2022.9.4《房地产前期策划》读书笔记

2022.9.4《房地产前期策划》读书笔记

2022.9.4《房地产前期策划》读书笔记 篇1

读书过程中脱口而出—“原来还可以这样”，醍醐灌顶啊。面对一个地块，或者一个陌生的区域环境，如果仅将前期工作定位于前期市场调研，那这个定位显然太窄了。市调其实只是房地产前期策划的一个部分，除经济、用地和政策三方面分别从宏观、中观和微观三个层次上的收集和分析之外，还需要很多更加细致和实用的内容，比如根据基本调查信息得出的，目标消费群特征和分析，项目定位（项目具体切入点），价格定位，可能遇到的问题和解决途径，以及形象塑造和营销策略等等。说到底，前期工作要达成的目的就是要解决在哪儿建，建什么，卖给谁，多少钱，怎么卖，什么时候买，能赚多少钱，可能的困难在哪儿，怎么解决。让企业踏踏实实的推进开发工作。

案例分析：湖南金润·蓝湾前期策划方案

借鉴重点：准确把握项目市场定位并实施有效营销策略，通过市场客户细分化与产品差异化，确定客户群。

虽然大环境不佳拖累市场较为低迷，但是房地产业投资强进增长，产业地位日益凸现；市场产销两旺房屋价格连年攀升。

项目基本情况优势：项目周边生活配套完善，拥有四家大中型商场；商业项目的抗跌性较强，随着旅游事业的发展，商业形式将会更加显露出优势。当地具备一定的消费能力。

劣势：知名度有待提高，第一期项目欠缺经验。

趋利避害：当地多功能、综合性商务中心匮乏。商务人士缺乏交流、活动空间，也缺少能够代表新形象的标志性商务中心。本项目的复合功能规划及面积跨度针对几个购买族群，增加推广成本与难度。小户型构局可定位成酒店和酒店式公寓；较大的户型可定位为商住两用。为智力密集型公司提供有约办公环境。

目标消费人群瞄准中高收入的中青年，主要以私营业主，企业经理人，官员为主，对居住质量要求高，而对居住空间要求低，追求品位个性的人群。

最终定位为填补市场空白的商业+商住两用酒店式商住两用公寓。业态分布按楼层划分，1、2层大型生活购物超市和手机电脑等数码通信产品卖场，3层为商务休闲娱乐中心，5—9层商务酒店，5—25层商住两用公寓。

低价开盘策略基于毗邻繁忙道路和商业氛围还不够成熟两个原因，在传播和流通中，完成有产品功能到品牌附加值的转变升值。

面对多功能酒店在物业管理上和功能区间划分带来的困难，通过引进专业酒店管理企业合作解决。

宣传理念上仅仅抓住投资坐等升值者和工作压力大的商务承租者两大群体，提出“赢在舒心，引领群伦”的口号。

具体营销策略分成四个步骤

一、造势炒作，目的是吸引第一批地产投资者与部分使用者为主，回收一部分资金，具体操作方式为以小户型与写字楼为市场切入点，通过广告提高知名度和“以租带售”（“原来还可以这样”感慨来源于此），二、品牌形象，目的是培育租务市场，兑现上一阶段承诺，形成口

碑效应，锁定目标客户群，或租或买促成成交，具体方式是媒体宣传，突出优势和投资回报。

三、强势促销，铺垫工作已经做好，此阶段要全面提升品牌形象投

资效果和租务市场，促进老客户带新客户，扫清尾盘。

四、服务营销，实现房地产营销的差异化，升值无形资产，求长远

可持续性发展。成立客户团体，笼络客户，了解客户需求。传播模式

一个线索——新化首个酒店式公寓

一个中心——赢在舒心，引领群伦

六个基本点——尊贵，繁华，便利，舒适，健康，信息

此模式强调房地产市场营销传播的核心是把握项目的“思想灵魂”，以“定位论”和“整合营销传播”的理论为基础，深层次的研究分析市场消费；社会文化的需求空白和热点。

总结：通过经济社会基本情况的调研分析区域各阶层的经济能力和需求，紧跟市场需求，选择配套齐全靠近中心地块建设填补空白之作，在以低价开盘等优惠策略切入市场，培养市场，得到市场处不认可，再扩大宣传，促进成交，最终扫清尾盘，谋求长远。