房地产策划师考试（精选8篇）
房地产策划师考试 篇1
2009全国房地产策划师考试模拟试题
1．根据国务院《房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起（a）日内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。
A.90
B.60
C.45
D.30
2．概念设计师项目开发的总体指导思想，是项目的（d），它贯穿项目的全过程。
A.出发点
B.基础
C.理念
D.灵魂
3．建设工程规划许可证的审批步骤正确的是（c）。
A.初步审查，核发规划设计要点意见书，建设工程规划许可证申请，方案审查，核发建设工程规划许可证
B.建设工程规划许可证申请，初步审查，方案审查，核发规划设计要点意见书，核发建设工程规划许可证
C.建设工程规划许可证申请，初步审查，核发规划设计要点意见书，方案审查，核发建设工程规划许可证
D.初步审查，方案审查，建设工程规划许可证申请，核发规划设计要点意见书，核发建设工程规划许可证
4．国务院于（b）年发布《房地产开发企业资质管理规定》。
A.1999
B.2000
C.2001
D.2002
5．低密度容积率在（d）以下。
A.4
B.3
C.2
D.1
8．劳动合同的无效，由（c）确认。
A.劳动争议仲裁委员会
B.人民法院
C.劳动争议仲裁委员会或人民法院
D.当地政府
9．对于重大关键骨干房地产项目或不确定性较大的项目做投资评估时，需进行（d）分析。
A 盈亏平衡
B 敏感性
C 概率
D 以上三种
10.房地产市场之所以是一种权益交易市场，主要因为（b）。
A 交易对象权益复杂
B 交易对象不可移动
C 交易对象要求严格
D 交易主体关注权益
11.销售中如遇到两个以上客户对同一物业有意向，按成交管理规范，应遵循（b）原则。
A 价高者优先
B 成交优先
C 老客户优先
D 诚信者优先
12．土地使用税是从（a）开征的。
A 1988年11月
B.1993年6月
C.1998年9月
D.2000年5月
13.房地产项目战略策划的方法中“理念创新”的作用在于（c）。
A.出平台
B.出思路
C.出定位
D.出监理
14.从（c）起，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。
A.2000.10.1
B.1999.10.1
C.1998.9.1
D.1998.10.1
15.（d）是房地产策划的理论根基。
A.房地产经济知识
B.项目管理知识
C.人文基础知识
D.企业策划理论
16.地产开发规模大、占地多、功能全是属于（b）。
A.单项开发
B.成片开发
C.房屋开发
D.综合开发
17.（b）是现代社会的基本理念。
A.法制和公道
B.法制和责任
C.诚信和公道
D.守法和诚信
18.“亲水住宅”的设计主体体现了房地产策划原则中的（d）原则。
A.效益
B.独创
C.定位
D.人文
19.劳动法调整的劳动关系是指劳动者与用人单位之间在实现劳动过程中发生的（b）。
A.劳动关系
B.社会关系
C.法律关系
D.人事关系
20.申领建设工程规划许可证和施工许可证在（b）阶段。
A.项目立项阶段
B.项目前期准备阶段
C.项目建设阶段
D.项目销售及售后服务阶段
21．女职工生育享受不少于（a）天的产假。
A.90
B.80
C.70
D.60
22．最低工资的具体标准由（a）规定，报国务院备案。
A.省、自治区、直辖市人民政府
B.省、自治区、直辖市劳动管理部门
C.国务院统一
D.省、自治区、直辖市人民代表大会
23．由于房地产商品的不可移动性，造成了不同城市、不同位置、环境条件，房地产商品价格相差极大，是房地产市场的（a）特征所决定的。
A 区域性
B 不充分性
C 不完全开放性
D 交易形式多样
24．住宅户型定位中的套数比例一般在以两种户型为主力户型时，两者加起来的比例必须占总户数的（b）。以上。
A 50%
B 60%
C 70%
D 80%
25．财务净现值在房地产开发项目财务评价指标体系中属于（b）。
A静态盈利性分析
B动态盈利性分析
C 清偿能力分析
D 盈亏平衡分析
26．财务评价的（d）是制约和影响项目经济效益好坏的基本依据。
A 损益表
B 资产负债表
C 会计记账
D 基础数据 27．用财务内部收益率评价房地产开发项目，若项目的IRR＞i0,说明（c）。
A 项目盈利
B项目盈利超出同期、同类项目平均水平
C 项目盈利超出社会平均水平
D项目盈利超出目标收益水平
28．我国国土资源部从（b）起实施《协议出让国有土地使用权规定》。
A 2003年7月1日
B.2003年8月1日
C.2002年7月1日
D.2002年8月1日
29．在对房地产开发项目融资方案的选择时，考虑安全性、经济性和可行性三个指标均令人满意的等级是（a）。
A A级
B B级
C C级
D D级
30．在房地产开发项目财务评价中净现值评价标准的临界值是（a）。
A 零
B 1
C等于行业基准贴现率
D 等于目标投资收益率
31．投资项目运营流程的第一步是（c）。
A 决策分析
B 获取土地使用权
C 投资机会选择
D 获取规划许可
32．某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元∕㎡，销售价格为3000元／㎡。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（a）。
A
21429㎡
B 30000㎡
C 34300㎡
D 55714㎡
33．最能反映一个房地产策划师或策划机构的能力和水平的是在（b）阶段。
A 第一阶段即项目洽谈阶段
B第三阶段即项目调研阶段
C第四阶段即项目研讨阶段
D第六阶段即实施方案阶段
34．房地产项目建议书的投资估算误差可在（c）左右，可行性研究的投资估算误差一般不超过（）。
A 30%，10%
B 20%，5%
C 20%，10%
D 30%，15%
35．不属于房地产项目可行性研究特点的是（a）。
A 参考性
B 前期性
C 预测性
D 不确定性
36．有较强实力但缺乏品牌认知度的企业适宜以更低的价格将看得见的优惠让利于买方，即采用（b）姿态定价。
A领导者
B 挑战者
C 追随者
D 旁观者
37．对于购房者而言，“景观”经常是影响（a）的因素。
A 水平差价
B 垂直差价
C 成本导向
D竞争导向
38．为了适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略是（a）。
A 整数定价
B 现金折扣
C 季节折扣
D 渗透定价
39．SWOT分析是强调（c）分析。
A优势与机会、劣势与威胁
B劣势与威胁、优势与机会
C 优势与劣势、机会与威胁
D 优势与威胁、劣势与机会
40．销售控制是对每个营销节点的销售额、市场份额和（a）等指标的分析控制。
A 销售投入
B人员投入
C广告投入
D 促销投入
41．通过（d）体系的运用，为空间变化提供了最基本的可能，进而实现柔性空间设计。
A 二元制
B 消除高差物理性障碍
C 高端住宅设计
D 剪力墙
42．某“卒章显旨”是房地产策划方案主旨表达中的（c）方式。
A 篇首点明主旨
B 撮要突出主旨
C 篇末显示主旨
D 标题概括主旨
43．因特殊原因需延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下，延长工作时间每日不得超过（a）小时，每月不得超过（a）小时。
A.3，36
B.3，48
C.2，36
D.2，40
44、房地产市场调查的经费预算一般不包括（b）。
（A）总体方案策划费或设计费
（B）调查问卷测试费
（C）调查问卷设计费
（D）调查问卷印刷费
45、当房地产价格降低，投资收益率升高时，可能会激发一部分消费者投资房地产，可以将这部分
需求视为（b）的需求。
（A）有效
（B）潜在（C）名义
（D）预期
46、美国市场营销学家科特勒认为，企业要掌握客户购买行为，必须研究好（d）所表述的问题。
（A）1W6H
（B）1W5H
（C）6W1H
（D）5W1H
47、某房地产项目市场调查问卷：您经常看哪种报纸？①广州日报②羊城晚报③信息时报④经常看
⑤偶尔看⑥基本不看。这种问卷犯了（b）种错误。
（A）用词不确切
（B）问题与答案不一致
（C）令被调查者感到难堪
（D）时效性不准确
48、小区设计必须树立（c）为本的规划设计思想。
（A）以静
（B）以高质量
（C）以人
（D）以独特风格
49、按房地产开发投资的工程用途，可以分为住宅投资，（b），商业营业用房投资和其他投资。
（A）体育场馆投资
（B）办公楼用品投资
（C）娱乐场所投资
（D）公益事业投资
50．房地产项目清偿能力分析的主要依据是项目的（a）。
A 资产负债表
B 利润表
C 利润分配表
D 现金流量表
51．用净现值评价房地产项目，其临界值是（b），并当NPV（）时，项目或项目的开发方案可取。
A
0，=0
B
0，≧0
C
1，≧1
D
1，=1
52．根据合同的成立是否已交付标的物为条件，合同可分为（b）。
A.双务合同与单务合同
B.诺成性合同与实践性合同
C.要式合同与非要式合同
D.有偿合同与无偿合同
53．（d）于1998年发布《城市房地产开发经营管理条例》。
A.建设部
B.全国人大
C.建设部和劳动部
D.国务院
54．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，（a）未动工建设的，应按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。
A.1年以上
B.2年以上
C.2.5年以上
D.3年以上
55．工程投资额在（a）或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A.30万元以下
B.40万元以下
C.50万元以下
D.100万元以下
56．商品房面积误差比的正确计算方法为（b）。
A.（合同面积-查堪面积）/合同约定面积*100%
B.（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%
C.（合同面积-查堪面积）/产权登记面积*100%
D.（产权登记面积-查堪面积）/合同约定面积*100% 25．
57．（d）是金融机构间资金融通的一种基本形式。
A.借入资金
B.企业存款
C.信贷资金
D.同业往来资金
58．旨在说明“是什么”、“何时”、“如何”等问题，并不解释“为何”的问题。属于（c）主题调查。
A 探测性
B因果性
C描述性
D 预测性
59．某房地产项目总开发价值为10000万元，总开发成本为7000万元，某开发商的成本利润率是（b）。
A 33％
B 43％
C 53％
D
63％
60．房地产项目市场分析一般从法律特性、经济特性、自然条件和（c）等几个方面入手。
A 房地产定位
B 房地产市场细分
C 项目的关联性
D 竞争环境
61．可以作为房地产市场“晴雨表”的指标是（b）。
Ａ 供应量
B 空置率
C 市场价格
D 销售量
62．产品定位主要针对（a）而言，是对某一产品在目标市场的地位和竞争优势的研究与决策过程。
A产品市场
B 产品分析
C产品属性
D产品评估
63．房地产市场定位的实质就是（c）。
A 差异化
B 个性化
C 个别化
D 品牌化
64．产品类定位包括（d）。
A 环境定位、特色定位、户型定位、质量定位
B市场定位、人文定位、档次定位、材质定位
C特色定位、市场定位、档次定位、质量定位
D 环境定位、功能定位、户型定位、材质定位
65．房地产概念定位除了“主题概念定位”之外还有（d）。
A 市场定位、特色定位、人文定位、生态定位
B市场定位、功能定位、科技定位、质量定位
C特色定位、市场定位、科技定位、质量定位
D 特色定位、科技定位、文化定位、生态定位
66．下列表达错误的是（b）。
67、物业管理前期介入是指物业管理企业在（b）物业之前，就参与物业的规划设计和建设过程。
（A）验收
（B）接管
（C）服务
（D）接收
68、物业管理前期介入的方式分为早期、中期、晚期，中期介入的作用是（c）。
（A）充当顾问
（B）开始管家
（C）扮演监理
（D）开始服务
69、(b)是房地产策划的基础。
（A）企业策划知识
（B）房地产经济知识
（C）市场营销知识
（D）项目管理知识
70、市场细分是20世纪（b）年代中期由美国学者温德尔.施密斯提出的。
（A）40
（B）50
（C）60
（D）70
71、宗土地将被开发为教育、科技、商场、娱乐等综合用途的房地产，则其可获得的土地使用权出让最高年限应为（b）年。
（A）70
（B）50
（C）40
（D）60
72、顾客由于自己的心境不佳提出一些借口或异议，应把握（d）的处理时机，以免影响业务的正常进行。
（A）立即处理
（B）先发制人
（C）推迟处理
（D）不予处理
73、在进行项目的投资环境评价时，一要进行静态评价，还要进行动态评价，即将时间因素考虑其内。这是遵循（c）的原则。
（A）系统性
（B）比较性
（C）时效性
（D）定性分析与定量分析相结合
74、房地产业是国民经济的（a）产业。
（A）重要性
（B）效益性
（C）支柱性
（D）相关性
75、房地产市场营销是房地产企业以（c）为中心。
（A）了解和研究客户
（B）企业目标
（C）了解满足和创造客户
（D）企业利润
76、一份好的调查资料应该是最新的，因此才能反映市场的现实状况，并成为企业制定经营策略的客观依据。这一思路体现了房地产市场调查的（c）原则。
（A）准确性
（B）全面性
（C）时效性
（D）针对性
77、策划在本质上是一种运用脑力的（b）行为。
（A）智慧
（B）理性
（C）经济
（D）商业
78、顾客希望降低价格，但却提出其它如外观、质量等异议，从而达到降价的目的，这种异议属于（c）异议。
（A）真实
（B）虚假
（C）隐藏
（D）间接
79、房地产市场就是（d）。
（A）房地产经济
（B）房地产商品经济
（C）房地产投资回报率
（D）房地产商品交换的总和
80、土地使用权转让是指（a）将土地使用权再转移的行为。
（A）土地使用者
（B）国家土地所有者
（C）开发商
（D）业主
81、住宅市场的细分参数中家庭结构参数主要从家庭规模、家庭类型和（b）3个方面体现出来。（A）家庭收入水平
（B）家庭代际数
（C）家庭需求一般心理
（D）家庭消费结构
82、北京著名的房地产开发企业“华远” 将北京市场上所有的房地产企业看作其竞争者即是从（b）竞争中识别竞争者。
（A）品牌
（B）行业
（C）形式
（D）一般
83、房地产建设项目的创新首先是在（a）上的创新。
（A）开发理念
（B）设计规划
（C）物业管理
（D）营销策略
84、市场营销的目的是为了满足（b）的需要和欲望。
（A）开发商
（B）目标消费者
（C）市场
（D）市场调研
85、申领房屋拆迁许可证在（b）阶段。
（A）项目立项阶段
（B）项目前期准备阶段
（C）项目建设阶段
（D）项目销售及售后服务阶段
86、品牌就是差异，就是（b）。
（A）定位
（B）个性
（C）独创
（D）人文
87、房地产开发最本质的特征是（b）。
（A）长期性
（B）综合性
（C）地域性
（D）风险性
88、（b）是品牌的基础。
（A）人文
（B）个性
（C）品质
(D)独创
89、住宅区容积率正确的表述是（b）。
（A）住宅区总用地面积/住宅区总建筑面积
（B）住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积
（C）住宅区地上总建筑面积/住宅区总用地面积
(D）住宅区地上总建筑面积/住宅区总占地面积
90、《中华人民共和国劳动法》于（a）起生效。
（A）1995年1月1日
（B）1995年10月1日
（C）1998年1月1日
(D)1998年10月1日
91、房地产策划师的职业道德规范要以（c）为核心。
（A）为客户服务
（B）利润
（C）为人民服务
（D）市场
92、劳动和社会保障部颁布的《房地产策划师国家职业标准（试行）》于（d）起施行。
（A）2006.10.17
（B）2006.12.17（C）2006.5.17
（D）2006.1.17
93、房地产是（c）的总称。
（A）房产
（B）地产
（C）房产和地产
（D）房产和物业
94、房地产策划是在（d）基础上进行的。
（A）市场调研
（B）市场定位
（C）可行性研究
（D）市场调研和市场定位
95、房地产策划在知识经济时代属于（a）产业。
（A）智力型
（B）知识型
（C）文化型
（D）创新型
96、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满（b）年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（A）1
（B）2
（C）2.5
（D）3 97、《中华人民共和国土地管理法》于（c）年通过。
（A）1995
（B）1985
（C）1986
（D）1998 98、（c）开始实施的《建筑企业资质管理规定》。
（A）1999年7月1日
（B）2000年10月1日
（C）2001年7月1日
（D）2001年10月1日
99、建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》于（a）起施行。
（A）2000年5月1日
（B）2000年10月1日
（C）2001年7月1日
（D）2003年10月1日
100、我国房地产广告管理具有（b）的特征。
（A）法制性、群众性、综合性、市场性
（B）法制性、广泛性、综合性、强制性
（C）法制性、广泛性、管理性、市场性
（D）法制性、群众性、综合性、市场性
101、无效的劳动合同从（c）的时候起就没有法律约束力。
（A）协商
（B）签字
（C）订立
（D）发放
102、因特殊原因需延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下，延长工作时间每日不得超过（）小时，每月不得超过（a）小时。
（A）3，36
（B）3，48
（C）2，36
（D）2，40
103、最低工资的具体标准由（a）规定，报国务院备案。
（A）省、自治区、直辖市人民政府
（B）省、自治区、直辖市劳动管理部门
（C）国务院统一
（D）省、自治区、直辖市人民代表大会
104、（c），第八届全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（A）1995年7月1日
（B）1995年10月1日
（C）1994年7月5日
（D）
1994年7月1日
105、国务院于（d）年发布《城市房地产开发经营管理条例》。
（A）1995
（B）1996
（C）1997
（D）
1998
房地产策划师考试 篇2
广告策划调研先行
房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。
在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。
在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。
广告创意特立独行
市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。
具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:
1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。
2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。
3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。
4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。
广告投放科学合理
房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。
选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。
对房地产营销策划的探讨 篇3
关键词：房地产；房地产营销策划；开发商
1、房地产营销策划的目的和意义
在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的开发产品，从而获取利润并占领市场。房地产营销策划能够保证企业决策的正确性，使项目尽量不偏离初始目标，并且能够提高房地产开发项目的竞争力和创新管理能力。目前有许多开发商都不能开发出客户所需求的产品，而房地产营销策划就是满足市场需求和开发产品之前的中间环节，在策划中可以包含有利于产品销售方案，合适的销售手段，客户的需求情况等等。一个合适的营销策划对于房地产开发经营尤为重要。
1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性
虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。
1.2提高投资决策的合理性和全面性
房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。
1.3拓宽开发商的投资思路
随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。
1.4提高资源利用率，降低投资成本
资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而換取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。
2、房地产营销策划的作用
（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。
（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。
（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。
（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。
3、房地产营销策划的误区
随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。
误区一：过度夸大营销策划的作用
近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。
误区二：忽视营销策划的作用
过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。
误区三：对产品理解浅薄
房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。
4、房地产营销策划的未来趋势
因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。
结束语
随着时代的进步，房地产竞争日益激烈，房地产开发企业是否成功关键就是看营销策划，我们要对它高度重视，全方面了解营销策划，我们要注意以上的一些问题。房地产开发是一个十分复杂的过程，每一个环节都至关重要，稍有不慎，将会导致整个项目的不成功，给企业带来惨重的损失，有很大的风险。因此，房地产开发企业在项目开发前需开展周密的分析和计划。另外，我们还可以与业界精英进行交流探究，营销策划创新是永无止境的。
参考文献
[1] 黄福新.谈房地产策划的本质特征及其地位作用[J].南方房地产，2001.（5）
房地产策划师 篇4
第一章 职业道德基础知识、房地产策划师职业道德是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的道德标准，房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一。
2、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的行为规范，房地产策划师职业道德规范源于并高于其道德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社会公众利益出发，经过概括而形成，是对房地产策划师最低的道德要求。
3、诚实守信是为人之本，从业之要，为了树立良好的房地产策划职业形象，房地产策划师在策划过程中要始终诚实守信，应当做到：实事求是，恪守合同，保守商业机密。
4、房地产经纪理论是房地产策划的基础。房地产政策与法规有两部分：一是与房地产行业相关的基本政策与法规，二是房地产行业的基本政策与法规。
5、房地产策划专业能力包括：房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。
6、房地产策划师在工作中要整合建筑、营销、设计等多方面因素，包括掌握全局的能力（因一个好的房地产策划师要能够整合包括市场、设计、建筑、融资等在内的各种可以利用的资源，同时要协调好这些资源，发挥其特定的作用）；充分的实战经验；出色的创新能力；敏锐的洞察力；较强的合作能力。
6、房地产策划师的职业素质包括对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解；对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识；对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解；对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识；深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；对设计处理和建筑施工有一定认识（成功的房地产策划师都以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景）。
第二章 房地产策划基础知识
1、房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程，2、房地产开发的有关概念，房产是指房屋财产。房产与房屋不同，房屋是指建造在土地之上、定位于供人们生活、生产使用的建筑物。
3、房地产开发最本质的特征是综合性。
4、房地产开发程序为四个阶段，即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。
5、城市总体规划纲要的主要任务是：研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。
6、控制性详细规划包括的内容：详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定。
8、房地产策划的本质：市场性、地域性、前瞻性、系统性、创新性、操作性、效益性（策划的最终目的在于为投资者带来良好的经济效益）。
9、房地产策划在策划咨询领域中处于领先、主导地位。
10、房地产策划的原则：独立原则（房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下要求：房地产策划主题要独创、房地产策划手段要独创）、定位原则、整合原则、人文原则、全局原则、可行原则。
11、房地产策划的内容从房地产开发项目的前后期来划分，可分为房地产项目前期策划和房地产项目后期策划。房地产项目前期策划包括市场策划、投资策划、设计策划三个部分。房地产项目后期策划包括销售策划、广告策划、形象（品牌）策划和物业管理策划四个部分。
12、品牌策划推广的四个阶段：“人工降雨”阶段——这个阶段主要是通过一些公关活动、软性广告，令开发项目有一个较为精彩的亮相，从而吸引区域内目标客户的注意；“筑池蓄水”阶段——这个阶段主要以持续的软性推广、定期的新闻炒作、公关活动、现场销售的手段，不断积累起社会对本项目的认识，以其量变到质变，形成品牌的知名度和美誉度；“开闸泄流”阶段——这个阶段是在以前的推广上做一个总结，并在短期投放大量的硬性广告，吸引目标客户购买；“持续蓄水”阶段。
13、勘察工作的具体内容：地形测量；工程勘察；地下水、地表水的勘探；气象调查。
14、住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积。容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。因为过高的容积率往往不利于城市景观和建筑自身环境的改善，并使市政公用设施高负荷运行，其结果反过来使商品建筑标准档次下降，影响销售，从而导致经济效益下降。
15、建筑控制：建筑高度；建筑后退；建筑间距。
16、旅游房地产的投资特征：投资和消费的双重性；功能上的娱乐性和休闲性；消费档次高；消费的可存储性和期权消费。
17、房地产开发项目融资的资金来源。资本和土地是房地产开发的生命线。融资作为一个产业链中的首环。地产开发所需的巨额资金是一般的开发企业所难以独自承担的，所以，银行贷款成为最主要的渠道，同样房地产开发贷款也成为银行的一项主要收入。
18、社会营销观念阶段：社会营销观念是市场营销观念的修正。这种观念认为，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益，然后以一种能够维持或改善消费者和社会福利的方式向顾客提供更高的价值。社会营销观念是从20世纪70年代开始提出的。
19、房地产市场营销的概念包括房地产市场营销是以顾客需要为导向的活动；房地产市场营销师一种创造性的活动；房地产市场营销是一个系统的管理过程；房地产市场营销活动要兼顾社会利益。房地产市场营销的特征：复杂性、风险性、差异性、协同性。房地产市场营销的过程包括分析市场机会、选择目标市场、确定市场营销组合、拟定市场营销计划、执行和控制市场营销计划五个步骤。
20、物业的特征：固定性、耐久性、多样性、高值性、权益性。
21、物业早期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，使建成后的物业能满足业主或非业主使用人得要求；前期物业管理是指物业管理在业主入住前或业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施物业管理。
第三章 劳动法和合同法知识
1、合同订立的要件：主体合格；当事人意思表示一致；合同的客体合法、确定；符合法律规定的形式（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应采用书面形式）。
2、有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定，合同中的以下免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
3、有下列情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同：因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
第四章房地产管理法和城市规划法知识
1、土地使用权出让的方式：拍卖出让、招标出让、双方协议出让。
2、使用期限届满。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
4、土地使用权期满后的续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
5、土地使用权划拨，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。
第五章 土地法管理法和土地出让、装让制度知识
1、土地使用权出让的法律特征：财产性、平等性、期限性、出让人的单一性和受让人的广泛性。
2、土地使用权出让的方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。
第六章 房地产开发企业开发经营管理相关法则知识
1、所谓工程监理是指监理单位受项目法人的委托。
2、商品房交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同和房地产开发企业提供的“两书”，对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：房屋建筑质量。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、根据《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十条的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
4、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积×100%
5、我国房地产广告管理具有法制性、广泛性、综合性、强制性的特征。
第七章房地产金融业务管理相关法规及物业管理条例知识
1、房地产信贷业务的结算方式：异地结算（指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。异地结算有汇兑、信用证、异地委托收款、商业汇票、票汇等方式）、同城结算。
2、房地产信托投资法律关系一般涉及三个关系人：信托人、受托人、受益人。
3、房地产信托资金的筹措：办理房地产信托存款（信托存款是金融信托机构主要筹款的对象，是房地产信托投资业务的主要来源之一）；信托基金；共同投资基金。
第八章 房地产相关税收法律和房地产税费相关政策
1、有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要建造依法征用、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定
计征土地增值税。
2、耕地占用税，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。耕地占用税施行定额税率是以县为单位按人均占用耕地的多少分别规定不同的税额。纳税人必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
3、契税税率为3%~5%。
房地产策划师岗位职责 篇5
1、负责项目各阶段的行销推广方案，并在策划思路下协助销售部完成各阶段销售任务;
2、对所管辖项目网络、执行、文案、设计的品质把控;
3、维系、管理开发商及合作媒体关系;
4、协助拓展部完成公司竟稿项目的方案撰写。
任职资格：
1、大专以上学历，市场营销、房地产管理类相关专业优先考虑;
2、5年以上房地产策划工作经验，能独立操作2个项目的策划工作;
3、熟悉房地产策划，能够完成项目各个时期策划报告;
4、熟悉城市建设、房地产行业，熟悉房地产国家相关法律法规，及时掌握房地产市场动态，具备敏锐的市场洞察力、判断力;
第四届中国房地产策划师年会2 篇6
时间：2011年12月10日 地点：广州星河湾 第四届中国房地产策划师年会的主题为“转型、创新、共赢”。
中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌、星河湾地产董事副总裁梁上燕、海尔地产董事长卢铿、北京天鸿地产董事长柴志坤等业界知名人士及500余名行业精英将应邀出席。
对中国房地产业来说，2011年是不平凡的一年，面对国家一系列的宏观调控，整个行业进入了寒冬之际。2011年是国家房地产调控政策最为严厉的一年，以“冬天里的关注和期待”和“变局中的策划师”为主题的风云对话以犀利的语言和睿智的观点擦出了论坛的火花。
2012年是非常特殊的一年，我们将面临美国大选、俄罗斯大选，中国也即将迎来十八大，这些大事件都将会对中国经济产生深远的影响。在经济全球一体化的背景下，国际、国内、各行各业都出现了联盟的趋势来应对未来经济发展。十一月上旬微软、美国在线、雅虎三巨头成立了广告销售联盟达成伙伴关系。11月29日华人地产联合其他18家房地产开发商共同成立了国内首个房地产电子商务联盟。大家知道，房地产正像现在一样，进入冬天了，但是雾很大，冬天感觉很冷，如果阳光灿烂，就知道前面是什么东西，现在雾很大，看不清前面是什么，在这个时候如何看待中国房地产，必须要我们很好观察周围的事物。2011年即将过去，2011年的中国楼市总结了两上两下，所谓两上就是保障房和商业地产一哄而上。两下就是我们的房价和交易量下行，不一定是下降，是下行，土地的交易下行，一个是土地市场，一个是房产市场下行，目前房价的同比是正值，但是已经连续三四个月全国的平均房价环比在下降，很可能到明年的一季度某个时点全国的同比也会下降，当然这里面可能不一样，有的城市下降多一点，有的少一点，有的可能还在上涨。2012年会怎么样?有人说明年是中国楼市的2012，大家知道2012是什么概念?明年会不会成为中国楼市的2012呢?在这样的形势下，不仅要从房地产方面来看房地产，更应该从中国宏观经济形势来看，中国宏观经济和世界经济又相连，恐怕要从更大的范围里面里判断中国房地产的发展。
从现在的情况来看，中国楼市发展的态势的确有点像迷雾一样，叫冬天里的冷思考，房地产市场健康的发展，同时又要解决住有所居，有些国家保障了住有所居，但是房地产出现了泡沫危机，因此这两者是相辅相成的。这两年房地产市场是泡沫，房地产市场发展速度很快，不少地方有泡沫，有些大城市泡沫还比较大，房地产泡沫越来越大，就会出现房地产崩盘，一旦崩盘就有很大的问题。我们回顾一下房地产市场，30年前拉美国家房地产泡沫，三年前美国的次贷危机等等各大危机都和房地产联系在一起，中国房地产已经出现了泡沫，第一要防止泡沫进一步扩散，估计到年底，全国的房价可能会涨1%、2%甚至4%，因为11月底和去年同比涨了4%，但是把CPI放进来，这个月是下降了，因为CPI是下降了，等于是挤泡沫了。有的人认为中国的房价必须下跌，甚至有的人危言耸听，说中国的房价不下降50%，中国就不会呈现盛世，我觉得这话太离谱了，没有看到哪个国家房地产市场大衰退，崩盘了，下降50%了，经济就繁荣了，美国的房地产市场，到现在为止，全国房地产下降平均下降了30%，美国现在的经济是这样的。房地产的市场和宏观经济是正相关的，一个国家的宏观经济好，房地产就好，一个国家的宏观经济差，房地产就差，美国人认为，如果哪天美国的楼市起来了，经济的发展速度就快了，我相信这样的判断。
现在中国的经济是外因大于内患，对中国而言，如果出口下降了，外患就导致中国的出口下降，我们GDP上涨了以后获得了市场的两种资源，中国的经济为什么这十年发展得很快，我们抓住了这个机会，机会在哪里?进入2000年以后，中国人的消费有一个转折点，转折点在哪里?我们过去是以衣食为主导，而进入本世纪以后，我们转入到了房、车时代，需求有了，在这个时候，中国发生了两件事，第一是对外开放，加入WTO，第二是中国改革，特别是住房制度的改革突破，满足了房车时代，这两个改革恰恰和我们进入到房车时代是密切相关的。为什么中国房地产发展得那么大，盖了那么多房子还不够，为什么说是中国房地产的黄金十年，原因就是需求问题。过去是中国制造，美国创造，中国制造，全世界来消费，特别是中国制造以后，美国人来消费，最大问题是需求在哪里?现在国外的需求衰退了，对我们中国的出口，对整个全世界恐怕有问题，而他们的需求过度了，也造成了他们的债务危机。所以从全世界角度来看，中国的房价市场就处在现在的节点，我们也出现了房价上涨的过快，还有一个是保障房的不足问题。
下一步中国的经济是怎样的?因为2011年中国经济主要的任务是要抑制通货膨胀，所以我们的货币政策、我们的财政政策都是围绕这个目标明年是这样的，仍然会把通货膨胀放在首位吗?所有的迹象表明通货膨胀的高点已经没有了，而且出现了经济下滑的时候，制造业的经理人采购指数已经降到50%以下，三个月以来出现了外汇减少，恐怕明年会把保增长放在第一。
未来会怎么样?胡锦涛总书记在G20(峰会)的讲话，使我有了新的一种理念，我过去不知道还有三种增长，强劲增长，一种是可持续增长，一种叫平稳增长，三种增长中，现在最重要的，当务之急是要强劲增长，强劲增长才能解决可持续增长和平稳增长的问题，全世界都要如此，中国也就不例外，这就是一个信号，王锡山副总理在国际会议上讲，他说负数增长压倒一切，不平衡的增长比平衡的、衰退好。
我个人认为我们要吻别黄金时代，迎接买房时代。还有一个说法是牵手白银时代，中国的房地产还有白银时代，我们城市化进程还早着，现在是50%的城市化率，而且中国真正享受城市生活的人只有1/3，30%到50%之间是农民工兄弟，他们的住房条件远远比我们30平米要低得多，未来还有农民进城，已经进城的要改善住房条件。中国又是一个喜欢拆房子的国家，35年拆一次，我现在终于理解中国为什么叫“CHINA”，那就是拆啦，所以中国房地产市场还有很大的空间。
中国有20年到30年走过了发达国家200年的城市发展变化，这是我们引以自豪的。
下一个黄金时期2011年到2020年是让它精彩继续，还是往另外一个方向走，让它停下来，很多国务院专家给了我们很明晰的方向，我们在明年一季度会看到所有的数字往下走，会出现负数，过去十年市场有冬天，但是我们的心不能有冬天。
明年有一点是可以肯定的，中国经济外部环境不好，欧债危机在日益恶化，我小的时候受的教育是帝国主义一天天下去了，我们就一天天好起来，但现在不是了，现在是经济全球化，如果他们真的要下去了，我们也难以独善其身，因为我们对外的依赖度太高，欧洲经济如果真的一直恶化，我们的产品出口到哪里去?现在他们想要，但是他们没有钱。
所以明年中国经济的外部环境大家要做好思考准备，明年经济的二次探底就会导致外需不足，因此我们就要扩大内需，我们要放在自身的增长，放在结构的调整和自身的转变方式上来，明年中国经济的增长数量肯定会受到世界经济的影响，我们会出现速度有所回落的状态。
对房地产策划工作的思考 篇7
房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知, 房地产业是资金密集型产业, 资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年, 央行连续八次上调了银行贷款基准利率, 一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%, 2007年连续10次上调存款准备金率, 从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来, 央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展, 迄今为止, 央行5次上调存款准备金率, 从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用, 紧扣央行适度从紧的金融政策, 针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本, 抑制一部分的炒房行为;不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本, 使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。
外资方面, 国家出台了一系列相关政策, 来引导外资投资房地产的行为, 限制外资对房地产业的炒作。自1991年起, 中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应, 流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月, 经国务院批准, 建设部、央行等六部委共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》 (建住房[2006]171号文, 以下简称“《意见》”) , 主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日, 中央银行、银监会以银发[2007]359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定, 从2007年12月1日起, 外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设, 同时外资被限制进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 及房地产中介或经纪公司。
内资适度收紧, 外资持币观望, 房地产业发展趋缓, 现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢?
在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分, “蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大, 具有较强的不可模仿性, 大多数为技术独创型的企业;而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小, 可模仿性较高, 大多为劳动密集型的服务型企业, 如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性, 在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例, 在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时, 碧桂园独出心裁, 以高效的开发效率, 定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。
今年4月初, SOHO中国董事长潘石屹说:未来100天时很多房地产企业坚持不住, 房地产业洗牌的100天。对于房地产业, 外资受到限制, 不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场, 在日渐收紧的金融政策下, 很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下, 出于夹心层的企业即有一定的实力, 但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发, 落足于市场进行运作, 使得企业进入房地产业的“蓝海”。
(1) 策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例, 现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上, 产品以中高档住宅居多;而2007年北京市人均年收入为38000元, 这样的差距表明, 很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来, 虽然市场上一片喊跌之声, 北京市的房价还是小幅微涨, 表明北京市的房屋需求呈现刚性, 但是, 对于目前高企的房价, 市场购买力仍显得相对不足。今年以来, 广州市的房价一直呈现走低, 广东省房地产行业协会于3月中旬发布《广东房地产蓝皮书2008》, 其主要观点包括:2008年新增建设用地规模与此基本持平, 仍将持续建设用地供应偏紧的势态;预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价, 以8500元/㎡为中轴, 呈窄幅波动。
因此, 从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发, 开发房地产产品, 不仅优化了市场产品结构, 符合政策面的要求, 也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。
(2) 在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识, 导致开发的“羊群效应”, 加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间, 商业地产开发兴起了建造“shopping mall”风潮。“Shopping mall”由于其占地大、体量大, 辐射区域广泛, 一个城市能承载的大型“shopping mall”是有限的, 盲目开发导致资源浪费。由于“shopping mall”的兴起与汽车文化有紧密的关联, 而目前中国的中产阶级尚在发展当中, 中国城市郊区的人口密度并不大, 所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。
在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费, 使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用, 对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件, 集中优势资源开发产品, 避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。
(3) 增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业, 很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵, 没有操作性, 不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示:85%的企业曾经寻求过策划公司的服务, 但只有4%达到了预期效果;58%的企业表示对策划公司提交的方案满意, 但在执行3个月后, 这一比例下降到6%;36%的企业老板表示, 付了几十万, 买回来一大堆文字图片, 执行后才发现, 这些东西都是一堆废纸。
房地产策划工作虽有一定的模式, 但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例, 常规的程序包含:市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位 (产品定位) 、目标市场定位 (客户定位) 、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位, 而住宅地产则侧重于目标市场定位。
对于房地产策划, 一定要讲究资源的整合利用, 具有全局性, 从项目的全程运营出发, 讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美, 使得企业在战略平台上不会出任何差错, 在战术运用上也会详略得当, 在营销组合上更会出奇制胜, 打造完善的营销平台和完整的战术体系。
房地产业进入整合期, 良好的策划能增强房地产企业的竞争力, 规避项目开发经营中的不利因素, 提高企业的竞争能力, 在日益严峻的商战中创造利润, 赢得生存。
参考文献
[1]翁少群, 刘洪玉.我国房地产行业的外资参与及其影响[J].建筑经济, 2005, (9) .
[2]曲卫东.调控房产市场, “限外令”不可或缺[J].地产金融, 2006, (11) .
房地产策划师考试 篇8
【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法 改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02
随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。
一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性
房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。
经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。
二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探
（一）择本地房地产项目，模拟实战
为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。
（二）让学生“动”起来，在“动”中学
1 动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。
一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。
二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。
三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。
2 动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。
3 动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。
三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项
（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣
心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。
（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导
课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。
（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台
由于本课程教学方法的改革中很重要的组成部分是分小组讨论及学生动手写策划案，所以房地产策划实训室的桌椅方便移动及自由组合很重要。另外方便学生当堂修改方案的电脑、方便学生上台汇报的多媒体配备是不可少的。在加强院内“房地产策划实训室”的同时，还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司签订校外实习基地建设协议，形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。