房地产策划理论与实务

房地产策划理论与实务（精选3篇）

房地产策划理论与实务 篇1

房地产估价课程是土地资源管理、房地产管理专业的一门重要专业核心课程, 它既系统介绍房地产估价的基本理论和方法, 又是一门实践性较强的应用课程。研究确定其教学模式对学生所学的专业知识得到巩固、估价能力得到培养, 尤其是让他们的市场调查能力、估价报告撰写能力得到有效的提高, 有重要意义。

一、实证调查分析

笔者通过对2006、2007年度公共事业管理专业房地产估价课程的授课, 发现单纯理论讲授课程效果不佳, 学生对房地产估价课程认识浮于表面, 内容的理解、估价的操作均处于一知半解状态。如何建立学生对房地产估价微观层面的全面认识, 成为本课程教学亟待解决的问题。

为全面了解此项工作的实效性, 笔者本着能得到客观的、学生坦诚评价的基础上, 选择在该门课程授课完最终考核成绩公布后的背景下, 从新疆农业大学公共事业管理专业061班和072班, 以及科技学院公共事业管理专业072班学生对2009-2010学年下年度的房地产估价课程做“房地产估价理论与实务学习状况”的问卷调查, 发放问卷121份, 收回有效问卷112份, 有效问卷占到92.56%, 统计结果详见表1。

从调查结果反映出, 绝大部分学生认识到该门课程的重要性, 认为重要的占到83.15%, 且学习目标普遍明确 (由于考取房地产估价师受到工作年限的限制, 主要以获得学分为主要目标, 并为以后考证做准备) , 同时认为考核形式呈现多样性。但在理论与实践结合度、案例教学丰富度、模拟实践条件、行业实习指导程度方面都认为有不尽人意之处, 所以该门课程教学中有诸多亟待解决的问题。

二、房地产估价课程教学中存在的缺陷

新疆农业大学人文学院房地产估价理论与实务课程受多种因素制约, 在以往教学中呈现出偏理论而轻实践, 在课程实践教学模式中存在以下不足。

1. 理论与实践教学存在较大现实距离。

房地产估价课程本是一门实践性很强的课程, 理论内容抽象不太容易理解, 而实践教学受教学资源等制约, 校内外课程实践不足, 因此其授课过程多采用理论授课—课程实习的短渠道教学模式, 出现学生理论知识含混不清, 行业实践理解不深的现象。知识学习过程应是一个了解、理解、实践内化、提升理解、巩固的循环积累过程, 而缺乏实践积累的短平快模式无疑会给教学效果带来负面影响。

2. 教学内容在设置上有一定偏颇。

授课中偏重于对城市房地产价格的评估, 忽视对农村房地产尤其是农用地的价格评估, 而我国农用地的商品价值属性正日益显现, 农用地的价格评估工作将全面展开, 因而加强其理论教学十分重要和迫切。同时估价方法的讲授并不全面、完整, 现实经济活动中已产生许多较为实用的估价方法, 它们各有其独特的适用对象和范围, 但目前的教学内容大都只限于市场法、成本法、收益法、假设开发法等几种一般性较常用的估价方法, 对于其他运用较少的估价方法则很少加以讲解。

3. 案例教学内容不完善。

本课程主讲教师为弥补实践教学的不足, 采用广泛搜集估价案例添加到授课过程中。往往针对某一章节内容进行相关管理案例的剖析讲解, 以增加理论内容的实践性。由于整体实践目标的缺失所收集的案例内容显得不够完整和系统, 对专业课程目标的能力培养仍显不足。案例分析的教学方法由于学生学习主体的参与性不足其效果也不甚理想。

4. 教学手段落后, 实践条件缺乏。

传统的房地产估价课程教学受到经费、场所、人员等客观因素的制约, 只能停留于课堂学习、课外作业、课后考试的教学运行模式, 学生的房地产估价业务操作能力相对低下, 走向社会后不能较快地独立开展正常的房地产估价业务。平时虽然在授课过程中穿插涉及一些估价案例, 但目前本校既无模拟评估实验室, 也没有进行价格评估所需的大量专业资料, 实践条件缺乏, 学生很难进行具体实践操作, 学生在学习过程中感觉抽象, 且大多存有想象空间。这样使学生不能很好地根据实地情况, 选择估价方法进行实地查勘、测评、考查房主的实际情况, 进行想象式的演练, 缺乏实战性, 对学生今后在实际工作岗位中仍然很茫然, 无从下手实际业务。

5. 行业实习指导力度不足。

目前本课程理论授课结课后进入专业实习阶段, 所涉及的社会企业岗位主要有房地产估价师、房地产市场调查业务员, 由于各自职能分工差异较大, 专业教师数量不足, 对学生行业实习实践的指导基本处于微乎其微状态, 实践课程学习的整体效果较差。

三、实行科学的课程教学方法, 提高教学整体效果

针对以上存在问题, 提出相应策略:

1. 提高教师自身素质, 加强双师型教师队伍建设, 缩短理论与实践教学的距离。

教师应积极开展科研、生产工作, 促进课程教学改革。教师应该在努力搞好教学的同时, 不断改善自身的知识结构和能力结构, 承担纵向或横向科研课题, 从事实际评估项目, 不断积累实践经验, 撰写专业论文或著作。激励教师增强科研和生产能力, 使教师正真具备“双师型”教师素质, 以促进教学质量的进一步提高。

教师必须树立科学的世界观、积极的人生观、正确的价值观和无私的奉献精神, 积极推进课程改革, 提高学生学习兴趣, 培养学生获取知识的能力, 以及分析问题、解决问题的创造性思维。授课教师应把自身尽快转化成专业执业人士, 加强与社会各界的联系, 积极参加各种专业性学术活动, 通过多种途径广泛获取信息, 提高专业技能, 拓宽教学的深度和广度。

2. 课程教学内容改革的具体目标。

根据实际发展要求, 及时选用内容较为系统、全面的教材。不受教材内容设置的局限, 开放性地引导学生学习掌握有关房地产估价的各种理论和方法。教学内容应适当增加农村房地产尤其是农用地这一估价对象的内容, 以适应实践发展对课程改革的迫切要求。及时获得和发现房地产估价学科领域的新知识、新问题, 并将其中有益的部分不断充实到课程教学内容体系中。让学生及时而充分地了解并掌握这一学科领域的前沿问题和最新动态, 进一步激发他们的求知欲和创造欲, 进而提高其解决实际问题的主动积极性。

3. 全过程案例式教学法, 改进课程教学方法。

所谓全过程案例教学, 是将房地产估价案例教学的思想、观点、方法、手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节, 使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。实施全过程案例教学, 一方面在课堂学习、课外作业、课内讨论、考试考核等各个教学环节中改变过去固有的教学方法, 以估价案例分析来加深学生对课程内容的认识和理解, 并多角度、多层次鼓励和引导学生形成一种学习的内在动力机制, 拓宽对实际估价业务的分析思路, 增强其随机应变、判断解决问题的综合能力。另一方面全过程案例教学也有助于提高专业教师的教学水平, 迫使教师积极参与各类房地产估价实务活动, 加强平时的案例资料收集和积累, 认真选择或编写教材内容, 注重实施有效的课程教学方法。

4. 建立房地产估价模拟实验室, 提高课程教学的整体效果。

建立房地产估价模拟实验室是将微观的估价活动搬进实验室进行实境模拟, 将估价案例教学实证化、动态化。它弥补了传统的房地产估价课程教学方式的缺陷与不足, 有利于帮助学生熟练掌握房地产估价的业务流程和操作实务, 提高其独立思考分析和解决实际问题的能力, 提高房地产估价课程教学的整体效果。

由于建立房地产估价模拟实验室需要一定的现实条件, 因此校方及授课教师也应遵循因地制宜的原则考虑如何改善教学手段及环境。花费足够的时间和经费去收集与房地产价格评估有关的各类专业材料、专业图纸、数据信息等, 并配置必要的数据处理软件进行统计分析和运算。

四、结束语

房地产估价课程教学中既要讲究科学性, 也要讲究艺术性。教学方法本身就具有多样性、综合性、发展性和互补性等特点。教师在日常教学中常常是多种方法有机结合, 综合运用。教师上课, 不仅要像演员那样利用语言、表情、动作等把预先设计好的内容表述出来, 更要向导演那样, 综合考虑学科 (课程) 特点、教学目的、学生水平等因素, 依材选法、因材施教。常言道:“教学有法, 教无定法。”每位教师都应在教学实践中不断探索, 逐渐形成并不断完善自己的教学风格, 为提高教学质量, 培养高素质专业人才做贡献。

参考文献

[1].柴强主编.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2009

[2].张笑寒.房地产估价课程教学的改革与创新[J].高等农业教育, 2002 (7)

房地产策划理论与实务 篇2

作 者：编委会

出版社：中国科技

出版日期：2007年1月

开 本：16开精装

册 数：4册

光盘数：0

定价：998元

优惠价：468元

进入20世纪书籍已成为传播知识科学技术和保存文化的主要工具。随着科学技术日新月异地发展，传播知识信息手段，除了书籍、报刊外，其他工具也逐渐产生和发展起来。但书籍的作用，是其他传播工具或手段所不能代替的。在当代, 无论是中国，还是其他国家，书籍仍然是促进社会政治、经济、文化发展必不可少的重要传播工具。

详细介绍：

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

详细目录(339)

第一篇 房地产项日优秀开盘活动实战执行方案

第1章 房地产项目开盘活动策划实战要素工具箱

第2章 房地产项目典型性优秀开盘活动实战执行方案

第3章 房地产项目表演类优秀开盘活动实战执行方案

第4章 房地产项目抽奖类优秀开盘活动实战执行方案

第5章 房地产项日主题性优秀开盘活动实战执行方案

5.1北京市某楼盘开盘活动方案

5.2济南市某楼船开盘活动方案

5.3广东省某搂盘开盘活动方案

第6章 房地产项目开盘前后优秀系列活动实战执行方祠

6.1江苏省某楼盘开盘活动方案

6.2南宁楼盘开盘活动方案

6.3湖南省某楼盘开盘活动方案

6.4广尔省某楼盘开盘活动方案

6.5天津市某楼盘开盘活动方案

第7章 商业地产项目优秀开盘活动实战执行疗案

第二篇 房地产公关活动促销方案

第l章 房地产公关活动促销总论

第2章 房地产优秀节点性活动促销方案鉴赏

第3章 房地产业主联谊活动促销方案鉴赏

第4章 房地产优秀系列性活动促销方案鉴赏

第三篇 房地产传媒运营理论与实践

第1章 传媒与房地产传媒理论体系构建

第2章 房地产销售展会回顾与策划运营

第3章 房地产论坛理论及筹划实践

第4章 房地产专业报告现状分析及其运作策划

第5章 房地产专业书籍市场及其策划

第6章 房地产网络传媒建设及其运行

第7章 电视台房地产栏目策划与运营

第8章 房地产传媒的广告发布与运作实践

第9章 房地产传媒机构的资本运营模式及其创新

第l0章 房地产传媒法律纠纷问题及其应对

第四篇 房地产企业全程高盈利运营实战详解

第1章 房地产运营全景式透析详解

第2章 项目投资与土地获取洋解

第3章 规划设计与市场调研详解

第4章 资金筹集详解

第5章 建设过程详解

第6章 竣工验收详解

第7章 营销策划详解

第8章 销售管理详解

第9章 物业管理详解

第10章 运营管理详解

第11章 税收管理详解

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

最新精编房地产企业开盘活动策划、公关活动促销与传媒运营及全程高盈利运营实战方案详解实务全书

详细目录(339)

第一篇 房地产项日优秀开盘活动实战执行方案

第1章 房地产项目开盘活动策划实战要素工具箱

第2章 房地产项目典型性优秀开盘活动实战执行方案

第3章 房地产项目表演类优秀开盘活动实战执行方案

第4章 房地产项目抽奖类优秀开盘活动实战执行方案

第5章 房地产项日主题性优秀开盘活动实战执行方案

5.1北京市某楼盘开盘活动方案

5.2济南市某楼船开盘活动方案

5.3广东省某搂盘开盘活动方案

第6章 房地产项目开盘前后优秀系列活动实战执行方祠

6.1江苏省某楼盘开盘活动方案

6.2南宁楼盘开盘活动方案

6.3湖南省某楼盘开盘活动方案

6.4广尔省某楼盘开盘活动方案

6.5天津市某楼盘开盘活动方案

第7章 商业地产项目优秀开盘活动实战执行疗案 第二篇 房地产公关活动促销方案

第l章 房地产公关活动促销总论

第2章 房地产优秀节点性活动促销方案鉴赏

第3章 房地产业主联谊活动促销方案鉴赏

第4章 房地产优秀系列性活动促销方案鉴赏

第三篇 房地产传媒运营理论与实践

第1章 传媒与房地产传媒理论体系构建

第2章 房地产销售展会回顾与策划运营

第3章 房地产论坛理论及筹划实践

第4章 房地产专业报告现状分析及其运作策划

第5章 房地产专业书籍市场及其策划

第6章 房地产网络传媒建设及其运行

第7章 电视台房地产栏目策划与运营

第8章 房地产传媒的广告发布与运作实践

第9章 房地产传媒机构的资本运营模式及其创新 第l0章 房地产传媒法律纠纷问题及其应对

第四篇 房地产企业全程高盈利运营实战详解

第1章 房地产运营全景式透析详解

第2章 项目投资与土地获取洋解

第3章 规划设计与市场调研详解

第4章 资金筹集详解

第5章 建设过程详解

第6章 竣工验收详解

第7章 营销策划详解

第8章 销售管理详解

第9章 物业管理详解

第10章 运营管理详解

第11章 税收管理详解

房地产策划理论与实务 篇3

一、第二阶段活动基本情况

根据计划安排, 2009年8月, 《中国房地产》、中国房地产产权网和无锡市房地产市场网站刊登了第二阶段案例剖析实施方案。相对第一阶段的案例征集, 案例剖析需要综合运用法律理论知识、结合丰富的房屋登记实践经验对案例进行全面和深入分析, 并提出自己的观点, 活动要求显然更高了。为达到预期效果、扩大参与面, 主办单位通过会议、通知、交流、电话等多种方式, 邀请全国登记机构积极参加。至11月30日, 共收到来自17个省、38个市县的案例剖析213个, 比第一阶段增加54%。其中, 关于房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例剖析有25个;关于小区配套公建登记的案例剖析有17个;关于遗产继承转移登记被认定违法的案例剖析有27个;关于法院判决房屋买卖协议无效, 登记机关如何协助执行法院判决的案例剖析有28个;关于集体土地上房屋登记的案例剖析有23个;关于无房产原始登记资料如何进行司法协助执行的案例剖析有12个;关于未申请法院执行现超过时效如何办理房屋转移登记的案例剖析有12个;关于房屋抵押登记的案例剖析有20个;关于异议登记的案例剖析有20个;关于离异家庭未成年人房屋登记中监护问题的案例剖析有29个。关于离异家庭未成年人房屋登记中监护问题的案例剖析是参与人数最多的一个, 剖析观点较为一致;关于遗产继承转移登记被认定违法的案例剖析和关于法院判决房屋买卖协议无效登记机关如何协助执行法院判决的案例剖析参与人数次之。可见这三种案例是最常见也是需要深入讨论的问题, 分别涉及继承析产、未成年人和第三人保护等法律问题。

长达四个月的案例剖析期限, 给参与者有充分的时间来思考分析案例的相关基础法律关系, 查阅搜索相关资料, 结合房屋登记实务予以剖析, 使案例剖析具有了一定的理论深度。一些直辖市、省会城市、大城市带头参加了本次活动, 县级登记机构也不甘落后, 纷纷投稿参加活动, 收集的大量案例中有不少对指导房屋登记实务具有很强的参考性。

二、典型登记疑难案例和剖析的基本特点

剖析的案例具有以下特点:

1. 以登记为主线, 凸现典型案例

案例紧密围绕登记实务, 从不同方面和视角凸现登记机构目前普遍面临的现实问题。既有房地分离登记、登记机构权责划分等体制问题, 又有继承权、夫妻财产归属、司法协助等登记实务问题。问题的存在给登记机构和当事人带来一定的隐患和困境。如房地登记机构分离所产生的一系列抵押物转让、预售与登记问题, 在全国绝大部分城市普遍存在, 这不仅影响了抵押权人、购房人等当事人合法权益的有效保护, 也给司法审理带来困惑。国有土地与集体土地上房屋登记机构的分设, 以及一个城市多个登记机构的存在, 造成房屋登记信息无法关联, 以致登记风险和产权纠纷不断产生, 加重了登记机构的法律风险。法院判决买卖合同无效, 登记机构是否可依据生效法律文书办理撤销登记各地做法也很不一致。无房屋原始登记资料, 登记机构凭法院的生效判决和协助执行通知书办理转移登记, 有无瑕疵等。案例反映的种种问题, 都是登记实务中普遍存在的典型问题, 急需解决。

2. 民行法律关系交织, 涉及知识面广丰富

本阶段选出的10个案例包含了丰富的法律知识点, 案例彰显的法律关系复杂, 相互交织, 有申请人与登记机构、其他行政部门、司法部门等之间的行政法律关系, 也有申请人与公证部门之间的委托服务关系, 更多的是当事人之间的合同、抵押、继承、代理等民事法律关系。如商品房涉及到规划的审批建设、建设的竣工验收、权利登记记载等多个行政法律关系, 也涉及开发公司与购房人之间的民事法律关系。限制民事行为能力的房屋处分登记案例, 将法定代理、买卖合同、抵押等民事法律关系和处分登记、撤销登记、司法审判等行政法律关系融入一起, 使案情变得更为复杂曲折, 提升了案例的难度和深度。这方面的分析研究体现了活动参与者在《民法》、《物权法》、《担保法》、《行政诉讼法》、《房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律知识方面具备了一定的应用能力。

3. 法无定论存有争议, 鲜活案例源于实务

从案例所指向的时间段来看, 一部分是登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症, 如历史原因造成的登记环节缺失问题、夫妻共有财产确定问题、由于不具备登记要件导致民事判决难以执行问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法问题等;另一部分是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题, 如异议登记的注销如何进行、登记机构是否存在有调查异议登记申请人立案情况的义务等。这些案例大部分来源于基层登记人员和法务工作者, 是登记实务中的鲜活实例, 案例所反映问题的根源是目前法律法规尚未明确界定, 登记机构操作无有效的法律依据, 仅能依靠对法理的内涵理解和分析作出行为。而不同登记机构由于分析角度和视野有所不同, 对同一问题作出了不同的行为, 引发社会争议。

4. 热点问题引发思考, 尚需探讨力求破解

案例不仅反映了登记机构普遍存在的问题, 也引入了目前行政部门、司法部门、专家学者、社会各界人士经常探讨的与社会民众利益切身相关的热点问题。如建筑区划内公建配套房屋的界定标准、公建配套权利归属认定条件与登记形式、未成年人房屋法定申请主体与处分行为的合法性形式、建造房屋与申请登记时主体身份已转变的情况可否受理登记申请。热点问题涉及社会民生重大财产利益急需解决, 登记机构在今后工作中要深入学习与房地产相关的法律知识, 认真钻研法理, 吃透立法精神, 制定出可操作又较详细的地方规定, 破解登记热点问题。

5. 善意取得如何保护, 司法行政应予共识

善意取得制度是民法中的一项重要制度, 其对保护物的交易安全具有重要意义。在传统的善意取得理论中, 善意取得的财产仅限于动产物权, 《物权法》确立了不动产物权善意取得制度。在本阶段活动所剖析的10个案例中, 有3个案例都涉及善意第三人权利保护问题。如何保护善意第三人的权利, 各地司法部门与行政登记机构由于所处角度不同各持已见。法院在行政案件审理中, 往往注重对行政机关行政行为的合法性进行审查, 因此, 形成的判决书往往只能对原告与被告之间的登记行为作出确认违法、撤销或维持等行为“合法性”的裁判, 对涉及第三人的权利, 行政判决一般采取回避的态度。登记机构认为, 若房屋上存在善意第三人权利的, 行政判决不宜简单地以撤销所诉的房产登记行为了结案件, 而应引导当事人进行民事诉讼来解决实体争议问题, 待民事权利归属确定后再行房屋登记, 可一并解决第三人善意取得权利的问题。观念认识的不统一, 带来了登记机构司法协助的窘境和困惑。

案例剖析的主要特点:

1.参与热情持续高涨, 剖析来源广泛全面

在第二阶段活动中, 济南市房屋产权登记中心有20余人参加, 成为本阶段参与人员最多的单位, 其提供的案例剖析质量也相对较高。赣州市房地产市场管理处专题组织发动全体工作人员参与活动, 其重视程度可见一斑。活动参与者既有来自直辖市上海、重庆等城市, 也有省会城市广州、杭州、哈尔滨、沈阳、福州等城市, 还有许多地级市和县级市;有从事法律法规研究和司法审判的, 也有从事登记实务工作的, 有的房产管理部门的主要领导也亲自参与。可见本次活动的参与层次较高, 参与面较广泛, 案源也比较丰富。有些城市的登记人员一人分析全部案例, 深入研究的积极性很高。

2.案例剖析具有深度, 旁征博引水平提高

要使案例剖析具备一定的说服力和可操作性, 必须引用大量法律条文, 借助立法原理和精神, 层次分明地进行思考和分析。从这次案例剖析的总体水平来看, 提供的案例剖析质量较高, 具有一定的深度和力度。如房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例, 涉及的法律知识点和所要分析的问题较多。活动参与者大量运用了《物权法》、《担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规, 引用现代的立法模式和原理, 结合地方性相关法规, 分析合同备案和预告登记不同法律性质, 抵押权与初始登记、转移登记的关系, 提出抵押物规范转让的模式。对小区公建配套登记涉及程序环节多、权利归属复杂、用途类型多样问题, 如配电间、物业用房、会所、车库等, 活动参与者引用《城乡规划法》、《物权法》、《民事诉讼法》、《物业管理条例》及相关司法解释, 法律关系分析透彻, 有些分析具有较高的专业理论水准。

3.分析视角差异较大, 意见结论截然相反

虽然同样引用法律条文, 但由于活动参与者对条文内涵实质的理解差异, 分析角度不同, 参考的法律法规不一, 存在截然不同的结论观点。如商品房预售前是否一定要解除土地使用权抵押关系, 有的认为不需要就可以预售, 而有的认为要先解除土地抵押关系才能预售。抵押权人同意销售, 有的认为同意销售即视为放弃抵押权, 而有的认为抵押权依然存在。异议登记注销, 有的认为可以由登记机构依职权注销, 而有的认为应依申请注销而不能由登记机构自行注销。处分未成年人房屋, 有的认为应由所有的监护人同意, 而有的认为可由监护人之一代为处分等。种种不同的观点反映了法律规定的模糊以及对法律认识的差异性。

4.剖析形式别具一格, 治学严谨思维创新

213个案例剖析中, 分析形式多种多样, 不仅有法理分析、问题解答式, 还有引用文献、研讨论坛式。案例剖析中框架结构也各具特色, 有先通过运用法律法规和法理分析专业名称概念、不同法律关系, 再得出观点, 也有直接阐明结论, 再引用法律条文和参考文献予以佐证。在案例剖析征集过程中, 有的作者执着认真, 投稿后仍继续琢磨思考, 不断修改完善, 并再次投寄最新稿件。有的参与者秉着主动进取、掌握新知的学习态度, 对10个案例一一进行剖析。不同剖析形式、风格和理念, 充分展示了活动参与者治学严谨和思维能动性。

三、由案例剖析反映的一些值得关注的问题

1. 体制机制不顺, 导致行政风险

关于房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例是本阶段所剖析的10个案例中涉及法律关系最多的一个案例, 涵盖了从开发商取得土地、设定土地抵押、房产开发、商品房预售、房地产登记的整个过程, 法律主体有开发商、银行、购房人、两个登记机构共5个, 抵押、转让等法律关系相互交织。由于许多城市存在房、地机构分离的现实, 因此如何协调处理好前后各个环节之间以及房、地分设登记之间关系的核心问题十分关键。这个案例不同的解析思路反映了各地的管理模式, 有的是预售、备案、登记职能由登记中心一家办理, 则各个环节衔接较顺畅;有的是预售与备案、登记分别属两个部门即建设局和房管局管理, 则协调难度较大;还有的是三项职能分属三个部门管理, 管理衔接难度更大。机构设置不合理导致信息无法关联, 其隐藏的风险以及如何提高抗风险能力应提上议事日程。

2. 行政司法协调不够, 造成截然相左观点

关于遗产继承转移登记被认定违法的案例反映了司法和行政相互影响的问题, 登记机构如何根据行政复议、行政诉讼、民事诉讼结果办理相应的登记, 引申的问题是司法以行政确认结果为准, 还是行政以司法判决或调解结果为依据, 如果行政复议、民事判决、行政判决各不相同, 登记到底以何种法律文书为准。这些难以定论的问题反映了司法对行政缺乏理解, 双方协同性不高, 也反映了法律对登记审查标准等规定的缺项, 导致司法界与房屋登记实务界理解上的不一致。

3. 视角条件关系不同, 剖析结论也不尽相同

仅就本阶段活动涉及的10个典型案例而言, 如果出现不同的前置条件都将会发生许多不同的结果。例如关于房屋抵押登记的案例, 如果两处办公用房的主体变为私立医院, 并且以该房屋为自身债务作抵押, 更换了这些条件就可能会出现另一种观点;又如关于集体土地上房屋登记的案例, 如果建造主体是城市居民, 是否办理房屋登记, 则又会出现不同的分析结果。此外, 案例的分析不但要以国家法律法规为依据, 也要依据当地的法规规章进行, 由于各地的情况不一样, 地方性法规规定难免有地方特色, 这也会导致同样的案例分析得出不同的结果。

4. 配套政策相对滞后, 执行“办法”力度不一

一部《房屋登记办法》不可能解决所有登记问题, 但它可以催生很多配套规定和制度, 如何贯彻实施, 需要在解决疑难问题的过程中总结经验, 完善法规规章, 这样, 才能建立起日益完善的登记制度。如异议登记、预告登记这些新登记类型在《房屋登记办法》中规定得较原则, 需要各地根据实际制定切实可行的相关规定。又如当事人和登记机构如何区分登记责任等问题, 在上位法没有规定的情况下, 需要地方较为详尽的规定等。

5. 不乏业务能手, 队伍整体素质亟待增强

从本次活动所提供的案例剖析中我们发现了一些精品, 但数量有限。另外, 参与剖析的面还需要拓展。有些城市登记中心领导亲自参加, 但职工参加者不多, 反映了有些单位有理论功底的业务能手比较缺乏。一些参与者就案例谈案例, 延伸思考不多, 理论水平还需加强。

四、今后工作设想

本次“无锡产监杯”全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集活动通过对具有代表性的房地产登记疑难案例的剖析, 以答疑解惑的方式, 进一步深入学习和贯彻《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规, 解决房屋登记工作中的疑难问题, 提升工作人员依法登记水平, 纵深构建全国性的学法用法交流平台。经过长达1年时间两个阶段活动, 使活动参与者对登记实务中的普遍典型以及疑难热点问题有了全面系统掌握, 抓住重点、有的放矢地思考问题, 对法律法规的应用有了普遍提高。为了扩大和延伸活动成果, 根据许多同行的建议, 我们拟将优秀案例和剖析文章及专家点评汇编成册, 以供同行作进一步交流探讨。