二十年来的房地产政策

2024-10-12

二十年来的房地产政策（精选7篇）

二十年来的房地产政策篇1

近年来房地产市场政策简汇

关于执行住房限购政策有关问题的通知公布时间：2011.3.27

发布部门：合肥市房地产管理局

产权监理处、各房屋办证中心、各房地产开发单位、各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）、《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（皖政办

【2011】8号）精神，根据市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（合政办[2011]6号），做好市场调控工作，现就住房限购政策执行过程中有关问题通知如下：

一、在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

二、实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。

三、住房限购政策的执行时间定为2011年3月31日。3月31日前，房地产登记部门已受理的二手住房交易仍按原规定执行，已在房地产管理部门办理房屋买卖合同备案的住房交易仍按照原先的登记程序办理。

四、购房人在购买住房前须进行居民家庭（含购房者本人、配偶和未成年子女，下同）住房信息查询审核。新建商品住房信息查询审核由购房人提供相关资料，房地产开发单位代办并负责初审，二手住房由购房者本人持相关资料到市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行相关信息查询审核。符合购房条件的，再签订房屋交易合同并办理房屋转移登记。

五、居民家庭住房信息查询审核工作按照房屋所在区域划分，由市房产局产权监理处和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个房屋办证交易中心分别负责，各单位应设立专门查询审核窗口，并实行二级审批。购房人未进行居民家庭/ 6

住房信息查询审核的，不予受理新建商品住房网签备案和二手住房产权登记。居民家庭住房信息查询审核相关表格作为房产登记申报要件放入房产登记档案留存。

六、居民家庭住房信息查询审核工作按以下程序进行：

1、关于居民家庭购买商品住房信息查询审核工作。对本市居民家庭，房地产开发单位应要求购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回）；对于非本市户籍居民家庭，除上述资料外还应要求购房人提供在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。房地产开发单位应认真核对购房人提供的相关资料，填写“本（非）市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表”并加盖单位公章，连同购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件和购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件（非本市居民提供），分别提交市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行审核。

2、关于居民家庭购买二手住房信息查询审核工作。对于本市居民家庭，购房人应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回），并填写“本（非）市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表”；对于非本市户籍居民家庭，除提交上述资料外还应提供购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。

七、房地产开发企业在居民家庭购买商品住房信息查询初核工作中弄虚作假的，责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，暂停网上签约资格，并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定进行处理。房地产管理部门工作人员在住房信息查询审核工作中玩忽职守或利用职务之便，违规出具住房信息查询审核表的，将按照有关规定追究行政责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

附件

1、本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

2、非本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

3、本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

附件

4、非本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

二〇一一年三月二十七日

关于房地产市场调控目标等有关问题的通知公布时间：2011.3.23

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为进一步做好房地产市场调控工作，巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，现就房地产市场调控目标等有关问题通知如下：

一、加大保障性住房建设力度，进一步推进廉租住房、公共租赁住房、经济适用房（困难企业集资建房）和城市国有工矿棚户区改造工作。2011年确保完成开工建设廉租住房2010套，新建公共租赁住房2.5万套（间），新建经济适用房（困难企业集资建房）1700套，启动1.4万户城市和工矿棚户区改造工作目标任务，实现符合条件的本市户籍中低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”。

二、有效遏制投机投资性购房，切实将房价控制在合理范围内。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取有效措施，稳步提高城市居民家庭住房支付能力，确保2011年全市新建住房价格涨幅不高于全市GDP、居民可支配收入增长幅度。

三、加强协作和监管，保障调控目标任务完成。市物价、财政、统计、国家统计局合肥调查队、国土、规划和房地产等相关部门，要加强协调配合，严格商品住房价格备案管理，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，确保完成新建住房价格控制目标任务。加强房地产市场监管和统计基础数据的上报、测算工作，将各类新建住房纳入网签备案系统，确保房地产统计数据的完整性。各县、区（开发区）要抓紧落实各项前期工作，确保按时按质完成省下达的各项保障性住房建设任务。

四、强化宣传引导，营造房地产市场健康发展良好舆论环境。新闻媒体要强化舆论宣传监督，大力宣传我市各项房地产政策调控政策措施和保障性住房工作进展和成效，引导居民理性消费，树立正确住房消费观念，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

二〇一一年三月二十三日

关于进一步做好房地产市场调控工作的通知公布时间：2011.2.20

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

一、贯彻国家调控政策精神

（一）提高对房地产市场调控工作的认识，努力控制新建住房价格。严格执行国办发〔2011〕1号文件精神，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定2011新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、认真执行差别化信贷税收政策，合理引导住房需求

（二）认真执行差别化住房信贷政策。市属各金融单位要坚决执行和落实国务院关于实行更为严格的差别化住房信贷政策的有关规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（三）调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（四）加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，税务部门要会同房产、国土资源、物价等部门，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点稽查。

（五）进一步合理引导住房需求。在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

三、严格用地管理，增加住房有效供给

（六）增加居住用地有效供应。国土资源部门要适度增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

（七）调整住房供应结构。房产部门要会同有关部门尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。规划、房产等部门要积极配合国土资源部门，将商品住房开竣工时间、违约处罚条款等内容纳入土地出让合同。

四、加大保障性安居工程实施力度

（八）进一步降低廉租住房准入门槛，扩大廉租住房有效保障面。完善保障性住房建设规范和相关制度。大力实施公共租赁住房，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策。给予各区、开发区自建的公共租赁住房专项补贴。出台《合肥市公共租赁住房建设管理办法》。

（九）积极推进城市和国有工矿棚户区改造，切实解决其它低收入家庭住房困难问题。要采取有效措施，确保按计划完成城市和国有工矿棚户区改造任务。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导

（十）加大房地产交易秩序监管力度。加强商品房预售管理，房地产项目不得分层、分单元预售商品住房；凡取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部销售房源。建立商品房销售现场的日常巡查与现场核查相结合的机制，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为，严禁房地产开发单位在获得预售许可前变相收取资金。加强预售商品住房退房及合同备案信息变更管理工作。

全面实施预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；加强预售商品住房交付和质量管理，完善商品住房交付使用制度，强化预售商品住房质量保证机制；继续完善存量房资金托管体系，保障购房者合法权益；加强对房地产经纪机构的管理，严厉打击“阴阳合同”违规交易等行为。

（十一）严格执行商品房价格明码标价制度。房地产开发企业在预（销）

售商品住房前，应向价格主管部门办理商品住房销售价格备案，商品住房销售价格备案必须“一房一价”，未经备案的商品住房不予预售许可。房地产开发企业应当严格按照经价格主管部门备案的价格对外销售商品住房，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。价格主管部门应当根据商品住房区位、容积率和建设水平合理限定商品住房实际销售价格的浮动空间。为防止房地产开发单位虚报价格，低开高走，商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过经价格主管部门备案价格的5%；超过5%的，应当重新向价格主管部门备案。

（十二）完善房地产市场信息披露制度。房产部门要及时公布商品房市场的供应和销售情况；国土资源、规划等部门要根据土地出让、规划审批和施工时序，提前公布今后一段时间市场的供应量。统计部门要加强房地产市场统计、分析和监测，及时研究发布住房价格变动信息。

（十三）加强舆论引导，稳定市场预期。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

本通知有效期至2011年12月31日。

二○一一年二月二十日

二十年来的房地产政策篇2

一、住房用地从协议出让到“招拍挂”的转变

1998年房改之初, 我国各城市国有土地均是通过行政划拨或协议出让的方式实现土地使用权的转让。1999年年初, 国土资源部发布《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》, 要求各市、县制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施, 尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。2001年5月, 国务院又发出《关于加强国有土地资产管理的通知》, 督促各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。这两个通知只是对地方政府提出要求, 但并不要求强制执行, 因此实际上各城市在土地出让中仍然是以协议出让为主。这几年当中, 虽然随着住房需求的高涨, 住房价格有所上涨, 但由于土地供给比较充分, 住房价格上涨幅度比较有限。

2002年4月, 国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》, 规定各类经营性用地, 从2002年7月1日起必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这个规定出台以后, 虽然在实际操作过程中, 仍有一些经营性土地的使用权是协议出让的, 但许多大城市都开始实行了“招拍挂”制度。实践证明, 实施了“招拍挂”的土地往往地价较高, 其周边地区的房价也开始快速上涨。

为进一步落实土地“招拍挂”制度, 2003年4月监察部和国土资源部联合出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》, 决定在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。2004年3月底, 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》, 规定8月31日后, 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权, 所有经营性土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这就是所谓的“8·31”大限。

自此以后, 中国各城市基本都实现了土地使用权通过“招拍挂”进行转让。土地使用权通过招拍挂的形式转让虽然有效遏制住了土地转让环节的寻租现象, 但在客观上使得土地出让的速度减缓, 住房用地供应总量相对不足, 从而助推房价进一步上涨。

二、房地产调控政策基调反复变化

1998年房改以来, 我国房地产调控政策的主基调从鼓励发展到紧缩限制再到促进发展最后到严厉调控, 经历了四个反复变化的过程。

(一) 改革、完善并促进房地产业发展阶段 (1998-2002年)

1998年房改初期, 国务院出台了扩张性的货币政策包括多次下调存贷款利率, 特别是购房抵押贷款利率, 政府减免购房相关的税费等多项措施促进房地产业向市场化方向发展。2000年, 国务院正式批准房地产企业上市融资, 房地产业得到资本市场的资金支持。这些政策和改革措施为房地产开发投资提供了大量的流动性支持, 为房地产市场的繁荣发展注入了一剂“强心剂”, 使房地产市场很快走出低谷, 并迅速成为国民经济的支柱产业。

(二) “管严土地, 看紧信贷”的连续调控阶段 (2003-2007年)

自2003年开始, 中国政府实施了以“管严土地, 看紧信贷”为主基调的宏观调控措施。

2003年6月, 中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》使得一批不符合规范的房地产项目停工、停建, 一些不符合通知要求的中小开发商被迫退出房地产行业。2004年的“8·31大限”使得住房用地均通过“招拍挂”实现出让, 在客观上使得住房用地供给相对大幅减少。2005年3月, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》, 针对房价上涨过快的现象提出八点要求, 首次提出稳定房价是地方政府应该承担的责任, 并对如何稳定房价提出了指导性的意见。2006年5月, 国务院提出促进房地产健康发展的六条措施, 强调要切实调整住房供应结构, 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。紧接着, 在套型面积、户型比例、首付款等方面均作出了量化规定, 尤其是规定了“90/70”政策。2006年7月, 又出台了限制外资购房和强制性征收二手房转让个人所得税的政策。2007年8月, 国务院召开全国住房工作会议, 提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

自2003年到2007年的五年以来的宏观调控中, 中国人民银行屡次上调存款准备金率和商业银行贷款基准利率。存款准备金率从6%一直上调到2007年底的15%, 总共上调15次;商业银行贷款基准利率从5.31%一直上调到2007年底的7.47%, 总共上调9次。

(三) 放松信贷鼓励发展阶段 (2008-2009年)

2007年10月以后, 中国珠三角地区的深圳、广州等城市房价出现了局部的价跌量减的现象。与此同时, 美国爆发了次贷危机, 并逐步演变为全球性的金融危机。受此影响, 全国各地房价在2008年纷纷开始下跌, 宏观经济增速也开始步入下滑通道。为了使中国经济走出国际金融危机的阴霾, 也为了避免房地产这个重点支柱性产业出现深幅调整, 政府又开始出台一些促进房地产业发展的政策措施。

2008年10月, 中国人民银行出台文件, 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。11月, 国务院决定调整宏观经济政策, 实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 并明确要加大保障性住房建设规模, 降低住房交易税费, 支持居民购房。具体支持政策包括:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。2009年5月, 国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》, 将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调为20%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为下调为30%。这是对房地产企业信贷政策的一次较大幅度的放松。

在这些促进房地产业发展的刺激政策下, 2009年房价出现报复性上涨态势。国家统计局数据显示, 全国各大城市房价涨幅在2009年均呈现大幅攀升态势, 到12月, 全国70大中城市房价同比上涨7.8%, 涨幅创一年来新高。

(四) 严厉限购加大调控阶段 (2010-)

在房价上涨幅度超出政策制定者预期后, 中央政府开始出台一系列限制房地产发展的政策调控措施。

2010年年初出台的“国11条”就明确要求二套房首付款比例不得低于40%。国土资源部也屡次出台政策要求严查土地出让和建设中的违法违规问题。到4月15日, 国务院出台“新国十条”, 要求实行更为严格的差别化住房信贷政策, 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的, 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。之后, 全国各大城市都相继出台了地方版的调控细则。但是这次调控效果并不显著, 房价仍然有继续上涨势头。2010年9月底开始, 多部委再次联合出台政策重拳出击, 开启了年内第二次调控。2011年年初, 国务院又出台“新国八条”, 要求贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%, 个人购买住房不足5年转手交易的, 统一按销售收入全额征税;对执行“限购令”的城市进一步扩大范围、强化执行等等。

三、房地产宏观调控政策效果不显著的原因分析

(一) 政策调控目标不够明确

中国房地产历次调控政策对于调控目标都没有加以明确界定, 如“促进房地产业健康发展”、“采取坚决的措施, 遏制房价的过快上涨, 促进民生改善和经济发展”等等。究竟怎样是健康发展, 过快上涨究竟是什么概念, 涨幅多大才算是过快上涨, 上涨是指同比还是环比等等都不明确。在政策调控目标不够明确的情况下, 商品房市场并没有获得一个明确的政策预期。因此, 调控政策是否持续, 还会持续多久等就会成为当前市场各方猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个一致的预期, 因而往往使得调控政策目标落空。

(二) 住房用地招拍挂加大了住房供需缺口

随着城市化进程的深入发展, 更多的农村居民将变为事实上的城镇居民, 住房市场化改革使这些人的居住需求极大地释放出来。这就要求有大量的住房及住房用地能够提供出来。但是住房用地公开招拍挂使得土地出让的速度大大减缓, 造成了短期内严重的住房供不应求, 因此房价必然会大幅上涨来平衡供需关系。这是决定中国大中城市房价快速上涨的根本原因。政府调控政策如果不从根本上改变这种住房供需关系, 就不会使房价保持在比较稳定的水平。

并不是说土地招拍挂方式不好, 应该说土地招拍挂是现有土地制度下使土地资源得到充分利用的最好方式。但是应该看到, 在土地国有的基本制度下, 在“分税制”的财政体制之下, 地方政府为自身利益最大化必然通过减少土地供应量来抬高地价进而拉升房价。

(三) 限制需求的调控政策在长期中是无效的

住房需求是人类的基本需求之一。人们生活水平提高了, 改善居住条件, 扩大居住面积的需求也是适当的。大幅提高二套房贷款首付、利率以及禁止三套房购买的严控需求调控政策, 只能在短期内压制部分需求, 如果政府不能着眼于长远提高住房供给量, 这些政策最终在长期中将是无效的。

四、房地产调控政策建议

(一) 调控政策应该更加注重土地供给制度建设

现有的调控政策基调不断改变, 有时需要促进发展, 有时又需要限制发展, 打乱了正常的市场秩序, 且效果并不显著。其实, 政府调控政策应该更加注重在土地供给制度上下功夫。

房价过快上涨的根源在于土地供应市场的垄断以及地方政府“土地财政”的利益关系。因此, 要从源头上遏制过快上涨的房价, 除了进一步完善土地招拍挂的出让方式以外, 更重要的是要切断地方政府在商品房市场中的利益链条, 改革土地供给制度。

(二) 今后调控的重点应该是放在扩大商品房有效供给上

中国房地产业发展十几年以来, 商品房市场的供求关系没有发生根本性的改变, 供不应求仍然是主要矛盾。住房的有效供给不足主要可以通过三个方面加以解决:一是各地政府加大土地供应量;二是促进房地产企业减少囤地行为, 加快土地开发进度;三是加快现有存量空置住房的流转使其转化为有效供给。

摘要：文章简要梳理了近年来政府针对高房价出台的一系列房地产调控政策, 并在此基础上分析了中国房地产市场调控政策效果不显著的原因, 最后提出今后房地产市场调控政策的重点。

关键词：房地产,政策,调控

参考文献

[1]、 (美) 丹尼斯·迪帕斯奎尔, 威廉·C·惠顿著;龙奋杰等译.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社, 2002.

[2]、 (美) 阿列克斯·施瓦兹著;黄瑛译.美国住房政策[M].中信出版社, 2008.

[3]、黄石松, 陈红梅.房价之谜[M].社会科学文献出版社, 2009.

对近年来我国房地产政策的解读篇3

【关键词】房地产政策效果调控

一、近年来我国房地产政策概述

2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。

第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即 “国六条”。

第三阶段是2008年下半年—2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

第四阶段也就是此轮调控，持续时间之长、程度之严厉均是历史之最。此间，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台，“国十条”祭出限贷政策，当时被称为史上最严厉调控政策。2011年，以限购为主要内容的“新国八条”出台，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。2013年，楼市“国五条”细则突袭市场，房地产市场调控再次升级，规定对于出让二手房要按照转让所得差额征收20%的个人所得税。

二、近年来我国房产政策调控效果及其原因分析

1、调控效果

纵观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房，也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为，可以说政府出台的房地产调控政策在特定阶段的短期内取得了一定效果。

然而，长期看来，十年来国务院常务会议九次以房地产调控为主题，然而房价并没有因为调控得到真正遏制。据国家统计局数据，2003年到2012年，全国新建商品房平均销售价格上涨了145%；而其中，北京的新建商品房平均销售价格更是上涨了259%。这还是将保障房以及远郊房都计算在内的“平均价格”。事实上，随着城市房地产开发向远郊区域推进，新房均价的涨幅并不能反映整体房价的涨幅，实际的房价涨幅将更高。最新出台的2013年1月份70个大中城市住宅销售数据显示，70城环比和同比上涨的均为53城，同比上涨最高的城市达4.7%，其中一线城市上涨的速度继续跟其他城市拉开距离。数据表明，楼市丝毫没有降温迹象，反而朝着更加火热的态势发展。

2、原因

首先，调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，这种政策目标的不稳定和不一致性是调控政策效果不显著的主要原因。我国房地产历次调控政策对于调控目标都没有明确加以界定，在政策调控目标不够明确的情况下，调控政策是否持续，还会持续多久就会成为当前房地产市场猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个明确的政策预期，往往会使调控政策目标落空。

其次，热钱流入导致流动性过剩，加大了调控难度。金融危机以来，西方国家应对萧条的经济形势纷纷选择低利率政策，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。加上美国、日本的“量化宽松”货币政策，进一步刺激了包括中国在内的发展中国家的流动性过剩。因此，由于房地产行业的高利润特点，热钱蜂拥而入，提高了房地产价格的同时，也增加了政策调控的难度。

再次，开发商行为导致的政策失效。市场经济的信息不对称，导致房地产开发企业拥有与中央政府进行博弈的资本，开发商可以利用成本信息和交易信息优势，来规避政府的宏观调控政策。加之开发商对地方政府寻租合谋，两者之间暗存默契，地方政府为了维持本地区房地产热度，或者弱化对房地产市场的监管，或者不重视保障房住房的建设，导致中央政策在地方上的脱节。

最后，纯粹从调控政策角度来说，从政策的出台到政策效果显现是有时滞的。货币政策本身存在着内部和外部时滞，加之房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府具体执行这一环节更是对政策效果有种种减损效应。

三、结论

政府十年来的调控政策日渐成熟，调控态度日益坚定，对房价的过快上涨，尤其是由投资炒房造成的上涨起到了一定的遏制作用。但同时，总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。此外，诸如限购、限贷、限价之类的调控措施其实都是行政手段。虽然短期内政策具有一定的效果，但长期来看其实是治标不治本。长期看来，我国的房地产调控之所以出现这种效果不显的尴尬局面，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。如果现在的经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。因此，加快转变经济发展方式，大力发展战略新兴产业和高科技创新产业，逐渐适度的降低房地产投资对经济增长的贡献比例，是走出房地产困境的根本方法。

短期来说，2013年下半年政府绝不会放松楼市调控，楼市调控政策势必围绕“稳”字展开，为下一步的房地产长效机制的建立赢得时间，下半年以限购、限贷、限价为代表的房地产调控仍将继续。但事实上，现有的房地产调控方式已到达极限，效果却不明显，未来可能会对调控方向、调控方式作出改变——房地产问题的核心更多的是在国民经济高速发展中的制度性的问题，尤其是供给方面的制度，这一点在发展较快的一线城市尤为明显，在未来的房地产市场调控政策体系应該有稳定且长效的机制，避免一时的政策之后导致房价反弹。房地产业结构调整的任务还十分艰巨，房地产市场秩序仍需进一步规范，各项政策的效果还有待时日显现，政府需要提出更完善的措施。

参考文献：

[1] 聂梅生，房地产市场调控政策分析，21世纪经济报道，2011（4）

二十年来美国商业银行的大变迁篇4

在过去20年中，美国银行业发生的变化比意大利人发明现代存贷款方式以来的任何时候都大！

——美国纽约大学金融学教授罗伊·史密斯

在二十世纪全球金融史上，持续最久、影响最远的事件，莫过于美国商业银行开始于1980年代并延续至今的大变迁。1935年美国的《格拉斯-斯蒂格尔法案》出台之前，以商业银行为核心的金融集团是全能化的“巨无霸”，不仅一身集银、证、保三业的功能，而且通过参股、控股等方式大量地控制实业。《格拉斯-斯蒂格尔法案》出台之后，商业银行被分业型法律架构折断了双翼：一是它的投资银行与保险业务被切除，二是它对实业的股权控制也被切断。商业银行成了折翼之鹰，虽然豪气仍在，但也只能伏附于地上，志存千里了。其间，虽借着1960年代美国经济“证券化”的经历，花样翻新地进行金融创新，但终究不是谋本之计。由于严格限定在以存贷款为主体业务的专业化经营上，经济方面稍有风吹草动，立即就会把风险传递到商业银行。而商业银行缺乏法律根据，不能自行“转产”规避风险，以致因不良信贷资产最终导致银行和企业双双破产的情况，在十几年前的美国屡见不鲜。在生存和发展的双重压力下，以政府救助为缘起，美国商业银行开始了20世纪最全面而广泛的一次大变迁。

1980年代美国政府最典型的两宗金融救助

1980年代，美国银行系统累计不良债权已经高达数千亿美元。这些不良债权不仅引发成千上万家企业破产，而且也迫使银行一个接一个的关门。美联社总结说：“整个1980年代，美国总共有1894间财务机构倒闭。其中包括1059间银行及835间储蓄信贷企业。”

整个1980年代，美国政府频于应付对濒临危机的银行进行救助，其中最典型的两个例子，一是对美国储蓄信贷协会（S&L）的救助，二是对伊利诺斯银行的救助。

美国储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，全美第一家储蓄信贷协会于1831年诞生于宾夕法尼亚州。二战后，美国民众住房需求空前旺盛，加上政府为刺激内需，推行“人人有住房”的政策，这给储蓄信贷协会带来了空前的发展机遇。到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，资产总额突破6000亿美元，成为美国重要的金融巨人之一。因当年储蓄信贷协会向购房者提供的低息贷款，大都来自利率更低的政府借款，故具有浓厚的“国营色彩”。然而，从1970年代中期稍后开始，美国的通货膨胀率和市场利率持续攀升，仅仅几年功夫，储蓄信贷协会的大量贷款就被“套牢”在低于通货膨胀率的利率水平上，借款与贷款利率呈现严重的倒挂现象。到1980年代初，全行业的亏损合计已超过500亿美元，储蓄信贷协会的经营陷入了困境。为此，从1980年3月开始，美国国会和联邦住房贷款银行管理委员会相继出台了一系列措施，放宽对储蓄信贷协会的限制，允许其在房地产、证券、保险等几乎所有领域与其他商业银行展开业务竞争。可令当局始料不及的是，长期处于政府庇护下的储蓄信贷协会，并不具备从事高风险投资的经营能力，由于信息系统落后，硬件设施缺乏，加上监管不力，内部管理混乱等原因，到1989年时，储蓄信贷协会已走到了全行业破产的边缘。当时倒闭和有问题的储蓄信贷机构数以千计，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。1989年9月13日，美国国会批准了“美国有史以来最庞大的金融救助计划”，即由老布什总统代表联邦政府于1989年2月份提出的，力图在10年内用1590亿美元来全力拯救全美储蓄信贷协会的计划。

再看看对伊利诺斯银行的救助。1970年代中期，美国房地产行业价格暴跌，不少银行损失惨重，可由于伊利诺斯银行当时发放房地产贷款较少，因而是全美帐面盈利最好的商业银行之一。为此，这家银行曾于1978年当选为美国五家最佳管理企业之一。然而，也大概从那个时候开始，为了迅速扩大市场份额，该行取消了原先贷款必须通过信贷委员会审批的程序，并扩大了信贷员的贷款权限。到1981年，全行工商贷款余额达143亿美元，几乎是1974年49亿美元的3倍。同年，美联储稽核局官员在检查中发现：这家银行能源贷款占工商贷款余额的47%，占贷款总余额的20%；其中375笔余额达24亿美元的贷款，已经有两年没有做过贷后检查。1982年8月，全球性能源危机爆发。由于该行的能源贷款主要发放给一些实力不强、信用不高的客户，故此后不久就全部变成了呆滞贷款。另外，由于这家银行的资金来源并非以吸收储蓄存款为主，而是靠同业拆借，因而其资本充足率也存在着严重问题。1984年5月8日，两家日本报纸报道了一则虚假新闻，说伊利诺斯银行已接近破产，于是在24小时之内，国内外以往与之有同业往来的银行，几乎同时中断了与它的资金拆借业务。虚假新闻报道60天后，因储蓄存款流失100亿美元，伊利诺斯银行的经营走到了“山穷水尽”的境地。1984年7月26日，美联储和伊利诺斯银行董事会经讨论，共同提出了一个解决危机、重组伊利诺斯银行的方案。9月26日，银行股东大会批准了这个方案。根据这一方案，政府当局除了出资救助以外，还出面组织美国联邦存款保险公司和二十八家银行同意为它增加资本并偿还债务。

立法调整逼银行走上变迁之路

面对频频爆发的银行危机，政府出资救助，或出面组织其他机构共同救助，都不过是权宜之计。而且政府要为此支付昂贵的代价，其收效也并不尽如人意。痛定思痛，要从根本上解决问题，还要靠调整立法。迫于新形势下美国银行业的状况，美国政府遂于1991年制定了《美国联邦存款保险公司改善法》，对金融救助政策进行了明显的调整。其中最主要的内容就是，废除了“保护大银行”的政策。也正好是1991年，美国最大的银行上市公司花旗银行因爆发不良债权问题而出现4.57亿元的决算赤字，并且其股票在第3季度出现创业以来的首次无红利。有人曾以为，政府会在这一节骨眼上，多多少少关照一下，以解“美利坚金融航空母舰”的燃眉之急。可后来发生的情况恰恰与之相反，花旗银行从政府那里最终得到的回答是：“有问题的银行”不论大小，一律迫使其退出市场！这种情况下，花旗银行只好裁员，累计裁员一成多，达1万多人。要不是花旗的董事长利特先生利用与沙特阿拉伯王亲贵族及美国金融大亨的私人关系，最终筹措到25亿美元险渡难关，恐怕连花旗这样的金融巨舰也只有走破产这条路了。

迫于风险管理的压力，进入1990年代以后，美国银行向企业提供贷款的门槛提高了。特别是从1995年开始，银行对中小企业贷款普遍采用了打分制的信用评定办法，只有达到信用等级标准，银行才发放贷款。

银行普遍提高信贷的“门槛”后，很快便面临这样一个难题，即：信用等级达到银行要求的大企业不需要那么多的贷款，而特别需要贷款的中小企业又达不到银行贷款所要求的信用等级。在这种情况下，联邦政府只好特许其各级财政为中小企业贷款提供担保。同时，为保证担保落到实处并产生效益，还让11个政府机构拨出一定比例的经费支援中小企业搞产品研发；并由联邦政府、州、地方自治体、教育机构和民间共同建立起面向全国，以指导中小企业经营发展为主要目的的“经济开发中心”。到1998年，这个中心的次中心已遍布全美57个地区的950个城市。

事实证明，政府财政为中小企业贷款提供担保，不仅大大地促进了国家经济的发展，而且使银行和企业获得“双赢”的局面。到1998年，小型企业（一般指员工在500人以下的企业）对美国经济作出了非常突出的贡献，它们创造的就业机会占私营部门的53%，销售额占全国销售总额的47%，产值占国内生产总值的50%。而对小型企业的贷款中，有37%是由商业银行提供的，由于这些贷款的利率比给大型企业的平均高2-3个百分点，商业银行也因此从中受益颇多。

金融衍生品交易成为银行重要的赚钱手段

20世纪的最后十年，美国银行业信贷业务日渐萎缩，为此，政府和美联储陆续出台了一系列政策，促使商业银行实现业务多元化。例如，鼓励商业银行特别是具有人、财、物优势的大银行，全面“转产”，开发以金融衍生品交易为主的附营业务。

正是这些政策的陆续出台，给美国银行业带来了丰厚的利润。在1990年代后半期，美国商业银行非利息收入实现了两位数的增长；非利息收入在银行整个经营收入中所占的比重从1980年20.3%、1993年的35%上升到2002年的41.9%。到2003年,美国商业银行业更是取得了1205.78亿美元这一创历史记录的纯利,与上年同比增长了14.2%，当年非利息收入在银行整个收入中所占的比重也接近50%。需要强调的是，大银行从附营业务获取的利润，其实远不止占总收入的50%！榜样在前，一时趋之若鹜。从1990年代中期开始，金融衍生品交易所产生的利润，已成为大约100家全世界最大的商业银行的主要盈利来源。

近年来美国一些大银行在经营金融衍生品交易业务方面更是达到了登峰造极的地步。摩根—大通公司和花旗银行集团，是美国两家最大的商业银行，据美国《政企首要情报评论》披露：

摩根—大通公司是世界上从事衍生业务的头号银行。实际上，这家银行不是真正意义上的银行，而是专门从事衍生业务的大赌场。到2002年6月30日，银行的衍生业务量超过了26万亿美元——比第一季度增长了2万亿美元，而贷款仅有2070亿美元，这意味着衍生业务额同贷款额的比例是127比1。

摩根—大通公司的衍生业务量如此巨大，以至于其衍生业务只要亏损0.16%，就足以使430亿美元的股东资产化为泡影，从而使它不论用什么标准来衡量都是没有清偿能力的。

花旗银行集团只有跟摩根—大通公司比较才显得好一些。花旗银行集团在第二季度有9.5万亿美元的衍生业务量，股东资产为860亿美元。这意味着其衍生业务亏损达到0.5%才会损失全部股本。

银行债权证券化有效化解银行信贷风险

所谓“银行债权证券化”，即银行通过把贷款卖给非银行金融机构以甩掉包袱、轻装上阵。1990年—2003年，美国银行业贷款出售额高达266.36亿美元。1970年代，“银行债权证券化”只涉及美国10%的贷款，可到2004年这一比例已上升到60%。据悉，银行“卸载”贷款的买家主要是各类基金、保险公司和金融公司等非银行金融机构。为了购买贷款，这些金融机构通常会在市场上发行金融证券（最常见的是债券），以筹措所必需的资金。

美国商业银行的这种“卸载”行动，已彻底改变了这个国家银行业的形势，加速了银行系统从1970年代开始的打破此疆彼界的步伐，从而使原来全部由银行承担的信贷风险变得日益社会化、公众化。例如，当美联储降低利率，银行抵押贷款利率也随之下降时，那些有住房贷款的人则通过“先还清高利率的旧贷款，再按低利率另行借入新贷款”的方式减少利息的支付额；反之，当美联储提高利率，银行抵押贷款利率也随之提高时，那些有住房贷款的人则“我自巍然不动”，继续享受以往低利率的好处。仅在2002-2003年间，美国就有近200亿美元的贷款使用了这种再融资方式。如此一来，产生了两个良好的局面：一是由于贷款利息支出的减少，使成千上万个家庭的日常消费大大增加；二是由于诸如住房贷款等信贷风险转由社会和公众承担，使商业银行的抗风险能力得以大大增强。据报道，2003年，美国银行业的资本充足率为12.74%，既高于1990年时的10%，更高于巴塞尔协议要求的8%。1990年代初和本世纪初头几年，美国经济虽然都进入衰退期，但对银行业的影响却大不一样，在1989—1993年间，美国共关闭了1418家银行和储蓄机构，涉及资产达5540亿美元，可1998-2003年间，美国只有36家银行和储蓄机构倒闭；全部商业银行不良资产占总资产的比重仅为0.63%—0.94%、坏账率仅为0.61%—1.12%、拖欠率仅为1.70%—2.23%。

对美国商业银行的这种“卸载” 信贷风险的行为，法国《回声报》2004年10月8日曾这样评论道：

以前，美国的金融系统由一些彼此分隔的、在受到冲击时有可能损坏的“小间”组成。而现在，美国的金融系统就像是一块巨大的塑料板，它受到冲击时会弯曲，但不会破裂。货币政策的作用力和影响力会很自然地由塑料板的这一头传到另一头。

银行对高端客户的私人理财业务蔚然成风

近年来，美国银行把以往用于公司客户的一些服务手段，用来对中产阶级以上的“高端客户”提供私人理财服务。为这些“高端客户”提供理财服务的，除了银行自身或外聘的投资专家，还可能会有税务专家，或公正机构的公证人。他们共同的任务就是为每一位客户量身制定一些经营计划与投资计划，把他们当作小型机构（或者说是小型公司客户）来对待，使他们的金融资产能规避风险，并得到保全和升值。大约十年前，德国路德希港高等专科学校的教授、《内部咨询》一书的作者克里斯特尔·尼德赖希霍尔茨就曾预言，现代金融的咨询市场势必分裂成“内部顾问”和“外部顾问”两部分，前者主要是替顾客身临其境、设身处地地“当家作主”，直接解决顾客所面临的各种新问题和一些日常事务；后者则主要是在战略上为顾客出谋划策。目前，美国各商业银行为高端客户提供的理财服务往往不是担当“外部顾问”的角色，而更近似于充当“内部顾问”。因为更多的时候，银行要为客户提供全程式的“贴心代理”，要将客户提供的钱当作自己的钱来进行投资。俗话说，“细微之处见功夫”，目前，美国银行为高端客户服务简直达到了无微不至的程度。比如你要从美国移居到欧洲，银行会根据货币汇率、银行利率给您计算一下是否需要把你的美元存款兑换成欧元，以及在什么时间、什么地点、什么价格租一处新别墅；如果您未成年的孩子继续留在美国，他们还可以帮您的孩子如何租出空闲的房屋、家具，等等。

近一二十年，美国商业银行拚命地为高端客户出笼新型的理财服务，有的甚至用争揽到多少高端客户作为工作人员绩效考核的主要依据。现在外国银行界人士每每向他的美国同行问及原因，几乎所有回答都会提到所谓的“二八定律”--即20%的高端客户能给银行带来80%的收入。的确，随着美国经济的发展，美国社会贫富差距不断加大，社会财富越来越集中到少数人手里。中国国务院发表的《2000年美国的人权纪录》中的两组数字可资佐证：

20世纪末期，美国的贫富差距与经济同步发展。据统计，1％最富有的美国人拥有全国财产的40%，而80%的美国人只占有全国财富的16％。上世纪90年代以来，美国社会财富增长的40％流入了少数富人腰包，多数穷人只得到其中的1%。

传统银行借网络走出新路径

十年前，美国一家名叫“安全第一（SecurityFirst）”的网上银行呱呱落地。它的出世，成为美国整个银行业全面转型的先声。以网络技术为手段，这家银行为客户提供全天候24小时服务，业务涉及信息传递、数据查询和交易支付等各项传统银行业务。它刚成立时，员工总共不到10人，五年后，这家银行的市值已经达到37亿美元，但员工总数也不过20人左右。借助网络手段，网上银行无需修建遍布各地的营业网点、雇用大量柜面操作人员、支付昂贵的办公费用，所以，其经营成本只占营业收入的15%，仅为传统银行的1/4。1998年，美国布兹-艾伦-汉密尔顿咨询公司曾计算，由传统银行出纳员经手的每笔交易所需费用为1.07美元，而网上银行进行一笔交易所需费用仅3至4美分。传统银行每年要把收益的4.1%用于无息支出项目，而网上银行（如亚特兰大因特网银行）已把这项支出所占的比例降至2.7%。花旗银行的储户必须在活期存款账户上有6万美元的余额，才能获得1%的利息；而网上银行规定的最低限额是100美元，存款所获利息为4%；花旗银行定期存款的利息为4.8%，而网上银行为6%。

大概在六年前，比尔·盖茨曾扬言：“随着网上银行的出现，传统银行将是在21世纪灭绝的一群恐龙。”为了幸免于难，近几年来传统银行纷纷拿出巨资开办自己的网上银行。由于美国人此前已长期使用信用卡，电脑普及率和因特网走在世界各国的前面，因而很容易接受网上银行业务。目前，美国传统银行原来由工作人员手工办理的存贷款业务几乎都转到网上银行。

全球化和全能化领跑新一轮大变迁

从辞典上看，“金融”一词，指的是“货币资金的融通”。大约在二十年前，在美国白领阶层的思想观念中，讲到金融也大都只会联想到银行、证券交易所、保险公司等金融机构。然而，在当今美国人的思想观念里，讲到金融，首先更多想到的是自己的企业、自己的钱包，银行、证券交易所、保险公司等传统意义上的金融机构，都是为自己和自己的企业进行理财服务的。目前在美国的教科书和堪称权威的辞典上几乎都这样来诠释“金融”的四层含义，即：通过股票、债券、票据的发行和交易来参与企业组建、重组及其经营活动；围绕个人投资、消费而开展的“个人理财”；关于货币、银行、证券、保险、信托、信用评估等行业广泛意义上的创办、参与、经营和管理活动的理论与实务的总称；通过征税或发行国债等方式征集政府管理所需要的资金，即 “国家财政”或“公共理财”。

近一二十年，不仅美国普通民众的金融观念从储蓄存款转到投资股票上外，很多企业的金融观念也发生了重大改变，“搞企业就是搞金融，搞金融就是搞企业，企业是金融的主体”的思想日渐深入人心。现在美国的很多企业，特别是那些大企业，你很难说它是银行还是企业，就拿近年来轮番占据美国大企业榜首的美国微软公司和美国通用电气公司来说，早在几年前，微软公司用于企业内部融通的资金储备额就高达500亿美元以上，1998年，在世界“财富500强”中名列第9位的通用电气公司，若将其“内部银行”——“通用电气资本服务公司”独立出来进行观察，你就会发现，它以327亿美元的营业额名列“财富500强”的第20位，在列入“财富500强”的金融企业中，“通用电气资本服务公司”排名仅次于第15位的友邦保险公司和第16位的花旗集团公司，名列第17位！

进入二十一世纪，美国商业银行在全能化和全球化两条轨道上向前飞驰。就全能化而言，在1999年美国国会通过《金融服务现代化法案》之后，哪一个商业银行也不会囿于传统的存贷款业务了，它要成长为银行集团，在集团旗下整合投资银行和保险业务，回到1933年前的全能化之路上。就全球化而言，以花旗集团为旗舰，美国的银行集团正大举向全球市场推进，这些银行集团的发展壮大，已经不靠美国国内市场的支撑，而是依靠全球市场这个广阔海洋。正在全球舞台上演的全能化和全球化，已经成为商业银行在新世纪大变迁的主旋律。商业银行经过集团化改组，在全能化和全球化的两个方向上发展壮大，它会再次成为独霸天下的恐龙吗？目前还不能确定，但它的确已经是一种凶猛的金融动物。

1989年美国储蓄信贷协会危机

北京营业部市场部 2003-12-19 07:16

美国的储蓄信贷协会（S&L），是一种在政府支持和监管下专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，通常采用互

助合作制或股份制的组织形式。美国共有4700家储蓄信贷协会，其中55％在联邦政府注册，45％在州政府注册。

第一家储蓄信贷协会于1831年诞生在宾夕法尼亚州。从第二次世界大战结束到70年代，美国住房市场需求旺盛，给储蓄信贷协会的发展带来了一段黄金时期。到70年代未、美国储蓄信贷协会的总资产已突破6000亿美元，成为美国的金融巨头之一。然而，谁也无法料到，几年以后、美国的储蓄信贷协会就陷入了重重危机，1989年2月，布什总统亲自宣布了处理美国储蓄信贷协会危机的紧急计划。根据这一计划，美国人民需要在今后30年时间里花费大约4000亿～5000亿元，才能彻底还清储蓄信贷协会所带来的巨额债务。

是什么力量使得这个曾经圆了千千万万美国人民乔迁新居美梦的金融机构遭到如此的毁灭呢？美国储蓄信贷协会原来的角色是协助推行政府的住房政策，为购房者提供长期定息贷款。美国政府设立了一个存款账户，以低于住房贷款利率的利息率向协会提供资金。同时、还允许协会以高于中场水平的利率吸收存款。因此，美国储蓄信贷协会带有国营色彩，拥有制度性的垄断利润。然而，进入70年代末期,美国社会的通货膨胀率和市场利率不断升高，储蓄信贷协会的大量贷款被套在低于通货膨胀率的利率水平上、实际贷款字变为负值，大多数协会出现亏损。到80年代初，协会的亏损已超过500亿美元，1980年，美国国会又通过法案取消厂各金融机构在存款利率方面的差别性条例，致使储蓄信贷协会失士了大量存款，经营更加困难。为了使储蓄信贷协会重新回到盈利状态，从1980年3月开始，美国同会和联邦住房贷款银行管理委员会相继出台厂一系列法规措施，放宽对储蓄信贷协会的限制。允许其在房地产、证券、保险等几乎所有领域与其他商业银行竞争。不幸的是，长期处了政府保护下的储蓄信贷协会，并不具备相应的管理能力，信息系统和硬件设备从事高风险投资，加上政府监管乏力、内部管理混乱，松绑的结果是出现了大量的呆账坏账、投资亏损和欺诈行为。协会在亏损的泥潭里越陷越深。从1982年到1985年，有25％的协会持续亏损，10%的协会事实上已经破产。在马里兰州和俄亥俄州，储蓄信贷协会的失败使两州存款保险基金破产。在得克萨斯州、有一个协会甚至参与了非法交易，使纳税人损失厂300多万美元。尤其是在美国西南地区，几乎所有的协会都破产或濒丁破产。到1989年，一直苦苦支撑着信贷储蓄协会的联邦储蓄信贷保险公司终于宣布破产。同年8月，联邦住房贷款银行管理委员会被解散，其职能由一个新成立的机构取代。美国政府专门成立了一个机构清理破产的协会。与此同时，司法部也专门组织力量起诉储蓄信贷协会中的犯罪分子。

二十年来的房地产政策篇5

业在工业产值中的比例逐步缩小,现代冶金、采矿、电力等设备制造业,飞机、汽车、轮船制造业,大型及精密机床制造业,石油化学工业,宇航工业,大规模集成电路、电子计算机等众多工业行业从无到有逐步发展壮大起来.同时,轻工业发展步伐加快,轻重工业协调发展.

作者：熊国平作者单位：江西省政府办公厅,江西南昌,330046 刊名：价格月刊 PKU英文刊名：PRICES MONTHLY 年，卷(期)： “”(3) 分类号：F4 关键词：

近年来物流政策回顾（本站推荐）篇6

发布时间：2015-06-30 来源：湖北省运管局阅读次数：29 【字体：大中小】

2012年，我国物流业发展的政策环境持续改善，但与行业发展的需要还有较大差距。2013年，物流业发展还需要政策环境的进一步改善，业界特别期盼物流“国九条”等政策落到实处。

2011年8月，国务院办公厅发出《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号），业内称为物流“国九条”。2012年，以落实物流“国九条”为主线，促进物流业发展的政策和规划相继出台。

（一）物流“国九条”落实情况

按照《关于印发贯彻落实促进物流业健康发展政策措施意见部门分工方案的通知》（国办函〔2011〕162号）精神，有关部门继续推动相关政策措施的出台和落实。

一是税收政策落实情况。经国务院批准，交通运输业和包括物流辅助服务在内的部分现代服务业营业税改征增值税试点正式启动，试点范围从年初的上海市已扩大到12个省、直辖市和计划单列市。2012年1月，财政部、国家税务总局发出财税，〔2012〕13号《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对大宗商品仓储设施用地土地使用税实行减半征收。2012年，由中国物流与采购联合会组织推荐、国家发改委审核、国家税务总局发文批准（国家税务总局公告2012年第34号），第八批、397家物流企业纳入营业税差额纳税试点范围。（营业税差额征税：营业税计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入会因为分工而被征多道税，因而存在重复征税问题。在“营改增”之前，营业税税制内部通过差额征税政策，在一定范围内解决了从事营业税劳务企业之间相互提供劳务的重复征税问题。待将来全面实行增值税的时候，以上问题都能得到解决。）到2012年年底，试点企业总数已达1331家。与前几批相比，试点企业进入门槛有所降低。

二是清理和规范交通运输环境。交通运输部等5部门联合开展为期一年的收费公路违规及不合理收费专项清理工作结束，全国共排查出771个需要整改的项目。撤销和调整了一批收费站，降低了一批收费公路通行标准，取消了一批超限超期收费公路，政府还贷二级公路取消收费工作也有新的进展。2012年4月，交通运输部等5部门下发通知，明确提出严禁随意变更政府还贷公路属性、违规转让为经营性公路。国务院纠正行业不正之风办公室下发《关于2012年纠风工作实施意见的通知》（国办发〔2012〕25号），提出要坚决纠正物流领域乱收费和公路“三乱”问题。交通运输部印发于2012年7月1日起实施的《路政文明执法管理工作规范》（交公路发〔2012〕171号），分别从基本要求、行政许可、行政检查、行政强制、行政处罚、奖惩等方面对路政执法工作提出具体规范。2012年年底，国务院发布630号令，决定对《机动车交通事故责任强制保险条例》作部分修改，增加一条，挂车不投保机动车交通事故责任强制保险，为推广甩挂运输解决了保险方面的政策问题。

三是城市配送获得政策支持。2012年6月，商务部印发《关于推进现代物流技术应用和共同配送工作的指导意见》（商流通发[2012]211号）。要求，完善城市共同配送节点规划布局，鼓励商贸物流模式创新，加快物流新技术应用步伐和加大商贸物流设施改造力度。为落实指导意见，财政部、商务部下发通知，支持包括现代物流技术应用和城市共同配送项目在内的六类商贸流通服务业项目，广州、武汉、合肥等城市被纳入第一批现代物流技术应用和共同配送综合试点中央财政支持范围。

四是各部门对物流项目给予资金支持。国家发改委按照《关于印发物流业调整和振兴专项投资管理办法的通知》（发改办经贸[2009]695号）的规定，继续设立专项资金支持物流业及农产品冷链项目。2011年，国家启动现代服务业综合试点工作，北京市、天津市、辽宁省、上海市成为首批试点省市。2012年7月，重庆市、深圳市、长沙市成为财政部、商务部批复的第二批试点地区，对试点地区给予资金支持。财政部、交通运输部发布《关于印发<公路甩挂运输试点专项资金管理暂行办法>的通知》（财建[2012]137号），明确今后每年从车辆购置税中安排专项资金支持公路甩挂运输试点。国家发改委组织实施物联网技术研发及产业化专项，重点支持交通、物流等10个领域国家物联网应用示范工程。交通运输部对公路货运枢纽型物流园区给予资金支持。

五是农产品物流受到重视。2月1日，第九个中央“一号文件”——《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》发布。文件要求继续推进粮、棉、油、糖等大宗农产品仓储物流设施建设，支持拥有全国性经营网络的供销合作社和邮政物流、粮食流通、大型商贸企业等参与农产品批发市场、仓储物流体系的建设经营。财政部、商务部继续开展肉菜流通可追溯体系建设试点，支持在有条件的城市建立覆盖全部大型批发市场、大中型连锁超市、机械化定点屠宰厂和标准化菜市场，以及部分团体消费单位的肉类蔬菜流通追溯体系。

六是鼓励民间资本进入物流领域。国家发改委、交通运输部和铁道部等有关部门相继出台政策，鼓励和引导民间资本进入物流领域。铁道部下发《关于铁路工程项目进入地方公共资源交易市场招标工作的指导意见》，明确要求取消铁道部18个铁路局（公司）原有的铁路工程交易中心。长期以来依靠国家投资的公路、铁路、水路、民航等物流基础设施领域进一步开放。

七是取消不合理收费。有关部门开展清理行政事业性收费和行政审批项目工作，物流领域部分行政事业性收费和行政审批项目得到取消和调整。2011年底和2012年12月，财政部、国家发改委先后两次发文，取消和免征部分行政事业性收费。其中，超限运输车辆行驶公路赔（补）偿费、铁路专用线运输管理费等部分内容涉及物流企业。9月，国务院下发《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2012]52号）。物流行业部分行政审批项目得到取消和调整。

（二）物流业相关规划陆续出台

2012年，为落实《“十二五”规划纲要》，物流业发展相关规划陆续出台。7月，国务院印发《“十二五”综合交通运输体系规划》（国发 [2012]18号）。规划提出，“十二五”时期，初步形成以“五纵五横”为主骨架的综合交通运输网络，总里程达490万公里。9月，国务院办公厅印发《国内贸易发展“十二五”规划》（国办发[2012]47号），提出重点支持城市物流配送体系示范工程等18项工程。12月，国务院印发《服务业发展“十二五”规划》（国发〔2012〕62号），要求重点发展包括现代物流业在内的12项生产性服务业。按照《物流业调整和振兴规划》的要求，《物流园区发展专项规划》、《煤炭物流发展专项规划》和《应急物流发展专项规划》正在起草编制。

（三）支持物流业发展纳入深化流通体制改革重要内容

2012年8月，国务院印发《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号），提出大力发展第三方物流，促进企业内部物流社会化；支持和改造具有公益性质的大型物流配送中心、农产品冷链物流设施等；支持流通企业建设现代物流中心，积极发展统一配送；引进现代物流和信息技术，带动传统流通产业升级改造。国务院常务会议研究确定降低流通费用的10项政策，在物流方面提出推进收费公路清理、规范交通执法和保障物流配送等相关减负要求。

（四）物流业引导和管理力度加强

政府有关部门按照职能分工，逐步加强分类管理，引导物流业发展。

一是仓储业指导意见出台。2012年12月，商务部发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》(商流通发［2012］435号)，引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变，提出了未来五年物流仓储业效率提升目标。

二是水路运输管理条例出台。2012年10月，国务院第625号令发布《国内水路运输管理条例》，2013年1月1日起施行。条例的亮点主要体现在四个方面：一是减少了行政许可项目，简化了审批程序；二是进一步明确了水路运输交通主管部门的公共管理职能；三是进一步强化了水路运输安全；四是进一步明确了水路运输行业节能减排的法律义务。

三是铁路货运引入电子商务机制。2012年，继铁路客运实现电子商务机制后，全国铁路开始试行货运电子商务，货运需求网上受理，推行“实货制”运输方式。此次货运组织改革的目标是“网上受理、全程服务、自愿选择、公开透明”。

四是民航业发展指导意见出台。国务院出台《关于促进民航业发展的若干意见》（国发[2012]24号），提出民航业发展的战略目标和主要任务。

五是支持航运业平稳发展。为积极应对航运业的困难局面，交通运输部先后发布三方面政策：一是关于促进我国国际海运业平稳有序发展；二是促进国内航运业健康平稳发展；三是允许将融资租赁船舶视作认定企业资质的自有运力。特别是第三个政策，有助于缓解航运企业资金压力，帮助航运企业盘活现有资产，有效应对当前严峻的航运形势。

六是加强快递市场规范管理。2012年11月，交通运输部起草的《快递市场管理办法（修订征求意见稿）》，向社会公开征求意见。国家邮政局下发《关于进一步加强快递企业收寄验视工作的通知》，提出收寄验视工作规范和具体要求。国家邮政局还与商务部联合下发了《关于促进快递服务与网络零售协同发展的指导意见》（国邮发[2012]1号）。年底，《邮政普遍服务基金征收使用管理暂行办法》（征求意见稿）开始征求意见，引发业内巨大争议。

七是海关特殊监管区域加快整合。2012年10月，《国务院关于促进海关特殊监管区域科学发展的指导意见》出台。意见要求，整合特殊监管区域类型，完善政策和功能，强化监管和服务。逐步将现有出口加工区、保税物流园区、跨境工业区、保税港区及符合条件的保税区整合为综合保税区。

（五）安全管理连续发文

随着社会经济发展和人民生活水平提高，物流安全问题日益成为社会关注的焦点问题。有关部门陆续出台加强物流安全工作的政策措施，切实保障社会稳定和人民群众生命财产安全。

一是道路交通安全出台意见。2012年7月，国务院印发《关于加强道路交通安全工作的意见》（国发[2012]30号），从10个方面提出了加强道路交通安全工作的28项重大政策措施。

二是道路危险货物运输管理规定征求意见。2012年5月，交通运输部起草的《道路危险货物运输管理规定（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

三是邮政局下发《关于严密防范寄递企业及从业人员非法泄露用户使用邮政服务或快递服务信息的通知》，要求全行业开展寄递企业信息安全检查工作。

（六）绿色低碳物流提到议事日程

一是国家规划重视绿色物流发展。2012年，国务院相继印发《节能减排“十二五”规划》（国发[2012]40号）和《“十二五”循环经济发展规划》，提出要推进交通运输节能，实施绿色交通行动，提升运输工具能源效率，引导树立节能减排和绿色低碳发展理念。

二是低碳交通运输体系建设试点城市获批。根据交通运输部《关于印发〈建设低碳交通运输体系指导意见〉和〈建设低碳交通运输体系试点工作方案〉的通知》（交政法发[2011]53号）精神，北京、昆明、西安等16个城市低碳交通运输体系建设试点城市实施方案获得交通运输部批复。

三是交通运输节能减排专项资金下发。根据《交通运输节能减排专项资金管理暂行办法》（财建[2011]374号），交通运输部下发《交通运输节能减排专项资金申请指南（2012年度）》。专项资金优先支持领域有：公路基础设施建设与运营领域、道路运输装备领域、港航基础设施建设与运营领域、水路运输装备领域、交通运输管理与服务能力建设、交通运输节能减排试点示范项目。

物流业是新产业、新行业，新的经营业态和模式不断涌现，需要得到相应的政策支持。从影响行业中长期发展的角度看，目前我国物流业发展主要面临以下政策问题：

（一）“营改增”试点中交通运输业税负增加较多

目前，交通运输业税负增加较多是这次“营改增”试点中出现的突出问题。中国物流与采购联合会《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，2012年上半年，90.6%的试点企业实际缴纳增值税有一定程度的增加。与营业税体制对比计算，“货物运输服务”平均增加119.7%。造成这一问题的主要原因是税率偏高和抵扣不足。一是“货物运输服务”增值税税率从3%的营业税税率调整为11%的增值税税率，上调幅度过大。二是可抵扣进项税额偏少。在“货物运输服务”中，燃油、修理费等可抵扣进项税的成本所占比重不足40%，而有些还很难取得增值税专用发票，实际进入进项税额抵扣的比例更低。此外，存量固定资产不能抵扣，人力成本、路桥费、房屋租金、保险费等主要成本均不在抵扣范围，也是税负增加的重要原因。交通运输业税负增加较多，物流业各环节仍未实现税率统一，不符合“物流国九条”基本精神，也不利于物流业一体化运作。

（二）公路通行条件亟待改善

公路通行费收费过高、收费不合理和“乱收费”、“乱罚款”问题一直是物流企业及广大群众普遍关心的问题，也是影响物流企业持续健康发展的瓶颈。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，物流企业过路过桥费平均占公路货运型物流企业运输成本的三分之一左右。其中，大件运输、冷链物流企业占比还会更高。公路货运企业罚款支出已列入固定成本，部分汽车运输、大件运输企业占比更高。2011年，中央电视台连续推出《聚焦中国物流顽症》系列节目，对公路“乱收费”、“乱罚款”问题进行了集中报道。交通运输部等五部门联合开展收费公路专项清理工作。但据中央电视台最近的报道和物流企业反映，收费公路专项清理工作与社会期望还有较大差距，“乱收费”、“乱罚款”的“顽症”仍未得到有效治理。

（三）物流业用地难、地价贵

随着我国城镇化加快，城市扩容改造，原有物流用地急剧收缩，而新增物流用地难以保障。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，物流企业用地平均价格为30.7万元/亩，比上年上涨10%左右。其中，51.3%的企业用地价格在30万元/亩以上，12.8%的企业用地价格在50万元/亩以上。物流用地按照商业用地计价，导致用地成本过高，单靠经营物流业务实在难以承受。企业普遍反映，物流用地资源稀缺，土地供应难以保障，建设规划难以落地，征地阻力日益加大。与此同时，一些地方物流用地缺乏科学规划，造成资源浪费和重复建设。也有的地方以物流名义圈占土地，改变用途，更加剧了物流用地的紧张局面。

（四）城市物流基础设施落后

物流园区、配送中心以及仓库货场等城市物流基础设施，占地面积大、资金投入多、回收周期长，是带有公益性的城市主体功能区。随着城市扩容改造，原有物流仓库设施改作他用，而新建设施受土地资源和投资周期影响严重短缺，导致城市仓库租金呈持续上涨趋势。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，被调查企业中，2012年6月底租用的仓库平均租金为0.96元/平方米·天；长三角、珠三角地区仓库租金普遍进入1元时代；保税、冷链、医药等专业化仓库租金普遍较高，部分行业超过2元。高标准、现代化的物流配送基础设施紧缺，设施落后的老旧仓库、农民库占有较大比重，制约了配送效率的提升。城市配送缺乏停靠装卸作业配套设施，城市通行受到诸多限制。为规避通行限制，配送企业采用小型客车运货的现象比较普遍，不惜冒着被查处和罚款的风险。

（五）物流企业融资难、成本高

物流业资金需求量大，投资回收周期长。企业自有资金不能满足需要，普遍存在融资瓶颈。总体来看，物流企业融资渠道较为单一。一是银行贷款仍然是企业最主要的融资渠道。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，在被调查企业中，78.2%的企业融资选择银行贷款，6.4%的企业选择民间借贷，1.8%的企业选择上市融资。二是民间资本存在进入障碍。目前，在综合交通运输体系涉及的多种基础设施中，民间资本所占比例较低。主要是资本投入规模大、投资回收周期长、收益难以独立核算等现实问题，同时缺乏产业基金、股权融资、债券融资等市场化的融资模式和手段。三是融资成本较高。对于银行贷款融资，物流企业普遍反映，实际贷款利率依然较高，财务成本支出往往高于企业利润。

（六）物流业管理体制不适应行业发展的需要

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业。进入新世纪以来，我国物流业在国民经济快速发展和国家产业政策的支持下得到快速发展。但现行管理体制与物流业发展的需要不相适应。主要表现为：

一是缺乏专门的行业统筹和主管部门。物流业涉及部门越多，协调难度越大。2009年落实《物流业调整和振兴规划》以及2011年落实“物流国九条”政策，有30多个部门参与工作。多数省区市成立了类似的联席会议机制，但牵头部门有的在发改委、有的在经信（工信）部门、有的在商务部门或交通部门，甚至一个省内都有不同归属，形成上下不对口、左右不衔接。这种状况导致相应的政策很难出台，出台的政策又很难落实到位。

二是缺乏相对应的管理职能。尽管物流业的产业地位在国家规划层面已经确立，但管理职能并未落实到国民经济相关管理部门。从国民经济行业分类、产业统计、工商注册、土地使用及税目设立等方面，物流业都找不到对应的类别。

当前，我国物流业正处在转型升级的关键阶段，物流业相关政策的出台和落实是引导行业健康发展的重要手段。针对以上问题，提出以下促进我国物流业持续健康发展的政策建议。

（一）降低交通运输业税负，统一物流业各环节税率

建议将“货物运输服务”和“物流辅助服务”统一执行6%的税率。此举不仅符合“物流国九条”基本精神，有利于物流业一体化运作，体现了支持现代服务业发展的政策导向；而且符合试点政策中“改革试点行业总体税负不增加或略有下降”的指导思想，有效解决了试点中交通运输业税负大幅增加的问题；同时，减少了许多操作层面的麻烦，有利于降低税收征管成本，减轻企业负担，适应物流业一体化运作需要。建议设立“综合物流服务”税目，对运输、仓储、货代、配送等物流业务各环节实行统一税率、统一发票。在解决试点中出现问题的基础上，尽快在全国全行业推行“营改增”政策。

（二）创造物流运输车辆便利通行的环境

一是降低道路通行成本。降低收费公路收费标准，统一超限运输车辆收费标准，取消超限运输车辆不合理收费，实现超限运输证起运地统一办理。二是修订《收费公路管理条例》，细化公路收费使用规定，切断公路收费与地方收入的利益链条。完善收费公路通行费标准形成机制，出台收支审计机制和信息公开办法，加强社会监督。三是加强公路罚款制度约束。明确公路执法主体，规范文明执法行为，实行地方领导问责制。设立全国统一执法标准，减少执法自由裁量权。严格执行违法车辆在纠正违法行为后才能上路通行的规定，从起运地杜绝“只罚不纠”、“以罚代管”现象。

（三）改革物流用地制度

一是出台物流用地强制性规划。对纳入国家统一规划的物流园区等基础设施用地纳入城市总体规划，在用地指标上要优先考虑，鼓励物流企业进入物流园区集聚发展。新建居民小区、商业服务设施要明确规划配套建设装卸搬运等物流用地。二是实行严格的用途管制。对物流园区、配送中心等仓储类物流设施用地应立法保护，不得随意变更用地性质和规模。不得因为地价升高，强制物流用地无限度外迁。对新建物流设施用地作出硬性规定，只能用于物流服务活动，不得改变用途或转租。三是推行租地建库方式。建议地方政府不再将土地使用权一次性出让给物流企业，而是采取租赁方式。即在适合建设物流设施的地区统一规划建设物流园区，土地属国有，用途为物流。企业可租地建库，政府可用租金调节供需。这样，不仅可以有效杜绝以物流名义圈占土地问题，保证物流用地用作物流，而且可以减轻物流企业一次性投资的压力，体现政府支持物流业发展的政策导向。

（四）支持城市物流配送体系建设

结合城市产业布局和居民消费升级需求，加快形成多层次、梯级化的城市物流配送网络。整合利用现有商业、物流零售终端，增强城市末端配送的装卸搬运服务功能，统筹解决“最后一公里”问题。改变单一的用“通行证”和“禁限”进行城市货运管理的传统思路，针对不同经营性质、不同配送线路、不同车种、不同区域和时段进行分级分类通行管理。在用地紧张、交通问题突出的商业聚集区，推行共同配送和夜间配送方式。加快推广城市配送标准和技术应用，支持专业配送企业运用先进物流技术和装备，支持城市配送车辆更新改造。

（五）开辟多种融资渠道

积极推进物流产业基金试点工作。募集来自金融机构及大中型国有企业、民营企业及私人的多元化投资，按照“专家管理、组合投资、利益共享、风险共担”的原则进行运营，集中投资于符合规划的物流园区、物流中心、配送中心等物流设施建设和运营项目。对物流企业在股票上市、债券发行方面给予支持。降低企业准入门槛和股票发行成本，完善物流税收制度和会计制度，允许有发展潜力的物流企业发行长期债券，鼓励其推进股票上市。鼓励中小型物流企业在创业板市场发行股票融资。加强对中小型物流企业的贷款支持力度。

（六）改革物流业管理体制

二十年来的房地产政策篇7

摘要：本文通过阅读1995年以来20多种教育类主要期刊的200多篇文章，分析认为，关于“文化素质教育”理念的认识大致经过了三个阶段，逐步呈现认识内涵深刻、外延丰富、探索新思路的总体层次特点。最后探讨今后文化素质教育理念研究需要解决的问题和可能出现的趋势。

关键词：文化素质教育；理念；综述

1995年初原国家教委发布《关于开展大学生文化素质教育试点工作的通知》，成立了“加强高等学校文化素质教育试点工作协作组”，有计划、有组织地在52所高校开展大学生文化素质教育试点工作，正式拉开了文化素质教育的帷幕。此后，从52所试点学校开始、1998年全面推广，到现在经过20年的实践，文化素质教育已成为我国高等教育人才培养体系的重要组成部分，取得了很好的教学成果。随着实践的深入，理论认识也在不断深化和发展。其中关于“文化素质教育”的定位、途径的认识，相关研究探讨论文不断发表。但讨论“文化素质教育”理念、内涵，即什么是“文化素质教育”的论文却相对较少，且理解并不一致。笔者认为，随着全国各高校实践的发展，“文化素质教育”理念的认识应该日益准确，达成共识。为此，笔者通过阅读1995年以来发表在《中国大学教学》《中国高等教育》等20多种教育类主要期刊的200多篇文章，从学术史的角度回顾、分析认为，关于“文化素质教育”理念的认识大致经历了三个阶段，逐步呈现认识内涵深刻、外延丰富、探索新思路的总体层次特点。三个阶段的不同，既是时间上的推进，更是认识上不同层次的深化。

一、第一阶段：1995年至1998年的探索阶段

1995年，52所试点学校开始了文化素质教育的实践探索工作，与此同时理论上也发起了讨论。当时，我国高等教育中存在着重理轻文、人文教育薄弱等弊端问题，人文精神普遍失落。针对这样的情况，许多专家、学者大声疾呼，要求加强高校的人文教育。文化素质教育工作的提出，正是在这样的背景下产生的。因此，对“文化素质教育”内涵的最初阐释主要就是文、史、哲的基本知识，以及艺术的基本修养。正如周远清当时所讲，文化素质教育“主要是文史哲学科的基本知识、艺术修养、国内外的文化精华”。[1]这一阶段的论文总体也呈现这一特点。比如，张岂之认为“文化素质教育主要是人文精神的教育”，由于人文精神不直接地产生物质成果而被长期忽视，“因而在一定时间内对人文精神适当加以强调，是有必要的”。[2]杨叔子同样认为“无论是从目前教育中暴露出的一系列问题与社会上的严重时弊来考虑，还是从我国面向21世纪的建设与发展来考虑，应该是加强学生全面素质教育特别是人文素质教育的紧迫时刻了”。[3]阴天榜更明确概括文化素质教育的内涵为“提高文化素养；修身；弘扬人文精神”[4]，也是对人文精神的强调。当然，这一阶段的论文，也关注科学精神的教育，但体现的是对强调人文教育的一种补充，或者把两者看作是针对文理不同群体的两部分。比如，王义遒虽然提出“文化素质教育……应该包括人文教育和科学精神的培养两个部分”[5]的观点，但也赞赏“文科学生必须修读一定的理科课程，理科学生必须修读一定的文科课程”的实践方式。陈怡则把包含自然科学的文化素质看作是广义的内涵[6]。

总的来说，这一阶段各高校对文化素质内容和实质的理解有很大差别，许多院校，特别是理工科院校主要是对文化素质教育中人文精神和人文知识的强调。周远清在提到文化素质教育的起步时，也明确地总结说：“十年前，我们提出在高等学校开展文化素质教育，其中一个重要的动因，就是要改变我国长期以来形成的重理轻文和人文教育薄弱的状况，因此，当时我们特别强调加强文化素质教育主要是加强人文科学和社会科学，即文学、历史、哲学、艺术等方面的教育，当然也包括对文科学生进行自然科学方面的教育。这也是特定的历史时期，我们所提出的素质教育思想特定的内涵，”[7]周远清的这段话可以看作是对这一阶段特点恰当的总结。

二、第二阶段：1999—2005年的深入和发展阶段

在这一阶段，文化素质教育理念有三方面的发展和深入：（1）伴随着文化素质教育实践的深入，1998年教育部提出“三提高”的要求，即“提高大学生的文化素质、提高大学教师的文化素养、提高大学的文化品位与格调”。这一要求的提出，把提高广大教师的文化素养、提高大学的文化品位纳入到文化素质教育工作中，拓展、丰富了文化素质教育的内涵。（2）学者和高校教师更开始了对其“外延”[8]的探讨，关注文化素质教育与思想政治教育、专业知识教育的关系等。（3）人们对人文精神与科学精神的关系，及两者在整个文化素质教育中位置的理解更加准确。

在第三方面，朱冬英撰文，详细阐述了科学精神和人文精神的含义，并探讨两者的辩证关系：“人文精神和科学精神都是当代大学生不可或缺的，如果说，人文精神能够完善大学生的人格、心智的话，那么，科学精神则是一个创新型人才必备的素养。”作者认为，“高等学校的文化素质教育，既要重视大学生人文素养的培养，又要重视大学生科学素养的培养，只有人文和科学并重，才能培养出新世纪所需要的高素质的创新型人才。”[9]这样的认识，就把科学精神和人文精神整体性地看成了文化素质教育的两个方面，而不再是各自孤立的。这一阶段这样的文章还有不少，比如，陈怡认为“完整的教育是科学教育和人文教育协调融合的教育”[10]，娄延常还撰文探讨“科学教育与人文教育融合”的路径[11]。

随着“三提高”的提出，专家学者更加关注文化素质教育的内涵拓展，特别是教师素质的提高。张岂之专门撰文论述大学教师素质提高的必要性和途径，认为“提高大学教师的文化素质不能理解为是对教师文化水平的一种低估，而是从积极意义上阐述继续教育和终生教育的道理”，并提出“从专业出发”来提高大学教师文化素质的有效途径[12]。杨叔子认为，“教师，是办学的基本保证，也是全面推进素质教育的基本保证。教师，通过教化、熏陶、养成诸种方式，传道、授业、解惑，教书育人。”[13]钟秉林强调，“提高教师的文化素养，这是开展文化素质教育的关键。”[14]华中理工大学博士梁红通过分析认为：“大学教师不仅是校园文化的教育设计者，其本身文化素养所体现出来的师德、学识水平、人格魅力及教学艺术，也是校园文化的重要组成部分。在高校教师的选用及培养中，高文化素养正日益成为普遍要求。”[15]

文化素质教育与思想政治教育和专业知识教育的关系，即外延方面的探讨，在这一阶段也有不少相关论文发表。比如，范伟提出高校要进一步深入开展大学生文化素质教育，就应处理好专业教育与文化素质教育的关系、思想道德教育与文化素质教育的关系[16]。胡显章结合清华大学的实际工作认为，“在素质教育的理念中，文化素质教育与思想政治教育各有其自身的定位，但又相互交融。文化素质教育是基础，而思想政治教育是灵魂。”[17]汪青松结合安徽师范学院的做法，提出“文化素质教育要以思想政治教育为方向，思想政治素质要以文化素质为基础”[18]。白解红结合湖南师范大学的探索，认为：“专业素质教育同文化素质教育在育人目标上是一致的，但在育人的功能上却各有侧重，前者强调知识的传授和专业技能的训练，后者重视价值观念的确立和精神情操的陶冶。”[19]张岂之在谈到文化素质教育与专业课教学关系时，认为应把文化素质教育引向专业课，并举了重庆医科大学的例子[20]。

总之，在这一阶段上，文化素质教育中人文精神和科学精神相融合的认识已经得到共识，专家学者更多的是讨论应该和如何提高高校教师的文化素养，并分析文化素质教育与思想政治教育和专业知识教育的关系。2005年，教育部提出“三结合”，即：文化素质教育与教师文化素养的提高相结合、文化素质教育与思想政治教育相结合、人文教育与科学教育相结合。“三结合”的提出，既是进一步提高全国高校文化素质教育工作的新要求，也是对这一阶段学术研究成果的一种总结与提炼。

三、第三阶段：2005年至今趋于成熟和不断创新阶段

2005年是文化素质教育提出和实践整十年的时候，因此，到2005年人们开始有意识地总结开展这项工作以来实践上的经验和理论上的成果。同时，学者和教育工作者对“文化素质教育”理念的认识更加开阔，不断创新。从此后三年的文章看，人们对这一理念认识趋于成熟，共识广泛，但对于究竟什么是“文化素质教育”这一基本问题还有待认同。

2005年开始，一些总结和回顾类的文章较多地出现。周远清的《从“三注”、“三提高”到“三结合”——由大学生文化素质教育看高等学校素质教育的深化》一文，肯定了十年来文化素质教育的成绩，分析了从“三注”到“三提高”的认识飞跃，提出了“三结合”的新要求。张楚廷的《大学文化素质教育十年断想》中认为：“1995年在中国兴起的文化素质教育是大学的一次觉醒……这次觉醒有其时代的必然性，它会更加成熟，产生更深远的影响。”[21]宋彩萍等在《文化素质教育内涵探讨》中对十年来学者关于文化素质教育定位、内容、目的的观点进行了总结，并借鉴马克斯·韦伯的“理想类型”法对文化素质教育的概念进行了自己的探索[22]。苗文利等学者也撰文从“通识教育”[23]角度进行了总结。

近几年来，一方面，专家学者不断深入探讨文化素质教育的理念。顾沛重视“科学素质教育”，认为理工类教师对文化素质教育不够了解、对文化素质教育课程不够擅长，以致“以科学素质教育为主体的文化素质教育课程开设的数量不多，总体质量不高”[24]。冯刚通过对文化功能、大学文化特点的分析，强调“大学文化素质教育首先强调的是能够推动或有利于大学生全面发展的素质教育”，并认为文化素质教育与思想政治教育的关系不是“相互结合”的问题，而是“文化素质教育应坚持以德树人的思想，把思想政治教育放在核心地位，使之渗透到文化素质教育的各方面、各层次”[25]。尤其值得一提的是，由教育部主办、南开大学承办的“科学素质教育课程骨干教师高级研修班”在2008年11月举行，研修班取得了丰富的成果，会议指出过去文化素质教育，虽有强调科学与人文的“两翼齐飞”，但也“较侧重于人文的一翼”，而“现在的文化素质教育……我们认为应该更加注重科学精神与人文精神两翼并重，‘你中有我、我中有你，有机地相互融合”[26]；周远清说，南开大学科学素质教育包括今天的实践探索，“为文化素质教育开辟了一个新的领域”[27]。

另一方面，很多学者和教学工作者提出了新的建设性意见和观点，对以后这一问题的研究和实践工作都有重要的意义。沈亚平、索海军从全球化、加强大学生思想政治教育、推进文化素质教育工作三个方面论述了加强大学生文化能力培养的重要性，并认为“文化素质教育今后工作的重点是充分发挥广大学生的主体作用，从文化素质教育转到文化能力培养上来”[28]。谢卫平分析认为“加强和谐文化建设，努力培育大学生的和谐精神是高校文化素质教育的重要内容”[29]。杨叔子根据党的十七大报告的有关论述，进一步分析了文化素质教育的几个方面。曹剑辉通过“科学发展观的前提是发展”、“以人为本是核心”、“实施全面、和谐与可持续发展是目的”三方面分析了科学发展观与大学文化素质教育的关系，并认为“高等院校实施大学生文化素质教育是高校贯彻落实科学发展观的重要举措”[30]。这些文章，对今后研究都有很强的借鉴意义。

四、余论

文化素质教育从提出至今，已有20年的历程，在实践基础上的理论探讨不断深入发展，取得了很大的成绩。实践继续发展，理论研究也会更加深刻。我们认为，在今后一段时间，专家和学者们对于文化素质教育理念上，可能会在以下几方面继续作深入的探讨：

（1）文化素质教育的内涵，即究竟什么是文化素质教育，这一概念至今还没有经典的定义，有待于取得更广泛的共识。我们认为，这一概念之所以不能统一，恰恰是因为实践的丰富和多样化，在实践基础上表现出了针对这一理念的认识角度不同。今后理论的研究肯定还要对这一最基本概念作深入探讨，不断充实，日趋准确和完善。

（2）文化素质教育的外延不断扩展、丰富。文化素质教育与思想政治教育和专业知识教育的关系依然是研讨的重点，是绕不开的问题。与此同时，还有一些问题已经为学者提出，需要解决。比如，网络的使用日益普及，而由于网络教育与传统的学校教育有许多不同的特点，这就给当前高等学校开展的大学生文化素质教育提出了许多新的课题。如何利用和适应网络进行高校的素质教育，是一个亟待解决的课题，很多专家提出意见，还须完善。很多教学工作者提出，文化素质教育重在氛围特别是校园氛围，这就提出了建设一个什么样的校园文化来熏陶学生的文化素质。一些学者已有探讨，但还不是很广泛。学校环境、类型、学术背景等具体情况不同，开展文化素质教育实践侧重不同，因此理论上角度也有差别。很多教育工作者以自己所在高校的实际工作为出发点，谈了很多认识。今后，随着文化素质教育向广度和深度的进军，会出现更多的这类探索的方式和成果。

（3）时代精神的融入。21世纪的文化素质教育，应该也必须融入这个时代的精神。随着党的十八大精神特别是十八届三中、四中全会精神的深入学习和贯彻，中国梦的追求、社会主义核心价值观的践行、市场经济的不断完善和发展——这些赋予了我们新的时代精神：和谐的精神、科学发展的要求、奥林匹克的精神、竞争合作与诚信精神、法治精神。这些时代的精神，应该如何融入当代的大学生文化素质教育中来，是一个不容忽视的问题。同时，随着人类大融合、大发展，文化素质教育必然要面对全球化和文化多元化的挑战，这就要求文化素质教育要拓展文化视野，在科学借鉴世界先进文化的基础上提高民族文化自信和创新能力。杨叔子等专家已有论述，但还不够广泛，2012年及以后的若干年，这将是一个值得关注的题目。

当然，理论探讨会不断丰富，有些会加深原有认识、有些可能会改变原有判断；实践还会不断提出很多新的问题、矛盾，需要我们继续研究解决。我们相信，在教育部的领导下，随着全国各高校文化素质教育的深入实践，文化素质教育理论的研究会不断深入，取得更多的优秀成果。

参考文献：

[1] 国家教委高等教育司编. 文化素质教育与人才成长[M]. 北京：高等教育出版社，1996.

[2] 张岂之. 关于深化文化素质教育的几点思考[J]. 清华大学教育研究，1998（3）.

[3] 杨叔子. 身需彩凤双飞翼??谈高校加强文化素质培养问题[J]. 世界科技研究与发展，1995（12）.

[4] 阴天榜，张建华. 对大学生文化素质教育内涵与特征的认识[J]. 高等农业教育，1997（5）.

[5] 王义遒. 文化素质教育几个问题的再探讨[J]. 高等理科教育，1997（4）.

[6] 陈怡. 关于大学生文化素质教育的思考与实践[J]. 高等工程教育研究，1995（4）.

[7] 周远清等. 从“三注”、“三提高”到“三结合”——由大学生文化素质教育看高等学校素质教育的深化[J]. 中国高等教育，2005（22）.

[8] 目前普遍的认识，是把素质划分为思想政治素质、业务素质、文化素质、身心素质四个方面。因此，笔者把文化素质（教育）同其他方面素质（教育）的关系，看作是文化素质（教育）的外延方面.

[9] 朱冬英. 关于大学生文化素质教育目标的理性思考[J]. 江苏大学学报，2002（1）.

[10] 陈怡. 开创文化素质教育新局面的理论思考与实践探索[J]. 中国大学教学，2001（1）.