房地产宣传广告策划

房地产宣传广告策划（精选12篇）

房地产宣传广告策划 篇1

房地产广告策划 房地产广告推广 房地产广告宣传，服务口号：帮助实现您的梦想

服务理念：客户的需求就是我们的承诺

服务范围：中域通影视动画广告公司是一所专业制作房地产广告，房地产广告策划，房地产宣传片的公司。我们以优良的制作团队，资深导演，资深策划师，帮助客户打造品牌的房产广告。

一，房地产广告策划：在广泛的调查研究基础上对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

二，房地产广告的类型：1，促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。2，形象广告。以树立开发商，楼盘的品牌形象并期望给人留下整体，长久印象为广告目的所在。3，观念广告，以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。4，公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙，联谊通知，各类祝贺辞答谢辞等。

三，房地产广告制作流程：1：提交文稿或脚本

2：报价单

3：客户确认

4：定金付款

5：拍摄前会议

6：拍摄前准备

7：拍摄作业

8：正式剪辑

9-1：影部。9-2：声部

10-1：粗剪。10-2：选曲

11：影音最后整合12：出毛片

13：递交客户审片

14：客户拿出书面修改意见

15：非线系统修改

16：出正式广告片

17：付尾款

18：交广告片

四，房地产三维动画演示（地产漫游展示）：通过实拍，三维动画的表现形式，配合优美的文字，抒情的音乐，少量恰当的解说词，从地理位置，周边环境，建筑格局，配套设施，人文风格等方面多角度，全方位地展示楼盘特点与优势，让人产生向往，进而刺激购买欲望，达到促进楼盘销售的目的，可用于房产会播放，展会，竞标等等大型活动时播放。

五，地产建筑漫游：建筑漫游动画采用动画虚拟数码技术结合电影的表现手法，中域通影视动漫

广告公司，融合三维动画、虚拟现实、立体影像等数字技术，根据房地产的建筑、园林、室内等规划设计图纸，将楼盘外观、室内结构、物业管理、小区环境、生活配套等未来建成的生活场景进行提前演绎展示，让人们轻松而清晰地了解未来家园的品质生活。我们的建筑动画无限自由，全面逼真地演绎楼盘整体的未来形象，可以拍到实拍都无法表现的镜头，把楼盘设计大师的思想，完美无误的演绎，让人们感受未来家园的美丽和真实。

房地产宣传广告策划 篇2

广告策划调研先行

房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。

在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。

在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。

广告创意特立独行

市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。

具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:

1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。

2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。

3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。

4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。

广告投放科学合理

房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。

选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。

对地产广告宣传问题的研究 篇3

关键词：地产；广告；问题；举措

一 地产广告运作中存在的问题

（1）虚假信息

在地产广告发展中，虚夸信息是其存在的突出问题的一个重要体现。地产广告作为地产商进行促销的一种有效手段，是确保其商品销售效益实现的重要方式，在地产广告的促销行为中，应当切实的将地产的真实信息传达给消费者。由于地产广告监督机制和运作机制的缺失，以及地产广告市场的发展尚不健全，缺乏对广告内容的管控手段，就给地产广告中的虚假、夸大宣传留下了可乘之机，也给消费者的权益造成了极大的损害。诸多的地产广告商，为了达到吸引人的目的，惯用夸大化的语言期待赚取目光的目的。地产明明是偏远地段却写成远离闹市喧嚣，尽享静谧人生；明明是挨着臭水沟却说绝版水岸名邸，上风上水。“买楼送车位”、“买房送物业服务费”这些广告在某种程度上也存在着吹嘘宣传夸大嫌疑，只是为了最终实现商品销售的目的，因此，对于地产广告的宣传内容，作为消费者要认真鉴别，三思而后行。

（2）复制概念

概念营销是一种新兴的营销模式，是对传统营销模式的一种延伸和发展，主要是通过借助于某种无形或者资产，通过现代化的新媒体技术，将某种时尚和流行的消费理念借助于媒体的形式向大众进行宣传，从而使得自身的产品具有某种时尚化的内涵，提升产品自身的品位和地位，从而吸引更多的消费者的关注，引导消费者获得情感上的共鸣，从而实现最终的消费行为。多数开发商“从银行贷款，从消费者手中赚钱”，什么样的项目开发赚钱就做什么项目，复制概念日趋严重。从全国上下不断冒出的中央商务区CBD，城市综合体等就可以看出复制概念是多么严重，众所周知，中央商务区的存在基础是具有诸多跨国公司和强大的兼容服务机构的上海和北京等发达地区，但是，为了达到最终的销售目的，许多的二三线城市也开始大力的开建中心商务区。“城市综合体”的概念是把城市中的居住、办公、商业、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活需求空间的以上三项进行概念组合，并在各部分间建立一种相互助益、相互依存的能动关系，从而形成一个多元化、多功能、高效率的城市综合体空间。而很多楼盘往往居于三个概念就夸大就重复在广告中运行此概念也是给消费者的一种误导区。本质上只是一种概念的复制，类似的还有中关村现象、欧陆风情、绿色社区、都市田园、洋房别墅等。太多的概念化重复运用使得房地产广告严重缺乏创新意。

（3）名人效应

地产广告中我们可以经常看到广为人知的明星代言，地产商借助于名人效应以及明星所具有的社会资源进行宣传促销，发挥名人在消费者心目中的影响力和知名度。地产商借助于广大受众对名人的信任、偏爱、崇拜、敬仰等情绪倾向和心态，借助于媒介载体向大众宣传地产商品，诱引消费者的消费行为发生，达到树立地产高端品位的形象和提升企业的效益的最终目的。当下，通过名人代言实现地产商品销售已经是营销的重要手段，地产商通过名人效应代言可以快速、实效的俘获消费者眼球，但是名人在代言活动中只是注意到自身的经济收入，却很少关注到产品的质量，甚至出现代言内容与广告主题相差甚远的现象，损害了名人的形象，也给消费者的合法权益造成了极大的伤害。

二 地产广告健康发展的举措

（1）准确定位

准确定位是对地产广告发展的重要要求，要通过广泛深刻的前期市场调研，才可以为广告文案的创意提供科学依据，更可以为广告的后期推广的重要尺度。通过对地产市场的调研，可以对地产的目标消费群、竞争对手等基本情况进行有效的了解，从而为建筑风格的设计提供有效的依据。通过对地产商的目标消费群的特性进行细致的了解，根据他们的需求特点和消费习惯进行广告的设计，可以更加有效的突出地产广告目标人群的针对性，对于地产广告而言，存在着多个消费群体，我们需要根据不同的消费群体设计不同的广告主题。房地产营销首先要了解购房者的需求，确定目标市场，其次要根据目标市场的购房者的需求造房，然后才是通过广告策划制订出可行的广告，调整不同的表达主题，才能取得最好的效果。

（2）掌握物业内涵

地产广告的设计要具有突出点和亮点，只有有效的把握地产的特点，才可以更好的凸显地产主题，达到既定的营销目的。广告设计中药充分的考虑地产的特性以及物业服务的内涵，将物业的内涵融合与广告设计和宣传的每个环节。当下的许多地产广告中忽视了宣传的实质，只是一味的追求诗情画意和唯美境界，没有对物业的内涵进行深刻的挖掘，无法将有效的物业信息传递给消费者。导致了地产的广告无法展现物业的具体特点，更无法有效的吸引消费者。评判地产广告成功的关键之处在于是否适合物业本身的特点和内涵，唯有适合产品的广告才是有实效的广告才能创作出高质量的广告作品，才可以达到既定的宣传目的。

（3）尊重消费者利益

地产广告进行宣传的目的是就是将地产的信息准确及时有效的传达给消费者，通过广告媒介的劝说、引导性诉求，引导消费者购房行为的发生，实现最终的消费目的。地产广告是给目标消费者看的，不是给自己或是同行看的，要在广告中让消费者看到地产的突出性优势，并可以对这一内涵产生以后总情感的共鸣，以此促进消费，目标消费者对广告全神贯注的应该是产品利益，而不是单纯的广告艺术性.如果在设计中不能把握这一点，导致看广告是好玩、找趣味、或漫无边际的炒作夸张渲染，消费者看不到实际的利益，也就无法实现地产的销售目的，其经济效益也无法实现。

房地产广告用形象生动的语句，引导了一种生活潮流，主动地指导了消费者的选择。它所表明的生活主题或生活方式，对于目标人群都有着强烈的吸引力，只有创作出有效、健康的房地产广告才能使房地产商在激烈的竞争中赢得市场。让我们共同期待房地产广告的健康、快速的发展及房地产业的持续繁荣。

参考文献

[1] 范翰章，端然.房地产市场学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.

[2] 丁长有.广告传播学[M].北京：中国建筑工业出版社，2004.

[3] 林秀萍.房地产的媒介策略[J].中国广告，2004（7）.

[4] 王洪卫，黄贤金.房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.

房地产广告宣传词 篇4

2. 当您可以选择的时候，生活才是享受

3. 情寻世外欧意地，逍遥千色星月天 且歌往来八方间

4. 写意满足，谱奏生活乐曲

5. 洒脱不凡，欲显高雅气派 繁华闹市，一份清幽感受

6. 是晴是雨亦令人心醉

7. 坐享怡人景致，半山罕有，豪华府邸今夜星光特别璀璨醉人景致依稀萦绕心间

8. 高级住客会所，设备豪华完善 身心舒泰坐拥绿茵乐趣，景色优美怡人

9. 在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美

10. 人文经典大宅超然落成

11. 精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选

12. 静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏

13. 专业心，爱家情

14. 经过多年努力，功成名就后，该是跟家人分享生活甜美的时刻了

15. 欢喜成为1700坪森林城堡的主人

16. 实现永和森林住宅的梦想 1700坪城廊，大树成林，心灵养生

17. 拥抱庭院。山。水。树。花。全家天天享受健美欢乐!

18. 换生活让每一刻都是休闲无价豪宅只站首排舞台

19. 让您拥抱山水，真情永远

20. 阅读，让心灵澄静自觉 家，?让生活慰藉

21. 阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

房地产宣传广告策划 篇5

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为 成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

二、房地产网络营销的优势分析

房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：

1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高

与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。

中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《 览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。

3、多媒体展示

传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。

据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。

4、主动性与互动性强

与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。

5、提高附加值

许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的 保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。

6、定向性强

按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。

7、快捷性

由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到发布，只需要数小时或更短的时间就能把信息发布出去。

三、房地产网络营销策划方案

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻发布系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：

1、楼盘展示平台向客户全方位展示

5、项目网站全程为项目建设宣传服务

铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主发布样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。

更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。

四、整合互补，网络营销的成长之道

网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。

到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助网络媒介宣传品牌形象，是房地产企业当前较好方式。

房地产企业营销策划

房地产企业营销策划

一、房产活动营销概念

“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

二、房产活动营销产生背景

纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

三、房产活动营销发展阶段

1、促销活动——

简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

2、行销企划——

相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

3、营销战略——

楼盘名：世茂滨江花园

世茂集团自XX年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。

②客户会形式——

楼盘名：万科•光谷城市花园

XX年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。

楼盘名：招商•依云郡

XX年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批vip客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内 购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在XX年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。

海洲国际华园logo海选

XX年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。

⑤体验活动——

楼盘名：百仕达•红树西岸

红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了XX多名目标客户前往观展。

⑥产品说明会——

楼盘名：新湖•香格里拉

新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，XX年在凯悦大酒店最大的宴会厅举

行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店

精彩房地产广告宣传语 篇6

2. 先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市

3. 海虹.景 享受世界观

4. 放手生活是享受的开始

5. 洞悉时尚潮流才能洞悉生活的变化

6. 海虹.景 空间世界观

7. 空间随意识而变 空间是流动变化的

8. 碧水晴天： 生活就是……寻开心

9. 驾奴.桥的前途 路的前程 城市的前景

10. 守望.江的神奇 滩的神话 岸边的神韵

11. 品尝.园的风景 家的风采 眼前的风情

12. 沐浴.屋的明亮 窗的明净 心底的明朗

13. 闽东电力集团.楚都地产：璀璨，用诚信打造

14. 辉煌，用实力说话

15. 领跑，用行动证明

16. 昆明走廊： 昆明走廊，一场与众不同的城市诡计游戏，全情体验行走的变幻情趣.

17. .场景.商业地产

18. 西南商圈.重获新生，王者复活

19. 2004.剧情.昆明走廊

20. 昆明走廊的实体不是一个建筑，而是一个场所。

21. 2004.主角.城市FI客

22. 概念商街，体验生活进行中

房地产策划带动买方市场 篇7

黎振伟:“策划最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

陈国庆:“现在的消费者前所未有的理性, 消费者持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?”

随着我国城市化进程的加快和房地产开发的迅猛, 房地产策划师在行业中已经成为不可或缺的角色, 发挥着越来越重要的作用。据中国房地产住宅及研究会副会长顾云昌介绍:“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体正进一步朝着职业化、规范化方向迈进。

在未来的市场当中, 如何确定房地产策划在行业当中的地位, 如何发挥房地产策划师的作用, 如何连续树立房地产策划的品牌?如何整合房地产策划资源?为解读种种疑问, 记者日前在首届房地产策划师年会上采访了相关业内人士。

解决买方市场

据顾云昌介绍, 从1998年住房体制改革以来, 中国真正意义上的进入房地产市场个人买房阶段, 开启了房地产发展的大门, 这时候房地产策划随着房地产市场的发展也迅速发展起来。

越是市场经济活跃的地方, 策划越得到发展, 首先在广州、深圳、上海以及北京发展起来, 这些地方的市场发展最活跃, 也最快, 房地产策划是在竞争当中产生发展起来的, 市场越细分, 行业越是细化, 所以它也是市场细分和行业细化的产物。2003年我国推出了一个新的职业, 即房地产策划师, 这标志着中国房地产策划已经作为一个新的职业活跃在中国房地产行业的舞台上。

顾云昌认为, 现在房地产策划已经不仅仅是对项目、产品、设计、企业策划, 甚至包含了对整个房地产市场的策划。我国真正启动房地产是邓小平同志策划出来的, 他在1980年的时候讲到个人可以建房、买房, 如果没有邓小平的指示, 就没有今天房地产市场的繁荣, 所以策划包括各个方面, 不仅仅是产品的策划, 还有企业发展战略的策划, 也包括政府进行地方的房地产开发和从事建设的策划。

“策划的技术手段是了解和掌握人的消费行为特征和消费心理。我们今天做的任何一个房地产项目, 无论是卖方市场还是买方市场, 研究的是人, 研究的是消费群体对产品的需求”。中国策划研究院执行院长陈国庆如是阐述策划的理念。

陈国庆表示, 从事这方面工作的人, 研究的无论是产品还是产品设计, 最终的目标是研究不同的人, 不同收入的消费行为和消费心理。

陈国庆认为策划师就是要解决买方市场, 现在出台很多政策, 消费者前所未有的理性, 都持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?是否能够通过创意, 通过策划带动买方市场, 他认为更多的销售代理公司做的是卖方市场, 如何启动买方市场, 这是宏观调控以后, 所有策划人面临的新课题。

房地产策划师也要有对时局的解析能力, 判断是一个方面, 更重要的是解析造成今天时局的原因在哪?比如说今天的持币观望, 除了政府的政策以外, 宏观的, 微观的, 开发商给市场带来的困惑有没有?这种时局的解析很重要。

伟业顾问总经理林洁认为, 策划首先要有高瞻远瞩的视野, 如果只脚踏实地做事的话, 不是策划。现在策划里面要么就是老师, 要么就是团队, 现在的大师不是一个人的大师了, 是产业化运作, 一个大师带着几十个甚至上百个学生, 大师提出一些点子之后, 这些学生找各种各样的数据做各种各样的组合, 形成各种各样的包装, 这种也不是策划。

如果光是一个团队做, 没有精采的观点出现, 而且无论是广告策划、市场策划, 都是模式策划, 走的是行活, 是一个按部就班的东西, 林洁认为策划应该把大师和团队真正的有机结合起来。

策划工作最难的是什么呢?泰盈置业集团总裁黎振伟认为:“最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

黎振伟表示, 作为一个策划者, 整合是很难的, 仅有自己的专业是不够的, 所以做策划工作最难的是整合各种专业, 策划人最大的缺陷是什么呢?是比较自我, 容易把自己抬起来, 如何把策划做成产业化?还没有实现, 如果策划工作没有团队是不行的, 没有品牌是无法做成功的。

他认为专业的坚持也很难, 策划要讲定位, 定位就是清晰自己的目标, 该做什么, 不该做什么, 作为一个策划师, 经验很重要, 正因为经验积累才知道更多, 不能坚持就没有办法积累, 一个策划师最宝贵的就是口碑, 无论在过去、现在乃至未来, 都要对团队负责, 这样才可以做好专业的事情。

全能战士

“作为从业几十年的建筑师, 我们更多关注的是技术、细节, 在做中国第一代TOWNHOUSE项目, 第一次接触策划师, 他们带我们去北京的其他楼盘, 开会, 无数次分析市场, 怎么样最终确定产品的形态, 这些, 包括建筑专业设计师教育课程中是完全没有的, 也是在中国过去几十年设计行业里面完全没有的, 所以当时对我来说, 感触很大”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力在谈到房地产策划时, 感慨颇多。

他认为, 现在房地产受大金融风暴的冲击, 但从另外的角度来看, 随着中介代理转向二手房, 也会有两个好处, 第一个是专业方面的升级, 人才会更加集中, 这种集中会促进行业整合、专业化程度提高。

而第二个好处则是可以同国际接轨, 大家知道外国的策划师都是非常成熟的行业, 在行业里面扮演的角色也非常重要, 但是在中国, 由于专业水平还达不到, 在行业里面得到的重视程度还是停留在抽象概念阶段, 还没有落实到实际的成果阶段。

新加坡蔡家声特许建筑师行首席建筑师蔡家声对中国的房地产业持很乐观的态度, 他说, 近几年来, 中国房地产行业, 无论从数量还是质量, 都有了前所未有的发展, 成为世界上开发量最大的国家, 令海外的国家瞩目, 他相信20年内, 中国的房地产业还有很大的发展空间, 意味着中国房地产业将充满机遇, 房地产策划师是房地产的灵魂, 房地产业的发展给房地产策划师提供了发展的机遇。

作为海外的建筑师, 他这样表达了对房地产的理解, 第一, 规划建筑师与房地产策划有着很大的关系。

第二, 建筑师需要了解房地产市场走势, 而且策划师也需要了解建筑师设计的功能和语言。策划师与建筑师、规划师都有相应的责任, 规划师做好规划, 建筑商做好设计, 规划建筑师也不可以无畏的跟风, 失去了自己的责任, 策划师与建筑师要尊重知识产权。

第三, 产品规划是房地产策划的重要部分, 策划师要有市场的调研分析, 才可以作出准确的项目定位, 如果没有准确的产品规划定位, 一般的建筑师就没有办法准确地把这个目标进行规划设计, 产品规划出来的成果肯定就没有什么卖点。

第四, 房地产策划师应该具备充足的建筑设计技术以及人文、历史、文化的知识, 不然就不能够发挥策划的效力。

第五, 海外十分重视策划工作, 在美国、日本、新加坡等国家, 政府在规划当中, 都已经把土地进行了功能定位, 非常明确, 主要是要有一个按照规划控制城市建设, 实行理性的开发, 在海外策划工作是一种系统的工程, 根据策划师的定位确定资金、人员的分配。国外的人口和房地产开发量都比中国小, 很多策划师走到国外, 都因地制宜进行不同的策划。

地产业需要真正的策划

SOHO中国董事长潘石屹告诉记者, 房地产行业在过去几年时间犯了很多错误, 造成了很多浪费, 有很多的房地产公司是执迷不悟, 没有给社会创造价值, 反而给社会增加了负担。

“如果说金融危机背后还有什么智慧的话, 就是让我们修整错误, 反省错误, 我们犯的错误多大, 金融危机对我们的调整就会多强, 如果没有金融危机的调整, 房地产行业犯的错误就会永远执迷不悟下去, 所以让我们接受一次金融危机的考验, 让我们在考验过程当中成长。”潘石屹从这样的视角来解读房地产业受到的冲击。

“多少年来, 我一直认为策划是被别人滥用了, 不是智慧的指导, 常常是变动的, 忽悠的概念词, 我觉得是把一个智慧的行业丑化了。我认为一个策划的基础要千方百计的做好, 永远不要离开这个宗旨, 我们的想法到底是给社会创造了价值还是给市场增加了泡沫我们的策划方案如果没有给这个社会创造了价值, 而是给这个社会造成了泡沫、垃圾, 那么这个策划的价值就是负面的。”潘石屹很诚恳地分析策划行业。

他认为策划的智慧应能为这个行业和在中国经济的发展、城市化的渐进过程中, 帮助大家修整错误, 而不是增加新的错误, 如果是增加了新错误的策划方案就是没用的策划方案。

潘石屹举了几个例子, 其中一个就是策划按揭贷款的零首付, 这个事情忽悠得比较大, 在各大媒体都有报道, 中央电视台也播出, 策划师、银行家都到电视台录零首付相关节目, 把潘石屹也拉过去, 认为他支持这个方案, 但是当时看客户不付钱购买房子的时候, 他认为就是一种欺骗, 好在过了半年时间, 人民银行下发了文件, 表示零首付的策划方案会制造金融风险, 才停止了这样的导向。

另外, 还有一些策划师策划了无理由退房, 他们说无理由退房是潘石屹首创的, 但潘石屹说冤枉, 不是他首创的, 他在销售房子的过程中没有做这样的约定, 而是交付房子之后, 业主看一下, 如果不满意, 会在合同之内给额外的条件。他认为如果销售房子的合同中就加入这个无理由退房, 金融环境一旦变化, 一夜之间, 客户都退房, 这些钱相当于银行的几倍, 就会承担太大的风险, 这不是一个房地产企业能够承担的风险, 既是一个金融风险, 也是一个社会风险。无理由退房, 是一个非常大的社会风险和金融风险的根源。

还有很多的策划师说保租销售, 这是会制造泡沫, 会给社会留下隐患的方案。分析诸多案例以后, 潘石屹强调:“在给社会贡献智慧的时候, 先要想到别给社会造成麻烦, 别给金融体系造成麻烦。一定要和市场密切结合起来, 要和法律结合起来, 不要变成非法集资, 还有一个最重要的是, 方案不能短视, 还应该和环保结合起来”。

情景对话 广告宣传 篇8

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2. 2011年10月10日是辛亥革命100周年纪念日，学校准备举办一场题为“纪念辛亥革命100周年”的大型活动，请你围绕该主题，设计一段不少于60字的宣传语。

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3. 根据下面的情境故事，补写一段结论语。（不超过15个字）

今天是动物赛跑日，要求每组由两个动物合作比赛，项目是“翻山+过河”。小动物们已迅速结成两人同盟：狼狈一组、猫狗一组、鸡鸭一组……只留下小乌龟、小兔子落了单，于是它们结成了一组。比赛一开始，小兔子背上小乌龟，一路飞奔，甩掉小鸡、小猪，赶上了老狼；来到河边，乌龟下到了水里，小兔子心领神会地跳上龟背，顺利地过了河，最终小乌龟和小兔子的组合夺得了冠军。

结论：________________________________________

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4. 我们在语文课本中接触过众多的文学名家，他们给我们留下了大量的文学名作，也时时给我们带来思想的启迪。比如屈原、司马迁、陶渊明、王勃、李白、杜甫等。请你为他们其中的一位写一句话，表现他们的成就和精神品质。

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5. 班级开展了一次关于“爱文学名著，还是爱通俗文学？”的主题活动，请你选取其中的一种写一份发言稿。（100字左右）

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6. “世界上最宽广的是海，比海更高远的是天空，比天空更博大的是男人的情怀”是某一酒厂的广告，请谈谈你对这句广告词的理解。

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7. 2011年10月13日，广东佛山，2岁幼童小悦悦两遭碾压，18名路人冷漠路过，最后是拾荒阿婆陈贤妹路过救人，但小悦悦最终还是因抢救太晚而死去。请对此事发表自己的看法。（50字左右）

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8. 假期里，同学们相约去拜访班主任何老师，张军便给何老师打电话预约，请你写出电话内容的空缺部分。要求：符合语境，简明得体。

张军：________________________________________

何老师：哦，张军啊。

张军：________________________________________

何老师：方便！欢迎，欢迎！

张军：________________________________________

何老师：那就今天下午3点到我办公室吧。

张军：________________________________________

何老师：好的，再见。

房地产有趣的广告宣传词 篇9

2. 海岸生活——高尚人生的序曲

3. 海岸生活——人与自然的融合

4. 苹果二十二院街：人文 自然 现代

5. 荣和山水美地：让世界向往的故乡

6. 香港时代： 时代精英 开拓未来

7. 领衔建筑，彰显尊贵

8. 绿地崴廉公寓：金桥 40万平方米德国音乐艺术生活

9. 汇都国际： 昆明都心，城市引擎

10. 财富之都 风情之都 梦幻之都 文化之都 商贸之都

11. 西部首座巨型商业之城

12. 颠峰商圈的原动力，缔造西部财富新领地

13. 新江湾城： 绿色生态港 国际智慧城

14. 新江湾城，一座承载上海新梦想的城区

15. 上海城投，全心以赴

16. 建设知识型，生态型花园城区

17. 风和日丽： 入住准现楼，升值在望

18. 湾区大户，空中花园

19. 大格局下的西海岸

房地产经典的广告宣传语 篇10

2. 超大规模(点亮与过往不同的“大”生活)

3. 成熟配套(周边一切是镜子，照见家的质素)

4. 精品建筑(外揽天下，内宜室家)

5. 均好户型(每天每秒都被释放到四壁之外)

6. 大唐新都： 原创生活，非常空间

7. 住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。

8. 人信.千年美丽： 森庭画意.千年美丽

9. 宁静是一种内在的力量

10. 生活是与自然的恋爱

11. 在自然中体验自由的生存

12. 建筑让人迷恋的核心是思想

13. 华智.翡翠星空： 创意生活由此进

14. 时代美博城： 繁华领地 时尚生活

15. 阳光海岸： 美景与生活的邂逅

16. 带着些许闲散情绪，安享私藏一片湖的幸福

17. 梦幻湖畔 温柔横亘在回归前方 这是你的见.心的家

18. 景江华庭： 静享都市繁华 新锐生活核心

19. 海虹.景： 城市在变 世界观也要变

20. 一个改变你世界观的城市文化住宅

房地产广告回暖态势明显 篇11

而从房地产广告市场来看，慧聪研究的广告监测数据显示，上半年平面媒体房地产行业累计广告刊登额达90.04亿元，与去年上半年相比，房地产广告仍然是负增长，但是从1月份到6月份，房地产广告的回暖态势却非常明显，从1月份68.1%的下滑，到3月份27.9%的下滑，再到6月份16.5%的下滑，可以看到房地产广告下滑的幅度在逐渐缩减，似乎让我们看到了希望。（见图1）

从1到6月份房地产广告对平面媒体广告的贡献度来看，1月份是房地产广告自2011年9月份以来广告投放最“寒冷”的月份，广告投放量同比减少68.1%，对平面媒体广告的贡献度只有7.2%，对平面媒体广告贡献度排名下滑到第四行业，排在了服装服饰、机动车、旅游餐饮休闲行业之后。2月份广告贡献度稍有增长，为10%，对平面媒体广告贡献度排名第二位。3月份广告贡献度15.6%，对平面媒体广告贡献度排名已上升到第一位，4、5、6月份一直保持这一名次，广告贡献度分别为16.9%、19.8%和19.9%。可见在房地产销售市场阶段性回暖之机，广告市场也有了明显的回暖之意。

进一步关注全国重点城市房地产广告市场的变化情况，慧聪研究广告监测数据显示，上半年北京、上海、广州的三大重点城市的房地产广告市场与全国房地产广告市场的回暖趋势保持一致。截止到6月份，尽管北京和上海的房地产广告刊登额仍低于去年同期，但相比1季度的下滑幅度已经明显缩减。广州的房地产广告回暖更明显，到4月份累计广告量已经超过去年同期投放水平，上半年广州房地产广告同比增长近1成。

二线城市中房地产广告回暖的城市更多，如重庆、沈阳、福州、哈尔滨、长沙、昆明、西安等，这些城市中最值得关注的是西安，上半年西安市房地产广告量相比去年同期增长了15%，全国房地产广告同比增长-16.5%，西安远远高于全国房地产广告的增长水平。

最后从品牌广告的投放力度来看，6月房地产行业广告前十品牌共投放2.17亿元（上月为1.43亿元）, 前十的品牌广告额均超过1000万元（上月前十品牌中有5个品牌广告额超1000万元），在房地产市场阶段性回暖的背景下，品牌广告投放力度明显加大。

谈房地产的营销策划 篇12

一、房地产营销策划中现存的问题

(1) 目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性, 房地产消费是一种高关联度的购买行为, 其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多, 变化的可能性也大得多, 所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”, 正是由于房地产开发商的这种心态, 使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究, 从而造成了目标客户定位不准的现象。

(2) 缺少规范的可行性分析。众所周知, 房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束, 而且还要受许多不可预测因素的影响, 这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而, 有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物, 对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断, 不做规范的项目可行性分析, 往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策, 营销策划也介入过晚, 导致投资决策失误, 开发产品不对路, 以至于到项目销售中期, 尽管投入了大量的人力物力宣传推销, 仍然有大量商品房滞销。

(3) 无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反, 部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究, 常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量, 发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括, 从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义, 得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同, 即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化, 既然不会有同质化, 那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。

(4) “克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起, 应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践, 使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来, 内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会, 并邀请知名策划人参加交流, 从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式, 沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例, 开始在内地开花结果。同时, 内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象, 甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同, 这已经引起同行们的关注。

(5) 过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”, 偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法, 有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大, 媒体的边际传播收益也在下滑, 房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣, 作出合理的广告费用预算。

二、应对房地产营销策划问题的对策

1、摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念。

整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作, 我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导, 深层次来说是企业文化与核心理念的推广, 是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行, 既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念, 营销策划必须符合城市可持续发展的要求, 从城市的整体营销入手, 以铸造经典城市为目的, 建造与城市文化相融合的住宅, 并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它, 需要大家共同的努力。

2、政府正确调控及把握正确方向。

政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势, 通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移, 使老市区和新开发区通过地价差, 都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定, 如:在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅, 其他的方面由开发商自己掌控。这样, 开发商既能放手尝试新的观念或形式, 底层市民的利益也有了一定的保障。

3、房地产商的先进开发理念。

房产商应有一种前瞻性的眼光, 房地产业即将从新洗牌, 产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源, 原址是天津玻璃厂, 几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物, 做为开发商施展“手脚”的障碍, 通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度, 保持原有建筑的历史风貌, 并使其巧妙的融入现在的建筑中, 比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园, 在新的规划中被保留下来;吊装车间被赋予现代材料和形式, 激活成为晶莹剔透的社区会所;老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中, 成为标志性的要素。

4、策划人的责任感。

策划人, 作为一个策划人的意义, 需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程, 虽然存在着不小的阻力, 但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持, 房地产开发商不一定理解, 公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮, 但我们的脑子应该清醒, 这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要, 重要的是责任感。有责任感就有思考, 有思考就有希望。

参考文献

[1]、国宁.房地产营销与策划[M].北京:中国商业出版社, 2006.

[2]、贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社, 2003.