房地产经营与管理

房地产经营与管理（共12篇）

房地产经营与管理 篇1

在高等职业教育院校中, 所开设的房地产经营与管理专业, 其人才培养目标更注重于学科实践应用型人才的培养。其不仅要求学生能初步掌握当前我国房地产业经营与管理的基本方针、政策、法规以及制度, 而且要求能够具备实际从事房地产业估价、开发、经营、市场营销等业务的能力, 具备利用学科知识实践处理房地产相关问题的能力。

一、优化课程设置, 为学生构架合理的知识体系

房地产业作为一个综合性的产业, 它与建筑业、商业、金融业、旅游业、服务业都有着密切的联系和相互协作发展的过程。为实现房地产业高级应用型人才、复合型人才的培养目标, 在专业课程设置中就应适当加强课程的纵向深度和横向宽度, 从而使得各类学科门类得以相互交叉、相互渗透, 以形成一个相互连贯的知识结构体系。

为此, 在专业课程设置时, 一方面应加强学科设置的纵向深度, 要求以房地产经营与管理为专业核心, 并辅以房地产财务管理、房地产估价方法、房屋建筑学、建筑工程预算学等相关房地产课程, 使学生能更加深入的了解房地产开发、营销、管理等不同的业务领域的房地产知识;另一方面, 还应加强学科设置的横向宽度, 通过在专业中设置西方经济学、数学、测量学以及语言类和信息类等学科, 以更好的开拓学生视野、丰富学生的知识内涵, 为培养复合型人才、应用型人才的需要打下良好的基础。

二、重视实践应用, 以培养学生的实践应用能力

在高职房地产经营与管理专业的教学中, 应重点将学科知识与实践应用相结合, 通过将课堂教学、模拟教学、企业实习、各类房地产业务大赛等贯穿于整个教学过程中, 以形成一个能够有效培养学生学科应用型与创新型的新教学体系。

(一) 提高课堂教学中的实践应用。为达到培养房地产业高级应用型人才、复合型人才的人才培养目标, 在课堂教学中, 教师应改变传统的照本宣科的教学方法, 通过加强课堂教学中的实践环节, 以及采用多样化的教学方法, 以实现教学质量与教学效果的提升。一是应在教学中积极利用多媒体技术。这样不仅能更好激发学生的学习兴趣, 而且通过将课本中的知识概念, 以多媒体图像、影音、文字的方式进行展现, 也有利于学生对房地产相关知识的理解与掌握。同时, 利用多媒体技术, 在教学中模拟案例、模拟实务时, 还可以具体展现出房地产企业的市场环境和经营运作过程, 它所具有的直观、生动的特点, 使学生也更容易在创设的情境中进行深入的分析与思考。二是应在教学中多开展实践活动。在课堂教学中, 教师还应结合教学内容多组织学生开展一些实践模拟活动, 以实现学生学科应用能力的培养。例如, 在教学中可以指导学生对某类房地产商品的市场需求状况、价格走势、消费者喜好等问题进行系统的调查与研究, 并让学生自行完成调查问卷设计、数据统计、撰写分析报告的全过程。通过开展多样化教学实践活动, 不仅有助于学生加深对知识点的掌握, 而且有助于培养学生对问题的归纳与总结能力, 有助于实践应用能力的提升。

(二) 提高企业实习教学的效果。到企业实习, 是学生将学科知识应用于房地产经营管理实践的关键环节。良好、有效的实习教学, 不仅有助于学生学生熟悉与掌握相关实践环节, 加强了学生对房地产经营、管理、开发的动手操作能力, 而且有助于培养学生的学科实践应用能力, 使学生在毕业后能更快的适应房地产经营与管理中各类型岗位的需求。为此, 应尤其重视学生到企业实习的机会, 并提高企业实习的效果。一是应选择适宜的实习企业, 最好是选择能集房地产经营、开发、管理于一体的大型房地产企业, 或者是选择在不同房地产企业分阶段实习;二是应合理安排实习时间, 在尽量避开学生找工作的高峰阶段开展实习, 并应考虑实行弹性化的企业实习制度, 在学习情况不紧张的基础上, 可适当允许学生自行申请实习。

三、应用案例教学, 以拓展学生视野, 实现学科应用能力的提升

为更好的凸显出教学的实用性与针对性, 在教学中还应当积极采用案例教学法, 通过大量真实、经典、新颖的案例, 以激发学生的学习兴趣, 引导学生在案例中设身处地去分析、思考与讨论, 从而更好的启迪学生智慧, 发展学生智力, 实现学生学科知识应用能力的提升。例如, 在教学中教师就可以选择“SOHO中国”这一案例, 让学生在了解其发展进程的基础上, 通过查阅资料和探讨以得出其具体的产品策略、定价策略、渠道策略和促销策略, 从而得出SOHO中国是如何发展成为目前北京最大的房地产企业, 也使学生进一步加深了对房地产营销策略重要性的理解与认识。又例如, 可以结合当前“全生命周期绿色住宅”、“新住宅运动”等新的房地产开发经营观点, 让学生分组探讨哪些房地产开发经营模式更容易受市场青睐等等。总而言之, 教师通过精心选择这些具有典型性、新颖性和真实性的案例, 并将其融入到实际教学当中, 不仅可以使学生更准确的把握当前房地产市场的时代脉搏, 而且有利于学生更敏锐的捕捉现实中的问题, 有利于培养学生实际分析问题与解决问题的能力。

总结

为满足高职房地产经营与管理专业对应用型人才、复合型人才的培养目标, 我们应积极通过优化课程设置、重视课堂实践、提高企业实习效果以及采用案例法教学等多种方式, 以切实实现该专业人才培养模式的优化与改良, 进而有效提升对房地产专业人才的培养质量, 为我国房地产业输送更多、更高质量的学科应用型人才与复合型人才。

参考文献

[1]黄燕, 艾小锋.浅谈高职房地产经营与管理专业人才培养模式[J].职业教育研究, 2011 (04) .

[2]程阅.高职房地产专业培养模式的探究[J].科教导刊, 2013 (01) .

房地产经营与管理 篇2

练习题

（一）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产也称为（）A.动产

B.不动产

C.固定资产

D.流动资产 2.根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（）A.6000万

B.5000万

C.4000万

D.3000万 3.地产经营管理个别风险属于（）A.系统风险

B.非系统风险 C.自然风险

D.政治风险

4.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A.筹资成本低

B.灵活性强，见效快 C.不受市场利率变化的影响

D.所筹资金无需偿还

5.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（）A.没收

B.征用

C.买卖

D.无偿占有

6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（）A.编制招标文件

B.分发招标文件 C.编制和送审标底

D.制定评标、定标方法

7.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（）A.公开招标

B.半公开招标 C.邀请招标

D.议标 8.中国土地市场是（）A.土地所有权 市场

B.土地收益权市场 C.土地使用权市场

D.土地占有权市场

9.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）A.产权过户手续

B.变更登记手续 C.交易许可手续

D.法律公证手续 10.办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（）A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档 B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档 C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档

D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档

11.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（A.政府规定的期限

B.房屋所占土地的使用年限 C.出租人指定的期限

D.原租赁合同规定的期限 12.土地出让的底价是指（）A.市场地价

B.评估地价

C.基准地价

D.标定地价

13.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（）A.土地面积和形状

B.地质和地势 C.房地产坐落的位置

D.建筑物的外观和质量 14.国家对土地评估机构实行的制度是（）A.评估报告审查

B.资格认证 C.评估项目报批

D.人员审定

15.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（））A.常规公共服务

B.专项服务 C.特约服务

D.日常生活服务 16.物业管理公司与业主管理委员会的关系是（）A.上下级关系

B.管理与被管理的关系 C.领导与被领导的关系

D.委托人与被委托人关系 17.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的（）A.G

B.W

C.W’

D.G’ 18.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（）A.评估价格

B.市场价格 C.理论价格

D.抵押价格 19.房地产收益分配体系的建立取决于（）A.房地产开发成本的构成 B.房地产市场价格的构成 C.房地产市场结构

D.房地产产权结构 20.城市规划是房地产经济调控的（）A.经济手段

B.技术手段 C.行政手段

D.法律手段

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.房地产业在国民经济发展中具有（）A.基础性

B.带动性

C.支柱性

D.先进性

E.能动性

22.房地产经营管理企业可以分为（）A.房地产开发经营企业

B.房地产施工承包企业

C.房地产市场中介服务企业

D.房地产物业管理企业 E.房地产金融保险企业

23.房地产经营管理项目可行性研究可以分为（）A.机会可行性研究阶段

B.投资可行性研究阶段 C.设计可行性研究阶段

D.初步可行性研究阶段 E.最终可行性研究阶段

24.房地产经营管理企业的自有资金主要包括（）A.国家财政拨款

B.企业注册资本金 C.社会筹集资金

D.企业公积金 E.股本金

25.征用农业用地补偿费的构成是（）A.土地补偿费

B.安置补偿费 C.地上附着物补偿费

D.青苗补偿费 E.拆迁补偿费

26.房地产市场基本构成要素为（）A.市场运行客体

B.房地产市场管理组织 C.市场运行主体

D.房地产市场中介组织 E.市场运行的行为方式

27.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（）A.地租

B.利润

C.维修费

D.折旧费

E.管理费

28.房地产中介服务组织必须履行的义务有（）A.遵守有关法律、法规和政策

B.遵守自愿、公平、诚信的原则 C.按照核准的业务范围从事经营活动

D.按规定的标准收取费用 E.依法缴纳税费

29.房地产开发企业财务报表体系包括（）A.资产负债表

B.损益表 C.现金流量表

D.利润分配表 E.会计科目表

30.房地产法律体系的三个子体系是（）A.土地法体系

B.住宅法体系 C.房地产法体系

D.城市规划法体系 E.房地产市场管理法体系

三、简答题（本大题共4小题，共30分）31.房地产经济有哪些特征？（7分）

32.房地产商品的买卖具有哪些特点？（9分）

33.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。（8分）34.房地产项目的开发成本有哪几项费用构成？（6分）

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）35.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。36.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。

答案

三 简答题答案

31（1）房地产位置的不可移动性。

（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。（4）房地产经营运动过程的统一性。（5）房地产的基础性、先导性和带动性。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。

32（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。

（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。

33（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。

（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。

（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。

（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。

房地产经营与管理练习题

（二）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产开发一级资质等级企业的注册资本不能低于（）A.500万元

B.1000万元 C.2000万元

D.5000万元

2.下列风险属于房地产经营管理个别风险的是（）A.通货膨胀风险

B.资本利率风险 C.财务风险

D.经济周期风险

3.房地产经营管理的前提和起点是（）A.房地产经营管理可行性研究 B.房地产经营管理风险研究 C.房地产经营管理市场研究 D.房地产经营管理决策研究

4.以划拨方式取得的土地使用权，国家颁发的是（）A.国有土地使用权证

B.选址意见书 C.建设用地批准书

D.黄证

5.《中华人民共和国土地管理法》规定，省级人民政府关于征地的审批，基本农田以外的耕地一次超过（需国务院批准。A.25公顷

B.30公顷 C.35公顷

D.40公顷

6.土地所有权在经济上实现的形式是（）A.利润

B.成本 C.地租

D.税收

7.决定级差地租的因素是（）A.土地经营权垄断

B.土地所有权垄断 C.特殊地段具有特殊的使用价值

D.土地位置的差别

8.按规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，征收个人所得税的税率为（A.20%

B.10% C.按房价实行累进税率

D.免征所得税

9.以出让方式取得的土地使用权，国家颁发的是（）A.建设用地批准书

B.选址意见书 C.国有土地使用权证

D.绿证

10.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，建筑业营业税税率为（）A.2%

B.3% C.5%

D.5.6% 11.有助于降低工程成本的房地产建设工程项目招标方式是（）A.公开招标

B.邀请招标 C.单独招标

D.议标

12.建立房地产市场的关键是（）），）A.房地产价格体系

B.房地产资源配置体系 D.房地产市场法制体系 C.房地产中介服务体系

13.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的出让年限为（）A.30年

C.70年

B.50年 D.99年

14.房地产价格是指（）A.房屋本身的价格

B.把房产和地产结合在一起所形成的价格 C.房地产商品在市场交易中形成的价格

D.关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格 15.物业管理公司不能（）A.制定小区管理办法 B.要求管委会协助管理

C.选聘专业公司承担专业管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定 16.耕地占用税的计税依据是（）A.占用耕地的面积

B.农作物的产值

D.占用耕地前土地所有者的收入 C.占用耕地的补偿费

17.下列房地产企业的资产中属于其他资产的是（）A.商誉

C.开办费

B.特种储备物资 D.非专利技术

18.下列属于拆迁安置补偿费的有（）

①安置劳动力补偿费②私人财产补偿费③私房折价④搬家费 ⑤安置用房费⑥临时设施费⑦拆迁征地管理费 A.①②④⑤

C.③④⑤⑥

B.①②⑥⑦ D.③⑤⑥⑦

19.房地产中介服务属于（）A.第一产业

C.第二产业

B.第二产业 D.信息产业

20.国家对房地产经济调控采取的手段主要是（）A.对国有房地产企业的调控 C.对房地产市场的调控

B.对房地产资源的调控 D.对房地产政策和法律的调整

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.在目前条件下，房地产股票按其资金所有权性质可以分为（）A.国家股 C.法人股 E.外资股 B.企业股 D.个人股 22.优先股股东享有的权利有（）A.优先认股权

B.优先参与利润分配权 C.优先售股权 D.参与经营管理权

E.剩余财产优先分配权

23.国际上确定住房标准大体上有（）A.最低面积标准，即每一个人应当拥有的居住面积

B.发展中国家标准，即每一个人至少拥有不低于7平方米的居住面积 C.世界上公认舒适标准，即每个家庭应当拥有一套住房 D.发达国家标准，即每一个人拥有一间住房

E.富裕程度标准，即每一个人拥有至少30平方米的居住面积 24.经济适用住房的特点包括（）A.社会保障性

B.经济性 C.舒适性 D.适用性

E.设计科学性

25.房地产开发经营管理大体可分为（）A.研究决策阶段

B.土地申报阶段 C.施工建造阶段

D.市场销售阶段

E.物业管理阶段

26.物业管理启动阶段的工作包括（）A.物业管理人员选聘和培训 B.制定规章制度 C.物业接管验收 D.业主或用户入住

E.产权备案和档案资料库的建立

27.房地产建设工程项目投标书评价的主要指标有（）A.投标单位社会信誉

B.报价

C.工期

D.设计施工质量水平

E.优惠条件

28.土地使用权转让市场的主要形式有（）A.出售

B.拍卖 C.交换

D.赠予

E.出租

29.除房地产在生产和流通中的因素外，影响房地产价格的主要因素有（A.市场因素

B.自然因素 C.社会因素

D.经济因素

E.行政因素

30.确定房地产中介人或房地产中介服务企业服务价格的方法有（A.根据不同的交易面积，按一定数额提成的方法 B.按照交易额，根据一定的比例提成的方法 C.封顶的方法 D.保底的方法））E.包价的方法

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）31.签订房地产建设工程承包合同时，双方应具备的条件有哪些? 32.房地产市场与其他市场相比有哪些特性? 33.我国住房供应新体系的内容是什么? 34.我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些? 35.为什么房地产市场是不完全竞争的市场?

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）

36.试结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。37.试述我国加强对房地产经济宏观调控的必要性、内容及措施。答案

房地产经营与管理练习题

（三）一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的（）A．第一产业 C．支柱产业

B．新兴产业 D．朝阳产业

2．国家颁发的“建设用地批准书”针对的土地使用权证取得方式是（）A．划拨 C．招投标

B．出让 D．转让

3．下列选项中，属于区域性开发的是（）A．城市综合开发 C．房地产单项开发

4．中国土地市场的基础为（）A．集体所有制 C．国家所有制

B．私有制 D．公有制 B．房地产综合开发 D．国土开发

5．土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给（）A．无弹性 C．弹性较小

B．弹性较大 D．弹性无法确定

6．我国的房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供的住房是（）A．经济适用房 C．商品房

B．廉租房 D．公房

7．通过市场方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建设好的房屋以市场方式售出的房地产市场类型是（）A．城市土地开发市场 C．房地产交易市场

B．房地产开发建设市场 D．房地产金融市场

8．物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到（）A．用户入住

C．业主委员会的正式成立

B．产权备案和档案资料管理 D．确定了服务标准

9．契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。我国契税实行的比例税率的范围是（）A．1％～3％ C．4％～6％

B．3％～5％ D．5％～7％

10．房地产经营管理的前提和起点是（）A．房地产经营管理可行性研究 C．房地产经营管理市场研究 11．决定级差地租的因素是（）A．土地经营权垄断

C．特殊地段具有特殊的使用价值

B．土地所有权垄断 D．土地位置的差别 B．房地产经营管理风险研究 D．房地产经营管理决策研究

12．下列选项中，不属于物业管理公司权限的是（）A．制定小区管理办法

C．选聘专业公司承担专业管理业务

B．制止违反规章制度的行为

D．改变业主管理委员会不适当的决定 13．房地产中介服务属于（）A．第一产业 C．第三产业

B．第二产业 D．信息产业

14．某成套住宅房屋的原价为每平方米3000元，重置价格为每平方米5000元，成新率为0.7，原建筑面积为200平方米。若以重置成本法计算，该房屋的价格为（）A．42万元 C．70万元

B．60万元 D．100万元

15．房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（）A．研究决策阶段 C．市场销售阶段

B．生产阶段 D．物业管理阶段

16．根据建设部2000年3月29日颁发的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发二级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应不少于（）A．1年 C．3年

B．2年 D．4年

17．我国承担房地产建设工程项目的监理机构是（）A．建设单位 C．政府建设主管部门

B．承建单位

D．取得监理资格的专门机构

18．房地产经纪业存在和发展的基础是（）A．佣金 C．差价

B．手续费 D．信息费

19．根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起（）A．10日 C．20日

20．房地产买卖必须遵循的程序是（）A．受理——验证——确权——调查——估价——立契——报批——归档 B．受理——验证——调查——确权——估价——报批——立契——归档 C．受理——确权——调查——估价——报批——立契——归档

D．受理——验证——确权——调查——估价——报批——立契——归档

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21．经济适用住房的特点有（）A．社会保障性 C．舒适性 E．设计科学性

22．房地产开发经营管理大体可分为（）A．研究决策阶段

B．土地申报阶段 B．经济性 D．适用性 B．15日 D．30日 C．施工建造阶段 E．物业管理阶段

D．市场销售阶段

23．与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A．筹资成本低 C．灵活性强、见效快 E．不受市场利率变化影响

24．房地产经营管理的宏观经济决策内容主要包括（）A．研究房地产投资方向 C．确定房地产投资结构 E．决定房地产投资的地区

25．商业用房租金的形式一般有（）A．固定租金

C．固定租金或百分率租金 E．固定租金加百分率租金

26．影响房地产价格的因素有（）A．心理因素 C．社会因素 E．行政因素

27．房地产市场运行的方式决定于交易的（）A．内容 C．时间 E．数量

28．我国目前房地产的收费大体上包括（）A．土地转让费 B．设施和设备补偿费

C．国家在房地产管理中的管理费和服务费 D．房地产交易中的手续费和服务费 E．各种工本费

29．房地产业结构平衡主要表现在（）A．房地产业各类相关房地产企业比重的平衡 B．房地产业内部各类房屋供求平衡 C．房地产业发展地区平衡 D．房地产业经济发展趋势的平衡 E．房地产业发展与国民经济发展的平衡

30．下列选项中，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有（）A．经济适用房 C．廉租房 E．利率

B．税收 D．地租 B．方式 D．目的 B．自然因素 D．经济因素 B．百分率租金 D．累退租金

B．确定房地产投资规模 D．进行房地产投资可行性论证 B．所筹资金无需偿还 D．筹资规模相对较大

三、简答题（本大题共4小题，第31、32小题各6分，第33、34小题各9分，共30分）31．简述房地产经营管理风险中系统风险的主要类型。32．简述物业管理专业化的含义。

33．房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？ 34．我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些？

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）35．结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。

36．结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。

房地产经营与管理练习题

（四）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1、在我国的房地产供给体系中，由国家定价并向低收入者提供的住房是（）A、经济适用房 C、商品房

B、廉租房 D、公房

2、国家颁发的“建设用地批准书”是针对下列何种方式取得的土地使用权证?（）A、划拨 C、招投标

B、出让 D、转让

3、下列选项中，作为物业管理专项服务的补充和完善的是（）A、常规公共服务 C、特殊服务

4、房地产经营管理的客体是指（）A、企业营业执照 C、房地产企业

5、房地产经营管理资金主要来自于（）A、自有资金和借入资金 C、企业注册资金和赠与资金

B、自有资金和企业股本 D、抵押货款和社会集资 B、房地产商品 D、物业管理机构 B、特约服务 D、个性化服务

6、房地产经纪业存在和发展的基础是（）A、佣金 C、差价

B、手续费 D、信息费

7、下列选项中，不属于物业管理公司职责的是（）A、制定小区管理办法

C、选聘专业公司承担专业管理业务

B、制止违反规章制度的行为

D、改变业主管理委员会不适当的决定

8、下列选项中，不发生土地使用权转让的流通方式是（）A、出售 C、抵押

B、赠与 D、交换

9、土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给状况是（）A、无弹性 C、弹性很小

10、房地产中介服务属于（）A、第一产业 C、第三产业

B、第二产业 D、信息产业 B、弹性较大 D、弹性无法确定

11、土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和（）A、划拨 C、抵押

B、出让 D、交换

12、根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产开发主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起（）A、10日内 C、20日内

B、15日内 D、30日内

13、下列选项中，属于房屋成本租金构成的是（）A、地租 C、利润

B、保险费 D、维修费

14、解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、仲裁、诉讼和（）A、解除 C、协商

B、变更 D、终止

15、房地产赠与和继承，都是房地产权利（）A、有偿转让的行为 C、无偿转让的行为

B、私下转让的行为 D、公开转让的行为

16、下列选项中，属于物业管理中的常规性公共服务的是（）A、开办图书室 C、代请保姆

B、为住户收洗衣物 D、日常清扫保洁

17、下列选项中，属于区域性开发的是（）A、城市综合开发 C、房地产单项开发

18、中国的土地市场基础为（）A、集体所有制 C、国家所有制

19、房屋出售是一次性让渡房屋的（）A、所有权和使用权 C、收益权和处分权

B、占有权和处分权 D、使用权和占有权 B、私有制 D、公有制 B、房地产综合开发 D、国土开发

20、我国房地产市场调控的内容不包括（）A、房地产业与国民经济协调发展调节 B、政策性房地产开发调节 C、房地产供求平衡调节 D、房地产收益分配调节

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21、现金流量可以分为（）A、经营活动产生的现金流量 C、开发活动产生的现金流量 E、筹资活动产生的现金流量

22、影响房地产价格的因素有（）A、社会必要劳动时间 C、社会因素 E、行政因素

23、除了地价和土地利用规划之外，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有

（）

B、自然因素 D、经济因素

B、投资活动产生的现金流量 D、销售活动产生的现金流量 A、限价 B、税收 C、廉租房 D、地租

E、利率

24、房地产经营管理决策目标应满足的条件有（）A、针对性 B、明确性 C、层次性 D、可行性

E、科学性

25、房地产工程项目的招标方式有（）A、公开招标 B、半公开招标 C、邀请招标 D、邀请议标 E、议标

26、“两税一费”指的是（）A、营业税 B、所得税 C、城市建设维护税 D、管理费 E、教育费附加

27、在目前条件下，房地产股票按其资金所有权性质可以分为（）A、国家股 B、企业股 C、法人股 D、个人股 E、外资股

28、与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A、筹资成本低 B、所筹资金无需偿还 C、灵活性强、见效快 D、筹资规模相对较大 E、不受市场利率变化影响

29、在市场经济条件下，市场本身存在着许多弊端，市场调节往往会“失灵”，其原因是A、事后性 B、短期性

C、会引起垄断 D、会形成外部的经济 E、对某些公共部门无效

30、我国目前房地产的收费大体上包括（）A、土地转让费 B、设施和设备补偿费

C、国家在从事房地产管理活动中收取的各种管理费和服务费 D、房地产交易中的手续费或服务费 E、各种工本费

三、简答题(本大题共4小题，第31、32小题各6分，第33、34小题各9分，共30分)

31、简要说明我国目前的住房供应体系。

32、简要说明房地产市场经济与房地产收益分配的关系。

33、简要说明国家征用农村土地时，土地发生了哪些经济和使用性质的变化。

（）

34、简述国家对房地产经营管理进行宏观调控的必要性。

四、论述题(本大题共2小题，每小题15分，共30分)

35、结合我国传统公房的租赁关系，论述目前廉租房租赁关系改革的原则和措施。

36、结合我国房地产价格实际运行状况，论述房地产价格管理的主要任务。

房地产开发经营风险管理 篇3

房地产业在我国国民经济发展过程中扮演了重要的角色，曾一度成为国家的支柱产业。然而随着房地产业的高速发展，一些社会问题也随之而来，如部分地区房价过高，社会上房地产供应结构不合理，导致有效需求不足，房价收入比过高，居民难以承受等。这些问题得到国家的高度重视，近年来，房地产宏观调控政策层出不穷，房地产开发企业面临的风险也比任何时候都要大。因此，盲目的房地产开发活动必然给企业带来巨大的风险，选择房地产开发经营风险管理作为研究内容，具有重大的现实意义。

一、房地产开发经营的流程及特点

房地产开发是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金，设计、建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目全生命周期一般包括四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。

房地产开发经营具有投资规模大、开发周期长，受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制等特点。房地产开发项目的特点决定了项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。

二、房地产开发经营的风险分析

(一)房地产开发过程的风险分析

由于各阶段所进行的工作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同。房地产开发经营的整个过程可以分为投资决策、土地获取、项目建设及项目租售四个阶段，在这一过程中，风险发生的概率依次减小。投资决策阶段由于不确定性因素众多，故风险发生的概率最大，而此时，由于处于房地产开发之初，资金的投入量并不大，故如此时发生损失，一般从货币量上来看并不巨大。而随着工程的持续进行，不确定性日益减少，而投入的资金量却日益增大，如此时风险成为现实，那么企业将面临无法挽回的损失。

1.投资决策阶段风险分析

在房地产开发经营中，这一阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中处于被动局面。其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。

2.土地获取阶段风险分析

这一阶段的主要工作有:地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是:地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是地块、地段选择失误，地块价格与价值相背离，地块不利于设计规划，地块整治费用太大，调查对象有误，购房者心理和行为分析出现偏差，产品的市场客户群判断失误，产品市场定位失误等。

3.建设阶段风险分析

这一阶段主要风险是指在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要是由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险。该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要。该阶段的主要任务为工程项目建设，进行开发项目设计，采用合适的招标模式，选择承包商，拟定合同条款，签订承包合同，在施工过程中采取各种措施确保工期、成本和质量目标的实现等。

4.租售阶段风险分析

这是整个房地产过程中最后一个也是非常重要的一个环节。这一阶段主要风险包括市场供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险。其中市场供求和购买力的变化将直接影响项目的销售，在供小于求的情况下，购买力旺盛，销售一般比较顺利;而在供大于求的情况下，购买力不足，销售受阻。

(二)房地产开发项目风险产生的因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险;而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1.系统风险

房地产行业与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。由于系统风险的不可避免性，本文所述房地产开发项目的风险管理以对非系统风险的管理为主。

2.非系统风险

(1)决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业关于房地产开发各环节决策时的风险。由于房地产开发涉及的资本金额大、开发周期长，通过决策所致结果来验证当初决策正确与否具有滞后性，因此在开发过程中对各开发环节所做的决策风险性极高。

(2)管理风险

管理风险是指由于房地产企业或投资者管理不善而造成损失的风险。所谓管理不善，主要包括:决策者不能胜任房地产企业经营管理工作;企业员工缺乏专业技能，不能适应所在岗位;信息匾乏;不能处理好各种合同关系;违章或违法等。

(3)营销风险

营销风险是指在房地产营销活动的全过程中由于营销策略制定失误而导致房地产销售渠道不畅，进而给企业带来损失的风险。房地产营销工作是一项严谨、严肃而且极富创造性的工作，具有极高的挑战性。

(4)财务风险

财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险:内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险;外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构来获得投资所需资金的风险。

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，应通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统性风险，从而更加有效地降低房地产开发的总风险。

三、房地产开发经营风险管理

房地产开发经营风险管理是指通过房地产开发风险识别、风险评估去认识项目的风险，并以此为基础合理地使用各种管理办法、技术和手段对项目风险实行有效的控制，妥善处理风险事件所造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的过程。

风险管理是一个完整的过程，这一过程按逻辑顺序分为前后相继的四个步骤，即风险识别、风险评估、风险应对、风险监控。这四个步骤形成了完整的房地产开发风险管理系统，各步骤间存在着有机联系，其推行和开展应按一定程序进行。

(一)风险识别

这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步，通过对房地产开发行业内部及外部相关法律法规及历史资料的了解，全面地评估项目开发投资可能面临的风险。特别在投资决策阶段，房地产开发企业必须对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择具有较好收益的投资项目，并在此基础上实施开发活动。只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险，才能有的放矢，使后续的风险管理活动建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各个风险因素的产生根源。

(二)风险评估

房地产开发风险的评估即对开发风险进行量化，是指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定，这是开发商在确定最佳开发方案与对策之前所必需进行的一项重要工作。房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信息:一是确定开发活动中各种风险发生的概率;二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。风险评估的常用方法主要有:趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、损失估计法等。现在比较多的是用蒙特卡洛法进行风险评估。

(三)风险应对

风险应对，即对识别及评估出来的风险采取一定的措施加以应对。房地产开发经营风险的应对包括风险回避、风险转移及风险处理三种情况。

风险回避是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。如果通过风险评估，发现项目的实施将面临巨大的威胁，企业又没有别的方法控制风险，甚至保险公司亦认为风险太大，拒绝承保，这时就应当考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和财产损失。

风险转移主要是通过合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。

风险处理指的是企业根据风险管理决策的要求，建立健全风险管理组织，明确岗位职责，制定具体而详尽的风险管理计划，在房地产项目投资实践中组织实施。对已经发生的风险，通过事先的财务安排，迅速地对风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便在最短时间内以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失偿付能力。

(四)风险监控

房地产开发经营过程说到底是一个风险评估与应对的过程。这个过程需要制定一系列政策及程序加以实施，而要保障这些风险管理政策及程序得以实施的重要举措就是对风险进行实时监控。风险监控就是对整个风险管理过程实施动态的监督与控制，以保证房地产开发企业制定的风险管理政策与程序执行的效率和效果。它要求由不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价，发现问题及时反馈，以确保风险管理程序的顺利实施。

四、结论

综上所述，房地产开发经营过程必然伴随着各种风险，房地产开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的风险管理，主动识别、评估及应对风险，强化对风险管理过程的监控，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。

[1]余凯.中国房地产价格上涨的内生机制研究[J].云南财经大学学报，2007，(4).

[2]蒋东丽.房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].今日南国，2009，(4).

[3]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报(社科版)，2011，(1).

[4]陈勇.浅谈集团型房地产企业的风险管理[J].现代金融，2008，(9).

房地产经营与管理 篇4

1 房地产公司发展形势分析

我国房地产业最早出现于20世纪80年代, 至今已有30多年的发展历程。这30多年里, 在经济发展地推动下城市化进程的速度也在不断加快, 房地产行业已经发展成为国家支柱产业之一, 房地产公司也日益增多。国家对房地产业的宏观调控越来越严格, 相关宏观调控政策不断出台。这对房地产业是把双刃剑, 既增加挑战更是一个发展的机遇[1]。在市场竞争中, 每个行业的发展均遵循优胜劣汰的法则。房地产公司必须要顺应国家总体发展战略, 积极对企业的经验和管理进行调整, 正确定位企业发展的战略目标。经营理念是企业发展战略的主要内容之一, 其与企业的经营模式、管理策略等的转变息息相关。经营环境的变化使得房地产公司的数量不断增加, 企业间的竞争越来越激烈。传统企业经营管理理念和模式已经无法适应环境变化要求。房地产公司需及时对自身经营管理理念进行科学调整。在新形式下, 房地产公司需高度重视自身经营与管理水平的提升, 根据自身实际发展状况和实力, 同时结合行业发展环境的变化情况对经营管理模式进行创新和转型, 才能促进公司得到健康持续发展。

2 房地产公司经营与管理措施

2.1 提升人力资源管理能力

作为资源整合性行业, 房地产公司在发展过程中必须要高度重视对社会资源进行科学整合。只有实现了对社会资源进行整合才能顺利地将项目完成。所谓社会资源主要包括工程的早期策划、建筑设计、工程施工、工程管理等。对社会资源进行整合的工作应该从工程早期策划开始, 然后逐层递进地进行。在这整合过程中, 人才的使用和配置起着重要的作用。在整合过程中, 建筑设计必须要有专业的设计人员、施工需要有专业的作业人员、管理需要有高级管理人员等等。由此可见, 房地产公司在经营过程中离不开各类专业技术及管理人才。人才的优化配置直接关系房地产公司的长远发展。各类人才在社会分工中具有不同的分工, 人才参与的项目也具有较大的差异性, 但在房地产公司中, 这些人才是必须要拥有的。在房地产公司的经营过程中, 早期的建设设计对公司项目质量的好坏起着直接性影响。因此, 房地产公司需高度重视对建筑设计人才进行科学管理, 使各类人才均能在自己的工作岗位上充分发挥专业优势, 实现其工作意义和自身价值。

2.2 加强财务管理控制力度

充足的资金投入是房地产公司取得土地使用权的关键。房地产开发商在经营过程中如缺乏正确的财务风险控制意识将会使公司陷入一定程度的财政危机, 影响公司长远发展战略。部分房地产开发商认为在房地产行业的经营过程中, 只要取得了土地的使用权, 再将相应的资金投入到项目中, 使工程项目能如期竣工便可获取相应的经济效益。在公司的经营过程中, 忽视了对财政预算进行充分考虑。在房地产项目的开发过程中, 缺乏对资金运作情况进行科学合理的管理和控制, 公司就无法对经营过程中所使用的资金进行科学预算。没有科学的预算就无法有效控制公司的经营成本, 进而导致公司经营过程中的资金存在盲目运行的状态, 增加公司的经营成本, 影响公司的经济效益[2]。此外, 对财务缺乏科学的管理和控制还会对公司的销售收入产生直接影响, 进而影响到公司的债务偿还能力, 加重公司的成本负担, 使公司陷入资金链断裂的危险中, 给公司的发展造成严重负面影响。因此, 房地产公司加强财务管理控制力度对公司的长远发展具有重要意义。房地产公司在经营过程中应明确公司预算管理目标, 同时积极学习先进的财务管理控制理念, 不断更新财务管理控制模式, 促进公司资金运行朝科学、健康方向发展。

2.3 科学规划公司的发展方向

随着房地产相关调控政策的相继出台, 房地产公司的发展面临挑战的同时也迎来了新的发展机遇。在这种新的形势下, 房地产公司必须根据形势的变化并结合自身状况对公司的发展战略进行调整。房地产公司在运营过程中充分结合发展形势, 积极做出相应的战略调整才能在竞争激烈的市场环境中求得生存[3]。在房地产公司中, 其经营理念、管理模式、利润模式之间均存在非常密切的联系。在激烈的市场竞争中, 房地产业的发展日益规范化。如果公司的经营和管理理念和模式无法与社会发展相适应, 那么该公司将会在激烈的市场竞争中被淘汰。因此, 房地产公司必须要转变传统的经营管理理念和模式, 对公司的发展方向做出科学的规划, 不断挖掘公司的创新点和高效、实用的模式, 增强公司的核心竞争力, 使公司得到持续发展。

2.4 提高公司员工综合素质及专业技能水平

人才是所有企业发展的重要资源和主要财富之一。在市场竞争日益激烈的时代背景下, 房地产公司想要站稳脚跟, 谋求长远发展就必须要高度重视人才资源。在运营过程中, 公司需积极引进公司发展过程中所需的各种技术和管理型人才。同时, 公司还需积极组织员工进行理论知识和专业技能学习, 加强进行具有针对性的培训。公司可聘请专业高端人才进入公司对员工进行培训工作, 也可以安排公司中的理论和技术能力强的人员直接对员工进行培训, 以多样化的形式不断提高员工学习和接受培训的积极性和主动性, 促进公司员工整体素质和专业技能得到提高。同时, 房地产公司还应为公司专业技术人才提供良好的深造机会, 并给他们提供扩宽的晋升空间。房地产公司在发展过程中需要应用到各种专业技能人才, 因此必须要通过相应的手段留住人才, 丰富公司的人才资源。建立科学合理的激励机制是留住人才的有效方式。激励机制的内容应包含绩效考核制度、薪金及奖励机制、员工福利制度等诸多内容。通过科学合理的激励机制可有效提高员工工作的积极性, 同时提高其参加学习和培训的主动性和积极性, 促进公司员工综合素质和专业技能得到有效提高, 进而促进公司发展。

3 结束语

在新的时代背景下, 房地产行业的发展环境在不断发生变化, 房地产公司传统的经验管理理念及模式已经无法适应市场发展需求。因此, 房地产公司应从发展大环境出发, 并充分结合自身发展实力及特点, 积极对公司的经营管理理念及模式进行调整和创新。在发展过程中, 房地产公司要充分了解和把握发展形势的变化情况, 积极对本公司的人力资源管理、财务管理、发展规划等进行合理调整, 不断增强公司的发展实力, 提升市场竞争力, 使公司在快速发展的社会环境中得到健康持续发展。

参考文献

[1]唐小飞, 康毅, 郭达, 等.我国房地产上市公司融资约束比较研究——基于股权结构的实证分析[J].宏观经济研究, 2012, 4 (33) :418-419.

[2]王碎别.新形势下军队房地产管理中存在的问题及对策[J].中国房地产, 2011, 3 (03) :538-539.

房地产经营与管理 篇5

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。

A、营业成本

B、期间费用

C、运营费用

D、资金成本

3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资利润率

D、动态投资回收期

7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18％

D、不满足目标收益率要求

11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、无法判断

16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列说法不正确的是（）。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

A、流动比率

B、偿债备付率

C、资产负债率

D、利息各付率

22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案经济比选存在的关系不包括（）。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。

A、备选方案差异原则

B、最低可接受收益率原则

C、最大收益率原则

D、不行动原则

二、多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。

A、经营费用

B、销售费用

C、管理费用

D、财务费用

E、大修基金

3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。

A、企业实力提升

B、租金收入

C、对社会贡献增加

D、物业增值

E、物业权益份额增加

4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A、借款偿还期

B、流动比率

C、偿债备付率

D、资产负债率

E、投资回报率

5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资利润率

D、投资回报率

E、静态投资回收期

6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、偿债备付率

8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）

A、投资利润率为16.67%

B、投资利润率为22.50%

C、资本金利润率为31.25%

D、资本金利润率为37.50%

E、资本金利润率为62.50%

9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）

A、备选方案差异原则

B、备选方案独立原则

C、最低可接受收益率原则

D、不行动原则

E、备选方案关联性原则

三、判断题

1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

对

错

2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。

对

错

3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

对

错

4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

对

错

5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

对

错

6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

对

错

7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

对

错

8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。

对

错

9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

对

错

10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

对

错

11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

对

错

12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。

对

错

13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

对

错

14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

对

错

15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）

对

错

16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。

对

错

四、计算题

1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）

2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

B

【答案解析】

生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283234】

2、【正确答案】

B

【答案解析】

期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283235】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283236】

4、【正确答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283237】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283238】

6、【正确答案】

C

【答案解析】

投资利润率属于静态指标。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283239】

7、【正确答案】

B

【答案解析】

出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283240】

8、【正确答案】

A

【答案解析】

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283241】

9、【正确答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283243】

10、【正确答案】

C

【答案解析】

财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283245】

11、【正确答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283247】

12、【正确答案】

B

【答案解析】

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283249】

13、【正确答案】

D

【答案解析】

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283253】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283254】

15、【正确答案】

A

【答案解析】

假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283257】

16、【正确答案】

B

【答案解析】

参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283259】

17、【正确答案】

C

【答案解析】

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283264】

18、【正确答案】

B

【答案解析】

用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283265】

19、【正确答案】

B

【答案解析】

先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283344】

20、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283354】

21、【正确答案】

C

【答案解析】

资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283356】

22、【正确答案】

B

【答案解析】

流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283364】

23、【正确答案】

A

【答案解析】

房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283368】

24、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P206。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283375】

25、【正确答案】

C

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283376】

二、多项选择题

1、【正确答案】

CD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283377】

2、【正确答案】

BCD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283378】

3、【正确答案】

BDE

【答案解析】

参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283379】

4、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283380】

5、【正确答案】

ABCE

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283381】

6、【正确答案】

DE

【答案解析】

参见教材P181-186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283382】

7、【正确答案】

CDE

【答案解析】

CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283383】

8、【正确答案】

AC

【答案解析】

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283384】

9、【正确答案】

ABDE

【答案解析】

参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283385】

10、【正确答案】

ACD

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283386】

三、判断题

1、【正确答案】

错

【答案解析】

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283391】

2、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283393】

3、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P172。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283397】

4、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283400】

5、【正确答案】

错

【答案解析】

两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283403】

6、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P175。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283406】

7、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P177。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283408】

8、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283409】

9、【正确答案】

错

【答案解析】

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283412】

10、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283416】

11、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P192。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283420】

12、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283422】

13、【正确答案】

对

【答案解析】

资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283424】

14、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283426】

15、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283432】

16、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P208。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283437】

四、计算题

1、【正确答案】

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283440】

2、【正确答案】

（1）项目总开发价值：

①

目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）

②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元）

②建造成本：297000×4500=133650（万元）

③其他工程费：133650×10％=13365（万元）

④管理费：

a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）

C．管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）

C．财务费用总计：71583.618万元

⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）

（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）

（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283441】

3、【正确答案】

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。

计算项目财务净现值：

计算财务内部收益率：

当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）

当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）

该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283442】

4、【正确答案】

（1）设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）

第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）

第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

则：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

房地产项目开发的经营及管理 篇6

摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。

关键词 房地产 项目开发 经营管理

一、项目公司组建及团队组成

一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。

其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。

再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。

二、前期策划阶段的管理

项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

(一)市场调查及市场定位的重要性

以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。

所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。

(二)市场调查的内容

(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

(三)可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。

(四)总体配套策划

随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:

绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。

道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。

公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。

学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。

(五)新的设计理念的合理使用

目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。

三、工程建设阶段的管理

前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。

(一)工程进度管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作

(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。

(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。

(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。

(三)施工质管理

目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。

(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。

(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。

(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。

(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。

四、市场应销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。

(一)取得土地时的宣传

这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。

(二)建设期的广告宣传

该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。

(三)注重促销手段及付款方式的多样化

应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。

(四)合理定价

项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。

(五)巧妙调价

上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。

五、售后服务管理

房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。

我国房地产行业经营管理问题研究 篇7

第一, GDP的盛行。在中国, 房地产被视为经济政策, 其GDP功能被凸现出来, 因为商品房具有投资价值和消费价值, 人们对其价格上涨充满信心。开发商利用这样的社会预期和消费心理去囤积土地和商品房, 购房者也会迫不及待地去买房。从而把房价逼向新高。同时, 地方政府也扮演一个很重要的角色, 无视住房的社会功能, 而只强调住房的经济功能, 即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上, 许多地区70%的基础设施投资都依赖土地财政。因此, GDP的盛行将导致房地产业泡沫的发展。

第二, 空置房率。我国商品房的空置率过高, 按照国际通行惯例, 商品房空置率在5%-10%之间为合理区, 10%-20%之间为危险区, 20%以上为严重积压区。据权威部门调查, 2011年, 郑州郑东新区建设8年住房空置率被指超55%, 郑东新区称为一座“空城”, 由高空置房率产生的不良资产占全行业之首。其问题主要有以下几个原因引起的:首先, 房地产开发商不注重产品质量, 忽视了质量监督, 对房地产未来的发展造成的产品功能滞后。其次, 房价过高, 这个是房地产滞销的主要因素。它严重超过了我国居民的经济承受能力。最后, 历年累积的空置房。我国的空置房问题不是最近一两年才出现的。从海南商品房空置的情况看, 空置时间3年以内的商品房约占了9成。因此, 老的问题没有解决, 新增的空置房又成为突出的问题。

第三, 交易缺乏信息化。房地产信息化管理是网络发展的结果。房地产交易实现信息化有利于制定国民经济发展战略, 也有利于政府提供有效的数据, 同样也有利于消费够获得更多的信息。我国一直以来对房地产的交易实行是的登记注册方式。只有实现了房地产交易信息化, 我国的电子政府才具有意义。同时, 领导思想僵化使得我国房地产交易信息化进程难以取得突破。虽然我国目前已经具备一定的信息化基础建设。但是, 相关领导如果不重视信息化建设的问题, 也难以对房地产进行更好的经营和管理。

第四, 土地出让转让问题。一般来讲, 土地使用权出让和转让关系是先出让后转让, 在出让的基础上转让, 但是由于历史的原因变得情况复杂, 如果坚持没有出让就不能转让, 只要转让就要先补办出让手续, 则一味强调补交“出让金”, 或者对公开, 合法的房地产交易以“隐形市场”为进行干涉, 这在实践中无疑是堵塞土地转让的渠道, 对发展市场经济是不利的。由于房地产经营管理机制不完善, 现行的政策制定缺乏科学依据, 所以在一定程度上限制了房地产经营活动的开展。

无论是哪个角色, 政府、发展商还是投资者, 都想从房地产那里获得巨额的利益。正因为这样, 中国房地产投资才带有极大的投机性。正如上面所说, 房地产也绑架着中国经济, 有关部门也没有真正去采取行之有效的方法, 尽管它们也面临着社会的压力。毕竟, 在这个体制内, 对有关部门来说, 经济利益要重于社会利益。因此, 如何采取有效措施来保证房地产行业的健康运行是当务之急。比较理想的解决办法是市场化, 即由房地产开发商按照市场运作, 银行控制风险进行交易, 真正为中低收入者提供与其相匹配的住所, 有一个相对应的住房可以提供。但是根据中国的国情, 目前房地产行业实行市场化的可能性很小。所以必须采取以下的措施进行宏观干预:

首先, 调整土地制度。其核心就是土地财政的结构调整应该尽快将有偿用地付诸于实施, 目前全国部分城市开始试行征收土地使用费。总的情况是征收的标准普遍偏低, 未能完全反映土地租金和投资补偿以及利息, 也难以起到经济杠杆的作用。我国宪法规定城市土地为国家所有, 由于无偿使用, 在经济表现上实际变成了占用。仅仅依靠行政手段和教育手段, 国家已经无法将原先占用土地的单位交出多占的土地。而土地占用单位却可以用无偿占用的土地作变相的土地买卖和出租, 然后从中获利。从这种经济表现看, 国家对土地的所有权已经不存在了, 因此必须有偿使用, 才能控制相关利益链的产生。实行这一改革的好处是有利于保护和合理利用有限的土地资源, 有利于从制度上杜绝在土地交易环节中存在的腐败行为, 有利于增强社会凝聚力和实现国家的可持续发展。

其次, 交易规则控制。为了使房地产交易能够顺利进行, 保证房地产市场的健康发展, 许多国家和地区都对房地产的交易实行了相关的规则措施。主要包括房地产登记制度、房地产估价制度、交易价格和交易许可制度等等。政府对房地产交易价格的规则从其约束力的角度可以分为强制性的价格规则与指导性的价格规则两种。强制性的价格即由政府直接规定一个交易价格的上限, 若价格超过这一上限, 政府将停止交易或不予批准。指导性的价格则不具有强制性, 没有相应的惩罚措施。并且同时做好强化房地产登记制度和交易申报制度以及限制购买商品房的数量, 控制恶意炒房, 抬高房价, 从而使其进行健康循环发展。

再次, 完善建筑设计规划。一方面, 在规划中体现出必须保留的地段和建筑, 然后再编制未来发展规划。比如, 保留历史文物古迹、标志性的建筑、生态建设用地、风景名胜景观等。另一方面, 预留必要的机动发展用地而且不得占用基本农田同时充分利用地下空间。由此, 可以利用有限的土地资源进行合理的对其进行开发, 设计, 建造等。

最后, 打造有为政府。政府作为制定规则的主体, 也应该对自身行为制定相应的规制, 建立一套透明、规范、科学的行政程序, 同时设立一个制度框架, 以便更好地遏制地方政府干预的冲动, 减少不当的干预, 把行政干预纳入监督机制, 减少腐败行为, 使投资者和消费者对未来市场发展和变动做出明确的判断, 并且做出合理的决策。从而保障土地使用的合理性, 实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平, 为城市发展和经济发展做贡献。

综上所述, 要保持房地产业的健康可持续发展, 房地产业应该树立可持续发展观, 建立与可持续发展相适应的管理制度, 使得房地产经营管理日趋规范化和科学化。此外, 还必须进一步完善我国的法律法规, 建立健全相关监督机制, 让多数民众共同维护城市和建立社会和谐。

摘要：房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷, 也是任何行政措施都无法阻挡的潮流。然而最近几年房地产业的快速发展已经超乎了人们的想象, 进入了通胀时代。本论文系统分析了当前房地产行业在经营管理中存在的问题, 并从土地和政府的角度出发, 针对我国目前房地产市场的状况提出了相应的政策, 从而实现房地产市场可持续发展。

关键词：房地产,经营管理,问题对策,可持续

参考文献

[1]程良波.房地产业的健康发展与政府转型问题[J].求索, 2007年第3期.

[2]郑国庆.关注房地产问题高发区——容积率[J].专题.视点, 2009年7月.

[3]高峰.中国的房地产问题到底出在哪[J].楼市, 2010年第3期.

房地产经营与管理 篇8

1房地产经营管理专业学生顶岗实习的实质

1.1我校顶岗实习的运作方式

为进一步体现职教特色, 落实教育部“中职学校学生实习不少于一年”的明确要求, 我校进一步优化教学过程, 推出旨在强化学生行业实践能力、加强与企业合作联系的“2+1”办学模式的校企合作。

学生在三年的中专学习中, 前两年在学校学习文化基础知识, 进行专业技能的训练, 取得相应职业资格证书, 在此阶段企业可以参与教学计划的制定 (给出意见或建议) 或派员作为学校外请专家给学生一定的专业指导教育。第三年就为到对口企业进行为期一年的顶岗实习, 前半年为“教学实习期”, 学生在企业熟悉岗位技能和企业情况, 企业也可完成对学生的锻炼和考察;后半年为“试用期”, 企业对前半年通过考察的学生进行试用, 在此过程中企业可依据学生工作表现将优秀学生及时转录为正式员工。

学校将与有合作意向并符合学校专业实习要求的企业签定合作协议, 企业成为学校校外实习基地 (挂牌) , 学校成为企业人才培养基地 (挂牌) 。

1.2房地产经营管理顶岗实习面向单位介绍

我校房地产经营管理专业培养的学生主要面向房地产中介公司、房地产评估公司、房地产测绘所、房地产按揭公司、房地产销售代理公司、房管局交易所、中介所、档案馆等数十家单位、公司工作。今年我校部分顶岗实习岗位如下表所示:

序号公司名称招聘职位1天河区国土房管局估价员

2广东合富房地产置业有限公司物业顾问、分行秘书3广东中原地产代理有限公司销售人员4广东德诚行地产代理有限公司销售顾问

5广州市华翠房地产服务有限公司业务主管助理、业务 (经纪) 员6广州方圆地产顾问有限公司销售及策划

7广州中地行房产代理有限公司销售代表、市场助理8广州市创轩房产代理公司房地产经纪9广州市良策房地产代理有限公司扩展专员10广东创辉租售房地产顾问有限公司置业顾问11广州信之安置业有限公司置业顾问

12广州市平一房地产咨询有限公司物业顾问、财务秘书13广州顺驰不动产网络有限公司置业顾问14诚佳房地产代理有限公司置业顾问

15广州经纬房产咨询有限公司物业顾问、销售代表16广州新恒业房地产咨询公司房地产经纪

17汇丰银行按揭员

18广州市建证房地产评估咨询有限公司按揭员、文员19正诚房地产评估公司估价员

20广东华昆房地产与土地估价有限公司估价员12广东安诚信房地产评估有限公司评估员

来自《校招生办》

我校房管专业顶岗实习学生人数接近400人, 基本上做到每人都有对口工作。就业率达到99%以上, 其中到置业公司实习学生最多。

2对顶岗实习学生进行有效管理必要性

对顶岗实习有效管理是适应生话节奏变化的需要, 顶岗实习开始后, 学生要走出校门, 从熟悉的‘教室—食堂—宿舍”生话模式, 转入到“单位—宿舍”的生话模式中, 学生在实际工作岗位上以准员工”的身份进行生产实践, 接受企业文化的熏陶。企业管理与学校管理有所不同, 由‘学生”转变成了“员工”, 这一生活节奏和生话规律的变化使中职学生难以适应, 个别学生岗位适应能力差, 缺乏吃苦精神和敬业精神而消极待岗;有的学生因其他缘故出现自行转岗或者半途不辞而别等现象, 所以, 需要实习指导教师和班主在加强学生思想教育下作, 提高学生对企业和岗位的适应性。

对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 中职院校学生到企业顶岗实习, 会在比较长的一段时间内脱离学校环境, 处在完全不同于学校的社会环境中。在顶岗实习期间, 学生要扮演实习者和员工两种角色, 接受学校和企业的双重管理和复杂的人际关系, 繁重的工作, 严格的企业管理以及种种无法预测的人和事会使个别自律能力差的学生出现违纪行为, 给企业造成经济损失, 影响学校的声誉。因此在校企合作过程中, 对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 是提高中职院校办学水平的需要。

3如何进行顶岗实习地有效管理

(1) 争取在最短时间内与同学联系见面, 与学生谈心, 沟通是非常重要的。如果作为老师面对新的工作, 都感到比较难的话, 那么作为学生, 真正的实习主人将是更加困难的。他们毕竟对未来充满了未知, 不知道今后将要面向什么样的生活, 应该怎么做, 该说什么话, 怎样面对自己的上司, 怎样面对客户, 一系列问题摆在他们面前, 他们所能求助的首先就是我们老师, 所以老师这时扮演的一个重要角色就是同学们的知心朋友, 用心去倾听他们的呼声, 尽量站在他们的角度理解事务。与学生沟通还有一个好处就是间接地知道同学们的情况, 房管专业的实习是很分散的, 很难形成一个工作小组, 但只有深入同学当中, 才能得知同学们的实习状况, 例如每次去巡某按揭公司时, 由于有三个同学在一起实习, 所以每次都聊得很久, 知道其他同学们的动向, 才可能抓住浑水摸鱼的人, 才会避免有的学生漏网。

(2) 要利用一切机会, 同实习学生的主管沟通, 只有这样才有可能发现新问题。学生的主管是学生实习表现的见证人, 他们对实习学生评价最有发言权, 每次巡点, 我都尽量与实习主管沟通, 了解学生的实习生活。而且最为重要一点是, 通过主管可以知道学生的动向, 是否存在有不可预见的危险因素, 因为我们实习老师最大的责任就是学生的安全问题了, 学生其他问题较好处理, 就象叶和杜同学, 由于某种性格上的原因, 他们很难就业, 但最终在科长、学校的帮助下能够找到适合他们的去处。所以只要大家努力, 实现资源共享, 帮助学生找工作, 这不是一件难事, 难就难在学生有可能遇到安全问题, 实习老师在事发期间又不在现场, 所以最好是能防患于未然, 例如某女同学家在外地, 工作初期极不稳定, 这就是需要关注的重点学生, 就需要到其单位实地考察, 并与主管人见面。那天我与主管人见面时, 我与主管交换了意见, 请求主管多关注她的工作, 并在以后经常打主管电话问询情况, 到目前为止该同学工作状态比较稳定。

(3) 在实习巡点时要多参与到学生实习工作, 了解学生目前在知识结构上还有哪些不足, 今后在教学及学生管理工作中可以做到哪些改进。在这学期的实习巡点中, 我觉得学生过于孤陋寡闻, 工作主动性不够, 动手能力有待于提高。我认为对于我们中职学校的中专生来说, 要求他们有一颗开放的心态去面对这个世界。许多外地生来广州后, 不懂得利用广州特有的优势去开阔自己, 总是把自己囿于一个小小的圈子里过着三点一线的校园生活, 其实, 对于学习房地产专业的学生, 尤其应知道房地产行业是第三产业, 将来工作要与许多客户打交道, 要能与客户制造话题进行沟通, 这就要求老师、学生把课堂迁移到学校之外, 我们应该想尽一切办法让学生知道外面发生的事情, 尽量让他们的知识面宽一些。还应让学生提高动手能力, 学生的能力培养是在学习生活中培养出来的, 我们的学生应发挥其自主性, 让学生能够学会自理, 对自己负责, 这绝不是简单的说教就可以完成了, 我在想, 我们学校是否能从职教本身的特点来考虑对学生的培养, 从学生课堂到课外, 都能引导学生朝这条路上发展, 学生的活动可否让学生做主, 这里不仅要求学生参加的面要广, 而且自愿性高, 强迫性活动能否减少, 还有现在学生的阅读量非常少, 以至于对许多问题缺乏思考和主见, 我们是否可以引导学生有效读书……总之, 我觉得我们在提高学生的能力方面大有作为, 上述只是其中之一的几个方面, 所做目的是为学生今后实习做良好铺垫。

(4) 注意对实习学生违纪事件的正确处理, 以及对实习老师的管理定位。应该说学校给予违纪学生处分只是一种管理学生的最严重的处理方式, 类似于我们感冒时, 为了快速治好而采用的强抗生素, 快速而有效, 有震慑力, 但我认为这只是一个针对极少数人的做法, 大部分学生违纪都有其背后的原因, 甚至是比较合理的, 比如某同学, 由于自身的某种缺陷, 其在校就表现极为幼稚, 为博取大家和老师的注意, 经常象一个小丑在班上表演, 这样的人走向社会自然会碰壁, 在这种情况下, 只有不断鼓励其融入社会, 并重视其弱点, 帮助他走向成熟, 才是解决问题的根本方法。在学生和工作单位之间, 我们实习老师还是应站在学生的实际利益上多考虑问题, 面对强大的社会, 他们还是弱者, 特别是面对公司不合理的制度, 我们的学生可以拒绝。如某按揭公司自己开展的培训会, 实习同学也要扣100元, 迟到请假也要扣100元, 学生到手的工资已所剩无几, 对于这类公司, 我们尽量不去介绍, 而且要对学生给予理解支持。只有这样学生才会心安, 才有勇气做出选择, 应该说我们实习老师所起的作用不仅仅是责任人, 监督人的作用, 更是学生的保护人, 在避免其受到社会伤害的同时, 更要免受来自我们对其的不理解。

(5) 深入学生思想深处, 引导其树立正确价值观。在市场经济大潮下, 要想使所有学生有崇高理想, 追求人生最高境界是不太现实的, 但过于单纯, 不谙社会也同样不利于我们的学生发展, 特别是在实习过程中, 学生的思想变化是很大的, 同时又存在着交友不慎所导致严重后果, 这就要求我们实习老师观注其思想发展状态, 及时纠正不良思想意识, 在这方面, 对女生进行教育尤其重要。要多和女生探讨异性朋友话题, 要让她们学会保护自己, 不要贪一时快乐, 而放纵自己, 要告诫其天下没有免费的午餐, 只有靠勤劳和智慧才能取得幸福。在这方面, 我在和某些女生都有深入地探讨, 实际表明, 其实稍加引导, 学生就能够理解, 也乐意接受。

新形势下的房地产经营管理 篇9

世界环境与发展委员会出版的《我们共同的未来》报告, 将可持续发展定义为“既能满足当代人的需要, 又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。现在, 可持续发展战略已经成为世界各国正确处理、协调人口、资源环境与经济间相互关系的共同发展战略。房地产业作为国民经济的重要产业, 在对社会经济发展作出巨大贡献的同时, 也产生了诸如环境污染、资源消耗巨大等问题。为此, 房地产管理者要改变原先以成本、质量、工期为主导的管理方式, 以可持续发展为理念, 实现项目的环境、经济、社会协调发展的可持续建设方式。

1. 项目的环境效益。

项目的环境效益是指在建设项目的全生命周期内考虑自然环境对项目的承载力, 提高资源利用率, 采取循环利用的可持续方式使用自然资源, 控制项目规模和发展速度, 使项目与所在地区的自然环境系统相适应。在项目建设和建成运营的全生命周期, 注重保护和恢复自然环境, 减少对自然环境污染、干扰和破坏, 保持和提高自然环境对项目的承载能力。良好的项目环境效益是项目长期存在的基础, 也是项目对所在地区社会经济作出贡献的基本保障。

2. 项目的经济效益。

项目的经济效益是指在项目的建设过程中, 采用先进的科学技术和管理方法, 不断提高劳动生产率, 在考虑环境成本的情况下, 节约资源和能源, 减少浪费和废弃物、污染物的产生, 提高建筑产品质量, 缩减建筑成本和工期, 使参与项目建设的各方共赢。同时在使项目建成后更好地为所在地区创造经济效益, 增加社会财富。项目的经济效益是项目长期存在的条件, 也是项目实现良好的社会效益和环境效益的支撑要素。

3. 项目的社会效益。

项目的社会效益主要指项目建成后能够提高所在地区人口生活质量、文化水平、健康水平等, 促进社会事业和谐发展, 项目的社会效益要求项目在满足当代人发展的同时, 不损害后代人的发展, 项目的社会效益是项目存在的目的, 也是项目经济效益和环境效益实现的最终目的, 是项目的可持续建设的核心目标。

从可持续发展理念对项目建设者提出提高房地产建设项目经济、社会、环境效益的角度入手, 从前期策划阶段贯彻可持续发展理念, 设计阶段采用可持续设计, 施工阶段采用精益建造的方法, 运营维护阶段采用以人为本的物业管理等, 寻求在建设项目的全生命周期实现经济、社会、环境三者协调发展的可持续建设方式, 力求建设项目成为促进全社会可持续发展的重要载体和推动力量

二、以高端人才来保障房地产业的整合效应

1. 房地产开发是一项资源整合作业, 只有有效地整合了社会资源, 才能成功地完成一个项目。整合工作主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效地整合资源, 从投资决策开始, 到市场调研、规划设计、施工建设, 再到综合服务管理各方面, 都需要大量的专业人才。在这其中, 很多岗位都具有很强的专业性, 需要专业人士承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制需要有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等, 都是房地产企业的重要人才。

这些人才的重要性在不同的企业里, 又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说, 为了保证企业形象和产品风格, 对于规划设计工作十分重视, 因此在这样的企业里, 对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如, 中国房产业的领军企业万科, 尽管在各地有众多的项目, 但是对于规划设计始终是总部直接管理, 不仅是为了保证项目品质, 而且更重要的是确保每个产品都符合万科产品战略要求。再比如, 对于产品综合品质比较一般的企业来说, 产品的销售环节对企业的经营就十分重要, 因此, 在这样的企业里, 对营销和销售人员就十分看重。

三、切实加强房地产公司财务风险的控制

房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展, 无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下, 金融危机之所以对中国实体经济和房地产企业产生影响, 同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为, 只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益, 而缺乏从财务预算方面去考虑分析, 开发的房地产项目缺乏从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算, 企业就无法将各项成本指标进行合理的测算, 进而造成在资金管理上盲目进行运作, 疏忽成本控制, 从而加大了项目成本的投资, 影响了经济效益。应该说, 缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现、又影响了企业的整体偿债能力, 成本负担会不断加重, 随着资金的循环使用, 一旦资金链条发生断裂就会对企业产生重大影响。

为了提高房地产企业的市场竞争能力, 必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如, 为了建立符合低成本战略的绩效评价体系, 企业就应该把绩效评价指标放在成本费用核算上, 保证企业财务管理良性发展。

四、用战略转型去适应新形势下的房地产业发展

面对当前越来越严格的房地产宏观调控政策, 扑朔迷离的国内外宏观经济形势, 对房地产企业来说既是挑战更是机遇。在严峻的宏观背景下, 房地产开发企业必须及时调整发展战略, 实现战略转型。谁最早能找到企业的战略目标, 完成战略转型, 谁就将成为行业的幸存者与胜利者。

企业的经营理念是企业战略的重要内容, 它与企业的经营环境有着紧密的联系, 对企业的经营管理内容、核心能力、赢利模式等方面的转变有着重要的影响。随着房地产市场发展的规范化, 房地产企业经营环境的变化, 以及企业间竞争的加剧, 以往的房地产企业经营理念已显得较为单一;随着政府对土地供给、资金借贷、房地产商品销售等方面的调控, 购房者由积极购买向观望态度转变, 导致企业资金难以及时回收, 企业资金链运营压力加大等, 房地产开发企业需要对其经营理念进行重新调整。

在新形势下, 由于房地产市场整体环境的变化, 传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展, 这就要求房地产开发企业根据企业所拥有的资金竞争能力对传统的赢利模式进行创新与转型, 促进企业的持续发展。要实现房地产企业的战略转型, 还必须在产品服务、品牌创建、资金管理、风险控制方面下功夫, 必须做到差异化创新管理, 在企业的产品服务以及项目开发上高人一筹, 才能立于不败之地。

摘要：房地产业是我国的重要产业, 所城资金多, 资源占用大, 涉及行业面广, 分析研究房地产业的发展趋势, 对于促进房地产业和国民经济的持续健康发展, 维护社会稳定都有重要意义。

关键词：新形势,房地产业,可持续发展,经营管理

参考文献

[1]唐志军, 徐会军.透析我国房地产业现状问题和未来发趋势.金融时报, 2008-09-04

[2]尹报峰.新形势下的房地产企业的战略转型[j].当代经济管理, 2009 (1)

[3]陈侃如.房地产管理的实践与探索[j].经管空间, 2010 (7)

[4]刘超.新形势下房地产企业财务管理的探析[j].现代商业, 2010 (1)

房地产项目经营管理的法律问题 篇10

1 强制拆迁是否有法律依据

所谓的强迁,是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议,经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后,被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的,依法强行拆迁房屋的行为。

目前规范城市房屋强制拆迁工作的最重要的行政法规是国务院二零零一年六月十三日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例规定的城市房屋强制拆迁的方式有两种,即行政强制拆迁和司法强制拆迁。城市房屋行政强制拆迁是指行政机关在被拆迁人不履行生效行政裁决中确定的搬迁义务时,依照法定的权限和程序,迫使被拆迁入履行裁决规定义务的行为。根据条例第十七条规定,实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全[1]。

按条例规定,只有在被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,而且该裁决已经生效,房屋所在地的市、县人民政府已作出行政强制拆迁决定书的前提之下,才真正适用于城市房屋行政强制拆迁。

首先,拆迁当事人向房屋拆迁管理部门申请裁决。其次,强制拆迁前必须先调解。再次,强制拆迁前召开两次听证会。不能进行强制拆迁的几种情况:

(1)没有相应的政府部门的裁定,拆迁人不能对被拆迁的房屋所有人的房屋进行强制拆迁。

(2)拆迁的部门无法提供给被拆迁人足够的经济补偿或者无法提供国家规定的安置房或临时住房的拆迁部门不得进行强制拆迁拆。

(3)居民住房拆迁部门在进行强制拆迁的时候,必须在法律规定的期限内通知被拆迁人,同时要派出工作人员积极与被拆迁人沟通,为拆迁工作打好基础,减少因拆迁所引起的不必要的纠纷与矛盾。

2 拆迁存在的法律漏洞

我国宪法规定了保护私有财产和征用补偿的基本原则,但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律,以调整征用补偿法律关系[2]。土地管理法第四十七条涉及征用补偿问题,却没有对农民房屋等私产的补偿标准作出具体规定。在现行处理农民私有财产中除了极为少量的法律涉及此问题外,主要参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件干预处分在征用过程中涉及的农民私有财产。

当代社会提倡依法治国,在社会的每个领域都要法律作为行为准则来指导人们的各种行为,本文中提到的拆迁行为也必须依法进行。在拆迁问题中对于被拆迁人的拆迁补偿是公权限制干预私权的一种形式,由于法律在这方面缺乏具体的行为指导,导致职能部门缺乏法律边界,在权利面前往往出现过多或者缺少的现象。

3 拆迁救援制度的法律设想

首先,在拆迁中,要建立完善的管理机构,在拆迁前要进行审批,然后找到专业的拆迁单位,准备工作就绪再备案。管理机构在整个过程中要进行全程监督,以保障被拆迁人的人身等合法权利不受侵犯。

其次,提高补偿金额,在合理范围内提高对被拆迁人的补偿,对于附着在建筑物上的其他权利也给予补偿,大多数被拆迁的房屋地处繁华地段,对于交通,孩子上学等隐形的权利也适当的给予补偿,这样不仅使拆迁工作顺利完成,也充分体现了社会主义精神文明的建设。

3 结语

总之,依法合理处理强拆中产生的问题,有利于社会稳定,减少房地产经营管理中的纠纷。健全拆迁法律问题,不仅需要法律部门健全法律,也需要政府与民众的共同努力。只有法律法规的不断完善,才能促进房地产事业健康良好的发展。

摘要：房地产前期开发涉及到拆迁,拆迁中各种各样的问题不仅牵扯到国家法律,也涉及到政府职能、公众权利义务等诸多问题。强制拆迁是否有法律依据,通过怎样的手段才能更好地解决这一社会矛盾,都是值得探究的问题。

关键词：房地产,项目经营,法律

参考文献

[1]林雁.房地产项目转让合同的法律效力评析[J].法制与经济(中旬刊),2008,(12).

[2]姜慧菊.论我国《物权法》对房地产项目转让的法律影响及风险控制[J].南阳师范学院学报,2008,(5).

房地产经营与管理 篇11

关键词：地方本科院校 房地产 实践能力

地方本科院校主要定位为培养高级应用型专门人才，其自身定位决定了学校教学要围绕学生的实践技能和创新意识展开，但以房地产经营管理专业为例，地方本科院校教师实践能力普遍不高，这将极大地影响学生素质的提高和技能的培养。因此，教师专业素质及实践能力的提高刻不容缓。

一.地方本科院校房地产经营管理专业教师实践能力的现状分析

目前部分地方本科院校的房地产经营管理专业定位不明确，教师队伍素质普遍不高，实践能力更是不容乐观。主要表现在以下几点：

1.实践意识普遍薄弱，实践能力水平较低

在指导学生实践课程方面，大多数教师自身动手能力不强，能为学生提供的有效指导不够，在实践教学中不能及时引入新知识、新观点、新技能，在产学研合作中与企业联系不密切，理论与实践脱节现象较严重；在实践示范操作方面，与教学目标的要求有较大的差距，在教学过程中要么减少实践教学环节，要么对实践教学降低要求，限制了学生实践能力的培养和提高[1]。

2.专业技能证书数量较少，与社会企业横向联系不够

目前，很多高等院校缺少相应的引导激励机制，对专业教师的职称和学历学位情况比较关注，而不够重视教师去获得相应的职业资格证书。导致教师没有足够的积极性去参加与本专业相对应的实践技能考证。相关技能证书是他们专业素养的重要体现，是专业教师以自己的职业特长投身于教育、服务于社会的基本依据，是证明其在某一领域或行业知识技能储备情况的直观依据，也是规范职业行为的重要凭证，但现实情况却不容乐观。

3.学校培养教师实践能力的积极性不高，对教师实践能力的考核缺乏明确政策导向

在一些地方普通高校，以传统思维重视理论教学，对实践教学抓得较松，特别是不够重视教师实践能力的提高和培养。目前地方院校资金普遍比较紧迫，在教师参加实践技能培训的费用普遍较高的背景下，难以投入足够的资金去鼓励教师参加实践培训，更难以形成有效的激励考核机制。

二.房地产经营管理专业教师实践能力提升的必要性和紧迫性

教师实践能力是教师提升自身素质的内在要求，是教师教学能力的必要组成部分，也是完成实践教学任务的基本前提，是培养应用型本科人才的重要保障。

1.建设高素质师资队伍是提高房地产经营管理专业教师实践能力的内在需要

高校生存发展的关键是要建立一支“会技能，懂理论”的教师队伍。目前，“重理论、轻实践，重学历提高、轻能力培养”的传统观念是师资队伍建设方面的一个重要障碍。在教学考评中，偏重课堂理论讲授，忽视实训操作能力。因此，提高教师队伍实践能力，建设“实践型、应用型”教师队伍已是高校教学改革中一件刻不容缓的工作[2]。

2.实现专业培养目标是提高房地产经营管理专业教师实践能力的外在动力

培养学生的实践能力是房地产经营管理专业培养目标的核心要求和重点任务，因此，在教学内容和课程体系设计方面都要以此目标为基础，在其中突出学生的实践技能和应用能力，保证实践教学的应有课时和环节，学生走入社会后能在短期内适应工作岗位的需要。这要求有一支理论与实践相结合的高水平的教师队伍。

三.提高地方本科院校房地产经营管理专业教师实践能力的对策

1.强化教师道德水平，增强教师服务意识

要千方百计提高教师道德水平，首先要重视师德教育机制的建设，以制度保障教学规范的执行，以机制促进学术道德的完善；其次要建立良好的宣传示范机制，树立先进典型，发挥典型示范作用；再次建立完善的自律与他律并行机制，以政策引导人、鼓励人、激励人，把对教师的约束和监督纳入制度控制的范围内；最后建立有效的激励考评机制，以师德建设作为教师队伍建设的重心环节，强化政策引导作用，对违反师德的教师实行零容忍制度，净化教师队伍，为教学打下良好的道德基础。

2.大力拓展教师学习途径，丰富教师的经历和阅历

利用各种学术交流机会选派或轮派教师接受新知识新技能的培训，与社会企业建立良好合作关系，鼓励教师更新自身知识结构，积极参加相关技术培训；组织参与教材编写、申报精品课程和教学改革项目、参与实训基地建设是教师丰富自身实践经历，提高自身素质的重要途径。另外要加强“请进来”的力度，与相关专家、学者建设密切联系，多邀请其参加学术交流活动，为教师增长知识、拓展视野提供机会，可以与社会上的专家、技术人员合作，鼓励他们走进校园、走进课堂，为学生提供实践指导。

3.强化教师的适应能力和协作精神

在教师规划方面，要有教师成长发展的长期规划，在阶段性考核中以规划为基础，并要求教师制定自身学历、职称、科研、技能等方面的详细发展规划，并分阶段逐步实现目标，以教师动态档案管理为出发点，创新管理模式。在团队协作方面，以专业团队为抓手，坚持相互尊重、共同目标、团结协作，着力培养专业带头人，使每个教师都能找准自己的位置。专业团队要以系统设计的理念，全程参与到调研、专业课程策划、专业课程设计、专业课程建设、学生培养、学生就业中去，并细化到每个项目环节，在组织实施过程中不断修正完善、总结提高[3]。

4.鼓励教师向“双师型”转变，走教研一体化路子

房地产经营管理专业学生的职业性、应用性特征决定了“双师型”教师在教学中的独特作用，而培养“双师型”教师的关键产是要求做到教研一体化。因此，要着眼于应用性和开放性的要求，采取挂职顶岗、合作研发等多种形式安排教师到相关企事业单位兼职，通过强化其实践技能达到提高双师素质的目标。

参考文献

[1]孙超，宋春兰.基于工作过程导向的房地产经营与估价专业教师实践能力提高的对策研究[J].现代企业教育.2010（01）：25-26.

[2]袁书杰，于丰园.高大学教师实践教学能力发展路径研究[J].沈阳农业大学学报（社会科学版）.2013（11）：700-702.

房地产经营与管理 篇12

本刊讯由中国房地产业协会组织编写的《中国房地产企业经营管理蓝皮书》日前发布。蓝皮书说明, 新一轮“史上最严厉调控”已历时一年半, 随着限贷、限购政策和住房“双轨制”的不断推进, 房价快速上涨的势头已初步得到遏制, 许多城市的房价已实现合理回归。与此同时, 房地产市场形势和竞争格局也已发生了较大变化。经常见诸报道的是, 许多企业资金链极度紧张, 越来越多的企业正在积极寻求战略转型和“练内功”。

针对房地产开发企业 (开发经营业法人单位) 数量存在多个数据不一的情况, 蓝皮书对这一问题进行了专题研究。通过多方核准, 蓝皮书给出了一个准确、权威的数字:截止2010年底, 全国有房地产开发企业66290家, 连续两年呈现减少趋势 (2008年、2009分别有87881家和80407家) 。反映出金融危机后房地产开发企业的“洗牌”其实已经开始了, 而且呈现出不断加剧的趋势。同年, 全国城镇人口数量是6.74亿。这意味着, 平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。显然, 虽然近年来房地产市场集中度越来越高, 但整体依然呈现小、散、落的格局。随着住房“双轨制”的实施, 未来几年内, 用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上, 有超过20%的家庭将享有保障房。蓝皮书推断, 如果现行政策能够落实到位, 到2015年, 或将有30%的房企被洗牌出局。届时, 房地产开发企业将剩下45000家左右。

另外, 蓝皮书还给出了房地产上市企业的准确数量。截止2010年底, 沪深两市的上市房企共有136家;在香港、纽约、新加坡等境外上市的房企有22家——不包括世联地产、易居中国等服务型企业, 不包括和记黄埔、凯德等境外企业, 开发主业在国内的上市房企共有158家。