或删除（帐务的修改工作由系统管理员执行）。

（二）转换会计时，应在新的会计开始后的２０天内，完成结转各帐户的年初手续，并保证 数据检验平衡正确，年初余额在当年记帐以前可以修改，当年记帐以后如有调整，只能通过填制记帐 凭证进行。

（三）任何登记入帐的经济业务都必须填制记帐凭证，摘要区规范填入，在机上填制的记帐凭证编号 应当连续，编号出现间断时，应在断号的第一张凭证上注明间断的编号，并在打印输出的该张凭证上 注明断号的原因并签字盖章。

（四）记帐凭证必须经过复核人员签字后，才能根据其登记帐薄，复核人员必须在屏幕上直接对机器 存储的记帐进行复核签字，同时要对打印输出的记帐凭证或代用凭单进行签字盖章。同一张记帐凭 证，制单和复核不能是同一人。记帐凭证在记帐以前必须打印输出（记帐凭证清单），没有打印输出的记帐凭证不得登记入帐。

（五）总帐及现金帐和银行帐均可采用计算机打印输出的活页帐装订，出纳人员根据审核人员审查并 准许报销的凭证，收入或付出款项，出纳人员可以不登记订本式日记帐，如现金处理收支较多可根据 需要自设辅助帐。单位每天必须将当日发生的现金收支数据输入计算机并据以计算出库存日报表，并在表上签字盖章。

（六）单位根据机器使用和人员分工情况以及工作需要，确定每月的记帐期限，每月至少记帐一次，每月月末以前应将当月所有收支及转帐业务全部登记入帐。至少每月核对一次总帐，每季度核对一次 明细帐。

（七）必须将储存在机器内的帐簿数据打印输出为书面帐簿，会计帐簿打印间隔时间不得超过一个 月，平时可以只打印已满页的帐簿数据，但每年年末必须将全部帐簿数据打印输出。

房地产企业的会计科目及帐务处理 篇6

一、以自行收納統一收據、匯入匯款通知單及所附案據或相關文件，核對貸方科目是否適當，與借方科目是否對應，及其金額是否正 確。

二、對於收回預付款及支出收回等項目，應加強貸方科目與所附案據 注 意 事 項 核對，以瞭解其造成收回之原因及收回數額是否正確。

三、每月結帳及檢核會計報告中各式表報相關會計科目之金額，並確 實核對帳載公庫庫款之正確性，如發現錯誤應立即更正調整。

四、每月結帳及檢核會計報告中各式表報相關會計科目之金額，並確 實核對帳載公庫庫款之正確性，如發現錯誤應立即更正調整。

一、會計法

二、決算法

三、審計法

四、國庫法

五、國庫收支應用科目及其代號表 相 關 法 令

六、國庫收入退還支出收回處理辦法

七、國庫法施行細則

八、審計法施行細則

九、普通公務單位會計制度之一致規定

十、各機關單位預算財務收支處理注意事項

十一、國立中央圖書館臺灣分館提供場地設施及推廣教育等收支管理作 業規定。

13

一、其他收入款：由總務組收納各項收入款項並開立自行收納統一收 據連同匯款匯入通知單，逐日送會計室。

二、業務單位需將奉核准收費相關簽呈及收支明細表，或補助、委辦 及捐贈單位來函影本及核定表，逕送總務組及會計室核對勾稽。

三、會計室依據相關規定審核收據或各項繳費收入統計表，並依「國 立中央圖書館臺灣分館提供場地設施及推廣教育等收支管理作業 規定」及業務單位奉核准收費相關簽呈及收支明細表，或補助、委辦及捐贈單位來函影本及核定表，區分「基金收入」、「代收 代付專帳收入」、「補助款收入」、「建教合作收入」、「受贈 款項收入」等，開立收入傳票或現金轉帳傳票等記帳憑證。

五、記帳憑證送請主辦會計及館長或授權代簽人簽核。

六、完成簽核之記帳憑證，送總務組執行解存本校專戶存款帳戶。

七、總務組將收入傳票或現金轉帳傳票金額登錄於出納現金備查簿，辦 理 方 式 並編製現金結存表。

八、會計室依據出納單位已執行之記帳憑證辦理過帳作業。

九、會計室依記帳憑證辦理收據銷號作業，並按月追蹤收據未銷號情 形。

十、會計室應每月結帳、對帳，本校銀行存款收入部份由總務組與代 理公庫專戶存款對帳單核對，如有差異，由總務組另編製「公庫 存款差額解釋表」。

十一、會計室每月編製會計月報，每年七月編製半年結算報告，終 了編製附屬單位決算。

十二、會計室為便於日後查閱，將收入記帳憑證依計畫類別來源（如基 金、建教合作計畫、代收代付專款、受贈款項、補助計畫等），按月依照傳票編號依序順號，連同後附原始憑證一併裝訂成冊保 管備查。

房地产企业会计处理与分析 篇7

房地产企业会计的特殊性体现于:房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目;在政府有关政策, 市政规划指令下进行开发与建设的;由于投成本巨大且成本项目较广, 项目开发难精确计算成本。因此, 就形成了房地产融资需求大, 利息开支大, 财务风险大等特点。再加上大的市场环境的影响, 如增发货币, 经济下行压力大, 地价上涨等原因使得房地产行业成立资金的避风港, 整个市场的资本结构发生变化。

以万科为例, 其近年的财务数据如下:2013~2015年货币资金分别是4, 436, 540.98万元、6, 271, 525.34万元、5, 318, 038.10万元;货币资金在2014年时货币资金最高, 2015年有所回落, 但还是金额庞大。2013~2015年应收账款分别是307, 896.98万元、189, 407.18万元、251, 065.33万元;2013~2015年存货分别是33, 113, 322.33万元、31, 772, 637.85万元、36, 812, 193.05万元, 说明房地产的库存房还是很多;2013~2015年短期借款分别是510, 251.46万元、238, 306.97万元、190, 008.80万元;2013~2015年每股净资产分别是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股;2013~2015年资产负债比率分别是78%、77.2%、77.7%, 资产负债比一般控制在40%~60%, 而较高的资产负债率说明负债的比率较大, 风险较高, 利息费用较高;2013~2015年营业总收入分别是13, 541, 879.11万元、14, 638, 800.45万元、19, 554, 913.00万元, 营业总收入在直线上升;2013~2015年营业总成本分别是11, 216, 206.85万元、12, 557, 892.09万元、16, 598, 826.08万元, 营业总成本在直线上升;2013~2015年净利润同比增长为20%、4%、15%。

以上数据说明现在的房地产企业流动资产偏低, 负债占比较大, 借款筹资的比重较大, 原因跟现在的经济环境有关, 大量资金涌入房地产行业, 企业贷款下降了26亿元, 制造业资金占比缩水将近20%。存货的周转天数近三年呈现出明显的下降趋势, 由1, 422.92天下降到893.52天, 应收账款的周转天数由7.80天降到4.05天。通过对财务数据分析, 可以看到房地产企业普遍存在资本结构不好, 负债比重大, 资金回收期限有了好转, 资金的利用效率更高, 净资产增长迅速。那么, 针对发展如此迅猛的房地产企业, 会计的核算显得尤为重要, 一方面要优化应纳税额;另一方面房地产面对如此高盈利的行业, 应确保会计提供信息的真实有效。

从万科的企业财务数据中, 还是能够折射出整个行业会计核算出现的问题及财务上的风险, 可以由此发现在房地产企业有进步的地方例如资金的回收期在缩短、经营效率的提高、周转能力的提升, 但同时也反映了许多会计处理的问题。

二、房地产企业会计处理问题及解决方法

(一) 确定成本费用的核算方法及对象

1、房地产涉及三类费用。首先房地产的成本费用收入核算问题是在会计处理中最为复杂, 也最头疼的问题, 主要体现在前期工程费用、土地费用及建设安装费用的处理, 因为前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本, 也是房产开发的主体内容, 约占到房产开发总成本的75%以上, 建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用, 主要包含有材料费、实施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用, 主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。房地产企业的管理费用处理主要为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用, 主要包含有房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。房地产在开发过程中产生的费用构成了新建房即配套设施的成本, 这些费用主要是由销售、管理和财务组成;而与之相对应, 旧房及建筑物还会有一个评估价格, 具体是指房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格, 筹资成本为房地产企业为更好地应对建筑成本而向银行贷款产生的费用, 例如贷款利息等, 因为房地产企业投资较大, 融资也就大, 所有涉及借款较多。采用什么成本方法核算, 直接决定了信息的可靠性大小, 也影响了成本的多少, 要选择适合有效的成本计算方法, 不同规模的企业在进行成本核算时可采取不同的核算方法, 分类系数法通常被大型房地产企业所采用, 收入百分比法通常被中型规模的房地产企业所适用于, 相对规模较小的房地产企业而言, 计划成本法或单位成本法便能很好的完成成本核算任务, 采用适当方法合理计算分配成本有利于真实反映会计信息。

2、成本核算的对象确定及程度把控。企业的成本核算只有明确了对象, 才能有效地开展成本会计核算工作。但是, 由于房地产在开发过程中成本项目较多, 同时多数成本项目复杂, 导致在实际进行会计成本核算时出现分列不明确现象, 则不能将房地产开展的成本对应在合适的成本对象上, 不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。同时, 如果花费大量的人力和物力在成本的核算与分配上, 也会加重企业负担, 所以把握度显得尤为重要。怎样在成本会计核算工作量、企业成本会计核算的效率之间找到平衡是考验财务管理人员、会计处理人员经验与能力的重要指标。

(二) 根据特殊的行业性质合理设置会计核算科目。

要求会计核算人员必须以国家所规定的会计制度为核算原则, 按照房地产企业的实际情况, 采用实用性与灵活性相结合的原则。与此同时, 会计核算人员还应结合先进的科学技术与计算技术来设置核算科目, 以此实现会计核算工作的智能化与自动化, 从而提升会计核算的整体效率。

(三) 房地产企业账簿的设置及填写。

当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如, 应收账款、预付账款等在进行设置时则过于的简洁, 而房产建设的周期一般均较长, 价格相对较高, 大多客户采用贷款模式, 分期支付跨越会计年度进行核算。会计处理上对这些科目处理应加以标注, 详细记录在几个账簿上, 这样才有利于房地产这个特殊行业的会计管理。

(四) 房地产企业所得税的处理。

房地产行业处理存在偷税漏税现象, 例如视同销售行为不确认为应税收入, 隐瞒预售收入, 关联关系转移利润, 成立仍属于自己的房地产销售公司, 将部分房款存到销售公司账上少开票作收入或推迟作收入, 转移收入利润, 少缴或推迟缴税, 不按规定核算成本费用, 甚至夸大费用成本, 以降低利润。作为合格的会计人员, 这些行为要在会计处理中杜绝, 首先要遵纪守法, 法律法规明确禁止的行为一定不能触及红线。但是, 面对如此承重的税负, 作为会计人员要通过合理的纳税筹划帮助企业少交纳税金。

解决措施一方面对收入确认方面的筹划分析;另一方面对费用的筹划分析。首先在收入方面预售收入递延纳税。根据房地产企业研究报告, 近年来房地产企业的实际平均毛利率均高于30%, 远高于国税总局规定的预计计税毛利率, 因此在不影响整体生产经营和及时交房的情况下, 调整完工进度, 同时由于销售商品期房, 房子的期限较长, 可以适当分摊到每一年, 来降低收入, 达到平均。对于费用, 企业可以尽量利用公司的第三方承包, 不拥有产权或不拥有产权但控制经营权的方式经营, 企业也可以根据当地经济发展情况以及消费水平高低来决定是否由自己来拥有产权并经营。若消费水平较高, 经济发展较好等, 则可以自己经营。主要还是要关注项目能带来的收益以及税负, 两者取其平衡。

房地产企业的特殊性决定了它在会计处理上的差异性, 特别是今天这个经济形势下的中国, 房地产撬动了整个中国的经济, 房地产这个高收入、高成本行业, 成本科目的设定计算一定要适宜本企业的核算与管理, 不能过于粗略也不能过于细致, 要使会计信息使用者能够准确把控各项成本。对于房地产企业的所得税, 利用会计年度的确认时间不同, 调整收入的确认时间, 降低每年利润, 从而达到降低税负的目的。

摘要：随着经济的飞速发展, 现在房地产泡沫巨大, 风险也随之增强, 如何对房地产企业实施正规、有效的财务管理也显得尤为重要, 同时如何在这个高利行业下正确计算缴纳税金也是一个会计人员重要的责任。

关键词：房地产企业,会计处理,财务分析

参考文献

[1]刘正.浅谈房地产会计核算的业务处理[J].中国乡镇企业会计, 2016.8.

[2]郭靖.论房地产企业如何完善会计核算处理[J].财经界, 2016.1.

[3]张承和.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代经济信息, 2016.1.

探讨破产企业会计核算科目的增改 篇8

【关键词】 企业破产清算 破产财产 会计科目设置 科目核算 破产企业

我国企业破产法已颁布一年有余，企业法亦已正式实施。研究破产会计核算科目问题，有非常重要的理论意义和现实意义。所谓破产会计核算就是破产清算，是指企业因经营管理不当，造成严重亏损，不能清偿到期债务等原因被宣告破产、终止生产经营活动、结束未了事宜、收取债权、变卖财产、清偿债务等程序的总称。企业破产后，便失去了对所拥有财产的占有权、使用权、处理权，而交由法院组建的破产清算组全权处理。

企业会计是按照以持续经营为前提的会计要素进行财务核算的，但是，当企业进入破产清算状态后，破产企业在破产宣告日至破产程序终结日期间内，将完成法人主体资格消失、终止生产经营活动、变卖资产并偿付债务等工作。因此，就必须重构会计要素，进行企业破产清算。企业破产清算必须设置总分类账和明细账，以进行会计核算，但从目前的情况看，应当如何设账，使用哪些会计科目，国家有关破产清算会计核算目前还没有相关的会计准则加以规定，1997年财政部制定的《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》虽作了些规定，但会计实务中尚存在一些问题有待解决，值得商榷，感到应增加一些会计科目，以便全面反映和核算破产经济业务。

1.增设“全额担保资产”、“部分担保资产”科目，反映和核算企业宣告破产前发生的符合国家法律、法规规定设有合法有效担保的抵押物资产，“全额担保资产”科目核算资产价值全额用于担保的资产；“部分担保资产”科目核算资产价值部分用于担保的资产。可下设房屋建筑物、机器设备、原材料、在产品、产成品等二级科目。

2.取消固定资产、存货、待摊费用、递延收入、递延税款等反映持续经营和权责发生制原则的会计科目或报表项目，代之以房屋建筑物、机器设备、原材料、在产品、产成品、应收款等二级会计科目进行核算。

3.增设“应付清算费用”科目，反映和核算清算期间根据合同、协议的规定应付而未付的清算费用。

4.增设“应付公益债务”科目，核算在破产程序中为全体债权人的共同利益或促进程序进行所负担的债务。

5.增设“清算期借入资产”科目和“清算期应付债务”的科目，“清算期借入资产”科目作为“清算期应付债务”科目的备抵科目，在编制破产清算报表时应合并填列。如果“清算期借入资产”科目余额大于“清算期应付债务”科目余额，应将其差额转入破产财产相关科目核算；如果“清算期借入资产”科目余额小于“清算期应付债务”科目余额，应将其差额在清算资产负债表中作为优先债务单项列示。

6.增设“提存资产”和“应付提存款”科目，核算根据《破产法》规定破产管理人提存的债权人资产。

7.增设“应追索资产”科目，核算根据《破产法》规定破产管理人应追索的资产。

8.增设“未登记债务”科目，核算在规定时间内没有向清算组申报的债权。《破产法》规定：在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报。根据此规定，未按规定及时申报的债权仍有主张权利的可能，不应予以核销，否则就有可能使破产债务失去完整性。另外，由于破产企业多数财务管理松弛，会计账目混乱，债权债务记录可能错误，因此，对于未申报债权的负债不予核销，纳入“未登记债务”科目核算，有助于将来核实清楚有关账目。

9.清算组应当设置备查帐簿，反映和核算破产企业占有、使用而产权不属于破产企业的他人财产。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条的规定，债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产，不属于破产财产，应当由财产权利人取回。同时规定，在破产宣告后因清算组的责任毁损灭失的，财产权利人有权获得等值赔偿。因此清算组应设置相关备查帐簿以便妥善保管上述财产。

10.增设“全额担保债务”、“部分担保债务”会计科目：

全额担保债务：核算破产清算企业以抵押、定金、留置等形式全额担保的债务。

部分担保债务：核算破产清算企业以抵押、定金、留置等形式部分担保的债务。

11.增设“清算损益”二级科目

为了反映清算成果，也为了编制破产清算《损益表》，在“清算损益”会计科目下必须设置“清算收入、清算费用、清算税金及附加”明细会计科目，并采用多栏式明细账分项目在账簿中对其进行反映。

12. 增设“资产变现折损”会计科目

破产财产应根据可变现价值反映，可变現价值与账面原持续经营状态下记录的价值必定存在差异，“资产价值折损”反映和核算二者之间的差异。

通过增改以上会计科目，相应修改清算资产负债、权益及损益报表，可以更清晰全面的反映破产企业财务信息，便于破产企业利益攸关方了解财务状况，维护自身利益。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业破产法》，2006年8月.

[2]《中华人民共和国公司法》，2006年1月.

[3]高允敏，“破产清算审计实务探讨”，《中国注册会计师》，2005年第12期.

[4]张玉琏，“破产清算审计问题探讨”，《中国注册会计师》，2004年第7期.

[5]段晓军，“破产清算中存在的若干会计问题”，《中国注册会计师》，2004年第12期.

[6]王卫平，“企业破产清算审计中的几个问题”，《中国注册会计师》，2004年第7期.

[7]茅碧波 刘汉莉，“破产清算审计三个阶段的具体操作”，《中国注册会计师》，2003年第5期.

[8]高允敏，“破产清算审计实务探讨”，《中国注册会计师》，2005年第12期.

[9]南方市审计局，“关于南方轴承厂破产清算期间财务收支情况的审计结果报告”，《审计与理财》，2004年第4期.

[10]曹慧，《破产审计》，东北财经大学出版社.

[11]原蓉蓉 陈睿，“破产清算中的财务问题及法律规制”，《中国农业会计》，2004年第1期.

[12]姚建英，“论破产企业的财务审计”，

《引进与咨询》，2004年第7期.

[13]冯骏 王海清，“破产企业清算组会计处理工作存在的问题及对策”，《决策参考》，2003年第6期.

[14]李曙光，“关于新<破产法>起草中的几个重要问题”，《中国注册会计师》，2002年第7期.

[15]孙建英，“破产清算审计的基本程序”，《上海会计》，2002年第9期.

[16]卓和平 吴凤岗，“破产清算会计与破产清算审计评析”，《财会月刊（会计）》，2001年第4期.

[17]卓和平、吴凤岗，“谈谈破产清算审计”，《中国注册会计师》，2001年第10期.

[18]http：//www.cnki.net.

[19]http：//www.law-china.com.

作者简介：张安成，研究生，工作于大连发光科技股份有限公司，财务总监。

盘库情况汇报及帐务处理申请 篇9

公司领导：

2015年对公司材料进行清理盘查，公司总年度帐面金额为321720.22元，盘盈金额为2924.39元、盘亏金额为2049.70元，申请报损金额18765.23元。（后附明细表）

为便于帐务调整，进行成本统计核算，3月9日是以相关部门开关讨论协商研究，对盘盈材料按退库处理，对盘亏的材料进行值守房出库处理，报损材料按西峰基地办公楼维修进行帐务处理。

彩钢厂帐面金额为141409.30元，盘盈金额为1661.69元，盘亏金额1935.00元，请示财务管理处进行帐务调整。请领导批示！

申请部门：物料管理中心

房地产企业的会计科目及帐务处理 篇10

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000

贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本——－配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000

开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000