房地产巡展策划（共10篇）
房地产巡展策划 篇1
新形势新房子
——房地产项目乡镇巡展活动策划方案
一、活动背景：
金融风暴的袭来使得房地产市场的严冬来了，购房者的观望以及开发商的等待，使这个冬天异常寒冷，在这场拉锯战中，哪里是市场的软肋？谁能破局？种种困难摆到每一业内人仕的面前，经过充分的市场调查和分析，我们认为，走进乡镇，利用政府出台的各种救市政策，抓住民工返乡潮，实现销售是渡过这个严冬的一项重要措施。
二、市场机会：
1）乡镇开发拆迁带来的部分刚性需求；
2）外出务工人员提前返乡带来的需求；
3）乡镇精陋的生活环境和生活方式已经不适合现代年轻人的生活品味；
4）中国农民从骨子里就种下了向往城市生活的种子，乡镇中的年轻人绝大多数为独生子女，父母为其子女的幸福宁愿倾其所有的观念也根深蒂固；
5）虽然区大各楼盘大多数也到乡镇去作宣传，但普通形式均为派发DM单为模式，从整体及规模上难以形成影响；
6）信息不对称性和相对闭塞是乡镇的特点，无疑也给楼盘销售进入乡镇带来空间和机会。
三、活动主题：
新形势新房子
四、组织机构：
主办单位：
协办单位：各参展商
执行机构：
五、巡展地点选择：
选择经济较为发达，开发拆迁较多，人气旺盛并与主城有一定距离的乡镇为巡展地点，六、巡展活动方式及内容：
以一个乡镇为起点和龙头做展示，通过展示活动做随机调查，如若取得较好的展示效果并获得参展项目的普遍认可，那么随即可以渗透到其他乡镇，实现巡展的第一循环，即：地点的循环。
主要以搭建展架，制作喷绘展板展示的形式进行；活动内容如下：
◎ 现场展示
主要展示参展项目的整体形象、户型展示、项目整体优势展示等。
◎ 小型演出助阵
每天组织一次小型演出，达到积聚人气的目的。
七、参展商：
区内在售楼盘、装饰公司等（6—8家为宜）。
八、活动时间设置：
2008年12月27日—28日（暂定两天），如果效果显著，就选择每周六周日或乡镇逢场的时候，每个乡镇展示两天。
九、参展费用：
每家参展商0．5万元。费用包含：宣传费用和现场布置费用（DM单印刷及直投、桁架搭建、小型演出、短信发送费用、拱门气柱设置、场地占道费等）。
十、前期宣传： ◎ 乡镇电视台广告宣传
乡镇电视台多路字幕或整屏字幕流动播出活动时间、地点及参展楼盘等。◎ DM单直投
设计印刷活动DM，信息包含：活动主题、活动时间、活动地点、参展单位、参展方式等，并将参展项目的简要概况（配图片）一一列出。DM单在乡镇的报纸夹页投递，沿街商铺及社区直投。◎ 社区海报
设计制作活动海报，在乡镇的各社区张贴，以吸引社区居民关注。◎ 横幅宣传
选择在乡镇的合适地点悬挂横幅，将活动时间、地点等信息列出。◎ 短信投放
活动前一到二天将活动信息以短信的形式发送到乡镇范围内的移动、联通用户中。◎ 腰鼓宣传
活动每天上午，腰鼓队巡街宣传，并派发DM单，吸引镇街居民及目标客户群关注。
十一、现场布置： ◎ 充气拱门、气柱
选择在乡镇的相关路口设置充气拱门、气柱，活跃现场氛围。◎ 横幅
在活动现场周围悬挂横幅。◎ 小型舞台及背景
展示现场搭建小型舞台，并附有活动背景，供演出使用。◎ 桁架展板及背景
由组委会统一搭建桁架，统一制作宣传用背景，统一楣头，统一布置，参展商须提供设计原稿或电子文档类资料，由组委会统一制作并布置到位。
注：桌椅及参展项目资料由参展商自行准备，工作牌及饮用水由组委会统一提供。
十二、费用预算：
房地产巡展策划 篇2
广告策划调研先行
房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。
在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。
在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。
广告创意特立独行
市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。
具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:
1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。
2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。
3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。
4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。
广告投放科学合理
房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。
选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。
对房地产营销策划的探讨 篇3
关键词：房地产；房地产营销策划；开发商
1、房地产营销策划的目的和意义
在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的开发产品，从而获取利润并占领市场。房地产营销策划能够保证企业决策的正确性，使项目尽量不偏离初始目标，并且能够提高房地产开发项目的竞争力和创新管理能力。目前有许多开发商都不能开发出客户所需求的产品，而房地产营销策划就是满足市场需求和开发产品之前的中间环节，在策划中可以包含有利于产品销售方案，合适的销售手段，客户的需求情况等等。一个合适的营销策划对于房地产开发经营尤为重要。
1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性
虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。
1.2提高投资决策的合理性和全面性
房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。
1.3拓宽开发商的投资思路
随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。
1.4提高资源利用率，降低投资成本
资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而換取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。
2、房地产营销策划的作用
（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。
（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。
（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。
（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。
3、房地产营销策划的误区
随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。
误区一：过度夸大营销策划的作用
近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。
误区二：忽视营销策划的作用
过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。
误区三：对产品理解浅薄
房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。
4、房地产营销策划的未来趋势
因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。
结束语
随着时代的进步，房地产竞争日益激烈，房地产开发企业是否成功关键就是看营销策划，我们要对它高度重视，全方面了解营销策划，我们要注意以上的一些问题。房地产开发是一个十分复杂的过程，每一个环节都至关重要，稍有不慎，将会导致整个项目的不成功，给企业带来惨重的损失，有很大的风险。因此，房地产开发企业在项目开发前需开展周密的分析和计划。另外，我们还可以与业界精英进行交流探究，营销策划创新是永无止境的。
参考文献
[1] 黄福新.谈房地产策划的本质特征及其地位作用[J].南方房地产，2001.（5）
咸宁高中巡展活动策划书 篇4
活动简介：这是一个宣传高校招生信息的系列活动。本活动将以展板、免费发放《巡展特刊》为主要活动形式，由江苏广电集团与各大高校或其他相关组织联手共同主办。其中每一所学校的活动定为系列活动的子活动，另起草具体的单项活动方案。
活动主题：以“将高校信息零距离传递给高三学生”为系列活动的总主题，宣传各大高校具体情况及招生信息。
活动主办方：《高考专刊》、各高校
活动协办方：（待定）
时间：四—五月份。其中每所高中的活动均为半天时间。
地点：咸宁地区范围内学生人数在1000人以上的重点高中。活动方式：
1、以专题宣传展板、图文展示方式为主，直观地对学生及老师进行介绍高校情况及各大高校招生信息。
2、通过向师生免费发放《巡展专刊》的形式，向高三学生及老师提供更为具体的介绍，包括种良行动的组织文化以及当前在贫困山区开展的工作等，在一定范围内形成持久的影响，扩大宣传效果，增强感
召力。
3、滚动播放宣传片及讲解录音，以多媒体的宣传优势加强活动的影响效果。
4、适当采取留言、做游戏等互动方式。
活动组委会成员：小学、稀饭、飘飘、流星、五颜六色、LULU、12、飘歌、雪山飞虎、晨风
活动流程：
1、经种良行动理事会开会讨论通过整体活动方案，并根据大项进行分工和落实负责人；
2、5月下旬完成前期宣传品的设计与制作；
3、联系相关高校，于6月上旬开展第一个子活动；
4、6月中旬开展第二个子活动；
5、对前面两个活动进行总结，并选择期间所拍照片制作新的宣传海报；
6、对这一阶段新招募的志愿者等种良新成员进行统一培训，并安排跟随走访活动；
7、走访结束后，安排一次总结及经验交流大会，加强新老成员的交流与合作；
8、9月上旬开始联系学校，策划第二阶段的活动，预计这一阶段将举办三到五次子活动；
9、其间继续安排新成员的跟随走访活动；
10、十一月中旬结束整个系列活动，并召开全体大会进行总结。
子活动策划与执行流程：
1、与学校取得联系，交换意见，达成初步协议；
2、确立活动目标，评估活动的可行性；
3、讨论确定主题，包括主题词、口号等；
4、搜集活动相关的资料，撰写方案；
5、评估方案，核算成本；
6、将方案初稿提供给校方，协商修改方案；
7、成立活动组委会，落实各项工作责任人；
8、考查活动现场，准备活动物料、节目；
9、检查准备情况，做好现场布置；
10、活动正式举办；
11、对活动进行总结。
房地产巡展策划 篇5
目录
一、前言
二、活动主题
三、活动风格
四、活动目的五、广告宣传（前期宣传、后期宣传）
六、会场布置
七、开盘当天现场安排
八、后记
九、附件列表
一、［前言］
当前受国家房地产新政影响，一线城市房价处于下跌趋势，成交萎靡。xx是一个三线县城，虽然所受的影响比较小，但是购房者在现在的环境下非常理性和小心。他们基本上只关心两个问题1：有房子卖吗？2：卖多少钱？稍微高出他们的心理价位的话他们就有可能放弃购买。在这样的情况下我们的幸福家园即将开盘。开盘是项目营销和发展的关键点，通过前期广告宣传，客户储备达到开盘要求并取得政府规定的要求之后根据客户积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售，开盘的销售好坏直接影响着后续的销售。
二、［活动主题 ］
主题：幸福家园——幸福生活的开端
副标：幸福家园盛大开盘
三、［活动风格］
隆重热烈正规
四、［活动目的］
(1)面向社会各界展示元盛置业品牌形象，提高企业知名度和影响力，让客户认识我们；
(2)塑造界首高档花园小区模板，让客户认可我们；
(3)通过幸福花园开盘活动庆典，有效的提升开盘销售成交量，并为之后的持续热售打下坚实的基础。
五、［广告宣传］
1.前期宣传
鉴于之前已经持续做过电视滚动条广告，派发传单，大广告招牌和宣传车下乡宣传，根据效果暂定出如下开盘前的集中宣传方法(原因和提前准备见附件1)
（1）确定开盘日期前10天起开始在电视台播出滚动广告（修改之后，广告语上要打出开盘日期）
（2）确定开盘日期前10天起宣传车从新开始宣传，看已交认购金客户里面什么片区居多，重点放在那些片区，车身广告上换上新的有明确开盘日期的广告招牌。
（3）开盘之前5天左右做一期针对市区和重点乡镇的DM单页宣传广告，广告上有明确开盘日期。(附页2是当前界首传播最广的DM宣传广告页)
（4）开盘之前10天印制出新的彩色宣传单页，开盘前5-3天派遣工作人员深入项目周边小区以及沿街派发。
2.后期广告
开盘之后停止宣传车宣传，售楼人员停止对外派发宣传单。
（1）开盘之后紧接着做一期DM单页宣传广告，贴上开盘盛况照片，主题夸张鲜明（如用挤爆售楼处，当天尽销百分之XX等）能吸引客户眼球；
（2）看前三天销售情况决定是否继续做电视滚动条宣传广告。
六、［会场布置］
现场布置与主题结合，力争做到“细心、精心、认真、全面”。开盘3天之前检查售楼处电器，桌椅，每日卫生打扫，明确售楼处各个片区功能（收款区，合同签订区，接待区，客户等待区，经理室等）显眼位置墙壁之上悬挂销控表。
现场布置所需物料
[彩旗]
1、数量：20面
2、内容：入福地花园，享幸福生活。
3、布置：售楼处门口路边花池周围插置。
[充气龙拱门]
1、数量：1座
2、布置：售楼处门口人行道边
[横幅]
1、数量：一条；
2、内容：幸福家园盛大开盘
3、布置：售楼处门口路边或售楼处门口元盛售楼处下面。
[贺幅或祝贺花篮]
l、数量：10条；
2、内容：各商家及合作单位祝贺
3、布置：售楼处大门两边
[红地毯]
1、数量：1张、2、布置：售楼处大门到人行道路边
[气球]
1、数量：若干，悬挂于售楼处顶部
[签到本]
1、1本，笔2支。
七、［开盘当天现场人员安排］
为了保证开盘当天盛况和秩序，公司需要派遣一些人员协助售楼处人员的工作，或成立一个项目小组支持售楼处的工作，除了一个总调度之外其他人员安排如下：1：迎宾礼仪小姐和接待3名，负责售楼处门口迎宾，客户接待和协助售楼员（帮助售楼员复印客户资料填写销控表等）
2：销售人员负责客户谈判和签约，由案场吴经理统一调度。
3：2-3名财务，负责客户认购金转定金和新客户交款等。
4：安保人员2名，负责售楼处紧急事件处理等。
八、［后记］
本草案中各项活动内容均为暂定，方案所略之处及其它未尽事宜或时间问题，要等公司研定之后方能确定。
九、［附件列表］
附件1：开盘前营销方案宣传原因
附件2：DM广告商先前广告DM单页。
附件3：开盘房源选择方法
附件4：折扣方案以及销售人员折扣把握
附件5：促销以及礼品
房地产巡展策划 篇6
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理
五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1、项目现场管理方案
对房地产策划工作的思考 篇7
房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知, 房地产业是资金密集型产业, 资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年, 央行连续八次上调了银行贷款基准利率, 一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%, 2007年连续10次上调存款准备金率, 从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来, 央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展, 迄今为止, 央行5次上调存款准备金率, 从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用, 紧扣央行适度从紧的金融政策, 针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本, 抑制一部分的炒房行为;不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本, 使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。
外资方面, 国家出台了一系列相关政策, 来引导外资投资房地产的行为, 限制外资对房地产业的炒作。自1991年起, 中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应, 流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月, 经国务院批准, 建设部、央行等六部委共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》 (建住房[2006]171号文, 以下简称“《意见》”) , 主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日, 中央银行、银监会以银发[2007]359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定, 从2007年12月1日起, 外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设, 同时外资被限制进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 及房地产中介或经纪公司。
内资适度收紧, 外资持币观望, 房地产业发展趋缓, 现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢?
在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分, “蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大, 具有较强的不可模仿性, 大多数为技术独创型的企业;而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小, 可模仿性较高, 大多为劳动密集型的服务型企业, 如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性, 在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例, 在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时, 碧桂园独出心裁, 以高效的开发效率, 定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。
今年4月初, SOHO中国董事长潘石屹说:未来100天时很多房地产企业坚持不住, 房地产业洗牌的100天。对于房地产业, 外资受到限制, 不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场, 在日渐收紧的金融政策下, 很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下, 出于夹心层的企业即有一定的实力, 但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发, 落足于市场进行运作, 使得企业进入房地产业的“蓝海”。
(1) 策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例, 现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上, 产品以中高档住宅居多;而2007年北京市人均年收入为38000元, 这样的差距表明, 很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来, 虽然市场上一片喊跌之声, 北京市的房价还是小幅微涨, 表明北京市的房屋需求呈现刚性, 但是, 对于目前高企的房价, 市场购买力仍显得相对不足。今年以来, 广州市的房价一直呈现走低, 广东省房地产行业协会于3月中旬发布《广东房地产蓝皮书2008》, 其主要观点包括:2008年新增建设用地规模与此基本持平, 仍将持续建设用地供应偏紧的势态;预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价, 以8500元/㎡为中轴, 呈窄幅波动。
因此, 从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发, 开发房地产产品, 不仅优化了市场产品结构, 符合政策面的要求, 也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。
(2) 在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识, 导致开发的“羊群效应”, 加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间, 商业地产开发兴起了建造“shopping mall”风潮。“Shopping mall”由于其占地大、体量大, 辐射区域广泛, 一个城市能承载的大型“shopping mall”是有限的, 盲目开发导致资源浪费。由于“shopping mall”的兴起与汽车文化有紧密的关联, 而目前中国的中产阶级尚在发展当中, 中国城市郊区的人口密度并不大, 所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。
在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费, 使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用, 对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件, 集中优势资源开发产品, 避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。
(3) 增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业, 很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵, 没有操作性, 不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示:85%的企业曾经寻求过策划公司的服务, 但只有4%达到了预期效果;58%的企业表示对策划公司提交的方案满意, 但在执行3个月后, 这一比例下降到6%;36%的企业老板表示, 付了几十万, 买回来一大堆文字图片, 执行后才发现, 这些东西都是一堆废纸。
房地产策划工作虽有一定的模式, 但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例, 常规的程序包含:市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位 (产品定位) 、目标市场定位 (客户定位) 、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位, 而住宅地产则侧重于目标市场定位。
对于房地产策划, 一定要讲究资源的整合利用, 具有全局性, 从项目的全程运营出发, 讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美, 使得企业在战略平台上不会出任何差错, 在战术运用上也会详略得当, 在营销组合上更会出奇制胜, 打造完善的营销平台和完整的战术体系。
房地产业进入整合期, 良好的策划能增强房地产企业的竞争力, 规避项目开发经营中的不利因素, 提高企业的竞争能力, 在日益严峻的商战中创造利润, 赢得生存。
参考文献
[1]翁少群, 刘洪玉.我国房地产行业的外资参与及其影响[J].建筑经济, 2005, (9) .
[2]曲卫东.调控房产市场, “限外令”不可或缺[J].地产金融, 2006, (11) .
“新农村”巡展启航 篇8
开幕这天，不仅霸州市的热心市民、摄影爱好者、在校学生前来参观，大城、文安、廊坊、石家庄等周边县市的摄影人也赶来一睹为快。来自霸州一中的学生们平时很少接触农村，他们兴奋地看着每一张照片：“平时我们只是从课本等渠道了解一些关于农村和农民的信息，十分抽象，但这次影展是非常具体、生动。”霸州市领导更是把这一活动，当作促进“新农村”战略目标的现场教育课，邀来全市所属数百个村的书记与村长，了解、学习正在进行中的全国“新农村”建设的状况。
继霸州巡展之后，“新农村”影展可谓真正来到了田间地头——四川成都三圣花乡“五朵金花”之一的荷塘月色艺术村，因地制宜地依托了莲藕风景等有利条件，不仅为当地增添了浓重的艺术氛围，更有力、深入地宣传了党和国家的“建设社会主义新农村”的政策。
影展期间，400多平米的展场迎接了近万名观众，其中有不少就是来自最基层的农民朋友，看着展出的200多幅照片上熟悉的画面，他们说通过这个影展不仅展示了四川当地的新农村建设，更让四川的农民朋友们了解到全国各地新农村建设进程中的点点滴滴。
润物细无声
生动的故事、委婉的讲述，远比生硬的呼号更容易打动人，怎样做一个摄影人、怎样面对你的拍摄对象，一套最新出版的《美国<生活>杂志摄影师访谈录》通过对44位曾就职于《生活》杂志的摄影师访谈，展示了他们艰难的奋斗历程和取得的光辉胜利，这些因素创造了令人瞠目的摄影传奇。
这些摄影师极具才华和个性，他们拍摄的对象既有像约翰.肯尼迪、马丽莲.梦露、索菲亚.罗兰这样的名人，也有为了庆祝战争胜利在时代广场热情拥吻的战士和护士......但无论拍摄什么，他们都希望拍摄周围的世界中人们在做什么，而且他们希望自己比任何人拍得好。
这些摄影师打造了新闻摄影的黄金时代，也忠实地记录了那个时代难忘的历史。
中国摄影出版社出版
定价：每册25元(共四册)
从自我欣赏到步入市场
在中国的摄影界，拍摄一直是以自娱自乐或者小范围的品评作为欣赏方式，含蓄的传统让我们的摄影师缺乏推荐自己的信心和意识。但近年来，国际艺术品市场上，摄影作品的拍卖纪录一路走高，让更多的摄影人看到了摄影作品在艺术品市场上的前景，并逐渐进入了摄影作品市场领域。在继北京798众多艺术画廊的崛起之后，“酒厂国际艺术园”的兴起成为北京又一处艺术景区。
房地产巡展策划 篇9
房地产项目营销策划实际运作流程
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变
性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
房地产项目营销策划实际运作流程
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3a、5a、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5a即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5a级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5a级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积
8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
房地产项目营销策划实际运作流程
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
房地产策划方案 篇10
从化是著名的旅游胜地，温泉及森林公园全国著名，市广州北最佳的宜居城市；御景绿洲位于从化市区中心，处在旅游度假片区与高档商业生活区的交汇处。紧邻广从14号线轻轨口，并在2015年通车，目前售价仅是天河区的1/3，是公认的楼市价格洼地与投资热土，居家投资首选，作为从化市区第一大盘，发展商致力将楼盘打造成为广州北60万平荣耀城邦。
名城御景绿洲位于广州从化市江埔镇禾仓村“水闸尾”，其东至105国道，南至小海河，西至河东南路，北至江埔镇禾仓村禾仓小学。该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。
一．主要规划指标
占地面积：132000平方米
总建筑面积：560000平方米
产权年限：70年产权
开发周期：分3年半3期开发，现开发第一期
总户数：一期1000户
建筑类别：普通住宅,别墅,小高层洋房
楼层状况：一期为4-7栋27层验方
容积率：3.60
地块周边规划
中小学：和仓小学、河东中学、幼稚园：和仓幼儿园、名雅儿园、综合商场：新世纪广场、万和购物中心、顺心商场、惠河、鸿兴、天宝、润泰超市 医院：从化中心医院门诊部、从化市中医院、街口医院
邮局：从化市邮电局
银行：农商行、建行、农行、中行、工行
菜市场：七星市场、河东批发市场
交通：公交车 3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。轻轨旁。
内部规划
1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套，一期约13000㎡，现正与品牌商家洽谈进驻事宜，是从化罕见的集中商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
环境分析：
区域环境：地块位于从化汽车站附近，是规划确定的城市发展方向，区域整体形象看好。居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但接近从化汽车站，对居住有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
景观环境：项目旁有公园，河景，享有景观优势。
商业环境：汽车站开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。而且汽车站附近有商场项目正在开发中，楼盘亦是在寻找商家洽谈中，所以商业环境是很看好的。
竞争环境：市场竞争环境比较激烈，从化的各大楼盘竞争中是日益剧烈的，但是名城御景绿洲价格在各大楼盘中有着价格优势。
二．SWOT分析
1.优势（STRENGTH）
地段优势
项目地块位于交通要道，近接从化汽车站，该区域为从化未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
交通优势
公交车 3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。
规模优势
该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
2.劣势（WEAKNESS）
距离广州市区较远，周边配套设施有待完善；
交通要道，靠近从化汽车站，对居住有噪音污染，人流大等方面的影响。
3.机会点（opportunity）
政府改造力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
户型可供选择多，项目周边配套齐全，有学校、医院、市场、超市等。项目以准现楼发售，增强买家信心。发展潜力巨大。
4.威胁点（threaten）
配套设施仍然未成熟，发展还需要一段时间。
外来人员多，治安问题多，影响买家心理。
周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售。
三．销售目标定位
区位
位于从化汽车站附近的核心地段，未来的城市核心，规划的重点，发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
建筑规划设计
交通组织合理，功能分区明确，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
户型
大社区，多样化、人性化的户型设计，供客户多种选择，可以提升客户的居住品质。
环境
空气清新，远离城市的喧嚣。
配套
高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
管理
专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。
楼盘产品定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理的商品房。
四．营销策略
利用项目居住环境的优势大力吸引顾客注意力
1.塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势”压人，完成市场形象突破。
2.充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。
3.注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。
4.用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期。
五．宣传策略
开展有效的媒体攻势
配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开
具体的宣传方式有：户外看板，电子楼书。电视广告。报纸广告。
信函广告/DM派发。车身广告。横幅。定点看板。电视报纸广告。DM/海报。售楼处外包装。网站等。
六.促销策略
在售楼的前三个月购房者，有机会可以获得优惠折扣。当天签订合同还可以参加我们的开盘优惠促销活动。
开盘优惠促销活动
①．赠送精美礼品：
开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送精美礼品。
②．转盘抽奖
开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒
（3000元）、昆明—大理—丽江双人3日游（2000元）、家用电器（300元）、惊喜大礼包（188元）。（奖品按标定的金额折抵房款）
七．售楼服务
销售员必须遵从以下