房地产开发经营政策

房地产开发经营政策（共12篇）

房地产开发经营政策 篇1

房地产业从原有的计划经济模式下单位自建、职工集资逐步过渡到现今的商品房开发模式, 其模式发生了巨大变化。近年来, 各地商品房价格节节攀升、居高不下, 大中城市房价已远远超出普通市民的承受能力。北京、上海、杭州、深圳等各城市相继出现普通百姓个人集资建房的意向, 他们聚到一起开发房地产存在诸多的困难和风险, 暴露出许多的弊端, 迫切需要一种新的开发操作模式出现。近来一些有实力的大集团公司为了能留住人才, 会动一些自已定向开发房地产项目销售给职工的想法。现就本人从事房地产行业会计工作的一些经验, 对定向开发房地产项目财税政策进行分析。

一、公司注册

集团公司为定向开发可成立一个项目型的房地产开发公司, 为集团公司的全资子公司。该公司的短期经营目标即为完成集团公司定向开发。

企业所得税法允许税前支付给关联企业的利息支出限额标准为:接受关联方债权性投资与权益性投资的比例为2:1, 即在所有者权益2倍内的关联方贷款利息均可进行所得税税前列支 (贷款利率不超过金融企业同期同类贷款利率) 。房地产项目资金需求量比较大, 进行项目开发贷款是不可避免的。银行对房地产开发项目的贷款要求较高, 贷款难度也比较大, 因此, 房地产公司可以通过集团公司内部借贷资金来进行前期开发。因此, 项目公司的注册资本金宜大不宜小, 可为下一步项目集团内部融资及预收定向购房款创造有利条件。

成立集团公司自已的建筑安装装饰公司 (独立法人) , 如集团公司没有自已下属的建筑安装装饰公司。项目非招投标工程可由下属的建筑装饰公司承包。

在进行项目公司及建筑安装装饰公司两公司注册前, 应及时与注册地财税部门进行沟通, 就该项目能否享受财政补贴优惠政策进行咨询论证。

二、税收

土地增值税、企业所得税是房地产开发项目的税负较重。

其中土地增值税税负所占比重较大。在土地增值税账务及纳税申报上应注意:作为土地增值税扣除项开发费用组成部分之一的财务费用, 如实际发生额小于建造成本 (建造成本=取得土地使用权所支付的金额+开发成本) 的5%, 在计算开发费用时按5%计财务费用, 如实际发生额大于5%时, 则按实计算。即保证开发费用扣除额为最大值。

开发间接费是开发成本的组成部分, 不仅是土地增值税允许扣除项, 而且是计算加计扣除项的基础。而管理费用、销售费用是期间费用, 不得作为土地增值税增值额扣除项和加计扣除基础。房产公司可设立项目管理部门, 该部门发生的人员工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等均可在“开发间接费”科目核算。而专职管理销售人员的费用只能在期间费用核算。实际工作中管理、销售人员职责与项目管理部门人员职责并不能做到泾渭分明, 因此在人事结构上可减少专职管理人员的设置, 能划归各项目部的人员尽可能划归项目部, 这样就能使为项目发生的费用尽量归集在开发间接费, 使建造成本增加, 也使加计扣除额成1.3倍增加。

由于现行土地增值税允许房屋装修费用计入成本, 可能情况下由自已的建筑装饰公司对开发产品进行精装修 (即使开发公司装修部分按零利润计, 也等同于用营业税税负换取土地增值税税负) , 一方面很好地保证工程质量, 同时也将土地增值税合理的规避。

根据《土地增值税斩行条例》第八条第 (一) 项规定, 纳税人建造普标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。国办发[2005]26号文件明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件:

1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2. 单套建筑面积在120平方米以下。

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市可根据实际情况, 制定本地区享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

开发项目从合理节税角度考虑, 从项目的前期设计、规划、成本预算、售价的制定上均可以此为基础, 以确保享受此政策。如有部分建筑物不符合此条件的, 可进行核算成本的划分, 将符合此条件的设计, 规划为一个核算成本项目。不符合该条件的确定为一个成本核算项目, 最大程度地享受该项优惠政策。

企业所得税也是一个重要的税种, 在账务处理时应考虑到以下几个方面:1.预提费用。在项目前期预算时, 要考虑到作为开发成本的一个重要组成部分公共配套设施预算的编制, 因为企业所得税法明确规定该部分成本可以预提。待实际建成时再作成本调整。操作得当可一定程度上减少预交所得税的现金流的流出。应向政府上缴还未上缴的报批报建费用、物业完善费用企业所得税法允许预提。因此该部分费用应预提足, 待实际发生后按实调整。2.毛利率的合理测算。房地产企业预收的房款按税法规定是要由相应的税务机关按规定的毛利率分季或分月计算预计毛利额, 并入当期应纳税所得额后计算预交企业所得税的。开发产品完工后, 企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年的应纳税所得额。为了合理确定企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 要做好开发项目的成本预算工作。房地产开发项目是一个生产周期相对较长的行业。该比率的合理确定, 为企业现金流的顺畅起到一定缓解作用。3.内部资金筹措。集团公司定向开发项目, 在项目尚不符合贷款的条件下, 在注册资本两倍以内不高于同期同类贷款额利率的范围内可向购房职工进行集资。一方面该部分利息支出可税前列支, 另一方面也可保证项目资金流的通畅。

三、项目开发

在项目负责人的统领下由项目前期人员、设计人员、施工人员、营销人员、财务人员等共同做好项目预算和成本核算对象的划分。房地产项目的预算在整个项目的运作过程中显得尤为重要, 项目预算作用:1.为项目全程成本控制提供最基础资料, 这些基础资料可在开发建设过程中不断调整完善;2.是销售阶段合理定价的重要依据;3.尤其重要的是为土地增值税预征率的确定做好基础工作。

开发施工阶段一些大宗材料可采取甲方供给, 简称甲供。大宗材料甲供一方面可以保证工程质量, 另一方面可在最初的招投标文件中确定材料单价, 降低取费费基, 合理节约成本。若是自已的建筑公司承建, 就无需甲供。

定向开发收取的房款可采用以下方式处理。1.用于公司注册的资本金预计公司注册完成后集团公司有可能将其抽回, 项目部必将进行挂账处理。预收的内部职工房款可先由集团公司以集资的方式收取, 资金流上可以与注册资本对冲;2.部分定向房款也可由集团公司先拨入为定向开发成立的建筑装饰公司, 这样三通一平、基础设施、主体工程、装修等如由集团下属的建筑公司承建, 与建筑公司签订的合同中可明确工程款由建筑公司先行垫付, 施工材料由建筑公司自行采购, 不甲供。待项目达到可预收房款阶段时再进行支付和账务的划转, 可保证项目资金流转顺畅。

如下优惠政策在开发过程中可以考虑:1.新材料、新工艺、新设备的研究开发费用在进行所得税计算时可加计扣除, 2.购置、使用符合国家规定优惠目录下用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额可享受相应所得税优惠的政策。因此在项目开发过程中应积极加以利用。

四、项目销售

在前期成本测算的基础上, 根据普通住宅增值额不超过20%不征收土地增值税的现行税收规定, 倒推销售收入以确定定向开发部分的房屋销售单价 (在符合三个规定的前提下) 。

项目成本暂做整体核算, 待成本测算大致精确时, 再分两方案分别测算:1.定向开发和对外销售部分合计的平均售价;2.定向开发和对外销售分别各自的售价。如定向开发部分经策划符合普通住宅免征土地增值税的条件, 则应分别进行会计核算, 分别定价。分析对比两方案节税和利润情况后再决定采用何方案。

公开对外销售如委托销售, 采取基价 (保底价) 并实行超基价部分双方分成方式委托销售开发产品。销售合同由开发商与购买方直接签订, 销售收入按基价加上按规定取得的分成额计算, 这样可合理地规避销售收入虚高导致的土地增税增值额的增加, 同时也为开发商节约了这一环节的营业税。

集团公司房地产开发实施过程中, 应合理地利用财税政策, 达到节约成本, 最大化企业利润。

摘要：新形势下, 具有一定规模的集团公司凭借技术、资金优势为职工定向开发房产项目已成为新的开发模式。对集团公司定向开发房地产项目财税政策从公司注册、税收、项目开发、项目销售4个方面进行分析认为, 新公司注册资金宜大不宜小;合理规避土地增值税与所得税的虚增;在项目开发和销售环节做到享受政策、节约成本。

关键词：集团公司,定向开发,土地成本及税收,财税政策分析

参考文献

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[4]郑晓云, 王永合, 周程焱.基于“代建制”基础上的个人集资建房运作模式[j].价值工程, 2008 (07) .

[5]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[j].中国总会计师, 2011 (07) .

房地产开发经营政策 篇2

2.1认真研读房地产政策，识别政策风险

政策风险对房地产开发的影响不可避免，然而，实际情况是往往只有大型开发项目或政府工程的开发商会较认真地研读房地产政策，众多中小开发企业对此并不重视，他们往往只是在开发前从造价或成本的角度来估算开发项目是否可获利，而对宏观政策的变化并不关心。特别是现阶段，房地产成为市场关注的焦点，与房地产有关的新政频出，政策环境日趋从紧，房地产市场中的开发主体无一幸免都将成为调控的`对象。因此，开发企业应迅速识别房地产开发政策风险，对与房地产开发相关的所有政策特别是新出台的政策都应及时收集、分析、整理，并将政策研究结果报告给开发企业管理层，以供其决策使用。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险[6]。

2.2规范开发行为，应对政策风险通过对房地产政策的研读与分析，明确现阶段国家政策导向，将其与开发商自身开发行为进行比对，规范开发行为。如土地政策中明确对囤地等非法占用土地的情况予以严格限制;其他政策中鼓励建设普通商品住房，对大面积豪华住房的开发予以严格限制等。开发商在开发活动开始之前就应该明确怎样的开发行为是国家鼓励的，怎样的行为是国家严格限制的，对即将开始的开发活动做出正确决策，才能使开发活动顺利进行。

2.3积极拓宽融资渠道

绝大多数政策风险都可以通过认真研读政策、规范自身开发行为加以应对，而货币政策变动给企业带来的融资风险需要企业积极拓宽融资渠道来改变过度依赖银行贷款的现状。现阶段，除银行贷款外还有以下融资渠道，可供开发企业选择。

首先，上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。截止2009年底我国共有房地产开发企业80 407个，而至2011年3月31日上市的房地产开发经营企业仅有149个。因此，上市对房地产开发企业来说具有很大的挑战性，一旦上市成功，将会打开资金融通的瓶颈，令其在众多房地产开发企业中脱颖而出，增强自身的竞争能力。

其次，房地产信托融资。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在我国以间接金融为主的金融体系中，房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律第4期苏亚莉等:浅议房地产开发的政策风险应对333制度上都比较成熟的直接融资方式，它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道[7]。

再次，债券融资。债券融资可以集聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目开发经营等，但发行者必须承担在债券到期后，向持有者偿付本息的现时义务。由于房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，安全性较高，并且具有一定的流动性，对于开发周期长，投资金额大的房地产项目来说，发行企业债券是一种较好的选择。

最后，融资租赁。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，而资本市场不完善，居民的投资渠道狭窄，这为融资租赁在我国的发展提供了条件。

在我国发展房地产融资租赁可以拓宽房地产企业融资渠道，房地产融资租赁公司作为一个经营实体，可以通过吸收股东投资，或采取借贷、拆借、上市、发行债券等融资手段在资本市场上吸收社会投资，从而改变我国房地产主要依靠银行贷款的单一融资方式，降低风险。

当然，融资首要条件是合法，而在我国资本市场还不完善的前提下，政策原因往往成为融资的最大障碍。因此，国家应加大对房地产企业的融资支持，完善房地产金融立法，创造有利于房地产开发企业融资的制度环境。

3结论

房地产开发全过程必然伴随着各种风险，特别是现阶段日益凸显的政策风险。为了保证开发效率与效果，开发企业必须认真研读房地产政策、规范开发行为、拓宽融资渠道，主动地应对政策风险，保障房地产开发的顺利进行。

[参考文献]

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[6]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究，(9):145-148.

上海房地产重要政策 篇3

1994年2月起，上海市试行《上海市蓝印户口管理暂行规定》。

在该市投资、购买商品住宅或者被该市单位聘用的外省市来沪人员，只要符合条件，可获蓝印户口，在入托、入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受和上海市民同等待遇。

1998年

上海实施购房退税政策。

凡1998年6月1日至2003年5月31日，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。

2002年

2002年3月，上海市政府下发通知，决定从2002年4月1日起，停止受理申办蓝印户口，并妥善处理有关遗留问题。

2003年

2003年5月31日，在上海实行了5年之久的“购房退税”政策划上句号。

2004年

2004年3月24日，上海市政府批转有关文件，规定全市新建商品房的预、销售行为，都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续。

2004年4月14日，市人大常委会表决通过关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。

2004年4月26日，上海“期房限转”政策正式施行。

2004年6月7日，上海市政府常务会议审议通过了《上海市土地储备办法》。同年8月1日，该办法正式施行，旨在建设规范、透明和受控的楼市供应“龙头”。

2005年

2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确上海房地产市场的调控目标，即必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则。要求使商品住房价格涨幅进一步下降。

房地产开发经营政策 篇4

一、相关政策

房地产企业所得税汇算清缴除了需要遵循一般企业所得税政策外, 尤其要注意以下特殊政策。

(一) 关于每季度预交。

根据国税函[2008]299号文, 房地产开发企业按当年实际利润据实分季 (或月) 预缴企业所得税的, 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额, 计入利润总额预缴, 开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二) 关于开发产品何时为完工计交所得税。

根据国税函[2010]201号文, 房地产开发企业建造、开发的产品, 无论工程质量是否通过验收合格, 或是否办理完工 (竣工) 备案手续以及会计决算手续, 当企业开始办理开发产品交付手续 (包括入住手续) 或已开始实际投入使用时, 为开发产品开始投入使用, 应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本, 并计算企业当年度应纳税所得额。

(三) 关于收入。

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款, 包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等, 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的, 应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的, 可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》 (财发[2003]55号) 第六十二条明确:房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后, 将结算账单提交买方并得到认可时, 确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程, 在工程竣工验收办妥交接手续, 价款结算账单经委托单位签证后, 确认为营业收入的实现。

(四) 关于成本、费用扣除的税务处理。

企业在进行成本、费用的核算与扣除时, 必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题, 根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定, 企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费, 可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是, 对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除, 未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴, 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确, 企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额, 计入筹办费, 按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》 (国税函[2009]98号) 第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

(五) 可以预提 (应付) 的成本费用。

包括: (1) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的, 在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下, 可以预提合同总金额的10%, 计入成本对象的开发成本中。 (2) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的, 可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消, 或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (3) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。

(六) 企业在开发区内建造的配套设施。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施, 若属于非营利性且产权属于全体业主的, 或无偿赠与地方政府、公用事业单位的, 可将其视为公共配套设施, 其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的, 或产权归企业所有的, 或未明确产权归属的, 或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的, 应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外, 其他一律按建造开发产品进行处理。

(七) 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。

其中, 由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设, 完工后有偿移交的, 国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本, 抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

(八) 关于停车场核算。

国税发[2009]31号第三十三条规定:企业单独建造的停车场所, 应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所, 作为公共配套设施进行处理。

二、实务例解

某房地产开发公司2011年度已按销售未完工开发产品取得收入1 000万元, 缴纳了营业税50万元, 城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金6.5万元, 按2%预缴了土地增值税20万元, 按10%计税毛利率预缴了企业所得税25万元, 2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。

2012年开发商品房全部完工并对外销售完毕, 有关资料如下: (1) 按转让产权合同取得收入4 000万元 (其中包括2010年预售款1 000万元) ; (2) 支付取得土地使用权的金额800万元; (3) 开发成本1 500万元; (4) 开发费用250万元 (当地政府规定开发费用的扣除比例为10%) 。

要求计算:1.该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;2.该开发企业2012年应缴纳企业所得税。

[案例分析]

1.该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税。

扣除项目包括: (1) 取得土地使用权所支付的金额; (2) 房地产开发成本; (3) 房地产开发费用:指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 (4) 转让税费:包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金, 但按照规定房地产开发公司缴纳的印花税应记入其管理费用账户中, 计算土地增值税时不再单独扣除。 (5) 对从事房地产开发的纳税人, 可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的20%加计扣除。

该开发企业扣除项目金额=地价款800万元+开发成本1 500万元+其他开发费用 (800+1 500) ×10%+转让税费 (营业税200+城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金26) +加计扣除 (800+1 500) ×20%=3 216 (万元)

增值额=4 000-3 216=784 (万元)

增值率=784÷3 216×100%≈24.38%, 适用税率30%

应交土地增值税=784×30%=235.2 (万元)

2012年应补缴土地增值税=235.2-20=215.2 (万元)

2012年应补缴营业税=200-50=150 (万元)

2012年应补缴城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金=150× (7%+3%+2%+1%) =19.5 (万元)

值得注意的是:对纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。其中:普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率 (指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率) 在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况, 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

2.该开发企业2012年应补缴企业所得税。

2012年利润总额=4 000-800-1 500-250-226-235.2=988.8 (万元)

纳税调整增加额为2011年已税前扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税, 即50+50× (7%+3%+2%+1%) +20=76.5 (万元) 。因为会计上在2012年度预收款转为收入后相关的税费在计算利润总额时已全部扣除, 但这部分税费已在2011年度企业所得税汇算清缴时作为纳税调整减少额扣除。纳税调整减少额为2011年确认计税毛利额100万元。

2012年应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3 (万元)

房地产开发经营政策 篇5

十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(二十六)项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

房地产去库存背景及政策 篇6

当前，受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓。在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻，多行业产品积压以及产能过剩，成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发，但未能有效消化，从而导致市场库存逐步走高，明显阻碍了房地产行业的健康发展。

从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义；其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源；再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型；最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。

一、全国房地产去库存政策脉络

近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：

2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。

2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；六要取消过时的限制性措施。

可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。

2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平；进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。

2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。该通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

二、地方房地产去库存政策的分类与特征

随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类。

1.采取宽松的财政税费政策

多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：

重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。

辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：

甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

2.积极利用住房公积金杠杆工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地住房公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地住房公积金新政的“标配”。列举如下：

江西省和甘肃省：开始落实住房公积金贷款全省“一体化”政策。

四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房，并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

陕西省：活化了住房公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在住房公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取住房公积金。

3.多举措鼓励支持农民进城购房

去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截至今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。

河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。

四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4.推进棚改、商品房回购等工作

不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：

甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。

福建、新疆、湖南等省区：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。

珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

5.实施房地产供给侧改革

鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：

山东、海南、辽宁、新疆、江西等省区：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

新疆、辽宁、江西等省区：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。

6.进一步拓展购房群体

北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

房地产开发经营政策 篇7

国庆期间, 国务院正式发布国发《物流业发展中长期规划 (2014-2020) 》[2014]42号, 其中提到了12项重点工程, 并把基础设施建设类的物流园区工程列为第一大工程。在这样精准的政策指导下, 相信与物流园区工程建设息息相关的物流地产会迎来一个新的发展时期。

党的十八大以来, 国家对房地产宏观调控的力度不断加大, 房地产市场的利润空间日趋下降, 尽管当前很多地方政府大打政策松绑牌, 但是房地产市场的投资者风险意识也在增强, 很多开发商都在积极寻找各种转型机会。物流地产回报较高且发展前景广阔, 正日益成为投资热点。

不过物流地产的专业性很强, 物流仓储用地供应有限, 尽管物流业基本面向好, 但是要吸引更好的优质资本共同参与物流地产开发还是有相当的难度。

为了比较全面地了解我国当前物流地产的基本形势, 本刊记者日前对通创智慧物流咨询机构董事长、央视物流网总策划赵成锋先生进行了专访。

CL PM日A前:, 国务院《物流业发展中长期规划》正式发布, 您认为这能给物流地产的发展带来哪些方面的利好?

赵成峰:《中长期规划》提出要“落实和完善支持物流业发展的用地政策, 依法供应物流用地, 积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或者提供物流服务, 涉及原划拨土地使用权转让或者租赁的, 应按规定办理土地有偿使用手续”。如果《规划》得以落地, 能有效控制目前物流业“非正规军”进入物流地产领域掘金的圈地现象, 能有效“绑住”一些地方政府乱批物流用地的“怪手”, 纠偏纠错“非正规军”拿物流用地易、“物流正规军”拿物流用地难的现象, 避免真正的物流企业“有流无地”, 拿不到地、拿不起地的困惑。《中长期规划》如能真正落地, 可以控制住有些城市物流用地的过度配置, 规避恶性竟争, 同时也可以保障已投资建设物流园区业主的应有利益, 更好地保障物流地产业健康有序发展。

CL P M从A:资本逐利的本性看, 您对物流“正规军”和“非正规军”的定义是否有一种行业保护主义的嫌疑?何况目前物流业外优质资本投资物流地产尚未形成一种好的趋势。

△把各种市场“装进”物流园区以炒热物流地产的做法是错误的

赵成峰:目前国内涉足物流地产的企业主要是普洛斯等外资投资企业, 内资方面也有绿地、万科、万通、中天城投等一批住宅开发商正积极涉足其中。如:2014年4月, 平安不动产斥巨资收购成都空港物流园区;5月, 万科打出布局物流地产第一枪, 与廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签署了《战略合作框架协议》, 主要是建立起基于京津冀一体化战略下的物流合作关系;7月步步高集团宣布拟投资10亿元打造占地数百亩的西南物流中心;9月中天城投掷50亿元跨界物流地产。

住宅开发商的这些动作, 从战略层面看并不是坏事, 按理说“非正规军”进入物流地产领域门槛很高, 直接拿地不是很容易。但如果他们复制房产领域拿地的模式和魄力, 去挖空心思抢地, 势必会炒高物流用地价格, 业界更担心的是“非正规军”只是把物流基础建设当成一个幌子, 目的还在在于炒热地块, 按传统住宅开发思路推进项目。如果任由这种形势发展, 在强大的利益驱使下, 原先的“正规军”物流商会很容易被地产开发商同化, 物流地产开发、物流园区建设的初始意图、功能会“跑偏”, 这应该是大家不愿看到的。

此外, 物流地产基本的盈利模式应该是仓储租赁, 普洛斯早些年在全国轻松拿下的134个物流园区地块, 目前已经成为其资产经营的巨大宝藏, 但这不应该是国内物流地产企业竞相追逐的目标。物流地产项目必须是建立在产业发展的基础上的, 要基于现实需求, 甚至可以适度地高于现实需求, 如果盲目投资, 不但不利于推动当地产业经济的发展, 而且还有可能造成新的物流“鬼城”。物流地产必须具有产业集聚功能, 如果没有相应的产业支撑, 如果基本的仓储和配送等功能未能正常展开经营和盈利, 光炒作概念是行不通的。

所以我强调“正规军”和“非正规军”的提法, 主要还是希望物流地产在投资阶段就能健康运作, 并没有歧视传统住宅地产开发商的意思, 如果地产商能真正以转型的意识从事物流地产开发, 我觉得也不是坏事, 毕竟他们具备资金、商业运作等方面的巨大优势。

CL PM电A商:的飞速发展带动仓储物流业的强劲需求, 这也给物流地产创造了良好的市场环境, 作为中国最早涉及物流园区咨询领域的专家, 您这些年来对物流地产市场发展状况有怎样的判断?

赵成峰:近几年, 有些物流园区产生了“有场无市”的状况, 而现有的电商物流链条当中, 仓库恰好是最短的短板, 这样一来, “电商仓储物流基地”作为物流园区新派生的功能和亮点项目, 迅速消化了物流园区闲置的存量仓库, 两者相得益彰, 各得其所。另一方面, 一些大型电子商务企业看到自有物流仓储设施的重要性, 开始瞄准自建仓储、纷纷“押宝”物流地产, 如京东、阿里、凡客、一号店、苏宁易购等电商企业都已开始重金买地、自建物流体系。因“电商军”加入物流地产市场的争夺战, 也加剧了很多城市、特别是一线城市物流用地的稀缺和紧张局面。

CL PM最A近:有官员批评阿里巴巴牵头的菜鸟网络到处拿地是“走歪了”, 您对此怎样看?

赵成峰:我刚才说了, 电商自建物流总体上看, 对物流地产市场的健康发展是有“搅局”嫌疑的, 但是说菜鸟“走歪了”, 我觉得有点过头。

互联网公司和快递企业联手进行物流地产开发, 这也是无奈之举, 至少目前电商企业和物流企业之间存在着发展不协同的问题。市场状况往往这样, 出现供需矛盾时, 总有一方要主动求变。菜鸟网络各处拿地, 建立区域性电商仓储中心, 其出发点应当是为缓解电商物流问题, 而并非仅仅是为了“拿地”, 要建立“天地网络”, “地网”的建设肯定是重要的环节。

菜鸟网络计划首期投资1000亿元, 第二期继续投入2000亿元, 在未来5到8年内打造一张遍布全国的、能支撑日均300亿元网络零售额的智能骨干网络CSN, 调动起现有机场、港口、公路的运输潜力, 让全国任何一个地区能做到24小时内送货必达。规划中的CSN项目将由8个左右的核心节点、若干个关键节点和更多的城市重要节点组成。

应当说, “菜鸟网络”全线拿地完全是按照“菜鸟网络”战略实施展开的, 至少在眼下, 菜鸟在全国拿地的举动暂不要以“走歪”定论, 充其量只是充当了中国物流地产业的“鲶鱼”角色而已。菜鸟网络“3000亿的投入带动几十万亿的物流基础设施改造”的愿景, 目前对相关地方政府是极具诱惑力的, 某种程度上说, 是触动了地方政府投资的兴奋点, 自然而然地变成了市长们的“一号工程”。

CL PM一A线:城市由于资源的集聚, 从事物流地产开发的企业拥有良好的租金收益和土地增值空间, 这也导致一线城市物流地产开发的土地供应瓶颈问题日渐突出, 对这个问题您怎么看?

赵成锋:《物流业中长期规划》明确了物流业的目标和任务是“建立现代物流服务体系”, 物流基础设施是城市功能必不可少的组成部分, 那么一线城市物流用地供应困难, 暴露出当地政府并没有真正重视物流业发展, 没有在土地供应上做到物流优先。也说明在城市规划中, 物流用地配置不尽合理, 或者说没有依法供应物流用地, 有些项目是挂羊头卖狗肉, 物流用地被挪作他用现象也并不少见。

△传统的物流场站一般地处良好的地段, 但空间有限, 可采用资产置换的模式发展物流地产业

房地产投资商习惯了短期博弈的盈利模式, 而物流地产需要投资者稳健发展, 所以物流地产商一定要跳出单纯以物业收入来支撑的商业模式。“通创咨询”十多年物流园区咨询运营的实践证明, 物流园区完全可以从常态化的物业式经营上升到服务式、集成式经营, 把单一开发商的角色上升为物流设施平台的开发运营商的角色, 这是物流园区发展的必然之路。

所以物流地产开发当前最需要的是既有开发能力、同时又具有运营能力的企业。政府要对兼备开发和运营能力的物流地产商在土地供应上进行重点倾斜, 因为物流地产从一定程度上看, 也是兼具社会公益功能的。

今年的国务院第26号文《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》, 就扶植生产性服务业作出全面安排, 并明确提出“进一步提高物流企业配送的信息化、智能化、精准化程度”, “引导企业剥离物流业务, 踊跃开展专业化、社会化的大型物流业务”, 并强调“增强综合性、专业性物流公共信息平台和货物配载中心的建立, 连接货物信息匹配运载工具, 进一步提高物流企业运输工具利用效率, 降低运输车辆空驶率”。这种种举措, 实际上都直指目前物流成本偏高, 行业小、散、乱等突出问题的, 这也是影响各地经济健康发展的瓶颈问题。如何解决这个问题?由物流园区建设带动物流业整体水平提升不失为一种好的模式, 但是因为目前专业物流企业的资本实力有限, 支撑不起整合社会资源的重任, 所以除了政府给予物流企业必要的政策支持外, 还必须引进相对强大的业外资本参与。

CL PM但A是:业外资本开发物流地产时会不会改变物流园区的性质?应怎样防范这种情况的出现?

赵成峰:实际上这种情况已经出现了。由于《全国物流园区发展规划》中并没有对园区内商用功能的用地比例做具体规定, 一些商贸物流园区就钻政策的空子, 把物流园区建成了变相的专业市场、批发市场。比如占地7800亩的长沙中南现代商贸物流城, 项目全业态组合涵盖酒店用品、副食茶叶、轻纺百货、家居建材、汽配饰品、五金机电、小商品等几十大类市场;再比如离重庆主城区58公里的“南川区商贸物流园区”, 总规划面积达15平方公里, 其中目前已启动的是汽车交易市场、渝惠农产品批发市场、朝天门二级批发市场、五金建材城和浙商国际商贸城等项目。其它如大连圣龙国际商贸物流园、承德的“中国北方物流园区”等都存在这种现象。

一个城市肯定需要几个高效运转的物流枢纽, 但是如果把物流园区当成大杂烩来做, 什么项目都往里面装, 这样的“枢纽”还能转动得了吗?所以地方政府在做城市规划时一定要把商贸、制造、物流等功能区别开来, 不能以建设物流园区之名行造城炒地之实。相关的政策也要进一步完善, 并加大政策落地过程中的监管力度, 对违背物流园区发展方向的物流地产开发项目, 各级管理部门一定要及时纠偏。

CL PM最A近:发生在云南省的“10·14征地事件”牵涉到该省“晋城泛亚工业品商贸物流中心”一个在建项目, 这个恶性事件的发生会不会影响中西部地区正在兴起的物流地产开发热潮?

论土地政策与房地产政策博弈 篇8

1.1 近年房地产政策

近年来我国房地产情况越来越热, 房价过快上涨, 出现了有很多闲置的房子卖不出去, 而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况, 我国政府相继出台了一系列政策。

2005年3月5日, 当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此, 拉开了调控房价的序幕。

3月27日, 国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报, 提出了八条建议, 史称“老国八条”。

又过了一个月, 4月27日, 国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件 (简称“国八条”) 。“国八条”是一个纲领性文件, 之后, 各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则, 在5月份之后, 这些政策措施逐步得到落实。

总之, 2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。

2006年, 是国内房地产市场出台政策最多的一年, 先有国六条, 然后有国六条细则, 以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和, 但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。

1.2 土地政策工具

实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下, 2007年房地产税费调控的大幕开启。

2007年1月1日起, 城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍, 其中交纳税费最高的大城市土地使用税, 每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时, 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此, 土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高, 三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

房地产研究专家顾海波指出, 联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实, 人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定, 对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的, 税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果, 地方在操作中, 所得税基本都按1%或2%的税率征收, 离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机, 地方在具体“落实”中, 恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

“这不能不引起重视。”顾海波说, “税收调控能否起到预期效果, 关键还是执行。”

自2004年以来, 国家颁布了一系列的土地政策, 这些政策具有连续性和整体性, 旨在通过对土地市场的监管力度, 从源头上进一步规范房地产市场的供给, 防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明, 正确运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应, 是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。

2 利用土地政策宏观调控房地产

房地产业已成为我国国民经济的重要支柱, 因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标, 所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看, 房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡, 另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分, 因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。

利用土地供应政策进行宏观调控, 其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预, 对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。

2.1 土地政策对房地产宏观调控作用

2004年始, 国家以前所未有的力度大力整顿土地市场, 国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段, 在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策, 例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》 (即上海市25号令) , 明确土地储备是政府行为, 并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号, 大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。土地政策 (尤其是有关土地储备的政策) 的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:

2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度

通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场, 既充分合理地利用土地资源, 也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源, 土地极为宝贵, 因此, 土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。

2.1.2 完善土地供应方式

将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”, 增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要, 从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本, 从而评估房价是否合理。

2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益

从城市有效运营的角度讲, 地方政府出台土地政策, 将有利于地方集中土地办大事, 做大规模的规划。

2.2 土地市场治理的绩效

我国运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应, 促进了经济平稳快速增长。1999-2003年, 我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大, 1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%, 到2003年这一指标降至62.1%, 房地产业“圈地”成风。

2004年4月底, 国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿, 要求各省集中半年左右时间, 继续深入开展土地市场治理整顿。

土地市场的治理整顿取得了很大成效, 土地开发面积增幅回落, 2004年全年购置土地面积3.98亿平方米, 比上年增长5.4%, 增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%, 房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调, 今年在土地供应上, 要科学编制和严格实施土地利用年度计划, 继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况, 调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应, 严格控制低密度高档住宅土地供应, 继续停止别墅类用地供应。

此前, 不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本, 短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示, 建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说, 从目前大中城市的具体情况来看, 房价主要是由需求拉动的, 而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后, 用地成本可能有所提高, 但只要市场供求关系不变的话, 房价不会受到任何影响。

甘藏春说, 我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体, 必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来, 才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势, 所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。

“除了遏制固定资产投资增速外, 土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”, 甘藏春说, 我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资, 造成了产业布局雷同。对此, 今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。

3 房地产政策展望

3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格

2003年以后, 我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上, 对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门, 一个是土地闸门。但调控的结果并不理想, 控制土地的结果是地价不断上涨, 刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加, 而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明, 2003年之后, 大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业, 企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此, 今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。

3.2 要加大加快适用房建设

我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度, 1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力, 政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中, 政府为了解决低收人人口的住房问题, 也实施了相应的住房保障制度, 如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待, 没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房, 但国家统计局提供的资料表明, 经济适用房一路衰退, 1996年全国经济适用房的比重是16.6%, 到2001年降为11.3%, 2003年锐减至6.1%, 2004年则不到5%。因此, 经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位, 它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。

3.3 完善相关法律法规

鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房, 并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就, 真正理顺“市场”与“管制”, “效率”与“公平”的关系, 形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权, 实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看, 完全依靠市场力量将无法实现上述目标, 因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等, 这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例, 只有向着这个方向努力, “新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。

参考文献

[1]姜爱林.改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊, 2003, (3) :77-82.

[2]范恒山.关于中国土地政策改革的思考[J].理论视野, 2006, (4) :11-12.

[3]刘维新.中国房地产宏观调控的回顾与展望[J].城市开发, 2006, (7) :6-8.

[4]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流, 2008, (8) :60-66.

房地产调控政策评析 篇9

2003年, 中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理跌通知》 (又称为121号文件) , 开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策, 调整商业银行个人住房贷款政策, 提高第二套住房首付比例, 不再执行优惠住房利率规定。

2004年进一步加大了调控力度, 央行10年来首次宣布要上调存贷款利率, 加强了经济适用房的管理与房地产贷款监管。

2005年相继出台新旧“国八条”, 打击炒房、控制房价, 使房地产开发投资增幅有所下降, 但是由于商品房与经济适用房比例不具体等, 大城市房价上涨过快, 住房供给结构不合理, 没有从根本上解决房地产市场秩序混乱问题, 未收到预期的效果。

2006年出台“国六条”, 调整住房供应结构, 推出了二手房营业税政策, 但是大部分城市房价并没有出现下降趋势, 反而有些大城市的房价涨幅大增, 创下历史新高。

2007年央行5次加息, 10次提高存款准备金率, 调控的重点在于建立住房保障体系, 推动房地产市场的健康发展。

2008年实行货币从紧政策, 持续加息并提高存款准备金率, 进一步整理闲置土地, 增加土地供应, 优化住房用地结构, 加大建设廉租住房。

2009年在金融危机影响下, 中央实行积极地财政政策和适度宽松的货币政策, 房地产市场回暖, 一些城市出现了房价上涨过快现象, 相关部门为抑制房价过快增长也出台了一系列的调控政策。

2010年出台了新国十条, 调控的力度更为严格, 暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款, 二套房贷款首付比例不低于40%。

从2003年到2010年间, 我国房地产调控政策从过去单一的抑制供给到增加供给与减少需求方向发展, 从调控商品房转向商品房与保障房分而治之。

二、房地产调控政策中存在的问题

1、房地产调控政策目标模糊。

2003年实行房产改革以来, 房地产调控政策的主要目标都是稳定房价、抑制房价过快上涨, 但是不管是在政策制定中还是实际的操作中, 调控的目标是模糊的, 不明确, 要把房价调控到何种程度没有明确的界定。我国房价持续上涨, 仅控制房价上涨速度不要过快是不够的, 不能满足群众的低成本住房需求。同时, 由于房地产调控政策目标模糊, 一些地方政府在房价调控上大做文章, 有的编造虚假的房价数据, 以各种理由阻碍房地产调控政策的执行。

2、缺少对基本购房需求者的管理政策。

我国房价持续上涨的根本原因在于, 我国居民不稳定的居住结构形成的强烈的购房需求。国外比较成熟的房地产市场都有比较稳定的居住结构, 每年居民有租赁转为购房者与改善性购房的需求不大, 通过二手房市场或者新建一些住宅就可以满足。但是我国的住房结构完全不同, 由于城镇化进程的加快、就业结构的调整, 一些中等收入群体的收入差距不大, 城镇居民的可支配收入有了一定的提高, 每年都会出现大量的购房者, 由于房屋供不应求, 使得购房需求大量累积, 再加上我国一直实行的是以抑制投资性住房需求为主要目的, 这对基本购房者起不到作用, 使得房价持续上涨。

3、房屋供给管理政策对改善房屋供给未起作用。

在住宅土地供应方面, 因为对商品房需求把握不准, 再加上对土地、货币政策、财政等的协调性不够, 使得普通的商品房供应变化多端, 很难和商品房的需求相一致。在增加保障性住房供应方面, 实行增加经济适用住房和限价房政策, 这也解决了一部分低收入者的住房问题。但主要的问题在于, 很难保证保障性住房的供给数量, 政府在进行保障性住房规划时, 带有很大的盲目性, 使得供应量低, 覆盖面小, 对房价未起到明显的抑制作用。

4、房屋成本控制不力, 推动成本价格上涨。

房屋成本的主要构成因素是土地价格、各项税费、建材等。由于没有形成统一的房价调控机制, 中央和地方政府在调控房价时目标有差异, 地方政府为了增加财政收入, 实行土地财政, 使得中央房地产调控政策不能很好地在地方实施。

缓解资金紧张问题, 政府吸纳开发商筹资建房, 扩大房屋供给。但是开发商利用这些组织房屋规划、设计、销售等形成自身的垄断地位, 并从中捞取高额利润, 人为推动房价上涨。

三、房地产调控政策建议

1、建立统一的城市房屋价格调控机制。

以一切力量保障群众正常的住房需求, 把一户一宅作为全部住房政策的主要目标。同时建立与房屋价格相适应的土地管理制度, 使城市房屋价格调控部门拥有对房屋开发土地的管理权。对城市房屋开发用地地价格要严格控制, 使其价格水平与群众的收入相符, 满足群众正常的房屋需求。

2、推行有效地基本住房需求管理政策。

在保证房价收入比下降的前提下, 可以加大第一套房购买者的首付比。与一些自愿延后购买住房的新婚人口、新迁人口等提供适当的住房补贴金。同时, 进一步加大廉租房、经济适用房、低价商品房等保障性住房的供给, 供应对象扩大到中低下收入人群。

3、改革现有的房产开发商经营体制, 推行房屋供给主体多元化。

如果房屋需求大幅度增长, 就要增加土地供给, 提供合作建房计划, 给予建房主体一些优惠条件。同时推行城市房屋供给主体多元化, 引进一些不易获取高额利润为目的的房屋供应者, 这也是消除开发商垄断地位的最有效途径。允许房屋消费者以个人集资的方式进行房屋建设, 按照共同出资、共同管理、分摊成本的方式进行建设, 建成后的房屋归各自所有, 这样能以最小的成本实现对房屋的拥有。

4、细化房屋供给细化管理, 消除开发商的垄断地位。

改革现有的土地拍卖制, 在土地招标项目中, 建立价格承诺制和供应数量承诺制, 同等条件下, 承诺房屋销售价格最低的开发商获得土地, 这样保证房屋的供给量, 阻止房价大幅度上涨。一个城市内或者单一的区域内, 同一开发商的占地不能超过一定的比例, 防止其借助土地资源进行价格垄断。同时, 不支持大规模项目的开发, 以消除地区性垄断。

摘要：本文从房地产调控政策的历史变迁入手, 分析房地产调控政策中存在的问题, 并在此基础上, 提出相应的解决对策。

关键词：房地产,调控政策,问题,对策

参考文献

[1]、李战军, 我国房地产调控政策评析, 现代经济探讨, 2008 (9)

房地产调控政策不会放松 篇10

面对当前楼市行情的高涨, 住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调, 当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化, 但在方向上, 对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变, 并明确支持合理住房需求。

7月7日, 温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话, 给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。9日住建部有关人士也透露, 住建部下半年倾向于“强调既有政策”, 并严格执行现有政策, 地方一系列问责工作也在紧急跟进。

.问题.

本轮房地产市场调控已经2年多, 自2011年9月以来, 已连续9个月保持环比下跌。但是自今年春节过后, 全国一二线城市, 尤其是东部城市, 住宅成交量节节攀升, 5月新建商品住宅成交量创近16个月新高。6月, 全国100个城市 (新建) 住宅平均价格为8688元/平方米, 环比5月上涨0.05%, 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势, 再创近17个月新高, 7月第一周, 作为风向标的北京市场, 依然维持了6月份以来的高位, 当周新房成交3100套, 均价超过20000元/平方米;全国54个主要城市商品房成交55191套, 已经连续9周突破5万套。显然, 住房市场行情又开始高涨。

.对策.

面对当前楼市行情的高涨, 住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调, 当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化, 但在方向上, 对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变, 并明确支持合理住房需求。

首先, 房地产调控政策倾向于“强调既有政策”。目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策, 一种普遍的观点是认为, 基于当前实体经济低迷, 仍需房地产去拉动, 不适宜对房地产过分打压, 出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”, 当前市场状况仍是以自住性需求为主, 并未全面逆转, 只是去年房市低迷的一二线城市开始复苏, 而一些中西部地区成交依旧低迷, 因此没有出台新政的必要。

其次, 住建部正在调研地方微调行为, 对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的, 会予以纠正, 加强地方问责。

再次, 对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人, 将严肃查处。今年二季度部分地方曾经放松的限购资格审核, 目前已经重新收紧。以北京为例, 北京市建委5月份启动了针对“伪造居住证骗购”的核查, 并披露自去年北京限购以来, 1.4万户家庭未通过购房资格审核, 而且该项核查行动还远未结束。

包头房地产僵局：与政策博弈 篇11

不久前，中国指数研究院发布了《2012年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，调查数据显示：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。

类似房价反弹的消息不断传出，调控政策松动的猜测也随之而来。

在上述100个样本城市中，三线城市包头7月房价比6月环比上涨0.7，同类城市中属涨幅较大的城市。那么，在数据之外，当地楼市究竟是怎样的呢？记者前往包头进行了调查。

在建项目大片停工，

老板跑路传言四起

出了包头机场向市中心行驶，会穿过一个新区——稀土高新区。一进入高新区，就让人有些意外，因为与其它城市的高新区不太一样，在这里，很难看到高新产业和企业的气息，迎面而来的却都是大片大片的新楼盘，所到之处，都是已经竣工或者还未竣工的房地产项目，仿佛整个稀土高新区就是房地产的开发区。

一位房地产置业顾问告诉记者，包头目前在建房地产项目接近240个，另据包头市住房保障和房屋管理局资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共有198家。不过，7月的包头却看不到热火朝天的景象，相反，绝大多数在建项目都已经停工，工地、脚手架和塔吊上都看不到工人，只有个别楼盘里有三三两两的人在施工。有消息称，当地在建房地产项目中，停工的占90%以上。这些项目为什么会停工呢？

记者试图寻找开发商了解情况，但迟迟找不到一个开发商，多方打听，听到的却都是开发商跑路、失踪的传言。

在天安雅居小区，几百位购房者交了房款却拿不到房子，也纷纷传言开发商跑了。一位购房者担心：“有可能开发商资不抵债，咱们民间融资这一块搞得老是这种，自杀的那干什么的……”

这位购房者的话，其实专有所指，今年6月，包头本地一位开发商魏刚因为资金链断裂，被高利贷逼得走投无路而自杀。这一事件让整个包头房地产市场笼罩在一片阴影之中，更让购房者提心吊胆。

魏刚自杀事件，在包头轰动一时，业界普遍认为这一事件可能有示范效应。因为的确有一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助。高利贷的利息最高可达每月5%，尽管这违反中国法律规定，但并不妨碍把债务人压垮。

记者了解到，包头开发商胜达房地产公司老板魏刚生前最后开发的项目叫“鼎泰风华”。那么，这个项目现在怎么样了？记者寻找到了一位知情的出租车司机，他带记者来到了鼎泰风华小区。

鼎泰风华小区属于拆迁改造房，目前入住率很高，业主们的生活也很正常，貌似与其它小区没什么两样。然而，把目光转向距离大门口不到100米处，就能感觉到有一些异样——这里是鼎泰风华的售楼中心，门上挂着大锁，贴着当地公安部门的封条，还贴有一张“报案流程”，提醒与胜达房地产公司有资金纠纷的人如何报案，要求提供“借据和转款凭证”，很显然，公安处理的是魏刚生前从民间融资以及借高利贷的案子。

根据目前已知的数额，魏刚通过各种渠道融资欠款至少7亿元，单笔借贷最高达1.2亿元。而这些融资多数是高利贷，利率最高者达到月利率5%。出租车司机对记者感叹：“7个多亿，（魏刚）一睁眼就是上千万的利息，他这个受不了，逼着死……”

据了解，魏刚投资开发的楼盘早在去年就已经陷入资金危机。为缓解压力，胜达公司在去年底还推出了一项优惠政策：对全款买房的业主，给予10%优惠。但面对房地产全行业的调控，消费者普遍处于观望状态。魏刚情急之下，大幅降价促销——今年年初，鼎泰风华的价格一度从每平方米四五千元降至三千多元，比包头其他同类小区每平方米至少低了1000元，但是，市场依然反应冷淡。在包头，鼎泰风华被认为是压垮魏刚的最后一根稻草，因为摊子铺得太大了。

原来，这一片已经入住的小区只是鼎泰风华的一期项目，而这一大片半拉子工程是它的二期项目，鼎泰风华的三期项目只是圈好了地，刚刚开始打地基。所有项目在魏刚出事后都已全面停工，这些项目将来会成为烂尾楼，还是有人出手接盘，目前尚无明确的消息。

开发商拖欠工程款，出现了“顶账房”

在包头调查过程中，很难联系到开发商，绝大多数楼盘的销售处都已关闭。不过，稀土高新区央企中建投资的御澜世家项目，和钢铁大街上的凯旋中央公园项目，售楼处都正常开门，售楼员均称自家项目一切正常，毫无资金压力。

凯旋中央公园售楼员告诉记者，“你可以从民族西路绕到小区，因为都在施工，别有什么石子落下来，对咱们造成危险，你可以站在门口，看一下咱们整体施工的一个进度。”记者按售楼员所说方向，绕到这个楼盘的侧面看了一下，发现的确有几个人员在工作，但相对偌大一个工地，显得有些冷清。这种施工场面是否正常呢？

知情的出租车司机向记者指出，这样的施工场面实际是在作秀，“你看吊东西很困难，这会儿都是作秀，有钱的情况下可以说七天就建一层，封顶了六七天又一层，他没钱就是这样的……”

这样的细节比较，显示出目前包头即使很有实力的大开发商在资金上也有一些捉襟见肘了。中小开发商资金上的压力就表现得更为直接，与中建御澜世家相邻的一个楼盘外，干脆挂出了醒目的横幅，上面写着：“开发商拖欠工程款造成停工，谢绝入内”。此楼盘名叫牡丹花园，开发商是包头牡丹园置业有限公司，总共有8栋高层住宅，都已封顶，但看起来已停工很久，散落的钢材上长满锈迹，院子里四处都是荒草，显得一片狼藉。

中建御澜世家的售楼员说，目前整个包头只有鼎泰风华和牡丹花园两个楼盘有资金问题。但记者调查显示，资金链压力在包头绝非个别现象。根据兴麟房地产业务员透露的线索，记者找到了高新区郊外的万和城项目，这里同样有些狼藉，值班员证实，售楼处已经关门，开发商下落不明。

在鼎泰风华老板自杀后一个月时间里，包头已经传出了数起开发商跑路的消息，都与资金链断裂有关。而在目前，包头二手房市场上出现的一种新房源，叫顶账房，更印证了开发商普遍遇到的资金问题。有房屋中介告诉记者，所谓“顶账房”，就是说没钱给建设单位、施工单位了，那就用盖起来的房顶账。

天安雅居的购房者交了房款两年后还没拿到房子，很多业主猜疑自己的房子也成了开发商的顶账房。一位业主罗先生抱怨，“我们的房子全部盖好了，但是开发商不交房，说房管局没验收，我很奇怪，房子建这么好，门窗所有暖气片全部好了，怎么不能交房？”

和罗先生一样遭遇的在这个小区有几百户业主，都是交了房款，房子也早就建好，但开发商就是不交房子，到了最近几个月，大家连开发商也找不到了，于是都慌了神。记者在小区拍摄期间，天安雅居闻讯赶来了一位开发商的代表，鄂尔多斯三恒房地产开发公司销售项目经理肖钢。

但肖钢的出现并没有化解业主们心中的担忧，因为开发商来自鄂尔多斯，业主们的第一反应是民间信贷风险和楼市泡沫。

针对业主们的担心，肖钢否认存在资金链问题，并向记者表示，开发商实力雄厚，同时在内蒙几个地区开发着五个房地产项目。

那同时铺开这么多项目，开发商的资金从哪里来呢？肖钢的说法是因为银行不给贷款，所以是“多渠道自筹资金”，具体如何自筹，他则表示不太清楚。不过，肖钢承认，国家对房地产实行调控以来，他们公司资金上的确很艰难，但是没有到资金链断裂的地步。

当被问及有些房子之所以没有按时交付是否因为拖欠了施工单位的工程款所以被抵押时，肖钢表示“欠一小部分，没有抵押”，那为何拖了一年还不交给业主房子呢？

肖钢解释，去年10月份应该交工，但是当地村民来这儿闹事，他们去年7月份停工，停到今年5月份，“一直在停工”。

不过，业主们对这个说法并不认可，因为他们购买的房子在去年10月就已经建好。这样，天安雅居业主们拿不到房子的真正原因依然不明。但可以看出的是，包头开发商的资金链问题显然已不是个别现象。

奇怪的涨价

渣打银行前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计房价将会平均下降10%。在包头，很多人也都以为，鼎泰风华开发商魏刚自杀事件，可能会刺激其它开发商为缓解资金压力而大幅降价促销。那么，包头楼盘是否选择了大幅降价增加销量来缓解资金压力呢？

在中建御澜世家，销售人员对记者表示，“我们没有必要做那个促销，我们前期开盘的时候，那时候均价是六千多的，现在均价都八千了。”

这些售楼员称，不光他们的楼盘涨价了，包头楼市最近几个月整体都在涨价，这让人有些意外。大量楼盘停工，很多开发商又面临资金链断裂的威胁，房价为什么会不降反升呢？

记者进一步走访发现，包头几家正常营业的售楼处不仅都坚称不会降价，反而正在涨价。甚至，停工项目停止销售，也没有降价。宁可停售也不降价，这又是为什么呢？

业内人士对记者分析，这主要是因为当时开发商是高价拿地，房价有所波动的话，有一些楼盘基本上没有利润空间了。“不是不想降，是没有空间。那么再加上融资成本的这种不断的上升，只有房价上涨，才能盈亏平衡。”

包头天安雅居项目经理肖钢的话证实了这种判断。“我们房子从前年开始销售，销售的时候，房价刚开始卖得很低，但是开发周期太长，实际上我们卖到三千到三千一，按目前来说是亏钱，成本远远高于三千一。”

很显然，天安雅居前年开盘时的销售价绝对不会赔钱，但两年来，由于国家楼市严控政策，包头房价并没出现预期中的涨幅，这样一来，开发商民间融资的高额成本就难以承受。

记者采访过的销售人员对涨价现象普遍表示：本来包头房价就低，加上最近利好消息出现了，政策有松动迹象。他们认为，只要“挺过去”，很快就能“缓过来”，利好消息也会越来越多。

事实上，销售者对目前楼市的预期依然很高，一位售楼员就表示，“像我们包头属于三线城市，市场还没开始往上起呢，国家打压也打压不到我们这种小城市……”

有专家表示，非理性涨价的包头现象说明，在目前的困境下，房地产商再一次和政策进行着博弈。房产商们认为政策迟早会变化，这对双方是一个巨大的考验——整个房地产政策究竟谁能扛得住，是政府扛得住，还是开发商扛得住。在开发商看来，只要扛过最寒冷的冬天，就会阳光明媚就会春暖花开，这是开发商多年来与政策博弈得出的一个基本经验。

但问题是，房产商们还能扛多久？

包头房地产的样本意义

对于房地产界的包头现象，经济学家马光远认为具有样本意义。“这是中国房地产发展到今天，非常畸形非常典型的一个案例。”

在他看来，包头房地产陷入困境的真正原因还是对市场与政策的认知问题。“包括开发商在内的很多人认为中国的房价是永远往上涨，很多人把2009年、2010年非常不正常的上涨，看成是中国房地产市场的常态，每年房价上涨30%、50%，他们认为是一种常态，这种情况下他们的逻辑是跟政策进行对抗，不管政策如何调控，信贷上如何进行限制，他们仍认为，可以通过高利贷，可以通过各种各样的融资渠道解决，只要扛过去我就能活下来。”

然而，靠民间融资借高利贷开发房地产有一个前提，就是房价必须一直上涨，而且涨幅必须高于高利贷的利率，否则很可能引起资金链断裂。“所以我们看到了包括包头，包括鄂尔多斯在内，很多开发商由于无法清偿到期的高利贷，民间接连出现跑路甚至自杀的情况，这种情况基本上可以讲，是对整个房地产本身的形势，对房价的形势，包括对房地产调控本身，重大误判的结果。”马光远说。

在马光远看来，出于稳增长的需要松动调控，并不太现实，因为未来肯定还要解决这个问题。所以高层不断强调调控肯定是对的。关键是外界怎么样解读，一方面中央高层强调调控不放松，另一方面很多地方政府不断玩一些小动作不断在所谓的“微调”房地产政策，“这个对市场造成很大的一个混乱”。

马光远认为，房地产的“包头现象”本身恰恰说明，整个房地产调控，真的见效了，像这种非理性的开发，非理性预期下做的规划，现在基本上被打出来了“原形”。因为包头房地产市场出现大面积停工和资金链问题，并不是因为国家楼市严控政策，而是出在它自身的畸形发展：第一是融资结构，民间借贷高利贷周期短、利率高、风险大；第二是包头房地产业属于过度开发，房子已经过量。

可以想象，如果目前出于经济压力和稳增长的需要，松动政策，拉动房地产回暖，国家这两年房地产调控就会功亏一篑，陷入又一轮恶性循环。

但这种可能性不大。明显的信号是，7月份，中央高层和相关部门六次高调表态，坚持严控，防止房价反弹。很显然，高层已经发现了楼市不好的苗头。7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省市落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，这更彰显了中央不放松调控的决心。

在专家看来，调控政策肯定不宜松动，但绝不是解决之本。因为楼市最大的问题是对楼市涨价的非理性预期没有改变，无论开发商还是社会各界，都固执地认为：房价总会涨的。

事实上，整个房地产的健康平稳，不是建立在调控的基础上，而是建立在制度的基础上。

政策对房地产价格影响分析 篇12

观察近年来实施的收紧土地、信贷从紧、稳定房价的房地产新政,政策作为一项非常重要的房地产市场宏观调控手段,包括在20世纪90年代末国家也陆续发布过各项政策来进行房地产市场的改革与调控。而政策的实际作用力究竟如何,是否真正调控房地产价格。为验证政策对房地产价格的实际影响,本文以上海市为例,分析1997—2006年以来的房地产政策与房地产价格的数据。

资料来源:上海市统计年鉴

二、上海市房地产价格分析

从1997年到2006年上海市房地产价格指数(以上一年价格为100)分析看来,上海市房地产市场大体分三个阶段。第一阶段:1997—2001年较为平稳,房地产价格略微下跌,价格波动幅度较小。第二阶段:2001—2003年上海市房地产价格呈明显的上升趋势,尤其是2003年,价格指数为120.1,比2002年增长了20.1%。第三阶段:2003—2005年上涨速度放缓,但是仍然保持一定的增长趋势。直至2006年,房地产价格出现了6年来的首次下跌。

三、房地产政策运行效果分析

根据统计数据可以看出,上海市的房地产价格在不同时期表现出不同的涨跌幅度。建立包括政策变量在内的房地产价格指数变化驱动力模型进行定量化分析,由此可估算出我国近十年来房地产政策参与宏观调控所起的实际作用,对政策进行绩效评估和分析。

1. 变量指标选取

房地产价格是多种社会因素共同作用的结果,选取其中对房地产价格整体水平影响较大的因素作为指标变量,建立房地产价格指标化驱动力模型。选取因素如下:

(1)GDP,影响区域内地价水平高低的一个重要指标;

(2)消费价格指数,物价水平的高低直接影响到居民对房地产市场的消费需求,间接影响到对房地产的投资;

(3)居民收入水平,影响区域内人民对房地产投资能力。收入水平较高的时候,盈余资金更倾向于投资于房地产;

(4)房屋竣工面积,反应房地产的供给量;

(5)人口变化,对房地产价格的影响主要表现在需求方面;

(6)房地产政策,政策参与国家宏观调控对房地产价格起的是直接的全面的作用。主要包括房地产政策,法律体制的改革和重大措施等。对政策采取分级量化的方式:国家法律、管理体制改革和重大举措赋值3—4分,中共中央国务院发文赋值2—3分,原土地管理局和国土资源部发文赋值1—2分。

综合分析1997年至2006年各政策的颁布情况,按照上述分级量化方式得出结果如下:

2. 模型的建立和计算

在建立回归模型前,首先要对各变量数据进行标准化,以此消除不同量纲对模型准确性的影响,在此采用的方差标准化对6个变量进行标准化;方差标准化后的变量具有均值为0,标准差为1的特征。

利用标准化后的数据,通过多元线性回归模型的分析,得出上海市房地产价格指数变化的回归模型如下:

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中,Y代表上海市房地产价格指数;GDP表示人均国内生产总值,SHOURU表示人均工资收入,RENKOU表示区域内人口数量,GONGJI表示年房地产竣工面积,WUJIA表示居民消费价格指数,ZHENGCE表示房地产政策变量。

模型中各个变量均通过检验。R2=0.99976,F、P检验:F=2109.7012,P=0.000016。从相关数据看出,此模型拟合度高,通过检验,该模型有效。

3. 政策效果分析

从模型看出,政策变量与房地产价格指数呈负相关。政策力度越大房地产价格指数则越低。1997—2000年这一阶段的政策,政策侧重土地的合理利用,并进行了住房制度的改革,此时期房地产价格指数保持微小幅下降的水平,变化幅度不大,价格稳定。2001—2003年,房地产价格指数开始攀升,此时期的政策力度相对薄弱,方向上主要为鼓励房地产市场。直至2003年,上海市GDP上涨速度迅猛,2003年的房地产价格指数也达到120.1,较去年同比增长20%之多,迅速的攀升使其处于巅峰状态。而2003年之后的工作核心则是稳定房地产价格,规范土地出让程序,调控土地供应结构,开始了一轮较为严厉的调控风暴。从2004年开始,房地产价格指数虽然仍然保持增长的势头,但增长速度开始明显放缓,直到2006年,出现了4年来的首次下跌。由此看出政策对房地产价格的影响还是较为明显的。从模型的分析看出,对Y,即房地产价格指数影响最大是GDP,影响指数达到3.6631,其次为居民消费价格指数,第三即为政策,影响指数达到0.6383。

四、结论

通过对上海市房地产价格指数的影响因素建立的回归模型分析来看,房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用,不同时期的房地产政策目标和力度不同,对房地产价格的影响效果也不尽相同。尤其从2004年开始,面对突飞猛进的房地产市场价格,国家颁布的一系列房地产新政对房地产价格的过快增长的确起到了作用,在一定程度上遏制了增长过于迅猛的房地产价格,稳定了房地产市场。由此可见,国家进行对房地产市场进行的宏观调控是有效的也是必要的,是稳定房地产市场非常重要的一个因素,坚持与时俱进、实事求是的原则颁布各项合理且合时宜的政策,指导房地产市场稳定健康的发展。

参考文献

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