房地产前期策划招标书

房地产前期策划招标书（共8篇）

房地产前期策划招标书 篇1

江苏安球置业发展公司前期物业管理招标书

《景玉兰庭》物业项目由江苏安球置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

一、《景玉兰庭》住宅物业基本情况概述

本项目建造的物业类型为：商务公寓、酒店式公寓、写字楼、商业和普通住宅

景玉兰庭商务中心位于新327国道以北，汇翠路以南，环翠路以西，紧邻济宁市任城区区政府和16万㎡湿地公园。

项目一期总占地亩，一期总建筑面积万平方米，包括一栋总面积达㎡的23层五星级酒店，一栋总面积达㎡的18层酒店公寓，两栋总面积达52000㎡的25层商务公寓，项目容积率为4.0，绿地率为32.8%，采用现代简约的建筑风格。

二、物业管理的内容与要求

（一）物业管理的内容

1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；

2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；

3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

4、物业管理区域内的绿化养护和管理；

5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

7、物业管理区域的日常安全巡查服务；

8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；

9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；

（二）物业管理的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员，2、物业管理服务与收费质价相符；

三、投标人的条件

1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级资质的物业管理企业；

2、具有经营管理相似物业10万平方米以上的管理经验；

四、投标文件的编制要求

1、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

2、物业维修和管理的应急措施（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；

（6）发生火警时的应急措施。

3、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

4、智能化设施的管理与维修方案。

5、提供《业主临时公约》的建议稿。

6、提供项目本地物业市场调查报告一份。

五、投标报价要求

1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。

2、说明物业服务费的结算形式：包干制。

六、投标书送达的要求

1、投标单位应于2011年月日17时30分前至我司相关部门领取。

2、招标人定于2011年 月日9时30分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑或电话答疑。

3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共1套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于2011年2月25日17时30分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。

投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的。

七、开标的时间，地点，方法与程序

1、开标的时间地址。

2、开标的方法与程序。

八、议标标准和议标办法

1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设由建设单位和邀请有关专家5人组成。

2、招标人、开标、评标会议定于2011年2月28日9时30分，在景玉兰庭二楼会议室召开，根据上述要求，按质按价择优评议。

九、中标人的确定及物业服务合同的签订

1、招标人在投标文件截止之日起的20日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；

招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。

十、其他事项的说明

1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格。

3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的中标通知均具有法律约束力。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。

十一、招标人及联系方式

招标人：天置业有限公司

地址：

电话：

邮编：

联系人：

（单位公章）

二O一一年一月二十六日

房地产前期策划招标书 篇2

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

淘宝开店前期策划书 篇3

随着互联网的日益流行，网购之风已经刮遍全球，势不可挡。互联网，给广大顾客朋友们带来了一种更方便、更快捷、更省钱的购物方式；与此同时，低成本的投入、更广阔的市场也给众多商家带来了无限的商机。作为商家在能赚钱的同时带给消费者方便，我们何乐而不为，那么我们怎样才能成功的在淘宝平台开好一家网店呢？下面我就淘宝开店前期做一个简要的策划：

首先，我们需要了解的是淘宝平台交易的整个主干流程：货源保证→注册店铺→宝贝上架→店铺装修→店铺推广→客户服务→准时发货→售后服务。其中每个环节环环相扣，同等重要，我们需要有侧重的做好每一个环节。

货源保证；巧妇难为无米之炊，做生意不但要保证货源不断还要保证货源质量。注册店铺；这需要在淘宝平台通过实名认证、身份信息认证即可免费开店。

宝贝上架；这个环节就是把我们要出售的宝贝以图片的形式展示给顾客，值得注意的一点是图片的处理很重要，因为图片的的效果直接影响顾客的购买欲，所以这个环节不但要给宝贝拍好相片更需要处理好图片，增强效果以增加顾客的购买欲。其次，还需要给每个图片加上合理的文字说明，在图片出现之前就可以看到相关内容，尤其是导航按钮和大图片更应如此。细节上的注意，会让来客感觉到店主的细心周到、殷殷待客之意，自然多了份亲切。最后，要讲究文字安排，及时更新宝贝图片，把握宝贝上架时间以赢得更多顾客的浏览和亲睐。

店铺装修；这个环节也十分重要，首先要选择好出发点办出自己的特色，根据不同的消费对象、不同的时装风格、不同的时令而运用不同模版更新店铺的整体形象，网店装修其实和实体店的门面一样，第一眼给顾客的感觉舒服他就会走进店里，即便是不买东西也给店铺增加了人气。其次，要注意的就是把关店铺内容，要有侧重点的突出一些主打宝贝，以这些畅销宝贝拉动其他宝贝的销售，这个方法也是提升店铺人气的好办法。再次，要注重店铺的信誉度，这也是很多顾客所重视的地方，零信誉的店铺顾客会不信任，太高信誉的店铺顾客会想到店大欺客，适当的投入控制店铺的信誉度以获得更大的销量。店铺推广；这一环节应该算是最重要也是最难的环节了，需要花费大部分的时间、精力、资金去做好这一环节。店铺推广，其实说白了就是为店铺打广告。在这个信息化时代，广告遍地都是、多如牛毛，那么怎么样才能在众多广告中脱颖而出吸引顾客的眼球呢？首先，广告要有好的出发点，比如：时尚健康，绿色环保，爱心奉献等等。其次，就是要讲求技巧，生拉硬拽、强行灌输的广告只会让人生厌。虽然店铺推广难做但也有很多技巧可循，我在这里列举三个自认为实用有效的方法：①控制好宝贝上架时间，合理组织宝贝名称，利用好评价管理，以增加宝贝的曝光率和顾客的信任度无形中就为店铺做了推广。②建立会员折扣制度，把超级买家秀做起来，以稳固回头客，让顾客帮我们做宣传，顾客的宣传比我们自己的宣传更有说服力，当然这要做到宝贝让顾客百分百满意。③投入一定的资金加入推广平台比如阿里巴巴、雅虎直通车、消费者保障协会、赞助社区活动等，这些

都是比较专业的专门负责推广的平台，适当的投资使用专业的推广平台还是会带来不错的经济效益。当然还有更多的推广小技巧，这里不便多写。再就是要坚持不懈，循序渐进，有的时候我们做了一些推广工作却没有立竿见影的效果，这个时候我们不能着急更不能轻易放弃，因为我们应该时刻做好准备等待顾客的光临。

客户服务；做完这些前期的准备工作，接下来就要做好客户服务这一环节了。积极热情、及时准确地回答客户的疑问，适当合理地为顾客提一些建议，迎合顾客心理满足顾客购买需求促成成功交易。准时发货；这一点也很重要，人无信则不立，做商人就更需要守信用，承诺了的事情就一定办到，只有这样才能使客户满意，长期的信誉将带来跟多的大客户。

售后服务。这个环节是笼络回头客户的重要环节，也是减少因误会而引起顾客对店铺的中差评价的主要方法，做好售后可以通过给顾客打电话，或者旺旺联系询问顾客对于产品的意见和建议，虚心接受并改进，为店铺的长远发展而打下敦实的基础。

总结；以上所写都是我对于前期淘宝开店的一些见解，也只是简单的列举出了整个开店过程的基本框架。当然其中还有很多细节，而每一个细节都需要我们用心去消化、琢磨、充实、改进、完善。稳重、勤奋、认真以及力求上进是我的个人特点。天行健，君子以自强不息。相信自己能很快适应新的工作环境，并在实际工作中不断学习，不断完善自己。殷切希望能够在您的领导下，和团队的共同努力、精诚协作下，使公司发展的越来越强大。

策划人:何舍

房地产前期策划合同 篇4

（一）具体服务范围：第一部分：整体策划——

1、vi 设计（logo/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字组合/立体雕塑效果）

2、阶段策划推广方案

3、深度市场调研报告

4、销售执行建议方案第二部分：售楼处包装——

1、接待台背板

2、logo 墙

3、资料架

4、玻璃窗吊帘式旗幅

5、顶部挂旗

6、北墙展板

7、门牌门条

8、玻璃贴

29、室外指示牌设计

10、售楼处门头设计第三部分：销售道具——

1、大幅海报（折页）

2、户型图

3、楼书

4、名片

5、名牌

6、大号信封

7、纸杯

8、信纸便签纸第四部分：户外广告——

1、擎天柱

2、道旗

3、围档

（二）免费赠送服务范围：露台平面户型图工装建议销控表销售表格业绩表客户签约号卡客户礼品包装第三条 合同总价款及付款方式第四条 广告运作规则1． 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名 单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。2． 甲乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工 3 作阶段、完成时间。3． 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。第五条 双方责任及权利

（一）甲方责任及权利1． 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。2． 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙 方及时提供电子文件及样稿。3． 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述 资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关 的一切责任由甲方负责。4． 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提交的工作文件及时以书面形式提出修改 意见和建议，甲乙双方达成一致后据此进行修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方可 定稿。5． 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。

（二）乙方责任及权利1． 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方 应为甲方的相关资料保密。2． 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。3． 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮 件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双 方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。4． 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时 4 归还甲方。5． 乙方对最终发布广告拥有正文署名权。6． 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活 动、出版发表。7． 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。

8． 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间安排表，并经甲方确认后执行。第六条 违约责任1． 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违 约责任。2． 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间 内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。3． 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自 送达甲方时生效。第七条 转让条款 未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款 10的违约金。第八条 合同终止和解除有下列情形之一的，合同权利义务终止：1． 本合同因已按约定履行完毕而自然终止；2． 本合同经各方协商一致而终止；3． 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止；

第九条 保密条款1． 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包括但不限于商 5 业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其它信息等）负保密责任，并不得向任何人披露上述资料和信息，但正常履行本合同项下义务的除外。2． 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的 20向合同其它方支付违 约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。3． 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。

第十条 不可抗力条款 由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。第十一条 解决争议的办法 凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向呼和浩特市地方人民法院提起诉讼。

第十二条 其它 1． 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。

2． 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。

3． 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。

房地产项目前期策划服务合同 篇5

甲方： 乙方：

甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。

第一条 委托项目

项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔

第二条 委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：

第一部分：项目定位服务。主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析：

1、项目地形特征分析；

2、项目周边自然环境、人文环境分析；

3、项目周边居住氛围分析；

4、项目城市配套、道路、交通状况分析；

5、项目开发目标与约束条件。

（二）、项目开发背景分析：

1、宏观分析：

2、微观市场分析：

3、目标客户群分析：

4、进入市场的机会点分析：

（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位；

2、形象定位；

3、开发理念及价值体系；

4、经营模式；

（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。

积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划 2 方案。主要包括以下工作：

(一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。(二)初步方案评审：(三)方案深入：

(四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

1、方案设计说明；

2、区位位臵图；

3、总平面图；

4、功能分区图；

5、交通分析图；

6、环境景观分析图；

7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图；

8、主要建筑意向图；

(五)参与确定规划设计的最后意见；(六)景观设计图纸对接及风格建议。第三部分：方案汇报

1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报

2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

3(一)项目VI设计

1、项目标识设计

2、概念方案的平面包装 第五部分：编制项目建议书

根据有关规范编制完成项目建议书。主要包括：

受托方根据相关编制规范要求，编制项目建议书，并就以下内容进行论述：

项目建设的必要性、项目市场分析、场址条件、建设规模及建设内容、总平面布臵、项目建设进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面内容。

第三条 顾问服务期限

本合同的代理服务期限自本合同生效之日起至项目概念规划方案完成、项目立项至总体规划确定，项目建议书编制完成。

第四条 甲方的权利和义务

1、甲方应保证对委托项目的开发拥有合法、完备的手续。

2、在签订本合同后，甲方将根据自己的工作进度逐步向乙方提供以下资料：

（1）委托项目的用地红线范围及地形测绘图；

4（2）项目用地规划条件；（3）地理地质条件技术交底等。

3、甲方有权根据自身需要对乙方提供的前期定位案进行审定，决定是否采纳或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服务过程中，有权监督和检查乙方的行为。在乙方前期服务行为违反本合同约定时，甲方有权要求乙方纠正违约行为或终止乙方服务。

5、委派专人与乙方配合、协调，以便乙方顺利完成前期服务工作。

6、有义务按照约定的条件、时间，向乙方支付前期策划服务费用。

第五条 乙方的权利和义务

1、在约定的委托期限内，按照双方确认的时间节点完成定位方案，并配合推进项目报建文本完成。

2、负责对委托的项目进行地块调研、市场调研，包括项目竞争对手的相关情况和分析。

3、负责对委托项目进行产品定位。

4、负责对委托的项目进行方案评价。

5、负责编制项目建议书。

6、对甲方交付的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方书面同意，不得将甲方交付的文件资料以及乙方专门为履行本合同而制作的策划方案擅自公开或泄露、披露给其他人，或用于其他任何用途。

第六条 服务费用和支付标准

乙方的服务费用共计人民币叁拾万元(小写：￥30万元)。

双方合同签定七天内，甲方向乙方支付人民币贰拾万元(小写：￥20万元)作为项目启动费；概念规划方案经政府相关部门汇报后七天内甲方向乙方支付人民币壹拾万元(小写：￥10万元)。

第七条 合同解除及违约责任

1、在合同履行期间，甲方可随时提出解除合同。但在此情况下，甲方已付乙方的策划服务费将不再返还；甲方可继续使用乙方工作成果。

2、迟延支付策划服务费用，造成活动执行工作停滞、延误的，乙方不承担责任，同时甲方还应当每日按延期支付前期顾问费用总额5‰支付乙方滞纳金；

第八条 其他条款

1、本协议有效组成部分：甲乙双方的营业执照复印件；凡是经过甲方确认的概念规划相关条件；补充变更约定等；

2、本协议条款经过双方多次认真协商讨论后制定，各方对协议内容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解释。

3、如双方在本合同实际履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，6 双方在甲方所在地人民法院解决。

4、未尽事宜，由双方另行协商，并签定补充协议与本协议具有同等法律效力。

5、本合同自双方签字盖章之日起成立，自本协议第三条约定的具体内容完成时终止。本合同一式四份，每方各持两份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵业有限公司 代表：

签定时间： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地产经纪有限公司

代表：

房地产前期策划招标书 篇6

策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题, 随着改革开放的深入, 由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济, 无论是企业还是个人, 如果不积极与市场靠拢, 主动参与市场, 就很难适应, 终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度, 为了在自由竞争中取得成功, 行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法, 在此基础上找到取胜的良计妙策, 然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。

人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策, 然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调, 对广告营销、公共新闻等的综合运用, 使某件事某种项目达到较好的效果。

策划是整合科学策划, 是通过全新的理念和思路, 对生产力的各种要素资源重新整合, 使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益, 策划是全部生产力要素的综合, 甚至是经济因素与政治因素社会因素, 以及其他多种因素的综合。归纳起来, 策划是一个系统工程, 是建立在有效地整合多种学科, 经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。

二、房地产策划业的发展脉络

房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元, 一个项目的成与败, 往往决定了一个公司的命运, 故任何开发商在做项目时, 都是慎之又慎的, 需要对这个项目进行大量的调研评估, 于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了, 可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上, 对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装, 使之领先于市场潮流, 符合于目标客户口味的一种行为过程, 随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场, 房地产策划由于与房地产行业的联动关系, 跟随市场一起成长, 也逐步迈向成熟, 所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。

首先, 在产品观念时代, 策划找感觉。房地产刚刚走向市场化, 开发商手里有资金、土地, 开发什么项目呢?这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论, 市场调研没有受到丝毫的重视, 主观臆断色彩十分浓郁, 每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了, 项目也能获得成功, 感觉找不对, 就难讲了, 我国的空置房一直居高不下, 恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里, 策划的含义仅仅是广告策划而已, 广告公司即为房地产策划专家, 其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验, 再寻找一个项目和其他项目的区别点, 即卖点来进行宣传推广。并且, 这一时期卖点的定位还主要以地段, 价格等最基本的房地产要素来体现。

其次, 在准营销观念时代, 策划找概念。随着注意力经济时代的来临, 产品的同质性引发了房地产市场的概念之战, 以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚, 同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注, 市场的空白点成为策划关注的焦点, 一时间环保住宅, 绿色住宅, 智能住宅, 种种概念铺天盖地, 应该说这是种进步, 策划不再是卖点的杂烩, 而是统一概念下的多个层次。

再次, 营销观念时代, 策划找需求。竞争的压力, 积压楼盘的现实, 使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了, 消费者关心什么, 注重什么, 那项目就倾向于什么, 消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多, 他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚, 因为房屋毕竟不是口红, 于是开发商们开始生产你所能够出售的东西, 而不是出售你能够生产的东西发现欲望, 并满足它们, 而发现欲望的责任, 就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候, 另有一些策划人却转而去研究市场, 分析消费者的真正需求, 于是市场便出现了这样的现象:一方面, 有些楼盘叫好不叫座, 另一方面, 一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。

最后, 在社会营销观念时代, 策划找平衡。最近几年提出这样的问题, 一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业, 是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢?市场的营销观念回避了消费者需要, 消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突, 对此, 社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益, 即公司利润、消费者需要的满足和社会利益, 房地产作为特殊的产品, 它的社会性尤其突出, 当有一天, 不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美, 那说明市场已到了社会营销阶段, 这时的策划就不但要研究目标市场了, 而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间, 在楼盘与城市建设之间找一种平衡。

三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨

由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要, 各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现, 其水平也参差不齐, 这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种:房地产包装广告类策划公司, 如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司, 如房地产代理公司、顾问公司。房地产全程策划公司, 如各种咨询代理, 顾问类公司。房地产战略策划公司, 不仅限于对房地产企业的产品进行策划, 还对房地产企业本身进行策划, 即将产品和企业视为整体进行策划。目前, 从事房地产策划的公司如同目前的房地产开发公司一样, 在全国范围内遍地开花, 呈现出一种散、乱、差、的局面, 与房地产开发公司一样, 也出现了两极分化的现象, 实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划, 而广大多数房地产代理公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关, 有的开发商素质高, 一开始就注重前期策划, 产品适销对路, 自然就有市场, 下一轮的开发又注重战略策划, 从而又形成企业品牌, 就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场, 盲目投资, 在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划, 马上请策划师把脉, 实际上, 在这个时候已经是病入膏肓, 无药可救, 最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐, 但绝大多数是仅仅处于做做市场调研, 然后进行包装广告形象类的炒作, 其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价, 其调研范围非常局限, 所以从事的策划主要是销售策划, 称不上前期策划, 也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念+营销阶段, 如目前房地产市场上频繁出现的区位概念, 围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念, 如5+2居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念, 物业品质概念较为实在, 可有的夸夸其谈, 甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品, 而不是概念, 决不能盲目跟风, 概念推广也不是不重要, 但是要看如何去整合, 要结合项目实际壮况, 对目标客户的摸底和目标客户心态分析, 为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。

房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟, 与房地产开发公司一样, 也需要进行战略策划, 需要对企业自身进行定位, 确定自己在时间, 空间, 行业三维座标系上的位置, 根据各个企业的特性为企业量身订造, 提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路, 明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点, 进行市场组合, 整合各种资源, 使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。

由于每一家房地产开发企业不可能满足所有消费者的需求, 房地产开发企业只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象, 才能充分发挥其优势提供更有效的产品和服务, 因而明智的房地产开发企业会率先制定一个进攻的目标, 再对目标范围内消费者的需求详加分析, 根据某一分类标准将市场细分化, 并从中选出有一定规模和发展前景, 符合房地产开发企业目标和能力的细分市场作为企业的目标市场。但只是确定了目标市场是远远不够的, 因为企业这时还是一厢情愿的阶段, 选中的目标市场也许恰恰存在多家企业的竞争, 如何让目标顾客也同样以你的产品作为他们购买目标才是真正的关键。为此, 房地产开发企业需分析竞争对手情况, 挖掘自己的竞争优势, 与消费者需求的最佳结合点, 从而将产品定位在目标消费者所偏爱的位置上, 并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息, 让消费者注意到品牌并感觉到它就是所需要的市场细分和目标市场选择。

参考文献

房地产前期策划招标书 篇7

（筹建——试营业）

本策划书根据九天酒店（以下称酒店）功能规划、业主方对酒店的装修档次、投资规模和营销理念，参照国家旅游局颁布的最新标准GB/T14308—2010旅游饭店星级划分和评定，注重酒店核心产品，弱化配套设施，突出绿色环保的要求，在务川进行了一系列随机调研活动，评估酒店经营理念，构造全新的经营策略与CI总方针，力创名牌战略，提升酒店品味与档次，为酒店可持续发展及创造更好的经济效益。

施工阶段策划

一、建立计划与进程管理。为开业做好准备，以便开业前的所有工作有序进行（详见筹建小组工作时间倒排表）。

二、设备选型及采购顾问。“货比三家”，合理运用资金（如由业主方负责，此项略去）。

三、设计方案调查。请专业酒店管理人士参与，以利于今后日常运作需要。

四、工程质量监管，利于今后日常维护与保养。

五、工程各项目档案建立及管理顾问。

经营管理规划

一、酒店形象和风格定位规划

根据业主方投资经营理念，定位于务川本地目前最高档的商务型酒店之一。故所有的功能设计，配套设施都应考虑周全，将整个酒店的功能区域布置妥当，力求完美丰富，能满足各类客人的需求。

二、价格策略和市场营销体系规划(一)房务部

1、前厅部 ①准备培训资料

准备前台、礼宾部、车队、大堂副理、总机、商务中心的设施、设备等物品检查清单和资料

②前厅总体

a)准备各种办公文具；

b)前台设计（向业主方提建议）； c)大堂副理台设计（向业主方提建议）；

d)电脑操作系统培训和安装； e)钥匙卡系统培训和安装； f)总钥匙制度和程序；

g)信用卡机操作培训和安装； h)前厅各部门操作流程预演； i)j)客用保险箱的交接和培训； 验收前厅各项设施、设备；

k)前厅试营业计划； l)酒店车辆使用价目表；

m)粘贴客房电话号码指示牌（带时间、天气）； n)公安电脑系统培训和安装；

o)详细的楼层结构图，房号表，规划图。

③电话总机

a)设定电话计费公式（如果免费，此项略去）； b)验收电话交换机；

c)交换机与电脑操作系统的连接； d)电话留言系统设置；

e)电话叫醒服务Morning-call系统设置； f)电话等待音乐设置； g)对讲机/传呼系统设置； h)语音信箱系统设置； i)酒店电话分机号码设置； j)客房电话机的安装调试。

④商务中心（如果不设立，此项略去）

a)商务中心价各类收费目表； b)客用电脑的安装调试；

c)商务中心各种设备、物品清单，保养及操作流程； d)商务中心规划图；

2、客房部

a)建立客房部机器设备、物品、用品清单；

b)客房部办公室功能规划，房务中心设置。c)布草房规划；

d)选定制服设计师，监督制作制服，组织制服试穿，发放制服（采买由业主方负责）；

e)客房部库房的建立及工作程序； f)客房及贵宾客房用品清单；

g)洗衣房设备的培训和安装（如果没有，此项略去）； h)酒店杀虫工作安排； i)j)准备酒店洗衣价格表； 建立布草发放程序；

k)酒店客房及公共区域清洁方案； l)设置各分区储藏室及工作间，建立最低存货量和申领程序；

m)采购清洁药剂；

n)酒店家具、装饰品的接收和发放；

我们根据房间布局，客人的需求，设各类型的特色房型。如标准单房、标准双房、标准套房、商务套房、豪华套房等。客房风格典雅、环境舒适温馨、服务周到细致，力争让客人享有“心旷神怡”的视觉享受。

（二）公关销售部

销售体系建立：市场调查、产品设计、开发及定价、产品特性、流通等。a)销售数量：客房天数、平均房价、销售收入、餐饮额、成本率。b)成绩评估：销售分析及报告。

c)酒店的组合销售：公家消费、商务、旅游、会议、家庭、蜜月、周末等，充分考虑淡旺季、特殊化等细节。

d)市场占有率分析及入住率预测体系 e)客房成本分析及与竞争酒店对比 f)建立每日收入报告体系

1、公关部

a)设计及制作酒店各部门名片； b)跟进酒店各部门开业计划；

c)设计及制作销售用品、宴会宣传品；

2、销售部 d)新员工欢迎信；

e)设计餐饮部各区域标识； f)设计及制作酒店试营业横幅；

g)设计及制作酒店开业横幅； h)制作免费饮料券； i)编辑关于酒店开业的各种新闻资料； j)设计婚宴/康乐设施/会议设施报价；

k)与银行、婚庆公司、租车公司、酒店及各大商场建立联系，制订合作方案；l)更新各宣传媒体名录；

m)为酒店各营业区域及样板房拍摄宣传照片； n)寻找合适的酒店开业小礼品； o)制作详细的酒店宣传广告计划； p)公共区域、餐厅和酒吧背景音乐； q)设计、制作及安装酒店各处标志牌； r)设计及制作酒店网页，用以介绍酒店开业情况、优惠活动及各类包价； s)设计及制作酒店地址卡及出租车卡； t)邮寄酒店各类宣传资料到各协议客户；

u)设计并制作酒店各类客房印刷品； v)酒店室内外布景、美化设计；

w)酒店室内外主要设施与各竞争对手比较表

a)对本地党委（市委、县委）、政府、人大、政协及其下属部门、商务写字楼内的各类公司、本地各大中型厂矿企业进行销售拜访、登记并记录在案；b)寻求各竞争酒店客户名单及联系方式；

c)出差拜访计划(遵义市场、重庆市场、贵阳市场)； d)对各旅行社及订房中心进行电话拜访； e)建立标准的销售拜访口径及表达方式； f)参观样板房（如果没有，此项略去）；

g)邀请潜在客户试住酒店并争取意见； h)联系各会议组织部门或单位以争取生意；

i)j)宴请潜在客户； 制订开业价格；

k)制订价格体系； l)签订xxx商务协议；

m)月度预测分析； n)了解客房结构； o)建立文件档案体系；

p)加入各类酒店业协会及旅游协会； q)为销售人员指定所需负责的客户名单； r)s)筹备并组织开业庆典；

建立每周、每月、每季销售工作报告；

注：可把公关部和销售部合并为公关销售部，则以上内容合并。

（三）餐饮

酒店餐饮主要由以下几个方面决定：出品（菜系）、服务、环境、口碑、价格。目前通过对本地酒店、酒楼的调查，对餐饮的需求还是较大，同贵阳、遵义市场相比，价位相对较低。那么本酒店立足社会餐饮式消费，做出自己的品牌，形成自己的餐饮文化，我们要重特色、重创新、重文化、重质量、重品牌，树立餐饮在酒店中的龙头位置。

1、出品对于餐饮收入至关重要。首先是口味问题，由于务川紧邻重庆，主要以川黔菜、本地菜（含野味）为主，附带粤菜、湘菜为辅，保留务川本地固有名菜、特色菜，也要有新异菜吸引客人，增加酒店的消费层次，增加客人对酒店餐饮菜系的好感度和光顾度，故推广特色菜和定期推出新菜品势在必行。

2、要确保服务好，必须一批高素质的员工队伍，平时要加强专业知识的培训，建立完善的服务体系，突出超值服务、个性化服务。

3、注重就餐环境的布置。客人选择酒店餐饮，首先看重的是它的环境比社会餐饮好，我们就要突出这方面的优势。酒店的PA部及其它部门应积极配合，保证舒适的环境，给客人享受食品健康的乐趣。

4、调整价格结构。作为新开业的酒店，利润不宜要求过高，也可在餐饮消费中增加免费项目（送赠饮卷、消费卷、KTV卷等）虽然不提倡薄利多销，但提高价位也不是明智之举。建议以消费者为中心，将菜价分出档次，以满足多层次的客人。只要客人来了，我们有优质的服务，优美的环境，可口的菜肴，就会形成良好的社会口碑，酒店就会发展更快，业

绩与效益提升就会更快。

5、加强对消费项目、场所的宣传、广告，增加客人心中的印象，树立更好的酒店口碑，让宾客产生极强的形象心理效果，树立好酒店在宾客中的口碑就能使酒店餐饮在社会餐饮中脱颖而出，向正规化，专业化大力发展，迅速上升到一个新的台阶，必然就会生意兴隆。酒店多能厅要有特色经营（可提供鲜啤酒、现榨果汁、现磨咖啡、茶水等），汇四方宾客、聚四海深情、琴声曼妙、友情弥珍、呼朋引伴，其乐融融，定期举办各类文艺团体的演奏等活动。

三、品牌和可持续发展战略规划。

酒店在创立之初就应该提出品牌战略与可持续发展战略，围绕这一中心，董事会和管理层要抓好以下体系的完善，形成星球管理模式。

务川九天酒店品牌战略目标：同样的享受，不同的是回味，倾情九天酒店

1、垂直领导，逐级管理体系。

2、宾客与员工分流的体系。

3、严密的质检与交叉控制体系。

4、严密的表格管理和电脑管理体系。

5、多层次的严格培训体系。

6、规范服务与优质服务体系。

7、严密的安全保安体系。

8、先进的设备运转及维修体系。

9、新型的人事考核和劳动工资管理体系。

10、富有人情味的民主管理体系。

四、酒店管理制度及企业文化规划。

酒店管理制度能确保整个酒店的正常运行，而酒店文化能形成内部凝聚力，对外增加同行业中的竞争力。它包括酒水文化、餐饮文化、服务文化等。它关系到酒店领导、管理层、员工信仰什么、具有什么样的价值观。国家旅游局提出“一星看卫生，二星看设施，三星看舒适，四星看豪华，五星看文化。”可见酒店文化的重要性。它不仅体现在酒店服务项目上，还通过文化艺术的浪漫与员工给宾客温馨的服务有机的结合，让宾客感觉到本酒店高品质、高品味的服务，去感受酒店个性化服务与超值化服务。

开业前期策划

（一）管理人才推荐及管理构建。

成熟的管理人才避免筹备期走弯路，减少投资浪费，合理的利用人才，迅速提升酒店知名度及市场占有率。部门经理以上人员由酒店管理公司派遣，主管及以下服务人员主要在务川本地招收。

（二）本地管理人员及员工培训。

包括岗前理论与实务培训，在岗理论与实务培训。酒店专业培训（营销、财务、人事）

（三）管理体系建立及规划。包括组织机构、岗位职责、人员编制及酬薪设计。

（四）人力资源系统建立与优化（员工的招聘与培训），确保服务质量。

（五）制定开业物资的采购计划与预算，避免浪费资金（如果甲方采购，此项略去）。

（六）酒店员工手册及服务规范、管理制度及流程确定。

（七）完成酒店客房定位、功能设计及管理方案设计。

（八）完成客房、餐饮、娱乐、会议等经营战略设计。

（九）营销体系建立及优化。酒店的形象和销售的策划指导。

1、VI设计顾问，网站设计顾问。

2、酒店公关与市场计划的制定与执行。

3、客户档案管理的建立健全。

4、酒店市场调研，酒店客源市场分析。

5、市场推广及宣传效果的测定与评估。

6、成熟管理及灵活营销理念，提高酒店利润率。

7、成熟的营销网络，缩短进入市场的探索期。

酒店经营利润率及经营成本控制标准

一、本酒店在筹备期间就应该制定出客房板块、餐饮板块、会议板块的利润率。各部门有一套完整的运作监控标准。

二、制定出客房、餐饮部门经营成本控制标准。

三、经营费用控制标准。

2、人力资源控制标准。

3、酒店行政管理成本控制标准。

4、能源费用控制标准。

5、酒店维修保养费用控制标准。

6、酒店其它费用控制标准。

开业庆典筹备策划

主要是建立酒店各部门运营系统，在人、财、物等方面做好充分准备（详细方案另行上报）

贵州翼鹏酒店管理有限公司筹建小组

2011年

日

房地产前期策划招标书 篇8

作为房地产开发过程中的重要工作，其前期市场定位的策划至关重要，直接决定着房地产开发项目的成败。该项课题的研究，将会更好地提升其市场定位策划的实践水平，从而为房地产开发项目的成功提供可靠保障。

一、市场定位的主要内容

房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

二、市场定位原则

1.受众导向原则

企业不仅要制定有效的定位策略，还要有效的将一般公众和目标受众沟通这些策略内容，即突破传播障碍，有效的将定位信息进驻受众的心灵。能否达成以上目的，则取决于两个方面：一是企业如何将定位信息有效地传达给消费者;二是定位信息是否与消费者需求相吻合。

2.差别化原则

差别化原则主要出发点是，在当今社会成千上万的产品信息中，要达成将产品信息牢固定位于消费者心灵这一目的，重复显然是徒劳，唯有差别化，追求与众不同，使得消费者易于将你的产品明确区别出来，方有可能占据其心中一隅。目标消费者和竞争对手是定位的依据，在此基础上将自己的产品定位与众不同，并能使这种差异性的特定信息有效传达至消费者，从而引起消费者注意品牌、产品、并产生联想。当定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时，那幺产品或品牌就能留驻消费者心中。

3.个性化原则

产品与产品之间的某种差别，是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。个性化原则要求市场定位要有创意，要与众不同，要有自己的一套，即使这种个性与产品本身并无关联，是人为的赋予上去的，但只要得到消费者认同，他就将是企业战胜对手，赢取消费者放心的最有力武器。

三、房地产开发项目市场定位中存在的主要问题

1.目标客户群不明确

由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

2.片面强调“概念式定位”

部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的.理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

3.差异化战略应用不当，创新不足

差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新。

四、房地产开发前期市场定位策划的方法

1.要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势

只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

2.要了解房地产政策法规和政府有关措施。

开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

3.要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查

必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位。

4.点面结合，以点带面

我们经常会看到一个小区还没有建成，其售楼部就已经建设好，样板间装修的富丽豪华，或者某房地产公司在进入新地区时，为某地区人员赠送玫瑰，其目的就是为在消费者心中留下深刻的印象，为消费者日后购买其房屋做好铺垫。作为房地产开发而言，先期大投入建设样本间，建设轴心大道、丘陵式绿化，恐怕是房地产商需要考虑的事情。

5.策划方案要易于操作

策划行为要时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想。有些策划方案脱离了市场或超出了开发商的负担能力和实施能力，结果只能是纸上谈兵。在房地产策划运作的过程中，策划人要使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际，不讲大话、空话，在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。策划时要比较和选择多种方案，要对各方案进行权衡比较，选择最科学合理最具操作性的一种。

五、结束语

通过对房地产开发前期市场定位策划方法的研究分析，我们可以发现，该项工作良好效果的取得，有赖于对其市场定位策划方法重点环节与重点要素的充分把握，有关人员应该从房地产开发的客观实际出发，研究制定最为符合实际的市场定位策划实施方案。

参考文献：

[1]陈东刚.建筑工程项目方案设计前期策划研究[J].城市建筑.(16)：207-208.

[2]左丽娟，张冉，刘欣然.基于CSI评价的房地产前期市场定位决策[J].中国经贸导刊.2014(32)：21-22.