房地产管理（共12篇）
房地产管理 篇1
引言
所谓房产档案数字化管理, 就是充分采用计算机技术、数据库技术以及多媒体技术等, 对所有房产档案资源进行数字化转化, 以电子文档的形式储存于计算机设备中, 所有的管理工作都通过计算机进行, 能够实现档案数据的网络化连接, 数字化管理为房产档案统一化、标准化管理提供了一个良好的平台, 也促进了资源共享, 有效提升了档案管理的质量和效率。
一、房产档案数字化管理的原则
在落实档案管理数字化的过程中, 必须要全面坚持档案数字化管理的原则, 具体分析如下:
1.全程管理原则。所谓全程管理原则, 就是将数字化档案管理工作看作一个整体, 从这个整体的管理需求出发, 建立管理体系, 制定管理措施, 将档案信息收集、保存、归档、销毁等各个环节都施行数字化, 运用统筹管理的方法, 每个管理环节都不可松懈, 各个环节之间要做好无缝衔接, 进而实现整个管理工作效率与质量的最大化。
2.真实完整原则。档案管理的基础就是确保档案数据的真实可靠, 在落实数字化管理的过程中, 必须要坚持真实完整原则, 数字化档案的内容、结构都不能与原有档案出现差异, 建立、使用之后也要保持档案信息与原始状态相同, 并且要针对档案使用者的姓名、使用档案的时间等信息进行登记。档案使用者必须要具备相应的权限, 否则不可使用这些档案资料。
3.使用方便原则。数字化管理模式的构建, 最终目的就是为了能够提升管理的效率与质量, 为人们提供更加便利的工作环境和信息使用环境, 因此方便性原则是必不可少的。数字档案经过储存、传输、加密等处理之后, 必须要确保信息数据的可识别性, 否则这些信息就无法被有效读出, 不能充分发挥其作用。要确保具备相关权限的使用者能够及时、准确地获取相应的信息, 并可以在同一时间阅读同一份电子档案。
4.安全性原则。由于数字化管理依托于计算机技术以及互联网技术, 而互联网技术本身存在很多不安全因素, 房产档案作为非常重要的信息资源, 一旦损坏或者丢失, 有可能会带来无法挽回的损失, 因此必须要坚实档案管理的安全性原则, 这是开展一切数字化管理的前提。为了确保档案数据的安全, 必须要构建完善的安全防护体系, 采用更加有效的保密措施, 才能够使系统硬件或者软件都能够免于自然灾害以及人为的迫坏, 减少档案数据丢失或者破损的可能性。
二、加强房产档案数字化管理的对策
在分析了执行数字化管理的原则之后, 下面针对具体的数字化管理措施进行分析:
1.提高数字化管理的认识, 建立完整规范的档案资料。构建数字化档案管理的目的, 是为了可以最大限度的利用档案信息, 并为社会发展更好的服务, 如果档案管理缺乏真实性与完整性, 那么数字化管理也不存在任何意义。从目前我国大部分城市的房地产管理情况来看, 通常房产管理部门都是计算机系统进行登记并发证, 同时使用局域网以及数据库技术对各项信息进行管理。但是能够全面落实房产档案数字化管理的城市并不多, 这主要是由于人们对于数字化管理认识不完善, 缺乏完整、规范的管理制度, 因此必须要强化数字化管理的规范性, 提升管理部门以及管理者对数字化管理的认识, 保证资料要真实、完整, 针对各种资料数据进行检查, 确保这些资料没有问题才能够进行转化电子档案, 为数字化管理做好准备。
2.制定房产档案馆数字化建设发展规划, 并分阶段有步骤地实施。在实现档案管理数字化的过程中, 档案管理部门必须要充分考虑到各部门的建设发展, 每一年的数据都在增加, 因此要采取分层设计的方式, 对现阶段的库存档案进行合理分析, 并且充分发挥档案的使用纪律, 将所有的档案进行分类和管理, 使缺少数字化的档案库存能够以最短的时间发挥效力。制定阶段性管理制度, 并且有步骤, 有计划的进行落实, 确保每个时期的数字化档案管理都可以落实到位。
3.进一步完善房产权属档案数字化标准。数字化管理中标准化管理是不可忽视的方面, 由于档案管理数字化属于新型事物, 因此国内缺乏完善的制度与标准, 为了能够为数字化管理创造更加有力的环境, 奠定更加有力的基础, 国家档案局要针对电子档案的建立与管理出台完善的标准、规范制度, 规范和指导各地的房产档案现代化管理工作, 最终建立起一个标准的房产档案数字化利用平台。
4.规范数字化档案开放范围和使用权限。数字化档案的查询与检索是非常重要的环节, 因此在构建数字化管理模式的过程中, 必须要设置相应的访问权限, 确保防卫的安全性, 公众可以在公共网上对各种信息进行查询和使用, 同时对内部人员开发相应的档案查看权限, 在单位内部局域网中可以随时查询、使用和分享。
结束语
房产档案管理信息化, 是房产事业发展到一定阶段的结果, 是实现档案管理现代化的趋势, 因此地产档案管理部门以及工作人员必须要认识到信息化档案管理的重要性, 必须要积极强化信息化建设, 制定更加完善的信息化制度, 为档案管理信息化的普及提供更加便利的平台和条件。
摘要：房地产业在我国经济发展过程中发挥着巨大作用, 为国家经济创收做出了不可磨灭的贡献, 在房地产业日渐繁荣的今天, 房屋交易活动也更加频繁, 房产档案数据越来越丰富, 数据更新也更加频繁, 在这样的情况下, 为了确保档案管理有效性, 应该积极引入信息化的管理技术以及数字化的管理模式, 推动我国房产档案管理的现代化进程, 本文针对如何构建房产档案数字化管理的策略进行几点分析。
关键词：房产档案,数字化管理,策略
参考文献
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[4]曹智宏.解析房产档案的现代化建设管理[J].黑龙江史志, 2014 (11) .
房地产管理 篇2
1.关于《自治区人民政府关于化解房地产库存的若干意见》修改情况的专报
2.关于印发宁夏房地产市场综合检测分析工作制度的通知 3.关于召开房地产市场座谈会的通知 4.关于召开全区房地产形势座谈会的通知 5.关于邀请参加房地产市场情况座谈会的函
6.关于印发《宁夏回族自治区“十三五”城镇住房发展规划》的通知(宁建（房）发〔2016〕13号)7.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定全区房地产市场去库存实施意见（送审稿）的请示
8.关于印发《全区房地产市场去库存实施方案》的通知(宁建发〔2016〕49号)9.关于进一步发挥住房公积金政策效应支持住房消费的通知(宁建发〔2016〕86号)10.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定《关于加快培育和发展全区住房租赁市场的实施意见（送审稿）》的请示 11.自治区人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(宁政发〔2015〕88号)12.自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展租赁市场的实施意见(宁政办发〔2016〕184号)13.关于贯彻落实《国务院办公厅加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的通知（宁建（房）发〔2016〕7号）14.关于认真贯彻落实自治区人民政府加快培育和发展住房租赁市场实施意见的通知（宁建（房）发〔2016〕22号）15.关于印发《2016全区房地产管理工作要点》通知 16.全区房地产去库存工作督查情况通报（宁建（房）发〔2016〕23号）
17.关于上报国务院大督查有关表格的紧急通知
18.吴忠市委办公室人民政府办公室关于印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》的通知
19.青铜峡市委人民政府关于青铜峡市促进房地产市场平稳发展的若干意见
20.关于分析下达2016年城镇棚户区改造货币化安置目标任务的通知(宁城办发〔2016〕11号)21.2016年1-7月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕5号）22.2016年1-8月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕6号）23.全区房地产市场发展情况汇报
24.关于银川市房地产市场去库存情况自查报告（银住建发〔2016〕715号）
25.贺兰县房地产去库存工作汇报
26.关于印发《全区规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序专项整治活动实施方案》的通知（宁建（房）发〔2016〕20号）
27.关于开展全区房地产市场秩序整治督查工作的通知 28.宁夏回族自治区物价局 住房和城乡建设厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知（宁价监发〔2016〕22号）29.关于做好全区房地产库存和交易监测平台建设的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）
30.关于转发《住房城乡建设部办公厅关于加快实施房地产交易网签备案系统建设的督办函》的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）
31.关于公布2015年全区房地产开发企业信用等级评定结果的通知（宁建发〔2016〕55号）
32.关于2015房地产开发企业履行社会责任评价结果的公告（宁建（房）发〔2016〕4号）
33.关于放宽二级及以下房地产开发企业资质续期条件的通知（宁建（房）发〔2016〕5号）
34.关于进一步做好房地产市场风险防控工作的通知（宁建（房）发〔2016〕1号）
35.关于做好防范和处置非法集资统计信息报送工作的通知（宁建（房）发〔2016〕8号）
36.关于开展房地产管理有关工作督查和《宁夏回族自治区<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》立法后评估工作的通知 37.关于加强房地产经纪管理的若干意见（宁建发〔2016〕6号）
38.关于转发《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》的通知（宁建（房）发〔2016〕6号）39.关于开展全区房地产中介市场专项整治工作的通知（宁建发〔2016〕70号）
房地产管理资料
老旧小区整治改造资料
物业管理资料
老
房 物 旧 地 业 小 产 管 理 资 料料
浅析房地产工程管理 篇3
【关键词】房地产 工程项目 管理
1.工程管理的涵义
工程管理属于房地产开发过程中的一个非常重要环节，也是一个具有实质性的关键环节，解决好这个主要的问题，将令工程管理跨进一个崭新的领域。工程管理具体可以分作为工程成本管理、工程质量管理和工程进度管理。
工程进度管理是管理的过程，时间就是生命，时间就是金钱，加快工程的进度，节省工程的工期，高效快速的进行日常的生产运作，才能在激烈的房地产市场竞争中取得一席之地，不被瞬息万变的市场所淘汰。工程质量管理是管理的结果，工程质量是整个工程的根本，只有在充分满足工程质量的前提下，工程进度管理才具有意义，不但要造名，更要造实。用质量来为自己说话才可以底气十足。工程成本管理是管理的造价，工程的造价是整个房地产开发过程的核心控制区，合理的降低工程的造价，不但可以使房地产的开发追求到最大的利润，还可以增强房地产企业的市场竞争力。
2.房地产工程管理的方式
想要做好房地产的工程管理工作主要有三种方式：
（1）选择素质高的施工企业和项目经理。
项目经理和施工企业的素质高低，直接影响着整个工程的进度和工程的质量。怎样去选择，应该有一整套完备的组织框架，例如施工企业的诚信度和可靠度、施工企业的资质、施工企业的机械设备、施工企业的技术力量、企业近三年内的工作业绩、员工的素质以及能力、项目经理的资质、项目经理的能力及素质等。施工企业的设备和技术可以帮助工程能够更好更快的完成任务。企业的诚信度高表明企业一贯都拥有可靠的声誉和技术力量。一个好的项目经理对于房地产的工程管理会发挥出强大的推动作用。项目经理经验丰富，对整个工程的把握能够做到恰到好处。员工的能力和素质的高低对整个工程有着巨大的影响。集体的力量大。只有多方面的了解和掌握这类信息，严格的进行筛选，才可以为我们选出优秀的项目领导班子提供更加合理的依据。
（2）选择优秀的勘探和设计单位。
优秀的单位往往是工程建设的先遣兵一支优秀的勘探队伍可以对土质的情况进行准确的定位，为基础设计提供更为合理的依据，大大的降低了工程的造价。一个好的设计单位可以精确的对房屋建筑进行设计，优化工程的结构，降低并且可以避免无谓的浪费，节约了工程的造价并加快了整个工程的进度。
（3）建立高效合理的管理模式。
高效可靠的管理模式虽然是一种十分广泛的行为，但是也可以进行系统性的分类。例如工程资料的管理、工程队伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我们要加大对甲供材的市场调研力度，多方面的进行区分和比较，进行合理的选材和选价，严格把好材料的数量关和质量关，有效地加快材料供应的速度，这就为加快工程的进度提供了帮助、在提高工程质量的同时还降低了整个工程的成本。工程队伍是整个工程建设的中坚力量，所以要对整个工程队伍采取行之有效的管理，例如进行有效的奖罚制度、合理的施工组织设计等，这样才可以保证工程的质量和工程的进度。工程资料是整个工程的档案，详细记录下了工程建设的整个过程，呈现出工程的特征。真实且具体的记录好工程资料，可以切实的反映出整个工程质量的高低，为工程质量的审定提供了可以参考的数据。
3.房地产项目管理主要存在的问题
如今，因为我国的房地产开发的项目管理水平相对较低，许多房地产开发的项目普遍存在交房时间拖后、前期的物业管理水平低、房产质量较差等一系列的问题。我们主要从房地产企业的项目开发的各个时期所存在的问题采取详细的分析。
3.1决策时期主要存在的问题
现今，房地产业的项目管理在项目的决策时期所面临的问题主要包括两个方面：一方面是房地产业项目管理的决策机制还不够完善。我国国内的许多中小型的房地产开发商大多出身于其他行业的成功者或者包工头，因此，他们的主要领导人并不具有一定的房地产方面的专业知识，对项目管理的认识也并不全面。另一方面就是企业对市场的调查还不够全面，信息收集的不够充分。大多数开发商依然沉溺在二十一世纪初期的房地产行业的黄金时期，他们还一直抱着只要手中有房子，就不会存在没有人要的心态。所以对项目前期的房地产市场没有采取全面的调查，对其相关的信息也没有进行充分的收集，也没有对项目的可行性进行更为深入的研究。即便是收集了许多相关的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息还不够充分。这些中小型的房地产企业的负责人，对项目工程的可行性只是进行大概的估计，进而对没有办法对项目市场进行准确的定位，因此无法把握项目的最佳时机。项目的决策时期中存在的问题，会对以后项目的管理造成很大的困难，甚至会演变成为整个项目管理的工程建设问题和技术问题。
3.2设计时期主要存在的问题
房地产项目的管理在设计时期遇到的问题主要为以下两方面：其一，重视施工却忽略了设计，给成本的控制带来极大的难度。在国内的一些房地产企业中，表现最为明显的就是十分注重项目在施工阶段的投资控制，几乎没有考虑到对投入的合理资金能够取得经济而又适用的有形建筑产品。重视项目工程的施工却忽略了其设计几乎在任何一家房地产企业中都存在。成本的投资控制主要是有施工图纸确立的，在施工的图纸已经设计完成的前提下，再对项目的成本范围实行控制，就会很难实现控制成本的目标。其二，对房产外形的设计大多数情况下都随波逐流，不能因地制宜，充分满足消费者的内心需求。不能从当地的消费者的内心需求出发，大多都借用国外楼盘的风格来进行设计，建设出的楼盘风格以及户型等与现代的消费者内心需求相差的太远。
3.3实施时期主要存在的问题
房地产在实施时期出现的问题是工期拖延的现象。在房地产的项目管理中，难度最大的工作就是业主与企业间签订好的施工合同中的分包工程。因为在工程的招标过程中，签订的工程的施工合同并不严密。因此，在业主以后对项目进行管理时就会出现很大的困难，特别是在工程的配合与接口这两个方面上存在的问题最多，最终造成工期延迟情况的发生。
4.结语
中国的房地产业已经迈入了一个崭新的历史阶段，市场的规模日益扩大，企业之间的竞争也变得异常激烈。面对崭新形势，房地产的开发企业如何做好项目管理工作，将变成企业的生存之本，也将成为提升提升企业核心竞争力的关键。
参考文献：
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[3]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理[J].中小企业管理与科技，2010，04.
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房地产管理 篇4
1房地产经营管理专业学生顶岗实习的实质
1.1我校顶岗实习的运作方式
为进一步体现职教特色, 落实教育部“中职学校学生实习不少于一年”的明确要求, 我校进一步优化教学过程, 推出旨在强化学生行业实践能力、加强与企业合作联系的“2+1”办学模式的校企合作。
学生在三年的中专学习中, 前两年在学校学习文化基础知识, 进行专业技能的训练, 取得相应职业资格证书, 在此阶段企业可以参与教学计划的制定 (给出意见或建议) 或派员作为学校外请专家给学生一定的专业指导教育。第三年就为到对口企业进行为期一年的顶岗实习, 前半年为“教学实习期”, 学生在企业熟悉岗位技能和企业情况, 企业也可完成对学生的锻炼和考察;后半年为“试用期”, 企业对前半年通过考察的学生进行试用, 在此过程中企业可依据学生工作表现将优秀学生及时转录为正式员工。
学校将与有合作意向并符合学校专业实习要求的企业签定合作协议, 企业成为学校校外实习基地 (挂牌) , 学校成为企业人才培养基地 (挂牌) 。
1.2房地产经营管理顶岗实习面向单位介绍
我校房地产经营管理专业培养的学生主要面向房地产中介公司、房地产评估公司、房地产测绘所、房地产按揭公司、房地产销售代理公司、房管局交易所、中介所、档案馆等数十家单位、公司工作。今年我校部分顶岗实习岗位如下表所示:
序号公司名称招聘职位1天河区国土房管局估价员
2广东合富房地产置业有限公司物业顾问、分行秘书3广东中原地产代理有限公司销售人员4广东德诚行地产代理有限公司销售顾问
5广州市华翠房地产服务有限公司业务主管助理、业务 (经纪) 员6广州方圆地产顾问有限公司销售及策划
7广州中地行房产代理有限公司销售代表、市场助理8广州市创轩房产代理公司房地产经纪9广州市良策房地产代理有限公司扩展专员10广东创辉租售房地产顾问有限公司置业顾问11广州信之安置业有限公司置业顾问
12广州市平一房地产咨询有限公司物业顾问、财务秘书13广州顺驰不动产网络有限公司置业顾问14诚佳房地产代理有限公司置业顾问
15广州经纬房产咨询有限公司物业顾问、销售代表16广州新恒业房地产咨询公司房地产经纪
17汇丰银行按揭员
18广州市建证房地产评估咨询有限公司按揭员、文员19正诚房地产评估公司估价员
20广东华昆房地产与土地估价有限公司估价员12广东安诚信房地产评估有限公司评估员
来自《校招生办》
我校房管专业顶岗实习学生人数接近400人, 基本上做到每人都有对口工作。就业率达到99%以上, 其中到置业公司实习学生最多。
2对顶岗实习学生进行有效管理必要性
对顶岗实习有效管理是适应生话节奏变化的需要, 顶岗实习开始后, 学生要走出校门, 从熟悉的‘教室—食堂—宿舍”生话模式, 转入到“单位—宿舍”的生话模式中, 学生在实际工作岗位上以准员工”的身份进行生产实践, 接受企业文化的熏陶。企业管理与学校管理有所不同, 由‘学生”转变成了“员工”, 这一生活节奏和生话规律的变化使中职学生难以适应, 个别学生岗位适应能力差, 缺乏吃苦精神和敬业精神而消极待岗;有的学生因其他缘故出现自行转岗或者半途不辞而别等现象, 所以, 需要实习指导教师和班主在加强学生思想教育下作, 提高学生对企业和岗位的适应性。
对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 中职院校学生到企业顶岗实习, 会在比较长的一段时间内脱离学校环境, 处在完全不同于学校的社会环境中。在顶岗实习期间, 学生要扮演实习者和员工两种角色, 接受学校和企业的双重管理和复杂的人际关系, 繁重的工作, 严格的企业管理以及种种无法预测的人和事会使个别自律能力差的学生出现违纪行为, 给企业造成经济损失, 影响学校的声誉。因此在校企合作过程中, 对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 是提高中职院校办学水平的需要。
3如何进行顶岗实习地有效管理
(1) 争取在最短时间内与同学联系见面, 与学生谈心, 沟通是非常重要的。如果作为老师面对新的工作, 都感到比较难的话, 那么作为学生, 真正的实习主人将是更加困难的。他们毕竟对未来充满了未知, 不知道今后将要面向什么样的生活, 应该怎么做, 该说什么话, 怎样面对自己的上司, 怎样面对客户, 一系列问题摆在他们面前, 他们所能求助的首先就是我们老师, 所以老师这时扮演的一个重要角色就是同学们的知心朋友, 用心去倾听他们的呼声, 尽量站在他们的角度理解事务。与学生沟通还有一个好处就是间接地知道同学们的情况, 房管专业的实习是很分散的, 很难形成一个工作小组, 但只有深入同学当中, 才能得知同学们的实习状况, 例如每次去巡某按揭公司时, 由于有三个同学在一起实习, 所以每次都聊得很久, 知道其他同学们的动向, 才可能抓住浑水摸鱼的人, 才会避免有的学生漏网。
(2) 要利用一切机会, 同实习学生的主管沟通, 只有这样才有可能发现新问题。学生的主管是学生实习表现的见证人, 他们对实习学生评价最有发言权, 每次巡点, 我都尽量与实习主管沟通, 了解学生的实习生活。而且最为重要一点是, 通过主管可以知道学生的动向, 是否存在有不可预见的危险因素, 因为我们实习老师最大的责任就是学生的安全问题了, 学生其他问题较好处理, 就象叶和杜同学, 由于某种性格上的原因, 他们很难就业, 但最终在科长、学校的帮助下能够找到适合他们的去处。所以只要大家努力, 实现资源共享, 帮助学生找工作, 这不是一件难事, 难就难在学生有可能遇到安全问题, 实习老师在事发期间又不在现场, 所以最好是能防患于未然, 例如某女同学家在外地, 工作初期极不稳定, 这就是需要关注的重点学生, 就需要到其单位实地考察, 并与主管人见面。那天我与主管人见面时, 我与主管交换了意见, 请求主管多关注她的工作, 并在以后经常打主管电话问询情况, 到目前为止该同学工作状态比较稳定。
(3) 在实习巡点时要多参与到学生实习工作, 了解学生目前在知识结构上还有哪些不足, 今后在教学及学生管理工作中可以做到哪些改进。在这学期的实习巡点中, 我觉得学生过于孤陋寡闻, 工作主动性不够, 动手能力有待于提高。我认为对于我们中职学校的中专生来说, 要求他们有一颗开放的心态去面对这个世界。许多外地生来广州后, 不懂得利用广州特有的优势去开阔自己, 总是把自己囿于一个小小的圈子里过着三点一线的校园生活, 其实, 对于学习房地产专业的学生, 尤其应知道房地产行业是第三产业, 将来工作要与许多客户打交道, 要能与客户制造话题进行沟通, 这就要求老师、学生把课堂迁移到学校之外, 我们应该想尽一切办法让学生知道外面发生的事情, 尽量让他们的知识面宽一些。还应让学生提高动手能力, 学生的能力培养是在学习生活中培养出来的, 我们的学生应发挥其自主性, 让学生能够学会自理, 对自己负责, 这绝不是简单的说教就可以完成了, 我在想, 我们学校是否能从职教本身的特点来考虑对学生的培养, 从学生课堂到课外, 都能引导学生朝这条路上发展, 学生的活动可否让学生做主, 这里不仅要求学生参加的面要广, 而且自愿性高, 强迫性活动能否减少, 还有现在学生的阅读量非常少, 以至于对许多问题缺乏思考和主见, 我们是否可以引导学生有效读书……总之, 我觉得我们在提高学生的能力方面大有作为, 上述只是其中之一的几个方面, 所做目的是为学生今后实习做良好铺垫。
(4) 注意对实习学生违纪事件的正确处理, 以及对实习老师的管理定位。应该说学校给予违纪学生处分只是一种管理学生的最严重的处理方式, 类似于我们感冒时, 为了快速治好而采用的强抗生素, 快速而有效, 有震慑力, 但我认为这只是一个针对极少数人的做法, 大部分学生违纪都有其背后的原因, 甚至是比较合理的, 比如某同学, 由于自身的某种缺陷, 其在校就表现极为幼稚, 为博取大家和老师的注意, 经常象一个小丑在班上表演, 这样的人走向社会自然会碰壁, 在这种情况下, 只有不断鼓励其融入社会, 并重视其弱点, 帮助他走向成熟, 才是解决问题的根本方法。在学生和工作单位之间, 我们实习老师还是应站在学生的实际利益上多考虑问题, 面对强大的社会, 他们还是弱者, 特别是面对公司不合理的制度, 我们的学生可以拒绝。如某按揭公司自己开展的培训会, 实习同学也要扣100元, 迟到请假也要扣100元, 学生到手的工资已所剩无几, 对于这类公司, 我们尽量不去介绍, 而且要对学生给予理解支持。只有这样学生才会心安, 才有勇气做出选择, 应该说我们实习老师所起的作用不仅仅是责任人, 监督人的作用, 更是学生的保护人, 在避免其受到社会伤害的同时, 更要免受来自我们对其的不理解。
(5) 深入学生思想深处, 引导其树立正确价值观。在市场经济大潮下, 要想使所有学生有崇高理想, 追求人生最高境界是不太现实的, 但过于单纯, 不谙社会也同样不利于我们的学生发展, 特别是在实习过程中, 学生的思想变化是很大的, 同时又存在着交友不慎所导致严重后果, 这就要求我们实习老师观注其思想发展状态, 及时纠正不良思想意识, 在这方面, 对女生进行教育尤其重要。要多和女生探讨异性朋友话题, 要让她们学会保护自己, 不要贪一时快乐, 而放纵自己, 要告诫其天下没有免费的午餐, 只有靠勤劳和智慧才能取得幸福。在这方面, 我在和某些女生都有深入地探讨, 实际表明, 其实稍加引导, 学生就能够理解, 也乐意接受。
房地产管理 篇5
局属各股室：
根据建设部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》、《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》以及《湖北省房地产交易与权属登记规范化管理考核细则》的文件要求，打造省级文明单位，实现我局在2012创建房地产交易与权属登记规范化管理单位的工作目标，现制定《××县房地产管理局创建房地产交易与权属登记规范化管理单位实施方案》，望遵照执行。
一、指导思想
以邓小平理论为指导，以实践“三个代表”重要思想为宗旨，深入贯彻科学发展观，认真开展房地产交易与权属登记规范管理单位创建工作，通过创建，进一步规范房地产交易与权属登记部门及其工作人员的管理行为，依法行政，提高办事效率和服务质量，不断适应住宅与房地产业发展和政府职能转换的要求，用更加优质、高效、科学、规范的管理，履行好房产管理部门为改革开放和经济建设服务的职责，将全县房地产交易与登记规范化管理工作提高到一个新水平。
二、组织领导
为申报房地产交易与权属登记规范化管理单位创建工作提
供组织保障，经研究决定，成立“××县房地产管理局创建房地产交易与权属登记规范化管理单位工作领导小组”，小组成员如下：
组长：
副组长：
成员：
领导小组下设办公室，在产权产籍股办公，负责创建工作的日常工作。
三、工作内容及责任分工
“创建工作”的内容，主要是以优质、高效、科学、规范管理和国家建设部、省建设厅关于房地产交易与权属登记规范化管理考核标准所列的项目要求为内容。为了保障“创建工作”的落实到位，结合本局实际，成立相应的工作专班，实施专班负责制，按照湖北省建设厅制定《房地产交易与权属登记规范管理考核细则》（以下简称《考核标准》）的内容要求，分别完成相应的工作任务。
（1）窗口建设专班。
本专班负责按照《考核标准》第1—5项规定的要求，严格执行建设部《房屋登记办法》、《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。在坚持一体化办公，“一站式”服务的同
时，进一步简化办事程序、缩短办事时间、提高办事效率；增强办事透明度，实现亮证收费；制定并实行一套完整的内部管理制度，文明服务，挂牌上岗，杜绝工作人员违法违纪行为，确保交易与权属登记质量等项工作。
专班负责人为：
（2）业务规范管理专班。
本专班负责按照《考核标准》第6-11项规定的要求，严格执行国家法律法规、规章、技术，商品房预售合同登记备案、房屋所有权、他项权、预告及其他登记等各项交易与登记业务。
专班负责人为：
（3）信息系统管理专班。
本专班负责按照《考核标准》第12—16项规定的要求，保证计算机系统的安全、稳定运行，利用网络技术实现网上政务公开，及时准确地填报各类报表，并进行数据分析；实现各项业务系统数据、图形信息共享，建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，实现对房屋、基本状况、权利状况和其他数据的动态关联；制定因系统破坏、数据丢失等意外事故出现的预防和补救措施，对各类数据进行定期备份，并留有备份记录。
专班负责人：
（4）交易与权属登记档案管理专班。
本专班负责按照《考核细则》第17-20项规定的要求，切实
做好交易与权属登记的档案收集、登记、保管、利用、归档管理等工作。
专班负责人：
（5）制度建设与队伍建设专班。
本专班负责按照《考核标准》第21-27项规定的要求，建立统计分析制度、办事质量保证、定期抽检制度和错件责任追究机制，对相关责任人有追究、处罚的程序和办法，搞好交易与权属登记工作人员的配备。力争从事房地产交易与登记的管理人员大专以上学历占50%以上，并取得国务院住房城乡建设主管部门颁发的房屋登记审核人员培训考核合格证书，持证上岗。
专班负责人：
四、实施步骤
整个创建工作分以下三个阶段进行。
1、启动阶段（2012年3月底以前）。
本阶段的主要工作为成立创建工作领导小组，组建创建工作专班，学习有关文件，开展宣传发动，制定实施方案和完成规范化管理单位的申报工作。
2、全面实施阶段（2012年3—5月）。
本阶段内，各工作专班对照《考核标准》并结合方案要求，全面开展整改和“创建工作”，并在6月份内开展一次全方位的自检，总结经验，找出不足，以利于创建工作达到规范化管理单
位的标准及要求。
3、自检和申请考核验收阶段（2012年7月）。
本阶段主要对开展“创建工作”以来的整个情况进行一次全面的自检，自检合格后，按省建设厅的要求，准备申报材料，接受省建设厅验收。
五、保障措施
1、以“创建工作”为重点，确保人、财、物落实到位。由于创建工作涉及面广，政策性强，任务量大，为保证“创建工作”顺利进行，经研究决定，以“创建工作”为重点，要求全局各股室及专班负责人，在全力落实“创建工作”重点的同时，确保人、财、物向“创建工作”重点倾斜，切实为使我局“创建工作”达到和保持规范化管理单位标准奠定坚实基础。
2、加强宣传、强化意识。
组织全局干部职工认真学习有关“创建工作”文件，并以多种形式开展相关教育，增强创建意识，掌握标准及要求，切实在全局范围内形成一个学标准、查不足、定措施、想办法、抓整改，为实现“创建工作”目标而共同努力的创建氛围。
3、建立工作制度、确保方案实施。
为确保创建实施方案的有效实施，实行“创建工作”例会制，除特殊情况须及时召开会议外，“创建工作”领导小组坚持每月月初召开一次例会，主要听取各专班上月创建工作完成情况、存
在的问题、下月工作安排等工作汇报，研究部署下月的创建任务。
4、将创建工作纳入目标管理。
将创建工作纳入局目标管理体系，以省考核验收的情况为标准，由局领导小组对各工作专班依照本方案的责任分工实施考核。
国内房地产经济管理探索 篇6
关键词：房地产 经济机制 问题分析
前言
在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。
1、我国房地产经济管理现状分析
1.1、房地产管理层面上的欠缺
一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。
1.2、房地产企业管理做法还是存在弊病
在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面；就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。
2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法
2.1、进一步建设科学的内部管理环境
要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。
2.2、努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制
在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。
2.3、不断加强对我国房地产企业的考核制度创新
在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。
2.4、房地产企业内部审计制度亟需加强
为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接設立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。
3、房地产经济管理的一些建议
3.1、正确地对公司投资项目资金进行核算
在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。
3.2、严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度
在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。
如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。
3.3、房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑
在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。
4、结语
从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。
参考文献：
[1]赵滨.对房地产经济若干问题的探讨[J].科技资讯，2010（13）
[2]胡锋，王新峰，隋尧玉.探讨房地产经济管理的现状[J].黑龙江科技信息，2013（24）
房地产管理 篇7
关键词：档案管理,房地产,房地产管理部门,国家标准,数字化
房地产档案是房地产管理部门在房地产管理活动中形成的具有保存价值的原始记录是一定时期的政治、经济、文化艺术、建筑水平的客观反映, 是房地产产权登记、房地产抵押、处理房地产纠纷、房屋交易、城镇拆迁规划的主要依据。在各种专业档案管理中房地产档案管理是一项非常重要且繁琐复杂的的基础建设工作, 是我们房地产管理部门重要任务, 既是进行房地产行政管理和发展房地产业不可或缺的重要工作之一, 也是研究房地产业历史沿革的重要依据。为了与社会的发展相适应, 促进我国房地产业蓬勃健康的发展努力提高房地产管理部门的档案管理水平就显得尤为关键。
1 提高档案管理水平的措施
1.1 档案管理现代规范技术标准亟待建立
没有统一的技术标准, 提高我们的档案管理水平就是一句空话, 各自为政, 缺乏统一的技术规范, 已然远远滞后于我们的事业发展建立统一的技术标准, 就需要我们完善相关法规, 重视知识产权的保护, 加大海量信息的获取速度。信息化建设的前提和必要条件是档案工作的标准化、规范化。因为现代社会档案信息已不再属于一个部门, 而是作为一个地区、一个系统、一国或多国乃至国际档案信息交流的一个组成部分。正因为如此, 档案工作部门必须要遵循标准化的原则, 对档案管理中的各类基础性工作, 都要严格按照我国统一的标准进行规范整理。
1.2 管理人员相关素质亟待提高
(1) 政治素质。
提高档案管理人员的政治素质, 第一要认真学习政治理论, 要在档案管理工作中讲政治, 把政治理论学习与档案工作实际结合起来, 要努力解决好世界观、人生观、价值观问题, 为我国档案事业的健康发展奠定坚实的政治理论基础, 奠定坚实的理论基础。
(2) 职业道德素质。
职业道德是任何一个行业从业人员的基本道德准则, 档案管理人员也不例外, 他们必须具有较高的职业道德, 要牢固树立全心全意为人民服务的宗旨, 提高服务质量。档案管理人员必须对历史负责, 对档案负责;坚持据实立档, 据实用档;必须忠于职守, 严格保密, 以确保档案在政治上的安全。
(3) 专业素质。
必须具有扎实的专业理论基础, 掌握档案工作的方法和规律, 精通档案业务, 在熟悉档案工作的基础上, 丰富计算机知识, 实现档案工作由传统的手工操作向信息化管理的转变。1.3服务手段、方式亟待转变
我们正处于信息化时代, 档案工作的服务手段、内容、态度, 与传统档案管理相比, 有了巨大的变化, 这一工作为我们展示了一个前所未有的发展空间。信息技术的飞速发展, 现代化信息技术的深入、广泛的应用, 形成了海量的电子文件信息资源。信息系统用户群体越多, 对信息服务的要求就越多、越广, 因此, 档案管理人员首先要树立信息服务的理念。在服务方式上, 首先要充分考虑用户对信息的需求, 提供面向用户的信息平台。其次, 在对信息需求充分调查的基础上, 建立专题, 收集、筛选、深层加工相关信息, 以先进技术为依托, 将专题信息制作成易用载体, 比如光盘, 形成信息产品, 为相关企业和相关业务部门提供信息服务。再次, 是为有远程信息利用需求的用户, 提供跨越空间、时间的信息服务。
房地产档案真实记录着一个地区, 一个国家房地产业务活动的全部, 它是社会发展最真实写照, 是城市面貌和发展的历史见证, 是研究城市的发展历史的重要参考, 是研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此, 我们重视房地产档案工作的管理和发展, 不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作, 乃是现代化建设事业中应有内容, 也是构建和谐社会的应有之意。
在我们的档案管理工作中, 不仅要真实地记录和留取材料, 保证档案的真实性和可靠性, 还要积极地开发和利用档案资源, 为和谐社会的构建提供必要且优质的服务。要通过学习档案法律法规以及档案管理知识, 认识档案的功能和作用, 树立全员参与管理、全员重视档案的观念, 在房地产开发企业的各项管理工作中强化档案意识, 我们的房地产档案行政主管部门和档案业务部门都应高度重视房地产档案的管理, 在制定和完善房地产档案专业标准和规范的基础上, 实现房地产档案的信息化管理, 加强专业人才的培养和培训工作, 使房地产档案管理有法可依、有章可循, 为百姓提供更加便捷、高效的档案服务, 促进经济社会的快速健康发展。以对历史负责的责任感奉献我们的聪明和才智。
参考文献
[1]王振辉.浅谈房地产档案的特点及管理中必须注意的问题[J].中国房地产, 2002 (1) :9 8.
[2]陈明.市场经济条件下房地产档案工作的发展与忧患[J].城建档案, 2003 (2) :211.
房地产管理 篇8
关键词：房地产,财务管理,成本控制,协同管理
房地产是我国国民经济发展的重要支柱产业, 在我国经济发展中发挥了重要作用。但是由于近年来房地产行业的快速发展, 很多房地产企业也出现井喷式上涨, 导致企业良莠不齐。房地产企业要想在激烈竞争中提高自身竞争力, 需要在财务管理和成本控制工作方面多做工作, 并且还需要做好两者的协同管理工作。建立企业财务管理及成本控制的协同管理, 才能提高企业的经济效益, 增强企业综合竞争力, 更好的促进企业的发展, 在激烈的竞争中脱颖而出。
一、房地产财务管理及成本控制协同管理特点
财务管理主要是对企业资产、资金、利润分配等进行的管理, 是企业管理中非常重要的组成部分, 是以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力、物力的消耗、生产成果的实现和分配。房地产企业财务管理主要包括对开发企业资金筹集、投资运用、开发成本及费用、税务筹划、利润分配等方面的综合管理。房地产成本控制管理则是企业根据预先制定的成本目标, 对施工前、施工中、施工后进行的全过程管理。房地产财务管理及成本控制协同管理特点主要体现在以下几点:
(一) 开发周期长, 筹资金额大
房地产开发企业的特点决定了其具有耗时长、资金需求量大的特点。开发建设需要经过从征地、土地开发、施工、交付等阶段, 每一个环节都需要大量时间, 资金需求量大, 因此筹资任务重。
(二) 决策要求高、风险大
因房地产开发活动管理时间长, 在整个开发周期中, 涉及环节多, 存在较多不确定因素, 因此这就提高了对企业财务人员的要求。财务管理人员要提高投资决策的准确性, 为企业经营者项目决策提供准确可靠的信息。
(三) 成本管理工作复杂
房地产企业成本管理涉及面广, 首先成本构成方面, 由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等构成, 各具体成本项目因内容不同而不同;其次在成本核算方面, 开发项目必须以单项开发工程为核算对象, 针对每一个具体单项工程分别计算成本。针对单项工程规模大, 开发周期长的可以按照区域进行成本核算。最后, 在成本结算方面, 一般是先建住宅, 后建配套设施, 这种情况需要按照已出售住宅的成本, 未完成的配套设施费用作为预提费用处理。
二、房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略
(一) 完善制度建设
房地产企业应该先从制度建设做起, 做好制度建设。成本控制方面, 要严格按照预决算工作进行, 和预决算相关的资料, 要保证真实、准确。
财务管理方面, 做好预决算的审核和复核工作, 提高成本控制管理效率。另外, 在原材料采购上, 要选择长期合作的信用状况良好的供应商, 签订合同, 将进货单相关材料单报送财务审核, 财务要严格审核数量、金额等, 最后签字确认。对于不合理的材料单, 财务部门及时联系相关成本部或采购部进行核实。成本控制部门应对项目部提出的采购请求进行数量、时间的核实, 制定有效的采购计划。采购前要进行预算, 结合财务成本, 有规律的进行工程款的支付、材料、设备和其他物品的进货。
(二) 设立财务管理体系
1. 做好日常基础财务管理工作。
目前, 我国很多房地产企业财务管理功能不够完善, 管理理念未能及时更新。因此房地产企业需要更新观念, 完善基础财务工作, 先做好日常财务管理工作, 对企业财务管理情况进行分析, 为决策者提供有效信息。
2. 提高财务管理水平。
房地产财务管理人员需要具备较高的专业水平, 对财务管理人员应该进行专业定期培训, 增强自身的专业水平。另外, 财务管理人员还应加强对成本管理的认识, 要从成本控制的角度全方位去管理。
3. 加强资金管理。
企业财务人员应该做好资金管理, 资金管理主要涉及筹资管理、现金管理、资金成本管理等。维持企业良好信用, 为获得低利率贷款提供条件。另外企业也应该制定合理的融资计划, 尽可能加强企业资金的周转速度, 增强企业利息周转率, 完善资金管理工作。
4. 加强资本结构管理。
资产负债率适当的情况下, 既可以促进企业的发展, 又有利于充分利用企业资金。因此在确定权益债务比的过程, 应根据企业发展目标、企业融资情况、规模进行合理规划。针对具体的投资项目, 制定详细的融资计划, 在融资环境好、经济形势比较稳定的情况下, 可以适当提高融资量, 提高资产负债率。
(三) 做好协同管理规划
房地产企业应根据企业自身特点, 做好协调规划工作。在企业内部, 形成标准化管理, 统一财务管理和成本控制的要求, 要求各部门相互协调配合;在生产环节, 在保证产品质量的前提下, 可以进行业务外包。另外, 要选择信用良好的供应商;在项目管理中, 项目部人员要做好施工现场各项管理工作, 如施工管理、客户管理、营销管理等等, 要加强项目部和成本部、财务部、生产部等部门之间的协调, 实现企业与客户之间的双赢, 共同促进企业的发展。
房地产发展过程中, 规范的工作流程可以促进企业财务管理和成本控制管理的协同效应, 建立标准化体系也可以使其更加顺利, 通过不断完善改进企业的财务管理和成本控制协同管理, 改变传统思维, 保证企业发展活力。
三、结语
目前, 我国房地产企业在财务管理和成本控制过程已经取得了较好的成果, 但要提高企业的经济效益, 提高企业的核心竞争力, 还需要在加强两者的协同管理。只有不断通过财务管理和成本控制协同管理才能更好地促进企业的发展, 为企业取得长足发展提供支持, 使企业在激烈竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学, 2007. (3) :14.
[2]冯志艳, 鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济, 2010, (25) :166-167.
[3]于淼.房地产企业财务管理现状及对策[J].财经界, 2015, (6) :204.
[4]刘鸿雁.房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略分析[J].中国经贸, 2015, (6) :183-184.
房地产企业绩效管理浅析 篇9
房地产企业绩效管理是指通过建立由绩效计划与期望——绩效实施与支持——绩效考核与评估——绩效反馈与发展的管理闭环, 将以往偏重考评的单一模式发展为考评、反馈和发展员工工作绩效的系统模式, 它是一种提高组织、员工的绩效和开发团队、个体潜能的一种具有战略意义的管理方法。通过绩效管理不仅可以提高员工的工作积极性, 使他们增大对工作的投入, 为企业创造更大的价值, 而且促进员工之间的合作和交流, 建立员工之间良好的互动关系, 给员工提高表达意愿的机会, 不断提高员工的归属感和满意度。
二、房地产企业绩效管理存在的问题
房地产企业包括了前期分析、设计、建筑施工、销售、物业管理等一系列过程, 其复杂性决定了企业员工绩效评价也相对比较复杂, 并且存在如下问题:
1、实行考核无差异化。
房地产开发是一个复杂的过程, 设计的环节和部门众多, 比如:设计、施工、销售、物业管理等, 不同的环节和部门决定了工作性质的不同, 工作性质的不同决定了不同的管理人才, 比如设计部门的设计人员、施工阶段的技术人员、营销部门的营销人员、客服部门的客户服务人员等, 各种人才具有不同的素质, 工作差异较大, 完成的目标和发挥的作用也各不相同。如果所有不同的人员实行无差异的考核, 实行统一的工资, 势必会影响各种不同人员工作的积极性, 尤其在房地产企业迅速发展过程中, 人力资源的管理水平不能和企业的发展相契合, 随意设置岗位, 岗位职责不明确, 员工绩效考核则无从谈起。
2、没有良好的绩效反馈机制。
企业部门经理会同人力资源经理进行绩效考核后, 没有及时和员工沟通, 导致员工对考核内容和程度完全不知晓, 考核的结果也不是很清楚, 严重影响了员工工作的积极性, 不能够调动员工的工作热情, 同时将造成企业宝贵的绩效资源浪费;或者不加考虑地根据考核结果对员工进行惩罚, 而不是激励和引导, 严重影响了企业的发展。
3、绩效考评没有与长远效益挂钩。
很多房地产企业在绩效考核时往往只根据短期企业的发展情况来进行考核员工的绩效, 忽略了企业的长期效益和非财务性指标。没有能够充分考虑那些为企业长远发展做出很大贡献的员工, 影响他们的工作态度和积极性。
4、绩效管理与企业文化建设脱节。
任何一个企业要想有长远的发展, 必须要形成自己企业的文化, 没有企业文化, 根本谈不上企业的凝聚力和号召力, 企业也就不可能成为真正的、优秀的企业。而企业文化的建立需要靠员工在基本道德、职业操守等诸方面有不错的表现, 企业在考核员工时也应该考虑到这个因素, 然而现在很多企业领导只注重效益, 根本不管员工个人素质和企业文化建设, 长此以往, 会影响企业的长远发展。
三、房地产企业绩效管理改善建议
房地产开发经历的环节众多, 从土地选址与可行性分析开始到销售出去, 经历较长的时间, 投资数额较大, 投资回收期也较长, 工作关系也相当复杂, 这些都导致房地产开发项目风险高, 稍有不慎, 就会导致投资失败。在这个过程中, 项目成功与否与员工的努力与通力合作是密不可分的, 那么员工的努力与否与绩效管理息息相关, 所以实行合理的绩效管理制度显得至关重要。
1、实行差异化和有针对性的绩效管理。
房地产企业容纳了各种不同的人才, 对于不同素质和层次的人才, 根据被考核者工作性质的不同, 应当把岗位分为不同的层级, 比如一般员工、主管、高级主管、副经理、经理等, 体现差异化。
2、建立良好的绩效反馈机制。
绩效考核后要及时把考核结果与员工进行沟通, 对考核比较好的员工要进行晋升或者多发奖金等奖励, 考核相对差的员工要进行培训和少发奖金, 督促其提高自己综合素质, 更好地适应工作。
3、把绩效管理与企业长远发展结合起来。
企业在进行绩效考核时要考虑那些给企业长远发展带来效益的员工, 变静态管理为动态管理, 采用比较先进的信息技术方法, 合理、细致、全面地考核不同的员工。同时, 考虑运用多维综合发展的管理工具, 确保公正、公平、合理、有效地进行绩效考核。
4、建立绩效管理与企业文化建设相挂钩的考核制度。
良好的企业文化会形成良好的工作氛围, 对企业的长远发展起着至关重要的作用。而建立良好的企业文化需要每一个员工为之付出不懈的努力, 只有整个团队确实从实际着手, 企业的文化建设才会取得一定的效果。为了提高员工为之努力付出和奋斗, 必须建立绩效管理与企业文化建设相挂钩的考核制度, 从奖金和职位上激励那些做出贡献的员工。
总之, 随着房地产企业的不断发展, 企业绩效管理肯定还会出现新问题, 企业管理者要不断学习, 提高自己综合素质和掌握更多的经验, 认真、勇敢地面对新的问题, 通过分析比较, 制定出合理的薪酬制度修改意见, 保持企业的健康发展。
参考文献
[1]姜亚峰.房地产行业人力资源管理探析[J].人力资源, 2004.3.
[2]赵筠.绩效管理的问题及解决之道[J].中国人力资源开发, 2002.8.
[3]余凯成.人力资源开发与管理[M].北京:企业管理出版社, 1997.
房地产企业预算管理分析 篇10
一、房地产企业预算管理的必要性
(一)预算管理能帮助企业实现循序渐进的发展
房地产企业的战略目标能够为企业的发展指明方向,是企业发展理念中重要的内容。而有效的预算管理工作能够对企业的战略目标进行细分,从而帮助企业能够根据细分的目标循序渐进的实现企业的发展战略。
(二)预算管理能够提高资源配制的合理性
房地产企业的业务范围非常广泛,主要包含技术研发部门、营销部门、工程技术部门等。这些部门之间通常缺乏有效的沟通和联系,导致房地产企业的资源不能够合理的进行配置。而预算管理工作能够有效的对企业的人力、物力和财力等资源进行合理配置,从而防止出现配置不均造成资源浪费的情况。
(三)预算管理能够加强房地产企业风险管理的质量
房地产企业是综合性企业,在企业的运行过程中,不可避免的要遇到许多缝隙。防范企业风险始终是房地产企业需要关注和重视的关键。放低产预算管理的主要工作是对企业收入、成本、费用等进行有效的预估和计算,并将预算结果递交企业管理部门,企业管理人员在投资决策的时候,要充分参考预算管理结果的意见,提高房地产企业防范风险的能力。
二、房地产企业预算管理中存在的不足
房地产企业的预算管理工作对于企业的发展具有重要的作用。但根据调查发现,目前房地产企业的预算管理工作还存在一定的问题,具体表现为以下几个方面。
(一)地产企业的预算管理的体系有待完善
当前,我国大部分房地产企业都根据自身的实际情况制定了预算管理制度,但总体来说,预算管理制度的科学性还有待提高。首先,房地产企业的预算管理工作在实际的工作中,缺乏有力的组织体系作为支撑平台。而这种情况也导致了企业预算管理的总体目标难以实现,企业各个部门的预算管理也更多的成为一种形式。其次,预算管理部门工作人员的职责范围不够明确。房地产企业的预算管理工作的顺利展开需要各个部门的有力支持,但在实际工作中,各个部门对于相应的责任不够明确,经常出现推诿责任的现象,从而造成预算管理工作的困难。
(二)房地产企业的预算目标和战略目标联系不够紧密
房地产企业的预算目标可以看成是发展战略目标的细分,因此预算目标和战略目标之间应该具有较强的联系。但目前,房地产企业在制定预算目标时,通常都忽略了对房地产企业战略目标的考量。另外,由于房地产企业的项目成本很可能随着环境的变化而出现变化,因此对预算目标进行调整,而项目的盈亏情况又不能在预算中进行体现,从而对项目的评估工作造成了影响。
(三)房地产企业的预算目标的落实力度不够
目前,多数房地产企业将预算管理工作作为财务部门的下属机构进行管理,但由于房地产企业的特殊性,财务部门在进行预算管理过程中,受到自身业务局限性的影响,导致无法对企业的营销成本进行准确的评估,进而造成预算数据的可靠性不高,间接的导致预算数据不能作为企业管理人员对企业发展进行决策的依据。另外,有的企业对于预算目标的执行力度不够,预算目标在传达后,没有引起领导的重视,企业也缺乏对预算执行情况的有效监控,最终造成预算管理工作达不到效果。
(四)房地产企业预算的评价制度的科学性还有待提高
目前,我国房地产企业的预算考核制度还不够完善,具体表现为以下几点。首先,对预算管理目标的重视程度较低,房地产企业在进行业绩考核时,通常没有结合预算目标进行考评工作。其次,预算考核的管理体系不够先进,目前,大部分房地产企业采用的预算考核办法还是传统的考核办法,通常只是将财务指标作为最主要的考核指标,而对其他管理指标考虑不多。最后,预算管理的反馈机制还不够完善。房地产企业对预算管理的考核不仅是要作为业绩的评价指标,同时也应该是企业未来发展参考依据。因此,良好的反馈机制非常重要,反馈机制要能够有效的反映企业预算管理存在的问题,从而为房地产企业的发展提供有效的参考意见。
三、加强房地产企业预算管理的途径
(一)建立健全的预算管理体系
建立健全的预算管理体系是加强预算管理工作的核心途径,具体来说,房地产企业需要从以下方面完善预算管理体系。
1、做好责任划分工作
房地产企业的预算责任应该按照从上到下的顺序逐级进行分析。企业的高级管理部门要对整体经济效益的实现负责,各个项目部门要对细化的预算指标进行负责,部门的各个员工要负责具体的经营活动。
2、加强预算编制的合理性
预算管理人员要做好预算标准的制定工作,要根据企业的需要及时开发新的相关指标。另外,房地产企业要明确房地产预算的编制过程,要保证预算编制工作在科学有效的条件下进行。
3、对预算编制的报送时间进行严格的要求
房地产企业要明确编制的报送的时间,并在预算编制中,标注明确的编制依据,对于没有完成的部门,要进行相应的惩罚。
4、做好战略目标的细分工作
房地产企业预算管理的目标就是企业整体发展战略目标的细分,因此,企业要协调好预算管理目标和战略目标之间的关系,从而提高预算管理工作的效率。具体来说,首先房地产企业要根据战略目标明确业务方向,并对项目预算进行科学的编制。其次,房地产企业要以年度预算作为中心,以项目进度作为关键点,对各个项目编制单独的年度预算,并由预算管理部门进行汇总。年度预算最好以不同的项目作为依据,对收入、回款以及成本等进行对应的预算编制,保证预算编制的科学性。
(二)对预算执行的情况进行有效的监控
在对预算执行情况进行追踪工作时,房地产企业要注意以下两点。通过良好的监督检查制度,对预算的执行情况进行严格的检查。对于季度和半年度的预算执行情况要进行通报,对于年度预算执行情况要进行重点的业绩考评。建立良好的监督预警机制。项目的关键环节在完成后,预算监督人员要对相应的经济指标进行明确,并分析和预算指标之间的差异,并根据具体情况,做好责任的明确工作。
(三)加强计算机技术的运用
随着科学技术的发展,企业管理活动的信息化程度越来越高。在预算管理工作中,管理部门要提高预算管理的信息化程度,从而提升预算管理的工作水平。例如,要提高对财务软件的使用效率,确保采集的预算基础数据的可靠性和全面性。用友软件、金蝶软件等是目前企业财务管理工作中比较常用的软件,房地产企业的财务管理人员要能够良好的掌握。
四、结束语
良好的预算管理工作能够有效的提高房地产企业的管理水平,控制企业的运营成本。在实际工作中,房地产企业的管理人员要提高对预算管理工作的重视程度,从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理工作质量,为企业的良性发展提供帮助。
摘要：良好的预算管理工作能够合理的配置企业资源,防范企业的经营风险,对于房地产企业的良性运行具有非常重要的作用。房地产企业的管理人员要从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理的工作质量。
关键词：房地产企业,预算管理,存在问题,解决对策
参考文献
[1]杨莉.房地产企业全面预算管理问题与对策[J].中国外资,2013
[2]赵刚.基于房地产企业全面预算管理应用的研究[J].中国总会计师,2014
房地产项目造价全程管理浅析 篇11
一、设计阶段
通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。
首先根据方案设计，编制方案估算，提出对此方案是否可行或优劣的意见，并得出一些类似产品数据及技术要求等。然后在初步设计完成后，编制设计概算，得出相应概算和测算出经济指标，并与限额设计指标进行对比，提出更具合理化建议。在设计方案深化，进行方案比选时，采用专家咨询论证会，调整设计概算，从价值工程角度做不同方案的经济评价分析，给项目提供可选的最佳设计方案。
二、施工图预算及招标合约阶段
经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单 ，清单组价编制 ），保证差异范围在5%以内。
以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。编写总包单位招标文件（含合同文件），编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较（提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项），得出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工作，办理招标及备案手续。
三、施工阶段
经审定的施工图预算为成本指导，全程监督的施工造价管理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查，对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程中涉及造价调整的设计/工程（含材料）变更、经济签证、价格核定，作好监测跟踪，及时反馈，制定控制方案，同时编制动态成本报表数据、建安成本执行情况报告及工程成本超支预警报告。
（一）核实、调整和分类统计工程量清单
为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作，在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔录，在招标文件中加入限制不平衡报价的条款，譬如招标人若发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30%的时候，业主有权按定额调整综合单价;而分类统计工程量的目的是掌握各单项工程各分部分项的工程量组成，以便于编制产值计划和提高审核进度款的效率。
（二）编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表
（三）主要材料和设备认质、认价核定
1.对材料设备价格及时进行调研，如遇可调材料价格上下浮动超过合同约定幅度时，及时提出书面分析报告，制定相应对策。
2.在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要求后，监理（项目部）及时确认质量标准要求后，根据合同约定的方法，及时进行价格招标或询价，根据其询价结果，对其进行核价：确定价格、品牌、材质、参数等。
3.在变更某项材料、设备时，通过市场调研和经济指标分析，可能引起的造价增加或减少时，应对其进行成本控制。
4.现场收量
对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分，及其他需要现场收量确定工程量的项目，进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件，及时完成收方成果审核和资料整理工作，如有整改要求，及时要求其整改后重新收量。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价1%时，及时提出造价分析报告并报审，根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。
5.技术、设计变更审核：因单项技术、设计变更引起造价上调预期超过20万元的，提出造价变更分析報告，报总经理审批。
6.索赔
（1）拟定引发索赔的控制点，如工期延误等，全程实施监控和预警，如发现符合合同索赔条件的情况出现，及时通知监理（项目部），并拟定索赔方案意见，报领导审批同意后，正式提出索赔。
（2）拟定施工方可能提出索赔的问题，如为我方可以预期的因素（譬如重大设计变更等，但不包括进度款到帐时间等我方不能预测的因素），全程实施监控和预警，如发现可能出现施工方索赔的情况，及时通知监理（项目部），并收集反索赔资料，拟定反索赔预案，施工单位正式提出索赔后，按合同约定的程序，及时处理索赔事宜，并将过程和结果报领导审批后执行。
四、结算审核阶段
工程完工后，在规定时间内完成结算资料的审核，提交：工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。
（一）结算资料的审查
1.首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。
2.工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。
（二）竣工结算的审查
1.工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。
2.审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。
五、项目后评价
房地产企业资金管理研究 篇12
关键词：营运资金,房地产企业,现状问题,解决对策
房地产行业在近几年的国民经济中变得越来越重要,并且这些年也得到了迅猛的成长。作为房地产企业自己,是标准的资金密集型企业,投入资金大、运营风险高、时间久、供应链相对偏长的特点,房地产企业资金管理就显得更为重要。如何合理管理企业本身的资金,如何合理地进行投资,筹资,运营,则是企业能否获得利润,进行可持续发展的重中之重。
一、房地产企业资金管理的内容
企业财务管理的内容是由资本流动的过程决定的,包括收购、使用、消费、收入和资金分配,即通过价值形式展现对生产资料的取得、使用、生产成果的实现和分配。主要的管理内容有以下几个方面:第一、房地产企业资金筹集的管理;第二、房地产企业资金投资运用的管理;第三、房地产企业成本及费用的管理;第四、房地产企业税务筹划的管理;第五、房地产企业利润分配的管理
二、房地产企业资金管理的现状
目前房地产企业资金管理的现状如下:
(一)房地产企业项目周期长,所需资金多,财务风险偏高
首先,房地产开发企业成本支出巨大,因此企业需要筹集到大流量资金。其次,每一个项目的开发时间久,大多为两年以上,里面所存在的不确定因素也比别的行业多,企业非常重视保持完整的资金链条。资金周转率较低,周转时间长。企业需要连续开发项目则需要大量资金的筹集,从而导致筹资困难。
(二)受政策影响大
基于上一个特点,房地产企业每一个项目从开始到结束好几年,在这样一段时间内,会有许多不一样的政策出台,对企业或利或弊,因此不确定因素也较。
(三)房地产企业资金管理困难多,对企业各种影响繁杂
企业存在较多的会随时变化的成本核算项目,周期较长,并且很多因项目而变的核算。项目开发过程中,难度大,影响多。
三、房地产企业资金管理面对的问题及相应对策
(一)房地产企业资金管理的问题
1、融资渠道单一,负债经营。房地产业自身的发展存在许多问题,最为严重的是融资结构失衡,过度靠银行信贷融资渠道,这是多数房地产公司的统一特征。
我国房地产企业的资金来源有自有资金,其他则是银行贷款,相应的开发商工程垫款大多通过其他方式来自银行,房地产企业的发展和扩大市场主要依靠银行贷款支撑,金额普遍占到总投资63%上下。会形成这种现象主要因为我国的房地产金融市场缺少多元的支持体系和风险分担体系。
从融资角度来说,融资渠道单一最终也导致负债结构不合理且还本付息压力非常大。
2、营运资金风险的面对能力较弱。营运资金风险是指企业营运资金不足给企业财务体系带来负面影响、从而造成危害的可能性。在营运资金管理中,当很多房开企业认为利润率远远高于资本成本率,易产生盲目奋进的行为。而过快投资房地产项目时,营运资金被大量占用,原有经营所需资金就会变得匮乏,而开发的项目自身产生现金回流又需要等待较长一段时间,最终导致资产流动性大大减弱,营运资金风险也将大大增加。
3、房地产投资较为盲目性。房地产投资有以下几个特点:投资金额大,资金回流慢的特点,投资决策失误带来的损失会变得十分巨大。分析论证开发项目存在的经济、地理等环境,要理智,认真调研房地产市场的需求趋势、消费者的购买力和市场上的供应情况。绝对不可盲目投资,根据消费者的需求和市场的经济规律去开发项目,而非按照自己的武断决策。否则会造成非但得不到合理的投资回报,投资的资金也会陷入有去无回的泥潭。
(二)针对房地产企业资金管理存在问题的相应对策
1、拓宽融资渠道,改善融资状况。房地产开发企业主要依靠短期负债项目,因此资本结构不合理;并且融资方法很少,银行贷款作为主要融资方式导致房地产开发企业存在巨大筹资问题,相应解决方案:
1)减少短期负债融资,优化负债结构。企业除了资产负债率外,负债结构也十分重要,首要任务是长短期债务的搭配,使得充分发挥债务经济效用的同时又排除了短期支付能力不足的可能。2)拓宽融资渠道,降低融资成本。房开企业在外源融资中,从银行获取占据绝大部分,融资渠道狭窄,严重限制了企业规模的扩大,制约了企业的发展。
第一、充分利用内源融资,利用内部自有资产,降低融资成本;第二、增资扩股,进行股权融资;第三、典当融资。
2、完善和健全相应的资金管理体系与制度。建立健全资金管理体系。房地产企业要建立现有资金管理体系,充分了解和认识自身以及市场。进行全面预算,保证每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强投资项目中期的资金管理。在开发过程中企业应该加强运营中的资金管理,防止不良资金流动。建立资管机构以结算为中央,统筹做出安排,使用资金。建立完善内部控制制度。内控制度包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业政策、经营过程中的风险进行评估、发现和管理,并建立一些组织和控制的举措。
加强外部监督、充分发挥外部监督的作用。就会计监督而言仅仅强调会计监督并无太大作用,必须强化外部监督,做好政府监督和社会监督的工作。房地产开发企业充分认识在复杂的环境中的经营风险。风险管理是这其中不可或缺的组成部分。
参考文献
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师,2010.(01).
[2]葛林.房地产开发企业财务管理研究[A].中国市场,2014(5):25-26.