房地产开发经营业务企业所得税处理办法

房地产开发经营业务企业所得税处理办法（共7篇）

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇1

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发[2009]31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章 总 则 

第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章 收入的税务处理

第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受

托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章 成本、费用扣除的税务处理

第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章 计税成本的核算

第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 特定事项的税务处理

第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章 附 则

第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇2

1 问题的提出

“新31号文”第三条规定:“除土地开发之外, 其他开发产品符合下列条件之一的, 应视为已经完工: (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。”这三个条件和国税发 (2006) 31号文《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》中的规定没什么区别, 同样也是适用孰先原则, 也就是说, 只要开发产品先达到了其中任意一个条件就视为已经完工。

但是, 房地产开发项目有其特殊性, 在实务中如果以上述三个条件作为标准来认定房地产开发产品完工与否并汇算所得税, 通常会涉及到如下几个问题:

1.1 工程尚未最终决算, 无法准确确定实际建安成本。

对房地产开发项目来说, 经常是楼盘已经竣工验收或者业主已经入住了而工程决算却还没有完成。虽然在这种情况下, 项目竣工了即符合了上述第一个完工认定条件, 或者业主入住了则意味着开发产品已经投入使用了, 也即符合了第二个完工认定条件, 根据规定项目应该被认定已经完工, 必须在当年度进行所得税汇算, 但是, 由于涉及到工程量的增加、施工过程中的签证、建筑材料价格调差等诸多问题, 开发商和施工方必然要对工程造价进行反复审核计算, 甚至还要委托中介机构作为第三方来审核, 这就导致工程决算时间的延后。同时, 由于大部分开发项目的决算金额都与合同金额有差异 (除非包干的闭口合同) , 而且决算金额比合同金额增加的居多, 因此就算允许先以工程决算前的合同总金额为依据来计算计税成本, 也有可能会造成计税成本少计。

1.2 款项未全额支付, 合法凭据尚未全部取得, 无法完整归集计税成本。

“新31号文”第34条规定:“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的, 不得计入计税成本”, 意思就是能计入计税成本的必须是企业实际已经付款且取得发票的支出, 这里包含了两个条件:一是已经实际支付, 二是取得发票。而在实务中, 由于工程未最终决算通常都会预留一部分款项未支付, 而发票一般也是根据实际付款金额取得的, 通常除了电梯、防盗门等成批成套的设备外, 甚至工程质保金的发票也是实际付款时才取得的。对于这种情况, 在“新31号文”出台之前还只能以发票金额为准, 这就会造成计税成本少计。此次“新31号文”在这方面有所改进, 第32条第一款规定:“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的, 在证明资料充分的前提下, 其发票不足金额可以预提, 但最高不得超过合同总金额的10%”。举例来说, 某项目施工合同金额为100万元, 累计已付款90万元并已取得90万元的发票, 但项目未最终办理结算, 根据32条的这项规定, 则最多可以预提10万元 (100*10%) 计入成本, 计税成本合计就是100万元 (90+10) 。应该说这项规定是不小的进步, 对房地产开发企业来说是有利的。但是实际操作中可能还会涉及到如下几个问题:

(1) 规定中指出“未最终办理结算而未取得全额发票的”, 说明前提之一是工程未办理结算。如果工程已经结算了, 而未取得全额发票的, 是否就不能按合同金额10%预提成本了?从字面上分析, 应该是不能预提了。

(2) 规定中指出“在证明资料充分的前提下”, 在实际操作中如何判断证明资料充分与否?比如应提供哪些资料等没有明确。

(3) 规定中指出预提金额“最高不得超过合同总金额的10%”, 仍沿用上例来说明, 如果实际付款和发票金额均为80万元, 加上可预提的10万元 (100*10%) , 则允许计入计税成本的只有90万元 (80+10) , 比合同总金额还少了10万元, 造成计税成本少计10万元。

因此, 从这三个问题来看, “新31号文”第32条第一款的规定也只是部分解决了发票金额不足的问题。尽管如此, 这项新增的规定和以往相比还是迈出了可喜的一步。

1.3 产权面积未实测, 收入金额无法准确确定。

房地产开发项目一般都实行预售, 而预售时的合同面积是根据图纸计算的, 待项目建成办理产权前必须对实际面积进行测绘, 而且产权面积和合同面积或多或少都会有增减变动, 购房人再根据面积差对购房款多退少补, 这样就会相应影响到销售收入的金额。通常产权面积的实测是在入住一段时间后进行, 因此收入金额的确定也会滞后一段时间。

综合上述三个因素的影响, 由于销售收入、计税成本无法在项目完工时及时可靠计量, 必然影响到可在所得税前列支的土地增值税金额的确定, 同时在所得税汇算前必须先聘请中介机构对土地增值税进行清算, 而清算也需要一段时间。因此, 这些收入、成本、税金金额的不确定最终会影响企业的应纳所得税额的计算。如果所得税少缴了, 企业还需补缴;但如果是多缴了, 对于单个项目成立项目公司一次性开发的公司来说, 由于项目结束公司随之注销, 多交的所得税就无法在以后期间抵扣了。而对于项目分期滚动开发的企业, 虽然前期项目多交的所得税在项目结束前还可以留待后期项目抵扣, 但其在开发最后一期项目时同样也会面临多交部分无法抵扣的问题。而且, 在实务中如果要退回多缴的所得税是非常困难的。

2 解决问题的构想

综上所述, 笔者认为对相关规定进行适当改进, 可以有效帮助问题的解决。

2.1 适当延长办理所得税汇算的期限, 比如规定符合完工条件的项目, 应在完工后的下一个年度内完成项目所得税清算。

这样可以让房地产开发企业更加准确的归集计算收入和计税成本, 计算应纳所得税额。

2.2 对于“新31号文”中第32条、34条的规定, 建议对未办

理工程最终结算而未取得全额发票的, 暂时根据合同总金额计算计税成本;对于已经办理结算的, 应以工程决算总金额计算计税成本, 不管是否已经付款并取得发票, 这样才符合权责发生制原则和配比原则。同时, 可以要求企业根据合同金额或者决算金额将尚未支付的工程款计入应付帐款科目核算, 这样这部分未支付的款项实际上已经形成企业的一项负债, 是未来期间要支付的。如果以后因故不用支付也会转回成为企业的收入增加应纳税所得额。

3 现行政策下如何应对的建议

在现行政策下, 企业只能尽可能使自身行为符合规定的要求, 笔者建议企业可采取以下应对措施:

3.1“新31号文”第35条规定:

“开发产品完工以后, 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日, 不得滞后”。也就是说企业对计税成本的归集最迟可以截止到完工当年度的12月31日。因此, 企业可以将开发产品达到完工条件的时间尽量安排在靠近年初, 最大限度延长从完工至当年末的时间距离, 使得计税成本的归集更加完整可靠。如果达到完工条件的时间靠近年底, 则很快就要进行所得税清算了, 收入成本税费的计量难免有偏差。比如, 原计划安排本年底的竣工验收或者入住可以延迟到下一年初, 这样成本的归集截止日就从本年底延长到下一年底了, 企业就会有近一年的时间来办理工程决算、发票取得、产权面积测绘等事宜。

3.2“新31号文”第32条规定了三项可以预提计入计税成

本的费用, 企业可以充分利用该条的规定, 适当的增加工程合同总金额和公共配套设施的预算造价等来增加预提费用。

3.3“新31号文”第34条规定:

“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的, 不得计入计税成本”。因此企业应在付款后及时取得发票, 最好要求先开票再付款。在计税成本核算终止日前在合同金额或者决算金额内适当多付款, 尽量使实际发生的成本多计入计税成本。比如, 合同金额5000万元, 工程未决算, 预计签证增量部分至少有300万元, 则企业可以适当将预计的300万元中的一部分先行支付, 比如付至200万元, 则结算计税成本时就可以按规定将200万元计入成本了。

参考文献

[1]《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发 (2009) 31号.

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇3

摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。

关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理

0 引言

近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。

1 置换业务

1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。

1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。

1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。

2 会计规定

2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。

2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:

2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。

2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。

2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。

2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理

2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。

2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇4

关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知

桂地税发[2010]35号2010-04-01

各市、县（市、区）地方税务局、国家税务局：

为了切实加强房地产开发经营业务企业预售收入企业所得税的征收管理，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，经研究，现将房地产开发经营业务企业取得预售收入的企业所得税有关问题通知如下

一、从2010年4月1日起，我区房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，不得低于20%。

（二）开发项目位于地级市所在地城区及郊区的，不得低于15%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

（四）开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。

二、各市税务机关可根据本地实际情况按第一条规定的最低下限标准进行调整，但调整的标准必须要国税局和地税局统一确定。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇5

一、税务稽查对象的产生

根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。

二、《税务检查通知书》下发时间的法律规则

告知被查对象本次税务检查开始的时间、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。

三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业

公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；

四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定

税务机关在税务检查过程中可以采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法

五、税务稽查过程中企业知情权的确定

检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。

六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定

税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。

七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利

税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。注意相关问题

①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？

②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否可以税前扣除？

八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。（2）对象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。

第二部分

房地产企业收入确定与税务稽查要点

一、收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理

“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人中间开业且中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。注意开发产品完工行为的税务界定

税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

二、房地产企业收入的税务处理

1、收入的确定

所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。

所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

2、销售收入的实现

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定

(四)采取委托方式销售开发产品的确定

注意相关问题出：

房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理

3、视同收入处理

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。注意相关问题：

①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号 ②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?

③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税? 检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。注意相关问题

①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理 ②财政性资金界定 ③违约金处理

④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理 ⑤承受装修房屋契税计税价格确定

⑥单位和个人转让在建项目的税务处理

4、未完工开发产品的计税毛利率确定

5、租金收入处理：

6、劳务收入

是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。注意几个问题：

①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理

②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理

③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理 ④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权

7、转让财产收入

企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计的财产都在此进行核算。

当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入： 一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权； 二是与交易相关的经济利益能够流入企业； 三是相关的收入和成本能够合理地计量。注意相关问题：

①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。②公司转让财产行为应如何纳税

③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？

8、权益性投资收益

1、收入的实现

股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题：

①个人股权转让是否纳税？ ②股权转让是否缴纳营业税? ③股东借款问题处理：

④纳税义务人从中国境外取得的所得处理

9、利息收入

因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。

10、接受捐赠收入

企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用。注意相关问题：

①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠

11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理 ②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理

（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定

1、收入方面税务稽查注意：

（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣。（2）纳税人销售货物给购货方的回扣。注意相关问题：

①物业管理企业的代收费用处理

②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理 第二部分 成本、费用扣除的税务处理

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法

所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。注意相关问题处理

①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理 ②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题

③企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理

④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理 ⑤企业的利息支出处理：

2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理 注意相关问题：

①企业关联方利息支出税前扣除标准

②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，③未办理土地使用权证转让土地处理

3、计税成本的核算

计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理 ①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理 ②采用售后回购方式销售商品的税务处理

③房地产开发公司采用“购房回租”等形式处理 ④股权投资转让所得和损失的所得税处理

⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理 ⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理

⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理 ⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题 ⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题

二、税前扣除稽查的基本方法及内容与相关问题处理

（一）成本费用内容稽查的基本方法

查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申报表进行数据衔接核对。

（二）其他业务支出的稽查及内容与相关问题处理

稽查材料销售成本、代购代销费用，包装物出租成本、相关税金及附加等其他业务支出的核算内容是否正确，并与有关会计账表核对。注意相关业务处理

①企业向个人支付不竞争款项个人所得税处理

（三）视同销售成本的稽查及内容与相关问题处理

1、检查企业自己生产或委托加工的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等，是否按税法规定作为完工产品成本结转销售成本。注意相关问题：

①土地征用费及拆迁补偿费

2、检查企业是否按税法规定列支实际发生的合理的劳动保护支出，并确认计算该项支出金额的准确性。

3、检查销售费用、管理费用、财务费用扣除的基本要素 所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

一、必须是生产经营过程中发生的费用。

二、销售费用。

销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。注意相关问题：

①广告费、业务宣传费扣除条件及税务检查认定基本要素

三、管理费用。

管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。注意相关问题：

①企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息的处理 ②企业集团内部使用的有关凭证是否交纳印花税

③分支机构从总机构取得的日常工资、电话费、租金等资金是否可视为因购买货物而取得的返利收入做冲减进项税额处理？ 重点注意内容:

一、企业职工工资薪金内容

工资薪金范围，是企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。①工资薪金扣除内容的税务处理 ②不得在工资薪金列支内容

③工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度。注意相关问题：

①企业实际支付给残疾人的工资加计扣除部分，如大于本应纳税所得额的应如何处理? ②职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产交纳个人所得税 ③企业发放生育津贴和生育医疗费有关个人所得税处理

④.企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用的处理 ⑤公司支付给管理人员的“车贴”是否缴纳个人所得税? ⑥企业支付职工误餐补助个人所得税的处理 ⑦关于单位低价向职工售房个人所得税问题

⑧个人由于担任董事职务所取得的董事费收入是否缴纳个人所得税？ ⑨离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴个人所得税处理

二、职工福利费扣除的确定

企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除。注意相关问题：

①企业职工福利费内容

②旅游企业组织旅游团在中国境内旅游收入如何纳税？

3.检查企业计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费是否符合税法的有关规定，有关凭证和证明材料是①员工境外出考察旅游费用适用范围存在的问题

三、养老金、医疗保险、失业保险等费用扣除的基本要素

缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

四、教育经费支出

企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。

①软件生产企业的职工培训费用是否可以在计算应纳税所得额时扣除？

五、企业业务招待费扣除的范围及税务检查认定的基本要素

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

4.利息支出的参见纳税调整审核中利息支出的检查，并将审核中发现的问题反映在利息支出审核表中。

5、检查利息收入项目 ①企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入是否可计入当期应纳税所得额? ②中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税处理 ③企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等税务处理? ④向境外关联方支付利息需代扣代缴营业税

⑤为提供客户流动资金收到客户利息收入是否缴纳营业税？

6、固定资产检查

（一）外购的固定资产计税基础；

（二）自行建造的固定资产计税基础；

（三）融资租入的固定资产计税基础；

（四）盘盈的固定资产计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产计税基础；

（六）改建的固定资产计税基础。注意相关问题： ①房产原值如何确定

7、生产性生物资产计税基础及税务检查

8、无形资产计税基础及税务检查

①外购的无形资产计税基础 ②自行开发的无形资产计税基础

③捐赠、投资、非货币资产交换、债务重组取得的无形资产计税基础

9、存货成本的税务检查确定及计价方法

10、企业土地成本分配 注意相关问题： ①耕地占用税减免税补征税款处理

②纳税人将土地使用权归还给土地所有者处理 ③管道煤气集资费(初装费)处理

④企业为个人股东购买的车辆是否可以提取折旧 ⑤企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的处理

⑥房地产企业所得税预交

⑦企业申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的如何处理？ ⑧弥补亏损方法及内容

（一）财政拨款；

（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；

（三）国务院规定的其他不征税收入。“免税收入”为《实施条例》所列举的：

（一）国债利息收入；

（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；

（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇6

呼和浩特市房地产开发企业资质管理办法（暂行）

第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据中华人民共和国建设部77号令《房地产开发企业资质管理规定》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条

房地产开发企业应当按照本办法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条 呼和浩特市房产管理局是本市房地产开发经营行政主管部门。

第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级条件如下：

（一）一级资质：

1．注册资本不低于10000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工50万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积20万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人。其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，项目实施过程中实行了《房地产项目手册》制度，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．实施了A级住宅性能认定工作，建设项目中广泛应用住宅产业化技术，积极参与省地节能环保型住宅建设。

10、未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质: 1．注册资本不低于8000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人。其中具有中级以上职称的管理人员不少于15人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，项目实施过程中实行了《房地产项目2 手册》制度，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、实施了A级住宅性能认定工作，建设项目中广泛应用住宅产业化技术，积极参与省地节能环保型住宅建设。

10．未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营2年以上；

3．近2年房屋建筑面积累计竣工10万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积5万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人。其中具有中级以上职称的管理人员不少于7人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，项目实施过程中实行了《房地产项目手册》制度，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．实施了A级住宅性能认定工作，建设项目中广泛应用住宅产业化技术，积极参与省地节能环保型住宅建设。

10、未发生过重大工程质量事故。

（四）肆级资质：

1．注册资本不低于3000万元； 2．从事房地产开发经营1年以上；

3．近1年取得计委立项、土地成交确认书、建设用地规划许可证，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于6人。其中具有中级以上职称的管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

7．工程技术、财务、经济等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，项目实施过程中实行了《房地产项目手册》制度，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．实施了A级住宅性能认定工作，建设项目中广泛应用住宅产业化技术，积极参与省地节能环保型住宅建设。

10、未发生过重大工程质量事故。

第六条 新设立开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件到房地产开发主管部门备案：

1、营业执照（正、副本）；

2、房地产开发企业公司章程；

3、验资报告；

4、房地产开发企业法定代表人的身份证明；

5、专业技术人员的职称证书和劳动合同；

6、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

第七条 申请新设立房地产开发企业的条件不得低于四级资质企业4 的条件。

第八条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第九条 房地产开发企业从业人员的职业证明必须由具备人事管理职能的公司出具；无职业者应当由户籍所在地街道办事处或人才交流中心出具；下岗人员、退休人员应当提供下岗证或退休证；

国家行政机关、事业单位、国有企业的职工不得从事房地产开发经营活动；

临时聘用或者兼职的管理、专业技术人员不得记入房地产开发企业管理、专业技术人员总数。

第十条 已取得房地产开发资质证的企业，不得再独立出资或与他人共同出资成立新的房地产开发企业。

第十一条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质申报表；

（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；

（三）企业审计报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的身份证、职称证原件及复印件；

（五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

（七）其他有关文件、证明。第十二条 房地产开发企业资质等级实行逐级晋升制度，申请晋升资质等级的房地产开发企业应当提供下列证明文件：

1、资质证书（正、副本）；

2、企业营业执照（正、副本）；

3、企业组织机构代码证（正、副本）；

4、房地产开发企业资质申报表；

5、企业审计报告；

6、与申请资质相配备的专业技术人员职称证明、身份证；

7、企业业绩证明材料；

8、房地产开发主管部门认为其他有关的资料。

第十三条 房地产开发企业资质实行换证制度，房地产开发企业在资质证书有效期满60日前提出资质换证申请。在有效期届满前未提出换证申请的，房地产开发企业资质自行注销。

申请资质换证的房地产开发企业应当按照资质等级标准提供以下证明文件：

1、资质证书（正、副本）；

2、企业业绩证明材料；

3、房地产开发主管部门认为其他有关材料。

第十四条 企业变更法定代表人或者出资人，必须至少保留企业初始设立时的1名股东和10%的股份，并出具会计师事务所股权转让审核报告。

第十五条 外埠房地产开发企业资质实行备案登记制度。申请资质备案的房地产开企业应当提供下列证明文件：

1、申请报告；

2、资质备案申请表；

3、资质证书（正、副本）；

4、营业执照（正、副本）；

5、组织机构代码证（正、副本）；

6、企业原所在地房地产行政主管部门同意备案的函；

7、法定代表人身份证；

8、法人授权委托书（项目所在地负责人）；

9、主要管理负责人身份证；

10、主要技术负责人职称证书；

11、项目所在地办公地址证明；

12、项目相关证明材料及项目手册，续办的提交项目手续的原件、复印件（项目进展情况说明）；

13、办理资质备案的委托书及委托人身份证；

14、承诺书。

第十六条 房地产开发企业资质证书由内蒙古自治区建设厅统一印制。资质证书分为正本和副本。

第十七条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。第十八条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人、专业技术人员、公司地址、注册资金、出资人，应当在营业执照变更后30日内，向房地产开发主管部门办理资质变更手续。

企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到房地产开发主管部门申请办理资质证书注销手续，并重 新申请资质等级。

第十九条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到房地产开发主管部门注销资质证书。

第二十条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由房地产开发主管部门予以降级或者注销资质证书。

房地产开发企业的资质等级由市房地产开发主管部门进行年检。对三年无开发项目的企业视为年检不合格，房地产开发主管部门予以降低资质等级或者吊销资质等级证书。

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由房地产开发主管部门注销资质证书。

房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

第二十一条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制；

二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积50万平方米以下的开发建设项目；

三级资质的房地产开发企业可以承担20万平方米以下建设开发项目；

四级资质和暂定资质可以在本市开发建设10万平方米以下的房地产开发项目。一、二级资质房地产开发企业可以在全国范围内承揽房地产开发项目；三级资质房地产开发企业可以在自治区范围内承揽房地产开发项目；四级与暂定资质房地产开发企业可以在本市范围内承揽房地产开发项8 目。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

第二十二条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处10万元以上20万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十三条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处10万元以上20万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十四条 企业有下列行为之一的，由房地产开发主管部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以3万元以上5万元以下的罚款：

（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十五条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由房地产开发主管部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十六条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由房地产开发主管部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以3万元以上5万元以下的罚款。

第二十七条 企业不按照规定办理变更手续的，由房地产开发主管部门予以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

第二十八条 各级房地产开发主管部门工作人员在资质审批和管理 中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法 篇7

一、两行业会计核算特点存在差异

(一)施工企业会计核算特点(1)成本核算对象具有单件性。施工企业的建筑安装工程只能按照建设要求和单个图纸组织单件生产,这也决定了其工程成本的核算应实行分批(定单)法,将每一独立编制施工图预算的单位工程作为成本核算对象。(2)产成品和在产品的划分具有特殊性。施工企业的建筑安装产品,需要人为地划分产成品和在产品,即将工程进度达到预算定额的工作内容,不需要在本企业内部进一步施工,可据以进行结算的分部分项工程,作为“已完工程”(即假定的“产成品”);将已投料施工尚未完成预算定额规定的全部工序、内容,暂时无法进行结算的分部分项工程,作为“未完工程”(即“在产品”)。这样划分,施工企业可以及时地对“已完工程”统计工程进度,进行工程价款结算,考核工程成本,计算财务成果。(3)工程价款的结算方式具有多样性。施工企业建筑安装工程施工周期较长,资金占用量大,工程所需资金的供应要达到合理解决的目的,可采用多种方式进行工程价款的结算。如竣工后一次结算;按工程形象进度,划分不同阶段进行结算;按月或季对已完分部分项工程进行结算、竣工后清算等办法。

(二)房地产开发企业会计核算特点(1)筹集资金渠道的多元性。房地产开发企业投资数额大,必须采用多元化的筹资方式来筹集资金,方可满足生产经营的需要。其筹资的形式与渠道主要有预收购房订金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券以及发行股票等方式。(2)资金占用形态的多元化。房地产开发企业开发经营的业务内容极为广泛,其资金在由货币资金转化为成品资金的过程中,不仅表现为货币资金———储备资金———在建资金(在产品资金)———成品资金依次直线运动,而且还具有多向平行运动的特点,从而使开发经营资金在生产领域表现为多种不同的存在形态,且有多元化。(3)结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性。房地产开发企业及经营的企业生产经营内容复杂,涉及面广。要全面组织开发规划设计、征地拆迁、施工、竣工验收和产品销售五个环节的生产经营活动,要同各方面单位的结算中心发生经济往来。在开发、销售时,一般又可以采用灵活多样的销售收款办法,如预收购房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地产开发公司与各方面之间的财务关系既重要又复杂。

二、两行业成本核算存在差异

( 一) 两行业成本分类及成本项目的构成不同(1)施工企业的工程成本按是否与工程直接相关,可分为直接成本和间接成本两大类。工程成本按经济用途又可分为以下五个成本项目:人工费;材料费;机械使用费;其它直接费和间接费用。(2)房地产开发企业的开发成本按其开发项目种类,可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等四类。开发成本在核算上又将其费用分为六个成本项目:土地征用拆补费用;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费;公共配套设施费;和开发间接费用。

(二)两行业成本核算设置账户不同(1)施工企业在核算过程中,一般可设置下列两个成本类账户:一是“工程施工”账户。施工企业发生各项费用支出时,借记该账户;转出已办理工程价款结算的已完工程实际成本时,贷记该账户;尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在该账户的期末借方余额。该账户下设“合同成本”和“合同毛利”两个二级明细账户“,合同成本”还需按成本核算对象设置明细账,并按规定的成本项目分设专栏,进行明细核算。二是“机械作业”账户。企业进行机械化作业过程中实际发生人工费、燃料及动力费、折旧及修理费等各项费用时,借记该账户;企业(包括内部独立核算的施工单位、机械站、运输队等)为本单位承包的工程进行机械化施工和运输作业的成本,月末转入承包工程成本时,贷记该账户。对外单位、专项工程等提供机械作业(包括运输设备)的成本,贷记该账户。该账户在月终全部结转后,一般应无余额。同时,该账户的明细账按规定的成本项目分设专栏,进行明细分类核算。

[例1]宏达建筑施工公司甲工区2013年度同时承建A工程和B工程。7月份该工区共领用原材料1800000元,其中A工程1100000元,B工程700000元,发生应付工程施工人员工资500000元,当月施工实际耗用10000 个工日,其中A工程实际耗用7000个工日,B工程实际耗用3000个工日。则该公司这两项工程领用原材料、工程人员人工费分配的账务处理如下:

(1)A工程、B工程领用原材料时

(2)工程施工人员人工费分配

工程施工人员日平均工资=500000/10000=50(元/工日)

则:A工程应负担的工资额=7000×50=350000(元)

B工程应负担的工资额=3000×50=150000(元)

[例2] 宏达建筑施工公司甲工区2013年4月份自有施工机械(挖土机)发生如下费用:人员工资5000元、耗用燃油48000元、支付水电费27000元、计提折旧40000元,合计120000元。则宏达公司应作出如下账务处理:

承上例,上述挖土机为A、B两工程共用,其使用情况为:A工程使用挖土机15台班,B工程使用挖土机25台班,宏达公司采用台班分配法对挖土机发生的费用进行分配。则:

挖土机费用分配率(台班成本)=12000015+25=3000(元/台班)

A工程应负担的挖土机费用=15×3000=45000(元)

B工程应负担的挖土机费用=25×3000=75000(元)

账务处理如下:

(2)房地产开发企业在进行开发成本核算时,一般可设置以下两个成本类账户:一是“开发成本”账户。房地产开发企业各成本核算对象发生各项费用时,借记该账户;期末分配结转完工开发产品的实际成本时,贷记该账户;期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本。该账户应设置土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发四个明细账户。二是“开发间接费用”账户。房地产开发企业内部独立核算单位,在本期为开发产品发生各项间接费用(如现场管理人员工资、固定资产折旧费、水电费等)时,借记该账户;期末分配结转间接费用时,贷记该账户,分配结转后期末无余额。该账户应按企业内部不同单位、部门设置明细账进行明细核算。

[例3]长兴房地产开发公司2013年6月,开发前进路建设用地4500平方米。计划30%部分(A区)作为商品性建设用地对外销售,70%部分(B区)用于本企业进行商品房开发用地。本月长兴公司发生的部分经济业务如下,请为每笔业务作出账务处理。

(1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1280000元,其中A区384000元,B区896000元。

(2)用银行存款支付勘察设计费220000元,其中A区65000元,B区155000元。

(3) 本月应付现场管理人员工资65000元,固定资产折旧费35000元,水电费12000元。

(4)月末分配开发间接费用,A区负担36000元,B区负担76000元。

三、两行业营业收入核算存在差异

(一) 两行业营业收入确认方法或原则不同(1)施工企业通过判断建造合同的结果如能可靠地估计,则在资产负债表日,采用完工百分比法确认合同的收入与合同的费用;如果判断建造合同的结果不能可靠地估计,则须采用其它的方法来确认合同的收入与合同的费用。(2)房地产开发企业是在满足收入准则规定的商品销售收入五个条件的前提下,再结合本行业经营的特点来确认主营业务收入的。

(二)两行业营业收入核算账务处理不同(1)施工企业采用完工百分比法,在资产负债表日确认、计量当期合同的收入、费用和毛利时,进行如下账务处理:借记“工程施工———合同毛利”,“主营业务成本”;贷记“主营业务收入”。

[ 例4]前进建筑施工公司签订一项建造合同,承建一座水电站,总金额为1000万元,工程已于2012年1月开工,预计2014年底完工。预计工程总成本为820万元,到2013年底,预计工程总成本已为830万元。2012年合同成本实际发生额为205万元,年末预计,要完成合同还需发生成本615万元;2013年合同成本实际发生额为390.50万元,本年末预计,要完成合同还需发生成本234.50万元。

按照上述资料,前进建筑施工公司确认第1年的合同收入、合同费用的计算过程及账务处理如下:

因前进建筑施工公司该建造合同的结果能够可靠地估计,故应采用完工百分比法确认合同收入与合同费用。

第1年合同的完工进度=205/(205+615)×100%=25%

第1年应确认的合同收入=1000×25%=250(万元)

第1年应确认的合同毛利=(1000-820)×25%=45(万元)

第1年应确认的合同费用=250-45=205(万元)

(2)房地产开发企业,根据签订的销售合同结算开发产品价款时,账务处理如下:借记:“银行存款、应收账款”等,贷记“主营业务收入———土地转让收入(或商品房销售收入)”。同时,根据收入与费用配比的原则,需要结转已售商品性建设场地、商品房等的销售成本,作出如下账务处理:借记“主营业务成本———土地开发成本(或房屋开发成本)”,贷记“开发产品——土地(或商品房)”

[例5] 长旺房地产开发公司2013年8月12日对外出售已开发完毕的某商品性建设场地,销售价款1200000元,其中800000元已存入银行,尚有400000元未收到。长旺公司账务处理如下:

参考文献